Зміст договору оренди нерухомості

Відшкодувальний договір має свою ціну, встановлену угодою сторін. У деяких випадках застосовуються ціни, встановлювані чи регульовані уповноваженими на те органами. У випадках, коли ціна в договорі не передбачена і не може бути визначена, виходячи з умов договору, виконання договору має бути оплачено за ціною, яка при порівнянних обставинах звичайно призначається на аналогічні товари, роботи або послуги. При цьому наявність порівнянних обставин, що дозволяють однозначно визначити, якою ціною необхідно керуватися, повинно бути доведено зацікавленою стороною.
Безплатним визнається такий договір, за яким одна сторона зобов'язується надати що-небудь іншій стороні без отримання від неї плати або іншого зустрічного надання (договір дарування, договір безоплатного користування майном). Проте в сучасній підприємницькій практиці безоплатні договори практично не зустрічаються.
Однією з найбільш частою у підприємницькій діяльності різновидів договорів є публічний договір - договір, укладений комерційної організацією і встановлює її обов'язки щодо продажу товарів, виконання робіт або надання послуг, що така організація за характером своєї діяльності повинна здійснювати стосовно кожного, хто до неї звернеться ( роздрібна торгівля, перевезення транспортом загального користування, послуги зв'язку і т. п.). Комерційна організація не має права надавати перевагу одній особі перед іншим щодо укладення публічного договору, за винятком випадків, передбачених законом або іншими правовими актами. Не допускається також відмова комерційної організації від укладання публічного договору за наявності у неї можливості надати споживачеві відповідні товари, послуги або виконати для нього відповідні роботи. Розбіжності сторін за окремими умовами публічного договору можуть бути передані споживачем на розгляд суду, незалежно від згоди на це комерційної організації. При вирішенні спорів за позовами споживачів про спонукання комерційної організації до укладання публічного договору необхідно враховувати, що тягар доказування відсутності можливості передати споживачеві товари, виконати відповідні роботи, надати послуги покладено на комерційну організацію.
Договір вважається укладеним, якщо між сторонами, у необхідній у належних випадках формі, досягнуто згоди по всіх його істотних умов. Такими є умови про предмет договору, умови, наведені в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода.
У договорі може бути передбачено, що його окремі умови визначаються зразковими умовами, розробленими для договорів відповідного виду та опублікованими у пресі. Зразкові умови можуть бути викладені у формі зразкового договору чи іншого документа, їх містить.
Варто відзначити, що при тлумаченні умов договору приймається до уваги буквальне значення містяться в ньому слів і виразів. У разі неясності їх значення воно встановлюється шляхом співставлення з іншими умовами та змістом договору в цілому.
Договір укладається шляхом направлення оферти (пропозиції укласти договір) від однієї зі сторін і її акцепту (прийняття пропозиції). Договір визнається укладеним у момент отримання особою, яка направила оферту, її акцепту за умови, що акцепт отриманий особою, яка направила оферту, у межах зазначеного в ній терміну, а за відсутності в оферті терміну для акцепту - до закінчення терміну, встановленого законом або іншими правовими актами : Якщо строк для акцепту не визначено ні самої офертою, ні законом або іншими правовими актами, договір вважається укладеним за умови, що акцепт одержана протягом нормально необхідного для цього періоду часу.
Якщо в оферті, законі, інших правових актах, крім строку для акцепту оферти, визначено термін для її розгляду і повідомлення про акцепт направлено адресату в межах зазначеного терміну, договір повинен визнаватися укладеним навіть в тому випадку, якщо повідомлення про акцепт отримано адресатом з запізненням, за винятком випадків, коли сторона, що направила оферту, негайно повідомить іншу сторону про отримання її акцепту із запізненням.
Необхідно мати на увазі, що акцептом, поряд з відповіддю про повне і беззастережне прийняття умов оферти, визнається вчинення особою, яка одержала оферту, у термін, встановлений для її акцепту, дій по виконанню зазначених у ній умов договору, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором.
Крім того, для визнання відповідних дій адресата оферти акцептом Кодекс не вимагає виконання умов оферти в повному обсязі. У цих цілях для кваліфікації вказаних дій як акцепту достатньо, щоб особа, яка отримала оферту (в тому числі проект договору), приступило до її виконання на умовах, зазначених в оферті, і у встановлений для її акцепту строк. Якщо у договорі не зазначено місце його укладення, договір визнається укладеної місці проживання громадянина або у місці реєстрації юридичної особи, який направив оферту.
Особливе значення для практичного застосування має форма укладення договору. Договір може бути укладений в будь-якій формі, передбаченої для здійснення угод, якщо законом для договорів даного виду не передбачена певна форма. Однак Кодексом спеціально встановлено загальне правило про те, що угоди юридичних осіб між собою, а також з фізичними особами обов'язково повинні бути укладені в письмовій формі.
Договір у письмовій формі має бути здійснений шляхом складання документа, що виражає його зміст і підписаного особою або особами, які здійснюють угоду, або належним чином уповноваженими ними особами. Законом, іншими правовими актами та угодою сторін можуть встановлюватися додаткові вимоги, яким повинна відповідати форма угоди (бланк певної форми, скріплення печаткою і т. п.), і передбачатися наслідки недотримання цих вимог. Якщо такі наслідки не передбачені, застосовуються правила недотримання простої письмової форми правочину. Це означає, що недотримання такої форми позбавляє сторони права в разі спору посилатися на підтвердження угоди та її умов на показання свідків, але не позбавляє їх права приводити письмові й інші докази. У випадках, прямо зазначених у законі або в угоді сторін, недотримання простої письмової форми правочину (в тому числі зовнішньоекономічної) тягне за собою її недійсність.
Договір в письмовій формі може бути укладений:
Ø шляхом складання одного документа, підписаного сторонами;
Ø обміну документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, телефонного, електронного або іншого зв'язку, що дозволяє достовірно встановити, що документ виходить від
сторони за договором;
Ø шляхом вчинення особою, яка одержала оферту, у термін, встановлений для її акцепту, дій по виконанню
зазначених у ній умов договору - так званих конклюдентних дій.
Використання при вчиненні правочинів факсимільного відтворення підпису за допомогою засобів механічного або іншого копіювання, електронної та цифрового підпису або іншого аналога власноручного підпису допускається у випадках і в порядку, передбачених законом, іншими правовими актами або угодою сторін. Прийняте 10 січня 2002 року Закон № 1-ФЗ «Про електронно-цифровий підпис» нарешті заповнив правовий пропуск, який не дозволяв на практиці широко використовувати засоби електронно-цифрового підпису при укладанні угод. Після створення відповідної ринкової інфраструктури електронно-цифровий підпис міцно увійде в повсякденний комерційний документообіг.
На практиці положення Кодексу про форму договору означають, що:
· Для підтвердження факту укладення більшості стандартних договорів (купівля-продаж, поставка), використовуваних у повсякденному підприємницької діяльності, зовсім необов'язково надавати письмовий договір. Достатньо надати письмові та інші докази, що підтверджують вчинення контрагентом по операції дій по виконанню зазначених у ній умов. Наприклад,
договір роздрібної купівлі-продажу вважається укладеним у належній формі з моменту видачі продавцем покупцеві касового або товарного чека або іншого документа, що підтверджує оплату товару. А відсутність у покупця зазначених документів не позбавляє його можливості посилатися на показання свідків на підтвердження укладення договору і його умов;
· Всупереч поширеній думці, для підтвердження факту укладення більшості стандартних договорів (купівлі-продажу, поставки), використовуваних у повсякденному підприємницької діяльності, також, як правило, не потрібно і наявність на договорі печатки організації, достатньо тільки підпису уповноваженої особи.
У деяких випадках законом прямо передбачена обов'язок сторін до укладення договору. Наприклад, переможець конкурсу (аукціону) має право вимагати укладення договору від продавця, а банк зобов'язаний укласти договір банківського рахунка з клієнтом, що звернулися з пропозицією відкрити рахунок на оголошених банком для відкриття рахунків даного виду умовах.
Договір набирає чинності і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення. Кодексом установлено, що законом або договором може бути передбачено, що закінчення терміну дії договору тягне припинення зобов'язань сторін за договором.
Це означає, що закінчення встановленого в договорі терміну його дії не веде до припинення зобов'язання. Як правило, що випливають з договору зобов'язання сторін зберігаються до їх належного виконання. Закінчення строку дії договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення.
У випадках, коли відповідно до ГК РФ або іншими законами укладення договору обов'язково для сторони, яка направила оферту (проект договору), і їй протягом тридцяти днів буде направлений протокол розбіжностей до проекту договору, ця сторона зобов'язана протягом тридцяти днів з дня отримання протоколу розбіжностей сповістити іншу сторону або про прийняття договору в її редакції, або про відхилення протоколу розбіжностей. Якщо сторона, для якої відповідно до ГК РФ або іншими законами укладення договору обов'язково, ухиляється від його укладення, інша сторона має право звернутися до суду з вимогою про спонукання укласти договір.
Договір може бути укладений шляхом проведення торгів з особою, що виграв торги. У деяких випадках, зазначених у Цивільному кодексі України чи інших законах, договори про продаж речі або майнового права можуть бути укладені лише шляхом проведення торгів. Наприклад, закладене майно продається тільки на торгах. Торги проводяться у формі аукціону або конкурсу, які в свою чергу можуть бути відкритими або закритими. У відкритому аукціоні або конкурсі може брати участь будь-яка особа, в закритому беруть участь лише особи, спеціально запрошені.
У практичному розумінні для більшості підприємців саме договір є фундаментальною основою ринкових відносин і є основним інструментом правового регулювання діяльності підприємництва. Значення договору для підприємництва добре пояснюють відомі більшості юристів вироблені ще давньоримськими юристами правила про те, що договір має силу закону для сторін, його уклали, а умови договору незмінні. Саме тому основне завдання положень Цивільного кодексу про зміну розірвання договорів - збереження стабільності договірних відносин.
Для зміни або розірвання договору потрібно взаємна згода сторін, якщо інше не передбачено законодавством або самим договором. У разі зміни договору зобов'язання сторін зберігаються в зміненому вигляді. При розірванні договору зобов'язання сторін припиняються.
На вимогу однієї із сторін договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду у таких випадках:
ü при істотному порушенні договору другою стороною. Істотним визнається порушення договору однією
із сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що
мала право розраховувати при укладенні договору;
ü у зв'язку з істотною зміною обставин. Зміна обставин визнається істотною, коли вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це розумно передбачити,
договір взагалі не був би ними укладений
або був би укладений на значно відрізняються умовах. За своєю суттю істотна зміна обставин - це щось середнє між форс-мажорними обставинами і нормальними умовами для виконання договору;
ü в інших випадках, передбачених ГК РФ, іншими законами або самим договором.
