ДОГОВІР МІНИ І ОБМІН ЗЕМЕЛЬНИМИ ДІЛЯНКАМИ В РЕСПУБЛІЦІ БІЛОРУСЬ. ЗАПОРУКА ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
За договором міни сторони обмінюють одне майно на інше. На цей договір поширюються загальні правила про купівлю-продаж.
Загальні положення, що стосуються договору міни, закріплені в главі 31 ГК Республіки Білорусь. Вони застосовуються і до договорів міни земельних ділянок з урахуванням вимог, закріплених у розділі 17 Кодексу про землю. Основні особливості договору міни земельних ділянок полягають у наступному.
1. Предметом даного договору може бути як земельна ділянка в цілому, так і його частина, попередньо виділена в самостійний ділянку.
2. Мена допускається лише у відношенні земельних ділянок, що перебувають у приватній власності.
3. Учасниками договору міни можуть бути тільки громадяни Республіки Білорусь. Обмін земельних ділянок між юридичними особами не допускається.
4. Громадяни, які отримують земельні ділянки за умовами міни, повинні мати і право на їх отримання у приватну власність.
5. Площа земельної ділянки, отриманого громадянином Республіки Білорусь в результаті обміну для ведення особистого підсобного господарства, для будівництва та обслуговування житлового будинку, для колективного садівництва і дачного будівництва, не повинна перевищувати розмірів, встановлених відповідно статтями 70, 72, 73 Кодексу про землю.
6. Земельні ділянки можуть обмінюватися лише на земельні ділянки. На інше майно земельні ділянки обмінюватися не можуть.
Перехід права власності на земельні ділянки в результаті договору міни підлягає державній реєстрації. Договір міни земельної ділянки повинен бути зареєстрований у тому ж порядку, що й договір купівлі-продажу земельних ділянок.
Текст договору міни повинен містити:
♦ дані про громадян, що здійснюють договір;
♦ докладний опис і характеристику предмета договору;
♦ вказівку на наявність чи відсутність спорів з предмета договору;
♦ перелік обтяження земельної ділянки, в тому числі сервітути та інші права третіх осіб;
♦ права та обов'язки сторін за договором.
Предметом договору міни може бути як сама земельна ділянка, так і житловий будинок (дача, садовий будиночок), розташований на земельній ділянці, що належить громадянинові на праві приватної власності. Предметом договору міни може бути одноквартирний житловий будинок на земельній ділянці, що належить громадянину, частина житлового будинку разом із земельною ділянкою. У такому договорі має бути зазначено, що одна сторона передає іншій стороні у власність не лише житловий будинок, а й земельну ділянку. Причому, власники земельних ділянок
мають право проводити обмін незакінченого будівництвом житлового будинку тільки за умови збереження цільового призначення цих земельних ділянок.
Одним з обов'язкових умов договору міни є оцінка земельних ділянок і об'єктів нерухомості (якщо такі є).
Сторони договору міни повинні вказати на наявність обтяжень земельної ділянки. Вони зобов'язані повідомити про наявність сервітутів; про передачу земельної ділянки в оренду або в тимчасове користування; про передачу земельної ділянки в заставу. У всіх цих випадках межі земель, обтяжених правами третіх осіб, як і зміст цих прав, повинні бути зазначені на плані земельної ділянки.
З огляду на ст. 92 Кодексу про землю громадяни Республіки Білорусь за згодою між собою можуть обмінювати земельні ділянки (частини земельних ділянок), що знаходяться в довічному успадковане володінні, у приватній власності, в порядку, встановлюваному Радою Міністрів Республіки Білорусь. Таким чином, на відміну від міни предметом обміну може стати земельна ділянка, що передається у володіння.
Обмін допускається за збереження цільового призначення обмінюваних земельних ділянок (частин земельних ділянок), а також якщо відповідно до Кодексу про землю громадянин Республіки Білорусь має право мати у довічне успадковане володіння або приватній власності земельну ділянку, отриману після обміну. Площа земельних ділянок для ведення особистого підсобного господарства, для будівництва та обслуговування житлового будинку, для колективного садівництва і дачного будівництва, отриманих громадянами Республіки Білорусь в результаті обміну, не повинна перевищувати розмірів земельних ділянок, встановлених статтями 70, 72 і 73 Кодексу про землю.
Обмін земельних ділянок, що перебувають у власності юридичних осіб, не допускається.
У Типовому статуті садівничого товариства 1989 р . закріплено право на обмін садових ділянок, де його пов'язують з певними умовами. Так, з п. 21.6 Типового статуту садівницького товариства член садівницького товариства має право проводити обмін садового ділянки на ділянку в іншому садівничому товаристві з метою наближення до місця проживання або з інших поважних причин за рішенням загальних зборів членів товариств з наступним повідомленням адміністрації та профспілковим комітетам підприємств або виконкомам районних, міських Рад депутатів, якщо товариство знаходиться в їх віданні. Обмін садовими ділянками розглядається, таким чином, як один із способів поліпшення умов користування землею. У теперішній же час садівники-власники землі має право на свій розсуд вирішувати питання обміну земельних ділянок, керуючись вищезгаданими нормами права. Ті з членів садівничого товариства, які не оформили права власності на садові ділянки, можуть зробити обмін садових ділянок.
Згідно з п. 1 ст. 315 ГК Республіки Білорусь, в силу застави кредитор за забезпеченим заставою зобов'язанням (заставоутримувач) має право у разі невиконання боржником цього зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами особи, якій належить це майно (заставодавець), за винятком випадків, передбачених законодавчими актами.
Застава земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир та іншого нерухомого майна {іпотека) регулюється законодавчими актами про іпотеку. Загальні правила про заставу, що містяться в ЦК, застосовуються до іпотеки у випадках, коли законодавчими актами про іпотеку не встановлено інші правила.
