Курсова робота
"Муніципальне управління ЖКГ"
Зміст
Введення
1. Аналіз стану ЖКГ
1.1 Стан ЖКГ в сучасний період
1.2 Управління ЖКГ та виникають проблеми
2. Вирішення питань реформування ЖКГ
2.1 Аналіз ходу реформування ЖКГ
2.2 Створення економічних механізмів в житлово-комунальному господарстві
2.3 Функції господарюючого суб'єкта
3. Ринкові механізми функціонування комунального господарства
3.1 Створення конкурентного середовища
3.2 Процес реформування тарифної системи
Висновок
Список літератури
Введення
Житлово-комунальне господарство являє собою важливу сферу життєдіяльності людського суспільства. Без його ефективного функціонування неможливо забезпечення нормальних умов існування. Система ЖКГ повинна працювати злагоджено, постійно і з урахуванням вимог населення, що оплачує відповідні послуги. Актуальність теми курсової роботи полягає в тому, на сьогоднішній день житлово-комунальне господарство все ще залишається сферою, яку мало торкнулися ринкові перетворення. Фінансування поточних витрат комунальних підприємств більш ніж на 45% здійснюється за рахунок бюджетних дотацій, виробництво комунальних послуг повністю зосереджена в локальних монополій, які відсутня конкуренція і стимули до скорочення витрат і втрат, не часто вдається залучити в галузь приватний бізнес і приватні інвестиції.
Управління житлово-комунальним господарством сьогодні неможливо без ефективної роботи Дирекції єдиного замовника з управління житловим фондом та прилеглими територіями. Час диктує Дирекція єдиного замовника необхідність переходу від формального виконання заявок мешканців до освоєння функцій керуючої компанії, коли життєдіяльність підприємства знаходиться в прямій залежності від якості та своєчасного надання жителям житлово-комунальних послуг, а також поліпшення технічного стану житла. За кордоном така компанія дійсно управляє житловим фондом, керуючись міркуваннями максимальної вигоди для власника, виступає його повноважним представником. А російські компанії поки обмежені рамками, в яких діяли їхні попередники.
Необхідність кардинальних перетворень житлово-комунального господарства, де переплелися найважливіші соціально-економічні зв'язки суспільства, стала очевидною ще на початку 90-х років. Оскільки галузь включає в себе підприємства, діяльність яких безпосередньо пов'язана із задоволенням потреб населення в житлі та комунальні послуги, то вона сама має великий вплив на економічну ситуацію в країні і, перш за все, на формування бюджетів муніципальних утворень.
Через хронічне і постійно зменшується фінансування галузі стає неможливим надання населенню якісних послуг, що в кінцевому підсумку призводить до щорічно зменшується обсягами ремонту житла та інженерних комунікацій.
Численні проблеми галузі, поряд із залишковим принципом її фінансування, жорсткі обмеження нового будівництва, поряд з вимогами підвищення якості послуг, що надаються, призвели до її деградації та стагнації.
У непростій ситуації центр ваги економічних перетворень переноситься на реформування житлово-комунальної галузі, в тому числі реструктуризацію житлового будівництва та житлового фонду за формами власності, джерелами фінансування і т.д.
Мета курсової роботи - визначити проблеми в управлінні ЖКГ на основі його характеристики і запропонувати рекомендації з реформування системи житлово-комунального господарства.
Для досягнення поставленої мети в дослідженні визначені такі завдання: теоретичні дослідження економічного механізму реформування житлово-комунальної галузі, як однієї з найбільш важливих і складних частин сучасної економіки;
вичленення шляхів вирішення проблеми реформування сформованої системи житлово-комунального господарства;
аналіз сучасного стану житлово-комунальної галузі як складної організаційно-економічної системи в Росії та нижегородської області.
Об'єктом дослідження є система житлово-комунального господарства, включає її структурні ланки, об'єднані технологічними зв'язками, ринком послуг і системою управління. Предметом дослідження є проблема управління і реформування системи житлово-комунальним господарством.
1. Аналіз стану ЖКГ
1.1 Стан ЖКГ в сучасний період
Житлово-комунальне господарство - це комплекс підгалузей, що забезпечує функціонування інженерної інфраструктури різних будівель населених пунктів, що створює зручності і комфортність проживання та перебування в них громадян шляхом надання їм широкого спектру житлово-комунальних послуг.
ЖКГ має на увазі багато чого, зокрема:
Водопровід - прокладка і ремонт водопровідних труб, водозабір очищення і доставка води в многоквартмірние вдома і на промислові об'єкти, в т.ч. для подальшого підігріву для потреб гарячого водопостачання та опалення. Каналізація - відведення стічних вод.
Теплопостачання - забезпечення поставки жителям гарячої води і тепла, забезпечення роботи котелень та ТЕЦ. Порушення роботи може викликати паливно-енергетична криза.
Капітальний ремонт будівель, поточний ремонт внутрішніх загальнобудинкових інженерних комунікацій і систем (будівлі).
Збір, вивіз та утилізація сміття та інше.
Сьогодні система житлово-комунального господарства, яка дісталася у спадок від періоду розвитку планової економіки, є вкрай неефективною і витратною. Зміст цієї системи в її нинішньому вигляді непосильно ні для споживачів житлово-комунальних послуг, ні для бюджетної системи. Звідси виникають проблеми в цій галузі. Кризовий стан житлово-комунального господарства характеризується дотаційна галузь і незадовільним фінансовим становищем, високою затратністю, відсутністю економічних стимулів зниження витрат на виробництво комунальних послуг, нерозвиненістю конкурентного середовища і, як наслідок, високим ступенем зносу основних фондів, неефективною роботою підприємств, великими втратами енергії, води , інших ресурсів. Необхідних власних коштів для надійної і сталої роботи житлово-комунального комплексу в його сьогоднішньому вигляді немає окремо ні в однієї із зацікавлених сторін: держави, місцевої влади, підприємств і населення. Тому для виходу житлово-комунального господарства з кризи необхідно об'єднати кошти всіх зацікавлених сторін.
