Міністерство освіти Російської Федерації
Академія права і управління
Челябінський філія
Факультет управління

Контрольна робота

З дисципліни: Ріелтерська діяльність: економіка, організація, управління
Тема: Договір пайової участі в будівництві
Виконала: Касаткіна М.М.
студентка групи ДМУ-530з
Перевірила: Патрушева Є.С.
Челябінськ
2008/09 навчальний рік

Зміст
Введення
1. Загальні положення договору пайової участі у будівництві
2. Державна реєстрація договору пайової участі у будівництві
3. Махінації з договорами пайової участі в будівництві
Висновок
Список літератури

Введення.
З початку 90-х років в нашій країні, що йде від централізованого державного фінансування житлового будівництва, з'явилася нова форма залучення коштів у цю галузь - договір пайової участі у будівництві. Нова форма відносин має ряд переваг - це і можливість врахування інтересів пайовика при плануванні житлового приміщення, і поетапна оплата (у більшості випадків), і витрати на придбання житла за пайову участь, як правило, нижче ринкової вартості готового житла на 10-30%.
Для забудовника ж договір дольової участі в будівництві також представляє значний інтерес, оскільки дозволяє ефективно акумулювати кошти великої кількості інвесторів. Об'єднуючи різні за величиною вклади приватних осіб, забудовнику вдається сформувати достатні для будівництва фінансові активи.
До недавнього часу гостро стояла проблема правового регулювання дольової участі в будівництві. З набранням чинності 31 березня 2005р. Законом про участь у пайовому будівництві, ця проблема була вирішена, що зробило цей договір одним з конкурентів для інших форм фінансування будівництва житла: такими, як довгострокове і короткострокове банківське кредитування, іпотечне кредитування і т.д.
Сьогодні квартири в нових будинках дуже популярні, тому договір пайової участі у будівництві є актуальним, як один із способів придбання житла.
Мета даної роботи - виявити особливості договору пайової участі у будівництві, його переваги та недоліки.
Виходячи з мети роботи, були поставлені наступні завдання:
- Дати характеристику договором пайової участі в будівництві;
- Виявити особливості державної реєстрації договору пайової участі у будівництві;
- З'ясувати які проблеми виникають при укладенні договору пайової участі у будівництві;
- Зробити висновки по виконаній роботі.
Предметом роботи є договір пайової участі у будівництві. Об'єкт роботи - нерухоме майно та будівництво.
Робота складається з вступу, основної частини і висновку. У вступі обгрунтовується актуальність теми, визначаються мета, завдання, предмет і об'єкт дослідження. Основна частина складається з трьох розділів і присвячена вивченню поставленої проблеми. У першій главі розкрито правові особливості договору і його умови, другий розділ присвячено государсвенной реєстрації договору пайової участі у будівництві, в третій главі говориться про шахрайські схеми з боку забудовника. У висновках сформульовано основні результати роботи.
При написанні контрольної роботи були використані підручники з нерухомості та нормативно-правові акти.

1. Загальні положення договору пайової участі у будівництві.
З 01.04.2005р. набув чинності ФЗ від 30.12.2004 р. № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» (далі - Закон про пайове будівництво), що діє в даний час у редакції ФЗ від 18.07.2006 р. № 111-ФЗ7. Закон про участь у пайовому будівництві:
ü регулює відносини, пов'язані із залученням коштів громадян і юридичних осіб для часткового будівництва багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості на підставі договору пайової участі в пайовому будівництві;
ü встановлює підстави, умови виникнення та державної реєстрації права власності учасників пайового будівництва на об'єкти пайового будівництва і права спільної часткової власності на спільне майно у багатоквартирному будинку і (або) іншому об'єкті нерухомості;
ü встановлює гарантій захисту прав і законних інтересів і майна учасників пайового строітельства6.
Залучення грошових коштів громадян фізичною або юридичною особою з прийняттям на себе зобов'язань після виконання яких у громадян може виникнути право власності на житлове приміщення в споруджуваному (створюваному) багатоквартирному будинку, допускається у випадках, якщо це передбачено законодавством Російської Федерації про житлові накопичувальних кооперативах.
Забудовник має право залучати грошові кошти учасників пайового будівництва для будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) інших об'єктів нерухомості тільки після отримання в установленому порядку дозволу на будівництво, опублікування та (або) розміщення проектної декларації відповідно до Федерального закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації »та державної реєстрації права власності або права оренди забудовника на земельну ділянку, наданий для будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) інших об'єктів нерухомості, до складу яких будуть входити об'єкти пайового будівництва.
