Державна реєстрація нерухомого майна через призму судових спорів
Державне регулювання ринку нерухомості полягає, перш за все, у системі державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Така процедура покликана забезпечити інтереси, в першу чергу, учасників ринку, а також держави, місцевих органів влади та інших суб'єктів права. Питання правового регулювання обороту нерухомого майна, державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним займають далеко не останнє місце в структурі спорів, які розглядаються господарськими судами.
Судове рішення як підставу для реєстрації
Спори про права на нерухомість, які вирішуються господарськими судами, відносяться до числа найбільш складних і в порівнянні з іншими категоріями цивільно-правових справ відрізняються помітним різноманітністю. Категорії судових справ, які можуть торкатися правовідносини у сфері нерухомості, її реєстрації, зумовлюються змістом Закону Республіки Білорусь від 22.07.2002 № 133-З «Про державну реєстрацію нерухомого майна, прав на нього та угод з ним» (далі - Закон), окремі статті якого прямо передбачають випадки, коли державна реєстрація може бути здійснена на підставі судового рішення. Згідно зі ст. 55 Закону судові рішення, які встановлюють або припиняють права, обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно, є підставою для державної реєстрації.
Рішення суду про визнання права, тобто про встановлення факту належності на праві власності, спрямоване на підтвердження вже існуючого права. При винесенні судової постанови презюмируется та встановлення факту створення даного нерухомого майна.
Приклад
Господарським судом розглянуто позов про встановлення факту належності нерухомого майна. РУП «Агентство» відмовило ТОВ «Ф» в прийомі заяви та документів, поданих для реєстрації переходу права власності на капітальну будову на підставі ст. 10 Закону.
Судом було встановлено, що заявник є добросовісним набувачем, про що свідчать представлені в суд документи, такі як договір купівлі-продажу, рішення райвиконкому, акт прийому-передачі турбази «П». У заявника відсутня можливість отримати або відновити самостійно документи, необхідні для державної реєстрації. Зацікавлені особи претензій на дані будови не пред'являють. Суперечки про право не є.
На підставі викладеного заявлені вимоги судом були задоволені. Встановлено факт приналежності нерухомого майна на праві власності ТОВ «Ф». У судовій постанові констатовано, що воно служить підставою для реєстрації відповідним органом юридичного факту.
Якщо є відповідне судове рішення, що вступило в законну силу, то реєструючий орган не вправі відмовити в реєстрації з підстав, які належать до самого рішення суду. Однак при цьому він зобов'язаний виконати порядок (процедуру) реєстрації, встановлений Законом. Причому суб'єкт зобов'язаний представити необхідні для реєстрації документи, встановлені законодавством.
Немає реєстрації - немає права
Трапляються ситуації, коли в процесі розгляду питання про прийняття заяви до провадження вбачається наявність спору про право. Відповідно до абзацу 7 ч. 1 ст. 151 Господарського процесуального кодексу Республіки Білорусь (далі - ГПК) суд залишає позовну заяву без розгляду, якщо при розгляді заяви про встановлення фактів, що мають юридичне значення (юридичних фактів), з'ясується, що суперечка виникла про право. Суд відмовляє у прийнятті позовної заяви на підставі ст. 164 ГПК у зв'язку з тим, що спір не підлягає розгляду в господарському суді.
Говорячи про державну реєстрацію нерухомого майна, прав на нього та угод з ним, необхідно відзначити, що вона носить заявний характер. З цього випливає, що вона не є обов'язком особи перед реєструючим органом. Однак не варто забувати, що до державної реєстрації право на нерухомість не виникає.
Приклад
Господарським судом було розглянуто справу за позовом ТОВ «Б» до РУП «Г» про встановлення факту нікчемності угоди в частині, що стосується передачі в оренду незареєстрованих приміщень будівлі. В обгрунтування пред'явлених вимог позивач, посилаючись на ст. 170, 181, 220 і 223 Цивільного кодексу Республіки Білорусь (далі - ГК), стверджував, що реконструкція будівлі була проведена самовільно. Відповідач пред'явлені вимоги не визнавав, мотивуючи заперечення, зокрема, тим, що їм робилися кроки з узаконення перепланування будівлі.
Судом було встановлено, що сторони перебувають у договірних відносинах, відповідно до яких позивачу передано в оренду майно - нежитлову будівлю. Позивачем за згодою відповідача були проведені роботи з реконструкції будівлі, в результаті яких збільшилася його фактична загальна площа. Виконання робіт з реконструкції будівлі у встановленому законом порядку не погоджено, проектна документація на реконструкцію будівлі не розроблялася. Жодна зі сторін в РУП «Агентство» для реєстрації фактичної загальної площі будівлі не зверталася.
