Нерухомість як предмет цивільно-правових угод

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Введення

Відродження інституту нерухомості в російському цивільному праві стимулює появу досліджень, присвячених цьому цивільно-правовому явищу. Багато юристів (зокрема таких, як Павлов П.М., Піскунова М.Г., Турецький Е.Ю, Скворцов О.Ю) присвячують цій темі чимало робіт, в яких зроблена грунтовна спроба вивчення правового режиму нерухомого майна і його обороту. Це і природно, бо інтенсивна динаміка обороту нерухомого майна породжує широкий спектр проблем, що вимагають серйозного відгуку правової теорії на потреби практики.

Будучи фундаментальною цивільно-правовою категорією, поняття нерухомості лежить в основі всієї системи права нерухомості, правового регулювання операцій з нерухомим майном. Проте економічний сенс нерухомості найчастіше розмивається новаторськими юридичними рішеннями, прийнятими законодавцем. Очевидно, що недоліки легального визначення нерухомості тягнуть проблеми у правозастосовчій практиці і в кінцевому підсумку негативним чином позначаються на цивільному обороті. Навряд чи можна говорити про те, що сучасне поняття нерухомості, сформульоване у Цивільному кодексі України, вільно від недоліків. Дана проблема набуває особливої ​​гостроти у зв'язку з тим, що поняття рухомих речей формулюється за залишковим принципом (все, що не нерухомість - то рухоме майно).

Вищевикладене приводить нас до думки про те, що й саме законодавче поняття нерухомості, що включає в себе різні види майна, і що примикають до даного поняття правові інститути, що регулюють систему державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, не мають виразних, легко читаються пояснень того, чому дефініція нерухомості в ст. 130 ЦК РФ сформульована так, а не інакше.

Виділення нерухомості з решти майна пояснюється не тільки важливістю для економіки країни наявних природних ресурсів, тісним зв'язком іншої нерухомості із земельними ділянками, а й тим, що до нерухомості належать найбільш коштовні і суспільно значимі об'єкти. Це вимагає спеціальної регламентації їх участі в цивільному обороті, що знаходить відображення в особливостях змісту багатьох правовідносин, особливому порядку і формі укладення договорів, предметом яких є нерухоме майно, встановлення особливих правил для набуття права власності на нерухомість і в ряді інших випадків. Деякі правовідносини, наприклад, іпотека, можуть мати об'єктом тільки нерухоме майно. Купівля-продаж земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд та інших об'єктів нерухомості значно відрізняється від придбання інших об'єктів за таким же договором.

Багато з притаманних нерухомості правових особливостей відзначалися і раніше, але в умовах ринку, розширення обсягів торговельного обороту їх значимість зростає.

Слід підкреслити, що правовий режим окремих видів нерухомого майна істотно відрізняється один від одного, що буде відображено в структурі даної роботи. Так, наприклад правова регламентація сільськогосподарських земель має відмінності з режимом надр або режимом будівель та інших об'єктів.

При написанні даної роботи було вивчено і використано велике кількість нормативних актів та юридичної літератури. Зокрема, найбільш фундаментальними з них з'явилися такі, як Цивільний кодекс РФ, Земельний кодекс РФ, Лісовий кодекс РФ, Федеральний закон від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "0 державної реєстрації прав на нерухомість майно та угод з ним" (у ред. від 17.06.2010 N 119-ФЗ) і т.д. Мета їх вивчення - конструктивний аналіз поняття нерухомого майна як об'єкта цивільних прав і визначення інституту нерухомості на сучасному етапі розвитку цивільно-правових відносин.

Питанням досліджуваної теми присвячені роботи наступних вчених цивілістів сучасності: Болтанова Є.С., Брагінський М.І., Витрянский Є.В., Суханов Е.А та ін

Разом з тим, необхідно відзначити, проблема, означена в цьому дослідженні, продовжує викликати гострі дискусії в наукових колах і вимагає подальшого наукового вивчення.

Дана робота складається з вступу, трьох розділів, висновків, аналізу судової практики та списку літератури.

Глава 1. Поняття і загальна характеристика нерухомості

§ 1. Поняття нерухомості

Розподіл майна на рухоме і нерухоме бере початок ще в римському праві і сприйнято практично всіма правовими системами. Такий поділ майна пов'язано з правом приватної власності на природні об'єкти і в першу чергу на землю, а також з введенням в цивільний оборот цих об'єктів, розвитком цього обороту, що відбилося на багатьох політичних і соціальних правах громадян протягом багатьох століть. Недвижимостями вважалися не тільки земельні ділянки (praedia, fundi) і надра землі, а й все створене чужою працею на землі власника. Воно визнавалося природної або штучної частиною поверхні землі - res soli. Сюди ставилися будівлі, посіви, насадження. Всі ці предмети, пов'язані з землею або фундаментально скріплені з її поверхнею, вважалися її складовими частинами. Вони підлягали правилом superficies solo cedit - зроблене над поверхнею слідує за поверхнею. Неможливою представлялася окрема власність на будинок і на землю. 1

В одній з останніх трактувань російського законодавства нерухомість отримала наступну дефініцію: згідно з п. 1 ст. 130 ЦК РФ до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси , багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.

Причому законодавець вважає синонімами поняття «нерухомі речі», «нерухоме майно», «Нерухомість», про що свідчить ст.130 Цивільного кодексу РФ.

Крім того, згідно з п. 1 ст. 132 ЦК РФ нерухомістю визнається підприємство в цілому як майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності. Підприємство як майновий комплекс являє собою майно в самому широкому сенсі, до його складу входять: по-перше, речі (як нерухомі, так і рухомі), призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, по-друге, права вимоги, по-третє, борги, по-четверте, права на позначення, індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи і послуги (товарні знаки, знаки обслуговування), та інші виключні права, якщо інше не передбачено законом або договором. У разі укладення угоди з підприємством у цілому як майновим комплексом передачі підлягає все назване майно, якщо в законі або договорі не встановлено винятки з цього правила. 2 Проте слід визнати відсутність у законодавстві чітких ознак підприємства як об'єкта цивільних прав, які відрізняли б підприємства від інших подібних об'єктів (наприклад, від інших майнових комплексів), які в принципі можна використовувати в підприємницькій діяльності.

Слід зазначити, що в якості нерухомого майна розглядається самовільна споруда 3 та об'єкти незавершеного будівництва 4. Однак законодавець не вводить цей термін у базове поняття нерухомості. Тлумачення вказаної норми дозволяє зробити висновок про те, що термін «будівництво» є родовим поняттям для штучно створених (але з порушенням встановленого порядку) на земельній ділянці нерухомих об'єктів 5.

Однак слід повернутися до формулювання поняття нерухомості, що дається в ст. 130 ЦК РФ. Зазначена дефініція базується на трьох прийомах, використаних законодавцем для виведення загального поняття:

1) віднесення до нерухомості земельних ділянок;

2) віднесення до нерухомості об'єктів, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе;

3) віднесення до нерухомості рухомих за природою речей - що підлягають державній реєстрації повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів.

Як бачимо, усі зазначені групи об'єктів нерухомості не мають між собою будь-яких спільних ознак. Навіть перша і друга групи об'єктів при найближчому розгляді не володіють загальними ознаками, оскільки якщо в першій групі об'єктів перебувають такі об'єкти, які є принципово неперемещаемимі (земельні ділянки), то в другій групі - об'єкти, переміщення яких принципово можливо, хоча і з заподіянням невідповідного шкоди їх призначенню (ліси, насадження, будівлі, споруди). Слід зазначити, що сучасні технології в деяких випадках дозволяють переміщати лісу, насадження, будівлі, споруди без заподіяння істотної шкоди їх призначенню. Більш того, при певних умовах ця група об'єктів може бути трансформована у рухоме майно (наприклад, при вирубці лісу на продаж, або продажу будівлі на будівельні матеріали). 6

Третя група включає в себе майно, яке не пов'язане з землею, однак прямо віднесено законом до нерухомих речей. Зокрема, абз. 2 п. 1 ст. 130 ЦК РФ відносить до нерухомості, що підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, тобто об'єкти, об'єктивно призначені для пересування в просторі. Поширення на них правового режиму нерухомості обумовлено їх високою вартістю і необхідністю обліку прав на ці об'єкти 7.

Юридичне значення даної класифікації полягає в тому, що права на нерухоме майно виникають, переходять і припиняються з моменту їх державної реєстрації. Крім того, державної реєстрації підлягають також операції з цими об'єктами, прямо зазначені в законі (наприклад, договір купівлі-продажу квартири). 8

ГК РФ закріплює особливості правового режиму нерухомості:

1) Право власності та інші речові права на нерухомість, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (ст.132).

2) Зобов'язання, предметом якого є нерухомість, за загальним правилом виконується в місці її знаходження.

3) Право власності на знову створюване нерухоме майно або передане за договором виникає з моменту державної реєстрації цієї нерухомості (ст.219) або переходу права власності на неї покупцеві (ст.551).

4) Встановлено особливий порядок набуття права власності на безхазяйне нерухомі речі (ст.225) і більш тривалі терміни набувальної давності на нерухоме майно (ст.234); звернення стягнення на заставлене нерухоме майно (ст.349); розпорядження державним і муніципальним підприємством, належним їм нерухомим майном (ст.295).

5) діють спеціальні правила здійснення операцій з нерухомістю, що передбачають залежність прав на земельну ділянку від прав на нерухомість. Так, заставу нерухомості (іпотека) допускається тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій вона знаходиться, або його частини, необхідної для його використання, або права користування заставодавця цією ділянкою або його частиною (ст. 340).

Нерухомість - нова правова категорія реформованої російської економіки. Законодавству радянського періоду вона не була відома в силу безлічі обмежень товарного обороту і повної заборони обігу природних об'єктів, що є виключною державною власністю.

Приватизація державних та муніципальних підприємств, введення правового інституту приватної та муніципальної власності на землю та інші природні ресурси, поряд з державною власністю на них, створили умови для розвитку ринкових відносин з приводу нерухомості і, отже, необхідність правового регулювання цих відносин. На відміну від рухомих речей, для нерухомих встановлюється особливий правовий режим: правила придбання права власності на нерухомість, обов'язковість державної реєстрації угод з нерухомістю, форма укладання договорів учасників відносин у зв'язку з нерухомістю, порядок припинення та ліквідації прав на нерухомість і т. д. Деякі правовідносини, наприклад, іпотека, можуть мати об'єктів тільки нерухоме майно.

Визнання земель нерухомістю було викликано необхідністю реформування російської економіки. У життєвому сенсі земля завжди була і буде нерухомістю, як і інші нерухомі предмети і речі - об'єкта цивільного права. Цьому поняттю надається подібний юридичний сенс для того, щоб засобами законодавства відкрити можливість зближення правового режиму використання земель та іншого нерухомого майна - об'єктів товарного обороту, відносини, з приводу яких регулюються нормами цивільного законодавства. Нові земельні закони РФ, визнаючи землю нерухомістю, гарантують самостійне господарювання на землі, незалежно від того на якому праві користувачі землі володіють нею на праві приватної власності, безстрокового (постійного) користування, довічного успадкованого землеволодіння, тимчасового користування та оренди. Фізичні та юридичні особи, які мають земельні ділянки в приватній власності має право здійснювати операції з ними у порядку, встановленому для нерухомості. Інші користувачі землі також дотримують режим нерухомого майна, включаючи норми про господарську свободу, державної реєстрації прав, сплаті податків, дотриманні інших обов'язків, встановлених лише законом. Цивільне законодавство застосовується до регулювання земельних відносин з урахуванням їх специфіки, відображеної у відповідних нормативних актах земельного законодавства.

Права на об'єкти нерухомості, їх виникнення, обмеження, припинення і зміна власників підлягають обов'язковій державній реєстрації 9.

Висновок

У цьому параграфі було розглянуто саме поняття нерухомості. Як видно з тексту, що нерухоме майно по суті ділиться на три групи об'єктів:

а) ділянки поверхні і надр землі в природних (природних) станах;

б) споруди та будівлі на поверхні землі, а також споруди в її надрах;

У даному переліку не знайшлося місця нежитловим і житлових приміщень, що є відповідно до цивільного законодавства самостійними нерухомими об'єктами цивільних прав. Приміщення як нерухомі речі в "фізичному" складі іншої нерухомої речі є, по суті, похідними об'єктами і розглядатися далі будуть саме в такій якості.

в) комплексні об'єкти нерухомості, що включають ділянки земної поверхні (ділянки надр.) поряд з будівлями або спорудами (підприємства, кондомініуми, домоволодіння).

Інші об'єкти зараховуються законом до нерухомості не в силу фізичних властивостей речей, а в силу економічної значимості і, що більш важливо, за функціональною ознакою: призначенням і особливою сферою їх застосування, що потребують підвищеної публічної уваги (повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти). Дана група нерухомого майна входить в предмет цього дослідження лише в тій мірі, в якій здатна проілюструвати системне побудова нерухомості в цілому.

§ 2. Види об'єктів права власності на нерухомість

ЦК України містить приблизний перелік об'єктів нерухомого майна. До нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. До такого роду об'єктів відносять лісу, ділянки надр відокремлені водні об'єкти, багаторічні насадження, будівлі, споруди і т.п. Це так зване «майно, нерухоме за своєю природою». 10

Аналізуючи сучасне законодавство, можна скласти такий перелік об'єктів нерухомості, права на які підлягають реєстрації відповідно до Закону про державну реєстрацію 11:

1) земельні ділянки;

2) ділянки надр;

3) відокремлені водні об'єкти;

4) ліси, багаторічні насадження;

5) будівлі, частини будівель;

6) споруди; споруди над і під землями, об'єкти інженерної, транспортної інфраструктури та благоустрою; споруди та елементи інженерної інфраструктури житлової сфери;

7) нежитлові приміщення; частини приміщень;

8) підприємства як майновий комплекс;

9) житлові будинки та їх частини, житлові будинки з житловими та нежитловими приміщеннями; житлові будинки на дачних ділянках з правом реєстрації проживання на ньому;

10) квартири, її частини, службові приміщення, інші житлові приміщення в житлових будинках та інших будівлях, придатні для постійного та тимчасового проживання;

11) кімнати;

12) дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого значення;

13) житлові будови без права реєстрації проживання в них і господарські будівлі та споруди на садових ділянках; некапітальні житлові будівлі та господарські будівлі та споруди на городніх ділянках;

14) кондомініуми як комплекси нерухомого майна;

15) об'єкти незавершеного будівництва, що не є предметом чинного договору будівельного підряду.

Все це можна підвести до одного висновку: до нерухомого майна чинне російське цивільне законодавство відносить, по суті, три групи об'єктів:

а) ділянки поверхні і надр землі в природних (природних) станах. Земля і надра в їх природному стані як об'єкти цивільних прав виступають як: а) ділянки надр і б) земельні ділянки, в тому числі ділянки, зайняті відокремленими водними об'єктами, а також ділянки, зайняті лісом і багаторічними насадженнями;

б) споруди та будівлі на поверхні землі, а також споруди в її надрах. У даному переліку не знайшлося місця нежитловим і житлових приміщень, що є відповідно до цивільного законодавства самостійними нерухомими об'єктами цивільних прав. Приміщення як нерухомі речі в «фізичному» складі іншої нерухомої речі є, по суті, похідними об'єктами і розглядатися далі будуть саме в такій якості;

в) комплексні об'єкти нерухомості, що включають ділянки земної поверхні (ділянки надр) поряд з будівлями або спорудами (підприємства, кондомініуми, домоволодіння).

Інші об'єкти зараховуються законом до нерухомості не в силу фізичних властивостей речей, а в силу економічної значимості і, що більш важливо, за функціональною ознакою: призначенням і особливою сферою їх застосування, що потребують підвищеної публічної уваги (повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти). Дана група нерухомого майна входить в предмет цього дослідження лише в тій мірі, в якій здатна проілюструвати системне побудова нерухомості в цілому і швидше може служити відомим горезвісним винятком, що підтверджує нижчеописані правила, суть яких виражається в побудові єдиної системи наукових знань про юридичних реаліях і уявленнях, відображають явища існуючої дійсності.

Земельна ділянка як об'єкт права власності.

Земельною ділянкою є частина земної поверхні, межі якої визначені відповідно до федеральних законів 12.

Межі ділянки визначаються в порядку, встановленому земельним законодавством, на основі документів, що видаються органами по земельних ресурсах і землевпорядкування. Право власності в межах ділянки поширюється на поверхневий (грунтовий) шар і ставок (обводнених кар'єр), рослини. Особи, які мають у власності земельну ділянку, право вільно розпоряджатися ним (продавати, дарувати і т. д.), оскільки відповідні землі на підставі закону не виключені з обороту, не обмежені в обороті, не поставлені в строгі рамки розпорядження в якості землі сільськогосподарського або іншого цільового призначення.

Разом із ділянками, призначеними для користування власником, іншим власником, є ділянки загального користування, де всі громадяни мають право вільно перебувати, використовувати наявні на цих ділянках природні об'єкти, що допускаються нормативними актами та власниками відповідних земель. Якщо ділянка не обгороджений або його власник іншим способом ясно не позначив, що вхід на ділянку без його дозволу не допускається, будь-яка особа може пройти через ділянку за умови, що це не завдає шкоди чи занепокоєння власнику.

Власник земельної ділянки має право здійснювати забудову ділянки за умови дотримання містобудівних і будівельних норм, а також - дотримання вимог щодо цільового призначення ділянки. Він, при дотриманні діючих норм (у тому числі - про державну реєстрацію нерухомості), набуває право власності на зведені будівлі 13.

ЦК України передбачає, що при переході права власності на будівлю або споруду, що належало власнику земельної ділянки, на якій воно знаходиться, до набувача будівлі або споруди переходить право на земельну ділянку (якщо інше не передбачено договором, - переходить та частина ділянки, яка зайнята будівлею або спорудою і необхідна для його використання, - ст. 273). При цьому, однак, право власності на будівлі (споруди) і право власності на земельну ділянку за діючими правилами закріплюється і документально оформляється особливо (що в ряді випадків породжує труднощі на практиці, і, за даними практики, потребує необхідних уточнень в законодавстві). Звернення стягнення на земельну ділянку по зобов'язаннях власника допускається тільки на підставі рішення суду.

Будинки і споруди (будівлі) як об'єкти права власності.

Будівлі та споруди (будівлі) як похідні (рукотворні) об'єкти нерухомості в даний час займають найбільш активну місце в обороті нерухомого майна. Поряд з житловими та нежитловими приміщеннями, будови відповідно до чинного законодавства є найбільш оборотоздатні нерухомими речами.

У цивілістиці існує точка зору про недоцільність розмежування понять «будинок» і «споруда». Витрянский В.В. виводить загальне поняття будівлі (споруди), «під яким розуміється будь-який штучно зведений на земельній ділянці об'єкт, який фундаментально пов'язаний із земельною ділянкою, використовується (або може бути використаний за цільовим призначенням) і переміщення якого без невідповідного збитку призначенням неможливо» 14.

У той же час Іванов О.О. розмежовує ці поняття і робить висновок, що будівлі призначаються для постійного перебування в них людей з метою проживання або роботи, споруди ж служать чисто технічним цілям, люди в них перебувають тимчасово. Здається, що класифікаційний критерій «призначення для постійного перебування людей» часом обгрунтовує інтуїтивне віднесення об'єкта до будівель або споруд. З позиції правового розуміння, значимість являє відмежування будівель і споруд від інших обсягів, і в більшій мірі від речей рухомих (збірно-розбірні будиночки, тимчасові павільйони і т. п.) 15.

Протягом тривалого часу стримувані в лещатах єдиного державного майна квартири, будівлі і споруди, а слідом - земельні ділянки під ними одноразово і масово включилися в економічний оборот. Право приватної власності, часто безпідставно розглядається як «абсолютно абсолютне», зумовлювало максимально вільний обіг нерухомості. Не «дозрілі» остаточно ні законодавчо, ні правовоззренческі об'єкти нерухомого майна проектували і подібні, кілька поспішні, одномоментні які запозичені з чужої, чужорідною системи деякі конструкції та об'єктів, і речових прав.

Зведене на ділянці землі будова істотно перетворює первинну нерухомість, значно підвищує, а в певних випадках, наприклад при самовільної будівлі, що вимагає знесення, знижує її вихідну економічну цінність. Будова, історично що видається певного роду зміною поверхні земельної ділянки, з плином часу природним чином стає юридично автономним, але продовжує, тим не менш, розглядатися правом у відомому єдності з землею і з застосуванням загальних юридичних конструкцій, досить повно забезпечують реалізацію публічного інтересу в цій сфері .

В останнє десятиліття будівлі і споруди (поряд із земельними ділянками під ними) - найбільш широко поширені в економічному обороті нерухомі речі. Позитивне регулювання відносин, пов'язаних з правом власності на будівлі, значно випередило доктринальне осмислення нових принципів побудови нерухомості. Вільна участь у підприємницькому обороті будов при тимчасовому, але істотному відставанні набрання чинності главою сімнадцятого ГК РФ і Земельного кодексу РФ зумовило подальше, кілька своєрідне, схильне до впливу проведеної одночасно приватизацією розвиток юридичної (сістемно-юрідіческой!) зв'язку «будова - земельну ділянку». Момент, коли можна було достатньо безболісно і з економічної точки зору, і з соціальної запропонувати вивірену, продуману, засновану на вітчизняному (в тому числі і радянського періоду) правовоззреніі і юридичному досвіді конструкцію речових прав на будівлю і земельну ділянку під ним, на будову і квартиру (кімнату) в нім, був упущений. Завдання сьогоднішнього позитивізму - розібратися з чинним законодавчим масивом і досить вільним суддівським розсудом і запропонувати найбільш ефективні заходи до мінімізації правотворчих і правозастосовних проблем.

Судова практика у розглянутий період також відрізняється відсутністю стабільності, нерівністю рішень аналогічних за змістом юридичних справ. Найчастіше суди підміняють поняття «нерухоме майно» поняттям «капітальність споруди», істота самовільно будівлі як об'єкта нерухомого майна розглядається з позиції тільки будівельних норм і правил (дозвіл на будівництво, наявність або відсутність комунікацій і т.д.).

Пропонуючи визначення будівель і споруд як об'єктів нерухомого майна, І.Д. Кузьміна вважає, що «будівлі та споруди це інженерно-будівельні обсяги, конструкції, пов'язані з особливого виду нерухомих речей, що мають міцну і постійний зв'язок з землею, що є прийнятими в експлуатацію результатами правомірно здійсненої будівельної діяльності». Дана дефініція, незважаючи на деякий «сніповскій» відтінок, ймовірно, дуже точно виражає матеріальну сутність будівель, проте в даному визначенні відсутній другий зазначений у Цивільному кодексі України ознака: неперемещаемость об'єкта, причому не тільки фізичного, а й юридичного властивості. А саме ця ознака є найбільш системоутворюючим.

За згаданими вище причин справжня робота передбачає можливим і навіть доцільним піддавати аналізу власне будівля або будівля як об'єкт нерухомого майна лише під певним ракурсом, приділивши надалі пильну увагу системним властивостям та зв'язків будови, що став в новітній цивільно-правовій практиці центром структури об'єктів нерухомого майна. Основне завдання цієї роботи полягає в досить глибокому дослідженні окремих об'єктів нерухомості та їх зв'язків.

До похідних об'єктів нерухомого майна крім будівель і споруд законодавством віднесено також майнові комплекси, житлові та нежитлові приміщення. Даним об'єктів нерухомого майна присвячено значну кількість наукових та науково-практичних творів, в яких досить глибоко і докладно розкрито зміст і поняття даних об'єктів нерухомості. Зважаючи на це доцільно зупинитися лише на тих системних особливостях згаданих нерухомості, які обумовлені структурними зв'язками з іншими подібними об'єктами.

Приміщення, житлові та нежитлові.

Одним з об'єктів нерухомості є приміщення. У юридичній літературі можна зустріти таке визначення приміщення - «це функціональна частина будівлі, споруди або будівлі, відокремлена від інших функціональних частин фізичними межами, не мають розривів».

Приміщення, житлові та нежитлові, затверджені цивільним законодавством як «найпростіших», що не піддаються подальшому дробленню об'єктів нерухомого майна. Спочатку ГК РФ 16, визначаючи об'єкти цивільних прав, досить чітко обмежує ці об'єкти неможливістю їх подальшого юридичного «розподілу»: ділянка надр, земельна ділянка, будівля (споруда) і т.д. Здавалося б, «остаточність» цього рівня не дотримується спочатку самим Цивільним кодексом, потім іншими федеральними законами та іншими правовими актами. Мова йде в першу чергу про гол. 35 ЦК РФ «Найм житлового приміщення», яка вводить в якості окремого об'єкта цивільних прав фізичну частину самостійного і, здавалося б, юридично неподільного будівлі. Включення в майновий оборот житлового приміщення логічно й неминуче спричинило появу в якості окремого об'єкта цивільних прав і приміщення нежитлового: кімнат, цокольних поверхів, підвальних і горищних приміщень і т.д. Безперечно, будь-яка нерухома річ як юридична конструкція має будь-який сенс тільки як об'єкт прав, в першу чергу речових. Метою цієї роботи не ставиться повне і всебічне дослідження речових прав на даний об'єкт. Завдання майбутнього аналізу житлових і нежитлових приміщень полягає у виявленні структурного положення даних об'єктів в системі нерухомості, наявності властивостей, у тому числі системних, власне нерухомої речі. Найбільш гостра і значуща проблема в цьому ракурсі - співвідношення будівлі та приміщень у ньому як співвідношення двох об'єктів нерухомого майна. У цьому клубку невирішених питань зосередилися деякі основні проблеми системного побудови нерухомості. Вирішення питання про одночасне «співіснування» або неможливості такого «співіснування» будівлі і приміщення в ньому як окремих самостійних нерухомих речей припускає можливість описати загальну сукупну конструкцію нерухомості як єдину підсистему в системі об'єктів цивільних прав.

У юридичній літературі набула поширення точка зору, відповідно до якої приміщення є нерухомістю в силу закону. В.В. Витрянский вказує на те, що коли готувався і приймався новий ЦК, нежитлові приміщення не визнавалися об'єктом нерухомості 17. Не можна не погодитися з висновками автора про неприпустимість безумовного розповсюдження правового режи 51 е будівлі на приміщення. Однак позиція В. В. Витрянского у відношенні того, що приміщення віднесені до нерухомості в силу закону, бачиться не цілком обгрунтованою.

Житлові приміщення мають строго цільове призначення - проживання громадян, яке не може бути змінено власником житла на свій розсуд. В якості житлових приміщень визнаються житлові будинки, квартири, житлові кімнати. Всі житлові будинки і квартири, що знаходяться на території РФ, незалежно від форм власності, утворюють житловий фонд. Будь-яке житлове приміщення має відповідати пропонованим до нього санітарним, містобудівним, протипожежним і технічним вимогам, які розкриваються через оцінку можливості проживання людини в даному житловому приміщенні без шкоди для його здоров'я.

