Купівля-продаж житлових приміщень
Зміст
Введення
Глава I. Загальна характеристика договору купівлі-продажу нерухомості
1.1 Поняття та особливості договору купівлі-продажу нерухомості
1.2 Правове регулювання договору купівлі-продажу нерухомості
1.3 Сторони договору купівлі-продажу нерухомості
1.4 Права покупця нерухомості на земельну ділянку
1.5 Порядок виконання договору купівлі-продажу нерухомості
1.6 Державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості та роль нотаріуса в забезпеченні правомірності угод з нерухомістю
Глава II. Договір купівлі-продажу житлових приміщень
2.1 Поняття та особливості договору купівлі-продажу житлових приміщень.
2.2 Особливості купівлі-продажу окремих видів житлових приміщень
1) Купівля-продаж приватизованих квартир
2) Купівля-продаж квартир у будинках житлово-будівельних кооперативів.
2.3 Проблема відчуження житлового приміщення із зареєстрованими неповнолітніми.
Висновок
Список використаних джерел
Введення
Сфера купівлі-продажу житлових приміщень в останні роки стала вельми популярна серед такої категорії громадян, як аферисти і шахраї. Існує безліч ріелтерських фірм діяльність яких далека від чесного надання своїх послуг, наприклад, найчастіше фірми надають своїм клієнтам інформацію про продаж квартир, які давно вже продані, або того гірше, фірми і приватні ріелтери беруть участь в організації завідомо незаконних угод з нерухомістю і навіть досить складна процедура укладення зазначеного виду угод не є перешкодою для порушення закону. Більшість громадян не мають чіткого уявлення про процедуру оформлення угод з нерухомістю і стають «жертвами» шахраїв. З необхідності систематизації правових знань у цій області на обличчя видно актуальність і значущість обраної теми дослідження
Метою даної роботи було розглянути суспільні правовідносини, які виникають між організаціями і громадянами при укладанні, виконанні та розірванні ними договорів купівлі-продажу нерухомості, зокрема, житлових приміщень і виявити проблеми в даній сфері. Складність регулювання даних відносин обумовлена не тільки високою вартістю предмета права власності і особливим режимом переходу права власності на житлові приміщення, але і складністю самої процедури оформлення даного виду договірних правовідносин.
Актуальність даної теми зумовлена також широким розповсюдженням угод купівлі-продажу житлових приміщень. В даний час в РБ, а також на території всієї РФ активно розвивається ринок нерухомості, збільшується число його учасників, зростає попит на житло. Відповідно зростає і потреба в належному та ефективному правовому регулюванні даних правовідносин. Метою правового регулювання є забезпечення нормального функціонування ринку нерухомості в нашій країні.
Таким чином, державна реєстрація представляє собою складову частину правового режиму нерухомості, який став більш суворим порівняно з правовим режимом рухомих речей.
Як видно зі сказаного вище в даній сфері цивільно-правових відносин існує і до цього дня, коли безліч проблем, які потребують законодавчого регулювання, що свідчить про актуальність обраної теми дослідження.
При написанні роботи, крім нормативних актів, були вивчені праці авторів, які займаються дослідженнями даної проблеми а також безліч наукових і науково-популярних публікацій з різних видань та матеріали судової практики.
Робота складається з двох розділів, а саме: у першому розділі «Загальна характеристика договору купівлі-продажу нерухомості» дається загальне поняття та розкривається зміст договору купівлі-продажу нерухомості, крім того в цьому ж розділі розглядаються проблеми виконання договору купівлі-продажу нерухомості та його державної реєстрації, другий розділ «Договір купівлі-продажу житлових приміщень» присвячена купівлі-продажу саме житлових приміщень, тут, природно розкривається поняття і всі основні особливості договору купівлі-продажу житлових приміщень, особливо більш докладно розглядається специфіка таких договорів як купівля-продаж приватизованих квартир і квартир у будинках житлово будівельних кооперативів, а також порушена проблема відчуження житлового приміщення із зареєстрованими неповнолітніми, у висновку підводяться підсумки проведеного дослідження та вносяться пропозиції щодо вдосконалення даної сфери цивільно-правових угод.
Глава I. Загальна характеристика договору купівлі-продажу нерухомості
1.1 Поняття та особливості договору купівлі-продажу нерухомості
За договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно, а покупець зобов'язується прийняти це майно і сплатити за нього певну сторонами ціну (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ЦК).
Договір продажу нерухомості характеризується як двосторонній і взаємний. Даний договір виділяється як самостійної різновиду договору купівлі-продажу по предмету - нерухомого майна.
Дане положення зумовлене відмітними особливостями нерухомості від інших речей, якими, зокрема, є: міцний зв'язок із землею і неможливість переміщення без невідповідного збитку призначенням нерухомості; багаторазове використання в процесі виробництва і в інших цілях, а також збереження їх первісного вигляду (форми) у протягом тривалого періоду, наявність індивідуальних ознак; незаменяемость нерухомості.
Як і в будь-якому договорі купівлі-продажу, предметом даного договору може бути лише та нерухомість, яка має ознаки оборотоздатності (ст. 129 ЦК). Так, відповідно до чинного законодавства серед природних ресурсів оборотоспособностью володіють лише деякі види земельних ділянок.
Згідно з п. 1 ст. 549 ЦК предметом договору купівлі-продажу нерухомості може бути будь-яке нерухоме майно, вказане в п. 1 ст. 130 ЦК, у тому числі повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти. За правилами про договір продажу нерухомості повинні відчужуватися і новозбудовані (створені) повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти після належної державної реєстрації права власності на них.
Питанню реєстрації угод з морськими судами та прав на них присвячені ст. 33-51 Кодексу торговельного мореплавання РФ від 30 квітня 1999р. 1 Реєстрація повітряних суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів через відсутність законодавчих актів носить багато в чому обліково-технічний характер і регламентується відомчими актами.
За правилами про договір продажу нерухомості також здійснюється продаж незавершеного будівництвом об'єкта. Можливість здійснення операцій з продажу незавершених будівництвом об'єктів як нерухомого майна визнається і сучасної судової практикою 2.
«Договір продажу нерухомості повинен бути укладений у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання встановленої форми договору продажу нерухомості має наслідком його недійсність (ст. 550 ЦК). Договір купівлі-продажу нерухомості (за винятком договору купівлі-продажу житлових приміщень) вважається укладеним з моменту підписання сторонами єдиного документа, в якому сформульовано всі його істотні умови »3.
Відповідно до п. 1 ст. 551 ДК перехід права власності на нерухомість від продавця до покупця підлягає державній реєстрації. У силу цього право власності на нерухомість з'являється у покупця на основі складного юридичного складу - укладеного договору (угоди) продажу нерухомості та акту державної реєстрації переходу права власності (або договору по житлу). Договір продажу нерухомості не породжує у покупця права власності, він, як елемент складного юридичного складу, з моменту укладення лише юридично пов'язує продавця і покупця. За своєю природою «угоду про продаж нерухомості є консенсуальним договором» 1. Тому якщо сторони в договорі домовилися щодо умова, що зобов'язання з передачі нерухомості і її оплати повинні бути виконані сторонами до державної реєстрації переходу права власності, то кожна із зацікавлених сторін може вимагати їх виконання.
Згідно з п. 2 ст. 551 ДК виконання договору продажу нерухомості сторонами до державної реєстрації переходу права власності не є підставою для зміни їх відносин з третіми особами. Дане положення означає, що укладення та виконання договору продажу нерухомості присікає право продавця надалі розпоряджатися проданим об'єктом нерухомості, бо, уклавши договір на відчуження нерухомого майна і передавши це майно покупцеві, продавець вичерпує належало йому як власнику правомочність розпорядження 2. Тому «будь-яка угода, укладена продавцем з приводу нерухомого майна, переданого покупцеві до моменту державної реєстрації переходу права власності на покупця, повинна визнаватися недійсною, як досконала неуправомоченним обличчям» 3.
До державної реєстрації переходу права власності продавець, який виконав зобов'язання щодо передачі нерухомого об'єкта у володіння покупця, зберігає повноваження на захист права власності. Тому продавець нерухомості може заявляти віндикаційний і негаторний позови.
Покупець, якому нерухомий об'єкт переданий у володіння на виконання договору продажу нерухомості до державної реєстрації переходу права власності, стає титульним власником. Але він, не набувши титулу власності, не може розпоряджатися отриманими у володіння нерухомим об'єктом 1.
Договір продажу нерухомості як елемент складного юридичного складу породжує зобов'язання сторін зареєструвати перехід права власності. У зміст цього зобов'язання входить право вимагати реєстрації переходу права власності. Дане зобов'язання закріплено законодавцем наступним чином. У п. 3 ст. 551 ЦК зазначено, що у випадку, коли одна зі сторін ухиляється від державної реєстрації переходу права власності на нерухомість, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про державну реєстрацію переходу права власності. Сторона, необгрунтовано ухиляється від державної реєстрації переходу права власності, повинна відшкодувати другій стороні збитки, викликані затримкою реєстрації.
Наведені положення про співвідношення договору продажу нерухомості і реєстрації переходу права власності стосуються договорів купівлі-продажу нежитлової нерухомості. Для договорів купівлі-продажу житлової нерухомості законом (п. 2 ст. 558 ЦК) встановлено інший порядок.
До числа істотних умов договору продажу нерухомості належать умови про предмет продажу і ціною продається нерухомого майна.
Закон вимагає, щоб у договорі продажу нерухомості були вказані дані, що дозволяють чітко встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. При відсутності в договорі зазначених даних умова про продаваної і підлягає передачі нерухомості вважається неузгодженим, а договір неукладеним (ст. 554 ЦК). Необхідні законом дані про продаваної нерухомості містяться в спеціальній документації 1.
До числа обов'язкових документів, що ідентифікують окремо розташована будівля (споруда), відносяться план земельної ділянки та (або) план об'єкту нерухомості з зазначенням кадастрового номера земельної ділянки, правами на яке володіє власник будівлі (споруди). На кожне будівлю і споруду є технічні паспорти з їхніми планами та зазначення цільового призначення. Документами, які ідентифікують житлове нерухоме майно, є паспорти таких приміщень, а також відповідні довідки, видані бюро технічної інвентаризації та містять інвентаризаційні відомості та інші дані технічного обліку житлового фонду. Перелік та характер документів, що містять дані, що дозволяють чітко встановити продається нерухоме майно, визначається законодавством про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним 2, а також нормативно-правовими актами про технічний облік нерухомості 3.
Вимога закону про визначеність предмета договору продажу нерухомості означає, що продається нерухомість як індивідуально-визначена річ на момент укладення договору повинна існувати реально (фізично), а права на неї повинні бути зареєстровані у державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним 4. В іншому випадку договір слід визнати неукладеним внаслідок відсутності його предмета (п. 1 ст. 432 ЦК). Якщо ж на момент укладення договору нерухома річ вже не існує (згоріла, зруйнована і т. п.), хоча права на неї як на нерухоме майно не виключені з державного реєстру, договір продажу неможливий, тому що право власності на загибле або знищене майно припиняється (п. 1 ст. 235 ЦК). Якщо під виглядом договору продажу нерухомості продається зруйновану будівлю (споруду), то цей договір може прикривати угоду з переуступки прав на земельну ділянку 1.
За справедливим твердженням Брагінського, «коли будівлі або споруди зареєстровані в державному реєстрі як об'єктів нерухомості, але продаються на знесення, мова повинна йти не про договір продажу нерухомості, а про договір продажу рухомого майна. Для здійснення такого договору необхідно попередньо у встановленому порядку отримати дозвіл на знесення відповідного нерухомого об'єкта. Внаслідок цього призначене до зносу будівля або споруда придбає правовий режим рухомого майна »2.
Вимога закону про визначеність предмета договору продажу нерухомості має свою специфіку і при необхідності продажу частини нерухомого майна. Справа в тому, що всі нерухомі речі (будівлі, споруди, земельні ділянки), за винятком багатоквартирних житлових будинків, є неподільними речами. Внаслідок цього при необхідності продажу частини будівлі або споруди мова повинна йти про продаж частки у праві власності на об'єкт нерухомості, визначений за правилами ст. 554 ЦК. У договорі продажу частки у праві власності сторони можуть домовитися про те, яка реальна частину нерухомого майна буде знаходитись у користуванні покупця. Відчуження частки у праві власності на нерухому річ може вести до режимів нероздільної, роздільного та відокремленого здійснення правомочностей володіння, користування і розпорядження нерухомістю, що знаходиться у спільній частковій власності. При режимі нероздільної користування будівля, споруда чи інша будова розглядається як нероздільний об'єкт загального користування без виділення співвласникам конкретного приміщення. При режимі роздільного користування кожному співвласнику виділяється приміщення, причому розміри виділених приміщень можуть і не відповідати розмірам часток учасників спільної власності. При режимі відокремленого користування кожному співвласнику виділяється приміщення, розмір якого відповідає частці в спільній власності на об'єкт нерухомості 1.
Необхідно враховувати, що нашому правопорядку відомі так звані вбудовано-прибудовані нежитлові приміщення у житловому будинку, які реєструються в державному реєстрі як самостійний об'єкт нерухомості. Крім того, до набрання чинності Федерального закону "Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" в якості самостійних об'єктів нерухомості були зареєстровані частини приватизованих будівель (споруд) - окремі поверхи, під'їзди. У зазначених випадках, коли частина будівлі (споруди) зареєстрована у державному реєстрі як окремого об'єкта нерухомості, угоди з такою частиною слід визнати законними як операції з самостійним об'єктом нерухомості.
