Зміст
Введення 2
Глава 1. Договір оренди (майнового найму) згідно з чинним цивільним законодавством Росії
1.1 Поняття і зміст договору оренди (майнового найму) 5
1.2 Виникнення і припинення договору оренди 28
Глава 2. Окремі види договору оренди
2.1 Договори оренди нерухомого майна
2.2 Договір оренди рухомих речей
3.3 Фінансова оренди (лізинг)
Висновок 65
Бібліографічний список 69
Введення
Актуальність теми дослідження. Формування в нинішній Російській Федерації ринкових відносин загострило потребу в стабільних гарантій захисту нових за своїм змістом, існуючих в ньому майнових прав та інтересів. Виникла необхідність забезпечення нормального функціонування різних видів господарської діяльності. У свою чергу, це зумовило потребу різнобічної наукової розробки сучасних форм господарської діяльності, що здійснюється в даний час в Росії, в числі яких важливе місце займають орендні відносини.
Оренда в своїх проявах різноманітна. Вона широко застосовується у взаєминах між юридичними особами. Нерідко використовують договір оренди і громадяни як для задоволення власних особистих і побутових потреб, так і для здійснення індивідуальної підприємницької діяльності. Держава і муніципальні освіти, враховуючи переваги, які надає оренда, що дозволяє при збереженні права власності на майно отримувати додаткові доходи, також досить активно застосовують даний вид договору.
Договір оренди опосередковує як найбільш типові відносини з переходу майна у тимчасове володіння і користування на відплатних засадах, так і специфічні відносини щодо володіння і користування майном (наприклад, лізинг, договір оренди транспортних засобів і т.д.). Перехід майна від власника (титульного власника) до іншої особи у тимчасове володіння та користування є актом розпорядження ним.
Ступінь розробленості теми. Окремі питання цивільного права, присвячені оренді в цілому і її деяким видам, піддавалися вивченню в дисертаціях, монографіях, наукових публікаціях і навчальній літературі.
Серед вчених, приділили особливу увагу різним аспектам правового регулювання договірних відносин, у тому числі і орендних відносин, можна назвати Т.Д. Алексєєва, М.В. Васильєву, В. В. Витрянского, В.Д. Газмана, О.М. Гуляєва, P. M. Долуханяна, В.А Егіазарова, І.В. Єршову, Е.А. Зінчук, О.С. Іоффе, О.Ю. Кабалкіна, Є.В. Кабатова, А.Г. Калпин, О.Н, Красавчикова, Н.Г. Катанян, Д.С. Левенсона, Д.І. Мейєра, В.П. Мозоліна, С.М. Мизрова, Е.Л. Плоома, М.Г. Проніну, СБ. Пугинский, Ю.М. Самохвалова, Е.Д. Соколову, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Є.М. Чекмарьова, Г.Ф. Шершеневича та інших.
Багато роботи, присвячені орендним зобов'язаннями (зобов'язаннями по майновому найму), як правило, висвітлюють окремі види договору оренди (майнового найму).
Об'єктом дослідження виступають суспільні відносини, що виникають у зв'язку з укладенням, зміною і припиненням договору оренди (майнового найму).
Предметом дослідження є нормативні правові акти, що регламентують орендні (відносини майнового найму) та фінансові відносини, що виникають при формуванні доходів державного та місцевих бюджетів як за рахунок неподаткових платежів, у тому числі орендної плати, так і за рахунок податків, що стягуються при здачі в оренду майна , що знаходиться на праві приватної власності; існуюча договірна і правозастосовна практика в сфері орендних відносин, в тому числі використання договору оренди органами внутрішніх справ.
Основною метою роботи є вдосконалення правового регулювання орендних відносин (відносин майнового найму), яка обумовлює розширення застосування договору оренди.
Для досягнення зазначеної мети автор поставив перед собою ряд науково-дослідних завдань, до числа яких належать:
- Виявлення тенденцій розвитку цивільного і фінансового законодавств, що регулюють орендні відносини (відносини по майновому найму);
- Визначення правового статусу суб'єктів договору оренди (майнового найму);
- Вироблення пропозицій щодо вдосконалення фінансово-правового та цивільно-правового регулювання орендних відносин (майнового найму);
Методологія і методи дослідження. Теоретико-методологічну основу роботи складає діалектичний метод пізнання суспільних процесів і явищ. При проведенні дослідження застосовувалися такі приватні і спеціальні методи наукового пізнання, як методи статистичного, логічного, формально-юридичного, функціонального, порівняльно-правового та системно-структурного аналізу, анкетування, інтерв'ювання та узагальнення судової та арбітражної практики з розгляду спорів, що виникають із орендних відносин .
Структура роботи. Дипломна робота складається з вступу двох розділів, висновків і бібліографічного списку.
Глава 1. Договір оренди (майнового найму) згідно з чинним цивільним законодавством Росії
1.1 Поняття і зміст договору оренди (майнового найму)
Приступаючи до дослідження правового регулювання орендних відносин (відносин майнового найму) в сучасних умовах виявляється наявність в законодавстві декількох термінів, що позначають правову форму цих відносин: «оренда», «майновий найм», також застосовується «прокат», «лізинг».
Слід зазначити, що на сьогоднішній день в цивільному законодавстві «оренда» і «майновий найм» існують як синоніми. Вживання в літературі та нормативних правових актах то одного, то іншого терміну пов'язане не стільки з відмінностями окремих видів договорів, скільки зі сформованою практикою їх застосування в певних сферах 1.
Однойменні терміни (наймання, оренда, прокат) вже в радянському праві втратили свою колишню специфіку. Сталося це, як нерідко буває в історії мови, в результаті зміни смислового значення цих термінів. Вони не свідчать більше про відмінності правового режиму і застосовуються випадково.
Терміни «майновий найм», «оренда», «прокат» застосовувалися в радянський період в судовій практиці до найрізноманітніших відносин громадян один з одним і з соціалістичними організаціями з приводу найму майна. Відповідно ототожнювалися слова «наймач» і «орендар». Організація - наймодавець, вся діяльність якої полягає у здачі в найм майна, часто називалася прокатним пунктом. Таким чином, радянське право вживало різноманітну термінологію стосовно договору майнового найму, конструюючи його в той же час як єдиний правовий інститут.
У сучасному цивільному законодавстві поняття оренда і майновий найм є також тотожними. Цивільним законодавством ці поняття поставлені на один щабель, юридичну силу має і поняття оренда, і поняття майновий найм, що закріплено статтею 606 Цивільного кодексу РФ. Прокат ж віднесено до одного з видів оренди. У юридичній літературі повноправно вживаються визначення договору оренди та договору майнового найму.
Прагнення окремих вчених розмежувати поняття «оренди» і «майнового найму», відносячи до «оренди» тільки договори підприємницького характеру 2, не знайшло підтримки ні в теорії, ні в законодавстві.
У нашому дослідженні ми будемо дотримуватися загальноприйнятого погляду і використовувати терміни «оренда» і «майновий найм», як синоніми, при вказівці на інститут в цілому, а «прокат», «лізинг» і т.д. при вивченні відповідних видів оренди.
Повертаючись до поняття договору оренди, можна виділити деякі властиві йому характерні риси, що дозволяють розглядати його як самостійного типу цивільно-правового договору.
По-перше, він відноситься до категорії цивільно-правових договорів на передачу майна. Дана обставина може служити вірною ознакою, що відрізняє договір оренди від таких договорів, як, наприклад, купівля-продаж, міна, позика.
По-друге, у Цивільному кодексі України можна знайти прагнення законодавця забезпечити детальне і безпосереднє регулювання договору оренди, в усякому разі, тих питань, які є спільними як для договору оренди, так і для його окремих видів.
По-третє, виділення окремих видів договору оренди (за винятком прокату, фрахтування на час, фінансової оренди (лізингу)) вироблено у Цивільному кодексі України не на основі будь-якого єдиного класифікаційного критерію, а в залежності від виду здається в оренду майна.
З точки зору загальної характеристики цивільно-правових зобов'язань договір оренди належить до консенсуальних, оплатним, взаємним (сіналлагматіческій) договорами.
Загальноприйнято вважати договір оренди консенсуальних договором, «оскільки обов'язок передати майно і вносити плату виникає з досягнутого сторонами угоди, а фактично ці дії вчиняються після того, як угода відбулася» 3. На практиці зустрічаються випадки, коли орендар вимагає виконання зобов'язань орендарем, не виконавши свої зобов'язання в повній мірі. Доказом цього служить нижченаведений приклад. Між комітетом з управління міським майном і АТВТ був укладений договір оренди приміщення. «АТВТ орендну плату, встановлену договором, не вносило, у зв'язку з чим, комітет з управління міським майном звернувся до арбітражного суду з позовом про стягнення заборгованості по орендній платі та пені за прострочення платежу. Рішенням, залишеним без зміни постановою апеляційної інстанції, позовні вимоги задоволені в повному обсязі.
Постановою Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 02.07.2006 № 13678/06 рішення та постанова у справі скасовані і воно спрямоване на новий розгляд з таких підстав 4.
Відповідно до статті 614 ЦК РФ орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату за користування майном (орендну плату). Договором оренди, укладеним між сторонами, передбачено, що передача орендареві об'єкта у користування здійснюється за актом здачі-приймання. За твердженням відповідача, передача приміщення в користування за актом не здійснювалася. Орендоване приміщення знаходиться на капітальному ремонті і орендар не може використовувати його за призначенням до прийняття об'єкта міжвідомчою комісією. Крім того, орендар є генеральним підрядником з капітального ремонту будівлі і в зв'язку з відсутністю коштів у балансоутримувача взяв на себе додаткове зобов'язання щодо фінансування об'єкта. Зазначені обставини судом не досліджені »5.
З аналізу наведеного прикладу, можна зробити висновок. Згідно зі статтею 307 ГК РФ одна особа (боржник) зобов'язана вчинити на користь іншої особи (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, сплатити гроші), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Дійсно, в цілому договір оренди сформульовано у Цивільному кодексі України як консенсуальної договір. Проте не можна не погодитися з думкою А.А. Іванова, що «договори оренди транспортних засобів обох різновидів сформульовані як реальні» 6. Приміром, «за договором оренди (фрахтування на час) транспортного засобу з екіпажем орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату в тимчасове користування і володіння і надає своїми силами послуги по управлінню ним і за його технічної експлуатації» (ч.1 ст. 632 ЦК РФ), тобто застосовується формуліовка НЕ консенсуального, а реального договору.
На нашу думку, в даному випадку можна припустити, що це юридико-технческая неточність законодавця. Оскільки в статті 18 Кодексу торгового мореплавання РФ вже говоритися, що за договором фрахтування судна на час (тайм-чартеру) судновласник зобов'язується за обумовлену плату (фрахт) надати фрахтувальнику судно і послуги членів екіпажу судна в користування на певний термін для перевезень вантажів, пасажирів або для інших цілей.
Окремо слід відзначити існування договорів, які передбачають необхідність державної реєстрації, для надання їм юридичної сили. Їх наявність не зовсім вписується в наявну схему консенсуального договору.
На наш погляд, дотримання вимоги про державну реєстрацію не є вимогою до форми договору у вузькому сенсі. Це особлива умова вступ договору в дію. Звичайно, державна реєстрація зазвичай передбачає наявність письмової форми, але, приміром, у дореволюційний період у Росії допускалося укладати в усній формі договір найму земель між селянами з внесенням запису в поземельну книг 7. І зараз усна форма угоди не перешкоджає реєстрації в ГИБДД МВС РФ транспортних засобів та номерних агрегатів 8.
Крім того, у Цивільному кодексі України в статті 158 «Форма угод» названі лише усна і письмова (проста і нотаріальна), а в статті 434 «Форма договору» не виділяться форма, пов'язана з державною реєстрацією. Іншим аргументом на користь висловленої точки зору можна вважати те, що ч. 2 п. 1ст. 434 ГК РФ допускається укладення договору в обумовленій сторонами формі, навіть якщо за законом така форма і не вимагається. Однак щодо державної реєстрації таке правило не прийнятно, тому що тільки нормативний правовий акт визначає коло угод, що підлягають державній реєстрації.
Основними ознаками нерухомості є: по-перше, міцний зв'язок із землею, по-друге, неможливість переміщення відповідного об'єкта без невідповідного збитку його призначенням. У числі таких об'єктів нерухомості представлені земельні ділянки, ділянки надр і водні об'єкти, які названі у ЦК і є самостійними основними об'єктами нерухомості. Ці об'єкти нерухомості в юридичній літературі нерідко відносяться до так званої нерухомості по природі 9. Однак зазначені ознаки притаманні не всім об'єктам нерухомості.
У судовій практиці порушувалося питання про необхідність реєстрації договорів оренди нежитлових приміщень, укладених на термін менше одного року. Президія Верховного Арбітражного Суду РФ, з цього приводу в інформаційному листі від 1 червня 2000 р. № 53 «Про державну реєстрацію договорів оренди» визначив, що договір оренди нежитлових приміщень, укладений на термін менше одного року, не підлягає державній реєстрації, ніж вирішив багаторічний спір у даній сфері 10.
Проблема полягала в неоднозначному тлумаченні статей 609 і 651 ЦК РФ і ст. 26 Федерального закону від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» 11.
Є три основні точки зору на цю проблему.
Перша - договору оренди нежитлових приміщень підлягають державній реєстрації незалежно від строку оренди. Ця думка була заснована на положенні п. 2 ст. 609 ЦК РФ, згідно з яким договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не передбачено законом. Єдине виключення з цього правила міститься у п. 2 статті 651 ЦК РФ, але в ньому мова йде тільки лише про оренду будівель і споруд, тоді як нежитлові приміщення такими не є.
Подібний підхід знайшов відображення в постанові Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 14 вересня 2007 р. у справі № А55-19287/07. Як зазначив суд, норма п. 2 ст. 609 ЦК РФ є ненормативній і діє незалежно від терміну укладення договору оренди нерухомого майна. З приводу ж п. 2 ст. 651 ЦК України суд зазначив, що ця норма не може бути застосована при вирішенні даного спору, оскільки об'єктом спірного договору є нежитлові приміщення 12.
Друга точка зору: договір оренди нежитлового приміщення не підлягає державній реєстрації незалежно від строку оренди. Вона була висловлюється А.С. Ємельяновим, який, обгрунтовуючи її, пропонує наступний погляд на положення п. 2 ст. 609 ЦК РФ: «Стаття 609 ЦК РФ ... дійсно передбачає, що договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. У той же час Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ними» встановлено інше, а саме те, що реєструється не сам договір оренди як угода, а виникає на його підставі право оренди »13. Очевидно, слово «інше» трактується автором як можливість заміни державної реєстрації договору оренди нерухомого майна державною реєстрацією права оренди.
Третя точка зору: договір оренди нежитлового приміщення підлягає державній реєстрації, якщо він укладений на строк не менше одного року. З уже розглянутого вище видно що, саме це думка знайшла своє підтвердження в інформаційному листі Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 1 червня 2000 р. № 52 «Про державну реєстрацію договорів оренди». Суть її полягає в наступному.
Стаття 1 Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» відносить житлові та нежитлові приміщення до нерухомого майна, право на яке, а також угоди, з якими підлягають обов'язковій державній реєстрації у випадках і в порядку, встановленому законом.
Відповідно до частини 2 п. 6 ст. 12 згаданого закону приміщення являє собою об'єкт, що входить до складу будинків і споруд.