1. 2 Управління ЖКГ та виникають проблеми
Принциповим моментом у підході до організації управління ЖКГ є створення Керуючої компанії. Керуюча компанія при цьому повинна бути суб'єктом ринкових відносин. На етапі формуються економічних відносин у сфері ЖКГ, з метою руйнування монополізму і розвитку договірних відносин у цій сфері, та відповідно до чинного законодавства найбільш ефективної організаційно-правовою формою для Керуючої компанії є Комунальний заклад.
Основні фонди сфери житлово-комунального господарства доцільно поділяти на три групи:
житловий фонд;
технологічні фонди;
виробничі фонди;
Житловий фонд включає в себе нерухоме майно з встановленими правами володіння, користування і розпорядження в межах
майна, у тому числі: земельні ділянки і міцно пов'язані з ними житлові будинки з житловими та нежитловими приміщеннями, господарські присадибні споруди, зелені насадження з багаторічним циклом розвитку; житлові будинки, квартири, інші житлові приміщення в житлових будинках та інших будівлях, придатні для постійного і тимчасового проживання; споруди та елементи інженерної інфраструктури житлової сфери.
Технологічні фонди включають в себе інженерну інфраструктуру (мережі, котельні, насосні станції, очисні споруди, водозабори тощо).
Виробничі фонди складаються з об'єктів, що забезпечують обслуговування фондів першої і другої групи. Сюди входять гаражі, майстерні, адміністративні та виробничі будівлі тощо.
Власник об'єктів комунального призначення може передавати ці фонди у господарське відання або оперативне управління житлово-комунальним організаціям. Сфери житлово-комунального комплексу істотно різняться за підходами до формування ефективних економічних методів господарювання та механізмам зниження витрат. Їх можна умовно розділити за ознакою можливості створення конкурентного середовища на дві групи:
житлове господарство;
комунальне господарство.
За кілька років економічних реформ державна і муніципальна власність на засоби виробництва, по суті, перестала бути об'єктом галузевого управління. У ЖКГ особливо інтенсивно ці процеси почали відбуватися в рамках реалізації постанови Верховної Ради РФ від 27.12.91 № 3020-1 "Про розмежування державної власності на федеральну, державну суб'єктів Російської Федерації і муніципальну власність". В даний час практично вся нерухомість ЖКГ є муніципальною власністю. Тому величезна роль у реформуванні цієї сфери відводиться органам місцевого самоврядування. Органи місцевого самоврядування, як власники об'єктів ЖКГ, зобов'язані сформувати на території муніципального освіти єдину соціальну та фінансову політику в сфері ЖКГ.
В основу системи управління житлово-комунальним господарством мають бути покладені раціональне розподіл функцій і організація взаємовідносин між власником-домовласником, що управляє організацією, підрядними організаціями різних форм власності, здійснюють обслуговування житлового фонду та об'єктів інженерної інфраструктури, і органом, уповноваженим здійснювати державний контроль за наданням населенню житлово-комунальних послуг необхідної якості, за використанням і схоронністю житлового фонду незалежно від його належності. При виборі варіанту управління доцільно керуватися принципом надання власнику - домовласникові права вирішувати, хто буде обслуговувати належну йому нерухомість, і керувати нею.
Одна з основних соціальних проблем, яка була і залишається в центрі особливої уваги при формуванні ринкових відносин в Російській Федерації - це здійснення перетворень (реформування) і побудова ринкових механізмів в житлово-комунальному секторі. Сьогодні вже можна зробити висновок, що минулий період підтвердив правильність і ефективність обраних державою на початку 90-х років шляхів реформування ЖКГ. Тому дуже важливо продовжувати роботу з наведення ладу в житлово-комунальному господарстві. Без цього неможлива ефективна робота галузі. Сенс проведених перетворень полягає в зниженні витрат на виробництво житлово-комунальних послуг, створення надійної системи соціального захисту населення і гарантій.
Сьогодні ЖКГ у багатьох регіонах відчуває великі труднощі і сильно відстає від сучасних вимог. Одна з основних причин цього є брак коштів, що виділяються з бюджетів усіх рівнів, а також повсюдні неплатежі та несвоєчасна оплата житлово-комунальних послуг населенням. Та й інвестиційні вкладення обходять стороною цю галузь. І все ж найголовніша, "крізісообразующая" проблема - це існуюча структура управління ЖКГ. Відсутність фахівців з менеджменту та маркетингу гальмує розвиток конкурентного середовища в ЖКГ. Поєднання цих двох факторів - брак коштів і кваліфікованих управлінців - у поєднанні з морально і фізично застарілою науково-технічної та виробничою базою призводить до великих витрат і, як наслідок, високу вартість послуг, що, у свою чергу, призводить до неплатежів.
Від імені власників муніципального житлового фонду виступає, як правило, адміністрація муніципального освіти. Приватні власники подані юридичними та фізичними особами, що мають у власності житловий фонд, товариствами власників житла або іншими організаціями, що об'єднують власників житлових і нежитлових приміщень у житлових будинках (кондомініуми).
Розмежування функцій власника житлового фонду від господарської діяльності за його управління та обслуговування особливо важливо для муніципального житлового фонду. Необхідно припинити наявну практику, коли органи місцевого самоврядування в особі своїх структурних підрозділів виконують господарські функції з управління житловим фондом.
Орган місцевого самоврядування як власника житлового фонду повинен забезпечити:
дотримання нормативно-технічних вимог до змісту і використання житла та об'єктів комунальної інфраструктури;
забезпечення необхідного рівня фінансування для утримання належної йому нерухомості;
укладення договорів соціального найму, найму або оренди житлових та нежитлових приміщень в належному йому житловому фонді;
укладення договору з обраної (створеної) організацією на управління муніципальним житловим фондом;
забезпечення систематичного контролю за реалізацією договорів з виконання необхідних робіт із забезпечення схоронності житлового фонду, параметрів обсягу та якості надання житлово-комунальних послуг.
Керуюча компанія повинна забезпечити:
підтримання в належному стані та розвиток прийнятої від власника в управління нерухомості відповідно до вимог власника та державними стандартами якості надання житлово-комунальних послуг;
фінансові потоки.
Отже, проблеми управління ЖКГ - в нестачі коштів, кваліфікованих кадрів, постійному пошуку альтернативних джерел фінансування, у необхідності залучення приватного бізнесу, який потрібно зацікавити у вирішенні питань реформування системи ЖКГ.
