Оборот земель сільськогосподарського призначення

Зміст
Ведення ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .... ... 3
1. Оборот земель сільськогосподарського призначення ... ... ... ... 5
Висновок ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 16
Список використаної літератури ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .... ... ... 18

Введення
Нещодавно обласної Думою був прийнятий законопроект "Про обіг земель сільськогосподарського призначення". Завершилися жаркі парламентські дебати з приводу мінімального розміру земельної ділянки, який можна продати або віддати в оренду - відтепер він дорівнює 200 гектарам. Визначено та максимальний розмір землеволодінь - він не повинен перевищувати 10 відсотків від загальної площі сільгоспугідь у межах муніципального утворення. Правда, поки в області не створені контролюючі служби, які б ретельно стежили за виконанням цього закону. Але справа це тимчасове.
А в цьому вже є приклади того, як почали скуповувати родючі землі. Сьогодні за земельний пай в середньому дають 1200 - 1300 рублів. Погано, що сільські жителі позбавляються від своїх свідчень на земледолі за безцінь, продаючи їх невідомо кому і під що. Сьогодні на селі залишилося 30 відсотків тих, хто має паї і працює, а 70 відсотків - це ті, хто до землі не має ніякого відношення. Якщо порядок не наведемо, то довгий час ще будуть тривати судові спори по землі.
Ринок є ринок. І ми не можемо скасувати або заборонити продаж землі. Свою роль адміністрація бачить у тому, щоб упорядкувати відносини власників земельних часток і інвесторів. Саме для цього необхідно було б створити Центрально-Чорноземну земельну біржу. Функціями нової біржі будуть: акумулювання земельних паїв, призначених для продажу в єдиний пакет; виділення (при необхідності) земельного наділу відповідного пакету земельних паїв з урахуванням інтересів місцевих жителів і привабливості для інвесторів; робота з незатребуваними частками; ринкова оцінка земельного наділу, підготовка технічної та юридичної документації для реалізації інвестиційного проекту; підбір інвестора; реалізація угод.
Крім того, для того, щоб не залишати без уваги держави процеси, що протікають у сфері ринку землі, необхідно також створити структуру (може бути, спеціальний департамент), контролюючий земельні та майнові відносини. Зокрема, пропонується підпорядкувати заступнику голови обласної адміністрації комітет з майна, земельний комітет, земельну інспекцію, земельний фонд і земельну біржу. Здається, реалізація цього проекту дозволить в досить короткі терміни вирішити питання наповнення бюджетів адміністрацій усіх рівнів, оскільки очікується зростання надходжень грошових коштів у зв'язку з оборотом земель. Зрозуміло, що конкретним інструментом фінансування повинен бути банк, здійснюваний всі операції, пов'язані із заставою земель.
Свою роль у взаєминах з новоствореною структурою адміністрація області буде контролювати і здійснювати правове забезпечення всіх операцій, здійснюваних новостворюваної біржею. Мова йде про підтримку ініціатив інвесторів, спрямованих на продуктивне використання земельних прав, на координацію дій банків, на підтримку землевласників і реалізацію різноманітний інвестиційних проектів. Здається, що якщо земельна біржа запрацює, то проблем з нерозумним використанням земель не буде. Не буде і спекуляцій землею і продажу її за безцінь.

1. Оборот земель сільськогосподарського призначення
Оборот земель сільськогосподарського призначення [1] грунтується на наступних принципах:
1) збереження цільового використання земельних ділянок;
2) встановлення розміру загальної площі земельних ділянок сільськогосподарських угідь, які розташовані на території одного адміністративно-територіального утворення суб'єкта Російської Федерації і можуть одночасно перебувати у власності громадянина, його близьких родичів, а також юридичних осіб, у яких дані громадянин чи його близькі родичі мають право розпоряджатися більш ніж 50 відсотками загальної кількості голосів, що припадають на акції або внески (частки), що складають статутних (складеному) капітали даних юридичних осіб;
3) переважне право суб'єкта Російської Федерації або у випадках, встановлених законом суб'єкта Російської Федерації, органу місцевого самоврядування на купівлю земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення при його продажу, за винятком випадків продажу з публічних торгів;
4) переважне право суб'єкта Російської Федерації або у випадках, встановлених законом суб'єкта Російської Федерації, органу місцевого самоврядування на покупку частки у праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення при возмездном відчуження такої частки учасником часткової власності у разі, якщо інші учасники часткової власності відмовляться від покупки такої частки або не заявлять про намір придбати таку частку в праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення;
5) встановлення особливостей надання земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення іноземним громадянам, іноземним юридичним особам, особам без громадянства, а також юридичним особам, у статутному (складеному) капіталі яких частка іноземних громадян, іноземних юридичних осіб, осіб без громадянства складає більш ніж 50 відсотків ;
6) надання громадянам і юридичним особам у власність земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або муніципальній власності, на оплатній або безоплатній основі у випадках, встановлених федеральними законами.