На відміну від договору купівлі-продажу рухомого майна договір продажу нерухомості повинен містити в собі узгоджене сторонами у письмовій формі умова про ціну нерухомості. Оціночна діяльність об'єктів нерухомості - явище багатофакторне і складне. Тому на ринку нерухомості оцінку нерухомого майна здійснюють професійні оцінювачі 2.
При відсутності умови про ціну договір продажу нерухомості вважається неукладеним. За загальним правилом узгоджена сторонами ціна нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, включає ціну переданої з цим нерухомим майном відповідної частини ділянки землі або права на неї. Однак дане правило диспозитивно. Крім того, законом можуть бути встановлені інші правила про співвідношення ціни нерухомого майна і ціни переданої з нерухомістю відповідної частини ділянки землі та прав на неї.
Ціна нерухомості в договорі продажу нерухомості може визначатися сторонами різними способами. Відповідно до чинного законодавства у випадках, коли ціна нерухомості встановлена за одиницю її площі чи іншого показника її розміру, загальна ціна такого нерухомого майна, що підлягає сплаті, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна.
Головним обов'язком покупця за договором продажу нерухомості поряд з обов'язком прийняти куплену нерухомість є обов'язок по її оплаті. Форма, порядок і спосіб оплати визначаються сторонами договору самостійно. Законом допускається оплата купленої нерухомості в розстрочку і в кредит, а також попередня оплата.
При продажу нерухомості в кредит вона визнається знаходиться в заставі у продавця для забезпечення виконання покупцем зобов'язань по оплаті товару. Іпотека, що виникла на підставі норми п. 5 ст. 488 ЦК, як право (речове обтяження) на нерухоме майно повинна реєструватися на підставі заяви власника - покупця нерухомого майна або продавця, на користь якого п. 5 ст. 488 ГК встановлено іпотека, за умови настання обставин, зазначених у п. 5 ст. 488 ЦК.
За відсутності у договорі умови про розподіл витрат по державній реєстрації переходу права власності ці витрати повинні бути покладені на продавця, бо на ньому лежить обов'язок передати предмет продажу у власність покупця. Покладання на продавця тягаря витрат з реєстрації можна розглядати як наслідок наявності в нього обов'язки забезпечити виникнення у покупця права власності на продане майно 1.
1.2 Правове регулювання договору купівлі-продажу нерухомості
Основним джерелом правового регулювання відносин, пов'язаних з купівлею-продажем нерухомості є ГК і перш за все глава 30.
Правове регулювання договору продажу нерухомості як окремого виду договору купівлі-продажу будується за наступною схемою. У § 7 глави 30 ЦК містяться спеціальні правила, що регламентують укладання договору продажу нерухомості, його форму, а також дії сторін щодо його виконання. Ці правила сформульовані в якості специфічних норм, що виключають дію відповідних загальних положень про купівлю-продаж товарів. Родова належність договору продажу нерухомості до договору купівлі-продажу товарів у правовому регулюванні проявляється в тому, що в частині, не врегульованою нормами. Пов'язаними з продажем нерухомості, підлягають застосуванню загальні положення про договір купівлі-продажу товарів.
У ДК РРФСР 1964 р. діяла інша схема законодавчого закріплення договору купівлі-продажу нерухомості. У раніше діючому ГК окремо згадувався лише договір купівлі-продажу житлового будинку (ст. 238), а також встановлювалася форма укладення таких угод.
Новий ЦК, як і колишній до істотних умов відносить умови про предмет договору та про ціну продаваного об'єкта нерухомості. Для договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, додатковим необхідною умовою є включення в текст договору переліку цих осіб із зазначенням їхніх прав на користування продаваним житловим приміщенням. Це положення є новим у порівнянні з попереднім законодавством.
Ще однією особливістю договору купівлі-продажу житлових приміщень є те, що такий договір вважається укладеним лише з моменту державної реєстрації.
У ДК закладені основні положення та принципи реалізації договірних правовідносин та прав у даній сфері цивільного обороту, але найбільшу складність і інтерес, в даному випадку, викликають норми регулюють правила державної реєстрації права власності та інших прав на нерухоме майно.
Законодавство про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - законодавство про державну реєстрацію прав) формується з середини 90-х рр.. Раніше даного нормативного матеріалу в російському законодавстві просто не було, його поява пов'язана з відзначенням в країні економічної реформою. До прийняття коментованого Закону нормативними актами функції реєстрації покладалися, як правило, або на виконавчі органи місцевих рад народних депутатів 1, або на земельні органи 2.
На сьогоднішній день законодавство про державну реєстрацію прав є законодавчі та інші нормативні акти, що регулюють відносини з приводу виникнення, обмеження, переходу або припинення прав на нерухомість. Під дію Закону про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним не підпадають відносини, в яких об'єктом виступає таке нерухоме майно, як повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, а також космічні об'єкти.
Основним актом, що регулює відносини, пов'язані з державною реєстрацією прав, є Закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», який був прийнятий на підставі та на виконання ст.131 ЦК. Цивільний кодекс встановлює вимогу, згідно з яким право власності та інші речові права на нерухоме майно - виникнення, перехід, обмеження і припинення - підлягають державній реєстрації установами юстиції в єдиному державному реєстрі.
Отже, законодавство саме з моментом державної реєстрації пов'язує виникнення і припинення тих або інших прав на нерухоме майно. Тобто державна реєстрація має не технічне, а юридична (правообразующее) значення. Права на землю, житло, будівлі та іншу нерухомість, куплені особами, виникають на підставі юридичного складу, що включає в себе дві юридичні факти: угода та акт реєстрації договору. Тільки після державної реєстрації покупці, мінливі, обдаровані набувають право власності і, отже, отримують можливість на свій розсуд володіти, користуватися і розпоряджатися нерухомістю, а орендарі - право володіти та користуватися орендованим майном і т. д 1.
Поряд зі ст. 131 Цивільний кодекс містить ще цілий ряд норм, що вказують на необхідність державної реєстрації прав та угод на нерухоме майно: ст.164 "Державна реєстрація угод", ст.223 "Момент виникнення права власності у набувача за договором", ст.433 "Момент укладання договору ", а також інші норми, що містяться як у частині першій Кодексу, так і в другій.
Хотілося б звернути увагу на абсолютний пріоритет ГК над актами, що регулюють реєстрацію прав, з чого випливає, що при розбіжності Кодексу з іншими актами слід керуватися нормами ЦК, що випливає з пріоритету законодавчих актів, характерного для вітчизняного законодавства (міжнародні акти, Конституція, кодекси, федеральні закони, постанови Уряду, укази Президента і т.д.).
Відносини з приводу державної реєстрації на федеральному рівні поряд з законодавчими актами можуть регулюватися нормативними указами Президента Російської Федерації, які не повинні суперечити Закону та іншим федеральним законам. Федеральний Уряд має право приймати постанови, що містять норми, присвячені державної реєстрації, але тільки у випадках, прямо передбачених федеральними законами або указами Президента Російської Федерації.
До таких актів належать, наприклад, постанова Уряду Російської Федерації від 18 лютого 1998р. N 219 "Про затвердження Правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним", постанова Уряду Російської Федерації від 6 березня 1998р. N 228 "Про затвердження Примірного положення про установу юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним".
1.3 Сторони договору купівлі-продажу нерухомості
Продавцем і покупцем за договором купівлі-продажу нерухомого майна можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. При цьому слід мати на увазі, що статутом або спеціальними приписами закону на юридичну особу можуть накладатися обмеження на придбання та відчуження нерухомого майна. Наприклад, в більшості випадків продаж дорогої нерухомості є великою угодою, для здійснення якої продавець - акціонерне товариство - повинен дотримати вимоги законодавства про акціонерні товариства до таких оборудок 1.
За загальним правилом у якості продавця може виступати власник нерухомого майна. Продавцем також може бути особа, уповноважена власником в силу закону або договору. В якості продавця при продажу нерухомого майна, що є об'єктом федеральної державної власності, виступає спеціалізована установа, уповноважена Урядом РФ, при продажу майна суб'єктів Російської Федерації - юридичні особи, уповноважені органами державної влади суб'єктів Російської Федерації, а при продажу муніципального майна - продавці, призначені органами місцевого самоврядування. Рішення про продаж приймають відповідно органи Міністерства державного майна Російської Федерації, органи по управлінню державним майном суб'єктів Російської Федерації і органи місцевого самоврядування. В даний час - це Російський фонд федерального майна 1.
Унітарні підприємства, які володіють нерухомим майном на праві господарського відання або на праві оперативного управління, можуть здійснювати функції продавця такого майна за згодою власника майна з дотриманням вимог ст. 294-298 ЦК і вимог про їх спеціальної правосуб'єктності. Судова практика визнає угоди з відчуження іншим особам закріпленого за підприємством на праві господарського відання нерухомого майна, безпосередньо бере участь у виробничому процесі підприємства, що призводять до неможливості використання майна власника за цільовим призначенням, недійсними з підстав, передбачених ст. 168 ЦК, незалежно від того, чи вчинені вони за згодою власника (уповноваженого ним органу) або підприємством самостійно 2.
Установи, що мають право на здійснення комерційної діяльності, можуть бути продавцями нерухомого майна, придбаного за рахунок доходів від комерційної діяльності.
Яких-небудь загальних обмежень з приводу можливих покупців нерухомості цивільне законодавство не містить. Спеціальні правила, адресовані до покупців нерухомості, можуть бути встановлені спеціальним законодавством (наприклад, законодавством про приватизацію) 3. У законодавстві є також особливі правила, що стосуються одночасно і продавців, і покупців нерухомості. Прикладом такого правила є норма п. 3 ст. 35 Сімейного кодексу РФ від 29 грудня 1995 р., згідно з якою для здійснення одним з подружжя угоди з розпорядження нерухомістю та угоди, що вимагає нотаріального посвідчення і (або) реєстрації у встановленому законом порядку, необхідно отримати нотаріально завірена згода другого з подружжя. Чоловік, чиє нотаріально завірена згода не було отримано, може вимагати визнання угоди недійсною протягом року з моменту, коли він дізнався або повинен був дізнатися про здійснення угоди.
1.4 Права покупця нерухомості на земельну ділянку
При укладенні та виконанні договору продажу будівлі або споруди обов'язково виникає питання про право покупця на земельну ділянку, пов'язаний з продаваної нерухомістю. Справа в тому, що будова і земельну ділянку під ним утворюють деяку єдність: єдиний будівельно-технічний об'єкт, єдиний господарсько-експлуатаційний об'єкт. Для правильної експлуатації будівлі (технічної та господарської) необхідна земельна ділянка не тільки в габаритах самої будови, але й навколо нього для обслуговування будівлі 1.
Як вже говорилося, за загальним правилом при переході права власності на будівлі, споруди та іншу нерухомість до покупця переходять і права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята проданої нерухомістю і необхідна для її використання. Взаємозв'язок переходу права власності на будівлі і споруди та права на відповідну частину земельної ділянки буває різною залежно від змісту і характеру прав продавця нерухомості на земельну ділянку, на якій вона розташована. Коли продавець будівлі або споруди є власником земельної ділянки, на якій знаходиться продається нерухомість, покупцю передається право власності або надається право оренди чи інше право, передбачене договором продажу нерухомості, на відповідну частину земельної ділянки (п. 2 ст. 552 ДК). Якщо договором не визначено передане покупцеві нерухомості право на відповідну земельну ділянку, до нього переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання.
Якщо продавець будівлі або споруди не є власником земельної ділянки, на якій воно розташоване, то до покупця переходять ті ж права на користування відповідною частиною земельної ділянки (право оренди, постійного (безстрокового) користування і т. п.), на тих же умовах і в тому ж обсязі, що належали продавцеві (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ЦК). При цьому, якщо інше не передбачено законом або договором, продаж нерухомості, що знаходиться на чужій земельній ділянці, допускається без згоди власника цієї ділянки. Подібний продаж не повинна суперечити умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором, зокрема цільовим призначенням земельної ділянки. В іншому разі таке зміна буде означати необхідність переведення земельної ділянки з однієї категорії земель в іншу.
При продажу земельної ділянки, на якій розташовано належне продавцю землі будівля, споруда чи інша нерухомість, без передачі цієї нерухомості у власність покупця в договорі слід погодити умови, що визначають права продавця на земельну ділянку, на якій знаходиться така нерухомість. Якщо такі умови не визначені договором, продавець зберігає право обмеженого користування (сервітут) тією частиною земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання у відповідності з її призначенням 1.
Розглянуте вище підставу для ряду важливих висновків. По-перше - чинним російським законодавством земельну ділянку визнається приналежністю головної речі - будівлі (будівлі, споруди), розташованого на ньому. По-друге, власник будівлі (будівлі, споруди), що знаходиться на чужій земельній ділянці володіє свободою розпорядження ним 1.
При продажу частки у праві власності (продаж частини) будівлі (споруди), розташованого на земельній ділянці, що належить продавцю на праві власності, права покупця на земельну ділянку повинні визначатися продавцем і покупцем у договорі з дотриманням вимог земельного законодавства. При продажу частки у праві власності (продаж частини) будівлі (споруди), розташованого на земельній ділянці, з якими продавець володіє в силу обмеженого речового права, відмінного від права власності, покупець набуває аналогічне речове право 2. Порядок і межі його здійснення повинні бути оформлені у тому порядку, передбаченому земельним законодавством.