2. Вирішення питань реформування ЖКГ
2.1 Аналіз ходу реформування ЖКГ
Питання реформування житлово-комунального господарства в країні є найважливішим питанням соціальної та економічної політики в даний час. Реформа має поліпшити стан житлового фонду, якість обслуговування населення, захистити його законні права та інтереси, підвищити ефективність галузі в цілому і забезпечити перехід від бюджетного дотування до оплати в повному обсязі послуг ЖКП споживачами, в тому числі і населенням.
Відповідно до Указу Президента Російської Федерації від 2.04.97 р. № 425 "Про реформу житлово-комунального господарства в Російській Федерації" була розроблена і затверджена в 1997 р. "Програма реформування житлово-комунального господарства в Калінінградській області".
Основними завданнями Програми реформування були:
вдосконалення системи управління житлово-комунальним господарством регіону;
розвиток конкурентного середовища у сфері надання комунальних послуг, перехід на систему договірних відносин;
вдосконалення системи оплати житлово-комунальних послуг та соціального захисту, упорядкування системи пільг.
Ключовою проблемою цього при організації управління житлово-комунальною власністю є вдосконалення договірних відносин та фінансового механізму зокрема: збір комунальних платежів, надання субсидій та пільг. В даний час служби субсидій створюються окремо, але своїй роботі використовують єдину базу даних по житловому фонду, квартиронаймачам, пільг, тобто практично всі ті дані, які використовуються для розрахунку вартості житла і комунальних послуг. Розробка і впровадження єдиної системи збору житлово-комунальних платежів населення та надання субсидій дозволить знизити витрати бюджету на існування двох служб і автоматизувати процес, що, у свою чергу, оптимізує сам процес збору за часом і обсягами.
Нормативно-правові документи, що регламентують розмежування функцій власника, управління, обслуговування в сфері ЖКГ на муніципальному рівні, відповідно до концепції реформи ЖКГ в Російській Федерації, в даний час у повному обсязі не прийняті ні в одному муніципальному освіту.
У деяких муніципальних утвореннях формально функції служби Замовника покладені на житлово-експлуатаційні чи багатогалузеві підприємства житлово-комунального господарства, що призводить до суміщення ними функцій замовника і підрядника з виконуваної ними виробничої діяльності, і тим самим порушується суть реформування ЖКГ. Разом з тим слід зазначити, що вже створені служби Замовника далеко не завжди ефективно вирішують поставлені перед ними завдання. У більшості це пояснюється відсутністю необхідної кваліфікації і досвіду роботи у працівників, відсутністю інформації по нормативно-правовій базі, а іноді - не зовсім вірним підходом при виборі форм і методів організації їх діяльності.
В інших муніципальних утвореннях функції власника і замовника виконують структурні підрозділи органу місцевого самоврядування. Це порушує принцип ринкових відносин - розділення цих функцій, так як немає можливості перейти до договірних відносин у ЖКГ, а отже створення умов для конкуренції та інвестицій.
2.2 Створення економічних механізмів в житлово-комунальному господарстві
Які ринкові механізми функціонування житлового господарства? Специфіка житлової сфери полягає в тому, що нерозвиненість конкурентних відносин у цій сфері викликана, в першу чергу, що склалася в дориночние період витратної господарською структурою утримання житлового фонду та адміністративною системою управління.
Створення конкурентного середовища в житловій сфері ключовим чином залежить від ефективного розподілу функцій та формування договірних відносин між власниками житлового фонду (або організаціями, уповноваженими виступати від імені власника), керуючими компаніями та підрядними житловими організаціями.
Одним з найважливіших і ключових умов формування нової економічної політики в житлово-комунальному господарстві, які забезпечують захист інтересів споживачів, гарантована якість обслуговування, руйнування монополізму, є реструктуризація управління муніципальної житлово-комунальною власністю, тобто створення "Служби замовника", про яку йшла мова (муніципальної керуючої компанії) як суб'єкта ринкової економіки з управління муніципальними об'єктами ЖКГ. Найважливішою умовою реформування ЖКГ є цінова і тарифна політика в цій галузі.
Сьогодні реальний рівень оплати населення за ЖКП не встановлено ні в одному муніципальному освіті області. Великий розкид вартості ЖКП по муніципальних утворень, оскільки тарифи затверджуються органом місцевого самоврядування як правило, без належного економічного обгрунтування. При цьому жодних заходів щодо зниження собівартості житлово-комунальних послуг не проводиться. Тарифи на житлово-комунальні послуги з економічно обгрунтованих перетворилися на політичні місцевого масштабу.
Найбільш істотним і найбільш типовим недоліком існуючої системи регулювання тарифів є те, що муніципальні освіти, будучи власниками майна муніципальних підприємств, не формулюють перед останніми цілей їх діяльності (практично у будь-якого муніципального підприємства відсутні як виробнича, так і інвестиційна програма). Відсутність цільових установок перед комунальними підприємствами призводить до того, що відносини між підприємствами житлово-комунального господарства та муніципалітетом беруть адміністративний характер, розмиваються межі відповідальності за надання населенню комунальних послуг.
Практика показує, що в переважній більшості випадків утворення тарифу відбувається шляхом додавання до розрахункової собівартості певного відсотка рентабельності. Очевидно, що така формула визначення тарифів ("витрати +") не стимулює підприємства до зниження витрат, тому що прибуток, що включається в тариф, прямо пропорційна витратам підприємства і в такій ситуації підприємство зацікавлене в зростанні собівартості.
Нерідка ситуація, коли в тариф не включаються всі складові, пов'язані з наданням комунальних послуг. Наприклад, часто в структуру тарифів не включаються кошти, необхідні для обслуговування приладів та вузлів обліку, споживання комунальних послуг.
Тарифи встановлюються на нефіксований термін, що створює ситуацію економічної невизначеності як для підприємства, так і для споживачів. На практиці тарифи можуть не переглядатися по 3 і більше року, незважаючи на очевидні стрибки інфляції. Все це призводить до того, що комунальні підприємства опиняються в ситуації хронічного недофінансування як своєї поточної діяльності, так і програм оновлення основних фондів. Процес встановлення тарифів надзвичайно політизується, оскільки зачіпає інтереси населення, що проживає на території муніципального освіти. Рішення про зміну тарифів приймаються з урахуванням майбутніх виборів, і питання фінансування діяльності муніципальних комунальних підприємств відходять на другий план.