Відповідно до ст. 220 ЦК у випадках, коли новостворене нерухоме майно підлягає державній реєстрації, право власності на нього виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не передбачено законодавством. До завершення створення нерухомого майна, а у відповідних випадках - до його державної реєстрації, якщо інше не передбачено законодавством, до майна застосовуються правила про право власності на матеріали та інше майно, з якого нерухоме майно створюється.
Особа, яка здійснила самовільну будівлю, не набуває на неї права власності виходячи з п. 1 і 2 ст. 220 ЦК. Воно не має права користуватися і розпоряджатися побудовою - продавати, дарувати, здавати в оренду, здійснювати інші операції.
Відповідач не надав суду доказів реєстрації в установленому порядку проведеної позивачем реконструкції будівлі. Виходячи з вищевикладеного, вимоги про встановлення факту нікчемності правочину - договору оренди - судом задоволені.
ВІДСУТНІСТЬ РЕЄСТРАЦІЇ ЯК ОСНОВА ДЛЯ визнання угоди нікчемною
Незважаючи на заявний характер державної реєстрації, який передбачає прояв ініціативи з боку особи, чиї речові права піддаються тієї чи іншої динаміці, законодавцем у низці нормативних правових актів прямо передбачена саме обов'язок державної реєстрації угоди. В іншому випадку відсутність реєстрації, тобто здійснення угоди з порушенням встановлених вимог, відповідно до п. 1 ст. 166 ЦК тягне за собою її нікчемність.
Приклад
Господарським судом було розглянуто справу за позовом індивідуального підприємця С. до УО «Г» про визнання договору оренди нежитлових приміщень нікчемним.
Судом було встановлено, що між сторонами укладено договір оренди нежитлового приміщення. У силу п. 22 договору він вважається укладеним з дня його реєстрації. Відповідачем було порушено дане зобов'язання, і договір не був зареєстрований в РУП «Агентство». Згідно зі ст. 580 ЦК договір оренди нерухомого майна, укладений на термін більше 1 року, підлягає державній реєстрації.
Згідно з п. 23 постанови Пленуму Вищого Господарського Суду Республіки Білорусь від 28.10.05 № 26 «Про деякі питання застосування господарськими судами законодавства, що регулює недійсність угод» з підстав недотримання нотаріальної форми або вимоги про державну реєстрацію господарський суд встановлює факт нікчемності угоди, яка в силу вимог актів законодавства або угоди сторін, що уклали угоду, підлягає нотаріальному посвідченню або відповідно до законодавства підлягає державній реєстрації.
Відповідно до ст. 169 ЦК угода, яка відповідає вимогам законодавства, незначна, якщо законодавчий акт не встановлює, що така угода оспоріма або не передбачає інших наслідків порушення. Виходячи з аналізу чинного законодавства недотримання вимоги про державну реєстрацію угоди є підставою для встановлення факту нікчемності правочину.
На підставі викладеного суд дійшов висновку про нікчемність укладеного між сторонами договору оренди.
Таким чином, обов'язкова державна реєстрація нерухомого майна, прав на нього та угод з ним є складовою частиною особливого правового режиму нерухомого майна. В якості основної мети такої реєстрації виступає, передусім, встановлення міцної системи обігу нерухомості.
Оскарження дії реєструючого органу
Згідно зі ст. 7-9 Закону достовірність державної реєстрації як акту зміцнення прав на нерухомість може бути оскаржена тільки в судовому порядку. В якості загального підстави для визнання реєстрації недійсною на підставі ст. 11 і 12 ГК може служити невідповідність її Закону або іншому правовому акту, що призвело до порушення прав і законних інтересів зацікавлених осіб. У судовому порядку можуть бути оскаржені, в тому числі визнані недійсними, ті матеріально-правові підстави, які лягли в основу проведення державної реєстрації, наприклад, заповіт, договір, акт державного органу тощо У цьому випадку особа має право застосувати один із способів захисту цивільних прав, який передбачений ст. 11 ЦК, у формі, наприклад, визнання права, визнання заперечної операції недійсною, застосування наслідків недійсності нікчемного правочину і т.п. і одночасно оскаржити саму державну реєстрацію.
Представляється, що дана категорія спорів виникає не тільки з адміністративно-правових, а й з цивільно-правових відносин. Часом, по суті, оскаржуються права на нерухоме майно.
Приклад 1
Господарський суд розглянув справу за заявою УП «Г» до РУП «Агентство» про визнання державної реєстрації права власності на квартиру за ВАТ «З» недійсним. ВАТ «С» виступало як третя особа. В обгрунтування своєї позиції заявник посилався на необгрунтованість відмови йому у державній реєстрації права на цю ж квартиру.
З матеріалів справи і пояснень представників осіб, які беруть участь справі, суд встановив, що між заявником та третьою особою є суперечка про право на квартиру. Даний спір випливає з умов договору купівлі-продажу квартири. Зазначений спір у порядку, встановленому законодавством, не дозволений.