У разі повної або часткової відмови від виконання договору однією зі сторін, коли така відмова допускається законом або угодою сторін, договір вважається відповідно розірваним або зміненим.
Якщо сторони не досягли угоди про приведення договору у відповідність з істотно змінились, або про його розірвання, договір може бути розірваний, а у випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, що значно перевищує витрати, необхідні для виконання договору на змінених судом умовах, договір може бути змінений судом на вимогу заінтересованої сторони тільки при наявності одночасно таких умов:
Ø якщо в момент укладення договору сторони виходили з того, що такої зміни обставин не відбудеться;
Ø якщо зміна обставин викликано причинами, які заінтересована сторона не могла подолати, хоча проявила таку ступінь дбайливості і обачності, яка від неї була потрібна за характером договору та умовами обороту;
Ø якщо виконання договору без зміни його умов настільки порушило б відповідне договору співвідношення майнових інтересів сторін і спричинило б для зацікавленої сторони така шкода, що вона в значній мірі втратила б того, на що мала право розраховувати при укладенні договору;
Ø якщо із звичаїв ділового обороту або суті договору не випливає, що ризик зміни обставин несе
заінтересована сторона.
При розірванні договору внаслідок істотно змінилися обставин суд на вимогу будь-якої із сторін визначає наслідки розірвання договору, виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням цього договору. Наділення суду настільки широкими повноваженнями викликано самим винятковістю таких заходів, як розірвання або зміну договору в судовому порядку.
Угода про зміну або розірвання договору вчиняється в тій же формі, що й договір, якщо із закону, інших правових актів, договору або звичаїв ділового обороту не випливає інше. [3]
§ 2. Основні принципи договірних відносин. Поняття ризику.
Про основні принципи договірних відносин, викладених у частині Цивільного кодексу, я вже згадувала. Це рівність сторін; недоторканність приватної власності, свобода договору; неприпустимість довільного втручання кого-небудь у приватні справи; необхідність безперешкодного здійснення цивільних прав, забезпечення відновлення порушених прав, їх судового захисту.
Однак бувають випадки, коли принципи можуть бути порушені. Найчастіше взаємодію сторін в процесі виконання договірного зобов'язання піддається впливу різних обставин, не залежних від контрагентів. Існує ймовірність, що особа, яка вступила в договірне правовідношення заради отримання певного соціального блага, цього блага не отримає. По ряду причин, зокрема у зв'язку з речовою об'єкта і можливим негативним впливом на нього, аж до знищення, як дій (бездіяльності) інших суб'єктів, так і природних явищ; неможливістю досягнення результату (позитивного ефекту) договору з об'єктивних причин. Втручання випадку - не залежать від сторони даного зобов'язання непередбачених обставин і, як наслідок, невиконання стороною покладеної на неї обов'язки, незважаючи на належну ступінь проявленої нею дбайливості і обачності, передбачає несприятливі майнові наслідки.
Імовірність випадку, що тягне несприятливі майнові наслідки, зумовлює потребу в нормативному вирішенні питання про розподіл цих наслідків між взаємодіючими сторонами. Аналіз чинного законодавства дозволяє навести численні приклади, коли це питання вирішується за допомогою нормативних установлень, що оперують терміном «ризик». М. Танаєв, досліджуючи поняття «ризик» у Цивільному кодексі РФ, справедливо звертає увагу на "багатомовність цього слова, що вимагає максимально коректного його використання, з чітким зазначенням (визначенням) того аспекту цього поняття, який конкретно мається на увазі» [4]. Тут і далі поняття «ризик» вживається у значенні можливої ​​небезпеки майнових втрат.
Положення, спрямовані на розподіл ризиків між сторонами договірного зобов'язання, служать ефективним прийомом впливу на економічний оборот. Законодавець використовує нормативні встановлення про розподіл ризиків з метою забезпечення відповідності реальної поведінки сторін у процесі виконання зобов'язання встановленої законом та умовами договору моделі. Це досягається шляхом закріплення негативних наслідків для тієї сторони правовідносин, чия поведінка не відповідає межам дозволеного (можливого і / або необхідної) поведінки, і позитивних - для того боку, чия поведінка їм відповідає. Наприклад, негативні наслідки випадкової загибелі товару, що відбулися після виконання продавцем обов'язку по її надання в розпорядження покупця, віднесені положеннями ст. 458 і п. 1 ст. 459 ГК РФ на останнього. Негативні наслідки випадкової загибелі (ушкодження) матеріалів, обладнання та речей, призначених для переробки (обробки), а також результату виконаної роботи покладаються на сторону, яка допустила прострочення передачі або приймання результату роботи - п. 2 ст. 705 і п. 7 ст. 720 ЦК РФ.
Далі. За допомогою рішень у сфері розподілу ризиків встановлюються додаткові (порівняно з суміжними договірними конструкціями) можливості для однієї з сторін правовідносини за рахунок протилежної його боку. Так, норми п. 2 ст. 595 ГК РФ надають право платнику постійної ренти вимагати припинення зобов'язання з виплати ренти або зміни умов її виплати при випадковій загибелі або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти за плату. Диспозитивное правило ст. 669 Кодексу, на відміну від загальних положень про оренду, покладає ризик випадкової загибелі або випадкового псування майна, орендованого за договором лізингу, на орендаря (з моменту передачі йому орендованого майна). Положення ст. 696 покладають на ссудополучателя ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження речі у випадках використання речі не за призначенням, передачі її третій особі без згоди ссудодателя, а також, якщо ссудополучатель міг запобігти її загибель або псування, пожертвувавши своєю річчю, але вважав за краще зберегти свою річ.
Нескладно помітити, що норми п. 2 ст. 595 та ст. 696 ГК РФ відображають різне ставлення цивільного законодавства до правонабувача за оплатній і з безоплатної угоді.
Законодавчі рішення, що знайшли відображення в ст. 459, 595, 669, 696, 705, 741 ЦК України, характеризуються рядом спільних рис. Для їх застосування не має значення спряженість зобов'язання із здійсненням стороною підприємницької діяльності. Мова йде про покладання на одну з сторін взаємодії несприятливих наслідків будь-якого випадку, як простого, так і непереборної сили. Крім того, відповідні законодавчі положення оперують терміном «ризик». Між тим зазначені приклади не вичерпують нормативних приписів у сфері розподілу несприятливих наслідків випадку між сторонами цивільно-правового зобов'язання. Розподіл даних наслідків може забезпечуватися і без вживання терміна «ризик».
Розглянемо правило п. 3 ст. 401 ГК РФ, згідно з яким несправний суб'єкт підприємницької діяльності несе відповідальність, якщо не доведе, що належне виконання виявилося неможливим внаслідок непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних за даних умов обставин. Назване положення породило що тривають суперечки. Один з центральних питань: чи припустима відповідальність без вини, і якщо так, яке її підставу?
Відповідь, зокрема, залежить від того, яке значення кожен вчений додає суб'єктивну сторону. Автори, які вважають провину обов'язковою умовою відповідальності, вважають, що тут мова про відповідальність взагалі не йде [5]. Приклад іншої точки зору - позиція, згідно з якою головний критерій - протиправність, відповідальність же може покладатися на засадах ризику [6]. Тут як суб'єктивного підстави відповідальності пропонується розглядати ризик. Далі. У спеціальній юридичній літературі зустрічається вказівку на загальне правило про безвинної відповідальності боржника за зобов'язанням, пов'язаному із здійсненням підприємницької діяльності [7].
Формулювання першого абзацу п. 1 ст. 401 ЦК РФ дозволяє зробити висновок, що в третьому пункті даної статті мова також йде про відповідальність. Це знаходить відображення і в сучасних підручниках цивільного права. Автори відповідних розділів відзначають загальний характер правила, згідно з яким вина є умовою відповідальності, і наявність відступів від нього [8]. Панує, таким чином, точка зору, згідно з якою вина не у всіх випадках виступає умовою цивільно-правової відповідальності, так само як не у всіх випадках залучення до цивільно-правової відповідальності вимагає повного складу правопорушення.
Посилання на статтю закону сама по собі, звичайно, не вирішує проблеми теоретичного осмислення положень п. 3 ст. 401 ГК РФ. Дійсно, можливо, інший підхід забезпечить нові ефективні прийоми правового регулювання і дозволить знайти більш збалансовані рішення. Тому центральним є питання про доцільність при моделюванні нормативних установлень відштовхуватися від позиції, що визнає провину обов'язковою умовою відповідальності. Чи відкриє дана основа нові можливості вдосконалення законодавства? Представляється, що такої перспективи немає. Прийняття даної позиції в якості основи нормотворчості призведе до втрати загальних правил, як наслідок - зумовить необхідність ускладнень правового регулювання, практична потреба в яких викликає сумніви. Якщо ж не забезпечити відмежування відповідальності від обов'язку зазнавати негативні наслідки випадку, за які ніхто не відповідає, на рівні конкретних нормативних рішень, то безглуздо відмовлятися від єдиного терміна. Отже, застосування єдиного підходу, а значить, і єдиного терміну цілком виправдано. Інше питання: чи витікає з формулювання п. 3 ст. 401 ГК РФ висновок про загальне правило безвинної відповідальності боржника за зобов'язанням, пов'язаному із здійсненням підприємницької діяльності? Здається, найбільш повно відображає сутність правила п. 3 ст. 401 формулювання, згідно з якою відповідальність особи, що не виконав або неналежним чином виконав зобов'язання при здійсненні підприємницької діяльності, не залежить від його вини [9]. Можливо, неналежне виконання (невиконання) обов'язки пов'язано з тим, що боржник не виявив належну ступінь дбайливості і обачності. Можливо, воно обумовлено випадком [10]. Однак питання про причини невиконання (неналежного виконання) зобов'язання за загальним правилом п. 3 ст. 401 ГК РФ значення не має, відповідно - дослідженню не підлягає. Байдужість права до наявності (відсутності) вини несправного підприємця простирається до непереборної сили - за висловом Д. І. Мейєра, «випадковості вищої категорії, жодними засобами невідворотною [11]. Стосовно до випадку невиконання або неналежного виконання зобов'язання при здійсненні підприємницької діяльності цивільне законодавство, по суті, вводить загальне правило, згідно з яким враховується тільки така невинність боржника, яка обумовлена ​​непереборною силою.
Негативні наслідки будь-якого іншого випадку, крім непереборної сили, завідомо віднесені на несправного суб'єкта підприємницької діяльності. Однак дане загальне правило передбачає можливість винятків.
