Економіка нерухомості
Нерухоме і рухоме майно
Нерухомі та рухомі речі
До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди.
До нерухомих речей належать також підлягає державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (п.1 ст.30 ДК РФ). Нерухомість складається з землі і поліпшень. Під землею мається на увазі: 1) земельні ділянки, 2) повітряний простір над поверхнею ділянки, 3) надра (простір під поверхнею ділянки), 4) лісові масиви, 5) водойми.
Покращення - це все ті речові зміни, яких зазнала земля, в порівнянні з тим, якою її створила природа. Земля має вартістю з причини своєї потенційної корисності в якості майданчика під будівельні конструкції, зони відпочинку, сільськогосподарські угіддя, транспортні магістралі. Земля в першу чергу «має право на дохід» принесений всією власністю. Вартість землі може бути рівна і навіть більше, ніж вартість усієї власності.
В економіці нерухомості вважається, що тільки земля має вартість, у той час як поліпшення - лише внесок у вартість землі.
Рухомі речі - речі, не відносять до нерухомості, включаючи гроші та цінні папери, визнаються рухомим майном (п.2 ст.30 ГК РФ).
Нерухомість як товар
Нерухомість:
1) нежитлова: 1.1) промислова, 1.2) торговельна, 1.3) адміністративна (офісні), 1.4) складська, 1.5) соцкультпобут
2) житлова: 2.1) багатоквартирних, 2.2) окремо стоїть, 2.3) таун-хауз town-house (зблоковані котеджі).
Нерухомість - фундаментальний товар, найбільш грунтовний з усіх існуючих товарів. Його найважливіші характеристики - стаціонарність і матеріальність. Фізичні характеристики об'єкта нерухомості включають дані про його розміри і форму основних конструкцій (фундаментів, стін, перекриттів і ін) і поділяються на 6 груп (групи капітальності) з нормативними термінами служби від 15 до 150 років. Об'єкти нерухомості протягом терміну свого існування схильні різного роду износам.
Знос характеризує втрату придатності та зменшення вартості нерухомості з різних причин. Знос як технічне поняття характеризує втрату первинних споживчих властивостей. Як економічне поняття, знос це ступінь знецінення або старіння, втрата первісної або відновної вартості. По відношенню до нерухомості зазвичай розглядають 3 основних види зносу: 1) фізичний знос - втрата вартості, викликана руйнуванням нерухомості під дією природних, фізико-хімічних, експлуатаційних та інших факторів, 2) функціональний знос, функціональне (моральне) знецінення або застарівання - втрата вартості , викликана появою яких-небудь більш дешевих, або більш продуктивних аналогів; 3) економічний (зовнішній) знос, економічне знецінення або застарівання - втрата вартості, викликана великими науково-технічними і соціально-політичними проривами в житті суспільства, які характеризуються появою абсолютно нових об'єктів , що не мають аналогів.
Накопичений сукупний знос - зменшення початкової (відновлювальної) вартості, яка відбувається в результаті фізичного руйнування, функціонального або зовнішнього старіння, або комбінація різних видів зносів.
Властивості нерухомості:
- Різнорідність і унікальність. Практично неможливо говорити про двох однакових квартирах, про двох однакових будинках, про двох однакових ділянках, тому що у них будуть обов'язково відмінності, принаймні, за місцем розташування.
- Необхідність постійного управління. Будь-який об'єкт нерухомості має потребу в управлінні, незалежно від його функціонального призначення. (Це обслуговування комунальними послугами, охорона і поточний ремонт, пошук орендарів, різні сезонні і профілактичні роботи)
- Нерухомість не можна відправити на склад до запитання.
- Особливий вид власності. На відміну від інших товарів, володіння нерухомістю зачіпає інтереси інших громадян та / або юридичних осіб, тому операції з нерухомістю пов'язані з певними процедурами, які покликані забезпечити врахування інтересів держави, місцевих органів влади, інших суб'єктів права.
- Низький рівень ліквідності.
Права власності
Право власності - певна сукупність правомочностей, що належать особі правовласнику.
Зміст права власності: власнику належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Власник має право на свій розсуд вчиняти щодо належного йому майна будь-які дії, що не суперечать закону й іншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб, в тому числі: 1) відчужувати своє майно у власність іншим особам; 2) передавати, залишаючись власником права володіння, користування і розпорядження майном; 3) віддавати майно в заставу; 4) обтяжувати його іншими способами; 5) розпоряджатися ним іншим чином. Стаття 209 ЦК РФ.
Загальні положення про право власності на землю. Право власності на земельну ділянку поширюється на перебувають у межах цієї ділянки: 1) поверхню (грунтовий шар), 2) замкнуті водойми, 3) перебувають на ньому ліс і рослини.
Особи, які мають у власності земельну ділянку має право: 1) продавати його, 2) дарувати його, 3) віддавати в заставу; 4) здавати в оренду; 5) зводити на ній будівлі та споруди, здійснювати їхню перебудову або знос; дозволяти будівництво на ньому третім особам; 6) використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки; 7) розпоряджатися ним іншим чином.
Таким чином, право власності на нерухоме майно являє собою сукупність окремих прав, кожне з яких може бути за рішенням власника відокремлене і передається третій особі на обмежений у часі період або безстроково. Сукупність усіх окремих прав утворює повне право власності. Передача кому-небудь одного або декількох прав призводить до виникнення часткових прав власності. Найбільш поширеними частковими правами є: передача за договором оренди прав володіння або користування. Майно може перебувати в організаціях або в окремих осіб на праві: 1) власності. Право власності виникає у організації незалежно від джерела придбання майна, тобто як внесена засновником в якості внеску до статутного капіталу; виготовлена самою організацією; придбана за плату в інших організацій; отримана безоплатно або як субсидії державного органу; в обмін на товари і інші варіанти придбання майна. 2) господарського ведення. При цьому організація володіє майном, але не має права передавати це майно, здавати в оренду, віддавати в заставу, вносити до статутного капіталу господарських товариств без згоди власника. 3) право оперативного управління, при якому казенні підприємства при якому казенні підприємства, установи здійснюють щодо закріпленого за ними майна права володіння в межах встановлених законів, відповідно до цілей своєї діяльності, завданнями власника і призначенням майна. 4) право договору оренди, при якому орендодавець зобов'язується надати орендарю майно за плату в тимчасове володіння або у тимчасове користування. Власник нерухомого майна (земельної ділянки, іншої нерухомості) має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки надання права обмеженого користування сусідньою ділянкою (сервітуту). Сервітут може встановлюватися для забезпечення проходу або проїзду через сусідні земельні ділянки, прокладання та експлуатації лінії електропередач, зв'язку або трубопроводів, забезпечення водопостачання чи меліорації, а також інших потреб власника, які вимагають встановлення сервітуту. Сервітут встановлює за угодою між особою, що вимагає встановлення сервітуту та власником сусідньої ділянки, і підлягає реєстрації в порядку, встановленому для реєстрації прав на нерухоме майно.
Обтяження і сервітути конкретної ділянки визначаються за допомогою правової експертизи нерухомого майна. Мета експертизи - достовірно визначити справжній обсяг прав на майновий об'єкт. Мета правової експертизи досягається за допомогою вивчення та аналізу правовстановлюючих документів. При проведенні правової оцінки майна слід мати на увазі, що право власника щодо відчуження майна може бути обмежено або прямо заборонено законом. Одним з таких обмежень може бути арешт майна, що накладається судом. Угоди можливі тільки після зняття арешту. Заборона відчуження накладається при наданні будь-яких позик, а також при заставі нерухомості. Заставне зобов'язання не перешкоджає розпорядження майном, але обтяжує нового власника виконання зобов'язання з погашення боргу колишнього власника. Обмежено право користування майном, що є спільною власністю, коли виділ конкретної частки важко або взагалі неможливо. Якщо за наявності документів, що підтверджують певний правовий режим об'єкта, з'ясовується, що суб'єкту не може належати майно на таких правах, або ж раніше було порушено чинне законодавство, угода визнається недійсною (незначною), тобто виключається можливість переходу права власності.