1.5 Порядок виконання договору купівлі-продажу нерухомості
Головне зобов'язання, яке підлягає виконанню продавцем і покупцем, полягає у передачі нерухомості продавцем і прийняття її покупцем по передавальному акту чи іншого документа про передачу (п. 1 ст. 556 ДК). Наведена імперативна норма встановлює юридично обов'язкову процедуру передачі нерухомості. Тому передавальний акт або інший документ про передачу на практиці потрібно як обов'язковий для реєстрації переходу права власності на продану нерухомість. Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу нерухомості на умовах, передбачених договором, вважається відмовою відповідно продавця від виконання обов'язку передати майно, а покупця - від обов'язку прийняти майно.
Підписання сторонами передавального акту або іншого документа про передачу поряд з фактичною передачею нерухомого майна є обов'язковою умовою, що дозволяє говорити про виконання зобов'язання з передачі і прийому нерухомого майна. Разом з тим, якщо інше не передбачено законодавцем або договором, зобов'язання продавця передати нерухомість покупцеві вважається виконаним після вручення цього майна покупцю і підписання сторонами відповідного документа про передачу. Наявність в ЦК такої норми обумовлено особливим об'єктом договору - нерухомістю, її міцним зв'язком із землею. Наприклад, сторони можуть ввести в договір умову, згідно з якою зобов'язання продавця про передачу майна буде вважатися виконаним, тільки тоді, коли він:
а) підпише передавальний акт;
б) фактично передасть нерухоме майно;
в) оплачує всі витрати на державну реєстрацію переходу права власності до покупця 1.
При передачі складних в інженерно-технічному відношенні будівель і споруд сторони можуть домовитися про те, що обов'язковою умовою належного виконання зобов'язання з передачі є проведення продавцем за свій рахунок силами спеціалізованої організації контрольних і перевірочних заходів на предмет визначення якісного стану об'єкта нерухомості, інженерних комунікацій, інформаційних мереж і т. п., які обслуговують даний об'єкт 2.
Сторони договору продажу нерухомості несуть таку ж відповідальність, що і сторони договору продажу рухомого майна, за такими винятками. По-перше, прийняття покупцем нерухомості, що не відповідає умовам договору, в тому числі у разі, коли така невідповідність обумовлено в документі про передачу нерухомості, не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору 3. По-друге, при передачі продавцем покупцеві нерухомості з істотним порушенням умов договору про якість нерухомості покупець не має права вимагати заміни неякісної нерухомості на якісну однорідну нерухомість (ст. 557 ЦК). Цей виняток пояснюється тим, що об'єктом нерухомості є індивідуально-визначена річ, що виключає можливість її заміни в силу характеру і змісту зобов'язання. У цьому випадку у покупця залишається право відмовитися від виконання договору і право вимагати повернення сплаченої грошової суми.
Договір продажу нерухомості може бути розірваний як до державної реєстрації переходу права власності, так і після такої реєстрації. Остання не є перешкодою для розірвання договору продажу нерухомості навіть у тих випадках, коли законом або договором передбачена можливість розірвання договору з поверненням отриманого сторонами за договором з підстав, передбачених ст. 450 ГК, в тому числі і у зв'язку з несплатою покупцем майна 1. У цьому випадку для розірвання договору купівлі-продажу нерухомості недостатньо факту відмови продавця від договору, так як сам по собі такий факт не може служити підставою для реєстрації переходу права власності назад до продавця. Необхідно звернення продавця до суду, у вирішенні якого має міститися припис реєструючого органу про реєстрацію переходу права власності від покупця до продавця в силу розірвання договору. Суд може прийняти таке рішення тільки тоді, коли в договорі продажу нерухомості сторони обумовили можливість повернення виконаного до моменту розірвання договору.
Рішення суду про розірвання договору продажу нерухомості не означає визнання недійсності попереднього акту державної реєстрації переходу права власності до покупця. Дана реєстраційний запис про перехід права власності від продавця до покупця, як здійснена на законній підставі - договорі продажу нерухомості, залишається в силі. Реєстраційна запис про зворотне переході права власності від покупця до продавця, здійснена на підставі рішення суду про розірвання договору продажу нерухомості та повернення нерухомого майна продавцю, буде існувати в реєстрі поряд з попередніми записами 1.
1.6 Державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості та роль нотаріуса в забезпеченні правомірності угод з нерухомістю
З прийняттям Цивільного кодексу Російської Федерації питання реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним придбали особливу значимість, а сама реєстрація - правообразующее значення 2. Відповідно до положень Кодексу в залежність від дотримання вимог про реєстрацію ставиться виникнення права власності на нерухомість та інших прав, що підлягають державній реєстрації, а в ряді випадків - дійсність укладеної з нерухомим майном угоди.
При цьому думки дослідників даної проблеми про суб'єкта реєстрації різні. Наприклад, Сергєєв і Толстой вважають, що «реєстрацію договору, так само як і реєстрацію переходу права власності, повинні здійснювати органи юстиції» 3, а Сазонова стверджується, що «всі функції реєстрації угод з нерухомістю, слід закріпити за нотаріатом» 4.
Автор виходячи з наявного досвіду дотримується першої позиції з даного питання, тим більше що цієї думки дотримуються більшість дослідників у даній області.
Згідно зі ст. 164 ЦК державної реєстрації у випадках і в порядку, передбачених ст. 131 Кодексу і Законом "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", підлягають операції з землею та іншим нерухомим майном.
Реєстрації підлягають право власності та інші речові права на нерухомі речі, а саме: право господарського відання, право оперативного управління, право довічного наслідуваного володіння земельною ділянкою, право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою, сервітути, крім того - іпотека, а також обмеження, виникнення, перехід і припинення названих прав.
Зіставлення зазначених норм права при буквальному тлумаченні їх дає підставу зробити висновок, що угоди з нерухомістю підлягають в усіх випадках реєстрації, оскільки будь-яка угода з нерухомістю так чи інакше пов'язана з виникненням (припиненням, переходом, обмеженням) прав на нерухоме майно, тобто з обставинами, на які вказує ст. 164 ЦК як на випадки, при яких необхідна реєстрація операції.
Так, п. 1 ст. 165 ЦК містить положення, згідно з яким недотримання нотаріальної форми, а у випадках, встановлених законом, вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її недійсність.
Поговоримо трохи про негативні наслідки скасування нотаріального посвідчення угод з нерухомістю.
У нашій країні чимало людей з низькою правовою культурою, а усунення нотаріуса від посвідчення угод з нерухомістю призведе до збільшення і без того тривожного рівня кримінальності в даній сфері. Від такого становища постраждають тільки громадяни, що внесе в наш нелегкий економічний стан зайву сум'яття в суспільстві і призведе в кінцевому підсумку до того, що все-таки рано чи пізно доведеться відмовитися від даних норм.
В якості ще одного негативного наслідки заміни обов'язкового нотаріального посвідчення угод державною реєстрацією можна назвати і необхідність створення спеціальної служби, що забезпечує проведення правової експертизи та перевірки законності угоди, що зажадає, крім високого рівня юридичної та професійної підготовки персоналу, додаткових витрат з федерального бюджету.
Крім того, як вірно відзначила Сазонова, викликають заклопотаність терміни проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно - до 1 місяця з дня подачі заяви та документів на державну реєстрацію. Не викликає сумнівів те, що місячний термін буде витриманий до кінця, а це негативно позначиться на самих громадянах, збільшуючи їх моральні та матеріальні втрати. Так, для того щоб зареєструвати нотаріально посвідчений договір на відчуження нерухомості в Московської обласної реєстраційній палаті адміністрації Московської області необхідно затратити три тижні (наприклад, реєстрація угоди з нерухомістю в Комітеті муніципального житла уряду м. Москви відбувається в день подачі документів) 1.
Світовий досвід показує, що усунення нотаріату від посвідчення угод з нерухомістю призводить до збільшення порушень прав громадян та юридичних осіб, що в свою чергу впливає на кількість судових спорів у справах безспірного характеру. Значно зросте обсяг роботи судів, і так працюють з граничним навантаженням. Так, у США через нерозвиненість системи нотаріату витрати на утримання судів у порівнянні з Європою вище приблизно в 3 - 7 разів. Тому надання операціях з нерухомістю обов'язкової нотаріальної форми сприяє попередньому контролю за законністю дій учасників цивільного обороту, зниженню кількості спорів у судах, економлячи тим самим настільки необхідні кошти для проведення судової реформи 2.
Прихильники здійснення операцій з нерухомістю в простій письмовій формі дотримуються думки, що цим вони «захистять громадян від зайвих витрат на нотаріальне оформлення угод» 3. Це подання є помилковим, оскільки не так все просто, як здається на перший погляд.
Так, на попередній стадії укладання договору, щоб виключити небажані наслідки, сторони змушені будуть звернутися до послуг адвокатів для складання юридично грамотного договору. Вартість його послуг складає до 5% від суми договору з кожного боку. При цьому адвокат не несе майнової відповідальності за невиконання умов угоди, тому сторонам також доведеться застрахувати саму угоду і оплатити страховку, складову 10% від суми договору. Таким чином виходить приблизно 15% від суми угоди. Нотаріус же за нотаріальне оформлення бере 1,5% від суми угоди, тобто в 10 разів менше. Причому ця ставка, а також пільги при вчиненні нотаріальних дій встановлюються державою. Адвокати розмір своїх тарифів за послуги визначають самостійно, і держава не в змозі впливати на механізм ціноутворення їхніх послуг. Так, після підвищення з 1 січня 1997 р. Федеральним законом "Про тарифи страхових внесків до Пенсійного фонду Російської Федерації, Фонд соціального страхування Російської Федерації, Державний фонд зайнятості населення Російської Федерації й у фонди обов'язкового медичного страхування на 1997 рік" (окремі положення низки статей цього Закону були визнані неконституційними) розміру внесків до Пенсійного фонду Російської Федерації до 28% від доходу для адвокатів, підприємців і нотаріусів підприємці та адвокати підняли ціни на свої послуги. Нотаріуси цього зробити не можуть з огляду на те, що розмір тарифів визначається не угодою, а державою в Законі про державне мито.
Положення про те, що громадяни відповідно до ЦК РФ мають факультативне право звернутися до нотаріальної контори за посвідченням угоди, для якої законом не встановлена обов'язкова нотаріальна форма, навряд чи має під собою досить змістовну основу. За справедливим думку Сергєєва і Толстого, російський менталітет спрацьовує таким чином, що коли йде мова про правові процедури, що розглядаються як непотрібні формальності, якщо до того ж їх дотримання пов'язано з витратами, то їх слід відкинути при першій можливості. Але це в кінцевому рахунку обертається проти самих громадян 1.
ГК РФ, виключивши нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю, дозволяє також і продаж нерухомості за дорученням, ніким не засвідченої, оскільки ст. 185 ДК РФ передбачає нотаріальне посвідчення довіреностей на укладення угод, що потребують нотаріальної форми. Зайве говорити, що це ще більше погіршує становище договірних сторін.
Нотаріальна форма надає операції достовірність, вносить ясність у взаємини сторін з питання її змісту і факту її вчинення. Нотаріальне посвідчення угоди забезпечує можливість доведення певних фактів у суді. Нотаріуси забезпечують правильне укладання договору, неупереджені у відносинах між сторонами, роз'яснюючи їм застосовується право у кожному конкретному випадку, і дають можливість діяти в рамках закону по укладеним, має юридичної чинності договору.
Відсутність обов'язкового нотаріального посвідчення угод з нерухомістю також негативно позначиться на міжнародному авторитеті Росії, яка є членом Європейського співтовариства і Міжнародного союзу латинського нотаріату. Вимоги до цивільного законодавства, встановлені цими організаціями, передбачають обов'язкове нотаріальне посвідчення операцій із нерухомістю, і скасування цієї процедури в Російській Федерації може спричинити істотний економічний збиток (наприклад, при залученні іноземних інвестицій або отриманні кредитів у закордонних банках). Іноземні підприємці, які бажають мати стабільний бізнес в Росії, надають головне значення стабільному і юридично бездоганному праву власності в Росії 1.
Крім того, введення таких положень у ГК РФ спричинило втрату єдності в регулюванні відповідних питань у чинному російському законодавстві 2. У результаті в одних випадках нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю новим законодавством скасовано, в інших - передбачено. Так, наприклад, щодо договорів про заставу нерухомого майна та договорів ренти (ст.ст.339 і 584 ЦК України) передбачено обов'язкове нотаріальне посвідчення, а також встановлено нотаріальне посвідчення шлюбних контрактів і згода одного з подружжя на відчуження іншим чоловіком нерухомого майна, нажитого ними під час шлюбу і є їхньою спільною власністю (ст.ст.35 і 41 Сімейного кодексу РФ).
Вважаю за необхідне відзначити досвід зарубіжних країн у сфері угод з нерухомістю. Так, в країнах Західної та Центральної Європи (наприклад, в Іспанії, Франції, Голландії, Німеччини, Австрії, Італії), а також в Латинській Америці операції з нерухомістю здійснюються дуже суворою і надійної реєстраційною системою, керованою державними органами. Ця система надає законну силу договорами з відчуження нерухомості лише у тому випадку, коли такі договори укладені при посередництві нотаріуса або судді. Ця широко поширена і усталена практика свідчить про її перевагу перед іншими системами 3.
