Земельні ресурси Казахстану

Введення

Казахстан має найбільшими земельними ресурсами. Загальна площа земельного фонду становить 272 млн. гектар. У зв'язку з цим земельні відносини в Казахстані - дуже цікавий і актуальне питання. Об'єктом земельних відносин є вся земля в межах території Республіки Казахстан, окремі земельні ділянки незалежно від того, що на них розташоване і від правових підстав їх закріпленості за окремими суб'єктами, а також право на земельні ділянки та земельні частки.

Метою написання цієї роботи є розгляд такого питання як оцінка землі. Вона стала найбільш актуальна у зв'язку з введенням приватної власності на землю. Проблема вдосконалення правового регулювання земельних відносин в Казахстані останнім часом стала однією з найбільш актуальних і широко обговорюваних проблем не тільки серед юристів, законодавців і політиків, але і в суспільстві в цілому. І тому я б хотіла висвітлити питання, який став цікавити все більші верстви населення.

Земельні відносини в Казахстані складаються досить давно. Досить довго проводилися земельні реформи, які в подальшому будуть розглянуті, і на даний момент Урядом Республіки Казахстан розглянутий і прийнятий у 2003 році новий Земельний Кодекс.

На даний момент земельні відносини в Казахстані будуються на Земельному кодексі, на основі Конституції Республіки Казахстан і на основі нормативно-правових актів, прийнятих в країні. Також в Казахстані існує безліч Постанов Уряду Республіки Казахстан, які стверджують земельні відносини, ставки плати за землю, порядок визначення оціночної вартості земельних ділянок і т.д.

Законодавчі акти видаються в Республіці Казахстан для того, щоб встановити підстави, умови і межі виникнення, зміни та припинення права власності на земельну ділянку та права землекористування, порядку здійснення прав і обов'язків власників земельних ділянок і землекористувачів, регулювання земельних відносин з метою забезпечення раціонального використання та охорони земель, відтворення родючості грунтів, охорони прав на землю фізичних, юридичних осіб і держави, створення і розвитку ринку нерухомості, зміцнення законності в галузі земельних відносин. Але про це докладніше поговоримо в першому розділі Дипломною роботи, яка присвячена, крім основних положень оцінки землі, питань правового регулювання земельних відносин в Казахстані. Дізнаємося, які нововведення були введені у зв'язку з новим Земельним кодексом.

Що стосується безпосередньо оцінки землі, можна сказати, що вона дещо скрутна. Земля є одним з найбільш складних об'єктів економічної оцінки в складі нерухомості через специфіку даного об'єкта, неопрацьованості нормативно-правової бази, нерозвиненості земельного ринку в країні.

Метою економічної оцінки земельних ділянок є оподаткування, страхування, здача в оренду, купівля-продаж, викуп земель у приватну власність, надання земель або права землекористування в якості застави і т.д.

Існує декілька підходів і методів оцінки землі. Основні з них - це прибутковий, витратний та порівняльний. Витратний похід вважається провідним підходом при оцінці землі. Другий розділ Дипломною роботи присвячена теоретичної застосування даних підходів при оцінці земельних ділянок.

У Республіці Казахстан застосовується нормативна оцінка земельних ділянок. Багатьох фахівців це не влаштовує, тому деякі з них вважають, що в Казахстані методика визначення оціночної вартості недосконала і потребує доопрацювання. Тому в даний час розробляються й інші специфічні методи, що застосовуються тільки для україномовних умов. Але вони поки не отримали широкого застосування в нашій країні.

Що ж має на увазі під собою нормативна оцінка землі? Далі спробуємо розібратися в цьому питанні.

З введенням приватної власності на земельні ділянки, надані для сільськогосподарських цілей, широке застосування одержало визначення кадастрової (оціночної) вартості земель для вищевказаних цілей.

Третя глава присвячена визначенню оціночної вартості міських земельних ділянок і земель сільськогосподарського призначення. Розрахунки з оцінки земель різного призначення відрізняються один від одного. Спробуємо зрозуміти, у чому їхня відмінність, ніж скрутна оцінка земель сільськогосподарського призначення, а також зробимо самостійний розрахунок за визначенням вартості земельних ділянок.

У результаті ми повинні зрозуміти наскільки важливий земельне питання в Казахстані, оскільки Казахстан є землею, на якій ми живемо.

1. Поняття, цілі і принципи оцінки земельних ділянок в Республіці Казахстан

1.1 Основні цілі і принципи економічної оцінки землі

Для полегшення розуміння на початку своєї дипломної роботи хотіла б дати декілька понять, пов'язаних з земельними відносинами.

Земельна ділянка - це частина поверхні, яка має фіксовану кордон, площа, місце розташування, правовий статус та інші характеристики, що відображаються в Державному земельному кадастрі і документах державної реєстрації прав на землю.

Перш ніж дати визначення Державному земельному кадастрі необхідно зрозуміти, що таке земельний кадастр - це система відомостей про землю, складова частина державних кадастрів. Державний земельний кадастр являє собою систему відомостей про природний і господарський стан земель Республіки Казахстан, місцезнаходження, розміри та межі, земельних ділянок, їх якісну характеристику, цільове використання, про облік землекористування та кадастрової вартості земельних ділянок, і інших необхідних відомостей, а також про суб'єктів прав на земельні ділянки.

Метою кадастрового поділу території Республіки Казахстан є присвоєння земельним ділянкам кадастрових номерів.

Існує ще одне визначення земельної ділянки відповідно до Земельного Кодексу - це виділена в замкнутих кордони частину землі, що закріплюється в установленому Земельним Кодексом порядку за суб'єктами земельних відносин.

Об'єктом земельних відносин є вся земля в межах території Республіки Казахстан, окремі земельні ділянки незалежно від того, що на них розташоване, і від правових підстав їх закріпленості за окремими суб'єктами, а також права на земельні ділянки та земельні частки.

Відповідно до цільового призначення земельну фонд Казахстану підрозділяється на наступні категорії:

1) землі сільськогосподарського призначення;

2) землі населених пунктів (міст, селищ і сільських населених пунктів);

3) землі промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого несільськогосподарського призначення;

4) землі особливо охоронюваних природних територій, землі оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

5) землі лісового фонду;

6) землі водного фонду;

7) землі запасу.

Суб'єктами земельних правовідносин можуть бути фізичні та юридичні особи, а також держава, що є учасниками земельних правовідносин і в силу цього мають права і несуть обов'язки в даному правовідношенні.

Право володіння землею - це юридично забезпечена можливість здійснювати фактичне володіння землею.

Право землекористування - це право особи володіти і користуватися земельною ділянкою, що перебуває у державній власності, безстроково - якщо це постійне землекористування, або протягом певного строку - якщо це тимчасове землекористування на оплатній або безоплатній основі.

Право землекористування може бути постійним або тимчасовим, що відчужується або невідчужуваним, що здобувається возмездно або безоплатно.

Власник землі в першу чергу має право на дохід, принесений усім об'єктом нерухомості, оскільки вартість будівель, споруд та інших поліпшень на земельній ділянці носить вторинний характер і виступає як додатковий внесок у вартість земельної ділянки. Крім того, вигоди від використання земельної ділянки реалізуються протягом необмеженого часу, а всі поліпшення мають певний термін служби, що особливо актуально в даний час, коли багато будівлі, споруди і технології фізично і морально застаріли.

Земельні ділянки відрізняються від інших видів нерухомості. Це обумовлено наступними особливостями:

а) земля є природним ресурсом, який неможливо вільно відтворити на відміну від інших об'єктів нерухомості;

б) при оцінці завжди необхідно враховувати можливість багатоцільового використання землі:

- Як основного засобу виробництва;

- Як простору для соціально-економічного розвитку;

в) земельний фонд виступає основою формування середовища проживання населення країни і забезпечує екологічну безпеку, особливо землі лісового та водного фондів;

г) на відміну від інших об'єктів нерухомості до вартості земельних ділянок не застосовуються поняття фізичного та функціонального зносу, а також амортизації, оскільки термін експлуатації земельних ділянок не обмежений. Тому вартість землі, кількість якої обмежена, на відміну від вартості будівель, споруд та інших поліпшень з часом збільшується;

д) використанням та охороною землі в Республіці Казахстан як основи життя і діяльності народів, що проживають на відповідних територіях.

Для того щоб робити оцінку землі, необхідно зрозуміти, для яких цілей її здійснюють.

