Російський державний аграрний заочний
університет
Економічний факультет
Контрольна робота
з дисципліни "Економіка нерухомості"
2009
План
1. Ринок нерухомості, його роль і місце в національній економіці. Об'єкти і суб'єкти ринку нерухомості
2. Сутність інвестицій та оцінка їх віддачі за напрямками використання
3. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним
4. Два підходи до використання витратного методу оцінки нерухомості: за вартістю відновлення і за вартістю заміщення
Задача 1
Задача 2
Список використаної літератури
1. Ринок нерухомості, його роль і місце в національній економіці. Об'єкти і суб'єкти ринку нерухомості
Будь-яка сфера господарської діяльності, в тому числі і сфера нерухомості, володіє своїми специфічними особливостями, накладає особливий колорит на економічні процеси. В умовах ринкових відносин безпосереднім вираженням цієї специфіки є особливості ринку нерухомості.
Однак перш ніж говорити про особливості ринку нерухомості, визначимося, що ж ми розуміємо під самим терміном «ринок нерухомості». Якщо звернутися до літератури, то в ній під ринком нерухомості досить часто розуміється ринок обігу прав на нерухомість.
При такому визначенні зі сфери ринку нерухомості випадає цілий комплекс відносин, пов'язаних із створенням нових об'єктів нерухомості та управлінням, експлуатацією вже існуючих об'єктів. Між тим інтереси багатьох суб'єктів ринку пов'язані з нерухомістю саме у зв'язку з цими процесами. Наприклад, інвестора при вкладенні коштів в нерухомість, безумовно, цікавлять його права, але, скоріше, це не права на нерухомість, а права на отримання доходу від нерухомості, їх надійність. Точно також для користувачів нерухомості гарантії їх прав важливі, але не менш важливі й питання якості експлуатації об'єкта нерухомості, величина його витрат, пов'язаних з використанням об'єкта. Таким чином, обіг прав - це ядро ринку нерухомості, але ще не весь ринок.
Ринок нерухомості - система правових, економічних, організаційних і культурних відносин між суб'єктами ринку нерухомості з приводу створення, формування, розподілу, обміну, споживання корисних властивостей, а також прав та обов'язків, що випливають з володіння об'єктів нерухомості.
У систему ринку нерухомості при такому підході включаються відносини, що виникають:
- В ході створення об'єктів нерухомості - між інвесторами, забудовниками, підрядниками і користувачами нерухомості;
- У процесі обігу прав на нерухомість - між продавцями і покупцями, орендодавцями і орендарями і т.д.;
- У процесі експлуатації об'єктів нерухомості - між власниками і керуючими, керівниками і користувачами і пр.
Ринок нерухомості, як сектор ринкової економіки, має велике значення, що підтверджується:
- Колосальної вартістю національного багатства, матеріалізованого в нерухомості, з якого принаймні половина може бути залучена в ринковий оборот і приносити ренту - власникам, дохід - підприємцям, податкові та інші платежі - у державний, регіональні бюджети, бюджети муніципальних утворень;
- Досягнутої вже сьогодні високою часткою ринку нерухомості у валовому національному продукті;
- Досягнутим у ряді регіонів та міст високим рівнем доходів бюджету від первинного продажу, здачі в оренду державної і муніципальної нерухомості (в тому числі землі);
- Високим рівнем зборів до бюджету від податків на нерухомість і угод з нею;
- Великою кількістю робочих місць, створених в ході становлення і розвитку ринку нерухомості.
Ринок нерухомості в національній економіці відіграє величезну роль і виконує наступні функції:
- Ефективне вирішення соціальних завдань, пов'язаних із створенням та використанням корисних властивостей нерухомості;
- Відчуження повних або часткових прав власності на об'єкти нерухомості від одного економічного суб'єкта до іншого і захист його прав;
- Вільне формування цін на об'єкти і послуги;
- Перерозподіл інвестиційних потоків між конкуруючими видами об'єктів нерухомості;
- Перерозподіл інвестиційних потоків між конкуруючими способами використання земель.
При розгляді складу ринку як системи економічних відносин логічно виділити об'єкти та суб'єктів ринку (економічних агентів). Виділяють три основні типи (об'єкта) нерухомості: земля, житло та нежитлові приміщення Базовий об'єкт нерухомості - земля, яка є місцем проживання всіх людей, основним фактором у будь-якій сфері бізнесу, прямо або побічно бере участь у виробництві всіх інших товарів.
Відмінні ознаки нерухомості як об'єкта інвестицій:
- Нерухомість нерухома, її неможливо переміщати без нанесення об'єкту шкоди;
- Існує міцна не тільки фізична, а й юридичний зв'язок із землею;
- Кожна конкретна нерухомість унікальна за фізичними характеристиками і з точки зору інвестиційної привабливості;
- Нерухомість фундаментальна: її неможливо викрасти, зламати, втратити при звичайних умовах;
- Вартість нерухомості висока, а її дроблення на майнові частки складний або неможливий процес, так як без залучення позикового капіталу інвестиції в неї скрутні;
- Низька доступність повної і достовірної інформації про угоди, рівні прибутковості інвестицій у нерухомість;
- Довговічність об'єкта інвестування;
- Втрата споживчих властивостей або перенесення вартості в процесі виробництва відбувається поступово в міру зносу;
- Корисність нерухомості визначається здатністю задовольняти специфічну потребу людини у житловій та виробничій площі;
- Можливість позитивного або негативного впливу нового будівництва на вартість прилеглих земель, будівель;
- Існує тенденція до збільшення вартості нерухомості з часом;
- Існують специфічні ризики, властиві нерухомості, як об'єкту інвестування: ризик фізичного пошкодження під впливом природних і техногенних чинників, ризик накопичення зовнішнього та функціонального зносу, фінансовий ризик, пов'язаний з умовами перегляду орендної плати;
- Необхідність постійного управління нерухомістю, портфелем інвестицій в нерухомість на достатньому рівні для отримання прийнятного доходу;
- Високий рівень витрат на проведення операцій;
- Існують встановлені державою процедури, які необхідно виконувати при покупці і здійсненні інших операцій з нерухомістю.
Суб'єктами ринку нерухомості є:
- Продавці (орендодавці). В якості продавця (орендодавця) може виступати будь-яка юридична або фізична особа, яка має право власності на об'єкт, в тому числі держава в особі своїх спеціалізованих органів управління власністю;
- Покупці (орендарі). Як покупець (орендаря) може виступати юридична або фізична особа або орган державного управління, що має право на дану операцію згідно із законом (маються на увазі обмеження на діяльність нерезидентів, іноземних громадян, а також на комерційну діяльність державних органів);
- Професійні учасники ринку нерухомості. Склад професійних учасників ринку нерухомості визначається переліком процесів, що протікають на ринку за участю держави, та переліком видів діяльності комерційних структур. Відповідно, їх можна розділити на інституційних і неінституціональних учасників.
До інституціональним учасникам, які представляють інтереси держави, що діє від його імені, відносяться організації, що регулюють містобудівний розвиток, землевпорядкування та землекористування.
До неінстітуціонним учасникам, які працюють на комерційній основі, відносяться: підприємці (юридичні чи фізичні особи); брокери; оцінювачі нерухомості; фінансисти (банкіри); девелопери,; редевелопери; проектувальники і будівельники, що працюють на комерційній основі; юристи; страховики, фінансові аналітики; маркетологи і т.д.