У країнах континентальної Європи, де угоди з нерухомістю засвідчують нотаріуси, кількість судових спорів значно меншою від кількості справ, що виникають при англосаксонської системи права, при якій підготовкою договорів займаються самі сторони або ж їхні адвокати, а нотаріус лише запевняє підпису (5% проти приблизно 25) . Тому навряд чи є доцільним те, що російське законодавство, доручивши нотаріусам посвідчення угод, що стосуються власності на нерухомість, як договір про іпотеку (ч.2 ст.339 ГК РФ), виключило обов'язкове нотаріальне посвідчення договорів переходу права власності на нерухомість.
Разом з тим викликає подив та обставина, що законодавець при розробці законопроектів менше приділяє уваги сприянню професійних юристів (нотаріусів) при оформленні договорів відчуження нерухомості, тобто дійсно істотного елементу, і надає велике значення формального аспекту реєстрації. Залишається висловити побажання, щоб вищеназвані норми частини другої ЦК РФ були розширені доповненням, аналогічним міститься в ч.2 ст.339 ГК РФ, розпорядчим, що договір переходу права власності на нерухоме майно має бути в обов'язковому порядку завірений нотаріусом. Представляється, що подібне доповнення безумовно сприяло б більшої надійності і швидкості обігу нерухомості в цивільному обороті.
Таким чином, нотаріальне посвідчення угод з нерухомим майном є серйозною гарантією захисту прав громадян та юридичних осіб, що беруть участь в операції. Система римського права, якої дотримуються всі учасники Міжнародного союзу латинського нотаріату, передбачає активну участь нотаріуса в правовому супроводі таких угод. І нам не потрібно шукати свою особливу російську концепцію розвитку нотаріату, а треба перейняти все краще, що є в країнах з розвиненою законодавчою системою і стале в результаті багаторічного досвіду традицій нотаріату, і зберегти обов'язкове нотаріальне посвідчення угод з нерухомим майном.
Проаналізувавши статті Цивільного кодексу РФ можна прийти до висновку, що недійсність угоди при недотриманні вимоги про її реєстрацію має місце не завжди, а лише в тих випадках, коли закон або містить пряме на цей рахунок вказівку (ст. 558 ЦК, зокрема, передбачає, що договори продажу житлового будинку або квартири підлягають державній реєстрації та вважаються укладеними з моменту такої реєстрації), або безпосередньо вимагає державної реєстрації угоди, не визначаючи наслідків недотримання цієї вимоги (зокрема, у ст. 574 ЦК щодо договору дарування нерухомого майна).
В обох випадках не зареєстровану в установленому порядку угоду слід в силу ст. 165, 168 ЦК вважати незначною як не відповідну вимогам закону. У той же час ст. 550 Кодексу встановлює необхідність додання договором продажу нерухомості (за винятком підприємства або житлового приміщення) лише простої письмової форми без державної його реєстрації, хоча право власності у набувача відчужуваного майна може виникнути лише після реєстрації цього права.
З урахуванням викладеного представляється, що зареєстрований повинен бути і цей договір продажу нерухомості, але реєстрація його повинна буде відбутися тільки при реєстрації права власності покупця на придбану нерухомість - договір зажадає реєстрації як правовстановлюючий документ, на якому грунтується виникає право власності. До реєстрації ж прав нового власника договір має повну юридичну силу, а права (вимоги), що походять з нього як з консенсуальної угоди, будуть забезпечені можливістю судового захисту.
Отже, ст. 131 і 164 ЦК говорять про випадки та порядок державної реєстрації щодо нерухомого майна та відповідних угод. Проте ст. 8 Федерального закону "Про введення в дію частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" передбачено, що надалі до введення в дію закону про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним застосовувався діючий порядок реєстрації.
У зв'язку з тим, що законодавчий акт, на який вказує згадана стаття, набув чинності з 31 січня 1998 року, можна стверджувати, що до зазначеного моменту Цивільний кодекс лише визначав випадки, в яких була потрібна реєстрація нерухомості, але не регламентував порядок такої реєстрації ( через відсутність у Кодексі відповідних правових норм), залишаючи його до певного часу в тому вигляді, як він був встановлений діяли правовими актами, в тому числі і законодавством суб'єктів Російської Федерації 1.
При цьому треба мати на увазі, що реєстрація прав на нерухоме майно на федеральному рівні регламентувалася далекими від досконалості і частково застарілими нормативними актами, а відповідні акти суб'єктів Російської Федерації приймалися не скрізь.
Зокрема, у Рязанській області органи влади не проводили регулювання питань реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, тому правозастосовна діяльність часто істотно ускладнювалася.
Показовий наступний приклад 2. У 1994 році між двома акціонерними товариствами був укладений договір будівельного підряду. За умовами договору підрядник зобов'язався побудувати багатоквартирний житловий будинок і передати його у власність замовнику, а останній ніс обов'язок оплатити виконані роботи, а також виділити підряднику десять квартир, номери яких могли бути визначені замовником на будь-якій стадії будівництва. Для залучення додаткових грошових коштів підрядник уклав ряд договорів з третіми особами про пайову участь останніх у будівництві. Зокрема, такий договір був укладений з гр-кою В., якої підрядник зобов'язався передати одну квартиру в побудованому будинку.
У січні 1995 року на фірмовому бланку замовника на адресу підрядника було направлено листа, з якого випливало, що на виконання договору підряду підряднику виділяється ряд квартир. Оскільки воля замовника на виділення певних квартир підряднику була ясно виражена і одягнена в належну форму, останній визнав можливим розпорядитися частиною наданих йому квартир, зробивши таким чином ряд угод, що свідчать про прийняття ним запропонованого раніше виконання договору.
Так, підрядник виділив одну із згаданих в отриманому від замовника листі квартир гр-ки В., про що повідомив її своїм листом, а згодом вручив ключі від цієї квартири, тобто виконав обов'язок у натурі. Після того, як завершений будівництвом будинок був у встановленому порядку передано підрядником замовнику і зареєстрований БТІ міста за замовником (але не на праві власності, а на праві володіння), В. звернулася до БТІ м. Рязані з письмовою заявою про реєстрацію її прав на отриману за договором квартиру. БТІ зареєструвало за нею право власності. Проте акціонерне товариство - замовник будинку звернулося до суду з позовом до В. та БТІ м. Рязані, захищаючи право власності на квартиру і обгрунтовуючи свої вимоги тим обставиною, що після прийняття завершеного будівництвом будинку замовником у БТІ міста було направлено листа з вимогою не проводити реєстрацію чиїхось прав на квартири в будинку, а отже, реєструючий орган не вправі був здійснювати реєстрацію, не отримавши на це дозволу позивача.
При розгляді спору службовцям БТІ необхідно враховувати положення ст. 20 Методичних вказівок, п. 2 якого передбачає, що за заявою зацікавленої особи, яка оспорює в суді право, за реєстрацією якого звернулося інша зацікавлена особа, реєстрація права може бути відкладена на строк не більше десяти днів. Якщо протягом зазначеного строку реєструючий орган не отримає від суду повідомлення про надходження позовної заяви, реєстрація права повинна бути здійснена. Звідси випливає, що заява замовника дому про те, що БТІ не мало права проводити реєстрацію права власності після отримання від замовника письмового попередження про його домагання на квартиру, неспроможне, оскільки замовник на момент реєстрації не звертався до суду з будь-якими вимогами. Право власності В. на квартиру було зареєстровано на підставі її заяви, договори про пайову участь у будівництві та відповідних листів, які свідчать про виконання договірних обов'язків. Отже, при реєстрації права власності на квартиру не були порушені вимоги будь-якого правового акта.
З точки зору реєстраційної техніки, встановленої законодавством, порядок реєстрації був дотриманий, що підтвердив у судовому засіданні і представник БТІ.
Згідно зі ст. 219 ЦК право власності на знову створюване нерухоме майно виникає з моменту його державної реєстрації. Об'єкт будівництва, нерозривно пов'язаний із землею, незалежно від того, завершені будівельні роботи чи ні, неправомірно розглядати як рухоме майно, оскільки він підпадає під визначення нерухомої речі, дане в ст. 130 ЦК, а в ст. 25 прийнятого, але не вступив в силу на момент розгляду справи Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним об'єкт незавершеного будівництва безпосередньо названо як об'єкт нерухомого майна 1.
Незавершений об'єкт будівництва може бути самостійним предметом купівлі-продажу нерухомості - такої позиції дотримується ВАС РФ у своєму листі від 14 листопада 1997 № 21 2.
Проте об'єкт цей до моменту державної реєстрації не має власника, підряднику належить лише право володіння ним і саме це право підрядник передає після закінчення будівництва замовнику, що має до завершення будівельних робіт зобов'язальне право (вимога) по відношенню до свого контрагента.
Отримавши завершений будівництвом будинок у своє володіння, замовник може стати власником, але тільки звернувшись за реєстрацією права власності до уповноваженого на проведення реєстрації органу. З ст. 289, 290 ЦК випливає, що об'єктом права власності в багатоквартирному будинку є окремі квартири, решта частини будинку - несучі конструкції, загальні приміщення будинку і т. п. - становлять спільну часткову власність власників квартир, тобто право власності на них є похідним від права власності на квартири.
Таким чином, весь будинок може перебувати у власності однієї особи лише в тому випадку, якщо за ним зареєстровані у власність всі квартири цього будинку або якщо весь будинок зареєстрований за одним власником і при цьому ні на одну з квартир будинку право власності не зареєстровано за третьою особою . Якщо ж квартири будинки належать різним власникам, реєстрація права власності на весь будинок за однією особою, іноді вироблена реєструючими органами, представляється неправомірною.
У ході судового засідання це було визнано і представником БТІ. З представленої суду довідки, виданої БТІ м. Рязані, випливає, що В. є єдиним власником зазначеної квартири - до неї право власності на цю квартиру ні за ким не реєструвалося. Акціонерне товариство - підрядник за договором було одночасно учасником зобов'язань двох видів: 1) в якості підрядника вона виступала у підрядному правовідносинах і, завершивши будівельні роботи, несло обов'язок передати збудоване нерухоме майно замовнику будинку; 2) воно було учасником договорів про пайову участь у будівництві будинку і було зобов'язане виділити певну кількість квартир своїм пайовикам, які брали участь у будівництві внесенням грошових коштів.
Названі зобов'язання мали рівну юридичну силу, не залежали одне від одного (так як виконання кожного з них не було обумовлено виконанням іншого зобов'язання) і мали на увазі аналогічний спосіб виконання - передачу квартир у власність кредиторів.
У цій ситуації замовник втратив на спірну квартиру всі права і зберіг лише можливість вимагати від підрядника відшкодування заподіяних неналежним виконанням договору будівельного підряду збитків. Суд тим не менш задовольнив позовні вимоги акціонерного товариства, визнавши незаконною реєстрацію права власності на квартиру за В. огляду на те, що БТІ не мало права без згоди замовника проводити реєстрацію права власності на квартири будинку за ким-небудь.
Таким чином, суд прийшов до висновку, що мало місце порушення встановленого порядку проведення реєстрації прав на нерухоме майно.
Винесена ухвала була оскаржена в обласний суд, проте залишено останнім без змін.
Статтею 16 Закону визначено коло осіб, уповноважених звертатися з вимогами про реєстрацію прав та угод в установи юстиції, на які покладається функція реєструючого органу (правові норми цієї статті підлягають застосуванню, якщо у статтях глави IV Закону не встановлені особливі правила реєстрації).
Виходячи з відомостей, що містяться в п. 1 ст. 2 Закону, згідно з яким термін "державна реєстрація прав" має на увазі і реєстрацію відповідних угод, можна стверджувати, що положення ст. 16 в рівною мірою застосовуються і при проведенні реєстраційної процедури щодо операцій з нерухомим майном. Зауважимо також, що ст. 16 Закону співвідноситься з встановленнями п. 3 ст. 165 ЦК, які аналогічно регулюють порядок реєстрації угоди у разі ухилення одного з контрагентів від проходження реєстраційної процедури.
Глава II. Договір купівлі-продажу житлових приміщень
2.1 Поняття та особливості договору купівлі-продажу житлових приміщень.
З прийняттям Закону Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" житлові приміщення як об'єкти права власності отримали особливий правовий режим. Житлові приміщення (квартира, будинок, частину будинку чи квартири і т.д.) стали одним з найбільш поширених об'єктів цивільно-правових угод з усіх предметів нерухомості. Це відбувається з тієї простої причини, що житловий сектор є відносно стабільним в сфері попиту та пропозиції, крім того, угоди купівлі-продажу з нежитловими приміщеннями, як правило здійснюють великі суб'єкти господарської діяльності, і роблять вони це досить рідко у порівнянні з купівлею-продажем житлових приміщень.
У ст. 550 ДК сформульовані вимоги до форми договору купівлі-продажу нерухомості, які зводяться до того, що договір обов'язково повинен бути укладений у письмовій формі шляхом складання одного документу підписаного сторонами. Недотримання письмової форми таких договорів спричиняє їх недійсність. Крім того, з тексту зазначеної норми випливає, що даний договір не вимагає обов'язково нотаріального посвідчення, так як державна реєстрація переходу прав робить його зайвим 1.
