Зміст
Введення
1. Теоретичні аспекти визначення зносу в оцінці майна
1.1 Поняття, сутність, види зносу
1.2 Місце і роль оцінки економічного зносу в оцінці майна
2. Практика застосування методів визначення економічного зносу в оцінці майнових комплексів
2.1 Прибутковий підхід в оцінці економічного зносу
2.2 Практика застосування методів оцінки економічного зносу, заснованих на порівняльному підході
Висновок
Список використано літератури
Введення
Економічний знос (ЕІ), званий також зовнішнім рівнем, - це втрата вартості майна в результаті впливу зовнішніх по відношенню до майна факторів. Різні зовнішні фактори (міжнародні, національні, галузеві або локальні) впливають на величину доходу від використання майна, і таким чином на його ринкову вартість.
Щоб визначити, чи існує ЕІ, необхідно провести аналіз всіх економічних характеристик об'єкта оцінки та його галузевої середовища на певний момент часу - дату оцінки. Цей аналіз повинен включати історію доходів об'єкта оцінки та інші фактори, що впливають на стан активу. Для нерухомості невеликого масштабу може бути дуже істотним вплив локальних ринкових умов - зонування, стан місцевої економіки і безробіття. Великі об'єкти нерухомості швидше схильні до впливу з боку регіональної, національної та глобальної економік. Більшість видів майна, включаючи нерухомість, а також інші капітальні активи і складові діючого бізнесу (матеріальні і нематеріальні активи, робочий капітал), залежать від локальних економічних чинників, але зазвичай найбільш значущий вплив на них робить стан галузі.
Галузеві економічні умови впливають на всі аспекти бізнесу, частиною якого є нерухомість, машини і обладнання. До цієї категорії відносяться: цементні заводи, заводи з виробництва сталі, целюлози-паперові комбінати, нафтохімічні, хімічні та інші переробні заводи; видобувні галузі, такі як нафто-чи газовидобувні, видобутку вугілля, а також майнові комплекси інших галузей. Типові дані для дослідження економіки галузі промисловості включають річні звіти компаній, звіти Комісії з цінних паперів, галузеві аналітичні огляди про зміну цін на продукти і сировину, звіти інвестиційних банків і брокерів, уряду. За допомогою цих даних, оцінювач може визначити, чи будуть доходи, а значить і вартість активів, знижуватися.
У той же час, для універсальних активів, які можуть бути використані в різних галузях, фактори ЕІ конкретного користувача не застосовні. Наприклад, величина ЕІ майнового комплексу з виробництва автомобільних антен досить велика, але будівля заводу може використовуватися і для інших виробництв. Так що ЕІ негативно впливає на вартість обладнання, використовуваного у виробництві автомобільних антен, але не на вартість будівлі.
Метою нашої роботи є вивчення методів розрахунку величини економічного зносу, який обліковується при розрахунку вартості майнових комплексів.
Для досягнення поставленої мети необхідно вирішити такі завдання:
дати визначення зносу, розглянути його види;
розглянути сутність економічного зносу та його особливості;
розглянути основні методи, застосовувані для оцінки величини економічного зносу.
1. Теоретичні аспекти визначення зносу в оцінці майна
1.1 Поняття, сутність, види зносу
На завершальній стадії життєвого циклу підприємства (стадії прискореного старіння, занепаду і майбутнього закриття, продажу або перепрофілювання) спостерігається об'єктивна втрата тієї чи іншої частини його нормативної виробничої потужності та продуктивності.
Застаріле технологічне обладнання та організаційно-технічне оснащення структурних робочих місць, а також виробнича нерухомість на цій стадії терміну служби підприємства вимагають підвищених витрат на експлуатацію, технічне обслуговування та ремонт. Реконструкція, технічне переоснащення, модернізація окремих виробничих ділянок і робочих місць, напередодні майбутнього закриття підприємства, стають економічно не рентабельними. При цьому актуалізується вирішення завдань, пов'язаних з оцінкою того, що вигідніше: виробляти окремі комплектуючі вироби, складальні одиниці і складові частини продукції, що випускається кінцевої продукції у себе на місці або закуповувати їх на стороні. У міру старіння підприємства все частіше і частіше другий шлях виявляється більш економічним. Особливо це відноситься до структурних робочих місць ділянок заготівельно-підготовчих робіт підприємства. Іноді окремі елементи виробничої нерухомості приходять у старе, а то й аварійний стан і в таких випадках втрати виробничої потужності та продуктивності підприємства неминучі.
У цих умовах після відповідних техніко-економічних розрахунків виробляють закриття (ліквідацію) неефективних, нерентабельних структурних робочих місць, що і призводить до втрати частини нормативної виробничої потужності та нормативної продуктивності підприємства.
Об'єктивне явище - часткову втрату нормативної виробничої потужності та нормативної продуктивності підприємства на заключній стадії його життєвого циклу слід розглядати як економічний знос підприємства.
Поняття «знос», що використовується оцінювачами, і поняття «знос», що використовується бухгалтерами, відрізняються один від одного.
Термін «знос» в теорії оцінки розуміється як втрата корисності об'єкта, а отже, і його вартості з різних причин, а не тільки через факт часу. У бухгалтерському обліку під зносом розуміється механізм перенесення витрат на собівартість продукції протягом нормативного терміну служби об'єкта [1].
Знос в оцінці нерухомості розглядається як втрата вартості на момент оцінки в результаті всіх причин. Виділяють 3 види зносу: фізичний знос, функціональне старіння, економічне старіння [2].
фізичний знос - будь-яка фізична зношування матеріального активу (крім землі). По житлових будівель знос визначається на підставі документів ВСН-53-86 (Р) (Офіційне видання Госгражданстроя, 88 р.)
функціональне старіння, яке може бути викликано або моральним старінням об'єкта або активу, або відсутністю будь-якого елемента, або надлишком будь-якого елементу. Функціональне старіння може бути устранімим, коли витрати на виправлення дефекту менше ніж додана вартість, і непереборним, коли ці витрати більше доданої вартості. Наприклад, фундамент розрахований на 3-поверховий виробничий корпус, а фактично маємо 2 - поверховий. У цьому випадку непереборні функціональне старіння викликано надмірністю фундаменту.
економічне старіння - викликається зовнішніми по відношенню до власності чинниками. Такими факторами можуть бути перевантажені вулиці або розташоване поблизу від житлової зони промислове підприємство, або залізнична магістраль. Економічний знос відноситься до непереборних.
У практиці виділяють також експлуатаційний знос. Під експлуатаційним зносом підприємства розуміється передчасна, економічно не обгрунтована, переборна втрата частини структурних і персональних робочих місць на будь-якій стадії його життєвого циклу, ситуаційне порушення нормативного режиму змінності роботи і довільне скорочення номінальних фондів ефективного часу роботи його основних робітників. Експлуатаційний знос підприємства виникає і триває лише з вини його управлінської команди, рівень професіоналізму якої не відповідає сучасним вимогам. Експлуатаційний знос характерний для тих підприємств, у яких насамперед слабка маркетингова служба і служба збуту готової продукції. Шляхом зміцнення кадрів управлінців на цих напрямах роботи менеджменту можна домагатися мінімізації експлуатаційного зносу підприємства.
Формула для визначення експлуатаційного зносу виробничих об'єктів та об'єктів бізнесу - Іекп така ж, як і для оцінки рівня їх економічної недорозвиненості:
Іекп = 1 - ВПФ / (ОПН - ІЕП), (1)
де ОПФ і ОПН - відповідно фактична і нормативна доходопроізводітельность підприємства по чистому доходу;
ІЕП - економічний знос підприємства у вартісному вираженні, якщо він об'єктивно має місце.
Для стадії освоєння виробничої потужності, росту і зрілості економіки підприємства ІЕП = 0. Експлуатаційний знос може мати місце на будь-якій стадії життєвого циклу підприємства.
1.2 Місце і роль оцінки економічного зносу в оцінці майна
У ряді публікацій, поняття економічного зносу традиційно застосовується тільки у відношенні до рухомого майна підприємства (машини, інша техніка та обладнання) [3]. При цьому штучно роз'єднується цілісний майновий комплекс підприємства, що включає виробничу нерухомість і активну частину його виробничих основних фондів. Економічний знос властивий підприємству в цілому, а не яким-то навіть укрупненим окремим видам його майна.
