Введення
Операції з нерухомим майном стали масовими і повсякденними у підприємницькій діяльності громадян, юридичних осіб і муніципальних утворень. Разом з тим, ринок нерухомості залишається значно криміналізованим. Багато угоди відбуваються без достатньої юридичної опрацювання, без чіткого визначення прав і обов'язків сторін, що тягне за собою порушення прав однієї чи іншої сторони і, відповідно, значні фінансові втрати. До того ж доводиться нести чималі витрати на адвокатські послуги.
Як відомо, відповідно до Цивільного Кодексу РФ, до нерухомих речей відносяться всі ті об'єкти, які міцно пов'язані із землею і переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе: будівлі, споруди, житло та нежитлові приміщення, підприємства як майнові комплекси, земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, багаторічні насадження та ліси. Перелік цих об'єктів не закритий, тобто не вичерпний. У Цивільному Кодексі зроблена додаткова застереження щодо тих об'єктів, які не пов'язані з землею, однак законом прямо віднесені до нерухомості. Це - «що підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно »(стаття 130 ГК РФ). Таким чином, чіткої характеристики поняття «нерухомість» немає.
Критерій «нерозривному зв'язку із землею» і «неможливості переміщення без невідповідного збитку» не може служити загальної, об'єднуючої нерухомість характеристикою.
1. Договір продажу нерухомості
1.1 Поняття договору продажу нерухомості
Виділення правил, присвячених продажу нерухомості, в особливу главу ЦК РФ, було обумовлено рядом обставин. Як вже було сказано, велика частина об'єктів нерухомості тісно пов'язана з розташуванням на земельних ділянках і має велику ціну, тому необхідні заходи, що передбачають охорону інтересів обох сторін (продавця і покупця). Знадобилося внести низку обмежень щодо участі в цивільному обороті окремих об'єктів соціальної значимості та цільового призначення. Крім того, нерухомість є індивідуальною, незамінною річчю, що також впливає на правове регулювання відносин, пов'язаних з нею. [1] Ст. 454 ЦК РФ п. 1 дає наступне визначення договору купівлі-продажу: «За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) зобов'язується передати річ у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти товар і сплатити за нього певну грошову суму (ціну ) ». На цьому загальному визначенні грунтується договір продажу нерухомості: «За договором купівлі - продажу нерухомого майна продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно» [2] (ст. 549 ЦК РФ), «за передавальним акту »[3] (ст. 556 ГК РФ) і« за передбаченою ціною »[4] (ст. 555 ГК РФ). Договір продажу нерухомості є консенсуальним, оплатним і взаємним.
2. Елементи договору продажу нерухомості
2.1 Сторони договору
Сторонами договору є продавець і покупець. Власник нерухомості, або державне і муніципальне підприємство, чи установа виступає в якості продавця, підтверджуючи права на нерухомість свідченням, виданим органом юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним на підставі "Правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним »[5] (Постанова уряду РФ від 18 лютого 1998 р. № 219). При укладанні договору покупець може перевірити приналежність відчужуваного нерухомого майна за допомогою інформації, що міститься у виписці з єдиного державного реєстру прав, що видається реєструючим органом, підтверджує права власника [6] (ст. 131 ЦК РФ). З метою охорони інтересів власників від зазіхань і зловживань третіх осіб принцип відкритості і доступності державного реєстру має обмежувальне тлумачення. Будь-які суб'єкти права можуть виступати учасниками договору продажу нерухомості на тій чи іншій стороні. [7] П. 2 ст. 295 ГК РФ свідчать, що державне або муніципальне унітарне підприємство, яке на ролі продавця і що має правом господарського ведення (стосовно до казенного підприємства - правом оперативного управління) має право розпоряджатися закріпленим за ним майном лише за згодою власника цього майна. В [8] п. 2 ст. 298 містяться норми, що регулюють ту діяльність установ, яка приносить доходи. Такі доходи і придбане за їх рахунок майно вступають у самостійне розпорядження установи, майно відокремлюється від решти майнового комплексу установи шляхом врахування його на окремому балансі і може бути відчужене. Якщо засновником установи є приватний власник, то буде продаж державними або муніципальними підприємствами, установами або нерухоме майно вибуває одночасно зі сфери господарського відання (оперативного управління), а також і з державної (муніципальної) або приватної власності. «При переході права власності на державне або муніципальне підприємство як майновий комплекс до іншому власнику державного або муніципального майна таке підприємство зберігає право господарського відання на належне йому майно» [9] (п. 1 ст. 300 ЦК). «При переході права власності на заснування до іншої особи ця установа зберігає право оперативного управління на належне йому майно» [10] (п. 2 ст. 300 ЦК). Тобто, одночасно повинен реєструватися перехід права власності і виникнення інших речових прав ». Законодавство про приватизацію регламентує правила продажу нерухомості при приватизації, існують і особливі правила продажу нерухомості на торгах, а також при передачі майна приватним юридичним особам. Наприклад: у ст. 78 Закону «Про акціонерні товариства» йдеться про те, що рішення про вчинення правочину має бути прийнято одноголосно радою директорів, наглядовою радою, якщо предметом угоди є майно з вартістю від 25% до 50% балансової вартості активів товариства на дату прийняття рішення про здійснення угоди або більшістю у 3 / 4 голосів акціонерів - власників голосуючих акцій, присутніх на зборах, якщо вартість вище 50%. [11] п. 3 ст. 35 СК відносяться до операції з нерухомістю, що знаходиться у спільній власності подружжя, коли один з них виступає продавцем або покупцем, а інший вимагає визнання угоди недійсною. Термін позовної давності встановлюється в один рік і обчислюється з того дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права.
2.2 Предмет договору
Основною ознакою, що дозволяє виділити цей тип договору, є його об'єкт - нерухоме майно. Вище вже йшлося про те, що можна віднести до нерухомого майна відповідно до [12] п. 1 ст. 130 ЦК. Найчастіше виникають питання про можливість укладення договору купівлі - продажу незавершеного будівельного об'єкту. Деякі автори вважають, що до моменту державної реєстрації та переходу права власності недобудовані об'єкти «не можуть оцінюватися як нерухомості, а є лише сукупністю будівельних матеріалів і конструкцій, в яку вкладено також праця будівельників». Відповідно до висновків Вищого Арбітражного Суду право власності на незавершений будівництвом об'єкт виникає з моменту реєстрації. Особлива ретельність визначення предмета договору продажу нерухомості обумовлена особливими властивостями нерухомих речей і їх високою ціною. [13] Стаття 554 ЦК РФ відзначає необхідність вказівки даних, що дозволяють «точно встановити нерухомого майна, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі даних, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна». Далі у статті йдеться, що «за відсутності цих даних у договорі умова про нерухоме майно, що підлягає передачі, вважається неузгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним». Якщо, наприклад, предметом договору є будівля або споруда, в договорі вказується його адреса, місце розташування, призначення та інші характеристики, а також кадастровий номер. Це - «унікальний, не повторюється в часі і на території РФ номер об'єкта нерухомості, який присвоюється при здійсненні кадастрового і технічного обліку (інвентаризації) відповідно до процедури, встановленої законодавством РФ, і зберігається, поки даний об'єкт нерухомості існує як єдиний об'єкт зареєстрованого права . Кадастровий номер будівлі або споруди складається з кадастрового номера земельної ділянки, на якій знаходиться будівля або споруда, та інвентарного номера будівлі або споруди. Кадастровий номер приміщення у будинку або споруді складається з кадастрового номера будівлі або споруди та інвентарного номера приміщення ». (Закон про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, див. 1). При укладанні договорів купівлі-продажу нерухомості враховується обмежена обороноздатність окремих об'єктів нерухомості. У [14] п. 3 ст. 129 ЦК говориться: «Земля й інші природні ресурси можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої іншими засобами в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсах», тобто спеціальне законодавство (Водний кодекс РФ, Повітряний кодекс РФ) є пріоритетним. Наприклад, не допускаються угоди, які можуть спричинити відчуження водних об'єктів, що знаходяться у виключній державній власності [15] (ст. 22 Водного кодексу РФ). Згідно [16] ст. 40 Водного Кодексу РФ тільки відокремлені водні об'єкти (замкнуті води), які Кодекс визначає як невеликі за площею і непроточні штучні водойми, можуть перебувати у приватній власності. Граничні їх розміри встановлюються земельним законодавством, а оборот визначається цивільним законодавством з урахуванням земельного. Земельним кодексом РРФСР купівля - продаж земельних ділянок не тільки не допускалася, але і кваліфікувалася як кримінального злочину. ГК РРФСР 1964 р. обмежувався нормами купівлі-продажу і даруванням житлових будинків. Статті Земельного кодексу РФ 2008 р. діють лише в незначній частині, що практично обмежує обіг земельних ділянок. Земельне законодавство не кодифіковані і являє собою конгломерат нормативних правових актів, багато з яких суперечать один одному. На федеральному рівні не врегульовані найважливіші питання власності на землю. Очевидно, які стосуються землі російське законодавство піде світової традиції, згідно, якої обмеження обігу встановлюються в залежності від категорій земель.
2.3 Форми договору
З усіх способів укладення договору, передбачених [17] ст. 434 ГК, стосовно договору продажу нерухомості вибраний тільки один. Такий договір відповідно до [18] ст. 550 ДК РФ полягає в одному примірнику, підписується сторонами з обов'язковим викладенням у ньому умов, передбачених ст. 554, 555 ЦК. Для договору продажу нерухомості дотримання нотаріальної форми не потрібно. Після прийняття [19] Федерального Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21 липня 1997 р. вона була замінена державною реєстрацією.
Нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю не стало загальним правилом нашого законодавства, та в цьому й немає необхідності за умови дотримання сторонами угоди правил державної реєстрації. У той же час згідно [20] ст. 163 ДК РФ на вимогу однієї із сторін будь-яка угода з нерухомістю може бути нотаріально посвідчений. Така вимога є для контрагента обов'язковим, і порушення його призведе до недійсності відповідного договору. Наслідки недотримання вимог до форми різняться залежно від того, яка ця форма - проста письмова або нотаріальна. У другому випадку, зрозуміло, недійсність, а саме нікчемність угоди. У випадках, коли пропонується проста письмова форма, її недотримання по загальному правилу не несе недійсності правочину, якщо тільки недійсність не передбачена законом. У відношенні угод з нерухомістю ЦК передбачає таке жорстке наслідок, як недійсність, у разі недотримання вимог до продажу підприємства, нерухомості. І в цьому випадку є підстави вважати, що така угода повинна бути визнана нікчемною, а не оспорімой.
2.4 Реєстрація угод
Реєстрація більшості угод з нерухомістю обов'язкова в силу вимог ЦК, додаткові випадки реєстрації можуть бути передбачені законом, у першу чергу Законом про державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з ним. І якщо раніше реєстрація була як би придатком до форми угоди, то з «поверненням» обороту нерухомості вона отримала самостійне значення способу фіксації угоди, що тягне визнання її державою. Реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним є не самоціллю, а засобом введення обороту нерухомості в цивілізовані рамки, здійснення його на засадах гласності та публічності. Тому й передбачено здійснення реєстрації в єдиному державному реєстрі з наданням інформації про проведену реєстрацію та зареєстровані правил будь-якій особі. Операції з нерухомим майном підлягають реєстрації у випадках, передбачених ЦК та Законом про реєстрацію [21] (п. 1 ст. 164 ЦК). Таким чином, виключення з обов'язковості реєстрації містяться і в ЦК, і можуть бути передбачені спеціальним законом, але не підзаконним нормативним актом (відомчим або урядовим). Зі сфери дії Закону про реєстрацію виключені повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (ст. 1, 4, 33 закону). До прийняття відповідних федеральних законів, заснованих на положеннях [22] п. 1 ст. 131 ЦК РФ застосовується діючий порядок реєстрації прав на ці об'єкти нерухомості, передбачений у транспортних кодексах і статутах, а також відомчих нормативних актах, прийнятих на їх основі. Однак [23] п. 9 ст. 33 Повітряного кодексу відсилає до статті 131 ЦК, де немає конкретних правил державної реєстрації та обліку повітряних суден. Статут внутрішнього водного транспорту СРСР, затверджений ще 15 жовтня 1955 р. і діє по сьогоднішній день, також не регламентує питань реєстрації суден. Реєстрація суден незалежно від їх відомчої належності і форм власності, крім військових і спеціальних спортивних суден, здійснюється відповідно до «Правил реєстрації суден, що експлуатуються на внутрішніх судноплавних шляхах РФ», встановлених [24] Наказом Міністерства транспорту РФ від 5 березня 1995 р. № 18 і які в цілому подібні до порядку реєстрації, передбачених кодексом торгового мореплавання РФ 2008 р. Згідно КТМ право власності та інші речові права на судно, а також обмеження, (обтяження) прав на нього підлягають реєстрації в Державному судновому реєстрі чи судновий книзі. З цього моменту набувається право плавання під Державним прапором РФ і національність РФ. Реєстрацію здійснюють органи технічного нагляду за суднами або капітани морського торговельного порту відповідно до правила ми реєстрації суден та прав на них, встановлених федеральним органом виконавчої влади в галузі транспорту, а капітани морського рибного порту відповідність з правилами, затвердженими органом виконавчої влади в галузі рибальства . Після реєстрації видається Суднове свідоцтво, що підтверджує право власності на судно. Положення про реєстрацію космічних об'єктів відсутня. Відповідно до [25] п. 1 ст. 17 Закону РФ «Про космічну діяльність» від 20 серпня 1993 р. космічні об'єкти підлягають реєстрації і повинні мати маркування, що засвідчує їх належність РФ і одночасно свідчить про право власності на нього конкретної особи.
Реєстрація підтверджує, що об'єкти нерухомості знаходяться в сфері юрисдикції РФ незалежно від їх місця розташування.
Як уже раніше говорилося, порядок державної реєстрації угод купівлі - продажу нерухомого майна та прав на неї встановлений [26] Федеральним Законом «Про державну реєстрацію» від 21 липня 1997 р. Реєстрація здійснюється в єдиному державному реєстрі органами юстиції з реєстрації прав на нерухомість. У коментарях до ст. 551 ДК РФ говориться, що з передбачених ст. 131 ЦК видів державної реєстрації нерухомості та угод з нею обрана державна реєстрація переходу права власності за договором, яка не повинна ототожнюватися з державною реєстрацією самого договору. Тому договір продажу нерухомості майна визнається укладеним, передбачений [27] п. 1 ст. 433 ЦК, тобто в момент підписання сторонами договору як єдиного документа. Реєстрація переходу прав власності за договором продажу нерухомості відрізняється від спеціальної реєстрації окремих видів самого нерухомого майна (ст. 131 ЦК). При укладанні договору купівлі - продажу нерухомості момент купівлі - продажу не збігається з моментом переходу прав власності на неї. Згідно [28] п. 2 ст. 233 ЦК право власності у покупця нерухомості виникає з моменту державної реєстрації переходу цього права, при цьому реєстрація необов'язково здійснюється одночасно з передачею нерухомості за актом. Передача нерухомості покупцеві може відбуватися як до, так і після реєстрації права власності. З цього випливає, що до моменту реєстрації переходу права власності покупець, навіть отримавши об'єкт договору у володіння та (або) користування, не має права їм розпоряджатися у відносинах з третіми особами (продавати, здавати в оренду, віддавати в заставу і т.п.) . Водночас продавець втрачає право розпоряджатися цією річчю будь-яким способом. У випадку, якщо яка-небудь зі сторін зробить ці дії, інша сторона має право пред'явити позов про визнання угоди недійсною, а у відповідних випадках - один з позовів, передбачених [29] ст. 301-304 ЦК. [30] Є.Ю. Валявіна (див «Цивільне право» т. 2 під ред. А. П. Сергєєва, Ю. К. Толстого, М.: Проспект, 2008, стор 91) вважає, що продавець може укласти договір з іншим покупцем до моменту реєстрації переходу права власності, тому що відмова від здійснення права не означає його припинення [31] (ст. 9 ГК). Таким чином, незважаючи на наявність договору з першим покупцем продавець має право змінювати волю власника-продавця та відчужувати майно іншій конкретній особі. Однак, ст. 310 ЦК не допускає односторонньої відмови від виконання зобов'язання (у даному випадку від виконання першого договору). Подібні дії вважаються правопорушеннями, за які покладається цивільно-правова відповідальність відповідно до ст. 401 ЦК. Термін, протягом якого договір і (або) перехід права власності підлягає реєстрації, законом не встановлено. Щоб убезпечити себе від подібної поведінки продавця покупцеві необхідно максимально заощадити час між укладанням договору та державною реєстрацією переходу права. У п. 7 «Огляду практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості» Вищий Арбітражний Суд РФ зробив висновок, що оскільки спірне майно обтяжене правами покупця (відділення Ощадбанку в конкретному розглянутому випадку), продавець (Акціонерне товариство) втратив право розпоряджатися ним будь-яким способом. п. 3 вищезгаданого «Огляду» обгрунтовує рішення Вищого Арбітражного Суду про те, що договір купівлі-продажу нежитлових приміщень вважається укладеним з моменту його підписання, а не з моменту реєстрації переходу права власності відповідно до [32] п. 1 ст. 433 ЦК. Отже, по операціях з житловими приміщеннями та підприємствами обов'язкова реєстрація угоди, а потім або одночасно реєстрація переходу права власності (ст. 551 ЦК). Відповідно до ст. 558 і ст. 560 ЦК сторони зобов'язані зареєструвати договір продажу житлових приміщень та підприємств під загрозою його недійсності.
Операції з нерухомим майном стали масовими і повсякденними у підприємницькій діяльності громадян, юридичних осіб і муніципальних утворень. Разом з тим, ринок нерухомості залишається значно криміналізованим. Багато угоди відбуваються без достатньої юридичної опрацювання, без чіткого визначення прав і обов'язків сторін, що тягне за собою порушення прав однієї чи іншої сторони і, відповідно, значні фінансові втрати. До того ж доводиться нести чималі витрати на адвокатські послуги.
Як відомо, відповідно до Цивільного Кодексу РФ, до нерухомих речей відносяться всі ті об'єкти, які міцно пов'язані із землею і переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе: будівлі, споруди, житло та нежитлові приміщення, підприємства як майнові комплекси, земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, багаторічні насадження та ліси. Перелік цих об'єктів не закритий, тобто не вичерпний. У Цивільному Кодексі зроблена додаткова застереження щодо тих об'єктів, які не пов'язані з землею, однак законом прямо віднесені до нерухомості. Це - «що підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно »(стаття 130 ГК РФ). Таким чином, чіткої характеристики поняття «нерухомість» немає.
Критерій «нерозривному зв'язку із землею» і «неможливості переміщення без невідповідного збитку» не може служити загальної, об'єднуючої нерухомість характеристикою.
