Орендні правовідносини: загальна характеристика та деякі особливості
Оренда надає правову можливість для невласника самостійно володіти та користуватися майном (річчю). Право оренди з огляду на її нематеріальній форми представляє собою різновид обмежених майнових прав. Оренда як правове явище існує на підставі відповідного договору, в якому сторонами є орендодавець і орендар і який повинен відповідати ряду встановлених у законодавстві вимог. Порядок укладення договору оренди підкоряється загальним правилам, встановленим Цивільним кодексом Республіки Білорусь (далі - ЦК). У деяких випадках необхідне проведення аукціонів з продажу права на укладання договорів оренди будівель, споруд і нежилих приміщень 1, земельних ділянок.
Загальні положення про договір оренди
За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю.
За правовою природою договір оренди є двостороннім, консенсуальним, оплатним. Останній елемент правової природи договору безпосередньо пов'язаний з умовою про ціну, тобто орендною платою, яка сплачується за володіння і користування або тільки користування майном.
Предметом договору є індивідуально-визначена річ, яка не повинна втрачати своїх натуральних якостей в процесі використання, тобто неспоживна річ. Це основна вимога до об'єкта оренди, тому законодавець окреслює приблизне коло таких об'єктів: земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти 2, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі. Законодавчими актами також можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується.
За загальним правилом договір вважається укладеним, якщо між сторонами в необхідній у належних випадках формі досягнуто згоди з усіх істотних умов договору. До таких належать умови про предмет договору, умови, які названі в законодавстві як суттєві, необхідні або обов'язкові для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода (п. 1 ст.402ГК) . Якщо в договорі сторони не погодили істотні умови, то договір не вважається укладеним (неукладений договір). Відсутність укладеного договору свідчить про відсутність узгодженої волі сторін, яка була б спрямована на виникнення, зміну або припинення взаємних прав і обов'язків.
Як наголошується в постанові Пленуму Вищого Господарського Суду Республіки Білорусь від 19.05.2005 № 20 «Про окремі питання практики розгляду спорів, що виникають із орендних правовідносин» (далі - постанова № 20), в договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. При відсутності цих даних у договорі, умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається неузгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним (п. 2 постанови № 20). Достатність відомостей про об'єкт оренди визначається судом у кожному конкретному випадку виходячи з обставин справи. Наприклад, при здачі в оренду нежитлових приміщень у договорі, як правило, повинні бути зазначені загальна площа, місце розташування, планування і склад (перелік, нумерація) орендованих приміщень. Вартість переданого в оренду майна щодо здачі в оренду нежитлових приміщень не є істотною умовою договору, якщо інше не встановлено угодою сторін (п. 2, п. 3 постанови № 20).
Орендодавець зобов'язаний надати орендарю майно в стані, відповідному вимогам законодавства та умовам договору оренди, а також призначенню такого майна. Майно здається в оренду разом з усіма його приладдям і відносяться до нього (технічним паспортом, сертифікатом якості тощо), якщо інше не передбачено договором. Якщо такі пристосування і документи передані не були, проте без них орендар не може користуватися майном відповідно до його призначення або в значній мірі позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору, він може вимагати надання йому орендодавцем таких приладдя і документів або розірвання договору, а також відшкодування збитків (п. 1, п. 2 ст. 582 ГК).
Передача майна в оренду не є підставою для припинення або зміни прав третіх осіб на це майно. Відповідно, перехід права власності (довічного успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди.
При укладанні договору оренди орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно (сервітут, право застави тощо). Невиконання орендодавцем цього обов'язку дає орендарю право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків.
ЦК допускає можливість, передбачену законодавством або договором оренди, коли орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни. Хоча законодавством можуть бути встановлені випадки заборони викупу орендованого майна.
Орендна плата
Для договору оренди будівлі або споруди істотною умовою є також розмір орендної плати або ціна договору. Відповідно до п. 1 ст. 625 ЦК за відсутності в договорі оренди будівлі або споруди узгодженого умови про розмір орендної плати договір вважається неукладеним. Тим не менш, у судовій практиці є випадки, коли договір оренди нежитлового приміщення раніше прийнятими рішеннями господарського суду визнається укладеним і за відсутності узгодженого умови про орендну плату. Згодом, з урахуванням ст. 106 Господарського процесуального кодексу Республіки Білорусь (Підстави звільнення від доказування), даний факт підтримується господарським судом при повторному зверненні позивача з вимогою про встановлення факту нікчемності такої угоди.
Порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди. У випадках, коли договором вони не визначені, вважається, що встановлені порядок, умови та терміни, зазвичай вживані при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах.
Орендна плата встановлюється за все орендоване майно в цілому або окремо по кожній з його складових частин у вигляді:
- Визначених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або одноразово;
- Встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів;
- Надання орендарем певних послуг;
- Передачі орендарем орендодавцю обумовленої договором речі у власність або в оренду;
- Покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна (п. 2 ст. 585 ЦК).
Сторони можуть передбачати у договорі оренди поєднання зазначених форм орендної плати чи інші форми оплати оренди, якщо інше не встановлено законодавством.
Якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік. Причому слід звернути увагу на той факт, що мова йде про зміну орендної плати за угодою сторін, але не тоді, коли застосовуються, наприклад, норми Указу Президента Республіки Білорусь від 30.09.2002 № 495 «Про вдосконалення порядку визначення розмірів орендної плати та передачі в безоплатне користування громадських, адміністративних та переобладнаних виробничих будівель, споруд та приміщень »(далі - Указ № 495).
Законодавством можуть бути також передбачені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна. Наприклад, особливі умови стосовно орендної плати існують при здачі в оренду і передачу в безоплатне користування громадських, адміністративних та переобладнаних виробничих будівель, споруд та приміщень, що перебувають у державній власності, а також перебувають у власності господарських товариств, в яких держава володіє частками в статутних фондах. У даному випадку буде діяти Указ № 495, якою затверджено Положення про визначення розмірів орендної плати за громадські, адміністративні і переобладнані виробничі будівлі, споруди і приміщення і умови надання їх в безоплатне користування (далі - Положення). Названим Положенням визначено розміри базових ставок орендної плати із застосуванням коефіцієнтів, встановлених облвиконкомами і Мінміськвиконкому. Крім того, орендодавці вправі застосовувати підвищувальні коефіцієнти до орендної плати лише за наявності економічного обгрунтування за погодженням з головою облвиконкому та Мінського міськвиконкому.
У цьому зв'язку становить інтерес судовий прецедент, що стосується застосування підвищувальних коефіцієнтів при здачі в оренду торгових місць на ринках і в торгових об'єктах приватної форми власності.
Приклад
На підставі розпорядження голови облвиконкому орендодавцю були погоджені нові підвищувальні коефіцієнти до базових ставок орендної плати. У зв'язку з цим орендодавець у рамках укладеного договору оренди направив орендарю проект додаткової угоди до договору з новим коефіцієнтом. Проте орендар з даними умовою не погодився, у зв'язку з чим орендодавець у судовому порядку заявив вимогу про сплату орендної плати в розмірі різниці між орендною платою, розрахованою з урахуванням нового і колишнього підвищувальних коефіцієнтів. Суд, у свою чергу, розцінив видане розпорядження голови облвиконкому як документ ненормативного характеру і прийшов до висновку, що умова про розмір орендної плати в цьому випадку має змінюватися за згодою сторін 3.
Дуже часто на практиці в договорах оренди будівель, споруд, нежитлових приміщень визначається, що оплата за експлуатаційні, комунальні та інші послуги не включається в орендну плату і проводиться в порядку, погодженому сторонами 4.
У відношенні республіканської власності ця умова має імперативний характер. Відповідно до Указу № 498 витрати орендодавця по утриманню, експлуатації, поточного ремонту виробничих будівель, споруд і приміщень, опалення, енергопостачання, зв'язку, комунальних та інших послуг не включаються в орендну плату і сплачуються орендарем окремо за домовленістю сторін на підставі фактичних витрат.
Факт невключення зазначених витрат у орендну плату є підставою для подальшого укладення договорів на водопостачання і водовідведення, на відпуск електричної енергії і т.п. При цьому слід зазначити, що, незважаючи на діючий принцип свободи договору, укладення договорів на водопостачання, відпуск електроенергії і так далі є обов'язковим для належного виконання зобов'язань орендарем за договором оренди нежитлового приміщення.
Показовою в цьому відношенні є наступна ситуація.
Нерухоме майно передано у безоплатне користування фінансованому з бюджету установі, яка укладає зазначені вище договори. Припустимо, їх загальна сума складає 60 базових величин. Управління казначейства, що обслуговує установу, ставить питання про поширення на дані відносини норм законодавства про державні закупівлі, оскільки закупівля (маються на увазі комунальні послуги, водопостачання тощо) здійснюється за рахунок коштів республіканського і місцевих бюджетів, і тут повинна застосовуватися процедура оформлення конкурентного аркуша. У такій ситуації, вважаємо, акцесорний характер укладених договорів на виконання зобов'язань, що випливають з договору оренди або позики, повинен бути достатньою підставою для незастосування норм законодавства про державні закупівлі.