Приватизація земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або муніципальній власності, здійснюється в порядку, встановленому Федеральним законом, Земельним кодексом Російської Федерації й іншими федеральними законами. Приватизація зазначених земельних ділянок, розташованих на території суб'єкта Російської Федерації, здійснюється з моменту, встановленого законом суб'єкта Російської Федерації.
Приватизації не підлягають що перебувають у державній або муніципальній власності земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення, зайняті оленячими пасовищами в районах Крайньої Півночі і відганяючи пасовищами. Прийняття суб'єктами Російської Федерації законів та інших нормативних правових актів, що містять додаткові правила і обмеження обігу земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення, не допускається. До відносин, що виникають при використанні земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення відповідно до їх цільового призначення і вимог охорони земель, у частині, не врегульованій цим Законом, застосовуються норми інших федеральних законів.
Учасниками відносин [2], регульованих Федеральним законом, є громадяни, юридичні особи, Російська Федерація, суб'єкти Російської Федерації, муніципальні освіти. Права іноземних громадян, іноземних юридичних осіб, осіб без громадянства, а також юридичних осіб, в статутному (складеному) капіталі яких частка іноземних громадян, іноземних юридичних осіб, осіб без громадянства складає більш ніж 50 відсотків, на земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення визначаються в Відповідно до Федерального закону.
Права іноземних громадян, іноземних юридичних осіб, осіб без громадянства, а також юридичних осіб, в статутному (складеному) капіталі яких частка іноземних громадян, іноземних юридичних осіб, осіб без громадянства складає більш ніж 50 відсотків, на земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення Іноземні громадяни , іноземні юридичні особи, особи без громадянства, а також юридичні особи, у статутному (складеному) капіталі яких частка іноземних громадян, іноземних юридичних осіб, осіб без громадянства складає більш ніж 50 відсотків, можуть володіти земельними ділянками із земель сільськогосподарського призначення тільки на праві оренди .
Мінімальні розміри земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення можуть бути встановлені законами суб'єктів Російської Федерації відповідно до вимог законодавства Російської Федерації про землеустрій.
Не допускається здійснення угод із земельними ділянками із земель сільськогосподарського призначення, якщо в результаті таких угод утворюються нові земельні ділянки, розміри і місце розташування яких не відповідають вимогам, встановленим цією статтею.
Не допускається виділ земельної ділянки в рахунок частки (часток) у праві спільної власності на земельну ділянку зі складу штучно зрошуваних сільськогосподарських угідь, якщо розмір виділяється в натурі (на місцевості) земельної ділянки менше встановленого суб'єктами Російської Федерації відповідно до вимог законодавства Російської Федерації про землеустрій граничного мінімального розміру земельної ділянки для меліорованих земель. Розмір загальної площі земельних ділянок сільськогосподарських угідь, які розташовані на території одного адміністративно-територіального утворення суб'єкта Російської Федерації і можуть одночасно знаходитися у власності громадянина, його близьких родичів, а також юридичних осіб, у яких дані громадянин чи його близькі родичі мають право розпоряджатися більш ніж 50 відсотками загальної кількості голосів, що припадають на акції (вклади, частки), що складають статутних (складеному) капітали даних юридичних осіб, встановлюється законом суб'єкта Російської Федерації.
Встановлений законом суб'єкта Російської Федерації розмір загальної площі таких земельних ділянок сільськогосподарських угідь не може бути менше ніж 10 відсотків загальної площі сільськогосподарських угідь у межах одного адміністративно-територіального утворення.
