Застосування методу капіталізації доходів у оцінкою готелю

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

ЗМІСТ
ВСТУП
1. РИНОК НЕРУХОМОСТІ ТА ЙОГО ОСОБЛИВОСТІ
1.1 Особливості ринку нерухомості
1.2 Поняття, принципи і цілі оцінки нерухомості
2. МЕТОДИКА ОЦІНКИ КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ
2.1 Готелі як об'єкт оцінки
2.2 Технологія оцінки готелів
2.3 Методи дохідного та нормативно-дохідного підходу до визначення ринкової вартості підприємств
3. ПРОЦЕС ОЦІНКИ ГОТЕЛІ метод капіталізації доходів
3.1 Відомості про останні угодах з придбання комерційної нерухомості в сфері готельного бізнесу
3.2 Визначення вартості готелю методом капіталізації доходів
ВИСНОВОК
СПИСОК

ВСТУП
Ст. 130 ЦК РФ до нерухомих речей або до нерухомості відносять земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в т.ч. лісу, багаторічні насадження, будівлі та споруди.
Готелі - це певний тип нерухомості, при якому експлуатація об'єкта безпосередньо пов'язана з самою власністю, тому при оцінці їх буває складно розмежувати. Труднощі виникають при визначенні частини вартості готелю, яка пов'язана з меблями, обстановкою, ресторанами, послугами з проведення конференцій.
Актуальність обраної теми курсової роботи визначена тим, що оцінка готелів представляє собою трудомісткий процес, при якому необхідно вдаватися до допомоги фахівців зі знанням всіляких ціноутворюючих факторів.
У зв'язку з актуальністю теми роботи, метою роботи є закріплення теоретичних знань та набуття практичних навичок в галузі оцінки нерухомості на основі самостійного вивчення та узагальнення законодавчих актів та спеціальної економічної літератури, проведення розрахунків за визначенням вартості об'єкта комерційної нерухомості.
Завданнями курсової роботи є:
1) Розгляд основних аспектів оцінки нерухомості;
2) Вивчення підходу порівняльного аналізу, витратного і дохідного методів оцінки нерухомості;
3) Опис методики оцінки за обраного об'єкта нерухомості;
4) Зведення отриманих вартісних показників в підсумкову оцінку вартості нерухомості і визначення ринкової вартості об'єкта на конкретному прикладі.
Об'єктом дослідження є оцінювана готель «Україна», м. Москва. Предмет - методика оцінки об'єкта нерухомості за допомогою методу капіталізації доходів, з метою визначення його поточної ринкової вартості.
При проведенні оцінки готелю можна використовувати 3 підходам - ​​витратний, порівняльний і прибутковий. Витратною метод має на увазі те, що при оцінці всі елементи, які впливають на вартість готелю, розглядаються разом з нематеріальними цінностями, пов'язані з брендом готелі та її функціонуванням. У ході дохідного методу оцінки розглядаються витрати по заміні швидкозношуваних предметів і складного обладнання. Порівняльний метод включає в собі коректування на потенційну різницю у фізичному стані і фінансовий статус готелів, заявлених у операціях з продажу. Метод капіталізації доходів передбачає отримання певної норми прибутковості в майбутньому методом дисконтування грошових потоків.
Теоретичну основу роботи склали посібники та підручники з економіки та оцінювання нерухомості, за оцінкою інвестицій в нерухомість таких авторів як: О.М. Асаула, І.Т. Балабанова, А.Г. Грязнова, М.М. Кузьмінова, Н.Є. Сіміоновой, Є.І. Тарасевича та ін
Практична значимість роботи пов'язана з тим, що оцінка нерухомості це особлива сфера професійної діяльності на ринку нерухомого майна і в той же час - необхідний момент при здійсненні практично будь-якої операції з нерухомістю, починаючи від купівлі-продажу, здачі в оренду і завершуючи прийняттям рішень про реалізацію проектів будівництва об'єктів нерухомості, про внесення об'єктів нерухомості у статутний капітал тощо.
Отже, результати роботи можуть бути корисними при оцінці нерухомого майна, з докладним розглядом принципів і методів оцінки.