2.3 Функції господарюючого суб'єкта
При організації управління ЖКГ необхідний вибір підрядника з виконання робіт та поставки ресурсів для надання житлових та комунальних послуг на ввіреному йому в управління житловому фонді. У разі економічної доцільності ці роботи можуть виконуватися силами самої Керуючої компанії (у малих населених пунктах). З обраними на конкурсній основі підрядниками на виконання робіт і надання ресурсів заданої кількості, якості і вартості укласти договори. Забезпечити систему контролю за виконанням договорів; організувати збір платежів за житлово-комунальні послуги.
При формуванні або виборі організації, яка буде забезпечувати управління нерухомістю в житлово-комунальній сфері, власник повинен керуватися такими міркуваннями:
Керуюча компанія повинна бути суб'єктом ринкової економіки.
Керуюча компанія повинна бути в максимальній мірі орієнтована на задоволення потреб наймачів та власників житла в частині надання їм житлово-комунальних послуг.
Управляюча компанія і її персонал повинні бути зацікавлені, в тому числі і фінансово, як своєї праці.
Така орієнтація може бути досягнута вибором відповідних організаційно-правових та фінансових механізмів. Функції Керуючої компанії для житлового фонду можуть виконуватися суб'єктом будь-якої організаційно-правової форми (ТСЖ, товариств власників молодіжних житлових комплексів, будівельні кооперативи та інші). Дуже важливо, щоб Управляюча компанія була балансоутримувачем житлового фонду, а об'єкти виробничої бази повинні бути передані в господарське відання підприємствам. Для управління муніципальним житловим в Нижньогородській області здійснюється через уповноважені Урядом Нижегородської області органи виконавчої влади Нижегородської області; у разі, якщо всі приміщення у багатоквартирному будинку перебувають у державній власності Нижегородської області, управління такими будинками здійснюється через керуючі організації, які визначають на конкурсній основі. (Закон "Про житлової політики в Нижегородській області". Прийнято Законодавчим зборах 30 серпня 2007 року). Муніципальні Керуючі компанії можуть створюватися у вигляді Муніципальної установи. Управління житловим фондам є потенційно висококонкурентному сферою діяльності. Підвищення привабливості цього сектора економіки, в тому числі і для приватного капіталу, буде відбуватися зі становленням у ньому реальних договірних взаємин.
Витрати на надання послуг керуючої компанії повинні включатися у вартість житлово-комунальних послуг. У найближчі роки необхідно здійснити перехід на професійне управління муніципальним житловим фондом на конкурсній основі. У зв'язку з цим необхідно розробити на місцевому та регіональному рівнях методичні рекомендації щодо розвитку системи договірних відносин між власником житлового фонду, що управляє організацією, підрядними та ресурсопостачальними підприємствами.
Організація професійного управління житловим фондом забезпечить у середньостроковій перспективі поліпшення стану житлового фонду, а в довгостроковій перспективі - зменшення вартості житлово-комунальних послуг.
Джерелом забезпечення коштів для інвестицій у модернізацію житлового фонду, може стати збільшення плати за житло у зв'язку з поліпшенням умов проживання. Джерелом коштів на проведення капітального ремонту є включення в оплату житла відрахувань на проведення капітального ремонту житлового фонду.
Представляється доцільним відмовитися від існуючої в деяких муніципальних утвореннях практики введення системи прямих платежів за комунальні послуги ресурсопостачальних підприємствам житлово-комунального господарства, оскільки такий порядок платежів ніколи не дозволить реалізувати інвестиційний потенціал ресурсозбереження у житловому фонді.
Створення рівних умов для залучення до управління муніципальним житловим фондом організацій різної форми власності потребує прийняття на муніципальному рівні певних правових рішень. В даний час, як правило, муніципальний житловий фонд закріплений за муніципальними унітарними підприємствами в господарському віданні або за муніципальними установами в оперативному управлінні. Договірні відносини між організаціями такої правової форми та муніципалітетом в цьому випадку не є обов'язковими. Житловий фонд перебуває на балансі зазначених організацій, причому як муніципальна, так і приватизована частка загального майна власників житлових приміщень.
Залучення приватного бізнесу до управління муніципальним житловим фондом виключає таку форму правовідносин. Для того щоб організації різної форми власності мали рівні можливості для управління муніципальним житловим фондом, існуючі правовідносини повинні бути змінені. Муніципалітет як власник житлового фонду (його частини у вигляді неприватизованих квартир) повинен укладати з керуючою компанією договір на управління житловим фондом у формі договору возмездного надання послуг. Аналогічні договори на управління житловим фондом укладають інші власники житла в даному багатоквартирному будинку. Частка муніципалітету в житловому фонді знаходиться на балансі у спеціалізованої муніципальної служби (муніципальної Керуючої компанії). Керуюча організація враховує переданий їй в управління житловий фонд на за балансовий рахунок. При цьому балансоутримувачем житлового фонду є муніципальна Управляюча компанія.
При демонополізації житлової сфери доцільно проведення конкурсів на виконання спеціалізованих робіт (обслуговування ліфтового господарства, вивезення сміття, встановлення та обслуговування лічильників тепла, води тощо).
Розвиток конкуренції в сфері управління житловим фондом зробить істотний вплив на впровадження альтернативних нових технологій у сфері тепло-і електропостачання, що дозволяють здійснювати обслуговування відносно невеликих груп споживачів. Це сприятиме розвитку конкуренції у сфері енергопостачання. Керуюча компанія буде мати можливість розглядати альтернативні варіанти - створити власний локальний джерело енергопостачання або скористатися послугами системи централізованого енергопостачання.