ЦК не визначає імперативно порядок внесення орендної плати, віддаючи його на розсуд сторін за договором оренди, (ч. 2 п. 1 ст. 585 ЦК). Разом з тим нерідко договором передбачається, що орендна плата повинна вноситися орендарем не пізніше, наприклад, 28 числа місяця, що передує розрахунковому, а за прострочення оплати встановлена пеня. З одного боку, подібна передоплата може трактуватися як міра оперативного впливу на орендаря для забезпечення належного виконання зобов'язання. Однак встановлювати пеню за несвоєчасне внесення орендної плати в даному випадку, на наш погляд, нелогічно, оскільки термін користування та володіння орендованим майном не закінчився (розрахунковий місяць), тобто зобов'язання з боку орендодавця ще не виконані.
Форма і термін договору оренди
Договір оренди на термін більше 1 року (якщо хоча б однією з сторін договору є юридична особа, то незалежно від терміну) повинен бути укладений у письмовій формі.
Договір оренди майна, що передбачає перехід в подальшому права власності на це майно до орендаря, полягає у формі, передбаченої для договору купівлі-продажу такого майна.
Недотримання форми договору оренди будівлі або споруди тягне його недійсність (п. 1 ст. 622 ЦК). Недотримання форми договору оренди підприємства тягне його недійсність згідно з п. 3 ст. 629 ЦК.
Договір оренди укладається на строк, встановлений договором і визначається конкретним періодом, датою або, як зазначають деякі автори, вказівкою на подію, настання якого має не залежати від волі та дій сторін. Якщо в договорі оренди зазначено, що він діє до початку реконструкції зданого в найм об'єкта нерухомості, такий договір вважається укладеним на невизначений термін і його припинення здійснюється за правилами абз. 2 п. 2 ст. 581 ЦК.
За відсутності узгодженого терміну оренди, договір вважається укладеним на невизначений строк.
Якщо орендодавець не надав орендарю здане в оренду майно в зазначений у договорі оренди термін, а у разі відсутності терміну - в розумний термін, орендар має право витребувати від нього це майно і вимагати відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або зажадати розірвання договору та відшкодування збитків, завданих його невиконанням.
Декрет Президента Республіки Білорусь від 19.12.2008 № 24 «Про деякі питання оренди капітальних будов (будівель, споруд), ізольованих приміщень» (далі - Декрет № 24) привніс деякі нововведення в порядок укладання відповідних договорів. Зокрема, був визначений мінімальний термін, на який укладається договір оренди і суборенди капітальних будов (будівель, споруд), ізольованих приміщень. Він не повинен бути менше 3 років, і може бути змінений лише за згодою орендаря. Такі договори і права на нерухоме майно, що виникають у зв'язку з їх висновком, не підлягають державній реєстрації та вважаються укладеними з дня їх підписання сторонами. Тільки після укладення договору орендодавець повідомляє територіальну організацію щодо державної реєстрації нерухомого майна, прав на нього та угод з ним (за місцем знаходження нерухомого майна) про укладений договір, його зміні, розірванні і т.д. Оскільки дана норма закріплена в Декреті № 24, то правило, встановлене п. 2 ст. 580 ЦК, не застосовується.
Стосовно термінів оренди земельних ділянок та інших природних ресурсів встановлені наступні правила. Максимальний термін оренди земельних ділянок не може перевищувати 99 років, ділянок лісового фонду - 15 років, водних об'єктів - 25 років. У ряді випадків нормуються і мінімальні терміни. Як правило, це залежить від мети використання орендованого ділянки або іншого природного ресурсу:
- Для ведення сільського господарства - мінімальний термін оренди земельної ділянки 10 років (ст. 17 Кодексу про землю);
- Для цілей, пов'язаних з будівництвом і (або) обслуговуванням капітальних будов (будівель, споруд), при оренді земельної ділянки, що перебуває у державній власності, мінімальний термін оренди земельної ділянки має бути не менше нормативного терміну будівництва та (або) експлуатації цих капітальних будов (будівель, споруд). Надання земельної ділянки на більш короткий термін може здійснюватися тільки за згодою осіб, яким надається ця земельна ділянка (ст. 17 Кодексу про землю);
- Мінімальний термін оренди ділянки лісового фонду - 1 рік (ст. 45 Лісового кодексу Республіки Білорусь); Оренда надає правову можливість для невласника самостійно володіти та користуватися майном (річчю). Право оренди з огляду на її нематеріальній форми представляє собою різновид обмежених майнових прав. Оренда як правове явище існує на підставі відповідного договору, в якому сторонами є орендодавець і орендар і який повинен відповідати ряду встановлених у законодавстві вимог. Порядок укладення договору оренди підкоряється загальним правилам, встановленим Цивільним кодексом Республіки Білорусь (далі - ЦК). У деяких випадках необхідне проведення аукціонів з продажу права на укладання договорів оренди будівель, споруд і нежилих приміщень 1, земельних ділянок.
Загальні положення про договір оренди
За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю.
За правовою природою договір оренди є двостороннім, консенсуальним, оплатним. Останній елемент правової природи договору безпосередньо пов'язаний з умовою про ціну, тобто орендною платою, яка сплачується за володіння і користування або тільки користування майном.
Предметом договору є індивідуально-визначена річ, яка не повинна втрачати своїх натуральних якостей в процесі використання, тобто неспоживна річ. Це основна вимога до об'єкта оренди, тому законодавець окреслює приблизне коло таких об'єктів: земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти 2, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі. Законодавчими актами також можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується.
За загальним правилом договір вважається укладеним, якщо між сторонами в необхідній у належних випадках формі досягнуто згоди з усіх істотних умов договору. До таких належать умови про предмет договору, умови, які названі в законодавстві як суттєві, необхідні або обов'язкові для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода (п. 1 ст.402ГК) . Якщо в договорі сторони не погодили істотні умови, то договір не вважається укладеним (неукладений договір). Відсутність укладеного договору свідчить про відсутність узгодженої волі сторін, яка була б спрямована на виникнення, зміну або припинення взаємних прав і обов'язків.
Як наголошується в постанові Пленуму Вищого Господарського Суду Республіки Білорусь від 19.05.2005 № 20 «Про окремі питання практики розгляду спорів, що виникають із орендних правовідносин» (далі - постанова № 20), в договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. При відсутності цих даних у договорі, умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається неузгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним (п. 2 постанови № 20). Достатність відомостей про об'єкт оренди визначається судом у кожному конкретному випадку виходячи з обставин справи. Наприклад, при здачі в оренду нежитлових приміщень у договорі, як правило, повинні бути зазначені загальна площа, місце розташування, планування і склад (перелік, нумерація) орендованих приміщень. Вартість переданого в оренду майна щодо здачі в оренду нежитлових приміщень не є істотною умовою договору, якщо інше не встановлено угодою сторін (п. 2, п. 3 постанови № 20).
Орендодавець зобов'язаний надати орендарю майно в стані, відповідному вимогам законодавства та умовам договору оренди, а також призначенню такого майна. Майно здається в оренду разом з усіма його приладдям і відносяться до нього (технічним паспортом, сертифікатом якості тощо), якщо інше не передбачено договором. Якщо такі пристосування і документи передані не були, проте без них орендар не може користуватися майном відповідно до його призначення або в значній мірі позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору, він може вимагати надання йому орендодавцем таких приладдя і документів або розірвання договору, а також відшкодування збитків (п. 1, п. 2 ст. 582 ГК).
Передача майна в оренду не є підставою для припинення або зміни прав третіх осіб на це майно. Відповідно, перехід права власності (довічного успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди.
При укладанні договору оренди орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно (сервітут, право застави тощо). Невиконання орендодавцем цього обов'язку дає орендарю право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків.
ЦК допускає можливість, передбачену законодавством або договором оренди, коли орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни. Хоча законодавством можуть бути встановлені випадки заборони викупу орендованого майна.
Орендна плата
Для договору оренди будівлі або споруди істотною умовою є також розмір орендної плати або ціна договору. Відповідно до п. 1 ст. 625 ЦК за відсутності в договорі оренди будівлі або споруди узгодженого умови про розмір орендної плати договір вважається неукладеним. Тим не менш, у судовій практиці є випадки, коли договір оренди нежитлового приміщення раніше прийнятими рішеннями господарського суду визнається укладеним і за відсутності узгодженого умови про орендну плату. Згодом, з урахуванням ст. 106 Господарського процесуального кодексу Республіки Білорусь (Підстави звільнення від доказування), даний факт підтримується господарським судом при повторному зверненні позивача з вимогою про встановлення факту нікчемності такої угоди.
Порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди. У випадках, коли договором вони не визначені, вважається, що встановлені порядок, умови та терміни, зазвичай вживані при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах.
Орендна плата встановлюється за все орендоване майно в цілому або окремо по кожній з його складових частин у вигляді:
- Визначених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або одноразово;
- Встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів;
- Надання орендарем певних послуг;
- Передачі орендарем орендодавцю обумовленої договором речі у власність або в оренду;
- Покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна (п. 2 ст. 585 ЦК).
Сторони можуть передбачати у договорі оренди поєднання зазначених форм орендної плати чи інші форми оплати оренди, якщо інше не встановлено законодавством.
Якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік. Причому слід звернути увагу на той факт, що мова йде про зміну орендної плати за угодою сторін, але не тоді, коли застосовуються, наприклад, норми Указу Президента Республіки Білорусь від 30.09.2002 № 495 «Про вдосконалення порядку визначення розмірів орендної плати та передачі в безоплатне користування громадських, адміністративних та переобладнаних виробничих будівель, споруд та приміщень »(далі - Указ № 495).
Законодавством можуть бути також передбачені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна. Наприклад, особливі умови стосовно орендної плати існують при здачі в оренду і передачу в безоплатне користування громадських, адміністративних та переобладнаних виробничих будівель, споруд та приміщень, що перебувають у державній власності, а також перебувають у власності господарських товариств, в яких держава володіє частками в статутних фондах. У даному випадку буде діяти Указ № 495, якою затверджено Положення про визначення розмірів орендної плати за громадські, адміністративні і переобладнані виробничі будівлі, споруди і приміщення і умови надання їх в безоплатне користування (далі - Положення). Названим Положенням визначено розміри базових ставок орендної плати із застосуванням коефіцієнтів, встановлених облвиконкомами і Мінміськвиконкому. Крім того, орендодавці вправі застосовувати підвищувальні коефіцієнти до орендної плати лише за наявності економічного обгрунтування за погодженням з головою облвиконкому та Мінського міськвиконкому.
У цьому зв'язку становить інтерес судовий прецедент, що стосується застосування підвищувальних коефіцієнтів при здачі в оренду торгових місць на ринках і в торгових об'єктах приватної форми власності.
Приклад
На підставі розпорядження голови облвиконкому орендодавцю були погоджені нові підвищувальні коефіцієнти до базових ставок орендної плати. У зв'язку з цим орендодавець у рамках укладеного договору оренди направив орендарю проект додаткової угоди до договору з новим коефіцієнтом. Проте орендар з даними умовою не погодився, у зв'язку з чим орендодавець у судовому порядку заявив вимогу про сплату орендної плати в розмірі різниці між орендною платою, розрахованою з урахуванням нового і колишнього підвищувальних коефіцієнтів. Суд, у свою чергу, розцінив видане розпорядження голови облвиконкому як документ ненормативного характеру і прийшов до висновку, що умова про розмір орендної плати в цьому випадку має змінюватися за згодою сторін 3.
Дуже часто на практиці в договорах оренди будівель, споруд, нежитлових приміщень визначається, що оплата за експлуатаційні, комунальні та інші послуги не включається в орендну плату і проводиться в порядку, погодженому сторонами 4.
У відношенні республіканської власності ця умова має імперативний характер. Відповідно до Указу № 498 витрати орендодавця по утриманню, експлуатації, поточного ремонту виробничих будівель, споруд і приміщень, опалення, енергопостачання, зв'язку, комунальних та інших послуг не включаються в орендну плату і сплачуються орендарем окремо за домовленістю сторін на підставі фактичних витрат.
Факт невключення зазначених витрат у орендну плату є підставою для подальшого укладення договорів на водопостачання і водовідведення, на відпуск електричної енергії і т.п. При цьому слід зазначити, що, незважаючи на діючий принцип свободи договору, укладення договорів на водопостачання, відпуск електроенергії і так далі є обов'язковим для належного виконання зобов'язань орендарем за договором оренди нежитлового приміщення.
Показовою в цьому відношенні є наступна ситуація.
Нерухоме майно передано у безоплатне користування фінансованому з бюджету установі, яка укладає зазначені вище договори. Припустимо, їх загальна сума складає 60 базових величин. Управління казначейства, що обслуговує установу, ставить питання про поширення на дані відносини норм законодавства про державні закупівлі, оскільки закупівля (маються на увазі комунальні послуги, водопостачання тощо) здійснюється за рахунок коштів республіканського і місцевих бюджетів, і тут повинна застосовуватися процедура оформлення конкурентного аркуша. У такій ситуації, вважаємо, акцесорний характер укладених договорів на виконання зобов'язань, що випливають з договору оренди або позики, повинен бути достатньою підставою для незастосування норм законодавства про державні закупівлі.
ЦК не визначає імперативно порядок внесення орендної плати, віддаючи його на розсуд сторін за договором оренди, (ч. 2 п. 1 ст. 585 ЦК). Разом з тим нерідко договором передбачається, що орендна плата повинна вноситися орендарем не пізніше, наприклад, 28 числа місяця, що передує розрахунковому, а за прострочення оплати встановлена пеня. З одного боку, подібна передоплата може трактуватися як міра оперативного впливу на орендаря для забезпечення належного виконання зобов'язання. Однак встановлювати пеню за несвоєчасне внесення орендної плати в даному випадку, на наш погляд, нелогічно, оскільки термін користування та володіння орендованим майном не закінчився (розрахунковий місяць), тобто зобов'язання з боку орендодавця ще не виконані.
Форма і термін договору оренди
Договір оренди на термін більше 1 року (якщо хоча б однією з сторін договору є юридична особа, то незалежно від терміну) повинен бути укладений у письмовій формі.
Договір оренди майна, що передбачає перехід в подальшому права власності на це майно до орендаря, полягає у формі, передбаченої для договору купівлі-продажу такого майна.
Недотримання форми договору оренди будівлі або споруди тягне його недійсність (п. 1 ст. 622 ЦК). Недотримання форми договору оренди підприємства тягне його недійсність згідно з п. 3 ст. 629 ЦК.
Договір оренди укладається на строк, встановлений договором і визначається конкретним періодом, датою або, як зазначають деякі автори, вказівкою на подію, настання якого має не залежати від волі та дій сторін. Якщо в договорі оренди зазначено, що він діє до початку реконструкції зданого в найм об'єкта нерухомості, такий договір вважається укладеним на невизначений термін і його припинення здійснюється за правилами абз. 2 п. 2 ст. 581 ЦК.
За відсутності узгодженого терміну оренди, договір вважається укладеним на невизначений строк.
Якщо орендодавець не надав орендарю здане в оренду майно в зазначений у договорі оренди термін, а у разі відсутності терміну - в розумний термін, орендар має право витребувати від нього це майно і вимагати відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або зажадати розірвання договору та відшкодування збитків, завданих його невиконанням.
Декрет Президента Республіки Білорусь від 19.12.2008 № 24 «Про деякі питання оренди капітальних будов (будівель, споруд), ізольованих приміщень» (далі - Декрет № 24) привніс деякі нововведення в порядок укладання відповідних договорів. Зокрема, був визначений мінімальний термін, на який укладається договір оренди і суборенди капітальних будов (будівель, споруд), ізольованих приміщень. Він не повинен бути менше 3 років, і може бути змінений лише за згодою орендаря. Такі договори і права на нерухоме майно, що виникають у зв'язку з їх висновком, не підлягають державній реєстрації та вважаються укладеними з дня їх підписання сторонами. Тільки після укладення договору орендодавець повідомляє територіальну організацію щодо державної реєстрації нерухомого майна, прав на нього та угод з ним (за місцем знаходження нерухомого майна) про укладений договір, його зміні, розірванні і т.д. Оскільки дана норма закріплена в Декреті № 24, то правило, встановлене п. 2 ст. 580 ЦК, не застосовується.
Стосовно термінів оренди земельних ділянок та інших природних ресурсів встановлені наступні правила. Максимальний термін оренди земельних ділянок не може перевищувати 99 років, ділянок лісового фонду - 15 років, водних об'єктів - 25 років. У ряді випадків нормуються і мінімальні терміни. Як правило, це залежить від мети використання орендованого ділянки або іншого природного ресурсу:
- Для ведення сільського господарства - мінімальний термін оренди земельної ділянки 10 років (ст. 17 Кодексу про землю);
- Для цілей, пов'язаних з будівництвом і (або) обслуговуванням капітальних будов (будівель, споруд), при оренді земельної ділянки, що перебуває у державній власності, мінімальний термін оренди земельної ділянки має бути не менше нормативного терміну будівництва та (або) експлуатації цих капітальних будов (будівель, споруд). Надання земельної ділянки на більш короткий термін може здійснюватися тільки за згодою осіб, яким надається ця земельна ділянка (ст. 17 Кодексу про землю);
- Мінімальний термін оренди водного об'єкту - 5 років (п. 16 Положення про порядок надання водних об'єктів (їх частин) в оренду для рибництва та інших цілей, затвердженого постановою Ради Міністрів Республіки Білорусь від 04.10.2007 № 1260.
Сторони договору оренди, їх права та обов'язки
Сторони договору оренди - орендар і орендодавець.
Орендарем може виступати будь-яка особа, проте законодавством у зв'язку з цим можуть встановлюватися певні обмеження в залежності від об'єкта оренди.