До нежитловим приміщенням відносяться будівлі, споруди та інші приміщення, призначені для виробничих, адміністративних, соціальних, освітніх, культурних та інших цілей та не включені до житлового фонду.

Власність на житлове приміщення - це власність на високо соціально і людськи значуще матеріальне благо (житло), яке одночасно з ГК РФ регулюється особливої ​​комплексної галуззю законодавства - житловим правом.

Власник здійснює свої права на житлове приміщення відповідно до ДК РФ і Житловим кодексом РФ від 29 грудня 2004 р, № 188-ФЗ відповідно до його призначення, тобто з метою проживання громадян, особистого проживання власника і членів його сім'ї 18. Житлові приміщення можуть здаватися власником для проживання на підставі договору. Розміщення в житлових будинках промислових виробництв не допускається (таке розміщення допустимо тільки після переведення житлових приміщень у нежитлові відповідно до вимог житлового законодавства).

Члени сім'ї власника, як і сам власник, мають речове право на приміщення, але це право існує в рамках житлового зобов'язання і має обмеження. Тому перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи є підставою для припинення права користування цим жилим приміщенням членами сім'ї колишнього власника. При цьому, однак, як встановлено становищем ГК РФ, відчуження житлового приміщення, в якому проживають перебувають під опікою чи піклуванням члени сім'ї власника даного житлового приміщення або залишилися без батьківського піклування неповнолітні члени сім'ї власника (про що відомо органу опіки та піклування), якщо при цьому зачіпаються права або охоронювані законом інтереси зазначених осіб, допускається за згодою органу опіки та піклування 19.

Члени сім'ї власника жилого приміщення може вимагати усунення порушення їх прав на житлове приміщення від будь-яких осіб, включаючи власника приміщення («власницької захист»).

Дієздатні і обмежені судом у дієздатності члени сім'ї власника, що у своєму житловому приміщенні, несуть солідарну з власником відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування житловим приміщенням.

Квартира. Громадяни, які проживають у багатоквартирному будинку, мають, як правило, право власності або право за договором найму на окреме ізольоване житлове приміщення - квартиру.

Власнику квартири належить також на праві спільної часткової власності право на спільне майно будинку, в тому числі несучі конструкції, устаткування, яке обслуговує більше однієї квартири. Він, однак, не має права відчужувати зазначену частку, а також здійснювати інші дії, що тягнуть передачу цієї частки окремо від права власності на квартиру 20. Власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку утворюють некомерційну організацію - товариство власників квартир (житла), створювану і діючу відповідно з житловим законодавством.

Майновий комплекс (в першу чергу підприємство - ст. 132 ГК РФ) являє собою як об'єкт цивільних прав майно в самому широкому правовому значенні, що включає нерухомі речі (земельні ділянки, будівлі, споруди тощо), рухомі речі (сировина, інвентар тощо), майнові права (права вимоги), майнові обов'язки (борги), об'єкти інтелектуальної власності (найменування, знаки обслуговування і т.д.). Інші комплекси майна мають (або можуть мати в принципі) всіма характеристиками підприємства, крім однієї - участі в економічному обороті в підприємницькій сфері в якості основної і переважної мети функціонування. До речей (крім майнових прав і обов'язків), що складає підприємство, ГК РФ відносить земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, а також права вимоги і борги. Якщо слідувати формальної логіки закону 21, то майнові групи, що становлять досліджуваний комплекс як об'єкт цивільних прав, розташовуються в загальноприйнятому порядку цивільно-правової значущості: а) нерухоме та рухоме майно (земля, будівлі, обладнання, інвентар, сировина, продукція), б) майнові права та обов'язки (права вимоги і борги); в) права на результати інтелектуальної діяльності (позначення, індивідуалізують підприємство, його продукцію, послуги).

Іншими словами, речовий момент у майновому комплексі має або, у всякому разі, повинен мати переважаючий і навіть підкоряє питома вага. Більше того, законодавець прямо виходить не тільки з речового характеру підприємства, але безпосередньо і, здавалося б, беззастережно розставляє акценти: «підприємство в цілому як майновий комплекс визнається нерухомістю». Е.А. Суханов відніс підприємство як майновий комплекс, як комплекс взаємопов'язаних нерухомих і рухомих речей, які використовуються за загальним призначенням, до речей, до особливого різновиду нерухомості.

Підприємство, залишаючись за законом нерухомим майном, по суті, часто є (чи прагне до цього по цільовій установці і місцю в підприємницькому обороті) комплексом господарських зв'язків, «розкрученим» ім'ям, де матеріальна основа - місце розташування виробничого або іншого устаткування поступово стає другорядним і за значимістю в структурі майнового комплексу, і в грошово-вартісній ієрархії.

Таким чином, надання майнового комплексу статусу нерухомого майна обумовлено цілим рядом наступних характерних властивостей даного об'єкта.

По-перше, віднесення законодавцем підприємства до нерухомості обумовлено практично незмінною присутністю в майнових комплексах більшості з традиційних нерухомих речей - землі, будівель, споруд і т.д. По-друге, майновий комплекс - це і є одна з основ економічного добробуту суспільства, і значна цінність для державної влади, фактично забезпечують існування та розвиток останньої. Значимість для публічної влади цієї і правовий, і соціально-економічної категорії, визначила і законодавчо встановлений особливий, характерний для нерухомості порядок звернення підприємства в сфері цивільного обороту.

По-третє, підприємство як об'єкт нерухомості характеризується необхідністю державної реєстрації.

Висновок

З тексту цього пункту з'ясовується, що об'єктами права власності на нерухомість є:

1) земельні ділянки;

2) ділянки надр;

3) відокремлені водні об'єкти;

4) ліси, багаторічні насадження;

5) будівлі, частини будівель;

6) споруди; споруди над і під землями, об'єкти інженерної, транспортної інфраструктури та благоустрою; споруди та елементи інженерної інфраструктури житлової сфери;

7) нежитлові приміщення; частини приміщень;

8) підприємства як майновий комплекс;

9) житлові будинки та їх частини, житлові будинки з житловими та нежитловими приміщеннями; житлові будинки на дачних ділянках з правом реєстрації проживання на ньому;

10) квартири, її частини, службові приміщення, інші житлові приміщення в житлових будинках та інших будівлях, придатні для постійного та тимчасового проживання;

11) кімнати;

12) дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого значення;

13) житлові будови без права реєстрації проживання в них і господарські будівлі та споруди на садових ділянках; некапітальні житлові будівлі та господарські будівлі та споруди на городніх ділянках;

14) кондомініуми як комплекси нерухомого майна;

15) об'єкти незавершеного будівництва, що не є предметом чинного договору будівельного підряду.

Право власності на кожну з цих об'єктів підлягає обов'язковій державній реєстрації.

§ 3. Суб'єкти права власності на нерухомість

Суб'єкти права власності на нерухомість розбиваються на такі види:

  1. Громадяни;

  2. Індивідуальні підприємці;

  3. Юридичні особи;

  4. Держава.

Громадяни є приватними власниками належного їм майна. У цій якості вони можуть бути власниками будь-якого майна, у тому числі різних видів нерухомості, включаючи підприємства як майнові комплекси, житлові будинки і квартири. Конституція РФ проголосила можливість мати в приватній власності землю (земельні ділянки), а також інші природні ресурси (ч. 2 ст. 9, ст. 36). Однак чинне законодавство поки не передбачає можливості мати у приватній власності ділянки надр або лісів. Громадяни є власниками майна створених ними установ (некомерційних організацій).

Закон передбачає деякі особливі підстави виникнення права власності громадян. Так, член житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого споживчого кооперативу, як зазначалося раніше, набуває право власності на квартиру, дачу, гараж чи інше приміщення, яке було надано йому кооперативом, після повного внесення пайового внеску за вказане майно 22. Аналогічна можливість надана та іншим особам, які мають право на паєнагромадження (подружжю або іншим членам сім'ї пайовика, його спадкоємцям). Право власності на відповідну нерухомість виникає при цьому в момент оплати останньої частини пайового внеску.

В даний час відпали традиційні для колишнього правопорядку обмеження об'єктів права власності громадян - кількість чи розмір житлових приміщень, в тому числі квартир, дач і садових будиночків, автотранспортних засобів, худоби, засобів виробництва і т.п. (Що, втім, вперше було продекларовано ще в законах про власність). Відповідно до п. 2 ст. 213 ЦК РФ не підлягають обмеженню кількість, а також вартість об'єктів права власності громадян, якщо тільки таке обмеження не викликається цілями захисту основ конституційного ладу, моральності, здоров'я, прав і законних інтересів інших осіб, забезпечення оборони країни і безпеки держави. Таким чином, закон передбачає досить широкі, хоча і не безмежні можливості для розвитку приватної власності громадян і створює їй необхідні правові гарантії.

Об'єктом права власності громадян не може бути лише майно, вилучене з обігу, оскільки воно становить об'єкт виключної власності держави. Конкретні види об'єктів, які не можуть належати громадянам на праві власності, повинні бути прямо зазначені у законі 23 і не можуть встановлюватися підзаконними актами. Це ж стосується і об'єктів, які можуть перебувати у власності приватних осіб лише за спеціальним дозволом, тобто обмежених в обігу 24.

Право власності громадян на земельні ділянки

Незважаючи на проголошення Конституцією України права приватної власності на землю, вітчизняне законодавство досить обережно підходило до його реального закріплення. До введення в дію Земельного кодексу 2001 р. воно допускало можливість знаходження земельних ділянок на праві власності у громадян лише в окремих, прямо передбачених ним випадках. Головним чином це стосувалося можливостей отримання земельних ділянок у власність:

- Під індивідуальне житлове будівництво;

- Для садівництва або ведення особистого підсобного і дачного господарства;

- Для ведення селянського (фермерського) господарства.

Крім того, громадяни, що одержали у власність будівлі, споруди чи іншу нерухомість в сільських населених пунктах і на землях сільськогосподарського призначення (наприклад, придбали шляхом покупки чи спадкування будинок в сільській місцевості), мали право набувати у власність земельні ділянки, на яких розташовані такі об'єкти . Нарешті, в ході приватизації допускалося придбання у власність громадян земельних ділянок під приватизованими підприємствами, а також під іншими об'єктами нерухомості, що знаходяться у їх власності.

В даний час відповідно до п. 1 ст. 15 ЗК РФ громадяни можуть набувати земельні ділянки з підстав, передбачених законом, в тому числі по різних операціях та інших підстав виникнення права власності, встановленими ЦК РФ. При цьому вони мають право на рівний доступ до придбання у власність земельних ділянок із державних або муніципальних земель. Відмова у їх наданні у власність громадян не допускається, якщо тільки ці ділянки не вилучені з обігу, не зарезервовані для державних або муніципальних потреб або є заборона федерального закону на їх приватизацію 25.

Якщо ж знаходиться в публічній власності земельну ділянку вже використовується громадянином на законній підставі, він може придбати його у власність у спрощеному порядку (brevi manu - «короткою рукою»): орендар землі або власник знаходиться на ній будівлі, будівлі або споруди мають переважне право купівлі такої земельної ділянки, а останній - ще й «виключне право» на його приватизацію 26; громадяни, які використовують земельну ділянку на обмеженому речовому праві постійного (безстрокового) користування чи довічного успадкованого володіння, можуть придбати його у власність без проведення конкурсу або аукціону, причому безкоштовно . Придбання у власність земельної ділянки громадянином, який є власником що знаходиться на ній будівлі, будівлі або споруди, сприяє дотриманню традиційного принципу superficies solo cedit («будову іде за землею»), закріпленому тепер пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ і помагає поліпшення правового режиму нерухомості.

За загальним правилом знаходяться в публічній власності земельні ділянки надаються у власність громадян за плату (хоча законодавством можуть передбачатися і випадки їх безкоштовного надання у власність) та з дотриманням встановлених нормативними актами граничних (максимальних і мінімальних) розмірів 27 (хоча кількість таких ділянок, що перебувають у власності одного громадянина, формально не обмежений). Порядок надання земельних ділянок у власність громадян з державних або муніципальних земель визначається Земельним кодексом, а не законодавством про приватизацію. Придбання громадянами земельних ділянок у інших приватних власників здійснюється на підставах і в порядку, які передбачені ГК РФ (угоди про відчуження, успадкування та ін.) При цьому правила п. 2 ст. 214 ЦК РФ і ст. ст. 16 - 19 ЗК РФ виключають можливість придбання в приватну власність громадян «безхазяйне» земельних ділянок за давністю володіння, бо всі ділянки, які не перебувають у приватній або муніципальної власності, вважаються об'єктами державної власності.

Права на належні громадянам земельні ділянки підлягають обов'язковій державній реєстрації 28, а самі земельні ділянки як об'єкти нерухомості - державному кадастровому обліку 29. Останній має не тільки технічне, а й юридичне значення. Хоча його дані самі по собі не мають правовстановлюючого (правостворюючі) значення, вони служать основою для визначення територіальних меж земельної ділянки 30, а також важливі для здійснення власником своїх прав. Так, об'єктом купівлі-продажу та інших угод з відчуження земельної ділянки відповідно до п. 1 ст. 37 ЗК РФ можуть бути тільки земельні ділянки, що пройшли державний кадастровий облік.

За загальним правилом право власності на земельну ділянку поширюється на перебувають у його межах поверхневий шар, а також водні об'єкти, і що знаходяться на ньому рослини 31. Надра становлять самостійний об'єкт права власності, не стаючи автоматично об'єктом права власності власника земельної ділянки (і не складаючи його приналежність). Ця обставина дозволяє використовувати їх для видобутку корисних копалин, прокладання підземних споруд і в аналогічних цілях без згоди власника земельної ділянки. Разом з тим останньому надається право використовувати все, що знаходиться під поверхнею його земельної ділянки, з дотриманням вимог Закону про надра, інших законів та прав інших осіб 32. Для громадян мова звичайно йде про вільну видобутку та використання загальнопоширених корисних копалин (піску, гравію, глини і т.п.), що знаходяться на їхніх ділянках, і про будівництво погребів, гаражів і тому подібних підземних споруд побутового характеру.

Як нерухома річ земельну ділянку може визнаватися діленим, якщо кожна з його частин після розділу утворює самостійний земельну ділянку, використання якого може здійснюватися у складі земель тієї ж категорії 33. Крім того, утворені в результаті поділу нові ділянки повинні мати площу не нижче мінімального розміру, встановленого відповідно до правил ст. 33 ЗК РФ і ст. 4 ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» 34. З дотриманням цих правил об'єктом деяких угод (іпотеки, оренди) може ставати і частину земельної ділянки. Ця остання може також обтяжувати сервітутами (обмеженими речовими правами).

Правомочності громадян як власників земельних ділянок визначаються загальними нормами цивільного права про зміст права власності. Закон особливо обумовлює право власника на забудову своєї земельної ділянки, встановлюючи загальне правило щодо набуття ним права власності на зведені на ділянці об'єкти нерухомості 35. При цьому громадяни як приватні власники землі має право здійснювати свої правомочності вільно (на свій розсуд), якщо це не завдає шкоди навколишньому середовищу і не порушує прав і законних інтересів інших осіб 36, наприклад сусідніх землекористувачів. Земельні ділянки можуть бути об'єктом стягнення за боргами їх власників, причому звернення стягнення на ці об'єкти нерухомості допускається тільки за рішенням суду 37.

В якості висновку до вищесказаного можна відзначити, що якщо громадянин не доведе своє право власності на займану ним земельну ділянку, то надалі у нього можуть виникнути проблеми з реалізацією інших прав, наприклад, узаконенням самовільного будівництва, що знаходиться на даній ділянці.

Наприклад, товариство з обмеженою відповідальністю «ХХХ» звернулося до Третій арбітражний апеляційний суд з позовом до адміністрації муніципального освіти про визнання права власності на нежитлову будівлю.

Рішенням суду першої інстанції позовні вимоги задоволені.

Не погодившись із зазначеним рішенням, третя особа звернулася до суду апеляційної інстанції зі скаргою, у якій просить його скасувати, прийняти у справі новий судовий акт про відмову у задоволенні заявлених вимог.

В обгрунтування апеляційної скарги третя особа посилається на те, що судом першої інстанції неправильно застосовані положення пункту 3 статті 222 Цивільного кодексу Російської Федерації, оскільки суд визнав право власності на самовільну споруду, розташовану на земельній ділянці, наданій позивачеві на праві оренди.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач за договором купівлі-продажу придбав у власність нежитлове приміщення. Право власності на вищевказаний об'єкт нерухомості зареєстровано за позивачем у встановленому законом порядку.

На підставі договору оренди позивачу надано земельну ділянку з метою експлуатації належного йому на праві власності нежитлового будинку.

Надалі позивачем була здійснена реконструкція нежитлової будівлі. У результаті реконструкції будівлі, що представляє раніше одноповерхова будівля площею 1 145,10 кв.м, фактично був створений новий об'єкт нерухомості - триповерхова будівля з підвальним приміщенням, загальною площею 2 411,9 кв.м.

У силу пункту 1 статті 222 Цивільного кодексу Російської Федерації самовільно побудовою є житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей у порядку, встановленому законом і іншими правовими актами.

Згідно з пунктом 3 статті 222 Цивільного кодексу України право власності на самовільну споруду може бути визнано судом, а у передбачених випадках в іншому встановленому законом порядку, за особою, у власності, довічне успадковане володіння, постійному (безстроковому) користуванні якого знаходиться земельна ділянка, де здійснена споруда.

Норма пункту 3 статті 222 Цивільного кодексу Російської Федерації не передбачає можливість набуття права власності на самовільну споруду особою, яка володіє земельною ділянкою за договором оренди 38.

З урахуванням викладеного, постановою апеляційного суду рішення скасовано, у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Судом касаційної інстанції постанову апеляційного суду залишено без зміни.

З огляду на особливу суспільну значимість земельних ділянок право приватної власності на них піддається ряду законодавчих обмежень у публічних інтересах. Адже кількість і склад такого роду об'єктів об'єктивно обмежені в силу очевидних природних причин, а їх використання завжди так чи інакше зачіпає інтереси суспільства в цілому. Громадяни - власники земельних ділянок зобов'язані використовувати їх строго за цільовим призначенням (для житлової забудови, для відпочинку, для ведення сільськогосподарського виробництва тощо) 39 і дозволеними способами, які не завдають шкоди навколишньому середовищу, в тому числі землі як природного об'єкту, а також здійснювати необхідні заходи з охорони земель, дотримуватися вимог екологічних, санітарно-гігієнічних та інших правил і нормативів, не допускати забруднення і погіршення родючості грунтів 40. Недотримання цих вимог тягне для власника несприятливі наслідки аж до вилучення в судовому порядку використовуваного ним земельної ділянки 41.

Таким чином, земельне законодавство регламентує публічно-правові аспекти використання земельних ділянок громадянами (надання їм земель з державної і муніципальної власності, обмеження прав приватних власників і т.ін.), тоді як громадянське право визначає режим земельних ділянок як нерухомості об'єкта цивільних прав 42. Та обставина, що земельне законодавство віднесено Конституцією РФ до спільного ведення Російської Федерації і її суб'єктів, дає можливість врахувати в ньому всі необхідні регіональні особливості. Виняткова федеральна компетенція в галузі цивільного законодавства зі свого боку забезпечує єдність регламентації майнового обігу земельних ділянок. Належать громадянам земельні ділянки, використання яких не пов'язано зі здійсненням ними підприємницької діяльності, в тому числі що знаходяться під єдиним придатним для постійного проживання громадянина житловим приміщенням, згідно з п. 1 ст. 446 ЦПК РФ не можуть бути об'єктом стягнення кредиторів.

Право власності громадян на житлові приміщення

Під житловими приміщеннями житлове законодавство розуміє не тільки житлові (у тому числі багатоквартирні) будинки та котеджі (дачі), пристосовані для постійного проживання, але й окремі квартири і інші житлові приміщення (наприклад, окремі ізольовані кімнати в квартирах), зареєстровані в цій якості в державних органах, що здійснюють облік такого роду нерухомості (зазвичай у територіальних бюро технічної інвентаризації - БТІ), в тому числі службові та відомчі, а також спеціалізовані будинки і службовці аналогічним цілям приміщення - гуртожитки, готелі-притулки, будинки маневреного фонду (призначені для розселення громадян при капітальному ремонті будинків), спеціальні будинки для одиноких престарілих громадян, будинки-інтернати для інвалідів, ветеранів та інших

Кожен громадянин може безкоштовно отримати у власність займане ним жиле приміщення в будинках державного або муніципального житлового фонду лише один раз. Об'єктом приватизації не можуть бути аварійні житлові приміщення, а також житлові приміщення в гуртожитках, закритих військових містечках і службові (рішення про приватизацію службових житлових приміщень і комунальних квартир можуть бути прийняті їх власниками або уповноваженими ними органами). При цьому можуть виникнути відносини спільної (часткової або сумісної) власності громадян на приватизовані в такому порядку жилі приміщення.

Громадяни можуть купувати житло у власність і за іншими підставами, передбаченим цивільним законодавством (будівництво житлових будинків або участь у його фінансуванні, на підставі договорів ренти, міни, дарування, оренди з викупом, повної оплати вартості кооперативного житла, отримання житла в порядку спадкування і т . д.).

Перебуває у власності громадян житло не обмежується за кількістю, розмірами і вартості. Житлові приміщення розглядаються законом як різновидів нерухомого майна. Тому відповідно до ст. 131 ЦК України право на них підлягає обов'язковій державній реєстрації, має правовстановлююче значення. Власники житла вправі використовувати її за цільовим призначенням з дотриманням вимог законодавства та інтересів інших осіб, в тому числі здійснювати операції за його відчуженню, заставі, оренді, передавати у спадок, а також вселяти в належні їм житлові приміщення інших громадян як членів своїх сімей. Житлові приміщення, як і земельні ділянки, також мають строго цільове призначення. Такий підхід закону обумовлений зберігається недоліком житла та його особливої ​​соціальною значущістю. Житлові приміщення призначені виключно для проживання громадян, а здійснення прав власника щодо володіння, користування і розпорядження такими об'єктами нерухомості повинно здійснюватися у відповідності з цільовим призначенням цих речей 43. Таким чином, не допускається здача житлових приміщень в оренду під різні офіси, контори, склади, розміщення в них промислових, кустарних і інших виробництв, а також їх продаж або інше відчуження для зазначених цілей без попереднього перекладу цих приміщень в категорію нежитлових, тобто без зміни їх цільового призначення (що, в свою чергу, вимагає відповідної перереєстрації їх в органах, що здійснюють облік даного виду нерухомості). Громадянин - власник житлового будинку, приватизованої квартири чи іншого житлового приміщення вправі використовувати їх для особистого проживання і проживання членів його сім'ї, а також відчужувати ці речі і здавати їх у тимчасове користування іншим особам лише для аналогічних цілей.

Разом з тим, незважаючи на законодавче визнання квартир і кімнат у багатоквартирному житловому будинку самостійними нерухомими речами, вони, як уже зазначалося, ні фактично, ні юридично не пристосовані до того, щоб бути самостійними об'єктами нерухомості 44. Виникаючі при цьому суперечності та проблеми приводять до висновку про те, що законодавче оголошення їх недвижимостями - самостійними об'єктами цивільних правовідносин - насправді являє собою юридичну фікцію, викликану до життя гостротою житлової проблеми і певними недоліками законодавства.

Для забезпечення нормальної експлуатації квартир у багатоквартирних житлових будинках закон змушений визнати за їх власниками частку в праві на спільне майно будинку - сходові майданчики, ліфти, горища і підвали, санітарно-технічне та інше устаткування і т.п. 45

При цьому таким власникам житла заборонено відчужувати свою частку в праві на спільне майно житлового будинку та вчиняти інші дії, що тягнуть передачу цієї частки, окремо від права власності на житло 46.

По суті, це означає, що відповідна частка у праві власності на зазначене спільне майно завжди слід долю права власності на житло, будучи нерозривно з ним пов'язаної. Однак кваліфікація цих відносин як режиму головній речі і приналежності була б помилковою, бо головною річчю в відношенні загальних частин будинку, зрозуміло, є сам будинок, а не окремі квартири (а частка у праві власності не є річчю).

Використання житлового приміщення не за призначенням, або систематичне порушення власником такого приміщення прав та інтересів сусідів, або безгосподарне поводження власника зі своїм житлом можуть стати підставою для прийняття судом за позовом органу місцевого самоврядування рішення про продаж такого житлового приміщення з публічних торгів, тобто про примусове відчуження належить власнику нерухомості. Власник житла має бути попередньо попереджений органом місцевого самоврядування про необхідність усунення допущених ним порушень (в тому числі з встановленням відповідного, розумного строку для цих цілей, включаючи необхідний ремонт руйнується приміщення). Лише після цього він наражається на ризик судового вилучення та примусової реалізації належного йому об'єкта нерухомості 47.

Право власності індивідуальних підприємців.

Громадяни, що здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи (індивідуальні підприємці), має право мати у власності різні об'єкти нерухомості. Поширення на діяльність індивідуальних підприємців правил про юридичних осіб - комерційних організаціях 48 означає застосування до здійснюваних ними операцій вказаних спеціальних правил, що стосуються особливостей їх оформлення, виконання, підстав відповідальності за невиконання та т.п.

Індивідуальні підприємці як фізичні особи мають право мати у власності і будь-яке інше майно, яке може становити об'єкт права власності громадян. Вони не відокремлюють, принаймні юридично, майно, що використовується ними для підприємницької діяльності, від іншого свого майна. Саме тому все належне їм майно (за вказаним вище вилученням) може бути об'єктом стягнення з боку будь-яких їх кредиторів (що, зокрема, відбивається в особливостях регламентації банкрутства індивідуальних підприємців 49).

Право приватної власності юридичних осіб.

Юридичні особи є єдиними і єдиними власниками свого майна, у тому числі майна, переданого їм в якості вкладів (внесків) учасників (членів) 50. Ніякої пайовий, колективної або іншої власності засновників (учасників, членів) на майно юридичної особи не виникає. Виняток становить майно унітарних підприємств та установ, що залишається об'єктом права власності засновників і тому належить цим юридичним особам на обмеженому речовому праві.

Зрозуміло, юридичні особи не стають власниками майна, спочатку переданого їм у користування, а не у власність. Однак і в користування можна передати лише неспоживна, індивідуально-визначені речі, які реально можна повернути власнику (об'єкти нерухомості в тому числі).