Застави земельної ділянки присвячені ст. 89-91 Кодексу про землю. Порядок передачі земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, в заставу для отримання банківського кредиту детально врегульовано постановою
Ради Міністрів Республіки Білорусь і Національного банку Республіки Білорусь від 7 березня 2000 р . № 303 / 9 '.
Вищевказаний порядок розроблено відповідно до Кодексу Республіки Білорусь про землю, Указом Президента Республіки Білорусь від 7 грудня 1999 р . № 718 і регулює заставу земельних ділянок, що перебувають у приватній власності як громадян Республіки Білорусь, так і юридичних осіб Республіки Білорусь.
Земельні ділянки, що перебувають у приватній власності громадян Республіки Білорусь, можуть бути предметом застави тільки в якості матеріального забезпечення своєчасного повернення банківського кредиту (ст. 89 Кодексу про землю).
Предметом іпотеки за договором можуть бути земельні ділянки, що перебувають у приватній власності громадян Республіки Білорусь. Причому, земельні ділянки громадян можуть стати предметом застави, якщо вони надані для: будівництва та обслуговування житлового будинку; дачного будівництва; колективного садівництва; особистого підсобного господарства.
Слід мати на увазі, що на земельні ділянки, що перебувають у спільній частковій або спільній власності, іпотека може бути встановлена тільки щодо належного громадянину земельної ділянки, виділеної в натурі із земель, що перебувають у спільній частковій або спільній власності. Частина земельної ділянки, що перебуває у приватній власності громадянина Республіки Білорусь, може стати предметом застави, якщо ця частина в установленому порядку попередньо виділена в самостійний земельну ділянку. Одночасно така застава не повинен суперечити вимогам ст. 17 Кодексу про землю.
Громадяни, які мають у приватній власності земельну ділянку і побажали здати його в заставу для отримання кредиту, можуть це зробити за умови, що право приватної власності громадянина на цю ділянку посвідчено державним актом на земельну ділянку.
Отримувачем застави земельних ділянок можуть бути банки, перелік яких визначається Президентом Республіки Білорусь (ст. 90 Кодексу про землю).
До їх числа віднесені: ВАТ «Белагропромбанк», ВАТ «Ощадний банк« Беларусбанк », ВАТ« Белвнешеко-номбанк », ВАТ« Белпромстройбанк », ВАТ« Білоруський банк розвитку та реконструкції «Белинвестбанка», «Пріор-банк» ВАТ 1.
Розмір, порядок видачі та погашення кредиту, стягнення відсотків, відповідальність сторін, включаючи момент настання права реалізації банком від імені заставодавця земельної ділянки, і вирішення інших питань, пов'язаних з видачею кредиту під заставу земельної ділянки, що перебуває у приватній власності, визначаються в кредитному договорі і договорі застави земельної ділянки, що укладаються між банком і заставодавцем. При цьому вартість приймається в заставу земельної ділянки не може бути нижче його нормативної ціни. Нормативна ціна землі - показник, що характеризує вартість земельної ділянки певної якості та місця розташування, виходячи з потенційного доходу за розрахунковий термін окупності.
Відповідно до постанови Ради Міністрів Республіки Білорусь від 7 жовтня 1993 р . № 679 «Про нормативні цінах на землі, передані в приватну власність громадян» нормативна ціна земель щорічно визначається органами виконавчої влади для земель різного цільового призначення за оцінним зонам, адміністративних районах, поселенням і їх груп. Органи місцевого управління можуть в міру розвитку ринку землі своїми рішеннями підвищувати або знижувати встановлену нормативну ціну земельної ділянки, але не більше ніж 25 відсотків.
Для того щоб договір застави був визнаний дійсним, він повинен містити: належне позначення предмета іпотеки; оцінку цього майна; істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою.
Договір застави земельної ділянки, що перебуває в приватній власності громадян Республіки Білорусь, вчиняється у письмовій формі, нотаріально засвідчується й підлягає державній реєстрації.
За загальним правилом місцем його нотаріального посвідчення є місце знаходження нерухомого майна. Аналогічним чином державна реєстрація іпотеки здійснюється за місцем знаходження земельної ділянки.
При державній реєстрації іпотеки до реєстраційної книги заносяться вартість забезпеченого іпотекою зобов'язання, або дані про порядок та умови її визначення, якщо інше не передбачено законодавчими актами Республіки Білорусь про іпотеку.
Одночасно з нотаріальним посвідченням договору застави земельної ділянки накладається заборона на його відчуження у разі, якщо це передбачено цим договором.
Протягом всього терміну, коли діють умови договору застави земельної ділянки, він залишається у заставодавця і використовується ним відповідно до цільового призначення та умов його надання.
У разі невиконання заставодавцем забезпеченого заставою зобов'язання банк має право від імені заставодавця реалізувати прийнятий в заставу земельну ділянку при збереженні його цільового призначення. При цьому до моменту продажу земельної ділянки банк може надати заставодавцю право викупити закладений їм земельну ділянку за ціною, яка дорівнює сумі неповернутої частини кредиту та відсотків за користування ним.
Якщо заставодавець не скористався пропозицією банку, то банк письмово пропонує викупити земельну ділянку відповідному виконавчому і розпорядчому органу або юридичній особі Республіки Білорусь, або громадянину Республіки Білорусь, які відповідно до законодавства Республіки Білорусь можуть бути власниками такої ділянки.
При отриманні банком за проданий земельна ділянка суми, що перевищує заборгованість заставодавця банку та витрати по реалізації ділянки, банк протягом двох тижнів перераховує суму перевищення заставодавцю, а у випадках, передбачених законодавством Республіки Білорусь, - відповідному виконавчому і розпорядчому органові.
Якщо виручених коштів від реалізації земельної ділянки недостатньо для погашення кредиту та відсотків, то банк може відшкодувати відсутню суму з майна заставника у встановленому законом порядку.