У згаданих публікаціях можна зустріти неправомірне зрівняння економічного зносу та економічної (зокрема, виробничої) недорозвиненості підприємства. Для оцінки величини економічного зносу підприємства в цих публікаціях використовують співвідношення: 1 - ВПФ / ОПН, де ОПФ - фактичний середньорічний обсяг виробництва продукції за кілька останніх років роботи підприємства, а ОПН - нормативний річний обсяг виробництва цієї продукції. Таким чином, в якості економічного зносу підприємства в цих публікаціях розглядаються економічні наслідки незадовільного попиту на його продукцію, а також грубих недоробок і непрофесіоналізму його управлінської команди.
Між тим, економічна недорозвиненість і економічний знос підприємства мають принципові відмінності. Основні з цих відмінностей [4]:
при економічній недорозвиненості нормативна виробнича потужність підприємства і відповідна їй продуктивність не втрачаються. Вони залишаються незмінними, але не використовуються належним чином;
економічна недорозвиненість може мати місце на будь-якій стадії життєвого циклу підприємства, а економічний знос, зумовлений втратою відповідної частини його потужності та продуктивності, тільки на заключному етапі існування виробництва;
економічна недорозвиненість піддається контролю та усунення, а економічний знос компенсувати недоцільно.
Теоретично економічний знос по політичних чи соціальних міркувань може бути мінімізований або навіть зведений до нуля, якщо при цьому аргументи економічної хибності таких дій до уваги не приймаються.
Економічний знос підприємства також ні в якому разі не можна плутати з його експлуатаційним зносом.
Має сенс особливо підкреслити принципові відмінності експлуатаційного зносу підприємства від його економічного зносу (див.таблицю 1).
Передчасна і економічно необгрунтована ліквідація структурних робочих місць і персональних робочих місць на стадіях освоєння виробничої потужності, росту і зрілості підприємства без відповідної заміни їх на інші робочі місця або компенсації випадає частини доходу за рахунок здачі звільнилися виробничих площ в оренду або продажу повинна розглядатися як експлуатаційний знос підприємства, допущений з вини його управлінської команди і підлягає обов'язковому усунення. При визначенні справедливої ринкової вартості підприємства, особливо для майбутньої приватизації, експлуатаційний знос доцільно не враховувати, щоб не створювати грунт для можливого невиправданого заниження його первісної вартості та принесення тим самим значної шкоди державі.
Таблиця 1
Порівняльна характеристика експлуатаційного та економічного зносу [5]
Області можливого практичного застосування показників економічного зносу підприємства [6]:
Визначення справедливої ринкової вартості підприємств на завершальній стадії їх життєвого циклу з урахуванням часткової об'єктивної втрати ними виробничих можливостей і продуктивності (доходопроізводітельності і прібилепроізводітельності).
Уточнення результатів розрахунку рівня економічного розвитку, зокрема, виробничого розвитку підприємств, що переступили рубіж стабільності техніко-економічних показників їх виробничої діяльності.
Підвищення коректності вирішення завдань економічно доцільного вибору одного з альтернативних варіантів організації роботи підприємства: «все, що потрібно виробляти у себе» або щось купувати на стороні.
Вибір доцільного моменту закриття (ліквідації), продажу, здавання в оренду або перепрофілювання підприємства.
При цьому необхідно не плутати поняття і показники, а також галузі використання рівнів економічної (виробничої та комерційної) недорозвиненості і економічного зносу підприємств. Зрозуміло, що комерційні успіхи або ж невдачі, що впливають на рівень економічної недорозвиненості підприємств, на величині показників їх економічного зносу не відображаються.
Однією з причин виникнення ЕІ є державне регулювання. Протягом всього 20 століття держава регулювала діяльність природних монополій та їх доходи, бажаючи захистити споживачів. Регулювання відбувалося таким чином: держава встановлювала норматив прибутку на вкладений капітал, який визначається як первісна вартість активів за вирахуванням допустимої амортизації. Держава встановлює певну норму прибутку на інвестиції, засновану на фактичній вартості боргу і середньоринкової вартості власного капіталу. Якщо рентабельність підприємства дорівнює необхідної - добре, якщо вона нижче цієї норми, то це говорить про неякісне менеджменті. Якщо реальна рентабельність вкладеного капіталу значно вище встановленого нормативу, то це перевищення повертається платникам за допомогою податкових (тарифних) поправок. Коли середньоринкова норма прибутку на вкладений капітал зростає, підприємства регульованих галузей звертаються в урядові органи з вимогою підвищити їх норматив. Оскільки задоволення вимог відбувається не відразу, виникає часовий лаг, коли середньоринкова норма прибутку вище, ніж необхідна норма прибутку для регульованих підприємств. У цей момент в активів таких підприємств виникає ЕІ.
Через існування обмежень з боку органів влади скорочується вартість майна і виникає ЕІ. Для потенційного покупця важливо, що доходи будуть скорочені за рахунок контролю держави і поточні ринкові ставки оренди ведуть до неадекватної вартості майна.
Ще один індикатор існування ЕІ - це недостатні доходи. Цей фактор діє аналогічно державному регулюванню, за тим винятком, що скорочення доходів відбувається за ринковими причин. Наприклад, припустимо, що оцінюваний об'єкт працює в високо конкурентному галузі. Оцінюване підприємство зробило значні інвестиції в модернізацію обладнання згідно державним вимогам щодо захисту навколишнього середовища, що забезпечило йому довгострокову роботу на ринку. Враховуючи стан попиту і пропозиції, а також конкуренцію в галузі, інвестиції не покриваються доходами.
Про існування ЕІ в певній галузі може говорити відсутність в ній нового будівництва. Однак, ЕІ може існувати і у випадках, коли мають місце проекти нового будівництва. Іноді великі корпорації вирішують замінити старий завод із застарілим обладнанням на новий сучасний завод з метою скорочення витрат виробництва та закріплення своїх позицій на ринку. Якщо в галузі існує ЕІ, який скорочує прибутки компанії, зменшення операційних витрат після введення в експлуатацію нового заводу зміцнить позиції корпорації на ринку і допоможе витримати конкуренцію. Ці обставини можуть скоротити або навіть усунути ЕІ.
2. Практика застосування методів визначення економічного зносу в оцінці майнових комплексів
Введення
1. Теоретичні аспекти визначення зносу в оцінці майна
1.1 Поняття, сутність, види зносу
1.2 Місце і роль оцінки економічного зносу в оцінці майна
2. Практика застосування методів визначення економічного зносу в оцінці майнових комплексів
2.1 Прибутковий підхід в оцінці економічного зносу
2.2 Практика застосування методів оцінки економічного зносу, заснованих на порівняльному підході
Висновок
Список використано літератури
Введення
Економічний знос (ЕІ), званий також зовнішнім рівнем, - це втрата вартості майна в результаті впливу зовнішніх по відношенню до майна факторів. Різні зовнішні фактори (міжнародні, національні, галузеві або локальні) впливають на величину доходу від використання майна, і таким чином на його ринкову вартість.
Щоб визначити, чи існує ЕІ, необхідно провести аналіз всіх економічних характеристик об'єкта оцінки та його галузевої середовища на певний момент часу - дату оцінки. Цей аналіз повинен включати історію доходів об'єкта оцінки та інші фактори, що впливають на стан активу. Для нерухомості невеликого масштабу може бути дуже істотним вплив локальних ринкових умов - зонування, стан місцевої економіки і безробіття. Великі об'єкти нерухомості швидше схильні до впливу з боку регіональної, національної та глобальної економік. Більшість видів майна, включаючи нерухомість, а також інші капітальні активи і складові діючого бізнесу (матеріальні і нематеріальні активи, робочий капітал), залежать від локальних економічних чинників, але зазвичай найбільш значущий вплив на них робить стан галузі.
Галузеві економічні умови впливають на всі аспекти бізнесу, частиною якого є нерухомість, машини і обладнання. До цієї категорії відносяться: цементні заводи, заводи з виробництва сталі, целюлози-паперові комбінати, нафтохімічні, хімічні та інші переробні заводи; видобувні галузі, такі як нафто-чи газовидобувні, видобутку вугілля, а також майнові комплекси інших галузей. Типові дані для дослідження економіки галузі промисловості включають річні звіти компаній, звіти Комісії з цінних паперів, галузеві аналітичні огляди про зміну цін на продукти і сировину, звіти інвестиційних банків і брокерів, уряду. За допомогою цих даних, оцінювач може визначити, чи будуть доходи, а значить і вартість активів, знижуватися.