Право на залучення грошових коштів громадян для будівництва (створення) багатоквартирного будинку з прийняттям на себе зобов'язань, після виконання яких у громадянина може виникнути право власності на житлове приміщення в споруджуваному (створюваному) багатоквартирному будинку, мають відповідають вимогам зазначеного Закону забудовники на підставі договору участі в пайовому будівництві. У разі залучення грошових коштів громадянина для будівництва (створення) багатоквартирного будинку з прийняттям на себе зобов'язань, після виконання яких у громадянина може виникнути право власності на житлове приміщення в споруджуваному (створюваному) багатоквартирному будинку, особою, яка не має на це права, громадянин може зажадати від даної особи негайного повернення переданих йому грошових коштів, а також сплати передбачених ст. 395 Цивільного кодексу РФ відсотків у подвійному розмірі на суму цих коштів та відшкодування понад суму відсотків за заподіяні громадянину збитки.
За договором участі в пайовому будівництві одна сторона (забудовник) зобов'язується в передбачений договором строк своїми силами і (або) із залученням інших осіб побудувати (створити) багатоквартирний будинок і (або) інший об'єкт нерухомості і після (отримання дозволу на введення в експлуатацію цих об'єктів передати відповідний об'єкт пайового будівництва учаснику пайового будівництва, а інша сторона (учасник пайового будівництва) зобов'язується сплатити обумовлену договором ціну і прийняти об'єкт пайового будівництва при наявності дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості.
Уряд Російської Федерації має право видавати правила, обов'язкові для сторін договору при його укладанні і виконанні.
Договір укладається в письмовій формі, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту, такої реєстрації. Договір повинен містити:
1) визначення підлягає передачі конкретного об'єкту пайового будівництва відповідно до проектної документації забудовником після отримання ним дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості;
2) термін передачі забудовником об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва;
3) ціну договору, строки та порядок її сплати;
4) гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва.
При відсутності в договорі вищеперелічених умов такої, договір вважається неукладеним.
У договорі участі в пайовому будівництві вказується ціна договору, тобто розмір грошових коштів підлягають сплаті учасником дольової будівництва для будівництва (створення) об'єкту пайового будівництва. Ціна договору може бути визначена в договорі як сума грошових коштів на відшкодування витрат на будівництво (створення) об'єкту пайового будівництва та грошових коштів на оплату послуг забудовника. За угодою сторін ціна договору може бути змінена після його укладення, якщо договором передбачено можливості зміни ціни, випадок і умови її зміни. Сплата ціни договору здійснюється шляхом внесення платежів одноразово або у встановлений договором період, обчислюваний роками, місяцями або тижнями.
У разі, якщо відповідно до договору виплата ціни договору повинна проводитися учасником дольової будівництва шляхом одноразової внесення платежу, прострочення внесення платежу протягом більш ніж три місяці є підставою для пред'явлення забудовником вимоги про розірвання договору в судовому порядку.
Якщо відповідно до договору виплата ціни договору повинна проводитися учасником пайового будівництва шляхом внесення платежів у передбачений договором період, систематичне порушення учасником пайового будівництва строків внесення платежів, тобто порушення строку внесення платежу більш ніж три рази протягом дванадцяти місяців або прострочення внесення платежу протягом більш ніж три місяці, є підставою для пред'явлення забудовником вимоги про розірвання договору в судовому порядку.
При порушенні встановленого договором строку внесення платежу учасник пайового будівництва сплачує забудовникові неустойку (пені) у розмірі 1 / 150 ставки рефінансування Центрального банку Російської Федерації, що діє на день виконання зобов'язання, від суми простроченого, платежу за кожний день просрочкі5.
З встановлених законом про пайову участь у будівництві вимог, до забудовника вбачається, що:
• забудовник, який має земельну ділянку на праві постійного (безстрокового) користування не має права залучати грошові кошти громадян та юридичних осіб;
• забудовник, якій земельна ділянка надана в оренду на термін менше року, також не має права залучати грошові кошти громадян та юридичних осіб за договорами дольової участі в строітел'стве;
• тільки забудовник або особа, що діє від його імені за дорученням, має право укладати договори пайової участі в будівництві;
• для будівництва забудовником залучаються лише грошові средства6.