1 РИНОК НЕРУХОМОСТІ ТА ЙОГО ОСОБЛИВОСТІ
1.1 Особливості ринку нерухомості
Ринок нерухомості - це механізм, що забезпечує взаємодію фізичних або юридичних осіб з метою обміну наявних прав на нерухомість на гроші або інші активи. Ринок нерухомості є складовою частиною ринку інвестицій і представляє його реальний сектор, що функціонує паралельно з сектором фінансових інвестицій. Реальний сектор інвестиційного ринку ділиться, у свою чергу, на майнові вкладення і вкладення в нерухомість. Майнові вкладення - це вкладення в речові активи компаній або особисте реальне майно (товарні запаси, дорогоцінні камені і метали, колекційні товари та ін.) Нерухомість - це земля, будівлі та все, що постійно «прив'язане» до землі. [1] Нерухомість розглядається як один із способів вкладення капіталу, що забезпечує збереження (зростання) вартості капіталу й одержання позитивної величини поточного доходу. Угоди з нерухомістю містять всі елементи інвестиційного процесу та потребують визначення терміну вкладення, його розміру, форми та рівня ризику, з яким воно пов'язане. Вкладення капіталу в нерухомість здійснюються на основі ринкової ціни, що врівноважує інтереси продавців і покупців. Невід'ємним умовою визначення ринкової вартості нерухомості є аналіз особливостей функціонування ринку нерухомості, які мають істотний вплив на потік доходів за період володіння, рівень ризику інвестування і можливу ціну продажу об'єкта нерухомості на конкретну дату в майбутньому, є інформаційним забезпеченням дохідного підходу. Врахування специфіки ринку нерухомості дозволить більш обгрунтовано оцінити поточний вплив основних ціноутворюючих параметрів на величину вартості за аналогами і оцінюваному об'єкту в рамках ринкового підходу. Крім того, визначення інвестиційної привабливості нерухомості, як об'єкта для інвестування (якщо оцінка замовляється потенційним інвестором), вимагає обов'язкового прогнозування тенденцій розвитку ринку нерухомості. Знання оцінювачем сегмента ринку конкретного об'єкта нерухомості дозволяє йому виробити критерії для вивчення, відбору та інтерпретації порівнянності інших об'єктів нерухомості. [2]
Порівняльний аналіз характеристик ринку нерухомості та інших секторів інвестиційного ринку (фінансовий, товарний та ін) дозволяє визначити ряд найбільш суттєвих відмінностей. Ринки нерухомості відрізняються від інших ринків економічними характеристиками і ефективністю в таких найбільш суттєві параметрами, як:
1) товар;
2) формування ціни;
3) способи фінансування операції;
4) ступінь ліквідності;
5) баланс попиту і пропозиції;
6) кількість потенційних покупців;
7) інформованість учасників угоди;
8) методи регулювання;
9) надійність прогнозування ринкової ситуації. [3]
Основними параметрами порівняння можуть виступати наступні категорії:
1) Товар. Ефективність ринку залежить від знаходяться в обігу товарів. Земельні ділянки, що становлять основу нерухомості, відрізняються унікальністю і фіксованим місцем розташування, хоча в економічному плані деякі ділянки землі можуть бути аналогічними та взаємозамінними. Будівлі, розташовані на земельних ділянках, відрізняються локальної закріпленістю, використанням їх місця створення, тривалим процесом створення, великої одиничної вартістю і ін
2) Формування ціни. Ціна на об'єкт нерухомості як одиниці інвестування відносно висока, тому коло її покупців обмежений. На ринку нерухомості ціна також є результатом взаємодії попиту і пропозиції і змін ринкової активності, однак, на відміну від ефективного ринку, ціни на подібну за споживчими властивостями нерухомість не є єдиними. Іншою відмінною рисою ціни на нерухомість є її нестабільність.
3) Способи фінансування операції. Висока одинична ціна на об'єкт нерухомості, тривалий термін економічного життя, прогнозованість генеруються нерухомістю доходів та ризиків є об'єктивними передумовами використання для угод позикових коштів. Тому можливість фінансування за рахунок кредиту на економічно вигідних умовах впливають на рішення про покупку нерухомості і, в кінцевому рахунку, на активність ринку нерухомості.
4) Ступінь ліквідності. Нерухомість як інвестиційний інструмент важкореалізованих і в певних ситуаціях неліквідні. Це пов'язано з тим, що покупка нерухомості пов'язана з великими витратами, а покупець, як правило, не має доступу до альтернативних джерел фінансування, крім того, нерухомість має фіксоване місце розташування, тому пропозиція не може швидко адаптуватися до потреб ринку.
5) Баланс попиту та пропозиції. Баланс попиту та пропозиції, що забезпечується конкуренцією, на ринках нерухомості досягається рідко. Пропозиція конкретного виду нерухомості зазвичай відстає від ринкового попиту, так як досягається або будівництвом нової нерухомості, або реконструкцією наявної. Складність, інертність і тривалий термін будівельного процесу може привести до виникнення не ринкової рівноваги, а надлишкової пропозиції. Якщо попит на нерухомість різко збільшується, додаткова пропозиція не може бути забезпечено швидко. При зниженні попиту надлишкову пропозицію також не може бути поглинена ринком швидко.
6) Число потенційних покупців. Вільна конкурентне ринкове середовище створюється великим числом покупців і продавців, кожен з яких не контролює досить велику частку ринку, щоб робити істотний вплив на ціну. В один і той же час на конкретному сегменті ринку нерухомості (призначення, ціновий діапазон, географічний район) зазвичай діє обмежене число покупців і продавців. Високі ціни на нерухомість диктують рівень купівельної спроможності, тому ринки нерухомості чуйно реагують на зміну таких економічних індикаторів, як рівень та стабільність доходів, зайнятість працездатного населення, його міграція і т.д.
7) Інформованість учасників угоди про стан ринку, поведінці інших учасників ринку, ринкової активності, якість товару і його заменяемости, про ціну пропозиції і угодах для конкретної нерухомості або подібних об'єктів нерухомості набагато нижче рівня ефективних ринків. У більшості людей відсутній досвід угод з нерухомістю із-за їх рідкості, з іншого боку, покупці наполягають на нерозголошення відомостей про операцію. [4]
Визначення ринку нерухомості як механізму ефективної взаємодії фізичних або юридичних осіб з метою обміну наявних прав на нерухомість, на інші активи вимагає виявлення його учасників, їх ролі і функцій. Учасники ринку - це група осіб чи компаній, які вступають у відносини один з одним з метою здійснення операцій з нерухомістю:
1) покупці;
2) продавці;
3) орендарі;
4) орендодавці;
5) кредитні установи;
6) позичальники;
7) девелопери;
8) будівельники;
9) менеджери;
10) власники;
11) інвестори.
Характер взаємовідносин між перерахованими групами досить складний і не завжди прямій, оскільки будь-який учасник може виступати посередником від групи. Дії всіх учасників ринку підпорядковані очікуваним доходам, які залежать від прогнозованих тенденцій використання нерухомості.
1.2 Поняття, принципи і цілі оцінки нерухомості
Нерухоме майно - це фізичні об'єкти з фіксованим місцем розташування в просторі і все, що невіддільне з ними пов'язано як під поверхнею, так і над поверхнею землі або все, що є обслуговуючим предметом, а також права, інтереси і вигоди, зумовлені володінням об'єктами. Під фізичними об'єктами розуміються невід'ємно пов'язані між собою земельні ділянки і розташовані на них будови. [5] Під об'єктом нерухомості розуміється, по-перше, підприємство в цілому як майновий комплекс, а по-друге, земельна ділянка, невід'ємною частиною якого можуть бути:
1) будинок (споруду) або група будинків (споруд), розташованих на цій ділянці, підземні споруди, що відносяться до даної ділянки;
2) відокремлені водні об'єкти, багаторічні насадження;
3) інженерні споруди і мережі, що здійснюють підключення земельної ділянки і знаходяться на ній будівель (споруд) до об'єктів інфраструктури кварталу чи міста. Сюди ж відносяться частки власності в об'єктах інженерної інфраструктури, що перебувають у спільній експлуатації власників нерухомості кварталу або міста;
4) стаціонарні споруди благоустрою території ділянки;
5) елементи господарського, транспортного та інженерного забезпечення, пов'язані з даним об'єктом нерухомості, але розташовані поза межами його земельної ділянки;
6) інші об'єкти, які в сукупності з перерахованими вище компонентами нерухомості становлять нерозривна конструктивне чи функціональне ціле. [6]
Нерухоме майно знаходиться у вільному цивільному обороті і є об'єктом різних угод, що породжує потребу в оцінці його вартості, тобто у визначенні грошового еквівалента різних видів нерухомості в конкретний момент часу.
Оцінка нерухомості становить інтерес, в першу чергу, для категорій об'єктів, активно обертаються на ринку як самостійний товар. В даний час в Росії це:
1) квартири і кімнати;
2) приміщення та будівлі під офіси і магазини;
3) приміські житлові будинки з земельними ділянками (котеджі і дачі);
4) вільні земельні ділянки, призначені під забудову або для інших цілей (у найближчій перспективі);
5) складські та виробничі об'єкти. [7]
Крім того, об'єкти нерухомості входять до складу майнового комплексу підприємств і організацій (зокрема, що приватизуються) що істотно впливає на їх вартість.
Вартість нерухомості, як і будь-якого товару, має дві форми прояву - споживчу і мінову вартість.
Споживча вартість обумовлена ​​сукупністю природних і суспільних властивостей і процесів об'єкта нерухомості з погляду конкретного користувача, який виходить зі сформованого варіанта її використання, а також природними і суспільними властивостями товару, які визначені рівнем технічного розвитку і суспільних потреб. Родючість і місце розташування земельної ділянки, кількісні та якісні характеристики будинків і споруд, їх унікальність і довговічність, смаки і переваги власника і багато інших чинників формують споживчу вартість об'єкта нерухомості.
Мінова вартість виникає в процесі обміну об'єктів нерухомості. При цьому в товарному господарстві загальним еквівалентом виміру виступають гроші. На конкурентному ринку ціна, як грошове вираження вартості, є чинником, уравновешивающим сили попиту і пропозиції. [8] Форма прояву мінової вартості - ціна, яка отрешает сумарну дію всіх ринкових факторів, де на оцінку об'єкта нерухомості впливають різноманітні умови і їх поєднання.