Якщо засновники розраховують на отримання доходу від переданого у власність юридичної особи майна, тобто створюють комерційну організацію, то замість втраченого права власності вони набувають права вимоги до такої організації (але не речові права на її майно) 51. До складу цих прав вимоги входять: право на участь у розподілі прибутку (дивіденд) і право на отримання частини майна (або його вартості), що залишився після ліквідації організації та розрахунків з усіма кредиторами (ліквідаційна квота). Якщо ж створюється некомерційна (безприбуткова) організація, засновники не набувають ніяких прав на її майно 52. Це, зокрема, означає відсутність права на повернення майна або членських внесків при виході з такої організації. Закон встановлює спеціальні правила, спрямовані на створення і підтримку в наявності певного майна (або його вартості), що знаходиться у власності юридичної особи. Адже юридична особа - суб'єкт, спеціально створений для самостійної участі у майновому обороті. Тому засновниками за ним має бути закріплено відокремлене майно, основне призначення якого - служити матеріальною базою, гарантією задоволення можливих вимог кредиторів (тобто всіх інших учасників майнового обороту). Відсутність такого майна у юридичної особи або позбавляє сенсу його існування як самостійного суб'єкта майнових відносин, або перетворює його в «пустушку», у свідомо шахрайську організацію, призначену лише для обману контрагентів. Безглуздими і навіть небезпечними для інших учасників обороту і для самих засновників (учасників) були правила діяв на початку 90-х рр.. законодавства, що встановлювали часткову власність учасників товариств і товариств, а також пайовиків споживкооперації на майно цих організацій, тим самим лишавшие дані юридичні особи будь-якої власного майна 53.

Викладене змушує засумніватися в обгрунтованості підтверджуваних іноді випадків створення юридичних осіб, все майно яких складається в правах вимоги або користування (у коштах на банківських рахунках, у праві оренди тощо). Адже, по суті, такі організації не мають власного майна і в цілком ймовірне разі неможливості реалізації своїх прав вимоги (наприклад, неможливість отримання коштів з банківського рахунку) отримати від них що-небудь їх кредиторам також неможливо. Тому учасниками майнових відносин за загальним правилом повинні бути власники - суб'єкти речового права (у вітчизняному правопорядку ними є також суб'єкти обмежених речових прав господарського відання та оперативного управління).

Висновок

Відповідно до п.2 ст.212 ЦК суб'єктами права власності можуть виступати: громадяни; юридичні особи; Російська Федерація; суб'єкт Російської Федерації: муніципальне освіту. Цей перелік треба вважати вичерпним. Не випадково поняття "інші форми власності" хоча і використовується в законі, ні в Конституції, ні в ЦК не розкривається.

Що стосується права власності на майно іноземних громадян і юридичних осіб то, за загальним правилом, воно визначається за правом країни, де це майно знаходиться (ст.164 Основ цивільного законодавства). Отже, на території Росії діє законодавство про право власності громадян та юридичних осіб Російської Федерації. Винятки з цього правила встановлені й іншими колізійними нормами (ст.164 Основ цивільного законодавства).

Приватна власність, суб'єктами якої виступають громадяни та юридичні особи, покликана обслуговувати виключно їхні інтереси. Право приватної власності охороняється законом (ст.35 Конституції).

Державна і муніципальна власність покликана забезпечувати інтереси великих груп людей: народу Російської Федерації в цілому; населення, яке проживає на території суб'єкта Російської Федерації; осіб, які проживають на території міського чи сільського поселення або іншого муніципального освіти. У цих випадках суб'єктами права власності виступають відповідно Російська Федерація в цілому (федеральна державна власність), суб'єкт Російської Федерації (державна власність суб'єкта Російської Федерації), муніципальне утворення (муніципальна власність).

У ситуації, коли зазначені суб'єкти вступають у відносини власності, які характеризуються рівністю їх учасників, до них застосовуються норми цивільного законодавства, що визначають участь в них юридичних осіб, якщо інше не випливає із закону або особливостей даних суб'єктів (п.2 ст.124 ЦК). Наприклад, саме ці норми повинні застосовуватися в разі виникнення цивільно-правового спору між Російською Федерацією і її суб'єктом про належність того чи іншого будинку, підприємства, споруди і т.п.

Висновок до розділу 1

Конституція РФ (ст. 35) встановлює, що "кожен громадянин має право на вільне використання свого майна для підприємницької та іншої не забороненої законом економічної діяльності". Правове регулювання суспільних відносин з приводу володіння, користування і розпорядження різноманітними речами багато в чому визначається природними властивостями останніх, залежить від їх економічного призначення, будується з урахуванням їх цінності, громадських інтересів і т.д. У зв'язку з цим не тільки теоретичне, а й велике практичне значення набуває наукова класифікація об'єктів цивільних правовідносин. Вона покликана служити орієнтиром при виявленні правового режиму того чи іншого майна, визначенні обсягу і змісту прав і обов'язків учасників цивільних правовідносин.

Відповідно до ст. 209 Цивільного кодексу України власник має право на свій розсуд вчиняти щодо належного йому майна будь-які дії, що не суперечать закону й іншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб, в тому числі відчужувати своє майно у власність іншим особам, передавати їм, залишаючись власником права володіння, користування і розпорядження майном, віддавати майно в заставу й обтяжувати його іншими способами, розпоряджатися іншим чином. Власник має право навіть знищити майно, якщо цим не будуть порушені норми закону та інших правових актів, а також права та інтереси інших осіб . Одним з нових для російського законодавства правомочностей власника є його право передавати майно в довірче управління іншій особі - довірчого керуючого. Таким чином, встановлено, що власник майна має право визначити юридичну долю речі. Нерухоме майно все частіше є об'єктом тієї чи іншої цивільно-правової угоди. З включенням нерухомості в систему ринкового обороту широке застосування стали отримувати угоди купівлі-продажу, міни, дарування, успадкування, застави та інші.

Глава 2. Державний кадастр нерухомості і державний кадастровий облік нерухомого майна

§ 1. Поняття державного кадастру нерухомості та державного кадастрового обліку нерухомого майна. Загальні положення про державний кадастр нерухомості та державному кадастровому обліку нерухомого майна

Згідно з п. 2 ст. 1 Федерального закону від 24.07.2007 N 221-ФЗ «Про державний кадастр нерухомості» (в ред. Від 27.12.2009 N 343-ФЗ) державний кадастр нерухомості є систематизованим зведенням відомостей про врахований у відповідності з законом нерухоме майно, а також відомостей про проходженні Державного кордону Російської Федерації, про межі між суб'єктами Російської Федерації, межах муніципальних утворень, межі населених пунктів, про територіальні зонах і зонах з особливими умовами використання територій, інших передбачених законом відомостей. Державний кадастр нерухомості є федеральним державним інформаційним ресурсом.

Державним кадастровим урахуванням нерухомого майна визнаються дії уповноваженого органу щодо внесення в державний кадастр нерухомості відомостей про нерухоме майно, які підтверджують існування такого нерухомого майна з характеристиками, що дозволяють визначити таке нерухоме майно як індивідуально-визначеної речі або підтверджують припинення існування такого нерухомого майна, а також інших відомостей про нерухоме майно 54.

Правову основу регулювання кадастрових відносин становлять Конституція Російської Федерації, Цивільний кодекс Російської Федерації, Земельний кодекс Російської Федерації, Лісовий кодекс Російської Федерації, Водний кодекс Російської Федерації, Містобудівний кодекс Російської Федерації, Житловий кодекс Російської Федерації, Федеральний закон від 24.07.2007 р. № 221 -ФЗ «Про державний кадастр нерухомості», інші федеральні закони і видаються відповідно до них інші нормативні правові акти Російської Федерації.

Кадастровий облік і ведення державного кадастру нерухомості здійснюються Федеральною службою державної реєстрації, кадастру і картографії.

Ведення державного кадастру нерухомості здійснюється на основі принципів єдності технології його ведення на всій території Російської Федерації, забезпечення загальнодоступності і безперервності актуалізації містяться в ньому, порівнянності кадастрових відомостей з відомостями, що містяться в інших державних інформаційних ресурсах.

Вміщені в державному кадастрі нерухомості документи підлягають постійному зберіганню; їх знищення та вилучення з них будь-яких частин не допускаються.

Дії уповноваженого органу щодо внесення в державний кадастр нерухомості відомостей про нерухоме майно, які підтверджують існування такого нерухомого майна з характеристиками, що дозволяють визначити таке нерухоме майно як індивідуально-визначеної речі (далі - унікальні характеристики об'єкта нерухомості), або підтверджують припинення існування такого нерухомого майна , а також інших передбачених Федеральним законом від 24.07.2007 р. № 221-ФЗ відомостей про нерухоме майно, називаються кадастровим обліком.

Кадастровий облік здійснюється щодо земельних ділянок, будівель, споруд, приміщень, об'єктів незавершеного будівництва.

Органи, відповідальні за державний кадастр нерухомості

Федеральна служба державної реєстрації, кадастру і картографії - федеральний орган виконавчої влади, що здійснює функції з організації єдиної системи державного кадастрового обліку нерухомості, державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, а також інфраструктури просторових даних Російської Федерації.

Відповідно до пункту 1 Указу Президента Російської Федерації від 25.12.2008 № 1847 «Про Федеральній службі державної реєстрації, кадастру і картографії» Федеральна реєстраційна служба перейменована у Федеральну службу державної реєстрації, кадастру і картографії.

Згідно Зміні до переліку повних та скорочених найменувань федеральних органів виконавчої влади (розпорядження Адміністрації Президента Російської Федерації та Апарату Уряду Російської Федерації від 16 липня 2008 р. № 943/788) від 2 березня 2009 р. № П41-6596 скорочене найменування Федеральної служби державної реєстрації , кадастру і картографії - Росреестра.

Висновок

Державний кадастр нерухомості є систематизованим зведенням відомостей про врахований у відповідності з Федеральним законом від 24.07.2007 N 221-ФЗ "Про державний кадастр нерухомості" (в ред. Від 27.12.2009 N 343-ФЗ) нерухоме майно, а також відомостей про проходження Державної кордону Російської Федерації, про межі між суб'єктами Російської Федерації, межах муніципальних утворень, межі населених пунктів, про територіальні зонах і зонах з особливими умовами використання територій, інших передбачених вищевказаним Законом відомостей. Державний кадастр нерухомості є федеральним державним інформаційним ресурсом.

Державним кадастровим урахуванням нерухомого майна визнаються дії уповноваженого органу щодо внесення в державний кадастр нерухомості відомостей про нерухоме майно, які підтверджують існування такого нерухомого майна з характеристиками, що дозволяють визначити таке нерухоме майно як індивідуально-визначеної речі, чи підтверджують припинення існування такого нерухомого майна, а також інших передбачених Федеральним законом відомостей про нерухоме майно.

Земельний кадастр служить інструментом реалізації всіх зазначених державних функцій у сфері раціонального землекористування, оскільки надає достовірні та необхідні відомості органам управління та їх посадовим особам.

Отже, земельний кадастр служить передусім громадським інтересам держави про раціональне використання та охорони земельних ресурсів країни. Але як цілком справедливо відзначають дослідники, не можна забути про служіння земельного кадастру також приватним інтересам і цілям власників, землекористувачів, землевласників та орендарів землі. Так, будь-яка юридична і фізична особа, здійснюючи операцію, предметом якої є земельна ділянка і що знаходиться на ньому нерухоме майно, не може її зробити грамотно і з вигодою для себе, не отримавши від органів, які ведуть земельний кадастр, достовірні відомості про кадастрову оцінку даної земельної ділянки, законних правах його власника, сервітути та інших обтяження та особливості правового положення обраного предмета угоди. При виникненні земельних суперечок документи земельного кадастру (ст. 13 Закону) служать судам об'єктивним «порадником» і помічником для винесення правильного рішення по конкретній земельній суперечці [

§ 2. Склад відомостей державного кадастру нерухомості про об'єкт нерухомості

Як вказує ст. 1 Федерального закону, державним кадастровим урахуванням нерухомого майна визнаються дії уповноваженого органу щодо внесення в державний кадастр нерухомості відомостей про нерухоме майно, які підтверджують існування такого майна з характеристиками, що дозволяють визначити його як індивідуально-визначеної речі, чи підтверджують припинення існування такого нерухомого майна, а також інших передбачених Федеральним законом відомостей про нього.

Таким чином, всі відомості державного кадастру нерухомості про конкретний об'єкт нерухомості законодавець поділяє на дві основні групи:

  1. Основні відомості - відомості про певний об'єкт нерухомості, які підтверджують існування об'єкта нерухомості з його унікальними характеристиками та вносяться в державний кадастр нерухомості при здійсненні державного кадастрового обліку нерухомого майна. До них законодавець відносить:

вид об'єкта нерухомості (земельна ділянка, будівля, споруда, приміщення, об'єкт незавершеного будівництва) - дійсно, вказівка ​​на конкретний вид нерухомого майна, до якого належить шуканий об'єкт, - це та унікальна характеристика, яка дозволяє однозначно визначити правовий статус об'єкта. Детальніше про кожен вид об'єкта нерухомості зазначено в коментарі до ст. 1 і ст. 2 Федерального закону;

кадастровий номер та дата внесення даного кадастрового номера в державний кадастр нерухомості - оскільки кадастровий номер у силу Федерального закону не може повторюватися в часі і на території Російської Федерації, безумовно, він правильно віднесений до цієї групи відомостей. Дата внесення кадастрового номера в державний кадастр нерухомості визначається відповідно до ст. 17 Федерального закону, яка передбачає, що постановка на облік об'єкта нерухомості здійснюється в термін не більше ніж 20 робочих днів з дня отримання органом кадастрового обліку відповідної заяви про кадастровому обліку. При цьому датою завершення кадастрового обліку визнається день внесення органом кадастрового обліку в державний кадастр нерухомості відомостей про присвоєний відповідному об'єкту нерухомості кадастровому номері (при постановці на облік об'єкта нерухомості) 55;

опис місця розташування меж об'єкту нерухомості, якщо їм є земельна ділянка - підготовка опису розташування меж земельної ділянки проводиться в результаті межування земельної ділянки і завершується виготовленням межового плану. Межування об'єктів землеустрою є роботи зі встановлення на місцевості меж муніципальних та інших адміністративно-територіальних утворень, меж земельних ділянок із закріпленням таких меж межовими знаками і опису їхнього місця розташування 56.

В основному мова йде просто про плани земельної ділянки, картах земельної ділянки. Так, Федеральним законом «Про землеустрій» передбачається, що межування об'єкта землеустрою включає виготовлення карти (плану) об'єкта землеустрою.

Зазначений Закон, по суті, вперше офіційно закріплює поняття «межової план» на рівні федерального закону. Межовий план являє собою документ, який складений на основі кадастрового плану відповідної території або кадастрової виписки про відповідній земельній ділянці і в якому відтворено певні внесені в державний кадастр нерухомості відомості та вказані відомості про утворених земельній ділянці або земельних ділянках, або про частину або частинах земельної ділянки , або нові необхідні для внесення до державного кадастр нерухомості відомості про земельну ділянку або земельних ділянках.

Опис місця розташування об'єкта нерухомості на земельній ділянці, якщо цим об'єктом є будівля, споруда або об'єкт незавершеного будівництва - зазначена опис в силу вимог Федерального закону повинна міститися в особливому документі - технічному плані. На відміну від поняття «межової план», яке зустрічається в деяких нормативних правових актах або, принаймні, має законодавчо визначені аналоги, «технічний план" як поняття з'являється у Федеральному законі вперше.

Технічний план являє собою документ, в якому відтворені певні відомості, внесені до державного кадастр нерухомості, і вказані відомості про будівлі, споруді, приміщенні або про об'єкт незавершеного будівництва, необхідні для постановки на облік такого об'єкта нерухомості, які відомості про частину або частини такого об'єкта нерухомості, або нові необхідні для внесення до державного кадастр нерухомості відомості про такий об'єкт нерухомості, якому присвоєно кадастровий номер.

Кадастровий номер будівлі або споруди, в яких розташовано приміщення, номер поверху, на якому воно розташоване (за наявності поверховості), опис місця розташування цього приміщення в межах даного поверху, або в межах будівлі або споруди, або відповідної частини будівлі або споруди, якщо об'єктом нерухомості є приміщення.

У складі відомостей державного кадастру нерухомості щодо приміщення вказується обов'язково і кадастровий номер будівлі або споруди, в якому воно розташоване площа, визначена з урахуванням встановлених відповідно до Федеральним законом вимог, якщо об'єктом нерухомості є земельна ділянка, будівля або приміщення.

Площею земельної ділянки є площа геометричної фігури, утвореної проекцією меж земельної ділянки на горизонтальну площину. Вимоги до визначення площі будівлі або приміщення встановлюються органом нормативно-правового регулювання в сфері кадастрових відносин.

2. Додаткові відомості - відомості про певний об'єкт нерухомості, які вносяться до державного кадастр нерухомості в силу особливих вимог Федерального закону. Додаткові відомості це не означає необов'язкові. За наявності умов, передбачених статтею, внесення відповідних відомостей до державного кадастр нерухомості є обов'язковим.

Всі додаткові відомості можна умовно поділити на п'ять груп:

2.1 Загальні відомості, характерні для будь-якого об'єкта нерухомості, відомості про який внесені до державного кадастр нерухомості. До них відносяться:

адреса об'єкту нерухомості або за відсутності такої адреси опис місця розташування об'єкта нерухомості (суб'єкт РФ, муніципальне утворення, населений пункт тощо).

відомості про кадастрової вартості об'єкта нерухомості, в тому числі дата затвердження результатів визначення такої вартості.

На даний момент поняття кадастрової вартості існує лише щодо земельних ділянок. Так, ст. ст. 65, 66 Земельного кодексу України передбачено, що кадастрова вартість земельної ділянки встановлюється для цілей оподаткування та інших, визначених законодавством.

Державна кадастрова оцінка земель проводиться не рідше одного разу на 5 років і не частіше одного разу на 3 роки. Органи виконавчої влади суб'єктів РФ стверджують середній рівень кадастрової вартості з муніципального району (міському округу) і за поданням територіальних органів Федерального агентства кадастру об'єктів нерухомості стверджують результати державної кадастрової оцінки земель.

У випадках визначення ринкової вартості земельної ділянки кадастрова вартість земельної ділянки розраховується у відсотках від його ринкової вартості.

Поштова адреса та (або) адреса електронної пошти, за якими здійснюється зв'язок з власником об'єкту нерухомості або, якщо об'єктом нерухомості є земельна ділянка, з особою, яка має даними земельною ділянкою на праві довічного успадкованого володіння або постійного (безстрокового) користування.

Відомості про кадастровому інженера, що виконував кадастрові роботи щодо об'єкта нерухомості;

раніше присвоєний державний обліковий номер (кадастровий, інвентарний або умовний номер), якщо такий номер був привласнений до присвоєння відповідно до Федерального закону кадастрового номера, та дата присвоєння такого номера, відомості про організацію або органі, які привласнили такий номер у встановленому законодавством порядку.

Відомості даного виду підлягають внесенню до державного кадастр нерухомості тільки у разі, якщо об'єкту нерухомості вже привласнений обліковий номер: кадастровий, інвентарний або умовний.

Кадастровий номер в обов'язковому порядку присвоюється кожній земельній ділянці, поставленому на кадастровий облік територіальними органами Федерального агентства кадастру об'єктів нерухомості, в системі державного земельного кадастру. Дані про кадастровому номері конкретної земельної ділянки можна отримати, запитавши виписку із земельного кадастру або замовивши кадастровий план земельної ділянки.

Відповідно до Постанови Уряду РФ від 4 грудня 2000 р. N 921 «Про державний технічному обліку та технічної інвентаризації в Російській Федерації об'єктів капітального будівництва» (в ред. Від 21 серпня 2010 р.) об'єктів державного технічного обліку (будівель, споруд, приміщень , об'єктів незавершеного будівництва) у встановленому порядку організаціями державного технічного обліку присвоюються інвентарний і кадастровий номери. Документом правовласника, в якому вказується інвентарний номер об'єкта нерухомості, є технічний паспорт: у ньому дані про інвентарному номері вказуються на титульному аркуші паспорта відразу ж після вказівки найменування та адреси об'єкта.

Поняття умовного номера застосовується для цілей державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Так, Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» передбачає, що у разі якщо в установленому порядку об'єкту нерухомого майна не присвоєно кадастровий номер, ідентифікація об'єкта нерухомого майна в Єдиному державному реєстрі прав здійснюється за умовним номером, який присвоюється йому органом, що здійснює державну реєстрацію прав.

Відповідно до Наказу Мін'юсту України від 8 грудня 2004 р. N 192 «Про затвердження Інструкції про порядок присвоєння за проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним об'єктів нерухомого майна умовних номерів, яким у встановленому законодавством Російської Федерації порядку не присвоєно кадастровий номер »умовний номер присвоюється при проведенні державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним при відкритті на об'єкт нерухомого майна відповідного розділу ЕГРП.

Умовний номер має наступну структуру: А-Б-В-Г, де:

А - двозначний номер суб'єкта РФ;

Б - двозначний номер реєстраційного округу;

В - одіннадцатізначний номер книги обліку вхідних документів, який складається з розділених між собою косою рисою двозначного числа підрозділи територіального органу Федеральної реєстраційної служби, що здійснює державну реєстрацію прав (у тому числі структурного підрозділу центрального апарату територіального органу служби, який позначається цифрами «01»), тризначного порядкового номера книги обліку вхідних документів, що ведеться даним підрозділом, чотиризначного номера, що позначає рік, в якому здійснюється ведення книги обліку вхідних документів;

Г - тризначний порядковий номер запису в книзі обліку вхідних документів.

Складові частини умовного номера відокремлюються один від одного знаком «-« 57.

Здійснення державної реєстрації переходу права, обмеження (обтяження) права на об'єкт нерухомості, якому присвоєно умовний номер, угод з даним об'єктом нерухомого майна не тягне зміни умовного номеру.

Таким чином, якщо об'єкт нерухомості раніше вже був врахований в іншому інформаційному ресурсі і йому був привласнений індивідуальний номер, для полегшення взаємодії органів кадастрового обліку з органами технічного обліку та органами державної реєстрації прав відомості про присвоєні номерах в обов'язковому порядку повинні бути внесені в державний кадастр нерухомості .

Відомості про припинення існування об'єкта нерухомості вносяться у разі знищення певного об'єкта нерухомості на підставі акту обстеження, що складається кадастровим інженером.

Акт обстеження являє собою документ, в якому кадастровий інженер в результаті огляду місця знаходження будівлі, споруди, приміщення або об'єкта незавершеного будівництва з урахуванням наявних кадастрових відомостей про такий об'єкт нерухомості підтверджує припинення існування будівлі, споруди або об'єкта незавершеного будівництва у зв'язку з загибеллю або знищенням такого єкту нерухомості або припинення існування приміщення у зв'язку із загибеллю або знищенням будівлі або споруди, в яких воно було розташоване, загибеллю або знищенням частини будівлі або споруди, в межах якої таке приміщення було розташоване.

Акт обстеження завіряється підписом і печаткою кадастрового інженера. Форма акта обстеження і вимоги до його підготовки повинні бути встановлені органом нормативно-правового регулювання в сфері кадастрових відносин.

2.2. Відомості про об'єкти, в межах яких знаходиться об'єкт нерухомості. До них відносяться:

кадастровий номер земельної ділянки, в межах якого розташовані будівля, споруда або об'єкт незавершеного будівництва, якщо об'єктом нерухомості є будівля, споруда або об'єкт незавершеного будівництва, а також кадастрові номери розташованих в межах земельної ділянки будівель, споруд, об'єктів незавершеного будівництва, якщо об'єктом нерухомості є земельну ділянку.

Кадастровий номер квартири, в якій розташована кімната, якщо вона є об'єктом нерухомості.

Відомості про ліси, водних об'єктах і про інших природних об'єктах, розташованих у межах земельної ділянки, якщо об'єктом нерухомості є земельна ділянка.

У зв'язку з цією групою відомостей хочеться звернути увагу на наступне.

З 8 червня 2006 р. із складу нерухомого майна, визначеного ст. 130 ЦК РФ, були виключені відокремлені водні об'єкти 58. Поняття «відокремлений водний об'єкт (замкнуте водоймище)» було замінено терміном «ставок, обводнення кар'єр».

Схожа ситуація і у відношенні лісів. З 31 липня 2006 р. зі складу нерухомого майна були виключені ліси і багаторічні насадження у зв'язку з прийняттям нового Лісового кодексу РФ 2006

Таким чином, ліси і багаторічні насадження, як і інші речі, які не відносяться до нерухомості, визнаються тепер рухомим майном. До нерухомого майна належать лісові ділянки (фактично земельні ділянки відповідно до ст. 7 ЛК РФ), оскільки відповідно до ст. 93 ЛК РФ право власності та інші речові права на лісові ділянки, обмеження (обтяження) цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації відповідно до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».

До числа «інших природних об'єктів, розташованих у межах земельної ділянки» необхідно відносити великі природні лінійні об'єкти (живі урочища), просіки в лісі, а також інші великі природні утворення, які визначають ландшафт і індивідуалізують конкретну земельну ділянку.

2.3. Відомості тільки про земельну ділянку. До них відносяться:

категорія земель, до якої віднесено земельну ділянку.

Відповідно до ст. 7 ЗК РФ землі в Російській Федерації за цільовим призначенням поділяються на такі категорії:

  1. сільськогосподарського призначення.

Землями сільськогосподарського призначення визнаються землі за межею поселень, надані для потреб сільського господарства, а також призначені для цих цілей.

2) населених пунктів (раніше землі поселень).

Землями населених пунктів визнаються землі, які використовуються і призначені для забудови і розвитку населених пунктів.

3) промисловості, енергетики, транспорту, зв'язку, радіомовлення, телебачення, інформатики, землі для забезпечення космічної діяльності, землі оборони, безпеки та землі іншого спеціального призначення - землі, які розташовані за межами населених пунктів і використовуються або призначені для забезпечення діяльності організацій і ( або) експлуатації об'єктів промисловості.

4) особливо охоронюваних територій і об'єктів - землі, які мають особливе природоохоронне, наукове, історико-культурне, естетичне, рекреаційне, оздоровче й інша цінне значення, які вилучені у відповідності з постановами федеральних органів державної влади, органів державної влади суб'єктів РФ або рішеннями органів місцевого самоврядування повністю або частково з господарського використання і обороту і для яких встановлено особливий правовий режим.

5) лісового фонду - лісові землі (землі, вкриті лісовою рослинністю і не покриті нею, але призначені для її відновлення, - вирубки, гару, Редіна, прогалини тощо) і призначені для ведення лісового господарства нелісові землі (просіки, дороги, болота та ін);

6) водного фонду - землі, покриті поверхневими водами, зосередженими у водних об'єктах, землі, зайняті гідротехнічними та іншими спорудами, розташованими на водних об'єктах;

7) запасу - землі, що знаходяться в державній або муніципальній власності і не надані громадянам або юридичним особам, за винятком земель фонду перерозподілу земель.