Забудовник зобов'язаний передати учаснику пайового будівництва об'єкт пайового будівництва не пізніше строку передбаченого договором. При цьому термін передачі забудовником об'єктів пайового будівництва повинен бути єдиним для всіх учасників пайового будівництва, за винятком випадку, встановленого ч. 3 ст. 1 федерального закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації». У разі порушення передбаченого договором терміну передачі, учаснику пайового будівництва об'єкту пайового будівництва забудовник сплачує учаснику пайового будівництва неустойку (пені) у розмірі 1 / 75 ставки рефінансування Центрального банку Російської Федерації, що діє на день виконання зобов'язання, від ціни договору за кожен день прострочення.
Якщо будівництво (створення) багатоквартирного будинку і (або) іншого об'єкту нерухомості не може бути завершено в передбачений договором строк, забудовник не пізніше ніж за два місяці до закінчення зазначеного терміну зобов'язаний направити учаснику пайового будівництва відповідну інформацію і пропозицію про зміну договору. Зміна передбаченого договором терміну, передачі забудовником об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва здійснюється у порядку, встановленому Цивільним кодексом Російської Федерації.
Забудовник зобов'язаний передати учаснику пайового будівництва об'єкт пайового будівництва, якість якого відповідає умовам договору або за відсутності чи неповноті умов такого договору вимогам технічних регламентів, проектної документації та містобудівних регламентів, а також іншим обов'язковим вимогам .. Якщо об'єкт пайового будівництва побудований (створений) забудовником з відступами від умов договору, які призвели до погіршення якості такого об'єкта, або з іншими недоліками, які роблять його непридатним для передбаченого договором використання, учасник пайового будівництва, якщо інше не встановлено договором, за своїм вибором вправі вимагати від забудовника:
1) безоплатного усунення недоліків в розумний строк;
2) відповідного зменшення ціни договору;
3) відшкодування своїх витрат на усунення недостатков5.
У разі істотного порушення вимог до якості об'єкту пайового будівництва учасник пайового будівництва в односторонньому порядку, має право відмовитися від виконання договору і забудовник зобов'язаний повернути грошові кошти, сплачені учасником дольової будівництва в рахунок ціни договору, а також сплатити відсотки на цю суму за користування зазначеними коштами у розмірі однієї 1 / 150 ставки рефінансування Центрального банку РФ, що діє на день виконання зобов'язання щодо повернення грошових коштів, сплачених учасником пайового будівництва.
Загальні положення, що регулюють питання розірвання цивільно-правових договорів, містяться у гл. 29 ЦК РФ. Стаття 450 ЦК України закріплює, що розірвання договору можливе в наступних випадках:
• за згодою сторін, якщо інше не передбачено ГК РФ, іншими законами або договором;
• за рішенням суду на вимогу однієї із сторін при істотному порушенні договору другою стороною, в інших випадках, передбачених ГК РФ, іншими законами або договором.
При розірванні договору участі в пайовому будівництві за угодою сторін така угода має бути зроблено у письмовій формі, підлягає обов'язковій державній реєстрації, і саме воно буде документом, що підтверджує розірвання договору та додаються до заяви про реєстрацію розірвання договору.
При розірванні договору участі в пайовому будівництві в судовому порядку обидві сторони договору повинні бути інформовані про його расторженіі7.
Спори і розбіжності, що виникають між сторонами при виконанні зобов'язань за договором пайової участі у будівництві, вирішуються шляхом переговорів. При недосягненні згоди щодо спірних питань кожна з сторін має право звернеться до суд8.

2. Державна реєстрація договору пайової участі у будівництві

Державна реєстрація договору участі в пайовому будівництві, укладеного забудовником з першим учасником пайового будівництва, здійснюється на підставі заяви сторін договору (забудовника, учасника пайового будівництва) 2. На державну реєстрацію договору участі в пайовому будівництві необхідно надати наступні документи:
Якщо заявник - інвестор:
· Заяву;
· Нотаріально завірену копію договору пайової участі у будівництві;
· Нотаріально завірену копію інвестиційного договору;
· Нотаріально завірену копію проектно-кошторисної документації будівництва об'єкта нерухомості в частині, що містить поверхову планування споруджуваного об'єкта (де має бути позначена приміщення, що підлягають передачі пайовикові).