2. МЕТОДИКА ОЦІНКИ КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ
Готелі відносяться до тих типів нерухомості, де експлуатація об'єкта настільки тісно переплітається з самою власністю, що їх буває складно розмежувати з метою оцінки.
Наприклад, якщо нерухомість - це тільки будову і земельну ділянку, то складові частини готелю зв'язані з тим, що не є нерухомістю: меблюванням, обстановкою, ресторанами, послугами з проведення конференцій та іншими послугами, які надаються. [9] Вартість дохідної нерухомості залежить від здатності землі і будов приносити орендну плату. Однак до готелів важко застосувати це визначення, тому що вважати готель лише об'єктом нерухомості не зовсім вірно.
Зазвичай готелі стягують плату, виходячи з кількості ночей, і їх здатність приносити дохід обумовлена ​​такими незалежними від нерухомості факторами, як рівень та якість наданих послуг, наявність та комфортність додатково наданих послуг і рівень створюваної атмосфери. Тому оцінка готелів - складний процес, для якого запрошуються фахівці зі знанням всіляких ціноутворюючих факторів, що впливають на вартість готелю.
Таким чином, незважаючи на те, що готелі зазвичай вважаються нерухомістю, при оцінці вони все ж розглядаються і як нерухомість, і як бізнес.
2.1 Готелі як об'єкт оцінки
У процесі розвитку готельного бізнесу все частіше виникає необхідність оцінки вартості існуючих готелів, інших будівель під реконструкцію або вільних земельних ділянок, що плануються для реалізації готельної функції. При цьому замовниками оцінки можуть виступати як регіональні влади, так і приватні інвестори. Як показує практика, інвестиційні проекти розширення і реконструкції існуючих готелів мають суттєві конкурентні переваги в порівнянні з проектами будівництва нових готелів. Однак ці переваги реалізуються повною мірою тільки в тому випадку, коли існуюча готель продається містом або власником під реконструкцію за ринковими цінами, а після реконструкції дійсно зможе відповідати міжнародним стандартам по наданих послуг.
При оцінці об'єктів нерухомості (вільних земельних ділянок та будівель, що реконструюються) під готельні комплекси повинні братися до уваги такі особливості, як більш високі ризики з-за великих первинних вкладень і тривалі терміни окупності. Інвестиції у житлові, торговельні та офісні комплекси для російського бізнесу поки набагато ефективніше і вигідніше, ніж вкладення в готелі, перш за все через незрівнянно більших строків окупності вкладених коштів. Ігнорування цих та інших особливостей може привести до прийняття неефективних рішень, заморожування інвестицій в готельні комплекси, тривалих термінів їх будівництва та реконструкції, дискредитації зусиль адміністрації міста та області з розвитку готельної індустрії в регіоні. [10]
В рамках оцінки готелів як об'єктів нерухомості можуть розглядатися два варіанти: оцінка земельної ділянки як забудованої (готельним будівлею або іншими будинками і спорудами) і оцінка земельної ділянки як вільного для реалізації на ньому в подальшому готельної функції. В рамках оцінки бізнесу зазвичай визначається вартість цінних паперів або часток у випадку купівлі-продажу акцій готельного комплексу на фондовому ринку. Для прийняття обгрунтованого інвестиційного рішення необхідно оцінити власність готельного комплексу і частку цієї власності, що припадає на що здобуває пакет акцій, а також можливі майбутні доходи від бізнесу. В обох випадках оцінка готелю здійснюється, як правило, на основі даних бухгалтерського обліку та результатів господарської діяльності аналогічних об'єктів. Відповідно до дохідним підходом на підставі поданих документів аналізується стан господарської діяльності оцінюваного готельного комплексу. Цей аналіз дозволяє визначити, чи можна оцінюваний об'єкт вважати типовим для готельного бізнесу (типовою вважається готель, яка генерує близько 70% доходу за рахунок номерного фонду, а іншу частину доходу - приблизно 30% - за рахунок доходу від ресторанів, торгівлі та інших послуг) .
Основними параметрами, що формують при цьому дохідну частину проекту, є: заповнюваність готелю і вартість готельного номера. [11] При оцінці необхідно враховувати, що реальні ціни розміщення в готелях відрізняються від заявлених вартостей готельних номерів, що подаються у відкритих прайс-листах. Готелі незалежно від їх статусу і категорії тісно співпрацюють з туристичними фірмами, в тому числі в сфері ділового туризму. У залежності від кількості викуповуються місць туристичним фірмам можуть надаватися різні знижки.
Так, корпоративний тариф може бути на 20-30% нижче стандартного. У готелях високого класу діє, як правило, система бонусів: набравши певну кількість балів, туристична фірма отримує право на безкоштовні номери і дорогі презенти. У багатьох готелях є своя система заохочення постійних партнерів. У середньому реальні ціни розміщення можуть бути нижче відкрито заявлених на 10-50%. [12]
2.2 Технологія оцінки готелів
Готельна нерухомість періодично стає об'єктом різного роду операцій - операцій купівлі-продажу, злиття-поглинання, фінансування-рефінансування і т.д. Для цього потрібно встановити передбачувану ринкову вартість об'єкта, грунтуючись на існуючих професійних методах і підходах.
Зазвичай при оцінюванні готелі застосовуються три традиційних підходу (витратний, порівняльний і прибутковий), як і при оцінці інших дохідних активів, будь то об'єкти нерухомості чи бізнесу. Для того, щоб врахувати всі елементи, що утворюють вартість функціонуючої готелі, при витратному методі оцінки слід врахувати всі нематеріальні цінності, пов'язані з брендом готелі та її функціонуванням як єдиного бізнесу і його стабільністю. При дохідному методі розглядаються витрати по заміні швидкозношуваних предметів і складного обладнання. А метод порівняння продажів повинен включати коригування на потенційну різницю у фізичному стані і фінансовий статус готелів, заявлених у операціях з продажу. [13]
Оскільки вартість готелю на певну дату оцінки залежить від її здатності приносити чистий дохід у майбутньому, при оцінці цієї вартості найчастіше застосовується прибутковий підхід. Для прогнозування майбутнього доходу готелю оцінювачі аналізують готельний ринок. Поточна вартість цього прогнозованого прибутку і визначає готовність ринку запропонувати за готель ту чи іншу суму.
Прогноз чистого доходу готелю безпосередньо залежить від ринкових умов, які характеризуються обсягом попиту на готельні номери і послуги, а також конкурентною пропозицією на ринку. Для аналізу попиту передбачається, що клієнтура готелі неоднорідна і може бути розділена на різні категорії: діловий туризм, відвідувачі нарад та конференцій, співробітники авіакомпаній, туристи (індивідуальні та групові тури). Потім прогнозується обсяг попиту по кожному сектору у майбутньому, а також проводиться прогноз незадоволеного і вимушеного попиту, які можуть виникнути на ринку. Конкурентне пропозиція готельних номерів оцінюється як сума кількості добу-номерів на рік, що включає існуючу пропозицію на ринку, пропозиції в рамках проектів в стадії реалізації, а також готельних проектів, очікуваних в майбутньому.
Для кожного року аналізованого періоду можлива ціна і наповнюваність номерів визначаються на підставі прогнозу показників попиту та пропозиції. Це вимагає оцінки конкурентоспроможності готелю і поєднання рівня наповнюваності і середньої ціни номера, які можна досягти при очікуваних ринкових умовах. Основне джерело доходів готелю - річний дохід від здачі номерів - розраховується як число зайнятих номерів, помножене на досяжну ціну номера (дивіться прикладену таблицю). Дохід від інших послуг, що надаються готелем, зазвичай надходить одночасно, в залежності від можливої ​​наповнюваності готелю.
Для отримання чистого доходу оцінювач використовує спеціальний набір рахунків, в яких представлені всі джерела доходу, співвідносні з готельним бізнесом. У випадку якщо готель надає повний набір послуг, сюди, крім доходу від здачі номерів, входять: доходи від ресторанів, барів, кафе, доходи від послуг телефонного зв'язку, послуг пральні, послуг з організації конференцій, доходи від бізнес-центру, фітнес-центру і від здачі в оренду торгових приміщень.
Щоб визначити поточну вартість очікуваного чистого річного доходу, використовується ставка дисконтування (коефіцієнт віддачі), яка відображає, як можливий ризик, пов'язаний з експлуатацією готелі, так і зацікавленість інвесторів у придбанні будівлі та обладнання готелі в даний час. Хоча готелі, безумовно, відносяться до об'єктів нерухомості, вони управляються як бізнес, що робить їх оцінку більш складною і не однозначною, ніж у випадку зі звичайними типами комерційної нерухомості, де вартість визначається в залежності від рівня можливої ​​орендної плати.
Таким чином, оцінюючи нерухомість та бізнес готельних комплексів, російські оцінювачі застосовують усі три загальноприйнятих підходу - прибутковий, витратний та порівняльний. Необхідно відзначити, що в багатьох країнах з ринковою економікою, де готелі продаються на вільному і відкритому ринку, найбільш часто застосовуються тільки прибутковий і порівняльний підходи. Розглянемо особливості застосування зазначених підходів в оцінці готелів.