1. Договір продажу нерухомості
1.1 Поняття договору продажу нерухомості
Виділення правил, присвячених продажу нерухомості, в особливу главу ЦК РФ, було обумовлено рядом обставин. Як вже було сказано, велика частина об'єктів нерухомості тісно пов'язана з розташуванням на земельних ділянках і має велику ціну, тому необхідні заходи, що передбачають охорону інтересів обох сторін (продавця і покупця). Знадобилося внести низку обмежень щодо участі в цивільному обороті окремих об'єктів соціальної значимості та цільового призначення. Крім того, нерухомість є індивідуальною, незамінною річчю, що також впливає на правове регулювання відносин, пов'язаних з нею. [1] Ст. 454 ЦК РФ п. 1 дає наступне визначення договору купівлі-продажу: «За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) зобов'язується передати річ у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти товар і сплатити за нього певну грошову суму (ціну ) ». На цьому загальному визначенні грунтується договір продажу нерухомості: «За договором купівлі - продажу нерухомого майна продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно» [2] (ст. 549 ЦК РФ), «за передавальним акту »[3] (ст. 556 ГК РФ) і« за передбаченою ціною »[4] (ст. 555 ГК РФ). Договір продажу нерухомості є консенсуальним, оплатним і взаємним.
2. Елементи договору продажу нерухомості
2.1 Сторони договору
Сторонами договору є продавець і покупець. Власник нерухомості, або державне і муніципальне підприємство, чи установа виступає в якості продавця, підтверджуючи права на нерухомість свідченням, виданим органом юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним на підставі "Правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним »[5] (Постанова уряду РФ від 18 лютого 1998 р. № 219). При укладанні договору покупець може перевірити приналежність відчужуваного нерухомого майна за допомогою інформації, що міститься у виписці з єдиного державного реєстру прав, що видається реєструючим органом, підтверджує права власника [6] (ст. 131 ЦК РФ). З метою охорони інтересів власників від зазіхань і зловживань третіх осіб принцип відкритості і доступності державного реєстру має обмежувальне тлумачення. Будь-які суб'єкти права можуть виступати учасниками договору продажу нерухомості на тій чи іншій стороні. [7] П. 2 ст. 295 ГК РФ свідчать, що державне або муніципальне унітарне підприємство, яке на ролі продавця і що має правом господарського ведення (стосовно до казенного підприємства - правом оперативного управління) має право розпоряджатися закріпленим за ним майном лише за згодою власника цього майна. В [8] п. 2 ст. 298 містяться норми, що регулюють ту діяльність установ, яка приносить доходи. Такі доходи і придбане за їх рахунок майно вступають у самостійне розпорядження установи, майно відокремлюється від решти майнового комплексу установи шляхом врахування його на окремому балансі і може бути відчужене. Якщо засновником установи є приватний власник, то буде продаж державними або муніципальними підприємствами, установами або нерухоме майно вибуває одночасно зі сфери господарського відання (оперативного управління), а також і з державної (муніципальної) або приватної власності. «При переході права власності на державне або муніципальне підприємство як майновий комплекс до іншому власнику державного або муніципального майна таке підприємство зберігає право господарського відання на належне йому майно» [9] (п. 1 ст. 300 ЦК). «При переході права власності на заснування до іншої особи ця установа зберігає право оперативного управління на належне йому майно» [10] (п. 2 ст. 300 ЦК). Тобто, одночасно повинен реєструватися перехід права власності і виникнення інших речових прав ». Законодавство про приватизацію регламентує правила продажу нерухомості при приватизації, існують і особливі правила продажу нерухомості на торгах, а також при передачі майна приватним юридичним особам. Наприклад: у ст. 78 Закону «Про акціонерні товариства» йдеться про те, що рішення про вчинення правочину має бути прийнято одноголосно радою директорів, наглядовою радою, якщо предметом угоди є майно з вартістю від 25% до 50% балансової вартості активів товариства на дату прийняття рішення про здійснення угоди або більшістю у 3 / 4 голосів акціонерів - власників голосуючих акцій, присутніх на зборах, якщо вартість вище 50%. [11] п. 3 ст. 35 СК відносяться до операції з нерухомістю, що знаходиться у спільній власності подружжя, коли один з них виступає продавцем або покупцем, а інший вимагає визнання угоди недійсною. Термін позовної давності встановлюється в один рік і обчислюється з того дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права.
2.2 Предмет договору
Основною ознакою, що дозволяє виділити цей тип договору, є його об'єкт - нерухоме майно. Вище вже йшлося про те, що можна віднести до нерухомого майна відповідно до [12] п. 1 ст. 130 ЦК. Найчастіше виникають питання про можливість укладення договору купівлі - продажу незавершеного будівельного об'єкту. Деякі автори вважають, що до моменту державної реєстрації та переходу права власності недобудовані об'єкти «не можуть оцінюватися як нерухомості, а є лише сукупністю будівельних матеріалів і конструкцій, в яку вкладено також праця будівельників». Відповідно до висновків Вищого Арбітражного Суду право власності на незавершений будівництвом об'єкт виникає з моменту реєстрації. Особлива ретельність визначення предмета договору продажу нерухомості обумовлена особливими властивостями нерухомих речей і їх високою ціною. [13] Стаття 554 ЦК РФ відзначає необхідність вказівки даних, що дозволяють «точно встановити нерухомого майна, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі даних, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна». Далі у статті йдеться, що «за відсутності цих даних у договорі умова про нерухоме майно, що підлягає передачі, вважається неузгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним». Якщо, наприклад, предметом договору є будівля або споруда, в договорі вказується його адреса, місце розташування, призначення та інші характеристики, а також кадастровий номер. Це - «унікальний, не повторюється в часі і на території РФ номер об'єкта нерухомості, який присвоюється при здійсненні кадастрового і технічного обліку (інвентаризації) відповідно до процедури, встановленої законодавством РФ, і зберігається, поки даний об'єкт нерухомості існує як єдиний об'єкт зареєстрованого права . Кадастровий номер будівлі або споруди складається з кадастрового номера земельної ділянки, на якій знаходиться будівля або споруда, та інвентарного номера будівлі або споруди. Кадастровий номер приміщення у будинку або споруді складається з кадастрового номера будівлі або споруди та інвентарного номера приміщення ». (Закон про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, див. 1). При укладанні договорів купівлі-продажу нерухомості враховується обмежена обороноздатність окремих об'єктів нерухомості. У [14] п. 3 ст. 129 ЦК говориться: «Земля й інші природні ресурси можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої іншими засобами в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсах», тобто спеціальне законодавство (Водний кодекс РФ, Повітряний кодекс РФ) є пріоритетним. Наприклад, не допускаються угоди, які можуть спричинити відчуження водних об'єктів, що знаходяться у виключній державній власності [15] (ст. 22 Водного кодексу РФ). Згідно [16] ст. 40 Водного Кодексу РФ тільки відокремлені водні об'єкти (замкнуті води), які Кодекс визначає як невеликі за площею і непроточні штучні водойми, можуть перебувати у приватній власності. Граничні їх розміри встановлюються земельним законодавством, а оборот визначається цивільним законодавством з урахуванням земельного. Земельним кодексом РРФСР купівля - продаж земельних ділянок не тільки не допускалася, але і кваліфікувалася як кримінального злочину. ГК РРФСР 1964 р. обмежувався нормами купівлі-продажу і даруванням житлових будинків. Статті Земельного кодексу РФ 2008 р. діють лише в незначній частині, що практично обмежує обіг земельних ділянок. Земельне законодавство не кодифіковані і являє собою конгломерат нормативних правових актів, багато з яких суперечать один одному. На федеральному рівні не врегульовані найважливіші питання власності на землю. Очевидно, які стосуються землі російське законодавство піде світової традиції, згідно, якої обмеження обігу встановлюються в залежності від категорій земель.
2.3 Форми договору
З усіх способів укладення договору, передбачених [17] ст. 434 ГК, стосовно договору продажу нерухомості вибраний тільки один. Такий договір відповідно до [18] ст. 550 ДК РФ полягає в одному примірнику, підписується сторонами з обов'язковим викладенням у ньому умов, передбачених ст. 554, 555 ЦК. Для договору продажу нерухомості дотримання нотаріальної форми не потрібно. Після прийняття [19] Федерального Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21 липня 1997 р. вона була замінена державною реєстрацією.
Нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю не стало загальним правилом нашого законодавства, та в цьому й немає необхідності за умови дотримання сторонами угоди правил державної реєстрації. У той же час згідно [20] ст. 163 ДК РФ на вимогу однієї із сторін будь-яка угода з нерухомістю може бути нотаріально посвідчений. Така вимога є для контрагента обов'язковим, і порушення його призведе до недійсності відповідного договору. Наслідки недотримання вимог до форми різняться залежно від того, яка ця форма - проста письмова або нотаріальна. У другому випадку, зрозуміло, недійсність, а саме нікчемність угоди. У випадках, коли пропонується проста письмова форма, її недотримання по загальному правилу не несе недійсності правочину, якщо тільки недійсність не передбачена законом. У відношенні угод з нерухомістю ЦК передбачає таке жорстке наслідок, як недійсність, у разі недотримання вимог до продажу підприємства, нерухомості. І в цьому випадку є підстави вважати, що така угода повинна бути визнана нікчемною, а не оспорімой.