Слід звернути увагу на цікавий аспект правового становища орендаря земельної ділянки, що перебуває у державній власності. Відповідно до Закону Республіки Білорусь від 13.11.2008 № 450-З «Про республіканський бюджет на 2009 рік» платники орендної плати за означені земельні ділянки, орендодавцями яких є сільські, селищні, міські, районні виконавчі і розпорядчі органи, користуються правами і виконують обов'язки , встановлені для платників податків, зборів (зборів). Таким чином, орендар земельної ділянки, що перебуває у державній власності, має двоїстий правовий статус. З одного боку, договір оренди є цивільно-правовим договором, і правове становище орендаря земельної ділянки визначено ДК. З іншого боку, публічно-правовий аспект землі як природного ресурсу і державної власності впливає на взаємини сторін договору оренди земельної ділянки таким чином, що поширює на орендаря статус платника податків з усіма витікаючими наслідками. Таким чином, податкові органи при здійсненні контролю за обчисленням і сплатою орендної плати за вищезгадані земельні ділянки, застосування способів забезпечення її сплати, а також сплати пені, стягнення цієї плати та пені користуються правами і виконують обов'язки, встановлені для здійснення податкового контролю. Дане правило встановлюється законом про республіканський бюджет на черговий фінансовий рік.
Орендодавцями можуть бути власник майна, а також особи, уповноважені законодавством або власником здавати майно в оренду (наприклад, установи, яким майно належить на праві оперативного управління). При цьому не важливо, хто з них виступає на стороні орендодавця: вони в рівній мірі відповідають за недоліки зданого в оренду майна, повністю або частково перешкоджають користуванню ним, навіть якщо під час укладення договору оренди вони не знали про ці недоліки.
При виявленні таких недоліків орендар має право за своїм вибором:
- Зажадати від орендодавця або безоплатного усунення недоліків майна, або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків майна;
- Безпосередньо утримати суму понесених ним витрат на усунення даних недоліків з орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця;
- Зажадати дострокового розірвання договору.
Орендодавець, сповіщений про вимоги орендаря або про його намір усунути недоліки майна за рахунок орендодавця, може без зволікання провести заміну наданого орендарю майна іншим аналогічним майном, що перебуває в належному стані, або безоплатно усунути недоліки майна.
У разі якщо недоліки майна були обумовлені орендодавцем, або були заздалегідь відомі орендарю, або повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду, то орендодавець за них не відповідає.
Договір оренди може визначати умови користування майном, а якщо такі умови в договорі не визначено, то майно використовується відповідно до його призначення. Якщо орендар користується майном не відповідно до умов договору оренди або призначення майна, орендодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Факт використання майна не за призначенням або врозріз умовам договору оренди може контролюватися орендодавцем, що особливо актуально при здачі в оренду нерухомого майна.
Орендар не є власником орендованого майна, що не поширюється на вироблені орендарем віддільні поліпшення орендованого майна, які є власністю останнього, якщо інше не передбачено договором оренди. Виняток, передбачений ГК у цьому випадку, - це поліпшення орендованого майна, вироблені за рахунок амортизаційних відрахувань від цього майна, оскільки вони є власністю орендодавця.
Відповідно до ЦК у разі, коли орендар зробив за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, невіддільні без шкоди для майна, орендар має право після припинення договору на відшкодування вартості цих поліпшень, якщо інше не передбачено договором оренди.
Слід звернути увагу на диспозитивність даної норми, оскільки в договорі сторони можуть виключити її дію. У цьому зв'язку становить інтерес наступний прецедент.
Приклад
На підставі укладеного договору в оренду було передано нежитлове приміщення, распложенной в м. Бресті. За умовами договору вартість проведених поліпшень орендованого майна орендарем підлягала відшкодуванню після закінчення договору або при його достроковому розірванні, проте особливий порядок відшкодування вартості поліпшень в договорі не узгоджувалося. Позивач (орендар) справив ремонтно-будівельні роботи приміщення, вартість яких відповідач відшкодувати відмовлявся, оскільки згода орендодавця, на його думку, було отримано від неуповноваженого особи (заступника керівника). Проте суд порахував доводи відповідача необгрунтованими і вимоги позивача задовольнив. При цьому суд вказав, що право на відшкодування вартості невіддільних поліпшень було передбачено в договорі оренди, факт їх виробництва доведений. Відповідні повноваження особи, яка дала згоду на виробництво ремонтно-будівельних робіт, також були підтверджені 5.
На практиці іноді виникають питання з приводу можливості заліку вартості невіддільних поліпшень, здійснених за рахунок власних коштів орендаря та за згодою орендодавця в рахунок орендних платежів після припинення договору оренди. Між тим, дану можливість Вищий Господарський Суд Республіки Білорусь (далі - ВГС) розцінює позитивно. У листі ВГС від 22.04.2008 № 03-29/841, зокрема, вказується, що «виходячи з містяться загальних правил ст. 381 ЦК, якщо після припинення договору оренди орендар заявив про заліку належних з нього орендних платежів у сумі, на яку зроблено невіддільні поліпшення, такий залік слід визнати відповідним законодавству та припиняє зобов'язання орендаря щодо внесення орендних платежів ».
Інша справа, якщо невіддільні поліпшення орендованого майна зроблені орендарем без згоди орендодавця. У такому випадку вони відшкодуванню не підлягають, якщо інше не передбачено законодавством.
Навіть якщо в укладеному договорі оренди умову про порядок відшкодування вартості невіддільних поліпшень відсутня, ніщо не заважає сторонам у будь-який момент і в межах терміну дії договору (для строкового договору оренди) укласти додаткову угоду до договору оренди, обумовивши умова про відшкодування вартості поліпшень.
Ще один важливий аспект, на який звертають увагу фахівці, - «доля» умови про відшкодування невіддільних поліпшень у разі визнання договору оренди неукладеним. У даному випадку пропонується виходити із зобов'язань внаслідок безпідставного збагачення 6. Однак далі робиться вельми спірний висновок про те, що в такій ситуації слід враховувати «наявність або відсутність письмової згоди на виробництво поліпшень». Спірність полягає в тому, що, як зазначається в постанові № 20, при визнанні договору оренди неукладеним застосовуються норми гл. 59 ЦК для зобов'язань внаслідок безпідставного збагачення (п. 8) в силу «невдалої угоди» 7 за відсутності будь-яких правових наслідків у частині визначення прав та обов'язків та їх реалізації. У нашому випадку мова йде про «наявність чи відсутність письмової згоди на виробництво поліпшень», яке в принципі не може розглядатися як юридичний факт.
Якщо мислити в руслі запропонованого Т.В. Людвіг виведення, то відсутність письмової згоди на виробництво поліпшень, ймовірно, повинно тягнути неможливість пред'явлення позовних вимог про повернення безпідставного збагачення орендарем. Однак це суперечить п. 4 ч. 1 ст. 546 ЦК, згідно з яким у відносинах між комерційними організаціями не допускається дарування.
Крім того, п. 2 ст. 971 ЦК чітко визначає підстави безпідставного збагачення: правила, передбачені гол. 59 ЦК, застосовуються незалежно від того, стало безпідставне збагачення результатом поведінки набувача майна (орендаря), самого потерпілого (орендодавця), третіх осіб або відбулося поза їхньою волею. Тому незалежно від письмової згоди орендодавця на виробництво поліпшень у відповідність до ДК застосовні норми гл. 59 ЦК.
Що стосується відокремлюваних поліпшень, то згода орендодавця на їх виробництво не потрібно, і вони є власністю орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди (п. 1 ст. 594 ЦК). Питання про передачу відокремлюваних поліпшень орендарю після закінчення строку дії договору оренди може бути вирішене поза судового розгляду. Якщо ж є суперечка про кваліфікацію поліпшень майна як відокремлюваних або невіддільних, тоді необхідно залучати фахівців. Причому, як показує практика, суд враховує думки (висновку) компетентних, незалежних державних організацій. За відсутності будь-яких критеріїв віднесення проведених поліпшень до відокремлюваним або невіддільним суд в першу чергу керується тим фактом, чи буде завдано шкоди майну 8.
У той же час відповідно до ст. 587 ГК орендар зобов'язаний підтримувати майно в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати на утримання майна, якщо інше не встановлено законодавством або договором оренди. У зв'язку з цим виникає питання: якщо в обов'язки орендаря входить виробництво поточного ремонту та несення витрат на утримання орендованого майна, то, виробляючи їх на підставі договору оренди, чи вправі він вимагати відшкодування відокремлюваних або невіддільних поліпшень, тому як поточний ремонт і утримання можуть безпосередньо спричиняти такі поліпшення?
Прикладом може послужити випадок, коли суд прийняв до уваги доводи відповідача (орендодавця) про те, що при наявності погодження перепланування та перебудови 2-го і 3-го поверху будівлі, згоди на невіддільні поліпшення їм не давалося. Слід нагадати, що критерії відокремлюваних і невіддільних поліпшень у законодавстві відсутні.
Припустимо, орендар, виконуючи обов'язок щодо здійснення поточного ремонту орендованого майна, за свій рахунок здійснив зміцнення і заміну водостічних труб і дрібних покриттів архітектурних елементів фасаду, або часткову заміну віконних і вітражних заповнень, або встановлення протипожежних дверей та люків. Чи правомірно в даному випадку ставити питання про відшкодування невіддільних або відокремлюваних поліпшень, оскільки здійснення даних ремонтно-будівельних робіт було в період дії договору оренди обов'язком орендаря і ремонт був обумовлений експлуатацією орендарем переданого йому майна?
Що стосується орендодавця, то в його обов'язки входить виробництво за свій рахунок капітального ремонту переданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законодавством або договором оренди. Що стосується окремих видів орендованого майна обов'язок з виробництва капітального ремонту такого майна, в тому числі забезпеченню наявності на ньому в належному стані інженерних комунікацій, може бути покладено лише на орендодавця.