Інше може бути закріплено за допомогою різних прийомів правового регулювання. Зокрема, за допомогою правила про відповідальність за наявності вини - див., наприклад, ст. 538, п. 2 ст. 547, п. 1 ст. 777 ЦК РФ. Далі. Шляхом уточнення виду провини, наприклад встановлення відповідальності за умисел і грубу необережність, - див., наприклад, п. 2 ст. 901 ЦК РФ. Крім того, шляхом обмеження розміру відповідальності, наприклад встановлення права кредитора вимагати відшкодування тільки реального збитку, але не упущеної вигоди - див. п. 1 ст. 547, ст. 692, п. 2 ст. 777, п. 2 ст. 796, п. 2 ст. 902 ГК РФ; встановлення виняткової законної неустойки. Нарешті, відступ від загального правила п. 3 ст. 401 може бути встановлено шляхом розширення, в порівнянні з даною нормою Кодексу, переліку обставин, на які відповідно до п. 3 ст. 401 вправі посилатися особа, щоб уникнути відповідальності за невиконання або неналежне виконання зобов'язання при здійсненні підприємницької діяльності. Здається, при встановленні таких додаткових обставин законодавцю слід виходити з того, що вони повинні відповідати критеріям простого випадку, тобто виключати винна невиконання зобов'язання [12].
Доводячи, що невиконання (неналежне виконання) зобов'язання обумовлено випадком, боржник тим самим обгрунтовує свою невинність. При цьому перелік випадкових обставин, на які може посилатися боржник-підприємець, може бути розширений законом або договором до такої межі, що це, по суті, буде означати відповідальність боржника за наявності його вини. Скорочення або розширення переліку випадкових обставин, на які може посилатися несправний підприємець, який прагне уникнути застосування до нього заходів відповідальності, означає відповідно підвищення або скорочення ймовірності віднесення на нього несприятливих наслідків випадку. Шляхом доповнення підлягають обліку обставин скорочується перелік випадків, несприятливі наслідки яких свідомо будуть покладені на несправного боржника-підприємця.
Таким чином, вирішення питання про адресата несприятливих наслідків випадку може забезпечуватися за допомогою різних прийомів, не тільки за допомогою встановлення правил, що оперують терміном «ризик», але і методом визначення кола обставин, на які може посилатися несправний контрагент.
Визначення на підставі норм п. 3 ст. 401 ГК РФ адресата несприятливих наслідків випадку, унеможливлення доступу стороною договірного зобов'язання очікуваного блага, опосередковується відповідальністю і, відповідно, передбачає констатацію того, що обов'язок контрагента не може вважатися виконаною. Оскільки мова йде про відповідальність, покладання несприятливих наслідків випадку на несправного контрагента за допомогою положень п. 3 ст. 401 по загальним правилом забезпечує можливість застосування до несправного контрагента міри відповідальності. Тим самим на несправного контрагента покладаються не тільки прямі, але і непрямі несприятливі наслідки випадку.
Несприятливі майнові наслідки, про які йде мова, можуть знайти різне прояв. Це залежить від ряду причин, зокрема від характеру зобов'язання, змісту договору, пов'язаності зобов'язання з підприємницькою діяльністю сторін (сторони).
У кінцевому рахунку мова йде про можливості майнових втрат, причина яких:
· Неотримання суб'єктом передбаченої договором оплати (іншого надання) через обставини, які потенційний одержувач платежу не міг запобігти та усунення яких від нього не залежало. Приклад: товар, переданий перевізнику і відчужений з обов'язком продавця з доставки, випадково загинув у дорозі;
· Виникнення у суб'єкта обов'язки з виплати контрагенту певної грошової суми (передачі іншого надання) або відсутність можливості повернути сплачену в якості попередньої оплати (авансу) суму (можливості
повернення переданого надання) при явною неможливості отримати фактично то надання, заради якого суб'єкт вступив у взаємодію (явною неможливості претендувати на зустрічну надання). Приклади: оплата товару, випадково загиблого в дорозі і відчуженого без зобов'язання продавця з доставки товару покупцеві; недосягнення результату роботи з причини,
зазначеної в п. 2 ст. 713 ГК РФ, при наявності умови, передбаченого п. 3 ст. 713; оплата вартості науково-дослідної роботи, проведеної до виявлення неможливості отримати результат, - ст. 775 ГК РФ;
· Виникнення у суб'єкта обов'язку відшкодувати вартість випадково загиблої чужої речі (вартість її пошкодження) при переміщенні на нього законом або договором з власником ризику випадкової загибелі (пошкодження)
п. 211 ДК РФ;
· Застосування стороною зобов'язання, що не отримала того блага, на яке вона розраховувала, або на її вимогу способів захисту порушеного права, незважаючи на те, що несправний контрагент проявив належну ступінь дбайливості і обачності. Це несприятливий наслідок може наступати в сукупності з іншим наслідком із зазначених раніше. Приклад: застосування заходів відповідальності у відповідності до п. 3 ст. 401 ГК РФ.
Далі питання про розподіл несприятливих наслідків випадку між сторонами договірного зобов'язання розглядається на прикладах деяких найбільш поширених договірних конструкцій. При цьому рішення законодавця, сформульовані на основі поняття «ризик» і розраховані на всіх суб'єктів цивільного права, зіставляються з рішеннями, розподіляють несприятливі наслідки випадку шляхом інших прийомів, зокрема шляхом зміни переліку випадкових обставин, на які має право посилатися не виконав своє зобов'язання підприємець з метою уникнути відповідальності. Спостерігаються чи тут функціональні зв'язки доповнення та / або виключення? Дане питання потребує вивчення на конкретних прикладах. Крім того, заслуговує на увагу питання про те, наскільки ефективно використовується законодавцем корисний потенціал рішень в області розподілу ризику випадкової загибелі (випадкового пошкодження) матеріального об'єкта.
§ 3. Стадії договірного процесу.
Дослідник В. Груздєв у статті «Кількість стадій договірного процесу по російському цивільному праву» звертає увагу на деякі складні питання укладення договору і розглядає деякі реальні суперечки між учасниками договорів.
Він зазначає: «Проблема процесу укладення договору (договірного процесу) відноситься до числа дискусійних у науці цивільного права». На мій погляд, завдання юриста в тому і полягає, щоб залишити якомога менше приводів для різного тлумачення при укладенні договору. Але багато що залежить не тільки від юриста. Укладають договір сторони повинні добре розуміти всі нюанси здійснюють операції, і віддавати собі звіт в тому, під яким документом вони підписуються та які наслідки це спричинить за собою. Але що ж робити, якщо не тільки «простий смертний», скажімо, підприємець, а навіть юрист не завжди може висвітлити деякі тонкощі тієї чи іншої дії або процесу?
Наприклад, як вважає В. Груздєв, камінь спотикання для цивілістів - це питання про стадії укладання договору між відсутніми контрагентами, а також багатостороннього договору. Різні автори виділяють від двох до чотирьох і більше стадій залежно від кількості сторін, що беруть участь в здійсненні угоди.
Договір як угода являє собою угоду у вигляді єдиного вольового акту сторін, який, у свою чергу, є результатом узгодження і збіги їх воль. У цьому сенсі висновок будь-якого договору відбувається за допомогою певних дій сторін, скоєних ними у визначеній послідовності. Мета зазначених дій - досягнення юридично значущого угоди (договору), що породжує бажані для учасників цивільного обороту правові наслідки. Тому укладення договору завжди є процесом.
У зв'язку з необхідністю суворого дотримання процесуального законодавства при розгляді та вирішенні виникаючих правових колізій законодавець вимушено вдається до імперативного методу правового регулювання у цій сфері. Абсолютно інша картина спостерігається в області договірного права, де найбільш виразно проявляються диспозитивні початку цивілістичної галузі: більшість питань, в тому числі пов'язаних з порядком узгодження воль суб'єктами двох-або багатосторонніх угод, реально не можуть і не повинні піддаватися суворому і детальному регулюванню з боку законодавця . Дана обставина пояснюється дією принципу свободи договору. Більше того, сам процес формування волі до її виявлення, як має суворо психологічне начало, навряд чи можливо піддати прямому правовому регулюванню.
Тому сам по собі, безвідносно до проблеми виникнення договірних відносин, питання про кількість стадій укладення договору, що має важливе прикладне значення, позбавлений якого б то не було практичного сенсу.
Не випадково тому правове значення має перш за все момент укладення договору (виникнення договірного зобов'язання). Рішення ж з інших питань: про вимоги, що пред'являються до волевиявлення сторін (оферти і акцепту), про склад істотних умов договору та його державної реєстрації, передачі майна - у реальному договорі необхідні головним чином для забезпечення правильного визначення моменту виникнення зобов'язання сторін.
За таких умов кількість стадій вчинення дво-і багатосторонніх угод має визначатися неодмінно в ув'язці з моментом укладення договору.
Крім того, момент укладення договору відіграє важливу роль і в загальновизнаної класифікації договорів по порядку їх укладення на договори між «присутніми» і між «відсутніми» [13]. Договір вважається укладеним між «присутніми», коли волевиявлення однієї сторони безпосередньо сприймається інший. Навпаки, при укладенні договору між «відсутніми» воля суб'єкта безпосередньо не сприймається її адресатом.
Так, сторони, хоча територіально і розташовані на певній відстані один від одного, але безпосередньо сприймають волевиявлення один одного по телефону, будуть вважатися «присутніми». Однак якщо в тій же ситуації обмін волевиявленнями проводиться за допомогою факсимільного зв'язку, сторони розглядаються вже як «відсутні», бо між вираженням волі та її сприйняттям контрагентом є часовий відрізок, який виключає безпосередність сприйняття. При цьому важливе практичне значення набувають питання порядку укладення договору.
Згідно абз. 1 п. 1 а. 432 ГК РФ договір вважається укладеним, якщо між сторонами, в необхідної в які підлягають випадках формі, досягнуто згоди з усіх істотних умов договору. Типовим прикладом із судової практики може служити постанова Федерального арбітражного суду Московського округу від 10 липня 2001 року по справі № КГ-А40/3446-01 [14].
ТОВ звернулося до арбітражного суду з позовом до АТВТ про виконання зобов'язань з надання трикімнатної квартири. Позовна вимога мотивована договором про відступлення права вимоги від 15 грудня 2000 року, укладеним ТОВ з медичної фірмою, і додатковою угодою до нього від 18 грудня 2000 року, в якому підтверджується возмездность договору про відступлення права вимоги. Суди першої та апеляційної інстанцій відмовили в задоволенні позову, посилаючись на нікчемність договору про відступлення права вимоги від 15 грудня 2000 року через його протиріччя ст. 575 ГК РФ. Скасовуючи ухвалені у справі судові акти і направляючи справу на новий розгляд до суду першої інстанції, федеральний арбітражний суд округу вказав, що відповідно до ст. 432 ГК РФ договір вважається укладеним з моменту, коли сторонами досягнуто згоди за всіма його істотними умовами. Істотною умовою для договору про відступлення права вимоги є умова про його оплатне. Таким чином, договір про відступлення права вимоги буде вважатися укладеним з моменту досягнення угоди про його оплатне, тобто з 18 грудня 2000 року.