2. Сутність інвестицій та оцінка їх віддачі за напрямками використання
У вітчизняній економічній літературі до 80-х років ХХ століття термін практично не використовувався. Зараз це одна з найбільш часто використовуваних в економічній системі категорій як на макро-, так і на мікро - рівні. Однак, незважаючи на виняткову увагу дослідників до цієї економічної категорії універсальне визначення інвестицій. До цих пір не вироблено. Існує кілька визначень інвестиції.
1. Інвестиції - довгострокові вкладення капіталу промисловість, сільського господарства, транспорт та інші галузі господарства як всередині країни з метою отримання прибутку (доходу).
2. Інвестиції - довгострокові вкладення капіталу (всередині країни або за кордоном) у підприємства різних галузей народного господарства.
3. Інвестиції - довгострокові вкладення коштів (грошових, матеріальних), інтелектуальних цінностей всередині країни чи за кордоном у різні галузі (підприємства, програми і т.п.), з метою розвитку виробництва, отримання прибутку або інших кінцевих результатів (наприклад, природоохоронні, соціальні) .
4. Інвестиції - сукупність всіх грошових, майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в реалізацію різних програм і проектів виробничої, комерційної, соціальної, наукової, культурної чи якої-небудь іншої сфери з метою отримання прибутку (доходу).
5. Інвестиції - грошові кошти, цінні папери, у тому числі майнові права мають грошову оцінку, що вкладаються в об'єкти підприємницької та чи іншої діяльності з метою отримання прибутку або досягнення іншого корисного ефекту.
6. Інвестиції - довгострокові вкладення державного або приватного капіталу в різні сфери економіки з метою отримання прибутку.
Проведені приклади характеристик інвестицій показує, наскільки багатоаспектною і складною ця економічна категорія.
Інвестиції відіграють істотну роль у функціонуванні та розвитку економіки. Інвестиції служать «архімедовим важелем» поступального розвитку та позитивного функціонування економіки. Вони створюють нові підприємства і додаткові робочі місця, дозволяють освоювати передові технології та оновлювати основний капітал, сприяють інтенсифікації виробництва, забезпечують вихід на ринок нових видів товарів і послуг. Це приносить благо споживачам і виробникам, інвесторам і державі в цілому.
Інвестиційні ресурси займають позиції провідного джерела розвитку національної економіки, забезпечення темпів економічного зростання. Зміни у кількісних співвідношеннях інвестицій впливають на обсяг суспільного виробництва і зайнятості, структурні зрушення в економіці, розвиток галузей і сфер господарства Забезпечуючи накопичення фондів підприємств, виробничого потенціалу, інвестиції безпосередньо впливають на поточні та перспективні результати господарської діяльності. При цьому інвестування повинно здійснюватися в ефективних формах, оскільки вкладення коштів у морально застарілі засоби виробництва, технології не буде мати позитивного економічного ефекту. Нераціональне використання інвестицій тягне за собою заморожування ресурсів і внаслідок цього скорочення обсягів виробленої продукції. Таким чином, ефективність використання інвестицій має важливе значення для економіки: збільшення масштабів інвестування без досягнення певного рівня його ефективності не веде до стабільного економічного зростання.
Інвестиції знаходяться в певній залежності від фактора економічного зростання, Для з'ясування фактора економічного зростання слід попередньо визначити поняття валових та чистих інвестицій.
Валові інвестиції - це витрати на заміщення зношеного, застарілого старого обладнання за рахунок амортизації і приріст інвестицій на розширення виробництва. Чисті інвестиції - це витрати на нове будівництво, встановлення додаткового обладнання, створення засобів економічного захисту та ін Чисті інвестиції забезпечуються як зовнішніми, так і внутрішніми ресурсами, включаючи амортизацію. Це валові інвестиції за вирахуванням суми амортизації основного капіталу.
Динаміка показника чистих інвестицій є індикатором стану економіки: обсяг чистих інвестицій показує, в якій фазі розвитку перебуває економіка країни. Якщо обсяг валових інвестицій перевищує обсяг амортизаційних відрахувань, то приріст виробничого потенціалу забезпечує розширене відтворення, економіка знаходиться на стадії підйому.
При рівності валових інвестицій та амортизаційних відрахувань, тобто нульовому значенні чистих інвестицій, в економіку в даному періоді надходить така ж кількість інвестиційних коштів, яке і споживається, має місце просте відтворення суспільного продукту, що характеризується відсутністю економічного зростання.
Якщо обсяг валових інвестицій менше суми амортизаційних відрахувань, показник чистих інвестицій є негативною величиною. Скорочення інвестицій викликає зменшення виробничого потенціалу і, як наслідок, економічний спад.
Зміна обсягу чистих інвестицій веде до зміни доходів, що відбувається в тому ж напрямку, але більшою мірою, ніж вихідні зрушення в інвестиційних витратах.
3. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним
Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним регулюється федеральним законом від 21.07.1997 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (прийнятий Державною Думою Федеральних зборів РФ 17.06.1997 з урахуванням всіх редакцій), Цивільним кодексом Російської Федерації, Конституцією Російської Федерації.
Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним (далі також - державна реєстрація прав) - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації.
Державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права, реєстрація проводиться на всій території Російської Федерації за встановленою цим Законом системі записів про права на кожен об'єкт нерухомого майна в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним і може бути оскаржене лише у судовому порядку .
Датою державної реєстрації прав є день внесення відповідних записів про права в Єдиний державний реєстр прав здійснюється за місцем знаходження нерухомого майна в межах реєстраційного округу. Відмова у державній реєстрації прав або ухилення відповідного органу від державної реєстрації можуть бути оскаржені зацікавленою особою або судовим приставом-виконавцем до суду, арбітражного суду.
Державній реєстрації підлягають права власності та інші речові права на нерухоме майно та угоди з ним відповідно до статей 130,131,132 та 164 Цивільного кодексу Російської Федерації. Обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно, що виникають на підставі договору або акта органу державної влади або акту органу місцевого самоврядування, підлягають державній реєстрації у випадках, передбачених законом.
Учасниками відносин, що виникають при державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, є власники нерухомого майна та власники інших які підлягають державної реєстрації прав на нього, в тому числі громадяни України, іноземні громадяни та особи без громадянства, російські та іноземні юридичні особи, міжнародні організації, іноземні держави, Російська Федерація, суб'єкти Російської Федерації та муніципальні освіти, з одного боку, та органи, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, - з іншого.
Державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним здійснюють федеральний орган виконавчої влади, уповноважений в області державної реєстрації (далі також - федеральний орган у сфері державної реєстрації, орган, який здійснює державну реєстрацію прав), і його територіальні органи, які діють у відповідних реєстраційних колах , який діють на підставі загального положення затверджується федеральним органом виконавчої влади в галузі юстиції.
університет
Економічний факультет
Контрольна робота
з дисципліни "Економіка нерухомості"
2009
План
1. Ринок нерухомості, його роль і місце в національній економіці. Об'єкти і суб'єкти ринку нерухомості
2. Сутність інвестицій та оцінка їх віддачі за напрямками використання
3. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним
4. Два підходи до використання витратного методу оцінки нерухомості: за вартістю відновлення і за вартістю заміщення
Задача 1
Задача 2
Список використаної літератури
1. Ринок нерухомості, його роль і місце в національній економіці. Об'єкти і суб'єкти ринку нерухомості
Будь-яка сфера господарської діяльності, в тому числі і сфера нерухомості, володіє своїми специфічними особливостями, накладає особливий колорит на економічні процеси. В умовах ринкових відносин безпосереднім вираженням цієї специфіки є особливості ринку нерухомості.