Економічна оцінка земельних ділянок проводиться з метою оподаткування, страхування, здачі в оренду, купівлі-продажу, викупу земель у приватну власність, надання земель або права землекористування в якості застави, а також у випадках передачі їх у якості внесків до статутних фондів господарських товариств або в Як паю у виробничі кооперативи, для визначення вартості земельної частки при виділенні власника (землекористувача) із загальної часткової власності на земельну ділянку, при включенні земельних ділянок в активи господарюючих суб'єктів та в інших випадках, коли вартість земельної ділянки або права землекористування не може бути визначена угодою сторін.

У зв'язку з цілями оцінки спробуємо розібратися, що таке заставу земельної ділянки, а також земельна частка. Земельний кодекс дає наступні поняття:

Застава земельної ділянки або права землекористування - це заснований на договорі застави або на підставі законодавчих актів Республіки Казахстан спосіб забезпечення виконання зобов'язань, в силу якого кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником забезпеченого заставою зобов'язання одержати задоволення з вартості закладеного земельної ділянки або права землекористування переважно перед іншими кредиторами особи, якій належить ця земельна ділянка або право землекористування (заставодавець), за винятками, встановленими Цивільним кодексом Республіки Казахстан.

Земельною часткою може бути кількісно певна частка участі разом з іншими особами в правах і обов'язках на земельну ділянку, виділення якої може бути вироблено у випадках, встановлених Земельним Кодексом та іншими законодавчими актами Республіки Казахстан.

Під вартістю об'єкта нерухомості (земельної ділянки або права на оренду) зазвичай розуміють найбільш ймовірну ціну купівлі-продажу на конкурентному ринку або відповідної операції (застава, страхування тощо).

У зв'язку з тим, що земля є оригінальним товаром, що включає чотири функції використання: просторовий базис (територія), родючість (грунт), надра (корисні копалини), ландшафт (рекреація) - відповідно і розрізняється кілька видів вартості земельних ділянок. Найбільш поширеними на ринку нерухомості є дві ціни: нормативна та ринкова. Обидві ціни висловлюють суть земельної ренти. Розрізняються лише методи визначення її величини.

Оцінна вартість земельної ділянки визначається при викупі громадянами та недержавними юридичними особами у власність або постійне землекористування для встановлених законодавством цілей і при продажу земельних ділянок у приватну власність для інших потреб, не заборонених Законом.

Кадастрова (оціночна) вартість конкретної земельної ділянки визначається територіальним органом з управління земельними ресурсами відповідно до базових ставками плати за земельні ділянки, які надаються на оплатній основі в приватну власність державою, із застосуванням поправочних (підвищують або знижуючих) коефіцієнтів і оформляється територіальним органом з управління земельними ресурсами актом визначення кадастрової (оціночної) вартості земельної ділянки.

Базові ставки плати за земельні ділянки при їх надання в приватну власність встановлені Постановою Уряду Республіки Казахстан від 2 вересня 2003 року, № 890.

Базовою ставкою плати є нормативна ціна земельної ділянки для визначення його кадастрової (оціночної) вартості при наданні державою права приватної власності на земельну ділянку або продажу права тимчасового возмездного землекористування.

Визначення вартості земельних ділянок проводиться територіальними органами або виробничими підрозділами Державного Комітету Республіки Казахстан із земельних відносин і землеустрою з ініціативи місцевих виконавчих органів, заявками громадян і юридичних осіб.

Для того щоб зробити оцінку землі в цей Комітет направляються заявки, в яких зазначаються мета оцінки, місце розташування земельної ділянки та розмір ділянки. Комітет або інший орган, якому доручено проведення оцінки землі, перевіряє наявність у заявника документів на право на землю, уточнює фактичні межі та площу оцінюваної ділянки, аналізує матеріали, що характеризують земельну ділянку.

Оцінка земельної ділянки по суті являє собою визначення його рентної вартості. При його розрахунку оцінювач виходить з основних економічних принципів:

- Заміни (підстановки) - вартість земельної ділянки визначається ціною, яку варто заплатити за придбання равножелаемого ділянки, при цьому передбачається, що така заміна не буде пов'язана з дорогої затримкою;

- Попиту і пропозиції;

- Передбачення - вартість землі може підвищуватися або знижуватися у зв'язку з очікуванням якої-небудь події в майбутньому;

- Відповідності - земля досягне своєї максимальної вартості, коли вона використовується у відповідності з економічними і соціальними стандартами, що діють у цьому районі.

Компонентами вартості землі є корисність, дефіцит і бажаність.

Для утворення вартості землі присутність цих трьох компонентів обов'язково. Однак, роль їх у цьому неоднакова. Самі по собі корисність і дефіцит землі не створюють її вартості. Вона утворюється лише при появі платоспроможного попиту, тобто бажання користувача мати землю, підкріплене його здатністю платити ренту. У зв'язку з цим з'являється необхідність враховувати фактори та властивості, що впливають на вартість землі, які обліковуються через поправочні коефіцієнти до нормативної вартості:

- Фізичні властивості - якість місцевості, родючість землі, клімат, зручне розташування відносно шкіл, магазинів і парків, наявність водопроводу, каналізації, підприємств громадського користування та транспорту, відсутність поганих запахів, диму і шуму, структура землекористування, відстань від ділянки до дороги (вулиці ), «глибина» ділянки, топографія, вулиці і розмір ділянок;

- Юридичні та державні чинники - вид і розмір оподаткування, зонування і будівельні правила, територіальна планування і обмеження;

- Соціальні чинники - зростання або зниження чисельності населення, зміна розміру сім'ї, типові вікові групи, ставлення до закону і порядку, рівні престижності та освіти;

- Економічні фактори - розмір ренти і рівень доходів, розширення і нове будівництво, наявність землі та її незайнятість.

Вплив цих факторів, виражене як самостійно, так і у взаємозв'язку, допомагає оцінювачам визначити вартість землі.

Оцінка земель повинна відповідати таким основним вимогам:

- Повнота обліку істотних факторів;

- Адекватність обліку істотних факторів;

- Прозорість методів оцінки і наочність результатів;

- Внутрішня несуперечність результатів оцінки;

- Адресність.

Таким чином, економічно обгрунтована вартісна оцінка земель є складною процедурою, тому що повинна враховувати можливість їх одночасного використання як природного ресурсу, основи середовища проживання населення і об'єкта нерухомості.

Але процедура оцінки землі без правового втручання неможлива. Тому розглянемо, як складаються земельні відносини в Казахстані.

1.2 Правове регулювання оцінки землі в Республіці Казахстан

Земельні відносини в Казахстані - насущний і актуальне питання. Вони складаються досить давно і на даний момент більш-менш затверджені. Досить довго проводилися земельні реформи і на даний момент Урядом Республіки Казахстан розглянуто і в 2003 році прийнято новий Земельний Кодекс, в який знову-таки незабаром будуть внесені деякі зміни.

Земельні реформи в Казахстані проводилися в три етапи ^1. На першому етапі (1991-1993 рр..) Був введений в дію Земельний кодекс, прийнятий Верховною Радою в 1990 році, в якому категорично заборонялися купівля-продаж, дарування, здача в заставу землі, тобто всі основні атрибути приватної власності на землю, крім оренди. На другому етапі (1994-1995 рр..), Згідно з указами Президента щодо вдосконалення земельних відносин, вирішувалися ринкові угоди з продажу права на володіння і користування землею, але без існування акту купівлі-продажу землі, що залишилася в необмеженій державної власності. На третьому етапі (1996-2000 рр..) На підставі статті 6 Конституції Республіки Казахстан закріплювалася державна і приватна власність на землю, передбачаючи надання земельних ділянок фізичним та юридичним особам у постійне та тимчасове користування.

До 1995 року земельні відносини регулювалися Земельним кодексом, прийнятим в 1990 році. Згідно з його базових статей земля зберігалася у державній власності, а за кожним суб'єктом господарювання закріплювалося право довгострокового землекористування. Суб'єктами землекористування могли виступати колективні об'єднання (товариства, державні підприємства, акціонерні товариства, виробничі кооперативи) і особисті господарства, представлені в Казахстані селянськими (фермерськими) і лісопромислового господарствами. Усі суб'єкти незалежно від форми організації господарства за законом були наділені рівними правами. Право землекористування стало спадкоємною. Землі можна було здавати в оренду, проте заборонялася її купівля-продаж або здача в заставу.

У 1995 році Президентом Республіки Казахстан і Урядом було зроблено значний крок на шляху реформування земельних відносин. Після прийняття Конституції Республіки Казахстан, де визначено, що земля може перебувати як у державній, так і в приватній власності, був прийнятий Указ Президента Республіки Казахстан «Про землю» від 25 грудня 1995 року, який регулював земельні відносини до 2001 року. Досвід координування земельних відносин у республіці відповідно до реформами 1995 відкрив ряд проблем, що потребують подальшого вирішення.