Момент укладання конкретного договору, виходячи зі змісту ст. 433 ЦК РФ, різниться в залежності від виду угоди.
Консенсуальної договір визнається укладеним у момент отримання особою, яка направила оферту, її акцепту (п. 1 ст. 433 ГК РФ).
Наприклад, П. звернувся до суду з позовом до Д. про визнання договору купівлі-продажу автомобіля відбувся. Рішенням суду позов було задоволено. Змінюючи мотивувальну частину рішення, суд касаційної інстанції у своєму визначенні звернув увагу на те, що, незважаючи на існування системи реєстраційного обліку автомототранспорту, угода купівлі-продажу автомобіля вважається укладеною в момент досягнення сторонами, в необхідної в які підлягають випадках формі, угоди з усіх істотних умов договору. Таким моментом для консенсуального договору є момент одержання особою, яка направила оферту, її акцепту [15].
У юридичній літературі з питання про кількість стадій укладення консенсуального договору були висловлені наступні основні точки зору: згідно з першою договірний процес включає в себе дві стадії (оферта та акцепт) [16], згідно з другою - три (напрям оферти, акцепт, отримання акцепту стороною, направила оферту) [17].
Оскільки договір є результатом збігу воль сторін (угодою), до кінця послідовною і логічною видається перша з наведених точок зору. Дійсно, волевиявлення сторін, під якими розуміється їх вираження зовні, виступають оферта і акцепт. Тому тільки вони й можуть вважатися стадіями договору (угоди). Оферта і акцепт повинні розглядатися не лише як відповідно пропозицію укласти договір і його прийняття, але і як стадії договірного процесу, обов'язково мають певні часові рамки, включаючи момент їх завершення, і саме в цій якості їх слід в першу чергу використовувати в науковому аналізі проблеми договірного процесу.
Що стосується отримання оферентом акцепту, так само як і отримання оферти акцептантом, то дані дії сторін ніяк не можуть вважатися самостійними стадіями договірного процесу. Момент отримання адресатом волевиявлення іншої сторони (оферти чи акцепту) лише фіксує закінчення відповідної стадії договірного процесу, тим самим визначаючи її тривалість (тривалість) у часі, різну в залежності від того, яку саме теорію («отримання акцепту оферентом» або «висловлювання акцепту акцептантом ») законодавець обрав для регулювання даної галузі суспільних відносин.
З п. 1 ст. 433 ГК РФ слід, що цивільне законодавство офіційно визнає теорію «отримання акцепту оферентом». Отже, для того щоб акцепт мав правове значення у договірному процесі, він повинен дійти до особи, яка зробила пропозицію укласти договір. В іншому випадку такого правового явища як стадія акцепту просто не існує.
Таким чином, отримання акцепту оферентом - це не що інше, як завершальний момент в процесі формування волі акцептанта та її подальшого виявлення зовні, його окремий елемент. Тому стадія акцепту включає в себе всі волевиявлення акцептанта, завершальним етапом якого і в зв'язку з цим неодмінною ознакою є отримання акцепту (прийняття пропозиції укласти договір) адресатом, тобто особою, яка направила оферту.
Це підтверджує точку зору про те, що процес укладення консенсуального договору завжди складається тільки з двох стадій - оферти і акцепту. Отримання ж оферентом акцепту - лише складова частина останнього, без чого акцепт як стадія укладення договору не може бути визнаний таким, що відбувся і тому позбавлений будь-якого юридичного значення.
Для укладення реального договору всупереч поширеній з цього приводу думку також необхідний тільки один юридичний факт, а саме: досягнення сторонами угоди з усіх істотних умов договору. Саме по собі угоду, якщо розуміти його як домовленість сторін, в реальному договорі без передачі майна з метою визнання такого договору укладеним також не має значення.
Р. звернувся до суду з позовом до К. про стягнення боргу за договором позики в сумі 60 000 руб. Повністю задовольняючи заявлену вимогу, суд у своєму рішенні вказав, зокрема, на те, що передача суми позики в розмірі 60 000 руб. і відповідно укладення сторонами договору позики підтверджуються розпискою відповідача, виданої ним позивачу [18].
У той же час передача майна завжди проводиться на узгоджених сторонами істотні умови. Тобто передача і прийняття майна є елементи волевиявлень сторін, остаточно їх оформляють і виражають зовні. Значить, і тут існує лише один юридичний факт - угода (збіг воль сторін), елементами якого є дії з передачі і прийняття майна. Тільки така угода породжує властиві відповідної реальної угоді правові наслідки.
Так, сторони реального договору позики можуть домовитися про передачу грошових коштів, склавши відповідний документ у письмовій формі і запевнивши його у нотаріуса. Однак подібна домовленість не буде цивільно-правовою угодою, оскільки її учасники позбавлені юридичної можливості вимагати виконання. Якщо ж сторони визначено висловили намір укласти в майбутньому реальний договір позики, визначивши його істотні умови, зазначена домовленість повинна розглядатися в якості попереднього договору і зацікавлена ​​сторона вправі вимагати укладення основного реального договору відповідно до п. 4 ст. 445 ГК РФ. У будь-якому випадку реальний договір позики як правове явище матиме місце лише в разі передачі позикодавцем позичальникові у власність відповідних речей.
В іншому випадку спостерігається підміна понять «угоду» як домовленість і «угода» як збіг воль сторін, неодмінно породжує юридичні наслідки у вигляді прав і обов'язків. Звідси видно, що передача майна (res) самостійної стадією процесу виникнення договору бути не може, бо також представляє собою лише елемент волевиявлення сторони, що тягне досягнення породжує правові наслідки угоди. У разі нездійснення сторонами дій з передачі (прийняття) майна угоди як юридичного факту (угоди) не буде! З цієї причини одне лише узгодження сторонами істотних умов реального договору без передачі майна ніяких правових наслідків не породжує, у зв'язку з чим і не може визнаватися юридичним фактом.
Договори, які потребують нотаріального посвідчення та державної реєстрації, породжують правові наслідки лише після здійснення відповідних дій. Здавалося б, нотаріальне посвідчення та державна реєстрація повинні розглядатися в якості самостійних стадій укладення договору. Більш того, Є. С. Болтанова вважає, що державна реєстрація - конститутивний елемент угоди [19]. Разом з тим не можна залишити без уваги ту обставину, що нотаріальне посвідчення і державна реєстрація - юридично значимі дії, що здійснюються не сторонами договору, а уповноваженими на це державними органами (посадовими особами). Отже, воля вступають у договір учасників майнового обороту безпосереднього вираження в зазначених діях не знаходить. Так, нотаріальне посвідчення договору здійснюється нотаріусами, а також посадовими особами органів виконавчої влади, уповноваженими на здійснення цієї дії, і відноситься до форми договору, який у цьому випадку слід розуміти як текст (документа).
Державною ж реєстрацією визнається юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно [20].
Отже, державна реєстрація, будучи спрямованої головним чином на забезпечення публічного інтересу, ніяк не може виступати результатом вільного волевиявлення учасника майнового обороту. Навпаки, державна реєстрація є тим вимогою закону, яка певною мірою обмежує свободу договору. Не випадково тому в Концепції розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно, схваленої на засіданні Ради з кодифікації цивільного законодавства при Президентові РФ 17 лютого 2003 року, пропонується скасувати систему державної реєстрації договорів з нерухомим майном ^[21].
За таких умов цілком очевидно, що нотаріальне посвідчення та державна реєстрація взагалі перебувають за межами поняття договору-угоди, тобто угоди (єдиного вольового акту) його сторін. Ще одним аргументом на користь такого висновку є існування в законі так званої «реанімації» («зцілення») угод, укладених з порушенням нотаріальної форми, а також вимоги про державну реєстрацію (пп. 2 і 3 ст. 165 ЦК РФ). Справа в тому, що сама можливість «реанімації» обумовлена ​​тим, що сторони, нехай і не оформивши належним чином свою угоду, а також не зареєструвавши його в установленому порядку, разом з тим волі все-таки узгодили. У зв'язку з цим державна реєстрація (нотаріальне посвідчення) стадією договірного процесу виступати не може.
Очевидно також і те, що названі угоди в силу необхідності їх нотаріального посвідчення та державної реєстрації не можуть бути укладені інакше ніж між «присутніми» контрагентами. Тому виділення їх стадій, таких як власне нотаріальне посвідчення і державна реєстрація, позбавлене і якого б то не було практичного значення, бо момент їх укладення абсолютно ясний.

Глава II. Оренда нерухомості в сучасній Росії.
§ 1. Категорія нерухомості: аналіз різних підходів до поняття.
Розподіл майна на рухоме і нерухоме бере початок ще в римському праві і сприйнято практично всіма правовими системами. На думку деяких авторів, такий розподіл пов'язаний із правом приватної власності на природні об'єкти і в першу чергу на землю, а також з введенням в цивільний оборот цих об'єктів, розвитком цього обороту. [22]
Категорія нерухомого майна (нерухомість) була відома російським законодавством з початку XVIII століття. Сам термін «нерухоме майно» був вперше використаний в Указу Петра I про єдиноспадкування 1714 року. У Зводі законів російської імперії (що діяв до революції 1917 року) загального визначення нерухомості не давалося, названа категорія визначалася через зразкову перерахування землі, різних угідь, будинків. [23] У радянському цивільному праві категорії нерухомості не було. ГК РРФСР 1922 року містив спеціальне примітка до статті 21, згідно з яким «з відміною приватної власності на землю поділ майна на рухомі і нерухомі скасовано». Сама земля була оголошена надбанням держави і виключена з «приватного обороту».
Розподіл майна як об'єкта цивільних прав на рухоме і нерухоме було відновлено в Основах цивільного законодавства. Пункт 2 статті 4 Основ цивільного законодавства визначив, що нерухомим майном є земельні ділянки і те, що міцно з ними пов'язано (нерухомість за природою). У перелік (причому, не є вичерпним) того, що міцно пов'язане із земельними ділянками, були включені будівлі, споруди, підприємства, інші майнові комплекси, багаторічні насадження. Таким чином, в основу розмежування майна на рухоме і нерухоме був покладений традиційний для російського права критерій фізичних, природних властивостей речі, що виражається у здатності чи нездатності речі до переміщення, критерій міцності зв'язку з землею. Цей критерій в Основах цивільного законодавства був основним, але не єдиним. Основи цивільного законодавства містили правило, згідно з яким до нерухомого майна за формально-юридичному критерію може бути віднесено й інше майно, але зроблено це може бути тільки законодавчими актами (нерухомість в силу закону). Правда, в період дії Основ цивільного законодавства такі законодавчі акти прийняті не були.