Спеціалізація розрахунково-касових центрів повинна полягати в оперативному щомісячному розрахунку платежів населення в залежності від реального споживання житлово-комунальних послуг. Це передбачає наявність спеціалізованої інформаційно-обчислювальної бази. Тому в містах, де буде існувати кілька управляючих компаній, функції щодо проведення розрахунків по платежах населення доцільно передавати на умовах підрядного договору спеціалізованим розрахунково-касовим центрам, які збирають всю інформацію по платежах, здійснюваним споживачами підприємствам житлово-комунального господарства. У муніципальних утвореннях, де управління муніципальним житловим фондом здійснює тільки одна керуюча компанія і вона є муніципальною, розрахунково-касовий центр доцільно створювати як структурний підрозділ цієї компанії.
Реформа власності в житловому господарстві повинна привести до розвитку конкуренції у двох напрямках:
конкуренція у сфері управління нерухомістю за отримання замовлення від власника на управління житловим фондом;
конкуренція підрядних організацій за одержання замовлення на надання житлово-комунальних послуг від керуючої компанії. Імпульсом для розвитку конкуренції в цих напрямках має бути поява різноманіття об'єднань власників житла.
Створення товариств власників житла в межах єдиного комплексу нерухомого майна (кондомініуму), що включає в себе земельну ділянку і розташоване на ньому житловий будинок, є на сьогоднішній день одним з ефективних способів захисту прав власників житла і організації управління багатоквартирним житловим будинком з різними власниками окремих приміщень.
3. Ринкові механізми функціонування комунального господарства
3.1 Створення конкурентного середовища
Комунальна сфера в Нижньогородській області є в основному муніципальної власністю. Комунальні підприємства в основному є муніципальними, яким на праві господарського відання передані технологічні фонди - об'єкти інженерної інфраструктури (тепло-, водо-, каналізаційні мережі, водозабори, очисні, теплоджерела тощо) і технологічні фонди виробництва (техніка, майстерні виробничо-експлуатаційна база та ін)
Найважливішим елементом реформи має стати створення конкурентного середовища в системі управління та обслуговування комунальної сфери, що дозволить власникові об'єктів комунального призначення вибирати ту організацію, яка зможе забезпечити необхідний рівень якості робіт і послуг за найбільш низькими цінами. Розвиток конкуренції в комунальній сфері здійснюється з метою створення умов для подолання негативних наслідків монопольного чи домінуючого становища (у тому числі технологічно обумовленого) організацій житлово-комунального господарства шляхом:
формування органами місцевого самоврядування муніципального замовлення на обслуговування і розвиток об'єктів житлово-комунального призначення;
організації системи розрахунків за проведені та спожиті житлово-комунальні послуги на основі договорів, а також застосування економічних санкцій за порушення договірних зобов'язань;
залучення на рівноправній основі організацій різних форм власності для надання житлово-комунальних послуг.
Необхідною передумовою розвитку конкуренції є демонополізація комунального господарства. До сфер діяльності, в яких можливий розвиток конкуренції, відносяться:
управління та обслуговування об'єктів комунального господарства;
залучення організацій, що використовують альтернативні форми надання комунальних послуг, в тому числі автономні системи життєзабезпечення, не пов'язані з мережевою інженерною інфраструктурою об'єкти (дахові котельні, газопостачання від ємнісного і балонного газу та інші);
виконання окремих робіт з обслуговування об'єктів комунального господарства (ремонт і прочищення мереж, прибирання сміття, експлуатація ліфтового господарства тощо);
проектно-вишукувальні та будівельні роботи з розвитку об'єктів комунального призначення і тому подібне.
Слід мати на увазі, що реформування комунального господарства спрямовано на підвищення ролі органів місцевого самоврядування, самостійності та відповідальності господарюючих суб'єктів різних форм власності, що забезпечують безпосереднє обслуговування споживачів житлово-комунальних послуг і мають правові та фінансові можливості не тільки для здійснення поточної експлуатаційної діяльності, але й для розвитку об'єктів житлово-комунального призначення.
При вирішенні зазначених проблем особливу увагу слід приділити:
проведення органами місцевого самоврядування необхідних перетворень у сфері управління, фінансування та ціноутворення, спрямованих на забезпечення більш ефективного функціонування комунального господарства;
формування структур (Керуючі компанії, товариства власників житла та інші), що представляють інтереси всіх власників житла і захищають права споживачів житлово-комунальних послуг;
введенню договірних відносин на всіх етапах виробництва і надання житлово-комунальних послуг;
завершення процесу передачі в муніципальну власність відомчих об'єктів комунального господарства.
При виборі варіанту управління доцільно керуватися принципом поділу основних фондів комунального господарства на дві групи:
перша група це технологічні фонди, які включають в себе інженерну інфраструктуру (мережі, котельні, насосні станції, очисні споруди тощо).
друга група виробничі фонди, які складаються з об'єктів, що забезпечують обслуговування фондів першої групи. Сюди входять гаражі, майстерні, виробничі будівлі тощо.
Орган місцевого самоврядування як власник об'єктів комунального призначення може передавати ці фонди у господарське відання або оперативне управління комунальним організаціям-підрядникам.
Таким чином, в основу системи управління комунальним господарством мають бути покладені раціональне розподіл функцій і організація взаємовідносин між власником інженерної інфраструктури, що управляє організацією, підрядними організаціями різних форм власності, здійснюють обслуговування об'єктів інженерної інфраструктури, і органом, уповноваженим здійснювати державний контроль за наданням населенню житлово- комунальних послуг необхідної якості, за використанням і схоронністю житлового фонду незалежно від його належності.
Інженерна інфраструктура є системою життєзабезпечення міст населених пунктів і не може бути об'єктом відторгнення від муніципальної власності з одного боку. З іншого боку необхідно створити умови ринкових відносин у цій галузі.
Для вирішення цієї проблеми, виходячи з чинного законодавства, необхідно: технологічні фонди (інженерну інфраструктуру) комунального господарства передати з правом оперативного управління, муніципальному установі (Муніципальна керуюча компанія), а виробничі фонди можна передавати в господарське відання Муніципальних унітарних підприємств.
Таким чином, об'єкти комунального призначення обслуговуються муніципальними унітарними підприємствами та / або акціонерними товариствами при збереженні за органом місцевого самоврядування, через керуючу компанію, контролю за збереженням об'єктів життєзабезпечення. Це дає можливість при акціонуванні підприємств житлово-комунального господарства враховувати різний порядок приватизації виробничої і технологічної груп основних фондів.