Оцінка вартості нерухомості
Вартість нерухомості виникає виходячи зі структури ринку нерухомості.
До суб'єктів ринку ставляться будівельник, споживач, інвестор. На перетині інтересів (баланс інтересів) основних суб'єктів народжується ринкова вартість. Вартість можна витягти з минулого, поставивши себе на місце споживача, з сьогодення, поставивши себе на місце будівельника, і нарешті, з майбутнього, поставивши себе на місце інвестора.
Тільки одночасне використання всіх трьох підходів дозволяє визначити ринкову вартість нерухомості. При стабільній економіці витратний підхід указує нижню межу ринкової вартості нерухомості. Прибутковий підхід визначає ринкову поведінку типового інвестора і вказує на максимальну ринкову вартість об'єкта на даному ринку в даний час. Результат порівняльного підходу при надійної інформації про ринкові угодах дає певний проміжний результат.
Вартість і ціна - поняття принципово різні. Ринкова вартість - це найбільш ймовірна ціна, за якою майно перейде з рук в руки в умовах вільного відкритого і конкурентного ринку (такий ринок визначається умовами «чистої угоди»), тобто ринкова вартість - категорія гіпотетична (передбачувана, ймовірна). Ціна - фактична кількість грошей, за яке майно перейде з рук в руки в даному місці в даний час, тобто ціна - історичний факт.
Види вартості
Ринкова вартість є основним стандартом вартості.
Інвестиційна вартість - це найвища ціна, яку готовий заплатити інвестор за майно, виходячи з його здатності задовольняти індивідуальним інвестиційним вимогам. На відміну від усіх інших видів вартості, інвестиційна вартість оцінює не те, що є, а те, що може бути.
Ліквідаційна вартість - це грошова сума, яку власник майна може отримати при ліквідації цього майна. Існують 3 підвиди ліквідаційної вартості.
1й підвид - планомірна ліквідаційна вартість. Визначається як типова сума, яку очікують отримати від відкритого продажу майна за умови, що у продавця є якийсь період часу для проведення комплексу заходів по максимізації прибутку від реалізації майна та підвищення його ліквідності.
2й підвид - вимушена ліквідаційна вартість. Тут накладається додаткова умова термінового продажу майна «в тому вигляді, як воно є, і в тому місці, де воно знаходиться». Примусова ліквідація означає, що майно розпродається настільки швидко, наскільки це можливо.
Третій підвид - ліквідаційна вартість припинення існування активів підприємства. У цьому випадку активи підприємства не продаються, а списуються і знищуються. Очевидно, що така вартість є від'ємною величиною.
Повна відновна вартість (ПВС) - це або вартість відтворення в сучасних умовах і поточних цінах точно такого ж об'єкта (його повної копії), як і оцінюваний, або вартість придбання в поточних цінах на вільному ринку нового об'єкта, повністю ідентичного даному по конструктивних, функціональним , експлуатаційною і іншим характеристикам. У цьому випадку «відновлюються всі недоліки та невідповідності», наявність яких неминуче в застарілому об'єкті.
Залишкова відновлювальна вартість (або поточна вартість об'єкта) - визначається як повна відновна вартість за вирахуванням сукупного знецінення.
Повна вартість заміщення - це мінімальна вартість придбання в поточних цінах на вільному ринку об'єкта, аналогічного оцінюваному за функціональним призначенням, що має еквівалентну корисність, але побудованого з нових матеріалів відповідно до сучасних стандартів, дизайном і плануванням.
Балансова вартість - це вартість основних фондів підприємства в цінах придбання або вартість введення в експлуатацію. Балансова вартість не є економічною - це нормативна вартість, необхідна для обліку та визначення бази оподаткування.
Іпотечна (заставна) вартість - найбільш ймовірна ціна, за якою об'єкт може бути проданий на ринку у випадку припинення виплат по іпотечному кредиту.
Принципи і методи оцінки нерухомості
Принципи оцінки вартості формують і визначають ті позиції, з яких аналізується власність. Вони мають свою структуру і внутрішню взаємозв'язок. Дані принципи - це інтерпретація економічних законів з точки зору оцінки майна. Усі принципи, використовувані при оцінці нерухомості можна віднести до трьох груп: 1) принципи, засновані на уявленнях користувача: 1.1 принцип корисності (прибутковості), 1.2 принцип заміщення, 1.3 принцип очікування; 2) принципи, що відображають зв'язок компонентів власності: 2.1 принцип додаткової продуктивності , 2.2 принцип граничної продуктивності (граничної прибутковості), 2.3 принцип внеску, 2.4 принцип збалансованості (рівноваги або пропорційності), 2.5 принцип економічного розміру, 2.6 принцип економічного поділу; 3) принципи, зумовлені дією ринкового середовища: 3.1 принцип альтернативності, 3.2 принцип мінливості, 3.3 принцип залежності, 3.4 принцип пропозиції і попиту, 3.5 принцип конкуренції, 3.6 принцип відповідності.
Результатом аналізу нерухомості, заснованого на перерахованих принципах, є визначення найбільш ефективного використання землі, яка покликана забезпечити власнику отримання найбільших вигод. У цьому втілюється головний принцип оцінки - принцип найбільш ефективного використання (НЕІ). «Вартість подібно красі визначається точкою зору судить про неї»
Корисність - здатність конкретного об'єкта задовольняти потреби користувача.
Заміна -
Максимальна вартість об'єкта визначається найменшою ціною, за якою можливе придбання іншого об'єкта еквівалентної корисності. Будь-які об'єкти оцінки, незважаючи на їх різноманітність порівнянні з точки зору своєї здатності задовольняти певні потреби власника або приносити йому прибуток.
Принцип очікування - минуле і сьогодення стан об'єкта важливі як вихідна база, ключ до розуміння його майбутнього розвитку. Вартість нерухомості визначається вигодами, які, як очікується, вона принесе своєму власникові в майбутньому. В основі принципу очікування лежить теорія зміни вартості грошей у часі (теорія капіталізації).
Нерухоме і рухоме майно
Нерухомі та рухомі речі
До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди.
До нерухомих речей належать також підлягає державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (п.1 ст.30 ДК РФ). Нерухомість складається з землі і поліпшень. Під землею мається на увазі: 1) земельні ділянки, 2) повітряний простір над поверхнею ділянки, 3) надра (простір під поверхнею ділянки), 4) лісові масиви, 5) водойми.
Покращення - це все ті речові зміни, яких зазнала земля, в порівнянні з тим, якою її створила природа. Земля має вартістю з причини своєї потенційної корисності в якості майданчика під будівельні конструкції, зони відпочинку, сільськогосподарські угіддя, транспортні магістралі. Земля в першу чергу «має право на дохід» принесений всією власністю. Вартість землі може бути рівна і навіть більше, ніж вартість усієї власності.
В економіці нерухомості вважається, що тільки земля має вартість, у той час як поліпшення - лише внесок у вартість землі.
Рухомі речі - речі, не відносять до нерухомості, включаючи гроші та цінні папери, визнаються рухомим майном (п.2 ст.30 ГК РФ).
Нерухомість як товар
Нерухомість:
1) нежитлова: 1.1) промислова, 1.2) торговельна, 1.3) адміністративна (офісні), 1.4) складська, 1.5) соцкультпобут
2) житлова: 2.1) багатоквартирних, 2.2) окремо стоїть, 2.3) таун-хауз town-house (зблоковані котеджі).
Нерухомість - фундаментальний товар, найбільш грунтовний з усіх існуючих товарів. Його найважливіші характеристики - стаціонарність і матеріальність. Фізичні характеристики об'єкта нерухомості включають дані про його розміри і форму основних конструкцій (фундаментів, стін, перекриттів і ін) і поділяються на 6 груп (групи капітальності) з нормативними термінами служби від 15 до 150 років. Об'єкти нерухомості протягом терміну свого існування схильні різного роду износам.