Якщо заявник - учасник пайового будівництва:
· Заяву;
· Нотаріально завірену копію договору пайової участі у будівництві.
Крім перерахованих вище документів при реєстрації договору з першим дольщиком додатково подаються:
дозвіл на будівництво, являє собою документ, що підтверджує відповідність проектної документації вимогам містобудівного плану земельної ділянки і дає забудовникові право здійснювати будівництво, реконструкцію об'єктів капітального будівництва, а також їх капітальний ремонт, за винятком випадків, передбачених Містобудівною кодексом РФ;
план створюваного об'єкта нерухомого майна із зазначенням його місця розташування і кількості що у складі створюваного об'єкта нерухомого майна житлових і нежитлових приміщень і планованої площі кожного із зазначених приміщень;
проектна декларація4.
Проектна декларація відповідно до ст. 19 Закону про пайове будівництво включає в себе інформацію про забудовника та інформацію про проект будівництва. Проектна декларація опубліковується забудовником в засобах масової інформації та (або) розміщується в інформаційно-телекрммунікаціонних мережах загального користування (у тому числі в мережі «Інтернет») не пізніше ніж за чотирнадцять днів до дня укладення забудовником договору з першим учасником пайового будівництва, а також представляється до органу, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, та до органу виконавчої влади, здійснює відповідно до ст. 23 Закону про пайове будівництво контроль і нагляд у сфері пайового будівництва.
Інформація про забудовника повинна містити відомості:
ü про фірмовому найменуванні (найменування), місце знаходження забудовника, а також про режим роботи забудовника;
ü про державну реєстрацію забудовника;
ü про засновників (учасників) забудовника, які володіють п'ятьма і більше відсотками голосів у органі цієї юридичної особи, із зазначенням фірмового найменування (найменування) юридичної особи - засновника (учасника), прізвища, імені, по батькові фізичної особи - засновника (учасника), а також відсотка голосів, яким володіє кожен такий засновник (учасник) в органі управління цієї юридичної особи;
ü про проекти будівництва багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості, в яких брав участь забудовник, протягом трьох років, що передують опублікуванню проектної декларації, із зазначенням місця знаходження зазначених об'єктів нерухомості, термінів введення їх в експлуатацію відповідно до проектної документації та фактичних термінів введення їх в експлуатацію;
ü про вид ліцензованої діяльності, номер ліцензії, строк її дії, про орган, який видав цю ліцензію, якщо вид діяльності підлягає ліцензуванню відповідно до федерального закону і пов'язаний із здійсненням забудовником діяльності із залучення грошових коштів учасників пайового будівництва для будівництва (створення) багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості;
ü про фінансовий результат поточного року, розмір кредиторської заборгованості на день опублікування проектної декларації.
Інформація про проект будівництва, повинна відповідати проектній документації та містити інформацію:
• про мету проекту будівництва, про етапи і про терміни його реалізації, про результати державної експертизи проектної документації, якщо проведення такої експертизи встановлено федеральним законом;
• про дозвіл на будівництво;
• про права забудовника на земельну ділянку, про власника земельної ділянки у разі, якщо забудовник не є власником, про межі та площі земельної ділянки, передбачених проектною документацією, про елементи благоустрою;
• про місце розташування будуються (створюються) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості та про їх описі, підготовлений відповідно до проектної документації, на підставі якої видано дозвіл на будівництво;
• про кількість у складі будуються (створюються) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості самостійних частин (квартир в багатоквартирному будинку, гаражів та інших об'єктів нерухомості), переданих учасникам пайового будівництва забудовником після отримання дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку та (або ) іншого об'єкту нерухомості, а також про опис технічних характеристик зазначених самостійних частин згідно з проектною документацією;
• про функціональне призначення нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, що не входять до складу спільного майна в багатоквартирному будинку, якщо що будуються (створюваним) об'єктом нерухомості є багатоквартирний будинок;
• про склад спільного майна в багатоквартирному будинку і (або) іншому об'єкті нерухомості, яке буде перебувати у спільній частковій власності учасників пайового будівництва після отримання дозволу на введення в експлуатацію зазначених об'єктів нерухомості та передачі об'єктів пайового будівництва учасникам пайового будівництва;
• про передбачуваний термін отримання дозволу на введення в експлуатацію споруджуваних (створюваних) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості, перелік органів державної влади, органів місцевого самоврядування та організацій, представники яких беруть участь у прийманні зазначених багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості ;
• про можливі фінансові та інших ризики при здійсненні проекту будівництва та заходи по добровільному страхуванню забудовником таких ризиків;
• про заплановану вартості будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості;
• про перелік організацій, що здійснюють основні будівельно-монтажні та інші роботи (підрядників);
• про спосіб забезпечення виконання зобов'язань забудовника за договором;
• про інших договорах і угодах, на підставі яких залучаються кошти для будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості, за винятком залучення грошових коштів на підставі договоров7.