Відповідно до ст. 11 ЦК захист цивільних прав здійснюється шляхом визнання права. З позовом про визнання права на спірну квартиру УП «Г» не зверталося. Згідно з ч. 1 ст. 36 Закону однією з підстав відмови в державній реєстрації є випадок, коли при державній реєстрації порушуються законні права інших осіб.
Оскільки відсутні докази законності права заявника та незаконність права зацікавленої особи, вимоги заявника про визнання недійсною державної реєстрації права власності на квартиру за ВАТ «С» задоволенню не підлягають.
Таким чином, не вдаючись у процесуально-правову специфіку питання, необхідно відзначити, що виникають суперечки часто є спори про цивільне право. Вони підлягають розгляду за підвідомчістю судом загальної юрисдикції або господарським судом, і до участі в справі повинні залучатися не тільки реєструючі органи, але й особи, зареєстровані як володарів оспорюваних прав.
На практиці захист порушених прав також може втілюватися й шляхом одночасної подачі 2 пов'язаних між собою вимог-позову про заперечення права (угоди) і заяви (скарги) до органу, що здійснює державну реєстрацію, про визнання останньої недійсною.
Оскільки відомості, що вносяться до єдиного державного реєстру, мають правовим характером і мають важливе юридичне значення для учасників цивільно-правових відносин, реєстраційні органи зобов'язані перевіряти наявність законних підстав для проведення державної реєстрації.
Пунктом 4 ст. 31 Закону передбачено право реєстратора призначати перевірку характеристик нерухомого майна, експертизу достовірності документів, поданих для здійснення державної реєстрації, у випадках і порядку, встановлених спеціально уповноваженим органом державного управління.
Згідно зі ст. 68 Закону при посвідченні реєстратором документів, які є підставою для державної реєстрації угоди з нерухомим майном, у разі, якщо проект договору представлений сторонами угоди, реєстратор повинен перевірити, чи відповідає зміст договору дійсним намірам сторін, чи не суперечить угода законодавству, чи вказані в договорі всі істотні умови.
При посвідченні реєстратором документів, які є підставою для державної реєстрації угоди з нерухомим майном, їм перевіряється особистість кожного учасника угоди і справжність його підпису, дієздатність громадян і правоздатність юридичних осіб і індивідуальних підприємців, які беруть участь в операції. У разі підписання договору, заяви, іншого документа їх представником перевіряються його повноваження. Повноваження представників громадян та індивідуальних підприємців мають бути підтверджені нотаріально засвідченої довіреністю, якщо інше не встановлено законодавчими актами Республіки Білорусь.
Приклад 2
Заявником було подано заяву до господарського суду про визнання дії реєстратора РУП «Агентство» неправомірним (відмова у прийомі документів).
Зацікавлена особа заява не визнало і в запереченнях вказало, що реєстратор нерухомості відмовила заявнику в прийомі документів на підставі п. 5.5 ст. 34 Закону, так як представлені не всі документи, необхідні для здійснення державної реєстрації.
Господарський суд, розглянувши матеріали справи, прийшов до висновку про правомірність дій реєстратора, порахувавши, що неподання особистого паспорта представника (документа, що підтверджує особу), що підписав заяву про державну реєстрацію, є підставою для повернення документів.
У задоволенні заяви судом було відмовлено.
За результатами перевірки документів, поданих для реєстрації, що встановлюють матеріально-правові підстави для державної реєстрації права, може бути прийнято одне з трьох рішень: про реєстрацію, про призупинення реєстрації або про відмову в реєстрації. Якщо представлені всі необхідні документи, то посадовою особою приймається рішення про реєстрацію.
Реєстраційне дія відбувається протягом 7 робочих днів з дня подачі документів, поданих для здійснення державної реєстрації, та внесення плати за вчинення реєстраційної дії. У разі виконання великого обсягу роботи, необхідної для здійснення реєстраційної дії, така дія відбувається протягом 14 робочих днів.
Слід зазначити, що відповідно до ст. 39 Закону в разі вчинення реєстраційної дії моментом державної реєстрації є час і дата прийняття документів, поданих для здійснення державної реєстрації, які внесені до журналу реєстрації заяв. З моменту реєстрації згідно з п. 2 ст. 7, п. 3 ст. 403 ЦК право на нерухомість вважається що виникли, а договір з приводу нерухомості, підлягає державній реєстрації, укладеним.
Призупинення реєстрації та відмову в реєстрації
У передбачених випадках реєстратором може бути прийнято рішення про призупинення державної реєстрації. Реєстраційне дія може бути припинена на термін не більше 1 місяця. У випадку надходження із суду письмової інформації про порушення провадження за відповідним позовом вчинення реєстраційної дії зупиняється до вирішення справи судом. При надходженні заяви зацікавленої особи про намір звернутися до суду для оскарження угоди, права або обмеження (обтяження) права, про державну реєстрацію яких просить інша зацікавлена особа, реєстратор негайно вносить до реєстраційної книги відповідну позначку.