Витратний підхід - спосіб оцінки майна готелів, заснований на визначенні вартості витрат на створення, редагування та утилізацію майна з урахуванням усіх видів зносу. При цьому реалізується принцип заміщення, що виражається в тому, що покупець не заплатить за готовий об'єкт більше, ніж за створюваний об'єкт тієї ж корисності. Даний підхід найчастіше застосовується, коли завданням є визначення вартості нерухомості готелів. Як правило, він мало прийнятний, коли оцінюється готельний бізнес. У цьому випадку він може бути використаний тільки для оцінки активів в рамках оцінки бізнесу. Витратний підхід може бути успішно застосований, коли завданням оцінки є визначення вартості нерухомості, яка перебуває в класичному варіанті із земельної ділянки і забудови. Слабким місцем витратного підходу є необхідність визначення вартості іншого майна готельного комплексу крім будівель і земельної ділянки. Внесок витратного підходу в кінцевий результат може бути не настільки важливий, коли є істотний знос забудови. [14]
З точки зору оцінки витратного підходу особливістю готельних комплексів є необхідність обліку набагато більших (порівняно з іншими варіантами розвитку нерухомості) одноразових інвестицій в будівництво (реконструкцію) об'єктів та їх обладнання. При визначенні вартості вільної земельної ділянки до витрат на нове будівництво мають бути додані витрати на меблювання номерного фонду та інше обладнання готелів. Цього, як правило, не вимагається при оцінці інших типів нерухомості.
При оцінці вартості земельної ділянки необхідно виконати оцінку вартості будівництва нерухомості, відповідної найбільш ефективного використання цієї ділянки (з урахуванням правомочності, фізичної здійсненності, фінансової виправданості, максимальної ефективності). При цьому оцінювати земельну ділянку доцільно під функцію найбільш ефективного використання. У цьому випадку оцінювачу необхідно характеризувати умовно вільні і забудовані земельні ділянки по наявності або відсутності обтяжень, так як ця обставина значною мірою впливає на кінцевий результат - величину ринкової вартості. Порівняльний підхід в оцінці заснований на зіставленні вартості оцінюваного майна з вартістю на ринку інших аналогічних об'єктів, тобто на основі інформації про аналогічні угоди. Показником ринкової вартості оцінюваного об'єкта виступає ціна, яку заплатить на вільному ринку типовий покупець за аналогічний за якістю і корисності об'єкт. Порівняльний підхід поки досить рідко застосовується на практиці. [15]
Порівняльний підхід може бути реалізований двома основними методами: методом статистичного моделювання і методом порівняльного аналізу угод. Метод статистичного моделювання передбачає побудову відповідних функцій вартості об'єктів готельного комплексу від ціноутворюючих факторів у вигляді елементів порівняння об'єкта та характеристик середовища діяльності подібних об'єктів методами регресійного і кореляційного аналізів, що дозволяють отримати статистичні залежності між параметрами (вартістю і ціноутворюючими факторами). Даний метод грунтується на порівнянні оцінюваного об'єкта з порівнянними об'єктами, які нещодавно були продані або запропоновані до продажу на ринку, з внесенням коригувань по тим їх параметрами, за якими оцінюється об'єкт і зіставні об'єкти відрізняються один від одного. Метод статистичного моделювання може застосовуватися, якщо є достатньо великий масив даних про угоди або пропозиції по подібних об'єктах. Статистична залежність може встановлюватися для певних часових рядів. При цьому повинен бути забезпечений механізм коригування цієї залежності в окремі періоди часу на основі моніторингу ринку і ціноутворюючих характеристик подібних об'єктів. Якщо інформація на ринку представлена ​​одиничними угодами або пропозиціями по таким самим об'єктам, слід застосовувати метод порівняння продажів і пропозицій з подальшим коректуванням ціни угоди або пропозиції на обчислену відповідним чином величину поправки. [16]
Прибутковий підхід заснований на визначенні величини майбутніх доходів від використання майна готелів. Оцінка готелів за допомогою дохідного підходу найбільш адекватна для об'єктів даного типу. Вона здійснюється шляхом формування особливої ​​структури доходів готелю, враховуючи, що готелі, як правило, не здаються на умовах довгострокової оренди. Готелями управляють представники власників, керуючі компанії мереж і т.п. У зв'язку з цим моделювання доходів і витрат готелів здійснюється в основному з використанням даних бухгалтерської звітності. Визначити чистий дисконтований дохід для готелю, що відноситься до нерухомості, можливо на основі бізнесу (або даних бухгалтерського обліку) і результатів господарської діяльності аналогічних об'єктів, виділивши ту частину доходу, яка безпосередньо відноситься до нерухомості. Щоб обчислити величину чистого дисконтованого операційного доходу, що відноситься до нерухомості, необхідно з величини чистого операційного доходу готелю відняти дохід, що припадає на рухоме та інше майно, включаючи нематеріальні активи. Обов'язковою умовою використання дохідного підходу при оцінці готельних комплексів є проведення ретроспективного аналізу за попередні періоди діяльності, як правило, за три попередніх роки. При цьому важливо, щоб правильно були зроблені облік доходів з усіх джерел, а також поділ їх величин, що відносяться до різних елементів майна готелю.
2.3 Методи дохідного та нормативно-дохідного підходу до визначення ринкової вартості підприємств
Науково, економічно, юридично і соціально обгрунтована (справжня, дійсна, реальна, об'єктивна) ринкова вартість підприємства складається з двох відповідним чином обгрунтовується доданків: ринкової вартості безпосередньо самого підприємства з урахуванням нематеріальних активів та інфраструктури, якщо така є, а також ринкової вартості земельної ділянки , на якому воно розташоване і який йому належить на правах земельної власності. Уважне й неупереджене ознайомлення з дохідним підходом до визначення вартості підприємств у його сучасному вигляді, роздуми на цю тему, викликають глибоку стурбованість надзвичайно низьким рівнем теоретичної і практичної обгрунтованості, справедливості, адекватності одержуваних на його основі оцінок, необмеженими можливостями маніпулювання, містифікації результатів роботи оцінювача при такому підході як у бік заниження, що зустрічається частіше, так і в бік завищення. І те, й інше, як правило, робиться в порядку корупції в інтересах замовника оціночних робіт за додаткову плату, що отримала власну назву - «відкат».
При дохідному підході сьогодні використовують два методи визначення вартості підприємств. У тих випадках, коли підприємства мають розроблені і затверджені бізнес-плани роботи на ті чи інші періоди календарного часу до очікуваного кінця терміну їх використання за призначенням, в існуючих підручниках і науковій літературі з оціночної діяльності рекомендується застосовувати і застосовується на практиці метод дисконтування відповідних очікуваних ( прогнозованих) річних доходів. За відсутності у оцінюваних підприємств таких бізнес-планів у зазначених публікаціях пропонується використовувати і практично використовується метод прямої капіталізації капіталізованих доходів цих підприємств, отриманих переважно за останній повний рік їхньої роботи або усереднених за кілька останніх років. Існуючий теоретичний метод дохідного підходу, який полягає в тому, що вартість підприємства визначається тільки на основі очікуваних майбутніх доходів, які оцінюваний об'єкт може принести до закінчення терміну його життєдіяльності є принципово помилковим, тому що при такому підході ігнорується той очевидний факт, що підприємство є майновим комплексом , що воно зазвичай не витає в повітрі, а стоїть на дорогої землі і, крім того, величину його вартості в значній мірі утворюють нематеріальні активи, особливо в тій їхній частині, що в сучасних системах бухгалтерського обліку та звітності підприємств не оцінюється. Аналіз загальновідомих випадків продажу конкретних підприємств і компаній у нашій країні і за кордоном, і, зокрема, тих, які відносяться до об'єктів високих технологій, показує, що їх ринкова ціна, за рахунок вартості була у них земельної та латентної нематеріальної власності набагато, іноді в десятки разів перевищувала їхню бухгалтерську балансову вартість, нараховану витратним методом. [17]
Найбільше число недоліків-невизначеностей при використанні його для визначення вартості підприємств має метод дисконтування капіталізованих доходів:
1) немає однозначного уявлення про те, якими конкретно капіталізованих доходами повинен займатися оцінювач (сукупними доходами, чистими доходами з урахуванням або ж без урахування тієї чи іншої частки амортизаційних коштів, прибутком до сплати або ж після сплати податків і відсотків і т.д.) ;
2) сьогодні в умовах ринкової і особливо перехідної економіки часто буває невідомо, що буде завтра. Прогнозувати доходи на ті чи інші за тривалістю окремі періоди календарного часу, як мінімум на п'ять років вперед, - це приблизно те ж саме, що «будувати повітряні замки»;
3) для прогнозів майбутніх доходів за базу зазвичай приймають фактичний дохід за останній звітний рік, а він, в силу, наприклад, незадовільного рівня менеджменту на підприємстві, може у багато разів, і навіть на порядок, відрізнятися від можливого в нормальних умовах організації виробництва і праці при наявності кваліфікованої управлінської команди;
4) у перехідних економіках інфляційні процеси вкрай нестабільні, не виключені кризи і дефолти, тому прогнози рівнів інфляції для очікуваних доходів підприємства ненадійні;
5) окремою графою можна виділити визначення ставок дисконтування майбутніх доходів. Для цієї мети розроблені і використовуються приблизно 15 методів, якщо не більше. У кінцевому підсумку перемагає метод експертних оцінок сукупного ризику невиходу на прогнозовані доходи при повсякденній економічній діяльності підприємств. За літературними джерелами зараз ця ставка знаходиться в межах 30-35%, але з часом може бути знижена до 25%. Цікаво відзначити, що фактична ставка дисконтування сьогодні в 3,5-5,5 разів відрізняється від величини безризикової ставки капіталізації доходів. При такому положенні оцінка поточної вартості підприємства виявляється рівною сумі річних значень прогнозованою для нього фактичного прибутку за вирахуванням податків і відсотків всього лише за 3,5 і 4 роки роботи цього підприємства в майбутньому, що навряд чи відповідає її дійсній вартості;