Слідом за введенням загального поняття нерухомого майна в спеціальних законодавчих актах з'явилися поняття «нерухомості в житловій сфері» і «нерухомості в містобудуванні», які визначалися шляхом вичерпного перерахування об'єктів. Таким чином, відбувалася конкретизація загального поняття стосовно до окремих об'єктів чи сферам діяльності. [24]
Сучасне російське цивільне законодавство при класифікації речей як об'єктів цивільних прав виходить з фундаментального протиставлення речей рухомих і нерухомих. При цьому необхідно зазначити, що законодавець використовує для позначення нерухомості цілий ряд термінів: «нерухома річ», «нерухоме майно», «нерухомість». У більшості випадків зазначені поняття сприймаються як синоніми [25], що видається не зовсім вірним. Так, Лапач В.А. вважає, що «як вихідний (найпростішого) закон використовує поняття нерухомої речі як одиничного нерухомого або зазначеного в законі (ч. 2 п. 1 ст. 130 ЦК РФ) рухомого матеріального об'єкта, або сукупності різнорідних нерухомих речей, що утворює єдине ціле, що припускає використання їх за загальному призначенню - «складна річ» за ст. 134 ГК »[26].
Існує два підхід до поняття нерухомості. Перший-законодавчий, сформульований в ст. 130 ЦК РФ. Другий - концептуальний, представлений у проекті Концепції розвитку цивільного законодавства про нерухомих речах (далі Концепція), підготовленому робочою групою Ради при Президентові РФ з кодифікації і вдосконалення цивільного законодавства.
Що стосується чинного цивільного законодавства Росії, то предметом його гордості стало відновлення у ЦК поняття нерухомості, який був відсутній протягом декількох десятиліть. Стаття 130 ЦК, вміщена в главі про об'єкти цивільних прав, була названа «Нерухомі та рухомі речі». Як зазначає дослідник Л. Щенникова, цією статтею на початку 90-х рр.. дійсно пишалися. Справедливість восторжествувала і поняття, виключена з законодавчого обороту, було заслужено відновлено. Російський законодавець у ст. 130 ЦК об'єднав два підходи до визначення поняття нерухомості. По-перше, запропонував якусь загальну дефініцію, заявивши, що це об'єкти міцно пов'язані із землею, тобто такі, переміщення яких є неможливим без невідповідного збитку їх призначенню. По-друге, дав приблизний перелік нерухомого майна, включивши до нього земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, суду (повітряні, морські, внутрішнього водного плавання), космічні об'єкти. Стаття 130 ЦК була доповнена в перелік об'єктів іншими статтями Кодексу, а також іншими федеральними законами. Дев'ятирічний період дії ЦК дозволив подивитися на норми про нерухомість більш критично, оскільки практика виявила їх неузгодженість і недостатність. Ось чому було вирішено створити Концепцію розвитку цивільного законодавства про нерухомих речах, в якій першим питанням слід було б розглянути саме поняття нерухомості, його переваги та недоліки. Що ж запропонували нам автори проекту Концепції?
По-перше, досить багато уваги вони приділили поділу єдиного поняття нерухомості на «нерухомість за своєю природою» і на «нерухомість згідно із законом». До нерухомості за природою вони віднесли всі ті об'єкти, пов'язані з землею настільки міцно, що у випадку розриву зв'язку з цим виникає збиток, що не дозволяє використовувати ці речі по колишньому призначенню. Звідси пішов цікавий висновок, що полягає в тому, що земельна ділянка - це не нерухомість за природою, так як неможливо говорити про його нерозривний зв'язок з самими собою. Нерухомість за законом з точки зору Концепції, це всі ті об'єкти, на які поширений режим нерухомості в силу вказівки закону, хоча вони і є рухомими об'єктами по своїм природним властивостям.
По-друге, в Концепції заявлено, що визначення нерухомої речі, міститься в ст. 130 ЦК, навряд чи потребує перегляду.
По-третє, автори запропонували виключити з об'єктів нерухомого майна лісу, багаторічні насадження, відокремлені водні об'єкти, а також підприємства, додані до загального переліку ст. 132 ЦК.
По-четверте, було запропоновано внести до списку об'єктів нерухомості кодифікованого цивільного закону деякі доповнення у вигляді комплексу нерухомого майна, приміщень (житлових та нежитлових), а також об'єктів незавершеного будівництва.
Л. Щенникова шкодує, що розробники Концепції не дали нове формулювання ст. 130 ЦК, яка вийшла б в результаті реалізації їх бачення категорії нерухомості. Тому, що відразу оголилися б помилки цього бачення. «Перед нами б постав куций (секвестувати до мінімуму найменувань) і кон'юнктурний (на замовлення поточної правозастосовчої практики) перелік нерухомих речей зі збереженим загальним, дуже невдалим визначенням, з яким сьогодні буквально мучиться правозастосовна практика», - пише дослідник. Які ж положення з «концептуального бачення» представляються не зовсім вдалими?
По-перше, погано те, що Концепція покликана навести порядок, забезпечити чіткість у використовуваної термінології, з перших своїх сторінок робить все навпаки. У міркуваннях про нерухомість за законом і за природою всі доводиться до абсурду твердженням, що земля не є нерухомість за своїм природним властивостям. «Навіщо було засмічувати концептуальний підхід термінологією нічого не пояснюючим, а, навпаки, заплутує читача, - запитує Л. Щенникова. Більш того, будь-якого юриста зрозуміло, що нерухомість - це поняття законодавче, законом народжене, ним же змінюване і, як показала російська практика, скасовуються. Відповідно тільки законодавець може собі дозволити виділити групу об'єктів нерухомості, назвавши їх нерухомістю за природою. Саме так зробив законодавець у Франції. Серед груп об'єктів нерухомості Французький Цивільний кодекс поставив на перше місце нерухомість за природою, віднісши до неї земельні ділянки, будівлі, вітряні млини, врожай на корені. Якщо так хотілося розробникам Концепції запозичувати французький досвід, вони могли б запропонувати сформулювати і в російському кодифікованому законі специфічну групу об'єктів нерухомості за природою. При цьому необхідно було б конкретизувати різновиди з урахуванням російської дійсності і сучасного рівня розвитку техніки. Не списувати ж у французів їх вітряні млини і врожай на корені.
По-друге, пише Л. Щенникова, ніяк не можна погодитися з твердженням розробників Концепції про те, що визначення нерухомої речі ст. 130 ЦК не потребує перегляду. «Тут вони суперечать самі собі або дещо лукавлять. Як було підкреслено нами вище, чинна редакція ст. 130 ЦК включає в себе і загальний підхід, і безпосередньо перелік об'єктів. Змінюючи, причому істотно, перелік об'єктів нерухомості, Концепція тим самим не може не змінювати саме легальне поняття. Дійсно незмінним при цьому залишається та частина ст. 130 ЦК, яка оповідає про міцно пов'язаних із землею об'єктах, переміщення яких є неможливим без невідповідного збитку їх призначенню ». Проте ще в XIX ст. цивілістичній науці було очевидно, що критерій цей дуже ненадійний. В. Синайський в «Російському цивільному праві», написаному століття тому і перевидано сьогодні, писав, що його не можна брати до уваги «при успіхах сучасної техніки у переміщенні предметів» [27]. Успіхи у переміщенні предметів сьогодні примножилися, а ось визначення, яке ще століття тому вважалося ненадійним, автори Концепції пропонують залишити колишнім.
Видається, що це найбільш невдала частина ст. 130 ЦК. І, до речі, законодавці інших країн обирають інший шлях. Вони не пропонують загальну формулу поняття нерухомості, а дають перелік об'єктів, при цьому їх класифікуючи.
Так, французький Цивільний кодекс виділяє в першій групі земельну ділянку, будівлі, врожай на корені, в другій - поміщені на земельну ділянку насіння, тварин, голубів, кроликів і т.д., в третій - речі, приєднані до землі гіпсом або цементом.
Німецьке Цивільне укладення також не містить визначення, а, образно кажучи, працює з видами нерухомості, пропонуючи класифікацію речей. Тут виділяються істотні складові частини земельної ділянки у вигляді «виростання землі», рослин, а також аксесуари у вигляді промислового устаткування, сільськогосподарського інвентарю.
Англо-американське право при всій своїй специфіці судових прецедентів також схиляється до створення якихось переліків, але вже в судовій практиці. Так, до fixture (Наглухо приробленим предметів) суди віднесли котли, двигуни, театральні крісла, світильники, кам'яні вази, садові лавки. До речі, і наша російська історія свідчить про справедливість такого підходу. Стаття 384 (Т. X Зводу Законів Російської Імперії) формулювала саме перелік нерухомого майна, відносячи до них землі і всякі угіддя, будинки, заводи, фабрики, лавки, всякі будівлі й порожні двірські місця, а також залізниці. Ось чому в даному випадку не варто вправлятися в елоквенції, придумуючи універсальне визначення нерухомості, тим більше надавати йому законодавче значення.
По-третє, викликає великі сумніви після всіх вироблених винятків і додавань перелік об'єктів нерухомості, пропонованих Концепцією. Можна умовно виділити десять груп об'єктів нерухомості у чинному цивільному законодавстві:
· Земельні ділянки,
· Ділянки надр,
· Відокремлені водні об'єкти,
· Лісу,
· Багаторічні насадження,
· Будівлі,
· Споруди,
· Суду (повітряні, водні, внутрішнього водного плавання),
· Космічні об'єкти,
· Підприємства.
Автори Концепції залишають з них менше половини:
· Земельні ділянки,
· Ділянки надр,
· Будівлі,
· Споруди.
При цьому в список додали комплекс нерухомого майна, приміщення (житлові та нежитлові), а також об'єкти незавершеного будівництва. У результаті перелік виявився урізаним, а логіка його побудови постраждала.
А тут без логіки, думається, ніяк не обійтися. Адже саме поняття нерухомості формувалося у строгій логічній послідовності як земля, її складові частини та приладдя. Звернемося до французького законодавства, там ця сама логіка присутня, оскільки спочатку виділена земельна ділянка з будовою і урожаєм, до нього плюсується те, що на ділянку суб'єкти цивільного права поміщають (насіння, тварини, голуби, кролики - ст. 524 французького Цивільного кодексу), а також те, що до нього приєднують (ст. 525 того ж Кодексу). У німецькому законодавстві також простежується логіка виділення предметів, що становлять земельну ділянку, а також його приладдя.
Наша російська дореволюційна цивілістика в особі В. Синайського підкреслювала, що справжнім критерієм поняття нерухомості є критерій «складової частини землі і її приладдя». Звідси випливав висновок, що ці складові частини треба перерахувати, встановивши для них відповідний правовий режим [28].