Беручи до уваги те, що нежиле приміщення є об'єктом нерухомості, відмінним від будівлі і споруди, в якому воно знаходиться, але нерозривно з ним пов'язаним, і те, що у Цивільному кодексі України відсутні будь-які спеціальні норми про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень, до таких договорів оренди повинні застосовуватися правила п. 2 ст. 651 ЦК РФ. Відповідно до п. 2 ст. 651 ЦК РФ договір оренди нежитлових приміщень, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
Отже, договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації. Виняток становлять договори оренди будівель, споруд або приміщень, які підлягають державній реєстрації лише в разі їх ув'язнення на термін не менше одного року.
У тих же ситуаціях, коли в умовах договору закріплено звільнення від найманої плати, можна говорити про відсутність орендних відносин, навіть якщо проводиться відшкодування комунальних витрат: має місце договір позики, який покладає на ссудополучателя за загальним правилом обов'язок по утриманню майна (ст. 695 ГКРФ) . При внесенні плати за утримання речі ссудодателю ми стикаємося з «поєднанням різних за своєю природою договорів договір з безоплатної передачі майна у користування та договір на оплатне надання послуг» 14.
Договір оренди - це взаємний договір, так як «праву наймодавця на найману плату та обов'язки з передачі майна у користування відповідає обов'язок наймача щодо внесення орендної плати та право вимагати передачі йому в користування майна» 15.
Серед основних ознак майнового найму в літературі називають:
1. Надання майна у користування, або володіння та користування, або передача прав на користування.
2. Тимчасовість (терміновість) надання майна 16.
Слід зазначити, що закон допускає існування договорів майнового найму як виключно пов'язаних з користуванням майна, так і спрямованих на володіння і користування річчю. Також у зв'язку з можливістю передачі правомочностей користування і володіння не в повному обсязі, допускається спільне володіння та користування річчю 17.
За загальним правилом, щодо оренди транспортних засобів укладання договорів суборенди, перевезення та інших договорів з подібними цілями допускається без згоди наймодавця (ст.638 і 647 ЦК України). При оренді ж підприємства наймач має право без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати в тимчасове користування або позику матеріальні цінності, що входять до складу орендованого підприємства (ч.1 ст.660 ГК РФ).
У зв'язку з тим, що при укладенні договору оренди орендодавцем орендарю передаються не тільки правомочності щодо володіння і користування майном, але частково і правомочність щодо розпорядження майном, автором пропонується наступна нова редакція пункту першого статті 606 ГК РФ: «За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння, користування і часткове розпорядження або в тимчасове користування ».
Наведені положення говорять про те, що оренда перестає бути зобов'язально-правовим інститутом, обмеженим передачею речі у користування і володіння. Це більшою мірою стосується, як правильно відзначає А.А. Іванов 18, оренди, пов'язаної з володінням.
Наявність у оренди ознаки абсолютного правовідносини раніше вже зазначалося рядом вчених, що досліджували договір майнового найму. О.С. Іоффе крім особливостей захисту прав наймача, вказує, що «договір найму в межах терміну своєї дії зберігає силу і для нового власника» 19, тобто мова йде про збереження договору оренди в силі при зміні власника, передбаченої нині статтею 617 ЦК РФ. Схожої погляду дотримується М.Г. Проніна, яка вважає, що договір найму «створює для наймача не тільки зобов'язальні (відносні) правомочності, а й права, що носять характер абсолютних» 20. На речовий же характер договору вказують Д.С. Левенсон 21 і ін Останнє, на нашу думку, з великою часткою впевненості дає підставу припускати, що оренда має риси обмеженого речового права.
Необхідно відзначити, ГК РФ відомі окремі види договорів оренди і оренда окремих видів майна (п. 3 ст. 610, п. 3 ст. 611, ст. 625 ЦК РФ). У зв'язку з цим А.А. Іванов висловив припущення, що «види оренди - це ті найбільш важливі соціально значимі випадки оренди, які спеціально врегульовані в параграфах 2-6 глави 34 ЦК РФ, оренда ж окремих видів майна, а Цивільному кодексі у формі самостійних параграфів не врегульована. Можуть існувати лише окремі норми, які стосовно до тих чи інших видів майна змінюють загальні правила § 1 глави 34 ЦК РФ. Причому ці норми повинні стосуватися лише таких видів майна, які не служать підставою для виділення самостійних видів договору оренди (тобто будь-яких видів майна крім транспортних засобів, будівель і споруд, підприємств) »22.
Відразу обмовимося, на наш погляд, проведене у Цивільному кодексі України розмежування є не дуже вдалим і певною мірою спірним.
Загальним критерієм дійсно є соціальна значимість вказаних різновидів майнового найму. Хоча, в той же час, оренда землі, яка, на нашу думку, представляє не меншу, а може бути велику соціальну значимість, практично залишилася поза увагою законодавця (виключаючи п.2 ст.607 і ст.ст.652 та 653 ЦК РФ).
В якості однієї з підстав договору оренди виступає його об'єкт, тобто окремий вид майна. Цей критерій є головним для виділення оренди транспортних засобів, оренди будівель і споруд, оренду підприємств, які особливо врегульовані в Цивільному кодексі Російської Федерації. Даний перелік можна доповнити охоронно-орендного договору на нерухомий пам'ятка історії та культури 23, договорами оренди землі, оренди ділянок лісового фонду (ст.31 Лісового кодексу РФ 24), оренди водних об'єктів (ст.41 Водного кодексу РФ 25) і ін
Для прокату, фінансової оренди підставою відокремлення служить не тільки конкретний вид майна, а специфіка регульованих відносин, яка знаходить своє відображення у вимогах до сторін договору, терміну оренди, встановленому розподіл прав і обов'язків сторін і т.п. Виходячи з особливостей, які існують в рамках договору, в цей перелік можна включити і договір концесії 26.
Відсутність єдиного критерію призводить до того, що оренда деяких речей одночасно може підпадати під регулювання протилежних за змістом положень закону. Наприклад, автомобіль може бути предметом договору прокату (§ 2 глава 34 ЦК України), договору оренди транспортних засобів без екіпажу (§ 3 глава 34 ЦК РФ) і договору фінансової оренди (лізингу) (§ 6 глава 34 ЦК РФ). У таких випадках встановлення спеціальних правил, що підлягають застосуванню до конкретного правовідносин, має здійснюватись виходячи з наявних умов даного договору, що свідчать про наміри сторін і відповідність цих умов вимогам того чи іншого пункту глави 34 ЦК України.
Виділення в Цивільному кодексі РФ видів договору майнового найму вироблено по різних підставах, що допускає появу колізій при оренді окремих видів майна.
Дослідження майнового найму було б неповним без розгляду питань про учасників договірних відносин і пропонованих до них вимогах. Особливості суб'єктного складу впливають і на форму договору і на багато його істотні умови.
Сторонами (суб'єктами) у договорі оренди (майнового найму) виступають орендодавець (наймодавець) і орендар (наймач).
Орендодавцем, відповідно до статті 608 ЦК РФ, може бути власник майна або інша особа, що має повноваження законом або власником здавати майно в оренду. Формулюючи це положення, законодавець, звичайно ж, брав до уваги, що здача майна в оренду є формою розпорядження цим майном.
Так як здавання в оренду є формою розпорядження майном, то логічно, що орендодавцем має виступити, в першу чергу, власник речі, тобто особа, в чиє суб'єктивне право входить розпорядження майном (ст.209 ЦК України).
Дещо складніше вирішується питання про інших осіб, які виступають в ролі орендодавця, оскільки вони повинні бути наділені відповідними правомочностями законом або самим власником. До іншим особам, уповноваженим законом здавати майна в оренду, можна віднести, в першу чергу, суб'єкта права господарського ведення: це державні та муніципальні унітарні підприємства. Однак щодо нерухомого майна відповідно до статті 295 ГК РФ вони можуть здійснювати своє право по здачі внайми тільки за згодою власника майна в особі його уповноваженого органу 27, а щодо рухомого майна договір оренди може полягати без згоди власника на строк не більше 1 року .
Як орендодавця і орендаря можуть виступати фізичні особи, юридичні особи, муніципальні освіти, держава (Російська Федерація і суб'єкти Російської Федерації). До них пред'являються загальні для всіх суб'єктів цивільного права вимоги 28.
Щодо договору оренди можна сказати, що всі особи мають право виступати в ролі його сторін, однак придбання орендних прав і обов'язків пов'язане з дотриманням ряду умов.
Згідно з ч.3 п.1 ст.49 ДК РФ «окремими видами діяльності, перелік яких визначається законом 29, юридична особа може займатися тільки на підставі спеціального дозволу (ліцензії)».
В якості обов'язкової вимоги в п.3 ст.667 ЦК України встановлено, що в договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановлювати майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди.
Конструкція договору оренди настільки вдала, що дозволяє її застосовувати для регулювання відносин з іншими об'єктами цивільних прав.
На практиці виникають складнощі з визначення істотних умов договору оренди. На відміну від останнього, для деяких договорів Цивільним кодексом України встановлено істотні умови. Наприклад, стаття 942 ГК РФ, іменована «Істотні умови договору страхування» містить у собі умови, за якими сторони при укладенні договору страхування повинні досягти угоди. Доцільно було б включити в текст Цивільного кодексу статтю про істотні умови договору оренди. Автором пропонується главу 34 «Оренда» доповнити статтею 606.1 «Істотні умови договору оренди», що містить у собі наступні положення:
«При укладанні договору оренди (майнового найму) між орендодавцем (наймодавцем) і орендарем (наймачем) повинно бути досягнуто згоди:
1) про предмет договору оренди;
2) про термін дії договору оренди;
3) про термін, порядок внесення та розмір орендної плати;
4) про умови користування орендованим майном;
5) про забезпечення змісту орендованого майна ».
У відношенні обов'язків орендодавця слід погодитися з думкою М.Г. Проніної, що «найпершим його обов'язком є надання наймачеві майна, обумовленого договором» 30.
Надання може полягати у передачі майна орендарю у володіння і користування, або тільки в користуванні найнятим майном. Передачею речі вважається зазначення місця знаходження, символічне дію (наприклад, передача ключів) 31. Надання речі є найважливішим фактором нормального розвитку орендного зобов'язання.
Стан майна має відповідати, перш за все, умовам договору оренди, а якщо договір не містить вказівок з цього приводу, то призначенню майна. Так як в оренду може передаватися різне майно, включаючи складні механізми (транспортні засоби, обладнання тощо), їх стан може визначатися і такими характеристиками, як пробіг, швидкість, продуктивність і ін
Новелою цивільного законодавства є те, що орендар повинен виявити недоліки майна під час його огляду або перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду. Це направлено на те, щоб спонукати орендарів проводити належну приймання майна та убезпечити орендодавців від домагань недобросовісних осіб 32.
У даному випадку мова йде про явні недоліки, визначення яких не вимагає спеціальних знань і можливо при звичайному огляді одержуваних в оренду речей.
Надання майна повинно здійснюватися в термін, зазначений у договорі оренди, а якщо він в ньому не визначено, то в розумний строк (п. 3 ст. 611 ЦК РФ). Під розумним строком в літературі розуміється реально здійсненний строк. Наприклад, якщо для договору прокату передача речі може мати місце практично відразу за укладенням договору, то для оренди, яка передбачає отримання майна зі складу орендодавця, термін збільшується на час оформлення передачі речі.
Відповідно до статті 613 ЦК РФ орендодавець при укладанні договору обов'язково повинен повідомити орендаря про наявність прав третіх осіб на передану у найм річ.
Наділення орендаря правом витребувати від орендодавця непереданной у встановлений договором термін здане в найм майно, свідчить про певну позицію законодавця, що допускає застосування в зобов'язально-правових відносинах елементів речових прав. Як вже зазначалося, вперше в Росії в законотворчій роботі таке припущення було зроблено ще при підготовці проекту Цивільного Уложення, що включав в себе норму про те, що кредитор (довірителів) у разі невиконання боржником зобов'язання, що має своїм предметом передачу певного майна, має право вимагати відібрання майна у боржника. Включення до проекту Цивільного Уложення зазначеної норми, як зазначалося в літературі, супроводжувалося серйозною дискусією за участю відомих російських правознавців. Противниками такого підходу, відкидали можливість надання кредитору права витребувати майно від боржника, були, наприклад Г.Ф. Шершеневич 33. Навпаки, І.А. Покровський вважав, що кредитор повинен мати відповідне право, «що спирається, звичайно, не на його речове право, якого у нього немає, а на його зобов'язальне право, в силу якого боржник зобов'язаний до такої передачі» 34.
Обов'язок орендодавця забезпечити можливість орендарю нормально використовувати орендоване майно включає в себе вимогу до орендодавця не перешкоджати орендарю в користуванні майном 35, а в разі, коли оренда не пов'язана з володінням річчю, повинен здійснювати активні дії, необхідні для нормального користування майном (наприклад, забезпечуючи допуск в певний час).
Такий ремонт полягає «в заміну та поновлення основних складових частин елементів речі у зв'язку з їх зносом і руйнуванням» 36 і має на меті збереження цілісності речі і її вартості. Нормативне визначення капітального ремонту можна знайти в Постанові Держкомстату РФ від 14.07.95 № 101 «Про затвердження форми державного статистичного спостереження за наявністю і рухом основних фондів (засобів) та інших нефінансових активів та інструкцій щодо її заповнення»: капітальним ремонтом машин, обладнання та транспортних засобів вважається такий вид ремонту з періодичністю понад один рік, при якому, як правило, проводиться повне розбирання агрегату, заміна або відновлення всіх зношених деталей і вузлів, ремонт базових та інших деталей і вузлів, складання, регулювання та випробування агрегату. При капітальному ремонті будівель та споруд проводитися зміна зношених конструкцій і деталей або заміна їх на більш міцні й економічні, що поліпшують експлуатаційні можливості ремонтованих об'єктів »37.
Перелік робіт, що відносяться до капітальних робіт, визначається по відношенню до різних об'єктів з урахуванням існуючої нормативно-технічної документації, як правило, за угодою сторін.
У зв'язку з цим, у спірних випадках, можливо, передати розгляд питання про характер та обсяг ремонту до відповідного суду.
Сказане вище, на думку автора, говорить про нагальну необхідність для сторін договору оренди не тільки погоджувати розподіл тягаря ведення капітального ремонту, а й визначити конкретний перелік цих робіт і джерело його фіксування.
Додатковою обов'язком орендодавця у виняткових випадках є обов'язок по страхуванню. Зокрема, за договором фрахтування на час він повинен застрахувати транспортний засіб і (або) застрахувати відповідальність за шкоду, яка може бути заподіяна третім особам у зв'язку з його експлуатацією, якщо це страхування необхідно в силу закону або договору (ст. 637 ЦК РФ) .
Обов'язки орендодавця з надання речі в належному стані, з попередження про права третіх осіб на орендоване майно, за невоспрепятствованію користування майном носять імперативний характер, як і надання екіпажу та сприяння у захисті прав. Решту обов'язків входять до числа диспозитивних і можуть за угодою сторін бути покладені на орендаря.
Серед обов'язків орендаря необхідно назвати обов'язок прийняти майна від орендодавця. Це «кредиторська обов'язок, що є умовою виконання обов'язку боржника з передачі майна» 38.
Несвоєчасна приймання майна тягне наслідки, встановлені статтею 406 ГК РФ: орендодавець отримує право на відшкодування збитків, викликаних простроченням орендаря у прийманні майна.
Приймання найнятого майна має на увазі не просто отримання об'єкта оренди у тимчасове володіння і користування, а й проведення огляду майна або перевірку його справності, а в необхідних випадках також підписання документа про передачу об'єкта (п. 1 ст. 655 ЦК РФ).
Головним основним правом орендаря є право користуватися об'єктом оренди, але одночасно в його обов'язок входить належне користування орендованій річчю.
Якщо характер користування визначено спеціальними правилами або інструкціями, наймач зобов'язаний їх дотримуватися.
