Договір ренти та довічного змісту з утриманням

Новосибірський державний технічний університет

Юридичний факультет

Кафедра цивільно-правових дисциплін

Реферат

з цивільного права (особлива частина)

Договір ренти та довічного змісту з утриманням

Виконав студент 3 курсу:

Патрикеєв Ярослав Валерійович

Групи ЮФ-71

Перевірила:

Рахвалова Марина Миколаївна

Новосибірськ - 2009

Зміст

1. Поняття договору ренти

2. Ознаки договору ренти та його зміст

3. Види договорів ренти:

1. Договір ренти

2. Договір довічної ренти

3. Договір довічного змісту з утриманням

Список використаних актів і літератури

1 Поняття договору ренти

За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає іншій стороні (платнику ренти) у власність майно, а платник ренти зобов'язується в обмін на отримане майно періодично виплачувати одержувачу ренту у вигляді певної грошової суми або надання коштів на його утримання в іншій формі (п. 1 ст. 583 ЦК).

За договором ренти допускається встановлення обов'язку виплачувати ренту безстроково (постійна рента) або на термін життя одержувача ренти (довічна рента) (п. 2 ст. 583 ЦК).

Сторонами договору ренти є:

1. одержувач ренти (рентний кредитор) - особа, яка передає своє майно у власність іншої особи з метою отримання від останнього протягом тривалого періоду часу доходу (ренти);

2. платник ренти (рентний боржник) - особа, яка зобов'язана в обмін на отримане у власність майно виплачувати передавшему його особі протягом тривалого періоду часу дохід (ренту).

Коло можливих отримувачів ренти (рентних кредиторів) визначається законодавцем двома способами. Називаючи ренту довічної чи встановленої на умовах довічного утримання громадянина з коштом, законодавець виразно говорить, що одержувачами ренти в договорі довічної ренти та його різновиди - договорі довічного змісту з утриманням - в силу самої сутності цих договорів можуть бути тільки громадяни. Інший спосіб - це пряме припис норми права. У п.1 ст. 589 ГК РФ вказано, що одержувачами постійної ренти можуть бути тільки громадяни, а також некомерційні організації, якщо це не суперечить закону і відповідає цілям їх діяльності. Одержувач ренти може не збігатися з особою, яка передає майно під виплату ренти. Так, довічна рента може бути встановлена ​​одним громадянином на користь іншого громадянина чи групи громадян (п.1, 2 ст. 596 ГК РФ).

Платниками ренти (рентними боржниками) можуть бути будь-які громадяни, юридичні особи, причому як комерційні, так і некомерційні, зацікавлені у придбанні майна, пропонованого одержувачем ренти, і здатні виконати імперативні вимоги, що пред'являються законом до змісту договору ренти та забезпечення її виплати ^1. Але слід мати на увазі, що сама здатність суб'єкта виконати імперативні вимоги, що пред'являються законом до змісту договору ренти та забезпечення її виплати, є властивістю фактичного порядку і визначається під час укладення договору і служить для одержувача ренти підставою для вирішення питання про доцільність укладення договору з конкретним суб'єктом. Разом з тим, ця здатність може визначатися і юридичними критеріями (наприклад, у випадках, коли статутом юридичної особи заборонена можливість укладання договорів ренти).

Предмет договору ренти визначений законодавцем дуже узагальнено: зазначено, що одержувач ренти передає у власність платнику ренти майно (п.1 ст.583 ГК РФ). Точно названо лише предмет договору ренти з умовою довічного змісту з утриманням - предметом такого договору є нерухоме майно (п. 1 ст.601 ГК РФ). Конкретний склад і види майна, яке може служити предметом договорів постійної і довічної ренти, можуть бути визначені тільки шляхом доктринального тлумачення діючих норм цивільного законодавства з урахуванням тенденцій правозастосовчої практики.

У силу ст.128 ЦК України під поняття "майно" підпадають речі, включаючи гроші, цінні папери та майнові права. У відповідності зі змістом п. 1 ст.583 ГК РФ одержувач ренти передає платнику ренти майно у власність. Слід враховувати, що, згідно з пануючою в науці континентального цивільного права доктрині, об'єктом права власності можуть бути тільки індивідуально-визначені речі. Внаслідок сказаного предметом договору ренти, безперечно, можуть бути речі (як рухомі, так і нерухомі), готівкові гроші та документарні цінні папери. Безготівкові ж гроші, які є за своєю природою не речами, а правами вимоги, "бездокументарні цінні папери", які становлять особливий спосіб фіксації прав ^2, так само як і інші майнові права не можуть бути об'єктами права власності, а відповідно предметом договору ренти. З цієї ж причини не можуть бути предметом договору ренти роботи, послуги, інформація, результати інтелектуальної діяльності, у тому числі виключні права на них, нематеріальні блага.