У випадку, якщо у власності особи на підставах, що допускаються законом, виявилися земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення або частка у праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення. Відчуження земельної ділянки або частки у праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення, придбаних до набрання чинності Закону, має бути здійснено протягом року з дня набрання чинності Закону. Земельні ділянки або частки у праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення, придбані після набуття чинності цього закону, підлягають відчуженню протягом року з дня виникнення права власності на ці земельні ділянки або частки у праві спільної власності на земельну ділянку або у протягом року з дня, коли власник дізнався або повинен був дізнатися про обставини, які спричинили за собою порушення вимог статті 3 цього Закону.
Орган державної влади суб'єкта Російської Федерації протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про порушення вимог статей 3 та 4 цього Закону, зобов'язаний звернутися до суду із заявою про спонукання такого власника до продажу земельної ділянки або частки у праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення на торгах (конкурсах, аукціонах).
У разі відсутності особи, яка виявила бажання придбати земельну ділянку або частку в праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення, ці земельну ділянку або частку повинен придбати суб'єкт Російської Федерації або у випадках, встановлених законом суб'єкта Російської Федерації, орган місцевого самоврядування за початковою ціною предмета торгів.
Земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або муніципальній власності, надаються громадянам та юридичним особам у власність на торгах (конкурсах, аукціонах).
Передача в оренду перебувають у державній або муніципальній власності земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення здійснюється в порядку, встановленому статтею 34 Земельного кодексу Російської Федерації, у разі, якщо є тільки одна заява про передачу земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення в оренду, за умови попереднього і завчасного опублікування повідомлення про наявність пропонованих для такої передачі земельних ділянок у засобах масової інформації, визначених суб'єктом Російської Федерації. При цьому прийняття рішення про передачу земельних ділянок в оренду допускається за умови, що протягом місяця з моменту опублікування повідомлення не надійшли інші заяви. Положення цього пункту не поширюються на випадки, передбачені пунктом 5 цієї статті.
У разі, якщо подано два і більше заяв про передачу земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення в оренду, такі земельні ділянки надаються в оренду на торгах (конкурсах, аукціонах).
Організація та проведення торгів (конкурсів, аукціонів) з продажу земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення, а також права на укладення договорів оренди таких земельних ділянок здійснюються у відповідності зі статтею 38 Земельного кодексу Російської Федерації.
Земельна ділянка, передана в оренду громадянину або юридичній особі, може бути придбаний у власність орендарем за його ринковою вартістю після закінчення трьох років з моменту укладення договору оренди за умови належного використання такої земельної ділянки.
Рішення про надання земельної ділянки у власність має бути прийняте у двотижневий термін з дня подачі заяви у письмовій формі у виконавчий орган державної влади або орган місцевого самоврядування, які мають право надання відповідних земельних ділянок у межах їх компетенції.
Земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або муніципальній власності [3], можуть передаватися релігійним організаціям (об'єднанням), козачим товариствам, науково-дослідним організаціям, освітнім установам сільськогосподарського профілю, громадам корінних нечисленних народів Півночі, Сибіру і Далекого Сходу Російської Федерації для здійснення сільськогосподарського виробництва, збереження і розвитку традиційного способу життя, господарювання і промислів корінних нечисленних народів Півночі, Сибіру і Далекого Сходу Російської Федерації, громадянам для сінокосіння та випасання худоби в оренду в порядку, встановленому статтею 34 Земельного кодексу Російської Федерації. При цьому викуп орендованого земельної ділянки у власність не допускається.
До правочинів з частками у праві спільної власності на земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення застосовуються правила Цивільного кодексу Російської Федерації.
Учасник часткової власності має право на свій розсуд продати, подарувати, обміняти, заповідати, віддати в заставу, внести до статутного (складеного) капіталу юридичної особи свою частку або розпорядитися нею іншим чином з дотриманням при її возмездном відчуження правил, передбачених статтею 250 Цивільного кодексу Російської Федерації . Учасник часткової власності має право передати частку в праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення в довірче управління.
У випадку, якщо учасників спільної власності більше п'яти, правила Цивільного кодексу Російської Федерації застосовуються з урахуванням особливостей.
