Федеральне агентство по сільському господарству
Російської Федерації


Федеральне державне освітня установа вищої професійної освіти
Державний Університет із землеустрою
 
 
Кафедра економічної теорії та менеджменту
 
Звіт про проходження ознайомчої практики за спеціальністю

Виконав:
                                                                                              
                                                                              
                                                                     
 

                                                                                   

Перевірив:
Доцент Ніліповскій В.І.
                                                                                                
 
 
Оцінка:
                         
                     
 
 
 
Москва 2005
 
Зміст
 
 
1) Вступ ............................................... .................................................. ..... 3
2) Коротка характеристика
підприємства зайнятого на ринку нерухомості ....................................... 4
3) Обгрунтування варіанту здійснення операції з нерухомістю ... ... ... .. 9
а) купівля житлового приміщення ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 9
б) купівля земельної ділянки ............................................. ....................... 12
в) оренда нежитлового приміщення ............................................. .................. 13
4) Загальна характеристика спеціальності ............................................. ....... 15
6) Висновок ............................................... .................................................. 17
8) Список літератури .............................................. ...................................... 19
7) Додатка
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Введення
 
Розвиток ринкових відносин в Росії призвело до включення у сферу товарно-грошових операцій об'єктів нерухомості. Це, у свою чергу, зумовило необхідність адекватного визначення вартісного еквівалента нерухомого майна.
Об'єктами нерухомості є:
ü незабудовані земельні ділянки;
ü житлові будівлі;
ü багатоповерхові житлові будівлі;
ü квартири в житловому будинку;
ü нежитлові будівлі (нежитловий фонд) - офіси, склади, магазини, готелі, мед. установи, кафе, тощо;
ü промислові та виробничі будівлі;
ü незавершене будівництво.
Учасники ринку нерухомості:
- Покупець - продавець.
1. Оцінювачі (державні, незалежні)
2. Ріелтори (обмін, продаж)
3. Брокери
4. Юристи
5. Фахівці страхування та реєстрації
6. Іпотечні банки
7. Засоби масової інформації
Вартість - це міра того, скільки гіпотетичний покупець буде готовий заплатити за власність.
Ціна - це доконаний факт.
Витрати - це міра витрат необхідних для створення об'єкту нерухомості.
Вартість буває в користуванні і в обміні:
У користуванні - це вартість нерухомості для конкретного користування, не пов'язана з ринком, тобто з купівлею-продажем. До цієї вартості відносять: інвестиційну, балансову вартість для оподаткування.
В обміні - це ринкова вартість, яка встановлюється на вільному, відкритому ринку, при купівлі-продажу об'єкта нерухомості. Різновиди вартості в обміні:
ü ліквідаційна - чиста сума, яку власник обміну нерухомості може отримати при ліквідації цього об'єкта та розпродажу його активів (впорядкована, примусова);
ü заставна - при наданні іпотечного кредиту;
ü страхова вартість;
ü орендна.
Фактори що впливають на вартість нерухомості:
ü фізичні (природні, створені людиною);
ü соціальні (демографічні);
ü економічні (рівень зарплати);
ü політичні (адміністративно-правові).
 
 
 