Відмінності правового режиму майна, яке може бути предметом договору оренди, зумовлюють особливості порядку передачі (відчуження) такого майна під виплату ренти. Так, оплатне відчуження під виплату ренти нерухомого майна вимагатиме дотримання передбаченого у ст. 556 ДК РФ порядку передачі нерухомого майна на виконання договору продажу нерухомості; відчуження під виплату ренти цінних паперів вимагатиме дотримання приписів ст. 146 ГК РФ про порядок передачі прав за цінним папером і т. д.

При передачі одержувачем ренти платнику ренти грошових коштів під виплату ренти укладається договір, подібний з договором позики. Але він має істотну відмінність від останнього: на платника ренти не може бути покладено обов'язок щодо повернення одержувачу ренти отриманих від нього у власність грошових коштів.

Грошові кошти можуть бути передані під виплату ренти в різних формах. Дуже цікавий приклад наводить К. Побєдоносцев. Описуючи дохідні державні чотиривідсотковий квитки, він показує, що "приватна особа віддає уряду свій капітал на безстрокове час, так що уряд надає собі платити чи не платити капітал, а виробляти тільки щорічний безперервний дохід, у вигляді відсотків. Ці капітали вносяться в державну боргову книгу і не підлягають секвестру за борги власника квитка. І кредитор-вкладник в загальному порядку не може бути примушений до зворотного отримання капіталу ".

Відмінності в правовому режимі майна, яке може бути предметом договору ренти, зумовлюють особливості порядку передачі (відчуження) того чи іншого майна під виплату ренти. Так, оплатне відчуження під виплату ренти нерухомого майна вимагатиме дотримання норм про порядок передачі нерухомого майна на виконання договору продажу нерухомості, передбачених у ст. 556 ДК; відчуження під виплату ренти цінних паперів вимагатиме дотримання приписів ст. 146 ГК про порядок передачі прав за цінним папером і т. д
У відповідності зі ст.584 ГК РФ договір ренти підлягає нотаріальному посвідченню, а договір, який передбачає відчуження нерухомого майна під виплату ренти, підлягає також державній реєстрації ^3. З наведеної норми випливає, що якщо сторони порушать вимоги про нотаріальне посвідчення договору ренти, то такий договір буде вважатися недійсною угодою чинності п.1 ст.165 ГК РФ. Якщо ж договір про передачу під ренту нерухомого майна буде нотаріально посвідчений, але не підданий державної реєстрації, він буде вважатися чинності п.3 ст.433 ГК РФ неукладеним угодою, оскільки ст.584 ЦК України не містять вказівки на його недійсність. Підвищені вимоги законодавця до оформлення договору ренти покликані максимально гарантувати інтереси одержувача ренти ^4.

2 Ознаки договору ренти та його зміст

Договір ренти належить до групи договорів, які передбачають відчуження майна, і за цією ознакою подібний з договорами купівлі-продажу, міни, дарування. Однак він є самостійним видом договору. Від договору дарування договір ренти відрізняється тим, що особа, яка провела відчуження майна у власність іншої, має право вимагати надання зустрічного задоволення - рентного доходу. Від договорів купівлі-продажу та міни договір ренти відрізняється характером зустрічного задоволення, що надається одержувачу ренти за відчужуване їм майно. За договором купівлі-продажу покупець виплачує за товар (у тому числі проданий з розстроченням платежу) певну ціну. Аналогічно за договором міни взаємне відчуження товару сторонами здійснюється за певну, заздалегідь оцінене відшкодування. За договором же ренти обсяг належних отримувачу рентних платежів є невизначеним, бо зобов'язання з виплати ренти діє або безстроково (постійна рента), або на термін життя одержувача (довічна рента). Тому договір ренти відноситься до групи алеаторних (ризикових) договорів. Елемент ризику, прийнятого на себе кожної зі сторін, полягає у ймовірності того, що або один, або інший контрагент фактично отримає зустрічне задоволення меншого обсягу, ніж їм самим представлене.