У випадку смерті громадянина - заставодавця земельної ділянки, право користування отриманими ним кредитом і зобов'язання щодо погашення цього кредиту переходять до його спадкоємців після оформлення ними права власності на закладений земельна ділянка в порядку, встановленому законодавчими актами Республіки Білорусь.
У разі вилучення у заставодавця для державних або громадських потреб закладеного земельної ділянки та надання йому в приватну власність іншої земельної ділянки право застави переходить на наданий земельну ділянку, якщо договором про заставу земельної ділянки не передбачено інше.
Досить складний питання про співвідношення застави земельної ділянки із заставою знаходяться на ній будівель, споруд, будівель. Відповідно до ст. 321 ГК іпотека будівлі або споруди можлива тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться будівля або споруда, якої частини цієї ділянки, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини. При іпотеці земельної ділянки право застави не поширюється на перебувають або зводяться на цій ділянці будівлі та споруди, якщо в договорі не передбачено інше, а у разі звернення стягнення на закладений земельну ділянку зберігає право обмеженого користування {сервітут) тією його частиною, яка необхідна для використання будівлі або споруди відповідно до його призначення
ням. Умови користування цією частиною ділянки визначаються угодою сторін, а в разі спору - судом.
Якщо іпотека встановлена на земельну ділянку, на якій знаходяться будівлі або споруди, що належать не заставодавцю, а іншій особі, то при зверненні стягнення на цю ділянку і його продажу з публічних торгів до набувача ділянки переходять права та обов'язки, які стосовно цієї особи мав заставодавець .
Порядок здійснення дій із застави нерухомості в Республіці Білорусь може бути представлений таким чином.
1. Власник звертається в банк із заявою про надання позики, виплату якої він згоден забезпечити певним нерухомим майном.
2. Іпотечний банк перевіряє документи, що засвідчують право власності на нерухомість у відповідних органах, уточнює, чи не знаходиться нерухоме майно в іншому заставі, потім оцінюється вартість майна, що закладається.
3. Банк узгоджує з власником майна умови іпотечного кредиту, суму кредиту.
4. Заставодавець страхує за свій рахунок майно, найчастіше банк страхує нерухомість за свій рахунок. Іпотечний банк може застрахуватися від ризику неповернення кредиту.
5. Заставодавець та іпотечний банк оформляють кредитний договір, у тому числі і договір про заставу (заставне свідоцтво).
6. Договір про заставу реєструється органами реєстрації застав за місцем знаходження нерухомості, щоб не допустити перезалог (або продаж) цього майна без згоди заставодержателя.
7. У разі неповернення позики банк реалізує нерухомість (земельна ділянка).
Особлива привабливість застави як способу забезпечення зобов'язань у тому, що він дозволяє простіше зробити примусове стягнення. 1 Земельні ділянки - особливе нерухоме майно, тому реалізація банком такої нерухомості пов'язана з низкою особливостей. Так, у законодавстві встановлено перелік земельних ділянок, які можуть стати предметом іпотеки, а також коло земель, що не підлягають іпотеці. Законодавство не допускає іпотеки земель, що перебувають у державній власності, сільськогосподарських угідь. Не допускається іпотека частини земельної ділянки, площа якої менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами для земель різного цільового призначення. Ще раз підкреслимо, що банк-отримувача застави має право реалізувати при збереженні цільового призначення земельну ділянку лише відповідній сільській (селищній), міському (міст обласного підпорядкування і міста Мінська), районному виконавчому і розпорядчому органу, громадянину, але за умови, що він може бути власником землі. Такая реализация осуществляется на основании решения суда. Из вырученной суммы банк-залогодержатель удовлетворяет свои претензии к залогодателю в пределах его долга по кредиту, а остальную часть возвращает залогодателю.
За договором міни сторони обмінюють одне майно на інше. На цей договір поширюються загальні правила про купівлю-продаж.
Загальні положення, що стосуються договору міни, закріплені в главі 31 ГК Республіки Білорусь. Вони застосовуються і до договорів міни земельних ділянок з урахуванням вимог, закріплених у розділі 17 Кодексу про землю. Основні особливості договору міни земельних ділянок полягають у наступному.
1. Предметом даного договору може бути як земельна ділянка в цілому, так і його частина, попередньо виділена в самостійний ділянку.
2. Мена допускається лише у відношенні земельних ділянок, що перебувають у приватній власності.
3. Учасниками договору міни можуть бути тільки громадяни Республіки Білорусь. Обмін земельних ділянок між юридичними особами не допускається.
4. Громадяни, які отримують земельні ділянки за умовами міни, повинні мати і право на їх отримання у приватну власність.
5. Площа земельної ділянки, отриманого громадянином Республіки Білорусь в результаті обміну для ведення особистого підсобного господарства, для будівництва та обслуговування житлового будинку, для колективного садівництва і дачного будівництва, не повинна перевищувати розмірів, встановлених відповідно статтями 70, 72, 73 Кодексу про землю.
6. Земельні ділянки можуть обмінюватися лише на земельні ділянки. На інше майно земельні ділянки обмінюватися не можуть.
Перехід права власності на земельні ділянки в результаті договору міни підлягає державній реєстрації. Договір міни земельної ділянки повинен бути зареєстрований у тому ж порядку, що й договір купівлі-продажу земельних ділянок.
Текст договору міни повинен містити:
♦ дані про громадян, що здійснюють договір;
♦ докладний опис і характеристику предмета договору;
♦ вказівку на наявність чи відсутність спорів з предмета договору;
♦ перелік обтяження земельної ділянки, в тому числі сервітути та інші права третіх осіб;
♦ права та обов'язки сторін за договором.