Коротка характеристика підприємства зайнятого на ринку нерухомості - компанія «Міель-нерухомість»
«Міель-нерухомість» - одна з найбільших ріелторських фірм на російському ринку нерухомості, що займається ріелторської, інвестиційної та девелоперською діяльністю. Компанія "МІЕЛЬ" була заснована 17 жовтня 1990 року. З тих пір компанія помітно розрослася і збільшила спектр надаваних послуг. «Міель-нерухомість» сьогодні - це розгалужена мережа відділень у Москві, Підмосков'ї та інших містах Росії. В даний час у Москві і Підмосков'ї відкрито 34 відділення "МІЕЛЬ - Нерухомість", і стратегічний план розвитку передбачає відкриття нових офісів. Компанія управляється з єдиного центру і несе повну відповідальність за дії кожного зі своїх відділень. Загальне число співробітників компанії перевищує три з половиною тисячі.
Основні послуги, що надаються компанією:
1) Продаж і купівля (вторинного) житла
Компанія "МІЕЛЬ - Нерухомість" надає повний спектр послуг на ринку вторинного житла, а саме: продаж і покупка квартир і кімнат у Москві і Підмосков'ї, надання допомоги в отриманні житлових субсидій при купівлі житла, оформлення покупки нерухомості з використанням іпотечного кредиту і т.д .
2) Продаж нових квартир
"МІЕЛЬ - Нерухомість" пропонує великий вибір нових квартир у різних районах Москви і Підмосков'я. Компанія співпрацює з Урядом Москви, Ощадбанком РФ і найбільшими домобудівними комбінатами міста.
3) Управління нерухомим майном.
Департамент управління нерухомим майном компанії надає послуги за дорученнями власників земельних ділянок, будинків, будівель та споруд, житлових і нежитлових приміщень.
4) Продаж і оренда нежилих приміщень
МІЕЛЬ - Нерухомість "допомагає комерційним структурам знаходити і оформляти в оренду або у власність нежитлові приміщення.
5) Продаж заміської нерухомості
Компанія "МІЕЛЬ - Нерухомість" готова допомогти знайти і придбати ділянку, дачу, котедж або будинок в ближньому Підмосков'ї з урахуванням побажань і фінансових можливостей клієнта.
6) Оцінка нерухомого майна
Фахівці відділу оцінки та аналітики компанії "МІЕЛЬ - Нерухомість" допоможуть визначити ринкову вартість нерухомості, переоцінити основні фонди, спрогнозувати зміну цін.
7) Іпотека
Агентство нерухомості співпрацює як з банками Московської іпотечної програми, так і з банками, що працюють за власними іпотечними програмами.
8) Оренда житла
Постійно оновлювана база даних агентства нерухомості включає в себе кілька десятків тисяч квартир.
9) Обміни
10) Розселення комунальних квартир
11) Продаж житла у великих містах Росії
Компанія "МІЕЛЬ" має партнерів практично в будь-якому великому місті Росії.
12) Юридичний супровід угод
Підготовка та перевірка висококваліфікованими фахівцями всіх документів і даних, супутніх операції.
13) Ремонтно-будівельні роботи
Компанія "МІЕЛЬ - Нерухомість" бере на себе всі турботи, пов'язані з будівництвом, ремонтом, отриманням дозволу на перепланування квартири, розробкою інтер'єру житлового приміщення і т.д.
14) Консультації з питань нерухомості
Агентство нерухомості "МІЕЛЬ" дає безкоштовні юридичні консультації з житлових питань для населення в офісах відділень, в префектурах і ДЕЗах. Також можна отримати консультації на сайті компанії в Інтернеті.
15) Забезпечення безпеки операцій з нерухомістю
"МІЕЛЬ" - дає клієнтам реальні гарантії захисту їхніх інтересів. Конфіденційність, ретельна перевірка юридичної чистоти правовстановлюючих документів на об'єкти нерухомості та історії передачі об'єкта від власника до власника, кілька варіантів відпрацьованих схем передачі фінансових коштів в операціях з нерухомістю, видача "Гарантійної Зобов'язання".
Особливо широкі можливості компанії у сфері ріелторських послуг, тобто професійних посередницьких послугах при продажу, купівлі, оренду, обмін об'єктів нерухомості - квартир, кімнат, котеджів, дач, земельних ділянок, офісів, виробничих і складських приміщень, об'єктів вільного призначення, торговельних і розважальних комплексів. У базі даних вторинного ринку житла постійно знаходиться близько 9000 квартир, з яких понад 2000 - це квартири, господарі яких передали Компанії ексклюзивні права на продаж. Управління заміської нерухомості пропонує 1000 котеджів, в тому числі в котеджних селищах, і 500 земельних ділянок у Підмосков'ї. Для охочих придбати нове житло - 6500 квартир в будинках-новобудовах. Також «Міель-нерухомість» надає консалтингові послуги, які включають в себе докладний аналіз ринку нерухомості та підготовку обгрунтованих рекомендацій з питань, пов'язаних з інвестиціями, розробкою та розвитком проектів, а також створенням та управлінням нерухомістю. Також компанія надає інвестиційні та девелоперські послуги. У компанії існує свій аналітичний центр, створений у січні 2004 року. Він займається і надає наступні послуги: інвестиційний консалтинг, аналітичні огляди, оцінка нерухомості, моніторинг ринку нерухомості. Крім того, при компанії в серпні 1998 року був створений Навчальний центр. У ньому проводиться навчання за двома напрямами: «Спеціаліст в області Вторинного ринку житла» та «Спеціаліст по елітній Заміської нерухомості», тривалістю 2,5 тижні. Успішне завершення навчання підтверджується відповідним Сертифікатом компанії "МІЕЛЬ - Нерухомість".
У цьому році компанії "МІЕЛЬ - Нерухомість" виповнюється 15 років. За цей час компанія пройшла дійсно довгий шлях від новачка до визнаного лідера на російському ринку нерухомості. Слід виділити основні етапи розвитку та формування фірми:

- 1991 -
Відкрито перший офіс "МІЕЛЬ" в Останкіно, на Ботанічній вулиці.
- 1992-1993 -
Сформовано Відділ оренди квартир і Відділ комерційної нерухомості. Створюється агентська мережа.
- 1994 -
Створено перший Відділ продажів. "МІЕЛЬ" входить до Російської гільдію ріелторів (РГР); стає співзасновником Московської асоціації ріелторів (МАР) і Московської гільдії ріелторів (МГР).
- 1995 -
Компанія відкриває два нових офіси в Останкіно. Один з них - офіс на вулиці Корольова, буд.13 - стає ядром, навколо якого формуються нові відділи та напрямки. Створений Відділ оцінки нерухомості під керівництвом В. І. Светлакова.
- 1996 -
Створений Відділ реалізації новобудов.
- 1997 -
Сформовано Відділ заміської нерухомості (згодом - Управління заміської нерухомості) на чолі з С. Л. Орбант. 20 грудня, в день ріелтора, вийшов перший номер газети "МІЕЛЬ-NEWS".
- 1998 -
Відбулося об'єднання "МІЕЛЬ" та фірми "Ле-Ру", результатом чого стало народження Об'єднаної Компанії "МІЕЛЬ-Нерухомість" і з'явилося нове відділення - Сущевский. У квітні до "МІЕЛЬ" приєдналися фірми "Тандем-С" і "Юридична допомога", відкрилися нові відділення. "МІЕЛЬ" відкрив власний навчальний центр.
- 1999 -
У Компанії утворена іпотечна група, в липні проведена перша операція по іпотеці. У серпні розпочато експлуатацію web-сервера Компанії.
- 2000 -
На початку року організовано Відділ заміської нерухомості "Садиба", відкрито новий офіс на Варшавському шосе - відділення "Південне". До Компанії приєдналася фірма "Квадратний метр". Створено девелоперська група, що займається інвестиційними будівельними проектами, їх організацією та фінансуванням, аж до реального продажу. У 2000 році в роботі знаходяться два таких проекти: зведення великих комплексів з блокованих будинків у Ромашково і Барвисі.
- 2001 -
Відкрито друге відділення за адресою Ленінський проспект, будинок 1. Тепер по сусідству з відділенням "Жовтневе" працює відділення на Ленінському. Завершено будівництво першого котеджного селища в Ромашково (між Мінським і Рублевским шосе), розгорнуто будівництво селища "Барвіха-2" - це перший етап виконання ще більш масштабного проекту.
- 2002 -
Компанія бере участь у відновленні двох підмосковних храмів: Святої Трійці (м. Східної) та храму Святого великомученика Феодора Стратилата (с. Велике Количева Коломенського району). Відкрито нові відділення - ПІВДЕННО-ЗАХІДНЕ, недалеко від станції метро "Коньково", та Перова.
- 2003 -
У січні відкрито відділення "МІЕЛЬ" в Серпухові - це перший офіс Компанії в далекому Підмосков'ї. Відкрився перший офіс "МІЕЛЬ-СП" у Санкт-Петербурзі. У вересні почалися продажі квартир у фешенебельному районі бізнес-класу Гранд-Парк' - новому масштабному інвестиційному проекті Компанії. "МІЕЛЬ" сприяє відновленню Введенського владичного жіночого монастиря в Серпухові.
- 2004 -
Відкрито Центр іпотечних програм «Міель». Організовано Аналітичний центр компанії «Міель», очолюваний Г. М. Стерник, одним з найбільш авторитетних російських експертів по ринку нерухомості. За рік роботи Центром виконано сімнадцять повномасштабних досліджень.
У компанії «Міель-нерухомість» є кілька друкованих видань: МІЕЛЬ-News (безкоштовний журнал з нерухомості), Квартирна відповідь (масова безкоштовна щомісячна газета), Мистецтво вибору (фотокаталог елітної і заміської нерухомості), Планета МІЕЛЬ. Компанія є переможцем кількох десятків різних конкурсів та виставок. Серед титулів і нагород компанії: "Краща брокерська фірма на ринку житлових програм та іпотечних угод 2004"; почесний диплом "За активну участь у формуванні цивілізованого споживчого ринку в Росії"; титул «Супербренд року»; приз "За інформаційну відкритість"; «Краща брокерська фірма на ринку оренди ».
 