Однак перш ніж говорити про особливості ринку нерухомості, визначимося, що ж ми розуміємо під самим терміном «ринок нерухомості». Якщо звернутися до літератури, то в ній під ринком нерухомості досить часто розуміється ринок обігу прав на нерухомість.
При такому визначенні зі сфери ринку нерухомості випадає цілий комплекс відносин, пов'язаних із створенням нових об'єктів нерухомості та управлінням, експлуатацією вже існуючих об'єктів. Між тим інтереси багатьох суб'єктів ринку пов'язані з нерухомістю саме у зв'язку з цими процесами. Наприклад, інвестора при вкладенні коштів в нерухомість, безумовно, цікавлять його права, але, скоріше, це не права на нерухомість, а права на отримання доходу від нерухомості, їх надійність. Точно також для користувачів нерухомості гарантії їх прав важливі, але не менш важливі й питання якості експлуатації об'єкта нерухомості, величина його витрат, пов'язаних з використанням об'єкта. Таким чином, обіг прав - це ядро ринку нерухомості, але ще не весь ринок.
Ринок нерухомості - система правових, економічних, організаційних і культурних відносин між суб'єктами ринку нерухомості з приводу створення, формування, розподілу, обміну, споживання корисних властивостей, а також прав та обов'язків, що випливають з володіння об'єктів нерухомості.
У систему ринку нерухомості при такому підході включаються відносини, що виникають:
- В ході створення об'єктів нерухомості - між інвесторами, забудовниками, підрядниками і користувачами нерухомості;
- У процесі обігу прав на нерухомість - між продавцями і покупцями, орендодавцями і орендарями і т.д.;
- У процесі експлуатації об'єктів нерухомості - між власниками і керуючими, керівниками і користувачами і пр.
Ринок нерухомості, як сектор ринкової економіки, має велике значення, що підтверджується:
- Колосальної вартістю національного багатства, матеріалізованого в нерухомості, з якого принаймні половина може бути залучена в ринковий оборот і приносити ренту - власникам, дохід - підприємцям, податкові та інші платежі - у державний, регіональні бюджети, бюджети муніципальних утворень;
- Досягнутої вже сьогодні високою часткою ринку нерухомості у валовому національному продукті;
- Досягнутим у ряді регіонів та міст високим рівнем доходів бюджету від первинного продажу, здачі в оренду державної і муніципальної нерухомості (в тому числі землі);
- Високим рівнем зборів до бюджету від податків на нерухомість і угод з нею;
- Великою кількістю робочих місць, створених в ході становлення і розвитку ринку нерухомості.
Ринок нерухомості в національній економіці відіграє величезну роль і виконує наступні функції:
- Ефективне вирішення соціальних завдань, пов'язаних із створенням та використанням корисних властивостей нерухомості;
- Відчуження повних або часткових прав власності на об'єкти нерухомості від одного економічного суб'єкта до іншого і захист його прав;
- Вільне формування цін на об'єкти і послуги;
- Перерозподіл інвестиційних потоків між конкуруючими видами об'єктів нерухомості;
- Перерозподіл інвестиційних потоків між конкуруючими способами використання земель.
При розгляді складу ринку як системи економічних відносин логічно виділити об'єкти та суб'єктів ринку (економічних агентів). Виділяють три основні типи (об'єкта) нерухомості: земля, житло та нежитлові приміщення Базовий об'єкт нерухомості - земля, яка є місцем проживання всіх людей, основним фактором у будь-якій сфері бізнесу, прямо або побічно бере участь у виробництві всіх інших товарів.
Відмінні ознаки нерухомості як об'єкта інвестицій:
- Нерухомість нерухома, її неможливо переміщати без нанесення об'єкту шкоди;
- Існує міцна не тільки фізична, а й юридичний зв'язок із землею;
- Кожна конкретна нерухомість унікальна за фізичними характеристиками і з точки зору інвестиційної привабливості;
- Нерухомість фундаментальна: її неможливо викрасти, зламати, втратити при звичайних умовах;
- Вартість нерухомості висока, а її дроблення на майнові частки складний або неможливий процес, так як без залучення позикового капіталу інвестиції в неї скрутні;
- Низька доступність повної і достовірної інформації про угоди, рівні прибутковості інвестицій у нерухомість;
- Довговічність об'єкта інвестування;
- Втрата споживчих властивостей або перенесення вартості в процесі виробництва відбувається поступово в міру зносу;
- Корисність нерухомості визначається здатністю задовольняти специфічну потребу людини у житловій та виробничій площі;
- Можливість позитивного або негативного впливу нового будівництва на вартість прилеглих земель, будівель;
- Існує тенденція до збільшення вартості нерухомості з часом;
- Існують специфічні ризики, властиві нерухомості, як об'єкту інвестування: ризик фізичного пошкодження під впливом природних і техногенних чинників, ризик накопичення зовнішнього та функціонального зносу, фінансовий ризик, пов'язаний з умовами перегляду орендної плати;
- Необхідність постійного управління нерухомістю, портфелем інвестицій в нерухомість на достатньому рівні для отримання прийнятного доходу;
- Високий рівень витрат на проведення операцій;
- Існують встановлені державою процедури, які необхідно виконувати при покупці і здійсненні інших операцій з нерухомістю.
Суб'єктами ринку нерухомості є:
- Продавці (орендодавці). В якості продавця (орендодавця) може виступати будь-яка юридична або фізична особа, яка має право власності на об'єкт, в тому числі держава в особі своїх спеціалізованих органів управління власністю;
- Покупці (орендарі). Як покупець (орендаря) може виступати юридична або фізична особа або орган державного управління, що має право на дану операцію згідно із законом (маються на увазі обмеження на діяльність нерезидентів, іноземних громадян, а також на комерційну діяльність державних органів);
- Професійні учасники ринку нерухомості. Склад професійних учасників ринку нерухомості визначається переліком процесів, що протікають на ринку за участю держави, та переліком видів діяльності комерційних структур. Відповідно, їх можна розділити на інституційних і неінституціональних учасників.
До інституціональним учасникам, які представляють інтереси держави, що діє від його імені, відносяться організації, що регулюють містобудівний розвиток, землевпорядкування та землекористування.
До неінстітуціонним учасникам, які працюють на комерційній основі, відносяться: підприємці (юридичні чи фізичні особи); брокери; оцінювачі нерухомості; фінансисти (банкіри); девелопери,; редевелопери; проектувальники і будівельники, що працюють на комерційній основі; юристи; страховики, фінансові аналітики; маркетологи і т.д.
2. Сутність інвестицій та оцінка їх віддачі за напрямками використання
У вітчизняній економічній літературі до 80-х років ХХ століття термін практично не використовувався. Зараз це одна з найбільш часто використовуваних в економічній системі категорій як на макро-, так і на мікро - рівні. Однак, незважаючи на виняткову увагу дослідників до цієї економічної категорії універсальне визначення інвестицій. До цих пір не вироблено. Існує кілька визначень інвестиції.