Державна реєстрація договору участі в пайовому будівництві, укладеного забудовником з першим учасником пайового будівництва багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості, здійснюється не пізніше ніж у місячний термін з дня подачі заяви та документів, необхідних для державної реєстрації договору участі в пайовому будівництві. Після державної реєстрації першого договору участі в пайовому будівництві державна реєстрація наступних договорів участі в пайовому будівництві того ж багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості здійснюється в термін не більше ніж десять робочих днів з дня подачі заяви та документів, необхідних для державної реєстрації договору участі в пайовому строітельстве7. Свої особливості має і реєстрація права власності на квартиру, придбану за договором пайової участі у будівництві. Для цього необхідно надати наступні документи:
1) заяву;
2) документ про сплату державного мита;
3) документ, що засвідчує особу заявника (ксерокопію), або при подачі документів представником: документ, що підтверджує повноваження представника і засвідчує його особу, а також ксерокопію документа, що засвідчує особу заявника;
4) договір пайової участі у будівництві (оригінал) та його нотаріально засвідчену копію, а також документи, що підтверджують повноваження осіб, що підписали договір пайової участі у будівництві;
5) ксерокопія первинного акту органу виконавчої влади про дозвіл на будівництво житлового будинку;
6) документ, що підтверджує відведення (надання) земельної ділянки для будівництва об'єкта, у вигляді оригіналу або нотаріально завіреної копії. Копія цього документа може бути також завірено уповноваженою особою організації, забудовника з додатком друку зазначеної організації;
7) проектна документація, що відображає розмір загальної і житлової площі по об'єкту, а також характеристику приміщень, що входять відповідно до проекту, до складу об'єкта, у вигляді оригіналу або нотаріально завіреної копії;
8) нотаріально засвідчена копія Статуту забудовника з усіма змінами і доповненнями, якщо воно мало місце.
Документи, перераховані в п. 5-8, надає фірма-забудовник, вона становить «основний пакет». Потім пайовикам, які самі вирішили зареєструвати своє право власності, залишається тільки надати оригінал свого договору, його нотаріально завірену копію і ксерокопії всіх аркушів паспорта4.
2. Махінації з договорами пайової участі в будівництві
На жаль не завжди укладаючи договір можна залишатися впевненим, що всі умови договору будуть дотримані і через певний договором час квартира перейде у власність учасника пайового будівництва. Нерідко будівельні компанії використовують різні комбінації, які є прямим порушенням договірних зобов'язань. Я пропоную розглянути їх більш детально.
1. Недотримання термінів здачі, заселення та оформлення об'єктів. Недотримання строків здачі означає - підписання акту Державної приймальної комісії, який «де-юре» підтверджує закінчення будівництва, «де-факто» усунення недоробок буде здійснюватися ще кілька місяців, друге - термін, коли власник житлоплощі може отримати ключі від своєї квартири, поставити в нею двері і почати ремонт (а теоретично - і жити), третє - час отримання правовстановлюючих документів на житло, в першу чергу Свідоцтва про державну реєстрацію права власності. У договорах, які фірма-забудовник (а також уповноважена агентств нерухомості, командитне товариство або житловий кооператив) пропонує підписати клієнту, зазначений звичайно тільки «орієнтовний термін здачі будинку» (наприклад, I квартал 2005р., Що має на увазі, що об'єкт буде прийнятий Держкомісія не пізніше 31 березня 2005р.). При цьому офіс-менеджер компанії на словах пояснює покупцеві, що протягом місяця, тобто до травневих свят, в квартиру можна заселятися, тобто починати ремонт, а ще через 3-4 місяці, якраз до початку нового навчального року, буду готові документи, тобто житло оформлене у власність.