Призупинення державної реєстрації є терміновою стадією. Після закінчення терміну призупинення реєстраційний орган повинен прийняти рішення про внесення права в єдиний державний регістр або відмовити в державній реєстрації.
Правила відмови в державній реєстрації передбачені ст. 36 Закону. При прийнятті рішення про відмову в державній реєстрації реєструючий орган у строк не більше 3 днів з дати прийняття рішення про відмову має рекомендованим листом проінформувати заявника про відмову і вказати мотиви відмови, а також порядок оскарження відмови. Відмова у державній реєстрації прав може бути оскаржено в судовому порядку.
Приклад
Господарським судом було розглянуто позовну заяву Управління служби медичних судових експертиз (далі - Управління) до РУП «Агентство», реєстратору та третій особі на стороні зацікавленої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, - ЖБК про визнання незаконним дії реєстратора по відмові в державній реєстрації права на постійне користування земельною ділянкою за мотивами порушення законних прав інших осіб.
Судом встановлено, що рішенням виконавчого комітету Управлінню та ЖБК був наданий у загальне пайову постійне користування земельну ділянку без закріплення меж розділу на місцевості. Управлінням подано в РУП «Агентство» заяву про реєстрацію права користування земельною ділянкою. Реєстратор призупинив вчинення реєстраційної дії на 1 місяць, тому що необхідно було переконатися у відсутності в зацікавлених осіб заперечень проти вчинення реєстраційної дії. Отримавши заперечення від ЖБК, реєстратор відмовив Управлінню у скоєнні реєстраційної дії на підставі п. 1.3 ст. 36 Закону.
Як вважає заявник, зазначеними діями реєстратора було порушено п. 4 ст. 35 Закону. На його думку, реєстратор необгрунтовано звільнив ЖБК від тягаря оскарження в суді права Управління на державну реєстрацію права постійного користування земельною ділянкою.
Заперечуючи пред'явлене заявником вимога, реєстратор посилався на п. 2.1, 2.4, п. 2 ст. 33 Закону, якими встановлено, що заява про державну реєстрацію права, підставою виникнення, переходу, припинення якого стало рішення органу місцевого управління і самоврядування, має бути підписана кандидатом у правовласники. У ситуації, що розглядається, на думку реєстратора, для здійснення реєстраційних дій заяву про державну реєстрацію має бути подана і підписана двома кандидатами в правовласники - Управлінням та ЖБК.
Заслухавши представників заявника і заінтересованої особи, третьої особи, дослідивши представлені у справі докази в їх сукупності, господарський суд прийшов до наступних висновків. У силу п. 6 ст. 131 ЦК підстави відмови в реєстрації встановлюються відповідно до законодавства про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Відповідно до п. 1.3 ст. 36 Закону реєстратор відмовляє у вчиненні реєстраційної дії у разі, якщо при державній реєстрації порушуються законні права інших осіб. У зв'язку з тим, що в даному випадку замість двох кандидатів у правовласники заяву про державну реєстрацію подано і підписано тільки Управлінням і при державній реєстрації порушуються законні права іншої заінтересованої особи - ЖБК, суд прийшов до висновку про те, що підстави для задоволення заявленого вимоги відсутні .
Суперечки з приводу нерухомості, в тому числі здійснення державної реєстрації, укладення, розірвання договору купівлі-продажу нерухомості, витребування майна з чужого незаконного володіння, встановлення юридичного факту належності будівлі на праві власності, визнання дій реєстратора неправомірними, оскарження дій реєстратора, встановлення факту нікчемності угоди або її частини з передачі приміщення в оренду, визнання недійсною державної реєстрації, в тому числі права власності, та інші спори, в даний час є невід'ємним елементом судової практики. При цьому формування судової практики розгляду подібних справ триває і до цього дня, оскільки прийнятий Закон діє протягом всього лише декількох років і до цих пір породжує численні питання при його застосуванні.
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ
1. Конституція Республіки Білорусь 1994 року. Прийнята на республіканському референдумі 24 листопада 1996 року. Мінськ «Білорусь» 1997р.
2. Цивільний кодекс Республіки Білорусь від 19 листопада 1998р: з коментарями до розділів / Коментар В.Ф. Чигир / / Мн.: Амалфея, 1999.
3. Закон Республіки Білорусь від 9 січня 2002 року «Про захист прав споживачів» Прийнято Палатою представників 5 грудня 2001 Схвалений Радою Республіки 20 грудня 2001 року (Національний реєстр правових актів Республіки Білорусь, 2002р., № 10, 2 / 839). Зміни та доповнення: Закон від 4 січня 2003р. № 183-З (Національний реєстр правових актів Республіки Білорусь, 2003р., № 8, 2 / 932).