Оскільки договір купівлі-продажу житлового приміщення є різновидом звичайного договору купівлі-продажу, сторонами за таким договором будуть також продавець і покупець.
Продавцем може виступати будь-яка юридична або фізична особа, якій належить жиле приміщення на праві власності або уповноважена на укладення цього договору власником приміщення.
З приводу покупця слід зазначити, що юридична особа може використовувати житлове приміщення тільки для проживання громадян, для чого може здавати це приміщення громадянам для проживання на підставі договору найму (гл. 35 ЦК) або іншого відповідного договору.
Використовувати житлове приміщення під офіс або для розміщення промислових виробництв забороняється. Розміщення в житловому приміщенні служб юридичної особи допускається тільки після перекладу такого приміщення в нежитлове.
У разі якщо стороною за договором купівлі-продажу квартири є юридична особа, то вказується найменування юридичної особи, прізвище ім'я та по батькові посадової особи, а також на якій підставі (статут або доручення) він діє від імені організації.
Найбільш часто сторонами договорів купівлі-продажу житлового приміщення виступають фізичні особи. У договорі вказується повне ім'я, прізвище та по батькові громадянина, а також адресу його постійного місця проживання. Обов'язковою умовою участі громадянина в договорах відчуження житлового приміщення є його дієздатність. Недієздатні громадяни теж можуть бути учасниками угод, але в такому разі їх інтереси представляють батьки (якщо сторона договору - неповнолітні діти) або інші особи, офіційно призначені опікунами над бере участь стороною. Опікунські ради також видають згоду на вчинення правочину від імені неповнолітнього. Все це, на мою думку, обумовлено тим, що необхідна додаткова перевірка повноважень представника.
Досить часто на практиці зустрічаються випадки, коли договір укладається не безпосередньо власником майна або його набувачем, а їх представниками 1, повноваження яких мають бути оформлені відповідно до законодавства.
Для довіреностей на право укладення договору купівлі-продажу житлового приміщення законом встановлена нотаріальна форма посвідчення. У довіреності повинно бути чітко обумовлено, які дії доручено здійснити. У договорі також обов'язково вказувати номер довіреності, коли видана, від кого видана і яким нотаріусом посвідчена.
Визначення житлового приміщення як об'єкта нерухомості обумовлює його специфічну рису - міцний зв'язок із землею, тобто конкретне, незмінне місце знаходження, особливу цінність, неспоживаність в процесі використання. Тому істотною умовою даного договору є чітке визначення його місця знаходження. У ст. 554 ЦК прямо сказано, що в договорі купівлі-продажу нерухомості повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці (будинок під певним номером, на певній вулиці ) або в складі іншого нерухомого майна (номер квартири, розташованої в будинку під певним номером). Відсутність цих даних тягне за собою недійсність договору.
Також у договорі має бути характеристика житлового приміщення, тобто необхідно вказати загальну площу приміщення, житлову площу, а також кількість кімнат, з яких воно складається. Ці дані, як правило, видають у вигляді довідки в бюро технічної інвентаризації за місцем знаходження будинку. У довідці крім вищевказаних даних також вказується і інвентаризаційна вартість житлового приміщення з урахуванням зносу на рік здійснення угоди.
Однією з особливостей договору купівлі-продажу житлових приміщень є положення ЦК, згідно з яким обов'язкове зазначення у договорах купівлі-продажу житлового приміщення переліку осіб, які зберігають право користування житловим приміщенням після переходу права власності на нього (якщо такі є). Це обумовлено тим, що в ст. 292 ГК встановлено, що члени сім'ї власника, що у своєму житловому приміщенні, мають право користування цим приміщенням на умовах, передбачених житловим законодавством. Перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи не є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника. Члени сім'ї власника жилого приміщення може вимагати усунення порушень їх прав на житлове приміщення від будь-яких осіб, включаючи власника приміщення. Відчуження житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні члени сім'ї власника, допускається за згодою органу опіки та піклування 1.
Додатковим захистом з боку законодавства править нещодавно прийнята Постанова Конституційного Суду РФ 2. У своїй Постанові Конституційний Суд РФ у справі про перевірку конституційності положень п. 1 і 2 ст. 167 ЦК РФ у зв'язку з скаргами громадян О.М. Маринічевою, А.В. Немирівської, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой і В.М. Ширяєва від 21 квітня 2003 р. встановив, що права особи вважає себе власником майна не підлягають захисту шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму встановленого п.п. 1,2 ст. 167 ГК РФ. Такий захист можлива лише шляхом задоволення віндикаційного позову, якщо для цього є передбачені ст. 302 ЦК РФ підстави. Дана постанова прийнята з метою забезпечення стабільності цивільного обороту та прав і законних інтересів добросовісних набувачів. Відповідно до Конституції РФ і закону про Конституційний Суд РФ виявлений їм конституційно-правовий зміст даної норми має загальнообов'язкову силу.
Таким чином, при укладанні даного договору необхідно визначити, які особи в силу закону (ст. 292, 558 ЦК) зберігають право користування даним приміщенням і на який термін. У договорі це обумовлюється або окремим пунктом, або підрозділом в інших пунктах. При недотриманні цієї вимоги договір вважається неукладеним.
Дане положення встановлене законодавцем для захисту прав зазначених осіб з метою збереження за ними права користування житловими приміщеннями.
У договорі купівлі-продажу житлового приміщення необхідно вказати, на підставі яких правовстановлюючих документів вказане жиле приміщення належить власнику.
У зв'язку з великою різноманітністю шляхів придбання житлових приміщень види документів можуть бути різними. Виходячи з практики їх можна розбити на дві групи: житлові приміщення, придбані шляхом приватизації та житлові приміщення, придбані за допомогою цивільно-правових угод: купівлі-продажу, дарування, міни, ренти, а також - отримані в спадщину.
Якщо власник придбав житлове приміщення шляхом приватизації, то комплект таких документів виглядає наступним чином:
Договір передачі квартири, що укладається зазвичай власником з організацією, що експлуатує будівлю (зазвичай це РЕУ, ЖЕК, ДЕЗ, ДЗ і т.д.). Ці договори також реєструються (стосовно Москві - у Комітеті муніципального житла м. Москви) і мають свій реєстраційний номер, який вказується в укладається договорі разом з датою реєстрації. Свідоцтво про власність на житло, також має свій номер і дату видачі, вказані в договорі.
Якщо ж власник придбав житлове приміщення за допомогою цивільно-правових угод, то в договорі вказується прізвище нотаріуса, засвідчити угоду, коли та за яким номером вчинено запис у реєстрі нотаріуса, а також дата державної реєстрації угоди та реєстраційний номер 1.
Відповідно до ст. 555 ГК ціна для цього договору є істотною умовою. Причому загальні правила визначення ціни, встановлені п. 3 ст. 424 ГК для випадків, коли в безкоштовне договорі ціна не передбачена і не може бути визначена, виходячи з умов договору, для договору купівлі-продажу нерухомості не застосовуються.
Ціна вказується зазвичай цифрами і прописом. Крім ціни, за яку продається житлове приміщення, вказується також вартість квартири за довідкою Бюро технічної інвентаризації (прописом і цифрами), а також дата видачі довідки, її порядковий номер і номер бланка, на якому вона виконана 1.
Ціна квадратного метра житлової площі на первинному ринку Уфи, за нинішніми мірками в середньому становить 12000 рублів, з-за загальної площі вартість квартири в новому будинку виявляється набагато більше, ніж у будь-якому будинку будівлі минулих десятиліть.
На ціноутворення впливає місце розташування квартири (район міста), а також наявність розвиненої інфраструктури.
Також в даному пункті обмовляється момент передачі грошей. Тут можливі кілька варіантів: гроші передаються до посвідчення договору у нотаріуса; гроші передаються одноразово при підписанні договору сторонами; гроші передаються після державної реєстрації угоди. Останній варіант видається найбільш логічним, оскільки, як вже говорилося вище, право власності на житлове приміщення переходить саме після реєстрації договору, і саме в органі реєстрації зазвичай є відомості про арешт і заборонах на житлове приміщення, тоді як нотаріус може цих відомостей і не мати.
У відповідності з договором купівлі-продажу житлового приміщення до покупця переходять не тільки права на визначене договором приміщення, але й обов'язки, пов'язані з ним. Зокрема, покупець повинен сплачувати податок на нерухомість, нести витрати по ремонту, експлуатації та утримання житлового приміщення і припадає на нього частини прибудинкової території і т.д.
Договір купівлі-продажу житлового приміщення підпорядковується загальним положенням зобов'язального права, в тому числі про виконання зобов'язань та відповідальності за їх порушення.
Так, за договором продавець зобов'язаний передати покупцеві житлове приміщення вільним від прав третіх осіб, в силу чого на продавця може бути покладена відповідальність за порушення цих умов у вигляді відшкодування покупцеві збитків, які він поніс внаслідок цих порушень, за винятком випадків, коли покупець погодився прийняти житлове приміщення, обтяжене правами третіх осіб. У разі вилучення у покупця житлового приміщення третіми особами на підставі зобов'язань, що виникли до виконання договору, продавець зобов'язаний відшкодувати понесені покупцем збитки, якщо не доведе, що покупець знав або повинен був знати про наявність цих зобов'язань 1.
Перехід права власності не усуває відповідальності перед покупцем третіх осіб, на яких така відповідальність покладена в силу закону (наприклад, будівельник житлового будинку несе відповідальність за його безпечне і нормальне функціонування).
Прийняття покупцем житлового приміщення, яке не відповідає вказані у договорі умов, не є підставою звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору, навіть якщо така невідповідність було обумовлено в документі про передачу житлового приміщення 2.
Якщо недоліки житлового приміщення не були обумовлені в договорі і були виявлені пізніше, покупець має право вимагати від продавця зменшення купівельної ціни, усунення недоліків або відшкодування коштів, витрачених покупцем для усунення цих недоліків. Якщо виявлені недоліки істотні, покупець може відмовитися від виконання договору і вимагати повернення сплаченої продавцю суми. Однак продавець не відповідає за недоліки, якщо доведе, що вони виникли після передачі житлового приміщення покупцеві.
Одним з пунктів договору має бути обумовлено, яка зі сторін сплачує витрати по укладенню угоди.
У договорі також обов'язково має бути вказівка про те, що нотаріус при посвідченні угоди з житловим приміщенням пояснив сторонам договору зміст тих статей закону, які мають відношення до даної операції.
Як вже говорилося вище, державна реєстрація договору купівлі-продажу житлового приміщення є обов'язковою умовою при укладанні угоди, однак відмова однієї із сторін від вчинення дій, необхідних для державної реєстрації переходу права власності на житлове приміщення, не стає непереборною перешкодою. П. 3 ст. 551 ДК допускається примусова реєстрація за судовим рішенням. Сторона, необгрунтовано ухиляється від державної реєстрації, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки, викликані ухилянням і затримкою реєстрації.
Ст. 556 ДК визначаються особливості виконання договору купівлі-продажу нерухомості.
Передача житлового приміщення продавцем і прийняття його покупцем здійснюється шляхом складання документа, підписаного обома сторонами
До підписання такого документа (акта передачі) договір не вважається виконаним.
Ухилення однієї із сторін від його підписання або передачі майна розглядається як одностороння відмова від договору.
2.2 Особливості купівлі-продажу окремих видів житлових приміщень
1) Купівля-продаж приватизованих квартир
Купівля-продаж приватизованих квартир трохи відрізняється від купівлі-продажу інших житлових приміщень. Зокрема розрізняються навіть нормативно-правові акти регулюють дані правовідносини про яких мова піде нижче.
Якщо громадянин приватизував квартиру, займану ним за договором соціального найму, то державній реєстрації підлягає право власності на цю квартиру в цілому (окремо на кімнати, складові квартиру, реєструвати право власності не має сенсу: об'єкт права - квартира). Якщо ж за договором найму він користується тільки кімнатою в квартирі і приватизував її (у випадках, коли це допускається законодавством), то реєструється право власності на кімнату (об'єкт права - кімната).
Цивільним кодексом Російської Федерації передбачено можливість укладення договору купівлі-продажу. Але ГК РФ передбачає як об'єкта - лише "житловий будинок, що знаходиться в особистій власності громадян".
З прийняттям законів "Про власність в РФ", "Про приватизацію житлового фонду в РФ" з'явилася правова база для розвитку ринку житла, оскільки при завершенні процесу приватизації громадяни стають власниками житлових приміщень і, отже, володіють, користуються і розпоряджаються ними на свій розсуд, має право продавати, заповідати, здавати в оренду ці приміщення, а також здійснювати з ними інші угоди, що не суперечать закону.
Питання про форму здійснення операцій по купівлі-продажу "приватизованого житла" повинен вирішуватися відповідно до ДК РФ 1.
Незважаючи на відмінності, властиві правовими формами договорів відчуження житлових приміщень, всі вони при нотаріальному оформленні мають багато спільного, тому значно зручніше в основу викладу нотаріальної функції покласти договір купівлі-продажу як найбільш поширений вид договору; при розгляді договору міни виявити особливості його оформлення.
Відповідно до ст. 56 Основ законодавства про нотаріат місце посвідчення договору купівлі-продажу "приватизованого" житлового приміщення визначається за місцем знаходження зазначеного житлового приміщення. Місце знаходження зазначеного житлового приміщення визначається адресою. Адреса визначається в свою чергу вказівкою на місто, село, інший населений пункт, найменуванням вулиці, номера будинку, квартири. Всі ці відомості, безумовно, повинні утримуватися в правовстановлюючому документі.