2.4 Реєстрація угод
Реєстрація більшості угод з нерухомістю обов'язкова в силу вимог ЦК, додаткові випадки реєстрації можуть бути передбачені законом, у першу чергу Законом про державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з ним. І якщо раніше реєстрація була як би придатком до форми угоди, то з «поверненням» обороту нерухомості вона отримала самостійне значення способу фіксації угоди, що тягне визнання її державою. Реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним є не самоціллю, а засобом введення обороту нерухомості в цивілізовані рамки, здійснення його на засадах гласності та публічності. Тому й передбачено здійснення реєстрації в єдиному державному реєстрі з наданням інформації про проведену реєстрацію та зареєстровані правил будь-якій особі. Операції з нерухомим майном підлягають реєстрації у випадках, передбачених ЦК та Законом про реєстрацію [21] (п. 1 ст. 164 ЦК). Таким чином, виключення з обов'язковості реєстрації містяться і в ЦК, і можуть бути передбачені спеціальним законом, але не підзаконним нормативним актом (відомчим або урядовим). Зі сфери дії Закону про реєстрацію виключені повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (ст. 1, 4, 33 закону). До прийняття відповідних федеральних законів, заснованих на положеннях [22] п. 1 ст. 131 ЦК РФ застосовується діючий порядок реєстрації прав на ці об'єкти нерухомості, передбачений у транспортних кодексах і статутах, а також відомчих нормативних актах, прийнятих на їх основі. Однак [23] п. 9 ст. 33 Повітряного кодексу відсилає до статті 131 ЦК, де немає конкретних правил державної реєстрації та обліку повітряних суден. Статут внутрішнього водного транспорту СРСР, затверджений ще 15 жовтня 1955 р. і діє по сьогоднішній день, також не регламентує питань реєстрації суден. Реєстрація суден незалежно від їх відомчої належності і форм власності, крім військових і спеціальних спортивних суден, здійснюється відповідно до «Правил реєстрації суден, що експлуатуються на внутрішніх судноплавних шляхах РФ», встановлених [24] Наказом Міністерства транспорту РФ від 5 березня 1995 р. № 18 і які в цілому подібні до порядку реєстрації, передбачених кодексом торгового мореплавання РФ 2008 р. Згідно КТМ право власності та інші речові права на судно, а також обмеження, (обтяження) прав на нього підлягають реєстрації в Державному судновому реєстрі чи судновий книзі. З цього моменту набувається право плавання під Державним прапором РФ і національність РФ. Реєстрацію здійснюють органи технічного нагляду за суднами або капітани морського торговельного порту відповідно до правила ми реєстрації суден та прав на них, встановлених федеральним органом виконавчої влади в галузі транспорту, а капітани морського рибного порту відповідність з правилами, затвердженими органом виконавчої влади в галузі рибальства . Після реєстрації видається Суднове свідоцтво, що підтверджує право власності на судно. Положення про реєстрацію космічних об'єктів відсутня. Відповідно до [25] п. 1 ст. 17 Закону РФ «Про космічну діяльність» від 20 серпня 1993 р. космічні об'єкти підлягають реєстрації і повинні мати маркування, що засвідчує їх належність РФ і одночасно свідчить про право власності на нього конкретної особи.
Реєстрація підтверджує, що об'єкти нерухомості знаходяться в сфері юрисдикції РФ незалежно від їх місця розташування.
Як уже раніше говорилося, порядок державної реєстрації угод купівлі - продажу нерухомого майна та прав на неї встановлений [26] Федеральним Законом «Про державну реєстрацію» від 21 липня 1997 р. Реєстрація здійснюється в єдиному державному реєстрі органами юстиції з реєстрації прав на нерухомість. У коментарях до ст. 551 ДК РФ говориться, що з передбачених ст. 131 ЦК видів державної реєстрації нерухомості та угод з нею обрана державна реєстрація переходу права власності за договором, яка не повинна ототожнюватися з державною реєстрацією самого договору. Тому договір продажу нерухомості майна визнається укладеним, передбачений [27] п. 1 ст. 433 ЦК, тобто в момент підписання сторонами договору як єдиного документа. Реєстрація переходу прав власності за договором продажу нерухомості відрізняється від спеціальної реєстрації окремих видів самого нерухомого майна (ст. 131 ЦК). При укладанні договору купівлі - продажу нерухомості момент купівлі - продажу не збігається з моментом переходу прав власності на неї. Згідно [28] п. 2 ст. 233 ЦК право власності у покупця нерухомості виникає з моменту державної реєстрації переходу цього права, при цьому реєстрація необов'язково здійснюється одночасно з передачею нерухомості за актом. Передача нерухомості покупцеві може відбуватися як до, так і після реєстрації права власності. З цього випливає, що до моменту реєстрації переходу права власності покупець, навіть отримавши об'єкт договору у володіння та (або) користування, не має права їм розпоряджатися у відносинах з третіми особами (продавати, здавати в оренду, віддавати в заставу і т.п.) . Водночас продавець втрачає право розпоряджатися цією річчю будь-яким способом. У випадку, якщо яка-небудь зі сторін зробить ці дії, інша сторона має право пред'явити позов про визнання угоди недійсною, а у відповідних випадках - один з позовів, передбачених [29] ст. 301-304 ЦК. [30] Є.Ю. Валявіна (див «Цивільне право» т. 2 під ред. А. П. Сергєєва, Ю. К. Толстого, М.: Проспект, 2008, стор 91) вважає, що продавець може укласти договір з іншим покупцем до моменту реєстрації переходу права власності, тому що відмова від здійснення права не означає його припинення [31] (ст. 9 ГК). Таким чином, незважаючи на наявність договору з першим покупцем продавець має право змінювати волю власника-продавця та відчужувати майно іншій конкретній особі. Однак, ст. 310 ЦК не допускає односторонньої відмови від виконання зобов'язання (у даному випадку від виконання першого договору). Подібні дії вважаються правопорушеннями, за які покладається цивільно-правова відповідальність відповідно до ст. 401 ЦК. Термін, протягом якого договір і (або) перехід права власності підлягає реєстрації, законом не встановлено. Щоб убезпечити себе від подібної поведінки продавця покупцеві необхідно максимально заощадити час між укладанням договору та державною реєстрацією переходу права. У п. 7 «Огляду практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості» Вищий Арбітражний Суд РФ зробив висновок, що оскільки спірне майно обтяжене правами покупця (відділення Ощадбанку в конкретному розглянутому випадку), продавець (Акціонерне товариство) втратив право розпоряджатися ним будь-яким способом. п. 3 вищезгаданого «Огляду» обгрунтовує рішення Вищого Арбітражного Суду про те, що договір купівлі-продажу нежитлових приміщень вважається укладеним з моменту його підписання, а не з моменту реєстрації переходу права власності відповідно до [32] п. 1 ст. 433 ЦК. Отже, по операціях з житловими приміщеннями та підприємствами обов'язкова реєстрація угоди, а потім або одночасно реєстрація переходу права власності (ст. 551 ЦК). Відповідно до ст. 558 і ст. 560 ЦК сторони зобов'язані зареєструвати договір продажу житлових приміщень та підприємств під загрозою його недійсності.
3. Права та обов'язки сторін
Передача нерухомості покупцю є основним обов'язком продавця і є загальною для всіх договорів купівлі-продажу. Право власності на річ виникає в покупця з моменту передачі [33] (п. 1 ст. 223 ЦК), а у покупця нерухомості з моменту переходу права власності, який не завжди співпадає з фактичною передачею майна. Розрізняють передачу власності та практичну передачу речі (нерухомості) за актом передачі. З цієї точки зору продавець зобов'язаний перенести на покупця право власності на продане майно (тобто фактично передати нерухомість). Оскільки потрібна реєстрація переходу права власності сторони зобов'язані звернутися до реєструючого відділ з метою виконання цієї вимоги. У [34] п. 3 ст. 551 ДК йдеться, що якщо одна зі сторін ухиляється від державної реєстрації переходу права власності на нерухомість, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про державну реєстрацію переходу права власності. Сторона, необгрунтовано ухиляється від державної реєстрації переходу права власності, повинна відшкодувати другій стороні збитки, викликані затримкою реєстрації. Існує різний порядок подання документів на державну реєстрацію прав відповідно до ст. 16 Закону про реєстрацію. Заява про державну реєстрацію подають усі сторони договору (угоди), якщо не вимагається нотаріального посвідчення угоди, в іншому випадку - одна із сторін. Якщо покупець погоджується прийняти майно з обмеженнями (обтяженнями), вони реєструються поряд з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно відповідно до п. 1 ст. 4 Закону про реєстрацію та ст. 131 ЦК. У силу того, що нерухомість не можна передати покупцеві шляхом вручення, тобто звичайним способом, законодавство передбачає особливі правила приймання та передачі проданої нерухомості. Вони здійснюються у відповідності зі [35] ст. 556 ДК за підписуються сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу майна. Якщо інше не передбачено законом або договором, зобов'язання продавця про передачу майна вважається виконаним після вручення цього майна покупцю і підписання відповідного договору про передачу, що є доказом відбулася передачі та усуває можливість виникнення суперечок у майбутньому з приводу передачі майна, який відповідає умовам договору. Передавальний акт не є доповненням або уточненням договору. В [36] п. 2 ст. 556 говориться, що прийняття покупцем нерухомості, що не відповідає умовам договору продажу нерухомості, у тому числі у разі, коли така невідповідність обумовлено в документі про передачу нерухомості, не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору. Передавальний акт не може розглядатися і як невід'ємна частина договору. Підписання акту є моментом переходу ризику випадкової загибелі або випадкового пошкодження на покупця, тому що з моменту вручення майна та підписання акта продавець вважається який виконав свої обов'язки. При цьому виникнення права власності пов'язується з моментом реєстрації права, а не з фактичної передачею речі. З метою захисту прав покупців приміщень в кондомініумі [37] Федерального Закону «Про товаристві власників житла» від 24 травня 1996 р. встановлює додаткові обов'язки продавця з надання певних відомостей. Крім обов'язку прийняти майно за передавальним актом і зареєструвати перехід права власності відповідно до [38] ст. 551 ДК, обов'язки покупця є звичайними для будь-якого договору купівлі-продажу.