6) при використанні методу дисконтування капіталізованих доходів не враховуються вартості більшої частини нематеріальних активів та земельної ділянки підприємства;
7) результати оцінки вартості підприємства, отриманої методом дисконтування доходів, не враховують його інтегральний (фізичний, моральний і економічний) знос, а також існуючий баланс кредиторської та дебіторської заборгованостей підприємства, а також ряд інших факторів, що впливають на величину оцінки його вартості.
Концептуальна формула для визначення оцінки поточної вартості підприємства (Осії) методом дисконтування доходів у загальному вигляді виглядає таким чином:
Осії = Ді / (1 + Кд), (2.1)
де Ді - потік капіталізується доходу підприємства в i-тому періоді календарного часу;
Кд - ставка (коефіцієнт) дисконтування потоку Ді;
П - число розглянутих періодів календарного часу (років) роботи підприємства.
Вважається, що метод дисконтування доходів при оцінюванні вартості підприємств доцільно застосовувати в наступних випадках:
1) при очікуванні, що майбутні доходи будуть істотно відрізнятися від поточних;
2) за наявності економічних обгрунтувань оцінок розмірів очікуваних у майбутньому доходів;
3) оцінюваний об'єкт знаходиться в стадії будівництва іліnже тільки що побудований;
4) потоки доходів і витрат оцінюваного об'єкту носять сезонний характер.
Аналогічні недоліки-невизначеності характерні і для методу прямої капіталізації доходу підприємства, що застосовується для визначення його вартості, правда, за винятком двох найбільш одіозних моментів: при цьому методі відпадає необхідність використання сумнівних прогнозів потоків майбутніх доходів і очікуваних рівнів їх інфляції. Всі інші недоліки, природно, залишаються. Ступінь достовірності одержуваних ставок капіталізації та дисконтування капіталізованих доходів приблизно однакові.
Загальний вигляд концептуальної формули для отримання оцінки вартості підприємства (Осії) методом прямої капіталізації капіталізується доходу:
Осії = ДКС / Кк, (2.2)
де ДКС - середньорічне за ряд останніх років або фактичне за останній звітний рік значення капіталізується доходу підприємства;
Кк - ставка (коефіцієнт) капіталізації доходу ДКС.
Формально за рекомендованою формулою методу прямої капіталізації доходів підприємства виходить, що якщо з якихось причин воно тимчасово, наприклад, протягом останнього року не працювало, то його вартість при нульовому доході також дорівнює нулю.
Передбачається, що цей метод найбільш ефективний для об'єктів, що мають стабільні річні доходи (тобто, коли очікується, що майбутні доходи підприємства будуть приблизно рівні поточним або темпи їх можливого зростання можуть бути достовірно прораховані), а також для підприємств з однозначно визначеною і стабільної орендною платою на багато років вперед. Вважається, що метод прямої капіталізації доходів відрізняється простотою розрахунків і відображає нинішню ринкову кон'юнктуру. Однак цей метод не рекомендується застосовувати при відсутності надійної інформації про результати достатньої кількості вже скоїли аналогічний ринкових угод. Таким чином, виходить, що для оцінювання вартості підприємств, кожен випадок продажу яких зазвичай унікальний, застосовувати цей метод не можна. [18]
При використанні фактичних значень очікуваних доходів або фактичного значення капіталізується доходу для визначення вартості оцінюваних підприємств оцінюють не реальну вартість підприємства, а вартість, яка безпосередньо пов'язується з рівнем фахової спроможності та ефективності роботи його управлінської команди. Нормативно-дохідний метод є вдосконаленим варіантом методу прямої капіталізації капіталізується доходу, суть раціоналізації якого, стосовно виробничо-технічну базу підприємства, полягає в заміні фактичного (поточного або ж середньорічного) значення капіталізується доходу нормативним значенням цього доходу. Незважаючи на елементарність, примітивність такого кроку, істотно переглядається економіко-математична модель оцінюваного підприємства. Випадкова цифра капіталізується поточного доходу, практично не залежить від основоположних паспортних техніко-економічних характеристик оцінюваного підприємства, замінюється економіко-математичної моделлю цього підприємства, яка враховує його виробничі можливості в нормальних умовах виробництва і праці, а також структуру і вартість стоімостеобразующіх видів його майна.
Концептуальна формула для визначення вартості підприємства, відбиває суть цього методу, має вигляд:
Осії = N нп Дн-год МКД (1 - ІІ) - ФОП + Осзуп, (2.3)
де Nнп - нормативна номінальна виробнича потужність (виробничий потенціал) оцінюваного підприємства, нормо-години (нормо-год) / рік; Дн-год - фактична (ринкова) доходопроізводітельность цього підприємства у розрахунку на один нормо-годину його роботи з капитализируемой доходу, грошові одиниці (ВО) / н-год;
Мкд - вартісної мультиплікатор (капіталізатор) капіталізується доходу підприємства, тобто коефіцієнт перерахунку цього доходу на номінальну вартість підприємства;
Ії - інтегральний знос підприємства, що характеризує сукупність його фізичного, морального та економічного зносу;
ФОП - фінансові зобов'язання оцінюваного підприємства, ВО;
Осзуп - ринкова або ж нормативна оцінка вартості земельної ділянки підприємства, Д.Є.
Таким чином, капіталізація нормативного, а не фактичного капіталізується доходу підприємства дозволяє виключити вплив на величину Осії існуючого на момент проведення оціночних робіт рівня професійної спроможності (профпридатності) його управлінської команди, що підвищує ступінь об'єктивності одержуваної оцінки Осії.
Для визначення значень показника фізичного зносу підприємства Іф пропонується використовувати співвідношення:
Іф = АПН - Аїн / Апо, (2.4)
де АПН - амортизаційні кошти, нараховані на момент проведення оціночних робіт, тис. д.е.;
Аїн - амортизаційні відрахування, до моменту оціночних робіт використані за прямим призначенням, тис. д.е.;
Апо - загальна сума амортизаційних відрахувань підприємства, очікувана за весь термін його служби, тис. Д.Є.
Отже, економічний знос підприємства може бути не функціональним, частково функціональним і повністю функціональним, в залежності від того, якого типу його структурні робочі місця (СРМ) виявилися втраченими. Якщо були втрачені тільки деякі універсальні СРМ, велика частина яких ще залишилася, то в такому випадку спостерігається не функціональний економічний знос підприємства. При втраті окремих універсальних і спеціалізованих СРМ має місце частково функціональний знос, а при закритті тільки спеціалізованих СРМ - повністю функціональний економічний знос підприємства, особливо тоді, коли втрачені СРМ останнього типу були в однині. Іноді у випадках виникнення повністю функціонального економічного зносу підприємства, пов'язані з ними втрати продуктивності доводиться компенсувати за рахунок виконання випали видів робіт і виготовлення випала номенклатури деталей на стороні за існуючими розцінками на ці роботи. [19]
Нормативно-дохідний метод визначення величини Осії придатний для застосування на будь-якій стадії існування підприємства: у проекті, у щойно збудованому стані, на стадії освоєння виробничої потужності, у стан виробничої, торговельної або сервісної зрілості, на завершальному етапі свого життєвого циклу, перед перепрофілюванням або остаточною ліквідацією. При цьому величина Осії ніколи, ні за яких обставин не може мати і не має нульового значення. Як мінімум, ринкова вартість оцінюваного підприємства не може бути менше різниці між вартістю його земельної ділянки та кошторисними витратами на ліквідацію та утилізацію підлягають зламу його будівельних конструкцій і списаних машин, обладнання та організаційно-технічної та технологічної оснастки в тій стадії, коли зноситься підприємство стає обтяженням займаного ним земельної ділянки. В даний час визначення ставки капіталізації та відповідного їй мультиплікатора для кожного конкретного підприємства виробляють як методом експертних оцінок, так і за результатами спеціального структурного аналізу цін відбулися торгових угод з продажу-купівлі підприємств на ринку цих об'єктів.
Тому, нормативно-дохідний метод може давати занижені оцінки вартості оцінюваних підприємств у тих випадках, коли вартість виробничої нерухомості та рухомого цих підприємств виявляється істотно неадекватною їхнім виробничим і продуктивним можливостям, тобто коли фактичні значення питомих капітальних вкладень у будівництво цих об'єктів з тих чи інших причин значно, а то і в рази перевищують діючі для таких підприємств норми питомих капітальних вкладень. Наприклад, якщо для спорудження даних підприємств використовуються найякісніші і дорогі будівельні матеріали, передбачені дороге санітарно-технічне обладнання, сучасні опалювальні та вентиляційні системи, кондиціонери, спостерігаються деякі архітектурні надмірності, є спортивні споруди, сауни, басейни, кімнати для фітотерапії, психологічного розвантаження та т.д. Тоді, природно, що між доходами підприємства і балансовою вартістю його майна пропорційної зв'язку не існує, тому в розглянутих випадках оцінка вартості таких підприємств повинна проводитися не тільки нормативно-дохідним, але і витратним методом і за остаточну оцінку слід приймати найбільшу їх цих оцінок.