1. Інвестиції - довгострокові вкладення капіталу промисловість, сільського господарства, транспорт та інші галузі господарства як всередині країни з метою отримання прибутку (доходу).
2. Інвестиції - довгострокові вкладення капіталу (всередині країни або за кордоном) у підприємства різних галузей народного господарства.
3. Інвестиції - довгострокові вкладення коштів (грошових, матеріальних), інтелектуальних цінностей всередині країни чи за кордоном у різні галузі (підприємства, програми і т.п.), з метою розвитку виробництва, отримання прибутку або інших кінцевих результатів (наприклад, природоохоронні, соціальні) .
4. Інвестиції - сукупність всіх грошових, майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в реалізацію різних програм і проектів виробничої, комерційної, соціальної, наукової, культурної чи якої-небудь іншої сфери з метою отримання прибутку (доходу).
5. Інвестиції - грошові кошти, цінні папери, у тому числі майнові права мають грошову оцінку, що вкладаються в об'єкти підприємницької та чи іншої діяльності з метою отримання прибутку або досягнення іншого корисного ефекту.
6. Інвестиції - довгострокові вкладення державного або приватного капіталу в різні сфери економіки з метою отримання прибутку.
Проведені приклади характеристик інвестицій показує, наскільки багатоаспектною і складною ця економічна категорія.
Інвестиції відіграють істотну роль у функціонуванні та розвитку економіки. Інвестиції служать «архімедовим важелем» поступального розвитку та позитивного функціонування економіки. Вони створюють нові підприємства і додаткові робочі місця, дозволяють освоювати передові технології та оновлювати основний капітал, сприяють інтенсифікації виробництва, забезпечують вихід на ринок нових видів товарів і послуг. Це приносить благо споживачам і виробникам, інвесторам і державі в цілому.
Інвестиційні ресурси займають позиції провідного джерела розвитку національної економіки, забезпечення темпів економічного зростання. Зміни у кількісних співвідношеннях інвестицій впливають на обсяг суспільного виробництва і зайнятості, структурні зрушення в економіці, розвиток галузей і сфер господарства Забезпечуючи накопичення фондів підприємств, виробничого потенціалу, інвестиції безпосередньо впливають на поточні та перспективні результати господарської діяльності. При цьому інвестування повинно здійснюватися в ефективних формах, оскільки вкладення коштів у морально застарілі засоби виробництва, технології не буде мати позитивного економічного ефекту. Нераціональне використання інвестицій тягне за собою заморожування ресурсів і внаслідок цього скорочення обсягів виробленої продукції. Таким чином, ефективність використання інвестицій має важливе значення для економіки: збільшення масштабів інвестування без досягнення певного рівня його ефективності не веде до стабільного економічного зростання.
Інвестиції знаходяться в певній залежності від фактора економічного зростання, Для з'ясування фактора економічного зростання слід попередньо визначити поняття валових та чистих інвестицій.
Валові інвестиції - це витрати на заміщення зношеного, застарілого старого обладнання за рахунок амортизації і приріст інвестицій на розширення виробництва. Чисті інвестиції - це витрати на нове будівництво, встановлення додаткового обладнання, створення засобів економічного захисту та ін Чисті інвестиції забезпечуються як зовнішніми, так і внутрішніми ресурсами, включаючи амортизацію. Це валові інвестиції за вирахуванням суми амортизації основного капіталу.
Динаміка показника чистих інвестицій є індикатором стану економіки: обсяг чистих інвестицій показує, в якій фазі розвитку перебуває економіка країни. Якщо обсяг валових інвестицій перевищує обсяг амортизаційних відрахувань, то приріст виробничого потенціалу забезпечує розширене відтворення, економіка знаходиться на стадії підйому.
При рівності валових інвестицій та амортизаційних відрахувань, тобто нульовому значенні чистих інвестицій, в економіку в даному періоді надходить така ж кількість інвестиційних коштів, яке і споживається, має місце просте відтворення суспільного продукту, що характеризується відсутністю економічного зростання.
Якщо обсяг валових інвестицій менше суми амортизаційних відрахувань, показник чистих інвестицій є негативною величиною. Скорочення інвестицій викликає зменшення виробничого потенціалу і, як наслідок, економічний спад.
Зміна обсягу чистих інвестицій веде до зміни доходів, що відбувається в тому ж напрямку, але більшою мірою, ніж вихідні зрушення в інвестиційних витратах.
3. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним
Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним регулюється федеральним законом від 21.07.1997 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (прийнятий Державною Думою Федеральних зборів РФ 17.06.1997 з урахуванням всіх редакцій), Цивільним кодексом Російської Федерації, Конституцією Російської Федерації.
Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним (далі також - державна реєстрація прав) - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації.
Державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права, реєстрація проводиться на всій території Російської Федерації за встановленою цим Законом системі записів про права на кожен об'єкт нерухомого майна в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним і може бути оскаржене лише у судовому порядку .
Датою державної реєстрації прав є день внесення відповідних записів про права в Єдиний державний реєстр прав здійснюється за місцем знаходження нерухомого майна в межах реєстраційного округу. Відмова у державній реєстрації прав або ухилення відповідного органу від державної реєстрації можуть бути оскаржені зацікавленою особою або судовим приставом-виконавцем до суду, арбітражного суду.
Державній реєстрації підлягають права власності та інші речові права на нерухоме майно та угоди з ним відповідно до статей 130,131,132 та 164 Цивільного кодексу Російської Федерації. Обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно, що виникають на підставі договору або акта органу державної влади або акту органу місцевого самоврядування, підлягають державній реєстрації у випадках, передбачених законом.
Учасниками відносин, що виникають при державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, є власники нерухомого майна та власники інших які підлягають державної реєстрації прав на нього, в тому числі громадяни України, іноземні громадяни та особи без громадянства, російські та іноземні юридичні особи, міжнародні організації, іноземні держави, Російська Федерація, суб'єкти Російської Федерації та муніципальні освіти, з одного боку, та органи, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, - з іншого.
Державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним здійснюють федеральний орган виконавчої влади, уповноважений в області державної реєстрації (далі також - федеральний орган у сфері державної реєстрації, орган, який здійснює державну реєстрацію прав), і його територіальні органи, які діють у відповідних реєстраційних колах , який діють на підставі загального положення затверджується федеральним органом виконавчої влади в галузі юстиції.
За державну реєстрацію прав відповідно до податкового законодавства стягується державне мито. За надання інформації про зареєстровані права, видачу копій договорів та інших документів, що виражають зміст односторонніх угод, укладених у простій письмовій формі, стягується плата. Розміри зазначеної плати, порядок справляння, зарахування до федерального бюджету встановлюються Урядом Російської Федерації.
Права на нерухоме майно та угоди з ним підлягають державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав, який містить інформацію про існуючі та припинені права на об'єкти нерухомого майна, дані про зазначених об'єктах та відомості про правовласників. Невід'ємною частиною Єдиного державного реєстру прав є справи, які включають у себе правовстановлюючі документи на нерухоме майно, та книги обліку документів.