У той же час, для універсальних активів, які можуть бути використані в різних галузях, фактори ЕІ конкретного користувача не застосовні. Наприклад, величина ЕІ майнового комплексу з виробництва автомобільних антен досить велика, але будівля заводу може використовуватися і для інших виробництв. Так що ЕІ негативно впливає на вартість обладнання, використовуваного у виробництві автомобільних антен, але не на вартість будівлі.
Метою нашої роботи є вивчення методів розрахунку величини економічного зносу, який обліковується при розрахунку вартості майнових комплексів.
Для досягнення поставленої мети необхідно вирішити такі завдання:
дати визначення зносу, розглянути його види;
розглянути сутність економічного зносу та його особливості;
розглянути основні методи, застосовувані для оцінки величини економічного зносу.
1. Теоретичні аспекти визначення зносу в оцінці майна
1.1 Поняття, сутність, види зносу
На завершальній стадії життєвого циклу підприємства (стадії прискореного старіння, занепаду і майбутнього закриття, продажу або перепрофілювання) спостерігається об'єктивна втрата тієї чи іншої частини його нормативної виробничої потужності та продуктивності.
Застаріле технологічне обладнання та організаційно-технічне оснащення структурних робочих місць, а також виробнича нерухомість на цій стадії терміну служби підприємства вимагають підвищених витрат на експлуатацію, технічне обслуговування та ремонт. Реконструкція, технічне переоснащення, модернізація окремих виробничих ділянок і робочих місць, напередодні майбутнього закриття підприємства, стають економічно не рентабельними. При цьому актуалізується вирішення завдань, пов'язаних з оцінкою того, що вигідніше: виробляти окремі комплектуючі вироби, складальні одиниці і складові частини продукції, що випускається кінцевої продукції у себе на місці або закуповувати їх на стороні. У міру старіння підприємства все частіше і частіше другий шлях виявляється більш економічним. Особливо це відноситься до структурних робочих місць ділянок заготівельно-підготовчих робіт підприємства. Іноді окремі елементи виробничої нерухомості приходять у старе, а то й аварійний стан і в таких випадках втрати виробничої потужності та продуктивності підприємства неминучі.
У цих умовах після відповідних техніко-економічних розрахунків виробляють закриття (ліквідацію) неефективних, нерентабельних структурних робочих місць, що і призводить до втрати частини нормативної виробничої потужності та нормативної продуктивності підприємства.
Об'єктивне явище - часткову втрату нормативної виробничої потужності та нормативної продуктивності підприємства на заключній стадії його життєвого циклу слід розглядати як економічний знос підприємства.
Поняття «знос», що використовується оцінювачами, і поняття «знос», що використовується бухгалтерами, відрізняються один від одного.
Термін «знос» в теорії оцінки розуміється як втрата корисності об'єкта, а отже, і його вартості з різних причин, а не тільки через факт часу. У бухгалтерському обліку під зносом розуміється механізм перенесення витрат на собівартість продукції протягом нормативного терміну служби об'єкта [1].
Знос в оцінці нерухомості розглядається як втрата вартості на момент оцінки в результаті всіх причин. Виділяють 3 види зносу: фізичний знос, функціональне старіння, економічне старіння [2].
фізичний знос - будь-яка фізична зношування матеріального активу (крім землі). По житлових будівель знос визначається на підставі документів ВСН-53-86 (Р) (Офіційне видання Госгражданстроя, 88 р.)
функціональне старіння, яке може бути викликано або моральним старінням об'єкта або активу, або відсутністю будь-якого елемента, або надлишком будь-якого елементу. Функціональне старіння може бути устранімим, коли витрати на виправлення дефекту менше ніж додана вартість, і непереборним, коли ці витрати більше доданої вартості. Наприклад, фундамент розрахований на 3-поверховий виробничий корпус, а фактично маємо 2 - поверховий. У цьому випадку непереборні функціональне старіння викликано надмірністю фундаменту.
економічне старіння - викликається зовнішніми по відношенню до власності чинниками. Такими факторами можуть бути перевантажені вулиці або розташоване поблизу від житлової зони промислове підприємство, або залізнична магістраль. Економічний знос відноситься до непереборних.
У практиці виділяють також експлуатаційний знос. Під експлуатаційним зносом підприємства розуміється передчасна, економічно не обгрунтована, переборна втрата частини структурних і персональних робочих місць на будь-якій стадії його життєвого циклу, ситуаційне порушення нормативного режиму змінності роботи і довільне скорочення номінальних фондів ефективного часу роботи його основних робітників. Експлуатаційний знос підприємства виникає і триває лише з вини його управлінської команди, рівень професіоналізму якої не відповідає сучасним вимогам. Експлуатаційний знос характерний для тих підприємств, у яких насамперед слабка маркетингова служба і служба збуту готової продукції. Шляхом зміцнення кадрів управлінців на цих напрямах роботи менеджменту можна домагатися мінімізації експлуатаційного зносу підприємства.
Формула для визначення експлуатаційного зносу виробничих об'єктів та об'єктів бізнесу - Іекп така ж, як і для оцінки рівня їх економічної недорозвиненості:
Іекп = 1 - ВПФ / (ОПН - ІЕП), (1)
де ОПФ і ОПН - відповідно фактична і нормативна доходопроізводітельность підприємства по чистому доходу;
ІЕП - економічний знос підприємства у вартісному вираженні, якщо він об'єктивно має місце.
Для стадії освоєння виробничої потужності, росту і зрілості економіки підприємства ІЕП = 0. Експлуатаційний знос може мати місце на будь-якій стадії життєвого циклу підприємства.
1.2 Місце і роль оцінки економічного зносу в оцінці майна
У ряді публікацій, поняття економічного зносу традиційно застосовується тільки у відношенні до рухомого майна підприємства (машини, інша техніка та обладнання) [3]. При цьому штучно роз'єднується цілісний майновий комплекс підприємства, що включає виробничу нерухомість і активну частину його виробничих основних фондів. Економічний знос властивий підприємству в цілому, а не яким-то навіть укрупненим окремим видам його майна.
У згаданих публікаціях можна зустріти неправомірне зрівняння економічного зносу та економічної (зокрема, виробничої) недорозвиненості підприємства. Для оцінки величини економічного зносу підприємства в цих публікаціях використовують співвідношення: 1 - ВПФ / ОПН, де ОПФ - фактичний середньорічний обсяг виробництва продукції за кілька останніх років роботи підприємства, а ОПН - нормативний річний обсяг виробництва цієї продукції. Таким чином, в якості економічного зносу підприємства в цих публікаціях розглядаються економічні наслідки незадовільного попиту на його продукцію, а також грубих недоробок і непрофесіоналізму його управлінської команди.
Між тим, економічна недорозвиненість і економічний знос підприємства мають принципові відмінності. Основні з цих відмінностей [4]:
при економічній недорозвиненості нормативна виробнича потужність підприємства і відповідна їй продуктивність не втрачаються. Вони залишаються незмінними, але не використовуються належним чином;
економічна недорозвиненість може мати місце на будь-якій стадії життєвого циклу підприємства, а економічний знос, зумовлений втратою відповідної частини його потужності та продуктивності, тільки на заключному етапі існування виробництва;
економічна недорозвиненість піддається контролю та усунення, а економічний знос компенсувати недоцільно.
Теоретично економічний знос по політичних чи соціальних міркувань може бути мінімізований або навіть зведений до нуля, якщо при цьому аргументи економічної хибності таких дій до уваги не приймаються.
Економічний знос підприємства також ні в якому разі не можна плутати з його експлуатаційним зносом.
Має сенс особливо підкреслити принципові відмінності експлуатаційного зносу підприємства від його економічного зносу (див.таблицю 1).
Передчасна і економічно необгрунтована ліквідація структурних робочих місць і персональних робочих місць на стадіях освоєння виробничої потужності, росту і зрілості підприємства без відповідної заміни їх на інші робочі місця або компенсації випадає частини доходу за рахунок здачі звільнилися виробничих площ в оренду або продажу повинна розглядатися як експлуатаційний знос підприємства, допущений з вини його управлінської команди і підлягає обов'язковому усунення. При визначенні справедливої ринкової вартості підприємства, особливо для майбутньої приватизації, експлуатаційний знос доцільно не враховувати, щоб не створювати грунт для можливого невиправданого заниження його первісної вартості та принесення тим самим значної шкоди державі.