Договір ренти є самостійним договором, але по відношенню до нього можливе застосування в субсидіарної порядку норм про договори купівлі-продажу та дарування. Це пояснюється тим, що теоретично і практично відчуження майна під виплату ренти може бути здійснено двома способами. У п.1 ст.585 ГК РФ вказується, що майно, яке відчужується під виплату ренти, може бути передано одержувачем ренти у власність платника ренти за плату або безкоштовно. У силу приписів п.2 ст.585 ГК РФ у разі, коли договором ренти передбачається передача майна за плату, до відносин сторін щодо передачі та оплати застосовуються правила про купівлю-продаж (гл. 30 ЦК РФ), а якщо таке майно передається безплатно , діють правила про договір дарування (гл. 32 ЦК РФ), оскільки інше не встановлено правилами гл. 33 ЦК РФ і це не суперечить суті договору ренти. Приписи п.2 ст.585 ГК РФ необхідно мати на увазі при вирішенні питання про реальність або консенсуальності договору ренти.

Договір ренти, безсумнівно, є реальним при передачі (відчуженні) рухомого майна під виплату ренти у власність платника ренти безкоштовно, тому що в цих випадках до відносин з передачі застосовуються норми гл. 32 ЦК РФ про договір дарування.

Договір ренти є консенсуальним, коли передача рухомого майна у власність платника ренти здійснюється за плату. У цих випадках до відносин з передачі застосовуються норми гл. 30 ГК РФ про договір купівлі-продажу. Саме тому платник ренти, на підставі ст. 456 та п.1 ст.556 ГК РФ, у разі відмови одержувача ренти передати у власність під виплату ренти обумовлений у договорі рухоме майно має право вимагати від одержувача ренти виконання обов'язку з передачі цього майна, а при передачі під виплату ренти майна неналежної якості - вимагати застосування наслідків, передбачених у ст.475 ГК РФ, і т.п. Тут ми стикаємося з давно відомої в Європі доктринальної аксіомою, сформульованої наступним чином: "Встановлення ренти на відплатних засадах передбачає одну з таких положень:

• або відчуження індивідуально-визначеної речі; в такому випадку перед нами досить поширений вид договору продажу. Договір укладається шляхом простого волевиявлення сторін; доказом служить складений у двох примірниках документ. Якщо відчужується нерухома річ, то підлягають дотриманню правила про оголошення угод з нерухомістю. Відчужувач несе відповідальність за гарантією і, на противагу цьому, користується привілеєм, встановленої для вимоги продавця про сплату йому покупної ціни;

• або внесення грошової суми; договір наближається до позики, він є реальним і одностороннім договором. Але зважаючи на його ризикового характеру обмеження розміру відсотків до нього не застосовується ".

Таким чином, договори ренти, укладені під відчуження рухомого майна, можуть володіти реальним і консенсуальних характером в залежності від того, за плату або безкоштовно відчужене рухоме майно під виплату ренти. Ігнорування положень п.2 ст.585 ГК РФ про субсидіарного застосування до договору ренти норм про договір купівлі продажу та договорі дарування служить підставою для висновків, не зовсім точно відображають нормативну конструкцію договору ренти в російському цивільному законодавстві. М.І. Брагінський пише: "Перш за все, як і позику, рента - реальний договір. Цей договір починає діяти з моменту, коли одержувач ренти передає платнику ренти у власність відповідне майно. Саму угоду про ренту до передачі майна ніяких правових наслідків не тягне".

Відповідно договори ренти можуть мати односторонній або взаємний характер. Реальні договори ренти, за яким передача рухомого майна у власність платника ренти здійснюється за моделлю договору дарування, є односторонніми, а консенсуальні договори ренти, за яким передача рухомого майна у власність платника ренти здійснюється за моделлю договору купівлі-продажу, є взаємними.

Якщо під виплату ренти передається нерухоме майно, варто враховувати фактор необхідності державної реєстрації угод з нерухомим майном і прав на нього.