Категорія земель може змінюватися, але тільки в порядку, встановленому чинним земельним законодавством 59, Що стосується дозволеного використання земельної ділянки, то правовий режим земель визначається виходячи з їх приналежності до тієї або іншої категорії і дозволеного використання відповідно до зонування територій. Стосовно до кожної територіальної зоні встановлюються види дозволеного використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва.

2.4. Відомості тільки про будівлі, споруди, приміщення. До них відносяться:

призначення будівлі, споруди, приміщення.

Призначення будівлі може бути зазначено як: нежитлова будівля, житловий будинок або багатоквартирний будинок.

Призначення приміщення визначається як житлове чи нежитлове.

Нежитловим визнається будівлю (приміщення), призначений для його використання в цілях, не пов'язаних з проживанням фізичних осіб.

Житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян (ст. 288 ЦК України, ст. 17 ЖК РФ).

У законодавстві також зустрічаються поняття «індивідуальний житловий будинок» і «об'єкт індивідуального житлового будівництва».

До споруд зазвичай відносять такі об'єкти, як гідроелектростанції, порти, оранжереї, мости, трансформатори, портики та інші інженерні будівлі, тобто все те, що не потрапляє в категорію житлових і нежитлових будівель;

вигляд житлового приміщення.

Житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства).

До житлових приміщень належать:

1) житловий будинок, частина житлового будинку;

2) квартира, частину квартири;

3) кімната.

Кількість поверхів (поверховість) будівлі або споруди, в тому числі підземних поверхів (при наявності поверховості у будівлі або споруди).

За видами житлових територіальних зон будівлі і споруди можна умовно розділити на наступні категорії:

1) індивідуальні житлові будинки (житлові будинки з кількістю поверхів не більше ніж три);

2) малоповерхові житлові будинки (житлові будинки з кількістю поверхів не більше ніж три);

3) средньоповерхові житлові будинки (житлові будинки з кількістю поверхів від трьох до п'яти);

4) багатоповерхові житлові будинки (житлові будинки з кількістю поверхів більше п'яти);

5) інші (до них, наприклад, відносяться житлові будинки змінної поверховості, в яких є секції, що розрізняються за кількістю поверхів).

Крім того, трапляється й таке поняття, як «підземна поверховість». Воно перш за все характерно для підземних споруд, також відносяться до об'єктів нерухомості в силу ст. 1 Федерального закону, а також до тих житлових будинків (включаючи багатоквартирні), в яких є нежитлові підвальні приміщення допоміжного призначення;

матеріал зовнішніх стін будинку.

Рік введення в експлуатацію будівлі або споруди після закінчення його будівництва або рік завершення його будівництва.

Призначення будівлі, споруди, приміщення, вид житлового приміщення, його поверховість, матеріал зовнішніх стін і рік введення об'єкта в експлуатацію встановлюються за даними державного технічного обліку і відображаються в технічному паспорті на ці об'єкти. У перехідний період технічні паспорти будуть замінені на кадастрові, і ці відомості будуть визначатися кадастровим паспортом, що видаються органом кадастрового обліку, а при вступі Федерального закону в силу - ще і за даними технічних планів, виготовлених кадастровими інженерами.

2.5. Відомості з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним. До них відносяться відомості:

про речові права на об'єкт нерухомості та про володарів цих прав;

про обмеження (обтяження) речових прав на об'єкт нерухомості і про осіб, на користь яких встановлено такі обмеження (обтяження), в обсязі відомостей, які містяться в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним;

про частину об'єкта нерухомості, на яку поширюється обмеження (обтяження) речових прав, якщо таке обмеження (обтяження) не поширюється на весь об'єкт нерухомості.

Ця група відомостей вноситься в державний кадастр нерухомості з системи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Даний вид державної реєстрації здійснюється відповідно до ст. 131 ЦК РФ, Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», Постановою Уряду РФ від 18 лютого 1998 р. N 219, Наказами Мін'юсту Росії від 24 грудня 2001 р. N 343, від 1 липня 2002 N 184 та іншими нормативними правовими актами.

Права на нерухоме майно та угоди з ним підлягають державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав, який містить інформацію про існуючі та припинені права на об'єкти нерухомого майна, дані про зазначених об'єктах та відомості про правовласників.

Єдиний державний реєстр прав складається з окремих розділів, що містять записи про кожен об'єкт нерухомого майна. Розділ відкривається при початку реєстрації прав на об'єкт нерухомого майна та ідентифікується кадастровим або умовним номером даного об'єкта.

Розділи Єдиного державного реєстру прав розташовуються відповідно до принципу єдиного об'єкта нерухомого майна. Розділи, що містять інформацію про будівлі, споруди і про інші об'єкти нерухомого майна, міцно пов'язаних із земельною ділянкою, розташовуються безпосередньо за розділом, що містить інформацію про даній земельній ділянці. Розділи, що містять інформацію про квартири, приміщеннях та про інші об'єкти, що входять до складу будівель і споруд, розташовуються безпосередньо за відповідним розділом, що належать до будівлі, споруді.

Кожен розділ складається з трьох підрозділів.

У підрозділі I - короткий опис кожного об'єкта нерухомого майна: адреса (місце розташування), вид (назва) об'єкта, його площа, призначення та інша необхідна інформація, в тому числі про віднесення об'єкта нерухомого майна до об'єктів культурної спадщини або до виявлених об'єктів культурної спадщини.

У підрозділ II вносяться записи про підлягають державній реєстрації угодах про відчуження об'єктів нерухомості, а також про право власності та про інші речові права (довічне успадковане володіння, постійне (безстрокове) користування, господарське відання, оперативне управління і сервітут) на кожний об'єкт нерухомого майна, ім'я (найменування) правовласника, дані посвідчення особи фізичної особи та реквізити юридичної особи, адресу, вказану правовласником, вид права, розмір частки у праві, найменування та реквізити правовстановлюючих документів, дата внесення запису, ім'я державного реєстратора та його підпис.

У підрозділ III - записи про обмеження (обтяження) права власності та інших прав на нерухоме майно (сервітут, іпотеці, довірчому управлінні, оренді, арешт майна, заяві про право вимоги щодо об'єкта нерухомого майна та ін), дата внесення запису, ім'я державного реєстратора та його підпис. У записах про обмеження (обтяження) права вказуються зміст обмеження (обтяження), термін його дії, особи, на користь яких обмежуються права, сума виданого кредиту для іпотеки (застави), сума ренти при відчуженні нерухомого майна, найменування документа, на підставі якого виникає обмеження (обтяження) права, час його дії, зміст угод з відкладеним виконанням, сторони по таких угодах, терміни і умови виконання зобов'язань за угодами, ціни угод. Для об'єкта культурної спадщини або виявленого об'єкта культурної спадщини зазначаються зміст зобов'язань із збереження об'єкта культурної спадщини або виявленого об'єкта культурної спадщини, найменування документа, на підставі якого внесено запис про зміст зазначених зобов'язань.

Кожна запис про право, його обмеження (обтяження) та операції з об'єктом нерухомості ідентифікується номером реєстрації.

Відомості з ЕГРП можуть вноситися в державний кадастр двома способами: через надання самим заявником містять дані відомості документів при здійсненні кадастрового обліку або надходити від органів державної реєстрації прав (зараз це органи Федеральної реєстраційної служби).

Висновок

У державний кадастр нерухомості вносяться такі відомості про унікальні характеристики об'єкта нерухомості:

1) вид об'єкта нерухомості (земельна ділянка, будівля, споруда, приміщення, об'єкт незавершеного будівництва);

2) кадастровий номер та дата внесення даного кадастрового номера в державний кадастр нерухомості;

3) опис місця розташування меж об'єкту нерухомості, якщо об'єктом нерухомості є земельна ділянка;

4) опис місця розташування об'єкта нерухомості на земельній ділянці, якщо об'єктом нерухомості є будівля, споруда або об'єкт незавершеного будівництва;

5) кадастровий номер будівлі або споруди, в яких розташовано приміщення, номер поверху, на якому розташоване це приміщення (за наявності поверховості), опис місця розташування цього приміщення в межах даного поверху, або в межах будівлі або споруди, або відповідної частини будівлі або споруди, якщо об'єктом нерухомості є приміщення;

6) площа, визначена з урахуванням встановлених відповідно до цього Закону вимог, якщо об'єктом нерухомості є земельна ділянка, будівля або приміщення.

2. У державний кадастр нерухомості вносяться також наступні додаткові відомості про об'єкт нерухомості:

1) раніше присвоєний державний обліковий номер (кадастровий, інвентарний або умовний номер;

2) кадастровий номер об'єкта нерухомості, в результаті поділу якого, виділу з якого чи іншого відповідного законодавства Російської Федерації дії з яким був утворений інший об'єкт нерухомості (;

3) кадастровий номер об'єкта нерухомості, утвореного з даного об'єкту нерухомості;

4) кадастровий номер земельної ділянки, в межах якого розташовані будівля, споруда або об'єкт незавершеного будівництва, якщо об'єктом нерухомості є будівля, споруда або об'єкт незавершеного будівництва;

5) кадастрові номери розташованих в межах земельної ділянки будівель, споруд, об'єктів незавершеного будівництва, якщо об'єктом нерухомості є земельна ділянка;

6) кадастровий номер квартири, в якій розташована кімната, якщо об'єктом нерухомості є кімната;

7) адреса об'єкту нерухомості або за відсутності такої адреси опис місця розташування об'єкта нерухомості (суб'єкт Російської Федерації, муніципальне утворення, населений пункт тощо);

8) відомості про речові права на об'єкт нерухомості в обсязі відомостей, визначених порядком ведення державного кадастру нерухомості;

9) відомості про обмеження (обтяження) речових прав на об'єкт нерухомості в обсязі відомостей, визначених порядком ведення державного кадастру нерухомості;

10) відомості про частину об'єкта нерухомості, на яку поширюється обмеження (обтяження) речових прав, якщо таке обмеження (обтяження) не поширюється на весь об'єкт нерухомості;

11) відомості про кадастрової вартості об'єкта нерухомості, в тому числі дата затвердження результатів визначення такої вартості;

12) відомості про ліси, водних об'єктах і про інших природних об'єктах, розташованих у межах земельної ділянки, якщо об'єктом нерухомості є земельна ділянка;

13) категорія земель, до якої віднесено земельну ділянку, якщо об'єктом нерухомості є земельна ділянка;

14) дозволене використання, якщо об'єктом нерухомості є земельна ділянка;

15) призначення будівлі (нежитловий будинок, житловий будинок або багатоквартирний будинок), якщо об'єктом нерухомості є будівля;

16) призначення приміщення (житлове приміщення, нежитлове приміщення), якщо об'єктом нерухомості є приміщення;

17) вид житлового приміщення (кімната, квартира), якщо об'єктом нерухомості є житлове приміщення, розташоване в багатоквартирному будинку;

18) призначення споруди, якщо об'єктом нерухомості є спорудження;

19) кількість поверхів (поверховість), в тому числі підземних поверхів, якщо об'єктом нерухомості є будівля або споруда (за наявності поверховості у будівлі або споруди);

20) матеріал зовнішніх стін, якщо об'єктом нерухомості є будівля;

21) поштова адреса та (або) адреса електронної пошти, за якими здійснюється зв'язок з власником об'єкту нерухомості або, якщо об'єктом нерухомості є земельна ділянка, з особою, яка має даними земельною ділянкою на праві довічного успадкованого володіння або постійного (безстрокового) користування (далі - поштову адресу та (або) адреса електронної пошти правовласника об'єкта нерухомості);

22) відомості про кадастровому інженера, що виконував кадастрові роботи щодо об'єкта нерухомості;

23) рік введення в експлуатацію будівлі або споруди після закінчення його будівництва або рік завершення його будівництва, якщо об'єктом нерухомості є будівля або споруда;

24) відомості про припинення існування об'єкта нерухомості, якщо об'єкт нерухомості припинив існування.

§ 3. Порядок кадастрового обліку. Кадастрова діяльність

Для здійснення кадастрового обліку необхідно передбачене законом підставу, а саме заяву про кадастровому обліку (за визначеною законодавством формі) та відповідні документи.

Форми заяв затверджені Наказом Мін'юсту РФ від 20.02.2008 N 34:

- Форма заяви про взяття на державний кадастровий облік об'єкта нерухомості - заява за даною формою до органу кадастрового обліку може бути представлено у формі документа на паперовому носії або у формі електронного документа. Заява, представлене у формі електронного документа, завіряється електронним цифровим підписом заявника.

Заява на паперовому носії оформляється на стандартних аркушах формату А4. При нестачі місця на одному аркуші для розміщення реквізитів заява може оформлятися на двох і більше аркушах. На кожному аркуші зазначається його порядковий номер. Нумерація листів здійснюється по порядку в межах всього документа арабськими цифрами. На кожному аркуші також вказується загальна кількість аркушів, що містяться в заяві.

Заява оформлюється на один об'єкт нерухомості. Оформлення одного заяви для постановки на державний кадастровий облік декількох об'єктів нерухомості допускається, якщо в результаті перетворення одночасно утворено кілька об'єктів нерухомості;

- Форма заяви про державний кадастровому обліку змін об'єкта нерухомості - це заява оформляється на паперовому носії, оформляється на стандартних аркушах формату А4. Вимоги до заповнення даної форми заяви аналогічні вимогам до заповнення попередньої форми;

- Форма заяви про зняття з державного кадастрового обліку об'єкта нерухомості - воно також оформляється на паперовому носії. У заяві вказується необхідна кількість примірників кадастрової виписки про об'єкт нерухомості, але не більше 5 екземплярів.

Якщо інформація про зміну передбачених статтею 16 Федерального закону «Про державний кадастр нерухомості» відомостей (зокрема, адреси, відомостей про речові права; про власників цих прав; про обмеження (обтяження) речових прав; про осіб, на користь яких встановлено такі обмеження; про кадастрової вартості об'єкта нерухомості; відомості про ліси, водних об'єктах, категорії земель, до якої віднесено земельну ділянку; дозволеному використанні; призначення будівлі (нежитловий будинок, житловий будинок або багатоквартирний будинок); призначення приміщення (житлове приміщення, нежитлове приміщення); вигляді житлового приміщення) надійшла до органу кадастрового обліку в порядку інформаційної взаємодії, кадастровий облік здійснюється на підставі надійшли відповідних документів.

Якщо в порядку інформаційної взаємодії надійшли документи про зміну відомостей, що стосуються адреси об'єкта нерухомості, кадастрової вартості, категорії земель, до якої віднесено земельну ділянку, його дозволеному використанні, призначення будівлі (нежитловий будинок, житловий будинок або багатоквартирний будинок), а також приміщення (житлове приміщення, нежитлове приміщення), то орган кадастрового обліку в строк не більш як 5 робочих днів з дня завершення кадастрового обліку направляє повідомлення про здійснене кадастровому обліку за поштовою адресою і (або) адресою електронної пошти правовласника зазначеного об'єкта нерухомості.

Якщо ж у державному кадастрі нерухомості відомостей відсутні відомості про адресу правовласника зазначеного об'єкта нерухомості, то повідомлення надсилається на поштову адресу цього правовласника відповідно до кадастровими відомостями про речові права на об'єкт нерухомості та про володарів цих прав в обсязі відомостей, які містяться в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним (за наявності таких кадастрових відомостей).

Кадастровий облік здійснюється у зв'язку з постановкою на облік об'єктів нерухомості, зі зміною характеристик об'єктів нерухомості, зі зняттям їх з обліку.

Також в кадастр можуть вноситися інші передбачені цим Законом відомості.

У статті 20 Федерального закону «Про державний кадастр нерухомості" наведений перелік зацікавлених осіб, які вправі звернутися до органу кадастрового обліку з відповідними заявами про проведення кадастрового обліку.

Подача заяви є обов'язковою, оскільки це передбачено в п. 2 ст. 16 зазначеного Закону. Відповідно до неї постановка на облік та зняття з обліку об'єкта нерухомості, а також кадастровий облік у зв'язку зі зміною унікальних характеристик об'єкта нерухомості або будь-яких передбачених законом відомостей здійснюються на підставі поданих до органу кадастрового обліку заяви про кадастровому обліку і необхідних для здійснення такого обліку документів .

Заявники можуть звернутися до органу кадастрового обліку особисто або надати відповідні повноваження своєму представнику.

За загальним правилом, викладеному в коментованому пункті, представники можуть діяти на підставі:

- Нотаріально засвідченої довіреності - згідно зі ст. 185 ДК РФ доручення - це письмове уповноваження, яке видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами;

- Вказівки федерального закону - наприклад, на підставі Федерального закону від 15.04.1998 N 66-ФЗ (в ред. Від 13.05.2008) «Про садівничий, городницьких об'єднаннях громадян»;

- Акта уповноваженого на те державного органу або органу місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 182 ГК РФ угода, укладена однією особою (представником) від імені іншої особи (яку представляють) в силу повноваження, заснованого на довіреності, вказівки закону або акті уповноваженого на те державного органу або органу місцевого самоврядування, безпосередньо створює, змінює і припиняє цивільні права та обов'язки подається.

При цьому останні положення розглянутого пункту конкретизуються в Законі наступним чином.

Якщо в якості заявника виступають власники приміщень у багатоквартирному будинку, їх представник повинен бути уповноважений на подачу заяви про кадастровому обліку в установленому порядку рішенням загальних зборів зазначених власників.

Від імені власників часток у праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення (якщо число цих власників перевищує 5) може діяти їх представник. Його повноваження підтверджуються рішенням загальних зборів цих власників.

Якщо заява про здійснення кадастрового обліку подається від імені членів садівницького чи городницького товариства громадян, повноваження їх представника мають бути оформлені рішенням загальних зборів членів даного некомерційного об'єднання або рішенням зборів уповноважених даного некомерційного об'єднання.

У Федеральному законі «Про державний кадастр нерухомості» також наводиться перелік осіб, що володіють правами на подачу заяв про проведення кадастрового обліку по різних підставах.

Законом передбачені наступні варіанти подачі заяви та необхідних документів для здійснення кадастрового обліку:

- Подання їх особисто заявником або його представником;

- За допомогою поштового відправлення - в ​​даному випадку повинна бути опис вкладення та повідомлення про вручення.

Відповідно до п. 18 Поштових правил, прийнятих Радою глав адміністрацій зв'язку Регіональної співдружності в галузі зв'язку 22.04.1992, реєстровані поштові відправлення можуть прийматися до пересилання з повідомленням про вручення (простим, рекомендованим, телеграфним), яким підприємство зв'язку доводить до відома відправника, коли і кому вручено поштове відправлення.

У рамках цих Правил обумовлено, що поштове відправлення «з повідомленням про вручення» представляє собою поштове відправлення, при подачі якого відправник доручає оператору поштового зв'язку повідомити йому або зазначеній ним особі, коли і кому вручено поштове відправлення.

Згідно ж п. 12 Правил надання послуг поштового зв'язку, затверджених Постановою Уряду РФ від 15.04.2005 N 221, поштові відправлення поділяються на такі категорії (в залежності від способу обробки):

- Прості - прийняті від відправника без видачі йому квитанції і доставляються (вручаються) адресату (його законному представникові) без його розписки про одержання;

- Реєстровані (замовні, з оголошеною цінністю, звичайні) прийняті від відправника з видачею йому квитанції і вручаються адресатові (його законному представникові) з його розпискою в отриманні.

Реєстровані поштові відправлення можуть пересилатися з описом вкладення, з повідомленням про вручення і з післяплатою.

На підставі п. 21 зазначених Правил за пересилання поштових відправлень з описом вкладення поштові відправлення приймаються у відкритому вигляді.

Необхідно звернути увагу на правові наслідки недотримання положення Закону про те, що заява та документи здаються до органу кадастрового обліку особисто.

Відповідно до п. 26 Порядку ведення державного кадастру нерухомості, затвердженого Наказом Мін'юсту РФ від 20.02.2008 N 35, якщо заяву подано особою, не зазначених у заяві (не заявником і не представником заявника), або особі, яка подала заяву, не висунуло документ , що засвідчує особу, заява реєструється в книзі обліку заяв з відміткою про відмову в прийомі.

Окремо обговорено порядок подання заяви та необхідних документів при проведенні кадастрового обліку у зв'язку з постановкою на облік об'єкта нерухомості. У даному випадку зазначені документи (у тому числі заяву) можуть бути представлені у формі електронних документів з використанням мереж зв'язку загального користування. При цьому порядок повинен бути встановлений органом нормативно-правового регулювання в сфері кадастрових відносин.

Також у Законі міститися конкретні вимоги, які пред'являються до підписання заяви про проведення кадастрового обліку.

Кадастрова діяльність

Када стровий інженерному р - фізична особа, яка здійснює кадастрову діяльність, що має чинний кваліфікаційний атестат кадастрового інженера.

Органи та організації за державним технічному обліку і (або) технічної інвентаризації також вважаються кадастровими інженерами (див. статтю 44 Закону № 221-ФЗ).

Кваліфікаційний атестат кадастрового інженера видається фізичній особі за умови відповідності наступним вимогам:

- Має середню професійну освіту 60 або вищу освіту;

- Має громадянство Російської Федерації;

- Не має непогашену або не зняту судимість за вчинення умисного злочину.

Кваліфікаційні атестати видаються органами виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації особам, які пройшли атестацію на відповідність кваліфікаційним вимогам, що пред'являються до кадастровим інженерам 61. Кваліфікаційний атестат видається без обмеження терміну, території його дії і є документом єдиного федерального зразка. При цьому Законом про кадастр плата за складання кваліфікаційного іспиту не передбачена.

Кадастровий інженер може вибрати такі форми організації своєї кадастрової діяльності:

1. в якості індивідуального підприємця;

2. в якості працівника юридичної особи на підставі трудового договору з такою юридичною особою.

Кожен кадастровий інженер повинен мати печатку, штампи, бланки, на яких зазначаються адреса та ідентифікаційний номер його кваліфікаційного атестата. Крім того, відповідно до чинного законодавства геодезична діяльність з визначення координат характерних точок меж земельних ділянок, що здійснюється в рамках кадастрової діяльності стосовно земельних ділянок, підлягає ліцензуванню відповідно до ст. 12 Закону про геодезії і картографії.

Перехідний період здійснення кадастрової діяльності

Кадастрові інженери здійснюють кадастрову діяльність щодо земельних ділянок з 1 березня 2008 року. При цьому до 1 січня 2012 року таку діяльність можуть здійснювати особи, які виконують роботи за територіальним землеустрою.

Кадастрові інженери здійснюють кадастрову діяльність щодо будівель, споруд, приміщень, об'єктів незавершеного будівництва з 1 січня 2013 року. До 1 січня 2013 року цю кадастрову діяльність здійснюють органи й організації по державному технічному обліку.

Права та обов'язки кадастрових інженерів:

1. Кадастрові інженер керується у своїй діяльності законодавством Російської Федерації, а також професійними стандартами, затверджуваними органом правового регулювання. Кадастровий інженер не вправі розголошувати або передавати іншим особам без згоди замовника робіт з формування об'єкта кадастрового обліку відомості, отримані в ході виконання зазначених робіт, за винятком випадків, встановлених законодавством Російської Федерації.

2. Кадастрові інженери мають право створювати на добровільній основі некомерційні об'єднання у формі некомерційного партнерства, заснованого на членство кадастрових інженерів, з метою забезпечення умов для професійної діяльності кадастрових інженерів, встановлення обов'язкових для членів таких об'єднань правил здійснення ними кадастрової діяльності, правил поведінки при здійсненні цієї діяльності , правил ділової та професійної етики кадастрових інженерів, а також з метою здійснення контролю за дотриманням цих правил, підвищення кваліфікації кадастрових інженерів. Кадастровий інженер може бути членом тільки однієї саморегулівної організації.

Підстави для виконання кадастрових робіт

Підставою для виконання кадастрових робіт є певні юридичні факти. Вони розглядаються як певні життєві обставини, з якими норми права пов'язують настання юридичних наслідків, а саме: виникнення, зміну або припинення правовідносин, тобто прав і обов'язків тих чи інших осіб. Сукупність декількох взаємопов'язаних юридичних фактів, необхідних для настання юридичних наслідків, називається юридичним складом.

  1. кадастрові роботи можуть виконуватися кадастровим інженером на підставі договору підряду на виконання кадастрових робіт. Такий договір укладається відповідно до вимог цивільного законодавства та вимогами, передбаченими цим Законом. Це означає, що загальними нормами, що регулюють укладання та виконання договору на виконання кадастрових робіт, є норми про загальні положення про договір підряду (§ 1 гл. 37 ЦК РФ (частина друга)), про договір підряду на виконання проектних та вишукувальних робіт (§ 4 гл. 37 ЦК РФ (частина друга)), загальні положення про зобов'язання і договори (розд. 3 ДК РФ (частина перша)), загальні норми ЦК РФ (частина перша). Спеціальні норми, що регулюють відносини сторін за договорами на виконання кадастрових робіт, передбачені Федеральним законом, а також можуть міститися у підзаконних нормативних правових актах Уряду РФ і органу нормативно-правового регулювання в сфері кадастрових відносин. При цьому застосування спеціальних норм є пріоритетним по відношенню до загальних норм.

  2. кадастрові роботи можуть виконуватися на підставі судового акту.

Всі суди, що входять в систему арбітражних судів і судів загальної юрисдикції, приймають ті чи інші судові акти залежно від функцій, які вони виконують.

Суди першої інстанції виносять рішення і ухвали. Суди, що переглядають справи в апеляційному та касаційному порядку, а також у порядку нагляду, виносять постанови.

Найважливішим актом суду першої інстанції є рішення, оскільки за допомогою цього акта вирішується спір по суті. Рішення приймається ім'ям Російської Федерації (ч. 1 ст. 167 АПК РФ; ст. 194 ЦПК РФ).

Рішення арбітражного суду як процесуальний інструмент захисту конкретного права та охороняється законом інтересу носить універсальний характер. Судами по першій інстанції розглядаються не тільки справи позовного провадження. Розгляд справ, що виникають з адміністративних та інших публічних правовідносин, справ окремого провадження, якщо вони дозволені по суті, також закінчується винесенням рішення (ст. ст. 195, 201, 206, 211, 216, 222 АПК РФ; ст. Ст. 250, 253, 258, 261, 268, 274, 279, 285, 289 і т.д. ЦПК РФ). Рішення приймається у справі, що розглядається в порядку спрощеного виробництва (ст. 229 АПК РФ).

Межовий план

Межовий план - документ, який необхідний при здійсненні кадастрового обліку земельної ділянки (частини земельної ділянки). Межовий план складається на основі кадастрового плану (кадастрової виписки), в якому разом з кадастровими відомостями зазначаються відомості про знову утворених земельних ділянках або відомості для внесення змін в кадастрові відомості 62.

У межовому плані відомості зазначаються в залежності від мети здійснення кадастрового обліку.