Таблиця 1
Порівняльна характеристика експлуатаційного та економічного зносу [5]
| Параметри порівняння | Експлуатаційний знос підприємства | Економічний знос підприємства |
| Час виникнення Економічна обгрунтованість Залежність від рівня професіоналізму управлінської команди підприємства Можливість усунення Типова різниця у величині Вплив на ринкову вартість підприємства | На будь-якій стадії життєвого циклу (терміну служби) підприємства Не обгрунтований Повністю залежить Усувний Експлуатаційний знос більше економічного зносу Не впливає | Тільки на стадії старіння і занепаду підприємства Обгрунтовано Не залежить Чи не завдає Економічний знос менше експлуатаційного зносу Впливає |
Визначення справедливої ринкової вартості підприємств на завершальній стадії їх життєвого циклу з урахуванням часткової об'єктивної втрати ними виробничих можливостей і продуктивності (доходопроізводітельності і прібилепроізводітельності).
Уточнення результатів розрахунку рівня економічного розвитку, зокрема, виробничого розвитку підприємств, що переступили рубіж стабільності техніко-економічних показників їх виробничої діяльності.
Підвищення коректності вирішення завдань економічно доцільного вибору одного з альтернативних варіантів організації роботи підприємства: «все, що потрібно виробляти у себе» або щось купувати на стороні.
Вибір доцільного моменту закриття (ліквідації), продажу, здавання в оренду або перепрофілювання підприємства.
При цьому необхідно не плутати поняття і показники, а також галузі використання рівнів економічної (виробничої та комерційної) недорозвиненості і економічного зносу підприємств. Зрозуміло, що комерційні успіхи або ж невдачі, що впливають на рівень економічної недорозвиненості підприємств, на величині показників їх економічного зносу не відображаються.
Однією з причин виникнення ЕІ є державне регулювання. Протягом всього 20 століття держава регулювала діяльність природних монополій та їх доходи, бажаючи захистити споживачів. Регулювання відбувалося таким чином: держава встановлювала норматив прибутку на вкладений капітал, який визначається як первісна вартість активів за вирахуванням допустимої амортизації. Держава встановлює певну норму прибутку на інвестиції, засновану на фактичній вартості боргу і середньоринкової вартості власного капіталу. Якщо рентабельність підприємства дорівнює необхідної - добре, якщо вона нижче цієї норми, то це говорить про неякісне менеджменті. Якщо реальна рентабельність вкладеного капіталу значно вище встановленого нормативу, то це перевищення повертається платникам за допомогою податкових (тарифних) поправок. Коли середньоринкова норма прибутку на вкладений капітал зростає, підприємства регульованих галузей звертаються в урядові органи з вимогою підвищити їх норматив. Оскільки задоволення вимог відбувається не відразу, виникає часовий лаг, коли середньоринкова норма прибутку вище, ніж необхідна норма прибутку для регульованих підприємств. У цей момент в активів таких підприємств виникає ЕІ.
Через існування обмежень з боку органів влади скорочується вартість майна і виникає ЕІ. Для потенційного покупця важливо, що доходи будуть скорочені за рахунок контролю держави і поточні ринкові ставки оренди ведуть до неадекватної вартості майна.
Ще один індикатор існування ЕІ - це недостатні доходи. Цей фактор діє аналогічно державному регулюванню, за тим винятком, що скорочення доходів відбувається за ринковими причин. Наприклад, припустимо, що оцінюваний об'єкт працює в високо конкурентному галузі. Оцінюване підприємство зробило значні інвестиції в модернізацію обладнання згідно державним вимогам щодо захисту навколишнього середовища, що забезпечило йому довгострокову роботу на ринку. Враховуючи стан попиту і пропозиції, а також конкуренцію в галузі, інвестиції не покриваються доходами.
Про існування ЕІ в певній галузі може говорити відсутність в ній нового будівництва. Однак, ЕІ може існувати і у випадках, коли мають місце проекти нового будівництва. Іноді великі корпорації вирішують замінити старий завод із застарілим обладнанням на новий сучасний завод з метою скорочення витрат виробництва та закріплення своїх позицій на ринку. Якщо в галузі існує ЕІ, який скорочує прибутки компанії, зменшення операційних витрат після введення в експлуатацію нового заводу зміцнить позиції корпорації на ринку і допоможе витримати конкуренцію. Ці обставини можуть скоротити або навіть усунути ЕІ.
2. Практика застосування методів визначення економічного зносу в оцінці майнових комплексів
2.1 Прибутковий підхід в оцінці економічного зносу
Загальною прийнятої оціночної технікою є отримання індикативної вартості шляхом аналізу доходу. Прибутковий підхід враховує всі види зносу - фізичний, функціональний і зовнішній. Однак, визначаючи всі види зносу за допомогою дохідного підходу, ми не можемо виділити ЕІ без застосування витратного методу. Суть підходу полягає в наступному: необхідно визначити вартість майна витратним методом (без урахування ЕІ), потім відняти з результату вартість, отриману дохідним методом. Ця різниця і є ЕІ. Проблема в тому, що результат повністю залежить від одного підходу - і дохідного. Приклад визначення ЕІ на основі даних представленого вище прикладу:
Вартість, отримана дохідним методом - $ 1100 000
Мінус вартість землі - 200000
Вартість по прибутковому методу за вирахуванням землі - 900000
Вартість, отримана витратним методом до ЕІ - 1000000
Мінус вартість по прибутковому методу за вирахуванням землі - 900000
ЕІ = 100000
У результаті ми отримали ЕІ рівний 100000. При інших передумовах і ставкою дисконтування величина вартості за доходному підходу, і, отже, ЕІ були б іншими.
Аналіз використання майна
Розглянемо іншу абсолютно незалежну процедуру оцінки ЕІ, яка заснована на визначенні ступеня використання (завантаження) оцінюваних активів.
Якщо потужності підприємства завантажені менше, ніж на 100%, або в середньому по галузі, то існує ЕІ, що відображає надлишок пропозиції на ринку. Математично він виражається наступним чином [7]:
ЕІ = 1 - (Попит / Потужність) z (2)
де, Попит - обсяг випуску підприємства, який відображає попит на його продукцію;
Потужність - максимально можливий обсяг випуску підприємства (потужність), що відображає потенційна пропозиція;
z - фактор масштабу, зазвичай складає 0,6-0,7, що відображає, що зі збільшенням потужності витрати на створення активу ростуть більш повільними темпами.
Приклад: Попит на автомобільні антени різко скоротився. У той час як потенціал пропозиції зберігся на тому ж рівні. Нехай машини й устаткування заводу мають потужність 100 000 штук на рік, попит на рік становить 1000 штук. Значення ВІ в галузі і для активів заводу дорівнюватиме:
ЕІ = 1 - (1000/100 000) 0,7 = 1 - 0,0010, 7 = 96%
Деякі обізнані оцінювачі можуть вважати, що ЕІ не існує, якщо завантаження активів максимальна або близька до максимальної. Але це не завжди так. Дійсно, ЕІ нульовою, якщо доходи підприємств галузі забезпечують необхідну норму прибутку на інвестиції. Якщо завантаження дорівнює 100%, але доходи забезпечують тільки рівень беззбитковості чи не покривають витрат, це вказує на серйозний ЕІ. Рівень завантаження може бути нормальним для галузі (наприклад, в результаті впливу такого фактора, як високий споживчий попит на продукцію галузі), але недостатнім для забезпечення прибутковості через вплив інших зовнішніх факторів. Наприклад, існує конкуренція вітчизняних підприємств з іноземними компаніями, що мають доступ до більш дешевої сировини. Якщо вітчизняний завод працює на повну потужність і випускає 100 000 одиниць на рік, а попит на продукцію перевищує цей показник, випуск заводу все одно буде 100 000 одиниць. Імпорт товарів з-за кордону призводить до зниження цін, і доходи вітчизняного заводу знижуються. У даному випадку, оцінка на основі аналізу завантаження підприємства показала б нульове значення ЕІ і була б некоректною.