За загальним правилом, орендар повинен використовувати майно самостійно, тобто своїми силами і для власних потреб, однак за згодою орендодавця він, наприклад, може здавати найнятий об'єкт в суборенду.
Оскільки перелічені дії є акти розпорядження майном, то назва статті 615 ГК РФ «Користування орендованим майном», на нашу думку, слід визнати невдалим і таким, що вводить в оману щодо правової природи зазначених угод. Точніше було б назвати цю статтю «Правомочності лізингоодержувача стосовно орендованого майна».
У випадку, коли в орендаря зникає потреба в користуванні найнятим об'єктом або його частини, але розірвання договору з ряду причин недоцільно, найкращим виходом для наймача є передача об'єкта оренди в користування третім особам із збереженням за собою прав і обов'язків по відношенню до орендодавця 39.
Договір суборенди не повинен надавати суборендарю більше прав, ніж має орендар, більше того в ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ прямо зазначено, що договір суборенди не може бути укладений на термін, що перевищує термін договору оренди.
Слід погодитися з висловленою в літературі думкою, що «орендар в даному випадку одночасно виступає стороною в двох договорах-як орендаря в договорі оренди і в якості орендодавця в договорі піднайму» 40.
Особливістю договору піднайму можна вважати, що суборендар, не вступаючи з орендодавцем у договірні відносини, набуває деякі права та обов'язки щодо майна останнього. Проте свої відносини суборендарі реалізують через орендаря, зі своїми вимогами вони можуть звертатися тільки до орендаря.
Враховуючи поширеність договору суборенди, законодавець ввів правило, що стосується дії договору піднайму. Так, до договору суборенди застосовуються правила договору оренди, якщо інше не встановлено нормативно-правовими актами (ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ).
З обов'язки щодо належного користування найнятої річчю випливає обов'язок з підтримання майна в належному стані, проведення за свій рахунок поточного ремонту та несення витрат на утримання.
Ці обов'язки встановлені у п. 2 ст. 616 ГК РФ. Вони тісно переплетені між собою. Підтримання орендованого майна в належному, справному стані означає «не допускати його погіршення, забезпечувати регулярне технічне обслуговування» 41. Мова йде про таку «фізичної справності орендованого майна, яку можна підтримати без припинення його використання за призначенням» 42. Досягається вона шляхом проведення періодичних оглядів найнятої речі, регулюванням та підганянням її складових частин.
При недостатності перерахованих заходів проводиться поточний ремонт. У літературі зазначалося, що він полягає в систематичному і своєчасному проведенні робіт по запобіганню об'єкта оренди від передчасного зносу і щодо усунення пошкоджень і несправностей 43.
Як раніше згадувалося, чітких критеріїв щодо віднесення окремих робіт до поточного чи капітального ремонту в даний час немає. Тому в інтересах сторін необхідно в договорі оренди розмежувати свої обов'язки щодо проведення ремонту, включивши в договір відповідний перелік передбачуваних робіт.
За загальним правилом, орендар зобов'язаний нести витрати по утриманню орендованого майна. Ці витрати виникають як при обслуговуванні, так і при експлуатації об'єкта найму. До витрат з утримання відносять, наприклад, оплату комунальних послуг, освітлення і т.д.
Однією з основних обов'язків орендаря є обов'язок щодо своєчасного внесення плати за користування найнятим об'єктом (орендну плату). Цей обов'язок вказана в статті 614 ГК РФ.
Крім порядку, умов і строку внесення орендної плати в Цивільному кодексі РФ застосовується також поняття «розмір» і «форма (вид)» орендної плати, що можливо визначити в порядку, встановленому п. 3 ст. 424 ГК РФ.
Важливим є вирішення питання про те, з якого моменту повинна стягуватися орендна плата. Д.С. Левенсон щодо транспортного засобу вказував, що «не момент укладення договору і навіть не вказівка в договорі дати початку оренди транспортних засобів є підставою нарахування орендної плати» 44.
Якщо договором оренди не встановлено інше, то плата повинна розраховуватися і виплачуватися з моменту передачі об'єкта орендарю з урахуванням правила статті 406 ГК РФ «Прострочення кредитора». У тих випадках, коли необхідно складання акту про передачу орендованого об'єкта, орієнтиром може служити дата складання такого акта. Стягуватися орендна плата повинна до повернення об'єкта найму або загибелі або втрати його не з вини орендаря.
Як правило, орендна плата вноситься незалежно від факту користування річчю і від того, як вона експлуатується. Недостатньо активне застосування орендарем (наймачем) майна не звільняє його від сплати орендних платежів у повному обсязі, незважаючи на те, що в цьому випадку відбувається менший знос майна.
Велике значення для сторін має спосіб (порядок) визначення плати за найняте майно. Вона може встановлюватися за все орендоване майно або по кожному з його окремих частин. Крім того, обчислення орендної плати може провадитися виходячи з площі орендованого об'єкта (наприклад, за 1 квадратний метр), виходячи з його пробігу, час роботи (за 1 годину експлуатації) і т.п.
Цивільним законодавством також допускається, як поєднання перерахованих у Цивільному кодексі Росії, так і встановлення сторонами інших форм орендної плати.
Слід погодитися з думкою А.А. Іванова, що «використання декількох форм орендної плати по суті означає перетворення договору оренди в змішаний договір» (п. 3 ст. 421 ГК РФ) 45.
Зменшення орендної плати повинно бути «пропорційним зниженню корисних властивостей об'єкта оренди, обумовлених договором» 46. Обов'язковою умовою реалізації цього права є не просте, а істотне погіршення умов користування або стану майна.
У разі істотного порушення орендарем строків внесення орендної плати, орендодавець у відповідності до п. 5 ст. 614 ЦК РФ має право вимагати від орендаря дострокового внесення орендної плати у встановлений орендодавцем термін. При цьому орендодавець не має права вимагати дострокового внесення орендної плати більш ніж за 2 терміни поспіль. На наш погляд, це разова міра оперативного впливу 47, яку орендодавець має право застосувати при істотному порушенні термінів платежів.
Г.С. Шапкина вважає, що «під істотним порушенням слід розуміти кількаразову або тривалу затримку внесення орендної плати» 48. Такий підхід до прострочення орендної плати по одному дню при щомісячних розрахунках вже дає орендодавцеві право вимагати дострокової виплати. Крім того, не слід забувати, що при невнесенні орендної плати більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну орендодавець має право розірвати договір достроково (ч. 4 ст. 619 ГК РФ).
Грунтуючись на цьому, ми пропонуємо вважати істотним порушенням термінів невнесення орендарем платежів за два періоди поспіль, або кількаразову затримку внесення орендної плати, що становить в загальній складності два терміни платежу.
Після закінчення терміну дії договору оренди, а якщо він укладений без зазначення строку, то після закінчення встановленого законом або договором терміну, після попередження контрагентом про відмову від договору, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно у тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ).
Повернення представляє собою передачу майна від орендаря назад орендодавцю. Він відбувається, як правило, з дотримання тих же вимог, що і надання майна орендарю (наймачу).
Якщо наймач не повернув орендоване майно або повернув його пізніше встановленого терміну, то орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення (ч. 2 ст. 622 ГК РФ).
На думку автора, слід провести розмежування випадку внесення орендної плати при простроченні повернення майна та здійснення орендних платежів при поновленні договору на невизначений термін у порядку, встановленому п.2 ст. 621 ГК РФ. Відсутність заперечень орендодавця на користування майном після закінчення строку дії договору має обмежуватися певним періодом часу, протягом якого наймодавець міг би усвідомити, що наймач не збирається здійснювати передачу майна і вибрати відповідну модель поведінки: заявити вимогу про повернення або мовчазно погодитися на продовження користування майном. В інтересах орендодавця і орендаря, на нашу думку, цей термін очікування повинен бути чітко визначений у Цивільному кодексі України.
На наш погляд, орієнтиром може служити термін в один тиждень для рухомого майна і два тижні для нерухомого майна, так як за цей час орендодавець цілком може заявити вимогу про повернення майна. У зв'язку з цим доцільно, доповнити п. 2 ст. 621 ГК РФ частиною другою, виклавши її в такій редакції: «Заперечення орендодавця має бути заявлено не пізніше семи днів після закінчення договору при оренді рухомого майна та чотирнадцяти днів - нерухомого».
Обов'язок з повернення об'єкта оренди присутній в орендаря в тих випадках, коли майно передавалося йому у володіння та користування. Якщо річ залишалася у володінні орендодавця, то орендар (наймач) просто припиняє користування річчю.
Орендар належним чином виконав свої обов'язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору на новий термін (ч. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Підведемо короткий висновок викладеному.
1. Договір при необхідності його державної реєстрації позбавляється ознаки консенсуальної угоди, тому що одного згоди сторін договору не достатньо для його укладення. Разом з цим, договір не стає реальним, бо передача речі як визначальна ознака тут не виявляється. У зв'язку з цим автором пропонується виділення особливого виду договорів - підлягають реєстрації.
2. На підставі того, що при укладенні договору оренди орендарю передається частково правомочність щодо розпорядження майном, автор вважає за необхідне внести до статті 606 ГК РФ пункт такого змісту: «За договором оренди (майновому найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату у тимчасове володіння, користування і часткове розпорядження або в тимчасове користування ».
3. У зв'язку з виникаючими труднощами визначення істотних умов договору оренди автором пропонується включити у Цивільному кодексі України статтю під назвою «Істотні умови договору оренди».
4. При здійсненні користування майном орендарем відбуваються деякі розпорядчі дії, тому пропонується навое назва статті 615 ГК РФ - «Правомочності лізингоодержувача стосовно орендованого майна».
1.2 Виникнення і припинення договору оренди
За встановленим у ГК РФ положенню, договірні відносини виникають, як правило, з моменту, коли договір вважається укладеним. Він вже укладено, якщо між сторонами, у необхідній у належних випадках формі, досягнуто згоди з усіх істотних умов договору (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Відповідно до діючої цивільно-правовою доктриною істотними умовами є умови про предмет договору, умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнуто згоди. У науці цивільного права вони умовно поділяються на нормативно-обов'язкові (необхідні в силу правових актів) і індивідуально-обов'язкові умови (що з'являються в договорі на вимогу хоча б однієї із сторін) 49.
Предметом договору оренди, як вже зазначалося, є індивідуально-визначене майно, передане про тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування.
Крім предмета договору інших істотних умов, загальних для всіх видів договорів оренди встановити не вдалося. Предмет договору оренди є істотною умовою договору оренди, в рівній мірі, як і всякого іншого цивільно-правового договору. У ЦК України встановлено правило: у договорі оренди під страхом визнання його неукладеним повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди (п.3 ст. 607 ЦК РФ). Як зазначав В.В. Витрянский, «дане положення відноситься лише до об'єкта оренди, і їм не вичерпуються істотні умови договору оренди, як це нерідко прийнято вважати у юридичній літературі. Для визнання договору оренди укладеним від сторін дійсно потрібно узгодити і передбачити безпосередньо в тексті договору умова про майно, що є об'єктом оренди. Всі інші умови, які стосуються предмета договору, можуть бути визначені відповідно до диспозитивними нормами, що містяться у Цивільному кодексі України »50.
Для окремих видів договору оренди в законодавстві Росії встановлені додаткові істотні (необхідні) умови, порушення яких тягне за собою недійсність договору. Для договору оренди будівель і споруд таким істотним умовою є розмір орендної плати (ст. 654 ЦК РФ), при відсутності умови про розмір орендної плати договір вважається неукладеним.
Оскільки договір оренди є оплатним виплата орендної плати визнається обов'язковою вимогою даного договору, проте, за загальним правилом, конкретний розмір найомної плати може бути і не вказаний у договорі, а визначається за умовами п. 3 ст. 424 ГК РФ.
Для визначення порядку і строків внесення орендної плати в цих випадках використовуються порядок і строки, зазвичай вживані при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах (ст. 614 ЦК РФ).
На відміну від цього загального правила відповідно до статті 654 ЦК РФ для договору оренди будівель і споруд розмір орендної плати повинен бути передбачений у договорі під загрозою визнання договору неукладеним.
Для договору оренди ділянок лісового фонду розмір орендної плати визнається істотним (необхідним) умовою. Крім нього у відповідності зі статтею 33 Лісового кодексу РФ в договорі оренди ділянок лісового фонду повинні бути також зазначені такі істотні умови як:
- Межі ділянки лісового фонду;
- Види лісокористування;
- Обсяг (розмір) лісокористування;
- Термін оренди;
- Порядок внесення орендної плати;
- Обов'язки сторін з охорони, захисту ділянки лісового фонду і відтворення лісів;
- Порядок оплати лісокористувачеві проведених ним лісогосподарських робіт;
- Інші умови, передбачені лісовим законодавством РФ і визначені на розсуд сторін.
Як видно з наведеного переліку, істотною умовою договору оренди ділянки лісового фонду є поряд з іншими і термін оренди, що не характерно для інших видів договору оренди.
Договір оренди, за загальним правилом, вважається договором строковим. Проте, не дивлячись на свою терміновість, допускається невключення в текст договору умови про конкретний термін. У подібному випадку договір вважається укладеним на невизначений строк (п. 2 ст. 610 ЦК РФ).
Законами РФ для окремих видів договору оренди та оренди окремих видів майна можуть вводитися максимальні строки оренди. Законодавець не пішов шляхом ДК РРФСР 1964 року, де діяв загальний граничний термін для майнового найму в 10 років, для оренди нерухомості між юридичними особами в 5 років і рухомого майна між ними 1 рік (ст. 277 ЦК РРФСР 1964 р.).
При укладанні договору оренди на термін, що перевищує встановлений у законі, договір вважається укладеним на граничний термін, а при закінченні цього граничного терміну договір автоматично припиняється (п. 3 ст. 610 ЦК РФ).
Для договору оренди, як і для інших цивільно-правових договорів, застосовуються загальні правила про форму угод з деякими особливостями. Може використовуватися усна, проста письмова та нотаріальна форма договору.
У статті 609 ЦК РФ підтверджується загальна вимога про необхідність письмової форми договору, коли хоча б однієї із сторін договору є юридична особа. У той же час договори між фізичними особами мають укладатися у письмовій формі на термін оренди більше 1 року. На думку автора, досить спірна позиція В.В. Витрянского про п. 1 ст. 609 ЦК РФ «відміну вимог до форми договору, що укладається громадянами, від загального правила регулюючого форму угод громадян між собою, згідно з яким такі операції підлягають ув'язненню в письмовій формі, якщо їх сума не менш ніж у 10 разів встановленим законом мінімальний розмір оплати праці та тільки у випадках, встановлених законом, - незалежно від розміру суми угоди (ст. 161 ГК РФ) »51. Видається, що ст. 609 ЦК РФ тільки доповнює, вводить нову вимогу до форми угоди виходячи з термінів оренди, зберігаючи раніше встановлене правило. До того ж, у Цивільному кодексі РФ ніде прямо не говориться про незастосування загальних положень про форму угод до договору оренди.
У незалежності від терміну договору і мети договору встановлена обов'язкова письмова форма для договору прокату (п. 2 ст. 626 ЦК РФ), договору оренди транспортних засобів з екіпажем та без екіпажу (ст. ст. 633 і 643 ГК РФ), оренди ділянок лісового фонду (ч.2 ст. 32 Лісового кодексу РФ.) та ін
Більш того, грунтуючись на ч. 3 п. 1 ст. 160 ЦК РФ, яка говорить, що «законом, іншими правовими актами та угодою сторін можуть встановлюватися додаткові вимоги, яким повинна відповідати форма угоди ...», у другій частині Цивільного кодексу РФ передбачена необхідність укладати договір оренди будівель і споруд у письмовій формі, шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Така ж вимога встановлено до договору оренди підприємства (п. 1 ст. 658 ГК РФ).