Державна реєстрація прав проводиться в такому порядку:
- Прийом документів, поданих для державної реєстрації прав, реєстрація таких документів;
- Правова експертиза документів і перевірка законності угоди;
- Встановлення відсутності протиріч між заявляються правами та вже зареєстрованими правами на даний об'єкт нерухомого майна, а також інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації прав;
- Внесення записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно за відсутності зазначених протиріч та інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації прав;
- Вчинення написів на правовстановлюючих документах та видача посвідчень про виробленої державної реєстрації прав.
Державна реєстрація прав проводиться не пізніше ніж у місячний термін з дня подачі заяви та документів, необхідних для державної реєстрації.
Державна реєстрація прав проводиться на підставі заяви правовласника, сторін договору або уповноваженого ним (ними) на те особи за наявності у неї нотаріально посвідченої довіреності, якщо інше не встановлено федеральним законом, а також на вимогу судового пристава-виконавця. До заяви про державну реєстрацію прав повинні бути додані документи, необхідні для її проведення а так же документ про сплату державного мита.
Державна реєстрація прав на підставі судового акту може припинятися державним реєстратором тільки при виникненні у нього сумнівів в достовірності представлених документів.
У державній реєстрації прав може бути відмовлено у випадках, якщо:
- Право на об'єкт нерухомого майна, про державну реєстрацію якого просить заявник, не є правом, що підлягають державній реєстрації прав відповідно до цього Закону;
- Заявою про державну реєстрацію прав звернулося неналежне особа;
- Документи, представлені на державну реєстрацію прав, за формою або змістом не відповідають вимогам чинного законодавства;
- Акт державного органу або акт органу місцевого самоврядування про надання прав на нерухоме майно визнано недійсним з моменту його видання відповідно до законодавства, яке діяло в місці його видання на момент видання;
- Особа, яка видала документ, що встановлює, не уповноважене розпоряджатися правом на даний об'єкт нерухомого майна;
- Особа, яка має права, обмежені певними умовами, склало документ без вказівки цих умов;
- Правовстановлюючий документ про об'єкт нерухомого майна свідчить про відсутність у заявника прав на даний об'єкт нерухомого майна;
- Правовласник не представив заяву та інші необхідні документи на державну реєстрацію раніше виниклого права на об'єкт нерухомого майна, наявність яких необхідна для державної реєстрації виникли після введення в дію цього Закону переходу даного права, його обмеження (обтяження) або досконалої після введення в дію цього Федерального закону операції з об'єктом нерухомого майна.
Органи, що здійснюють державну реєстрацію прав, відповідно до Федерального закону несуть відповідальність за своєчасне, повне і точне виконання своїх обов'язків, зазначених у цьому Законі, а також за повноту і достовірність наданої інформації про зареєстровані права на нерухоме майно та угоди з ним, необгрунтований (не відповідний підстав, зазначених у цьому Законі відмову в державній реєстрації прав або ухилення від державної реєстрації прав.
4. Два підходи до використання витратного методу оцінки нерухомості: за вартістю відновлення і за вартістю заміщення
Традиційно для визначення оціночної вартості об'єкта нерухомості використовують три підходи до оцінки: порівняльний метод, витратний метод, дохідний метод.
Витратний підхід - Сукупність методів оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки з урахуванням накопиченого їм зносу.
В основі витратного підходу лежить принцип заміщення. Оцінка нерухомості витратним підходом проводиться у кілька етапів.
1. Визначення вартості нерухомості витратним підходом починається з оцінки земельної ділянки, яка є не тільки частиною цього підходу, а й самостійним етапом процесу оцінки. Потім визначають вартість нового будівництва оцінюваних поліпшень, розраховують накопичений знос. На заключному етапі витратного підходу для одержання підсумкової вартості об'єкта підсумовуються вартість земельної ділянки і витрати на нове будівництво наявних на ній будівель та споруд за вирахуванням накопиченого будівлями зносу.
2. Розрахунок витрат на нове будівництво оцінюваних поліпшень включає визначення вартості відтворення або вартості заміщення. Найбільш точно уявлення про об'єкт оцінки дає вартість відтворення, однак для старих будівель такий розрахунок практично неможливий внаслідок відсутності або складності пошуку аналогічних застарілих, які використовувалися раніше, матеріалів і методів будівництва.
Вартість відтворення або вартість заміщення об'єкта оцінки розраховують, як правило, одним з таких методів.
1. Метод порівняльної вартості одиниці - оцінка майна на основі використання одиничних скоригованих укрупнених показників витрат на створення аналогів. Полягає в перемножуванні витрат на одиницю порівняння, зокрема, 1 кв. м. або 1 місце нещодавно побудованого аналога, і кількості одиниць порівняння в оцінюваній об'єкті. Для цього необхідно встановити розміри оцінюваного будови і зібрати дані про витрати на зведення аналогічного. При визначенні витрат на будівництво з застосуванням укрупнених кошторисних норм використовуються питомі показники вартості на споживчу одиницю будівельної продукції за характерними типами будівель і споруд у базисному поточному та прогнозному рівні цін, що визначаються на підставі щоквартальних цін на ресурси та інші укрупнені проектні вартості об'єктів.
2. Метод розбивки по компонентах - оцінка майна на основі величини вартості створення його основних елементів. У методі використовуються дані про вартість різних елементів (складових частин) будівлі - поелементні витрати. Розрахунок поелементних витрат включає в себе розбивку будівлі на складові частини, встановлення величини середніх витрат на ці частини, включаючи витрати на їх установку в будівлі, що будується.
3. Метод вартості укрупнених елементів забезпечує краще порівняння елементів оцінюваного об'єкта з типовими елементами, тому в результаті застосування дозволяє отримати величину більшої точності, ніж з використанням методу порівняльної вартості одиниці.
4. Метод кількісного аналізу - Оцінка об'єкта на основі повної кошторису витрат на його відтворення. Вартість будівництва визначається підсумовуванням всіх витрат на зведення або установку складових частин будови. При цьому необхідно враховувати і непрямі і прямі витрати. Застосування методу вимагає складання переліку всіх матеріалів та обладнання, підрахунку трудових витрат, необхідних для встановлення кожного елемента, обліку непрямих, накладних витрат і прибутку забудовника.
Визначення вартості нового будівництва для цілей оцінки має ряд відмінностей від розрахунку майбутньої вартості будівництва при будівельному проектуванні:
- Не враховується термін будівництва (у проекті він становить, як правило, кілька місяців);
- Замість цін різних базисних періодів на будівельні матеріали, трудовитрати і експлуатацію будівельної техніки враховуються ціни на дату оцінки;
- При розрахунках грунтуються на сучасних вимогах до об'єктів аналогічної корисності, навіть якщо аналізований об'єкт їм не відповідає;
Після розрахунку витрат на можливе нове будівництво об'єкта приступають до визначення накопиченого зносу.
Знос майна - зниження вартості майна під дією різних причин. Знос визначають на підставі фактичного стану майна або за даними бухгалтерського і статистичного обліку.
Існують три види зносу нерухомості: фізичний, функціональний і зовнішній. Знос підрозділяють на усувний і непереборний.
Методи визначення величини накопиченого зносу:
1. Метод розбивки: полягає у визначенні окремо трьох видів зносу з поділом фізичного та функціонального на переборні і непереборні типи. Для визначення кожного компонента зносу використовуються інженерні та візуальні методи.