Дана норма знайшла своє логічне продовження в Указі № 495, а саме у затвердженому їм Положенні. Відповідно до п. 12 Положення організації, яким громадські, адміністративні та переобладнані виробничі будівлі, споруди і приміщення передаються у безоплатне користування (орендарі, ссудополучателями), зобов'язані відшкодовувати амортизаційні відрахування (якщо зазначені відрахування провадяться), плату за землю та податок на нерухомість, відповідні витрати з експлуатації, капітального та поточного ремонту цих будинків, споруд і приміщень, витрати на комунальні послуги, включаючи опалення, споживану електроенергію, якщо інше не встановлено Президентом Республіки Білорусь.
Капітальний ремонт повинен здійснюватися в термін, встановлений договором оренди, а якщо він не визначений договором або викликаний невідкладною необхідністю, - в розумний термін. Порушення орендодавцем обов'язки з виробництва капітального ремонту дає орендареві право за своїм вибором:
- Провести капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати;
- Зажадати відповідного зменшення орендної плати;
- Вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Переважне право на укладення договору
Слід відзначити ще одну норму ГК, що стосується переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий термін. Воно може бути реалізовано, якщо орендар належним чином виконував свої обов'язки, якщо інше не передбачено законодавством або договором. У цьому випадку орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про бажання укласти такий договір у строк, зазначений у договорі оренди, а якщо в договорі такий термін не зазначений, - в розумний строк до закінчення дії договору. Іноді в Типових формах певних видів договорів, що затверджуються уповноваженими державними органами, цей термін може бути встановлений імперативно, отже, сторони не можуть своєю угодою його змінити (п. 4 ст. 396 ЦК). Наприклад, щодо оренди земельних ділянок, що перебувають у державній власності, даний термін визначений як «не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення терміну дії договору» 9.
При укладанні договору оренди на новий термін умови договору можуть бути змінені за угодою сторін.
Якщо орендодавець відмовив орендарю в укладенні договору на новий термін, але протягом року з дня закінчення терміну договору з ним уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір оренди, або тільки відшкодування таких збитків (ст. 592 ЦК).
Переважне право на укладення договору оренди закріплюється і спеціальним законодавством, наприклад, переважне право на оренду водного об'єкта мають землекористувачі, на території яких він розташований.
Право на укладення договору оренди, врегульоване п.1 ст. 589 ЦК, надано й суборендарю при достроковому припиненні основного договору оренди, яке тягне автоматичне припинення договору суборенди. У цьому випадку суборендар має право на укладення з ним договору оренди на майно, що знаходилося у нього в користуванні на умовах суборенди в межах строку, що залишився суборенди, при цьому на умовах, що відповідають умовам припиненого договору оренди.
Поновлення договору оренди
Згідно з п. 2 ст. 592 ЦК, якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін.
Якщо термін договору закінчується, а орендодавець не планує переукладати договір оренди з орендарем, то він зобов'язаний письмово повідомити орендаря про свій намір. У судовій практиці за відсутності доказів такого повідомлення договір вважається поновленим на невизначений термін. Відповідно, орендодавцю відмовляють в позові про стягнення з орендаря штрафних санкцій за несвоєчасне звільнення приміщень у зв'язку з закінченням терміну договору оренди, про виселення орендаря або про повернення орендованого майна у зв'язку із закінченням терміну договору.
Таким чином, можна визначити такі основні права та обов'язки сторін договору оренди:
для орендаря:
- Обов'язок своєчасно вносити орендну плату;
- Обов'язок користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначено, - відповідно до призначення майна;
- Право за згодою орендодавця здавати орендоване майно в суборенду (піднайом) і передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала), надавати орендоване майно у безоплатне користування, а також віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внесок до статутного фонду господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив, якщо інше не встановлено законодавством (докладніше про це нижче). У зазначених випадках, за винятком перенайма, відповідальним за договором перед орендодавцем залишається орендар;
- Обов'язок підтримувати майно в справному стані;
для орендодавця:
- Обов'язок надати орендарю майно в стані, відповідному вимогам законодавства та умовам договору оренди, а також призначенню такого майна;
- Обов'язок надати орендарю майно разом з усіма його приладдям і відносяться до нього, якщо інше не передбачено договором;
- Обов'язок попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно.
Зміна та розірвання договору оренди
За загальним правилом зміна та розірвання договору можливе за згодою сторін. Інше може бути передбачено актами законодавства або самим договором оренди. Наприклад, згідно з п. 2 ст. 420 ЦК на вимогу однієї із сторін договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду тільки:
- При істотному порушенні договору другою стороною;
- В інших випадках, передбачених ЦК, іншими актами законодавства або договором.
Істотним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне за собою для іншої сторони така шкода, в результаті якого вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору.
Господарський договір може бути змінений або розірваний також унаслідок істотно обставин, що змінилися. При розірванні договору по даній підставі господарський суд на вимогу будь-якої із сторін визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням цього договору. Зміна обставин визнається істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це розумно передбачити, договір взагалі не був би ними укладений або був би укладений на значно відрізняються умовах. Якщо сторони не досягли угоди про приведення договору у відповідність з істотно змінились, або про його розірвання, договір може бути розірваний судом на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
- У момент укладення договору сторони виходили з того, що такої зміни обставин не відбудеться;
- Зміна обставин викликано причинами, які заінтересована сторона не могла подолати після їх виникнення при тому ступені сумлінності та обачності, яка від неї була потрібна за характером договору та умовами цивільного обороту;
- Виконання договору без зміни його умов настільки порушило б відповідне договору співвідношення майнових інтересів сторін і спричинило б для зацікавленої сторони така шкода, що вона в значній мірі втратила б того, на що мала право розраховувати при укладенні договору;
- Із суті договору не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається тільки за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, що значно перевищує витрати, необхідні для виконання договору на змінених судом умовах. Проте при укладенні договору істотна зміна обставин може бути виключено з підстав для його зміни або розірвання.
Якщо підставою для зміни (розірвання) договору послужило істотне порушення договору однією зі сторін, інша сторона має право вимагати відшкодування збитків, завданих розірванням (зміною) договору.
Угода про зміну або розірвання договору оренди відбувається в тій же формі, що і сам договір. Пунктом 2 ст. 422 ЦК встановлено, що вимога про зміну або розірвання договору може бути заявлено стороною в суд тільки після одержання відмови іншої сторони на пропозицію змінити чи розірвати договір або неотримання відповіді у строк, вказаний у пропозиції чи встановлений законодавством або договором, а при його відсутності - в 30-денний термін. При цьому 30-денний термін обчислюється після закінчення нормально необхідного часу для отримання іншою стороною пропозиції змінити або розірвати договір.
Розірвання договору оренди, укладеного на невизначений строк
Частина 2 п. 2 ст. 581 ГК надає сторонам договору оренди, укладеного на невизначений строк, право вільного його розірвання. Будь-яка сторона такого договору мають право в будь-який час відмовитися від договору, але за умови обов'язкового попередження іншої сторони. Термін попередження у ЦК передбачено диспозитивної нормою: при оренді нерухомого майна він дорівнює 3 місяцям, при оренді іншого майна - 1 місяць. При цьому не пізніше ніж за 1 і 3 місяці відповідно повинне мати місце попередження 10. Тому в разі якщо сторона, наприклад, попередила орендодавця про розірвання договору 15 липня 2009 р ., То договір може бути розірваний тільки через місяць з 16 серпня 2009 Сторони у договорі можуть передбачити інший строк для попередження, причому він може бути як збільшений, так і зменшений в порівнянні з вищевказаними. Інший строк для попередження може бути також передбачений законодавством.
Для односторонньої відмови від договору за ч. 2 п. 2 ст. 581ГК не мають значення мотиви, що спонукали будь-яку зі сторін заявити про відмову від договору. Мотиви і причини можуть бути взагалі відсутнім.
Дострокове розірвання договору на вимогу орендаря
Згідно зі ст. 591 ГК орендар має право вимагати дострокового розірвання договору в судовому порядку у випадках, коли:
- Орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна;
- Передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не могли бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору;
- Орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні терміни;
- Майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання.
Крім підстав дострокового розірвання договору оренди за ст. 591 ЦК, норми ЦК закріплюють право орендаря на дострокове розірвання договору та в інших випадках:
- Непередачі разом з орендованим майном всіх його приладдя і документів, якщо в їх відсутність орендар не може користуватися майном відповідно до його призначення або в значній мірі позбавляється того, на що мав право розраховувати при укладенні договору (п. 2 ст.582 ЦК) . Крім розірвання договору, в даному випадку можна стягнути збитки;
- Незастережені орендодавцем про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно (сервітут, заставі тощо) (ч. 2 ст. 584 ЦК). Крім розірвання договору, в даному випадку можна стягнути збитки.
Пленум ВГС у постанові № 20 роз'яснив, що «Стаття 591 ЦК не зобов'язує орендаря направляти орендодавцю письмове попередження з пропозицією виконати зобов'язання або усунути порушення в розумний термін, і в даному випадку застосовується загальна норма пункту 2 статті 422 ЦК ...», правила дії якої ми виклали вище. Тобто пропозиція про розірвання договору відправляти все-таки необхідно.