У відповідності зі ст.584 ГК РФ договір, який передбачає відчуження нерухомого майна під виплату ренти, підлягає державній реєстрації і вважатиметься укладеним з моменту її закінчення (п.3 ст.433 ГК РФ). Отже, права і обов'язки та одержувача, і платника ренти виникнуть тільки після державної реєстрації. У цьому випадку про консенсуальності або реальності договору говорити не доводиться, тому що правообразующіе сила договору ренти виникає тільки у взаємозв'язку з іншим юридичним фактом - актом державної реєстрації. Права та обов'язки сторін за договором ренти, укладеним під відчуження нерухомого майна (незалежно від того, за плату або безкоштовно воно відчужене) під виплату ренти, виникають тільки після державної реєстрації такого договору. Тому навіть якщо нерухоме майно було відчужене під виплату ренти безоплатно, платник ренти має право вимагати його передання, як і при оплатній передачі.

Договір ренти є оплатним. Це проявляється в необхідності надання платником ренти її одержувачу рентних платежів (ренти, рентного доходу) замість майна, отриманого у власність. Право одержання рентних платежів (ренти, рентного доходу) виникає в одержувача ренти тільки після передачі майна під виплату ренти. Відповідно з цього ж моменту виникає обов'язок по виплаті рентних платежів у платника ренти. Рентні платежі можуть здійснюватися у формі грошових виплат (п.1 ст.590, п.1 ст.597 ГК РФ), а також у формі надання утримання, що включає в себе забезпечення потреб у житлі, харчуванні, одязі і т.п. (П.1 ст.602 ГК РФ). У законі може встановлюватися мінімальний розмір довічної ренти (п.2 ст.597 ГК РФ) і мінімальної вартості загального обсягу змісту з утриманням (п.2 ст.602 ГК РФ). Метою подібних приписів закону є захист інтересів рентного кредитора та встановлення об'єктивних критеріїв відмежування удаваних угод ренти, що прикривають інші угоди ^5. У зв'язку з цим один з авторів проекту гол. 33 ЦК РФ С.А. Хохлов писав: "Передбачається, що менший обсяг змісту не забезпечує цілей договору, перетворює його або у удаваний, що прикриває іншу угоду (наприклад, дарування), або в кабальний для одержувача". Незалежно від форми всі рентні платежі повинні мати еквівалентну грошову оцінку.

Зобов'язання з виплати рентних платежів є триваючим довгий час і підлягає систематичного виконання. У зв'язку з цим законодавство встановлює ряд правил про форму і способи забезпечення виконання зобов'язання з виплати ренти.

Відповідно до п.2 ст.587 ГК РФ істотною умовою договору, що передбачає передачу під виплату ренти грошової суми або іншого рухомого майна, є умова, що встановлює обов'язок платника ренти:

а) або надати забезпечення виконання його зобов'язань з виплати ренти (маються на увазі будь-які передбачені законом або договором способи забезпечення виконання зобов'язань - застава, утримання майна боржника, поручительство, банківська гарантія, завдаток та ін, що допускаються ст. 329 ЦК РФ);

б) або застрахувати за правилами ст.932 ЦК РФ на користь одержувача ренти ризик відповідальності за невиконання або неналежне виконання платником ренти зобов'язань з її виплати. При невиконанні платником ренти зазначених обов'язків, а також у разі втрати забезпечення або погіршення його умов за обставинами, за які одержувач ренти не відповідає, одержувач ренти має право розірвати договір ренти і зажадати відшкодування збитків, спричинених розірванням договору (п.2 ст.587 ГК РФ ).

З випадками передачі під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна закон пов'язує інші важливі форми і способи забезпечення виконання зобов'язань з виплати рентних платежів.

У п.1 ст.587 ГК РФ вказано, що при передачі під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти в забезпечення зобов'язань платника ренти набуває право застави на це майно. Звідси випливає, що відчуження обтяженого рентою нерухомого майна новому набувачу можливо тільки за згодою одержувача рентних платежів як заставодержателя. Тут ми стикаємося з правом застави, які виникли в силу вказівки закону, яке по праву проходження зберігається при відчуженні платником ренти нерухомого майна, переданого під виплату ренти.

Відповідно до п.1 ст.586 ГК РФ рента обтяжує земельну ділянку, підприємство, будівля, споруда або інше нерухоме майно, передане під її виплату. У разі відчуження такого майна платником ренти його зобов'язання за договором ренти переходять до набувача майна. З цього випливає, що право отримувача на отримання рентних платежів слід за нерухомим майном. У більшості правових систем закон на захист інтересів рентного кредитора обмежується встановленням тільки права слідування рентного обтяження за нерухомим майном, від якого платник ренти може звільнитися за допомогою відчуження нерухомого майна, придбаного ним під виплату ренти.