За загальним правилом, установленим п. 1 ст. 433 ЦК РФ, договір вважається укладеним з моменту отримання відправником оферти акцепту. У той же час для договорів, що підлягають державній реєстрації, момент внесення запису до державного реєстру буде вважатися датою його укладення (п. 3 т. 433 ГК РФ).
Відповідно до статті 164 ЦК РФ державній реєстрації підлягають операції з нерухомим майном. У число цих угод згідно з п. 2 ст. 609 ЦК РФ входять і договір оренди нерухомого майна, якщо інше не встановлено законом.
Орендні правовідносини виникають при укладенні договору оренди. Його висновок можливо шляхом встановлення двосторонніх контактів, коли одна з передбачуваних сторін договору звертається з пропозицією укласти договір безпосередньо до іншої. Це досить поширений спосіб, а іноді на практиці і єдино прийнятний.
Можна виділити способи укладення договору на торгах або за підсумками торгів. Різниця між цими видами полягає в тому, що в першому випадку вже присутня проект договору, і за підсумками торгів підписується протокол, який має силу договору. У другому випадку предметом торгів є право на укладення договору, який повинен буде підписаний сторонами пізніше (п. 5 ст. 448 ГК РФ).
Будь-який можливий орендодавець може виступати в якості ініціатора проведення торгів, однак частіше до цієї форми вдаються державні та муніципальні освіти.
Торги можуть проводитися у формі конкурсів та аукціонів, При аукціоні переможцем будуть бути особи, які запропонували найбільш високу ціну (орендну плату). Переможцем конкурсу буде визнано особа, що запропонувала кращі умови (наприклад, по найбільш вдалому архітектурно-планувального вирішення, по максимізації розміру річної оренди та ін
Як вже зазначалося, сторони, укладаючи договір оренди, діють добровільно, грунтуючись на обопільному інтересі. Можна погодитися з думкою С.Е. Жилінського, що «підписання договору в обов'язковому порядку є виключення з цивільно-правового принципу про свободу ...» 52. Але в ряді випадків, закон встановлює обов'язок укласти договір майнового найму. Така ситуація, наприклад, виникає при договорі прокату, який в силу п. 3 ст. 626 ЦК РФ є публічним договором, що означає, що прокатна організація при наявності можливості здати майно в оренду зобов'язана укласти даний договір (ч. 2 п. 3 с. 426 ГК РФ).
Підставою здійснення ряду договорів оренди може бути наявність відповідних рішень державних чи муніципальних органів. Наприклад, передача в оренду вагонів залізницям здійснюється на підставі дозволу Міністерства шляхів сполучення Російської Федерації.
Інтереси стабільності договірних зв'язків вимагають незмінності встановлюваних відносин. Однак постійно змінюється економічна обстановка вимагає коригування цих відносин, а іноді і їх повного припинення. У виняткових випадках таке коригування може проводити правовий акт, який має силу закону (ч. 2 ст. 422 ЦК РФ). Інші правові акти, що мають меншу юридичну силу, не можу безпосередньо змінювати встановлений договором порядок розподілу прав і обов'язків. Це положення має зменшити раніше існуючу практику безмежного втручання державних органів будь-якого рівня в усталені цивільно-правові відносини 53.
За загальним правилом, викладеному в п. 1 ст. 450 ГК РФ, розірвання і зміна договору можливі за згодою сторін, якщо інше не передбачено Цивільним кодексом РФ, іншими законами або договором.
Розірвання або зміна договору за відсутності угоди сторін допускається за рішенням суду у випадках істотного порушення договору другою стороною або в інших випадках, передбачених Цивільним кодексом РФ, іншими законами або договором.
Так, здача майна в суборенду без дозволу орендодавця є істотним порушенням договору і достатньою підставою для дострокового розірвання договору оренди. Підтвердженням цьому є наступний приклад з досвіду роботи Арбітражного суду Свердловської області. «Комітет з управління міським майном звернувся до арбітражного суду з позовом до Союзу садівників (правонаступнику Добровільного товариства садівників) про розірвання договору оренди нежитлового приміщення на підставі пункту 2 статті 450 і пункту 1 статті 619 ГК РФ. Рішенням першої інстанції договір оренди розірваний. Постановою апеляційної інстанції рішення залишено без зміни. Федеральний арбітражний суд округу зазначені судові акти скасував і передав справу на новий розгляд. Постановою Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації постанову Федерального арбітражного суду округу скасовано, рішення та постанова апеляційної інстанції залишено без зміни з таких підстав.
З матеріалів справи випливає, що між ПЖРО (орендодавцем) і Добровільним суспільством садівників (орендарем) укладено договір оренди нежитлового приміщення. Термін дії договору до 13.05.92. Після закінчення зазначеного терміну відповідач продовжував користуватися приміщенням. Відповідно до підпункту «ж» пункту 3 договору орендар мав право здавати орендоване приміщення в піднайом тільки з письмового дозволу власника приміщення. Орендар дана умова порушив. Арбітражний суд при винесенні рішення про розірвання договору мав актом перевірки використання приміщення від 21.03.97, в якому відмічено наявність на орендованих площах сторонніх організацій. У червні 1997 року зафіксовано, що орендується приміщенням користувалося АТ «Професіонал». З договору про спільну діяльність від 01.01.93, укладеного відповідачем з обласним товариством економістів, вбачається, що частина орендованого приміщення була надана названої організації строком на п'ять років. Відповідач не заперечував, що у нього було відсутнє письмову угоду орендодавця на здачу приміщення в піднайом.
Пунктом 11 договору встановлено, що він може бути достроково розірваний на вимогу орендодавця у разі, якщо орендар не внесе орендну плату протягом трьох місяців. У справі є платіжне доручення, яке свідчить про те, що останній раз орендна плата була внесена відповідачем в 1 кварталі 1994 року. Відповідач не заперечував, що пізніше Москомімуществу грошові кошти не перераховувалися »54.
Суд обгрунтовано не надав значення тим обставинам, що після заяви орендодавцем вимоги про розірвання договору орендар вжив заходів до звільнення приміщення від сторонніх організацій, а використання ними площ не оформлялося договорами суборенди, так як сам факт надання в орендованому приміщенні площ для розміщення третіх осіб є свідченням виконання договірного зобов'язання. У зв'язку з цим суд дійшов до правильного висновку про те, що відповідач користувався орендованим приміщенням з істотним порушенням договору і це є достатньою підставою для дострокового розірвання цього договору відповідно до підпункту статті 619 ГК РФ.
Таким чином, при вирішенні спору суд першої інстанції та апеляційна інстанція правильно застосували пункт 2 статті 450 і статті 619 ГК РФ і не допустив будь-яких порушень норм процесуального законодавства, є підставою для безумовної скасування судових актів. Правомірність застосування даних норм права підтверджена доказами, отриманими в установленому порядку.
У Цивільному кодексі подібні правила містить ч. 1 ст. 613 і ст. ст. 619 і 620 ГК РФ.
Крім цього, Цивільним кодексом РФ вперше введено правило, за яким зміна і розірвання договору можуть мати місце у зв'язку з істотними змінами обставин (ст. 451 ГК РФ).
Яскравим прикладом істотної зміни обставин є різке падіння курсу рубля в тих випадках, коли розмір орендної плати встановлюється у будь-якій конвертованій валюті (валютна прив'язка). При цьому за один день орендна плата може зрости в кілька разів.
При встановленні істотної зміни обставин суд розриває договір, а якщо встановить, що розірвання суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, що значно перевищує витрати, необхідні для виконання договору на змінених судом умовах, то робить внесення відповідних поправок до договору (п.4 ст. 451ГКРФ).
Прийнявши рішення про розірвання або зміну договору, сторони здійснюють його в тій же формі, що й договір, якщо із закону, інших правових актів, договору або звичаїв ділового обороту не випливає іншого (п. 1 ст. 452 ДК РФ).
Щодо державної реєстрації зміни або розірвання договору такого правила Цивільним кодексом не введено, однак, враховуючи, що прийнятим пізніше законом підставами для державної реєстрації наявності, виникнення, припинення, переходу, обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно та угод з ним є не тільки договори, а й інші угоди щодо нерухомого майна 55, то й зміна, і розірвання договору, що є угодами, також підлягають державній реєстрації.
Особливим випадком зміни договору оренди є продовження користування майном орендарем після закінчення терміну договору при відсутності заперечень з боку орендодавця. П. 2 ст. 621 ГК України встановлює, що в даній ситуації договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін.
На нашу думку, некоректно говорити про поновлення договору «на тих же умовах», так як не продовжує діяти старий договір в колишньому обсязі щодо терміну. Не зберігається раніше діючий договір, а виникає модифікований. При цьому зміни вносяться не в тій же формі, в якій укладався договір, а шляхом вчинення конклюдентних дій з боку орендодавця (продовження користування майном) і мовчання з боку орендодавця (він не перешкоджає користуванню і не заявляє про намір вилучити річ в орендаря). З вище викладеного випливає:
1. У Цивільному кодексі Російської Федерації як істотної умови, спільного для всіх видів договору оренди зазначено тільки предмет. Відсутність даних, що дозволяють встановити майно, передане за договором оренди, дозволяє визнати даний договір неукладеним. Решта істотні умови не названі, але можуть бути визначені відповідно до диспозитивними нормами, що містяться у Цивільному кодексі України.
2. На думку автора, при продовженні орендарем користування майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень орендодавця мова йде не про поновлення договору на тих же умовах, а про укладення нового договору оренди.
Глава 2. Окремі види договору оренди
2.1 Договори оренди нерухомого майна
У самому загальному сенсі об'єктом оренди можуть бути будь-які неспоживна речі. Зокрема, в якості об'єкта оренди можуть виступати земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, будівлі та інші споруди, підприємства, майнові комплекси, обладнання, транспортні засоби та інше рухоме і нерухоме майно, яке не втрачає своїх натуральних властивостей у процесі використання.
Перш ніж приступити до розгляду особливостей будівель та інших споруд, необхідно зупинитися на понятті нерухомості, його критерії. Історично до нерухомості відносили землю, а основною ознакою іншої нерухомості є нерозривний зв'язок майна із землею. Тут слід зробити застереження і підкреслити, що мова йде не про землю взагалі, а про конкретній земельній ділянці, на якій це майно розташоване. Руйнування або перенесення (при наявності відповідних сучасних технічних засобів) майна на іншу земельну ділянку означає, що "юридично відбувається руйнування нерухомості на одній земельній ділянці і виникнення її на іншому" 56. Саме з урахуванням цього положення можна погодитися з тезою, що "тільки неможливість відділення нерухомості від землі буде вказувати на міцний зв'язок цього майна із земельною ділянкою" 57. Роль земельної ділянки у визначенні нерухомості двуедина: з одного боку, земельну ділянку сам по собі є нерухомістю, з іншого - він служить вирішальним критерієм для визначення іншого майна як нерухомості.
Ще в дореволюційній Росії (т. X, ч. 1, Законів Російської Імперії) були виділені такі ознаки нерухомості, як нерухомість, незамінність, індивідуальна визначеність, які не втратили актуальності і сьогодні.
У німецькому Цивільному уложенні до нерухомості належать: земельна ділянка, його складові частини, речі, міцно пов'язані із землею.
Що стосується сучасного російського законодавства, то, аналізуючи ГК РФ (ст. 130), можна зробити висновок, що законодавець призводить три критерії нерухомості. По-перше, нерухомість "за природою" (земля, надра, відокремлені водні об'єкти). По-друге, об'єкти, міцно пов'язані із землею. По-третє, об'єкти, віднесені до нерухомості законом.
У науковій літературі так і не досягнуто однаковості в тлумаченні категорії нерухомості. Деякі автори під нерухомістю розуміють "землю; все, що міцно пов'язане із землею, в тому числі природні ресурси, а також майно, віднесене до даної категорії законом" 58. Дане визначення страждає неповнотою змісту, оскільки в ньому немає навіть нагадування про такому родовому ознаці нерухомості, як відсутність можливості переміщення без невідповідного збитку.
На думку інших авторів, "в основі поділу речей на рухомі і нерухомі лежить право приватної власності на землю" 59. З цією позицією навряд чи можна погодитися, оскільки приватна власність - це не єдина форма власності, яка існує в Російській Федерації. Земельні ділянки можуть бути і в публічній власності, однак це не міняє нерухомої природи знаходяться на них об'єктів.
Отже, в якості основних ознак нерухомості (виключаючи нерухомість "за природою") можна виділити:
міцний зв'язок із земельною ділянкою, яка виражається в неможливості переміщення об'єкта;
індивідуальну визначеність;
обмеженість об'єктів.
Під обмеженістю в даному випадку слід розуміти строго певну кількість будівель, розташованих на конкретній земельній ділянці.
Зупинимося детальніше на розгляді будинків та інших споруд як виду нерухомості.
Виділення договору оренди будівель та інших споруд у самостійний вид договору оренди відбулося вперше з прийняттям другої частини Цивільного кодексу Російської Федерації. Це обумовлено особливостями переданого в оренду майна (будівель і інших споруд).
Будинки та інші споруди - як об'єкти нерухомості - характеризуються своєю фундаментальністю, прив'язкою до землі, конструктивно розраховані на тривалий термін використання, мають завжди значною вартістю. Подібні особливості об'єкта оренди неминуче тягнуть встановлення жорстких законодавчих вимог до договору.
У законі містяться вимоги, згідно з якими в договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. Для будинків та інших споруд це можуть бути: адреса, якісні характеристики, площа здається в оренду будівлі і іншої споруди, інші характеристики, що дозволяють індивідуалізувати об'єкт оренди. При відсутності цих даних договір не вважається укладеним (п. 3 ст. 607 ЦК РФ).
Вказівка площі орендованої будівлі або іншої споруди необхідно не тільки з метою індивідуалізації об'єкта оренди, але і для визначення орендної плати. Практично завжди орендна плата встановлюється з розрахунку визначеної грошової суми за квадратний метр орендованої площі.
Слід зазначити, що будівлі та інші споруди можуть бути об'єктом орендних відносин тільки після введення їх в експлуатацію після закінчення будівництва, державної реєстрації та технічної інвентаризації в установленому законом порядку 60.
У юридичній літературі неодноразово робилися спроби дати юридичне визначення будівлі, спорудження та їх відмінностей. Це навряд чи необхідно, оскільки дані поняття не належать до числа правових. Більше того, у тлумачному словнику російської мови поняття "споруда" є родовим по відношенню до поняття "будинок". Спорудження визначається як будь-яка значна споруда (різного виду і призначення). Під будівлею ж розуміється архітектурна споруда, будівля, будинок 61.
Відмінності між будівлями та іншими спорудами, що існують у повсякденному розумінні, не мають правового значення ще і в силу того, що цивільне законодавство не передбачає диференційованого регулювання правовідносин, що виникають у зв'язку з цими об'єктами. Юридично значущим є відділення будівель від інших будівель, що не відносяться до нерухомості, а також від інших об'єктів нерухомості, на які не поширюються спеціальні правила, передбачені параграфом 4 глави 34 ЦК РФ.
У юридичній літературі приводяться наступні ознаки будівель:
штучність зведення;
"Прив'язка" до певного земельній ділянці;
неможливість переміщення об'єкта без невідповідного збитку його призначенням;
самостійність;
закінченість з точки зору можливості використання за цільовим призначенням 62.
Щодо будівель загальновизнані класифікації за функціональним призначенням, значущості використання, ознакою подільності, розгляд яких необхідно з позицій особливостей правового регулювання.