 
Обгрунтування здійснення операції з нерухомістю
 
1. Купівля житлового приміщення.
Мною були розглянуті варіанти купівлі житлового приміщення в м. Москві.
У ході попереднього відбору застосовувалися наступні критерії:
-Кількість кімнат: 5
-Вартість житлового приміщення: до 600000 $
-Мінімальна віддаленість від Кремля.
-Загальна площа приміщення: від 100мІ
-Висота стель: від 3-х метрів.
Як джерело інформації використовувався журнал «Нерухомість & Ціни»
Мною були підібрані чотири варіанти квартир, які будуть розглянуті нижче:
А) 5-та кімнатна квартира.
м.Кітай-місто. Вул. Солянка буд.1 / 2;
Загальна площа квартири становить 194мІ, в тому числі житлова 134мІ, площа кухні 13мІ.
Квартира знаходиться на другому поверсі шестиповерхового цегляного будинку спроектованого архітектором Шервудом. В оголошенні згадується про «цікавому» стилі фасаду.
Висота стель складає 385см.
Вікна виходять на дві сторони будинку.
Наявність парадного під'їзду.
На поверсі знаходяться дві квартири.
Є чорний хід і парковка у дворі.
Вартість квартири: 520000 $
Б) 5-та кімнатна квартира.
м.Красние Ворота. 5 хвилин пішки. Вул. Садово-Черногрязская, 3Б, будівля 1;
Загальна площа квартири становить 152мІ, в тому числі житлова 97мІ, площа кухні 22мІ.
Квартира знаходиться на п'ятому поверсі шестиповерхового цегляного будинку.
Висота стель складає 340см.
У квартирі зроблений «євроремонт», є вбудована кухня, склопакети, кондиціонери, сигналізація пожежна охорона,
домофон.
В оголошенні згадується чистий під'їзд з консьєржем.
Вартість квартири: 465000 $
У) 5-та кімнатна квартира.
м.Кропоткінская. 5 хвилин пішки. Пер. Сивцев Вражек д. 12
Загальна площа квартири становить 122мІ, в тому числі житлова 80мІ, площа кухні 18мІ.
Квартира знаходиться на четвертому поверсі шестиповерхового цегельного малоквартирних будинку з ліфтом.
Висота стель складає 340см.
Вікна виходять на три сторони.
Ванна з вікном, санвузол - роздільний.
Є можливість пристрою каміна.
Одна квартира на поверсі.
Є чорний хід.
Відзначається чудовий під'їзд.
Система відеоспостереження.
Вартість квартири: 525000 $
Г) 5-та кімнатна квартира.
м.Кузнецкій Міст. Дзвонарські пер. буд.1
Загальна площа квартири становить 101.1мІ, в тому числі житлова 64.5мІ, площа кухні 19мІ.
Квартира знаходиться на третьому поверсі семиповерхового цегельного будинку з ліфтом.
Висота стель складає 400см.
Є зимовий сад, два діючі каміна.
В оголошенні вказується, що проведений ремонт за авторським дизайн-проекту з використанням дорогих матеріалів.
Вартість квартири: 575000 $
 
