Договори з передачі майна у користування (оренда, позика, житловий найм)
Введення
Договір майнового найму зародився в римському праві як договір найму речей (locatio-conductio rerum). Дореволюційне російське цивільне законодавство використало поняття договору майнового найму, не надаючи будь-якого спеціального юридичного значення одночасного застосування поняття "оренда майна". Цивільний кодекс РРФСР 1922 р . в ст. 152 і Цивільний кодекс 1964 р . в ст. 277 також оперували поняттям "майновий найм", хоча і в той час термін "оренда" використовувався в законодавстві для позначення договорів з передачі в найм - господарську експлуатацію державних підприємств. У цьому ж значенні термін "оренда" був використаний Основами законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду від 23 листопада 1989 р . У ст. 1 даних Основ говорилося: "Оренда являє собою засноване на договорі строкове оплатне володіння і користування землею, іншими природними ресурсами, підприємствами (об'єднаннями) та іншими майновими комплексами, а також іншим майном, необхідним орендареві для самостійного здійснення господарської чи іншої діяльності". Тут поняття "оренда" було використано для позначення особливостей термінового возмездного володіння майном з метою отримання доходів.
У деяких зарубіжних законодавчих системах, зокрема в законодавстві ФРН та Швейцарії, розрізненню понять "майновий найм" і "оренда" надається юридичне значення. Так, під орендою розуміється договір, за яким на відплатних засадах переноситься не лише право користування річчю, а й право вилучення з речі плодів. Тому предметом договору оренди оголошується тільки плодоносна річ. На умовах оренди здійснюється здача внайми торгово-промислових підприємств.
У чинному законодавстві дається таке легальне визначення договору оренди.
За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування (ст. 606 ЦК). Як видно, законодавство повністю ототожнює поняття "майновий найм" і "оренда". За юридичною природою договір оренди є консенсуальним, оплатним, взаємним і двостороннім.
Договір оренди - це угода, яка дає змогу розширити можливості господарського використання майна. Власник майна надає його в користування іншій особі, не відчужуючи майно, але витягуючи з такої передачі дохід. У свою чергу, користувач майна витягує власну вигоду завдяки експлуатації чужого майна. У зв'язку з цим форми орендних відносин дуже різноманітні. До них відносяться прокат, оренда транспортних засобів, оренда будівель і споруд, оренда підприємств, фінансова оренда (лізинг). До вказаних видів договору оренди положення, передбачені § 1 гл. 34 ЦК, застосовуються, якщо інше не встановлено спеціальними нормами про ці договори. Згідно зі ст. 607 ЦК в оренду можуть бути передані земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, які в процесі їх використання не втрачають своїх натуральних властивостей (неспоживна речі). З цього випливає, що предметом договору оренди можуть бути тільки індивідуально-визначені неспоживна речі, підлягають поверненню.
Майно, що володіє родовими ознаками, не може бути предметом майнового найму, оскільки за загальним правилом після передачі такого майна воно знеособлюється, змішується з майном користувача. Внаслідок цього у особи, що передала користувачеві майно, що має родовими ознаками, виникає право вимоги повернення майна того ж роду і кількості. Також не можуть бути предметом договору оренди нематеріальні блага: винаходи, корисні моделі, промислові зразки, службова (комерційна) інформація, товарні знаки, фірмові найменування і т.п. Передача прав на їх використання здійснюється на основі ліцензійних угод, що не відносяться до різновидів договору майнового найму.
Предметом договору оренди може бути як рухоме, так і нерухоме майно. Нерухоме майно як предмет оренди має відомими особливостями, зумовленими як самою природою цього майна, так і необхідністю державної реєстрації угод з ним і прав на нього. Але нерухоме майно, яке може здаватися в оренду за правилами гл. 34 ЦК, не повинно бути призначене для проживання людей. Наймання житлової нерухомості регулюється спеціальними нормами гл. 35 ЦК.
Особливості здачі в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів встановлюються земельним та іншим природоресурсного законодавства. В даний час об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки і ділянки лісового фонду. Можливість передачі в оренду водних об'єктів і гірничих відводів водним законодавством і законодавством про надра не передбачена. Законом можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується. До такого майна відносяться атомні електростанції, озброєння, залізні дороги загального користування і т.п.
За чинним законодавством єдиною суттєвою умовою договору оренди чинності вимоги закону є умова про предмет оренди. Згідно з нормою п. 3 ст. 607 ЦК у договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. При відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір вважається неукладеним. У зв'язку з цим до договору мають додаватися документи, що дозволяють точно ідентифікувати предмет оренди. Якщо в оренду здається земельну ділянку або частина його, до договору оренди додається план (креслення кордонів) земельної ділянки із зазначенням її частини, що здається в оренду. У тому випадку, якщо в оренду здаються будівля, споруда, приміщення в них або частини приміщень, до договору оренди нерухомого майна додаються поверхові плани будівлі, споруди, на яких позначаються що здають в оренду приміщення із зазначенням розміру орендованої площі. Якщо в оренду здається обладнання, до договору повинен бути доданий технічний паспорт на устаткування і т.п.
Сторонами договору оренди є орендодавець і орендар. Орендодавцями можуть бути власники, а також особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду (ст. 608 ЦК). До останніх відносяться особи, що володіють правомочностями щодо розпорядження державним і муніципальним майном. Якщо державне або муніципальне майно закріплене за унітарними підприємствами на праві господарського відання чи праві оперативного управління, то орендодавцями такого майна можуть бути самі ці підприємства з дотриманням вимог ст. 294-297 ЦК. Унітарні підприємства, що є суб'єктами права господарського відання, можуть самостійно без згоди власника передавати в оренду закріплене за ними рухоме майно, а нерухоме майно - тільки за згодою власника. Унітарні підприємства, що є суб'єктами права оперативного управління, можуть передавати в оренду закріплене за ними як рухоме, так і нерухоме майно тільки за згодою власника. Від імені власника (держави, муніципального освіти) в якості органу, що дає згоду на передачу суб'єктами права господарського відання та права оперативного управління, виступають Мінгосімущество РФ, його територіальні органи та відповідні органи місцевого самоврядування. У зазначених законом випадках у якості таких можуть виступати інші державні органи.
Державне та муніципальне майно, не закріплене за унітарними підприємствами, може передаватися в оренду Мінгосімущество РФ, його територіальними органами або відповідними органами місцевого самоврядування. Земля та інші природні об'єкти, що знаходяться в публічній власності, можуть передаватися в оренду спеціальними органами, зазначеними в природоресурсного законодавства. Наприклад, при оренді ділянок лісового фонду як орендодавці виступають лісгоспи федерального органу управління лісовим господарством (ст. 31 Лісового кодексу РФ).
Згідно з п. 1 ст. 609 ЦК договір оренди на термін більше року (а якщо хоча б однією з сторін договору є юридична особа, то незалежно від терміну) повинен бути укладений у письмовій формі. Договір оренди нерухомого майна згідно з п. 2 ст. 609 ЦК підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. При цьому згідно з п. 1 ст. 26 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" державної реєстрації підлягає право оренди нерухомого майна, якщо інше не встановлено законодавством РФ. У такій ситуації більш правильно говорити про реєстрацію права оренди, яка неминуче вимагає реєстрації угоди оренди. Відповідно до п. 2 ст. 651 ЦК державної реєстрації підлягає договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше одного року. При існуючих процедурах і терміни державної реєстрації було б нелогічним вимагати обов'язкової державної реєстрації права оренди, що випливає з короткострокових (до одного року) договорів оренди як будівель (споруд) у цілому, так і їх частини.
Згідно з п. 3 ст. 609 ЦК договір оренди майна, що передбачає перехід надалі права власності на це майно до орендаря (оренда з правом викупу - ст. 624 ЦК), полягає у формі, передбаченої для договору купівлі-продажу такого майна. Якщо викупу буде підлягати орендоване рухоме майно, то форма договору оренди підпорядковується загальним вимогам (ст. 158-162, 434, п. 1 ст. 609 ЦК), а якщо викупу буде підлягати орендоване нерухоме майно, то форма договору оренди підкоряється вимогам ст. 550 і п. 1 ст. 551 ДК.
Термін в договорі оренди є приналежністю цього договору, але не його істотною умовою. Справа в тому, що, якщо термін оренди в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк (п. 1, 2 ст. 610 ЦК). Однак і в цьому випадку договір оренди зберігає риси договору, укладеного на час. Адже при укладанні договору на невизначений термін кожна з сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці. Можливість припинення договору, укладеного на невизначений строк, в будь-який час за бажанням однієї сторони свідчить про тимчасову обмеженості таких договорів. Тому закон (ст. 606 ЦК) говорить про те, що майно передається орендарю у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування.
Законом можуть встановлюватися максимальні (граничні) строки договору для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна. Наприклад, максимальний термін договору прокату в силу вказівки ст. 627 ГК не може перевищувати одного року. Згідно зі ст. 31 Лісового кодексу РФ граничний термін оренди ділянок лісового фонду дорівнює сорока дев'яти років. Якщо строк оренди в договорі не визначений і жодна із сторін не відмовилася від договору до закінчення граничного строку, встановленого законом, договір після закінчення граничного терміну припиняється. Договір оренди, укладений на термін, що перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному (п. 3 ст. 610 ЦК).
Встановлення граничних строків договору оренди має на меті, по-перше, запобігання того, щоб під виглядом оренди не відбулося відчуження майна, по-друге, надання можливості кожної із сторін після певного проміжку часу вимагати зміни умов користування майном стосовно до нової господарської обстановці.
Загальні положення про оренду
З договору оренди як консенсуальної угоди випливає обов'язок орендодавця надати орендарю майно, зазначене в договорі. Майно повинно бути надано орендодавцем орендарю у стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна (п. 1 ст. 611 ЦК). Це буде мати місце в тих випадках, коли майно придатне для користування, зазначеного в договорі або звичайного для даного роду майна. Так, якщо береться напрокат автомобіль з великим пробігом, то вимоги, що пред'являються до нього, за умови його технічну справність, повинні бути не як до нового, а як до уживаному з урахуванням його зносу, що знижує комфорт від використання, але гарантує необхідну безпеку.
Майно повинно здаватися в оренду разом з усіма його приналежностями (запасним колесом для автомобіля, лініями зв'язку в будівлі і т.п.) і відносяться до нього (технічним паспортом, сертифікатом якості тощо), якщо інше не передбачено договором. Якщо такі пристосування і документи не будуть передані, а без них орендар не зможе користуватися майном відповідно до його призначення або в значній мірі втратить того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору, то він може вимагати надання йому орендодавцем таких приладдя і документів або розірвання договору, а також відшкодування збитків (п. 2 ст. 611 ЦК).