4. Особливості продажу житлових приміщень
Істотними умовами договору купівлі-продажу житлових приміщень, як і інших договорів продажу нерухомості, є умови про його предмет і ціною (ст. 554, 555) Додаткову особливість предмета договору становить його цільовий характер. Житлове приміщення, незалежно від того, у чиїй власності воно перебуває, може бути використано тільки для проживання громадян, як власників, так і інших осіб за якими-небудь підстав. Воно повинно бути зареєстровано в цій якості у відповідних муніципальних або державних органах (БТІ, адміністрація муніципального освіти).
Як правило, мова повинна йти про ізольованих приміщеннях, за винятком частки в житловому приміщенні на праві спільної часткової власності. Крім предмета і ціни істотною умовою договору продажу житлового приміщення є перелік осіб, що й після продажу зберігають право користування цим приміщенням. Ними відповідно до закону можуть бути:
а) члени сім'ї колишнього власника, що залишився проживати у приміщенні (ст. 292 ЦК). Їх коло визначається за правилами ст. 53 Житлового кодексу, включаючи навіть тих, хто припинив сімейні зв'язки з колишнім власником;
б) наймачі житлового приміщення і постійно проживають з ним громадяни (ст. 667 ЦК);
в) орендарі (ст. 617 ЦК);
г) особи, що користуються жилим приміщенням у силу заповідального відмови (ст. 538 ЦК 1964 р.).
Органи опіки та піклування дають угоду на продаж житлового приміщення, де проживають неповнолітні члени сім'ї власника [39] (п. 4 ст. 292 ГК), посилюючи гарантії прав неповнолітніх.
Договір також повинен вказувати, що в житловому приміщенні на момент продажу не проживають особи, права яких слідують за житловим приміщенням. Продаж іншим особам заселених квартир і будинків державного, муніципального та громадського житлових фондів без згоди проживаючих у них повнолітніх громадян заборонена [40] (ч. 3 ст. 19 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики» від 24 грудня 1992 року). Власник квартири в багатоквартирних будинках не має права відчужувати свою частку у праві власності на спільне майно житлового будинку, а також здійснювати інші дії, що тягнуть передачу цієї частки окремо від права власності на квартиру. Договір купівлі продажу житлового приміщення, на відміну від інших договорів продажу нерухомості, підлягає державній реєстрації та набирає чинності з моменту її здійснення (п. 3 ст. 433 ЦК). Незареєстрований договір продажу житлового приміщення вважається неукладеним. Державну реєстрацію договорів продажу нерухомості повинні здійснювати ті ж органи, які реєструють перехід права власності на неї (ст. 131, ст. 551).
5. Договір продажу підприємства
5.1 Поняття договору продажу підприємства
Продаж підприємства - один з різновидів договору купівлі-продажу нерухомості. Інститут продажу підприємства як майнового комплексу є новим у порівнянні з ЦК 1964 р. Проте, в цілому російському праву він давно відомий, хоча, можливо, в дещо іншому вигляді, ніж сформульований в новому ЦК. Продаж підприємства широко застосовувалася в старій підприємницькій практиці, скромніше - в роки НЕПу. Можливість продажу підприємств в цілому прямо згадується у ЦК 1922 р. (див. ст. 22 і додаток до неї). В останні роки, ще до введення в дію нового ЦК, продаж державних та муніципальних підприємств (за конкурсом або аукціону) використовувалася як один із способів приватизації.
Підприємство знаходиться сьогодні дещо окремо серед нерухомих об'єктів цивільних прав. Йому й у ЦК РФ, і в Законі про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним присвячені самостійні статті. Законодавець ставиться до нього як до особливого об'єкту. Це проявляється, по-перше, чисто формально - підприємство не згадується у визначенні нерухомості в статті [41] 130 ЦК, а «вводиться» у статті 132 ЦК, яка розташована після блоку статей про нерухомість. По-друге, за складовими його елементами об'єкт цей настільки неоднорідний, що віднесення його до тієї чи іншої групи об'єктів може бути здійснено тільки виходячи з характеристики його як особливого майнового комплексу, але не грунтуючись на природі складових його елементів, багато з яких, такі як права вимоги, борги, виняткові права, самі по собі до нерухомості віднесені бути не можуть. Підприємство є нерухомістю не в силу його нерозривному пов'язаності з землею, а за рішенням законодавця поширити на цей специфічний об'єкт особливості правового режиму, встановленого для нерухомого майна. По-третє, підприємство є об'єктом, який «випадає» з класифікації нерухомих і рухомих речей, оскільки воно річчю, навіть складної не є.
[42] Ст. 132 ЦК визначає склад підприємства з метою введення його в цивільний оборот у якості єдиного об'єкта. Підприємство як самостійний об'єкт цивільних прав являє собою майновий комплекс, призначений для ведення підприємницької діяльності. Він включає в себе всі види майна, необхідні для такої діяльності, а саме: ділянки землі, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення, індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи і послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування) та інші виключні права. Однак, окремі автори (зокрема, О. М. Садиков в коментарях до ЦК ч. 2, ст. 559) відзначають неточність даного визначення: до позначень, що індивідуалізують підприємства не можна віднести фірмове найменування, так як в сучасному російському праві воно є засобом індивідуалізації не підприємства, а його власника - комерційної організації [43] (див. п. 4 ст. 54 ДК), на відміну від фірми, яка в Положенні про фірму 1927 визнавалася назвою підприємства як відокремленого майнового комплексу. Тому фірма завжди включалася до складу підприємства і була абсолютно обороноздатні об'єктом цивільних прав. Навпаки, фірмове найменування юридичної особи за новим ЦК не може включатися до складу підприємства, і, взагалі, має бути визнано невідчужуваним об'єктом цивільних прав, хоча право обмеженого його використання може надаватися іншій особі у передбачених законом випадках. До складу ж підприємства можуть бути включені кошти самого підприємства як майнового комплексу або окремих складових його елементів (вивіски, товарні знаки, знаки обслуговування і т.д.). З цього випливає, що перехід права на фірмове найменування до покупця підприємства не може мати місця. Під підприємством як об'єктом права ми розуміємо особливий вид майна, що має тільки йому притаманні риси. Це майно, що належить приватному або колективному підприємцю і призначене для ведення підприємницької діяльності. Воно осібно від інших майн підприємця і являє собою, як уже говорилося, єдиний майновий комплекс, невживані, складну (сукупну) річ, а не просто сукупність розрізнених предметів. Тим не менш, визнаючи підприємство нерухомістю, ЦК не підпорядковує його загальним вимогам нерухомості, а містить ряд спеціальних правил. А саме: для угод з підприємством встановлюється особливий, більш формалізований і строгий режим порівняно з угодами, які вчиняються щодо іншого нерухомого майна. Процедура державної реєстрації прав підприємства також є досить складною і передбачає додатково до реєстрації прав на підприємство в цілому окрему реєстрацію прав на земельні ділянки та іншу нерухомість, що входить до складу підприємства.
Для того щоб придбати право на ведення комерційної діяльності підприємства покупець повинен придбати право контролю над ним (шляхом купівлі акцій або часток участі в статутному капіталі юридичної особи) або купити підприємство як річ. Розрізняються і юридична форма і наступаючі наслідки цих двох способів. Право контролю над суспільством дає придбання 100% акцій у акціонерів, але не породжує право власності на майно. Продаючи акції, АТ не змінює власника підприємства (воно залишається власником), а змінює лише особа, що контролює акціонера (власника). Будучи суб'єктом права, акціонерне товариство буде володіти всіма зобов'язальними і винятковими правами, правом власності на майно.
Продаючи підприємство, акціонер (підприємець) передає своє право власності у власність покупця. Право власності на куплену річ переходить до покупця, але без акцій, раніше емітованих продавцем і котрі засвідчують зобов'язальні права акціонерів до АТ. Акціонерне товариство, маючи отриману в якості продажної ціни грошову суму, може продовжувати вести підприємницьку діяльність. Покупець, виступаючи в якості індивідуального підприємця, без створення нової юридичної особи, може безпосередньо у своїй підприємницькій діяльності використовувати куплене підприємство. Він також має право при створенні нової юридичної особи внести куплене підприємство в статутний капітал і отримати замість акції або права участі в цій організації. Договір продажу підприємства є консенсуальним, оплатним, взаємним.
6. Сторони договору
Відповідно до статей 10 і 11 [44] Федерального закону «Про приватизацію державного майна основи приватизації муніципального майна в Російській Федерації» від 21 червня 1997 року сторонами договору продажу підприємства можуть бути особи, котрі відповідають статтям Закону про приватизацію: громадяни та комерційні організації (підприємці) і продавці - Уряд Російської Федерації, Мингосимущества Росії, відповідні федеральні органи, органи державної влади суб'єктів РФ, органи місцевого самоврядування. При продажу державних і муніципальних підприємств використовуються наступні принципи: відкритість, прозорість, конкурсність; у разі продажу ліквідного підприємства - приватизація за ринковою вартістю, визначеною відповідно до Федеральним законом «Про оціночної діяльності в Російській Федерації»; у разі приватизації неліквідного підприємства - продаж підприємства з урахуванням подальшого виконання інвестиційних та (або) соціальних умов, які передбачають підвищення ліквідності. При приватизації земельних ділянок використовується принцип створення єдиного майнового комплексу, шляхом подання першочергового права на викуп земельних ділянок фізичним та юридичним особам - власникам об'єктів нерухомості, що знаходяться на земельних ділянках. Приватизація державного та муніципального майна здійснюється відповідно до встановлених статтями Закону про приватизацію способами: продаж на аукціоні (у тому числі продаж акцій на спеціалізованому аукціоні), на комерційному конкурсі з інвестиційними та (або) соціальними умовами; внесення майна в якості внеску до статутних капіталів господарських товариств; перетворення у відкриті акціонерні товариства; продаж акцій, створених у процесі приватизації відкритих акціонерних товариств їх працівникам. Спосіб приватизації вибирається на етапі прийняття рішення, а конкретну реалізацію обраного способу продажу здійснює Російський фонд федерального майна (залучає незалежних оцінювачів, організовує торги). Відповідно до чинного законодавства у разі проведення торгів з продажу державного і муніципального майна організатор торгів повинен опублікувати в засобах масової інформації повідомлення про проведення торгів.