4. Коментар до Цивільного кодексу Республіки Білорусь. У 2 книгах. Кн. 2. / Відп. ред. В. Ф. Чигир. - Мн.: Амалфея, 1999. - 624с.
5. Колбасін Д.А. Цивільне право Республіки Білорусь. Особлива частина. Мн.: Громадське об'єднання «Молодіжне наукове товариство». - 2000.
6. Колбасін Д.А. Цивільне право Республіки Білорусь. Особлива частина: Практичний посібник. - Мн.: Молодіжне наукове товариство, 2001. - 547с.
Державне регулювання ринку нерухомості полягає, перш за все, у системі державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Така процедура покликана забезпечити інтереси, в першу чергу, учасників ринку, а також держави, місцевих органів влади та інших суб'єктів права. Питання правового регулювання обороту нерухомого майна, державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним займають далеко не останнє місце в структурі спорів, які розглядаються господарськими судами.
Судове рішення як підставу для реєстрації
Спори про права на нерухомість, які вирішуються господарськими судами, відносяться до числа найбільш складних і в порівнянні з іншими категоріями цивільно-правових справ відрізняються помітним різноманітністю. Категорії судових справ, які можуть торкатися правовідносини у сфері нерухомості, її реєстрації, зумовлюються змістом Закону Республіки Білорусь від 22.07.2002 № 133-З «Про державну реєстрацію нерухомого майна, прав на нього та угод з ним» (далі - Закон), окремі статті якого прямо передбачають випадки, коли державна реєстрація може бути здійснена на підставі судового рішення. Згідно зі ст. 55 Закону судові рішення, які встановлюють або припиняють права, обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно, є підставою для державної реєстрації.
Рішення суду про визнання права, тобто про встановлення факту належності на праві власності, спрямоване на підтвердження вже існуючого права. При винесенні судової постанови презюмируется та встановлення факту створення даного нерухомого майна.
Приклад
Господарським судом розглянуто позов про встановлення факту належності нерухомого майна. РУП «Агентство» відмовило ТОВ «Ф» в прийомі заяви та документів, поданих для реєстрації переходу права власності на капітальну будову на підставі ст. 10 Закону.
Судом було встановлено, що заявник є добросовісним набувачем, про що свідчать представлені в суд документи, такі як договір купівлі-продажу, рішення райвиконкому, акт прийому-передачі турбази «П». У заявника відсутня можливість отримати або відновити самостійно документи, необхідні для державної реєстрації. Зацікавлені особи претензій на дані будови не пред'являють. Суперечки про право не є.
На підставі викладеного заявлені вимоги судом були задоволені. Встановлено факт приналежності нерухомого майна на праві власності ТОВ «Ф». У судовій постанові констатовано, що воно служить підставою для реєстрації відповідним органом юридичного факту.
Якщо є відповідне судове рішення, що вступило в законну силу, то реєструючий орган не вправі відмовити в реєстрації з підстав, які належать до самого рішення суду. Однак при цьому він зобов'язаний виконати порядок (процедуру) реєстрації, встановлений Законом. Причому суб'єкт зобов'язаний представити необхідні для реєстрації документи, встановлені законодавством.
Немає реєстрації - немає права
Трапляються ситуації, коли в процесі розгляду питання про прийняття заяви до провадження вбачається наявність спору про право. Відповідно до абзацу 7 ч. 1 ст. 151 Господарського процесуального кодексу Республіки Білорусь (далі - ГПК) суд залишає позовну заяву без розгляду, якщо при розгляді заяви про встановлення фактів, що мають юридичне значення (юридичних фактів), з'ясується, що суперечка виникла про право. Суд відмовляє у прийнятті позовної заяви на підставі ст. 164 ГПК у зв'язку з тим, що спір не підлягає розгляду в господарському суді.
Говорячи про державну реєстрацію нерухомого майна, прав на нього та угод з ним, необхідно відзначити, що вона носить заявний характер. З цього випливає, що вона не є обов'язком особи перед реєструючим органом. Однак не варто забувати, що до державної реєстрації право на нерухомість не виникає.
Приклад
Господарським судом було розглянуто справу за позовом ТОВ «Б» до РУП «Г» про встановлення факту нікчемності угоди в частині, що стосується передачі в оренду незареєстрованих приміщень будівлі. В обгрунтування пред'явлених вимог позивач, посилаючись на ст. 170, 181, 220 і 223 Цивільного кодексу Республіки Білорусь (далі - ГК), стверджував, що реконструкція будівлі була проведена самовільно. Відповідач пред'явлені вимоги не визнавав, мотивуючи заперечення, зокрема, тим, що їм робилися кроки з узаконення перепланування будівлі.