Майно, передане орендарю, буде вважатися не відповідним умовам договору оренди і своєму призначенню тоді, коли в ньому відсутні звичайні або обумовлені договором якості або присутні такі властивості, які перешкоджають його нормальному використанню. До їх числа відносяться не тільки матеріальні дефекти та неможливість використання предмета оренди за призначенням (наприклад, недостатня потужність тягача для буксирування об'єкта і т.д.), але і юридичні вади: наявність прав третіх осіб на орендоване майно, що перешкоджає користуванню орендодавця (сервітути, право застави і т.д.) Тому при укладанні договору оренди орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно. Невиконання орендодавцем цього обов'язку дає орендарю право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків (ст. 613 ЦК).
При передачі в оренду майна з недоліками орендар може застосувати до орендодавця заходи відповідальності та захисту, передбачені у ст. 612 ЦК:
а) вимагати від орендодавця або безоплатного усунення недоліків майна, або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків майна;
б) безпосередньо утримати суму понесених ним витрат на усунення даних недоліків з орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця;
в) вимагати дострокового розірвання договору;
г) вимагати відшкодування непокритою частини збитків у випадках, коли задоволення вимог орендаря або утримання ним витрат на усунення недоліків із орендної плати не покриває завданих орендарю збитків.
Відповідальність орендодавця за недоліки зданого в оренду майна, повністю або частково перешкоджають користуванню ним, настає незалежно від того, знав він чи не знав про ці недоліки під час укладання договору оренди (п. 1 ст. 612 ЦК). Орендодавець не відповідає за недоліки зданого в оренду майна, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди, або були заздалегідь відомі орендарю, або повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду (п. 2 ст. 612 ЦК). Виходячи з принципу солідарності інтересів, закон надає орендодавцеві, сповіщені про вимоги орендаря або про його намір усунути недоліки майна за рахунок орендодавця, право без зволікання провести заміну наданого орендарю майна іншим аналогічним майном, що перебуває в належному стані, або безоплатно усунути недоліки майна (ч. 3 п. 1 ст. 612 ЦК).
Майно повинно надаватися орендарю своєчасно, в строк, зазначений у договорі, а у разі, коли в договорі такий термін не зазначений, - в розумний строк (п. 3 ст. 611 ЦК). Розумність строку означає необхідність надання майна до втрати орендарем господарського інтересу в ньому. Так, надання орендарю бурякозбиральний комбайн після закінчення збирання врожаю буряків рівнозначно ненадання комбайна і повинно тягнути наслідки, передбачені в п. 3 ст. 611 ЦК на випадок невиконання орендодавцем обов'язку щодо передачі у користування предмета оренди.
Обов'язок орендодавця передати предмет оренди кореспондує з правом орендаря вимагати такої передачі. Якщо орендодавець не надав орендарю здану в оренду річ в зазначений у договорі оренди термін, орендар має право вимагати відібрання цієї речі від орендодавця і її передачі йому на умовах договору оренди (ст. 398 ЦК), а також відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або зажадати розірвання договору та відшкодування збитків, завданих його невиконанням. Введення
Договір майнового найму зародився в римському праві як договір найму речей (locatio-conductio rerum). Дореволюційне російське цивільне законодавство використало поняття договору майнового найму, не надаючи будь-якого спеціального юридичного значення одночасного застосування поняття "оренда майна". Цивільний кодекс РРФСР
У деяких зарубіжних законодавчих системах, зокрема в законодавстві ФРН та Швейцарії, розрізненню понять "майновий найм" і "оренда" надається юридичне значення. Так, під орендою розуміється договір, за яким на відплатних засадах переноситься не лише право користування річчю, а й право вилучення з речі плодів. Тому предметом договору оренди оголошується тільки плодоносна річ. На умовах оренди здійснюється здача внайми торгово-промислових підприємств.
У чинному законодавстві дається таке легальне визначення договору оренди.
За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування (ст. 606 ЦК). Як видно, законодавство повністю ототожнює поняття "майновий найм" і "оренда". За юридичною природою договір оренди є консенсуальним, оплатним, взаємним і двостороннім.
Договір оренди - це угода, яка дає змогу розширити можливості господарського використання майна. Власник майна надає його в користування іншій особі, не відчужуючи майно, але витягуючи з такої передачі дохід. У свою чергу, користувач майна витягує власну вигоду завдяки експлуатації чужого майна. У зв'язку з цим форми орендних відносин дуже різноманітні. До них відносяться прокат, оренда транспортних засобів, оренда будівель і споруд, оренда підприємств, фінансова оренда (лізинг). До вказаних видів договору оренди положення, передбачені § 1 гл. 34 ЦК, застосовуються, якщо інше не встановлено спеціальними нормами про ці договори. Згідно зі ст. 607 ЦК в оренду можуть бути передані земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, які в процесі їх використання не втрачають своїх натуральних властивостей (неспоживна речі). З цього випливає, що предметом договору оренди можуть бути тільки індивідуально-визначені неспоживна речі, підлягають поверненню.
Майно, що володіє родовими ознаками, не може бути предметом майнового найму, оскільки за загальним правилом після передачі такого майна воно знеособлюється, змішується з майном користувача. Внаслідок цього у особи, що передала користувачеві майно, що має родовими ознаками, виникає право вимоги повернення майна того ж роду і кількості. Також не можуть бути предметом договору оренди нематеріальні блага: винаходи, корисні моделі, промислові зразки, службова (комерційна) інформація, товарні знаки, фірмові найменування і т.п. Передача прав на їх використання здійснюється на основі ліцензійних угод, що не відносяться до різновидів договору майнового найму.
Предметом договору оренди може бути як рухоме, так і нерухоме майно. Нерухоме майно як предмет оренди має відомими особливостями, зумовленими як самою природою цього майна, так і необхідністю державної реєстрації угод з ним і прав на нього. Але нерухоме майно, яке може здаватися в оренду за правилами гл. 34 ЦК, не повинно бути призначене для проживання людей. Наймання житлової нерухомості регулюється спеціальними нормами гл. 35 ЦК.
Особливості здачі в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів встановлюються земельним та іншим природоресурсного законодавства. В даний час об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки і ділянки лісового фонду. Можливість передачі в оренду водних об'єктів і гірничих відводів водним законодавством і законодавством про надра не передбачена. Законом можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується. До такого майна відносяться атомні електростанції, озброєння, залізні дороги загального користування і т.п.
За чинним законодавством єдиною суттєвою умовою договору оренди чинності вимоги закону є умова про предмет оренди. Згідно з нормою п. 3 ст. 607 ЦК у договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. При відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір вважається неукладеним. У зв'язку з цим до договору мають додаватися документи, що дозволяють точно ідентифікувати предмет оренди. Якщо в оренду здається земельну ділянку або частина його, до договору оренди додається план (креслення кордонів) земельної ділянки із зазначенням її частини, що здається в оренду. У тому випадку, якщо в оренду здаються будівля, споруда, приміщення в них або частини приміщень, до договору оренди нерухомого майна додаються поверхові плани будівлі, споруди, на яких позначаються що здають в оренду приміщення із зазначенням розміру орендованої площі. Якщо в оренду здається обладнання, до договору повинен бути доданий технічний паспорт на устаткування і т.п.
Сторонами договору оренди є орендодавець і орендар. Орендодавцями можуть бути власники, а також особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду (ст. 608 ЦК). До останніх відносяться особи, що володіють правомочностями щодо розпорядження державним і муніципальним майном. Якщо державне або муніципальне майно закріплене за унітарними підприємствами на праві господарського відання чи праві оперативного управління, то орендодавцями такого майна можуть бути самі ці підприємства з дотриманням вимог ст. 294-297 ЦК. Унітарні підприємства, що є суб'єктами права господарського відання, можуть самостійно без згоди власника передавати в оренду закріплене за ними рухоме майно, а нерухоме майно - тільки за згодою власника. Унітарні підприємства, що є суб'єктами права оперативного управління, можуть передавати в оренду закріплене за ними як рухоме, так і нерухоме майно тільки за згодою власника. Від імені власника (держави, муніципального освіти) в якості органу, що дає згоду на передачу суб'єктами права господарського відання та права оперативного управління, виступають Мінгосімущество РФ, його територіальні органи та відповідні органи місцевого самоврядування. У зазначених законом випадках у якості таких можуть виступати інші державні органи.
Державне та муніципальне майно, не закріплене за унітарними підприємствами, може передаватися в оренду Мінгосімущество РФ, його територіальними органами або відповідними органами місцевого самоврядування. Земля та інші природні об'єкти, що знаходяться в публічній власності, можуть передаватися в оренду спеціальними органами, зазначеними в природоресурсного законодавства. Наприклад, при оренді ділянок лісового фонду як орендодавці виступають лісгоспи федерального органу управління лісовим господарством (ст. 31 Лісового кодексу РФ).
Згідно з п. 1 ст. 609 ЦК договір оренди на термін більше року (а якщо хоча б однією з сторін договору є юридична особа, то незалежно від терміну) повинен бути укладений у письмовій формі. Договір оренди нерухомого майна згідно з п. 2 ст. 609 ЦК підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. При цьому згідно з п. 1 ст. 26 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" державної реєстрації підлягає право оренди нерухомого майна, якщо інше не встановлено законодавством РФ. У такій ситуації більш правильно говорити про реєстрацію права оренди, яка неминуче вимагає реєстрації угоди оренди. Відповідно до п. 2 ст. 651 ЦК державної реєстрації підлягає договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше одного року. При існуючих процедурах і терміни державної реєстрації було б нелогічним вимагати обов'язкової державної реєстрації права оренди, що випливає з короткострокових (до одного року) договорів оренди як будівель (споруд) у цілому, так і їх частини.
Згідно з п. 3 ст. 609 ЦК договір оренди майна, що передбачає перехід надалі права власності на це майно до орендаря (оренда з правом викупу - ст. 624 ЦК), полягає у формі, передбаченої для договору купівлі-продажу такого майна. Якщо викупу буде підлягати орендоване рухоме майно, то форма договору оренди підпорядковується загальним вимогам (ст. 158-162, 434, п. 1 ст. 609 ЦК), а якщо викупу буде підлягати орендоване нерухоме майно, то форма договору оренди підкоряється вимогам ст. 550 і п. 1 ст. 551 ДК.
Термін в договорі оренди є приналежністю цього договору, але не його істотною умовою. Справа в тому, що, якщо термін оренди в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк (п. 1, 2 ст. 610 ЦК). Однак і в цьому випадку договір оренди зберігає риси договору, укладеного на час. Адже при укладанні договору на невизначений термін кожна з сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці. Можливість припинення договору, укладеного на невизначений строк, в будь-який час за бажанням однієї сторони свідчить про тимчасову обмеженості таких договорів. Тому закон (ст. 606 ЦК) говорить про те, що майно передається орендарю у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування.
Законом можуть встановлюватися максимальні (граничні) строки договору для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна. Наприклад, максимальний термін договору прокату в силу вказівки ст. 627 ГК не може перевищувати одного року. Згідно зі ст. 31 Лісового кодексу РФ граничний термін оренди ділянок лісового фонду дорівнює сорока дев'яти років. Якщо строк оренди в договорі не визначений і жодна із сторін не відмовилася від договору до закінчення граничного строку, встановленого законом, договір після закінчення граничного терміну припиняється. Договір оренди, укладений на термін, що перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному (п. 3 ст. 610 ЦК).