Учасник часткової власності зобов'язаний сповістити у письмовій формі решту учасників часткової власності або опублікувати повідомлення в засобах масової інформації, визначених суб'єктом Російської Федерації, про намір продати частку в праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення третій особі.
Якщо решта учасників часткової власності протягом місяця з моменту отримання повідомлення у письмовій формі або опублікування вказаного повідомлення відмовляться від покупки частки у праві спільної власності на земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення або не заявлять про намір придбати її, продавець зобов'язаний сповістити у письмовій формі вищий виконавчий орган державної влади суб'єкта Російської Федерації або у випадках, встановлених законом суб'єкта Російської Федерації, орган місцевого самоврядування про намір продати частку в праві спільної власності на земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення з зазначенням ціни та інших істотних умов договору за правилами, встановленими статтею 8 цього закону, незалежно від кількості учасників часткової власності.
Якщо суб'єкт Російської Федерації або у випадках, встановлених законом суб'єкта Російської Федерації, орган місцевого самоврядування відмовиться від покупки частки у праві спільної власності на земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення або не повідомить продавця про намір придбати її протягом місяця з моменту отримання повідомлення у письмовій формі , продавець має право протягом року продати частку в праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення третій особі за ціною не нижче від зазначеної в повідомленні ціни.
Для продажу частки у праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення за ціною нижче раніше заявленої ціни або з зміною інших істотних умов договору продавець зобов'язаний направити нове повідомлення у письмовій формі за правилами, встановленими статтею 8 цього Закону.
Виділ земельних ділянок в рахунок часток у праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення
Учасник часткової власності має право вимагати виділу земельної ділянки в рахунок частки у праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення. Для виділу земельної ділянки в рахунок частки у праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення учасник часткової власності зобов'язаний сповістити про намір виділити земельну ділянку в рахунок частки у праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення в письмовій формі решту учасників часткової власності або опублікувати повідомлення в засобах масової інформації, визначених суб'єктом Російської Федерації, з зазначенням передбачуваного місця розташування виділяється земельної ділянки та розміру компенсації іншим учасникам часткової власності у випадках, встановлених цією статтею.
У випадку, якщо ринкова вартість виділяється земельної ділянки в розрахунку на одиницю його площі перевищує ринкову вартість залишився після виділу земельної ділянки в розрахунку на одиницю її площі, учасник часткової власності, здійснює виділ земельної ділянки, зобов'язаний виплатити компенсацію решті учасників часткової власності після виділу земельної ділянки [4].
Розмір компенсації визначається як добуток площі виділяється земельної ділянки та різниці в ринковій вартості виділяється земельної ділянки та вільного після виділу земельної ділянки в розрахунку на одиницю їхніх площ. У разі, якщо протягом місяця з дня належного повідомлення учасників часткової власності або опублікування повідомлення, зазначеного в пункті 1 цієї статті, не надійдуть заперечення від учасників часткової власності, пропозиція про місцезнаходження земельної ділянки та розмір компенсації у випадках, встановлених цією статтею, вважається узгодженим .
Спори про місцезнаходження виділяється земельної ділянки та розмір компенсації вирішуються учасниками часткової власності з використанням погоджувальних процедур, порядок проведення яких встановлюється Кабінетом Міністрів України.
У разі недосягнення узгодженого рішення суперечки про місце розташування виділяється земельної ділянки та розмір компенсації розглядаються в суді.
Невикористовувана протягом двох років частина є у спільній частковій власності земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення може бути виділена в самостійний земельну ділянку суб'єктом Російської Федерації або у випадках, встановлених законом суб'єкта Російської Федерації, органом місцевого самоврядування за правилами, встановленими цією статтею.
Суб'єкт Російської Федерації або у випадках, встановлених законом суб'єкта Російської Федерації, орган місцевого самоврядування має право направити до суду заяву про визнання права власності суб'єкта Російської Федерації або муніципального утворення на вказану земельну ділянку у разі, якщо учасник або учасники часткової власності невідомі, або у випадку, якщо учасник або учасники часткової власності відомі, про припинення права власності учасника або учасників часткової власності на частку в праві спільної власності на земельну ділянку [5] із земель сільськогосподарського призначення та про визнання права власності суб'єкта Російської Федерації або муніципального утворення на вказану земельну ділянку.