Дострокове розірвання договору на вимогу орендодавця
Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору в судовому порядку, якщо інше не передбачено законодавством, у випадках, коли орендар:
- Користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;
- Істотно погіршує майно;
- Більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату (в тому числі, якщо є прострочення внесення частини орендної плати);
- Не робить капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні строки в тих випадках, коли відповідно до законодавства або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря.
Даний перелік підстав встановлено імперативною нормою і його скорочення або зміна в договорі за згодою сторін не допускається. При зверненні орендодавців до господарського суду з позовами про розірвання договорів оренди за вищевказаними підставах та виселення орендарів, такі позови звичайно задовольняються судом за умови доведення даних фактів.
Згідно з ч. 3 ст. 590 ГК вимогу орендодавця про розірвання договору має передувати обов'язкове письмове попередження орендаря про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін. Якщо така спроба врегулювати відносини з орендарем не зроблена, то це розцінюється як недотримання досудового порядку врегулювання спору і орендодавцям у задоволенні позовів відмовляють. Господарські суди виходять з того, що при виконанні орендарем зобов'язання не в розумний термін, а також у момент розгляду спору господарським судом є всі підстави для розірвання договору на підставі ст. 590 ЦК.
Як виняток із загального правила, встановленого ч. 1 ст. 590 ЦК, можна привести норми Указу Президента Республіки Білорусь від 24.03.2005 № 148 «Про невідкладні заходи щодо підтримки підприємництва», що визначають особливості розірвання договорів оренди торгових місць з членами рад індивідуальних підприємців. З зазначеними суб'єктами не допускається дострокове розірвання договорів оренди торгових місць, за винятком випадків систематичного (2 і більше разів протягом календарного року) невнесення ними орендної плати або відсутності в цих осіб спеціального дозволу (ліцензії) на здійснення роздрібної торгівлі. Позовна заява про дострокове розірвання договору оренди торгового місця з членом ради може подаватися орендодавцем у господарський суд тільки після обов'язкового попереднього розгляду головою (головою адміністрації) місцевого виконавчого і розпорядчого органу первинного або базового рівня причин подачі цієї заяви.
Крім того, звертаємо увагу на наступну «неузгодженість» норм ЦК: якщо у ч. 1 ст. 590 ГК мова йде про користування майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна, то п. 3 ст. 586 ЦК закріплює право орендодавця на розірвання договору, якщо орендар користується майном не відповідно до умов договору оренди або призначення майна. Тобто в даному випадку таке неналежне користування може мати несуттєвий характер. Наприклад, господарські суди за п. 3 ст.586 ГК «розривають» договори оренди нежитлових приміщень при використанні даних приміщень не за цільовим призначенням, визначеним у договорі оренди, невиконанні обов'язки з виробництва ремонту у встановлені договором терміни, захаращення приміщення.
Відповідальність сторін договору оренди
Сторони договору оренди має право в договорі передбачити різні варіанти стягнення неустойки у вигляді штрафу та пені за несвоєчасну сплату орендної плати та інші порушення умов договору. На практиці зазвичай розмір пені за прострочення сплати орендної плати у договорах закріплюється на рівні 0,01-0,15% за кожен день прострочення, але будь-яких законодавчих обмежень не передбачено. Тобто теоретично і практично в договорі можна передбачити будь-який варіант неустойки. Разом з тим необхідно враховувати, що в практиці господарських судів досить активно використовується ст. 314 ЦК, закріплює право суду зменшити розмір стягуваної неустойки, якщо вона явно не відповідає наслідків порушення зобов'язання. Це право, але не обов'язок суду, і суд може реалізувати його як за власною ініціативою, так і за клопотанням сторін спору. В якості критеріїв невідповідності можна вказати такі обставини:
- Надзвичайно високий відсоток неустойки, встановлений у договорі;
- Значне перевищення суми неустойки над сумою можливих збитків (у тому числі перевищення суми неустойки над сумою неповерненого боргу);
- Нетривалий термін виконання зобов'язання та ін 11
Орендар несе обов'язок при припиненні договору оренди повернути орендодавцю майно в тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором. Якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення 12. Ще раз підкреслимо, що це правило поширюється на випадки, коли орендар користується орендованим майном після припинення договору оренди, наприклад, у зв'язку із закінченням його строку (у цій ситуації норми про безпідставне збагачення не застосовуються). У випадку, коли зазначена плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування. Якщо ж договір оренди є нікчемним з підстав, передбачених законодавством, застосовуються правила про безпідставне збагачення.
Частина 3 ст. 593 ЦК передбачає можливість стягнення штрафної неустойки при несвоєчасному поверненні орендованого майна, якщо неустойка передбачена договором.
Несплата або неповна сплата орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній власності, орендодавцями яких є сільські, селищні, міські, районні виконавчі і розпорядчі органи, а також порушення встановленого терміну подання податкових декларацій (розрахунків) по цій платі тягнуть за собою відповідальність, встановлену законодавством за несплату, неповну сплату податків, зборів (зборів), порушення встановленого терміну подання до податкового органу податкової декларації (розрахунку).
Зокрема, мова йде про застосування заходів адміністративної відповідальності. Так, відповідно до Кодексу України про адміністративні правопорушення (далі - КпАП) встановлена адміністративна відповідальність (штраф, розмір якого залежить від ряду фактичних обставин):
- За несплату, неповну сплату сум податків, зборів (зборів) (ст. 13.6 КоАП);
- За порушення терміну подання податкової декларації (розрахунку) (13.4 КоАП).
У випадку загибелі чи пошкодження орендованого транспортного засобу (при оренді з екіпажем) орендар несе відповідальність у формі відшкодування заподіяних збитків орендодавцю за умови, що останній доведе, що загибель або пошкодження сталися внаслідок обставин, за яких орендар відповідає згідно з законодавством або договором.
Внесення права оренди до статутного фонду
Що стосується вкладів у статутний фонд законодавство Республіки Білорусь досить ліберально. Згідно зі ст. 471 ГК внеском до статутного фонду комерційної організації можуть бути речі, включаючи гроші та цінні папери, інше майно, в тому числі майнові права, або інші відчужувані права, що мають оцінку їх вартості. Таким чином, внески можуть бути внесені у грошовій і не грошовій формі. Що стосується негрошовій форми внесення вкладів, то попередньо необхідно провести експертизу достовірності оцінки їх вартості до внесення до статутного фонду 13.
При цьому, наприклад, ст. 29 Закону Республіки Білорусь «Про господарські товариства» в редакції Закону від 10.01.2006 № 100-З встановлено обмеження, згідно з яким статутний фонд господарського товариства не може бути сформований повністю за рахунок негрошового внеску у вигляді майнових прав. Обсяг майнових прав, що вносяться в якості внеску до статутного фонду господарського товариства, не може бути більше 50% передбаченого законодавством мінімального розміру статутного фонду для відповідних форми і виду господарського товариства. В даний час ця норма стосується лише акціонерних товариств, оскільки для них Декретом Президента Республіки Білорусь від 16.01.2009 № 1 встановлено мінімальні розміри статутних фондів в 100 і 400 базових величин (закрите і відкрите акціонерні товариства відповідно), за винятком банків, небанківських кредитно- фінансових організацій, страхових організацій.
Право оренди нерухомого майна належить до майнових прав, які мають оцінку їх вартості, які можуть використовуватися в якості внеску до статутного фонду. Право оренди нерухомого майна можна умовно поділити на дві групи: право оренди земельних ділянок та право оренди іншого виду нерухомості (далі по тексту - право оренди нерухомості), правовий режим яких має істотні відмінності.
Щодо права оренди земельних ділянок можна відзначити такі особливості:
- Розпоряджатися правом оренди земельних ділянок шляхом внесення до статутного фонду можна тільки в тому випадку, якщо це право було придбано за плату, наприклад, на аукціоні або шляхом викупу у виконкому з розрахунком, заснованим на кадастрової вартості земельної ділянки;
- Дане право може бути внеском до статутного фонду тільки господарських товариств і товариств;
- Використовувати це право в якості внеску можливо тільки в межах терміну договору оренди 14;
- За правовою природою внесення права оренди до статутного фонду є угодою, що підлягає державній реєстрації;
- Не допускається зміна цільового призначення орендованого земельної ділянки.
Що стосується права оренди іншого нерухомого майна, то, наприклад, у разі внесення права оренди будівлі, споруди, нежитлового приміщення, що перебуває у республіканській або комунальної власності, до статутного фонду комерційної організації переоформлення договору оренди відбувається без проведення аукціону.
Однак з урахуванням права засновників (учасників) вносити в якості внеску до статутного фонду господарського товариства майнові права, виникає ряд питань у зв'язку зі зміною правового режиму внесеного до статутного фонду права. Наприклад, якщо внесене як вклад до статутного фонду право оренди припиняється у разі припинення терміну дії договору оренди, то яка доля частки учасника, який вніс право оренди до статутного фонду, і чи необхідно такого учасника виключати зі складу учасників? Існує також ряд інших питань. У відсутність легального механізму вирішення проблем у зв'язку зі зміною правового режиму майнових прав необхідно розробити відповідні правові норми, закріпивши їх у законодавстві про господарські товариства. Наприклад, можна передбачити порядок, коли в разі якщо до статутного фонду внесено термінове майнове право, при закінченні строку володіння ним вніс майнове право у статутний фонд учасник має право надати натомість інше майно, включаючи гроші, цінні папери, інші майнові права і сповістити про це суспільство не пізніше одного місяця до моменту закінчення терміну, на який було надано майнове право.