Встановлення граничних строків договору оренди має на меті, по-перше, запобігання того, щоб під виглядом оренди не відбулося відчуження майна, по-друге, надання можливості кожної із сторін після певного проміжку часу вимагати зміни умов користування майном стосовно до нової господарської обстановці.
Загальні положення про оренду
З договору оренди як консенсуальної угоди випливає обов'язок орендодавця надати орендарю майно, зазначене в договорі. Майно повинно бути надано орендодавцем орендарю у стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна (п. 1 ст. 611 ЦК). Це буде мати місце в тих випадках, коли майно придатне для користування, зазначеного в договорі або звичайного для даного роду майна. Так, якщо береться напрокат автомобіль з великим пробігом, то вимоги, що пред'являються до нього, за умови його технічну справність, повинні бути не як до нового, а як до уживаному з урахуванням його зносу, що знижує комфорт від використання, але гарантує необхідну безпеку.
Майно повинно здаватися в оренду разом з усіма його приналежностями (запасним колесом для автомобіля, лініями зв'язку в будівлі і т.п.) і відносяться до нього (технічним паспортом, сертифікатом якості тощо), якщо інше не передбачено договором. Якщо такі пристосування і документи не будуть передані, а без них орендар не зможе користуватися майном відповідно до його призначення або в значній мірі втратить того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору, то він може вимагати надання йому орендодавцем таких приладдя і документів або розірвання договору, а також відшкодування збитків (п. 2 ст. 611 ЦК).
Майно, передане орендарю, буде вважатися не відповідним умовам договору оренди і своєму призначенню тоді, коли в ньому відсутні звичайні або обумовлені договором якості або присутні такі властивості, які перешкоджають його нормальному використанню. До їх числа відносяться не тільки матеріальні дефекти та неможливість використання предмета оренди за призначенням (наприклад, недостатня потужність тягача для буксирування об'єкта і т.д.), але і юридичні вади: наявність прав третіх осіб на орендоване майно, що перешкоджає користуванню орендодавця (сервітути, право застави і т.д.) Тому при укладанні договору оренди орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно. Невиконання орендодавцем цього обов'язку дає орендарю право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків (ст. 613 ЦК).
При передачі в оренду майна з недоліками орендар може застосувати до орендодавця заходи відповідальності та захисту, передбачені у ст. 612 ЦК:
а) вимагати від орендодавця або безоплатного усунення недоліків майна, або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків майна;
б) безпосередньо утримати суму понесених ним витрат на усунення даних недоліків з орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця;
в) вимагати дострокового розірвання договору;
г) вимагати відшкодування непокритою частини збитків у випадках, коли задоволення вимог орендаря або утримання ним витрат на усунення недоліків із орендної плати не покриває завданих орендарю збитків.
Відповідальність орендодавця за недоліки зданого в оренду майна, повністю або частково перешкоджають користуванню ним, настає незалежно від того, знав він чи не знав про ці недоліки під час укладання договору оренди (п. 1 ст. 612 ЦК). Орендодавець не відповідає за недоліки зданого в оренду майна, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди, або були заздалегідь відомі орендарю, або повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду (п. 2 ст. 612 ЦК). Виходячи з принципу солідарності інтересів, закон надає орендодавцеві, сповіщені про вимоги орендаря або про його намір усунути недоліки майна за рахунок орендодавця, право без зволікання провести заміну наданого орендарю майна іншим аналогічним майном, що перебуває в належному стані, або безоплатно усунути недоліки майна (ч. 3 п. 1 ст. 612 ЦК).
Майно повинно надаватися орендарю своєчасно, в строк, зазначений у договорі, а у разі, коли в договорі такий термін не зазначений, - в розумний строк (п. 3 ст. 611 ЦК). Розумність строку означає необхідність надання майна до втрати орендарем господарського інтересу в ньому. Так, надання орендарю бурякозбиральний комбайн після закінчення збирання врожаю буряків рівнозначно ненадання комбайна і повинно тягнути наслідки, передбачені в п. 3 ст. 611 ЦК на випадок невиконання орендодавцем обов'язку щодо передачі у користування предмета оренди.
В окремих видах договорів оренди на орендаря покладається обов'язок вжити орендоване майно. Так, відповідно до ч. 3 п. 1 ст. 665 ГК орендар будівлі (споруди) зобов'язаний прийняти орендовану будівлю (споруду). Аналогічна обов'язок лежить і на орендаря підприємства. Порушення цього обов'язку орендарем означає незаконний одностороння відмова від виконання зобов'язання з усіма наслідками, що випливають з цього юридичними наслідками (ст. 310).
Закон наказує орендареві використовувати орендоване майно відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначені - відповідно до призначення майна (п. 1 ст. 615 ГК). Орендар повинен проявляти при використанні орендованого майна ту ж ступінь дбайливості, яку він виявляє до власного майна. Згідно з п. 2 ст. 616 ГК орендар зобов'язаний нести витрати на утримання майна (комунальні платежі, витрати з підтримання чистоти, з охорони тощо), підтримувати майно в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт, якщо інше не встановлено законом або договором оренди.
Під поточним ремонтом необхідно розуміти виправлення ушкоджень або природних погіршень майна, не порушили його цілісність, не спричинили руйнування або псування його суттєвих частин, які можуть бути усунені за рахунок витрат, пропорційних вигодам, що приносяться орендарю цим найнятим майном.
На відміну від поточного капітальний ремонт означає відновлення цілісності майна, його суттєвих частин, що вимагає значних витрат, нерозмірних з доходами, одержуваними орендарем за рахунок цього найнятого майна.
Тому за загальним правилом орендодавець зобов'язаний проводити за свій рахунок капітальний ремонт переданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором оренди (п. 1 ст. 616 ЦК). Капітальний ремонт повинен здійснюватися в термін, встановлений договором, а якщо він не визначений договором або викликаний невідкладною необхідністю - в розумний термін. Перелік робіт, які відносяться до поточного або капітального ремонту, визначається нормативно-технічною документацією, що регламентує умови використання та експлуатації конкретних видів майна, угодою сторін. Суперечка про характер ремонту може бути дозволено з урахуванням висновку експертів.
Якщо орендар користується майном не відповідно до умов договору оренди або призначення майна, допускає його погіршення, то орендодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (п. 3 ст. 615, ст. 619 ЦК). При порушенні орендодавцем обов'язки з виробництва капітального ремонту орендар має право за своїм вибором:
а) провести капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати;
б) вимагати відповідного зменшення орендної плати;
в) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
У силу возмездного характеру договору оренди на орендаря лежить обов'язок вносити орендодавцеві орендні платежі. Цей обов'язок є найважливіший елемент орендного зобов'язання, але не договору оренди. Справа в тому, що умова щодо орендних платежах не відноситься до суттєвих: його відсутність у договорі оренди не тягне недійсності договору. Частина 2 п. 1 ст. 614 ЦК говорить, що порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди. Але якщо договором вони не визначені, вважається, що встановлені порядок, умови та терміни, зазвичай вживані при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах.
Для договору оренди не має істотного значення характер винагороди, що надається орендодавцеві, - воно може бути як грошовим, так і в іншій матеріальній формі. Відповідно до п. 2 ст. 614 ЦК орендна плата встановлюється за все орендоване майно в цілому або окремо по кожній з його складових частин у вигляді:
а) визначених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або одноразово;
б) встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів;
в) надання орендарем певних послуг;
г) передачі орендарем орендодавцю обумовленої договором речі у власність або в оренду;
д) покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна. Зазначеними формами не вичерпуються можливі варіанти розрахунку орендаря з орендодавцем. Якщо в нашій країні сформується нормальний ринок землі, то, безсумнівно, практика відродить таку форму розрахунку за оренду земельної ділянки, як вистройка (у дореволюційному праві договір називався "наймання з вистройкі"). При довгостроковій оренді земельної ділянки для вистройкі орендар зводить на орендованій землі будівлі і (або) споруди, запускає їх у комерційну експлуатацію і виручає від цього капітал, не тільки покриває витрати на будівництво, а й становить прибуток. Після закінчення терміну оренди орендар передає будівлю або споруду у власність орендодавця земельної ділянки в рахунок платежів за його використання.
Орендні платежі повинні вноситися в порядку і строки, передбачені договором. Якщо інше не передбачено договором, у разі прострочення в платежах орендодавець, крім стягнення відсотків за ст. 395 ЦК та стягнення збитків, може у разі істотного порушення орендарем строків внесення орендної плати вимагати від нього дострокового внесення орендної плати у встановлений орендодавцем термін. При цьому орендодавець не має права вимагати дострокового внесення орендної плати більш ніж за два терміни поспіль (п. 5 ст. 614 ЦК).
Розмір і терміни платежів повинні мати стабільний характер. Тому, якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік (п. 3 ст. 614 ЦК). При здачі в оренду об'єктів публічної власності, включаючи природні об'єкти, законом можуть бути передбачені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати для окремих видів оренди, а також мінімальні ставки орендних платежів для оренди деяких видів майна. Наприклад, у ст. 21 Закону РРФСР "Про плату за землю" закріплено, що при оренді земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, відповідні органи виконавчої влади встановлюють базові розміри орендної плати за видами використання земель та категоріями орендарів.
Законом допускається можливість орендаря вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, умови користування, передбачені договором оренди, або стан майна істотно погіршилися (п. 4 ст. 614 ЦК).
У багатьох випадках для досягнення цілей договору оренди досить надання майна в користування орендаря без передачі у його володіння. Так, згідно зі ст. 66 Федерального закону "Про федеральному залізничному транспорті" залізна дорога може відповідно до договору використовувати за плату для проведення маневрових робіт і тимчасового розміщення вагонів залізничні під'їзні шляхи, що належать вантажовідправнику або вантажоодержувачу, розташовані на їхній території. Аналогічну природу має так звана оренда супутників зв'язку, каналів телевізійного мовлення, ліній радіозв'язку і т.п. (Див., наприклад, ст. 76 Повітряного кодексу РФ). Такий же характер притаманний і побутовим відносин з надання в користування орендарю в строго певний час дорогого музичного інструменту, що знаходиться в квартирі орендодавця.
Разом з тим в абсолютній більшості випадків надання майна в користування неможливо без його передачі у володіння орендарю. У результаті такої передачі орендар стає титульним власником і набуває право на захист з використанням речове-правових позовів (ст. 305 ЦК). Орендар може:
- Витребувати орендоване майно з будь-якого чужого незаконного володіння;
- Вимагати усунення перешкод у користуванні нею;
- Вимагати відшкодування збитків, завданих майну, від будь-якої особи, включаючи орендодавця.