Знос характеризує втрату придатності та зменшення вартості нерухомості з різних причин. Знос як технічне поняття характеризує втрату первинних споживчих властивостей. Як економічне поняття, знос це ступінь знецінення або старіння, втрата первісної або відновної вартості. По відношенню до нерухомості зазвичай розглядають 3 основних види зносу: 1) фізичний знос - втрата вартості, викликана руйнуванням нерухомості під дією природних, фізико-хімічних, експлуатаційних та інших факторів, 2) функціональний знос, функціональне (моральне) знецінення або застарівання - втрата вартості , викликана появою яких-небудь більш дешевих, або більш продуктивних аналогів; 3) економічний (зовнішній) знос, економічне знецінення або застарівання - втрата вартості, викликана великими науково-технічними і соціально-політичними проривами в житті суспільства, які характеризуються появою абсолютно нових об'єктів , що не мають аналогів.
Накопичений сукупний знос - зменшення початкової (відновлювальної) вартості, яка відбувається в результаті фізичного руйнування, функціонального або зовнішнього старіння, або комбінація різних видів зносів.
Властивості нерухомості:
- Різнорідність і унікальність. Практично неможливо говорити про двох однакових квартирах, про двох однакових будинках, про двох однакових ділянках, тому що у них будуть обов'язково відмінності, принаймні, за місцем розташування.
- Необхідність постійного управління. Будь-який об'єкт нерухомості має потребу в управлінні, незалежно від його функціонального призначення. (Це обслуговування комунальними послугами, охорона і поточний ремонт, пошук орендарів, різні сезонні і профілактичні роботи)
- Нерухомість не можна відправити на склад до запитання.
- Особливий вид власності. На відміну від інших товарів, володіння нерухомістю зачіпає інтереси інших громадян та / або юридичних осіб, тому операції з нерухомістю пов'язані з певними процедурами, які покликані забезпечити врахування інтересів держави, місцевих органів влади, інших суб'єктів права.
- Низький рівень ліквідності.
Права власності
Право власності - певна сукупність правомочностей, що належать особі правовласнику.
Зміст права власності: власнику належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Власник має право на свій розсуд вчиняти щодо належного йому майна будь-які дії, що не суперечать закону й іншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб, в тому числі: 1) відчужувати своє майно у власність іншим особам; 2) передавати, залишаючись власником права володіння, користування і розпорядження майном; 3) віддавати майно в заставу; 4) обтяжувати його іншими способами; 5) розпоряджатися ним іншим чином. Стаття 209 ЦК РФ.
Загальні положення про право власності на землю. Право власності на земельну ділянку поширюється на перебувають у межах цієї ділянки: 1) поверхню (грунтовий шар), 2) замкнуті водойми, 3) перебувають на ньому ліс і рослини.
Особи, які мають у власності земельну ділянку має право: 1) продавати його, 2) дарувати його, 3) віддавати в заставу; 4) здавати в оренду; 5) зводити на ній будівлі та споруди, здійснювати їхню перебудову або знос; дозволяти будівництво на ньому третім особам; 6) використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки; 7) розпоряджатися ним іншим чином.
Таким чином, право власності на нерухоме майно являє собою сукупність окремих прав, кожне з яких може бути за рішенням власника відокремлене і передається третій особі на обмежений у часі період або безстроково. Сукупність усіх окремих прав утворює повне право власності. Передача кому-небудь одного або декількох прав призводить до виникнення часткових прав власності. Найбільш поширеними частковими правами є: передача за договором оренди прав володіння або користування. Майно може перебувати в організаціях або в окремих осіб на праві: 1) власності. Право власності виникає у організації незалежно від джерела придбання майна, тобто як внесена засновником в якості внеску до статутного капіталу; виготовлена самою організацією; придбана за плату в інших організацій; отримана безоплатно або як субсидії державного органу; в обмін на товари і інші варіанти придбання майна. 2) господарського ведення. При цьому організація володіє майном, але не має права передавати це майно, здавати в оренду, віддавати в заставу, вносити до статутного капіталу господарських товариств без згоди власника. 3) право оперативного управління, при якому казенні підприємства при якому казенні підприємства, установи здійснюють щодо закріпленого за ними майна права володіння в межах встановлених законів, відповідно до цілей своєї діяльності, завданнями власника і призначенням майна. 4) право договору оренди, при якому орендодавець зобов'язується надати орендарю майно за плату в тимчасове володіння або у тимчасове користування. Власник нерухомого майна (земельної ділянки, іншої нерухомості) має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки надання права обмеженого користування сусідньою ділянкою (сервітуту). Сервітут може встановлюватися для забезпечення проходу або проїзду через сусідні земельні ділянки, прокладання та експлуатації лінії електропередач, зв'язку або трубопроводів, забезпечення водопостачання чи меліорації, а також інших потреб власника, які вимагають встановлення сервітуту. Сервітут встановлює за угодою між особою, що вимагає встановлення сервітуту та власником сусідньої ділянки, і підлягає реєстрації в порядку, встановленому для реєстрації прав на нерухоме майно.
Обтяження і сервітути конкретної ділянки визначаються за допомогою правової експертизи нерухомого майна. Мета експертизи - достовірно визначити справжній обсяг прав на майновий об'єкт. Мета правової експертизи досягається за допомогою вивчення та аналізу правовстановлюючих документів. При проведенні правової оцінки майна слід мати на увазі, що право власника щодо відчуження майна може бути обмежено або прямо заборонено законом. Одним з таких обмежень може бути арешт майна, що накладається судом. Угоди можливі тільки після зняття арешту. Заборона відчуження накладається при наданні будь-яких позик, а також при заставі нерухомості. Заставне зобов'язання не перешкоджає розпорядження майном, але обтяжує нового власника виконання зобов'язання з погашення боргу колишнього власника. Обмежено право користування майном, що є спільною власністю, коли виділ конкретної частки важко або взагалі неможливо. Якщо за наявності документів, що підтверджують певний правовий режим об'єкта, з'ясовується, що суб'єкту не може належати майно на таких правах, або ж раніше було порушено чинне законодавство, угода визнається недійсною (незначною), тобто виключається можливість переходу права власності.
Оцінка вартості нерухомості
|
Будівельник |
Споживач |
Інвестор |
Ринкова вартість |
Ринок нерухомості |
Минуле / споживча вартість |
Майбутнє / інвестиційна вартість |
До суб'єктів ринку ставляться будівельник, споживач, інвестор. На перетині інтересів (баланс інтересів) основних суб'єктів народжується ринкова вартість. Вартість можна витягти з минулого, поставивши себе на місце споживача, з сьогодення, поставивши себе на місце будівельника, і нарешті, з майбутнього, поставивши себе на місце інвестора.
| Минуле | Споживач | Порівняльний підхід |
| Справжнє | Будівельник | Витратний підхід |
| Майбутнє | Інвестор | Прибутковий підхід |
Вартість і ціна - поняття принципово різні. Ринкова вартість - це найбільш ймовірна ціна, за якою майно перейде з рук в руки в умовах вільного відкритого і конкурентного ринку (такий ринок визначається умовами «чистої угоди»), тобто ринкова вартість - категорія гіпотетична (передбачувана, ймовірна). Ціна - фактична кількість грошей, за яке майно перейде з рук в руки в даному місці в даний час, тобто ціна - історичний факт.
Види вартості
Ринкова вартість є основним стандартом вартості.
Інвестиційна вартість - це найвища ціна, яку готовий заплатити інвестор за майно, виходячи з його здатності задовольняти індивідуальним інвестиційним вимогам. На відміну від усіх інших видів вартості, інвестиційна вартість оцінює не те, що є, а те, що може бути.
Ліквідаційна вартість - це грошова сума, яку власник майна може отримати при ліквідації цього майна. Існують 3 підвиди ліквідаційної вартості.
1й підвид - планомірна ліквідаційна вартість. Визначається як типова сума, яку очікують отримати від відкритого продажу майна за умови, що у продавця є якийсь період часу для проведення комплексу заходів по максимізації прибутку від реалізації майна та підвищення його ліквідності.