Судом було встановлено, що сторони перебувають у договірних відносинах, відповідно до яких позивачу передано в оренду майно - нежитлову будівлю. Позивачем за згодою відповідача були проведені роботи з реконструкції будівлі, в результаті яких збільшилася його фактична загальна площа. Виконання робіт з реконструкції будівлі у встановленому законом порядку не погоджено, проектна документація на реконструкцію будівлі не розроблялася. Жодна зі сторін в РУП «Агентство» для реєстрації фактичної загальної площі будівлі не зверталася.
Відповідно до ст. 220 ЦК у випадках, коли новостворене нерухоме майно підлягає державній реєстрації, право власності на нього виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не передбачено законодавством. До завершення створення нерухомого майна, а у відповідних випадках - до його державної реєстрації, якщо інше не передбачено законодавством, до майна застосовуються правила про право власності на матеріали та інше майно, з якого нерухоме майно створюється.
Особа, яка здійснила самовільну будівлю, не набуває на неї права власності виходячи з п. 1 і 2 ст. 220 ЦК. Воно не має права користуватися і розпоряджатися побудовою - продавати, дарувати, здавати в оренду, здійснювати інші операції.
Відповідач не надав суду доказів реєстрації в установленому порядку проведеної позивачем реконструкції будівлі. Виходячи з вищевикладеного, вимоги про встановлення факту нікчемності правочину - договору оренди - судом задоволені.
ВІДСУТНІСТЬ РЕЄСТРАЦІЇ ЯК ОСНОВА ДЛЯ визнання угоди нікчемною
Незважаючи на заявний характер державної реєстрації, який передбачає прояв ініціативи з боку особи, чиї речові права піддаються тієї чи іншої динаміці, законодавцем у низці нормативних правових актів прямо передбачена саме обов'язок державної реєстрації угоди. В іншому випадку відсутність реєстрації, тобто здійснення угоди з порушенням встановлених вимог, відповідно до п. 1 ст. 166 ЦК тягне за собою її нікчемність.
Приклад
Господарським судом було розглянуто справу за позовом індивідуального підприємця С. до УО «Г» про визнання договору оренди нежитлових приміщень нікчемним.
Судом було встановлено, що між сторонами укладено договір оренди нежитлового приміщення. У силу п. 22 договору він вважається укладеним з дня його реєстрації. Відповідачем було порушено дане зобов'язання, і договір не був зареєстрований в РУП «Агентство». Згідно зі ст. 580 ЦК договір оренди нерухомого майна, укладений на термін більше 1 року, підлягає державній реєстрації.
Згідно з п. 23 постанови Пленуму Вищого Господарського Суду Республіки Білорусь від 28.10.05 № 26 «Про деякі питання застосування господарськими судами законодавства, що регулює недійсність угод» з підстав недотримання нотаріальної форми або вимоги про державну реєстрацію господарський суд встановлює факт нікчемності угоди, яка в силу вимог актів законодавства або угоди сторін, що уклали угоду, підлягає нотаріальному посвідченню або відповідно до законодавства підлягає державній реєстрації.
Відповідно до ст. 169 ЦК угода, яка відповідає вимогам законодавства, незначна, якщо законодавчий акт не встановлює, що така угода оспоріма або не передбачає інших наслідків порушення. Виходячи з аналізу чинного законодавства недотримання вимоги про державну реєстрацію угоди є підставою для встановлення факту нікчемності правочину.
На підставі викладеного суд дійшов висновку про нікчемність укладеного між сторонами договору оренди.
Таким чином, обов'язкова державна реєстрація нерухомого майна, прав на нього та угод з ним є складовою частиною особливого правового режиму нерухомого майна. В якості основної мети такої реєстрації виступає, передусім, встановлення міцної системи обігу нерухомості.
Оскарження дії реєструючого органу
Згідно зі ст. 7-9 Закону достовірність державної реєстрації як акту зміцнення прав на нерухомість може бути оскаржена тільки в судовому порядку. В якості загального підстави для визнання реєстрації недійсною на підставі ст. 11 і 12 ГК може служити невідповідність її Закону або іншому правовому акту, що призвело до порушення прав і законних інтересів зацікавлених осіб. У судовому порядку можуть бути оскаржені, в тому числі визнані недійсними, ті матеріально-правові підстави, які лягли в основу проведення державної реєстрації, наприклад, заповіт, договір, акт державного органу тощо У цьому випадку особа має право застосувати один із способів захисту цивільних прав, який передбачений ст. 11 ЦК, у формі, наприклад, визнання права, визнання заперечної операції недійсною, застосування наслідків недійсності нікчемного правочину і т.п. і одночасно оскаржити саму державну реєстрацію.
Представляється, що дана категорія спорів виникає не тільки з адміністративно-правових, а й з цивільно-правових відносин. Часом, по суті, оскаржуються права на нерухоме майно.
Приклад 1
Господарський суд розглянув справу за заявою УП «Г» до РУП «Агентство» про визнання державної реєстрації права власності на квартиру за ВАТ «З» недійсним. ВАТ «С» виступало як третя особа. В обгрунтування своєї позиції заявник посилався на необгрунтованість відмови йому у державній реєстрації права на цю ж квартиру.