Зміст права оренди, що належить орендареві як титульного власника, вельми багатогранна. Його межі у багатьох випадках визначаються особливостями предмета оренди. Так, орендарі земельних ділянок мають можливість використовувати в установленому порядку для потреб господарства наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові угіддя, водні об'єкти, прісні підземні води; зводити житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди. Орендарі ділянок лісового фонду мають право на здійснення видобутку лісових ресурсів. Очевидно, що зазначені правомочності орендарів зумовлені самим призначенням земельних ділянок та ділянок лісового фонду.
Багато повноважень, що входять у зміст права оренди, можуть бути визначені сторонами договору, а ряд повноважень орендаря випливає безпосередньо з дозволений закону. Так, здійснюючи користування орендованим майном, орендар має право вносити в нього поліпшення, тобто зміни в стан майна, що підвищують ефективність його використання, що розширюють можливості застосування чи іншим чином підвищують вартість зданого в найм майна. До числа поліпшень можна віднести установку на орендований верстат нового програмного забезпечення, що збільшує продуктивність верстата; надбудову над виробничим корпусом, яка спричинила розширення виробничих площ, і т.п.
Покращення діляться на віддільні і невіддільні. У наведеному прикладі перший поліпшення є відокремлюваним, а друге - невіддільним. Згідно зі ст. 623 ЦК вироблені орендарем віддільні поліпшення орендованого майна є його власністю, якщо інше не передбачено договором оренди. У випадку, коли орендар зробив за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, не віддільні без шкоди для майна, орендар має право на відшкодування вартості цих поліпшень після припинення договору оренди, якщо інше не передбачено самим договором. Вартість невіддільних поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, відшкодуванню не підлягає, якщо інше не передбачено законом. Поліпшення орендованого майна, як віддільні, так і невіддільні, вироблені за рахунок амортизаційних відрахувань від цього майна, є власністю орендодавця.
Поліпшення орендованого майна необхідно відрізняти від переобладнання, переоснащення або перепланування предмета оренди. Останні можуть мати місце тільки за згодою орендодавця, а по відношенню до нерухомого майна - також і за згодою відповідних державних органів. Внаслідок сказаного не можна віднести до поліпшень, наприклад, переобладнання приміщення художньої майстерні під банківський офіс, заміну обладнання на орендованому підприємстві.
Орендареві належить право власності на плоди, продукцію та доходи, отримані в результаті використання орендованого майна відповідно до договору (ч. 2 ст. 606 ЦК). В цій нормі найбільш яскраво проявляється підприємницька спрямованість договору оренди, його здатність бути інструментом регулювання ринкових відносин.
У період користування та володіння орендованим майном орендарю надається можливість обмеженого розпорядження предметом оренди та правом оренди. Згідно з п. 2 ст. 615 ГК орендар має право за згодою орендодавця здавати орендоване майно в суборенду (піднайом) і передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала), надавати орендоване майно у безоплатне користування, а також віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внесок до статутного капіталу господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив, якщо інше не встановлено іншими нормами ЦК, іншими законами або іншими правовими актами. У зазначених випадках, за винятком перенайма, відповідальним за договором перед орендодавцем залишається орендар.
Така форма розпорядження орендованим майном, як перенала, за своєю суттю означає заміну орендаря у зобов'язанні, що виникло з договору оренди. Тому перенала підпорядкований правилами норм про цесії і переведення боргу.
На відміну від перенайма при суборенді (піднайм - sublocatio) орендар залишається стороною в договорі оренди, але за згодою орендаря поступається права користування суборендарю. При суборенді відповідальним перед орендодавцем залишається орендар. Тому можна говорити про те, що, по-перше, користування суборендаря є формою здійснення права оренди, що належить орендареві, і, по-друге, суборендар стає третьою особою у зобов'язанні, яке виникло між орендодавцем та орендарем (ст. 313 ЦК).
Логічним наслідком зазначених ознак суборенди є те, що, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами, до договорів суборенди застосовуються правила про договори оренди (ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК). Зокрема, форма договору піднайму повинна відповідати загальним вимогам (ст. 609 ЦК), а сам договір суборенди не може бути укладений на термін, що перевищує термін договору оренди. З цієї ж причини нікчемність договору оренди тягне нікчемність укладеного відповідно до нього договору суборенди (п. 2 ст. 618 ЦК).
Питання про необхідність державної реєстрації права суборенди на нерухому річ залишається спірним. Якщо виходити з того, що встановлення суборендних відносин є реалізація орендарем своїх прав у рамках зареєстрованої оренди, то реєстрації права суборенди не потрібно. Але якщо розглядати суборенду як обмеження (обтяження) у відповідності зі ст. 1 Федерального закону "Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", то можна зробити протилежний висновок (ст. 13 зазначеного Закону).
Право оренди слід за орендованим майном. Згідно з п. 1 ст. 617 ЦК перехід права власності (господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди. Право оренди слід як за рухомим, так і за нерухомим майном. Більше того, п. 2 ст. 617 ЦК встановив, що в разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше. Орендодавець не має права відмовити такому спадкоємцю у вступі в договір на термін, що залишився його дії, за винятком випадку, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря.
Орендареві надається переважне право на укладення договору оренди на новий термін. Якщо інше не передбачено законом або договором оренди, орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін. Він зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про бажання укласти такий договір у строк, зазначений у договорі оренди, а якщо в договорі такий термін не зазначений - в розумний строк до закінчення дії договору (ст. 621 ГК). Переважне право орендаря на укладення нового договору може бути нейтралізовано законом або договором і тому має декілька обмежений характер у порівнянні з правом переважної купівлі, що належить учаснику часткової власності (ст. 250 ЦК). Тим не менш зазначене право орендаря має характер права на чужу річ. Це підтверджується ще і тим, що, у разі відмови орендодавця в укладенні договору з орендарем на новий термін, але укладення договору оренди з іншою особою протягом року з дня закінчення строку договору, орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав і обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір оренди, або тільки відшкодування таких збитків (ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК).
Законом або договором орендарю може бути надано право викупу орендованого майна після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни (п. 1 ст. 624 ЦК). Право на викуп орендованого майна може бути обумовлено в додатковій угоді, укладеній між орендодавцем та орендарем. Праву орендаря на користування найнятим майном (праву оренди) властиві в певних випадках ознаки абсолютності: воно має властивість проходження за найнятим майном; його суб'єкту надається переважне повноваження на укладення договору оренди з приводу найнятої (чужий) речі, на її викуп. Однак, незважаючи на все перераховане, що належить орендарю право користування чужим майном є зобов'язальними, бо воно у всіх випадках є правом, наданим на певний час. Тому передача майна в оренду не є підставою для припинення або зміни прав третіх осіб на орендоване майно (ч. 1 ст. 613 ЦК).
Головною підставою припинення зобов'язань з договору оренди є закінчення його терміну. Але якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору, то за відсутності заперечень з боку орендодавця договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін (п. 2 ст. 621 ГК).
Від договору, укладеного на невизначений строк, орендодавець і орендар має право відмовитися у будь-який час, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці. Попередження про відмову від договору повинен бути адресований контрагенту і дійсно лише тоді, коли воно їм отримано, або ж якщо воно не дійшло до контрагента не з вини застережливого. Якщо орендар фактичними діями, тобто без належного попереднього попередження орендодавця, припиняє договір (виїжджає з орендованого приміщення, перестає експлуатувати обладнання тощо), то за відсутності згоди орендодавця на таке припинення орендар залишається пов'язаним усіма орендними зобов'язаннями, зокрема зобов'язанням щодо внесення орендних платежів протягом вищевказаних місячного або тримісячного термінів. Якщо без належного попереднього попередження орендаря орендодавець фактичними діями припиняє договір оренди (вилучає орендоване обладнання, здає приміщення іншій особі тощо), то за відсутності згоди орендаря на таке припинення орендодавець зобов'язаний відшкодувати орендарю всі викликані цим збитки, виплатити неустойку, а при наявності відповідної вимоги орендаря - надати йому можливість користуватися предметом оренди протягом вищевказаних місячного або тримісячного термінів.
Договір оренди, укладений на певний строк, може бути розірваний тільки з підстав, передбачених законом або визначених у договорі відповідно до закону і істотою договору оренди як термінової угоди. Згідно зі ст. 619 ЦК суд може достроково розірвати договір оренди на вимогу орендодавця у випадках, коли орендар:
1) користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;
2) істотно погіршує майно;
3) більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;
4) не виробляє капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні терміни - у випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря.
Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін. Згідно зі ст. 620 ЦК суд може достроково розірвати договір оренди на вимогу орендаря у випадках, коли:
1) орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна;
2) передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору;
3) орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні терміни;
4) майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання. Наведений перелік підстав дострокового розірвання договору оренди на вимогу однієї із сторін є незамкнутим. Закон (ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ЦК) допускає, що договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця або орендаря відповідно до п. 2 ст. 450 ГК. Якщо в договорі оренди, в якому суворо обумовлений термін його дії, буде присутній умова про те, що орендар чи орендодавець має право в односторонньому порядку, завчасно попередивши контрагента, відмовитися від договору, воно мізерно таким, що суперечить сутності термінового зобов'язання.
При достроковому припиненні договору оренди за загальним правилом припиняється і укладений у відповідності з ним договір суборенди. Суборендар в цьому випадку має право вимагати від орендодавця укладення з ним договору оренди на майно, що знаходилося в його користуванні відповідно до договору суборенди, в межах строку, що залишився суборенди на умовах, що відповідають умовам припиненого договору оренди (п. 1 ст. 618 ЦК).
При припиненні орендних зобов'язань припиняються також заставу права оренди, зобов'язальні відносини, що виникли у зв'язку з внесенням права оренди до статутного капіталу юридичної особи (в силу зникнення предмета цих угод).
При припиненні договору оренди відповідно до п. 4 ст. 453 і ст. 622 ГК орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно у тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором. Якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. У випадку, коли зазначена плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування. У випадку, коли за несвоєчасне повернення орендованого майна договором передбачена неустойка, збитки можуть бути стягнуті в повній сумі понад неустойку, якщо інше не передбачено договором.
2 питання.
Види договору оренди.
Договір прокату є угодою, за яким орендодавець, здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, зобов'язується надати орендарю рухоме майно за плату в тимчасове володіння і користування. Майно, надане за договором прокату, використовується для споживчих цілей, якщо інше не передбачено договором або не випливає із суті зобов'язань (п. 1 ст. 626 ЦК).
Договір прокату відрізняють: по-перше, особливий статус орендодавця, по-друге, особливий предмет договору. Орендодавцем за договором прокату може бути тільки комерційна організація, яка професійно займається прокатом майна, тобто юридична особа, для якої здача майна в оренду є постійною метою його підприємницької діяльності. Разові операції по здачі рухомого майна в оренду не можна віднести до договорів прокату.
Предметом договору прокату може служити лише рухоме майно. Рухоме майно, яке може здаватися напрокат, дуже різноманітно: побутові електроприлади, одяг, музичні прилади, легкові автомобілі, меблі, спортивний інвентар і т.п. Угоди оренди (включаючи і короткострокові) з будь-якою нерухомістю, навіть здійснювані професійними комерційними організаціями з торговельних операцій з нерухомістю, ні за яких умов не можуть бути віднесені до договорів прокату.