2й підвид - вимушена ліквідаційна вартість. Тут накладається додаткова умова термінового продажу майна «в тому вигляді, як воно є, і в тому місці, де воно знаходиться». Примусова ліквідація означає, що майно розпродається настільки швидко, наскільки це можливо.
Третій підвид - ліквідаційна вартість припинення існування активів підприємства. У цьому випадку активи підприємства не продаються, а списуються і знищуються. Очевидно, що така вартість є від'ємною величиною.
Повна відновна вартість (ПВС) - це або вартість відтворення в сучасних умовах і поточних цінах точно такого ж об'єкта (його повної копії), як і оцінюваний, або вартість придбання в поточних цінах на вільному ринку нового об'єкта, повністю ідентичного даному по конструктивних, функціональним , експлуатаційною і іншим характеристикам. У цьому випадку «відновлюються всі недоліки та невідповідності», наявність яких неминуче в застарілому об'єкті.
Залишкова відновлювальна вартість (або поточна вартість об'єкта) - визначається як повна відновна вартість за вирахуванням сукупного знецінення.
Повна вартість заміщення - це мінімальна вартість придбання в поточних цінах на вільному ринку об'єкта, аналогічного оцінюваному за функціональним призначенням, що має еквівалентну корисність, але побудованого з нових матеріалів відповідно до сучасних стандартів, дизайном і плануванням.
Балансова вартість - це вартість основних фондів підприємства в цінах придбання або вартість введення в експлуатацію. Балансова вартість не є економічною - це нормативна вартість, необхідна для обліку та визначення бази оподаткування.
Іпотечна (заставна) вартість - найбільш ймовірна ціна, за якою об'єкт може бути проданий на ринку у випадку припинення виплат по іпотечному кредиту.
Принципи і методи оцінки нерухомості
Принципи оцінки вартості формують і визначають ті позиції, з яких аналізується власність. Вони мають свою структуру і внутрішню взаємозв'язок. Дані принципи - це інтерпретація економічних законів з точки зору оцінки майна. Усі принципи, використовувані при оцінці нерухомості можна віднести до трьох груп: 1) принципи, засновані на уявленнях користувача: 1.1 принцип корисності (прибутковості), 1.2 принцип заміщення, 1.3 принцип очікування; 2) принципи, що відображають зв'язок компонентів власності: 2.1 принцип додаткової продуктивності , 2.2 принцип граничної продуктивності (граничної прибутковості), 2.3 принцип внеску, 2.4 принцип збалансованості (рівноваги або пропорційності), 2.5 принцип економічного розміру, 2.6 принцип економічного поділу; 3) принципи, зумовлені дією ринкового середовища: 3.1 принцип альтернативності, 3.2 принцип мінливості, 3.3 принцип залежності, 3.4 принцип пропозиції і попиту, 3.5 принцип конкуренції, 3.6 принцип відповідності.
Результатом аналізу нерухомості, заснованого на перерахованих принципах, є визначення найбільш ефективного використання землі, яка покликана забезпечити власнику отримання найбільших вигод. У цьому втілюється головний принцип оцінки - принцип найбільш ефективного використання (НЕІ). «Вартість подібно красі визначається точкою зору судить про неї»
Корисність - здатність конкретного об'єкта задовольняти потреби користувача.
Заміна -
Максимальна вартість об'єкта визначається найменшою ціною, за якою можливе придбання іншого об'єкта еквівалентної корисності. Будь-які об'єкти оцінки, незважаючи на їх різноманітність порівнянні з точки зору своєї здатності задовольняти певні потреби власника або приносити йому прибуток.
Принцип очікування - минуле і сьогодення стан об'єкта важливі як вихідна база, ключ до розуміння його майбутнього розвитку. Вартість нерухомості визначається вигодами, які, як очікується, вона принесе своєму власникові в майбутньому. В основі принципу очікування лежить теорія зміни вартості грошей у часі (теорія капіталізації).
Принцип додаткової продуктивності - при належному використанні основних факторів виробництва (праця, земля, капітал і управління) для отримання доходу після відшкодування витрат на них зазвичай залишається додаткова вартість, яку прийнято відносити до землі. Додаткова продуктивність визначається чистим доходом, які належать до землі після компенсації витрат на працю, капітал і управління.
Принцип граничної продуктивності - збільшення того або іншого фактора виробництва може збільшувати або зменшувати вартість об'єкта. З цього випливає ще один принцип оцінки нерухомості. Цей принцип базується на теорії граничного доходу та граничних витрат і називається принципом граничної продуктивності.
У міру додавання ресурсів до основних факторів виробництва чиста віддача має тенденцію збільшуватися більш швидкими темпами, ніж зростання витрат, проте після досягнення певної точки загальна віддача хоча і зростає, але вже сповільнюється темпами. Це уповільнення відбувається до тих пір, поки приріст вартості не стане менше ніж витрати на додані ресурси.
Принцип внеску. Внесок - це сума, на яку змінюється вартість нерухомості внаслідок наявності або відсутності будь-якого фактора виробництва. Вартість кожного елемента об'єкта оцінки визначається внеском цього елемента в загальну вартість об'єкта, тобто вартість кожного елемента дорівнює величині, на яку зменшується загальна вартість власності у відсутності цього елемента.
Принцип збалансованості (рівноваги) - вартість нерухомості визначається ступенем рівноваги між її парними елементами - землею і поліпшеннями.
Принцип «Економічний розмір» - на будь-якому ринку існує оптимальна кількість землі, необхідне для найбільш ефективного використання різних типів власності.
Економічне поділ - майнові права слід розділяти і з'єднувати таким чином, щоб збільшити загальну вартість об'єкта. Поділ може застосовуватися до різних майнових прав: 1) фізичний поділ; 2) поділ з прав користування (обмеження прав користування); 3) поділ за видами майнових прав (спільна оренда, партнерство, акціонування тощо); 4) поділ за часу користування (оренда на різні терміни, довічне володіння, майбутні права - опціони).
Альтернативність як принцип і його формулювання
В умовах вільного ринку покупець і продавець має ряд альтернатив придбання та продажу об'єктів власності за певну ціну.
Мінливість Стадія життєвого циклу майна соціальні, економічні, політичні та інші фактори постійно надають позитивний або негативний вплив на вартість майна.
Фундаментальний принцип - принцип найбільш ефективного використання землі. Найбільш ефективне використання - це ймовірне і юридично дозволене використання ділянки землі, яка є фізично можливим, економічно обгрунтованим і призводить до його найвищої вартості.
Методи оцінки нерухомого майна
1. Витратний підхід: 1.1 Метод порівняльної одиниці; 1.2 Метод розбивки на компоненти (визначення витрат за укрупненими видами робіт; 1.3 Метод кількісного обстеження (актуалізація кошторисної вартості).
2. Ринковий підхід (методи порівняння продажів): 2.1 Метод прямого порівняльного аналізу продажів; 2.2 Аналіз парних продажів; 2.3 Аналіз вторинного ринку; 2.4 Статистичний аналіз - побудова регресійних моделей; 2.5 Класифікаційний аналіз; 2.6 Метод валового рентного мультиплікатора (дохідно-вартісної підхід).
3. Прибутковий підхід (методи капіталізації доходу): 3.1 Пряма капіталізація доходу (капіталізація за нормою доходу); 3.2 Дисконтування майбутніх грошових потоків (DCF-аналіз «discounting cash flow»)
Методи витратного підходу
Метод порівняльної одиниці. Найбільш популярний метод, заснований на порівнянні вартості одиниці будівельного об'єму або площі об'єкта оцінки та об'єктів аналогів. Об'єкт аналог підбирається за укрупненими показниками вартості будівництва (наприклад, збірки УПВС - укрупнені показники відновної вартості будівництва, та інші. Ці збірники мають галузевий характер). Кожен з цих збірок відображає вартість одиниці будівництва в базовому році (базові роки - 1969, 1984, 1991). Знаючи вартість будівельної одиниці в базовому році й будівельний об'єм (або площа) об'єкта оцінки, легко порахувати витратну вартість об'єкта (ПВС - повна відновна вартість) в цінах базового року. Для переходу від цін базового року в ціни на дату оцінки використовуються відповідні індекси цін (джерело - фірма «Ко-Інвест», що здійснює моніторинг цін в будівництві та випускає щокварталу «Збірники цін в будівництві», а також, регіональні індекси, що публікуються органами місцевого самоврядування в регіонах). З отриманої відновної вартості об'єкта віднімається накопичений знос (фізичний, функціональний та економічний).