У 1996-1998 рр.. склалося непросте становище: у користуванні державних земель залишилося лише 11 млн. га земель, тобто 6%, решта 93,3% земель сільськогосподарського призначення за законодавством закріплені або підлягають закріпленню за власниками та землекористувачами, а також недержавними юридичними, фізичними особами, окремими громадянами чи їх групами, об'єднаними в товариства, кооперативи. При цьому в приватній власності виявилося всього 1 / 3 земельного фонду країни.

Таким чином, земельна реформа зажадала від держави, в особі Президента і Парламенту, нових дій і законодавчих коригувань, що конституюють склалися. З прийняттям 24 січня 2001 Закону «Про землю» реформа вступила на новий рівень свого розвитку. За словами Н.А. Назарбаєва, «введення інституту приватної власності на землю дозволить запустити її в ринковий оборот і зробити нормальним інструментом праці» ^2.

У Республіці Казахстан також було прийнято безліч Постанов Уряду РК, що стосуються питань про земельні ділянки. Можна перерахувати деякі з них. Ця Постанова Уряду РК «Про затвердження порядку визначення оціночної вартості земельних ділянок, що продаються у приватну власність або надаються в землекористування державою» від 1 жовтня 1996 року; Постанова Уряду РК від 13 серпня 1998 року № 763, Постанова Уряду РК від 12 травня 1999 року № 566, в яких затверджені ставки плати за землю, яку продають у приватну власність або надану в землекористування; Постанова Уряду РК від 10 грудня 1996 року № 1511 «Про затвердження порядку купівлі-продажу перебувають у державній власності земельних ділянок або права землекористування»; Постанова Уряду РК № 1576 «Про затвердження ставок плати на землю, що продається у приватну власність або надається в землекористування державою»; Постанова Уряду РК від 6 червня 1996 року № 710 «Про затвердження порядку ведення земельного кадастру РК» і т.д.

Торкаючись питання ставок плати за земельні ділянки, можна сказати, що на даний момент, як було зазначено вище, діє Постанова Уряду Республіки Казахстан від 2 вересня 2003 року № 890 «Про встановлення базових ставок плати за земельні ділянки при їх надання в приватну власність, при здачі державою або державними землекористувачами в оренду, а також розміру плати за продаж права оренди земельних ділянок ».

Зовсім нещодавно Урядом країни був прийнятий новий Земельний кодекс від 20 червня 2003 року № 442 - II, за яким у найближчі 10 років у приватну власність можуть перейти 15% земель сільськогосподарського призначення. Такий прогноз державного Агентства з управління земельними ресурсами республіки.

Розглянемо основні положення Земельного кодексу.

Земельним кодексом передбачено:

- Три види права землекористування: постійного, тимчасового і приватної власності;

- Два варіанти викупу земельної ділянки сільськогосподарського призначення у приватну власність: за повною кадастрової (оціночної) вартості та за пільговою ціною.

У Кодексі закладені положення про публічному і приватному сервітут (право проходу, проїзду, забору води, прогону худоби).

Крім того, у приватній власності громадян та недержавних юридичних осіб можуть перебувати землі під забудову або забудованими виробничими і невиробничими, в т.ч. житловими будинками (будівлями, спорудами) та їх комплексами, включаючи землі, призначені для обслуговування будівель (будівель, споруд) у відповідності до їх призначення.

Згідно діяв Закону «Про землю» від 24.01.2001 року земельні ділянки сільськогосподарського призначення не могли перебувати у приватній власності. Даний інститут розподілявся тільки на ділянки, надані (надаються) казахстанським громадянам для ведення особистого домашнього (підсобного) господарства, садівництва і дачного будівництва. При цьому власниками таких земель не можуть бути іноземці та особи без громадянства.

Якщо говорити в цілому про приватну власність на землі сільськогосподарського призначення, то вона є практично у всіх країнах з розвиненою ринковою економікою. У США і Канаді вони займають 98%, Польщі - 92%, Албанії - 88%, Швеції та Німеччині - 95% т.д. ³

Правда в Конституції країни 1995 року присутня інститут приватної власності на землю. Але така норма не поширювалася на землі сільськогосподарського призначення, крім земель під садівництво і дачне будівництво.

На мою думку, Земельний кодекс у більш повній формі регламентує земельні відносини в країні, тому що тут включені ті норми, які регулювалися численними підзаконними актами.

За своєю структурою, логічної послідовності, вичерпності та однозначності трактувань тих чи інших норм Земельного кодексу в значній мірі перевершує розроблені до цього часу закони про землю. Така загальна оцінка Кодексу одного з депутатів Мажилісу Парламенту Республіки Казахстан. Він не виключає можливості і необхідності удосконалювати Кодекс в деталях.

Перш за все, необхідно зазначити, що Кодекс повноцінно регламентує відносини власності на землі держави, громадян, державних та недержавних юридичних осіб. Він передбачає визначити об'єктом приватного землеволодіння землі сільськогосподарського призначення і наділяти ними громадян для розвитку домашнього (підсобного) господарства, садівництва, дачного будівництва, а також фізичних та юридичних осіб для товарного сільськогосподарського виробництва, наукових і навчальних цілей.

Власником земельної ділянки, призначеної для товарного сільськогосподарського виробництва, може стати фізична або юридична особа тільки після його викупу. Дозволяється викуп у розстрочку. Протягом цього періоду земельну ділянку буде знаходитися тільки на праві володіння і користування. Якщо інші країни з перехідною економікою спочатку вводили інститут приватної власності на землю, а потім накладали мораторій на право розпорядження земельною ділянкою, то Земельний Кодекс Республіки Казахстан пропонує вирішити цю проблему більш послідовно. Також збільшено цей період на більш тривалий термін, а кошти, що надходять від продажу земель, направити на облаштування села, перш за все, на будівництво та утримання доріг.

У Кодексі більш чітко і доступно сформульовані норми оренди, внесені деякі концептуальні зміни. Зокрема, інститут оренди буде відрізнятися від сьогоднішнього тим, що буде скасована вторинна оренда або суборенда в кінці цього року, продаж, дарування права оренди та інші операції з правом оренди, за винятком передачі його в заставу.

Крім того, скасовується короткострокова оренда і залишається один вид орендних відносин - це довгострокова оренда терміном до 49 років, а для іноземців - не більше 10 років. З даного питання деякі депутати пропонували суборенду зберегти, обгрунтовуючи це тим, що половина сільських жителів, що мають персоніфіковані земельні паї, свої землі здають в оренду. У новому Земельному кодексі варто було б підійти до збереження права на умовну земельну частку, вважають депутати, так як вона враховує інтереси всіх сільських жителів.

З економічної точки зору найважливішим додатковим джерелом фінансування сільського господарства є розвиток заставних відносин. Як запевняв директор філії «Астана» ВАТ «БанкТуранАлем» Бахтіяр Жуманов: «Земельна ділянка на праві приватної власності, право постійного землекористування або ж праві тимчасового довгострокового землекористування може стати предметом застави. При оцінці такої застави враховуються якісні характеристики земельної ділянки, врожайність за останні 2-3 роки і т.д. під наступні процентні ставки: від 20% у валюті і 26% - в тенге. Ставки можуть знижуватися до 14% річних у валюті. Забезпеченням по кредиту будь-якого господарства можуть виступати основні засоби, включаючи сільськогосподарську техніку, будівлі, обладнання тощо Як основний заставу приймається, звичайно ж, земельна ділянка ^»4.

Питання приватної власності на землі сільськогосподарського призначення в усьому світі регулюються державою. Такі заходи державного регулювання передбачені і в нашому Земельному кодексі:

1. Власниками земель сільськогосподарського призначення можуть бути тільки громадяни, фізичні та юридичні особи Республіки Казахстан. Іноземці, особи без громадянства та іноземні юридичні особи можуть бути тільки орендарями земель строком до 10 років, забороняється їм передавати землю у приватну власність. У той же час абсолютно заперечувати можливість участі іноземного бізнесу в цій галузі було б не зовсім розумно. Можна надавати в оренду землі іноземцям, але з двома головними умовами: вони не будуть мати право на суборенду, при цьому спадкування орендованих земель для них не передбачено.