Російський законодавець, захищаючи інтереси одержувачів ренти, цим не обмежився. Він сформулював норму, згідно з якою рентне обтяження пов'язує не тільки нерухоме майно, але і всіх осіб, у власності яких побувало це майно, будучи обтяженим рентою. Відповідно до п.2 ст.586 ЦК РФ особа, яка передає обтяжене рентою нерухоме майно у власність іншої особи, несе субсидіарну з ним відповідальність за вимогами одержувача ренти, що виникли у зв'язку з порушенням договору ренти, якщо законом або договором не передбачена солідарна відповідальність за цьому зобов'язанню. Слід мати на увазі, що закон, говорячи про особу, яка передала обтяжене рентою нерухоме майно у власність іншої особи, має на увазі особа, яка була зобов'язана до передачі цього майна виплачувати пов'язані з ним рентні платежі.

В якості особливої ​​заходи, що захищає інтереси одержувача ренти, закон передбачив у ст. 588 ГК РФ відповідальність платника ренти за прострочення виплати ренти. Вона встановлена ​​у вигляді обов'язку платника ренти сплачувати одержувачеві ренти за прострочення виплати ренти проценти, передбачені ст.395 ГК РФ, якщо інший розмір процентів не встановлений договором ренти.

3 Види договорів ренти

Класифікація договорів ренти дана в п.2 ст.583 ГК РФ: за договором ренти допускається встановлення обов'язку виплачувати ренту безстроково (постійна рента) або на термін життя одержувача ренти (довічна рента). Довічна рента може бути встановлена ​​на умовах довічного утримання громадянина з коштом.

1. Договір ренти

Головною ознакою постійної ренти є безстроковий характер зобов'язання по виплаті ренти, покладеного договором на платника ренти. Це означає, що його існування не обмежується будь-яким періодом часу, в тому числі терміном життя або існування одержувача. Одержувачами постійної ренти можуть бути тільки громадяни, а також некомерційні організації, якщо це не суперечить закону і відповідає цілям їх діяльності (п. 1 ст. 589 ЦК).

Некомерційні організації, створені на певний строк або до досягнення певних цілей, закріплених в установчих документах, не можуть бути отримувачами постійної ренти, так як вони не можуть вступати у безстрокові відносини. Такі некомерційні організації, як установи, за загальним правилом не можуть бути отримувачами постійної ренти, тому що закон (п. 1 ст. 298 ДК) забороняє їм відчужувати або іншим способом розпоряджатися закріпленим за ними майном. Вони також не можуть відчужувати для отримання постійної ренти майно, яким вони мають право самостійно розпоряджатися як придбаних за рахунок дозволеною їм дохідної діяльності (п. 2 ст. 298 ДК) Адже при здійсненні дозволеної комерційної діяльності установи переслідують підприємницькі цілі Тому щодо них починає діяти загальний заборона на отримання постійної (як і будь-який інший) ренти комерційними юридичними особами.

Комерційні юридичні особи не можуть бути отримувачами ренти, будучи суб'єктами підприємницької діяльності, нерозривно пов'язаної з обігом майна. Дане обмеження випливає з самої сутності ренти.

Іншою ознакою договору постійної ренти є можливість передачі прав одержувача ренти в результаті уступки вимоги та можливість їх переходу в спадщину або в порядку правонаступництва при реорганізації юридичних осіб. Права одержувача ренти можуть бути передані громадянам, а також некомерційним організаціям, що мають право бути одержувачами постійної ренти.

Дана можливість може бути заборонена законом або договором (п. 2 ст. 589 ЦК). Але при будь-яких обставин заборони на передачу прав або на їх перехід, введені в договір угодою сторін або передбачені в законі, не повинні позбавляти договір постійної ренти безстрокового характеру. Тому неможливо одночасно погодити в договорі умову про заборону громадянину передавати права одержувача безстрокової ренти і умова про те, що ці права не можуть перейти до інших осіб у порядку спадкування. Якщо подібне допустити, то постійна рента трансформується в довічну, а платник ренти виявиться пов'язаним лише на період життя громадянина - одержувача постійної ренти.

