П.А. Оріхівський, Омський державний університет, кафедра інноватики та комерційної діяльності
Значення нормального функціонування ринку житла для розвитку міст важко переоцінити - власне, це один з пунктів, які відрізняють "соціалістичний" місто від "капіталістичного" (або, коректніше, призводять до відмінностей між типами еволюції урбанізованих територій в адміністративній системі розподілу ресурсів і в капіталістичній системі ). У той же час зв'язок між ринком житла і іншими типами ринків ігнорується більшістю вітчизняних дослідників. Негласно передбачається, що ринок житла в Росії функціонує в цілому аналогічно ринку інших споживчих товарів.
Можливо, останнє положення справедливо для зрілої капіталістичної економіки, проте в російській економіці перехідного періоду це зовсім не так.
Відповідно до марксистськими уявленнями житло було безкоштовним (вільним) благом і не входило в ціну робочої сили за соціалізму. Ця обставина, у свою чергу, було проігноровано при визначенні ряду найважливіших соціальних нормативів (зокрема, при визначенні розміру мінімальної заробітної плати). Враховуючи, що вартість житла в капіталістичних країнах займає в середньому 30-35% заробітної плати, а інвестиції в житлове будівництво також є однією з найважливіших складових, що визначають функціонування всього інвестиційного комплексу, можна без особливих натяжок стверджувати, що капіталістичний механізм на мезорівні в російській економіці в даний час не сформований.
Також, як і для економічної системи в цілому, тут справедливо положення, що вирішальну роль мають відігравати приватні інвестиції - тільки тоді держава нарешті відійде від своєї ролі "загального опікуна та регулятора економічних процесів". Іншими словами, місто стане капіталістичним, коли з'явиться клас домовласників - людей, яким вигідно будувати й утримувати вдома і здавати квартири в них в довгострокову оренду.
На жаль, говорити про перехід до даного стану - більше того, навіть до спільного розуміння необхідності такого переходу - поки не доводиться. У даній роботі розглядається комплекс причин, який зумовлює сьогоднішнє становище, а також позначаються деякі шляхи виходу з нього. Необхідно зробити застереження, що в цілому це дуже побіжний огляд, не претендує на вичерпне дослідження проблеми.
1. До історії питання.
Відповідно до марксистськими уявленнями житло після перемоги соціалістичної революції стали розподіляти по "соціальній нормі", "експропрііруя" його надлишки у колишніх "експлуататорських класів". Tакой механізм автоматично означав висновок житла зі сфери ринкової громадської координації і перехід його в сферу бюрократичної координації: виникли черги, пільги, постанови органів законодавчої та виконавчої влади, що регламентують цей процес, у той час як ціна житла перестала грати якусь істотну роль у процесах розподілу.
Цікаво відзначити, що прибутковий податок при соціалізмі з'явився спочатку (у тридцяті роки) саме як житловий податок: передбачалося, що це відрахування із зарплати працівника, що направляється на будівництво житла для нього. Власне, іншого економічного сенсу в умовах, коли зарплата була єдиним джерелом доходу і повністю визначалася державою, такий податок і мати не міг. Згодом це, однак, стало забуватися багатьма вітчизняними марксистами. Втім, швидко виявилося, що розрив у часі між перерахуванням податку платником, будівництвом житла та процесами його розподілу настільки великий, що "житловий податок" прив'язати до реального отримання житла працівниками можна лише на рівні високонаукових абстракцій.
Тим не менш совєтська фінансова система швидко сприйняла вказаний фіскальний інструмент, який особливо допомагав у балансуванні місцевих бюджетів, - так він перетворився на "прибутковий податок". Крім будівництва житла за рахунок централізованих інвестицій та коштів державних підприємств, вже в шістдесяті роки було дозволено залучати кошти населення через будівництво кооперативного житла. Строго кажучи, це означало неофіційне визнання житла господарським благом, тобто товаром.
Важливо підкреслити, що вже соціалістична система закладала певне нерівність стосовно однієї з найважливіших соціальних норм, що увійшли згодом до Конституції Росії (право на житло). Для одних ця норма передбачала платну реалізацію свого "права", для інших - безкоштовну. Очевидно, по-іншому і бути не могло, тим не менше ця обставина не визнається більшістю вітчизняних юристів і економістів і в даний час.