2. У Кодексі чітко позначені землі, які не можуть бути продані у приватну власність. Це земельні ділянки, зайняті:

- Для потреб оборони і державної безпеки, оборонної промисловості, що знаходиться в державній власності; інженерно-технічними спорудами, комунікаціями, зведеними для захисту і охорони Державного кордону Республіки Казахстан; митних потреб;

- Особливо охоронюваними природними територіями;

- Лісовим фондом, за винятком земель, покритих штучними лісами, створеними за рахунок коштів фізичних та недержавних юридичних осіб;

- Водним фондом, за винятком земельних ділянок, зайнятих водогосподарськими спорудами міжрайонного (обласного) та міжгосподарського (районного) значення, а також іригаційними спорудами, що обслуговують земельну ділянку одного господарюючого суб'єкта у випадку приватизації зазначених споруд;

- Магістральними залізничними мережами та автомобільними дорогами загального користування;

- Територіями загального користування в населених пунктах, за винятком земельних ділянок, зайнятих будівлями і спорудами, що знаходяться на праві приватної власності, і необхідних для їх обслуговування;

3. З метою недопущення латифундизму Кодексом встановлені граничні розміри земельних ділянок, які можуть перебувати у приватній власності і в оренді в однієї фізичної або юридичної особи та їх афілійованих структур. Деякі землекористувачі пропонують зобов'язати держави викуп надлишків земель в тих власників, які мають їх вище встановлених граничних розмірів, і потім продати їх тим, хто живе і працює на селі.

Уряд Республіки Казахстан на підставі спільної пропозиції обласних представницьких і виконавчих органів встановлює граничні розміри земельних ділянок сільськогосподарського призначення в межах одного адміністративного району (міста).

Земельні ділянки надаються громадянам Республіки Казахстан безкоштовно у приватну власність у наступних розмірах:

1) для ведення особистого підсобного господарства в сільській місцевості - 0,25 га на незрошуваних і 0,15 га на зрошуваних землях;

2) для індивідуального житлового будівництва - 0,10 га;

3) для садівництва і дачного будівництва - 0,12 га.

4. Для регулювання взаємовідносин власників земельної ділянки з іншими особами в питаннях обмеженого користування чужими земельними ділянками вводиться інститут публічних і приватних сервітутів.

5. У Земельному кодексі чітко розписані норми, що дозволяють вилучити земельні ділянки у власників у разі порушення ними законодавства про землю.

Земельна ділянка може бути вилучена у власника і землекористувача, якщо він використовував ділянку з грубим порушенням правил раціонального використання землі, зокрема, якщо ділянка використовувався не у відповідності з цільовим призначенням або його використання призвело до суттєвого зниження родючості сільськогосподарських земель або значного погіршення екологічної обстановки. Земельна ділянка також може бути вилучений, якщо він не використовується за своїм цільовим призначенням.

6. Обмеження прав власників землі. Це норми, які не допускають спекуляцію земель. У Кодексі закладені норми, що передбачають обмеження прав власника земельної ділянки, який викупив його за пільговою ціною. Зокрема, йому заборонено вчиняти будь-які операції із землею, за винятком передачі в заставу, протягом 10 років.

Довгі роки Казахстан був у складі єдиного СРСР, тому для порівняння можна розглянути земельну досвід Російської Федерації, який нам небайдужий, так як і зараз між цими державами існує багато взаємозв'язків. Так що можна відзначити наступне:

Земля в цивільний оборот була повернута Указом Президента РФ № 1767 «Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії» від 27 жовтня 1997 року. Операції з землею регулюються Цивільним кодексом РФ, Положенням про порядок ведення державного земельного кадастру, Положенням про проведення конкурсів та аукціонів з продажу земельних ділянок та інших операцій з землею, Указом Президента РФ від 23 квітня 1993 року № 480 «Про додаткові заходи щодо наділення громадян земельними ділянками », Основними положеннями Державної програми приватизації державних і муніципальних підприємств в Російській Федерації з 1 липня 1994 року, затвердженими Указом Президента РФ від 22 липня 1994 року № 1535, Постановою Уряду РФ від 1 лютого 1995 року № 96« Про порядок здійснення прав власників земельних часток і майнових прав », Указів Президента РФ № 198 від 14 лютого 1996 року« Про право власності громадян і юридичних осіб на земельні ділянки під об'єктами нерухомості у сільській місцевості », а також Указом Президента РФ № 337 від 7 березня 1996 року« Про реалізацію конституційних прав громадян на землю ^»5.

У процесі здійснення земельних відносин в Росії набули поширення чотири методики:

- Кадастрова оцінка земель м. Москви;

- Кадастрова оцінка земель на основі факторного аналізу;

- Оцінка земель у складі містобудівного кадастру;

- Кадастрова оцінка земель на основі виділення тестових ділянок.

Приватна власність визнається лише для ділянок з наступними умовами використання:

- Індивідуальне (житлове) будівництво;

- Селянське (фермерське) господарство;

- Особисте підсобне, садівниче або дачне господарство;

- Приватизовані ділянки під підприємствами.

В Указі Президента Російської Федерації «Про право власності громадян і юридичних осіб на земельні ділянки під об'єктами нерухомості у сільській місцевості» від 14 лютого 1996 року № 198 визнається право громадян і юридичних осіб, які отримали у власність будівлі, споруди чи іншу нерухомість в сільських населених пунктах і на землях сільськогосподарського призначення, набувати у власність земельні ділянки, на яких розташовані зазначені об'єкти нерухомості, за плату або безкоштовно. Цей Указ практично дає можливість створення на значній частині території країни єдиного об'єкта нерухомості - майнового комплексу.

Як видно з порівняння Російського досвіду земельних відносин з Казахстанським, реформи, що стосуються питань землі, багато в чому збігаються.

На даний момент земельні відносини в Республіці Казахстан будуються на основі Земельного Кодексу, Конституції РК і на основі нормативно-правових актів, прийнятих в країні. Також в Казахстані існує безліч Постанов Уряду РК, які стверджують різні земельні відносини, ставки плати за землю, порядок визначення оціночної вартості земельних ділянок і т.д., деякі з яких були перераховані вище.

Таким чином, основною мірою перетворення земельних відносин Республіки Казахстан є запровадження приватної власності на землі сільськогосподарського призначення, яка, як ми вважаємо, повинна бути підкріплена введенням відповідальності за неефективне використання землі, вдосконаленням методики визначення оціночної вартості, проведенням заходів з бонітування земель у відповідності до сьогоднішніх реаліями, розробкою ефективних механізмів іпотечного кредитування.

2. Особливості методів оцінки землі

2.1 Специфіка методів оцінки землі

Нарешті, ми перейшли до розгляду безпосередньо методів і підходів до оцінки земель. Але перш, ніж ми перейдемо до докладного вивчення поставленого питання, необхідно розглянути специфіку цих методів.

Оцінка землі підрозділяється на масову кадастрову оцінку земельних ділянок і ринкову оцінку одиничного земельної ділянки. Спробуємо зрозуміти, з якої причини виробляють ці оцінки.

Метою кадастрової оцінки є одноразова визначення кадастрової вартості всіх земельних ділянок в межах адміністративно-територіальних утворень (областей, районів, міст, селищ і т.п.) по оцінним зонам на певну дату.

Метою одиничної оцінки є визначення ринкової або який-небудь інший вартості одиничного земельної ділянки на дату оцінки незалежними оцінювачами відповідно до прийнятих стандартів і методами оцінки.

Кадастрова і одинична оцінки землі проводяться на основі комплексного застосування 3-х підходів: дохідного, порівняльного та витратного (рис. 2.1.).

Методи оцінки землі

Прибутковий підхід Порівняльний підхід Витратний підхід

- Метод прямої - Метод порівняння продажів - Метод вилучення

капіталізації (способи оцінки типового - Метод визначення

- Дисконтування ділянки і одиниці витрат на освоєння

грошових потоків порівняння) - Оцінка за витратами

- Техніка залишку - Метод перенесення на інфраструктуру

доходу для землі - Оцінка за умовами

типових

інвестиційних

контрактів

Рис. 2.1. Методи оцінки землі

Також теоретично загальновідомо, що вартість землі відображає її поточну цінність з точки зору отримання майбутнього доходу. У разі комерційного використання майбутнього доходу земельні ділянки залежать від очікуваної величини річної орендної плати (умовно нарахованого ренти) за вирахуванням витрат на освоєння та експлуатацію, тобто:

Сз = (Дв - І) / Кк, (2.1)

де Сз - вартість земельної ділянки;

Дв - реальний чи умовно нарахований валовий дохід;

І - очікувані витрати;

Кк - ставка (коефіцієнт) капіталізації.