Розмір рентних платежів є істотною умовою договору постійної ренти. Він повинен бути визначений сторонами в договорі. Додання умові про розмір рентних платежів якостей істотного пояснюється ризиковим характером договору постійної ренти. З метою захисту інтересів одержувача постійної ренти встановлено, що (якщо інше не передбачено договором) її розмір збільшується пропорційно збільшенню встановленого законом мінімального розміру оплати праці (п 2 ст. 590 ЦК).

Основною формою рентних платежів при постійній ренті є грошова. Разом з тим договором постійної ренти може бути передбачена виплата ренти шляхом надання речей, виконання робіт або надання послуг, відповідних за вартістю грошовій сумі ренти (п. 1 ст. 590 ЦК). Якщо інше не передбачено договором постійної ренти, стала рента виплачується після закінчення кожного календарного кварталу (ст. 591 ЦК).

У тривають зобов'язання, що виникають на основі договору постійної ренти, особливого значення набуває питання про розподіл між сторонами ризику випадкової загибелі майна, переданого під виплату безстрокової ренти. Якщо випадково гине або випадково пошкоджується майно, передане безкоштовно під виплату безстрокової ренти, то ризик несе платник ренти (як особа, що отримала це майно у власність безоплатно). Тому він зобов'язаний продовжувати виконувати зобов'язання по виплаті ренти незалежно від загибелі або псування майна. Якщо випадково гине або випадково пошкоджується майно, передане за плату під виплату безстрокової ренти, то платник, як особа, яка зазнала витрати з придбання цього майна у власність, має право вимагати відповідно припинення зобов'язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати (ст. 595 ЦК) .

Припинення договору постійної ренти можливо як з загальних підставах, передбачених в гол. 26 ЦК, так і за спеціальними підстав, зазначених у нормах, що стосуються договору ренти. Однак припинення рентного зобов'язання, що виникло на базі передачі в ренту нерухомого майна, з таких підстав, як смерть громадянина (ст. 418 ЦК) та ліквідація юридичної особи, неможливо тому, що рента в порядку проходження обтяжує нерухоме майно, передане в ренту.

Спеціальним підставою припинення зобов'язань з договору постійної ренти є її викуп. Відповідно до п. 1 ст. 592 ГК платник безстрокової ренти має право відмовитися від подальшої виплати ренти шляхом її викупу. Будь-яка умова договору постійної ренти про відмову платника безстрокової ренти від права на її викуп є нікчемною. У договорі сторони можуть передбачити лише одне обмеження на викуп ренти, а саме: неможливість здійснення цього права за життя одержувача ренти або протягом іншого терміну, що не перевищує тридцяти років з моменту укладення договору (п. 3 ст. 592 ЦК). Договори постійної ренти, що містять зазначені обмеження, зберігають ризиковий (алеаторної) характер. Договори постійної ренти, в яких відсутні розглядаються тимчасові обмеження, що не мають риси ризикових договорів.

Викуп ренти означає виплату платником постійної ренти її одержувачу замість рентних платежів викупної ціни, визначеної сторонами в договорі. При відсутності умови про викупну ціну в договорі викуп здійснюється за ціною, що відповідає річній сумі підлягає виплаті ренти (п. 2 ст. 594 ЦК). У таких випадках до складу викупної ціни не включається вартість майна, переданого під виплату ренти, внаслідок того, що одержувач ренти справив його відчуження як продавець, отримавши при цьому за нього плату, еквівалентну продажною ціною. При відсутності умови про викупну ціну в договорі у викупну ціну ренти поряд з річною сумою рентних платежів включається ціна переданого майна, визначається за правилами, передбаченими п. 3 ст. 424 ГК.

Про викуп ренти її платник зобов'язаний повідомити у письмовій формі не пізніше ніж за три місяці до припинення виплати ренти або за більш тривалий термін, передбачений договором. При цьому зобов'язання з виплати ренти буде вважатися припиненим лише з моменту отримання всієї суми викупу одержувачем ренти, якщо інший порядок викупу не передбачений договором.

Зобов'язання з договору постійної ренти можуть бути припинені шляхом викупу постійної ренти платником на вимогу одержувача ренти.