За загальним правилом майно, надане за договором прокату, повинно використовуватися для споживчих цілей. Однак при цьому закон обумовлює, що інше може бути передбачено договором або випливати із суті зобов'язання. Це означає, що предмет договору прокату при наявності відповідних умов у договорі може використовуватися і для підприємницьких цілей (наприклад, використання високоточної вимірювальної апаратури для здійснення тимчасового контролю за виробничими процесами, здійснюваними орендарем). Сутність зобов'язання, за якою орендар - індивідуальний підприємець щодня бере напрокат ваги для здійснення власної торговельної діяльності, зумовлює комерційну мету і характер використання предмета прокату.
Таким чином, поряд з побутовим (споживчим) прокатом законодавець допускає і непобутових прокат. Внаслідок цього правомірний і висновок про те, що крім громадян, що становлять основний контингент орендарів за договором прокату, в цій якості також можуть виступати юридичні особи та індивідуальні підприємці.
Особливість договору прокату полягає і в тому, що він ставиться законом до категорії публічних договорів (п. 3 ст. 626 ЦК). Тому комерційна організація - орендодавець не має права відмовити будь-якій особі з числа звернулися до неї в укладенні договору прокату або надати будь-кому з них перевагу щодо укладання договору. Орендодавцем повинні встановлюватися однакові для всіх орендарів умови договору прокату, в тому числі і про орендну плату. Пільги для окремих категорій орендарів допускаються лише у випадках, зазначених у законі та інших правових актах. Форма договору прокату повинна бути письмовою. Традиційно у сфері регулювання відносин з прокату майна використовують різні формуляри, певні орендодавцями, і стандартні (типові) форми договорів. Тому найчастіше договір прокату має ознаки договору приєднання (ст. 428 ЦК).
Термін договору прокату не може перевищувати одного року (п. 1 ст. 627 ГК). При цьому згідно з п. 2 ст. 627 ГК до договору прокату не застосовуються правила про поновлення договору оренди на невизначений термін і про переважне право орендаря на поновлення договору оренди.
Незважаючи на те, що договір прокату є терміновою угодою, орендар має право відмовитися від договору прокату в будь-який час, письмово попередивши про свій намір орендодавця не менше ніж за десять днів (п. 3 ст. 627). Орендар, достроково повернув майно, має право вимагати від орендодавця повернення йому відповідної частини отриманої орендної плати, обчислюючи її з дня, наступного за днем фактичного повернення майна (п. 2 ст. 630 ЦК). Орендодавець ж може вимагати дострокового розірвання договору прокату тільки на підставах, передбачених для розірвання договору оренди, укладеного на певний строк (ст. 619 ЦК), з урахуванням спеціальних норм про договір прокату.
Загальна обов'язок будь-якого орендодавця надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна, доповнюється в договорі побутового прокату рядом додаткових обов'язків, обумовлених публічним характером цього договору.
Так, орендодавець за договором прокату повинен у присутності орендаря перевірити справність переданого в оренду майна, ознайомити орендаря з правилами його експлуатації або передати разом з майном інструкцію про правила його використання (ст. 628 ЦК). Якщо під час дії договору у майні, взятому напрокат, виявляться недоліки, повністю або частково перешкоджають подальшому використанню майна, то орендодавець зобов'язаний у десятиденний строк з дня подання заяви орендаря про недоліки (якщо більш короткий строк не встановлений договором прокату) безоплатно усунути недоліки майна на місці або зробити заміну даного майна іншим аналогічним майном, що перебуває в належному стані. Якщо недоліки орендованого майна з'явилися наслідком порушення орендарем правил експлуатації та утримання майна, орендар сплачує орендодавцю вартість ремонту і транспортування майна (ст. 629 ЦК).
На арендодателе лежить обов'язок по здійсненню капітального і поточного ремонту майна, зданого в оренду за договором прокату (п. 1 ст. 631).
Обов'язок орендаря щодо внесення орендних платежів може бути здійснена тільки у твердій сумі, що вноситься періодично або одноразово (п. 1 ст. 630 ЦК). Інші форми орендної плати використовуватися в побутовому прокаті не можуть.
Якщо орендарем допускається заборгованість по орендній платі, вона підлягає стягненню у безспірному порядку за виконавчим написом нотаріуса (п. 3 ст. 630 ЦК). У зазначеному порядку підлягає стягненню тільки сама заборгованість по орендній платі. Вимоги про пені, відсотках за прострочення у внесенні орендних платежів, а також будь-які інші вимоги про відшкодування збитків, адресовані до орендаря, підлягають задоволенню лише в судовому порядку.
Права орендаря щодо володіння та користування предметом прокату істотно Еже, ніж у простому договорі оренди. Згідно з нормою п. 2 ст. 631 ЦК здача в суборенду майна, наданого орендарю за договором прокату, передача ним своїх прав та обов'язків за цим договором іншій особі, надання цього майна в безоплатне користування, заставу орендних прав та внесення їх як майнового внеску до господарські товариства і товариства або пайового внеску у виробничі кооперативи не допускаються.
У тих випадках, коли орендарем за договором побутового прокату є громадянин-споживач, його права захищають також норми Закону РФ "Про захист прав споживачів": про спеціальні гарантії якості та безпеки майна (ст. 4, 7); про підвищену відповідальність орендодавця за шкоду , завдана внаслідок недоліків орендованого майна, у тому числі про можливість відшкодування моральної шкоди (ст. 13-15), і т.п.
Виділення договору оренди транспортного засобу в якості окремого виду договору оренди продиктовано особливостями його предмета - транспортного засобу. Неважко виявити, що і раніше у транспортних статутах і кодексах піддавалися спеціальній регламентації відносини, пов'язані з автомобільним, залізничним, повітряним, морським, внутрішнім водним транспортом. Це пояснюється тим, що окремі транспортні засоби, що входять до складу зазначених видів транспорту, володіють особливими ознаками, що мають цивільно-правове значення.
Так, у ст. 32 Повітряного кодексу РФ (далі - ВК) закріплено, що повітряне судно - літальний апарат, підтримуваний в атмосфері за рахунок взаємодії з повітрям, відмінної від взаємодії з повітрям, відбитим від поверхні землі або води. У п. 1 ст. 7 Кодексу торгового мореплавання (далі - КТМ) зазначено, що під судном розуміється самохідне або несамохідна плавуча споруда, що використовується з метою торговельного мореплавства. У ст. 14 Статуту автомобільного транспорту УРСР (далі - УАТ) дається лише поняття рухомого складу. Під ним розуміються вантажні автомобілі і автомобільні причепи різної вантажопідйомності (бортові, самоскиди, фургони, в тому числі ізотермічні, цистерни тощо), автомобілі підвищеної прохідності, автомобілі-тягачі з напівпричепами, автобуси різних типів, а також легкові автомобілі, включаючи таксомотори. Таким чином, маються на увазі технічні пристрої, здатні до переміщення в просторі і призначені для перевезення вантажів, пасажирів, багажу або буксирування об'єктів.
Якщо зіставити норми ст. 640 і 648 ГК, що регламентують відповідальність за шкоду, заподіяну транспортним засобом, узятим в оренду з екіпажем або без екіпажу, можна виявити, що принципи, закладені в зазначених нормах, збігаються з принципами відповідальності за шкоду, заподіяну джерелом підвищеної небезпеки, закріпленими у ст. 1079 ГК.
Отже, предметом договору оренди транспортних засобів є технічні пристрої:
а) здатні до переміщення в просторі і призначені для перевезення вантажів, пасажирів, багажу або буксирування об'єктів;
б) мають властивості джерела підвищеної небезпеки;
в) використання яких регламентується транспортними статутами та кодексами.
З цих позицій оренда трубопровідного транспорту буде не чим іншим, як орендою споруди - виду нерухомого майна, пов'язаного із земельною ділянкою. За другою ознакою оренда кінний візок з неминучістю буде віднесена до оренди рухомого майна, але не до оренди транспортного засобу. З цієї ж причини не можна буде визнати предметом договору оренди транспортних засобів велосипед. По третьому ознакою до предмета договору оренди транспортних засобів не можна віднести мотоцикл. Закон регламентує два різновиди договору оренди транспортного засобу:
1) оренда транспортного засобу з наданням послуг з управління та технічної експлуатації;
2) оренда транспортного засобу без надання послуг з управління та технічної експлуатації.
По відношенню до них загальні норми про оренду застосовуються в тій мірі, в якій інше не встановлено нормами § 3 гл. 34 ЦК. Особливості оренди транспортного засобу можуть бути передбачені транспортними статутами та кодексами. Серед діючих транспортних кодексів лише КТМ містить спеціальні норми, які регламентують відносини з оренди морських суден, а саме норми гл. 10, присвяченій договору фрахтування судна на час (тайм-чартер), і гол. 11, присвяченій договору фрахтування судна без екіпажу (бербоут-чартер).
За договором оренди (фрахтування на час) транспортного засобу з екіпажем орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату у тимчасове володіння та користування і надає своїми силами послуги по управлінню ним і за його технічної експлуатації (ч. 1 ст. 632 ЦК).
Договір оренди транспортного засобу з наданням послуг з управління та експлуатації в ЦК є реальним договором. У той же час в морському праві договір фрахтування судна на час (тайм-чартер) розглядається як консенсуальної договір (ст. 198 КТМ). Модель консенсуального договору фрахтування транспортного засобу на час більше відповідає потребам ринкового обороту. Форма договору оренди транспортного засобу з екіпажем є письмовою незалежно від терміну оренди. До оренду транспортних засобів з екіпажем не застосовуються правила про державну реєстрацію права оренди нерухомого майна (ст. 633 ЦК), хоча більшість транспортних засобів: повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні транспортні засоби - є в силу вказівки закону (ч. 2 п. 1 ст. 130 ЦК) нерухомим майном.
Термін в договорі оренди транспортного засобу з екіпажем регламентується загальними нормами про оренду, за винятком того, що правила про поновлення договору оренди на невизначений термін і про переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк (ст. 621 ГК) до договору оренди транспортного засобу з екіпажем не застосовуються. Термін оренди транспортного засобу може бути як певним, так і невизначеним. Проте термін обов'язково повинен бути зазначений в тайм-чартері - договорі фрахтування судна на час (ст. 200 КТМ).
Орендодавець зобов'язаний надати орендарю транспортний засіб у стані, придатному для експлуатації за призначенням відповідно до умов договору, і укомплектувати транспортний засіб екіпажем. У п. 1 ст. 203 КТМ зазначено, що судновласник зобов'язаний привести судно в морехідне стан до моменту передачі його фрахтувальнику: вжити заходів щодо забезпечення придатності судна (його корпусу, двигуна і обладнання) для цілей фрахтування, передбачених тайм-чартером, щодо укомплектування суднового екіпажу та належному спорядження судна. Протягом терміну дії договору орендодавець зобов'язаний підтримувати належний стан зданого в оренду транспортного засобу, включаючи здійснення поточного та капітального ремонту і надання необхідного приладдя (ст. 634 ЦК).