Наступний підхід свідчить, що граничний дохід землеволодіння пов'язаний з одержуваної рентою, а граничні витрати - з ринковою ставкою позичкового відсотка. Зіставлення цих величин дає уявлення про продажну ціну даної ділянки землі:

Ціна землі = Рента (річна) / Ставка позичкового відсотка х 100% (2.2)

Ціна землі є капіталізована земельна рента. Вона показує, яку суму грошей потрібно покласти в банк, щоб при діючій ринковій ставці відсотка отримувати дохід, рівний даної земельної ренти. Дана формула показує лише найбільш загальні закономірності і справедлива лише за інших рівних умовах. Загальна тенденція на ринку земельних ділянок складається, як було зазначено вище, в неухильному підвищенні їх ціни, особливо у великих містах і районах, до них прилеглих. Величина земельної ренти формується в результаті взаємодії попиту і пропозиції на ринку земельних ділянок, що здаються в оренду.

Відомо кілька десятків методів оцінки об'єктів нерухомості, використовуваних для різних видів об'єктів: будівель, споруд, земельних ділянок, квартир і т.д. Вибір того чи іншого методу оцінки залежить від ряду факторів, у тому числі від характеру об'єкта, мети і функції оцінки, від наявної в розпорядженні експерта інформації. Але, як було зазначено, всі методи оцінки нерухомості групуються фахівцями в три підходи: витратний, прибутковий і порівняльний (ринковий).

Розглянемо докладніше ці три підходи оцінки землі.

2.2 Витратний підхід до оцінки землі

Витратний підхід заснований на тому, що мудрий інвестор не заплатить за земельну ділянку суму більшу, ніж та, в яку обійдуться придбання відповідної земельної ділянки та зведення на ньому аналогічного за призначенням і корисності будівлі в прийнятний для будівництва період.

Методи витратного підходу засновані на припущенні, що витрати на будівництво об'єкта (за мінусом зносу) в сукупності з ринковою вартістю земельної ділянки, на якій цей об'єкт знаходиться, є прийнятним орієнтиром для визначення ринкової вартості всього об'єкта нерухомості.

У сучасній літературі, присвяченій питанням оцінки земельних ділянок, немає єдиної думки з приводу методів, що входять до складу загальноприйнятих підходів. Так, один з авторів пропонує чотири основних методи оцінки земельних ділянок витратного підходу: метод порівняльної одиниці (або метод питомої вартості), поелементний, кошторисний і індексний.

Метод порівняльної одиниці (або метод питомої вартості), вважає він, полягає в тому, що скоригована вартість вибраної для розрахунку вартості нерухомості одиниці виміру множиться на число одиниць оцінюваного об'єкта. При цьому одиницями вимірювання можуть бути 1 м ², 1 м ³, 1 місце і пр. Це найбільш простий спосіб визначення вартості об'єкта, якщо є інформація про питомої вартості аналогічних об'єктів.

Поелементний метод розрахунку вартості об'єкта полягає у визначенні поелементних витрат на будівництво даного або аналогічного об'єкта нерухомості.

Кошторисний метод оцінки об'єкта полягає у складанні об'єктивних і зведених кошторисів будівництва, як якщо б він забудовувався знову. Це найбільш трудомісткий метод, і експертові-оцінювача знадобиться допомога фахівця-кошторисника.

Індексний метод оцінки зводиться до визначення відновної вартості об'єкта шляхом множення його балансової вартості на певний індекс.

Інший автор підручника з оцінки нерухомості пропонує три основні методи. Розглянемо докладніше її варіант ^6.

Отже, витратний підхід включає наступні методи:

- Вилучення;

- Визначення витрат на освоєння;

- Оцінки міських земель за витратами на інфраструктуру та умовам

типових інвестиційних контрактів.

Метод вилучення визначає ринкову вартість власне земельної ділянки як різницю між ринковою вартістю всього об'єкта нерухомості, тобто всієї земельної ділянки з будівлями та спорудами на ньому і відновної вартістю цих будівель і споруд за вирахуванням їх зносу.

Даний метод розрахунку вартості земельної ділянки грунтується

на техніці залишку землі.

Метод вилучення використовується при наступних умовах:

1) при визначенні найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки як вільного;

2) якщо на ринку відсутні дані про зроблені угоди з незабудованими земельними ділянками.

Розглянемо алгоритми оцінки земельної ділянки методом вилучення:

1. Визначення ринкової вартості земельної ділянки з будівлями та спорудами на основі вивчення ринку і порівняльних продажів. Але бувають ситуації, коли недостатньо інформації по таким самим продажу, тоді як вихідних величин замість цін продажів можна використовувати експертні оцінки вартості об'єктів.

2. Розрахунок відновної вартості зведення будівель і споруд, аналогічних тим, які розташовані на земельній ділянці. Для розрахунку відновної вартості може використовуватися вартість відтворення або вартість заміщення.

Вартість відтворення - це витрати на будівництво точної копії оцінюваного об'єкта з використанням тих же будівельних матеріалів, технологій, за таким же проектом, але в цінах на дату оцінки. У випадку, якщо визначення вартості відтворення неможливо або недоцільно, то розраховується вартість заміщення.

Вартість заміщення дещо відрізняється від вартості відтворення - це витрати в поточних ринкових цінах на будівництво сучасного об'єкта з корисністю, рівній корисності об'єкта оцінки, але з використанням сучасних видів обладнання, матеріалів, проектів, технологій.

3. Визначення величини фізичного, функціонального і зовнішнього зносу будівель і споруд, розташованих на оцінюваній земельній ділянці.

Фізичний знос - це втрата вартості за рахунок фізичного руйнування будівельних конструкцій та матеріалів у процесі експлуатації. Він виникає під впливом природного старіння.

Функціональний або моральний знос - це втрата вартості внаслідок відносної нездатності даної споруди забезпечити корисність в порівнянні з новим спорудою, створеним для таких же цілей. Даний вид зносу - результат науково-технічного прогресу в галузі архітектури та будівництва, виявляється він у застарілій архітектурі будівель, старому інженерному забезпеченні тощо

Зовнішній чи економічний знос викликається факторами ззовні - зміною ситуації на ринку, зміною фінансових і законодавчих умов і т.д.

4. Відняти з відновлювальної вартості будівель і споруд величини накопиченого зносу для отримання їх залишкової вартості на дату оцінки.

5. Визначення ринкової вартості власне земельної ділянки

шляхом вирахування з ринкової вартості землі з будівлями і спорудами залишкової вартості будівель і споруд.

При здійсненні всіх розрахунків необхідно враховувати тимчасові чинники, інфляційні процеси, а також привести вартість всіх витрат на дату оцінки.

Оцінки земельних ділянок, отримані методом вилучення з кількох однотипним об'єктам (індивідуальним житловим будинкам, гаражів, типовим об'єктів комерційної нерухомості), необхідно скоригувати на наявні між ними відмінності за елементами порівняння.

Припустимо, нам необхідно оцінити земельну ділянку в курортній зоні, причому вільні ділянки в цій місцевості давно не продавалися. Але ми маємо інформацію про недавні продажі будинків, з чого видно, що ціна типового будинку з ділянкою коливається від 200 000 до 300 000 ден. од.

Аналіз ринку показує, що в ближніх околицях можна купити такий же за розмірами ділянку землі за 90 000 ден. од., а видатки на будівництво типового будинку складуть 100 000 грош. од., а прибуток і непрямі витрати будуть рівні 80 000 грош. од. Тоді, загальна вартість складе 270 000 грош. од., з яких земля складе одну третину.

У зв'язку з вищевикладеним, можна зробити розрахунки, з яких вартість земельної ділянки в курортній зоні може знаходитися в зоні від 67 000 до 100 000 ден. од. (Тобто 1 / 3 від вартості нерухомості).

Після розгляду даного методу можна визначити його переваги і недоліки.

Отже, достоїнства методу вилучення полягає в тому, що він дає об'єктивні результати, якщо можна точно оцінити величину відновної вартості будівель і споруд та їх накопиченого зносу за умови відносної рівноваги попиту та пропозиції на відповідному сегменті ринку нерухомості.

Недоліками цього методу може бути те, що він може дати необ'єктивну оцінку вартості будівель і споруд, вік яких перевищує 10 років, тому що з плином часу ймовірність відтворення застарілого об'єкта нерухомості зменшується, а складність розрахунку накопиченого зносу зростає; а також в умовах високої інфляції складно точно розрахувати вартість витрат на відтворення будівель і споруд.

Наступний метод - метод визначення витрат на освоєння застосовується при оцінці незабудованих масивів землі і дозволяє визначити загальну вартість землі за умови її поділу на окремі земельні ділянки, які потім будуть продані. З грошової виручки від продажу ділянок віднімають усі витрати на їх освоєння, підприємницький прибуток, і таким чином визначається вартість неосвоєною землі.