3 ПРОЦЕС ОЦІНКИ ГОТЕЛІ МЕТОДОМ КАПІТАЛІЗАЦІЇ ДОХОДІВ
3.1 Відомості про останні угодах з придбання комерційної нерухомості в сфері готельного бізнесу
Для того щоб визначити вартість оцінюваної готелі, необхідно розрахувати ставку капіталізації доходу. Це можна зробити шляхом порівняння проданих за виразно час аналогічних об'єктів.
Для цього розглянемо деякі відомості про операції купівлі-продажу готелів у Росії (таблиця 3.1).
Таблиця 3.1 - Короткі відомості про операції купівлі-продажу готелів у Росії
Готель
Характерис-тика готелі
Дата продажу
Відомості про операцію
Оціночна вартість
Ціна продажу
1
2
3
4
5
6
Санкт-Петербург
Виборзька
1961 р . П., 394 номера, без капремонту, площа 10,5 тис. м.кв.
Вересень 2004

60% акцій, на відкритих торгах
135 млн. руб., Бл. $ 4,5 млн.
Продана за стартову ціну, покупець ТОВ «Росінвестпроект»
Чайка
1988 р . П., без капремонту, 198 номерів, площа - 13,4 і 4,1 тис. м.кв.
Вересень 2004

60% акцій, на відкритих торгах
100,5 млн. руб.
Продана за стартову ціну, покупець ЗАТ «Балтінвест-ЛК»
Київська
1961 р . П., 309 номерів, без капремонту, площа - 9,6 тис. м.кв.
Вересень 2004

55,02% акцій на відкритих торгах
70 млн. крб.
За стартову ціну, ТОВ «Європа»
Південна
1914 р . П., 1958 р . - Реконструкція, 130 номерів, площа - 6139 м . Кв.
Вересень 2004
60% акцій, на відкритих торгах
53 млн. руб.
За 70 млн. руб., Компанія «Бізнес-СІТІ»
Турист
1958 р . П., 113 номерів, без капремонту, 5637 кв. м .
Вересень 2004
75% акцій на відкритих торгах
53 млн. руб.
За 122 млн. руб., Компанія «Бізнес-СІТІ»
Продовження таблиці 3.1
1
2
3
4
5
6
Москва
1976 р . П., 735 номерів, 2002 рік - реконструкція, бл. 100 тис. м.кв.
Листопад 2004
74,42% акцій, на торгах
443,2 млн. руб.
Куплена за 1,1 млрд. руб., ЗАТ «Центр інвестування»
Жовтнева
1851 р . П., з капремонтом, 670 номерів, 51 тис. м.кв.
Березень 2005
60% акцій, на торгах
312,4 млн. руб.
Куплена за 1383,4 млн. руб., ТОВ «Північна столиця»
Прібалтійс-кая
1978 р . П., 2004 р - Реконструкція, 1200 номерів, 82597 м . Кв.
2005
49% акцій
510 млн. руб. (Деллойт & Туш)
Продано акціонеру ЗАТ «Центр водних розваг»
Пулковська
1981 р . П., 840 номерів, площа 59717,6 м . Кв., Реконструкція в 2003-2004 рр..
2005
74,9% акцій
511,3 млн. руб. (Ернст & Янг)
Продано ТОВ «Світ Кемпи Хотелз»
Асторія
1912 р . П., 2002 р . - Реконструкція,
223 номери, більше 10 тис. м.кв.
Листопад 2004
23,33% акцій
488 млн. руб. (Д & Т)
Продано ТОВ «Рокко Форте Асторія Груп»
Дессон-Ладога
1964 р . П., 1994 р . реконструкції, 10 тис. м.кв., 96 ном.
Квітень. 2005