Висновок
Опоненти закону про землю передрікали її катастрофічну розпродаж приватним фірмам і висновок великої кількості родючих земель з сільгоспвиробництва. Їх побоювання не підтвердилися. Відсутні механізми продажу. У будь-якому випадку, те що було при приватизації більше не буде. Головне завдання на даний момент - здійснення контролю за використанням земель незалежно від форми власності.
Нинішні зміни у землекористуванні дрібних власників - садівників, селян, городян, які володіють земельними наділами під приватні будинки не торкнуться. Відповідно до Федерального Закону "Про обіг земель сільгосппризначення" від 24 липня 2002 N101-ФЗ дію цього Закону не поширюється на земельні ділянки, надані громадянам із земель сільгосппризначення для індивідуального житлового, гаражного будівництва, ведення особистого підсобного і дачного господарств, садівництва, тваринництва і городництва. Дія цього закону не поширюється також на земельні ділянки, зайняті будівлями, будовами, спорудами. Оборот зазначених земельних ділянок регулюється земельним кодексом Російської Федерації.
Останнім часом багато говорили про те, що в силу об'єктивних причин багато сільгоспугіддя виведені з обороту. Але закон купівлі-продажу землі не поверне ці площі в обіг. З земельного обігу виведені землі, непридатні для ведення сільськогосподарських робіт - яри, болота, піски, придорожні смуги і так далі.
Зрозуміло, що в нинішніх умовах вартість земельної ділянки буде зростати. А значить, буде зростати і вартість житлових будинків, на цих ділянках будуються, так як р еальной форми контролю за ціноутворенням в умовах ринку бути не може. У кінцевому підсумку все визначає ситуація, що складається в конкретному місці і в конкретний час. Вартість землі, мабуть, буде визначатися багатьма причинами - природними якостями її, місцезнаходженням, інтересами покупців. Нарешті, загальним станом справ в економіці. Напевно, в умовах здорового економічного розвитку країни ціна на землю буде визначатися не спекулятивними інтересами її власників, а реальною вартістю. Ціни на землю, будуть впливати, природно, і на вартість будівель, що знаходяться на цій землі.

Список літератури
1. Конституція Російської Федерації (з ізм. Від 14.10.2005) / / РГ від 25.12.1993, № 237, СЗ РФ від 17.10.2005, № 42, ст. 4212.
2. Земельний Кодекс Російської Федерації від 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. від 27.07.2006) / / СЗ РФ від 29.10.2001, № 44, ст. 4147, СЗ РФ від 31.07.2006, № 31 (1 ч.), ст. 3453.
3. Федеральний закон «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» від 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. від 18.07.2005) / / СЗ РФ від 29.07.2002, № 30, ст. 3018, СЗ РФ від 25.07.2005, № 30 (ч. 1), ст. 3098.
4. Федеральний закон «Про введення в дію Земельного Кодексу Російської Федерації» від 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. від 30.06.2006) / / СЗ РФ від 29.10.2001, № 44, ст. 4148, СЗ РФ від 03.07.2006, № 27, ст. 2881.
5. Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. від 30.12.2004) / / СЗ РФ від 20.07.1998, № 29, ст. 3400, СЗ РФ від 03.01.2005, № 1 (частина 1), ст. 42.
6. Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. від 18.07.2006) / / СЗ РФ від 28.07.1997, № 30, ст. 3594, СЗ РФ від 24.07.2006, № 30, ст. 3287.
7. Калінін М.І., Удачин А.А. Постатейний коментар до Федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» (із змінами і доповненнями). - М: Міжнародна академія оцінки і консалтингу, 2004.
8. Коментар до Федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» / / Под ред. С.А. Боголюбова. - М: Юридичний Дім «Юстіцінформ», 2003.
9. Крассом О.І. Земельне право. Підручник. - М.: МАУП, 2000.
10. Крассом О.І. Право приватної власності на землю. - М., 2000.
11. Пандаков К.Г., Чорноморець А.Є. Аграрно-земельна реформа: законодавство, теорія, практика. - Саратов, 2004.
12. Попов Д.І. Правовий режим земельних часток у праві спільної власності на земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Саратов, 2004.
13. Таскін Н.І. Примусове припинення права власності на земельну ділянку: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Краснодар, 2003.