Метод визначення витрат на освоєння застосовується, якщо найбільш ефективним використанням є поділ земельного масиву на окремі ділянки.

Розглянемо етапи визначення витрат на освоєння:

1) Визначення розмірів індивідуальних ділянок і ступеня їх благоустрою виходячи з фізичних і юридичних можливостей, а також економічної доцільності. Розміри і благоустрій земельних ділянок повинні відповідати ринковим стандартам даного регіону.

2) Розрахунок ціни продажу освоєних ділянок здійснюється або шляхом аналізу порівнянних ділянок, які нещодавно були аналогічним чином освоєні, або на базі методу порівняння продажів.

3) Розрахунок всіх витрат на освоєння:

- Витрати на придбання земельної масиву та оформлення документів;

- Інженерні витрати з розчищення, розмітці і остаточної підготовки землі;

- Витрати по пристрою доріг, тротуарів, дренажу, інженерних і комунальних споруд;

- Оплата податків, страхування;

- Прибуток і накладні витрати підрядника;

- Витрати на продаж і рекламу.

4) Розрахунок вартості неосвоєною землі шляхом вирахування витрат на освоєння та підприємницького прибутку з передбачуваної грошової виручки від продажу ділянок.

5) Визначення періоду часу, необхідного на освоєння та продаж. Вибір ставки дисконтування, яка відображає ризик, пов'язаний з періодом передбачуваного освоєння та продажу, а також величину авансованого капіталу. Дисконтування грошової суми, отриманої від продажу земельних ділянок за вирахуванням витрат і підприємницького прибутку, виходячи з періоду продажу земельних ділянок, для отримання поточної вартості неосвоєною землі.

Наприклад, нам необхідно оцінити масив землі, який забудовник планує розділити на 30 ділянок і потім продати кожен за 25 000 ден. од. При цьому будуть мати місце такі витрати:

Планування, очищення, інженерні мережі, проект 180 000

Управління 10 000

Накладні витрати і прибуток підрядчика 60 000

Реклама 20 000

Податки і страховка 10 000

Прибуток підприємця 40 000

Разом: 320 000

Сума чистого виторгу від продажів:

30 х 25 000 - 320 000 = 430 000 грош. од.

Справжня вартість земельної масиву з урахуванням рівномірного надходження чистого доходу протягом чотирьох років і нормі віддачі 10% складе:

(430 000 / 4) х 3,1699 = 340764 грош. од.,

де 3,1699 - коефіцієнт теперішньої вартості ануїтету (визначається за таблицею).

Оцінка земель поселень проводиться на основі витрат на відтворення або заміщення інфраструктури, тобто розраховують величину витрат на відтворення поліпшень міських земель.

До витрат на відтворення відносять витрати на магістральні мережі та міські споруди систем водопостачання, каналізації, теплопостачання, газопостачання, вулично-дорожню мережу і т.п.

Вартість заміщення розглядається як вартість створення аналогічної системи поліпшень міських земель виходячи із сучасних стандартів, розрахована на основі поточних цін матеріалів, устаткування і трудовитрат по землях багатоповерхової житлової забудови.

Тепер розглянемо етапи оцінки міських земель за витратами на відшкодування інфраструктури:

1-й етап. Визначення площі житлової забудови, до якої відносяться території житлових кварталів за вирахуванням земель, зайнятих під об'єктами комунально-побутового обслуговування.

2-й етап. Визначення собівартості будівництва 1 м ² площі житлових будинків за типовим проектом.

3-й етап. Виходячи з отриманої площі заміщення і середньої собівартості багатоповерхового типового будівництва визначається орієнтовна вартість заміщення всіх житлових будинків.

4-й етап. На основі отриманої оцінки вартості заміщення багатоповерхових житлових будинків і частки капітальних житлових витрат міста на створення інфраструктури, розраховується інтервальна оцінка вартості заміщення міської інфраструктури по землях житлової забудови.

5-й етап. На основі інтервальної оцінки вартості заміщення міської інфраструктури багатоповерхової житлової забудови та загальної площі земель отримуємо оцінку вартості заміщення поліпшень 1 га міських земель багатоповерхової житлової забудови.

Оцінка міських земель за умовами типових інвестиційних контрактів використовується для оцінки міських земель у великих містах.

Існує 2 види надання земельних ділянок в довгострокову оренду під комерційне будівництво у великих містах:

а) шляхом викупу права довгострокової оренди на земельних конкурсах;

б) на основі укладання інвестиційних контрактів.

Вартість земельної ділянки за цим методом визначається як поточна вартість платежу за землю в натуральній формі за умовами інвестиційного контракту.

Наведемо етапи оцінки вартості права довгострокової оренди земельних ділянок, що надаються під будівництво та реконструкцію капітальних комерційних будівель і споруд:

1. Визначається характеристика будинку, планованого для будівництва на цій земельній ділянці.

2. На основі умов інвестиційного контракту розраховується кількість продаваних місту житлових і нежитлових приміщень.

3. Визначається ринкова вартість 1 м ² площ житлового та нежитлового призначення у планованому будинку.

4. Визначається загальна вартість площ будівлі, які мають перейти місту після завершення будівництва за умовами інвестиційного контракту.

5. Уточнюється орієнтовний термін реалізації інвестиційного проекту.

6. Визначається можливий період часу, необхідний для продажу частки корисних площ будівлі, які мають перейти місту після завершення будівництва.

7. Розраховується ставка дисконтування.

8. Розраховується поточна вартість майбутнього платежу в натуральній формі (4-й етап) з урахуванням часу будівництва (5-й етап), продажу (6-й етап) і значення ставки дисконтування (7-й етап).

Дана поточна вартість майбутнього платежу в натуральній формі представляє собою інвестиційну вартість оцінюваного земельної ділянки при відсутності будь-яких обтяжень.

Отже, ми розглянули провідний підхід до оцінки землі. Приступимо до розгляду наступного підходу.

2.3 Порівняльний підхід до оцінки землі

Порівняльний підхід широко використовується в країнах з розвиненим земельним ринком. Підхід заснований на систематизації і зіставленні інформації про ціни продажу аналогічних земельних ділянок, тобто на принципі заміщення. Порівняльний підхід включає методи порівняння продажів і перенесення.

Почнемо з методу порівняння продажів.

Основні етапи розрахунку вартості методом порівняння продажів наступні:

1. Виявлення недавніх продажів порівнянних об'єктів на відповідному сегменті земельного ринку. Оцінювач вивчає земельний ринок, проводить його сегментацію і визначає, до якого сегменту ринку належить об'єкт оцінки.

До характеристик типового для даного сегмента земельної ділянки відносяться:

- Цільове призначення земель;

- Зонування і дозволені варіанти землекористування;

- Місце розташування;

- Споживчі властивості земель (родючість та інші характеристики грунтів);

- Передані юридичні права власності і т.д.

Потім необхідно зібрати інформацію про нещодавні продажах зіставних об'єктів земельних ділянок на відповідному сегменті земельного ринку. Для порівняння використовуються кілька проданих земельних ділянок. Зазвичай від 3-х до 5-ти аналогів, але більша їх кількість підвищує достовірність оцінки. Кількість об'єктів-аналогів, що використовуються в розрахунках, насамперед, залежить від їхньої сумісності, тобто міри відповідності проданого і оцінюваного земельних ділянок за елементами порівняння. Критерієм порівнянності виступає конкурентоспроможність. Якщо оцінюваний та зіставний земельні ділянки не конкурують на одному сегменті земельного ринку, то це може призвести до помилкових оцінках.

2. Перевірка інформації про угоди із земельними ділянками.

Проводиться відбір інформації з метою підвищення її достовірності та отримання підтвердження того, що зроблені угоди були здійснені в типових ринкових умовах.

При виборі об'єкта-аналога звертають увагу на типовий термін експозиції, незалежність суб'єктів угоди, інвестиційну мотивацію. Інвестори повинні мати аналогічні мотиви, а купуються земельні ділянки однакове призначення. Для визначення можливого використання об'єкта оцінки слід враховувати норми зонування.

3. Порівняння оцінюваного земельної ділянки з ділянками, проданими на ринку, та внесення поправок з урахуванням відмінностей між оцінюваним і кожним з порівнюваних ділянок.

У разі якщо оцінюваний земельну ділянку відрізняється від порівнянного, то в ціну останнього необхідно внести поправки, щоб визначити, за яку ціну він міг би бути проданий, якщо б мав тими ж характеристиками, що і оцінюваний ділянку.