"Безкоштовне" житло забезпечило запуск принципово іншого механізму еволюції міст: якщо класичної ситуацією "капіталістичного" міста було перевищення темпу приросту одиниць житла над темпом приросту робочих місць (що приводило в кінцевому підсумку до безробіття та стагнації міста), то для міста "соціалістичного" характерною була зворотна ситуація [1].
Російськими економістами постійно фіксувався факт виникнення "ножиць" у темпах приросту показників, що характеризують розвиток "культурно-побутової" та виробничої інфраструктур у наших містах, що призводило до постійного зниження комфортності проживання в них. Причиною останнього була не безробіття, а відсутність житла, ряду товарів і послуг (горезвісний дефіцит). Відповідно, вітчизняні міста також поступово приходили в стан занепаду, тим не менш в цілому закономірності цього процесу були іншими.
Виділимо тут наступну специфічну рису: оскільки житло було "безкоштовним", квартплата повинна була покривати тільки експлуатаційні витрати будівлі та її поточний ремонт; амортизація по житлових будинків не нараховувалася (норми амортизації застосовувалися тільки для визначення ступеня зносу будівлі), відповідно, капітальний ремонт проводився в основному за рахунок бюджетних коштів. Таким чином, коштів на здійснення реконструкції житлового фонду, як правило, не вистачало, що призводило до його поступового старіння. Поряд з новими кварталами в "соціалістичному" місті виникали райони трущоб.
2. Приватизація житла.
Процес ринкових реформ у Росії торкнувся і функціонування житлового фонду. Були прийняті рішення про приватизацію житла громадянами, при цьому поступово став формуватися ринок житла. Для того, щоб стимулювати розвиток цього процесу, зазначена приватизація відбувалася безкоштовно: громадянам пропонувалося тільки оформити своє право власності шляхом реєстрації в органах виконавчої влади.
Навколо цього рішення якийсь час велися дискусії: з одного боку, "рядові" радянські громадяни виступали за безкоштовну приватизацію житла. Більшість з них передбачало, що вони вже давним-давно "викупили" своє житло шляхом внесення квартирної плати, оскільки комунальні послуги стягувалися крім квартплати, а з обивательської точки зору остання якраз і представляла собою відшкодування амортизаційних відрахувань по будівлі, іншими словами, повернення вартості будівництва. З іншого боку, в силу розвинених егалітарних настроїв політично активна частина громадян виступала за платну приватизацію житла за умови, якщо його площа перевищує деяку соціальну норму. У кінцевому рахунку урядом і законодавчою владою були прийняті рішення про безкоштовну приватизацію житла, але терміни закінчення цього процесу не були вказані.
Тим самим під процес реформування була закладена своєрідна "міна уповільненої дії". Черги за безкоштовним муніципальним житлом збереглися. Крім того, тепер з'явилася можливість отримувати житло, приватизувати його і тим самим цілком законно перетворювати витрати муніципалітету на будівництво житла в свої особисті доходи.
Очевидно, що така операція доступна далеко не всім категоріям громадян, а найбільш забезпеченої частини суспільства, що входить до складу владно-господарської еліти, хоча право на житло, як і будь-яке конституційне право, припускає "рівність громадян перед законом".
Муніципалітети ж фактично позбавлені можливості здавати житло в оренду, що, окрім додаткових витрат місцевих бюджетів, дуже ускладнює виконання ними своїх соціальних функцій. Оскільки зарплата в бюджетних галузях дуже низька, працівники освіти, охорони здоров'я, отримавши житло, змінюють місце роботи.
Фактично механізм приватизації житла та наявність конституційного права громадян на житло в Росії роблять неможливою появу класу домовласників. При цьому домовласником не є і муніципалітет. Зокрема, неможливо виселити з муніципальної чи приватизованої квартири мешканця, не вносить квартирну плату: того захищає зазначене конституційне право. Точно також не має сенсу будувати будинок і намагатися здавати в ньому квартири в довгострокову оренду. Після того, як мешканець зареєструється (пропишеться) в паспортному столі за даною адресою, виселити його з цієї квартири законним шляхом буде неможливо. Нарешті, збереження права приватизації житла (як для нинішнього, так і для всіх прийдешніх поколінь) ставлять у нерівне становище суб'єктів ринку житла: поряд з ринковим обміном тут функціонує і бюрократичне розподіл.