У нотаріальній практиці при посвідченні договору купівлі-продажу "приватизованого житла" як правовстановлюючих документів найчастіше фігурують або сам договір, або реєстраційне посвідчення, видане бюро технічної інвентаризації адміністрації міста на підставі договору про передачу квартири у власність 1.
Крім правовстановлюючого документа, при посвідченні договору купівлі-продажу приватизованого житлового приміщення необхідно представити довідку на продаж бюро технічної інвентаризації відповідної адміністрації. Ця довідка має містити відомості про власника та місцезнаходження квартири, про розмір (загальної і житлової площі), детальну характеристику квартири, підсобних приміщень, інвентаризаційну оцінку.
При укладанні угод, спрямованих на відчуження майна неповнолітніх, потрібна згода органів опіки та піклування.
Так, Старостіна з двома неповнолітніми дітьми - одинадцятирічним Андрієм і восьмирічним Олексієм займала двокімнатну квартиру. У січні 1993 р. цю квартиру вона приватизувала, в березні того ж року продала Кукушкіної, а в липні 1993 р. померла.
Прокурор Первомайської міжрайонної прокуратури м. Москви звернувся до суду в інтересах неповнолітніх дітей Старостіної із заявою про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним, посилаючись на те, що в порушення вимог Сімейного кодексу РФ органи опіки та піклування на укладення угоди згоди не давали.
Рішенням Ізмайловського міжмуніципальної народного суду м. Москви (залишеним без зміни судовою колегією у цивільних справах московського міського суду) заявлені вимоги задоволені, договір купівлі-продажу квартири, визнаний недійсним, Кукушкіна зобов'язана передати законному представникові неповнолітніх Старостіних Андрія та Олексія - опікуну Пріказчікова - квартиру, а Прикажчиків - повернути Кукушкіної 5288 руб.
Заступник Генерального прокурора РФ в протесті, внесеному до Судової колегії в цивільних справах Верховного Суду РФ, поставив питання про скасування судових постанов і направлення справи на новий розгляд у мотиву неповного дослідження обставин справи.
Судова колегія 6 січня 1995 протест задовольнила частково з наступних підстав.
Як видно з цих справ, Старостіна уклала угоду купівлі-продажу квартири з Кукушкіної всупереч вимогам Сімейного кодексу без попереднього дозволу органів опіки та піклування, що спричинило порушення житлових прав та інтересів неповнолітніх дітей Старостіної.
У зв'язку з цим суд обгрунтовано, керуючись ГК РФ, прийшов до висновку, що угода не відповідає вимогам закону, і правильно постановив рішення про визнання її недійсною, привівши сторони в первісне положення.
Разом з тим, вирішуючи питання про повернення Кукушкіної сплаченої нею за договором суми 5288 крб., Суд не врахував, що на день розгляду справи ця сума у зв'язку з інфляцією значно знецінилася і тому слід було застосувати до неї індексацію.
З урахуванням викладеного рішення суду в частині стягнення з Пріказчікова на користь Кукушкіної 5288 руб. не можна визнати законним, і тому в цій частині воно підлягає скасуванню з направленням на новий судовий розгляд 1.
Тому батьки чи інші особи, що діють в якості опікунів, повинні подати нотаріусу дозвіл органів опіки і піклування, якими є відповідні відділи адміністрацій районів міста, у сільській місцевості - безпосередньо адміністрація. Практика видачі таких дозволів як адміністрацією, так і відділами (народної освіти, охорони здоров'я) правомірна.
Між тим неповнолітні, які проживають разом з наймачем і є членами його сім'ї або колишніми членами сім'ї, нарівні з повнолітніми користувачами вправі стати учасниками спільної власності на це приміщення. Відмова від включення неповнолітніх до числа учасників загальної житлової власності на приватизоване житлове приміщення може бути здійснений і усиновителями неповнолітніх лише за наявності дозволу органів опіки і піклування.
У зв'язку з цим при нотаріальному оформленні договору купівлі-продажу приватизованого житла, якщо в правовстановлюючому документі міститься інформація про наявність дітей, нотаріус обов'язково вимагає згоди органів опіки та піклування на відчуження приватизованої квартири 2.
Розглянемо інший приклад. Прокурор звернувся до суду із заявою в інтересах неповнолітніх Н-ко до Д. про визнання недійсними обміну житлової площі, обмінного ордера, договору купівлі-продажу квартири і до С. про визнання договору на передачу квартири у власність недійсним, виселення, визнання права на житлову площа за неповнолітніми. Судом першої інстанції ці вимоги задоволені: згадані договори визнані недійсними, за неповнолітніми визнано право на спірну житлову площу.
Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РФ, залишила рішення суду першої інстанції без зміни. У касаційному визначенні вказала наступне: батьки неповнолітніх були позбавлені батьківських прав.
Неповнолітні Н-ко перебували в дитячих установах. Їх батьки обміняли займану ними двокімнатну квартиру на однокімнатну, наймачем якої був Д.
С., прописана у зв'язку з реєстрацією шлюбу з Д. в двокімнатній квартирі, приватизувала її на своє ім'я. Однокімнатна квартира була продана батьками неповнолітніх раніше наймачеві, тобто Д.
При винесенні рішення суд на підставі дослідження документів, пояснень сторін, показань свідків встановив, що діти мають право на житлову площу, на якій проживали з батьками до приміщення їх у дитячі установи, подальші дії з житловою площею проводилися без врахування їх інтересів і без залучення до вирішення цього питання органів опіки та піклування, що спричинило порушення прав неповнолітніх.
Відповідно до Сімейного кодексу РФ опікун не вправі без попереднього дозволу органів опіки та піклування вчиняти, а піклувальник давати згоду на вчинення правочинів від імені підопічного, що виходять за межі побутових.
Зокрема, попередній дозвіл органів опіки та піклування потрібно для укладення договорів. Підлягають нотаріальному посвідченню, відмови від належних підопічному прав, здійснення розподілу майна. Обміну житлових приміщень та ін Правила цієї статті поширюються і на угоди, укладені батьками (усиновлювачами) як опікунів (піклувальників) своїх неповнолітніх дітей.
Виходячи із встановлених по справі обставин. Суд першої інстанції обгрунтовано визнав, що операція з обміну квартири та подальші дії з житловою площею не можуть вважатися дійсними 1.
2) Купівля-продаж квартир у будинках житлово-будівельних кооперативів.
Потреба в житлі громадяни можуть задовольнити об'єднавшись в ЖБК (житлово-будівельні кооперативи) і РК (житлові кооперативи). ЖБК утворюються для будівництва житлових будинків та їх подальшої експлуатації, а ЖК - для придбання нових або капітально відремонтованих будинків та їх подальшої експлуатації. ЖБК (ЖК) є споживчими кооперативами, мають статус юридичної особи, відносяться до некомерційних організацій 1 і діють на основі статутів, прийнятих загальними зборами громадян та зареєстрованих відповідним органом місцевої адміністрації.
Вступ до ЖБК (ЖК) не створює для члена (пайовика) права власності на одержання ним квартири до тих пір, поки він не виплатить пай повністю. Власником житлового будинку та переданих кооперативу грошових коштів є кооператив як юридична особа. Пайовикові, поки він ще не виплатив пай повністю, належить лише право користування наданою йому квартирою і право вимагати виплати паю у разі виходу з кооперативу і звільнення квартири.
Житлове приміщення в ЖБК (ЖК) надається пайовикам, що проживають з ними членам сімей, але на відміну від договору найму житлового приміщення член сім'ї пайовика не існує самостійним правом на квартиру 2. З втратою права членства в кооперативі пайовик і його сім'я втрачають і права користування кооперативним житловим приміщенням. Винятком з цього правила є скорочення права користування квартирою у разі смерті пайовика за умови вступу одного або декількох спадкоємців у члени ЖБК (ЖК).
Кооперативна квартира переходить у приватну власність не в порядку приватизації, а в силу вказівок Закону про власність в РРФСР (ст.13). Члену в ЖБК (ЖК), повністю вніс пай за квартиру, видається довідка за підписами голови і головного бухгалтера ЖБК (ЖК) про те, що він повністю виплатив свій пай, і на підставі такої довідки в реєстраційному відділі здійснюється відповідний запис і видається свідоцтво про право власності на житло. Після проведення реєстрації разом зі свідоцтвом про право власності на житло видається один примірник довідки ЖБК (ЖК) зі штампом, що вказує на дат і номер реєстрації, завірений печаткою Комітету Муніципального житла.
Важливо, що реєстрація права власності в цьому випадку має не правовстановлююче, а правоподтверждающее значення. Право власності на кооперативну квартиру виникає незалежно від зростання реєстрації, а тому відсутність реєстрації не перешкоджає користуванню квартирою, а також переходу її до спадкоємців у разі смерті власника. Але якщо власник має намір квартиру продати, то при оформленні договору потрібно довідку з відміткою про реєстрацію 1.
Цікаве питання про розрахунки між ЖБК та її членами при переході права власності на квартиру, пай за яку виплачено повністю і що є власністю громадян внаслідок її купівлі іншими особами.
Продаючи квартиру, член ЖБК отримує її вартість від покупця. Ясно, що він не має права вимагати від ЖБК що й повернення суми внесеного пайового внеску. Останній існує лише остільки, оскільки квартира залишається у власності ЖБК. Перехід права власності на неї до члена кооперативу тягне за собою припинення зобов'язання ЖБК повертати зазначеній особі пайовий внесок, що відображає вартості квартири. Цього паю тепер немає. Зобов'язального правовідносини між ЖБК та його членом виникає з майнової участі пайовика у створенні кооперативної власності, також більше не існує Це матеріалізувалося в речове право (право власності) члена ЖБК на квартиру Грошовий еквівалент першого внеску - це вартість квартири, що стала власністю пайовика 1.
Таким чином відбувається частковий поділ майна кооперативу. Велика частина (квартири) переходить в власність пайовиків. Грошові ж зобов'язання між ЖБК та його членами, відповідні вартості вибулих зі складу кооперативного майна, погашаються. Дійсно немає ніяких підстав вважати, що член ЖБК повинен двічі отримувати вартість продаваної квартири: спочатку від покупця, а потім від кооперативу. Інше тлумачення призведе до того, що покупцеві, фактично сплатив продавцеві повну вартість квартири доведеться сплатити ще раз вносячи в ЖБК пайовий внесок речі, випадки неправильного розуміння цього питання вже зустрічаються на практиці 1.
Так, А., виїжджаючи на постійне проживання за кордон, продав Б квартиру у кооперативному будинку. Договір засвідчили в нотаріальному порядку, покупна ціна була сплачена. Потім А. звернувся до ЖБК з проханням повернути йому пайовий внесок за квартиру у зв'язку з виходом з кооперативу. ЖБК, не знаючи про те, що квартира продана, повернув А. його внесок, вважаючи, що зможе розпорядиться звільнилася житлоплощею.
Згодом, коли після виїзду А. у володіння квартирою вступив Б., ЖБК зажадав від нього відшкодувати суму виплаченого кооперативом А. пайового внеску. Б. природно відмовився це зробити, посилаючись на те, що він повністю оплатив квартиру. У результаті виплачені А. кооперативом суми швидше за все складуть збитки ЖБК.
Подібної ситуації не виникло, якби кооператив не повернув пайовий внесок, що матеріалізувався в квартиру, якої А. право розпоряджатися на свій розсуд. При розрахунках ЖБК зі своїми членами в разі виходу з нього виникає і таке питання - чи повинен ЖБК виплачувати який вибув з нього члену частина паю, відповідну припадає на цю особу частини вартості майна, що залишається у власності ЖБК, а саме; сходових майданчиків, ліфтів і т . д.? видається, що ні. Адже вартість цього майна врахована у вартості квартири. Значить, продаючи останню, член ЖБК фактично враховує в її продажною ціною і грошову оцінку свого паю у майні, що залишається у власності ЖБК. Цей пай, очевидно, не має самостійної грошової оцінки і переходить до нового власника квартири разом з нею Іншими словами, продаючи квартиру, член ЖБК одночасно передає і свої права на пай, що відображає його майновий участь у створенні тих частин будинку, які залишаються у власності ЖБК . У результаті новий власник квартири одночасно стає і власником паю в ЖБК. Це право на пай, переходить автоматично з купівлі квартири, дає її новому власникові весь обсяг цивільних прав, пов'язаних з володінням паю, включаючи одержання майнових вигод від використання кооперативного майна. Сказане можна проілюструвати таким прикладом.
Припустимо, що ЖБК здав в оренду належні йому нежилі приміщення в кооперативному будинку. У результаті ЖБК отримує доходи від орендної плати. Питається, чи має право покупець квартири, навіть якщо він не є членом ЖБК, на отримання своєї частини майнових вигод від здачі ЖБК цих приміщень в оренду (наприклад, шляхом відповідного зменшення внесків за експлуатацію будинку?). Мабуть, так. Адже приміщення, що здаються ЖБК в оренду, споруджені за рахунок пайових внесків. Значить, покупець квартири незалежно від свого членства в ЖБК. отримав разом з нею і права, пов'язані з майновою участю колишнього пайовика у будівництві даних приміщень. Отже, він має право отримати майнові вигоди від їх використання. Причому на тих же підставах, що й члени даного ЖБК, які прийняли таке ж участь у зданих в оренду приміщень, що і вибув пайовик, який поступився свої права покупця квартири 1.