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ
1. Конституція Республіки Білорусь. Прийнята на республіканському референдумі 24 листопада 1996 р . Мінськ «Білорусь» 1997.
2. Цивільний кодекс Республіки Білорусь від 7 грудня 1998 р . № 218-З. Прийнятий Палатою представників 28 жовтня 1998 . Схвалений Радою Республіки 19 листопада 1998 . (Відомості Національних зборів Республіки Білорусь, 1999 р ., № 7-9, ст. 101). ЮРИДИЧНА ДОВІДКОВО-ІНФОРМАЦІЙНА АВТОМАТИЗОВАНА СИСТЕМА «ЮСІАС» - 2009 р .
3. Цивільне право Підручник. Под ред. Яковлєва В.Ф. Видавництво РАГС. Рік видання. 2003. 503 з.
4. Цивільне право: Підручник. У 2 ч. Ч.2 За заг. Ред. проф. В.Ф. Чигир. - Мн.: Амалфея, 2000. - 1008 с.
5. Колбасін Д.А. Цивільне право Республіки Білорусь. Особлива частина: Практ. Посібник. - Мн.: Молодіжне наукове товариство, 2001. 547 с.
6. Коментар до Цивільного кодексу Республіки Білорусь: у 2 кн. Кн. 1. / Відп. Ред. В.Ф. Чигир. - 2-е вид. - Мн.: Амалфея, 2000. 544с.
7. Колбасін Д.А. Цивільне право Республіки Білорусь. Загальна частина. - Мн.: «Молодіжне наукове товариство». 2000 - 360С.
8. Мейєр Д. І. Російське громадянське право. - М.: Статут, 1997. - С. 408.
9. Універсальний юридичний довідник під загальною редакцією В.А. Шадацкого. / / М.: АТ «Ініціатива». - 1992.
- Обов'язок користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначено, - відповідно до призначення майна;
- Право за згодою орендодавця здавати орендоване майно в суборенду (піднайом) і передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала), надавати орендоване майно у безоплатне користування, а також віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внесок до статутного фонду господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив, якщо інше не встановлено законодавством (докладніше про це нижче). У зазначених випадках, за винятком перенайма, відповідальним за договором перед орендодавцем залишається орендар;
- Обов'язок підтримувати майно в справному стані;
для орендодавця:
- Обов'язок надати орендарю майно в стані, відповідному вимогам законодавства та умовам договору оренди, а також призначенню такого майна;
- Обов'язок надати орендарю майно разом з усіма його приладдям і відносяться до нього, якщо інше не передбачено договором;
- Обов'язок попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно.
Зміна та розірвання договору оренди
За загальним правилом зміна та розірвання договору можливе за згодою сторін. Інше може бути передбачено актами законодавства або самим договором оренди. Наприклад, згідно з п. 2 ст. 420 ЦК на вимогу однієї із сторін договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду тільки:
- При істотному порушенні договору другою стороною;
- В інших випадках, передбачених ЦК, іншими актами законодавства або договором.
Істотним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне за собою для іншої сторони така шкода, в результаті якого вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору.
Господарський договір може бути змінений або розірваний також унаслідок істотно обставин, що змінилися. При розірванні договору по даній підставі господарський суд на вимогу будь-якої із сторін визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням цього договору. Зміна обставин визнається істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це розумно передбачити, договір взагалі не був би ними укладений або був би укладений на значно відрізняються умовах. Якщо сторони не досягли угоди про приведення договору у відповідність з істотно змінились, або про його розірвання, договір може бути розірваний судом на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
- У момент укладення договору сторони виходили з того, що такої зміни обставин не відбудеться;
- Зміна обставин викликано причинами, які заінтересована сторона не могла подолати після їх виникнення при тому ступені сумлінності та обачності, яка від неї була потрібна за характером договору та умовами цивільного обороту;
- Виконання договору без зміни його умов настільки порушило б відповідне договору співвідношення майнових інтересів сторін і спричинило б для зацікавленої сторони така шкода, що вона в значній мірі втратила б того, на що мала право розраховувати при укладенні договору;
- Із суті договору не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається тільки за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, що значно перевищує витрати, необхідні для виконання договору на змінених судом умовах. Проте при укладенні договору істотна зміна обставин може бути виключено з підстав для його зміни або розірвання.
Якщо підставою для зміни (розірвання) договору послужило істотне порушення договору однією зі сторін, інша сторона має право вимагати відшкодування збитків, завданих розірванням (зміною) договору.
Угода про зміну або розірвання договору оренди відбувається в тій же формі, що і сам договір. Пунктом 2 ст. 422 ЦК встановлено, що вимога про зміну або розірвання договору може бути заявлено стороною в суд тільки після одержання відмови іншої сторони на пропозицію змінити чи розірвати договір або неотримання відповіді у строк, вказаний у пропозиції чи встановлений законодавством або договором, а при його відсутності - в 30-денний термін. При цьому 30-денний термін обчислюється після закінчення нормально необхідного часу для отримання іншою стороною пропозиції змінити або розірвати договір.
Розірвання договору оренди, укладеного на невизначений строк
Частина 2 п. 2 ст. 581 ГК надає сторонам договору оренди, укладеного на невизначений строк, право вільного його розірвання. Будь-яка сторона такого договору мають право в будь-який час відмовитися від договору, але за умови обов'язкового попередження іншої сторони. Термін попередження у ЦК передбачено диспозитивної нормою: при оренді нерухомого майна він дорівнює 3 місяцям, при оренді іншого майна - 1 місяць. При цьому не пізніше ніж за 1 і 3 місяці відповідно повинне мати місце попередження 10. Тому в разі якщо сторона, наприклад, попередила орендодавця про розірвання договору 15 липня
Для односторонньої відмови від договору за ч. 2 п. 2 ст. 581ГК не мають значення мотиви, що спонукали будь-яку зі сторін заявити про відмову від договору. Мотиви і причини можуть бути взагалі відсутнім.
Дострокове розірвання договору на вимогу орендаря
Згідно зі ст. 591 ГК орендар має право вимагати дострокового розірвання договору в судовому порядку у випадках, коли:
- Орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна;
- Передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не могли бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору;
- Орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні терміни;
- Майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання.
Крім підстав дострокового розірвання договору оренди за ст. 591 ЦК, норми ЦК закріплюють право орендаря на дострокове розірвання договору та в інших випадках:
- Непередачі разом з орендованим майном всіх його приладдя і документів, якщо в їх відсутність орендар не може користуватися майном відповідно до його призначення або в значній мірі позбавляється того, на що мав право розраховувати при укладенні договору (п. 2 ст.582 ЦК) . Крім розірвання договору, в даному випадку можна стягнути збитки;
- Незастережені орендодавцем про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно (сервітут, заставі тощо) (ч. 2 ст. 584 ЦК). Крім розірвання договору, в даному випадку можна стягнути збитки.
Пленум ВГС у постанові № 20 роз'яснив, що «Стаття 591 ЦК не зобов'язує орендаря направляти орендодавцю письмове попередження з пропозицією виконати зобов'язання або усунути порушення в розумний термін, і в даному випадку застосовується загальна норма пункту 2 статті 422 ЦК ...», правила дії якої ми виклали вище. Тобто пропозиція про розірвання договору відправляти все-таки необхідно.
Дострокове розірвання договору на вимогу орендодавця
Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору в судовому порядку, якщо інше не передбачено законодавством, у випадках, коли орендар:
- Користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;
- Істотно погіршує майно;
- Більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату (в тому числі, якщо є прострочення внесення частини орендної плати);
- Не робить капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні строки в тих випадках, коли відповідно до законодавства або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря.
Даний перелік підстав встановлено імперативною нормою і його скорочення або зміна в договорі за згодою сторін не допускається. При зверненні орендодавців до господарського суду з позовами про розірвання договорів оренди за вищевказаними підставах та виселення орендарів, такі позови звичайно задовольняються судом за умови доведення даних фактів.
Згідно з ч. 3 ст. 590 ГК вимогу орендодавця про розірвання договору має передувати обов'язкове письмове попередження орендаря про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін. Якщо така спроба врегулювати відносини з орендарем не зроблена, то це розцінюється як недотримання досудового порядку врегулювання спору і орендодавцям у задоволенні позовів відмовляють. Господарські суди виходять з того, що при виконанні орендарем зобов'язання не в розумний термін, а також у момент розгляду спору господарським судом є всі підстави для розірвання договору на підставі ст. 590 ЦК.