За функціональним призначенням будівлі діляться на дві групи: житлові та нежитлові (з різним правовим режимом використання). Житлові будинки функціонально призначені для постійного проживання громадян. Вимоги до таких будівель встановлені житловим законодавством. До нежитловим відносяться будівлі, що використовуються для виробничих, навчальних, адміністративних, торгових та інших цілей. Нежитлові будівлі можуть мати вбудовані житлові приміщення, і навпаки, у складі житлового будинку можуть знаходитися нежитлові приміщення, однак подібна ситуація не змінює статусу названих будинків.
Дана класифікація має велике значення, так як переклад будівлі з однієї категорії в іншу може здійснюватися тільки в суворо встановленому законом порядку і з дотриманням норм, встановлених житловим законодавством. Більш того, цивільне законодавство забороняє розміщення в житлових будинках промислових виробництв. Подібне використання приміщення допускається тільки після зміни його статусу (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Крім того, згідно зі спільним Постанови пленумів Верховного Суду Російської Федерації і Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 01.07.96 № 6 / 8 "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" 63 угоди юридичних осіб, пов'язані з орендою, безоплатним користуванням, а також іншим, не пов'язаним з проживанням громадян використанням житлових приміщень, які не були переведені у нежитлові в порядку, встановленому житловим законодавством, є нікчемними з підстав статті 168 ГК РФ, як не відповідають закону й іншим правовим актам.
Договір оренди будівлі або іншої споруди обов'язково відображає функціональне призначення об'єкта оренди, яке має суворо дотримуватися орендарем.
За значущістю використання виділяють основні і службові будівлі. Подібна класифікація відповідає традиційному для цивільного права поділу на головну річ і приналежність (ст. 135 ЦК РФ). Стосовно до будівель основним вважається будівля, "чільне по капітальності будівлі, за архітектурними ознаками і за своїм призначенням. Службовим вважається будівля, що по відношенню до основного має другорядне, обслуговуюче значення" 64.
Подібна класифікація значима для виділення індивідуально - визначеного предмета договору оренди будівлі або споруди, який повинен співпадати з об'єктом державної реєстрації.
Відповідно до Федеральним законом від 21.07.97 № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" об'єктом державної реєстрації може бути або основне і службове будову як єдиний об'єкт обліку, або тільки основне будинок без службових будівель.
За ознакою подільності будівлі можуть бути технічно ділимими і неподільними. Можливість поділу будівлі на окремі приміщення, частини є юридично значущою при виділ частки із спільної власності, при оренді приміщення тощо
Розглядаючи будівлі та інші споруди як об'єкти оренди, не можна забувати про те, що разом з будівлею в оренду передається і відповідна частина земельної ділянки, на якій це саме будівля розташована.
М. Булеков вважає, що "договір оренди будівель і споруд можна назвати правовстановлюючим документом для виникнення одночасно двох видів відносин:
орендних відносин з приводу використання будівлі (споруди);
відносин з приводу використання частини земельної ділянки "65.
Підтвердженням цього положення служить стаття 652 ЦК РФ. Причому в даному випадку мова йде про конкретну частини земельної ділянки, на якій розташоване орендоване приміщення.
Відносини з приводу використання цієї частини земельної ділянки також можуть носити орендний характер. У випадку, коли орендодавець є власником земельної ділянки, на якій розташована будівля, орендарю передається право оренди чи інше право на відповідну частину ділянки (п. 2 ст. 652 ЦК РФ). При цьому якщо в договорі не встановлено права лізингоодержувача стосовно земельної ділянки, то до нього автоматично на весь термін оренди переходить право користування частиною земельної ділянки.
Без встановлення подібного стану договір оренди будівлі та іншої споруди не міг би відбутися зовсім, тому що користуватися будівлею і не мати прав на земельну ділянку неможливо.
Особливої уваги заслуговує проблема оренди нежитлових приміщень. У чинному Цивільному кодексі Російської Федерації не міститься спеціальних правил, що регулюють ці відносини. Отже, оренда нежилих приміщень регулюється загальними правилами про оренду, а не спеціальними правилами про оренду будівель і споруд.
Навряд чи можна погодитися з думкою тих авторів, які вважають, що нежитлові приміщення вже об'єднані під загальним значенням "будівля" 66. Поняття "будинок" і "приміщення" не рівнозначні. У тлумачному словнику російської мови приміщення визначається як внутрішність будівлі 67. Існує і інше визначення приміщення як "одиниці комплексу нерухомого майна, виділеної в натурі і призначеної для самостійного використання для житлових і нежитлових цілей" 68. З наведених визначень можна зробити висновок, що будівля та приміщення ставляться один до одного як форма і зміст. "У стосунках змісту і форми утримання представляє рухому, динамічну сторону цілого, а форма охоплює систему стійких зв'язків предмета" 69. Дійсно, будівля складається з безлічі приміщень, але за своєю суттю воно щось більше, не обмежена простою сукупністю цих приміщень, будівля - це системний "організм". У рамках однієї будівлі можна змінювати приміщення, перебудовувати їх, створюючи тим самим зовсім інші об'єкти, але будівля (як форма) залишиться незмінним. Таким чином, визначення приміщення як простої частини будівлі і застосування до нього норм про оренду будівель і споруди неможливо.
З висловлюванням про те, що поняття "нежитлове приміщення" як частина поняття "будинок" вживано, але до відносин з ним норми параграфа 4 застосовуються лише у випадку, якщо сторони про це спеціально домовляться 70, не можна погодитися, оскільки закон не передбачає поширення норм параграфа 4 глави 34 ЦК РФ на інші об'єкти, крім будинків та інших споруд.
Що стосується природи нежитлових приміщень, то в юридичній літературі мається на увазі нерухомий характер цих об'єктів. Однак відсутні спроби обгрунтувати цю тезу. Одним з критеріїв нерухомості Закон (ст. 130 ЦК РФ) називає міцний зв'язок із землею і відсутність можливості переміщення без невідповідного збитку. Подібний критерій цілком можна застосувати до нежитлових приміщень. "Прив'язка" нежитлового приміщення до певного земельній ділянці носить опосередкований характер - через ту будівлю, яка представляє собою форму існування даного нежитлового приміщення і безпосередньо знаходиться на даній земельній ділянці. Змінюючи нежитлове приміщення, ми створюємо новий об'єкт в рамках тієї ж форми, але з іншими індивідуалізують ознаками.
З одного боку, знищити нежитлове приміщення без шкоди для самого будинку неможливо. Більш того, повне знищення приміщення (включаючи несучі стіни) призводить до руйнування самої будівлі, а отже, до знищення основного об'єкта нерухомості.
З іншого боку, нежиле приміщення не можна звести поза земельної ділянки.
У ДК РФ (ст. 130) безпосередньо нежитлові приміщення не розглядаються в якості нерухомості. У той же час Федеральним законом "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" нежитлові приміщення віднесені до числа нерухомих об'єктів, угоди з якими підлягають державній реєстрації. Подібне невідповідність на практиці призвело до парадоксальної ситуації, коли договір оренди будівлі підлягає державній реєстрації тільки в тому випадку, якщо термін цього договору перевищує один рік (ст. 651 ЦК РФ), а договір оренди нежитлового приміщення, що знаходиться в цьому будинку, підлягає державній реєстрації незалежно від терміну.
Для вирішення зазначеного протиріччя можна запропонувати два способи:
1) виключити статтю 651 ЦК РФ і встановити правило, згідно з яким договори оренди будівель і споруд повинні реєструватися незалежно від терміну;
2) поширити правила статті 651 ЦК РФ (і тільки цієї статті, а не всього параграфа 4) на відносини, об'єктом яких служать нежитлові приміщення.
На підставі вищевикладеного можна зробити наступні висновки.
1. Поняття "споруда" є родовим по відношенню до поняття "будинок", і правильніше вживати поєднання "будівлі та інші споруди", як це запропоновано у науковій літературі.
2. Незважаючи на те що нежитлове приміщення є нерухомістю за ознакою нерозривному зв'язку із землею, до відносин оренди нежитлових приміщень незастосовні спеціальні правила, що регулюють оренду будівель та інших споруд.
3. Необхідно або уніфікувати правила про реєстрацію нерухомості, або розповсюдити дію статті 651 ЦК РФ на відносини, пов'язані з нежитловими приміщеннями.
Відомі особливості мають і угоди оренди підприємства. У законі встановлені правові особливості оренди підприємства як майнового комплексу, що використовується для здійснення підприємницької діяльності (ст. 656-664 ЦК). Права орендодавця на заняття певною діяльністю на підставі дозволу (ліцензія) не переходять на орендаря, якщо інше не встановлено законом або іншим правовим актом. Однак це не звільняє лізингодавця від відповідних зобов'язань перед своїми кредиторами. Права і обов'язки по відношенню до працівників підприємства регулюються правилами про реорганізацію юридичної особи.
Підприємство може бути передане власником в оренду тільки після завершення розрахунків з кредиторами. Останні повинні бути до передачі підприємства письмово повідомлені орендодавцем та можуть вимагати від орендодавця припинення або дострокового виконання зобов'язань. За боргами, переведеним без згоди кредиторів, орендодавець і орендар несуть солідарну відповідальність.
Підготовка підприємства до передачі є обов'язком орендодавця. Сама передача підприємства в оренду проводиться за передавальним актом, а моментом укладення договору оренди і виникнення за нього прав і обов'язків сторін визначено момент державної реєстрації 71.
Під час оренди орендар зобов'язаний підтримувати підприємство в належному технічному стані, включаючи його поточний і капітальний ремонт. Він несе витрати, пов'язані з експлуатацією підприємства, включаючи обов'язкові платежі та податки якщо інше не передбачено договором. На підставі ст. 136 ДК плоди, продукція та доходи, отримані від використання орендованого майна, є власністю орендаря. Якщо інше не передбачено договором, орендар має право без згоди орендодавця вносити зміни до складу орендованого майнового комплексу, проводити його реконструкцію, розширення, технічне переозброєння-Термін договору оренди зараз у ЦК не встановлено. Тому застосовується правило ст. 610, згідно з яким термін оренди визначається договором, якщо спеціальним законом не встановлені максимальні строки договору для окремих видів оренди. Якщо строк у договорі не визначений, або встановлений термін минув, договір вважається укладеним на невизначений строк. Однак, при встановленому законом максимальному (граничному) термін оренди, договір після закінчення граничного терміну припиняється.
При припиненні договору майновий комплекс повинен бути повернений орендодавцю. Підготовка підприємства до передачі тепер є обов'язком орендаря і здійснюється за його рахунок, якщо інше не передбачено договором.
Розмір і способи внесення орендної плати визначаються в договорі оренди, проте ст. 611 ЦК і численні нормативні акти регулюють ці відносини сторін по відношенню до різних об'єктів 72.
2.2 Договір оренди рухомих речей
За договором прокату орендодавець, здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, зобов'язується надати орендарю рухоме майно за плату в тимчасове володіння і користування.
Майно, надане за договором прокату, використовується для споживчих цілей. Якщо інше не передбачено договором або не випливає із суті зобов'язання.
Договір прокату укладається в письмовій формі.
Договір прокату є публічним договором.
Якими ж характерними рисами повинен володіти цивільно-правовий договір прокату. Зауважимо, що договір прокату єдиний публічний договір серед договорів оренди. І як публічного договору йому повинні бути притаманні такі риси:
По-перше, в якості одного із суб'єктів такого договору повинна виступати комерційна організація: унітарна державне або муніципальне підприємство, господарське товариство або спілку або виробничий кооператив. Що стосується контрагента такої організації, то в цій ролі може виявитися будь-яка фізична або юридична особа, яка в даній договірної зв'язку є, як правило, споживачем товарів, робіт, послуг, відповідно вироблених або здійснюваних комерційною організацією 73.
По-друге, далеко не всі комерційні організації можуть бути визнані потенційними суб'єктами публічного договору. Важливе значення має характер діяльності такої організації. У зв'язку з цим необхідно відзначити, що серед багатьох різних видів підприємницької діяльності виділяються такі, які повинні здійснюватися відповідними комерційними організаціями, стосовно всіх і кожного, хто до них звертається. Гарним орієнтиром у визначенні таких видів діяльності є приблизний перелік, що міститься в п.1 ст.426 ГК РФ. Дійсно, всі ці абсолютно різнорідні види діяльності, опосередковувані різними цивільно-правовими договорами, об'єднує одна спільна риса, а саме: комерційні організації повинні вступати в договірні відносини з будь-якими фізичними та юридичними особами, які до них звертаються.
І нарешті, по-третє, предметом договору, що визначається як публічний, повинні виступати такі обов'язки, які по суті своїй становлять зміст саме тієї діяльності, яка за своїм характером повинна здійснюватися комерційною організацією щодо кожного, хто до неї звернеться. Основне питання у визначенні цивільно-правового договору (зокрема договору прокату) як публічного полягає у з'ясуванні правових наслідків такої кваліфікації 74.
Практичне значення виділення публічних договорів полягає в тому, що до публічних договорів застосовуються правила, відмінні від загальних норм договірного права. До числа таких спеціальних правил, що застосовуються до публічних договорів, належать такі:
Комерційна організація не має права відмовитися від укладення публічного договору за наявності можливості надати споживачеві відповідні товари, послуги, виконати для нього відповідні роботи.
При необгрунтованому ухиленні комерційної організації від укладання публічного договору інший бік вправі по суду вимагати укладення з нею цього договору відповідно до положень, що застосовуються при укладанні договору в обов'язковому порядку.
Комерційна організація не має права надавати перевагу одній особі перед іншим щодо укладення публічного договору, крім випадків, коли законом або іншими правовими актами допускається надання пільг для окремих категорій споживачів. Наприклад, відповідно до ст.15 Закону РФ «Про ветеранів» 75 інваліди Великої Вітчизняної війни користуються переважним правом установки за місцем їх проживання телефонного апарату.
На відміну від звичайних цивільно-правових договорів, спори за умовами яких можуть бути передані сторонами на розгляд суду лише за наявності згоди обох сторін, спори, пов'язані з укладенням публічних договорів, а також розбіжності сторін за окремими умовами таких договорів повинні вирішуватися в судовому порядку незалежно від того, чи є згода на те обох сторін.
І нарешті, ще одна особливість публічного договору, яка відноситься до специфіки його правового регулювання, але також свідчить про обмеження дії принципу свободи договору з приводу цього договору. Згідно з п.4 ст.426 ГК у випадках, передбачених законом, Уряду РФ надано право видавати правила, обов'язкові для сторін при укладенні та виконанні публічних договорів (типові договори, положення і т.д.). Таким чином, законодавець апріорі виходить з того, що імперативні правові норми, що визначають умови публічного договору, можуть бути встановлені не тільки федеральним законом, як це має місце в більшості випадків, але і постановами Уряду 76.
З тексту статті 426 ГК РФ випливає, що обов'язковим учасником публічного договору повинна бути комерційна організація. При цьому з числа можливих учасників договору виключаються всі некомерційні організації, які за певних умов теж можуть займатися підприємницькою діяльністю, а також індивідуальні підприємці 77. Проте з попереднього викладу випливає, що не всяка комерційна організація може виступати агентом такого договору, а лише задовольняє перерахованим вище критеріям.
Шляхом введення категорії (типу) публічного договору законодавець намагається забезпечити оптимальне задоволення в певних сферах потреб економічно слабкої сторони, тобто в основному масового споживача. Отже, саме споживачі виступають на стороні контрагента комерційної організації, яка, погодившись з характером своєї господарської діяльності, повинна здійснювати конкретні дії відносно кожного, хто до неї звернеться.