Інше рішення питання - відсторонення нових власників квартир, які не побажали вступити в ЖБК, від участі в одержанні переваг від користування кооперативним майном надання таких вигод виключно членам кооперативу - означало б безпідставне заощадження ними свого майна (шляхом зменшення внесків на експлуатацію) за рахунок інших осіб. Таким чином, операцію з відчуження квартири в будинку ЖБК не можна визнати тільки купівлею-продажем. По суті, тут має місце угода, одним з елементів якої є купівля-продаж квартири, а іншим переуступка покупцеві квартири прав вибулого члена кооперативу, пов'язаних з його майновою участю в ЖБК. Такі угоди, навіть якщо вони не врегульовані спеціальними нормами законодавства, тим не менш мають право на життя в силу ст.8 ЦК РФ. Вона передбачає можливість виникнення цивільних прав та обов'язків з дій, хоча і не передбачених законом, але в силу загальних засад цивільного законодавства, які проживають такі права і обов'язки. Це, однак, не виключає бажаності більш чіткої регламентації ситуації, що виникає у зв'язку з перетворенням зобов'язальних відносин всередині ЖБК при переході до його членів права власності на квартири 1.
2.3 Проблема відчуження житлового приміщення із зареєстрованими неповнолітніми.
Конституція РФ в ст. 7 проголошує РФ соціальною державою, політика якої спрямована на створення умов, що забезпечують гідне життя і вільний розвиток людини. При цьому малозабезпеченим, слабозахищеним в соціальному сенсі категоріям населення гарантується необхідне державне увага і підтримка. До таких членам суспільства належать неповнолітні діти. Саме їх права і законні інтереси найбільшою мірою порушуються і порушуються в силу нестабільної економічної і політичної ситуації в державі.
Стосовно до розглянутої проблеми конституційні положення деталізуються в нормах ЦК РФ.
Для здійснення угод щодо житлових приміщень, в яких проживають неповнолітні (незалежно від того, чи є вони власниками, співвласниками або членами сім'ї власників, в тому числі колишніми), які мають право користування даним житловим приміщенням, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування (п .4 ст. 292 ГК РФ). Це правило поширюється також на житлові приміщення, в яких неповнолітні не проживають, однак на момент приватизації мали на це житлове приміщення рівні з власником права.
Однак на практиці це положення не завжди дотримується.
Як показує судова практика, укладення угод з житловою площею нерідко відбувається без урахування інтересів неповнолітніх дітей і без залучення до вирішення цього питання органів опіки та піклування.
Прокурор звернувся до суду із заявою в інтересах неповнолітніх Н-ко до Д. про визнання недійсними обміну житлової площі, обмінного ордера, договору купівлі-продажу квартири і до С. про визнання договору на передачу квартири у власність недійсним, виселення, визнання права на житлову площа за неповнолітніми. Судом першої інстанції ці вимоги задоволені: згадані договори визнані недійсними, за неповнолітніми визнано право на спірну житлову площу.
Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду Російської Федерації, яка залишила рішення суду першої інстанції без зміни, в касаційному визначенні вказала наступне. Батьки неповнолітніх були позбавлені батьківських прав.
Неповнолітні Н-ко перебували в дитячих установах. У 1990 р. їх батьки обміняли займану ними двокімнатну квартиру на однокімнатну, наймачем якої був Д.
У 1993 р. С., прописана у зв'язку з реєстрацією шлюбу з Д. в двокімнатній квартирі, приватизувала її на своє ім'я. Однокімнатна квартира була продана батькам неповнолітніх раніше наймачеві, тобто Д.
При винесенні рішення суд на підставі дослідження документів, пояснень сторін, показань свідків встановив, що діти мають право на житлову площу, на якій проживали з батьками до переміщення їх в дитячі установи. Подальші дії з житловою площею проводилися без врахування їх інтересів і без залучення до вирішення цього питання органів опіки та піклування, що спричинило порушення прав неповнолітніх 1.
Відповідно до Сімейного кодексу РФ опікун не в праві без попереднього дозволу органів опіки та піклування вчиняти, а піклувальник давати згоду на вчинення правочинів від імені підопічного, що виходять за межі побутових.
Зокрема, попередній дозвіл органів опіки та піклування потрібно для укладання договорів, що підлягають нотаріальному посвідченню, відмови від належних підопічному прав, здійснення поділу майна, обміну житлових приміщень та ін Правила цієї статті поширюються і на угоди, укладені батьками (усиновлювачами) як опікунів (піклувальників) своїх неповнолітніх дітей.
Виходячи із встановлених по справі обставин, суд першої інстанції обгрунтовано визнав, що операція з обміну квартири та подальші дії з житловою площею не можуть вважатися дійсними.
Кошти від угод з приватизованими житловими приміщеннями, в яких проживають (проживали) виключно неповнолітні, зараховуються батьками (усиновлювачами), опікунами (піклувальниками), адміністрацією дитячих чи інших виховних установ відповідного призначення на рахунок по вкладу на ім'я неповнолітнього у місцевому відділенні Ощадного банку або комерційного банку 2.
Для розгляду питань щодо відчуження (купівлі-продажу, дарування, міни) житлових приміщень, що належать на праві власності, в тому числі і неповнолітнім, органи опіки та піклування запитують наступні документи:
а) заяву батьків (обох) або осіб, які їх замінюють, з проханням про дозвіл здійснення операції;
б) запит нотаріуса про дозвіл здійснення операції за місцем знаходження житлових приміщень;
в) копії фінансових особових рахунків житлової площі окремо з місця продажу і місця покупки (обміну) житлових приміщень;
г) копії свідоцтв про власність на житлове приміщення, окремо з місця продажу і з місця покупки (обміну);
д) згода неповнолітнього старше 16-річного віку проживати на житловій площі, придбаної для нього в результаті угоди відчуження житлової площі;
е) копія довідки з податкової інспекції, що підтверджує відсутність заборгованості зі сплати податку на нерухомість 1.
Прийом документів для підготовки дозволу на вчинення правочину повинен здійснюватися тільки за наявності запиту і всіх необхідних документів.
У випадках угод з житловими приміщеннями, що знаходяться в іншому регіоні (республіці, краї, області), необхідно представити документ, що підтверджує дозвіл на прописку (реєстрацію), з ОВС за місцем майбутнього проживання неповнолітнього.
У випадку, коли з проханням про відчуження житлової площі (продажу, обміні і т.д.) звертаються власники житлового приміщення (власники будинку, квартири в ЖК, ЖБК), органи опіки та піклування при наданні згоди на відчуження такого житлового приміщення не має права вимагати обов'язкового включення до числа власників (співвласників) житлової площі неповнолітніх членів сім'ї.
Проте в обов'язковому порядку має бути закріплено право неповнолітніх членів сім'ї власника (співвласника) на проживання та користування знову здобувається житловим приміщенням.
Копії договорів з відчуження житлової площі повинні представлятися в органи опіки та піклування у місячний термін з моменту видачі дозволу на вчинення правочину 1.
Як правило, органи опіки та піклування не схвалюють угоди, при яких відбувається купівля квартири на виплат у разі одночасного продажу наявних у власності житлових приміщень, а також відбуваються угоди по заставі приміщень.
Такі рішення органів опіки та піклування викликані наявністю, при подібних угодах, великого ризику втрати наявної житлової площі та істотного порушення прав неповнолітніх дітей.
Висновок
У даній роботі проведено аналіз законодавства РФ, судової практики, наукових публікацій щодо питань укладення, зміни і розірвання договорів купівлі-продажу житлових приміщень. Проведене дослідження даної теми мало своїми цілями розкриття юридичної сутності і змісту сучасного договору купівлі-продажу житлових приміщень та узагальнення матеріалів судової практики.
Вивчивши чинні законодавчі акти в наявності розходження в практиці застосування законодавства з купівлі-продажу приватизованих і кооперативних квартир. Одним з елементів угоди з відчуження квартири в будинку ЖБК є купівля-продаж квартири, а іншим переуступка покупцеві квартири прав колишнього члена кооперативу, пов'язаних з його майновою участю в ЖБК. Оскільки і ті, і інші знаходяться в приватній власності, то можна зробити висновок про те, що застосування до них різних нормативно-правових актів на сучасному етапі розвитку права і суспільства просто зайве і недоречно.
Стосовно до питання про державну реєстрацію угод з нерухомістю слід зазначити, що у вивчених наукових публікаціях виявлено дві різні позиції. Згідно з однією з них функції з реєстрації необхідно передати нотаріату. Інша ж полягає в тому, що чинний сьогодні порядок реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним органами Міністерства юстиції РФ в достатній мірі відповідає вимогам та умовам цивільного обороту у сфері купівлі-продажу житлових приміщень.
В окремих випадках, передбачених законодавством, майнову роль при здійсненні операцій купівлі-продажу житлових приміщень відіграють органи опіки та піклування, без дозволу яких угода неможлива. Дане питання тісто пов'язаний з проблемою можливих шахрайських дій при укладанні, зміні та розірванні угод з купівлі-продажу житла. Згадана проблема частково викликана значним збільшенням числа агентів надають ріелтерські послуги.
На практиці нерідкі випадки, коли з вини недобросовісних ріелторів чи шахраїв нічого не підозрюючи, покупець, оселившись у щойно придбану квартиру, зробив ремонт і втратив свою житлоплощу. Тому що оголосили не виписаний дитина, психічно хворий, який виїхав за кордон родич або відбуває ув'язнення в місцях не таких віддалених людей. Саме на користь вищевказаних осіб виносили свої рішення суди загальної юрисдикції та арбітражні суди. Причому в судових інстанціях ніхто не враховував, скільки разів ця квартира переходила з рук в руки, скільки разів її використовували, припустимо для вчинення шахрайських оборудок.
Суттєвим кроком на шляху покращення ситуації, що склалася стала Постанова Конституційного Суду РФ від 24 квітня 2003 р. у справі про перевірку конституційності положень п. 1 і 2 ст. 167 ГК РФ. Прийнята Постанова більшою мірою забезпечує захист прав і законних інтересів добросовісного набувача, і істотно скорочує можливості для неправомірного поведінки учасників ринку нерухомості.
У результаті проведеного дослідження представляється можливим внести наступні пропозиції. На даний момент передача функцій з реєстрації угод з нерухомістю нотаріату видається недоцільним з огляду на те, що державні органи в більшою мірою забезпечують захист прав громадян, а також тому, що такий крок вимагатиме значних матеріальних витрат. Разом з тим слід відзначити необхідність конкретизації та підвищення відповідальності органів здійснюють державну реєстрацію угод з нерухомістю. Бажано введення спеціального фонду, з якого б органи реєстрації оплачували матеріальний збиток. Подібні заходи потрібні і щодо органів опіки та піклування.
Цілком доречно, з огляду на високу вартість житлових приміщень, доповнити Кримінальний кодекс РФ статтею, що встановлює відповідальність за шахрайство у сфері купівлі-продажу нерухомості, виділивши в п.2 цієї статті особливого суб'єкта відповідальності - ріелтерів.
Список використаних джерел
Нормативні матеріали
Цивільний кодекс РФ. М., МАУП, 2002.
Житловий кодекс РФ. Ростов н / Д. Фенікс, 2001.
Федеральний закон від 21 липня 1997 р. «Про виконавче провадження». - СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3591.
Федеральний закон від 21 липня 1997 р. "Про приватизацію державного майна основи приватизації муніципального майна в Російській Федерації" - СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3595.
Закон РРФСР "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації". - Відомості РРФСР. 1991. N 28. Ст.959
Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» - СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
Федеральний закон від 29 липня 1998 р. "Про оціночної діяльності в Російській Федерації" - СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.
Указ Президента Російської Федерації від 11 грудня 1993р. Про державний земельний кадастр та реєстрації документів про права на нерухомість ". - САПП РФ. 1993. N 50. Ст.4868.
Постанова Уряду РФ від 15 листопада 1997 р. № 1438 "Про спеціалізованій установі з продажу федерального майна" - СЗ РФ 1997. № 47. Ст. 5416.
Правила ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затвердженого Постановою Уряду РФ від 18 лютого 1998 р. № 219 - СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.
Положення про державний облік житлового фонду в Російській Федерації, затверджене Постановою Уряду РФ від 13 жовтня 1997 р. № 1301 - СЗ РФ. 1997. № 42. Ст. 4787.
Матеріали практики
Ухвала Конституційного Суду РФ у справі про перевірку конституційності положень пунктів 1 і 2 статті 167 Цивільного кодексу РФ у зв'язку з скаргами громадян О.М. Маринічевою, А.В. Немирівської, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой і В.М. Ширяєва від 21 квітня 2003 р. - Російська газета від 26 квітня 2003 № 81.
Постанова Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав" - Вісник ВАС РФ. 1998. № 10.