Звичайно, такі оптимістичні прогнози в більшості випадків не відповідають дійсності, тобто наївного клієнта відверто лікують: «Не вірите в казки про нашу компанію? Приходьте, самі будете розповідати! » На початок 2005р. в Москві склалися наступні реальні терміни здачі, заселення та оформлення квартир: надання землевідведення і початково-дозвільна документація - 1-1,5 року; саме будівництво: панельний будинок - 8-10 місяців, цегляно-монолітний - 1-1,5 року;
процедура заселення (акти приймання квартир, обміри БТІ, договір з експлуатуючою організацією, підключення комунікацій) - 3-4 місяці; оформлення документів - 0,5-1,5 року. Природно, в процесі реалізації інвестиційного проекту виникають «непередбачені труднощі», і терміни можуть затягнутися ще на 20-30%, особливо в «кооперативних» будинках, а також в Московській області і інших регіонах Росії (за винятком, може бути, Санкт-Петербурга і Нижнього Новгорода).
2. Невигідні умови оплати
До числа останніх зазвичай належать: оплата через дочірню або асоційовану компанію; невигідний курс перерахунку валюти в рублі і навпаки; висока комісія банку за зарахування грошей; необхідність проплати «боковика», тобто суми, на яку покупець погодився, але вона не врахована в договорі. Зупинимося на цих питаннях докладніше.
• з'ясування реквізитів компанії
У тексті договору обов'язково повинні бути вказані юридичну адресу фірми (необхідно порівняти його з фактичним), дані про державну реєстрацію (ОГРН), ідентифікаційний номер платника податків (ІПН), а також, банківські реквізити (необхідно мати на увазі, що за нині чинним законодавством юрідіческoe особа може мати кілька рахунків у різних банках).
• валюта і вид оплати
Розраховуватися готівкою доларами (повністю або частково) взагалі-то не варто, хоча це, безумовно, зручно для клієнта. За безготівкові платежі на розрахунковий рахунок фірми банк, який буде обслуговувати операцію, має право стягнути комісійний відсоток (від 0,2 до 3% від суми). Так що самий оптимальний спосіб розрахунку - готівкою рублями в касу або на рахунок фірми у відповідний банк. Природно, всі розрахунки мають вестися за курсом ЦБ РФ.
Щоб уникнути, комісійних зборів, гроші варто вносити в рублях або в касу фірми, або, що ще краще, на розрахунковий рахунок, який вказаний у договорі, з отриманням всіх підтверджуючих документів (необхідно відразу зробити з них кілька копій). Переказ через Ощадбанк можливий тільки в тому випадку, якщо рахунок фірми знаходиться в одному з його філіалів (в іншому випадку доведеться платити комісійний збір).
• платіж через дочірню або асоційовану компанію
На практиці зустрічаються випадки, коли договір укладається з компанією «Роги і копита», а гроші пропонується провести через рахунок фірми «Роги і копита-інвест». Такий спосіб, безумовно, вигідний для забудовника (особливо якщо у нього виникли, певні фінансові чи податкові проблеми), але вельми ризикований для клієнта - адже відповідний дочірній «Інвест» може зникнути невідомо куди.
• проплата офіційної суми і «боковика»
У даному випадку сторони (менеджер фірми-забудовника і клієнт) домовилися про ціну (наприклад, 1000 $ / м ^2), але при цьому представник компанії пропонує сплатити 800 $ / м ² офіційно, за договором, а решту суми - у вигляді «боковика »(купити« страховий поліс »; підписати договір про виконання додаткового ремонту або обробки; перевести 800 $ / м ² на рахунок« Рогів і копит », а 200 $ / м ² - оплатити в касу« Інвеста »або взагалі передати ці гроші керівникові (менеджеру) під розписку або гарантійний лист фірми). На жаль, подібні речі практикуються в більшості будівельних і рієлтерських компаній, і найнадійнішою формою оформлення «боковика» є не розписка, а договір позики з особливими умовами, який підписує співробітник фірми, безпосередньо приймає «бокові» гроші (щоб було у випадку чого з кого запитати) «страховика». Можливий також варіант «страховка», тобто фіктивного страхового поліса, а ось з «гарантійними листами» від фірми краще не зв'язуватися - це проста, нічим не забезпечена папірець.