Предметом договору міни може бути як сама земельна ділянка, так і житловий будинок (дача, садовий будиночок), розташований на земельній ділянці, що належить громадянинові на праві приватної власності. Предметом договору міни може бути одноквартирний житловий будинок на земельній ділянці, що належить громадянину, частина житлового будинку разом із земельною ділянкою. У такому договорі має бути зазначено, що одна сторона передає іншій стороні у власність не лише житловий будинок, а й земельну ділянку. Причому, власники земельних ділянок
Одним з обов'язкових умов договору міни є оцінка земельних ділянок і об'єктів нерухомості (якщо такі є).
Сторони договору міни повинні вказати на наявність обтяжень земельної ділянки. Вони зобов'язані повідомити про наявність сервітутів; про передачу земельної ділянки в оренду або в тимчасове користування; про передачу земельної ділянки в заставу. У всіх цих випадках межі земель, обтяжених правами третіх осіб, як і зміст цих прав, повинні бути зазначені на плані земельної ділянки.
З огляду на ст. 92 Кодексу про землю громадяни Республіки Білорусь за згодою між собою можуть обмінювати земельні ділянки (частини земельних ділянок), що знаходяться в довічному успадковане володінні, у приватній власності, в порядку, встановлюваному Радою Міністрів Республіки Білорусь. Таким чином, на відміну від міни предметом обміну може стати земельна ділянка, що передається у володіння.
Обмін допускається за збереження цільового призначення обмінюваних земельних ділянок (частин земельних ділянок), а також якщо відповідно до Кодексу про землю громадянин Республіки Білорусь має право мати у довічне успадковане володіння або приватній власності земельну ділянку, отриману після обміну. Площа земельних ділянок для ведення особистого підсобного господарства, для будівництва та обслуговування житлового будинку, для колективного садівництва і дачного будівництва, отриманих громадянами Республіки Білорусь в результаті обміну, не повинна перевищувати розмірів земельних ділянок, встановлених статтями 70, 72 і 73 Кодексу про землю.
Обмін земельних ділянок, що перебувають у власності юридичних осіб, не допускається.
У Типовому статуті садівничого товариства
Згідно з п. 1 ст. 315 ГК Республіки Білорусь, в силу застави кредитор за забезпеченим заставою зобов'язанням (заставоутримувач) має право у разі невиконання боржником цього зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами особи, якій належить це майно (заставодавець), за винятком випадків, передбачених законодавчими актами.
Застава земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир та іншого нерухомого майна {іпотека) регулюється законодавчими актами про іпотеку. Загальні правила про заставу, що містяться в ЦК, застосовуються до іпотеки у випадках, коли законодавчими актами про іпотеку не встановлено інші правила.
Застави земельної ділянки присвячені ст. 89-91 Кодексу про землю. Порядок передачі земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, в заставу для отримання банківського кредиту детально врегульовано постановою
Вищевказаний порядок розроблено відповідно до Кодексу Республіки Білорусь про землю, Указом Президента Республіки Білорусь від 7 грудня
Земельні ділянки, що перебувають у приватній власності громадян Республіки Білорусь, можуть бути предметом застави тільки в якості матеріального забезпечення своєчасного повернення банківського кредиту (ст. 89 Кодексу про землю).
Предметом іпотеки за договором можуть бути земельні ділянки, що перебувають у приватній власності громадян Республіки Білорусь. Причому, земельні ділянки громадян можуть стати предметом застави, якщо вони надані для: будівництва та обслуговування житлового будинку; дачного будівництва; колективного садівництва; особистого підсобного господарства.
Слід мати на увазі, що на земельні ділянки, що перебувають у спільній частковій або спільній власності, іпотека може бути встановлена тільки щодо належного громадянину земельної ділянки, виділеної в натурі із земель, що перебувають у спільній частковій або спільній власності. Частина земельної ділянки, що перебуває у приватній власності громадянина Республіки Білорусь, може стати предметом застави, якщо ця частина в установленому порядку попередньо виділена в самостійний земельну ділянку. Одночасно така застава не повинен суперечити вимогам ст. 17 Кодексу про землю.
Громадяни, які мають у приватній власності земельну ділянку і побажали здати його в заставу для отримання кредиту, можуть це зробити за умови, що право приватної власності громадянина на цю ділянку посвідчено державним актом на земельну ділянку.
Отримувачем застави земельних ділянок можуть бути банки, перелік яких визначається Президентом Республіки Білорусь (ст. 90 Кодексу про землю).
До їх числа віднесені: ВАТ «Белагропромбанк», ВАТ «Ощадний банк« Беларусбанк », ВАТ« Белвнешеко-номбанк », ВАТ« Белпромстройбанк », ВАТ« Білоруський банк розвитку та реконструкції «Белинвестбанка», «Пріор-банк» ВАТ 1.
Розмір, порядок видачі та погашення кредиту, стягнення відсотків, відповідальність сторін, включаючи момент настання права реалізації банком від імені заставодавця земельної ділянки, і вирішення інших питань, пов'язаних з видачею кредиту під заставу земельної ділянки, що перебуває у приватній власності, визначаються в кредитному договорі і договорі застави земельної ділянки, що укладаються між банком і заставодавцем. При цьому вартість приймається в заставу земельної ділянки не може бути нижче його нормативної ціни. Нормативна ціна землі - показник, що характеризує вартість земельної ділянки певної якості та місця розташування, виходячи з потенційного доходу за розрахунковий термін окупності.
Відповідно до постанови Ради Міністрів Республіки Білорусь від 7 жовтня
Договір застави земельної ділянки, що перебуває в приватній власності громадян Республіки Білорусь, вчиняється у письмовій формі, нотаріально засвідчується й підлягає державній реєстрації.
За загальним правилом місцем його нотаріального посвідчення є місце знаходження нерухомого майна. Аналогічним чином державна реєстрація іпотеки здійснюється за місцем знаходження земельної ділянки.