50% акцій
66,230 млн. руб.,
Продано Desson Russia Dev. Ltd. (Сянган)
Невський Палас
1891 р . П., 1993 р . - Реконструкція, 283 номера
Листопад 2001
97% акцій
Борги австрійському банку «Кредітанштальдт»
Продано за 130 млн. доларів, плюс права оренди з наступним викупом 2-х прилягають будинків. Розірвано договір на управління з Шератон
Гранд-готель Європа
1824 р . П., 1991 р . реконструкції, 301 номер
Березень 2005
51%
н / д
Покупець: Орієнт Експрес-готель, $ 95 млн. (за повід. Преси), викуплений договір управління
Продовження таблиці 3.1
1
2
3
4
5
6
Сокос-готель
Будується 280 номерів, 25 тис. м.кв.
Березень 2006
Купівля споруджуваного будинку
$ 50 млн.
н / д
Москва
«Україна»
1957 р . П., 1017 номерів, без капремонту, 73283 м . Кв.
Листопад 2005

100% акцій
$ 157 млн., 4360,298 млн. крб.
Продана на відкритих торгах ТОВ «Бісквіт». Ціна продажу 7881 млн. руб. ($ 275 млн.)
«Космос»
1979 р . П., 1777 номерів, без капремонту, 109261 м . кв.
Жовтень 2005 Лютий 2006

25% акцій (частка Альфа Еко) 20% акцій (частка міста)
Торги не передбачали попередньої оцінки

Орієнтовно $ 25 млн. 570594 млн. руб., ВАО «Інтурист».

«Белград»
1973 р . П., 2003 р . - Реконструкція, 252 номери, 24 358 кв. м .
1999
100%
Конкурс з інвестиційними умовами, $ 17 млн.
За ціною пропозиції.
Пекін
1955 р . П., без реконструкції. 139 номерів, 25,9 тис. м.кв.

2006
Частка Москви
1,7 млрд. руб.
Оплачено акціями ВАО Інтурист
Регіони
Астрахань, г-ца «Астраханська»
176 місць, 1980 р . реконструкції, бл. 6500 тис. м. кв.
Листопад 2005

100%
107 млн. руб.
ТОВ Три кота », 125 млн. руб. На торгах
«Північна», Петрозаводськ
180 номерів
Сент. 2005
100%
$ 1 млн.
ТОВ «Інтурист Хотів Груп» за заявлену ціну
3.2 Визначення вартості готелю методом капіталізації доходів
Метод капіталізації доходів дає найпереконливіші і прийнятні для отримання остаточної вартості готелю ув'язнення. Застосування відповідної ставки прибутковості дозволяє отримати результат, найбільш точно відображає очікування покупців, які купують готельну нерухомість, грунтуючись на рівні генерується нею потоку дисконтованих грошових коштів.
Готель «Україна» 1957 р . будівлі, 1017 номерів, без капремонту, площа 73283 м . Кв .. Продана в листопаді 2005 року на відкритих торгах ТОВ «Бісквіт». Ціна продажу 7881 млн. руб. ($ 275 млн.) Первісна заявлена ​​ціна $ 157 млн., 4360,298 млн. крб.
Визначимо вартість готелю «Україна» методом капіталізації доходу.
Під капіталізацією доходу розуміється отримання вигод від володіння майном. Капіталізований дохід - є оцінка поточної вартості об'єкта нерухомості і визначається за формулою:
V = I / R = NOI / R, (3.1)
де V - вартість нерухомості;
I - операційний дохід, прибуток;
R - ставка капіталізації, у%.
Ставка капіталізації визначається в порівнянні з аналогічним об'єктом та його вартістю і визначається за формулою:
R = I / V, (3.2)
Для визначення ставки капіталізації можна взяти продану в жовтні 2005 р . готель «Космос» орієнтовно за $ 25 млн. 570594 млн. руб.
Якщо припустити, що заповнюваність готелю «Космос» становила 40%, то з 1777 номерів постійно були заселеними 711, і якщо припустити, що кожен номер здавався в добу за середньою ціною 2900 руб., То операційний дохід за рік складе:
Тисячі сімсот сімдесят сім * 40% * 2900 * 365 днів = 752593500 крб.
Якщо відняти податок на прибуток і витрати на утримання готелю (з середнього розрахунку 27% від прибутку готелю), то отримаємо:
752593500 крб. - ((752593500 крб. * 0,24) + (752 593 500 руб. * 0,27)) = 368 770 815 руб.
Тоді R визначимо за формулою 3.2:
R = 368770815 крб. / 570 594 000 руб. = 0,6463 або 64,63%
Для визначення поточної вартості готелю «Україна» можна запланувати передбачувану норму прибутковості з розрахунку, що рентабельність становить 60%, тому що у неї місце розташування краще ніж у готелі «Космос» і ціна номера в добу становить 4100 руб.
Операційний прибуток за рік складе:
1017 * 60% * 4100 * 365 днів = 913 164 300 руб.
Якщо відняти податок на прибуток і витрати на утримання готелю (з середнього розрахунку 27% від прибутку готелю), то отримаємо:
913164300 крб. - ((913164300 крб. * 0,24) + (913 164 300 руб. * 0,27)) = 447 450 507 руб.
Запланований термін експлуатації 10 років, а потім операція продажу, ставка рефінансування становить 12% річних.
Знайдемо капіталізований дохід за 10 років:
NOI = 447450507 крб .* (1 +1,12) 1 + 447450507 крб .* (1 +1,12) 2 + 447450507 крб .* (1 +1,12) 3 + 447450507 крб .* (1 +1, 12) 4 + 447 450 507 руб .* (1 +1,12) 4 + 447450507 крб .* (1 +1,12) 5 + 447450507 крб .* (1 +1,12) 6 + 447450507 крб .* (1 + 1,12) 6 + 447 450 507 руб .* (1 +1,12) 7 + 447450507 крб .* (1 +1,12) 8 + 447450507 крб .* (1 +1,12) 9 + 447450507 крб .* ( 1 +1,12) 10 = 8794453253 руб.
Тоді вартість готелю «Україна можна визначити за формулою 3.1:
V = 8794453253 руб. / 0,6463 = 13607385507 крб.
Таким чином, справедлива ринкова вартість готелю «Україна» дорівнює 13607385507 крб.