Норми віддачі (використовуються в якості коефіцієнтів дисконтування):
1) внутрішня норма віддачі (IPR);
2) норма віддачі для власного капіталу (визначається за моделлю оцінки капітальних активів - CAPM);
3) норма віддачі для сукупного капіталу, власного і позикового (середньозважена вартість капіталу WACC).
Методи оцінки нерухомості. Всі методи оцінки нерухомості групуються в 3 підходи: витратний, прибутковий і порівняльний (ринковий).
Методи витратного підходу - засновані на припущенні, що витрати на будівництво об'єкта (за мінусом зносу) в сукупності з ринковою вартістю земельної ділянки, на якій цей об'єкт знаходиться, є прийнятним орієнтиром для визначення ринкової вартості всього об'єкта нерухомості. Однак необхідно пам'ятати, що оцінка вартості об'єкта за витратами далеко не завжди відображає ринкову вартість (для об'єктів з зносом більше 50% цей метод вже не ефективний).
Метод прямого порівняльного аналізу продажів (ринковий підхід) - метод заснований на принципі заміщення, який говорить: типовий покупець не купить на ринку об'єкт нерухомості, якщо його вартість перевищує витрати на придбання на ринку схожого об'єкта еквівалентної корисності. Цей метод полягає в аналізі фактичних угод купівлі-продажу аналогічних об'єктів нерухомості, порівнянні їх з оцінюваним об'єктом і внесення відповідних поправок на відмінності між об'єктом оцінки та об'єктами порівняння. У результаті встановлюється порівнянна ціна кожного об'єкта порівняння, як якщо б усі об'єкти порівняння мали ті ж характеристики, що й об'єкт оцінки. Ці відкориговані ціни дозволяють оцінювачу зробити висновок про ринкову вартість оцінюваного об'єкта. Цей метод найбільш ефективний в основному на активних секторах ринку нерухомості. Реалізація даного методу передбачає виконання наступних процедур: 1) виявлення недавніх продажів порівнянних об'єктів; 2) вибір одиниці порівняння; 3) вибір елементів порівняння (елементів відмінності); 4) визначення та обгрунтування поправок (коригувань) до ціни кожного з порівнюваних об'єктів; 5) внесення поправок до цін об'єктів порівняння.
Другим по значущості методом порівняльного підходу є метод валового рентного мультиплікатора.
Основними елементами порівняння є: 1) передаються права власності, 2) умови угоди, 3) умови ринку (дата продажу), 4) місце розташування, 5) стан об'єкта (рік будівництва, знос), 6) фізичні відмінності (несучі та огороджувальні конструкції) , 7) компоненти власності, безпосередньо не пов'язані з нерухомістю.
Підхід на основі МВР - мультиплікатора валової ренти
Це метод заснований на існуванні певного співвідношення між вартістю будівлі і доходом, який воно здатне генерувати.
Послідовність реалізації методу: 1й етап: 1) вибір об'єктів порівняння, порівнянних з оцінюваним; 2) визначення цін продажів об'єктів порівняння та індексація цих цін на дату оцінки; 3) визначення прибутковості об'єктів порівняння шляхом множення орендної ставки на площу об'єкта; 4) визначення відповідних мультиплікаторів валовий ренти шляхом ділення ціни продажів на величину доходу порівнянних об'єктів (орендної плати або ренти), 5) визначення єдиного МВР (зазвичай за ознакою моди); 2й етап: 1) визначення ринкової орендної плати (за результатами аналізу ринку); 2) виділення ринкової ставки оренди; третій етап: визначення поточної вартості об'єкта 1) Визначення орендної плати для оцінюваного об'єкта (доходу), 2) Визначення вартості оцінюваного об'єкта шляхом множення Доходу на МВР. Отримуємо вартість.
Даний метод ефективний для об'єктів нерухомості, активно обертаються на ринку (квартири, торгові центри).
Прибутковий підхід до оцінки нерухомого майна
Методи капіталізації доходу
Даний підхід найбільш адекватно описує поведінку на ринку типового інвестора, якого хвилюють два питання: 1) який дохід він отримає на вкладені кошти; 2) якою мірою він зможе повернути вкладені кошти назад (реверсія). Розрізняють два методи капіталізації доходу: 1) пряма капіталізація доходу (капіталізація за нормою доходу), 2) дисконтування майбутніх грошових потоків (капіталізація за нормою віддачі).
Капіталізація - конвертація майбутніх доходів в поточну вартість.
Грошовий потік (CF-cash flow) - це в основі чистий прибуток плюс амортизація.
Вартість капіталу і фактор ризику
Методи оцінки нерухомості в рамках дохідного підходу побудовані на теорії капіталізації, яка в свою чергу заснована на теорії існування грошей в часі.
(1й фінансовий закон: завтрашній долар коштує дешевше, ніж сьогоднішній. 2й фінансовий закон: завтрашній долар - ризикований долар)
PV-справжня вартість (divsent value)
FV-майбутня вартість (future value)
Ринок капіталу пропонує дві можливості: 1) ви можете віддати свої гроші в користування за певну плату; 2) ви може взяти гроші в користування, заплативши за це певну суму. Очевидно, що ця сума буде платою за користування капіталом, яка і визначає його вартість.
Якщо ви інвестуєте гроші у будь-якій ринковий проект, то перед вами також відкриваються дві можливості: 1) вкласти гроші у державні цінні папери, які вважаються безризиковими (безпечними) у зв'язку з їх високою ліквідністю; 2) вкласти кошти в певний підприємницький проект. У цьому випадку інвестор бере на себе ризики різних рівнів, причому чим вище прибутковість проекту, тим вище ризик.
Розберемо це на прикладі: Припустимо держава гарантує плату за користування капіталом у розмірі 6% річних. Тоді через рік інвестор отримає:
Ринок капіталу надає інвестору і іншу можливість. Ця можливість припускає наявність на ринку нерухомості як об'єкта інвестування. При цьому відомо, що плата за капітал при інвестуванні в певну нерухомість становить 12%. Ця норма може розглядатися як альтернативна вартість капіталу. З урахуванням альтернативної вартість капіталу, справжня вартість 120 000 для даного інвестиційного проекту складе:
1) Між доходом і вартістю завжди знаходиться ризик, тому дохід від інвестицій у нерухомість визначається її вартістю в тій мірі, в якій володіння цією нерухомістю пов'язане з ризиком.
2) Розумний інвестор при інвестиціях в дохідну нерухомість розраховує отримати премію не менше тієї норми оплати за капітал, яку пропонує держава при вкладеннях у державні цінні папери (безризикова ставка).
3) Додаткові премії (понад безризикової ставки), які вимагає інвестор, пов'язані з тим, як він оцінює прийняті на себе ризики різних рівнів у зв'язку з вкладенням коштів у конкретний підприємницький проект.
4) Інвестор оцінює ризики і відповідно вимагає премії за них, орієнтуючись на ринкові норми оплати за капітал, при інвестиціях в об'єкти, порівнянні з оцінюваним за основними характеристиками, тобто для визначення норми оплати за капітал в основу береться норма оплати, на яку можна розраховувати, інвестуючи кошти в альтернативний проект на ринку нерухомості (альтернативна вартість капіталу).