Оцінка земельної ділянки шляхом порівняння з іншими проданими ділянками землі. Він може проводитися 2-ма способами: за елементами порівняння або за допомогою одиниць порівняння.

Елементами порівняння називають характеристики земельних ділянок і умови укладення угод з ними, які впливають на величину ціни продажу. Шляхом аналізу порівняльних продажів визначається вартість типового (стандартного) земельної ділянки, яка є потім основою розрахунку вартості інших ділянок землі.

При порівнянні земельних ділянок необхідно враховувати наступні елементи:

- Оцінювані права власності;

- Умови фінансування;

- Умови продажу;

- Дата продажу;

- Місце розташування;

- Фізичні характеристики.

При внесенні поправки на розмір ділянки визначається залежність ціни продажу однієї сотки від площі земельної ділянки.

Одиниці порівняння можуть використовуватися, якщо:

а) земельні ділянки, що приносять дохід, розрізняються за площею і розміру наявних поліпшень;

б) необхідна попередня інформація для інвесторів або потенційних покупців.

При угодах з незабудованими земельними ділянками використовуються наступні одиниці порівняння: ціна за 1 га, ціна за 1 м ², ціна за 1 фронтальний метр, ціна за лот, ціна за одиницю щільності.

Метод одиниці порівняння застосовується, якщо ділянки сильно відрізняються один від одного за розмірами, але відносно схожі за іншими параметрами.

Перевагою даного методу є його відносна простота і легкість. Він широко використовується при освоєнні нових земельних масивів і стандартною забудові, оцінці сільськогосподарських земель, що знаходяться в одній природно-кліматичній зоні.

4. Аналіз наведених цін аналогів і виведення підсумкової величини ринкової вартості оцінюваного земельної ділянки.

Для визначення ринкової вартості земельної ділянки методом порівняння продажів використовується наступна інформація:

- Титул власності та реєстраційні дані по земельній ділянці, обтяження і сервітути;

- Категорія земель, в межах яких розташована земельна ділянка;

- Фізичні характеристики ділянки;

- Дані про взаємозв'язок ділянки з оточенням.

Таким чином, можна сказати, що оцінка методом порівняння продажів є найбільш об'єктивною в тих випадках, коли є достатня кількість порівнянної інформації з минулим на ринку операцій.

Але необхідно враховувати, що метод порівняння продажів дає незадовільні результати в умовах високих темпів інфляції, при нестачі відомостей про ринкові продажах зіставних об'єктів або їх низької достовірності, а також при різких змінах економічних умов.

Наступний метод - метод перенесення чи співвіднесення заснований на визначенні співвідношення між вартістю зведених на ній будівель. Ціна продажу об'єкта нерухомості поділяється на дві частини - вартість будівель і вартість земельної ділянки. Для кожного типу забудови земельної ділянки в конкретному регіоні існує стійка пропорція між вартістю землі і вартістю споруд. Цей факт підтверджується принципами збалансованості та граничної продуктивності.

Якщо в районі оцінки немає достатнього числа продажів неосвоєних земельних ділянок, слід підібрати зіставний район з наявними продажами як забудованих, так і незабудованих земельних ділянок. Визначивши типове співвідношення між вартістю землі і загальною вартістю об'єкта нерухомості (частку землі), його переносять для аналізу продажів аналогічних земельних ділянок в район, де виробляється оцінка.

Частка землі в = Вартість землі = Вартість землі

вартості об'єкта Вартість об'єкта Вартість + Вартість (2.3)

землі будівель

Припустимо, що у нас відсутні дані по одному з районів про продажі незабудованих земельних ділянок. Але в нашій базі даних є відомості по трьом іншим районам житлової забудови в порівнянній ціновій зоні.

Таблиця 2.1

Визначимо типове відношення вартості землі до загальної вартості об'єкта нерухомості.

0,158 + 0,175 + 0,197

Середня арифметична частка землі = = 0,176

3

Далі використовуємо отримане значення з аналізу зіставних продажів. Приміром, оцінюваний об'єкт був недавно проданий за 195 700 ден. од., тоді вартість землі буде визначатися таким чином:

Вартість землі = 195700 х 0,176 = 34443,2 ден. од.

Вивчивши порівняльний підхід до оцінки землі, можна сказати, що цей метод нескладний і менш трудомісткий, а також більш схильний до розуміння.

2.4 Прибутковий підхід до оцінки землі

Прибутковий підхід до оцінки земельних ділянок дозволяє одержати оцінку вартості землі, виходячи з очікуваних потенційним покупцем доходів, і застосовується лише до земельних ділянок, що приносить дохід.

До основних методів дохідного підходу, що використовуються для об'єктів приносять дохід, належать метод прямої капіталізації і метод дисконтування.

Перший метод розрахунку використовується тоді, коли передбачаються стабільні по роках прогнозного періоду доходи від використання об'єкта нерухомості.

Другий метод полягає в дисконтуванні майбутнього чистого доходу, отримуваного від експлуатації об'єкта за ряд років за допомогою різних річних ставок капіталізації.

Перейдемо до більш докладного викладення цих методів.

Ринкова вартість земельної ділянки, розрахована методом дисконтування, являє собою суму приведених до дати оцінки очікуваних рентних доходів або інших вигод. Потоки доходів за період володіння землею, а також виручка від подальшого перепродажу земельної ділянки переводяться в поточну вартість. Даний метод широко використовується при оцінці земельних ділянок підприємств добувної промисловості, що містять корисні копалини. Виходячи з обсягу розвіданих родовищ, призначених для промислового освоєння, а також плануються або наявних виробничих потужностей з видобутку визначається тривалість експлуатації родовища, тобто тривалість прогнозного періоду, яка може становити 25 і більше років.

Розрахунок величини грошових потоків в прогнозний період здійснюється на основі техніко-економічних показників реального або планованого проекту розробки родовища. По кожному році прогнозного періоду розраховується грошовий потік виходячи з обсягів видобутку та реалізації корисних копалин, цін реалізації, витрат на пошук, розвідку, розробку родовища і реалізацію продукції, а також обов'язкових платежів відповідно до податкового і природоохоронним законодавством.

Ставка дисконтування може бути розрахована з урахуванням:

- Прибутковості експлуатації родовища;

- Ступінь достовірності оцінки кількості корисної копалини, доступного для видобування з надр;

- Ступеня ризику розробки даного родовища.

Ризик ведення робіт на родовищі проявляється у втраті суми грошових коштів, відповідної виконання певного етапу робіт, тобто у неотриманні запланованого результату для даного етапу робіт. Величина цього ризику може розраховуватися множенням ймовірності отримання негативного результату для певного етапу робіт (пошук, розвідка, підготовка та експлуатація родовища) на ваговий коефіцієнт, рівний відношенню суми капітальних витрат відповідного етапу до загальної суми капітальних витрат за проектом.

Метод прямої капіталізації передбачає розподіл річного рентного доходу на відповідну ставку капіталізації, в результаті чого величина доходів перетворюється на вартість земельної ділянки.

Розрахунки вартості землі методом капіталізації доходів засновані на використанні наступної формули:

Вартість землі = Рентний дохід / Коефіцієнт капіталізації (2.4)

Складною проблемою дохідного підходу є визначення коефіцієнта капіталізації. Особливість коефіцієнта капіталізації в тому, що він складається тільки з однієї частини - ставки доходу і не включає норму відшкодування капіталу. В даний час є 4 підходи до розрахунку коефіцієнта капіталізації для оцінки сільськогосподарських земель.

1-й підхід - це розгляд земельної ділянки як різновиду грошового капіталу і відповідно розрахунок коефіцієнта капіталізації виходячи з характеристик грошового ринку на дату оцінки.

Критерієм ефективності вкладення капіталу виступає процентна ставка з інвестицій, що характеризується порівнянним рівнем ризику. У більшості розвинених країн інвестиції в сільськогосподарські землі вважаються не дуже ризикованими і прирівнюються до ризиків вкладень у банки високої категорії надійності. Наприклад, в Іспанії, прибутковість з 1 га по кожній вирощуваної культури капіталізується під 3% (3% - середня облікова ставка в цій країні).

Всеросійський НДІ економіки, праці та управління в сільському господарстві в якості ставки капіталізації рекомендує використовувати ставку Ощадбанку Росії по довгострокових валютних депозитах ^7.

2-й підхід - умовна капіталізація виходячи зі встановленого державою індексу.

Цей метод широко застосовується в багатьох країнах для кадастрової оцінки різних категорій земель, насамперед сільськогосподарських та лісових. Методиками державної кадастрової оцінки земель визначається термін, протягом якого відтворюється капітал у сільському та лісовому господарстві. В даний час даний метод використовується при кадастрової оцінки в Росії.