3. Житлово-комунальна реформа: трагедія нерозуміння.
Оскільки немає реальних домовласників, муніципальні органи виступають у ролі підрядних організацій, які обслуговують житло, і не більше того. В якості таких організацій можуть виступати і приватні фірми. Ця обставина, поряд з бажанням позбутися від збитків житлово-комунального господарства, які покриваються за рахунок бюджетних коштів, і лягли в основу запропонованої урядом житлово-комунальної реформи.
Фактично її можна звести до наступних головним заходам: 1) організація служби єдиного замовника. У ролі "єдиного замовника" виступає сам муніципалітет (або його представник, якщо місто велике, то служби єдиного замовника організовуються в округах, районах), який пропонує поспіль на обслуговування групи житлових будинків (кварталу, мікрорайону, двору). Встановлюються певні вимоги до якості обслуговування, і сума, яка буде перерахована підряднику, у разі успішного надання відповідних послуг. Передбачається, що виникне конкуренція між муніципальними та приватними фірмами, які будуть боротися за отримання такого підряду, що дозволить, зокрема, посилити контроль за рівнем тарифів у житлово-комунальному господарстві; 2) поетапне збільшення тарифів на комунальні послуги та підвищення квартирної плати для поступової ліквідації збитковості комунального господарства. При цьому квартирна плата підвищується до рівня, що покриває експлуатаційні витрати будівлі та її поточний ремонт. Оскільки, як уже зазначалося вище, домовласник в даній схемі відсутнє, то витрати на капітальний ремонт і реконструкцію будівлі або будуть здійснюватися з бюджету, або не будуть здійснюватися взагалі. Крім того, суперечлива ситуація складається і в роботі комунальних служб: в даний час ними здійснюється практика перехресного субсидування - частина витрат з надання послуг однієї групи споживачів (населення) перекладається на іншу групу (підприємства, організації).
Строго кажучи, підвищення тарифів для населення повинне припускати їх зниження для інших груп споживачів комунальних послуг, проте в явному вигляді така постановка питання у пропонованих заходах відсутня, що в цілому свідчить про нерозуміння відмінності між квартирною платою (рентою) і експлуатаційними витратами будівлі, в якій знаходиться квартира.
Зокрема, експлуатаційні витрати старого житлового фонду та гуртожитків (з відносно більш високою щільністю проживають на один квадратний метр загальної площі будівлі) значно вище, ніж витрати змісту нового житлового фонду підвищеної комфортності. Відповідно, розмір плати за проживання на "квадратному метрі" гуртожитки виявляється в кілька разів вище, ніж за аналогічну площу звичайних упорядкованих квартир, а в останніх, відповідно, вище, ніж в квартирах "елітного" житлового фонду.
Тим не менш квартирна, орендна плата являє собою ренту (або, точніше, квазиренту) домовласника. Розмір останньої регулюється іншими причинами; вона прямо не пов'язана ні з експлуатаційними витратами будівлі, ні з вартістю його будівництва. Відсутність домовласників в даній схемі регулювання послуг житлового фонду не означає, природно, ліквідації рентних доходів, обумовлених місцем розташування, різним рівнем комфортності житла. Однак тепер ці доходи присвоюються мешканцями, причому в неявній формі.
Це викликає ряд важливих і не зовсім очевидних наслідків, які виявляються лише в довгостроковій перспективі.
По-перше, відсутність явних, що враховуються безпосередньо у грошовому виразі рентних доходів звужує податкову базу міста. Більш того, дохідна стаття міського бюджету (доходи від здачі муніципального майна в оренду) перетворюється на видаткову: навіть після успішної реалізації житлово-комунальної реформи капітальний ремонт будівель житлового фонду доведеться так чи інакше здійснювати за рахунок бюджетних коштів.
По-друге, окрім проблеми капітального ремонту виникає і проблема нового житлового будівництва та / або реконструкції старого житлового фонду. Зупинити процес старіння житла і водночас продовжувати нове будівництво стає неможливим: високі обсяги житлового будівництва рано чи пізно приводять до таких же високим обсягами вибуття житла в ветхий житловий фонд. Прогресуюче освіта міських нетрів стає неминучим.