Останній має право вимагати викупу ренти платником у випадках, коли:

1. платник ренти прострочив її виплату більш ніж на один рік, якщо інше не передбачено договором постійної ренти;

2. платник ренти порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти (ст, 587 ЦК);

3. платник ренти визнаний неплатоспроможним або виникли інші обставини, очевидно свідчать, що рента не виплачуватиметься ним у розмірі і в строки, які встановлені договором;

4. нерухоме майно, передане під виплату ренти, надійшло у спільну власність або поділене між кількома особами;

5. в інших випадках, передбачених договором (ст. 593 ЦК).

2. Договір довічної ренти

Цей вид договору ренти породжує термінові зобов'язання з виплати рентних платежів. Вони встановлюються на період життя одержувача ренти. Інакше кажучи, смерть одержувача ренти припиняє зобов'язання з виплати довічної ренти. Права одержувача довічної ренти непередавані, так як нерозривно пов'язані з його особистістю.

Довічна рента може бути встановлена ​​на період життя громадянина, що передає майно під виплату ренти, або на період життя іншої вказаної ним громадянина. Довічна рента може бути встановлена ​​на користь кількох громадян, частки яких у праві на отримання ренти вважаються рівними, якщо інше не передбачено договором довічної ренти. При цьому в разі смерті одного з одержувачів ренти його частка у праві на отримання ренти переходить до пережили його одержувачам ренти, якщо договором довічної ренти не передбачено інше, а в разі смерті останнього одержувача ренти зобов'язання виплати ренти припиняється (п. 2 ст. 596 ГК ). Якщо довічна рента встановлена ​​на період життя іншого громадянина, зазначеного особою, що передав майно під виплату ренти, а громадянин, на користь якої укладено договір ренти, до цього часу помер, такий договір нікчемний як встановлює довічну ренту на користь громадянина, померлого на момент його укладення .

Формою виплати довічної ренти може бути тільки грошова сума, періодично виплачувана одержувачеві ренти протягом всього його життя. Якщо інше не передбачено договором, довічна рента виплачується після закінчення кожного календарного місяця. Як інший в договорі довічної ренти може бути зазначено, що рентні платежі вносяться авансом за певний період часу.

Розмір довічної ренти визначається сторонами в договорі. При цьому в розрахунку на місяць він повинен бути не менше мінімального розміру оплати праці, встановленого законом. При збільшенні встановленого законом мінімального розміру плати праці розмір довічної ренти підлягає пропорційного збільшення (ст. 597 ЦК).

Договір довічної ренти - це термінова операція. Зобов'язання, породжені нею, можуть бути припинені платником ренти тільки на загальних підставах. У силу цього навіть випадкова загибель або випадкове пошкодження майна, переданого під виплату довічної ренти, не звільняють платника ренти від зобов'язання виплачувати її на умовах, передбачених договором довічної ренти (ст. 600 ЦК).

На відміну від платника ренти одержувач довічної ренти наділяється правом припинити зобов'язання з договору довічної ренти. Так, у разі істотного порушення договору довічної ренти її платником одержувач ренти має право вимагати від платника викупу ренти на умовах, передбачених ст. 594 ГК, або розірвання договору та відшкодування збитків. Більш того, якщо під виплату довічної ренти квартира, житловий будинок або інше майно відчужені безкоштовно, одержувач ренти вправі при істотному порушенні договору платником ренти зажадати повернення цього майна із заліком його вартості в рахунок викупної ціни ренти (ст. 599 ЦК).

3. Договір довічного змісту з утриманням

За договором довічного змісту з утриманням одержувач ренти - громадянин передає належні йому житловий будинок, квартиру, земельну ділянку чи іншу нерухомість у власність платника ренти, який зобов'язується здійснювати довічне утримання з утриманням громадянина та (або) вказаної ним третьої особи (осіб) (п. 1 ст. 601 ЦК).

При розмежуванні довічної ренти від довічного змісту з утриманням традиційно вказується на дві істотні відмінності. По-перше, предметом договору довічної ренти може бути будь-яке майно, тоді як предметом договору довічного змісту з утриманням може бути лише нерухомість. По-друге, в договорі довічної ренти допускається тільки грошова форма рентних платежів, а в договорі довічної ренти з утриманням рента представляється у формі забезпечення потреб одержувача ренти в житло, харчування, одязі, а якщо необхідно в силу стану його здоров'я - також і у догляді за ним. Договором може бути також передбачена оплата платником ренти та ритуальних послуг. Лише в якості винятку договором довічного змісту з утриманням може бути передбачена можливість заміни надання утримання в натурі виплатою протягом життя громадянина періодичних платежів у грошах (ст. 603 ЦК). Крім того, на відміну від договору довічної ренти в договорі довічного змісту з утриманням загальний обсяг місячного утримання повинен бути не менше двох мінімальних розмірів оплати праці, встановлених законом (п. 2 ст. 602 ЦК).