У разі постановки на кадастровий облік земельної ділянки у межовому плані зазначаються відомості про утворених земельних ділянках. Якщо метою є кадастровий облік частини земельної ділянки, то зазначаються відомості про частину земельної ділянки. У межовому плані, що подається при здійсненні кадастрового обліку змін земельної ділянки, вказуються нові необхідні для внесення до державного кадастр нерухомості відомості.

У межовому плані повинні міститися відомості про узгодження місця розташування меж земельних ділянок, якщо таке узгодження потрібно відповідно до вимог ч. 3 ст. 39 Федерального закону.

Межовий план містить графічну і текстову частини.

У графічній частині межового плану вказуються: відомості кадастрового плану території або кадастрової виписки про земельну ділянку;

місце розташування кордонів нових утворених ділянок (частин земельних ділянок), уточнює меж земельних ділянок;

доступ до утвореним земельних ділянках, в тому числі шляхом встановлення сервітуту.

У текстовій частині межового плану вказуються відомості, які підлягають внесенню до державного кадастр нерухомості (перелік таких відомостей визначається Міністерством юстиції РФ), а також відомості про погодження місця розташування меж земельних ділянок у формі акту погодження місця розташування кордонів, якщо таке узгодження потрібно.

Розташування меж земельної ділянки встановлюється за допомогою визначення координат характерних точок таких кордонів.

Міністерство юстиції РФ може визначати порядок встановлення місця розташування окремих частин меж земельної ділянки шляхом вказівки на природні об'єкти, об'єкти штучного походження, в тому числі лінійні об'єкти, і інші об'єкти, якщо відомості про такі об'єкти містяться в державному кадастрі нерухомості та місце розташування окремих частин кордонів збігається з зовнішніми кордонами об'єктів.

Міністерство юстиції РФ нормативним правовим актом повинен врегулювати порядок встановлення характерних точок меж земельної ділянки, порядок і вимоги до точності визначення їх координат.

Під площею земельної ділянки розуміється площа геометричної фігури, що утворена перенесенням меж земельної ділянки на горизонтальну площину.

У разі якщо землекористувач захоче уточнити межі земельної ділянки, їх місце розташування визначається з урахуванням відомостей з правовстановлюючих документів і фактичного землекористування (тобто фактичні розміри земельної ділянки, яким користується суб'єкт).

Новоутворені земельні ділянки повинні відповідати всім вимогам, встановленим законодавством РФ. Зокрема, земельним законодавством визначаються граничні мінімальні та максимальні розміри земельних ділянок, цільове призначення земель.

Для визначення місцеположення меж земельних ділянок в деяких випадках потрібна наявність додаткових документів.

Так, наприклад, відповідно до Містобудівною кодексом РФ до набрання чинності в установленому порядку технічних регламентів з організації територій, розміщення, проектування, будівництва та експлуатації будинків, будівель, споруд, у разі якщо забудовані території не розділені на земельні ділянки, межі земельних ділянок , на яких розташовані багатоквартирні будинки, встановлюються у вигляді підготовки проектів планування територій та проектів межування територій, які затверджуються головою місцевої адміністрації поселення, головою місцевої адміністрації міського округу з дотриманням процедури публічних слухань.

Якщо наявність додаткових документів обов'язково, то місце розташування меж земельної ділянки визначається з урахуванням таких документів.

Межовий план складається в письмовій формі, завіряється підписом і печаткою кадастрового інженера, який підготував такий план.

Міністерство юстиції РФ визначає форму межового плану і вимоги до його підготовки.

Узгодження розташування меж земельної ділянки

Розташування меж земельних ділянок підлягає обов'язковому погодженню з власниками, землевласниками, землекористувачами і орендарями в разі виконання кадастрових робіт, в результаті яких ведеться підготовка документів для обліку змін одного з земельних ділянок у зв'язку з уточненням місця розташування його кордонів.

Предметом погодження місця розташування кордонів є визначення місця розташування кордону такої земельної ділянки, що одночасно є кордоном іншого належить цьому заявнику земельної ділянки. Зацікавлена ​​особа (власник, орендар, землекористувач, землевласник) не має права заперечувати щодо місця розташування інших кордонів не належної йому земельної ділянки і не має права погоджувати місце розташування кордонів на оплатній основі.

Узгодження меж проводиться з особами, що володіють суміжними земельними ділянками на праві:

власності (крім випадків, коли земельні ділянки, що перебувають у державній або муніципальній власності, надані громадянам у довічне успадковане володіння, постійне (безстрокове) користування або юридичним особам, які не є державними або муніципальними установами або казенними підприємствами, в постійне (безстрокове) користування);

довічного успадкованого володіння;

постійного (безстрокового) користування (крім випадків, коли такі земельні ділянки надані державним або муніципальним установам, казенним підприємствам, органам державної влади або органам місцевого самоврядування в постійне (безстрокове) користування);

оренди (якщо такі суміжні земельні ділянки знаходяться в державній або муніципальній власності і відповідний договір оренди укладено на термін більше ніж 5 років).

Інтереси зацікавлених осіб, зазначених вище, можуть відстоювати представники на підставі нотаріально посвідченої довіреності, вказівки федерального закону або акта уповноваженого державного органу або органу місцевого самоврядування.

Відстоювати інтереси може представник:

власників приміщень у багатоквартирному будинку, уповноважений на таке узгодження рішенням загальних зборів зазначених власників (якщо суміжний земельну ділянку входить до складу спільного майна зазначених власників);

власників часток у праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення, уповноважений рішенням загальних зборів власників таких часток (якщо суміжний земельну ділянку входить до складу земель сільськогосподарського призначення і знаходиться у власності більше ніж 5 осіб);

членів садівницького чи городницького товариства громадян, уповноважений рішенням загальних зборів членів даного некомерційного об'єднання або рішенням зборів уповноважених даного некомерційного об'єднання (якщо суміжний земельна ділянка розташована в межах території даного товариства та належить до майна загального користування).

Узгодження розташування меж проводиться з встановленням меж земельних ділянок на місцевості або без встановлення меж на вибір замовника кадастрових робіт.

Зацікавлена ​​особа має право вимагати узгодження місця розташування кордонів з їх встановленням на місцевості, за винятком випадків, передбачених Федеральним законом «Про державний кадастр нерухомості».

Узгодження розташування меж проводиться без їх встановлення на місцевості незалежно від вимог зацікавлених осіб, у разі якщо:

земельні ділянки є лісовими ділянками, земельними ділянками в складі земель особливо охоронюваних природних територій та об'єктів або у складі земель сільськогосподарського призначення, призначених для здійснення традиційного природокористування корінних нечисленних народів Півночі, Сибіру і Далекого Сходу Російської Федерації;

місце розташування кордонів визначено за допомогою вказівки на природні об'єкти або об'єкти штучного походження або їх зовнішні кордони, відомості про яких містяться в державному кадастрі нерухомості, що дозволяє визначити підлягає узгодженню місце розташування меж таких земельних ділянок;

місце розташування кордонів визначено місцезнаходженням на одному з таких земельних ділянок лінійного об'єкта і нормами відведення земель для його розміщення.

За вибором кадастрового інженера місце розташування кордонів узгоджується або шляхом проведення зборів зацікавлених осіб, або шляхом індивідуального узгодження.

Якщо межі земельних ділянок на місцевості не встановлюються, місце розташування кордонів узгоджується за допомогою проведення зборів. Воно проходить на території населеного пункту, в межах якого розташовані земельні ділянки або який є найближчим населеним пунктом до місця розташування земельних ділянок.

Кадастровий інженер має право визначити інше місце проведення зборів за погодженням із зацікавленими особами.

У разі проведення зборів зацікавлені особи ставляться до відома шляхом повідомлення про проведення зборів, яке вручається зацікавленим особам або їх представникам під розписку, надсилається за місцем їх поштові адреси за допомогою поштового відправлення з повідомленням про вручення і за адресами їхньої електронної пошти або опубліковується в друкованому виданні, що є офіційним джерелом опублікування нормативних правових актів органів виконавчої влади відповідного суб'єкта РФ.

Повідомлення про проведення зборів підлягає опублікуванню, якщо:

в державному кадастрі нерухомості відсутні відомості про поштову адресу будь-якого із зацікавлених осіб або отримано повідомлення про проведення зборів з відміткою про неможливість його вручення;

суміжний земельна ділянка розташована в межах території садівницького чи городницького товариства та належить до майна загального користування, або входить до складу земель сільськогосподарського призначення і знаходиться у власності більше ніж 5 осіб, або входить до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку.

У повідомленні про проведення зборів про погодження місця розташування кордонів повинні бути зазначені:

відомості про замовника відповідних кадастрових робіт, в тому числі поштова адреса і номер контактного телефону;

відомості про кадастровому інженера, що виконує відповідні кадастрові роботи, в тому числі його поштову адресу, адресу електронної пошти та номер контактного телефону;

кадастровий номер та адресу земельної ділянки, щодо якого виконуються відповідні кадастрові роботи, кадастрові номери і адреси суміжних з нею земельних ділянок;

порядок ознайомлення з проектом межового плану, місце або адресу, де з цим проектом можна ознайомитися з дня вручення, напрямки або опублікування повідомлення;

місце, дата і час проведення зборів про погодження місця розташування кордонів;

терміни та поштова адреса для вручення чи направлення зацікавленими особами вимог про проведення погодження місця розташування кордонів з встановленням таких меж на місцевості або заперечень після ознайомлення з проектом межового плану.

Повідомлення про проведення зборів повинне бути вручено, спрямоване або опубліковано не пізніше ніж за 30 днів до дня проведення даного зібрання.

Термін для направлення вимог про проведення узгодження з встановленням меж на місцевості або термін для направлення заперечень після ознайомлення з проектом межового плану не може становити менше 15 днів з дня отримання відповідного повідомлення.

Якщо особа відмовилася прийняти повідомлення про проведення зборів, в будь-якому випадку воно вважається належним чином повідомлений про проведення зборів.

При погодженні місця розташування кордонів кадастровий інженер зобов'язаний перевірити повноваження зацікавлених осіб або їх представників шляхом посвідчення їх особи за допомогою документів. Представник зацікавленої особи може підтвердити свої повноваження нотаріально засвідченої довіреністю, зазначенням у федеральному законі або актом державного органу або органу місцевого самоврядування.

Крім того, кадастровий інженер зобов'язаний забезпечити можливість ознайомлення зацікавлених осіб або їх представників з відповідним проектом межового плану і дати необхідні роз'яснення щодо його змісту.

У разі якщо узгодження місця розташування кордонів проводиться з встановленням меж на місцевості, кадастровий інженер зобов'язаний вказати зацікавленим особам або їх представникам підлягає узгодженню місце розташування меж земельних ділянок на місцевості.

Кадастровий інженер оформляє результат узгодження місця розташування кордонів у формі акту погодження місця розташування кордонів на звороті аркуша графічної частини межового плану.

Розташування меж земельної ділянки вважається узгодженим при наявності в акті погодження місця розташування кордонів особистих підписів всіх зацікавлених осіб або їх представників, за винятком випадків, передбачених у ч. 3 коментарів статті.

Розташування меж земельних ділянок вважається узгодженим, якщо належним чином сповіщені особа або її представник у встановлений термін не висловили свою згоду за допомогою запевнення особистим підписом акту погодження місця розташування кордонів або не представили свої заперечення у письмовій формі з їх обгрунтуванням. Даний факт фіксується в акті погодження місця розташування кордонів.

Фактом підтвердження дотримання встановленого порядку повідомлення є додаток підтверджуючих документів до межових планів. Дані документи є його невід'ємною частиною.

Розташування меж земельних ділянок вважається не узгодженим, якщо зацікавлена ​​особа або його представник представили в письмовій формі заперечення щодо даного узгодження з обгрунтуванням відмови у ньому.

В акт погодження місця розташування кордонів вносяться записи про зміст зазначених заперечень. Заперечення, представлені в письмовій формі, додаються до межових планів.

Спори, не врегульовані в результаті узгодження місця розташування кордонів, після оформлення акту погодження меж вирішуються у встановленому Земельним кодексом України порядку.

Земельні спори розглядаються судами або арбітражними судами відповідно до правил про підвідомчість і підсудність спорів, встановленими процесуальним законодавством РФ.

У Земельному кодексі РФ передбачена можливість розгляду земельного спору в третейському суді. Передача земельного спору на розгляд третейського суду можлива лише до прийняття справи до провадження судом загальної юрисдикції або арбітражним судом у залежності від підвідомчості конкретної справи.

Третейський суд - це недержавний юрисдикційний орган. До третейського суду за угодою сторін третейського розгляду може передаватися будь-який спір, що випливає з цивільних правовідносин, якщо інше не встановлене законом.

Постійно діючі третейські суди утворюються торговими палатами, біржами, громадськими об'єднаннями підприємців і споживачів, іншими організаціями - юридичними особами, створеними відповідно до законодавства РФ, і їх об'єднаннями (асоціаціями, спілками) і діють при цих організаціях - юридичних особах. Такі третейські суди не можуть утворюватися та діяти при органах державної влади, органах державної влади суб'єктів РФ і органах місцевого самоврядування.

Постійно діючий третейський суд вважається утвореним, коли організація - юридична особа прийняла рішення про утворення постійно діючого третейського суду; затвердила положення про нього, а також список третейських суддів, який може мати обов'язковий чи рекомендаційний характер для сторін.

Організація - юридична особа, що утворила постійно діючий третейський суд, направляє до компетентного суду, який здійснює судову владу на тій території, де розташований постійно діючий третейський суд, копії документів, що свідчать про утворення такого суду.

Згідно зі ст. 5 Федерального закону від 24 липня 2002 р. N 102-ФЗ «Про третейські суди в Російській Федерації» спір може бути переданий на вирішення третейського суду при наявності укладеного між сторонами третейської угоди. Воно може бути укладена сторонами у відношенні всіх або певних спорів, які виникли або можуть виникнути між сторонами у зв'язку з будь-яким конкретним правовідносинами. Третейська угода про вирішення спору за договором, умови якого визначені однією із сторін у формулярах або інших стандартних формах і могли бути прийняті іншою стороною не інакше як шляхом приєднання до запропонованого договору в цілому (договір приєднання), дійсно, якщо така угода укладена після виникнення підстав для пред'явлення позову.

Третейська угода укладається у письмовій формі. Така угода вважається укладеною у письмовій формі, якщо вона міститься в документі, підписаному сторонами, або укладена шляхом обміну листами, повідомленнями по телетайпу, телеграфу або з використанням інших засобів електронного чи іншого зв'язку, що забезпечує фіксацію такої угоди. Посилання у договорі на документ, який містить умову про передачу спору на розгляд третейського суду, є третейською угодою за умови, що договір укладений у письмовій формі і це посилання є таким, що робить третейську угоду частиною договору.

Технічний план

Технічний план - документ, який містить певні відомості, внесені до державного кадастр нерухомості, а також відомості про будівлі, споруді, приміщенні, про об'єкт незавершеного будівництва, необхідні для постановки на кадастровий облік такого об'єкта, або нові необхідні для внесення до державного кадастр нерухомості відомості про такий об'єкт, якому присвоєно кадастровий номер.

У технічному плані вказуються такі відомості: відомості про будівлі, споруді, приміщенні або про об'єкт не завершеного будівництва, необхідні для постановки на його на облік;

відомості про частину або частини такого об'єкта нерухомості, необхідні для кадастрового обліку частини або частин об'єкта нерухомості;

нові відомості для включення до державного кадастр нерухомості про об'єкт нерухомості, якому присвоєно кадастровий номер, необхідні для обліку змін такого об'єкта нерухомості.

Технічний план складається з графічної та текстової частин.

Графічна частина технічного плану будівлі, споруди або об'єкта незавершеного будівництва містить відомості кадастрового плану території або кадастрової виписки про відповідній земельній ділянці; про місцезнаходження об'єкта на земельній ділянці.

Графічна частина технічного плану приміщення являє собою план поверху або частини поверху будівлі (споруди) із зазначенням місця розташування такого приміщення, за відсутності поверховості у будівлі (споруди) - план будівлі або споруди.

Координати характерних точок контуру визначають місце розташування будівлі, споруди або об'єкта незавершеного будівництва на земельній ділянці.

Розташування приміщення встановлюється за допомогою графічного зображення границь геометричної фігури, утвореної внутрішніми сторонами зовнішніх стін приміщення, на плані поверху або плані будівлі (споруди).

Текстова частина технічного плану містить відомості, які підлягають внесенню до державного кадастр нерухомості. Обсяг таких відомостей встановлюється Міністерством юстиції РФ.

На підставі поданих замовником дозволу на введення об'єкту в експлуатацію, проектної документації або технічного паспорта зазначаються відомості про об'єкт нерухомості в технічному плані.

При відсутності дозволу на введення в експлуатацію, проектної документації або технічного паспорта відомості про об'єкт нерухомості вказуються в технічному плані на підставі декларації, складеної і завіреної правовласником об'єкта нерухомості. Декларація є додатком до технічного плану і є його невід'ємною частиною.

На підставі декларації до технічного план не можуть бути включені відомості про місцезнаходження будівлі, споруди, об'єкта незавершеного будівництва на земельній ділянці і місцезнаходження приміщення в межах поверху чи будинку.

Кадастровий інженер, який готував технічний план, завіряє його своїм підписом і печаткою.

Міністерство юстиції РФ встановлює своїм нормативним актом форму технічного плану, форму декларації, вимоги до точності і способам визначення координат, вимоги до підготовки плану поверху, частини поверху, плану будівлі або споруди, а також вимоги до визначення площі будівлі або приміщення.

Висновок

Порядок кадастрового обліку включає в себе підстави (тобто заяву про проведення кадастрового обліку), терміни (не більше ніж п'ять робочих днів з дня отримання органом кадастрового обліку відповідної заяви про облік адреси правовласника) і місце здійснення кадастрового обліку (за місцем знаходження об'єкту нерухомості).

Кадастрова діяльність здійснюється спеціально уповноваженою посадовою особою - кадастровим інженером, тобто фізична особа, яка має діючий кваліфікаційний атестат кадастрового інженера. Кваліфікаційний атестат видається фізичній особі за умови відповідності цієї особи наступним вимогам:

1) має громадянство Російської Федерації;

2) має середню професійну освіту за однією зі спеціальностей, визначених органом нормативно-правового регулювання в сфері кадастрових відносин, або вищу освіту, отриману в що має державну акредитацію освітній установі вищої професійної освіти;

3) не має непогашену або не зняту судимість за вчинення умисного злочину.

У параграфі описані права та обов'язки кадастрового інженера.

Документи, які оформляються в результаті діяльності кадастрового інженера:

  • Межовий план - документ, який складений на основі кадастрового плану відповідної території або кадастрової виписки про відповідній земельній ділянці і в якому відтворено певні внесені в державний кадастр нерухомості відомості та вказані відомості про утворених земельній ділянці або земельних ділянках, або про частину або частинах земельної ділянки, або нові необхідні для внесення до державного кадастр нерухомості відомості про земельну ділянку або земельних ділянках;

  • Акт узгодження місця розташування меж земельної ділянки - результат узгодження місця розташування кордонів, що оформляється кадастровим інженером на звороті аркуша графічної частини межового плану.

Глава 5 Федерального закону РФ «Про державний кадастр нерухомості» містить статті, що встановлюють особливості застосування даного законодавчого акту до відносин, що виникають у зв'язку зі здійсненням державного обліку будівель, споруд, приміщень, об'єктів незавершеного будівництва в перехідний період, тривалість якого до 1 січня 2013 р

До 1 січня 2013 р. повноваження з визначення порядку здійснення державного обліку будівель, споруд, приміщень, об'єктів незавершеного будівництва надані Уряду РФ.

До встановлення нормативними правовими актами Уряду РФ іншого порядку обліку в перехідний період щодо будівель, споруд, приміщень, об'єктів незавершеного будівництва діє раніше встановлений порядок здійснення державного обліку (тобто порядок, що діяв до 1 березня 2008 р.)

Таким чином, до того як Уряд РФ встановить порядок застосування коментованого Федерального закону, державний облік будинків, споруд, приміщень, об'єктів незавершеного будівництва здійснюється у відповідності з нормативними правовими актами у сфері державного технічного обліку та технічної інвентаризації об'єктів капітального будівництва і державного технічного обліку житлового фонду .

До таких нормативних правових актів можна віднести: Постанови Уряду РФ від 4 грудня 2000 р. N 921 «Про державний технічному обліку та технічної інвентаризації в Російській Федерації об'єктів капітального будівництва»; від 13 жовтня 1997 р. N 1301 «Про державний облік житлового фонду в Російської Федерації »; від 16 липня 2007 р. N 447« Про вдосконалення обліку федерального майна »; від 29 травня 2003 р. N 311« Про порядок обліку, оцінки та розпорядження майном, зверненим у власність держави »; розпорядження Мінмайна РФ від 18 січня 2001 р. N 91-р «Про організацію обліку та залученні в господарський обіг об'єктів незавершеного будівництва, що перебувають у федеральній власності» та інші акти.

У перехідний період кадастрові паспорти об'єктів нерухомості видають відповідні органи і організації за державним технічному обліку і (або) технічної інвентаризації.

Державний облік житлового фонду в Російській Федерації включає технічний (оперативний) облік, офіційний статистичний облік і бухгалтерський облік.

Технічний облік житлового фонду покладається на спеціалізовані державні та муніципальні організації технічної інвентаризації - унітарні підприємства, служби, управління і центри, бюро (БТІ), методичне забезпечення яких здійснює державна спеціалізована організація.

БТІ здійснюють технічний облік житлового фонду в міських та сільських поселеннях незалежно від його належності, заповнюють і представляють форми державного статистичного спостереження за житловим фондом у територіальні органи державної статистики.

Федеральне агентство кадастру об'єктів нерухомості є федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції з управління державним майном і надання державних послуг у сфері ведення кадастрів об'єктів нерухомості, землеустрою, інвентаризації об'єктів містобудівної діяльності, державної кадастрової оцінки земель та державного моніторингу земель, а також за державним земельного контролю .

Кадастрова діяльність щодо земельних ділянок може здійснюватися:

1) з 1 березня 2008 р. - кадастровими інженерами;

2) до 1 січня 2012 р. - разом з кадастровими інженерами особами, які мають на день набрання чинності Федерального закону «Про державний кадастр нерухомості» правом виконання робіт за територіальним землеустрою.

Відповідно до Федерального закону від 18 червня 2001 р. N 78-ФЗ «Про землеустрій» (в ред. Від 4 грудня 2006 р.) землевпорядкування - заходи з вивчення стану земель, планування та організації раціонального використання земель та їх охорони, утворенню нових та впорядкування існуючих об'єктів землеустрою та встановлення їх меж на місцевості (територіальне землевпорядкування), організації раціонального використання громадянами та юридичними особами земельних ділянок для здійснення сільськогосподарського виробництва, а також з організації територій, що використовуються громадами корінних нечисленних народів Півночі, Сибіру і Далекого Сходу Російської Федерації та особами, які належать до корінних нечисленних народів Півночі, Сибіру і Далекого Сходу Російської Федерації, для забезпечення їх традиційного способу життя (внутрихозяйственное землевпорядкування).

При проведенні територіального землеустрою виконуються наступні види робіт:

утворення нових і впорядкування існуючих об'єктів землеустрою;

межування об'єктів землеустрою.

Положення про проведення територіального землеустрою затверджено Постановою Уряду РФ від 7 червня 2002 р. N 396. Відповідно до нього Федеральна служба земельного кадастру та її територіальні органи забезпечують проведення територіального землеустрою відповідно до рішень органів державної влади, а також на землях, що перебувають у федеральній власності.

Територіальне землевпорядкування інших об'єктів землеустрою проводиться юридичними особами або індивідуальними підприємцями на підставі договору з ініціативи органів місцевого самоврядування, власників земельних ділянок, землекористувачів, землевласників або за рішенням суду.

Роботи з утворення нових та впорядкування існуючих об'єктів землеустрою включають:

а) збір інформації про об'єкти землеустрою, що міститься в державному земельному кадастрі, державному містобудівний кадастр, державний фонд даних, отриманих у результаті проведення землеустрою, геодезичної, картографічної та іншої пов'язаної з використанням, охороною та перерозподілом земель документації;

б) визначення місця розташування меж об'єктів землеустрою, у тому числі обмежених у використанні частин об'єктів землеустрою;

в) визначення варіантів використання земель з урахуванням розміру земельної ділянки, цільового призначення, дозволеного використання земель та розташованих на них об'єктів інженерної, транспортної та соціальної інфраструктури;

г) визначення площі об'єктів землеустрою та (або) обмежених у використанні частин об'єктів землеустрою;

д) складання карти (плану) об'єктів землеустрою, що відображає в графічній формі місцезнаходження, розмір, межі об'єкта землеустрою та обмежених у використанні частин об'єкта землеустрою, а також розміщення об'єктів нерухомості, міцно пов'язаних із землею.

Межування об'єктів землеустрою являє собою встановлення кордонів муніципальних та інших адміністративно-територіальних утворень, а також земельних ділянок.

Роботи з межеванию об'єктів землеустрою включають:

а) визначення меж об'єкту землеустрою на місцевості та їх узгодження з особами, права яких можуть бути порушені;

б) закріплення на місцевості розташування меж об'єкта землеустрою межовими знаками і визначення їх координат або складання іншого опису розташування меж об'єкта землеустрою;

в) виготовлення карти (плану) об'єкта землеустрою в порядку, що встановлюється Федеральною службою земельного кадастру.

Федеральна служба земельного кадастру затвердила наступні документи: Методичні вказівки з проведення землеустрою та підготовки документів для проведення державного кадастрового обліку земельних ділянок при розмежуванні державної власності на землю, затверджені Росземкадастром 2 липня 2002; Методичні рекомендації з проведення землеустрою при утворенні нових і впорядкування існуючих об'єктів землеустрою та Методичні рекомендації з проведення межування об'єктів землеустрою, затверджені Росземкадастром 17 лютого 2003; Методичні рекомендації щодо складання проектів територіального землеустрою у разі перерозподілу сільськогосподарських угідь, використовуваних сільськогосподарськими організаціями і (або) перебувають у спільній частковій власності, затверджені Росземкадастром 26 січня 2004 р .

У перехідний період до відповідних правовідносин з участю зазначених осіб, які поряд з кадастровими інженерами вправі здійснювати кадастрову діяльність до 1 січня 2013 р., при здійсненні ними кадастрової діяльності застосовуються за аналогією правила Федерального закону, встановлені щодо виконання кадастрових робіт кадастровим інженером і укладення договору підряду на виконання кадастрових робіт відповідно до індивідуальних підприємцем та юридичною особою.

Такі особи, що володіють правом виконання робіт за територіальним землеустрою, вважаються кадастровими інженерами. Таким чином, на час перехідного періоду Федеральний закон фактично зрівняв в статусі кадастрових інженерів та осіб, що володіють на день набрання чинності Федерального закону «Про державний кадастр нерухомості» правом виконання робіт за територіальним землеустрою. Дане положення спрямовано на встановлення підстав для застосування до зазначених осіб правил, встановлених для здійснення кадастрової діяльності, а також пов'язаних з внесенням до державного кадастр нерухомості відомостей про відповідних кадастрових інженерах.