5) Вартість капіталу, що визначається коефіцієнтами капіталізації для конвертації майбутніх доходів у справжню вартість - це очікувана ставка доходу, необхідна для того, щоб спонукати інвестора купити права на майбутні потоки доходів, пов'язані з участю в даному інвестиційному проекті.
Оцінка здатності нерухомого майна приносити дохід
Основні характеристики доходу: 1) обсяг (розмір), 2) тривалість (той період, протягом якого інвестор сподівається отримувати дохід); 3) рівень ризику.
Для вимірювання доходу використовують такі поняття: 1) потенційний валовий дохід (ідентично поняттю виручка) (ПВД, PGI), 2) дійсний чи ефективний валовий дохід (ДВД або ЕВД, EGI); 3) чистий операційний дохід (ЧОД, NOI), 4 ) грошовий потік до сплати податку (Грошовий потік = Cash Flow - це в основі чистий прибуток + амортизація), 5) грошовий потік після сплати податків; 6) повернення коштів від продажу об'єкту після закінчення терміну володіння (реверсія).
Потенційний валовий дохід (ПВД, PGI) - це загальний потенційний валовий дохід, який здатний принести об'єкт нерухомості за умови повного завантаження площ, визначається множенням ринкової орендної ставки на загальну площу об'єкта.
Дійсний або ефективний валовий дохід (ДВД або ЕВД, EGI) - очікуваний дохід від нерухомості з урахуванням рівня незайнятості приміщень (знижки за простій) та втрат при зборі орендної плати (знижка за простій зазвичай приймається в розмірі 8-12% від ПВД).
Чистий операційний дохід (ЧОД, NOI) - дійсний або очікуваний чистий доход, що залишається після вирахування з ДВД операційних витрат до виплати сум з обслуговування боргу та нарахування амортизації.
Повернення від продажу - представляє собою одноразовий дохід, який може бути у формі: 1) валовий реверсії - загальної виручки від продажу об'єкта; 2) чистого реверсії - валовий реверсії за вирахуванням комісійних брокерам, гонорарів юристів, витрат на маркетинг і інших витрат, пов'язаних з реалізацією об'єкта.
Операційні витрати - періодичні витрати, необхідні для підтримання об'єкта в стані функціональної придатності. Існує 3 основні групи операційних витрат: 1) умовно-постійні витрати, 2) умовно-змінні витрати, 3) витрати на заміщення (резерв на відновлення короткоживучих елементів нерухомості).
Умовно-постійні витрати - це витрати, які не залежать за величиною від ступеня заповнення об'єкта. Зазвичай до них відносять майнові податки і страхові внески. Страхові платежі зазвичай приймаються в розмірі 0,03% від відновної вартості об'єкта.
Умовно-змінні витрати - це витрати, які змінюються в залежності від завантаження об'єкта. Склад змінних витрат для кожного виду власності має свої відмінності, але практично для будь-якого об'єкта нерухомості мають місць: 1) витрати на управління, 2) витрати з укладання орендних угод, 3) витрати на заробітну плату обслуговуючому персоналу, 4) витрати на комунальні послуги, 5) витрати на прибирання та вивіз сміття, 6) витрати на утримання і ремонт будівель і споруд, 7) витрати на утримання території, 8) витрати з охорони об'єкта і т.д.
Витрати на управління пов'язані з основними функціями управління нерухомістю: 1) пошук орендарів і укладення орендних договорів, 2) підтримку об'єкта в стані функціональної придатності, 3) розробка стратегії з оптимального використання об'єкта.
Великі комплекси можуть внести значні витрати на оплату засобів зв'язку, юридичні, бухгалтерські, маркетингові та інші послуги.
Зазвичай, величина цих витрат встановлюється у вигляді% від ЕВД (ефективного валового доходу) - 3-5% від ЕВД.
Витрати на заробітну плату - включають оплату персоналу, безпосередньо зайнятого на утриманні та експлуатації об'єкта.
Витрати на комунальні послуги - зазвичай визначаються по факту.
Витрати на прибирання території - визначаються у вигляді ставки на одиницю площі.
Витрати на утримання і ремонт - пов'язані з витратами на поточний ремонт. Ця стаття витрат пов'язана з сумою витрат на заміщення. Чим більше резерв, тим менші витрати на ремонт.
Витрати на забезпечення безпеки - включають витрати на організацію пропускного режиму, патрулювання, зміст охоронних систем та обладнання.
Інші витрати - зазвичай складають 2% від суми всіх операційних витрат.
Витрати на заміщення (резерв) - передбачають періодичну заміну швидкозношуваних (короткоживучих) компонентів поліпшень. Зазвичай до таких компонентів належать: 1) покрівля, килимові та інші покриття, інші елементи з коротким терміном експлуатації; 2) санітарно-технічне обладнання, електроарматура, прилади, 3) ліфти та інше механічне обладнання; 4) під'їзні дороги, пішохідні доріжки, газони і т.п.
До цієї ж статті відносять витрати на косметичний ремонт приміщень.
Теорія капіталізації і коефіцієнти капіталізації
Для визначення прибутковості можуть бути використані дві величини: 1) відносний дохід на інвестиції (інтерес - так його називають у всіх світі)
Ці величини характеризують приріст капіталу по відношенню до початкової або кінцевої сумі. Процентне співвідношення між доходом і вкладеним капіталом називають ставкою доходу на інвестиції. Якщо скористатися певною ринковою ставкою доходу на вкладений капітал, то, знаючи величину потенційного доходу, який здатний принести даний об'єкт нерухомості за період володіння (інвестиційний цикл), можна розрахувати необхідний об'єм інвестицій в дану нерухомість, характерну для даного ринку, тобто визначити її ринкову вартість.
Взаємозв'язок того чи іншого виду доходів (NOI, CF) і вартості майна виражається коефіцієнтами капіталізації. Існує два види коефіцієнтів капіталізації: 1) норми доходу, 2) норми віддачі або норми прибутку. У залежності від використовуваних показників щорічного доходу і виду майна, розрізняють такі норми доходу: 1) загальний коефіцієнт капіталізації R 0, 2) коефіцієнт капіталізації для власного капіталу; 3) коефіцієнт капіталізації для землі; 4) коефіцієнт капіталізації для будівель, 5) коефіцієнт капіталізації для позикового капіталу.
Принцип граничної продуктивності - збільшення того або іншого фактора виробництва може збільшувати або зменшувати вартість об'єкта. З цього випливає ще один принцип оцінки нерухомості. Цей принцип базується на теорії граничного доходу та граничних витрат і називається принципом граничної продуктивності.
У міру додавання ресурсів до основних факторів виробництва чиста віддача має тенденцію збільшуватися більш швидкими темпами, ніж зростання витрат, проте після досягнення певної точки загальна віддача хоча і зростає, але вже сповільнюється темпами. Це уповільнення відбувається до тих пір, поки приріст вартості не стане менше ніж витрати на додані ресурси.
Принцип внеску. Внесок - це сума, на яку змінюється вартість нерухомості внаслідок наявності або відсутності будь-якого фактора виробництва. Вартість кожного елемента об'єкта оцінки визначається внеском цього елемента в загальну вартість об'єкта, тобто вартість кожного елемента дорівнює величині, на яку зменшується загальна вартість власності у відсутності цього елемента.
Принцип збалансованості (рівноваги) - вартість нерухомості визначається ступенем рівноваги між її парними елементами - землею і поліпшеннями.
Принцип «Економічний розмір» - на будь-якому ринку існує оптимальна кількість землі, необхідне для найбільш ефективного використання різних типів власності.
Економічне поділ - майнові права слід розділяти і з'єднувати таким чином, щоб збільшити загальну вартість об'єкта. Поділ може застосовуватися до різних майнових прав: 1) фізичний поділ; 2) поділ з прав користування (обмеження прав користування); 3) поділ за видами майнових прав (спільна оренда, партнерство, акціонування тощо); 4) поділ за часу користування (оренда на різні терміни, довічне володіння, майбутні права - опціони).
Альтернативність як принцип і його формулювання
В умовах вільного ринку покупець і продавець має ряд альтернатив придбання та продажу об'єктів власності за певну ціну.