3. Невмотивоване підвищення ціни
Звичайно в тексті договору, який компанія-забудовник пропонує підписати клієнту вказується фіксована вартість I кв. м загальної будівельної (за проектом) площі квартири, яка є нібито остаточною і зміні не підлягає. У випадку, якщо фірма надає розстрочку платежу, то визначається або графік оплати (наприклад, 50% за ціною 1000 $ / м у момент підписання договору, 25% по 1020 $ / м не пізніше 01.04.2005р., 25% у 1030 $ / м не пізніше 01.08.2005р.), або певна відсоткова ставка (наприклад 1,5% на місяць з суми, що залишилася). Проте в процесі виконання інвестиційного проекту забудовник намагається, в окремих випадках значно, в межах 50 - 150 $ / м, підвищувати вартість квадратного метра. Зазвичай це робиться не з метою отримати додатковий прибуток, бо такі дії завжди завдають шкоди репутації компанії, а в результаті неправильних розрахунків «економіки» проекту або суттєвого погіршення кон'юнктури ринку. Для отримання з клієнта зайвих сум зазвичай фабрикуються обставини «форс-мажор».
Щоб уникнути подібних неправомірних дій з боку забудовника, краще всього знаходити варіанти з терміном здачі будинку через 6-9 місяців (2-3 квартали наперед), бо закінчення будівництва через рік, а тим більше через два однозначно призведе до підвищення цін: наприклад, одна фірма будує на одній вулиці два абсолютно однакових будинки: квартири в першому корпусі продаються по 1100 $ / м ² зі здачею через півроку, у другому ж - по 1000 $ / м ² через рік. Бажаючі заощадити повинні мати на увазі: все одно доведеться заплатити по 1100 $ / м ^2, тільки доведеться зайвих 6 місяців жити на валізах і тріпати собі нерви.
4. Безпроцентні кредити у населення
При реалізації розглянутої схеми організація-забудовник (найчастіше кооператив або коммандіта) залучають кошти більшого числа клієнтів, ніж у будинку (котеджному селищі) є квартир (таунхаузов, будинків). У подальшому отримані гроші інвестуються в інші комерційні проекти, тобто прокручуються, а з наближенням «години розплати» фірма свідомо фабрикує обставини непереборної сили (фopc-мажор), при настанні яких вона не може виконати взяті на себе зобов'язання, і в кращому випадку повертає довірливим громадянам отримані від них рік-два назад і, природно , вже знецінені средства10.
У договорі в розділі відповідальність сторін йдеться, що настання обставин непереборної сили (форс-мажер), які сторони не могли ні передбачити, ні запобігти, звільняє сторони від відповідальності за невиконання або неналежне виконання своїх зобов'язань за договором. Обставинами непереборної сили є пожежі, повені, інші стихійні лиха, зміни чинного законодавства, що впливає на виконання зобов'язань сторін. Сторона, виконання зобов'язань якої перешкоджають форс-мажерние обставини, зобов'язана у визначений договором строк письмово сповістити іншу сторону про настання таких обстоятельств8.
Таким чином, організація-забудовник не бере для своєї комерційної діяльності банківський кредит під високі відсотки, а «працює» (повністю або частково) на грошах своїх клієнтів.
Для припинення подібних випадків у Москві введена система добровільної облікової реєстрації інвестиційних договорів у Департаменті житлової політики. Учасник пайового будівництва має право наполягати на проведенні подібних дій щодо укладеного договору. Також у договорі можна передбачити високі штрафні санкції у разі виявлення фактів підписання Забудовником аналогічних договорів з третіми ліцамі9.
5.Ограніченіе законних прав клієнтів
Згідно зі ст. 382-390 ГК РФ будь-який учасник інвестиційного процесу, в першу чергу набувач житла, уклав первинний договір із забудовником, має можливість оплатній переуступки вимоги квартири (таунхауза, котеджу) третім юридичним або фізичним особам за ринковими (договірними) цінами, які склалися на момент подібної поступки . Однак найчастіше девелоперські і ріелтерські фірми штучно обмежують це законне право набувача: у тексті відповідного договору вказується, що переуступка можлива тільки з письмового дозволу чи погодження, компанії-забудовника. На приклад, склалася така ситуація: на початковому («стадія котловану») етапі будівництва громадянин сплатив право вимоги квартири по 800 $ / м, а через півтора року, за місяць до здачі будинку Держкомісії, вирішив перепродати житло за 1600 $ / м, т . е. отримати 100% від вкладених коштів, або, висловлюючись інакше, «два кінця», що цілком можливо при нинішній сприятливій кон'юнктурі ринку. Як відомо, на кожну покупку є свій покупець, але в первинному договорі, який громадянин підписав з будівельною компанією, були обмеження його права: переуступка третім особам можлива тільки з дозволу забудовника. При зверненні в компанію невдалому спекулянтові житлом сказали: дозвіл дамо, але нехай новий співінвестор платить різницю між первісною (800 $ / м) і нинішній (1200 $ / м) вартістю квадратного метра10.