Визначення усувного фізичного зносу / засноване на обліку всіх необхідних витрат по поточному ремонту, що включає фарбування і дрібний технічний ремонт, який слід виконати перед продажем нерухомості для максимізації прибутку або мінімізації збитків.
Непереборний фізичний знос визначає ступінь фізичного старіння будівлі. Ознакою незворотного фізичного зносу будівлі є неможливість його подальшої експлуатації за умовами технічної безпеки.
При оцінці фізичного зносу враховують, що елементи будівлі поділяються на дві категорії:
1) довгострокові: стіни, перекриття, фундаменти;
2) швидкозношувані - елементи з терміном служби менше строку економічного життя будівлі: дахи, труби, забарвлення.
Знос кожного елемента об'єкта оцінюють окремо. Відсоток зносу визначається в результаті огляду та переводиться в грошове вираження шляхом множення відсотка зносу на вартість відтворення кожного елемента з урахуванням непрямих витрат на будівництво.
Функціональний знос виникає внаслідок невідповідності об'єкта сучасним функціональним вимогам. Може виникнути через неефективну планування будівлі, поганого дизайну. Будова при цьому придатне до експлуатації, але знецінюється, тобто втрачає мінову вартість за рахунок появи сучасних більш досконалих функціональних аналогів. Функціональний знос розраховується як різниця на дату оцінки між величинами вартостей будівлі з усунутими функціональними вадами і з неусуненими.
Зовнішній знос можна визначати втратами доходу через зовнішніх факторів або розраховувати шляхом зіставлення продажів за наявності і відсутності зовнішніх впливів. Зовнішній знос у вартісному вираженні визначити складно, тому що не накопичено достатнього досвіду і мало ринкових даних, що дозволяють простежити зміну вартості об'єкта під впливом зовнішніх чинників.
Основні методи оцінки зовнішнього зносу:
- Порівняння продажів подібних об'єктів при наявності і без зовнішніх впливів;
- Капіталізація втрати доходу від об'єкта, що відноситься до зовнішніх впливів.
Метод строку життя заснований на визначенні накопиченого зносу в результаті безпосереднього огляду будівель. При визначенні зносу цим методом використовується ряд основних понять: термін економічного життя, хронологічний вік; ефективний вік.
Метод строку життя базується на тому, що ефективний вік, виражений у відсотках, відбиває типовий термін економічного життя, так само як відсоток накопиченого зносу відображає загальні витрати відтворення. Метод строку життя заснований на візуальному огляді, тому точність результатів залежить від знань і досвіду оцінювача.
Метод порівнянних продажів полягає у визначенні зносу в результаті аналізу ринкових даних про поточні порівнянних продажах. Відбираються нещодавно продані аналоги оцінюваного об'єкта, потім визначається накопичений знос кожного з них у порядку, При оцінці накопиченого зносу методом порівнянних продажів отримують найбільш точні результати, якщо є достатня кількість аналогів для порівняння. Точність збільшується у міру використання більшого числа порівнянних об'єктів для аналізу.
Отже, з плином часу внаслідок яких-небудь причин вартість нерухомості зменшується, внаслідок чого при оцінці об'єкта на основі витратного підходу враховуються не тільки витрати на можливе нове будівництво, але й накопичений будовою знос.
Переваги та недоліки витратного підходу.
Витратний підхід найбільш надійний при оцінці нових об'єктів, готових для більш ефективного використання Оцінка на основі витратного підходу є доцільною в наступних випадках:
- Аналіз найкращого і найбільш ефективного земельної ділянки;
- Техніко-економічний аналіз нового будівництва і поліпшень, що дозволяє обгрунтувати доцільність конкретного будівництва чи реконструкції;
- Оцінка суспільно-державних і спеціальних об'єктів, так як вони не призначені для отримання доходу і низька ймовірність знайти дані про аналогічні продажі;
- Оцінка об'єктів на малоактивних ринках;
- Оцінка для цілей страхування та оподаткування;
Основні недоліки витратного підходу:
- Витрати не завжди еквівалентні ринковій вартості;
- Спроби досягнення більш точного результату оцінки супроводжуються швидким зростанням витрат праці;
- Невідповідність витрат на придбання оцінюваного об'єкта Н. витрат на нове будівництво точно такого ж, так як в процесі оцінки з вартості будівництва віднімається накопичений знос;
- Проблематичність розрахунку вартості відтворення старих будівель;
- Окрема оцінка земельної ділянки від будівель;
- Проблематичність оцінки земельних ділянок в Росії;
- Складність визначення величини накопиченого зносу старих будівель.
Отже, виходячи з особливостей і специфіки використовуваних методик оцінка нерухомості на основі витратного підходу найбільш доцільна і може бути застосована в ситуаціях техніко-економічного аналізу для нового будівництва, для оцінки нових об'єктів, для цілей оподаткування або арешту майна фізичних та юридичних осіб, для об'єктів спеціального призначення, з метою страхування і при оцінці вартості об'єктів, відомості про продажі яких на ринку практично відсутні.
Задача 1
Іпотечний кредит в 1 млн. д.е. передбачає періодичну виплату тільки одних відсотків. Однак через 10 років повинна бути погашена одноразово вся основна сума кредиту. Позичальник, співробітник Ргаз, хоче на початку кожного місяця вносити спеціальну суму з тим, щоб мати можливість через 10 років погасити борг. На грошовий залишок у фонді щорічно нараховується 8% річних.
Рішення.
1. Застосувавши формулу фактора фонду відшкодування за 1 рік, маємо:
2. Розрахуємо суму щомісячного внеску V:
Відповідь. Якщо на початку кожного місяця класти на рахунок 5750 ВО, то через 10 років на рахунку накопичиться потрібна сума.
Задача 2
Підприємець придбав 3-кімнатну квартиру в центрі міста як об'єкт нерухомості. Як орендодавець - власник житла, він уклав договір оренди на 5 років з орендарем із щомісячною орендною платою 80 тис. Д.Є. Орендні платежі надходять щомісячно на поточний рахунок орендодавця під 12% річних. Потрібно розрахувати поточну вартість даної форми оренди об'єкта нерухомості.
Рішення.
Застосуємо формулу поточної вартості ануїтету
Відповідь: поточна вартість даної форми оренди об'єкта нерухомості складе 288000 тис. Д.Є.
Список використаної літератури
1. Цивільний кодекс Російської Федерації: Офіц. вид. Ч. 1 , 2 , 3 . М.: Юрид. лит., 2002 .
2. Про Державну реєстрацію прав на нерухомість, майно та угод з ним: Федеральний закон від 21 Липень 1997 р. № 122-ФЗ
3. Багаті Ю.В., Швандер В.А. Оцінка ефективності бізнесу та інвестицій: Учеб. посібник для вузів. М.: ЮНИТИ: Фінанси, 1999 .
4. Горемикін В.А., Бугулов Е.Р. Економіка нерухомості: Учеб. для вузів. М: Філін, 1999
5. Грабовський С.В. Оцінка прибуткової нерухомості: Учеб. Посібник для вузів. СПб: Питер, 2001 .
6. Теорія і методи оцінки нерухомості: Учеб. посібник / За, ред. В.В. Єсипова. СПб: Изд-во СПГУЕФ, 1998 .
Права на нерухоме майно та угоди з ним підлягають державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав, який містить інформацію про існуючі та припинені права на об'єкти нерухомого майна, дані про зазначених об'єктах та відомості про правовласників. Невід'ємною частиною Єдиного державного реєстру прав є справи, які включають у себе правовстановлюючі документи на нерухоме майно, та книги обліку документів.