Компанія може не мати прибутку, у той час як завантаження дорівнює 100%. Фінансові труднощі компанії говорять про те, що ЕІ існує і може бути оцінений за допомогою дохідного підходу. Для оцінки ЕІ необхідно відповісти на наступні питання:
чи є очікувані доходи підприємства реалістичними (обгрунтованими);
як співвідносяться доходи підприємства з доходами аналогічних підприємств галузі;
як співвідносяться доходи підприємств даної галузі з прибутковістю альтернативних інвестицій.
ЕІ може існувати і в активів нового, тільки що введеного в експлуатацію підприємства. Наприклад, був побудований завод для виробництва певного продукту, але зміна державного регулювання призвело до зміни споживчих переваг, попит на продукт або виробництво сировини припинилося, ЕІ заводу і галузі відразу виріс до 100%, підприємство має бути закрита.
Аналіз валового прибутку
Оцінку ЕІ можна проводити методом порівняння валового прибутку підприємства минулих років з поточною валовим прибутком. Валовий прибуток - це доходи підприємства за вирахуванням витрат на сировину і матеріали. Доходи можуть бути розраховані як добуток кількості випущеної продукції на ринкову ціну. Подібним чином можуть бути визначені також витрати на сировину та матеріали. Інформація про показники прибутку від використання об'єкта оцінки за останні 5-10 років може бути отримана оцінювачем від власника майна. Даний аналіз звичайно проводиться «на одиницю продукції» (наприклад, доларів за фунт, доларів за барель). ЕІ існує, якщо валовий прибуток знижується протягом декількох років або валовий прибуток на поточний момент нижче, ніж за попередній період, навіть якщо завантаження підприємства висока.
Якщо в галузі існує ЕІ, то необхідно проаналізувати причини його виникнення. Типовими причинами можуть бути: надлишкові виробничі потужності, які призводять до падіння цін, збільшення цін на сировину, дефіцит сировини на ринку, а також жорсткість конкуренції. Якщо поточна валовий прибуток нижче, ніж за минулий період, то ЕІ може бути визначений наступним чином:
Приклад:
Валовий прибуток минулого періоду на одиницю продукції (ВП пп) - $ 2,00
Поточна валовий прибуток на одиницю продукції (ВП т) - $ 1,00
ЕІ = (ВП пп - ВП т) / ВП пп = ($ 2,0 - $ 1,0) / $ 2,00 = 50%
2.2 Практика застосування методів оцінки економічного зносу, заснованих на порівняльному підході
Найбільш простий та прямий підхід полягає у визначенні ЕІ шляхом пошуку відомостей про продажі подібного майна на ринку. Найчастіше цей підхід використовується для оцінки ЕІ нерухомості, коли доступна в достатньому обсязі інформація про продажі подібного майна на ринку. Даний підхід включає в себе наступні кроки:
Відняти вартість землі з ціни продажу аналогічного майна; в результаті вийде вартість активу за вирахуванням вартості землі.
Оцінити повну відновну вартість нового аналогічного майна (не враховуючи вартість землі).
Оцінити всі види зносу, крім ЕІ. Відняти величину зносу з повної відновної вартості.
Відняти скориговану ціну продажу з повної відновної вартості майна за вирахуванням зносу.
Результат відповідає ЕІ, отриманому на основі даних про ринкові угоди з аналогічним майном. Даний підхід можна використовувати для визначення ЕІ в абсолютному вираженні або як відсотка від повної відновної вартості або вартості заміщення та вартості заміщення за вирахуванням фізичного зносу.
Приклад:
Ціна продажу аналога - $ 1 000 000
Мінус вартість землі - 200 000
Ціна продажу аналога за вирахуванням вартості землі - 800 000
Вартість заміщення - $ 1 500 000
Мінус фізичний знос - 500 000
Вартості заміщення за вирахуванням фізичного зносу - 1 000 000
Мінус функціональний знос - 0
Вартість майна до зовнішнього зносу - 1 000 000
Мінус ціна продажу аналога за вирахуванням вартості землі - 800 000
Зовнішній знос = $ 200 000 або 20% від вартості заміщення за вирахуванням функціонального і фізичного зносу
Таким чином, ми отримали ЕІ рівний $ 200 000, або 13% від вартості заміщення або 20% від вартості заміщення за вирахуванням фізичного та функціонального зносів.
Для надійної оцінки ЕІ на основі ринкового підходу, слід використовувати дані про продажі декількох аналогів. Переважно, щоб продажі були здійснені в один і той же час і схожі за місцем розташування, а також, щоб аналоги не мали (або практично не мали) функціонального зносу. Іноді це неможливо, тоді слід спробувати знайти аналоги, які схильні до впливу тих же економічних чинників, і використовуються в порівнянних економічних умовах. Якщо ЕІ визначений як частка від CORLD, то його віднімання повинно проводитися до функціонального зносу в абсолютному вираженні. Процентні відрахування завжди повинні бути зроблені в першу чергу, потім - доларові.
Аналіз рентабельності капіталу
Ще один підхід в кількісному визначенні ЕІ - це аналіз рентабельності капіталу (або інвестицій). При аналізі рентабельності капіталу порівнюються доходи і величина інвестицій, необхідних для отримання цих доходів. Найбільш простий та прямий метод аналізу - вивчення діяльності компаній, аналогічних оцінюваному бізнесу, акції яких котируються на відкритому ринку. Метод передбачає визначення рівня рентабельності капіталу в році, що передує році оцінки, і в минулі роки, коли рентабельність капіталу була вищою. Відповідний джерело інформації для проведення цього аналізу - різні фінансові звіти підприємств, дані статистичних збірників. Один з показників, відображених у них, - це рентабельність капіталу.
Загальний інвестований капітал у підприємство представляє собою суму акціонерного капіталу і довгострокових зобов'язань. При сприятливих економічних умовах в галузі рентабельність капіталу буде високою, при поганих - низькою. Таким чином, рентабельність капіталу - значимий індикатор ЕІ.
Приклад (заснований на даних американських компаній, таблиця 2).
Таке визначення ЕІ можливо, якщо вдається знайти компанії, аналогічні оцінюється за типом майна і з мінімальною диверсифікацією активів. Наприклад, якщо оцінюються активи нафтопереробного заводу, нескладно знайти компанії-аналоги, оскільки такі компанії зазвичай мають невелику частку активів в інших секторах та галузях. Іншими словами, і оцінюється майно, і активи компаній-аналогів, повинні перебувати під впливом одних і тих же економічних факторів.
Таблиця 2
Розрахунок економічного зносу методом рентабельності активів [8]
Таким чином, зовнішній знос активів у вибраній галузі, визначений за допомогою аналізу рентабельності капіталу, дорівнює 18%.
Якщо оцінюється майно паперової фабрики, даний метод може не спрацювати, оскільки важко знайти компанії, що володіють тільки паперовими фабриками, зазвичай діяльність таких компаній диверсифікована і на їх діяльність впливають різні фактори.
Другим кроком після підбору компаній-аналогів є ретроспективний аналіз галузі, що виявляє період, коли рентабельність капіталу була максимальною. Наприклад, для нафтопереробної галузі цей період припав на кінець 1970-х-початок 1980-х років, перед кризою попиту та пропозиції і початком серйозного державного регулювання в галузі охорони навколишнього середовища.
Оцінювачі повинні вивчати економічні характеристики об'єкта і підбирати максимально близькі компанії-аналоги. Звичайно, жодне порівняння не зовсім. Мета - підібрати аналоги в схожих економічних умовах.
Аналіз коефіцієнта ціна / балансова вартість
Наступним методом визначення ЕІ є аналіз інвестиційної привабливості галузі та цін звичайних акцій (власного капіталу компанії). Індикатор, що визначає існування ЕІ, - це відношення ринкової вартості акцій компанії до їх бухгалтерської (балансової) вартості. Бухгалтерська (балансова) вартість акцій відображає початкові інвестиції в компанію (статутний капітал) та нерозподілений прибуток минулих років.
За законодавством акціонери є власниками компанії, в яку вони інвестували свої кошти. З точки зору інвестора, володіння акціями підприємства означає володіння його активами. У будь-який момент часу вартість звичайних акцій або вартість власного капіталу компанії дорівнює загальній вартості її активів мінус вартість всіх її зобов'язань. Так що рішення придбати частку акцій компанії означає рішення купити частку її активів.