Третій підхід - розрахунок коефіцієнта капіталізації методом кумулятивного побудови.

Ставка капіталізації включає наступні складові частини:

- Безризикову ставку;

- Ризик ліквідності, пов'язаний з можливістю виникнення втрат при реалізації об'єкта нерухомості через недостатню розвиненість, незбалансованості або нестійкості ринку;

- Регіональний ризик, тобто ризик вкладення коштів у нерухомість, що знаходиться в конкретному регіоні, що характеризується певним економічним і соціальним становищем.

4-й підхід грунтується на методі ринкової «вичавки», або аналізі порівняльних продажів.

Коефіцієнт капіталізації дорівнює прибутку, поділеній на ціну продажу за аналогічним земельним ділянкам. Необхідно розраховувати середнє значення по декількох продажу для отримання достовірних значень ставки капіталізації.

Використання методу капіталізації доходу доцільно при оцінці земельних ділянок, що приносять постійний або рівномірно змінюється дохід.

Одним з методів дохідного підходу є капіталізація земельної орендної плати, тобто грошової суми, що виплачується за право користування земельною ділянкою. Річна орендна плата може бути розрахована за наступною формулою:

А = Аб х Кд х Кр х S, (2.5)

де А - величина річної орендної плати;

Аб - базова ставка орендної плати за 1 м ²;

Кд - коефіцієнт виду діяльності орендаря;

Кр - коефіцієнт комерційної цінності місця розташування земельної ділянки;

S - площа земельної ділянки.

Для оцінки земельних ділянок, забудованих комерційними об'єктами, можливе використання техніки залишку доходу, що припадає на земельну ділянку. Згідно з принципом залишкової продуктивності землі будівель і споруд, побудованим на землі, за рахунок залучення капіталу, робочої сили і управління, віддається пріоритет при розподілі доходу. Залишковий дохід після покриття всіх витрат приписується земельній ділянці.

Техніка розрахунків дохідним методом складна, тому що доходи розподілені в часі і можуть істотно змінюватися, а ставка капіталізації залежить від стану економіки, особливо фінансової системи та правового регулювання земельного ринку. Використання підходу вимагає проведення широких економічних і ринкових досліджень для визначення значень ставки капіталізації.

У країнах з розвиненою ринковою економікою при оцінці землі по можливості застосовують усі 3 підходи. Підсумкова величина оцінної вартості земельної ділянки виводиться виходячи з результатів, отриманих різними методами. При порівнянні цих даних перевагу доцільно віддавати оцінками, що базуються на основі більш повної і достовірної інформації. Істотні розбіжності вартості землі, розрахованої різними методами, вказують або на помилки в оцінках, або на незбалансованість земельного ринку.

На основі вищевикладених класичних методів розроблено, по відношенню до землі - як частини нерухомості, відповідні модифікації методів.

Ці методи використовуються в залежності від наявних вихідних умов і кон'юнктури ринку. При визначенні нормативної ціни (базової ставки) вони можуть доповнювати провідний витратний метод для його коригування та об'єктивізації.

3. Особливості оцінки земель різного призначення

3.1 Кадастрова оцінка земель міст і населених пунктів

Останнім часом особливої ​​актуальності набула кадастрова оцінка земельних ділянок для міст республіки. Розглянемо докладніше оцінку міських земель, зокрема, оцінку земель міста Алмати.

До категорії земель населених пунктів належать земельні ділянки, надані для розвитку міст, селищ, аулів, сіл та інших поселень.

Відповідно до Земельного кодексу Республіки Казахстан до складу земель населених пунктів можуть входити землі:

1) житлової забудови;

2) суспільно-ділової забудови;

3) виробничої забудови;

4) транспорту, зв'язку, інженерних комунікацій;

5) особливо охоронюваних природних територій, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

6) водойм і акваторій;

7) сільськогосподарського використання;

8) загального користування, зайняті і призначені для заняття площами, вулицями, тротуарами, проїздами, дорогами, набережними, парками, скверами та іншими об'єктами, призначеними для задоволення потреб населення;

9) резервні та інші, не залучені до містобудівну діяльність, призначені для територіального розвитку населеного пункту і розвитку особистого домашнього (підсобного) господарства;

10) спеціального призначення, які виділяються для розміщення крематоріїв, скотомогильників, звалища побутових відходів та інших об'єктів, використання яких неможливе без встановлення спеціальних нормативів та правил;

11) надані для потреб оборони та іншого режиму використання.

Концентрація в містах населення і виробництва робить міські землі унікальним ресурсом. У зв'язку з цим Агентство Республіки Казахстан з управління земельними ресурсами призводить нам наступні дані. Займаючи лише 1% загальної території країни, вони зосереджують понад 70% населення, понад 80% основних виробничих фондів, майже 97% фінансово-кредитних (бізнес) центрів, корпорацій, національних компаній і т.п. Тут же формуються основні соціальні, виробничі, інформаційні та управлінські зв'язки. Саме в цьому причина сильної привабливості міст, що мають потужний багатофункціональний потенціал. Це створює для користувача міських земель особливо сприятливі умови підприємництва, чим пояснюється значний попит на такі землі.

Цінність міських земель полягає в їх здатності приносити додатковий дохід. Для визначення цього доходу проводиться їх кадастрова оцінка. Основою визначення кадастрової оціночної вартості земельних ділянок є нормативний показник ціни землі - так звана базова ставка. Базова ставка плати за земельні ділянки - нормативна ціна землі, яка виражає сутність середньої величини земельної ренти в даних економічних умовах.

У зв'язку з динамікою цих умов, базова ставка повинна коригуватися. Проте сталося так, що з 1996 року в Республіці Казахстан ніяких розробок з її уточнення не було, хоча в 2003 році і було прийнято нову Постанову про встановлення базових ставок плати за земельні ділянки - вони не дуже змінилися. Слід зазначити, що базові ставки були визначені спрощено на основі капіталізації земельного податку, встановленого за питомими витратами на інфраструктуру населених пунктів. У результаті цього в Казахстані склалася ситуація заниження розмірів земельних платежів. Причина - низька кадастрова вартість земельних ділянок із-за низької базової ставки. У зв'язку з цим питома вага надходжень від земельного податку до місцевих бюджетів незначний. Наприклад, в Астані він становить менше 2%. Для порівняння слід зазначити, що в ринкових країнах надходження до бюджету від землі становлять до 30%.

Все це позначається на створенні сучасної фіскальної системи земельних платежів і кредитно-фінансових відносин, а також на формуванні місцевого бюджету і гальмує розвиток ринку нерухомості.

Розроблена базова ставка (нормативна ціна) платежів за земельні ділянки базується на загальнотеоретичних положеннях про ціну землі і враховує накопичений світовий досвід її оцінки.

На підставі узагальнення досвіду оцінки землі в різних країнах зроблені наступні висновки:

- В країнах з розвиненою ринковою економікою, що мають багатовіковий період ринкових умов, вартість землі визначається попитом і пропозицією, тобто Ринком, а нормативна оцінка землі має обмежене застосування. Для пострадянських держав, у тому числі і для Казахстану, де ринкові відносини тільки складаються, базова ставка плати за земельні ділянки, що є результатом нормативної оцінки, набуває довготривале значення;

- У всьому світі переважає Витратний метод оцінки землі і його модифікації, як найбільш прийнятний. Це зумовлює також провідну роль нормативної оцінки землі, елементи якої присутні у всіх інших методах оцінки;

- Ринкова вартість землі передбачає її постійне уточнення стосовно до конкретних умов шляхом використання методу зіставлення продажів. Ці уточнення здійснюються через Витратний і Прибутковий методи з використанням показника базової ставки і поправочних коефіцієнтів по відношенню до її величині;

- Загальноприйнятий порядок оцінки міських земель наступний: визначення базової (нормативної) ставки → цінове зонування → диференціація базової ставки за ціновими зонам → кадастрова оцінка окремих земельних ділянок через використання поправочних коефіцієнтів.

Світова практика відповідно до міжнародних стандартів виділила такі основні фактори, що впливають на вартість нерухомості (табл. 3.1.):

- Фізичні;

- Соціальні;

- Економічні;

- Політичні (адміністративні).

Розглянемо їх докладніше в таблиці 3.1. за даними Звіту з розробки базових ставок плати за землю. Астана, 2002 р.

Таблиця 3.1. - Фактори, що впливають на оцінку нерухомості

Фактори пропозиції: площа продаваної землі, число об'єктів (майнових комплексів), виставлених на продаж, витрати на БМР, фінансування і податки.