Ризик випадкової загибелі або пошкодження орендованого транспортного засобу лежить на орендодавцеві. На орендаря може бути покладено обов'язок з відшкодування орендодавцю заподіяних збитків, спричинених загибеллю або пошкодженням орендованого транспортного засобу, якщо орендодавець доведе, що вони відбулися за обставинами, за які орендар відповідає згідно з законом або договором оренди.
Склад екіпажу транспортного засобу та його кваліфікація повинні відповідати обов'язковим для сторін правилам та умовам договору. Якщо обов'язковими для сторін правилами такі вимоги не встановлені, вони повинні відповідати вимогам звичайної практики експлуатації транспортного засобу даного виду та умов договору. Екіпаж повинен бути здатним на професійному рівні надати орендарю послуги з управління і технічної експлуатації транспортного засобу, що забезпечують його нормальне і безпечне використання. Екіпаж крім зазначених послуг повинен вміти, якщо це передбачено договором, надавати орендарю і інші послуги, наприклад послуги з охорони вантажу, пасажирів, навантаження та розвантаження багажу і т.п. Нормальна та безпечна експлуатація транспортного засобу перебуває в прямій залежності від дій екіпажу, члени якого є працівниками орендодавця. У силу цього саме на орендодавця, якщо інше не передбачено договором, покладається обов'язок страхувати транспортний засіб і (або) відповідальність за шкоду, яка може бути завдана у зв'язку з його експлуатацією в тих випадках, коли таке страхування є обов'язковим у силу закону або договору ( ст. 637 ЦК).
Так як члени екіпажу є працівниками орендодавця, витрати з оплати їх послуг, а також витрати на їх утримання несе орендодавець, якщо інше не передбачено договором (ч. 3 п. 2 ст. 635 ЦК). Члени екіпажу підпорядковуються розпорядженням орендодавця, які належать до управління і технічної експлуатації, і розпорядженням орендаря, стосуються комерційної експлуатації транспортного засобу (п. 2 ст. 635 ЦК, п. 2 ст. 206 КТМ).
Право орендаря віддавати розпорядження, пов'язані з комерційною експлуатацією транспортного засобу, дозволяє відмежувати договір фрахтування транспортного засобу на час (як договір оренди) від договору фрахтування (що є різновидом договору перевезення) (ст. 787 ЦК, ст. 104 ВК (повітряний чартер) і п . 2 ст. 115 КТМ (морської чартер)). При договорі фрахтування власник транспортного засобу виступає як перевізник, який зберігає володіння і користування транспортним засобом і самостійно здійснює його комерційну експлуатацію. При оренді транспортного засобу з екіпажем (фрахтування транспортного засобу на час) транспортний засіб вибуває з володіння та користування орендодавця, а його володіння, користування і комерційну експлуатацію здійснює орендар. Саме тому, якщо інше не передбачено договором, орендар несе витрати, що виникають у зв'язку з комерційною експлуатацією транспортного засобу, в тому числі витрати на оплату палива та інших витрачаються в процесі експлуатації матеріалів і на оплату зборів (ст. 636 ЦК).
Орендар в рамках здійснення комерційної експлуатації орендованого транспортного засобу має право від свого імені без згоди орендодавця укладати з третіми особами договори перевезення та інші договори, які не суперечать цілям використання транспортного засобу, зазначеним у договорі оренди, а якщо такі цілі не встановлені - призначенням транспортного засобу (п . 2 ст. 638 ЦК). Згідно зі ст. 205 КТМ фрахтувальник, якій судно представлено для перевезення вантажу, має право від свого імені укладати договори перевезення вантажу, підписувати чартери, видавати коносаменти, морські накладні та інші перевізні документи.
Винятком із загальних правил про оренду є право орендаря без згоди орендодавця здавати транспортний засіб у суборенду за умови, що договором оренди транспортного засобу з екіпажем не передбачено інше (п. 1 ст. 638 ЦК).
Транспортний засіб є джерелом підвищеної небезпеки. Відповідно до ст. 640 ЦК відповідальність за шкоду, заподіяну третім особам орендованим з екіпажем транспортним засобом, його механізмами, пристроями та обладнанням, несе орендодавець відповідно до правил про зобов'язання із заподіяння шкоди. Він має право пред'явити до орендаря регресну вимогу про відшкодування сум, виплачених третім особам, якщо доведе, що шкода виникла з вини орендаря. Адже транспортний засіб - джерело підвищеної небезпеки - в момент заподіяння шкоди фактично знаходиться під управлінням працівників орендодавця, і саме він (орендодавець) залишається юридично відповідальним власником джерела підвищеної небезпеки.
За договором оренди транспортного засобу без екіпажу орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату у тимчасове володіння та користування без надання послуг по управлінню ним і його технічної експлуатації (ч. 1 ст. 642 ЦК).
Такий договір є реальним. Таке рішення також не безперечно. Відомий морського права договір фрахтування судна без екіпажу (бербоут-чартер), що є аналогом договору оренди транспортного засобу без екіпажу, змодельований як консенсуальної договір (ст. 211 КТМ). При характеристиці договору оренди транспортного засобу без екіпажу діють загальні положення, пов'язані з форми і строку договору оренди транспортного засобу. Згідно зі ст. 38 КТМ судно, зареєстроване в реєстрі судів іноземної держави, якому внаслідок його передачі за договором бербоут-чартера надано право плавання під Державним прапором Російської Федерації, підлягає реєстрації в бербоут-чартерному реєстр суден Російської Федерації.
Транспортний засіб, передане орендарю за даним договором, управляється і експлуатується ним на свій розсуд. Тому будь-які дії окремих осіб чи екіпажу, сформованого орендарем, будуть розглядатися як дії самого орендаря. Орендодавець повинен надати орендарю транспортний засіб у стані, який дозволяє експлуатувати його відповідно до призначення транспортного засобу та умов договору. Але обов'язок з утримання транспортного засобу тут покладається на орендаря (ст. 644 ЦК), включаючи здійснення поточного та капітального ремонту.
Орендарю транспортного засобу, орендованого без екіпажу, належить право на його комерційне використання (п. 2 ст. 647 ЦК). Орендар має право без згоди орендодавця від свого імені укладати з третіми особами договори перевезення та інші договори, якщо вони не суперечать цілям використання транспортного засобу, зазначеним у договорі оренди, а якщо такі цілі не встановлені - призначенням транспортного засобу. Одночасно на нього покладається обов'язок щодо несення витрат на утримання орендованого транспортного засобу, його страхування, включаючи страхування своєї відповідальності, а також витрати, що виникають у зв'язку з його експлуатацією. Цей обов'язок може бути перекладена на орендодавця тільки в порядку узгодження відповідної умови в договорі.
Орендарю в цьому договорі надано право без згоди орендодавця здавати орендоване транспортний засіб у суборенду на умовах договору оренди транспортного засобу з екіпажем або без екіпажу.
Оскільки особою, безпосередньо керував транспортним засобом і експлуатував його в момент заподіяння шкоди, є орендар, він і несе відповідальність за шкоду, заподіяну третім особам транспортним засобом, його механізмами, пристроями та обладнанням (ст. 648 ЦК).
ВИСНОВОК
В якості однієї з підстав виникнення цивільних прав та обов'язків закон (ст. 8 ЦК РФ) називає угоди. Згідно зі ст. 153 ГК РФ угодами визнаються дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Всі угоди поділяються на односторонні, двосторонні і багатосторонні. Одностороннім визнається угода, для здійснення якої необхідно волевиявлення тільки однієї сторони (заповіт, акт прийняття спадщини, доручення).
На відміну від односторонньої угоди в договорі (дво-або багатосторонній угоді) необхідно волевиявлення двох або більше осіб. Договори поділяються на оплатне і безоплатні. Оплатне договори породжують правовідносини, в яких кожна із сторін має право вимагати від іншої плати або іншого зустрічного надання за виконання своїх обов'язків за договором (ст. 423 ГК РФ). Наприклад, за договором оренди нерухомості орендодавець зобов'язаний передати відповідний об'єкт у користування орендарю і вправі за це вимагати сплати орендної плати. Орендар, у свою чергу, зобов'язаний сплачувати орендодавцю орендну плату і має право вимагати передачі нерухомості у користування. У правовідносинах, що виникають з безоплатних договорів, обов'язок зробити майнове надання лежить лише на одній стороні. Так, за договором дарування нерухоме майно передається у власність безоплатно. Надання обдаровуваним будь-якого майна або грошової суми дарувальнику спричинило б застосування до даного договору правил, передбачених відповідно для договору міни або купівлі-продажу.
Головною підставою припинення зобов'язань з договору оренди є закінчення його терміну. Але якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору, то за відсутності заперечень з боку орендодавця договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін (п. 2 ст. 621 ГК).
Від договору, укладеного на невизначений строк, орендодавець і орендар має право відмовитися у будь-який час, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці. Попередження про відмову від договору повинен бути адресований контрагенту і дійсно лише тоді, коли воно їм отримано, або ж якщо воно не дійшло до контрагента не з вини застережливого. Якщо орендар фактичними діями, тобто без належного попереднього попередження орендодавця, припиняє договір (виїжджає з орендованого приміщення, перестає експлуатувати обладнання тощо), то за відсутності згоди орендодавця на таке припинення орендар залишається пов'язаним усіма орендними зобов'язаннями, зокрема зобов'язанням щодо внесення орендних платежів протягом вищевказаних місячного або тримісячного термінів. Якщо без належного попереднього попередження орендаря орендодавець фактичними діями припиняє договір оренди (вилучає орендоване обладнання, здає приміщення іншій особі тощо), то за відсутності згоди орендаря на таке припинення орендодавець зобов'язаний відшкодувати орендарю всі викликані цим збитки, виплатити неустойку, а при наявності відповідної вимоги орендаря - надати йому можливість користуватися предметом оренди протягом вищевказаних місячного або тримісячного термінів.
Договір оренди, укладений на певний строк, може бути розірваний тільки з підстав, передбачених законом або визначених у договорі відповідно до закону і істотою договору оренди як термінової угоди. Згідно зі ст. 619 ЦК суд може достроково розірвати договір оренди на вимогу орендодавця у випадках, коли орендар:
1) користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;
2) істотно погіршує майно;
3) більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;
4) не виробляє капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні терміни - у випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря.
Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін. Згідно зі ст. 620 ЦК суд може достроково розірвати договір оренди на вимогу орендаря у випадках, коли:
1) орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна;
2) передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору;
3) орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні терміни;
4) майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання. Наведений перелік підстав дострокового розірвання договору оренди на вимогу однієї із сторін є незамкнутим. Закон (ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ЦК) допускає, що договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця або орендаря відповідно до п. 2 ст. 450 ГК. Якщо в договорі оренди, в якому суворо обумовлений термін його дії, буде присутній умова про те, що орендар чи орендодавець має право в односторонньому порядку, завчасно попередивши контрагента, відмовитися від договору, воно мізерно таким, що суперечить сутності термінового зобов'язання.