ВИСНОВОК
В умовах незавершеної приватизації державних підприємств, а іноді і при повторних продажах спостерігається явна тенденція до суттєвого заниження дійсної вартості приватизованих і перепродували підприємств. З різних причин затримується початок процесу нормальної масової оцінки і подальшого продажу урбанізованих, сільськогосподарських та інших земельних угідь вітчизни.
Економічні та соціальні наслідки такої недооцінки більш ніж серйозні:
1) штучно занижуються розміри національного багатства країни;
2) недоотримання з-за кордону вкрай необхідних народному господарству інвестицій, затримується прихід в країну передових технологій виробництва товарів і продуктів масового споживання, самих останніх досягнень науково-технічного прогресу у світі;
3) висока інфляція грошових коштів;
4) уповільнені темпи економічного розвитку та економічного зростання народного господарства;
5) низький рівень добробуту народу;
6) невихід з лав країн третього світу за наявності об'єктивних можливостей для подолання відставання в розвитку і переходу до групи найбільш розвинених країн світу.
Практиці заниження оцінок вартості приватизованих, що продаються вперше або перепродували підприємств значною мірою сприяють перераховані вище недоліки використовуваних оцінювачами цих об'єктів рекомендованих сьогодні методів дохідного підходу до визначення їх вартості. Груба недооцінка вартості середніх і особливо великих підприємств рано чи пізно може призвести до визнання підсумків приватизації таких підприємств або торгових угод по їхній купівлі-продажу недійсними з подальшою переоцінкою тих цін, за якими вони були продані іншим власникам. Методи доходного підходу до визначення вартості всіх видів нерухомості розроблялися в ті часи, коли земля вважалася загальнонародною власністю і тому не оцінювалася і не продавалася. Незліченне багатство країни не мав вартості і не брала участі в господарському обороті, що в колишні роки і сьогодні залишається однією з найголовніших причин нашої бідності, серйозного економічного відставання від багатьох інших країн світу, в яких не було такого ставлення до земельного питання. Незважаючи на численні і серйозні недоліки, які використовуються сьогодні методи доходного підходу досить життєздатні, заслуговують існування, застосування на практиці та розвитку шляхом доробок і виправлень. Теоретична частина роботи містить основні поняття з оцінки нерухомості; опис підходів порівняльного аналізу, витратного і дохідного методів оцінки нерухомості; аналіз методики оцінки за обраного об'єкта нерухомості.
У практичній частині роботи була проведена оцінка наявного будівлі готелю і справедлива ринкова вартість готелю «Україна» склала 13607385507 крб.

СПИСОК
1. Антонов В.П. Оцінка вартості земельних ділянок. - Володимир: Російська оцінка, 2006. - 192 с.
2. Асаул А.М. Економіка нерухомості. - СПб.: Пітер, 2004. - 560 с.
3. Асаул А.М. Економіка нерухомості. - СПб.: Пітер, 2007. - 618 с.
4. Балабанов І.Т. Економіка нерухомості. - СПб.: Пітер, 2006. - 206 с.
5. Грибовський С.В. Методи капіталізації доходів. Курс лекцій. - СПб: Питер, 2007. - 172 с.
6. Григор'єв В.В. Оцінка об'єктів нерухомості. - М.: ЮНИТИ, 2006. - 657 с.
7. Грязнова А.Г. Оцінка нерухомості. - М.: Фінанси і Статистка, - 557 с.
8. Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Економіка нерухомості. - СПб.: Пітер, 2000. - 386 с.
9. Кузьмінов М.М. Оцінка та страхування комерційної нерухомості. - М.: Фінанси і Статистика, 2007. - 146 с.
10. Купчин О.М., Новіков Б.Д. Ринок нерухомості. Стан і тенденції розвитку. - М.: ИНФРА-М, 2005. - 543 с.
11. Оцінка нерухомості. Підручник / За ред. А.Г. Грязнова, М.А. Федотової. - М.: Фінанси і статистика, 2004. - 496 с.
12. Оцінка урбанізованих земель. Навчальний посібник. / За ред. В.А. Прорвіча. - М.: Економіка, 2004. - 776 с.
13. Ревуцький Л.Д. Нормативно-дохідний метод визначення ринкової вартості та ринкової ціни підприємства (бізнесу). - М.: Аудит і фінансовий аналіз. - 515 с.
14. Ример М.І. Економічна оцінка інвестицій. - СПб.: Пітер, 2007. - 437 с.
15. Сіміонова Н.Є. Методи оцінки нерухомості. - М.: ЮНИТИ, 2006. - 447 с.
16. Тарасевич Є.І. Методи оцінки нерухомості. - СПб.: Пітер, 2003. - 480 с.
17. Теорія і методи оцінки нерухомості: Навчальний посібник. / За ред. В.Є. Єсипова. - СПб.: Пітер, 2007. - 566 с.
18. Харісон Г.С. Оцінка нерухомості: Навчальний посібник. - М.: ИНФРА-М, 2007. - 680 с.


[1] Антонов В.П. Оцінка вартості земельних ділянок. - Володимир: Російська оцінка, 2006. - С. 21
[2] Купчин О.М., Новіков Б.Д. Ринок нерухомості. Стан і тенденції розвитку. - М.: ИНФРА-М, 2005. - С.23
[3] Грязнова А.Г. Оцінка нерухомості. - М.: Фінанси і Статистка, - С. 48
[4] Кузьмінов М.М. Оцінка та страхування комерційної нерухомості. - М.: Фінанси і Статистика, 2007. - С. 82
[5] Грязнова А.Г. Оцінка нерухомості. - М.: Фінанси і Статистка, 2007. - С. 15
[6] Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Економіка нерухомості. - СПб.: Пітер, 2000. - С. 25
[7] Балабанов І.Т. Економіка нерухомості. - СПб.: Пітер, 2006. - С. 34
[8] Сіміонова Н.Є. Методи оцінки нерухомості. - М.: ЮНИТИ, 2006. - С. 89
[9] Кузьмінов М.М. Оцінка та страхування комерційної нерухомості. - М.: Фінанси і Статистика, 2007. - С. 76
[10] Тарасевич Є.І. Методи оцінки нерухомості. - СПб.: Пітер, 2003. - С. 185
[11] Оцінка урбанізованих земель. Навчальний посібник. / За ред. В.А. Прорвіча. - М.: Економіка, 2004. - С. 195
[12] Ревуцький Л.Д. Нормативно-дохідний метод визначення ринкової вартості та ринкової ціни підприємства (бізнесу). - М.: Аудит і фінансовий аналіз. - С. 85
[13] Кузьмінов М.М. Оцінка та страхування комерційної нерухомості. - М.: Фінанси і Статистика, 2007. - С. 119
[14] Грибовський С.В. Методи капіталізації доходів. Курс лекцій. - СПб: Питер, 2007. - С. 26
[15] Тарасевич Є.І. Методи оцінки нерухомості. - СПб.: Пітер, 2003. - С. 219
[16] Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Економіка нерухомості. - СПб.: Пітер, 2000. - С. 129
[17] Ревуцький Л.Д. Нормативно-дохідний метод визначення ринкової вартості та ринкової ціни підприємства (бізнесу). - М.: Аудит і фінансовий аналіз. - С. 65
[18] Оцінка урбанізованих земель. Навчальний посібник. / За ред. В.А. Прорвіча. - М.: Економіка, 2004. - С. 546
[19] Ревуцький Л.Д. Нормативно-дохідний метод визначення ринкової вартості та ринкової ціни підприємства (бізнесу). - М.: Аудит і фінансовий аналіз. - С. 187
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Міжнародні відносини та світова економіка | Курсова
163.9кб. | скачати


Схожі роботи:
Застосування симплекс-методу
Застосування симплекс методу
Застосування координатного методу в стереометрії
Застосування методу частотних кругових діаграм
Застосування алгоритмічного методу при вивченні нерівностей
Застосування індексного методу при аналізі цін
Застосування методу золотого перерізу в управлінні прибутком підприємства
Застосування методу Монте-Карло для кратних інтегралів
Застосування методу IPO на фінансовому ринку Росії і за кордоном
© Усі права захищені
написати до нас