6.1 Предмет договору і термін договору
Головною умовою договору продажу підприємства є його предмет, визначення якого має містити всі характеристики і дані [45] (див. ст. 554 Г.К. та коментарі до неї), тобто на основі повної інвентаризації повинен бути визначений склад продаваного підприємства. Способи проведення інвентаризації визначаються Методичними вказівками по інвентаризації майна і фінансових зобов'язань, затверджених [46] (Наказом Мінфіну Р.Ф. від 13 червня 1995 року № 49). До складу підприємства входять наступні елементи [47] (відповідно до книги «Цивільне та торгове право капіталістичних держав» під ред. Є. В. Васильєва М. 2007, стор 112-113): матеріальні - приміщення, будівлі, споруди та земельні ділянки з відповідним обладнанням, тобто торговельні заклади, товарні запаси (сировина, напівфабрикати, готові вироби, паливно-мастильні матеріали), каса (готівкові кошти); нематеріальні - майнові права і обов'язки зобов'язального характеру (в т.ч. кредиторську і дебіторську заборгованість), виняткові права на результати творчої діяльності (патентні, авторські права), виняткові права щодо засобів індивідуалізації продавця та його товарів (фірмове найменування, товарні знаки та ін.) Усі названі елементи входять до складу підприємства і переходять за договором до покупця за загальним правилом (у тому числі і фірмове найменування, оскільки немає доктрини розуміння цієї проблеми, на підставі п. 2 ст. 559 ЦК фірма включається в предмет договору). Згідно з п. 3 ст. 553 у предмет договору не входять і не можуть передаватися покупцеві права, отримані продавцем підприємства на підставі дозволу (ліцензії) на заняття відповідною діяльністю. Це право нерозривно пов'язане з особистістю продавця і становить елемент його цивільної правоздатності. Передача покупцеві зобов'язань у складі підприємства, які покупець не може виконати через відсутність у нього ліцензії, веде до солідарної відповідальності продавця і покупця перед підприємством. Глава 30 ЦК (§ 8) регулює продаж підприємства, тобто майнового комплексу, що утворює технологічно єдине ціле, замкнутий виробничий цикл. Значить предметом договору може бути як підприємство цілком, так і його частина, придатна для ведення підприємницької діяльності. У той же час, на основі загальних норм про купівлю-продаж, поставку або продажу нерухомості здійснюється продаж окремих елементів, що знаходяться у складі підприємства (будівель, верстатів, майнових прав). [48] Стаття 562 ЦК України регулює права кредиторів при продажу підприємства. Однією з особливостей предмета договору є наявність у його складі зобов'язань (боргів) перед третіми особами. Кредитори за зобов'язаннями, включеним до складу продаваного підприємства, повинні бути повідомлені про його продаж або продавцем (що зручніше), або покупцем. Якщо цього не відбувається, кредитор заявляє вимогу протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про передачу покупцю. При отриманні повідомлення кредитор протягом 3 місяців з дня його отримання може дати згоду на переведення боргу або заявити вимоги [49] (п. 2 ст. 562 ДК). До тих пір поки кредитор не дасть таку згоду, або зобов'язання не буде належним чином виконано, продавець і покупець несуть перед кредитором солідарну відповідальність [50] (п. 4 ст. 562). Термін договору продажу підприємства законом не нормований і встановлюється угодою сторін.
6.2 Ціна договору
Вартість підприємства, обумовлена угодою сторін, або його ціна є істотною умовою договору продажу підприємства. Договір не може вважатися укладеним, якщо в ньому не визначено ціну. [51] Ст. 17 Федерального закону РФ «Про приватизацію державного майна основи приватизації муніципального майна в РФ» від 21 липня 1997 р. визначає порядок призначення стартової ціни на аукціоні або конкурсі при продажу державних підприємств. Договір купівлі-продажу є оплатній, але не обов'язково еквівалентної угодою. На ціну підприємства можуть впливати різні фактори, як особистого плану, так і чинники, що не піддаються прямій оцінці (перспективи ринку, надійність боржників). Документи, передбачені [52] ст. 561 ДК служать допоміжним засобом визначення ціни і не мають для сторін обов'язкового значення. Діє загальне положення про ціну в договорі продажу нерухомості (п. 1 ст. 555 ЦК). Ціна визначається вільно на основі повної інвентаризації підприємства та аудиторського висновку про його склад і вартість (для достовірності інформації про дійсної вартості підприємства). Документи повинні бути складені, розглянуті і погоджені сторонами.
6.3 Форма договору
Стаття 560 ЦК регулює форму і державну реєстрацію договору продажу підприємства. Оскільки підприємство є нерухомим майном [53] (ст. 132 ЦК) до форми договору пред'являються такі ж суворі вимоги, як і до договору продажу нерухомості (ті ж, що й у ст. 550). Договір повинен укладатися у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами [54] (п. 2 ст. 434) з додатками, що засвідчують склад і вартість підприємства: актом інвентаризації, бухгалтерським балансом, висновком незалежного аудитора, переліком включених до складу підприємства боргів ( зобов'язань). За відсутності таких документів договір не буде укладено. Договір продажу підприємства повинен бути зареєстрований у відповідності з Федеральним законом і набуває чинності з моменту її вчинення [55] (п. 3 ст. 560 ЦК). Форма угоди не відноситься до числа її умов, отже, уявлення вищеназваних документів не вважається істотною умовою договору.
7. Зміст договору продажу підприємства
7.1 Обов'язки продавця
Обов'язком продавця є передача підприємства покупцю за передавальним актом і перенесення на нього права власності, що може мати місце лише після того, як договір буде зареєстрований. Підприємство вважається переданим покупцю з дня підписання акта обома сторонам. З того ж моменту на покупця переходить ризик випадкової загибелі або пошкодження майна. Продавець зобов'язаний за свій рахунок (якщо це передбачено договором) підготувати підприємство до передачі, скласти і подати на підписання передавальний акт. Але підписання акту є формальним дією і не вичерпує обов'язки продавця про передачу підприємства. Однією з головних обов'язків є фактична передача підприємства покупцю, що не завжди можливо здійснити шляхом вручення. Це можна зробити символічно, шляхом підписання передавального акту. З моменту його підписання, за умови, що до цього часу покупець зміг безперешкодно прийняти підприємство фактично, воно вважається переданим покупцю. Справді власності на підприємство може перейти до покупця лише з моменту державної реєстрації цього права, безпосередньо після передачі підприємства покупцеві, якщо інше не передбачено договором продажу підприємства [56] (п. 2 ст. 654). Тут чітко розмежовані державна реєстрація договору та реєстрація права (переходу права), що виникає з договору. Отже, право власності на покупця переходить в результаті послідовності дій: підписання та державна реєстрація договору, підписання передавального акту, реєстрація права власності. З цього ж моменту продавець вважається який виконав своє зобов'язання за договором. Але моменти переходу прав власності і ризиків випадкової загибелі підприємства не збігаються за часом. Як випливає з [57] п. 2 ст. 563 ГК підприємство вважається переданим покупцю з дня підписання передавального акту обома сторонами. Покупець, ще не отримавши права власності, разом з ризиками отримує право використовувати входять до складу підприємства майно у своїй підприємницькій діяльності та отримувати з нього вигоди. Іноді це може бути просто необхідним для підтримання предмета договору в справному стані або уникнути великих збитків, які можуть наступити при зупинці виробництва. Це право покупця є вторинним речовим правом. Ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна переходить на покупця, оскільки він може реально впливати на його збереження.
Документи, що додаються до договору продажу [58] (п. 2 ст. 561 ДК) відносно фактично переданого майна фіксуються передавальним актом. Кількість і якість майна, визначається за аналогією із загальним положенням про купівлю - продаж [59] (п. 1 ст. 565 ЦК). Однак, на відміну від п. 1 ст. 466 і п. 1 ст. 480 ГК, в яких говориться, що покупець додатково має право вимагати: поповнення або доукомплектування відсутніх речей, відшкодування власних витрат на усунення недоліків (п. 1 ст. 475 ДК), заміни недоброякісних товарів (п. 2 ст. 475 ДК) при договорі продажу підприємства, покупець, який отримав майно неналежної якості або в меншій кількості, має право вимагати тільки відповідного зменшення купівельної ціни (п. 2 ст. 565). Це правило діє тільки тоді, коли недоліки були відомі покупцю на момент підписання передавального акту. Якщо ж це сталося після передачі підприємства, застосовуються всі зазначені вище засоби захисту за загальними нормами про купівлю-продаж. Відповідно до [60] ст. 483 ЦК, якщо покупець повідомить продавця своєчасно про порушення договору, а продавець не усуне недоліки, покупець має право вимагати розірвання або зміни договору (див. п. 1 ст. 466, п. 2 ст. 475, п. 2 ст. 480 ГК ). [61] Ст. 566 ГК обмежує застосування наслідків недійсності угод, зміни і розірвання договору купівлі-продажу, пов'язаних із стягненням на натурі отриманого за договором однієї із сторін або обома сторонами, в тих випадках, коли застосування цих наслідків може призвести до суттєвого порушення прав та охоронюваних законом інтересів кредиторів продавця або покупця, інших осіб або суперечить суспільним інтересам. Обов'язком покупця також є передача майна, вільного від прав третіх осіб. Предмет договору продажу підприємства, як правило, включає зобов'язання перед третьою особою. У цьому випадку продавець зобов'язаний попередити покупця про всі наявні права третіх осіб на підприємство і перевести на останнього свої борги належним чином. При підписанні передавального акта (з переліком усіх боргів) продавець одночасно сповіщає про них покупця і передає йому борги, за умови його згоди. Передача зобов'язань не може відбутися крім передавального акта або іншого документа, підписаного новим боржником. Крім того, відзначається в коментарях до ст. 566 ЦК, для переведення боргу у всіх випадках потрібна згода кредитора (ст. 562 ЦК). Про дії кредиторів говорилося вище.