При цьому відповідні положення Федерального закону застосовуються до таких осіб остільки, оскільки інше не випливає із суті зазначених правовідносин.

Частина 2 статті 44 ФЗ передбачає особливості застосування норм коментованого Федерального закону до кадастрової діяльності щодо будівель, споруд, приміщень, об'єктів незавершеного будівництва в перехідний період.

Частина 3 вищевказаної статті встановлює порядок здійснення кадастрової діяльності кадастровими інженерами в перехідний період.

Згідно коментарів диспозитивної нормі, якщо інше не встановлено Урядом РФ, кадастрові інженери здійснюють у встановленому Законом порядку кадастрову діяльність щодо будівель, споруд, приміщень, об'єктів незавершеного будівництва з 1 січня 2010

Даною частиною встановлений особливий період (з 1 січня 2012 р. і до 1 січня 2014 р.), в який кадастрову діяльність поряд з кадастровими інженерами вправі здійснювати органи й організації по державному технічному обліку і (або) технічної інвентаризації, які 31 грудня 2012 р . мали право здійснювати державний технічний облік і (або) технічну інвентаризацію даних об'єктів нерухомості.

До виникають на підставі зазначених норм правовідносин застосовуються за аналогією правила, встановлені щодо виконання кадастрових робіт кадастровим інженером і укладення договору підряду на виконання кадастрових робіт юридичною особою.

При цьому зазначені органи та організації за державним технічному обліку і (або) технічної інвентаризації прирівнюються за статусом до кадастровим інженерам, а норми коментованого Федерального закону застосовуються до таких органів та організаціям остільки, оскільки інше не випливає із суті зазначених правовідносин.

Висновок

У ФЗ «Про державний кадастр нерухомості» встановлено таке поняття, як перехідний період застосування зазначеного федерального закону до відносин, що виникають у зв'язку зі здійсненням державного обліку будівель, споруд, приміщень, об'єктів незавершеного будівництва. Даний процес буде триває до «01» січня 2013 року.

При цьому, у перехідний період положення вищезазначеного Закону не застосовуються щодо будівель, споруд, приміщень, об'єктів незавершеного будівництва та державний облік таких об'єктів нерухомості здійснюється в порядку, встановленому на день набрання чинності Федерального закону нормативними правовими актами у сфері відповідно здійснення державного технічного обліку та технічної інвентаризації об'єктів капітального будівництва і державного технічного обліку житлового фонду (далі - раніше встановлений порядок здійснення державного обліку). Особливості здійснення такого обліку в перехідний період можуть бути встановлені органом нормативно-правового регулювання в сфері кадастрових відносин.

Даною частиною встановлений особливий період (з 1 січня 2012 р. і до 1 січня 2014 р.), в який кадастрову діяльність поряд з кадастровими інженерами вправі здійснювати органи й організації по державному технічному обліку і (або) технічної інвентаризації, які 31 грудня 2012 р . мали право здійснювати державний технічний облік і (або) технічну інвентаризацію даних об'єктів нерухомості.

До виникають на підставі зазначених норм правовідносин застосовуються за аналогією правила, встановлені щодо виконання кадастрових робіт кадастровим інженером і укладення договору підряду на виконання кадастрових робіт юридичною особою.

Висновок до розділу 2

Однією з найважливіших стратегічних цілей державної політики в галузі створення умов сталого економічного розвитку Російської Федерації є ефективне використання землі та іншої нерухомості всіх форм власності для задоволення потреб суспільства і громадян. До недавнього часу в Російській Федерації облік нерухомого майна здійснювався як облік об'єктів права яких об'єктів управління залежно від цілей обліку. Функціонуючі системи обліку були майже не пов'язані між собою, а тому часто не дозволяли отримати об'єктивні дані про нерухоме майно.

Федеральний закон "Про державний кадастр нерухомості" є значним кроком на шляху формування більш спрощеною і зручною у використанні системи обліку об'єктів нерухомого майна.

Державний кадастр нерухомості є федеральним державним інформаційним ресурсом. Відповідно до ч. 2 ст. 1 Федерального закону "Про державний кадастр нерухомості" державний кадастр нерухомості "є систематизованим зведенням відомостей про врахований відповідно до цього Закону нерухоме майно, а також відомостей про проходження Державного кордону Російської Федерації, про межі між суб'єктами Російської Федерації, межах муніципальних утворень, межі населених пунктів, про територіальні зонах і зонах з особливими умовами використання територій, інших передбачених цим Законом відомостей "і складається з містять такі відомості розділів:

1) реєстру об'єктів нерухомості;

2) кадастрових справ;

3) кадастрових карт.

Реєстр об'єктів нерухомості - це документ, в якому містяться записи про об'єкти нерухомості в текстовій формі шляхом опису внесених до державного кадастр нерухомості відомостей про такі об'єкти.

Технічний облік житлового фонду покладається на спеціалізовані державні та муніципальні організації технічної інвентаризації - унітарні підприємства, служби, управління і центри, бюро (БТІ), методичне забезпечення яких здійснює державна спеціалізована організація.

БТІ здійснюють технічний облік житлового фонду в міських та сільських поселеннях незалежно від його належності, заповнюють і представляють форми державного статистичного спостереження за житловим фондом у територіальні органи державної статистики.

В даний час органи технічної інвентаризації (БТІ) ведуть державний технічний облік та інвентаризацію об'єктів капітального будівництва, задовольняючи потреби системи державного управління нерухомістю в інформації про об'єкти нерухомості, їх технічний стан тільки на муніципальному рівні, дуже рідко на регіональному рівні.

Відповідно до ст. 12 Федерального закону від 21 липня 1997 р. "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" права на нерухоме майно та угоди з ним підлягають державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав

Спільно з організаціями (органами) з обліку об'єктів нерухомого майна здійснюється перехід до ведення єдиного державного обліку земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними будинків, будівель, споруд, які є об'єктами прав і оподаткування, як єдиних об'єктів нерухомості на базі програмно-технічної інфраструктури державного земельного кадастру .

Основною проблемою, що стоїть перед системою державного управління нерухомістю в Росії, є створення єдиного науково-методичного центру по збору та аналізу інформації про об'єкти нерухомості у федеральному розрізі, так як неможливі динамічний розвиток будівельного комплексу в Росії, а також ефективна реалізація національних проектів по створенню доступного житла, розвитку комплексу ЖКГ, поліпшення інвестиційного клімату, планування розвитку міст і поселень без достовірної та актуальної інформації про об'єкти нерухомості, їх правовий статус, їх технічний стан.

Тому основною метою програм та підпрограм, прийнятих в останні роки, є розмежування державної власності на землю та створення єдиної автоматизованої системи управління нерухомістю, що забезпечує ефективне управління нерухомістю на рівні Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації і муніципальних утворень.

Глава 3. Форма та державна реєстрація угод з нерухомістю

Поняття угод з нерухомістю. Загальна характеристика операцій з нерухомістю. Види угод з нерухомістю

Соціальне та економічне значення угод зумовлюється їх сутністю і особливими юридико-правовими властивостями. Цивільне право служить регламентації товарно-грошових та інших відносин, учасники яких виступають рівними, самостійними і незалежними один від одного. Головним юридичним засобом зав'язки і визначення змісту відносин між вищевказаними суб'єктами є угоди. Саме угоди - то правовий засіб, за допомогою якого соціально та економічно рівноправні і самостійні суб'єкти встановлюють свої права та обов'язки, тобто юридичні межі свободи поведінки 63.

Угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Мета будь-якої угоди - придбання права власності або права користування майном 64.

Цивільне право та цивільне законодавство розрізняють кілька видів угод. Перш за все, угоди можуть бути двох типів - або багатосторонніми (договори) і односторонніми. Угоди також можуть бути умовними (тобто досконалими під відкладальною або отменітельним умовою), оплатним і безоплатними, консесуальними й абстрактними. Іноді в особливу групу виділяються довірчі або фідуціарні угоди. Відповідно до ст. 158 ГК РФ угоди відбуваються усно або у письмовій формі (простій чи нотаріальній). У випадках здійснення операції з нерухомістю закон вимагає обов'язкової реєстрації угоди. Функція не відповідає обов'язковим вимогам закону угода є недійсною з визнання такою судом (оспарімая угода), або незалежно від такої визнання (нікчемний правочин). Неправильна угода (недійсна з моменту її вчинення, а не з моменту визнання її судом такою) не має юридичних наслідків, за винятком тих, які пов'язані з її недійсністю. При недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій все одержане за угодою, а в разі неможливості повернути отримане в натурі (у т.ч. тоді, коли отримане виражається в користуванні майном) - відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом. До числа оспарімих угод відносяться угоди, зроблені юридичною особою і що виходять за межі його компетенції, вчинені неповнолітнім у віці від чотирнадцяти до вісімнадцяти без згоди їх законних представників (коли така згода необхідно) особою, обмеженим судом у дієздатності, вчинені під впливом помилки, обману, погроз, насильства і т.п.

Нікчемними є правочини, що не відповідають закону або іншим правовим актам, свідомо противні інтересам правопорядку і моральності, мнимі й удавані угоди, а також будь-які угоди, зроблені повністю недієздатною особою.

Таким чином, угоду характеризують такі ознаки:

а) угода - це завжди вольовий акт, тобто дії людей;

б) це правомірні дії;

в) угода спеціально спрямована на виникнення, припинення або зміна цивільних правовідносин;

г) угода породжує цивільні відносини, оскільки саме цивільним законом визначаються ті правові наслідки, які настають у результаті здійснення операцій.

Угоди - акти усвідомлених, цілеспрямованих, вольових дій фізичних і юридичних осіб, здійснюючи які вони прагнуть до досягнення певних правових наслідків.

Не існує якоїсь єдиної класифікації, що охоплює всі можливі види угод, оскільки в основу розподілу угод на види покладені різні класифікаційні підстави. У зв'язку з цим, при характеристиці угод зазвичай вказується видова приналежність тієї чи іншої угоди одночасно за кількома групами. Наприклад, купівля-продаж - двостороння, возмездная, консенсуальная, каузальна угода. В якості класифікаційних підстав виступає і кількість сторін в угоді, і момент виникнення прав та обов'язків, і возмездность і т.п.

У залежності від числа що беруть участь в угоді сторін, угоди бувають односторонніми, двосторонніми та багатосторонніми. В основу цього поділу покладено кількість осіб, вираз волі яких необхідно і достатньо для здійснення угоди. Одностороннім вважається угода, для здійснення якої достатньо вираження волі однієї сторони 65. Наприклад, складання заповіту, прийняття спадщини, не вимагають чийогось або згоди, ці дії здійснюються одним обличчям. Односторонній правочин, як і будь-яка інша, повинна призводити до виникнення, зміни або припинення прав і обов'язків.

Односторонній правочин може створювати обов'язки для особи, яка вчинила правочин. Вона може створювати обов'язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом або за домовленістю з цими особами 66.

До односторонніх правочинів, застосовуються загальні положення про зобов'язання та про договори остільки, оскільки це не суперечить закону, одностороннього характеру і суті угоди 67.

Угоди, з метою яких потрібне узгодження волі двох і більше осіб, є дво - і багатосторонніх. Такі угоди іменуються договорами. Договори у свою чергу також класифікуються за різними ознаками: оплатне і безоплатні.

З моменту, до якого приурочується виникнення угоди, угоди бувають реальними і консенсуальних. Консесуальними визнаються всі угоди, для здійснення яких досить досягнення угоди про здійснення угоди. Наприклад, договір купівлі-продажу вважається вчиненим у момент досягнення угоди між продавцем і покупцем. Передача речі, сплата грошей, інші дії здійснюються на виконання вже укладеної угоди. Інші угоди відбуваються тільки за умови передачі речі одним з учасників. Такі угоди називаються реальними, наприклад, рента. Для реальної угоди характерно, що права і обов'язки не можуть виникнути до моменту передачі речі.

За значенням підстави угоди для її дійсності розрізняють каузальні і абстрактні. За загальним правилом дійсність угоди прямо залежить від наявності підстави. Якщо каузальна угода укладена з дотриманням всіх необхідних умов, але у неї відсутня підстава, то така угода є недійсною. Для дійсності абстрактних угод обов'язкова вказівка ​​на їх абстрактний характер в законі. Так, абстрактною угодою є вексель. Що видається в якості плати за конкретні товари або послуги, вексель являє собою не обумовлене ніяким зустрічним наданням загальне обіцянку виплатити певну грошову суму. Таким чином, належно оформлений вексель зберігає дійсність незалежно від підстави його видачі. Угоди бувають безстроковими і строковими. У безстрокових угодах не визначається ні момент її вступу в дію, ні момент її припинення. Така угода негайно вступає в силу. Угоди, в яких визначено який момент вступу угоди в дію, або момент її припинення, або обидва зазначених моменту, називаються терміновими. Термін, який сторони визначили як момент виникнення прав та обов'язків за угодою, називається відкладальною. Якщо угода вступає в силу негайно, а сторони обумовили термін, коли угода має припинитися, такий термін називається отменітельним. Події, які можуть виступати в якості умов, повинні задовольняти критерієм імовірності. Не можна в якості умови використовувати термін, дату, досягнення певного віку, настання інших обставин, щодо яких немає сумнівів у їх виникненні. Якість умов може бути визнано не лише за подіями, але і за діями людей, що дозволяє сторонам умовної угоди впливати на настання або ненастання умов. Недобросовісна поведінка одного з учасників угоди може стимулювати наступ вигідного для нього умови або перешкоджати настанню невигідного умови. При таких діях особи штучно викликане подія вважається ненаступівшім, а запобігання 68. Слід підкреслити, що сама можливість впливу на настання або запобігання події не спричинить описаних вище наслідків, якщо вплив здійснювалося правомірними сумлінними діями. Наприклад, громадянин уклав договір купівлі-продажу житлового будинку, за яким він ставав власником будинку за умови, що протягом 3-х місяців продавець зуміє знайти роботу в іншому місті. Використовуючи свої можливості, він надав допомогу продавцю у пошуках роботи. У цьому випадку несумлінність в діях покупця немає, а його зацікавленість на настання події не впливає, тому подія має вважатися настали без будь-яких обмежень.

Виділяються також фідуціарні угоди, які мають довірчий характер. Так, доручення, комісія, передача майна в довірче управління пов'язані з наявністю так званих особисто-довірчих відносин сторін.

Види угод, вироблених з нерухомим майном:

Купівля-продаж. При цій операції полягає письмовий договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості. За цим договором продавець зобов'язується передати об'єкт нерухомості у власність покупця, а покупець зобов'язується прийняти цей об'єкт і сплатити за нього певну ціну. Договір купівлі продажу об'єкта нерухомості підлягає обов'язковій державній реєстрації.

Мена. У цій угоді кожна з сторін зобов'язується передати у власність іншій стороні один об'єкт в обмін на інший. При цьому права власності на об'єкти нерухомості передаються сторін одночасно, при виконанні обома передачі нерухомого майна.

Дарування. У операції дарування дарувальник безоплатно передає або зобов'язується передати обдаровуваному:

- Об'єкт нерухомості у власність;

- Майнове право до себе чи третій особі

- Або звільняє або зобов'язується звільнити обдаровуваного від майнових обов'язків.

Рента. У цьому виді угоди одержувач ренти - власник об'єкта нерухомості передає об'єкт у власність платнику ренти, який, у свою чергу, зобов'язується в обмін на отриманий об'єкт періодично виплачувати одержувачеві ренти певну суму або надавати кошти на його утримання в іншій формі.

Рента має кілька підвидів:

· Постійна - виплачується безстроково;

· Довічна - виплачується протягом життя одержувача ренти;

· Довічне утримання з утриманням.

Оренда. При оренді об'єкта орендодавець зобов'язується надати орендарю об'єкт нерухомості за орендну плату в тимчасове володіння і користування. Передача об'єкта нерухомості іншому власнику не тягне за собою припинення договору оренди, якщо цього не бажає орендар. Письмова форма договору оренди і його реєстрація обов'язкові 69.

Поняття форми угод з нерухомістю

Форма угод - це спосіб вираження, закріплення або засвідчення волі суб'єктів, що здійснюють операцію.

Існують дві форми укладання угод з нерухомим майном:

1. Нотаріальна форма угоди (договір купівлі-продажу нерухомості готується нотаріусом і підписується в присутності нотаріуса);

2. Проста письмова форма угоди.

Укладення угоди в простій письмовій формі.

Федеральний закон від 21.07.97 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним надав громадянам і організаціям можливість вибору - оформляти операції з нерухомістю, як в нотаріальній формі, так і в передбаченій ст. 161 ГК РФ - простій письмовій формі.

Письмова форма являє собою вираження волі учасників угоди шляхом складання документа, що відображає зміст угоди та підписаного особами, які здійснюють угоду. Нотаріальна форма відрізняється від простої письмової форми тим, що на документі, що відповідає перерахованим вище вимогам, здійснюється посвідчувальний напис нотаріусом або іншою посадовою особою, яка має право здійснювати таку нотаріальну дію 70.

Договори, складені в простій письмовій формі, після проходження державної реєстрації, мають таку ж юридичну силу, як і нотаріально посвідчені договори. Їх основна перевага полягає в тому, що клієнт має можливість не звертатися до досить високооплачуваним послуг нотаріуса.

Для дотримання простої письмової форми обов'язковою умовою є підписання документа уповноваженою особою. Якщо громадянин не може власноручно підписати документ внаслідок фізичної вади, хвороби або неграмотності, то на його прохання документ може підписати інший громадянин. Підпис цього громадянина повинна бути нотаріально посвідчена із зазначенням причин, через які здійснює операцію громадянин не міг підписатися власноручно 71. Слід мати на увазі, що рукоприкладчиком - громадянин, що підписує документ на прохання іншої особи, сам не є учасником угоди. Ніяких прав і обов'язків за угодою, яка їм підписана, відносно рукоприкладчика не виникає. Його роль зводиться виключно до заповнення фізичної вади, неписьменності яких проявів хвороби особи, яка є дійсним учасником угоди.

Нотаріальна форма укладання угоди.

Нотаріальна форма потрібний для здійснення угод, прямо передбачених законом, а також угодою сторін, хоча б за законом для угод цього виду ця форма і не була потрібна (ст. 163 ЦК). Нотаріальна форма відрізняється від простої письмової форми лише тим, що спеціально уповноважена посадова особа - нотаріус вчиняє на письмовому документі удостоверітельную напис. У випадках, передбачених законодавчими актами України, посвідчувальні написи вправі здійснювати і інші посадові особи, наприклад, капітани суден закордонного плавання, командири військових частин, головні лікарі, консули і т.д. Правила вчинення нотаріальних дій регулюються Основами законодавства про нотаріат. За вчинення посвідчувального напису стягується державне мито. Нотаріальна форма зазвичай передбачається для угод, в яких волевиявлення сторін необхідно зафіксувати досить виразно, таких, наприклад, як заповіт, дарування, купівля-продаж нерухомості в житловій сфері. У раді випадків нотаріальна форма потрібно і для угод за участю юридичних осіб і між ними, наприклад, заставу нерухомості - іпотека вимагає нотаріальної форми (ст. 339 ЦК). Іноді склалася практика господарського обороту змушує громадян наділяти угоду в нотаріальну форму, хоча ні законом, ні угодою сторін це не передбачено 72.

Поняття державної реєстрації майна і операцій з ним

Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним (далі також - державна реєстрація прав) - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації.

Державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Зареєстроване право на нерухоме майно може бути оскаржене лише у судовому порядку 73.

Державна реєстрація виникнення, переходу і припинення права власності та інших речових прав на нерухомі речі першої групи, обмеження цих прав здійснюється відповідно до Федерального закону від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ». Державна реєстрація здійснюється за місцем знаходження нерухомого майна в межах реєстраційного округу компетентним органом, що реєструє (Федеральної реєстраційної службою та її територіальними органами). Відомості про державну реєстрацію вносяться до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, який є відкритим для ознайомлення з ним зацікавлених осіб.

Реєстрація нерухомих об'єктів другої групи здійснюється у спеціальних реєстрах, що ведуться по кожному їх виду, і регулюється Повітряним кодексом РФ, Кодексом торговельного мореплавання РФ, Кодексом внутрішнього водного транспорту РФ та прийнятими відповідно зніми правовими актами. 74

Також слід з'ясувати, які саме права на нерухомість підлягають державній реєстрації. Відповідь на це питання дає Цивільний кодексРФ 75: право власності, право господарського відання; право оперативного управління; право довічно наслідуваного володіння; право постійного користування; іпотека; сервітути, а також інші права у випадках передбачених законодавством. Деякі статті Цивільного кодексу та Закону про державну реєстрацію вказують також на інші види прав, що підлягають реєстрації (наприклад, оренда, довірче управління та ін.)

Тому можна говорити, що вищенаведений перелік охоплює практично всі випадки виникнення (переходу) прав на нерухоме майно.

Але існують і певні винятки з правила про обов'язкову реєстрацію прав на нерухоме майно, хоча вони й рідкісні. Всі ці винятки мають бути передбачені тільки в законі. Так, не підлягають державній реєстрації права на житлові приміщення, що виникають з договору комерційного чи соціального найму житлового приміщення 76, з договору безоплатного користування 77, договору оренди будівель і споруд, укладений на термін менше року 78. Втім, в останньому випадку виникають деякі проблеми, пов'язані із застосуванням Закону про державну реєстрацію на практиці.

Багато вчених вважають з цього приводу наступне: договір оренди будівлі або споруди (а так само приміщення або його частини) підлягає державній реєстрації, якщо він укладений на строк не менше одного року 79.

А одночасно з реєстрацією цього договору здійснюється і реєстрація права оренди. Однак введення до Закону про державну реєстрацію нового, порівняно з ЦК РФ, поняття - "реєстрація права", очевидно, ввело в оману не тільки багатьох керівників адміністративних органів, а й органи юстиції, що здійснюють реєстрацію прав, а також різні інспекції і контролюючі органи . Мабуть, вони порахували, що право оренди підлягає реєстрації в будь-якому випадку. Але такі вимоги суперечать і основним засадам цивільного законодавства 80, і загальним принципам свободи підприємництва. Застосування Закону про державну реєстрацію до всіх операціях незалежно від терміну оренди створює для підприємницької діяльності зайві перепони, що пов'язано з громіздким процесом реєстрації прав. Фактично вводиться додатковий, і притому не малий, податок на ринкову торгівлю - так званий реєстраційний збір.

Тепер повернемося до самого поняття державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Легальне визначення цього поняття дає нам підставу зробити відповідні висновки і назвати ряд відмінних рис реєстрації.

По-перше, закон пов'язує з реєстрацією певні юридичні наслідки: виникнення, обмеження (обтяження), перехід або припинення прав на нерухоме майно. Права виникають, змінюються і припиняються відповідно до вимог Цивільного кодексу. Тому в кожному конкретному випадку спір про виникнення права вирішується з урахуванням норм ГК РФ і Закону про державну реєстрацію.

По-друге, це акт визнання та підтвердження державою виникнення або припинення прав на нерухомість. Державна реєстрація носить публічний характер. З одного боку, держава перевіряє законність прав на нерухоме майно у заявників і, переконавшись в цьому, реєструє їх.

З іншого - дотримується відкритість як з точки зору дотримання процедури усіма її учасниками, так і з позиції можливості отримати інформацію про відомості, що містяться в Єдиному державному реєстрі прав.

По-третє, державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права. При цьому державну реєстрацію, що проводиться установами юстиції, необхідно відрізняти від реєстрації, що носить або спеціальний, або обліковий характер ....

Законодавством передбачено дві форми державної реєстрації: прав на нерухоме майно та угод з ним. За загальним правилом ці дві форми один одного не повторюють. Наприклад, договір продажу нерухомості державної реєстрації не підлягає і вважається укладеним з моменту його підписання 81. Державній реєстрації підлягає лише перехід права власності за договором.

Однак в окремих, особливо складних випадках, коли потрібно здійснити державний контроль як за самою угодою, так і за переходом прав по ній, законом передбачена державна реєстрація та угоди, і прав по цій угоді. До таких випадків відносяться:

1) реєстрація договору і переходу права власності за договором продажу житлового приміщення або підприємства;

2) реєстрація договору і переходу права власності за договором міни житлових приміщень і підприємств.

Датою державної реєстрації прав, а також операцій з нерухомістю є дата внесення відповідних записів до Єдиного державного реєстру прав 82.

Отже, ця дата є:

1) датою укладення договору, предметом якого є нерухомість, якщо законом не передбачено інше 83;

2) датою виникнення права власності у набувача нерухомості за договором у випадках, коли дане право вимагає державної реєстрації та у випадках, коли інше не передбачено законом 84;

3) датою виникнення права власності, який виник не з угоди, а також іншого права, що підлягає державній реєстрації 85;

4) датою припинення прав на нерухомість, що виникли раніше.

Слід зауважити, що, хоча державна реєстрація в переважній більшості випадків має правообразующее значення по відношенню до реєстрованим праву, існують і випадки, коли виникнення речового або іншого реєстрованого права на нерухомість може бути пов'язано не з моментом державної реєстрації, а з моментом, прямо зазначених у законі, тобто державна реєстрація в даному випадку має не правовстановлююче, а правоподтверждающее значення. Таких випадків декілька:

1. Право власності у члена житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого споживчого кооперативу, інших осіб, які мають право на паєнагромадження в кооперативі, на квартиру, дачу, гараж, іншу нерухомість, надану цим особам кооперативом, виникає з моменту повної виплати їм паю . Підтвердженням виникнення права в даному випадку може служити довідка про проведену виплату, видавана кооперативом.

2. У разі смерті спадкодавця спадкоємці набувають право власності на спадкове майно з дня відкриття спадщини

(З дня смерті спадкодавця). Підтвердженням виникнення права в даному випадку є видається нотаріусом свідоцтво про право на спадщину.

3. Відповідно до Цивільного кодексу РФ 86 при продажу нерухомого майна в кредит або в розстрочку, якщо інше не передбачено законом, це майно з моменту передачі його покупцеві і до моменту повної оплати визнається які у заставі у продавця. У даному випадку виникає право застави в силу закону і в той момент, який вказаний у законі. На жаль, ні в Цивільному кодексі, ні в Законі про державну реєстрацію, ні у Федеральному законі "Про іпотеку (заставу нерухомості)" немає прямих вказівок на те, яким чином слід проводити державну реєстрацію іпотеки в цьому випадку і які правові наслідки матиме відсутність даної реєстрації. З урахуванням змісту п.3 ст.334 ГК РФ і п.2 ст.1 Закону про іпотеку є підстави вважати, що дане обтяження все ж підлягає обов'язковій державній реєстрації, оскільки до застави в силу закону повинні застосовуватися загальні правила про заставу з договору, якщо законом не встановлено інше. Що стосується наслідків відсутності реєстрації такої іпотеки у встановленому порядку, то Н.Р. Іванова вважає, посилаючись на перераховані вище закони, що, якщо ні продавець, ні покупець як зацікавлені особи не справили реєстрацію застави нерухомості, проданої в кредит або в розстрочку, він повинен бути визнаний недійсним, і, як наслідок, у разі виникнення спору продавець не може посилатися на нього 87.