При державній реєстрації іпотеки до реєстраційної книги заносяться вартість забезпеченого іпотекою зобов'язання, або дані про порядок та умови її визначення, якщо інше не передбачено законодавчими актами Республіки Білорусь про іпотеку.
Одночасно з нотаріальним посвідченням договору застави земельної ділянки накладається заборона на його відчуження у разі, якщо це передбачено цим договором.
Протягом всього терміну, коли діють умови договору застави земельної ділянки, він залишається у заставодавця і використовується ним відповідно до цільового призначення та умов його надання.
У разі невиконання заставодавцем забезпеченого заставою зобов'язання банк має право від імені заставодавця реалізувати прийнятий в заставу земельну ділянку при збереженні його цільового призначення. При цьому до моменту продажу земельної ділянки банк може надати заставодавцю право викупити закладений їм земельну ділянку за ціною, яка дорівнює сумі неповернутої частини кредиту та відсотків за користування ним.
Якщо заставодавець не скористався пропозицією банку, то банк письмово пропонує викупити земельну ділянку відповідному виконавчому і розпорядчому органу або юридичній особі Республіки Білорусь, або громадянину Республіки Білорусь, які відповідно до законодавства Республіки Білорусь можуть бути власниками такої ділянки.
При отриманні банком за проданий земельна ділянка суми, що перевищує заборгованість заставодавця банку та витрати по реалізації ділянки, банк протягом двох тижнів перераховує суму перевищення заставодавцю, а у випадках, передбачених законодавством Республіки Білорусь, - відповідному виконавчому і розпорядчому органові.
Якщо виручених коштів від реалізації земельної ділянки недостатньо для погашення кредиту та відсотків, то банк може відшкодувати відсутню суму з майна заставника у встановленому законом порядку.
У випадку смерті громадянина - заставодавця земельної ділянки, право користування отриманими ним кредитом і зобов'язання щодо погашення цього кредиту переходять до його спадкоємців після оформлення ними права власності на закладений земельна ділянка в порядку, встановленому законодавчими актами Республіки Білорусь.
У разі вилучення у заставодавця для державних або громадських потреб закладеного земельної ділянки та надання йому в приватну власність іншої земельної ділянки право застави переходить на наданий земельну ділянку, якщо договором про заставу земельної ділянки не передбачено інше.
Досить складний питання про співвідношення застави земельної ділянки із заставою знаходяться на ній будівель, споруд, будівель. Відповідно до ст. 321 ГК іпотека будівлі або споруди можлива тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться будівля або споруда, якої частини цієї ділянки, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини. При іпотеці земельної ділянки право застави не поширюється на перебувають або зводяться на цій ділянці будівлі та споруди, якщо в договорі не передбачено інше, а у разі звернення стягнення на закладений земельну ділянку зберігає право обмеженого користування {сервітут) тією його частиною, яка необхідна для використання будівлі або споруди відповідно до його призначення
Якщо іпотека встановлена на земельну ділянку, на якій знаходяться будівлі або споруди, що належать не заставодавцю, а іншій особі, то при зверненні стягнення на цю ділянку і його продажу з публічних торгів до набувача ділянки переходять права та обов'язки, які стосовно цієї особи мав заставодавець .
Порядок здійснення дій із застави нерухомості в Республіці Білорусь може бути представлений таким чином.
1. Власник звертається в банк із заявою про надання позики, виплату якої він згоден забезпечити певним нерухомим майном.
2. Іпотечний банк перевіряє документи, що засвідчують право власності на нерухомість у відповідних органах, уточнює, чи не знаходиться нерухоме майно в іншому заставі, потім оцінюється вартість майна, що закладається.
3. Банк узгоджує з власником майна умови іпотечного кредиту, суму кредиту.
4. Заставодавець страхує за свій рахунок майно, найчастіше банк страхує нерухомість за свій рахунок. Іпотечний банк може застрахуватися від ризику неповернення кредиту.
5. Заставодавець та іпотечний банк оформляють кредитний договір, у тому числі і договір про заставу (заставне свідоцтво).
6. Договір про заставу реєструється органами реєстрації застав за місцем знаходження нерухомості, щоб не допустити перезалог (або продаж) цього майна без згоди заставодержателя.
7. У разі неповернення позики банк реалізує нерухомість (земельна ділянка).
Особлива привабливість застави як способу забезпечення зобов'язань у тому, що він дозволяє простіше зробити примусове стягнення. 1 Земельні ділянки - особливе нерухоме майно, тому реалізація банком такої нерухомості пов'язана з низкою особливостей. Так, у законодавстві встановлено перелік земельних ділянок, які можуть стати предметом іпотеки, а також коло земель, що не підлягають іпотеці. Законодавство не допускає іпотеки земель, що перебувають у державній власності, сільськогосподарських угідь. Не допускається іпотека частини земельної ділянки, площа якої менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами для земель різного цільового призначення. Ще раз підкреслимо, що банк-отримувача застави має право реалізувати при збереженні цільового призначення земельну ділянку лише відповідній сільській (селищній), міському (міст обласного підпорядкування і міста Мінська), районному виконавчому і розпорядчому органу, громадянину, але за умови, що він може бути власником землі. Такая реализация осуществляется на основании решения суда. Из вырученной суммы банк-залогодержатель удовлетворяет свои претензии к залогодателю в пределах его долга по кредиту, а остальную часть возвращает залогодателю.
Законодательством Республики Беларусь определены цели такого кредита: улучшение качества земельного участка и повышение плодородия почвы, строительство жилого дома, производственных построек, приобретение техники, семян, удобрений и другие нужды, приобретение дополнительного земельного участка в размерах, установленных действующим законодательством.
При несогласии залогодателя с требованием банка о досрочном расторжении указанных договоров и возврате кредита вопрос решается в судебном порядке.
Специальным положением урегулирован порядок передачи в залог права аренды при ипотеке зданий и сооружений юридическими лицами.