Згідно з положеннями ЦК РФ умови договору можуть визначатися:
На розсуд сторін, що укладають конкретний договір;
Зразковими умовами, розробленими для договорів відповідного виду, опублікованими у пресі та застосовуваними сторонами договору;
Відповідними звичаями ділового обороту;
Обов'язковими для сторін правилами, що містяться у правових актах.
Стосовно до типу публічного договору особливого значення набувають останні правила, встановлені законом і іншими правовими актами, що діють у момент його укладення. Такого роду правила (типові договори, положення), обов'язкові для сторін при укладенні та виконанні публічних договорів, вправі видавати у випадках, передбачених законом, Уряд РФ 78.
Дане положення повною мірою враховує специфіку відносин, опосредуемих публічними договорами: як правило, це відносини певних комерційних організацій з масовим споживачем. Саме необхідність забезпечення захисту прав і законних інтересів споживачів вимагає оперативного та гнучкого регулювання умов публічних договорів.
Один із способів формулювання сторонами умов договору, що значно полегшує його оформлення, полягає в відсилання до умов різних примірних договорів (ст.427 ЦК). Для цього достатньо, щоб зразкові умови договорів були розроблені стосовно до конкретних видів договорів, а головне, щоб ці зразкові умови були опубліковані в пресі, тобто були б загальновідомі і определіми.
У цьому плані, як показує досвід інших країн, на особливу увагу заслуговують умови примірних договорів, що розробляються різними асоціаціями (спілками) товаровиробників або споживачів. У таких зразкових умовах відбивається специфіка відповідних товарів, робіт і послуг, передбачаються конкретні правові засоби, спрямовані на реалізацію інтересів виробників і споживачів, забезпечення захисту їх прав 79.
У них, зокрема, можуть визначатися:
Обов'язковий і додатковий обсяг наданих послуг;
Їх якісні характеристики;
Спеціальні права та обов'язки господарюючого суб'єкта - виконавця;
Пільги для окремих категорій споживачів;
Ціноутворюючим процедура 80.
Все вищевикладене можна віднести і до договору прокату. Тут для орендодавця укладення договору з звернулися до нього особою є обов'язковим, якщо в момент звернення є в готівки здається на прокат майно. Орендодавець повинен надавати майн во в прокат будь-яким користувачам на рівних умовах за рівну плату, якщо, звичайно, для когось із них не встановлені законом певні пільги. При необгрунтованому ухиленні від укладення договору прокату особа, зацікавлена в тому, щоб такий договір був з ним укладено, має право звернутися до суду з вимогою про спонукання укласти договір. У судовому порядку можуть бути врегульовані і розбіжності сторін за окремими умовами договору. На договір прокату поширюється ряд загальних положень про оренду: обов'язок надання майна здається в прокат, в стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна; обов'язок орендаря використовувати одержуване майно відповідно умовами договору, а якщо таких немає - відповідно до призначення майна; збереження дії договору в силі при зміні власника майна, що здається в оренду: право орендодавця на розірвання договору та відшкодування збитків при недотриманні отримав майно особою вимоги використовувати його строго за умовами договору або відповідно до призначення.
Разом з тим, відповідний саме договору прокату розділ ЦК передбачає ряд специфічних особливостей для нього правил: до них належать норми про термін, форму та зміст договору прокату.
Термін договору прокату не може перевищувати одного року (п. 1 ст.627 ЦК). Навіть якщо сторони укладають договір прокату на більш тривалий строк, він вважається укладеним на рік. Правила про відновлення договору оренди на невизначений термін, якщо орендар фактично продовжує користуватися майном після закінчення строку договору, а також правила про переважне право орендаря, який виконав належним чином свої обов'язки, поновити договір після закінчення терміну його дії (ст. 621 ГК) до договору прокату не застосовується 81.
Форма договору передбачена тільки письмова, незалежно від терміну дії договору і складу його учасників (п. 2 ст.626 ЦК). Що стосується змісту договору прокату, то права і обов'язки контрагентів у ньому мають суттєві відмінності від прав і обов'язків сторін договору оренди.
Для того, щоб захистити інтереси орендарів і усунути можливість розбіжностей між сторонами при виявленні дефектів у зданому на прокат майні, встановлена додаткова обов'язок орендодавця в ст.628 ЦК (в порівнянні з п.1 ст.611 ЦК). Орендодавець повинен у присутності орендаря перевірити справність переданого на прокат майна і видати орендарю письмові інструкції про правила експлуатації його.
Якщо орендар у процесі використання отриманого на прокат майна виявляє недоліки, що перешкоджають повністю або частково його експлуатації, орендодавець зобов'язаний у десятиденний термін з дня отримання відповідної заяви орендаря або безоплатно усунути недоліки майна, що знаходиться в орендаря, або замінити доброякісним предметом прокату. У договорі прокату може бути обумовлений і коротший, ніж десятиденний, термін для зазначених дій.
Якщо ж недоліки зданого на прокат майна з'явилися наслідком порушення орендарем правил про його використання, орендар сплачує вартість ремонту і транспортування предмета прокату. Коли буде встановлено, що з вини орендаря цей предмет повністю вийшов з ладу і ремонту не підлягає, орендар зобов'язаний відшкодовувати орендодавцю завдані своїми діями збитки, включаючи і упущену вигоду, якщо законом або договором не передбачено інше 82.
Оскільки в договорах прокату побутових предметів орендарями часто виступають громадяни, до подібних відносин крім вище охарактеризованих норм ЦК можуть застосовуватися правила глави I Закону «Про захист прав споживачів» 83, що стосуються гарантій якості орендованого майна, права на безпеку його і на інформацію про нього, а також про можливість відшкодування моральної шкоди за рахунок орендодавця при певних умовах і спеціальних правил судового розгляду.
2.3 Фінансова оренда (лізинг)
За договором фінансової оренди (лізингу) орендодавець (лізингодавець) зобов'язується придбати у власність вказане орендарем (лізингоотримувачем) майно у визначеного ним же продавця і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей (ст. 665 ЦК.).
Основоположним законодавчим актом по відношенню до договору лізингу, безумовно, є друга частина Цивільного кодексу РФ, де даного договору присвячений спеціальний пункт 6, включений до глави 34 (оренда). За Цивільним кодексом (ст. 665) у відповідності з договором фінансової оренди (договором лізингу) орендодавець (лізингодавець) зобов'язується придбати у власність вказане орендарем (лізингоотримувачем) майно у визначеного ним продавця і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей 84.
По-перше, в системі лізингу крім безпосередніх учасників даного договору як зобов'язаного особи виступає також продавець майна, переданого у фінансову оренду. По-друге, лізингодавець на момент укладання договору ще не є власником лізингового майна, а лише приймає на себе зобов'язання придбати його у конкретної особи. По-третє, орендар не просто отримує майно у володіння і користування, але і вказує орендодавцю, у кого і що саме той повинен придбати. Нарешті, по-четверте, закон, хоча й у вигляді диспозитивної норми, передбачає, що орендоване майно передається орендарю не лізингодавцем, а безпосередньо продавцем цього майна.
Згідно зі ст. 666 ДК РФ предметом фінансової оренди можуть бути будь-які неспоживна речі, використовувані для підприємницької діяльності, крім земельних ділянок і інших природних об'єктів. У силу загальних положень законодавства не може передаватися в лізинг і інше майно, обіг якого заборонено законом або для обігу якого встановлено особливий режим 85.
Зараз досить актуальним стало питання про те, чи можна здавати в лізинг не тільки виробниче обладнання або транспортні засоби, а й офісну техніку, в тому числі комп'ютери, так як їх стає вигідно купувати за допомогою лізингу через прискореної амортизації. Слід підкреслити, що будь-яких заборон на цей рахунок у законі немає. До того ж для багатьох видів діяльності офісна техніка - це ті ж засоби виробництва.
Орендодавець зобов'язаний повідомляти продавця про те, що купується у нього майно надалі буде передано в лізинг (ст. 667 ГК РФ).
У ДК РФ немає спеціальних положень про форму договору фінансової оренди, тому повинні застосовуватися загальні норми про форму комерційних угод - вони підлягають ув'язненню в простій письмовій формі, в тому числі допускається укладення договору шляхом обміну листами. Однак тут теж існують певні проблеми. Зокрема, виникає питання про те, чи повинні договори фінансової оренди нерухомості або підприємств підкорятися правилам про договори оренди відповідного майна? Формально - ні. Логіка міркувань така: глава 34 побудована так, що переважну силу мають норми, включені в спеціальні параграфи, а в частині, неврегульованою ними, діють загальні положення про оренду. Правила застосування до спеціальних орендних відносин норм, що входять в інші спеціальні параграфи цієї глави ДК РФ, не є. Але в той же час треба мати на увазі, що майже всі угоди з нерухомістю підлягають державній реєстрації, а в органах держреєстрації пред'являються дуже жорсткі вимоги до оформлення договорів та інших документів. Тому краще все-таки враховувати вимоги, які пред'являються законом у формі договору оренди того чи іншого виду майна. Немає в розглянутому параграфі та вказівок про терміни дії договорів фінансової оренди. Однак оскільки в наведеному вище визначенні цього договору йдеться про передачу майна у тимчасове користування, то, природно, термін лізингу є істотною умовою такого договору, і якщо він у договорі не зазначено, то той не може вважатися укладеним. Орендарю надано право заявляти претензії щодо якості чи комплектності лізингового майна безпосередньо продавцеві, минаючи орендодавця (п. 1 ст. 670 ГК РФ) 86.
Необхідно мати на увазі, що згідно з ч. 1 ст. 4 Федерального закону від 22 грудня 1995 року №. 15-ФЗ "Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації" і Указ, і Тимчасове положення з 1 березня 1996 року втратили юридичну силу в частині, що суперечить параграфу 6 глави 34 ЦК РФ 87.
8 лютого 1998 був прийнятий Федеральний закон № 16-ФЗ "Про приєднання Російської Федерації до Конвенції УНІДРУА про міжнародний фінансовий лізинг." Правила Конвенції застосовуються до таких договорів фінансової оренди, сторони яких мають місця своєї діяльності в різних державах, а сама угода пов'язана з країнами - учасницями хоча б по одному з двох наступних ознак: а) місцем діяльності сторін договору лізингу або продавця відповідного обладнання є учасники Конвенції і б) договори лізингу і постачання підкоряються праву держави, яка підписала Конвенцію (п. 1 ст. 3). Конвенція визначає міжнародний фінансовий лізинг як угоду, де орендодавець за специфікацією орендаря укладає договір поставки з третьою стороною (продавцем), у відповідності з яким орендодавець набуває комплексне обладнання, засоби виробництва чи інше устаткування на умовах, схвалених орендарем в тій мірі, в якій вони зачіпають його інтереси, і укладає договір з орендарем, надаючи йому право використовувати устаткування за періодичні платежі (пп. "а" і "б" п . 1 ст. 1). Орендодавець при цьому, так само як і за російським законодавством, зобов'язаний повідомити продавця про те, що купується у нього устаткування призначається для надання в лізинг. За Конвенцією подальший перехід права власності на лізингове майно до орендаря не є обов'язковою характеристикою лізингу. Обов'язки постачальника за договором купівлі - продажу обладнання поширюються на орендаря, як якщо б він був стороною цієї угоди (ст. 10). Орендар у разі порушення орендодавцем умов договору мають право відмовитися від обладнання або розірвати договір. Якщо ж він сам порушив свої зобов'язання, то може бути примушений контрагентом відшкодувати збитки понад орендних платежів, а коли порушення визнаються істотними - то й до дострокової виплати суми майбутніх періодичних платежів (ст. 13).
Орендодавець може передати свої права на лізингове майно третім особам за умови, що це не звільняє його від виконання зобов'язань перед лізингоодержувачем. Орендар, у свою чергу, має право передавати права користування майном іншим особам тільки за згодою орендодавця (ст. 14) 88.
Якщо говорити про істотні умови договору лізингу, то необхідно відзначити різний підхід з цього питання, існуючий у Цивільному кодексі України і в Законі «Про лізинг» Так, згідно зі ст. 665 ГК РФ за договором фінансової оренди (договору лізингу) орендодавець зобов'язується придбати у власність вказане орендарем майно у визначеного ним продавця і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей. Закон про лізинг в ст. 15 встановлює цілий перелік істотних умов лізингового договору, в результаті чого практично усі умови договору лізингу вважаються суттєвими. Обов'язкові ознаки та умови договору лізингу встановлені і в ст. 16 Закону про лізинг. Проте юристи досі не прийшли до єдиної думки: якими з цих норм слід керуватися при вирішенні питання про те, є угода лізингової чи ні?
Як приклад можна навести Постанова Федерального арбітражного суду Далекосхідного округу від 3 квітня 2001 р. № Ф03-А37/01-1/442. Договір лізингу був визнаний судом неукладеним як невідповідний ст. 422 ЦК РФ, а зокрема ст. 665 ГК РФ, що встановлює, на думку суду, істотні умови для договору фінансової оренди (лізингу), тому що в договорі відсутні істотні умови, а саме: обов'язок придбання орендодавцем предмета лізингу у визначеного орендарем продавця та відсутність права вибору продавця самим орендодавцем. Так само, як зазначається у названому постанові, укладений договір не визнається договором лізингу та в силу ст. 667 ГК РФ, тому що лізингодавець, купуючи майно, не попередив продавця про те, що купується ним майно призначається для передачі в лізинг. Арбітражний суд касаційної інстанції визнав договір не відповідає ознакам договору фінансової оренди, але відзначив дії сторін за фактичним виконанням угоди, які свідчать про наявність між ними орендних відносин з правом викупу орендованого майна, які регулюються параграфом 1 глави 34 ЦК РФ 89.
Федеральний арбітражний суд Московського округу (Постанова від 15 травня 2008 р. у справі № КГ-А40/1883-08 90) зазначає, що істотні умови та особливий порядок укладення договорів фінансової оренди (лізингу) встановлені ст. ст. 665, 667 ЦК України, а також ст. 15, 16 Закону № 164-ФЗ 91.
Зустрічаються у судовій практиці й протилежні випадки - спроби довести, що між сторонами було укладено договір купівлі - продажу, а не лізингу. Так, організація у касаційній скарзі вказала, що суд не дав буквального тлумачення умов договору, яким встановлено, що договір вважається укладеним за наявності додатка до договору № 2 про узгодження розміру та строків сплати лізингових платежів, порушення яких тягне за собою майнову відповідальність. Додаток № 2 сторонами узгоджено не було, і, отже, суду належало визнати цей договір неукладеним.
Грунтуючись на цьому, організація, що визначає, що був укладений договір купівлі - продажу сільськогосподарського обладнання, вважає свої зобов'язання по оплаті устаткування виконаними. Залік організацією - лізингодавцем частини платежів за договором в рахунок оплати вартості послуг з неукладеним договору лізингу організація - лізингоодержувач знаходить необгрунтованим.
Федеральний арбітражний суд Поволзької округу з цього питання зазначив 92, що згідно з поданими документами сторонами було укладено договір фінансового лізингу, і в рахунок виконання зобов'язань за даним договором лізингодавець на підставі усної заявки лізингоодержувача закупив у організації сільськогосподарське обладнання, передане лізингоодержувачу за актом приймання - передачі.
Згідно з умовами договору лізингу в день його укладення сторони підписали два додатки за № 1, в одному з яких узгоджені асортимент об'єктів лізингу і кількість сільськогосподарської техніки, що підлягає поставці за даним договором. У другому документі, позначеному як додаток до акта приймання - передачі, узгоджені умови, терміни і порядок розрахунків лізингоодержувача за техніку. Як зазначає касаційна інстанція, зазначені обставини не суперечать нормам права, встановленими ст. ст. 665, 666 і 668 ГК РФ. Крім того, висновок і виконання сторонами договору лізингу підтверджуються також і рахунком - фактурою з розшифровкою платежів, платіжними дорученнями, якими відповідач частково перерахував заборгованість за сільськогосподарське обладнання, вказавши найменування платежів - "Вартість об'єкта лізингу".