Мінливість Стадія життєвого циклу майна соціальні, економічні, політичні та інші фактори постійно надають позитивний або негативний вплив на вартість майна.
Фундаментальний принцип - принцип найбільш ефективного використання землі. Найбільш ефективне використання - це ймовірне і юридично дозволене використання ділянки землі, яка є фізично можливим, економічно обгрунтованим і призводить до його найвищої вартості.
Методи оцінки нерухомого майна
1. Витратний підхід: 1.1 Метод порівняльної одиниці; 1.2 Метод розбивки на компоненти (визначення витрат за укрупненими видами робіт; 1.3 Метод кількісного обстеження (актуалізація кошторисної вартості).
2. Ринковий підхід (методи порівняння продажів): 2.1 Метод прямого порівняльного аналізу продажів; 2.2 Аналіз парних продажів; 2.3 Аналіз вторинного ринку; 2.4 Статистичний аналіз - побудова регресійних моделей; 2.5 Класифікаційний аналіз; 2.6 Метод валового рентного мультиплікатора (дохідно-вартісної підхід).
3. Прибутковий підхід (методи капіталізації доходу): 3.1 Пряма капіталізація доходу (капіталізація за нормою доходу); 3.2 Дисконтування майбутніх грошових потоків (DCF-аналіз «discounting cash flow»)
Методи витратного підходу
Метод порівняльної одиниці. Найбільш популярний метод, заснований на порівнянні вартості одиниці будівельного об'єму або площі об'єкта оцінки та об'єктів аналогів. Об'єкт аналог підбирається за укрупненими показниками вартості будівництва (наприклад, збірки УПВС - укрупнені показники відновної вартості будівництва, та інші. Ці збірники мають галузевий характер). Кожен з цих збірок відображає вартість одиниці будівництва в базовому році (базові роки - 1969, 1984, 1991). Знаючи вартість будівельної одиниці в базовому році й будівельний об'єм (або площа) об'єкта оцінки, легко порахувати витратну вартість об'єкта (ПВС - повна відновна вартість) в цінах базового року. Для переходу від цін базового року в ціни на дату оцінки використовуються відповідні індекси цін (джерело - фірма «Ко-Інвест», що здійснює моніторинг цін в будівництві та випускає щокварталу «Збірники цін в будівництві», а також, регіональні індекси, що публікуються органами місцевого самоврядування в регіонах). З отриманої відновної вартості об'єкта віднімається накопичений знос (фізичний, функціональний та економічний).
Норми віддачі (використовуються в якості коефіцієнтів дисконтування):
1) внутрішня норма віддачі (IPR);
2) норма віддачі для власного капіталу (визначається за моделлю оцінки капітальних активів - CAPM);
3) норма віддачі для сукупного капіталу, власного і позикового (середньозважена вартість капіталу WACC).
Методи оцінки нерухомості. Всі методи оцінки нерухомості групуються в 3 підходи: витратний, прибутковий і порівняльний (ринковий).
Методи витратного підходу - засновані на припущенні, що витрати на будівництво об'єкта (за мінусом зносу) в сукупності з ринковою вартістю земельної ділянки, на якій цей об'єкт знаходиться, є прийнятним орієнтиром для визначення ринкової вартості всього об'єкта нерухомості. Однак необхідно пам'ятати, що оцінка вартості об'єкта за витратами далеко не завжди відображає ринкову вартість (для об'єктів з зносом більше 50% цей метод вже не ефективний).
Метод прямого порівняльного аналізу продажів (ринковий підхід) - метод заснований на принципі заміщення, який говорить: типовий покупець не купить на ринку об'єкт нерухомості, якщо його вартість перевищує витрати на придбання на ринку схожого об'єкта еквівалентної корисності. Цей метод полягає в аналізі фактичних угод купівлі-продажу аналогічних об'єктів нерухомості, порівнянні їх з оцінюваним об'єктом і внесення відповідних поправок на відмінності між об'єктом оцінки та об'єктами порівняння. У результаті встановлюється порівнянна ціна кожного об'єкта порівняння, як якщо б усі об'єкти порівняння мали ті ж характеристики, що й об'єкт оцінки. Ці відкориговані ціни дозволяють оцінювачу зробити висновок про ринкову вартість оцінюваного об'єкта. Цей метод найбільш ефективний в основному на активних секторах ринку нерухомості. Реалізація даного методу передбачає виконання наступних процедур: 1) виявлення недавніх продажів порівнянних об'єктів; 2) вибір одиниці порівняння; 3) вибір елементів порівняння (елементів відмінності); 4) визначення та обгрунтування поправок (коригувань) до ціни кожного з порівнюваних об'єктів; 5) внесення поправок до цін об'єктів порівняння.
Другим по значущості методом порівняльного підходу є метод валового рентного мультиплікатора.
Основними елементами порівняння є: 1) передаються права власності, 2) умови угоди, 3) умови ринку (дата продажу), 4) місце розташування, 5) стан об'єкта (рік будівництва, знос), 6) фізичні відмінності (несучі та огороджувальні конструкції) , 7) компоненти власності, безпосередньо не пов'язані з нерухомістю.
Підхід на основі МВР - мультиплікатора валової ренти
Це метод заснований на існуванні певного співвідношення між вартістю будівлі і доходом, який воно здатне генерувати.
Послідовність реалізації методу: 1й етап: 1) вибір об'єктів порівняння, порівнянних з оцінюваним; 2) визначення цін продажів об'єктів порівняння та індексація цих цін на дату оцінки; 3) визначення прибутковості об'єктів порівняння шляхом множення орендної ставки на площу об'єкта; 4) визначення відповідних мультиплікаторів валовий ренти шляхом ділення ціни продажів на величину доходу порівнянних об'єктів (орендної плати або ренти), 5) визначення єдиного МВР (зазвичай за ознакою моди); 2й етап: 1) визначення ринкової орендної плати (за результатами аналізу ринку); 2) виділення ринкової ставки оренди; третій етап: визначення поточної вартості об'єкта 1) Визначення орендної плати для оцінюваного об'єкта (доходу), 2) Визначення вартості оцінюваного об'єкта шляхом множення Доходу на МВР. Отримуємо вартість.
Даний метод ефективний для об'єктів нерухомості, активно обертаються на ринку (квартири, торгові центри).
Прибутковий підхід до оцінки нерухомого майна
Методи капіталізації доходу
Даний підхід найбільш адекватно описує поведінку на ринку типового інвестора, якого хвилюють два питання: 1) який дохід він отримає на вкладені кошти; 2) якою мірою він зможе повернути вкладені кошти назад (реверсія). Розрізняють два методи капіталізації доходу: 1) пряма капіталізація доходу (капіталізація за нормою доходу), 2) дисконтування майбутніх грошових потоків (капіталізація за нормою віддачі).
Капіталізація - конвертація майбутніх доходів в поточну вартість.
Грошовий потік (CF-cash flow) - це в основі чистий прибуток плюс амортизація.
Вартість капіталу і фактор ризику
Методи оцінки нерухомості в рамках дохідного підходу побудовані на теорії капіталізації, яка в свою чергу заснована на теорії існування грошей в часі.
(1й фінансовий закон: завтрашній долар коштує дешевше, ніж сьогоднішній. 2й фінансовий закон: завтрашній долар - ризикований долар)
PV-справжня вартість (divsent value)
FV-майбутня вартість (future value)
Ринок капіталу пропонує дві можливості: 1) ви можете віддати свої гроші в користування за певну плату; 2) ви може взяти гроші в користування, заплативши за це певну суму. Очевидно, що ця сума буде платою за користування капіталом, яка і визначає його вартість.
Якщо ви інвестуєте гроші у будь-якій ринковий проект, то перед вами також відкриваються дві можливості: 1) вкласти гроші у державні цінні папери, які вважаються безризиковими (безпечними) у зв'язку з їх високою ліквідністю; 2) вкласти кошти в певний підприємницький проект. У цьому випадку інвестор бере на себе ризики різних рівнів, причому чим вище прибутковість проекту, тим вище ризик.