Визначення СК Верховного Суду РФ від 6 січня 1995 р. "Договір про купівлю-продаж приватизованої квартири, укладений без попереднього дозволу органів опіки та піклування, визнаний недійсним як спричинив порушення житлових прав та інтересів неповнолітніх дітей продавця" - Бюлетень Верховного Суду Російської Федерації, 1995 , N 6
Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 12 вересня 1995 р. N 38-874-95 - Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації, 1995 р., N 12, с. 62
Визначення СК Верховного Суду РФ від 27 жовтня 1997 р. "Якщо при розгляді конкретної справи суд встановить, що підлягає застосуванню акт державного чи іншого органу не відповідає закону, він в силу ч.2 ст.120 Конституції Російської Федерації зобов'язаний прийняти рішення відповідно до законом "- Вісник Верховного Суду Російської Федерації, 1998 р., N 3, стор 4
Визначення СК Верховного Суду РФ від 20 вересня 1999 р. "Висновок судових інстанцій про можливість відчуження 2 / 3 частки будинку без згоди органу опіки та піклування за умови подальшого проживання власника з неповнолітньою дитиною на частині будинку визнаний неправильним у зв'язку з невстановленням, чи мав дитина право користування житловими приміщеннями у продажній частини будинку до угоди "- Бюлетень Верховного Суду Російської Федерації, 2000 р., N 4, стор 19
Постанова Президії Верховного Суду РФ від 10 березня 1993 р. "Продавець частки в спільній власності повинен сповістити в письмовій формі решту учасників спільної часткової власності про зміні первинних умов продажу своєї частки сторонній особі" - Бюлетень Верховного Суду РФ, 1993 р., N 7, с.12
Постанова Президії Верховного Суду РФ від 31 березня 1993 р. "При розгляді спору про визнання недійсним договору купівлі-продажу частки будинку одним з учасників спільної часткової власності суд повинен з'ясувати, чи дотримано переважне право покупки як продавцем, так і іншими учасниками цієї власності" - Бюлетень Верховного Суду РФ, 1993 р., N 10, с.1
Література
Андрєєв С.Є. Збірник зразків цивільно-правових документів. Коментар. Навчально-практичний посібник. - М.: «Проспект», 1997.
Бєлов В.А. Чи завжди потрібно реєструвати угоду з нерухомістю? / / Практичний журнал для керівників і менеджерів "Законодавство", 1999, N 7
Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право: Загальні положення. - М.: Видавництво «Статут», 1998.
Брауде І.Л. Право на будову і угоди по будовах по радянському цивільному праву. Вид. 2-е. М., 1954.
Цивільне та торгове право капіталістичних держав / Под ред. Є. А. Васильєва. - М.: Міжнародні відносини, 1993.
Цивільне право. У 2-х т. Т. 2 / За ред. А. Сергєєва та Ю. Толстого. - М.: Проспект, 1999.
Грось А. Захист речових прав спадкоємця на нерухоме майно. / / "Російська юстиція", 2000, N 8.
Дмитрієв О.В. Від "зміцнення прав" до державної реєстрації прав на нерухоме майно: досвід Росії. / / Практичний журнал для керівників і менеджерів "Законодавство", 2000, N 7.
Дмитрієв О.В. Порівняльний аналіз систем реєстрації прав на нерухомість в Росії, Німеччини та Іспанії. / / Практичний журнал для керівників і менеджерів "Законодавство", 2000, N 11.
Зав'ялов А., Коновалов В. Державна реєстрація прав на нерухомість. / / Відомості Верховної Ради, 1998, N 6.
Закройщікова Д.. Захист цивільних прав при придбанні нерухомого майна. "Російська юстиція", 1999, N 12.
Іоффе О.С. Радянське цивільне право (курс лекцій). Окремі види зобов'язань. Л., 1961.
Кассо Л.А. Запродаж і завдаток. М., 1904.
Кассо Л.А. Російське поземельне право. М., 1906.
Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії. Цивільний кодекс: проблеми, теорія, практика. М., 1998.
Крилов С. Реєстрація прав на нерухомість: поняття і проблеми. / / Відомості Верховної Ради, 1997, N 10.
М. Сазонова. Нотаріат забезпечує стабільність обігу нерухомості. / / "Російська юстиція", 2000, N 4.
Макаров Г. Державна реєстрація прав на нерухоме майно в житловій сфері. / / "Господарство і право", 1998, N 3
Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". Під ред. П. В. Крашеніннікова. М.: Спарк, 1999.
Роз'яснення спеціаліста Міністерства будівництва та житлової політики Республіки Башкортостан від 25 липня 1998 р. "Послуги нотаріуса не знадобляться". / / "Радянська Башкирія", N 136 (24114) від 25 липня 1998
Романов О. Державна реєстрація прав на нерухомість і операцій із нерухомим майном: деякі проблеми правозастосування. / / "Господарство і право", 1998, NN 7, 8
Цибуленко З. Операції з нерухомістю та їх реєстрація. / / "Господарство і право", 1998, N 2
Чупринін Н.Ю. Що необхідно знати при купівлі квартири? / / Практичний журнал для керівників і менеджерів "Законодавство", 1997, N 5
Шершеневич Г. Ф. Підручник торговельного права. - М.: Спарк, 1994.
Ерделевскій А.М. Коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" - М.: Видавництво БЕК, 1999.
1 Російська газета від 1-5 травня 1999.
2 П. 16 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав" - Вісник ВАС РФ. 1998. № 10.
3 Там же.
1 Цивільне право. У 2-х т. Т. 2 / За ред. А. Сергєєва та Ю. Толстого. - М.: Проспект, 1999. С. 98.
2 Див Кассо Л.А. Російське поземельне право. М., 1906. С. 57-58.
3 Брауде І.Л. Право на будову і угоди по будовах по радянському цивільному праву. Вид. 2-е. М., 1954. С. 100.
1 Див Цивільне право. У 2-х т. Т. 2 / За ред. А. Сергєєва та Ю. Толстого. - М.: Проспект, 1999. С. 10 0.
1 Див докладний перелік у Додатку № 1 до Правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затвердженим постановою Уряду РФ від 18 лютого 1998 р. № 219 - СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.
2 ст. 17,18 Закону України "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним / / СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
3 п. 8,9 Положення про державний облік житлового фонду в Російській Федерації, затвердженого постановою Уряду РФ від 13 жовтня 1997 р. № 1301 / / СЗ РФ. 1997. № 42. Ст. 4787.
4 Див Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії. Цивільний кодекс: проблеми, теорія, практика. М., 1998. С. 294.
1 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право: Загальні положення. - М.: Видавництво «Статут», 1998. С. 337.
2 Там же. С. 340.
1 Див Андрєєв С.Є. Збірник зразків цивільно-правових документів. Коментар. Навчально-практичний посібник. - М.: «Проспект», 1997. С. 44.
2 Федеральний закон від 29 липня 1998 р. "Про оціночної діяльності в Російській Федерації" - СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.
1 Іоффе О.С. Радянське цивільне право (курс лекцій). Окремі види зобов'язань. Л., 1961. С. 15.
1 Див ст.7 Закону РРФСР "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації". - Відомості РРФСР. 1991. N 28. Ст.959.
2 Див Указ Президента Російської Федерації від 11 грудня 1993р. «Про державний земельний кадастр та реєстрації документів про права на нерухомість". - САПП РФ. 1993. N 50. Ст.4868.
1 Романов О. Державна реєстрація прав на нерухомість і операцій із нерухомим майном: деякі проблеми правозастосування. / / "Господарство і право", 1998, NN 7, 8. С. 39.
1 Шершеневич Г. Ф. Підручник торговельного права. - М.: Спарк, 1994. С. 304.
1 Постанова Уряду РФ від 15 листопада 1997 р. № 1438 "Про спеціалізованій установі з продажу федерального майна" - СЗ РФ 1997. № 47. Ст. 5416.
2 Див п. 9 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р NS 8 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав". - Вісник ВАС РФ. 1998. № 10.
3 П. 3 ст. 4, ст. 9 Федерального закону РФ "Про приватизацію державного майна основи приватизації муніципального майна в Російській Федерації". - СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3595.
1 Брауде І.Л. Право на будову і угоди по будовах по радянському цивільному праву. Вид. 2-е. С. 14.
1 Див Андрєєв С.Є. Збірник зразків цивільно-правових документів. Коментар. Навчально-практичний посібник. - М.: «Проспект», 1997. С. 50.
1 Там же. С. 52.
2 Там же. С. 53.
1 Див Андрєєв С.Є. Збірник зразків цивільно-правових документів. Коментар. Навчально-практичний посібник. - М.: «Проспект», 1997. С. 49.
2 Там же С. 50.
3 Див Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії. Цивільний кодекс: проблеми, теорія, практика. М., 1998. С. 99.
1 П. 15 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р, № 8 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав". - Вісник ВАС РФ. 1998. № 10.
1 Див Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії. Цивільний кодекс: проблеми, теорія, практика. М., 1998. С. 101.
2 Там же. С. 106.
3 Цивільне право. Підручник. Частина 2 / За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1998. С. 103.
4 М. Сазонова. Нотаріат забезпечує стабільність обігу нерухомості. / / "Російська юстиція", 2000, N 4. С. 30.
1 Див М. Сазонова. Нотаріат забезпечує стабільність обігу нерухомості. / / "Російська юстиція", 2000, N 4. С. 32.
2 Див М. Сазонова. Нотаріат забезпечує стабільність обігу нерухомості. / / "Російська юстиція", 2000, N 4. С. 33.
3 Там же. С. 34.
1 Див Цивільне право. Підручник. Частина 2 / За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1998. С. 108.
1 Див Цивільне право. Підручник. Частина 2 / За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1998. С. 109.
2 Див М. Сазонова. Нотаріат забезпечує стабільність обігу нерухомості. / / "Російська юстиція", 2000, N 4. С. 35-37.
3 Див Цивільне та торгове право капіталістичних держав. / Под ред. Е.А. Васильєва. - М.: Міжнародні відносини, 1993. С. 238.
1 Див Макаров Г. Державна реєстрація прав на нерухоме майно в житловій сфері. / / "Господарство і пpаво", 1998, N 3. С. 51.
2 Там же. С. 52-54.
1 Там же. С. 57.
2 Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. N 21 "Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості". - Тижневик офіційної інформації "Кур'єр", від 8 грудня 1997 р., N 39, в Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації, 1998 р., N 1, "Відомче додаток до Російської газеті" від 21 березня 1998 р., "Бібліотечка Російської газети ", випуск N 15, 1998 р.
1 Див Цибуленко З. Операції з нерухомістю та їх реєстрація. / / "Господарство і право", 1998, N 2. С. 22.
1 Див подроб. Романов О. Державна реєстрація прав на нерухомість і операцій із нерухомим майном: деякі проблеми правозастосування. / / "Господарство і право", 1998, N 8. С. 74.
1 Див Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії. Цивільний кодекс: проблеми, теорія, практика. М., 1998. С. 40.
2 Постанова Конституційного Суду РФ у справі про перевірку конституційності положень пунктів 1 і 2 статті 167 Цивільного кодексу РФ у зв'язку з скаргами громадян О.М. Маринічевою, А.В. Немирівської, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой і В.М. Ширяєва від 21 квітня 2003 р. - Російська газета від 26 квітня 2003 № 81.
1 Див М. Сазонова. Нотаріат забезпечує стабільність обігу нерухомості. / / "Російська юстиція", 2000, N 4. С. 37.
1 Див Зав'ялов А., Коновалов В. Державна реєстрація прав на нерухомість. / / Відомості Верховної Ради, 1998, N 6, С. 15.
1 Див Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії. Цивільний кодекс: проблеми, теорія, практика. М., 1998. С. 207.
2 Там же. С. 211.
1 Див М. Сазонова. Нотаріат забезпечує стабільність обігу нерухомості. / / "Російська юстиція", 2000, N 4, С. 31
1 Див М. Сазонова. Нотаріат забезпечує стабільність обігу нерухомості. / / "Російська юстиція", 2000, N 4, С. 33.
1 Див: Бюлетень Верховного Суду Російської Федерації. 1995. § 6. С. 3.
2 Див М. Сазонова. Нотаріат забезпечує стабільність обігу нерухомості. / / "Російська юстиція", 2000, N 4. С. 38.
1 Див: Бюлетень Верховного Суду РФ. 1995. № 10. С. 12-13.
1 Цивільний кодекс РФ, Ч-I, 1994р. ст.116
2 Див Житлове законодавство: коментар / За ред. В.Б. Ісакова - М.: «Юрист» 1999, С. 70-78.
1 Див Зав'ялов А., Коновалов В. Державна реєстрація прав на нерухомість. / / Відомості Верховної Ради, 1998, № 6. С. 42.
1 Див Закройщікова Д. Захист цивільних прав при придбанні нерухомого майна. / / Відомості Верховної Ради, 1999, № 12. С. 34.
1 Див Житлове законодавство: коментар / За ред. В.Б. Ісакова - М.: «Юрист» 1999. С. 126
1 Див Житлове законодавство: коментар / За ред. В.Б. Ісакова - М.: «Юрист» 1999. С. 129.
1 Див Маслов Н.В. «Житлова нерухомість» вид. «Юрист» М.: 1998 С.53.
1 Див Зав'ялов А., Коновалов В. Державна реєстрація прав на нерухомість. / / Відомості Верховної Ради, 1998, N 6.
2 Див Там же.
1 Див Романов О. Державна реєстрація прав на нерухомість і операцій із нерухомим майном: деякі проблеми правозастосування. / / Господарство право, 1998, № 8. С. 62.
1 Див Бєлов В.А. Чи завжди потрібно реєструвати угоду з нерухомістю? / / Практичний журнал для керівників і менеджерів «Законодавство», 1999, № 7. С. 41.