Організації, що спеціалізуються у сфері управління, крім іншого, здійснюють раціональний розподіл фінансових ресурсів між виробниками тих чи інших житлово-комунальних послуг.
Функцією обслуговуючої підрядної організації є своєчасне і якісне виконання робіт, обумовлених у договорі підряду на обслуговування об'єктів комунальної сфери.
Муніципальні організації з обслуговування об'єктів житлово-комунального господарства, як самостійні господарюючі суб'єкти, не слід жорстко закріплювати за відповідною територіальною одиницею.
Це дозволить при організації конкурсів на обслуговування об'єктів технологічного фонду стимулювати конкуренцію не лише між муніципальними організаціями та приватними компаніями, а й між самими муніципальними організаціями. При цьому доцільно створити рівні умови роботи, як для приватних, так і для муніципальних організацій. (Надання нежитлових приміщень без справляння орендної плати, рівні умови надання службової житлової площі тощо).
Підрядні організації звільняються від невластивих їм реєстраційно-облікових функцій, паспортно-облікової роботи, збору платежів з населення за житло та комунальні послуги, оформлення пільг та субсидій і від інших форм соціального обслуговування населення.
Об'єкти комунального призначення можуть обслуговуватися організаціями різних форм власності за наявності ліцензії на право обслуговування об'єктів інженерної інфраструктури.
Існуюча система управління об'єктами інженерної інфраструктури та тарифного регулювання робить практично неможливим залучення приватних інвестицій у розвиток комунальної інфраструктури, оскільки не зацікавлює підприємства у зниженні витрат. Залучення приватних інвестицій в міську інженерну інфраструктуру - одна з основних цілей роботи з реформи системи тарифного регулювання.
3.2 Процес реформування тарифної системи
Ефективне регулювання комунальних підприємств повинно грунтуватися на системі, яка складається з трьох частин. Перша частина - постановка цілей діяльності комунальних підприємств (формування їх виробничої та інвестиційної програм), друга - питання формування та затвердження тарифів як засобу фінансового забезпечення цих програм і третя частина - моніторинг комунальних підприємств. Ці три компоненти в сукупності забезпечують можливість органам місцевого самоврядування реалізувати свої обов'язки щодо забезпечення населення якісними комунальними послугами.
Визначення цілей для конкретних комунальних підприємств повинно грунтуватися на розроблених перспективних схемах розвитку систем теплопостачання і водопостачання міст і населених пунктів. Система тарифного регулювання повинна забезпечувати здійснимість виробничої та інвестиційної програм підприємства, що затверджуються на черговий період регулювання. Для цього система тарифного регулювання повинна:
стимулювати комунальні підприємства до зниження витрат, підвищення якості наданих послуг;
сприяти залученню інвестицій у комунальні підприємства;
забезпечувати комунальним підприємствам формування достатнього для реалізації поставлених перед ними цілей обсягу фінансових ресурсів;
враховувати формування конкурентних відносин в ряді галузей житлово-комунального господарства;
мати вбудовані механізми, що дозволяють знизити політизованість процесу встановлення тарифів на комунальні послуги.
Крім створення економічних механізмів, які стимулювали б підприємства самостійно виявляти резерви зниження витрат на надання комунальних послуг, повинен бути передбачений механізм виявлення свідомо нераціональних витрат як елемент процедури тарифного регулювання. Зокрема, при прийнятті рішення про встановлення тарифів повинні використовуватися результати комплексних обстежень комунальних підприємств, включаючи проведення незалежних експертиз та аудитів (за рахунок бюджетних коштів).
Процес формування тарифу на комунальні послуги повинен полягати в пошуку компромісу між технічними завданнями і фінансовими потребами постачальників послуг та платоспроможним попитом споживачів.
Система регулювання комунальних підприємств повинна забезпечувати прогнозованість і передбачуваність зміни тарифів. Встановлення тарифів має здійснюватися на певний термін (період регулювання), який повинен бути узгоджений з періодом регулювання тарифів, що встановлюються на федеральному (газ) і регіональному (електроенергія) рівнях. Ця вимога переслідує виконання трьох цілей. По-перше, це створює ситуацію визначеності щодо майбутніх грошових потоків підприємства, що знижує ризики інвестування в нього. По-друге, протягом регульованого періоду підприємство може проводити заходи щодо зниження витрат, а отриману економію витрачати на повернення позикових коштів. По-третє, дана міра сприятиме зростанню економічної визначеності для споживачів комунальних послуг. Встановлення терміну дії тарифу має доповнюватися в умовах нестабільної економіки визначенням зовнішніх факторів, зміна яких повинно приводити до обов'язкового автоматичного перерахунку тарифу або зміни виробничої програми підприємства.
Процедури тарифного регулювання повинні забезпечувати публічність процесу формування тарифів. Це необхідно для того, щоб досягти довіри з боку споживачів комунальних послуг, а також сприяти досягненню балансу інтересів у процесі регулювання тарифів. Публічність системи повинна забезпечити необхідне методичне та інформаційне взаємодія між окремими елементами цієї системи: процедурами моніторингу, підготовки і розгляду заявок на перегляд тарифів, їх затвердження та набрання чинності. Важливим чинником ефективного тарифного регулювання повинно стати підвищення професіоналізму регулюючого органу, забезпечення його роботи максимально детальними формалізованими процедурами. Відповідно до законодавства регулювання діяльності муніципальних підприємств є компетенцією органів місцевого самоврядування. У регіональних центрах і великих містах органи місцевого самоврядування здатні сформувати професійно працюють регулюючі органи або залучити до їх роботи висококваліфікованих фахівців в рамках міжвідомчих комісій. Для малих муніципальних утворень доцільно делегувати функцію з регулювання тарифів підприємств комунальної інфраструктури на регіональний рівень, що має підвищити якість прийнятих рішень.