Навіть якщо рента була встановлена хоча б на рівні амортизаційних відрахувань на реновацію - централізуемие кошти дозволяли б здійснювати нове будівництво і розселяти старіючі будинку. У даній же ситуації житло перетворюється з відтворюється капіталу у винятково споживче благо з тривалим строком користування.
Саме по собі це не викликає заперечень, особливо в разі індивідуального будинку (котеджу), однак при такому механізмі включення житлового фонду в ринковий обмін цей фонд не може стати капіталом, тобто, фактично, не може приносити прибуток своєму власникові. Звідси, строго кажучи, стають неможливими та інвестиції в житлове будівництво, оскільки мова йде про придбання лише споживчих благ; відповідно, неможливо і кредитування цього процесу (якщо не брати до уваги відносно вузьку сферу споживчого кредиту).
У результаті знижується загальний обсяг інвестицій, що позначається і на темпах економічного зростання в країні в цілому.
Нарешті, по-третє, ситуація, що склалася значно знижує мобільність ринку робочої сили, оскільки в цілому квартирна плата, як і раніше не входить в ціну праці. Висока орендна плата, супутня невеликому за обсягом ринку житлових квартир, які пропонуються, в-основному, індивідуальними власниками приватизованого житла і посередниками, істотно ускладнює міграцію. Поглиблюються територіальні диспропорції, що також негативно позначається на економічному зростанні. Міста, особливо малі, перетворюються на своєрідну "пастку для безробітних". Таким чином, основні заходи пропонованої житлово-комунальної реформи свідчать лише про бажання звільнити державний і місцеві бюджети від частини витрат, але аж ніяк не вирішують основних проблем у даній сфері.
Для того щоб домогтися запуску капіталістичного механізму розвитку міст, необхідні набагато глибші інституційні зміни (наприклад, скасування права на житло, введення закінчення термінів приватизації житла, інші досить непопулярні в сучасній Росії заходи). Крім того, необхідні і структурні зміни: вкрай висока ціна будівництва одного квадратного метра житла при його вельми низьку якість призводить до того, що обсяги нового будівництва в російських містах постійно скорочуються. Причому низький рівень середньої заробітної плати в цілому не дозволяє широким верствам населення пред'являти попит на нове житло. У кінцевому підсумку ціна будівництва 1 кв. м нового житла повинна стати нижчими, ніж ціна 1 кв. м старого (маються на увазі середні рівні цін); крім того, навіть мінімальна заробітна плата повинна дозволяти працівникові орендувати житло. Тільки в цьому випадку можна говорити про запуск ринкового механізму на мезорівні.
На жаль, діючі в російській економіці тенденції прямопротівоположни; в результаті йде постійне накопичення диспропорцій. Усунути останні стає все складніше, результатом такого розвитку ситуації може бути повернення до бюрократичного розподілу частини господарських благ і нормування споживання все більшої частини послуг. Диспропорції на мезорівні далеко не так нешкідливі, як це може здатися на перший погляд - зокрема, відсутність вільного житла не дозволяє вирішувати проблеми закриття ряду збиткових шахт у вугільній галузі навіть за наявності певних грошових коштів, що виділяються урядом на перенавчання та адаптацію шахтарів. У свою чергу, соціальний протест працівників, які волею долі опинилися в депресивних містах і районах може в кінцевому підсумку призвести до зміни політичного курсу та згортання здавалися незворотними ринкових реформ.
Розуміння суті житлового питання в перехідній економіці державної та господарської елітою, очевидно, відсутня. Схоже, що це робить прийдешні негативні явища у розвитку російських міст неминучими.
Список літератури
Див. наприклад: Форрестер Дж. Динаміка розвитку міста. М.: 1974; Оріхівський П. Введення в теорію еволюції урбанізованих територій / / Міське управління. 1996. 3. Якщо до лібералізації цін і початку реального переходу України до ринкової системи середньомісячна заробітна плата (у середньому по народному господарству) була приблизно дорівнює ціні будівництва одного квадратного метра кооперативного житла, то в даний час вона в два - два з половиною рази нижче. Цей розрив вельми показовий: побічним результатом реформ на мезорівні є посилення, а не подолання наявної незбалансованості між найважливішими номінальними показниками.