Таким чином, з огляду на викладені обставини, суд вважає, що доводи заявника про укладення між сторонами договору купівлі - продажу, а не лізингу і тому відсутність у нього зобов'язання по сплаті лізингових платежів та пені за прострочення їх оплати не грунтуються на матеріалах справи.
Відносно державних установ стягнення заборгованості зі сплати лізингових платежів теж має свої особливості. Так, арбітражний суд першої та апеляційної інстанцій, розглядаючи таку справу, керуючись ст. 401 ГК РФ, виходив з відсутності вини відповідача (державної установи) у простроченні виконання зобов'язання. Матеріалами справи, на думку судових інстанцій, які розглядають справу, було підтверджено відсутність фінансування відповідача як державної установи за рахунок коштів федерального бюджету, а їм самим при цьому були вжиті всі заходи для належного виконання зобов'язання.
Закінчуючи розмову про питання, що виникають при розгляді в арбітражних судах спорів по лізингових операціях, відзначимо, що, хоча при розгляді цієї категорії справ і з'являються особливості, що виникають як у зв'язку з проблемами у правовому регулюванні лізингу, так і у зв'язку з відмінними рисами, характерними тільки для договору лізингу, чого, безумовно, не можна не враховувати, причини для виникнення суперечок залишаються тими ж, що і для решти категорій справ - спроба піти від виконання своїх обов'язків за укладеним договором, пошук для себе будь-яких переваг і пільг або невиконання контрагентом по угоді своїх зобов'язань.
Висновок
Проведене дослідження фінансово-правового та цивільно-правового аспектів, правового регулювання оренди (майнового найму), а також участі органів внутрішніх справ в орендних відносинах дозволяє сформулювати нижченаведені висновки, положення і пропозиції, використання яких можливе при реалізації інституту оренди у правозастосовчій практиці, а також при вдосконаленні фінансового і цивільного законодавства.
Інститут оренди відомий з найдавніших часів. До наших днів він дійшов практично без істотних змін. Основний розквіт оренди, прийнято відносити до часів розвитку римського права. Історично простежується тенденція збереження сутності майнового найму та основних положень, що регулюють його.
1.По суті оренда є перехід майна від однієї особи до іншої у тимчасове володіння та користування. Проте договір оренди, на нашу думку, пов'язаний не тільки з наданням наймачеві правомочностей щодо володіння і користування річчю - предметом оренди, а й частково передачею правомочностей розпорядження. Це наочно проявляється в договорі оренди транспортних засобів, підприємства як майнового комплексу. Особливо яскравим доказом того є право орендаря передавати іншій особі в суборенду предмета оренди. У зв'язку з цим, автором пропонується внести зміну в пункт перший статті 606 ГК РФ. Зазначений пункт доцільно викласти в наступній редакції: «За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння, користування і часткове розпорядження або в тимчасове користування».
2.Оскільки в діях орендаря є акти розпорядження майном, то назва статті 615 ГК РФ «Користування орендованим майном», на нашу думку, слід визнати невдалим і таким, що вводить в оману щодо правової природи зазначених угод. Точніше було б назвати цю статтю «Правомочності лізингоодержувача стосовно орендованого майна».
3. За договором оренди орендар має право за згодою орендодавця здавати орендоване ним майно в суборенду (піднайом) і передавати свої права і обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала). У разі виникнення вторинної суборенди, з метою усунення невідповідностей необхідно ввести положення, що обмежує перехід до суборендарю прав за розпорядженням. У зв'язку з чим пункт 2 статті 615 ГК РФ пропонується доповнити словами «суборендар має право розпоряджатися майном, отриманим за договором суборенди, тільки за згодою орендодавця».
4. Після закінчення терміну дії договору оренди орендар повинен повернути майно орендодавцю. Якщо ж орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, то відбувається поновлення договору арени. У ГК РФ не встановлений термін «очікування» заперечення. В інтересах орендодавця і орендаря термін очікування в ньому має бути визначений. У зв'язку з цим доцільно доповнити пункт другий статті 621 ГК РФ частиною другою, виклавши її в такій редакції: «Заперечення орендодавця має бути заявлено не пізніше семи днів після закінчення договору при оренді рухомого майна і 14 днів - нерухомого».
Якщо після закінчення терміну договору оренди наймач при відсутності заперечень наймодавця продовжує користуватися річчю, то має місце не поновлення договору, а укладання нового договору.
5. Доцільно було б включити в текст Цивільного кодексу статтю про істотні умови договору оренди. Автором пропонується главу 34 «Оренда» доповнити статтею 606.1 «Істотні умови договору оренди», що містить у собі наступні положення:
«При укладанні договору оренди (майнового найму) між орендодавцем (наймодавцем) і орендарем (наймачем) повинно бути досягнуто згоди:
1) про предмет договору оренди;
2) про термін дії договору оренди;
3) про термін, порядок внесення та розмір орендної плати;
4) про умови користування орендованим майном;
5) про забезпечення змісту орендованого майна ».
У роботі пропонується авторська трактування критеріїв, які дозволяють розмежовувати договір оренди і близькі договірні правові інститути.
6 Договори зберігання в автоматичних камерах схову визначені як договори зберігання, оскільки функція самих камер і спрямованість договору полягають саме в зберіганні.
Договір комерційної концесії відрізняється від договору оренди насамперед по об'єкту, якщо ж передбачається передача не тільки виняткових прав, але і речей, договір комерційної концесії повинен бути визначений як змішаний договір (з елементами оренди).
Договір зберігання в цілому легко відрізняється від договору оренди за обов'язки зберігача лише зберігати річ без користування. У тих випадках, коли він отримує також право і користуватися збереженим, це правомочність у нього виникає знову ж таки в інтересах поклажодавця для забезпечення збереження майна.
Договір фрахтування (чартер) у роботі визначений як договір перевезення, оскільки з його допомогою задовольняється потреба фрахтувальника перемістити вантаж до місця призначення; сам транспортний засіб цікавить його лише опосередковано і лише у зазначеній зв'язку. У договорі ж фрахтування на час з екіпажем фрахтувальника цікавить саме сам транспортний засіб і його можливості в цілому, цей договір повинен бути віднесений до орендного типу договорів.
Концесійні угоди, в тому числі угоди про розподіл продукції, утворюють самостійний тип договорів, для яких характерний особливий суб'єктний склад (бере участь Російська Федерація), адміністративний характер ряду відносин, особливий об'єкт (надаються виключні права, а не саме майно). Сукупність цих та інших специфічних ознак не дозволяє змішувати такі угоди з орендою земельних ділянок. У роботі також зроблено висновок, що договір оренди надр неможливий, в тому числі у зв'язку з відсутністю у надр властивостей неспоживаність і визначеності (надра є природний стан землі).
Бібліографічний список
Нормативно-правові акти
Конституція Російської Федерації [Текст]: офіц. текст. від 12.12.1993 р. / / Російська газета. - 1993. - № 237.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) [Текст]: [Федеральний закон № 51-ФЗ, прийнятий 30.11.1994 р., станом на 24.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) [Текст]: [Федеральний закон № 14-ФЗ, прийнятий 26.01.1996 р., станом на 14.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина третя) [Текст]: [Федеральний закон № 146-ФЗ, прийнятий 26.11.2001 р., станом на 30.06.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.
Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 138-ФЗ, прийнятий 14.11.2002 р., станом на 22.11.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.
Арбітражний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 95-ФЗ, прийнятий 24.07.2002 р., станом на 03.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.
Лісовий кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 200-ФЗ, прийнятий 04.12.2006 р., станом на 22.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.
Водний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 74-ФЗ, прийнятий 03.06.2006 р., станом на 14.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2006. - № 23. - Ст. 2381.
Про ліцензування окремих видів діяльності [Текст]: [Федеральний закон № 128-ФЗ, прийнятий 08.08.2001 р., станом на 22.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 33 (частина I). - Ст. 3430.
Про інвестиційну діяльність в російській федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень [Текст]: [Федеральний закон № 39-ФЗ, прийнятий 25.02.1999 р., станом на 24.07.2007] / / Збори законодавства РФ. - 1999. - № 9. - Ст. 1096.
Про фінансову оренду (лізингу) [Текст]: [Федеральний закон № 164-ФЗ, прийнятий 29.10.1998 р., станом на 26.07.2006] / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 44. - Ст. 5394.
Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним [Текст]: [Федеральний закон № 122-ФЗ, прийнятий 21.07.1997 р., станом на 22.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
Про угоди про розподіл продукції [Текст]: [Федеральний закон № 225-ФЗ, прийнятий 30.12.1995 р., станом на 29.12.2004] / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 18.
Про ветеранів [Текст]: [Федеральний закон № 5-ФЗ, прийнятий 12.01.1995 р., станом на 22.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1995. - № 3. - Ст. 168.
Про захист прав споживачів [Текст]: [Закон РФ № 2300-1, прийнятий 07.02.1992 р., станом на 25.10.2007] / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 140.
Про порядок реєстрації транспортних засобів [Текст]: [Наказ МВС РФ № 59, від 27.01.2003 р., станом на 04.06.2007] / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - 2003. - № 18. - С.43.
Про затвердження форми державного статистичного спостереження за наявністю і рухом основних фондів (засобів) та інших нефінансових активів та інструкції щодо її заповнення [Текст]: [Постанова Держкомстату РФ № 101, від 14.07.1995 р., станом на 11.02.1999] / / Фінансова газета. - 1995. - № 52. - С. 19.
Наукова та навчальна література
Агафонов Ю.А. Оренда в системі сільськогосподарських відносин: навчальний посібник. [Текст] - М., Юніті. 2008. - 432 с.
Аксюк І.В. Поняття нерухомості і її оборотоздатність [Текст] / / Північнокавказький юридичний вісник. - 2008. - № 1. - С. 88.
Алексєєв Т.Д. Оренда торгових приміщень. [Текст] - М., Скіф. 2008. - 578 с.
Бондаренко Д.В. Висновок і реєстрація договору оренди нежитлових приміщень [Текст] / / Право і економіка. - 2006. - № 3. - С. 23.
Бочарова К.В. Деякі особливості правової регламентації інвестиційного договору як цивільно-правового зобов'язання [Текст] / / Правове регулювання підприємницької діяльності: Зб. навчи, ставний. - Самара., Самарський. держ. ун-т. 2001. - 378 с.
Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: договір про передачу майна. [Текст] - М., Статут. 2005. - 678 с.
Булеков М. Договір оренди будівель і споруд [Текст] / / Фін. Росія. - 1997. - № 18. - С. 15.
Валодін Л.Ф. Підприємство як нерухомість [Текст] / / Господарство право. - 2002. - № 4. - С. 17.
Васильєва М.В. Цивільно-правові засоби охорони і використання пам'яток історії та культури. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. [Текст] - М., 1988. - 42 с.
Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. [Текст] - М., Статут. 2002. - 326 с.
Витрянский В. Загальне положення про договір [Текст] / / Господарство право. - 1995. - № 12. - С. 15-16.
Погоничів М. Установа-орендодавець [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2006. - № 46. - С. 9.
Вострокнутов А. Десять типових помилок сторін орендних правовідносин [Текст] / / Корпоративний юрист. - 2006. - № 11. - С. 28.
Цивільне право Росії. Частина друга. Зобов'язальне право: курс лекцій [Текст] / Відп. ред. Садиков О.Н. - М., Норма. 2004. - 476 с.
Цивільне право. Підручник. Частина 2 [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - 836 с.
Цивільне право. У 2-х томах. Том 2. Підручник [Текст] / Под ред. Суханова Є.А. - М., Волтерс Клувер. 2008. - 812 с.
Цивільне право. Частина друга: підручник [Текст] / Відп. ред. Мозолін В.П., Масляєв А.І. - М., МАУП. 2007. - 762 с.
Цивільне право Росії. Частина друга: Курс лекцій [Текст] / Под ред. Брагінського М.І., Клейна Н.І. - М., БЕК. 1997. - 502 с.
Гришаєв С.П. Все про нерухомості: Учеб. посібник. [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2007. - 568 с.
Гришин Л.Ж. Договір прокату [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2000. - № 9. - С. 7.
Дедик С. Лізинг в лабіринті: пошук рятівної нитки. [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2008. - №. 15. - С. 43.
Дедик С. Публічний договір [Текст] / / Господарство право. - 2002. - № 11. - С. 116.
Долуханян PM, Морозівська Т.А. Оренда торгових приміщень. [Текст] - М., Юрлітіздат. 1976. - 312 с.
Дунаєва Н.Ю. Проблеми практики застосування законодавства, пов'язаного з орендними відносинами [Текст] / / Вісник Арбітражного суду міста Москви. - 2007. - № 5. - С. 17.
Ємельянов А.С. Укладення та реєстрація договорів оренди нерухомості [Текст] / / Нерухомість. Будівництво. Право. - 2008. - № 4. - С. 24.
Жаріков, Ю.Г. Масевич М.Г. Нерухоме майно: правове регулювання. Науково-практичний посібник. [Текст] - М., БЕК. 2002. - 516 с.
Жилінський С.Е, Правова основа підприємницької діяльності (підприємницьке право). Курс лекцій. [Текст] - М., Юрайт. 2008. - 418 с.
Земельна ділянка: запитання та відповіді [Текст] / Под ред. Боголюбова С.А. - М., Юстіцінформ. 2008. - 518 с.
Іоффе О.С. Зобов'язальне право. [Текст] - М., Статут. 2005. - 674 с.
Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень [Текст] / / Господарство право. - 1997. - № 10. - С. 113
Каширін А. Фатальна оренда [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2008. - № 35. - С. 8.
Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. - М., Юрайт-Издат. 2008. - 864 с.
Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. - М., Юрайт-Издат. 2008. - 882 с.
Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н.. - М., Інфра-М. 2008. - 746 с.
Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Інфра-М. 2007. - 798 с.
Корнєв О.Д. Фінансовий лізинг [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2001. - № 4. - С. 32.
Лаасік Е.Я. Радянське цивільне право. Частина особлива. [Текст] - Таллінн., 1980. - 782 с.
Ланда В.М. Договір попередньої оренди нежитлових приміщень: проблеми правозастосування [Текст] / / Юрист. - 2008. - № 4. - С. 16.
Левенсон Д.С. Договір оренди транспортних засобів: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. [Текст] - М., 1968. - 38 с.
Левенсон Д.С. Договір оренди транспортних засобів. [Текст] - М., Юридична література. 1969. - 318 с.
Левицька О.О. Оренда і концесія як форми публічно-приватного партнерства в управлінні комунальним майном муніципальних утворень [Текст] / / Юрист. - 2007. - № 9. - С. 22.
Лермонтов Ю.М. Про особливості укладення та виконання договору оренди: що потрібно знати контрагентам [Текст] / / Право і економіка. - 2008. - № 5. - С. 22.
Мейєр Д.І. Російське громадянське право. Ч. 2. [Текст] - М., Статут. 2002. - 654 с.
Науково-практичний коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) [Текст] / Под ред. Мозоліна В.П., Малєїн М.М. - М., Норма. 2006. - 732 с.
Николюкин С.В. Комерційна оренда в міжнародному обороті: специфіка і практика вирішення спорів [Текст] / / Податки (газета). - 2008. - № 36. - С. 17.
Ожегов С.І., Шведова Н.Ю. Тлумачний словник російської мови. [Текст] - М., Азбуковнику. 1997. - 1024 с.