4. Аналогічним випадком є виникнення права застави в силу закону за договором ренти. У даному випадку правовстановлюючим документом буде служити нотаріально завірений договір ренти 88, а моментом виникнення права застави - ​​момент передачі нерухомості платнику ренти.

Наявність державної реєстрації створює презумпцію законності прав на нерухоме майно для правовласника. Але слід зазначити, що при цьому державна реєстрація не підміняє собою судовий акт. Їх співвідношення зведено до наступного:

1) у багатьох випадках судове рішення виступає в ролі правовстановлюючого документа, що є підставою для проведення державної реєстрації 89;

2) судовим актом, найчастіше визначенням суду, державна реєстрація може бути припинена до винесення судом рішення по суті 90;

3) державна реєстрація, будучи ненормативним актом державного органу, у випадках, якщо вона не відповідає законам або іншим правовим актам і порушує права чи законні інтереси зацікавлених осіб, може бути оскаржена до суду і за позовом цих осіб визнана недійсною;

4) у судовому порядку за позовом зацікавленої особи можуть бути визнані недійсними (незаконними) ті матеріально-правові підстави, які лягли в основу проведення державної реєстрації 91;

5) у відповідності зі ст.28 Закону про державну реєстрацію права на нерухомість, встановлені рішенням суду, арбітражного суду або третейського суду, підлягають реєстрації на загальних підставах; зокрема, це положення стосується випадків придбання права власності в силу набувальної давності 92.

Відповідно до п.5 ст.2 Закону про державну реєстрацію відмову в державній реєстрації або ухилення реєструючого органу від державної реєстрації можуть бути оскаржені зацікавленою особою до суду або арбітражного суду, які дозволяють подібні скарги відповідно до цивільно-та арбітражно-процесуальним законодавством. При цьому не слід плутати відмову або ухилення від державної реєстрації органу, зобов'язаного провести реєстрацію, з ухиленням від державної реєстрації сторони за угодою. Відповідно до п.3 ст.165 ГК РФ інша сторона має право звернутися до суду за захистом свого права, суд же, з'ясувавши, що відповідач ухиляється від реєстрації угоди необгрунтовано, має право винести рішення про реєстрацію угоди.

Слід зазначити, що з введенням в дію Закону про державну реєстрацію одним з найбільш часто зустрічаються питань щодо його застосування є питання про необхідність нотаріального посвідчення угод з нерухомістю. Відповідно до ст.7 Вступного закону до Частини другій Цивільного кодексу Російської Федерації правила про обов'язкове нотаріальне посвідчення договорів передбачених ст.550, 560, 574 ЦК зберігали силу надалі до введення в дію Закону про державну реєстрацію. Отже, починаючи з 31 січня 1998 боку за договорами продажу, дарування нерухомості, продажу підприємств не зобов'язані надавати цим угодам нотаріальну форму, хоча і має право зробити це за угодою сторін.

З іншого боку, згідно ст.163 ГК РФ, нотаріальне посвідчення угод є обов'язковим у випадках, зазначених у законі: договір іпотеки 93; договір ренти 94; спеціальний випадок поступки права вимоги та ін 95.

Співвідношення форми і державної реєстрації угод з нерухомістю

Цивільним кодексом РФ і ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» залишився не до кінця врегульоване питання про те, як співвідноситься державна реєстрація та форма угоди.

Введення державної реєстрації та надання їй самостійного значення обумовлює її співвідношення з формою угоди. Чинний Цивільний кодекс РФ не відносить реєстрацію до форми угоди 96 і встановлює, що недотримання у випадках передбачених законом вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її недійсність 97. Така угода визнається нікчемним. Раз угода незначна, то на підставі загальної частини ГК РФ порушені умови законності її змісту, не форма угоди.

З огляду на ж п.3 ст.433 ГК РФ договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, тобто дану норму можна тлумачити таким чином, що без державної реєстрації договір вважається неукладеним.

Значить, за змістом закону, якщо угода, що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, але не зареєстрована, то вона є неукладеним, іншими словами, не совершившейся, що не відбулося. Відповідно до п. 2 ст. 432 ГК РФ договір вважається укладеним, якщо між сторонами досягнуто згоди з усіх істотних умов договору. Якщо за відсутності державної реєстрації договір не укладено, то виходить, що державна реєстрація - одне з істотних умов угоди, названий на законі. Виходить, що законодавець розширив поняття
«Укладений договір», необгрунтовано включивши в нього і державну реєстрацію 98.

Істотні умови відповідно з початками диспозитивності цивільного права вимагають узгодження сторін. Не випадково їх називають ще договірними умовами, вони формують договори як угоди сторін. Їх наявність є необхідним і достатнім для того, щоб договір вважався ув'язненими, тим самим, породжуючи права та обов'язки у сторін.

Правило про державну реєстрацію угоди - імперативна вимога закону, яке не має відношення до волі сторін. Державна реєстрація знаходиться за межами змісту правочину. Це самостійне додаткова вимога закону, встановлене для угод з нерухомістю.

Це явна непослідовність у вирішенні такого важливого для теорії і практики питання про те, які наслідки спричиняє відсутність державної реєстрації: недійсність угоди 99 або її неукладеним 100. Який нормі віддати перевагу, якщо обидві вони відносяться до числа загальних норм? 101

Виходить, що дві загальні норми передбачають різні наслідки недотримання вимог про державну реєстрацію: недійсність угоди або визнання її неукладеним (про правові наслідки «неукладеного договору» і «недійсного договору» було показано вище в § 1 Глави II). Якщо норми частини другої ЦК РФ по відношенню до більшості угод прямо вказують на наслідки недотримання вимог про державну реєстрацію, то в ряді випадків про це взагалі не йдеться 102.

Виходить, що договір, який підлягає обов'язковій державній реєстрації, але не пройшов таку, вважається неукладеним, якщо інше не встановлено законом. Інші наслідки застосовуються у випадках, прямо передбачених законом - це недійсність угоди 103.

За відсутності чіткого законодавчого вирішення даного питання не можна зробити однозначний висновок про те, чи є державна реєстрація елементом форми угоди, істотною умовою угоди, стадією (етапом) укладання угоди.

Окремі договори (купівлі-продажу житлових приміщень, підприємств) підлягають державній реєстрації та вважаються укладеними тільки з моменту такої реєстрації. Потрібно саме реєстрація договору, без якої він не може вважатися укладеним або дійсним. Договори купівлі-продажу інших видів нерухомого майна укладаються в простій письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами 104.

Таким чином, слід розрізняти державну реєстрацію прав, яка знаходиться за межами форми угоди і не впливає на її дійсність, і державну реєстрацію угоди, тісно примикає до форми угоди 105.

На думку авторів концепції державна реєстрація угод придбала взаємовиключні риси, одні з яких властиві державної реєстрації, інші характерні для нотаріального посвідчення. Наприклад, недотримання вимоги про державну реєстрацію договору означає його неукладеним для сторін. Дане правовий наслідок мало відповідає природі державної реєстрації, покликаної забезпечити публічну і достовірну інформацію про зареєстровані права та угодах для третіх осіб, але не стати умовою виникнення (або невиникнення) зобов'язань для сторін по угоді. Наступ подібних правових наслідків закон якраз передбачає для випадків недотримання сторонами угоди вимоги про обов'язкову форму угоди. Разом з тим у ряді випадків за державною реєстрацією договору може звернутися будь-яка із сторін, що важко пояснити, якщо укладений договір, як угоду між усіма його сторонами, виникає лише з моменту реєстрації.

Весь парадокс ситуації очевидний. Можна зробити висновок про виключення зі статей ЦК РФ, інших нормативно-правових актах цивільного законодавства, норми про обов'язкову державну реєстрацію угод. Розглянемо труднощі, що зустрічаються на практиці через неясність, в якому співвідношенні за чинним цивільним законодавством знаходиться форма та державна реєстрація операції.

З точки зору звичайної людини, що не володіє юридичними знаннями, деякі ситуації можуть здатися дивними, наприклад: укладено договір купівлі-продажу квартири, завірений у нотаріуса, виконуються зобов'язання по передачі зазначеної в договорі суми, квартира передається за передавальним актом і покупець у неї в'їжджає, а угода з точки зору закону до цього часу не укладена.

Така пильна увага до моменту укладення угоди з житловим приміщенням обумовлено тим, що за часом момент досягнення сторонами угоди з усіх істотних умов угоди (тобто підписання договору, передача житлового приміщення, грошей) і момент внесення відповідного запису до ЕГРП не збігаються. Пояснимо більш докладно, що це означає. Як було зазначено вище, державна реєстрація здійснюється у встановленому законом порядку, який можна назвати реєстраційним процесом, що включає в себе кілька стадій (стадія прийому заяв, стадія правової експертизи, стадія вчинення акту державної реєстрації і т. д.). Законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» наказаний термін проведення державної реєстрації (тобто проходження стадій реєстраційного процесу) не пізніше ніж на місяць. На розсуд установи юстиції територіального органу суб'єкта федерації, термін може бути, і зменшений до 14 днів, 7 днів (у Красноярському краї до 14 днів). Але в будь-якому випадку, в один день реєстрація не відбувається. За час знаходження документів (зокрема підписаного договору) в органі реєстрації можуть виникнути обставини, не залежні від волі сторін, які суттєво вплинуть на суб'єктивні права сторін, наприклад - смерть однієї з сторони по договору. Розглянемо сказане на прикладі з судової практики.

Громадяни й І. звернулися до Мідногорськ міський суд Оренбурзької області зі скаргою на відмову установи юстиції з державної реєстрації прав Оренбурзької області в державній реєстрації договору міни від 17.07.2001 р. та проханням зобов'язати здійснити державну реєстрацію. Підставою для відмови стало те обставина, що сторона за договором міни громадянин X. Помер до моменту державної реєстрації договору міни

У судовому засіданні представник установи юстиції по реєстрації прав Оренбурзької області скаргу не визнав і просив суд у задоволенні скарги відмовити з наступних причин. Громадяни А.. І. і X. 18.07.2001 р. представили до органу юстиції з реєстрації прав Оренбурзької області документи на державну реєстрацію. У ході проведення правової експертизи від спадкоємців громадянина X. Стало відомо, що 20.07.2001 р. він помер. У зв'язку зі смертю громадянина припиняється його правоздатність, тому в державній реєстрації угоди було відмовлено.

Мідногорськ міський суд Оренбурзької області, заслухавши пояснення сторін, дослідивши обставини справи, прийшов до наступних висновків.

Відповідно до ст. 154 ЦК РФ угодами визнаються дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до п.2 ст. 17 ЦК РФ правоздатність громадянина виникає з моменту його народження і припиняється смертю. Після смерті особи не може бути здійснена ні державна реєстрація його права, ні державна реєстрація його угоди, оскільки одним з основних умов законності угоди є умова про правоздатності та дієздатності сторони за договором. Зобов'язати державну установу юстиції зареєструвати права на об'єкт нерухомого майна за померлим, означає порушити вимоги Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» про добровільне і заявному порядок державної реєстрації. Відповідно до ст. 16 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» державна реєстрація проводиться на підставі заяви правовласника, сторони договору або уповноваженого ним на те особи за наявності у нього належним чином оформленого доручення. У разі якщо правовласник помер, державна реєстрація не може бути проведена у зв'язку з припиненням правоздатності громадянина.

Враховуючи викладене, Мідногорськ міський суд Оренбурзької області відмовив у задоволенні скарги і визнав відмову у державній реєстрації законним і обгрунтованим. Установа юстиції правомірно відмовило в державній реєстрації угоди, оскільки громадянин (який є однією із сторін за договором) помер до моменту державної реєстрації, тобто до дати внесення запису про право в Єдиний державний реєстр прав 106.

Варто додати, якщо б аналогічна ситуація сталася у відношенні договору міни гаражів чи земельних ділянок наслідки були б інші. Операції з такими об'єктами як гараж, земельну ділянку не підлягають державній реєстрації (за винятком договорів дарування, ренти).

Крім розглянутих негативних наслідків можуть виникнути через різницю в часі між моментом фактичного укладення договору (досягнення угоди сторін з усіх істотних умов договору) і моментом надання юридичної сили договору, є й інші. Наведемо приклад із судової практики передбачений у роботі К.І. Скловського.

Був зареєстрований договір купівлі-продажу квартири, який, однак, виконаний не був, не було і державної реєстрації переходу права власності. Після цього продавець продав ту ж квартиру іншій особі, але в реєстрації цього другого договору було відмовлено. Позов про спонукання до реєстрації був відхилений, хоча продавець цілком коректно посилався на те, що хоча договір і укладений, але не виконано, і він залишився власником. В обгрунтування свого рішення суд послався па те, що Єдиний державний реєстр прав повинен містити не суперечать один одному реєстраційні записи про права на нерухоме майно, про обтяження цих прав і про операції з таким майном. Наявність в Єдиному державному реєстрі прав запису про зареєстроване договорі купівлі-продажу квартири перешкоджає здійсненню запису про реєстрацію нового договору купівлі-продажу тієї ж квартири, укладеного тим же продавцем, до тих пір, поки реєстраційний запис про більш ранньому договорі не буде погашена записом про припинення згаданого договору з огляду на його розірвання, відмови від нього однією з сторін, або припинення з інших підстав. Тому установа юстиції правомірно відмовило сторонам нового договору в його державної реєстрації 107.

Далі К.І. Скловський коментує ситуацію, що виникла. Немає ніякого протиріччя в тому, що продавець більше одного разу продає річ. Тому реєстрація цих договорів не суперечить ні змістом Цивільного кодексу РФ, ні змістом державної реєстрації обігу нерухомості. Навпаки, відмова в реєстрації очевидним чином ущемляє інтереси учасників обігу. По-перше, органи державної реєстрації не повинні брати на себе захист прав приватних осіб, у тому числі першого покупця, який має право вимагати виконання договору. Якщо він не робить цього сам тим менше підстав захищати його державному органу. По-друге, другий покупець позбавляється права вимоги з договору, який після відмови в реєстрації виявляється неукладеним. По-третє, і це ще більш важливо, оборот нерухомості вимушено заганяється в тінь і йде з-під публічного контролю. Але ж одна з головних завдань системи реєстрації нерухомості - зробити весь оборот нерухомості відкритим і публічним.

Незрозуміло також, за яким основи продавець міг би вимагати розірвання договору, яке рекомендовано судом. Навіть невиконання зобов'язання по оплаті квартири або іншої речі, як відомо, не дасть права на розірвання купівлі-продажу. Ні закон, ні ділова практика не передбачають і односторонньої відмови від купівлі-продажу. Але нездійсненність даних судом рекомендацій - лише одна з обставин, що підтверджують сумнівність наведеного рішення. Головне полягає в тому, що наявність кількох записів про продаж однієї і тієї ж нерухомості в найбільшою мірою відповідає як потребам обороту і його учасників, що мають можливість врахувати цю обставину при вступ 51 єни в договір з продавцем, так і змістом закону, не випадково розділяє реєстрацію договору та реєстрацію переходу права власності 108.

Якщо не брати до уваги висловлювання автора з приводу зловживання реєстратором своєї компетенції («Характерно, що учасники обороту - продавець, перший і другий покупець - не мають жодної суперечки з приводу угоди; всі заперечення слідують з боку реєстратора, який, звичайно, захищає не інтереси обороту і його учасників, а власний відомчий інтерес, в крайньому випадку, своє право не знати основ громадянського права »109), варто все ж визнати з'являється проблему у вище наведеній ситуації. В обгрунтуванні рішення суду думається сенс є. Відповідно до п.п. 17, 63-65 Правил ведення ЕГРП на нерухоме майно та угод з ним, затверджених постановою Уряду РФ від 18.02.98г. за № 219, не можна зареєструвати нову угоду без погашення запису про попередньої угоди. Будь-який державний реєстратор у цій ситуації не зможе вчинити інакше. Зазначені проблеми можуть зважитися на законодавчому рівні. Знову ж таки, якщо повернутися до думки про скасування державної реєстрації угоди, то ми побачимо, що в цьому відношенні проблеми не існує. Продавець може багаторазово підписати різні договори з різними покупцями (а отже укласти декілька договорів) з приводу продажу квартири. Але, лише, тільки з одним з них (який, скажімо, дійсно зробить оплату квартири) він звернеться до органу державної реєстрації з заявою про перехід права власності квартири від нього, до нового власника.

Висновок до розділу 3

Угоди в сучасному цивільному праві є правовою формою опосередкування економічних зв'язків між суб'єктами цивільного обороту на шляху становлення ринкової економіки. Угоди є необхідним інструментарієм регулювання договірних відносин, про зобов'язання, про власність.

Угоди з нерухомістю складають значну частину цивільного обороту і найбільшою мірою потребують державного визнання і підтвердження прав їх учасників, що зумовлено особливим характером предмета таких угод - нерухомості.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним проводиться на території всієї Російської Федерації за встановленою Законом системі записів на кожний об'єкт нерухомого майна в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним установами юстиції на території реєстраційного округу за місцем знаходження нерухомого майна.

З визначення угоди випливає, що угода відноситься не до подій, як виду юридичних фактів, а до дії. Дія - юридичний факт відбувається з волі людини. Саме те, що угода являє собою вольовий акт, відрізняє її від юридичних подій, які носять не вольовий характер. З психологічної точки зору, угода - це акт поведінки людини, що чиниться з тих чи інших мотивів, спрямований на ту чи іншу мету. Тут мета угоди висловлює суб'єктивне ставлення коїть її особи до досягається за допомогою її наслідків. Мета угоди є необхідним елементом її юридичного складу. Вона відіграє важливе значення в оцінці угоди з точки зору її відповідності вимогам правових норм, так і точки зору її відповідності правилам моралі Див Шахматов В.П. Угоди, здійснені з метою суперечною інтересам держави і суспільства. Томськ 1966.-С.14 .. Мета угоди повинна бути законною, тобто не повинна порушувати юридичних обов'язків, встановлених приписами правових норм, що входять або в зміст правоздатності, або у зміст конкретного правовідносини. В іншому випадку угода визнається недійсною як суперечить закону.

Реєстраційні відносини виникають з ініціативи власника прав, на основі чого в установи юстиції по реєстрації прав виникають відповідні юридичні обов'язки, кореспондуючі прав правовласників (процесуальні права та обов'язки), реалізовані в рамках відносин, що виникають на основі подання (прийому) передбачених законодавством документів. При цьому повноваження, необхідні для здійснення державної реєстрації, є у однієї сторони реєстраційного відносини - установи юстиції з реєстрації прав, що здійснює її своїм одностороннім юридично владним розпорядчим дією, у яких публічно - правове значення, яке визначається державним характером реєстрації.

Стадійність реєстраційної діяльності закріплена в ст. 13 Закону про реєстрацію. Умовно її можна розділити на такі обов'язкові і факультативні стадії, кожна з яких має самостійне процесуальне значення:

а) прийом документів, необхідних для здійснення державної реєстрації;

б) правова експертиза документів і перевірка законності операцій з нерухомістю;

в) встановлення відсутності суперечностей між заявленими правами та вже зареєстрованими правами на даний об'єкт нерухомості, а також інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації;

г) прийняття офіційного рішення про реєстрацію або відмову;

д) внесення відповідних записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з нею;

е) вчинення написів на правовстановлюючих документах, видача свідоцтва про державну реєстрацію права або рішення про відмову в ній.

Названі стадії є обов'язковими. Але реєстраційне виробництво допускає і деякі факультативні стадії. До них відносяться:

а) призупинення державної реєстрації;

б) оскарження відмови в державній реєстрації права на нерухоме майно або угоди з ним.

В останньому випадку адміністративно - процедурне виробництво в силу виникнення спірної (конфліктної) ситуації переростає в адміністративно-юрисдикційну виробництво.

Висновок

Підводячи підсумок, необхідно відзначити наступне.
Нерухомістю по російському цивільному законодавству може бути тільки річ, але не майно як більш об'ємна категорія. Чинний цивільний кодекс не містить чіткого визначення поняття нерухомість, обмежуючись установленням однієї ознаки - міцного зв'язку з землею, який розуміється як неможливість переміщення без заподіяння невідповідного збитку призначенням. Крім того, ГК РФ наводить перелік об'єктів нерухомості, що носить відкритий характер і доповнюється, зокрема, Законом про державну реєстрацію прав. Частина даних об'єктів відноситься до нерухомості в силу своїх природних властивостей, частина віднесена до нерухомості велінням законодавця. Видається обгрунтованим виключити з переліку нерухомості підприємство як майновий комплекс, приміщення, а так само суду і космічні об'єкти. При цьому підприємство більш доцільно закріпити в законодавстві як особливий майновий об'єкт, який не є нерухомістю. Приміщення, як житлові, так і нежитлові, слід розглядати як частину складної речі - будівлі, а за особою визнавати частку в праві власності на будівлю, відповідну в натурі приміщенню. Даний варіант, на жаль, малоймовірний при сучасному розвитку рівня правосвідомості російського населення. Суду і космічні об'єкти слід віднести до рухомого майна, ввівши у відношенні них особливий порядок обліку та реєстрації, що будується на принципі відкритості відомостей. Говорячи про сутнісних ознаках нерухомості, які мають знайти відображення в його легальному визначенні, необхідно відзначити наступні. Нерухомість завжди є індивідуально-визначеної, на відміну від рухомих речей, які можуть бути визначені родовими ознаками. Даний ознака обумовлена ​​тим, що положення нерухомості не змінюється в просторі, в силу чого можна чітко описати її межі. Саме завдяки цьому якості став можливий облік нерухомості, який забезпечує стабільність цивільного обороту. Нерухомість є річчю. Це означає, що нерухомість завжди має чіткі просторові межі, які дозволяють ідентифікувати її місце розташування. Нарешті, нерухомість має зв'язок із землею. Дана зв'язок може бути нерозривним (наприклад, щодо земельних ділянок) або такої, розрив якої завдасть несоразмерний збитки самої речі або спричинить витрати, несумірні з її вартістю (будови).

Таким чином, під нерухомістю слід розуміти індивідуально-визначену річ, яка має міцний зв'язок із землею в цілому як природним ресурсом, і переміщення якої неможливо, заподіє несоразмерний збиток речі або потягне витрати, несумірні з її вартістю.

Вважаю, що мета роботи, а саме конструктивний аналіз поняття нерухомого майна як об'єкта цивільних прав і визначення інституту нерухомості на сучасному етапі розвитку цивільно-правових відносин.

Було з'ясовано, що Нерухоме майно було і є предметом постійної уваги юридичної науки. Легалізація сучасним російським цивільним правом приватної власності не тільки на всю сукупність об'єктів нерухомості, але навіть і на окремі групи таких об'єктів негайно в тій чи іншій мірі включає в комерційний оборот всю систему нерухомого майна. Цивілістичної наукове співтовариство активно потяглося у розвиток вчення про нерухомих речах. З'явилися монографічні та дисертаційні дослідження, численні коментарі і наукові статті (М. І. Брагінський, В. В. Витрянский, І. Д. Кузьміна, Є. А. Суханов, ін.) Прийняття Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», Земельного кодексу РФ надалі стимулювало наукову думку про нерухомих об'єктах цивільних прав.

Не можна не відзначити особливу роль Федерального закону від 24.07.2007 N 221-ФЗ "Про державний кадастр нерухомості" (в ред. Від 27.12.2009 N 343-ФЗ). Він визначає правила і механізми формування єдиного систематизованого зводу відомостей про врахований у відповідності з єдиними стандартами нерухоме майно. Процедура оформлення нерухомості упростітлась: законом встановлені закриті переліки відомостей, які повинні міститися в кадастрі. Причому за внесенням змін або отриманням відомостей з кадастру тепер потрібно звертатися в один орган, що знижує витрати часу і сил. Інформація про земельні ділянки і об'єкти нерухомості стає загальнодоступною - будь-яка особа на сайті Роснедвіжімості зможе ознайомитися з публічною кадастрової картою або ж може звернутися за інформацією орган кадастрового обліку. Тобто учасники ринкових відносин можуть досить швидко перевірити чи є на тому чи іншому об'єкті обмеження та обтяження, чи не накладена на нього арешт.

У зв'язку з цим, підбиваючи підсумок дослідження даної теми, можна запропонувати деякі способи вдосконалення законодавства у сфері регулювання правовідносин:

1) З переліку об'єктів нерухомого майна, що міститься в ст. 130 ЦК РФ, слід виключити такі об'єкти, як ліси, багаторічні насадження, а також відокремлені водні об'єкти і внести в Лісовий та Водний Кодекси РФ відповідні зміни, тому що об'єктами нерухомості є не самі ліси і водні об'єкти, а ті земельні ділянки на яких вони розташовані.

Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно також виходить з необхідності виключення з переліку нерухомого майна лісів і багаторічних насаджень, оскільки «нерухомими речами є не самі ліси і багаторічні насадження, а ті земельні ділянки, на яких вони розташовані. Чітко видно, що навіть у законодавчому визначенні «лісовий фонд» мова йде не про саму лісової рослинності, а про тих земельних ділянках, на яких вона розташована ».

У ст. 130 ЦК РФ до розряду об'єктів нерухомості віднесено також відокремлені водні об'єкти. З урахуванням вищесказаного пропонується замкнутий водний об'єкт як об'єкт нерухомості зі ст. 130 ЦК РФ виключити і внести відповідні зміни до Водного Кодексу РФ.

2) Доповнити ст. 130 ЦК РФ зазначенням нових об'єктів нерухомого майна з метою деталізації їх правового режиму. До числа таких об'єктів належать: приміщення (житлові та нежитлові), так як в юридичній літературі набула поширення точка зору, відповідно до якої приміщення є нерухомістю в силу закону, коли готувався і приймався новий ЦК, нежитлові приміщення не визнавалися об'єктом нерухомості

3) Майнові комплекси (у тому числі підприємства), будучи особливими об'єктами цивільних прав, в силу власної конструкції елементно-структурних відносин не можуть бути нерухомими речами (нерухомістю), так само як розповсюдження на них режиму нерухомості, несумісне з сутністю комплексів, зовсім виводить їх з числа оборотоздатності об'єктів.

Необхідно на законодавчому рівні зрадити майнового комплексу особливий статус об'єкта нерухомого майна, так як входить до складу майнового комплексу нерухомість окремо або у складі складної речі слід своєї власної юридичної долі в межах самостійних правовідносин з її приводу.