При достроковому припиненні договору оренди за загальним правилом припиняється і укладений у відповідності з ним договір суборенди. Суборендар в цьому випадку має право вимагати від орендодавця укладення з ним договору оренди на майно, що знаходилося в його користуванні відповідно до договору суборенди, в межах строку, що залишився суборенди на умовах, що відповідають умовам припиненого договору оренди (п. 1 ст. 618 ЦК).
При припиненні орендних зобов'язань припиняються також заставу права оренди, зобов'язальні відносини, що виникли у зв'язку з внесенням права оренди до статутного капіталу юридичної особи (в силу зникнення предмета цих угод).
При припиненні договору оренди відповідно до п. 4 ст. 453 і ст. 622 ГК орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно у тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором. Якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. У випадку, коли зазначена плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування. У випадку, коли за несвоєчасне повернення орендованого майна договором передбачена неустойка, збитки можуть бути стягнуті в повній сумі понад неустойку, якщо інше не передбачено договором.
2 питання.
Види договору оренди.
Договір прокату є угодою, за яким орендодавець, здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, зобов'язується надати орендарю рухоме майно за плату в тимчасове володіння і користування. Майно, надане за договором прокату, використовується для споживчих цілей, якщо інше не передбачено договором або не випливає із суті зобов'язань (п. 1 ст. 626 ЦК).
Договір прокату відрізняють: по-перше, особливий статус орендодавця, по-друге, особливий предмет договору. Орендодавцем за договором прокату може бути тільки комерційна організація, яка професійно займається прокатом майна, тобто юридична особа, для якої здача майна в оренду є постійною метою його підприємницької діяльності. Разові операції по здачі рухомого майна в оренду не можна віднести до договорів прокату.
Предметом договору прокату може служити лише рухоме майно. Рухоме майно, яке може здаватися напрокат, дуже різноманітно: побутові електроприлади, одяг, музичні прилади, легкові автомобілі, меблі, спортивний інвентар і т.п. Угоди оренди (включаючи і короткострокові) з будь-якою нерухомістю, навіть здійснювані професійними комерційними організаціями з торговельних операцій з нерухомістю, ні за яких умов не можуть бути віднесені до договорів прокату.
За загальним правилом майно, надане за договором прокату, повинно використовуватися для споживчих цілей. Однак при цьому закон обумовлює, що інше може бути передбачено договором або випливати із суті зобов'язання. Це означає, що предмет договору прокату при наявності відповідних умов у договорі може використовуватися і для підприємницьких цілей (наприклад, використання високоточної вимірювальної апаратури для здійснення тимчасового контролю за виробничими процесами, здійснюваними орендарем). Сутність зобов'язання, за якою орендар - індивідуальний підприємець щодня бере напрокат ваги для здійснення власної торговельної діяльності, зумовлює комерційну мету і характер використання предмета прокату.
Таким чином, поряд з побутовим (споживчим) прокатом законодавець допускає і непобутових прокат. Внаслідок цього правомірний і висновок про те, що крім громадян, що становлять основний контингент орендарів за договором прокату, в цій якості також можуть виступати юридичні особи та індивідуальні підприємці.
Особливість договору прокату полягає і в тому, що він ставиться законом до категорії публічних договорів (п. 3 ст. 626 ЦК). Тому комерційна організація - орендодавець не має права відмовити будь-якій особі з числа звернулися до неї в укладенні договору прокату або надати будь-кому з них перевагу щодо укладання договору. Орендодавцем повинні встановлюватися однакові для всіх орендарів умови договору прокату, в тому числі і про орендну плату. Пільги для окремих категорій орендарів допускаються лише у випадках, зазначених у законі та інших правових актах. Форма договору прокату повинна бути письмовою. Традиційно у сфері регулювання відносин з прокату майна використовують різні формуляри, певні орендодавцями, і стандартні (типові) форми договорів. Тому найчастіше договір прокату має ознаки договору приєднання (ст. 428 ЦК).
Термін договору прокату не може перевищувати одного року (п. 1 ст. 627 ГК). При цьому згідно з п. 2 ст. 627 ГК до договору прокату не застосовуються правила про поновлення договору оренди на невизначений термін і про переважне право орендаря на поновлення договору оренди.
Незважаючи на те, що договір прокату є терміновою угодою, орендар має право відмовитися від договору прокату в будь-який час, письмово попередивши про свій намір орендодавця не менше ніж за десять днів (п. 3 ст. 627). Орендар, достроково повернув майно, має право вимагати від орендодавця повернення йому відповідної частини отриманої орендної плати, обчислюючи її з дня, наступного за днем фактичного повернення майна (п. 2 ст. 630 ЦК). Орендодавець ж може вимагати дострокового розірвання договору прокату тільки на підставах, передбачених для розірвання договору оренди, укладеного на певний строк (ст. 619 ЦК), з урахуванням спеціальних норм про договір прокату.
Загальна обов'язок будь-якого орендодавця надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна, доповнюється в договорі побутового прокату рядом додаткових обов'язків, обумовлених публічним характером цього договору.
Так, орендодавець за договором прокату повинен у присутності орендаря перевірити справність переданого в оренду майна, ознайомити орендаря з правилами його експлуатації або передати разом з майном інструкцію про правила його використання (ст. 628 ЦК). Якщо під час дії договору у майні, взятому напрокат, виявляться недоліки, повністю або частково перешкоджають подальшому використанню майна, то орендодавець зобов'язаний у десятиденний строк з дня подання заяви орендаря про недоліки (якщо більш короткий строк не встановлений договором прокату) безоплатно усунути недоліки майна на місці або зробити заміну даного майна іншим аналогічним майном, що перебуває в належному стані. Якщо недоліки орендованого майна з'явилися наслідком порушення орендарем правил експлуатації та утримання майна, орендар сплачує орендодавцю вартість ремонту і транспортування майна (ст. 629 ЦК).
На арендодателе лежить обов'язок по здійсненню капітального і поточного ремонту майна, зданого в оренду за договором прокату (п. 1 ст. 631).
Обов'язок орендаря щодо внесення орендних платежів може бути здійснена тільки у твердій сумі, що вноситься періодично або одноразово (п. 1 ст. 630 ЦК). Інші форми орендної плати використовуватися в побутовому прокаті не можуть.
Якщо орендарем допускається заборгованість по орендній платі, вона підлягає стягненню у безспірному порядку за виконавчим написом нотаріуса (п. 3 ст. 630 ЦК). У зазначеному порядку підлягає стягненню тільки сама заборгованість по орендній платі. Вимоги про пені, відсотках за прострочення у внесенні орендних платежів, а також будь-які інші вимоги про відшкодування збитків, адресовані до орендаря, підлягають задоволенню лише в судовому порядку.
Права орендаря щодо володіння та користування предметом прокату істотно Еже, ніж у простому договорі оренди. Згідно з нормою п. 2 ст. 631 ЦК здача в суборенду майна, наданого орендарю за договором прокату, передача ним своїх прав та обов'язків за цим договором іншій особі, надання цього майна в безоплатне користування, заставу орендних прав та внесення їх як майнового внеску до господарські товариства і товариства або пайового внеску у виробничі кооперативи не допускаються.
У тих випадках, коли орендарем за договором побутового прокату є громадянин-споживач, його права захищають також норми Закону РФ "Про захист прав споживачів": про спеціальні гарантії якості та безпеки майна (ст. 4, 7); про підвищену відповідальність орендодавця за шкоду , завдана внаслідок недоліків орендованого майна, у тому числі про можливість відшкодування моральної шкоди (ст. 13-15), і т.п.
Виділення договору оренди транспортного засобу в якості окремого виду договору оренди продиктовано особливостями його предмета - транспортного засобу. Неважко виявити, що і раніше у транспортних статутах і кодексах піддавалися спеціальній регламентації відносини, пов'язані з автомобільним, залізничним, повітряним, морським, внутрішнім водним транспортом. Це пояснюється тим, що окремі транспортні засоби, що входять до складу зазначених видів транспорту, володіють особливими ознаками, що мають цивільно-правове значення.
Так, у ст. 32 Повітряного кодексу РФ (далі - ВК) закріплено, що повітряне судно - літальний апарат, підтримуваний в атмосфері за рахунок взаємодії з повітрям, відмінної від взаємодії з повітрям, відбитим від поверхні землі або води. У п. 1 ст. 7 Кодексу торгового мореплавання (далі - КТМ) зазначено, що під судном розуміється самохідне або несамохідна плавуча споруда, що використовується з метою торговельного мореплавства. У ст. 14 Статуту автомобільного транспорту УРСР (далі - УАТ) дається лише поняття рухомого складу. Під ним розуміються вантажні автомобілі і автомобільні причепи різної вантажопідйомності (бортові, самоскиди, фургони, в тому числі ізотермічні, цистерни тощо), автомобілі підвищеної прохідності, автомобілі-тягачі з напівпричепами, автобуси різних типів, а також легкові автомобілі, включаючи таксомотори. Таким чином, маються на увазі технічні пристрої, здатні до переміщення в просторі і призначені для перевезення вантажів, пасажирів, багажу або буксирування об'єктів.
Якщо зіставити норми ст. 640 і 648 ГК, що регламентують відповідальність за шкоду, заподіяну транспортним засобом, узятим в оренду з екіпажем або без екіпажу, можна виявити, що принципи, закладені в зазначених нормах, збігаються з принципами відповідальності за шкоду, заподіяну джерелом підвищеної небезпеки, закріпленими у ст. 1079 ГК.
Отже, предметом договору оренди транспортних засобів є технічні пристрої:
а) здатні до переміщення в просторі і призначені для перевезення вантажів, пасажирів, багажу або буксирування об'єктів;
б) мають властивості джерела підвищеної небезпеки;
в) використання яких регламентується транспортними статутами та кодексами.
З цих позицій оренда трубопровідного транспорту буде не чим іншим, як орендою споруди - виду нерухомого майна, пов'язаного із земельною ділянкою. За другою ознакою оренда кінний візок з неминучістю буде віднесена до оренди рухомого майна, але не до оренди транспортного засобу. З цієї ж причини не можна буде визнати предметом договору оренди транспортних засобів велосипед. По третьому ознакою до предмета договору оренди транспортних засобів не можна віднести мотоцикл. Закон регламентує два різновиди договору оренди транспортного засобу:
1) оренда транспортного засобу з наданням послуг з управління та технічної експлуатації;
2) оренда транспортного засобу без надання послуг з управління та технічної експлуатації.