В. Синайський вчив, що дуже важливо розрізняти складові частини та приладдя, оскільки перші завжди поділяють юридичну долю речі, а речі лише припускають (якщо протилежне не обумовлено) однаковість юридичної долі з головною річчю.
Автори ж Концепції не тільки не прописали правовий режим складових частин землі, тих же лісів, водних об'єктів, а й взагалі виключили їх зі списку. Як мовиться, з очей геть, із серця геть, і не треба думати про якийсь специфічний правовий режим. Л. Щенникова видається, що про це треба думати, і серйозно, особливо про правовий режим таких «виростання землі», як лісу. Саме ліси становлять особливу специфіку, будучи недвижимостями як складові землю і движимостями, як говорили дореволюційні цивілісти, «по попереджання».
Здається, що автори Концепції, вирішуючи, можна сказати, нагальні завдання, поставлені сьогоднішньої практикою, у відношенні, наприклад, об'єктів незавершеного будівництва (включивши їх до списку), або підприємств (виключивши їх із списку), залишили осторонь як раз концептуальний момент - за яким принципом це робити. У результаті можна упустити дуже важливі об'єкти нерухомості, що представляють собою «суттєві складові частини землі», «суттєві складові частини будівлі» і, відповідно, упустити дуже важливу задачу визначення їх правового режиму.
§ 2. Поняття оренди. Види оренди.
У цивільному праві оренда - один з видів договірних зобов'язань з передачі майна у користування; правова форма реалізації економічних відносин товарообміну, в якій в якості товару виступає не річ, а право користування нею для задоволення підприємницьких чи особистих потреб. У Російській Федерації орендні відносини регулюються Цивільним Кодексом (гл. 34), загальні положення якого належать до всіх видів оренди, якщо інше не передбачено спеціальним регулюванням. Зокрема, спеціальним законодавством регулюються окремі види оренди і оренда окремих видів майна. Залежно від особливостей суб'єктного складу, виду та цілей використання майна, інших суттєвих ознак оренда ділиться на види:
o прокат,
o оренда землі,
o оренда будівель і споруд,
o оренда підприємств,
o фінансова оренда (лізинг),
o оренда транспортного засобу та інші.
Договір оренди (майнового найму) відноситься до числа відплатних, взаємних і консенсуальним. Відповідно до нього орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або тільки в тимчасове користування. Договір на термін більше року (а якщо хоча б однією стороною договору є юридична особа, - незалежно від терміну) укладається у письмовій формі: договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо законом не встановлено інше.
Орендодавцем (наймодавцем) є власник майна або особа, що має повноваження законом або власником здавати його в оренду; орендарем (наймачем) може бути фізична або юридична особа. Об'єкт зобов'язання - предмет договору) - майно у вигляді речей, визначених індивідуальними ознаками, крім тих, здача яких в оренду не допускається. Предмет договору належить до числа істотних умов договору. Термін договору може бути визначеним або невизначеним. Якщо договір укладається на невизначений термін, кожна з сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши контрагента за один місяць при оренді рухомого майна та за три місяці при оренді нерухомого майна. Законом можуть вводитися обмеження щодо термінів оренди, встановлюватися її граничні терміни.
Важливою умовою договору оренди є орендна плата, форми якої різні: платежі у твердій грошовій сумі, що вносяться періодично або одноразово; отримана від використання майна частка продукції, плодів, доходів, відповідні послуги, роботи; надання майна на праві власності або користування; покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна.
Орендодавець зобов'язаний: надати майно в стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна, разом з усіма його приладдям і відносяться до нього в зазначений у договорі оренди термін, а при його відсутності - в розумний строк, попередивши орендаря про всі права третіх осіб на це майно, право застави тощо; здійснити капітальний ремонт майна, якщо інше не передбачено законом або договором; відшкодувати витрати на проведені орендарем невіддільні від майна поліпшення, якщо вони були зроблені за згодою орендодавця.
Орендар зобов'язаний: користуватися орендованим майном відповідно до умов договору або призначення майна, проводити його поточний ремонт, якщо інше не встановлено законом або договором, і повернути після закінчення договору в тому стані, в якому воно було отримано, з урахуванням нормального зносу, або у стані , обумовленому договором (наприклад, з дозволеними орендодавцем невіддільними поліпшеннями), своєчасно вносити орендну плату.
Цивільний Кодекс Російської Федерації встановлює спеціальні підстави для дострокового розірвання договору: на вимогу орендодавця і орендаря, зокрема, у зв'язку з неналежним його виконанням. Орендар може також у судовому порядку вимагати розірвання договору, якщо майно виявилося непридатним для використання в силу обставин, за які він не відповідає.
Орендар має право за згодою орендодавця здавати орендоване майно в суборенду (піднайом) і передавати свої права та обов'язки іншій особі (перенала), передавати орендоване майно у безоплатне користування, віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внесок або паю; зберігати свої орендні права при переході права власності на орендоване майно до іншої особи; проводити за свій рахунок в орендованому майні віддільні поліпшення, на які він набуває право власності. Орендарю, належним чином виконував свої обов'язки, належить так само переважне право на укладення договору оренди на новий термін. Договір оренди може включати в себе умови про викуп орендованого майна, якщо це не заборонено законом. До цієї частини договору застосовуються правила про купівлю-продаж.
Оренда землі - користування земельною ділянкою за плату за договором, укладеним на певний строк. Регулюється Цивільним Кодексом Російської Федерації. Орендодавцями, крім власників земельних ділянок, можуть бути особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду. У гол. 17 ЦК встановлено, що здавати в оренду земельні ділянки мають право особи, які володіють земельними ділянками на праві довічного успадкованого володіння і на праві постійного (безстрокового) користування.
Права та обов'язки орендарів земельних ділянок щодо їх господарського використання визначаються Земельним кодексом.
Оренда будинків та споруд - вид договору оренди; під страхом недійсності має бути укладений у письмовій формі. Якщо строк договору не менше року, він підлягає державній реєстрації. Істотною умовою договору є предмет і розмір орендної плати. Відносини з приводу прав на земельну ділянку при оренді перебуває на ній будівлі та споруди, а також передачі будівлі або споруди орендодавцем орендарю і його повернення орендарем після закінчення договору регламентуються спеціальними нормами.
Оренда підприємства - вид договору оренди, за яким орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування підприємство в цілому як майновий комплекс, використовуваний для підприємницьких цілей. Обов'язкова письмова форма договору та його державна реєстрація. До договору застосовуються положення ЦК про оренду будівель і споруд, якщо інше не передбачено спеціальними положеннями про оренду підприємства. Спеціальне регулювання обумовлено необхідністю надати орендарю, який здійснює підприємницьку діяльність, більш широкі права щодо використання підприємств (у тому числі, на виробництво невіддільних поліпшень, за розпорядженням матеріальними цінностями), а також цілями забезпечення охорони прав і законних інтересів третіх осіб, перш за все кредиторів орендодавця і орендаря за боргами, пов'язаних з даним підприємством.
Оренда транспортних засобів - вид договору оренди, в силу якого орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату у тимчасове володіння та користування. Розрізняються два види цього договору: з наданням послуг з управління і технічної експлуатації транспортного засобу, наприклад, екіпажем, і без надання таких послуг. Залежно від умов договору розподіляються обов'язки з утримання транспортного засобу, оплату витрат, пов'язаних з його комерційною експлуатацією, страхуванням, і деякі інші. Форма договору - письмова.
Особливості оренди окремих транспортних засобів (морських, річкових, повітряних суден, залізничного та автомобільного) встановлюються відповідними транспортними статутами та кодексами.
§ 3. Зміст договору оренди нерухомості в російському цивільному праві.
У ДК РФ договором оренди присвячена глава 34 (шістдесят чотири статті). Даючи поняття договору оренди, законодавець виходить з того, що даний договір являє собою звичайний самостійний вид договірних зобов'язань.
Договором оренди притаманні тільки йому характерні риси, що дозволяють розглядати цей договір як самостійного типу цивільно-правових договорів. Так, Вірянскій В.В. виділяє такі характерні риси договору оренди: [29]
· Він належить до категорії цивільно-правових договорів на передачу майна у тимчасове володіння і користування, тобто передача майна, здійснюється орендодавцем, не супроводжується переходом права власності на це майна до орендаря; останній лише одержує його у володіння та (або) користування.
· У Цивільному Кодексі виражено прагнення законодавця забезпечити детальне і безпосереднє регулювання договору оренди, принаймні, тих питань, які є загальними для договору оренди. У параграфі 1 глави 34 - об'єднані правила, що охоплюють всі види договорів про оренду.
· Виділення окремих видів договорів оренди (за винятком прокату, фрахтування на час, лізингу) зроблене в Цивільному Кодексі залежно від виду здається в оренду майна. Маються на увазі окремі види об'єктів, специфіка яких вимагає особливого правового регулювання (наприклад, будівлі і споруди, підприємства). ГК РФ проводить розмежування між видами договору оренди та орендою окремих видів майна. Види договорів оренди - це ті найбільш важливі соціально значимі випадки оренди, які спеціально врегульовані в частині 2 - 6 глави 34 ЦК РФ.
Прикладами, що підтверджують існування відмінностей між видами оренди та орендою певних видів майна, можуть служити п.2 cт. 609 і п.2 ст.615 ГК РФ. У п. 2 ст. 609 мова йде про оренду нерухомого майна - оренда певного виду майна, а в п. 2 ст. 651 - про оренду будівель і споруд як окремого різновиду договору оренди нерухомого майна.
Договір оренди прийнято відносити до числа консенсуальним, відплатним, двустороннеобязивающіх договорів. [30]
Консенсуальних договір оренди вважається, оскільки момент вступу договору в силу не пов'язується з передачею орендованого майна орендарю.
Договір оренди є оплатним, оскільки орендодавець на виконання своїх обов'язків по передачі майна у володіння і користування орендарю, одержує від останнього зустрічну подання у вигляді внесення орендної плати.
Договір оренди є двустороннеобязивающім, оскільки кожна зі сторін несе обов'язку на користь іншої сторони і вважається боржником іншого боку в тому, що вона повинна зробити на її користь, і одночасно її кредитором, у тому, що має право від неї вимагати [31].
Загальні положення ЦК РФ про оренду передбачають при здачі майна в оренду його передачу в тимчасове володіння і користування, або користування (ст. 606 ГК РФ). Володіння означає господарське панування власника над річчю. Користування - вилучення з речі корисних властивостей шляхом її продуктивного чи особистого споживання. [32] Проте, у відношення оренди підприємств ст. 656 ЦК РФ передбачає його передачу лише у тимчасове володіння і користування одночасно.