В умовах розвитку ринкових відносин держава повинна приділяти більше уваги відносинам, пов'язаним з нерухомим майном; приводити у відповідність з реаліями нормативні акти і усувати їх суперечливість.

Аналіз судової практики

Приклад 1. У справі № А06-869/2008-9 Товариство з обмеженою відповідальністю Виробничо-комерційна фірма «Госпторг» звернулося до арбітражного суду Астраханської області з позовом до Комітету майнових відносин м. Астрахані та Комітету з архітектури та містобудування адміністрації м. Астрахані про визнання права власності на нежитлове будова - автомийку з вбудованим залом ігрових автоматів.

Як випливає з матеріалів справи, на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 08.02.1993г. № 57 за позивачем 13 листопада 2002 за № 30-01/01-64/2002-0027 зареєстровано право власності на гараж, за адресою: г.Астрахані, Ленінський район, вул. Ботвина, 6 «а», літер будови Е, площею 150,90 кв.м.

На підставі постанови адміністрації м. Астрахані № 1482 від 02.06.2003г. Товариству з обмеженою відповідальністю Виробничо-комерційна фірма «Госпторг» за договором про надання земельних ділянок у користування на умовах оренди № 1253 надано в користування на умовах оренди земельну ділянку площею 151,00 кв.м, розташований за адресою: м. Астрахань, Ленінський район , вул. Ботвина, 6 «а» для проектування та реконструкції будівлі гаража в мийку автотранспортних засобів. Термін оренди земельної ділянки визначений сторонами з 24.03.2003г. по 23.03.2004г.

Позивач у період дії договору оренди справив реконструкцію придбаного за договором купівлі-продажу гаража, змінивши його назву на автомийку з вбудованим залом ігрових автоматів. Дана реконструкція була здійснена без розробки проектно-кошторисної документації.

Однією з вимог, що пред'являються до реконструкції об'єктів капітального будівництва, згідно зі ст. 52 Містобудівного кодексу РФ є виготовлення проектної документації.

Відповідно до ст. 222 ГК РФ самовільно побудовою є житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей у порядку, встановленому законом іншими правовими акта-ми, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил.

У силу вищенаведеної норми права суд визнав спірний об'єкт нерухомості самовільно побудовою.

Задовольняючи позовні вимоги позивача у цій справі, суд зазначив, що зі змісту статті 222 ГК РФ слід, що зазначена норма права регулює відносини, пов'язані з самовільною спорудою житлового будинку, будівлі, споруди, тобто з будівництвом зазначених об'єктів.

У статті 1 Містобудівного кодексу РФ даються поняття будівництва та реконструкції.

Так, у п. 13 Кодексу зазначено, що будівництво - створення будинків, будівель, споруд (у тому числі на місці будинків, що зносяться об'єктів капітального будівництва).

Згідно з п. 14 реконструкція - зміна параметрів об'єктів капітального будівництва, їх частин (висоти, кількості поверхів, площі, показників виробничої потужності, обсягу) і якості інженерно-технічного забезпечення.

Порядок визнання права власності на самовільно реконструйовані об'єкти нерухомості цивільним законодавством не встановлено.

Оскільки дозвіл на введення реконструйованого об'єкта в експлуатацію не може бути видано на увазі проведення реконструкції з порушенням вимог містобудівного кодексу, то узаконити самовільно реконструйований об'єкт нерухомості можливо тільки в судовому порядку, виходячи з того, що визнання права є одним із способів захисту цивільних прав (ст . 12 ГК РФ).

Приклад. 2. У справі № А06-3102/2007-9 Арбітражний суд Астраханської області відмовив у позові ТОВ «Культурно-розважальний комплекс« Більярдний клуб «Класик», яка звернулася з позовом до Комітету майнових відносин про визнання права власності на нежитлове будова - культурно-розважальний центр, літер Г, загальною площею 1 502,3 кв. м, розташований за адресою: м. Астрахань, вул. Космонавтів, 18, ​​у цілому.

Як випливає з матеріалів справи, позивачем за договором купівлі-продажу від 30.05.2005г. був придбаний об'єкт нерухомого майна - адміністративний корпус, двоповерхова, літер «Г», загальною площею 1 061,8 кв. м, розташований за адресою: 414057, м. Астрахань, вул. Космонавтів, 18.

На підставі постанови адміністрації м. Астрахані № 1899 від 26.09.2006г. іст-цу було надано в оренду з 20.08.2005г. строком на 25 років земельну ділянку площа-дью 846 кв. м по вул. Космонавтів, 18 у Радянському районі зі складу земель поселень для експлуатації адміністративного будинку, розташований за адресою: м. Астрахань, Кіровський район, вул. Свердлова, 99-101/ул. Кр. Набережна, 100-102, для експлуатації магазину.

У наслідку позивачем самовільно реконструйований належний йому об'єкт не-рухомості - адміністративний корпус, шляхом обладнання приміщень в наскрізний арці будівлі та зведення двоповерхового прибудують до фасадній стороні існуючої будівлі, внаслідок чого площа літера Г збільшилася на 764,0 кв.м.

Мотивуючи свою відмову у задоволенні заявлених вимог, суд навів аргументи про те, що земельна ділянка, на якій розташована реконструйована частина спірного об'єкта нерухомого майна, позивачу не надавався ні під будівництво, ні під реконструкцію будівлі адміністративного корпусу, прибудовах до адміністративного рен-ня вийшов за межі наданої земельної ділянки.

Таким чином, зміни, внесені до пункту 3 ст. 222 Цивільного кодексу РФ Федеральним законом від 30 липня 2006р. № 93-ФЗ, обумовлюють проблеми тлумачення положень даної статті, які призвели до не однаковому застосуванню цих положень.

За 4 місяці 2008р. Арбітражним судом Астраханської області розглянуто 126 позовних заяв про визнання права власності на самовільну споруду.

За результатами розгляду вищевказаних позовних заяв по 70 справах винесено рішення про задоволення позову, по 56 справах в позові відмовлено. У процентному співвідношенні кількість задоволених позовів від загальної кількості розглянутих заяви по даній категорії спору становить 55,5%, число позовів, у задоволенні яких відмовлено - 44,5%.

За аналогічний період у 2007р. Арбітражним судом Астраханській області по даній категорії спорів розглянуто 178 позовних заяв. 147 позовів задоволено (82,5%), у задоволенні 31 позовної заяви судом відмовлено (17,5%).

Таким чином, у зв'язку зі зміною редакції статті 222 ГК РФ намітилася тенденція до збільшення кількості відмов у визнанні права власності на самовільну споруду.

Кількість звернень з даним видом позову в 2007р. і 2008р. дозволяє зробити висновок про те, що проблема легалізації самовільно будівлі є актуальною не тільки для орендарів земельних ділянок, які втратили у зв'язку зі зміною статті 222 ГК РФ можливість претендувати на судове визнання їхнього права власності на такий об'єкт, дана проблема актуальна для власників земельних ділянок та власників земельних ділянок на праві постійного (безстрокового) користування.

Список літератури

Нормативні акти

  1. Конституція РФ (з урахуванням поправок від 30.12.2008 N 7-ФКЗ)

  2. Водний кодекс РФ (в ред. 27.12.2009 N 365-ФЗ)

  3. Цивільний кодекс РФ (в ред. Від 18.07.2009 N 181-ФЗ)

  4. Цивільно - процесуальний кодекс РФ (в ред. Від 23.07.2010 N 178-ФЗ)

  5. Земельний кодекс РФ (у ред.от 22.07.2010 N 167-ФЗ)

  6. Лісовий кодекс РФ (в ред. Від 22.07.2010 N 167-ФЗ)

  7. Федеральний закон від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "0 державної реєстрації прав на нерухомість майно та угод з ним" (в ред. Від 17.06.2010 N 119-ФЗ)

  8. Федеральний закон від 24.07.2002 № 101-ФЗ в ред. від 08.05.2009 «Про обіг земель сільськогосподарського призначення»

  9. Федеральний закон від 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. від 08.05.2009) "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" (прийнято ДД ФС РФ 26.06.2002)

  10. Федеральний закон РФ «Про неспроможність (банкрутство)» від 26.10.2002 № 127-ФЗ, в ред. від 27.07.2010

  11. Федеральний закон від 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. від 17.06.2010) "Про іпотеку (заставу нерухомості)" (прийнято ДД ФС РФ 24.06.1997)

  12. Федерального закону від 24.07.2007 N 221-ФЗ «Про державний кадастр нерухомості» (в ред. Від 27.12.2009 N 343-ФЗ)

  13. Федерального закону від 18 червня 2001 р. N 78-ФЗ "Про землеустрій" (в ред. Від 23.07.2008г. N 160-ФЗ)

  14. Федеральний закон від 21.12.2004 N 172-ФЗ "Про переведення земель або земельних ділянок з однієї категорії в іншу" в ред. від 25.12.2009 N 340-ФЗ

  15. Федеральний закон від 15.04.1998 N 66-ФЗ (в ред. Від 13.05.2008) «Про садівничий, городницьких об'єднаннях громадян»

  16. Наказ Мін'юсту РФ від 20.02.2008 N 34 "Про затвердження форм заяв про державний кадастровому обліку нерухомого майна" (Зареєстровано в Мін'юсті РФ 21.02.2008 N 11190)

  17. Розпорядження Адміністрації Президента РФ N 943, Апарату Уряду РФ N 788 від 16.07.2008 (ред. від 05.03.2009) «Про перелік повних та скорочених найменувань федеральних органів виконавчої влади»

  18. Постанова Уряду РФ від 4 грудня 2000 р. N 921 «Про державний технічному обліку та технічної інвентаризації в Російській Федерації об'єктів капітального будівництва» (в ред. Від 21 серпня 2010 р.)

  19. Постанова Уряду РФ від 16.07.2007 N 447 (ред. від 22.04.2009) "Про вдосконалення обліку федерального майна"

  1. Постанова Уряду РФ від 13.10.1997 N 1301 (ред. від 30.04.2009) "Про державний облік житлового фонду в Російській Федерації"

  2. Указ Президента Російської Федерації від 12 травня 2008 року N 724 «Питання системи і структури федеральних органів виконавчої влади»

  3. Наказ Мін'юсту України від 8 грудня 2004 р. N 192 «Про затвердження Інструкції про порядок присвоєння за проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним об'єктів нерухомого майна умовних номерів, яким у встановленому законодавством Російської Федерації порядку не присвоєно кадастровий номер»

  4. Наказ Мінекономрозвитку Російської Федерації від 04 лютого 2009 р. № 34 "Про перелік спеціальностей середнього професійної освіти, отриманих фізичними особами, які претендують на отримання кваліфікаційного атестата кадастрового інженера"

  5. Наказ Мінекономрозвитку Російської Федерації від 24 листопада 2004 року № 412 «Про затвердження форми межового плану і вимог до його підготовки, примірної форми повідомлення про проведення зборів про погодження місця розташування меж земельних ділянок»

  6. Постанова Пленуму Верховного суду РФ № 10 від 29.04.2010 «Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав»

  7. Правила ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затверджені Постановою Уряду Російської Федерації від 18 лютого 1998 р. N 219 (Офіційний вісник України, 1998, N 8, ст. 963)

  8. Узагальнення судової практики Третього арбітражного апеляційного суду з питань захисту права власності за 2008 рік

  9. Огляду практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості (див. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного суду РФ № 21)

  10. "Поштові правила" (Прийняті Радою глав адміністрацій зв'язку Регіональної співдружності в галузі зв'язку 22.04.1992)

  11. Наказ Мінекономрозвитку Росії № 23 від 22.01.2010 р. "Про затвердження Положення про склад, порядок роботи кваліфікаційної комісії для проведення атестації на відповідність кваліфікаційним вимогам, що пред'являються до кадастровим інженерам, порядок проведення кваліфікаційного іспиту на відповідність кваліфікаційним вимогам, що пред'являються до кадастровим інженерам, про перелік документів, що подаються одночасно із заявою про отримання кваліфікаційного атестата кадастрового інженера "

  12. Розпорядження Мінмайна РФ від 18 січня 2001 р. N 91-р «Про організацію обліку та залученні в господарський обіг об'єктів незавершеного будівництва, що перебувають у федеральній власності»

Література

  1. В.А. Алексєєв «Нерухоме імущест: державна реєстрація та проблеми правового регулювання», вид. Волтерс Клувер, 2007

  2. Цивільне право - уч. під ред. С.С. Алексєєва, М.: Проспект; Єкатеринбург; Інститут приватного права, 2009 рік,

  3. Болтанова Є.С. Операції з нерухомістю: купівля-продаж, дарування, успадкування, оподаткування / Є.С. Болтанова. / Серія «Закон і суспільство». - Ростов н / Д: Фенікс, 2007.

  4. Договірне право: кн. 2: Договори про передачу майна. У 2-х кн Кн: 2; Брагінський М.І. , Витрянский В.В. ; М.: вид. «Статут», 2008 рік

  5. Витрянский Є.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. М.: «Статут». 2007

  6. В.А. Горемикін, «Операції з нерухомістю», вид. «Філін», 2009 р.

  7. С.В. Гриненко, «Економіка нерухомості», Конспект лекцій. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008

  8. Коментар до федерального закону від 24 липня 2007 р. N 221-ФЗ "про державний кадастр нерухомості", Н.С. Долганова, В.А. Зюзін, О.М. Корольов, А.А. Назимова, СПС «Консультант Плюс», 2008 рік

  9. Качур. Н.Ф. Застосування цивільного законодавства у нотаріальній практиці: Реєстрація нерухомості, шлюбні договори, спадкування земельних ділянок, рента, виконавчий напис. - Красноярськ: КДУ, 2007 р.

  10. Крашенинников П.В. Операції з житловими приміщеннями. - М.: Статус, 2007 р.

  11. Е.А. Кіндеева, М.Г. Піскунова, Нерухомість: Права і угоди, М.: «Фенікс»

  12. Марченко А. В. Економіка і управління нерухомістю: навч. посібник. - Вид. 2-е, перероб. і доп., Ростов-на-Д.: «Фенікс», 2007

  13. Римське приватне право - уч. під ред. І.Б. Новіцкогоі професора І.С. Перетерского, М.: ТОН-стожища, 2007 рік

  14. Нагаєв Р.Т. «Нерухомість: енциклопедичний словник», М.: вид. «ВЕСЬ», 2009 р.

  15. Цивільне право. Підручник. Частина II. Видання п'яте, перераб. і доп. / Под ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого .- М.: ПРОСПЕКТ, 2007 рік

  16. Громадянське право.В 4-Х томах. Том II. Речове право. Спадкове право. Е.А. Суханов, М.: «Статут», 2007

  17. О.А. Чаусскій, Цивільне право - М.: Дашков і К., 2007,

Періодична література

  1. Іванова Н.Р. Спори про реєстрацію переходу права власності на нежитлові приміщення. Адвокат, 2007 р., № 9

  2. Скворцов, О. Ю. Поняття нерухомості в цивільному праві / О. Ю. Скворцов. / / Правознавство. -2007. - № 4 (243)

  3. Скловський К.І. Застосування норм про доброго сумління в цивільному праві Росії / К.І. Скловський / / Господарство право. 2008. № 9

  4. Журнал "Нерухомість та інвестиції. Правове регулювання", номер 1-2 (14-15), Павлов П.М., Піскунова М.Г., Турецький Є.Ю.

1 Римське приватне право - уч. під ред. І.Б. Новіцкогоі професора І.С. Перетерского, М.: ТОН-стожища, 2007 рік, 87 стор

2 Громадянське право - уч. під ред. С.С. Алексєєва, М.: Проспект; Єкатеринбург; Інститут приватного права, 2009 рік, 90 стор

3 п. 1 ст. 222 ГК

4 Див Постанова Пленуму Верховного суду РФ № 10 від 29.04.2010 «Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав»

5 В.А. Алексєєв «Нерухоме імущест: державна реєстрація та проблеми правового регулювання», вид. Волтерс Клувер, 2007, 35 стор

6 Скворцов, О. Ю. Поняття нерухомості в цивільному праві / О. Ю. Скворцов. / / Правознавство. -2007. - № 4 (243). - С. 131 - 141

7 Марченко А. В. Економіка і управління нерухомістю: навч. посібник. - Вид. 2-е, перероб. і доп., Ростов-на-Д.: «Фенікс», 2007, 15 стор

8О.А. Чаусскій, Цивільне право - М.: Дашков і К., 2007, 29 стор

9 Федеральним законом від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "0 державної реєстрації прав на нерухомість майно та угод з ним" (в ред. Від 17.06.2010 N 119-ФЗ).

10 Болтанова Є.С. Операції з нерухомістю: купівля-продаж, дарування, успадкування, оподаткування / Є.С. Болтанова. / Серія «Закон і суспільство». - Ростов н / Д: Фенікс, 2007. - С. 43.

11 Федеральний закон від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (прийнято ДД ФС РФ 17.06.1997)

12 Ст. 11.1 ЗК РФ

13 ст. 263 ГК РФ

14 Договірне право: кн. 2: Договори про передачу майна. У 2-х кн Кн: 2; Брагінський М.І. , Витрянский В.В. ; М.: вид. «Статут», 2008 рік, стор 315;

15 Цивільне право. Підручник. Частина II. Видання п'яте, перераб. і доп. / Под ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого .- М.: ПРОСПЕКТ, 2007 рік

16 ст. ст. 128, 130 ЦК РФ

17 Витрянский Є.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. М.: «Статут». 2007

18 ст. 288 ГК РФ

19 п. 4 ст. 292 ГК РФ

20 ст. 289, 290 ЦК України

21 ст. 132 ЦК РФ

22 п. 4 ст. 218 ЦК РФ

23 п. 2 ст. 129 ЦК РФ

24 абз. 2 п. 2 ст. 129 ЦК РФ

25 п. 4 ст. 28 ЗК РФ від 25.10.2001 № 136-ФЗ, в ред. від 22.07.2010 N 167-ФЗ, СПС «Консультант Плюс»

26 п. 1 ст. 36 ЗК РФ від 25.10.2001 № 136-ФЗ, в ред. від 22.07.2010 N 167-ФЗ, СПС «Консультант Плюс»

27 ст. 33 ЗК РФ

28 ст. 131 ЦК РФ; п. 1 та п. 2 ст. 25 ЗК РФ

29 ФЗ від 24.07.2007 № 221-ФЗ в ред. від 27.12. 2009 «Про державний кадастр нерухомості»

30 п. 1 ст. 261 ЦК РФ

31 п. 2 ст. 261 ЦК РФ; абз. 1 п. 2 ст. 6 ЗК РФ

32 п. 3 ст. 261 ЦК РФ; п. 1 ст. 40 ЗК РФ

33 абз. 2 п. 2 ст. 6 ЗК РФ

34 Див ФЗ від 24.07.2002 № 101-ФЗ в ред. від 08.05.2009 «Про обіг земель сільськогосподарського призначення»

35 ст. 263 ГК РФ

36 п. 1 ст. 260 і п. 3 ст. 209 ЦК; п. 1 ст. 43 ЗК РФ

37 ст. 278 ГК РФ

38 Узагальнення судової практики Третього арбітражного апеляційного суду з питань захисту права власності за 2008 рік, постанова від 10.06.2008 у справі № А33-15676/2007

39 п. 2 ст. 7 ЗК РФ

40 ст. 42 ЗК РФ

41 ст. ст. 284 - 286 ГК РФ; п. 3 ст. 6 ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення»

42 ст. 3 ЗК РФ

43 ст. 288 ГК РФ

44 Цивільне право. Підручник. Частина II. Видання п'яте, перераб. і доп. / Под ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого .- М.: ПРОСПЕКТ, 2007 рік, стр.124

45 ст. 289 і п. 1 ст. 290 ГК РФ; ч. 4 і ч. 5 ст. 3 ФЗ РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації»

46 п. 2 ст. 290 ГК РФ; ч. 8 ст. 3 ФЗ РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації»

47 ст. 293 ГК РФ

48 п. 3 ст. 23 ГК РФ

49 у відповідності з правилами ст. 25 ЦК РФ і ст. ст. 214 - 216 ФЗ РФ «Про неспроможність (банкрутство)» від 26.10.2002 № 127-ФЗ, в ред. від 27.07.2010

50 п. 3 та п. 4 ст. 213 ЦК РФ

51 п. 2 ст. 48 ЦК РФ

52 п. 3 ст. 48 ЦК РФ

53 Цивільне право.В 4-Х томах. Том II. Речове право. Спадкове право. Е.А. Суханов, М.: «Статут», 2007, 37 стор

54 п. 3 ст. 1 Федерального закону від 24.07.2007 N 221-ФЗ "Про державний кадастр нерухомості" (в ред. Від 27.12.2009 N 343-ФЗ)

55 Коментар до федерального закону від 24.07.2007 221-ФЗ "про державний кадастр нерухомості", А.В. Афоніна, СПС «Консультант Плюс», 2008 рік

56 Див ст. 68 ЗК України, ст. 17 Федерального закону від 18 червня 2001 р. N 78-ФЗ "Про землеустрій" (в ред. Від 23.07.2008г. N 160-ФЗ)

57 Коментар до федерального закону від 24 липня 2007 р. N 221-ФЗ "про державний кадастр нерухомості", Н.С. Долганова, В.А. Зюзін, О.М. Корольов, А.А. Назимова, СПС «Консультант Плюс», 2008 рік

58. ВК РФ від 3 червня 2006 р. N 74-ФЗ в ред. Від 27.12.2009 N 365-ФЗ

59 Див Федеральний закон від 21.12.2004 N 172-ФЗ "Про переведення земель або земельних ділянок з однієї категорії в іншу" в ред. від 25.12.2009 N 340-ФЗ

60 «Наказ Мінекономрозвитку Російської Федерації від 04 лютого 2009 р. № 34" Про перелік спеціальностей середнього професійної освіти, отриманих фізичними особами, які претендують на отримання кваліфікаційного атестата кадастрового інженера "»

61 «Наказ Мінекономрозвитку Росії № 23 від 22.01.2010 р." Про затвердження Положення про склад, порядок роботи кваліфікаційної комісії для проведення атестації на відповідність кваліфікаційним вимогам, що пред'являються до кадастровим інженерам, порядок проведення кваліфікаційного іспиту на відповідність кваліфікаційним вимогам, що пред'являються до кадастровим інженерам , про перелік документів, що подаються одночасно із заявою про отримання кваліфікаційного атестата кадастрового інженера "»

62 Наказ Мінекономрозвитку Російської Федерації від 24 листопада 2004 року № 412 «Про затвердження форми межового плану і вимог до його підготовки, примірної форми повідомлення про проведення зборів про погодження місця розташування меж земельних ділянок»

63 С.В. Гриненко, «Економіка нерухомості», Конспект лекцій. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008, 20 стор

64 С.В. Гриненко, Економіка нерухомості, Конспект лекцій. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008, 23 стор

65 ст. 154 ЦК РФ

66 ст. 155 ГК РФ

67 ст. 156 ГК РФ

68 п. 3 ст. 157 ДК

69 С.В. Гриненко, «Економіка нерухомості», Конспект лекцій. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008, 25 стор

70 ст. 160, 163 ДК РФ

71 п. 3 ст. 160 ЦК РФ

72 В.А. Горемикін, «Операції з нерухомістю», вид. «Філін», 2009 р., стор 36

73 ст. 2, Федеральний закон від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (прийнято ДД ФС РФ 17.06.1997)

74 О.А. Чаусскій, Цивільне право - М.: Дашков і К., 2007, стор 29

75 ст.131 ГК РФ

76 гл.35 Цивільного кодексу

77 гл.36 Цивільного кодексу

78 ст.651 ГК РФ

79 ст.651 ГК РФ

80 ст.1 ЦК РФ

81 ст.550 ГК, п.3 Огляду практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості (див. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного суду РФ № 21)

82 п.3 ст.2 Федерального закону від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (прийнято ДД ФС РФ 17.06.1997)

83 п.3 ст.433 ГК РФ

84 п.2 ст.223 ГК РФ

85 ст.219 ГК РФ, ст.25 Федерального закону від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (прийнято ДД ФС РФ 17.06.1997)

86 п.5 ст.488, п.3 ст.489 ГК РФ

87 Іванова Н.Р. Спори про реєстрацію переходу права власності на нежитлові приміщення. Адвокат, 2007 р., № 9

88 ст.584 ГК РФ

89 п.1 ст.17, ст.28 Федерального закону від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним"

90 п.4 ст.19 Федерального закону від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним"

91 ст.12, 13 Цивільного кодексу РФ, п.1 ст.2 Федерального закону від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним"

92 ст.11, 12 Цивільного кодексу РФ, Постанова Пленуму Верховного суду РФ № 10 від 29.04.2010 «Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав»

93 п.2 ст.339 і ст.349 ГК РФ

94 ст.584 ГК РФ

95 ст.389 ГК РФ

96 ст. 158 ГК РФ

97 ст. 165 ЦК РФ

98 Качур. Н.Ф. Застосування цивільного законодавства у нотаріальній практиці: Реєстрація нерухомості, шлюбні договори, спадкування земельних ділянок, рента, виконавчий напис. - Красноярськ: КДУ, 2007 р.

99 п. 1 ст. 165 ЦК РФ

100 п. З ст. 433 ГК РФ

101 Крашенинников П.В. Операції з житловими приміщеннями. - М.: Статус, 2007 р.

102 ст.ст.574, 584 ЦК РФ

103 ст. 165 ЦК РФ

104 ст.550 ГК РФ

105 Качур. Н.Ф. Застосування цивільного законодавства у нотаріальній практиці: Реєстрація нерухомості, шлюбні договори, спадкування земельних ділянок, рента, виконавчий напис. - Красноярськ: КДУ, 2007 р.

106 Рішення Мідногорськ міського суду Оренбурзької області від 25.09.2001 р. / / Інформаційний видання № 1 Державної установи юстиції «Реєстраційна палата у державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним на території Красноярського краю». - Красноярськ, 2002. С.105.



107 Скловський К.І. Застосування норм про доброго сумління в цивільному праві Росії / / Господарство право. 2008. № 9. С. 93.

108 Скловський К.І. Застосування норм про доброго сумління в цивільному праві Росії / К.І. Скловський / / Господарство право. 2008. № 9. С. 93.

109 Скловський К.І. Застосування норм про доброго сумління в цивільному праві Росії / К.І. Скловський / / Господарство право. 2008. № 9. С. 93-94.

Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Диплом
641.6кб. | скачати


Схожі роботи:
Поняття цивільно-правових угод
Нотаріальне посвідчення сімейно-правових угод
Цивільно-правове регулювання в області недійсності угод
Суть цивільно-правових дій та їх види
Основні елементи цивільно-правових відносин
Особливості укладення цивільно-правових договорів
Підвідомчість цивільно правових та інших спорів господарським
Реорганізація юридичних осіб 2 Доля цивільно-правових
Підвідомчість цивільно-правових та інших спорів господарським судам
© Усі права захищені
написати до нас