По відношенню до них загальні норми про оренду застосовуються в тій мірі, в якій інше не встановлено нормами § 3 гл. 34 ЦК. Особливості оренди транспортного засобу можуть бути передбачені транспортними статутами та кодексами. Серед діючих транспортних кодексів лише КТМ містить спеціальні норми, які регламентують відносини з оренди морських суден, а саме норми гл. 10, присвяченій договору фрахтування судна на час (тайм-чартер), і гол. 11, присвяченій договору фрахтування судна без екіпажу (бербоут-чартер).
За договором оренди (фрахтування на час) транспортного засобу з екіпажем орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату у тимчасове володіння та користування і надає своїми силами послуги по управлінню ним і за його технічної експлуатації (ч. 1 ст. 632 ЦК).
Договір оренди транспортного засобу з наданням послуг з управління та експлуатації в ЦК є реальним договором. У той же час в морському праві договір фрахтування судна на час (тайм-чартер) розглядається як консенсуальної договір (ст. 198 КТМ). Модель консенсуального договору фрахтування транспортного засобу на час більше відповідає потребам ринкового обороту. Форма договору оренди транспортного засобу з екіпажем є письмовою незалежно від терміну оренди. До оренду транспортних засобів з екіпажем не застосовуються правила про державну реєстрацію права оренди нерухомого майна (ст. 633 ЦК), хоча більшість транспортних засобів: повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні транспортні засоби - є в силу вказівки закону (ч. 2 п. 1 ст. 130 ЦК) нерухомим майном.
Термін в договорі оренди транспортного засобу з екіпажем регламентується загальними нормами про оренду, за винятком того, що правила про поновлення договору оренди на невизначений термін і про переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк (ст. 621 ГК) до договору оренди транспортного засобу з екіпажем не застосовуються. Термін оренди транспортного засобу може бути як певним, так і невизначеним. Проте термін обов'язково повинен бути зазначений в тайм-чартері - договорі фрахтування судна на час (ст. 200 КТМ).
Орендодавець зобов'язаний надати орендарю транспортний засіб у стані, придатному для експлуатації за призначенням відповідно до умов договору, і укомплектувати транспортний засіб екіпажем. У п. 1 ст. 203 КТМ зазначено, що судновласник зобов'язаний привести судно в морехідне стан до моменту передачі його фрахтувальнику: вжити заходів щодо забезпечення придатності судна (його корпусу, двигуна і обладнання) для цілей фрахтування, передбачених тайм-чартером, щодо укомплектування суднового екіпажу та належному спорядження судна. Протягом терміну дії договору орендодавець зобов'язаний підтримувати належний стан зданого в оренду транспортного засобу, включаючи здійснення поточного та капітального ремонту і надання необхідного приладдя (ст. 634 ЦК).
Ризик випадкової загибелі або пошкодження орендованого транспортного засобу лежить на орендодавцеві. На орендаря може бути покладено обов'язок з відшкодування орендодавцю заподіяних збитків, спричинених загибеллю або пошкодженням орендованого транспортного засобу, якщо орендодавець доведе, що вони відбулися за обставинами, за які орендар відповідає згідно з законом або договором оренди.
Склад екіпажу транспортного засобу та його кваліфікація повинні відповідати обов'язковим для сторін правилам та умовам договору. Якщо обов'язковими для сторін правилами такі вимоги не встановлені, вони повинні відповідати вимогам звичайної практики експлуатації транспортного засобу даного виду та умов договору. Екіпаж повинен бути здатним на професійному рівні надати орендарю послуги з управління і технічної експлуатації транспортного засобу, що забезпечують його нормальне і безпечне використання. Екіпаж крім зазначених послуг повинен вміти, якщо це передбачено договором, надавати орендарю і інші послуги, наприклад послуги з охорони вантажу, пасажирів, навантаження та розвантаження багажу і т.п. Нормальна та безпечна експлуатація транспортного засобу перебуває в прямій залежності від дій екіпажу, члени якого є працівниками орендодавця. У силу цього саме на орендодавця, якщо інше не передбачено договором, покладається обов'язок страхувати транспортний засіб і (або) відповідальність за шкоду, яка може бути завдана у зв'язку з його експлуатацією в тих випадках, коли таке страхування є обов'язковим у силу закону або договору ( ст. 637 ЦК).
Так як члени екіпажу є працівниками орендодавця, витрати з оплати їх послуг, а також витрати на їх утримання несе орендодавець, якщо інше не передбачено договором (ч. 3 п. 2 ст. 635 ЦК). Члени екіпажу підпорядковуються розпорядженням орендодавця, які належать до управління і технічної експлуатації, і розпорядженням орендаря, стосуються комерційної експлуатації транспортного засобу (п. 2 ст. 635 ЦК, п. 2 ст. 206 КТМ).
Право орендаря віддавати розпорядження, пов'язані з комерційною експлуатацією транспортного засобу, дозволяє відмежувати договір фрахтування транспортного засобу на час (як договір оренди) від договору фрахтування (що є різновидом договору перевезення) (ст. 787 ЦК, ст. 104 ВК (повітряний чартер) і п . 2 ст. 115 КТМ (морської чартер)). При договорі фрахтування власник транспортного засобу виступає як перевізник, який зберігає володіння і користування транспортним засобом і самостійно здійснює його комерційну експлуатацію. При оренді транспортного засобу з екіпажем (фрахтування транспортного засобу на час) транспортний засіб вибуває з володіння та користування орендодавця, а його володіння, користування і комерційну експлуатацію здійснює орендар. Саме тому, якщо інше не передбачено договором, орендар несе витрати, що виникають у зв'язку з комерційною експлуатацією транспортного засобу, в тому числі витрати на оплату палива та інших витрачаються в процесі експлуатації матеріалів і на оплату зборів (ст. 636 ЦК).
Орендар в рамках здійснення комерційної експлуатації орендованого транспортного засобу має право від свого імені без згоди орендодавця укладати з третіми особами договори перевезення та інші договори, які не суперечать цілям використання транспортного засобу, зазначеним у договорі оренди, а якщо такі цілі не встановлені - призначенням транспортного засобу (п . 2 ст. 638 ЦК). Згідно зі ст. 205 КТМ фрахтувальник, якій судно представлено для перевезення вантажу, має право від свого імені укладати договори перевезення вантажу, підписувати чартери, видавати коносаменти, морські накладні та інші перевізні документи.
Винятком із загальних правил про оренду є право орендаря без згоди орендодавця здавати транспортний засіб у суборенду за умови, що договором оренди транспортного засобу з екіпажем не передбачено інше (п. 1 ст. 638 ЦК).
Транспортний засіб є джерелом підвищеної небезпеки. Відповідно до ст. 640 ЦК відповідальність за шкоду, заподіяну третім особам орендованим з екіпажем транспортним засобом, його механізмами, пристроями та обладнанням, несе орендодавець відповідно до правил про зобов'язання із заподіяння шкоди. Він має право пред'явити до орендаря регресну вимогу про відшкодування сум, виплачених третім особам, якщо доведе, що шкода виникла з вини орендаря. Адже транспортний засіб - джерело підвищеної небезпеки - в момент заподіяння шкоди фактично знаходиться під управлінням працівників орендодавця, і саме він (орендодавець) залишається юридично відповідальним власником джерела підвищеної небезпеки.
За договором оренди транспортного засобу без екіпажу орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату у тимчасове володіння та користування без надання послуг по управлінню ним і його технічної експлуатації (ч. 1 ст. 642 ЦК).
Такий договір є реальним. Таке рішення також не безперечно. Відомий морського права договір фрахтування судна без екіпажу (бербоут-чартер), що є аналогом договору оренди транспортного засобу без екіпажу, змодельований як консенсуальної договір (ст. 211 КТМ). При характеристиці договору оренди транспортного засобу без екіпажу діють загальні положення, пов'язані з форми і строку договору оренди транспортного засобу. Згідно зі ст. 38 КТМ судно, зареєстроване в реєстрі судів іноземної держави, якому внаслідок його передачі за договором бербоут-чартера надано право плавання під Державним прапором Російської Федерації, підлягає реєстрації в бербоут-чартерному реєстр суден Російської Федерації.
Транспортний засіб, передане орендарю за даним договором, управляється і експлуатується ним на свій розсуд. Тому будь-які дії окремих осіб чи екіпажу, сформованого орендарем, будуть розглядатися як дії самого орендаря. Орендодавець повинен надати орендарю транспортний засіб у стані, який дозволяє експлуатувати його відповідно до призначення транспортного засобу та умов договору. Але обов'язок з утримання транспортного засобу тут покладається на орендаря (ст. 644 ЦК), включаючи здійснення поточного та капітального ремонту.
Орендарю транспортного засобу, орендованого без екіпажу, належить право на його комерційне використання (п. 2 ст. 647 ЦК). Орендар має право без згоди орендодавця від свого імені укладати з третіми особами договори перевезення та інші договори, якщо вони не суперечать цілям використання транспортного засобу, зазначеним у договорі оренди, а якщо такі цілі не встановлені - призначенням транспортного засобу. Одночасно на нього покладається обов'язок щодо несення витрат на утримання орендованого транспортного засобу, його страхування, включаючи страхування своєї відповідальності, а також витрати, що виникають у зв'язку з його експлуатацією. Цей обов'язок може бути перекладена на орендодавця тільки в порядку узгодження відповідної умови в договорі.
Орендарю в цьому договорі надано право без згоди орендодавця здавати орендоване транспортний засіб у суборенду на умовах договору оренди транспортного засобу з екіпажем або без екіпажу.
Оскільки особою, безпосередньо керував транспортним засобом і експлуатував його в момент заподіяння шкоди, є орендар, він і несе відповідальність за шкоду, заподіяну третім особам транспортним засобом, його механізмами, пристроями та обладнанням (ст. 648 ЦК).
ВИСНОВОК
В якості однієї з підстав виникнення цивільних прав та обов'язків закон (ст. 8 ЦК РФ) називає угоди. Згідно зі ст. 153 ГК РФ угодами визнаються дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Всі угоди поділяються на односторонні, двосторонні і багатосторонні. Одностороннім визнається угода, для здійснення якої необхідно волевиявлення тільки однієї сторони (заповіт, акт прийняття спадщини, доручення).
На відміну від односторонньої угоди в договорі (дво-або багатосторонній угоді) необхідно волевиявлення двох або більше осіб. Договори поділяються на оплатне і безоплатні. Оплатне договори породжують правовідносини, в яких кожна із сторін має право вимагати від іншої плати або іншого зустрічного надання за виконання своїх обов'язків за договором (ст. 423 ГК РФ). Наприклад, за договором оренди нерухомості орендодавець зобов'язаний передати відповідний об'єкт у користування орендарю і вправі за це вимагати сплати орендної плати. Орендар, у свою чергу, зобов'язаний сплачувати орендодавцю орендну плату і має право вимагати передачі нерухомості у користування. У правовідносинах, що виникають з безоплатних договорів, обов'язок зробити майнове надання лежить лише на одній стороні. Так, за договором дарування нерухоме майно передається у власність безоплатно. Надання обдаровуваним будь-якого майна або грошової суми дарувальнику спричинило б застосування до даного договору правил, передбачених відповідно для договору міни або купівлі-продажу.