З матеріалів справи і пояснень представників осіб, які беруть участь справі, суд встановив, що між заявником та третьою особою є суперечка про право на квартиру. Даний спір випливає з умов договору купівлі-продажу квартири. Зазначений спір у порядку, встановленому законодавством, не дозволений.
Відповідно до ст. 11 ЦК захист цивільних прав здійснюється шляхом визнання права. З позовом про визнання права на спірну квартиру УП «Г» не зверталося. Згідно з ч. 1 ст. 36 Закону однією з підстав відмови в державній реєстрації є випадок, коли при державній реєстрації порушуються законні права інших осіб.
Оскільки відсутні докази законності права заявника та незаконність права зацікавленої особи, вимоги заявника про визнання недійсною державної реєстрації права власності на квартиру за ВАТ «С» задоволенню не підлягають.
Таким чином, не вдаючись у процесуально-правову специфіку питання, необхідно відзначити, що виникають суперечки часто є спори про цивільне право. Вони підлягають розгляду за підвідомчістю судом загальної юрисдикції або господарським судом, і до участі в справі повинні залучатися не тільки реєструючі органи, але й особи, зареєстровані як володарів оспорюваних прав.
На практиці захист порушених прав також може втілюватися й шляхом одночасної подачі 2 пов'язаних між собою вимог-позову про заперечення права (угоди) і заяви (скарги) до органу, що здійснює державну реєстрацію, про визнання останньої недійсною.
Оскільки відомості, що вносяться до єдиного державного реєстру, мають правовим характером і мають важливе юридичне значення для учасників цивільно-правових відносин, реєстраційні органи зобов'язані перевіряти наявність законних підстав для проведення державної реєстрації.
Пунктом 4 ст. 31 Закону передбачено право реєстратора призначати перевірку характеристик нерухомого майна, експертизу достовірності документів, поданих для здійснення державної реєстрації, у випадках і порядку, встановлених спеціально уповноваженим органом державного управління.
Згідно зі ст. 68 Закону при посвідченні реєстратором документів, які є підставою для державної реєстрації угоди з нерухомим майном, у разі, якщо проект договору представлений сторонами угоди, реєстратор повинен перевірити, чи відповідає зміст договору дійсним намірам сторін, чи не суперечить угода законодавству, чи вказані в договорі всі істотні умови.
При посвідченні реєстратором документів, які є підставою для державної реєстрації угоди з нерухомим майном, їм перевіряється особистість кожного учасника угоди і справжність його підпису, дієздатність громадян і правоздатність юридичних осіб і індивідуальних підприємців, які беруть участь в операції. У разі підписання договору, заяви, іншого документа їх представником перевіряються його повноваження. Повноваження представників громадян та індивідуальних підприємців мають бути підтверджені нотаріально засвідченої довіреністю, якщо інше не встановлено законодавчими актами Республіки Білорусь.
Приклад 2
Заявником було подано заяву до господарського суду про визнання дії реєстратора РУП «Агентство» неправомірним (відмова у прийомі документів).
Зацікавлена особа заява не визнало і в запереченнях вказало, що реєстратор нерухомості відмовила заявнику в прийомі документів на підставі п. 5.5 ст. 34 Закону, так як представлені не всі документи, необхідні для здійснення державної реєстрації.
Господарський суд, розглянувши матеріали справи, прийшов до висновку про правомірність дій реєстратора, порахувавши, що неподання особистого паспорта представника (документа, що підтверджує особу), що підписав заяву про державну реєстрацію, є підставою для повернення документів.
У задоволенні заяви судом було відмовлено.
За результатами перевірки документів, поданих для реєстрації, що встановлюють матеріально-правові підстави для державної реєстрації права, може бути прийнято одне з трьох рішень: про реєстрацію, про призупинення реєстрації або про відмову в реєстрації. Якщо представлені всі необхідні документи, то посадовою особою приймається рішення про реєстрацію.
Реєстраційне дія відбувається протягом 7 робочих днів з дня подачі документів, поданих для здійснення державної реєстрації, та внесення плати за вчинення реєстраційної дії. У разі виконання великого обсягу роботи, необхідної для здійснення реєстраційної дії, така дія відбувається протягом 14 робочих днів.
Слід зазначити, що відповідно до ст. 39 Закону в разі вчинення реєстраційної дії моментом державної реєстрації є час і дата прийняття документів, поданих для здійснення державної реєстрації, які внесені до журналу реєстрації заяв. З моменту реєстрації згідно з п. 2 ст. 7, п. 3 ст. 403 ЦК право на нерухомість вважається що виникли, а договір з приводу нерухомості, підлягає державній реєстрації, укладеним.