Державна реєстрація прав проводиться в такому порядку:
- Прийом документів, поданих для державної реєстрації прав, реєстрація таких документів;
- Правова експертиза документів і перевірка законності угоди;
- Встановлення відсутності протиріч між заявляються правами та вже зареєстрованими правами на даний об'єкт нерухомого майна, а також інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації прав;
- Внесення записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно за відсутності зазначених протиріч та інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації прав;
- Вчинення написів на правовстановлюючих документах та видача посвідчень про виробленої державної реєстрації прав.
Державна реєстрація прав проводиться не пізніше ніж у місячний термін з дня подачі заяви та документів, необхідних для державної реєстрації.
Державна реєстрація прав проводиться на підставі заяви правовласника, сторін договору або уповноваженого ним (ними) на те особи за наявності у неї нотаріально посвідченої довіреності, якщо інше не встановлено федеральним законом, а також на вимогу судового пристава-виконавця. До заяви про державну реєстрацію прав повинні бути додані документи, необхідні для її проведення а так же документ про сплату державного мита.
Державна реєстрація прав на підставі судового акту може припинятися державним реєстратором тільки при виникненні у нього сумнівів в достовірності представлених документів.
У державній реєстрації прав може бути відмовлено у випадках, якщо:
- Право на об'єкт нерухомого майна, про державну реєстрацію якого просить заявник, не є правом, що підлягають державній реєстрації прав відповідно до цього Закону;
- Заявою про державну реєстрацію прав звернулося неналежне особа;
- Документи, представлені на державну реєстрацію прав, за формою або змістом не відповідають вимогам чинного законодавства;
- Акт державного органу або акт органу місцевого самоврядування про надання прав на нерухоме майно визнано недійсним з моменту його видання відповідно до законодавства, яке діяло в місці його видання на момент видання;
- Особа, яка видала документ, що встановлює, не уповноважене розпоряджатися правом на даний об'єкт нерухомого майна;
- Особа, яка має права, обмежені певними умовами, склало документ без вказівки цих умов;
- Правовстановлюючий документ про об'єкт нерухомого майна свідчить про відсутність у заявника прав на даний об'єкт нерухомого майна;
- Правовласник не представив заяву та інші необхідні документи на державну реєстрацію раніше виниклого права на об'єкт нерухомого майна, наявність яких необхідна для державної реєстрації виникли після введення в дію цього Закону переходу даного права, його обмеження (обтяження) або досконалої після введення в дію цього Федерального закону операції з об'єктом нерухомого майна.
Органи, що здійснюють державну реєстрацію прав, відповідно до Федерального закону несуть відповідальність за своєчасне, повне і точне виконання своїх обов'язків, зазначених у цьому Законі, а також за повноту і достовірність наданої інформації про зареєстровані права на нерухоме майно та угоди з ним, необгрунтований (не відповідний підстав, зазначених у цьому Законі відмову в державній реєстрації прав або ухилення від державної реєстрації прав.
4. Два підходи до використання витратного методу оцінки нерухомості: за вартістю відновлення і за вартістю заміщення
Традиційно для визначення оціночної вартості об'єкта нерухомості використовують три підходи до оцінки: порівняльний метод, витратний метод, дохідний метод.
Витратний підхід - Сукупність методів оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки з урахуванням накопиченого їм зносу.
В основі витратного підходу лежить принцип заміщення. Оцінка нерухомості витратним підходом проводиться у кілька етапів.
1. Визначення вартості нерухомості витратним підходом починається з оцінки земельної ділянки, яка є не тільки частиною цього підходу, а й самостійним етапом процесу оцінки. Потім визначають вартість нового будівництва оцінюваних поліпшень, розраховують накопичений знос. На заключному етапі витратного підходу для одержання підсумкової вартості об'єкта підсумовуються вартість земельної ділянки і витрати на нове будівництво наявних на ній будівель та споруд за вирахуванням накопиченого будівлями зносу.
2. Розрахунок витрат на нове будівництво оцінюваних поліпшень включає визначення вартості відтворення або вартості заміщення. Найбільш точно уявлення про об'єкт оцінки дає вартість відтворення, однак для старих будівель такий розрахунок практично неможливий внаслідок відсутності або складності пошуку аналогічних застарілих, які використовувалися раніше, матеріалів і методів будівництва.
Вартість відтворення або вартість заміщення об'єкта оцінки розраховують, як правило, одним з таких методів.
1. Метод порівняльної вартості одиниці - оцінка майна на основі використання одиничних скоригованих укрупнених показників витрат на створення аналогів. Полягає в перемножуванні витрат на одиницю порівняння, зокрема, 1 кв. м. або 1 місце нещодавно побудованого аналога, і кількості одиниць порівняння в оцінюваній об'єкті. Для цього необхідно встановити розміри оцінюваного будови і зібрати дані про витрати на зведення аналогічного. При визначенні витрат на будівництво з застосуванням укрупнених кошторисних норм використовуються питомі показники вартості на споживчу одиницю будівельної продукції за характерними типами будівель і споруд у базисному поточному та прогнозному рівні цін, що визначаються на підставі щоквартальних цін на ресурси та інші укрупнені проектні вартості об'єктів.
2. Метод розбивки по компонентах - оцінка майна на основі величини вартості створення його основних елементів. У методі використовуються дані про вартість різних елементів (складових частин) будівлі - поелементні витрати. Розрахунок поелементних витрат включає в себе розбивку будівлі на складові частини, встановлення величини середніх витрат на ці частини, включаючи витрати на їх установку в будівлі, що будується.
3. Метод вартості укрупнених елементів забезпечує краще порівняння елементів оцінюваного об'єкта з типовими елементами, тому в результаті застосування дозволяє отримати величину більшої точності, ніж з використанням методу порівняльної вартості одиниці.
4. Метод кількісного аналізу - Оцінка об'єкта на основі повної кошторису витрат на його відтворення. Вартість будівництва визначається підсумовуванням всіх витрат на зведення або установку складових частин будови. При цьому необхідно враховувати і непрямі і прямі витрати. Застосування методу вимагає складання переліку всіх матеріалів та обладнання, підрахунку трудових витрат, необхідних для встановлення кожного елемента, обліку непрямих, накладних витрат і прибутку забудовника.
Визначення вартості нового будівництва для цілей оцінки має ряд відмінностей від розрахунку майбутньої вартості будівництва при будівельному проектуванні:
- Не враховується термін будівництва (у проекті він становить, як правило, кілька місяців);
- Замість цін різних базисних періодів на будівельні матеріали, трудовитрати і експлуатацію будівельної техніки враховуються ціни на дату оцінки;
- При розрахунках грунтуються на сучасних вимогах до об'єктів аналогічної корисності, навіть якщо аналізований об'єкт їм не відповідає;
Після розрахунку витрат на можливе нове будівництво об'єкта приступають до визначення накопиченого зносу.
Знос майна - зниження вартості майна під дією різних причин. Знос визначають на підставі фактичного стану майна або за даними бухгалтерського і статистичного обліку.
Існують три види зносу нерухомості: фізичний, функціональний і зовнішній. Знос підрозділяють на усувний і непереборний.