В оренду можуть бути передані ділянки земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, які не втрачають своїх натуральних якостей в процесі використання (неспоживна речі). [33]
У цьому абзаці визначені види майна, які можуть здаватися в оренду. Перераховано об'єкти нерухомості та рухоме майно. Наведений перелік об'єктів майна, які можуть здаватися в оренду, не є вичерпним. [34]
Можливість введення обмежень або заборони на оренду окремих видів майна існує лише після прийняття відповідного закону.
У першу чергу, це відноситься до тих видів майна, які вилучені з обігу або оборотоздатність яких обмежена. Наприклад, атомні електростанції, озброєння, залізні дороги загальнодержавного та спеціального призначення, інші стратегічні об'єкти. Пункт 11 ст. 22 ЗК РФ допускає у виняткових випадках можливість передачі в оренду земельних ділянок, вилучених з обігу. Дане правило суперечить не тільки п. 2 ст. 27 ЗК РФ, але і теорії цивільного та земельного права, аксіомою яких є неможливість здійснення яких-небудь угод з речами, вилученими з обігу. [35]
Об'єктами оренди нерухомості можуть бути земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, транспортні засоби та інші речі (виходячи зі змісту ст.130 ГК РФ) - які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання. [36]
У п. 3 ст. 607 ЦК підкреслюється необхідність чіткого визначення об'єкта оренди, а саме: у договорі повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке на ролі об'єкта оренди. При відсутності цих даних у договорі, умова про об'єкт підлягає передачі в оренду вважається не узгодженим сторонами, а сам договір не вважається укладеним. [37]
У ГК РФ не передбачено єдиної договірної моделі і, відповідно, єдиних законодавчих вимог щодо оренди будь-яких об'єктів нерухомості. Закон виділяє оренду будівель і споруд, спеціальні правила про яку містяться в параграфі 4 глави 34 ЦК, оренду підприємств як майнових комплексів (параграф 5 глави 34 ЦК).
Виділення договору оренди будівель і споруд у самостійний вид договору відбулося вперше з прийняттям другої частини ГК РФ. До основних характеристик будівель і споруд відносяться: фундаментальність, «прив'язка до землі», конструктивна розрахованість на тривалий термін використання, значна вартість. [38] Крім перерахованих вище в юридичній літературі виділяють наступні ознаки будівель: штучність возведений; «прив'язка» до певного земельній ділянці; неможливість переміщення об'єкта без невідповідного збитку його призначенням; самостійність, закінченість з точки зору можливості використання за цільовим призначенням. [39]
Поняття «будівлі» технічно характеризує будову як капітальне. У цьому контексті з його складу виключені тимчасові, переносні будови, будови збірно-розбірного типу без фундаменту: павільйони, кіоски. Поняття «споруда» зазвичай визначають шляхом перерахування відповідних об'єктів, таких як: нафтові і газові свердловини, автозаправні станції, гідротехнічні споруди, магістральні трубопроводи, спортивні, фізкультурно-оздоровчі, спортивно-видовищні споруди, мости, оранжереї та інші інженерні споруди, фундаментально пов'язані з землею. Будівлі на земельній ділянці поділяються на основні і службові, що відповідає традиційному для цивільного права поділу речей на головну річ і її приналежність (ст. 135 ЦК РФ). Основним вважається будівля «чільне» по капітальності будівлі, за архітектурними ознаками і за своїм призначенням. Такий поділ значимо для чіткого визначення об'єкта договору оренди будівлі та споруди, який повинен співпадати з об'єктом державної реєстрації нерухомого майна. [40] Однак в науковій літературі також висловлена ​​точка зору, що розрізняти будівлі і споруди «навряд чи необхідно, оскільки дані поняття не відносяться до числа правових ». [41]
Якщо будівлі класифікувати по такому важливому критерію як їх призначення, вони диференціюються на дві взаємовиключні групи: житлові та нежитлові з двома різними правовими режимами використання. [42] Існують також інші класифікації будинків і споруд: за значимістю використання, за ознакою подільності. [43]
Будівлі можуть бути використані в якості об'єкта орендних відносин тільки після прийняття їх в експлуатацію як результат завершення будівництва, державної реєстрації (ст. 131 ЦК) і технічної інвентаризації в установленому порядку.
Для визначення правил здійснення операцій з незавершеним будівництвом об'єктом і самої можливості вчинення з ним угод необхідно відповісти на питання, чи є такий об'єкт рухомим або нерухомим майном. Віднесення незавершених будівництвом об'єктів до об'єктів нерухомості отримало підтримку Вищого Арбітражного суду РФ, який прийшов до висновку, що за змістом ст. 130 ЦК РФ і ст. 25 Закону про реєстрацію нерухомого майна не завершені будівництвом об'єкти, які не є предметом чинного договору підряду, відносяться до нерухомого майна [44]. Дещо інший критерій для віднесення незавершених будівництвом об'єктів до нерухомості пропонує використовувати Лапач В.А.: «... критерій, за яким такий об'єкт належить до нерухомості, судом визначено як неможливість його переміщення без невідповідного для нього шкоди ...». При цьому також слід зазначити, що "до розряду нерухомого майна можуть відноситися цілком рухомі речі, включені до складу незавершеного будівництвом об'єкта". [45] Внаслідок викладеного представляється можливим віднесення до об'єктів оренди нерухомості незавершених будівництвом об'єктів.
Визначення предмета договору оренди будівель і споруд припускає вказівку на місці знаходження, площі здається в оренду об'єкта з додатком поверхового плану будівлі.
Наступне питання, пов'язаний з віднесенням будівель і споруд до числа об'єктів договору оренди - це питання про можливість визнання об'єктами договору оренди нежитлових приміщень та їх частин. У сучасному законодавстві РФ немає офіційного визначення поняття нежитлового приміщення. Тим не менш, у багатьох нормативних актах містяться відповідні терміни, що вживаються в різних контекстах. [46]
Відповідно до ст. 130 ЦК РФ, до нерухомого майна належать земельні ділянки і все, що міцно з ними пов'язане, в тому числі будівлі і споруди. Однак, названа стаття ЦК РФ не вказує на те, що самостійними об'єктами цивільних прав можуть бути частини будівель і споруд (нежитлові приміщення). Разом з тим абз. 3 ст. 1 Закону про державну реєстрацію прав на нерухомість відносить до числа об'єктів нерухомості «житлові та нежитлові приміщення». Для нежитлових приміщень (загальних приміщень, які обслуговують більше однієї квартири) в багатоквартирному житловому будинку законодавець встановив режим часткової власності осіб, які є власниками квартир. З приводу ж нежитлових приміщень у будинках, що не містять житлових приміщень, ніяких аналогічних зазначеним правил не міститься. У зв'язку з викладеним Алексєєв В.А. вважає, що «нежитлове приміщення як об'єкт має відповідати тільки однією ознакою - представляти собою єдиний простір із замкнутим контуром. Тому кімната може бути виділена в нежитловому приміщенні в якості самостійного об'єкта за наявності відповідного волевиявлення власника ». [47] Сенчіщев В.І. пов'язує можливість нежитлового приміщення (його частини) брати участь у цивільному обороті з оформленням на нього прав (у тому числі права власності) у встановленому порядку. [48]
Також висловлено думку, що «правовий моделлю оформлення співволодіння окремими нежитловими приміщеннями в одному будинку повинен з'явитися відомий механізм спільної власності (найчастіше часткою, а в певних випадках і спільної). Однак, на відміну від спільної часткової власності на нерухомість в житловій сфері, при співволодінні приміщеннями та нежитлових будинках, мабуть, неминуче повинен узгоджуватися порядок використання нежитлових приміщень, місць загального користування ... »[49]
У відношенні оренди конструктивних частин будівлі необхідно також, щоб здають в оренду конструктивні частини будівлі могли бути надані в користування окремо від самої будівлі. Так, договір надання частини даху для розміщення рекламних щитів не був визнаний договором оренди, оскільки «... передача речі в оренду тягне тимчасове відчуження власником права користування цією річчю. Між тим дах являє собою конструктивний елемент будівлі і не є самостійним об'єктом нерухомості, який міг би бути переданий у користування окремо від будівлі. Тому дах не може бути об'єктом оренди »[50].
У світлі сказаного певну складність представляє виявлення предмета оренди земельної ділянки при будівництві підземних споруд. Поняття земельної ділянки дано в декількох федеральних законах.
Стаття 6 ЗК РФ визначає земельну ділянку як об'єкт земельних відносин - це частина поверхні землі (в тому числі грунтовий шар), межі, якої описані і засвідчені в установленому порядку.
Цивільне законодавство дає визначення земельної ділянки як об'єкта права власності, територіальні межі якого визначаються в порядку, встановленому земельним законодавством, на основі документів, які видаються власнику державними органами по земельних ресурсах і землевпорядкування. При цьому право власності на земельну ділянку поширюється на перебувають у межах цієї ділянки поверхневий (грунтовий) шар і замкнуті водойми, які на ній ліс і рослини, якщо інше не встановлено законом (ст. 261 ЦК РФ).
Більш широке поняття земельної ділянки дано у Федеральному законі «Про державний земельний кадастр» (ст.1) - це частина поверхні землі (в тому числі поверхневий грунтовий шар), межі якої описані і засвідчені в установленому порядку уповноваженим державним органом, а також всі, що знаходиться над і під поверхнею земельної ділянки, якщо інше не передбачено федеральними законами про надра, про використання повітряного простору та іншими федеральними законами.
Нормами містобудівного права територія (земельна поверхню) міських і сільських поселень являє собою їх просторову і земельно-ресурсну основу в межах встановлених кордонів (риси) міських і сільських поселень, а також все, що знаходиться над і під поверхнею зазначених територій.
При цьому відділяється від правил містобудівного регулювання підземний простір в межах встановлених кордонів (риси) міських і сільських поселень не для будівництва містобудівних об'єктів, а для геологічного вивчення надр, видобутку корисних копалин та інших цілей у відповідності з федеральним законодавством про надра (ст. 38 Містобудівного кодексу РФ).
Проте, виникає питання про предмет договору оренди землі, якщо містобудівна об'єкт будуватися як підземна споруда шляхом розриття котловану і подальшого закриття його грунтовим шаром або просто покриттям асфальтом. Приклад подібного містобудівного об'єкта, розташованого під землею - Торговий комплекс «Манежна площа», розташований в м. Москві на місці Манежній площі.
Торговий комплекс «Манежна площа» розташований повністю під поверхнею землі. Будувався він шляхом класичного розриття котловану і подальшого зведення капітального будови як звичайного надземного споруди. Проте потім цей комплекс був покритий привізною землею, частково заасфальтований, частково покритий родючим шаром землі і частково на поверхню виходять конструкції самого комплексу. [51]
Що в даному випадку є предметом договору оренди землі? Звичайно - земельну ділянку. Однак, розмір і межі земельної ділянки не ясні. Чи то земельну ділянку, на якому знаходяться тільки виходять на поверхню споруди підземного об'єкту, так як заасфальтована поверхня використовується міською владою для публічних цілей як землі загального користування. Чи то всю земельну ділянку, на якій розташований підземний об'єкт, вірніше проекція кордонів підземелля на поверхню землі.