Ипотека здания или сооружения и залог принадлежащего залогодателю права аренды земельного участка или его соответствующей части осуществляются по одному договору об ипотеке с согласия арендодателя земельного участка. Форма, порядок составления и регистрации договора об ипотеке регулируются законодательством Республики Беларусь.
Передача в залог права аренды происходит в следующем порядке:
• получение согласия арендодателя на передачу в залог права аренды;
• составление сторонами договора об ипотеке и его нотариальное удостоверение;
• регистрация залога права аренды в государственном земельном кадастре;
• государственная регистрация залога права аренды в специально уполномоченном органе регистрации.
Для получения согласия на передачу в залог права аренды земельного участка залогодателем (арендатором) подается в исполнительный и распорядительный орган по месту нахождения земельного участка (арендодатель) заявление произвольной формы о получении согласия на залог права аренды. К заявлению прилагается проект договора об ипотеке.
Арендодатель рассматривает заявление в месячный срок со дня его подачи и принимает решение о согласии или несогласии на передачу в залог права аренды. Решение арендодателя о согласии на передачу в залог права аренды является неотъемлемой частью договора об ипотеке.
Право аренды не может быть предметом договора об ипотеке в следующих случаях:
• при изъятии земельного участка в случаях, установленных законодательством Республики Беларусь;
• если срок залога превышает срок аренды земельного участка;
• если земельный участок или права на него не могут быть переданы в залог в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Залог права аренды земельного участка подлежит регистрации в Государственном земельном кадастре.
ДАРЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ НАСЛЕДОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 543 ГК).
Право совершить такую сделку имеют граждане - собственники земли. Общие положения о дарении содержатся в ГК Республики Беларусь (ст. 543-553).
По договору дарения даритель - собственник земельного участка, безвозмездно передает его одаряемому в собственность.
Договор дарения земельного участка может быть как реальным, так и консенсуальным. В последнем случае даритель обязуется в будущем передать земельную недвижимость в собственность одаряемого. Отличительной чертой данного договора является его безвозмездность.
Договор дарения земельного участка как и другой недвижимости заключается в письменной форме, должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован.
Для совершения дарения даритель должен иметь документы, удостоверяющие его право частной собственности на земельный участок.
Договор дарения должен содержать следующее:
♦ данные о гражданах, совершающих сделку;
♦ подробное описание и характеристику предмета договора;
♦ указание на наличие или отсутствие споров по предмету договора;
♦ перечень обременении земельного участка, в том числе сервитутные и иные права третьих лиц;
♦ указание на безвозмездный характер отношений дарителя и одаряемого.
Даритель вправе отменить дарение в случаях, указанных в ст. 549 ГК Республики Беларусь.
В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет ода
ряемого. В этом случае одаряемый обязан возвратить подаренную вещь - земельный участок.
Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащий ему земельный участок переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Наследование и правопреемство в отношении земельных участков осуществляется согласно гражданскому законодательству Республики Беларусь, а также Кодексу Республики Беларусь о земле. Причем законодательством предусматривается возможность наследования земельных участков, находящихся как в собственности граждан, так и закрепленных за ними на праве пожизненного наследуемого владения.
Обычно земельный участок переходит по наследству вместе с домом (дачей), но может представлять и самостоятельную ценность (если он еще не застроен или предназначен только для использования под огород или сад). Может встать вопрос о разделе участка между несколькими наследниками. Кроме того, следует различать переход по наследству земельного участка, находящегося в собственности гражданина, и право пожизненного наследуемого владения землей.
Законом установлены два основания для признания наследников к наследованию - по закону и по завещанию.
При наследовании по закону земельный участок переходит наследникам в соответствии с установленной очередностью в порядке, предусмотренном завещателем. Наследование по закону осуществляется в случаях:
1)когда наследодатель не оставил завещания;
2)когда завещана только часть имущества, а незавещанный участок переходит к наследнику по закону;
3) если наследник по завещанию умер ранее наследодателя;
4) если наследник по завещанию отказался от наследства;
5) если завещание в целом или в части будет признано недействительным.
При наследовании по закону должен быть соблюден принцип очередности наследования. Место и время открытия наследства на земельный участок, круг наследников первой и последующих очередей, порядок принятия наследства определяется в соответствии с нормами гражданского законодательства.
Гражданин может оставить по завещанию земельный участок либо его часть одному или нескольким гражданам, как входящим, так и не входящим в круг наследников по закону, а также Республике Беларусь и ее административно-территориальным единицам.
Завещатель вправе без объяснения причин лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону. Такое лишение наследства наследника по закону не распространяется на его потомков, они наследуют по праву представления, если из завещания не вытекает иное (ст. 1041 ГК).
Нетрудоспособные и несовершеннолетние наследники первой очереди получают обязательную долю в наследстве в соответствии с нормами гражданского законодательства.
Если земельный участок находится в общей совместной собственности супругов, каждый из них может передать по завещанию своим наследникам половину такого участка. При отсутствии завещания право собственности на эту часть земельного участка переходит к другому супругу.
Завещание может быть составлено как отдельно на земельный участок, так и на все имущество, включая землю.
Право собственности на земельный участок или его часть переходит к наследникам с момента принятия наследства, удостоверяется свидетельством о праве на наследство, выданным органами нотариата по заявлению наследника.
Если участок наследуется несколькими наследниками, то он подлежит разделу между ними в соответствии с нормами
гражданского и земельного законодательства о наследовании. При этом не допускается дробление земельного участка, которое привело бы к нарушению требований, установленных ст. 17 Кодекса о земле. По соглашению между наследниками земельный участок может быть передан одному их них. Остальным наследникам в этом случае выплачивается компенсация в денежной форме, соответствующая стоимости причитавшейся им доли земельного участка. Если же между наследниками возник спор по поводу земли, то он подлежит разрешению в судебном порядке.