Піскунова Є.А. Нежиле приміщення як об'єкт цивільних прав і предмет договору оренди [Текст] / / Правові питання нерухомості. - 2008. - № 2. - С. 25.
Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. [Текст] - М., Статут. 2004. - 642 с.
Правові проблеми громадянської правосуб'єктності [Текст] / Відп. ред. Красавчиков О.А. - М., Статут. 2005. - 574 с.
Проніна М.Г. Майновий найм у відносинах між соціалістичними організаціями. [Текст] - Мінськ., 1969. - 362 с.
Романець Ю.В. Система договорів у цивільному праві Росії. [Текст] - М., Юристь. 2001. - 642 с.
Сарбаш С.В. Забезпечувальна передача правового титулу [Текст] / / Вісник цивільного права. - 2008. - № 1. - С. 15.
Сарнаков І.В. Договір оренди: поняття, ознаки, характерні риси, місце в системі договірних відносин і основні його положення [Текст] / / Юрист. - 2006. - № 4. - С. 21.
Ситникова Є. Лізинг і суд (деякі питання судової практики по спорам) [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2007. - № 24. - С. 43.
Сиродоев Н.А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно [Текст] / / Держава і право. - 1998. - № 8. - С. 91.
Тарасенко Ю.О. Про вибір способу захисту прав орендаря [Текст] / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 5. - С. 31.
Толмачов О.Ж. Орендні правовідносини [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2002. - № 2. - С. 16.
Тотьев К. Публічний договір [Текст] / / Господарство право. - 2002. - № 6. - С. 79-80.
Підручник. Цивільне право. Частина 2. Зобов'язальне право [Текст] / Под ред. Залеського В.В. - М., «МТК« Східний експрес ». 2002. - 652 с.
Філіппов А.Є. Особливості оренди майна унітарного підприємства [Текст] / / Арбітражні спори. - 2008. - № 2. - С. 24.
Філософський енциклопедичний словник. [Текст] / Под ред. Губського Є.Ф., Корабльової Г.В., Лутченко В.А. - М., Інфра-М. 2005. - 986 с.
Харитонова Ю. Договір лізингу. [Текст] - М., Юрайт-М. 2008. - 432 с.
Хохлов В.А. Відповідальність і позитивне регулювання [Текст] / / Цивільне право. - 2008. - № 3. - С. 25.
Цибуленко З. Операції з нерухомістю та їх реєстрація [Текст] / / Законність. - 2008. - № 2. - С. 19.
Чімов З.В. Державна реєстрація прав на нерухоме майно в житловій сфері - субінститут інституту державної реєстрації [Текст] / / Бюлетень нотаріальної практики. - 2008. - № 3. - С. 36.
Шадріна Т.М. Правове регулювання відносин з участю іноземних інвесторів. [Текст] - М., Проспект. 2007. - 412 с.
Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. [Текст] - М., Статут. 2005. - 672 с.
Щекутова М.І. Про практику вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням законодавства про оренду [Текст] / / Юридичний світ. - 2008. - № 10. - С. 29.
Щекутова М.І. Про практику вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням законодавства про оренду [Текст] / / Вісник ВАС РФ. - 2001. - № 10. - С. 72-73.
Матеріали юридичної практики
Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації [Текст]: [Постанова Пленуму Верховного Суду РФ № 6, Пленуму ВАС РФ № 8 від 01.07.1996 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 20.
Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень [Текст]: [Інформаційне лист Президії ВАС РФ № 53, від 01.06.2000 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 39.
Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду Російської Федерації № 13678/06 від 02.07.2006 р. / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 12. - С. 43.
Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 29.02.2008 р. у справі № А55-36112/08 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 7. - С. 31.
Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 14.09.2007 р. у справі № А55-19287/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 2. - С. 67.
Постанова Федерального арбітражного суду Московського округу від 15 травня 2008 р. у справі № КГ-А40/1883-08 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 11. - С. 76.
1 Цивільне право Росії. Частина друга. Зобов'язальне право: курс лекцій [Текст] / Відп. ред. Садиков О.Н. - М., Норма. 2004. - С. 187.
2 Філіппов А.Є. Особливості оренди майна унітарного підприємства [Текст] / / Арбітражні спори. - 2008. - № 2. - С. 24.
3 Іоффе О.С. Зобов'язальне право. [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 307.
4 Постанова Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації № 13678/06 від 02.07.2006 р. / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 12. - С. 43.
5 Щекутова М.І. Про практику вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням законодавства про оренду [Текст] / / Юридичний світ. - 2008. - № 10. - С. 29.
6 Цивільне право. Підручник. Частина 2 [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - С. 178.
7 Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 359-360.
8.О порядку реєстрації транспортних засобів [Текст]: [Наказ МВС РФ № 59, від 27.01.2003 р., станом на 04.06.2007] / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - 2003. - № 18. - С. 43.
9 Чімов З.В. Державна реєстрація прав на нерухоме майно в житловій сфері - субінститут інституту державної реєстрації [Текст] / / Бюлетень нотаріальної практики. - 2008. - № 3. - С. 36.
10 Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень [Текст]: [Інформаційне лист Президії ВАС РФ № 53, від 01.06.2000 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 39.
11 Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним [Текст]: [Федеральний закон № 122-ФЗ, прийнятий 21.07.1997 р., станом на 22.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
12 Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 14.09.2007 р. у справі № А55-19287/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 2. - С. 67.
13 Ємельянов А.С. Укладення та реєстрація договорів оренди нерухомості [Текст] / / Нерухомість. Будівництво. Право. - 2008. - № 4. - С. 24.
14 Проніна М.Г. Майновий найм у відносинах між соціалістичними організаціями. [Текст] - Мінськ., 1969. - С. 22.
15 Іоффе О.С. Зобов'язальне право. [Текст] - М., Статут. 2005. - С.308.
16 Агафонов Ю.А. Оренда в системі сільськогосподарських відносин: навчальний посібник. [Текст] - М., Юніті. 2008. - С. 79; Сарнаков І.В. Договір оренди: поняття, ознаки, характерні риси, місце в системі договірних відносин і основні його положення [Текст] / / Юрист. - 2006. - № 4. - С. 21.
17 Проніна М.Г. Указ. соч. - С. 17.
18 Цивільне право. Підручник. Частина 2 [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - С. 151-152.
19 Іоффе О.С. Зобов'язальне право. [Текст] - М., Статут. 2005. - С.308.
20 Проніна М.Г. Указ. соч. - С. 24-25.
21 Левенсон Д.С. Договір оренди транспортних засобів: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. [Текст] - М., 1968. - С. 9-10.
22 Цивільне право. Підручник. Частина 2 [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - С. 173.
23 Васильєва М.В. Цивільно-правові засоби охорони і використання пам'яток історії та культури. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. [Текст] - М., 1988. - С. 101.
24 Лісового кодексу Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 200-ФЗ, прийнятий 04.12.2006 р., станом на 22.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.
25 Водного кодексу Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 74-ФЗ, прийнятий 03.06.2006 р., станом на 14.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2006. - № 23. - Ст. 2381.
26 Цивільне право. У 2-х томах. Том 2. Підручник [Текст] / Под ред. Суханова Є.А. - М., Волтерс Клувер. 2008. - С. 137.
27 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. - М., Юрайт-Издат. 2008. - С. 274.
28 Правові проблеми громадянської правосуб'єктності [Текст] / Відп. ред. Красавчиков О.А. - М., Статут. 2005. - С. 211.
29 Про ліцензування окремих видів діяльності [Текст]: [Федеральний закон № 128-ФЗ, прийнятий 08.08.2001 р., станом на 22.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 33 (частина I). - Ст. 3430.
30 Проніна М.Г. Указ соч. - С. 68.
31 Лаасік Е.Я. Радянське цивільне право. Частина особлива. [Текст] - Таллінн., 1980. - С. 323.
32 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Інфра-М. 2007. - С. 184.
33 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 441.
34 Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. [Текст] - М., Статут. 2004. - С. 233.
35 Тарасенко Ю.О. Про вибір способу захисту прав орендаря [Текст] / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 5. - С. 31.
36 Цивільне право. У 2-х томах. Том 2. Підручник [Текст] / Под ред. Суханова Є.А. - М., Волтерс Клувер. 2008. - С. 131.
37 Про затвердження форми державного статистичного спостереження за наявністю і рухом основних фондів (засобів) та інших нефінансових активів та інструкції щодо її заповнення [Текст]: [Постанова Держкомстату РФ № 101, від 14.07.1995 р., станом на 11.02.1999 ] / / Фінансова газета. - 1995. - № 52. - С. 19.
38 Лермонтов Ю.М. Про особливості укладення та виконання договору оренди: що потрібно знати контрагентам [Текст] / / Право і економіка. - 2008. - № 5. - С. 22.
39 Вострокнутов А. Десять типових помилок сторін орендних правовідносин [Текст] / / Корпоративний юрист. - 2006. - № 11. - С. 28.
40 Долуханян P. M., Морозівська Т.А. Оренда торгових приміщень. [Текст] - М., Юрлітіздат. 1976. - С.46.
41 Николюкин С.В. Комерційна оренда в міжнародному обороті: специфіка і практика вирішення спорів [Текст] / / Податки (газета). - 2008. - № 36. - С. 17.
42 Дунаєва Н.Ю. Проблеми практики застосування законодавства, пов'язаного з орендними відносинами [Текст] / / Вісник Арбітражного суду міста Москви. - 2007. - № 5. - С. 17.
43 Алексєєв Т.Д. Оренда торгових приміщень. [Текст] - М., Скіф. 2008. - С. 43.
44 Левенсон Д.С. Договір оренди транспортних засобів. [Текст] - М., Юридична література. 1969. - С. 98.
45 Цивільне право. Підручник. Частина 2 [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - С. 164.
46 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. - М., Юрайт-Издат. 2008. - С. 187.
47 Хохлов В.А. Відповідальність і позитивне регулювання [Текст] / / Цивільне право. - 2008. - № 3. - С.25.
48 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Інфра-М. 2007. - С.202.
49 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: договір про передачу майна. [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 216.
50 Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. [Текст] - М., Статут. 2002. - С. 85.
51 Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. [Текст] - М., Статут. 2002. -С.93-94.
52 Жилінський С.Е, Правова основа підприємницької діяльності (підприємницьке право). Курс лекцій. [Текст] - М., Юрайт. 2008. - С. 239-240.
53 Каширін А. Фатальна оренда [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2008. - № 35. - С. 8.
54 Щекутова М.І. Про практику вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням законодавства про оренду [Текст] / / Вісник ВАС РФ. - 2001. - № 10. - С. 72-73.
55 П. 1 ст. 17 Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним [Текст]: [Федеральний закон № 122-ФЗ, прийнятий 21.07.1997 р., станом на 22.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
56 Сиродоев Н.А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно [Текст] / / Держава і право. - 1998. - № 8. - С. 91.
57 Аксюк І.В. Поняття нерухомості і її оборотоздатність [Текст] / / Північнокавказький юридичний вісник. - 2008. - № 1. - С. 88.
58 Аксюк І.В. Поняття нерухомості і її оборотоздатність [Текст] / / Північнокавказький юридичний вісник. - 2008. - № 1. - С. 88.
59 Гришаєв С.П. Все про нерухомості: Учеб. посібник. [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2007. - С. 7.
60 Бондаренко Д.В. Висновок і реєстрація договору оренди нежитлових приміщень [Текст] / / Право і економіка. - 2006. - № 3. - С. 23.
61 Ожегов С.І., Шведова Н.Ю. Тлумачний словник російської мови. [Текст] - М., Азбуковнику. 1997. - С. 227, 747.
62 Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. [Текст] - М., Статут. 2002. - С. 182-183.
63 Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації [Текст]: [Постанова Пленуму Верховного Суду РФ № 6, Пленуму ВАС РФ № 8 від 01.07.1996 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 20.
64 Цивільне право Росії. Частина друга: Курс лекцій [Текст] / Под ред. Брагінського М.І., Клейна Н.І. - М., БЕК. 1997. - С. 223.
65 Булеков М. Договір оренди будівель і споруд [Текст] / / Фін. Росія. - 1997. - № 18. - С. 15.
66 Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень [Текст] / / Господарство право. - 1997. - № 10. - С. 113; Аксюк І.В. Указ. соч. - С. 97; Піскунова Є.А. Нежиле приміщення як об'єкт цивільних прав і предмет договору оренди [Текст] / / Правові питання нерухомості. - 2008. - № 2. - С. 25.
67 Ожегов С.І., Шведова Н.Ю. Тлумачний словник російської мови. [Текст] - М., Азбуковнику. 1997. - С. 559.
68 Гришаєв С.П. Все про нерухомості: Учеб. посібник. [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2007. - С. 90
69 Філософський енциклопедичний словник. [Текст] / Под ред. Губського Є.Ф., Корабльової Г.В., Лутченко В.А. - М., Інфра-М. 2005. - С. 621.
70 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Інфра-М. 2007. - С. 219.
71 Валодін Л.Ф. Підприємство як нерухомість [Текст] / / Господарство право. - 2002. - № 4. - С. 17.
72 Жаріков, Ю.Г. Масевич М.Г. Нерухоме майно: правове регулювання. Науково-практичний посібник. [Текст] - М., БЕК. 2002. - С. 211.
73 погоничів М. Установа-орендодавець [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2006. - № 46. - С. 9.
74 Витрянский В. Загальне положення про договір [Текст] / / Господарство право. - 1995. - № 12. - С. 15-16.
75 Про ветеранів [Текст]: [Федеральний закон № 5-ФЗ, прийнятий 12.01.1995 р., станом на 22.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1995. - № 3. - Ст. 168.
76 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н.. - М., Інфра-М. 2008. - С. 396.
77 Дедик С. Публічний договір [Текст] / / Господарство право. - 2002. - № 11. - С. 116.
78 Тотьев К. Публічний договір [Текст] / / Господарство право. - 2002. - № 6. - С. 79-80.
79 Науково-практичний коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) [Текст] / Под ред. Мозоліна В.П., Малєїн М.М. - М., Норма. 2006. - С. 296.
80 Тотьев К. Публічний договір [Текст] / / Господарство право. - 2002. - № 6. - С. 80.
81 Гришин Л.Ж. Договір прокату [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2000. - № 9. - С. 7.
82 Підручник. Цивільне право. Частина 2. Зобов'язальне право [Текст] / Под ред. Залеського В.В. - М., «МТК« Східний експрес ». 2002. - С.163-164.
83 Про захист прав споживачів [Текст]: [Закон РФ № 2300-1, прийнятий 07.02.1992 р., станом на 25.10.2007] / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 140.
84 Дедик С. Лізинг в лабіринті: пошук рятівної нитки. [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2008. - №. 15. - С. 43.
85 Харитонова Ю. Договір лізингу. [Текст] - М., Юрайт-М. 2008. - С. 43.
86 Корнєв О.Д. Фінансовий лізинг [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2001. - № 4. - С. 32.
87 Толмачов О.Ж. Орендні правовідносини [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2002. - № 2. - С. 16.
88 Ситникова Є. Лізинг і суд (деякі питання судової практики по спорам) [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2007. - № 24. - С. 43.
89 Харитонова Ю. Указ. соч. - С. 42.
90 Постанова Федерального арбітражного суду Московського округу від 15 травня 2008 р. у справі № КГ-А40/1883-08 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 11. - С. 76.
91 Про фінансову оренду (лізинг) [Текст]: [Федеральний закон № 164-ФЗ, прийнятий 29.10.1998 р., станом на 26.07.2006] / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 44. - Ст. 5394.
92 Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 29.02.2008 р. у справі № А55-36112/08 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 7. - С. 31.