Але основна ознака для розмежування розглянутих договорів полягає в особливому характері відносин між одержувачем ренти і особою, яка надає довічне утримання і утримання. Цей особливий характер обумовлений соціальною сутністю і призначенням договору довічного змісту з утриманням. Наприклад, необхідність у догляді може виникнути після укладення договору. Але як тільки вона виникає, то стає обов'язком платника ренти і повинна бути виконана з урахуванням обставин, що склалися і звичайно ставляться. Тому при вирішенні спору між сторонами про обсяг змісту, що надається або має надаватися громадянину, суд повинен керуватися принципами добросовісності та розумності (п. 3 ст. 602).

Знаходження громадянина на довічне утримання платника ренти, що надає громадянину утримання, житло і догляд, припускає наявність між ними особисто-довірчих відносин. Внаслідок цього моральне насильство, погане, образливе ставлення платника ренти до громадянина - одержувачу ренти, що знаходиться в матеріальній залежності від нього, повинно розглядатися як істотне порушення платником ренти своїх зобов'язань, що дає одержувачу ренти право вимагати повернення нерухомого майна, переданого в забезпечення довічного утримання, або виплати йому викупної ціни на умовах, встановлених законом (ст. 594 ЦК).

Інтереси громадянина-отримувача ренти гарантуються різними способами. По-перше, платник ренти - власник нерухомого майна, придбаного за цим договором, - вправі відчужувати, здавати в заставу або іншим способом обтяжувати таке майно лише за попередньою згодою одержувача ренти (ст. 604 ЦК). Це - наслідок не стільки довірчого характеру відносин сторін договору довічного змісту з утриманням, скільки наявності у громадянина-отримувача ренти заставного права на нерухоме майно (п. 1 ст. 587 ЦК). По-друге, платник ренти зобов'язаний вживати необхідних заходів для того, щоб в період надання довічного утримання коштом використання зазначеного майна не призвело до зниження вартості цього майна.

У тих випадках, коли громадянину-одержувачу ренти відповідно до умов розглянутого договору надає-
ся право на проживання у певному житловому приміщенні, воно має речове-правовим характером і зберігається при відчуженні житлової нерухомості у власність третьої особи. Якщо право користування житловим приміщенням буде надано громадянину в житловій нерухомості, переданої в ренту їм самим, то крім зазначеного речового права користування житловим приміщенням у нього в силу закону (п. 1 ст. 587 ЦК) також виникає і право застави (іпотеки), що є речове-правовим обтяженням житлової нерухомості, переданої в ренту.

До договору довічного змісту з утриманням застосовуються правила про довічну ренту, наприклад такі, як правила про строки виплати грошової частини утримання, про наслідки випадкової загибелі предмета ренти і т. д. (п. 2 ст. 601 ЦК).

Список літератури

1. Цивільний кодекс Російської Федерації. - К.: Сиб. Унів. Вид-во, 2008.

2. Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним: федеральний закон від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ. / / Збори законодавства РФ. - 28.07.1997. - N 30.

3. Коментар до Цивільного кодексу РФ частини 2 / за ред. С.П. Гришаєва. - М.: Видавництво МАУП, 2006

4. Бєлов В.А. Цивільне право: Загальна та Особлива частини. - М.: ЮрИнфоР, 2005

5. Брагінський М.І., Витрянский В.В., Суханов Е.А., Ярошенко К.Б. Коментар частині другій ДК РФ. М., 2005

6. Цивільне право: У 2 т. Том I: Підручник / відп. Ред. Проф. Е.А. Суханов. - М.: Видавництво БЕК, 2006

7. Цивільне право: У 2 т. Том II. Напівтім 1: Підручник / відп. Ред. Проф. Е.А. Суханов. - М.: Видавництво БЕК, 2006

8. Хохлов С.А. Рента і довічне утримання з утриманням / / Цивільний кодекс РФ. Частина друга: Текст, коментарі, алфавітно-предметний покажчик / За ред. О.М. Козир, А.Л. Маковського, С.А. Хохлова. - М., 2006.