Представляється, що в даному випадку логічним буде використання другого варіанту.
Таким чином, суб'єкту містобудівної діяльності надається уповноваженим органом влади земельну ділянку в межах, в яких буде розташований побудований підземний об'єкт. На плані межі земельної ділянки зображується як проекція контурів підземної споруди на поверхню землі після покриття його грунтом.
Приклад з практики.
Гаражно-будівельний кооператив (далі ДСК) звернувся до Арбітражного суду м. Москви з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю (далі ТОВ) і повноважному представнику орендодавця міських земель (далі Орендодавець) з позовом про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного Орендодавцем з ТОВ, на земельну ділянку, де знаходиться об'єкт ДСК, який є згідно з проектно-дозвільної документації підземною спорудою.
У ході судового засідання було встановлено, що спірна земельна ділянка була відведена уповноваженим органом влади як під будівництво підземного об'єкта ДСК, так і надземного виставкового павільйону ТОВ у спільне користування. Орендодавцем були укладені одночасно два договори оренди землі як з ГСК, так і з ТОВ.
Будівництво об'єкта ГСК і об'єкту ТОВ вироблялося в установленому порядку за наявності відповідних дозволів органу влади.
Будівництво об'єкта ГСК, як підземної споруди, було здійснено в котловані, а нульова відмітка поверхні землі збігається з верхом підземної споруди.
Арбітражний суд вказав, що будівництво виставкового комплексу поверх підземної споруди можливо, і що ця обставина не впливає на законність договору оренди землі, укладеного з ТОВ.
Арбітражний суд відмовив у позові ГСК про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного Орендодавцем з ТОВ, на земельну ділянку, на якій знаходиться підземний об'єкт ГСК, вказавши, що оспорюваний договір відповідає нормам земельного законодавства РФ і нормативним актам суб'єкта Федерації м. Москви (розпорядження мера Москви від 17.01.94 № 23-рм і від 07.07.94 № 317-рм). [52]
Оренда підприємств отримала широке поширення в кінці вісімдесятих - початку дев'яностих років. Підприємство як об'єкт права в процесі свого функціонування постійно змінює свій склад за рахунок вибуття одних компонентів і появи нових, що і вимагає спеціального врегулювання його оренди. Більш того, суть користування підприємством як раз і полягає в постійній заміні його компонентів. [53]
У той же час підприємство як об'єкт оренди не підпадає цілком під загальне поняття підприємства, що міститься в ст.132 ГК РФ. Характерних ознак підприємства як об'єкта оренди, як мінімум три - і всі вони пов'язані з тим, що при оренді підприємство переходить з рук в руки, в той час як при формулюванні загального поняття підприємства цей аспект не враховується.
1. Якщо земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші основні засоби беззастережно входять до складу підприємства, переданого в оренду, то інші компоненти, тільки в порядку, на умовах і в межах, визначених договором. У той же час поняття підприємства, закріплене в ст.132 ЦК, подібних відмінностей не проводить. Такий підхід ГК дозволяє орендодавцеві підприємства самостійно визначити обсяг обігових коштів, прав на природні ресурси, виняткових прав, а також прав вимоги і боргів, переданих у складі підприємства в оренду.
2. При передачі підприємства в оренду спеціально зроблено застереження про те, що передача прав володіння і користування перебувають у власності інших осіб майном, у тому числі землею та іншими природними ресурсами, проводиться в порядку, передбаченому законом і іншими правовими актами. При визначенні складу підприємства в ст.132 ЦК така застереження відсутнє. Це означає, що ряд прав не може бути передана в оренду в складі підприємства за наявності у законодавстві відповідної заборони.
3. Встановлено спеціальний порядок передачі підприємства в оренду, при наявності в складі підприємства боргів перед кредиторами (ст. 657 ЦК). [54]

Висновок
На підставі проведеної роботи можна зробити наступні висновки.
Для договору оренди будь-якого об'єкта нерухомості характерно:
· Ця угода, на основі якого здійснюється передача певного майна особою, правомочним розпоряджатися ним, у володіння та (або) користування іншій особі без переходу до останнього права власності. Власником майна залишається орендодавець;
· Оренда завжди носить тимчасовий характер і після закінчення терміну оренди майно підлягає поверненню орендодавцю.
· Договір оренди завжди відшкодувальний. Орендар зобов'язаний проводити оплату за користування майном. Оскільки права та обов'язки за договором оренди виникають у обох сторін, він відноситься до двосторонніх; даний договір є також консенсуальних, тобто таких, що встановлює між сторонами зобов'язальні відносини з моменту досягнення ними угоди. [55]
Сторонами в договорі оренди будівлі та споруди є орендодавець і орендар. Закон не представляє спеціальних правил до них, вимагаючи лише, щоб сторони мали цивільної право і дієздатністю.
До істотних умов договору належать:
Ø предмет;
Ø ціна (орендна плата), причому у разі відсутності цієї умови в договорі оренди будівель, споруд, підприємств договір, на відміну від загальних положень ЦК РФ, є нікчемним;
Ø термін.
Під змістом договору оренди нерухомості розуміються права й обов'язки, які виникають у сторін. Основним обов'язком орендодавця є своєчасне надання орендованого майна орендарю, в стані, який дозволяє його нормальне використання відповідно до договору. До основними обов'язками орендаря відносяться: повернення орендованого майна з припинення договору оренди, своєчасна і в повному обсязі сплата орендної плати.
Оренда відіграє величезну роль у майнових правовідносинах між господарюючими суб'єктами, а також у розвитку економіки Росії та розширенні сфери діяльності підприємців, перш за все як спосіб мінімізації підприємницького ризику та можливості отримання доходу від вкладень коштів.
Договір оренди закріплює законні права та обов'язки учасників, дозволяє їм реалізувати свої економічні інтереси. Одна зі сторін договору оренди отримує можливість заповнити не дістають у неї обладнання, засоби виробництва або фінанси за рахунок іншого суб'єкта - власника, останній у свою чергу, отримує певний дохід від здачі майна в оренду.
Тому важливо, щоб орендні відносини мали адекватне правове регулювання. Що в свою чергу не можливо без вдосконалення чинного законодавства. В даний час у науковій літературі йдеться про наступні заходи, спрямованих на вдосконалення законодавчого регулювання оренди нерухомості:
По-перше, в більш ретельного опрацювання потребує питання законодавчого визначення нежитлового приміщення й можливості виділити її як самостійний об'єкт цивільних прав. [56]
По-друге, вимагає дозволу колізія норм стосовно можливості визнання договору оренди нерухомості, з приводу якого не дотримано вимоги про його державну реєстрацію, недійсним або неукладеним. [57]
По-третє, необхідно усунути прогалину в законодавстві, пов'язаний з відсутністю загальних норм, які дозволяють питання про суб'єктів подачі заяви про погашення записи про обмеження (обтяжуючи) прав, до яких відноситься і оренда, про документи, що підлягають наданню в цілях погашення реєстраційного запису. [ 58]
По-четверте, суттєве значення у формуванні однакових підходів до вирішення спорів та вироблення позиції щодо конкретних питань мають постанови та інформаційні листи президії ВАС РФ, які публікуються в різних виданнях, у тому числі в щомісячному журналі ВВАС РФ, розміщуються на сторінках багатьох електронних носіїв. Так, в базі даних Консультант Плюс розміщено близько чотирьохсот тисяч постанов, в еталонному банку арбітражної практики в Інтернеті - майже три з половиною тисячі. [59]
Я думаю, що вищевказані постанови, інформаційні листи ВАС РФ не повинні підміняти собою законодавчі акти, даючи абсолютно нову, власне трактування чинним нормам права. Арбітражна практика - це багатий матеріал для законопроектної роботи, [60] який має враховуватися при проведенні законодавчої роботи, спрямованої на вдосконалення правового регулювання.

Нормативні акти
1. Конституція Російської Федерації. Прийнята 12 грудня 1993 р. всенародним голосуванням. М.: Юрідліт, 1993. 80 с.
2. Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина перша прийнята Державною Думою 21 жовтня 1994 р. Частина друга прийнята Державною Думою 22 грудня 1995 р. (в ред. Федерального закону від 12.08.96 № 110-ФЗ), (в ред. Федерального закону від 24.10.97 № 133-ФЗ ) / / Повний збірник кодексів Російської Федерації з ізм. і доп. на 1 березня 1999 М.: «Слов'янський будинок книги». 1999.
3. Містобудівна кодекс Російської Федерації. Прийнятий Державною Думою 8 квітня 1998 Схвалений Радою Федерації 22 квітня 1998 р. / / Збори законодавства. 1998 р. № 19 ст.2069.
4. Водний кодекс Російської Федерації. Прийнятий Державною Думою 18 жовтня 1995 р. / / Збори законодавства РФ. 1995. № 47. Ст.4471.
5. Земельний кодекс РФ. (Прийнято ГД РФ 28.09.2001) / / Збори законодавства РФ. 29.10.2001. № 44. ст. 4147.
6. Лісовий кодекс Російської Федерації. Прийнятий Державною Думою 22 січня 1997 / / Повний збірник кодексів Російської Федерації з ізм. і доп. на 1 березня 1999 М.: «Слов'янський будинок книги». 1999.
7. Федеральний закон від 02.01.2000 N 28-ФЗ «Про державний земельний кадастр» (прийнято ДД ФС РФ 24.11.1999) / / Збори законодавства РФ. 10.01.2000, N 2, ст. 149.
8. Закон Російської Федерації «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21 липня 1997 р. / / Збори законодавства. 1997 р. № 30 ст.3594.
9. Закон Російської Федерації «Про надра» від 21 лютого 1992 р. / / Відомості з'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради РФ. 1992. № 16. Ст.834.
10. Основи цивільного законодавства Союзу РСР та республік від 31 травня 1991 р. / / Відомості з'їзду народних депутатів СРСР і Верховної Ради СРСР. 1991. № 26. Ст.733.
11. Основи законодавства СРСР і союзних республік про оренду від 23 листопада 1989 року / / Відомості СРСР, 1989, № 25, ст.481.
Матеріали юридичної практики
1. Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. 1999. № 1.
2. Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. 2001. № № 4, 8, 9, 10, 11.
3. Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. 2002. № 3.
4. Еталонний банк арбітражної практики. http://www.arbitr.ru

Література
1. Веретенникова С. М. Заходи самозахисту в договірних правовідносинах / / Російський юридичний журнал. - 2003. - № 4. - С. 76 - 81.
2. Витрянский В. Договір оренди / / Закон. - 2000. - № 11 .- С. 14 - 19.