Єдині норми бухгалтерського обліку визначають методологію розрахунку балансової вартості активів. Тим не менше, не можна забувати, що балансова вартість не відображає реальної (ринкової) вартості активів, головним чином тому, що базується на історичних (первісних) витратах.
Щоб оцінити ЕІ активів обраної галузі в США наприклад використовують інформацію Standard & Poors ("S & Р") Analyst Handbook, де представлені індекси цін акцій, а також індекс галузевої балансової вартості. Порівняння ж проводять з групою промислових компаній, відомих як S & Р 500 (Industrials).
Для розрахунку мультиплікатора ціна / балансова вартість, середню ціну звичайних акцій ділять на балансову вартість активів, що припадають на 1 акцію. Аналіз виглядає наступним чином [9]:
ЕІ = (4,8-3,5) / 4,8 = 0, 27 або 27%.
Дане ставлення відображає відносну оцінку інвесторами активів цієї галузі в порівнянні з акціями промислових компаній в середньому. Власники акцій промислових компаній готові заплатити за них на 27% більше, ніж за акції даної галузі.
Як правило, ЕІ є непереборним, тобто жодні інвестиції не можуть призвести до його зникнення. Але вони можуть змінити його величину і навіть скоротити його до нульового рівня, якщо галузеві умови зміняться. Якщо підприємство-конкурент зупинить виробництво, то може виникнути дефіцит продукції. Економічна теорія говорить про те, що при постійному попиті і одночасному скороченні пропозиції, ціни на товар збільшаться.
Висновок
Знос в оцінці нерухомості розглядається як втрата вартості на момент оцінки в результаті всіх причин. Виділяють фізичний, функціональний та економічний знос.
У даній роботі ми приділили увагу економічному зносу, визначивши його як знецінення об'єкта, обумовлене негативним по відношенню до об'єкта оцінки впливом зовнішнього середовища: ринкової ситуації, накладених сервітутів на певний використання нерухомості, змін навколишнього інфраструктури та законодавчих рішень у галузі оподаткування і т.п. Зовнішній знос нерухомості в залежності від викликали його причин у більшості випадків є непереборним через незмінності місця розташування, але в ряді випадків може «самоусунутися» через позитивної зміни навколишнього ринкового середовища.
Економічний (зовнішній) знос існує, коли в економіці є кращі можливості для інвестування. Коли уряд робить спроби контролювати ринок ззовні, також виникає ЕІ, який скорочує вартість активів. Втрату вартості, пов'язану з існуванням ЕІ, викликає надлишкову пропозицію в економіці, наявність конкуренції. Зазвичай інвестиції не усувають ЕІ, але він може бути змінений, і навіть зведений до нуля при зміні умов у галузі.
В ідеалі для визначення величини ЕІ необхідно використовувати більш ніж один метод оцінки.
У роботі було наведено деякі методи кількісного вимірювання ЕІ. Ці методи не можуть бути використані для всіх видів власності і галузей. Оцінювач повинен вивчити актив і галузь, щоб виявити наявність ЕІ і використовувати найбільш підходящий метод його оцінки.
Список використаної літератури
1. Про оціночної діяльності в Російській федерації: Федер.Закон РФ від 29 липня 1998 р , № 135-ФЗ.
2. Федеральні стандарти оцінки (ФСТ № 1, ФСТ № 2, ФСТ № 3): Наказ № 256, № 255, № 254 Мінекономрозвитку від 27 липня 2007 р .
3. Буличева Г.В. Практичні аспекти застосування дохідного підходу до оцінки російських підприємств: Навч. посібник. - М Інститут професійної оцінки, 1999.
4. Валдайцев С.В. Оцінка бізнесу та управління вартістю підприємства: учеб.пособіе.М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.
5. Грегорі А. Стратегічна оцінка компаній. - М.: Квінто-Консалтинг. - 2003.
6. Григор'єв В.В., Островкін І.М. Оцінка підприємств: дохідний підхід. - М Федеративну видавництво, 2000.
7. Гриненко С.В. Економіка нерухомості: Конспект лекцій. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
8. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Ленська С.А. Оцінка бізнесу: підручник. М.: Фінанси і статистика, 2005.
9. Єсіпов В.Є. Оцінка бізнесу. - Спб.: Пітер. - 2006.
10. Попеску А.І. та ін Знос технологічних машин та обладнання при оцінці їх ринкової вартості. - М., РОО, 2002.
11. Керівництво з оцінки вартості бізнесу / Фішмен Джей, Пратт Шеннон, Гріффіт Кліффорд, Вілсон Кейт; пер. з англ. Л. І. Лопатников. - М.: ЗАТ «Квінт-КОНСАЛТИНГ», 2000.
12. Рутгайзер В.М. Оцінка вартості бізнесу. Навчальний посібник - М.: Маросейка, 2007 р .
13. Федотова М.А., Уткін Е.А. Оцінка нерухомості та бізнесу. Підручник. - М.: Асоціація авторів і видавців «ТАНДЕМ». Видавництво «ЕКМОС», 2000р.
14. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оцінка вартості підприємства (бізнесу). - 2-е вид., Испр. - Москва: Омега-Л, 2007.
15. Якупова Н.М. Оцінка бізнесу: навч. посібник. Казань, 2003 р .
16. Ревуцький Л.Д. Сутність економічного зносу підприємства і спрощені методи його оцінки / / Менеджмент у Росії і за кордоном. - 2005. - № 3.
17. Економічний знос. Michael J. Remsha, PE, ASA, CMI. - The M & TS Journal.
Загальною прийнятої оціночної технікою є отримання індикативної вартості шляхом аналізу доходу. Прибутковий підхід враховує всі види зносу - фізичний, функціональний і зовнішній. Однак, визначаючи всі види зносу за допомогою дохідного підходу, ми не можемо виділити ЕІ без застосування витратного методу. Суть підходу полягає в наступному: необхідно визначити вартість майна витратним методом (без урахування ЕІ), потім відняти з результату вартість, отриману дохідним методом. Ця різниця і є ЕІ. Проблема в тому, що результат повністю залежить від одного підходу - і дохідного. Приклад визначення ЕІ на основі даних представленого вище прикладу:
Вартість, отримана дохідним методом - $ 1100 000
Мінус вартість землі - 200000
Вартість по прибутковому методу за вирахуванням землі - 900000
Вартість, отримана витратним методом до ЕІ - 1000000
Мінус вартість по прибутковому методу за вирахуванням землі - 900000
ЕІ = 100000
У результаті ми отримали ЕІ рівний 100000. При інших передумовах і ставкою дисконтування величина вартості за доходному підходу, і, отже, ЕІ були б іншими.
Аналіз використання майна
Розглянемо іншу абсолютно незалежну процедуру оцінки ЕІ, яка заснована на визначенні ступеня використання (завантаження) оцінюваних активів.
Якщо потужності підприємства завантажені менше, ніж на 100%, або в середньому по галузі, то існує ЕІ, що відображає надлишок пропозиції на ринку. Математично він виражається наступним чином [7]:
ЕІ = 1 - (Попит / Потужність) z (2)
де, Попит - обсяг випуску підприємства, який відображає попит на його продукцію;
Потужність - максимально можливий обсяг випуску підприємства (потужність), що відображає потенційна пропозиція;
z - фактор масштабу, зазвичай складає 0,6-0,7, що відображає, що зі збільшенням потужності витрати на створення активу ростуть більш повільними темпами.
Приклад: Попит на автомобільні антени різко скоротився. У той час як потенціал пропозиції зберігся на тому ж рівні. Нехай машини й устаткування заводу мають потужність 100 000 штук на рік, попит на рік становить 1000 штук. Значення ВІ в галузі і для активів заводу дорівнюватиме:
ЕІ = 1 - (1000/100 000) 0,7 = 1 - 0,0010, 7 = 96%
Деякі обізнані оцінювачі можуть вважати, що ЕІ не існує, якщо завантаження активів максимальна або близька до максимальної. Але це не завжди так. Дійсно, ЕІ нульовою, якщо доходи підприємств галузі забезпечують необхідну норму прибутку на інвестиції. Якщо завантаження дорівнює 100%, але доходи забезпечують тільки рівень беззбитковості чи не покривають витрат, це вказує на серйозний ЕІ. Рівень завантаження може бути нормальним для галузі (наприклад, в результаті впливу такого фактора, як високий споживчий попит на продукцію галузі), але недостатнім для забезпечення прибутковості через вплив інших зовнішніх факторів. Наприклад, існує конкуренція вітчизняних підприємств з іноземними компаніями, що мають доступ до більш дешевої сировини. Якщо вітчизняний завод працює на повну потужність і випускає 100 000 одиниць на рік, а попит на продукцію перевищує цей показник, випуск заводу все одно буде 100 000 одиниць. Імпорт товарів з-за кордону призводить до зниження цін, і доходи вітчизняного заводу знижуються. У даному випадку, оцінка на основі аналізу завантаження підприємства показала б нульове значення ЕІ і була б некоректною.