Земельный участок может быть разделен между наследниками, если размер образовавшихся при этом земельных участков не окажется менее минимального, позволяющего использовать часть для тех или иных целей.
Если площадь земельного участка превышает максимальные размеры, предусмотренные для земель определенного целевого назначения, излишняя часть такого участка не наследуется.
Земельный участок не передается по наследству или правопреемникам в случаях, когда ни один из наследников (правопреемников) не может быть собственником земли. В этих случаях земельный участок переходит в государственную собственность, наследники получают денежную компенсацию, равную сумме, выплачиваемой при осуществлении выкупа соответствующих земельных участков. Вместо компенсации наследникам - не гражданам Республики Беларусь, постоянно проживающим на территории Республики Беларусь, по их желанию соответствующие земельные участки предоставляются в аренду сельскими (поселковыми), городскими (городов областного подчинения и города Минска), районными исполнительными и распорядительными органами при сохранении их целевого назначения (ст. 58 Кодекса о земле).
Если у наследодателя вообще нет наследников или все они откажутся от наследства либо не примут его, имущество по праву наследования переходит к государству.
Гражданин Республики Беларусь, имеющий земельный участок в пожизненном наследуемом владении, если на земельном участке отсутствуют строения и сооружения, имеет право передавать этот участок по наследству в порядке, устанавливаемом Советом Министров Республики Беларусь (ст. 59 Кодекса о земле).
Особенности наследования земельного участка гражданина Республики Беларусь, который вел крестьянское (фермерское) хозяйство, определены в ст. 82 Кодекса о земле. В случае смерти главы крестьянского (фермерского) хозяйства право пожизненного наследуемого владения земельным участком передается одному из членов крестьянского (фермерского) хозяйства, супругу, одному из детей, родителей, родственников умершего, которые вели хозяйство совместно с наследодателем. При отсутствии таких членов крестьянского (фермерского) хозяйства право наследования возникает у другого наследника по закону в случае, если к нему переходит имущество крестьянского (фермерского) хозяйства и он трудоспособен, желает вести крестьянское (фермерское) хозяйство, имеет необходимую квалификацию, опыт работы в сельском хозяйстве, а также имеет право вести крестьянское (фермерское) хозяйство.
Споры между наследниками, а также между наследниками и другими гражданами Республики Беларусь по поводу преимущественного права на дальнейшее ведение крестьянского (фермерского) хозяйства разрешаются судом с учетом вклада каждого из них в развитие хозяйства, а также их реальных возможностей ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (трудоспособности, профессиональной подготовки, других обстоятельств).
В случае отказа наследников от дальнейшего ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, а также при отсутствии наследников вопрос о дальнейшем использовании земельного участка решается районным исполнительным и распорядительным органом в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ
При несогласии залогодателя с требованием банка о досрочном расторжении указанных договоров и возврате кредита вопрос решается в судебном порядке.
Специальным положением урегулирован порядок передачи в залог права аренды при ипотеке зданий и сооружений юридическими лицами.
Передача в залог права аренды происходит в следующем порядке:
• получение согласия арендодателя на передачу в залог права аренды;
• составление сторонами договора об ипотеке и его нотариальное удостоверение;
• регистрация залога права аренды в государственном земельном кадастре;
• государственная регистрация залога права аренды в специально уполномоченном органе регистрации.
Для получения согласия на передачу в залог права аренды земельного участка залогодателем (арендатором) подается в исполнительный и распорядительный орган по месту нахождения земельного участка (арендодатель) заявление произвольной формы о получении согласия на залог права аренды. К заявлению прилагается проект договора об ипотеке.
Арендодатель рассматривает заявление в месячный срок со дня его подачи и принимает решение о согласии или несогласии на передачу в залог права аренды. Решение арендодателя о согласии на передачу в залог права аренды является неотъемлемой частью договора об ипотеке.
Право аренды не может быть предметом договора об ипотеке в следующих случаях:
• при изъятии земельного участка в случаях, установленных законодательством Республики Беларусь;
• если срок залога превышает срок аренды земельного участка;
• если земельный участок или права на него не могут быть переданы в залог в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Залог права аренды земельного участка подлежит регистрации в Государственном земельном кадастре.
ДАРЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ НАСЛЕДОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 543 ГК).
Право совершить такую сделку имеют граждане - собственники земли. Общие положения о дарении содержатся в ГК Республики Беларусь (ст. 543-553).
По договору дарения даритель - собственник земельного участка, безвозмездно передает его одаряемому в собственность.
Договор дарения земельного участка может быть как реальным, так и консенсуальным. В последнем случае даритель обязуется в будущем передать земельную недвижимость в собственность одаряемого. Отличительной чертой данного договора является его безвозмездность.
Договор дарения земельного участка как и другой недвижимости заключается в письменной форме, должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован.
Для совершения дарения даритель должен иметь документы, удостоверяющие его право частной собственности на земельный участок.
Договор дарения должен содержать следующее:
♦ данные о гражданах, совершающих сделку;
♦ подробное описание и характеристику предмета договора;
♦ указание на наличие или отсутствие споров по предмету договора;
♦ перечень обременении земельного участка, в том числе сервитутные и иные права третьих лиц;
♦ указание на безвозмездный характер отношений дарителя и одаряемого.
Даритель вправе отменить дарение в случаях, указанных в ст. 549 ГК Республики Беларусь.
В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет ода
Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащий ему земельный участок переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Наследование и правопреемство в отношении земельных участков осуществляется согласно гражданскому законодательству Республики Беларусь, а также Кодексу Республики Беларусь о земле. Причем законодательством предусматривается возможность наследования земельных участков, находящихся как в собственности граждан, так и закрепленных за ними на праве пожизненного наследуемого владения.