 
 
 
 
 
 
Зваживши позитивні і негативні сторони даних варіантів, я зупинив свій вибір на квартирі «А».
Варіант «Б» був відкинутий через відносну віддаленості від Кремля.
Варіант «Г» відкинутий з-за, на мій погляд, недостатньою житлової площі для 5-и кімнатної квартири - всього 64.5мІ.
При порівнянні варіантів «А» і «В», вибір був зроблений на користь «А» з-за більшої житлової площі - 134мІ, проти 80мІ у варіанту «В».
2. Купівля земельної ділянки
Мною були розглянуті варіанти купівлі земельної ділянки в Московській області.
У ході попереднього відбору застосовувалися наступні критерії:
-Вартість земельної ділянки до: 700000 $
-Близькість до МКАД.
-Площа земельної ділянки від 20 соток
-Престижність направлення на якому перебуває ділянка.
Як джерело інформації використовувався журнал «Нерухомість & Ціни»
Мною були підібрані три варіанти земельних ділянок, які будуть розглянуті нижче:
А) Земельна ділянка 30 соток
Рубльово-Успенське ш., 10 км від МКАД, Барвиха.
Ділянка знаходиться в котеджному селищі.
Комунікації: електрика, газ, водопровід, каналізація, проходять по межі ділянки.
До ділянки можливий цілорічний під'їзд.
Ціна земельної ділянки: 660000 $
Б) Земельна ділянка 27 соток
Рубльово-Успенське ш., 12 км від МКАД, село Усово.
Ділянка знаходиться на території, що охороняється.
Підведені комунікації (не вказано які)
Ділянка обгороджена парканом.
Поруч знаходиться ліс.
Ціна земельної ділянки: 600000 $
В) Земельна ділянка 54 соток
Рубльово-Успенське ш., 27 км від МКАД, село Аксіньіно.
Комунікації: електрика, газ, проходять по межі ділянки
Ціна земельної ділянки: 405000 $
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Зваживши позитивні і негативні сторони даних варіантів, я зупинив свій вибір на земельній ділянці «А».
Варіант «Б» був відкинутий через площу на 3 сотки менше ділянки «А», розташування у менш престижному місці.
Варіант «Г» був можливий, в першу чергу через більшу ніж у ділянки «А» площі - на 24 сотки і меншою ціною - різниця становила 255000 $, але надто велика відстань до МКАД - 27 кілометрів стало вирішальним.
3. Оренда нежитлового приміщення.
Мною були розглянуті варіанти оренди нежитлового приміщення в м. Москві.
У ході попереднього відбору застосовувалися наступні критерії:
-Площа приміщення 150-200мІ
-Орендна плата до 600 $ / мІ / рік
-Офіс має бути розташований у центрі Москви
-Мінімальна видалення від метро
-Наявність лінії INTERNET
Як джерело інформації використовувався журнал «Нерухомість & Ціни»
Мною були підібрані три варіанти офісних приміщень, які будуть розглянуті нижче:
А) Офісне приміщення в бізнес-центрі класу «Б»
м. Червоні Ворота
Приміщення представлені блоками від 200мІ
Евроотделкой.
Оптико-волоконна телефонія та Інтернет
У будівлі є кафетерій.
Забезпечується охорона.
Є парковка
Орендна плата 466 $ / мІ / рік
Б) Офісне приміщення 150мІ
7 хвилин пішки від м. Кропоткинская
Евроотделкой
Є доступ в INTERNET
Забезпечується охорона.
Є парковка
Орендна плата 550 $ / мІ / рік