Методи визначення величини накопиченого зносу:
1. Метод розбивки: полягає у визначенні окремо трьох видів зносу з поділом фізичного та функціонального на переборні і непереборні типи. Для визначення кожного компонента зносу використовуються інженерні та візуальні методи.
Визначення усувного фізичного зносу / засноване на обліку всіх необхідних витрат по поточному ремонту, що включає фарбування і дрібний технічний ремонт, який слід виконати перед продажем нерухомості для максимізації прибутку або мінімізації збитків.
Непереборний фізичний знос визначає ступінь фізичного старіння будівлі. Ознакою незворотного фізичного зносу будівлі є неможливість його подальшої експлуатації за умовами технічної безпеки.
При оцінці фізичного зносу враховують, що елементи будівлі поділяються на дві категорії:
1) довгострокові: стіни, перекриття, фундаменти;
2) швидкозношувані - елементи з терміном служби менше строку економічного життя будівлі: дахи, труби, забарвлення.
Знос кожного елемента об'єкта оцінюють окремо. Відсоток зносу визначається в результаті огляду та переводиться в грошове вираження шляхом множення відсотка зносу на вартість відтворення кожного елемента з урахуванням непрямих витрат на будівництво.
Функціональний знос виникає внаслідок невідповідності об'єкта сучасним функціональним вимогам. Може виникнути через неефективну планування будівлі, поганого дизайну. Будова при цьому придатне до експлуатації, але знецінюється, тобто втрачає мінову вартість за рахунок появи сучасних більш досконалих функціональних аналогів. Функціональний знос розраховується як різниця на дату оцінки між величинами вартостей будівлі з усунутими функціональними вадами і з неусуненими.
Зовнішній знос можна визначати втратами доходу через зовнішніх факторів або розраховувати шляхом зіставлення продажів за наявності і відсутності зовнішніх впливів. Зовнішній знос у вартісному вираженні визначити складно, тому що не накопичено достатнього досвіду і мало ринкових даних, що дозволяють простежити зміну вартості об'єкта під впливом зовнішніх чинників.
Основні методи оцінки зовнішнього зносу:
- Порівняння продажів подібних об'єктів при наявності і без зовнішніх впливів;
- Капіталізація втрати доходу від об'єкта, що відноситься до зовнішніх впливів.
Метод строку життя заснований на визначенні накопиченого зносу в результаті безпосереднього огляду будівель. При визначенні зносу цим методом використовується ряд основних понять: термін економічного життя, хронологічний вік; ефективний вік.
Метод строку життя базується на тому, що ефективний вік, виражений у відсотках, відбиває типовий термін економічного життя, так само як відсоток накопиченого зносу відображає загальні витрати відтворення. Метод строку життя заснований на візуальному огляді, тому точність результатів залежить від знань і досвіду оцінювача.
Метод порівнянних продажів полягає у визначенні зносу в результаті аналізу ринкових даних про поточні порівнянних продажах. Відбираються нещодавно продані аналоги оцінюваного об'єкта, потім визначається накопичений знос кожного з них у порядку, При оцінці накопиченого зносу методом порівнянних продажів отримують найбільш точні результати, якщо є достатня кількість аналогів для порівняння. Точність збільшується у міру використання більшого числа порівнянних об'єктів для аналізу.
Отже, з плином часу внаслідок яких-небудь причин вартість нерухомості зменшується, внаслідок чого при оцінці об'єкта на основі витратного підходу враховуються не тільки витрати на можливе нове будівництво, але й накопичений будовою знос.
Переваги та недоліки витратного підходу.
Витратний підхід найбільш надійний при оцінці нових об'єктів, готових для більш ефективного використання Оцінка на основі витратного підходу є доцільною в наступних випадках:
- Аналіз найкращого і найбільш ефективного земельної ділянки;
- Техніко-економічний аналіз нового будівництва і поліпшень, що дозволяє обгрунтувати доцільність конкретного будівництва чи реконструкції;
- Оцінка суспільно-державних і спеціальних об'єктів, так як вони не призначені для отримання доходу і низька ймовірність знайти дані про аналогічні продажі;
- Оцінка об'єктів на малоактивних ринках;
- Оцінка для цілей страхування та оподаткування;
Основні недоліки витратного підходу:
- Витрати не завжди еквівалентні ринковій вартості;
- Спроби досягнення більш точного результату оцінки супроводжуються швидким зростанням витрат праці;
- Невідповідність витрат на придбання оцінюваного об'єкта Н. витрат на нове будівництво точно такого ж, так як в процесі оцінки з вартості будівництва віднімається накопичений знос;
- Проблематичність розрахунку вартості відтворення старих будівель;
- Окрема оцінка земельної ділянки від будівель;
- Проблематичність оцінки земельних ділянок в Росії;
- Складність визначення величини накопиченого зносу старих будівель.
Отже, виходячи з особливостей і специфіки використовуваних методик оцінка нерухомості на основі витратного підходу найбільш доцільна і може бути застосована в ситуаціях техніко-економічного аналізу для нового будівництва, для оцінки нових об'єктів, для цілей оподаткування або арешту майна фізичних та юридичних осіб, для об'єктів спеціального призначення, з метою страхування і при оцінці вартості об'єктів, відомості про продажі яких на ринку практично відсутні.
Задача 1
Іпотечний кредит в 1 млн. д.е. передбачає періодичну виплату тільки одних відсотків. Однак через 10 років повинна бути погашена одноразово вся основна сума кредиту. Позичальник, співробітник Ргаз, хоче на початку кожного місяця вносити спеціальну суму з тим, щоб мати можливість через 10 років погасити борг. На грошовий залишок у фонді щорічно нараховується 8% річних.
Рішення.
1. Застосувавши формулу фактора фонду відшкодування за 1 рік, маємо:
2. Розрахуємо суму щомісячного внеску V:
Відповідь. Якщо на початку кожного місяця класти на рахунок 5750 ВО, то через 10 років на рахунку накопичиться потрібна сума.
Задача 2
Підприємець придбав 3-кімнатну квартиру в центрі міста як об'єкт нерухомості. Як орендодавець - власник житла, він уклав договір оренди на 5 років з орендарем із щомісячною орендною платою 80 тис. Д.Є. Орендні платежі надходять щомісячно на поточний рахунок орендодавця під 12% річних. Потрібно розрахувати поточну вартість даної форми оренди об'єкта нерухомості.
Рішення.
Застосуємо формулу поточної вартості ануїтету
Відповідь: поточна вартість даної форми оренди об'єкта нерухомості складе 288000 тис. Д.Є.
Список використаної літератури
1. Цивільний кодекс Російської Федерації: Офіц. вид. Ч.
2. Про Державну реєстрацію прав на нерухомість, майно та угод з ним: Федеральний закон від
3. Багаті Ю.В., Швандер В.А. Оцінка ефективності бізнесу та інвестицій: Учеб. посібник для вузів. М.: ЮНИТИ: Фінанси,
4. Горемикін В.А., Бугулов Е.Р. Економіка нерухомості: Учеб. для вузів. М: Філін,
5. Грабовський С.В. Оцінка прибуткової нерухомості: Учеб. Посібник для вузів. СПб: Питер,
6. Теорія і методи оцінки нерухомості: Учеб. посібник / За, ред. В.В. Єсипова. СПб: Изд-во СПГУЕФ,