7.2 Обов'язки покупця за договором
Оплата отриманого підприємства є основним обов'язком покупця. Існує, але спеціально ЦК не регулюється обов'язок прийняти товар.
Щоб продавець міг вважатися виконав свій обов'язок щодо передачі підприємства, покупець повинен здійснити ряд дій. Якщо передавальний акт відповідає умовам договору, покупець не може без підстав відмовитися від його підписання або ухилятися від державної реєстрації права власності на підприємство. У [62] п. 3 ст. 484 ЦК йдеться, що продавець зможе вимагати від покупця прийняття передачі підприємства шляхом підписання передавального акту або розірванням договору. А так само вимагати державної реєстрації через суд [63] (п. 3 ст. 551 ДК). Всі ці вимоги можуть супроводжуватися позовами про стягнення з покупця завданих збитків.
Висновок
Нерухомість є основою матеріального виробництва і майнового добробуту громадян. Вкладення капіталів і заощаджень в нерухомість - найважливіший економічний процес ринкової економіки. Ці обставини, а також особливості нерухомості як об'єкта власності та інших речових прав, потребують особливої уваги законодавця і ретельного правого регулювання. Як повного об'єкта цивільних прав нерухоме майно стало повертатися в російський цивільний оборот з початку 90-х років. Основу правового регулювання нерухомості склали, в першу чергу, норми частини I Цивільного кодексу Росії, які в теперішній час отримують розвиток в інших нормативних актах. Ці акти відносяться як до сфери приватного права, так і до права публічному. Значення публічно - правових норм у регулюванні відносин нерухомості не можна недооцінювати. Природа цього об'єкта представляє найбільш значне втручання публічного права в регулювання питань, пов'язаних з нерухомістю, в порівнянні з регулюванням інших об'єктів цивільних прав. Може лише виникати питання про оптимальне співвідношення приватноправових і публічно-правових норм. Цивільний кодекс РФ заклав основу такого співвідношення, що відрізняється від того, що було в радянському праві.
Створюючи основу приватноправового режиму нерухомості, новий Цивільний кодекс або прямо передбачає прийняття публічно-правових норм, або посилається на встановлення в рамках іншого законодавства норм, які будуть визначати межі застосування цивільно-правових правил. Одним з істотних елементів публічно-правового регулювання нерухомості є державна реєстрація прав на нерухомість і угод з ним.
Норми приватного права вводять поняття нерухомого майна, визначають умови та порядок виникнення і припинення прав на нерухомість, встановлюють коло прав, визначають вид угод. «Сьогодні, - стверджує [64] О. Козир в коментарях в журналі «Закон» (№ 4, 1999, стор 18) - можна говорити, що правовий режим нерухомості в цілому склався, прийняті і діють спеціальні федеральні закони, але основу цього режиму, становлять норми Цивільного кодексу РФ.
Список використаної літератури
Нормативно-правові акти
1. Водний кодекс Російської Федерації Москва 2009.
2. Повітряний кодекс Російської Федерації Москва 2009.
3. Цивільний Кодекс Російської Федерації Москва 2008.
4. Кодекс торговельного мореплавства Російської Федерації Москва 2008.
5. Закон Російської Федерації «про космічну діяльність» від 2.08.1993.
6. Закон Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики» від 24.12.1992. Відомості Російської Федерації № 3 1993.
7. Федеральний Закон Російської Федерації «Про державну реєстрацію права на нерухоме майно та угод з ним» № 122. від 17.07.1997.
8. Федеральний Закон Російської Федерації «Про товариства власників житла» від 24.05.1996.
9. Федеральний Закон Російської Федерації «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» № 135 від 16.07.1998.
10. Федеральний Закон Російської Федерації «Про приватизацію державного майна основи приватизації муніципального майна в Російській Федерації» від 21.07.1997.
Основна література
1. Н.А. Теплова, М.В. Малинкович «Право»: Москва 2008.
2. В.В. Залеського «Цивільне право» частина 2. «Зобов'язальне право» Москва 2008.
3. В.Н. Гапеева, С.А. Зінченко, А.А. Лук'янцева «Новий Цивільний Кодекс Російської Федерації ч. 1. Короткий науково - практичний коментар »: Ростов-на-Дону 2008.
Вартість підприємства, обумовлена угодою сторін, або його ціна є істотною умовою договору продажу підприємства. Договір не може вважатися укладеним, якщо в ньому не визначено ціну. [51] Ст. 17 Федерального закону РФ «Про приватизацію державного майна основи приватизації муніципального майна в РФ» від 21 липня 1997 р. визначає порядок призначення стартової ціни на аукціоні або конкурсі при продажу державних підприємств. Договір купівлі-продажу є оплатній, але не обов'язково еквівалентної угодою. На ціну підприємства можуть впливати різні фактори, як особистого плану, так і чинники, що не піддаються прямій оцінці (перспективи ринку, надійність боржників). Документи, передбачені [52] ст. 561 ДК служать допоміжним засобом визначення ціни і не мають для сторін обов'язкового значення. Діє загальне положення про ціну в договорі продажу нерухомості (п. 1 ст. 555 ЦК). Ціна визначається вільно на основі повної інвентаризації підприємства та аудиторського висновку про його склад і вартість (для достовірності інформації про дійсної вартості підприємства). Документи повинні бути складені, розглянуті і погоджені сторонами.
6.3 Форма договору
Стаття 560 ЦК регулює форму і державну реєстрацію договору продажу підприємства. Оскільки підприємство є нерухомим майном [53] (ст. 132 ЦК) до форми договору пред'являються такі ж суворі вимоги, як і до договору продажу нерухомості (ті ж, що й у ст. 550). Договір повинен укладатися у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами [54] (п. 2 ст. 434) з додатками, що засвідчують склад і вартість підприємства: актом інвентаризації, бухгалтерським балансом, висновком незалежного аудитора, переліком включених до складу підприємства боргів ( зобов'язань). За відсутності таких документів договір не буде укладено. Договір продажу підприємства повинен бути зареєстрований у відповідності з Федеральним законом і набуває чинності з моменту її вчинення [55] (п. 3 ст. 560 ЦК). Форма угоди не відноситься до числа її умов, отже, уявлення вищеназваних документів не вважається істотною умовою договору.
7. Зміст договору продажу підприємства
7.1 Обов'язки продавця
Обов'язком продавця є передача підприємства покупцю за передавальним актом і перенесення на нього права власності, що може мати місце лише після того, як договір буде зареєстрований. Підприємство вважається переданим покупцю з дня підписання акта обома сторонам. З того ж моменту на покупця переходить ризик випадкової загибелі або пошкодження майна. Продавець зобов'язаний за свій рахунок (якщо це передбачено договором) підготувати підприємство до передачі, скласти і подати на підписання передавальний акт. Але підписання акту є формальним дією і не вичерпує обов'язки продавця про передачу підприємства. Однією з головних обов'язків є фактична передача підприємства покупцю, що не завжди можливо здійснити шляхом вручення. Це можна зробити символічно, шляхом підписання передавального акту. З моменту його підписання, за умови, що до цього часу покупець зміг безперешкодно прийняти підприємство фактично, воно вважається переданим покупцю. Справді власності на підприємство може перейти до покупця лише з моменту державної реєстрації цього права, безпосередньо після передачі підприємства покупцеві, якщо інше не передбачено договором продажу підприємства [56] (п. 2 ст. 654). Тут чітко розмежовані державна реєстрація договору та реєстрація права (переходу права), що виникає з договору. Отже, право власності на покупця переходить в результаті послідовності дій: підписання та державна реєстрація договору, підписання передавального акту, реєстрація права власності. З цього ж моменту продавець вважається який виконав своє зобов'язання за договором. Але моменти переходу прав власності і ризиків випадкової загибелі підприємства не збігаються за часом. Як випливає з [57] п. 2 ст. 563 ГК підприємство вважається переданим покупцю з дня підписання передавального акту обома сторонами. Покупець, ще не отримавши права власності, разом з ризиками отримує право використовувати входять до складу підприємства майно у своїй підприємницькій діяльності та отримувати з нього вигоди. Іноді це може бути просто необхідним для підтримання предмета договору в справному стані або уникнути великих збитків, які можуть наступити при зупинці виробництва. Це право покупця є вторинним речовим правом. Ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна переходить на покупця, оскільки він може реально впливати на його збереження.