Компанія може не мати прибутку, у той час як завантаження дорівнює 100%. Фінансові труднощі компанії говорять про те, що ЕІ існує і може бути оцінений за допомогою дохідного підходу. Для оцінки ЕІ необхідно відповісти на наступні питання:
чи є очікувані доходи підприємства реалістичними (обгрунтованими);
як співвідносяться доходи підприємства з доходами аналогічних підприємств галузі;
як співвідносяться доходи підприємств даної галузі з прибутковістю альтернативних інвестицій.
ЕІ може існувати і в активів нового, тільки що введеного в експлуатацію підприємства. Наприклад, був побудований завод для виробництва певного продукту, але зміна державного регулювання призвело до зміни споживчих переваг, попит на продукт або виробництво сировини припинилося, ЕІ заводу і галузі відразу виріс до 100%, підприємство має бути закрита.
Аналіз валового прибутку
Оцінку ЕІ можна проводити методом порівняння валового прибутку підприємства минулих років з поточною валовим прибутком. Валовий прибуток - це доходи підприємства за вирахуванням витрат на сировину і матеріали. Доходи можуть бути розраховані як добуток кількості випущеної продукції на ринкову ціну. Подібним чином можуть бути визначені також витрати на сировину та матеріали. Інформація про показники прибутку від використання об'єкта оцінки за останні 5-10 років може бути отримана оцінювачем від власника майна. Даний аналіз звичайно проводиться «на одиницю продукції» (наприклад, доларів за фунт, доларів за барель). ЕІ існує, якщо валовий прибуток знижується протягом декількох років або валовий прибуток на поточний момент нижче, ніж за попередній період, навіть якщо завантаження підприємства висока.
Якщо в галузі існує ЕІ, то необхідно проаналізувати причини його виникнення. Типовими причинами можуть бути: надлишкові виробничі потужності, які призводять до падіння цін, збільшення цін на сировину, дефіцит сировини на ринку, а також жорсткість конкуренції. Якщо поточна валовий прибуток нижче, ніж за минулий період, то ЕІ може бути визначений наступним чином:
Приклад:
Валовий прибуток минулого періоду на одиницю продукції (ВП пп) - $ 2,00
Поточна валовий прибуток на одиницю продукції (ВП т) - $ 1,00
ЕІ = (ВП пп - ВП т) / ВП пп = ($ 2,0 - $ 1,0) / $ 2,00 = 50%
2.2 Практика застосування методів оцінки економічного зносу, заснованих на порівняльному підході
Найбільш простий та прямий підхід полягає у визначенні ЕІ шляхом пошуку відомостей про продажі подібного майна на ринку. Найчастіше цей підхід використовується для оцінки ЕІ нерухомості, коли доступна в достатньому обсязі інформація про продажі подібного майна на ринку. Даний підхід включає в себе наступні кроки:
Відняти вартість землі з ціни продажу аналогічного майна; в результаті вийде вартість активу за вирахуванням вартості землі.
Оцінити повну відновну вартість нового аналогічного майна (не враховуючи вартість землі).
Оцінити всі види зносу, крім ЕІ. Відняти величину зносу з повної відновної вартості.
Відняти скориговану ціну продажу з повної відновної вартості майна за вирахуванням зносу.
Результат відповідає ЕІ, отриманому на основі даних про ринкові угоди з аналогічним майном. Даний підхід можна використовувати для визначення ЕІ в абсолютному вираженні або як відсотка від повної відновної вартості або вартості заміщення та вартості заміщення за вирахуванням фізичного зносу.
Приклад:
Ціна продажу аналога - $ 1 000 000
Мінус вартість землі - 200 000
Ціна продажу аналога за вирахуванням вартості землі - 800 000
Вартість заміщення - $ 1 500 000
Мінус фізичний знос - 500 000
Вартості заміщення за вирахуванням фізичного зносу - 1 000 000
Мінус функціональний знос - 0
Вартість майна до зовнішнього зносу - 1 000 000
Мінус ціна продажу аналога за вирахуванням вартості землі - 800 000
Зовнішній знос = $ 200 000 або 20% від вартості заміщення за вирахуванням функціонального і фізичного зносу
Таким чином, ми отримали ЕІ рівний $ 200 000, або 13% від вартості заміщення або 20% від вартості заміщення за вирахуванням фізичного та функціонального зносів.
Для надійної оцінки ЕІ на основі ринкового підходу, слід використовувати дані про продажі декількох аналогів. Переважно, щоб продажі були здійснені в один і той же час і схожі за місцем розташування, а також, щоб аналоги не мали (або практично не мали) функціонального зносу. Іноді це неможливо, тоді слід спробувати знайти аналоги, які схильні до впливу тих же економічних чинників, і використовуються в порівнянних економічних умовах. Якщо ЕІ визначений як частка від CORLD, то його віднімання повинно проводитися до функціонального зносу в абсолютному вираженні. Процентні відрахування завжди повинні бути зроблені в першу чергу, потім - доларові.
Аналіз рентабельності капіталу
Ще один підхід в кількісному визначенні ЕІ - це аналіз рентабельності капіталу (або інвестицій). При аналізі рентабельності капіталу порівнюються доходи і величина інвестицій, необхідних для отримання цих доходів. Найбільш простий та прямий метод аналізу - вивчення діяльності компаній, аналогічних оцінюваному бізнесу, акції яких котируються на відкритому ринку. Метод передбачає визначення рівня рентабельності капіталу в році, що передує році оцінки, і в минулі роки, коли рентабельність капіталу була вищою. Відповідний джерело інформації для проведення цього аналізу - різні фінансові звіти підприємств, дані статистичних збірників. Один з показників, відображених у них, - це рентабельність капіталу.
Загальний інвестований капітал у підприємство представляє собою суму акціонерного капіталу і довгострокових зобов'язань. При сприятливих економічних умовах в галузі рентабельність капіталу буде високою, при поганих - низькою. Таким чином, рентабельність капіталу - значимий індикатор ЕІ.
Приклад (заснований на даних американських компаній, таблиця 2).
Таке визначення ЕІ можливо, якщо вдається знайти компанії, аналогічні оцінюється за типом майна і з мінімальною диверсифікацією активів. Наприклад, якщо оцінюються активи нафтопереробного заводу, нескладно знайти компанії-аналоги, оскільки такі компанії зазвичай мають невелику частку активів в інших секторах та галузях. Іншими словами, і оцінюється майно, і активи компаній-аналогів, повинні перебувати під впливом одних і тих же економічних факторів.
Таблиця 2
Розрахунок економічного зносу методом рентабельності активів [8]
| Компанія | Середнє значення | Рентабельність |
| рентабельності | капіталу на поточну | |
| капіталу за 5 років 1990-1995 (%) | дату (%) | |
| Algoma Industries | 14,7 | 10,1 |
| Kewaunee Industries | 12,6 | 8,7 |
| Manitowoc Mfg. | 11,0 | 7,1 |
| Menomonee Cos. | 10,9 | 12,1 |
| Okauchee Services | 8,3 | 8,0 |
| Sheboygan Industries | 11,1 | 10,1 |
| Waukesha Mfg. | 9,1 | 6,1 |
| Мінімум | 8,3 | 6,1 |
| Максимум | 14,7 | 12,1 |
| Медіана | 11,0 | 8,7 |
| Середнє | 11,1 | 8,9 |
| Підсумкове | 11,0 | 9 |
Якщо оцінюється майно паперової фабрики, даний метод може не спрацювати, оскільки важко знайти компанії, що володіють тільки паперовими фабриками, зазвичай діяльність таких компаній диверсифікована і на їх діяльність впливають різні фактори.