В) Офісне приміщення в адміністративній будівлі.
1 хвилина пішки від м. Кропоткинская; Гоголівський б-р
У будівлі є блоки від 35 до 1500мІ
Проведено євроремонт
Телефон МГТС + оптоволокно
Є доступ в INTERNET
За бажанням надається меблі.
У будівлі є кафетерій.
Забезпечується охорона.
Є парковка і склад у напівпідвалі.
Орендна плата 280-350 $ / мІ / рік
 
 
 
 
 
 
 
Зваживши позитивні і негативні сторони даних варіантів, я зупинив свій вибір на офісному приміщенні «В».
Цей варіант був вибраний з-за близького розташування метро - 1 хвилина пішки, можливості підбору приміщення необхідної площі і найнижчою орендної плати.
Загальна характеристика спеціальності 060800 «ЕКОНОМІКА І УПРАВЛІННЯ НА ПІДПРИЄМСТВІ (операції з нерухомим
майном) »
1.1. Спеціальність затверджена Наказом Міністерства освіти Російської Федерації від 2 березня 2000 р. № 686.
1.2. Кваліфікація випускника: економіст-менеджер
Нормативний термін освоєння основної освітньої програми підготовки економіста-менеджера за фахом 060800 «Економіка і управління на підприємстві (операції з нерухомим
майном) »при очній формі навчання 5 років.
1.3. Кваліфікаційна характеристика випускника
Випускник за фахом 060800 «Економіка і управління на підприємстві (операції з нерухомим
майном) »повинен бути підготовлений до професійної діяльності, що забезпечує раціональне управління економікою, виробництвом і соціальним розвитком підприємств всіх організаційно-правових форм з урахуванням галузевої специфіки, техніки, технології, організації виробництва, ефективного природокористування на посадах, що вимагають базової вищої економічної або інженерно-економічного освіти відповідно до кваліфікаційного довідника посад керівників, спеціалістів та інших службовців, затвердженого Постановою Мінпраці Росії від 21.08.98 № 37, а також до роботи на науково-педагогічних посадах, в органах державного управління та місцевого самоврядування на посадах, що вимагають професійних знань галузевої економіки та економіки підприємства.
Галузі народного господарства з точки зору характеру суспільного поділу праці і участі у створенні сукупного суспільного продукту і національного доходу поділяються на сферу матеріального виробництва і невиробничу сферу.
Розподіл галузей за сферами матеріального виробництва та невиробничої проводиться відповідно до ЗКГНГ ​​(ред. на 29.10.97 р.). Галузеві особливості підготовки фахівців враховуються в цьому стандарті.
Об'єктами професійної діяльності випускника є:
· Підприємства галузей народного господарства різних організаційно-правових форм, їх структурні виробничі і функціональні підрозділи;
· Об'єкти інфраструктури підприємства;
· Проектні організації;
· Науково-дослідні установи;
· Освітні установи;
· Органи державного управління і місцевого самоврядування.
Випускник за фахом 060800 «Економіка і управління на підприємстві (операції з нерухомим майном)» повинен бути підготовлений до наступних видів професійної діяльності:
· Організаційно-управлінська;
· Планово-економічна;
· Проектно-економічна;
· Фінансово-економічна;
· Аналітична;
· Зовнішньоекономічна;
· Підприємницька;
· Науково-дослідна;
· Освітня.
1.4. Можливості продовження освіти випускника
Економіст-менеджер, який опанував основну освітню програму вищої професійної освіти за спеціальністю 060800 «Економіка і управління на підприємстві (операції з нерухомим
майном) », підготовлений для продовження освіти в аспірантурі.       
З аключеніе
Відповідно до навчального плану я проходив ознайомчу практику в закритому акціонерному товаристві агентстві з торгівлі нерухомістю «Міель-нерухомість».
У процесі проходження виробничої практики я:
- Ознайомився з законодавством, що регулює діяльність закритого акціонерного товариства агентство з торгівлі нерухомістю «Міель-нерухомий