Розберемо це на прикладі: Припустимо держава гарантує плату за користування капіталом у розмірі 6% річних. Тоді через рік інвестор отримає:
Ринок капіталу надає інвестору і іншу можливість. Ця можливість припускає наявність на ринку нерухомості як об'єкта інвестування. При цьому відомо, що плата за капітал при інвестуванні в певну нерухомість становить 12%. Ця норма може розглядатися як альтернативна вартість капіталу. З урахуванням альтернативної вартість капіталу, справжня вартість 120 000 для даного інвестиційного проекту складе:
1) Між доходом і вартістю завжди знаходиться ризик, тому дохід від інвестицій у нерухомість визначається її вартістю в тій мірі, в якій володіння цією нерухомістю пов'язане з ризиком.
2) Розумний інвестор при інвестиціях в дохідну нерухомість розраховує отримати премію не менше тієї норми оплати за капітал, яку пропонує держава при вкладеннях у державні цінні папери (безризикова ставка).
3) Додаткові премії (понад безризикової ставки), які вимагає інвестор, пов'язані з тим, як він оцінює прийняті на себе ризики різних рівнів у зв'язку з вкладенням коштів у конкретний підприємницький проект.
4) Інвестор оцінює ризики і відповідно вимагає премії за них, орієнтуючись на ринкові норми оплати за капітал, при інвестиціях в об'єкти, порівнянні з оцінюваним за основними характеристиками, тобто для визначення норми оплати за капітал в основу береться норма оплати, на яку можна розраховувати, інвестуючи кошти в альтернативний проект на ринку нерухомості (альтернативна вартість капіталу).
5) Вартість капіталу, що визначається коефіцієнтами капіталізації для конвертації майбутніх доходів у справжню вартість - це очікувана ставка доходу, необхідна для того, щоб спонукати інвестора купити права на майбутні потоки доходів, пов'язані з участю в даному інвестиційному проекті.
Оцінка здатності нерухомого майна приносити дохід
Основні характеристики доходу: 1) обсяг (розмір), 2) тривалість (той період, протягом якого інвестор сподівається отримувати дохід); 3) рівень ризику.
Для вимірювання доходу використовують такі поняття: 1) потенційний валовий дохід (ідентично поняттю виручка) (ПВД, PGI), 2) дійсний чи ефективний валовий дохід (ДВД або ЕВД, EGI); 3) чистий операційний дохід (ЧОД, NOI), 4 ) грошовий потік до сплати податку (Грошовий потік = Cash Flow - це в основі чистий прибуток + амортизація), 5) грошовий потік після сплати податків; 6) повернення коштів від продажу об'єкту після закінчення терміну володіння (реверсія).
Потенційний валовий дохід (ПВД, PGI) - це загальний потенційний валовий дохід, який здатний принести об'єкт нерухомості за умови повного завантаження площ, визначається множенням ринкової орендної ставки на загальну площу об'єкта.
Дійсний або ефективний валовий дохід (ДВД або ЕВД, EGI) - очікуваний дохід від нерухомості з урахуванням рівня незайнятості приміщень (знижки за простій) та втрат при зборі орендної плати (знижка за простій зазвичай приймається в розмірі 8-12% від ПВД).
Чистий операційний дохід (ЧОД, NOI) - дійсний або очікуваний чистий доход, що залишається після вирахування з ДВД операційних витрат до виплати сум з обслуговування боргу та нарахування амортизації.
Повернення від продажу - представляє собою одноразовий дохід, який може бути у формі: 1) валовий реверсії - загальної виручки від продажу об'єкта; 2) чистого реверсії - валовий реверсії за вирахуванням комісійних брокерам, гонорарів юристів, витрат на маркетинг і інших витрат, пов'язаних з реалізацією об'єкта.
Операційні витрати - періодичні витрати, необхідні для підтримання об'єкта в стані функціональної придатності. Існує 3 основні групи операційних витрат: 1) умовно-постійні витрати, 2) умовно-змінні витрати, 3) витрати на заміщення (резерв на відновлення короткоживучих елементів нерухомості).
Умовно-постійні витрати - це витрати, які не залежать за величиною від ступеня заповнення об'єкта. Зазвичай до них відносять майнові податки і страхові внески. Страхові платежі зазвичай приймаються в розмірі 0,03% від відновної вартості об'єкта.
Умовно-змінні витрати - це витрати, які змінюються в залежності від завантаження об'єкта. Склад змінних витрат для кожного виду власності має свої відмінності, але практично для будь-якого об'єкта нерухомості мають місць: 1) витрати на управління, 2) витрати з укладання орендних угод, 3) витрати на заробітну плату обслуговуючому персоналу, 4) витрати на комунальні послуги, 5) витрати на прибирання та вивіз сміття, 6) витрати на утримання і ремонт будівель і споруд, 7) витрати на утримання території, 8) витрати з охорони об'єкта і т.д.
Витрати на управління пов'язані з основними функціями управління нерухомістю: 1) пошук орендарів і укладення орендних договорів, 2) підтримку об'єкта в стані функціональної придатності, 3) розробка стратегії з оптимального використання об'єкта.
Великі комплекси можуть внести значні витрати на оплату засобів зв'язку, юридичні, бухгалтерські, маркетингові та інші послуги.
Зазвичай, величина цих витрат встановлюється у вигляді% від ЕВД (ефективного валового доходу) - 3-5% від ЕВД.
Витрати на заробітну плату - включають оплату персоналу, безпосередньо зайнятого на утриманні та експлуатації об'єкта.
Витрати на комунальні послуги - зазвичай визначаються по факту.
Витрати на прибирання території - визначаються у вигляді ставки на одиницю площі.
Витрати на утримання і ремонт - пов'язані з витратами на поточний ремонт. Ця стаття витрат пов'язана з сумою витрат на заміщення. Чим більше резерв, тим менші витрати на ремонт.
Витрати на забезпечення безпеки - включають витрати на організацію пропускного режиму, патрулювання, зміст охоронних систем та обладнання.
Інші витрати - зазвичай складають 2% від суми всіх операційних витрат.
Витрати на заміщення (резерв) - передбачають періодичну заміну швидкозношуваних (короткоживучих) компонентів поліпшень. Зазвичай до таких компонентів належать: 1) покрівля, килимові та інші покриття, інші елементи з коротким терміном експлуатації; 2) санітарно-технічне обладнання, електроарматура, прилади, 3) ліфти та інше механічне обладнання; 4) під'їзні дороги, пішохідні доріжки, газони і т.п.
До цієї ж статті відносять витрати на косметичний ремонт приміщень.
Теорія капіталізації і коефіцієнти капіталізації
Для визначення прибутковості можуть бути використані дві величини: 1) відносний дохід на інвестиції (інтерес - так його називають у всіх світі)
Ці величини характеризують приріст капіталу по відношенню до початкової або кінцевої сумі. Процентне співвідношення між доходом і вкладеним капіталом називають ставкою доходу на інвестиції. Якщо скористатися певною ринковою ставкою доходу на вкладений капітал, то, знаючи величину потенційного доходу, який здатний принести даний об'єкт нерухомості за період володіння (інвестиційний цикл), можна розрахувати необхідний об'єм інвестицій в дану нерухомість, характерну для даного ринку, тобто визначити її ринкову вартість.
Взаємозв'язок того чи іншого виду доходів (NOI, CF) і вартості майна виражається коефіцієнтами капіталізації. Існує два види коефіцієнтів капіталізації: 1) норми доходу, 2) норми віддачі або норми прибутку. У залежності від використовуваних показників щорічного доходу і виду майна, розрізняють такі норми доходу: 1) загальний коефіцієнт капіталізації R 0, 2) коефіцієнт капіталізації для власного капіталу; 3) коефіцієнт капіталізації для землі; 4) коефіцієнт капіталізації для будівель, 5) коефіцієнт капіталізації для позикового капіталу.