Обычно земельный участок переходит по наследству вместе с домом (дачей), но может представлять и самостоятельную ценность (если он еще не застроен или предназначен только для использования под огород или сад). Может встать вопрос о разделе участка между несколькими наследниками. Кроме того, следует различать переход по наследству земельного участка, находящегося в собственности гражданина, и право пожизненного наследуемого владения землей.
Законом установлены два основания для признания наследников к наследованию - по закону и по завещанию.
При наследовании по закону земельный участок переходит наследникам в соответствии с установленной очередностью в порядке, предусмотренном завещателем. Наследование по закону осуществляется в случаях:
1)когда наследодатель не оставил завещания;
2)когда завещана только часть имущества, а незавещанный участок переходит к наследнику по закону;
3) если наследник по завещанию умер ранее наследодателя;
4) если наследник по завещанию отказался от наследства;
5) если завещание в целом или в части будет признано недействительным.
При наследовании по закону должен быть соблюден принцип очередности наследования. Место и время открытия наследства на земельный участок, круг наследников первой и последующих очередей, порядок принятия наследства определяется в соответствии с нормами гражданского законодательства.
Гражданин может оставить по завещанию земельный участок либо его часть одному или нескольким гражданам, как входящим, так и не входящим в круг наследников по закону, а также Республике Беларусь и ее административно-территориальным единицам.
Завещатель вправе без объяснения причин лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону. Такое лишение наследства наследника по закону не распространяется на его потомков, они наследуют по праву представления, если из завещания не вытекает иное (ст. 1041 ГК).
Нетрудоспособные и несовершеннолетние наследники первой очереди получают обязательную долю в наследстве в соответствии с нормами гражданского законодательства.
Если земельный участок находится в общей совместной собственности супругов, каждый из них может передать по завещанию своим наследникам половину такого участка. При отсутствии завещания право собственности на эту часть земельного участка переходит к другому супругу.
Завещание может быть составлено как отдельно на земельный участок, так и на все имущество, включая землю.
Право собственности на земельный участок или его часть переходит к наследникам с момента принятия наследства, удостоверяется свидетельством о праве на наследство, выданным органами нотариата по заявлению наследника.
Если участок наследуется несколькими наследниками, то он подлежит разделу между ними в соответствии с нормами
Земельный участок может быть разделен между наследниками, если размер образовавшихся при этом земельных участков не окажется менее минимального, позволяющего использовать часть для тех или иных целей.
Если площадь земельного участка превышает максимальные размеры, предусмотренные для земель определенного целевого назначения, излишняя часть такого участка не наследуется.
Земельный участок не передается по наследству или правопреемникам в случаях, когда ни один из наследников (правопреемников) не может быть собственником земли. В этих случаях земельный участок переходит в государственную собственность, наследники получают денежную компенсацию, равную сумме, выплачиваемой при осуществлении выкупа соответствующих земельных участков. Вместо компенсации наследникам - не гражданам Республики Беларусь, постоянно проживающим на территории Республики Беларусь, по их желанию соответствующие земельные участки предоставляются в аренду сельскими (поселковыми), городскими (городов областного подчинения и города Минска), районными исполнительными и распорядительными органами при сохранении их целевого назначения (ст. 58 Кодекса о земле).
Если у наследодателя вообще нет наследников или все они откажутся от наследства либо не примут его, имущество по праву наследования переходит к государству.
Гражданин Республики Беларусь, имеющий земельный участок в пожизненном наследуемом владении, если на земельном участке отсутствуют строения и сооружения, имеет право передавать этот участок по наследству в порядке, устанавливаемом Советом Министров Республики Беларусь (ст. 59 Кодекса о земле).
Особенности наследования земельного участка гражданина Республики Беларусь, который вел крестьянское (фермерское) хозяйство, определены в ст. 82 Кодекса о земле. В случае смерти главы крестьянского (фермерского) хозяйства право пожизненного наследуемого владения земельным участком передается одному из членов крестьянского (фермерского) хозяйства, супругу, одному из детей, родителей, родственников умершего, которые вели хозяйство совместно с наследодателем. При отсутствии таких членов крестьянского (фермерского) хозяйства право наследования возникает у другого наследника по закону в случае, если к нему переходит имущество крестьянского (фермерского) хозяйства и он трудоспособен, желает вести крестьянское (фермерское) хозяйство, имеет необходимую квалификацию, опыт работы в сельском хозяйстве, а также имеет право вести крестьянское (фермерское) хозяйство.
Споры между наследниками, а также между наследниками и другими гражданами Республики Беларусь по поводу преимущественного права на дальнейшее ведение крестьянского (фермерского) хозяйства разрешаются судом с учетом вклада каждого из них в развитие хозяйства, а также их реальных возможностей ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (трудоспособности, профессиональной подготовки, других обстоятельств).
В случае отказа наследников от дальнейшего ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, а также при отсутствии наследников вопрос о дальнейшем использовании земельного участка решается районным исполнительным и распорядительным органом в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ
1. Конституція Республіки Білорусь 1994 року. Прийнята на республіканському референдумі 24 листопада 1996 (Із змінами і доповненнями, прийнятими на республіканських референдумах 24 листопада 1996р. і 17 жовтня 2004р. ) Мінськ «Білорусь» 2004р.
2. Цивільний кодекс Республіки Білорусь: з коментарями до розділів / Коментарі В. Ф. Чигир. - 3-е вид. - Мн.: Амалфея, 2000.-704с.
3. Кодекс Республіки Білорусь про землю від 23 липня 2008р. № 425. Прийнятий Палатою представників 17 червня 2008 року. Схвалений Радою Республіки 28 червня 2008. Юридична база «ЮСІАС».
4. Колбасін Д.А. Цивільне право. Загальна частина. - Мн.: ПоліБіг. На замовлення громадського об'єднання «Молодіжне наукове товариство». 1999. - 360С.
5. Станкевич Н.Г. Земельне право Республіки Білорусь. Навчальний посібник. - Мн.: Амалфея, 2000. - 480с.