Ще одним прикладом обмеження прав клієнта є така ситуація. Після приймання будинку Держкомісією сторони підписують приймально-здавальні акт, який підтверджує фактичну передачу житлоплощі пайовикові і відсутність у сторін взаємних претензій. Після підписання акта, відбувається передача ключів від квартири, а потім з'ясовується, що житлоплощу здана з істотними будівельними недоліками і кошторис передбачуваного ремонту можна сміливо збільшити в 1,5-2 рази.
Тому, після отримання повідомлення від фірми-забудовника слід відвідати свою квартиру з досвідченим експертом-будівельником, який відзначить всі істотні недоліки нового житла. При вимозі усунути зазначені недоліки менеджер фірми-забудовника напевно буде посилатися на положення договору, де сказано, що компанія не несе відповідальності за якість будівництва, а також стверджувати, що якщо будинок зданий Держкомісії, то серйозних недоліків в принципі бути не може.
У цій ситуації найбільш розумним є такий вихід: акт приймання-передачі підписати, але внести в нього «особливу думку» з додатком списку всіх дефектів; в цьому випадку є можливим у подальшому налякати організацію підрядника судом або добитися «допомоги» матеріалами або некваліфікованої рабсилою при виконанні ремонта9.

Висновок
Головною особливістю договору пайової участі у будівництві є те, що уклавши такий договір учасник пайового будівництва не стає власником квартири, а отримує право на її придбання після введення побудованого об'єкту нерухомості.
Договір пайової участі в будівництві має свої позитивні і негативні сторони. До переваг даного договору можна віднести:
- По-перше, це ціна квартири, вона значно нижче ціни квартир у готових будинках;
- По-друге, можливість узгодження всіх перепланувань, переобладнань, змін в несучих конструкціях із забудовником;
- По-третє, квартира нова;
- По-четверте, гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва - не менше 5 років.
Недоліками договору є:
1. Часовий проміжок - квартира переходить у власність через певний договором час, а передоплата вноситься в момент укладання договору повністю або в розстрочку (причому при оплаті в розстрочку вартість квадратного метра збільшується, а терміни здачі, у кращому випадку, залишаються колишніми).
2. Вкладаючи гроші в будівництво будинку, учасник договору пайової будівництва стає партнером будівельної фірми, він бере на себе всі ризики, пов'язані з будівництвом. У разі якщо будівельна компанія розоряється, а також у разі форс-мажерних обставин, покупцеві буде вкрай важко повернути свої гроші.
3. Найпоширеніша проблема - зрив термінів здачі житла і затримки отримання прав власності.
4. Договір пайової участі в будівництві має свої слабкі сторони, цим користуються компанії-забудовники.
У результаті учасник пайового будівництва протягом 6-12 місяців перебуває в «подвешаном» стані.

Список літератури

1. Цивільний кодекс РФ.
2. Федеральний закон Російської Федерації «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 12 липня 1997р. № 122-ФЗ.
3. Федеральний закон Російської Федерації «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків» від 30 грудня 2004 р . № 214-ФЗ.
4. Голованов. М. Збірник договорів. Нерухомість і будівництво - СПб.: Пітер, 2007.
5. Житлове право. Під ред. проф. І.А. Єремічева, проф. П.В. Алексій. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007.
6. Кіндеева Е.А., Піскунова М.Г. Нерухомість: права і угоди. М.: Юрайт-Издат, 2008.
7. Козлова Є.Б., Копистирінскій Є.А. Коментар до ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» - М.: РІОР, 2007.
8. Курноскіна О.Г. Угоди з нерухомістю. - М.: ЗАТ Юстіцінформ, 2006.
9. Угоди з нерухомістю. Зразки типових договорів з практичними коментарями. / В.Г. Шабалін і ін М.: Філін: Вид-во Омега-Л, 2006.
10. Шабалін В.Г. Операції з нерухомістю на первинному і вторинному ринку в питаннях і відповідях. / В.Г. Шабалін - М.: Изд-во Омега-Л: Філін, 2006.