Фонд реформування ЖКГ забезпечить участь малих підприємств у програмах капремонту будинків і розселення аварійного житла За словами Голови Уряду, фонд реформування ЖКГ забезпечить більш широку участь малих підприємств у програмах капітального ремонту багатоквартирних будинків і розселення аварійного житла. "Серед таких компаній будуть розподілені замовлення на суму не менше 5 млрд рублів", - повідомив В. Путін. малого 2Необходімо змінити систему бухгалтерського обліку на комунальних підприємствах енерго-, ресурсоснабженія з тим, щоб перейти від сформованої практики мінімізації податкових платежів до практики забезпечення прозорості та стимулювання інвестицій у сектор енерго-, ресурсоснабженія. Слід забезпечити роздільний облік постійних і змінних витрат з метою формування двоставкових тарифів на теплову енергію і воду. Це дозволить знизити сезонні коливання в платежах, зменшить дефіцит оборотних коштів підприємств теплопостачання, підвищить їхню фінансову стійкість.
У міру встановлення індивідуальних приладів обліку і регулювання споживання основних комунальних послуг необхідно здійснювати перехід від оплати за нормативами споживання до оплати на основі показань приладів обліку.
Введення роздільного обліку виробництва і транспорту теплової енергії дозволить створити передумови для формування локальних ринків теплової енергії шляхом поділу монопольного транспорту теплової енергії та конкурентного виробництва, що передбачає юридичне виділення і передачу в управління різним господарюючим суб'єктам муніципальних тепломереж і джерел тепла. Це завдання має велике практичне значення, оскільки в більшості великих муніципальних утворень є досить великий надлишок потужності по тепловій енергії і в цій ситуації існує об'єктивна економічна можливість купувати теплову енергію у більш дешевого виробника.
Вирішення цього завдання буде сприяти формуванню в більшості і містах області локальних ринків тепла, вартість якого буде визначатися з урахуванням вартості транспорту по муніципальних тепломереж. Важливо, що серед таких джерел теплової енергії повинні все більше присутнім локальні джерела тепла, особливо на слабо заселених територіях (котеджна забудова), при складному рельєфі місцевості, в місцях, віддалених від великих джерел тепла, тобто в тих випадках, коли вартість транспорту теплової енергії порівнянна з вартістю виробництва тепла.
Важливим завданням забезпечення ефективного тарифного регулювання повинно стати створення правової основи для включення платежів з погашення основної суми боргу у собівартість продукції та послуг підприємств комунального господарства в період реалізації проектів реконструкції за рахунок позикових коштів.
Можна сформулювати кілька основних принципів регулювання тарифів на товари (роботи, послуги) регульованих господарюючих суб'єктів, на основі яких слід будувати систему регулювання тарифів ЖКГ. Регулювання тарифів на муніципальному рівні доцільно здійснювати в рамках постійно діючої міжвідомчої комісії чи незалежного регулюючого органу. У встановленні ставок оплати житлово-комунальних послуг і тарифів для муніципальних підприємств та установ повинні брати участь представники підрозділів адміністрації, громадських організацій (наприклад, товариство захисту прав споживачів), що представляють інтереси всіх зацікавлених сторін. Міжвідомча комісія (або незалежний регулюючий орган) приймає рішення, які потім надаються чолі місцевого самоврядування для остаточного затвердження. При розгляді тарифів органи місцевого самоврядування мають право звернутися за допомогою до організацій будь-якої форми власності, в тому числі до професійного регулюючому органу, створеному на регіональному рівні; тарифи повинні встановлюватися на фіксований термін. Протягом періоду регулювання тарифи повинні залишатися незмінними в реальному вираженні, що має на увазі їх періодичну індексацію за заздалегідь визначеним правилом і / або перелік причин для їх перегляду до закінчення періоду регулювання; тарифи, що встановлюються для регульованого підприємства, повинні формувати в нього такий обсяг фінансових ресурсів, якого було б достатньо для реалізації затверджених виробничої та інвестиційної програми.
26 липня 2010 генеральний директор Фонду сприяння реформуванню житлово-комунального господарства Костянтин Цицин відвідав Всеросійський молодіжний освітній Форум "Селігер-2010", відкритий в Осташковському районі Тверської області. У заходах брали участь керівник Федерального агентства у справах молоді Василь Якеменко, директор Форуму "Селігер-2010" Ілля Костунов. Для представників Фонду ЖКГ була проведена екскурсія по Форуму. Генеральний директор Фонду відвідав артоб'екти, виставки та експозиції, представлені на форумі "Селігер-2010". На Форумі "Селігер-2010" генеральний директор Фонду ЖКГ зустрівся з координаторами федерального молодіжного проекту "Всі будинки". Учасники проекту розповіли про його змістовної частини. За їх словами, кінцева мета - привнести в кожний під'їзд і будинок у Росії нові технології. Учасники форуму також відзначили, що такі проекти вже реалізуються в 22 регіонах Росії.
Але без сучасної освіти починати таку масштабну роботу не має сенсу. Тому кожен учасник проекту в рамках Форуму "Селігер-2010" навчається на курсах, отримує консультації провідних експертів в даній області, відвідує майстер класи та публічні лекції. Після навчання кожен учасник має розробити проект модернізації власного будинку. Однією з головних завдань якого має стати роз'яснювальна робота серед мешканців, спрямована на формування свідомості відповідального власника житла. Девізом проекту "Всі будинки" хлопці проголосили гасло: пишатися тим будинком, де ти живеш!
Учасники проекту в різних містах Росії проводять акції, спрямовані на формування свідомості відповідального власника житла, а також боротьбу з недобросовісними платниками.
Генеральний директор Фонду ЖКГ Костянтин Цицин зазначив, що зараз у молоді є реальні шанси реалізувати себе в житлово-комунальній сфері і має можливість зайняти лідируючі позиції, оскільки в даний час галузь динамічно розвивається і відкрита для інновацій.
Про роль молоді в розвитку житлово-комунальної галузі генеральний директор Фонду ЖКГ говорив і на лекції "Основні напрями діяльності Фонду, місце молоді в реформі ЖКГ", яку він прочитав перед 400 активістами проекту "Всі будинки".