Як виняток із загального правила, встановленого ч. 1 ст. 590 ЦК, можна привести норми Указу Президента Республіки Білорусь від 24.03.2005 № 148 «Про невідкладні заходи щодо підтримки підприємництва», що визначають особливості розірвання договорів оренди торгових місць з членами рад індивідуальних підприємців. З зазначеними суб'єктами не допускається дострокове розірвання договорів оренди торгових місць, за винятком випадків систематичного (2 і більше разів протягом календарного року) невнесення ними орендної плати або відсутності в цих осіб спеціального дозволу (ліцензії) на здійснення роздрібної торгівлі. Позовна заява про дострокове розірвання договору оренди торгового місця з членом ради може подаватися орендодавцем у господарський суд тільки після обов'язкового попереднього розгляду головою (головою адміністрації) місцевого виконавчого і розпорядчого органу первинного або базового рівня причин подачі цієї заяви.
Крім того, звертаємо увагу на наступну «неузгодженість» норм ЦК: якщо у ч. 1 ст. 590 ГК мова йде про користування майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна, то п. 3 ст. 586 ЦК закріплює право орендодавця на розірвання договору, якщо орендар користується майном не відповідно до умов договору оренди або призначення майна. Тобто в даному випадку таке неналежне користування може мати несуттєвий характер. Наприклад, господарські суди за п. 3 ст.586 ГК «розривають» договори оренди нежитлових приміщень при використанні даних приміщень не за цільовим призначенням, визначеним у договорі оренди, невиконанні обов'язки з виробництва ремонту у встановлені договором терміни, захаращення приміщення.
Відповідальність сторін договору оренди
Сторони договору оренди має право в договорі передбачити різні варіанти стягнення неустойки у вигляді штрафу та пені за несвоєчасну сплату орендної плати та інші порушення умов договору. На практиці зазвичай розмір пені за прострочення сплати орендної плати у договорах закріплюється на рівні 0,01-0,15% за кожен день прострочення, але будь-яких законодавчих обмежень не передбачено. Тобто теоретично і практично в договорі можна передбачити будь-який варіант неустойки. Разом з тим необхідно враховувати, що в практиці господарських судів досить активно використовується ст. 314 ЦК, закріплює право суду зменшити розмір стягуваної неустойки, якщо вона явно не відповідає наслідків порушення зобов'язання. Це право, але не обов'язок суду, і суд може реалізувати його як за власною ініціативою, так і за клопотанням сторін спору. В якості критеріїв невідповідності можна вказати такі обставини:
- Надзвичайно високий відсоток неустойки, встановлений у договорі;
- Значне перевищення суми неустойки над сумою можливих збитків (у тому числі перевищення суми неустойки над сумою неповерненого боргу);
- Нетривалий термін виконання зобов'язання та ін 11
Орендар несе обов'язок при припиненні договору оренди повернути орендодавцю майно в тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором. Якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення 12. Ще раз підкреслимо, що це правило поширюється на випадки, коли орендар користується орендованим майном після припинення договору оренди, наприклад, у зв'язку із закінченням його строку (у цій ситуації норми про безпідставне збагачення не застосовуються). У випадку, коли зазначена плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування. Якщо ж договір оренди є нікчемним з підстав, передбачених законодавством, застосовуються правила про безпідставне збагачення.
Частина 3 ст. 593 ЦК передбачає можливість стягнення штрафної неустойки при несвоєчасному поверненні орендованого майна, якщо неустойка передбачена договором.
Несплата або неповна сплата орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній власності, орендодавцями яких є сільські, селищні, міські, районні виконавчі і розпорядчі органи, а також порушення встановленого терміну подання податкових декларацій (розрахунків) по цій платі тягнуть за собою відповідальність, встановлену законодавством за несплату, неповну сплату податків, зборів (зборів), порушення встановленого терміну подання до податкового органу податкової декларації (розрахунку).
Зокрема, мова йде про застосування заходів адміністративної відповідальності. Так, відповідно до Кодексу України про адміністративні правопорушення (далі - КпАП) встановлена адміністративна відповідальність (штраф, розмір якого залежить від ряду фактичних обставин):
- За несплату, неповну сплату сум податків, зборів (зборів) (ст. 13.6 КоАП);
- За порушення терміну подання податкової декларації (розрахунку) (13.4 КоАП).
У випадку загибелі чи пошкодження орендованого транспортного засобу (при оренді з екіпажем) орендар несе відповідальність у формі відшкодування заподіяних збитків орендодавцю за умови, що останній доведе, що загибель або пошкодження сталися внаслідок обставин, за яких орендар відповідає згідно з законодавством або договором.
Внесення права оренди до статутного фонду
Що стосується вкладів у статутний фонд законодавство Республіки Білорусь досить ліберально. Згідно зі ст. 471 ГК внеском до статутного фонду комерційної організації можуть бути речі, включаючи гроші та цінні папери, інше майно, в тому числі майнові права, або інші відчужувані права, що мають оцінку їх вартості. Таким чином, внески можуть бути внесені у грошовій і не грошовій формі. Що стосується негрошовій форми внесення вкладів, то попередньо необхідно провести експертизу достовірності оцінки їх вартості до внесення до статутного фонду 13.
При цьому, наприклад, ст. 29 Закону Республіки Білорусь «Про господарські товариства» в редакції Закону від 10.01.2006 № 100-З встановлено обмеження, згідно з яким статутний фонд господарського товариства не може бути сформований повністю за рахунок негрошового внеску у вигляді майнових прав. Обсяг майнових прав, що вносяться в якості внеску до статутного фонду господарського товариства, не може бути більше 50% передбаченого законодавством мінімального розміру статутного фонду для відповідних форми і виду господарського товариства. В даний час ця норма стосується лише акціонерних товариств, оскільки для них Декретом Президента Республіки Білорусь від 16.01.2009 № 1 встановлено мінімальні розміри статутних фондів в 100 і 400 базових величин (закрите і відкрите акціонерні товариства відповідно), за винятком банків, небанківських кредитно- фінансових організацій, страхових організацій.
Право оренди нерухомого майна належить до майнових прав, які мають оцінку їх вартості, які можуть використовуватися в якості внеску до статутного фонду. Право оренди нерухомого майна можна умовно поділити на дві групи: право оренди земельних ділянок та право оренди іншого виду нерухомості (далі по тексту - право оренди нерухомості), правовий режим яких має істотні відмінності.
Щодо права оренди земельних ділянок можна відзначити такі особливості:
- Розпоряджатися правом оренди земельних ділянок шляхом внесення до статутного фонду можна тільки в тому випадку, якщо це право було придбано за плату, наприклад, на аукціоні або шляхом викупу у виконкому з розрахунком, заснованим на кадастрової вартості земельної ділянки;
- Дане право може бути внеском до статутного фонду тільки господарських товариств і товариств;
- Використовувати це право в якості внеску можливо тільки в межах терміну договору оренди 14;
- За правовою природою внесення права оренди до статутного фонду є угодою, що підлягає державній реєстрації;
- Не допускається зміна цільового призначення орендованого земельної ділянки.
Що стосується права оренди іншого нерухомого майна, то, наприклад, у разі внесення права оренди будівлі, споруди, нежитлового приміщення, що перебуває у республіканській або комунальної власності, до статутного фонду комерційної організації переоформлення договору оренди відбувається без проведення аукціону.
Однак з урахуванням права засновників (учасників) вносити в якості внеску до статутного фонду господарського товариства майнові права, виникає ряд питань у зв'язку зі зміною правового режиму внесеного до статутного фонду права. Наприклад, якщо внесене як вклад до статутного фонду право оренди припиняється у разі припинення терміну дії договору оренди, то яка доля частки учасника, який вніс право оренди до статутного фонду, і чи необхідно такого учасника виключати зі складу учасників? Існує також ряд інших питань. У відсутність легального механізму вирішення проблем у зв'язку зі зміною правового режиму майнових прав необхідно розробити відповідні правові норми, закріпивши їх у законодавстві про господарські товариства. Наприклад, можна передбачити порядок, коли в разі якщо до статутного фонду внесено термінове майнове право, при закінченні строку володіння ним вніс майнове право у статутний фонд учасник має право надати натомість інше майно, включаючи гроші, цінні папери, інші майнові права і сповістити про це суспільство не пізніше одного місяця до моменту закінчення терміну, на який було надано майнове право.
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ
1. Конституція Республіки Білорусь. Прийнята на республіканському референдумі 24 листопада
2. Цивільний кодекс Республіки Білорусь від
3. Цивільне право Підручник. Под ред. Яковлєва В.Ф. Видавництво РАГС. Рік видання. 2003. 503 з.
4. Цивільне право: Підручник. У
5. Колбасін Д.А. Цивільне право Республіки Білорусь. Особлива частина: Практ. Посібник. - Мн.: Молодіжне наукове товариство, 2001. 547 с.
6. Коментар до Цивільного кодексу Республіки Білорусь: у 2 кн. Кн. 1. / Відп. Ред. В.Ф. Чигир. - 2-е вид. - Мн.: Амалфея, 2000. 544с.
7. Колбасін Д.А. Цивільне право Республіки Білорусь. Загальна частина. - Мн.: «Молодіжне наукове товариство». 2000 - 360С.
8. Мейєр Д. І. Російське громадянське право. - М.: Статут, 1997. - С. 408.
9. Універсальний юридичний довідник під загальною редакцією В.А. Шадацкого. / / М.: АТ «Ініціатива». - 1992.