Документи, що додаються до договору продажу [58] (п. 2 ст. 561 ДК) відносно фактично переданого майна фіксуються передавальним актом. Кількість і якість майна, визначається за аналогією із загальним положенням про купівлю - продаж [59] (п. 1 ст. 565 ЦК). Однак, на відміну від п. 1 ст. 466 і п. 1 ст. 480 ГК, в яких говориться, що покупець додатково має право вимагати: поповнення або доукомплектування відсутніх речей, відшкодування власних витрат на усунення недоліків (п. 1 ст. 475 ДК), заміни недоброякісних товарів (п. 2 ст. 475 ДК) при договорі продажу підприємства, покупець, який отримав майно неналежної якості або в меншій кількості, має право вимагати тільки відповідного зменшення купівельної ціни (п. 2 ст. 565). Це правило діє тільки тоді, коли недоліки були відомі покупцю на момент підписання передавального акту. Якщо ж це сталося після передачі підприємства, застосовуються всі зазначені вище засоби захисту за загальними нормами про купівлю-продаж. Відповідно до [60] ст. 483 ЦК, якщо покупець повідомить продавця своєчасно про порушення договору, а продавець не усуне недоліки, покупець має право вимагати розірвання або зміни договору (див. п. 1 ст. 466, п. 2 ст. 475, п. 2 ст. 480 ГК ). [61] Ст. 566 ГК обмежує застосування наслідків недійсності угод, зміни і розірвання договору купівлі-продажу, пов'язаних із стягненням на натурі отриманого за договором однієї із сторін або обома сторонами, в тих випадках, коли застосування цих наслідків може призвести до суттєвого порушення прав та охоронюваних законом інтересів кредиторів продавця або покупця, інших осіб або суперечить суспільним інтересам. Обов'язком покупця також є передача майна, вільного від прав третіх осіб. Предмет договору продажу підприємства, як правило, включає зобов'язання перед третьою особою. У цьому випадку продавець зобов'язаний попередити покупця про всі наявні права третіх осіб на підприємство і перевести на останнього свої борги належним чином. При підписанні передавального акта (з переліком усіх боргів) продавець одночасно сповіщає про них покупця і передає йому борги, за умови його згоди. Передача зобов'язань не може відбутися крім передавального акта або іншого документа, підписаного новим боржником. Крім того, відзначається в коментарях до ст. 566 ЦК, для переведення боргу у всіх випадках потрібна згода кредитора (ст. 562 ЦК). Про дії кредиторів говорилося вище.
7.2 Обов'язки покупця за договором
Оплата отриманого підприємства є основним обов'язком покупця. Існує, але спеціально ЦК не регулюється обов'язок прийняти товар.
Щоб продавець міг вважатися виконав свій обов'язок щодо передачі підприємства, покупець повинен здійснити ряд дій. Якщо передавальний акт відповідає умовам договору, покупець не може без підстав відмовитися від його підписання або ухилятися від державної реєстрації права власності на підприємство. У [62] п. 3 ст. 484 ЦК йдеться, що продавець зможе вимагати від покупця прийняття передачі підприємства шляхом підписання передавального акту або розірванням договору. А так само вимагати державної реєстрації через суд [63] (п. 3 ст. 551 ДК). Всі ці вимоги можуть супроводжуватися позовами про стягнення з покупця завданих збитків.
Висновок
Нерухомість є основою матеріального виробництва і майнового добробуту громадян. Вкладення капіталів і заощаджень в нерухомість - найважливіший економічний процес ринкової економіки. Ці обставини, а також особливості нерухомості як об'єкта власності та інших речових прав, потребують особливої уваги законодавця і ретельного правого регулювання. Як повного об'єкта цивільних прав нерухоме майно стало повертатися в російський цивільний оборот з початку 90-х років. Основу правового регулювання нерухомості склали, в першу чергу, норми частини I Цивільного кодексу Росії, які в теперішній час отримують розвиток в інших нормативних актах. Ці акти відносяться як до сфери приватного права, так і до права публічному. Значення публічно - правових норм у регулюванні відносин нерухомості не можна недооцінювати. Природа цього об'єкта представляє найбільш значне втручання публічного права в регулювання питань, пов'язаних з нерухомістю, в порівнянні з регулюванням інших об'єктів цивільних прав. Може лише виникати питання про оптимальне співвідношення приватноправових і публічно-правових норм. Цивільний кодекс РФ заклав основу такого співвідношення, що відрізняється від того, що було в радянському праві.
Створюючи основу приватноправового режиму нерухомості, новий Цивільний кодекс або прямо передбачає прийняття публічно-правових норм, або посилається на встановлення в рамках іншого законодавства норм, які будуть визначати межі застосування цивільно-правових правил. Одним з істотних елементів публічно-правового регулювання нерухомості є державна реєстрація прав на нерухомість і угод з ним.
Норми приватного права вводять поняття нерухомого майна, визначають умови та порядок виникнення і припинення прав на нерухомість, встановлюють коло прав, визначають вид угод. «Сьогодні, - стверджує [64] О. Козир в коментарях в журналі «Закон» (№ 4, 1999, стор 18) - можна говорити, що правовий режим нерухомості в цілому склався, прийняті і діють спеціальні федеральні закони, але основу цього режиму, становлять норми Цивільного кодексу РФ.
Список використаної літератури
Нормативно-правові акти
1. Водний кодекс Російської Федерації Москва 2009.
2. Повітряний кодекс Російської Федерації Москва 2009.
3. Цивільний Кодекс Російської Федерації Москва 2008.
4. Кодекс торговельного мореплавства Російської Федерації Москва 2008.
5. Закон Російської Федерації «про космічну діяльність» від 2.08.1993.
6. Закон Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики» від 24.12.1992. Відомості Російської Федерації № 3 1993.
7. Федеральний Закон Російської Федерації «Про державну реєстрацію права на нерухоме майно та угод з ним» № 122. від 17.07.1997.
8. Федеральний Закон Російської Федерації «Про товариства власників житла» від 24.05.1996.
9. Федеральний Закон Російської Федерації «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» № 135 від 16.07.1998.
10. Федеральний Закон Російської Федерації «Про приватизацію державного майна основи приватизації муніципального майна в Російській Федерації» від 21.07.1997.
Основна література
1. Н.А. Теплова, М.В. Малинкович «Право»: Москва 2008.
2. В.В. Залеського «Цивільне право» частина 2. «Зобов'язальне право» Москва 2008.
3. В.Н. Гапеева, С.А. Зінченко, А.А. Лук'янцева «Новий Цивільний Кодекс Російської Федерації ч. 1. Короткий науково - практичний коментар »: Ростов-на-Дону 2008.
[1] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.1 ст.454.
[2] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. ст.549.
[3] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. ст.556.
[4] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. ст.555.
[5] Постанова уряду Російської Федерації "Правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним" № 219. від 18.02.1998.
[6] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. ст.131.
[7] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.2 ст.295.
[8] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.2 ст.298.
[9] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.1 ст.300.
[10] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.2 ст.300.
[11] Сімейний Кодекс Російської Федерації М., 2009. п.3 ст.35.
[12] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.1 ст.130.
[13] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. ст.554.
[14] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.3 ст.129.
[15] Водний Кодекс Російської Федерації М., 2009. ст.22.
[16] Водний Кодекс Російської Федерації М., 2009. ст.40.
[17] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. ст.434.
[18] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. ст.550.
[19] Федеральний Закон Російської Федерації "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" від 21.07.1997.
[20] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. ст.163.
[21] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.1 ст.164.
[22] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.1 ст.131.
[23] Повітряний Кодекс Російської Федерації М., 2009. п.9 ст.33
[24] Наказ Міністерства транспорту Російської Федерації "Правил реєстрації суден, що експлуатуються на внутрішніх судноплавних шляхах Російської Федерації" № 18. від 5.03.1995.
[25] Закон Російської Федерації "Про космічну діяльність" п.1 ст.17. від 20.08.1993.
[26] Федеральний Закон Російської Федерації "Про державну реєстрацію" від 21.07.1997.
[27] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.1 ст.433.
[28] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.2 ст.233.
[29] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. ст.301-304.
[30] Є.Ю. Валявіна "Цивільне право" М., 2008. С. 91.
[31] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. ст.9.
[32] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.1 ст.433.
[33] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.1 ст.223.
[34] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.3 ст.551.
[35] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. ст.556.
[36] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.2 ст.556.
[37] Федеральний Закон Російської Федерації "Про товаристві власників житла" від 24.05.1996.
[38] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. ст.551.
[39] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.4 ст.292.
[40] Закон Російської Федерації "Про основи федеральної житлової політики" від 24.12.1992. ч.3 ст.19.
[41] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. ст.130.
[42] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. ст.132.
[43] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.4 ст.54.
[44] Федеральний Закон Російської Федерації "Про приватизацію державного майна основи приватизації муніципального майна в Російській Федерації" від 21.06.1997.
[45] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. ст.554.
[46] Наказ Міністерства фінансів Російської Федерації № 49. від 13.06.1995.
[47] Є.В. Васильєва "Цивільне та торгове право капіталістичних держав" М., 2007. С.112-113.
[48] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. ст.562.
[49] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.2 ст.562.
[50] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.4 ст.562.
[51] Федеральний Закон Російської Федерації "Про приватизацію державного майна основи приватизації муніципального майна в РФ" від 21.07.1997. ст.17.
[52] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. ст.561.
[53] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. ст.132.
[54] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.2 ст.434.
[55] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.3 ст.560.
[56] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.2 ст. 654.
[57] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.2 ст.563.
[58] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.2 ст.561.
[59] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.1 ст. 565.
[60] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. ст.483.
[61] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. ст.566.
[62] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.3 ст.484.
[63] Цивільний Кодекс Російської Федерації М., 2008. п.3 ст.551.
[64] О. Козир журнал "Закон" № 4. 1999. С.18.