- Країні необхідні професійні управляючі у сфері ЖКГ, які здатні не тільки займатися експлуатацією кранів і унітазів, а можуть ефективно управляти "інтелектуальними" житловими будинками, мікрорайонами і територіями, населеними пунктами і селищами, кондомініуми. Проте галузь ЖКГ сьогодні - це високотехнологічна галузь, де застосовуються всі новітні сучасні інформаційні технології, різні інновації і навіть нанотехнології. Для цього необхідні фахівці, що одержали спеціальну підготовку, що дозволяє правильно розуміти, ефективно і своєчасно впроваджувати, вміло використовувати досягнення науки, ринкові правовідносини, ресурсозберігаючі та інформаційні технології, передову практику в діяльність керуючих компаній. Галузь ЖКГ буде існувати завжди і вона потребує молодих кваліфікованих кадрах. Ця перспективна галузь, де є можливість швидкого зростання, - сказав Костянтин Цицин. В даний час практично у всіх регіонах країни організовані курси з підготовки голів ТСЖ і професійних керівників керуючих компаній.
На його думку, молодь не в меншій мірі повинна бути зацікавлена і в можливості організації підприємств малого бізнесу в сфері ЖКГ. Малий бізнес, що працює в сфері житлово-комунального господарства, - надійна опора і рівноправний партнер Фонду в справі реформування ЖКГ. Збільшення кількості малих підприємств дозволяє підтримувати різноманітність послуг на ринку, що означає можливість більш широкого вибору. До того ж, розвиток малих підприємств відкриває великі можливості по створенню нових робочих місць. Це ті очевидні переваги, що лежать на поверхні, не кажучи вже про суттєве внесок в економіку нашої країни.
За словами Костянтина Цицин, створення конкурентоспроможних підприємств у галузі, у свою чергу, дозволить підвищити якість житлово-комунальних послуг і культуру обслуговування населення. Після закінчення виступу учасники Форуму, задали генеральному директору Фонду ЖКГ Костянтину Цицин ряд питань про роботу Фонду та ролі молоді в розвитку галузі.
Розповідаючи про роботу Фонду, Костянтин Цицин зазначив, що Фонд сприяння реформуванню ЖКГ був створений державою не просто як механізм розподілу грошей. Це інноваційний інструмент вирішення низки завдань, що дозволить провести в країні реформу житлово-комунальної галузі.
- Перша з них формування повноправного власника, господаря житла. Ще одне завдання, яке вирішується за допомогою Фонду повернення державою боргів своїм громадянам. Адже ще на початку 1990-х росіяни отримали право оформити житло у власність. Але для дуже багатьох це право стало скоріше проблемою держава була не в силах передати житло в прийнятному стані. Програма капремонту і розселення аварійного житла відновить історичну справедливість. Нарешті, третя основна задача, для вирішення якої створено Фонд, вдосконалення механізмів направлення коштів на подолання гострих соціальних проблем.
Генеральний директор Фонду зазначив, що в даний час за участю коштів Фонду ЖКГ відремонтовано або ведеться ремонт у більш ніж 90 тисячах багатоквартирних будинків. Моніторинг реалізації програм капітального ремонту і переселення громадян з аварійного житла фахівцями Фонду здійснюється постійно. За словами Костянтина Цицин, це складна і об'ємна завдання. Тому так важливо, що б жителі контролювали проведення цих робіт і вели їх приймання. Ці обов'язки мешканців будинку, передбачені ФЗ-185, сприяють вихованню відповідального власника.
У Соснівському районі Нижегородської області відповідно до Федерального закону "Про фонд сприяння реформуванню ЖКГ" здійснюється капітальний ремонт багатоквартирних житлових будинків. Під дану федеральну програму потрапило 26 багатоповерхівок. Отже, програма Уряду здійснюється, відбулися позитивні зміни, але ще багато чого зробити.
Висновок
Організація успішної роботи ЖКГ - одна з важливих умов забезпечення гідних умов існування. Система упраления ЖКГ потребує реформування. Головною метою реформи ЖКГ - це поліпшення якості житлово-комунальних послуг при одночасному зниженні витрат на їх надання. Монополізм у цій сфері не дає споживачам і першу чергу населенню можливості вибирати на ринку необхідний набір житлових та комунальних послуг. Для успішної реалізації вищезгаданої мети необхідно виконати наступні завдання:
Завершення процесу розмежування функцій власника, управління та обслуговування в сфері ЖКГ на муніципальному рівні.
Підвищення прозорості всіх процедур формування тарифної політики ЖКГ.
Модернізація кадрової політики і підготовка нового покоління менеджерів для ЖКГ.
Реструктуризації та ліквідації заборгованостей у сфері ЖКГ.
Необхідний планомірний, поетапний перехід до повної оплати житлово-комунальних послуг при одночасному формуванні ефективних, дієвих органів, покликаних забезпечити заходи адресного соціального захисту малозабезпечених верств населення. Бюджетні кошти, які виділяються на модернізацію ЖКГ, повинні ефективно і за цільовим призначенням використовуватися. За дотриманням законодавства, що регулює відносини у сфері ЖКГ необхідно посилити контроль.
Що стосується системи збору та обробки інформації про основні зміни у житловій сфері Росії, приватизації житла, даних про витрати на житло та комунальні послуги, тарифи і субсидії, платежі та заборгованості споживачів комунальних послуг, вона повинна чітко організована. За участю приватного сектора в обслуговуванні житла покращиться.
Створення системи ресурсозбереження (впровадження передових технологій, встановлення приладів обліку енергоресурсів (води, газу і тепла ит.п.)).
Список використаної літератури
1. Воронін А.Г., Лапін В.А., Широков О.М. Основи управління муніципальним господарством. Московський громадський науковий фонд, 1997. - 88 с.
2. Цивільний кодекс Російської Федерації, ч.1 і 2. ГК РФ. Частина 1. від 30.11.1994 N 51-ФЗ (прийнятий ГД ФС РФ 21.10.1994).
3. Концепція реформи житлово-комунального господарства в Російській Федерації.
4. Новиков М. "Капітальна робота". Сосновський вісник від 26.08.10. № 98.
5. Підпрограма "Реформування і модернізація житлово-комунального комплексу Російської Федерації" федеральної цільової програми "Житло" на 2002-2010 роки. Відомості Верховної Ради України, 2001, # 49, ст.4622.
6. Фадєєв В.І., Муніципальне право Росії. М.: 1994, С.28.
7. Федеральний закон "Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації". Відомості Верховної Ради України, 1995, N 35, ст. 3506.