Другим кроком після підбору компаній-аналогів є ретроспективний аналіз галузі, що виявляє період, коли рентабельність капіталу була максимальною. Наприклад, для нафтопереробної галузі цей період припав на кінець 1970-х-початок 1980-х років, перед кризою попиту та пропозиції і початком серйозного державного регулювання в галузі охорони навколишнього середовища.
Оцінювачі повинні вивчати економічні характеристики об'єкта і підбирати максимально близькі компанії-аналоги. Звичайно, жодне порівняння не зовсім. Мета - підібрати аналоги в схожих економічних умовах.
Аналіз коефіцієнта ціна / балансова вартість
Наступним методом визначення ЕІ є аналіз інвестиційної привабливості галузі та цін звичайних акцій (власного капіталу компанії). Індикатор, що визначає існування ЕІ, - це відношення ринкової вартості акцій компанії до їх бухгалтерської (балансової) вартості. Бухгалтерська (балансова) вартість акцій відображає початкові інвестиції в компанію (статутний капітал) та нерозподілений прибуток минулих років.
За законодавством акціонери є власниками компанії, в яку вони інвестували свої кошти. З точки зору інвестора, володіння акціями підприємства означає володіння його активами. У будь-який момент часу вартість звичайних акцій або вартість власного капіталу компанії дорівнює загальній вартості її активів мінус вартість всіх її зобов'язань. Так що рішення придбати частку акцій компанії означає рішення купити частку її активів.
Єдині норми бухгалтерського обліку визначають методологію розрахунку балансової вартості активів. Тим не менше, не можна забувати, що балансова вартість не відображає реальної (ринкової) вартості активів, головним чином тому, що базується на історичних (первісних) витратах.
Щоб оцінити ЕІ активів обраної галузі в США наприклад використовують інформацію Standard & Poors ("S & Р") Analyst Handbook, де представлені індекси цін акцій, а також індекс галузевої балансової вартості. Порівняння ж проводять з групою промислових компаній, відомих як S & Р 500 (Industrials).
Для розрахунку мультиплікатора ціна / балансова вартість, середню ціну звичайних акцій ділять на балансову вартість активів, що припадають на 1 акцію. Аналіз виглядає наступним чином [9]:
| Індекси S & P (на 1 акцію) | ||
| За всім промисловим підприємствам | За обраної галузі | |
| Балансова вартість | 168 | 210 |
| Ціни акції Максимальна Мінімальна Середня | 888 709 799 | 821 652 737 |
| Ціна акції / Балансова вартість | 4,8 | 3,5 |
Дане ставлення відображає відносну оцінку інвесторами активів цієї галузі в порівнянні з акціями промислових компаній в середньому. Власники акцій промислових компаній готові заплатити за них на 27% більше, ніж за акції даної галузі.
Як правило, ЕІ є непереборним, тобто жодні інвестиції не можуть призвести до його зникнення. Але вони можуть змінити його величину і навіть скоротити його до нульового рівня, якщо галузеві умови зміняться. Якщо підприємство-конкурент зупинить виробництво, то може виникнути дефіцит продукції. Економічна теорія говорить про те, що при постійному попиті і одночасному скороченні пропозиції, ціни на товар збільшаться.
Висновок
Знос в оцінці нерухомості розглядається як втрата вартості на момент оцінки в результаті всіх причин. Виділяють фізичний, функціональний та економічний знос.
У даній роботі ми приділили увагу економічному зносу, визначивши його як знецінення об'єкта, обумовлене негативним по відношенню до об'єкта оцінки впливом зовнішнього середовища: ринкової ситуації, накладених сервітутів на певний використання нерухомості, змін навколишнього інфраструктури та законодавчих рішень у галузі оподаткування і т.п. Зовнішній знос нерухомості в залежності від викликали його причин у більшості випадків є непереборним через незмінності місця розташування, але в ряді випадків може «самоусунутися» через позитивної зміни навколишнього ринкового середовища.
Економічний (зовнішній) знос існує, коли в економіці є кращі можливості для інвестування. Коли уряд робить спроби контролювати ринок ззовні, також виникає ЕІ, який скорочує вартість активів. Втрату вартості, пов'язану з існуванням ЕІ, викликає надлишкову пропозицію в економіці, наявність конкуренції. Зазвичай інвестиції не усувають ЕІ, але він може бути змінений, і навіть зведений до нуля при зміні умов у галузі.
В ідеалі для визначення величини ЕІ необхідно використовувати більш ніж один метод оцінки.
У роботі було наведено деякі методи кількісного вимірювання ЕІ. Ці методи не можуть бути використані для всіх видів власності і галузей. Оцінювач повинен вивчити актив і галузь, щоб виявити наявність ЕІ і використовувати найбільш підходящий метод його оцінки.
Список використаної літератури
1. Про оціночної діяльності в Російській федерації: Федер.Закон РФ від 29 липня
2. Федеральні стандарти оцінки (ФСТ № 1, ФСТ № 2, ФСТ № 3): Наказ № 256, № 255, № 254 Мінекономрозвитку від 27 липня
3. Буличева Г.В. Практичні аспекти застосування дохідного підходу до оцінки російських підприємств: Навч. посібник. - М Інститут професійної оцінки, 1999.
4. Валдайцев С.В. Оцінка бізнесу та управління вартістю підприємства: учеб.пособіе.М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.
5. Грегорі А. Стратегічна оцінка компаній. - М.: Квінто-Консалтинг. - 2003.
6. Григор'єв В.В., Островкін І.М. Оцінка підприємств: дохідний підхід. - М Федеративну видавництво, 2000.
7. Гриненко С.В. Економіка нерухомості: Конспект лекцій. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
8. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Ленська С.А. Оцінка бізнесу: підручник. М.: Фінанси і статистика, 2005.
9. Єсіпов В.Є. Оцінка бізнесу. - Спб.: Пітер. - 2006.
10. Попеску А.І. та ін Знос технологічних машин та обладнання при оцінці їх ринкової вартості. - М., РОО, 2002.
11. Керівництво з оцінки вартості бізнесу / Фішмен Джей, Пратт Шеннон, Гріффіт Кліффорд, Вілсон Кейт; пер. з англ. Л. І. Лопатников. - М.: ЗАТ «Квінт-КОНСАЛТИНГ», 2000.
12. Рутгайзер В.М. Оцінка вартості бізнесу. Навчальний посібник - М.: Маросейка,
13. Федотова М.А., Уткін Е.А. Оцінка нерухомості та бізнесу. Підручник. - М.: Асоціація авторів і видавців «ТАНДЕМ». Видавництво «ЕКМОС», 2000р.
14. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оцінка вартості підприємства (бізнесу). - 2-е вид., Испр. - Москва: Омега-Л, 2007.
15. Якупова Н.М. Оцінка бізнесу: навч. посібник. Казань,
16. Ревуцький Л.Д. Сутність економічного зносу підприємства і спрощені методи його оцінки / / Менеджмент у Росії і за кордоном. - 2005. - № 3.
17. Економічний знос. Michael J. Remsha, PE, ASA, CMI. - The M & TS Journal.
[1] Єсіпов В.Є. Оцінка бізнесу. - Спб.: Пітер. - 2006.
[2] Якупова Н.М. Оцінка бізнесу: навч. посібник. Казань, 2003 р .
[3] Попеску А.І. та ін Знос технологічних машин та обладнання при оцінці їх ринкової вартості. - М., РОО, 2002. 241 с.
[4] Ревуцький Л.Д. Сутність економічного зносу підприємства і спрощені методи його оцінки / / Менеджмент у Росії і за кордоном. - 2005. - № 3.
[5] Ревуцький Л.Д. Сутність економічного зносу підприємства і спрощені методи його оцінки / / Менеджмент у Росії і за кордоном. - 2005. - № 3.
[6] Ревуцький Л.Д. Сутність економічного зносу підприємства і спрощені методи його оцінки / / Менеджмент у Росії і за кордоном. - 2005. - № 3.
[7] Гриненко С.В. Економіка нерухомості: Конспект лекцій. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
[8] Економічний знос. Michael J. Remsha, PE, ASA, CMI. - The M & TS Journal.
[9] Економічний знос. Michael J. Remsha, PE, ASA, CMI. - The M & TS Journal.