Призупинення реєстрації та відмову в реєстрації
У передбачених випадках реєстратором може бути прийнято рішення про призупинення державної реєстрації. Реєстраційне дія може бути припинена на термін не більше 1 місяця. У випадку надходження із суду письмової інформації про порушення провадження за відповідним позовом вчинення реєстраційної дії зупиняється до вирішення справи судом. При надходженні заяви зацікавленої особи про намір звернутися до суду для оскарження угоди, права або обмеження (обтяження) права, про державну реєстрацію яких просить інша зацікавлена особа, реєстратор негайно вносить до реєстраційної книги відповідну позначку.
Призупинення державної реєстрації є терміновою стадією. Після закінчення терміну призупинення реєстраційний орган повинен прийняти рішення про внесення права в єдиний державний регістр або відмовити в державній реєстрації.
Правила відмови в державній реєстрації передбачені ст. 36 Закону. При прийнятті рішення про відмову в державній реєстрації реєструючий орган у строк не більше 3 днів з дати прийняття рішення про відмову має рекомендованим листом проінформувати заявника про відмову і вказати мотиви відмови, а також порядок оскарження відмови. Відмова у державній реєстрації прав може бути оскаржено в судовому порядку.
Приклад
Господарським судом було розглянуто позовну заяву Управління служби медичних судових експертиз (далі - Управління) до РУП «Агентство», реєстратору та третій особі на стороні зацікавленої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, - ЖБК про визнання незаконним дії реєстратора по відмові в державній реєстрації права на постійне користування земельною ділянкою за мотивами порушення законних прав інших осіб.
Судом встановлено, що рішенням виконавчого комітету Управлінню та ЖБК був наданий у загальне пайову постійне користування земельну ділянку без закріплення меж розділу на місцевості. Управлінням подано в РУП «Агентство» заяву про реєстрацію права користування земельною ділянкою. Реєстратор призупинив вчинення реєстраційної дії на 1 місяць, тому що необхідно було переконатися у відсутності в зацікавлених осіб заперечень проти вчинення реєстраційної дії. Отримавши заперечення від ЖБК, реєстратор відмовив Управлінню у скоєнні реєстраційної дії на підставі п. 1.3 ст. 36 Закону.
Як вважає заявник, зазначеними діями реєстратора було порушено п. 4 ст. 35 Закону. На його думку, реєстратор необгрунтовано звільнив ЖБК від тягаря оскарження в суді права Управління на державну реєстрацію права постійного користування земельною ділянкою.
Заперечуючи пред'явлене заявником вимога, реєстратор посилався на п. 2.1, 2.4, п. 2 ст. 33 Закону, якими встановлено, що заява про державну реєстрацію права, підставою виникнення, переходу, припинення якого стало рішення органу місцевого управління і самоврядування, має бути підписана кандидатом у правовласники. У ситуації, що розглядається, на думку реєстратора, для здійснення реєстраційних дій заяву про державну реєстрацію має бути подана і підписана двома кандидатами в правовласники - Управлінням та ЖБК.
Заслухавши представників заявника і заінтересованої особи, третьої особи, дослідивши представлені у справі докази в їх сукупності, господарський суд прийшов до наступних висновків. У силу п. 6 ст. 131 ЦК підстави відмови в реєстрації встановлюються відповідно до законодавства про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Відповідно до п. 1.3 ст. 36 Закону реєстратор відмовляє у вчиненні реєстраційної дії у разі, якщо при державній реєстрації порушуються законні права інших осіб. У зв'язку з тим, що в даному випадку замість двох кандидатів у правовласники заяву про державну реєстрацію подано і підписано тільки Управлінням і при державній реєстрації порушуються законні права іншої заінтересованої особи - ЖБК, суд прийшов до висновку про те, що підстави для задоволення заявленого вимоги відсутні .
Суперечки з приводу нерухомості, в тому числі здійснення державної реєстрації, укладення, розірвання договору купівлі-продажу нерухомості, витребування майна з чужого незаконного володіння, встановлення юридичного факту належності будівлі на праві власності, визнання дій реєстратора неправомірними, оскарження дій реєстратора, встановлення факту нікчемності угоди або її частини з передачі приміщення в оренду, визнання недійсною державної реєстрації, в тому числі права власності, та інші спори, в даний час є невід'ємним елементом судової практики. При цьому формування судової практики розгляду подібних справ триває і до цього дня, оскільки прийнятий Закон діє протягом всього лише декількох років і до цих пір породжує численні питання при його застосуванні.
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ
1. Конституція Республіки Білорусь 1994 року. Прийнята на республіканському референдумі 24 листопада 1996 року. Мінськ «Білорусь» 1997р.
2. Цивільний кодекс Республіки Білорусь від 19 листопада 1998р: з коментарями до розділів / Коментар В.Ф. Чигир / / Мн.: Амалфея, 1999.
3. Закон Республіки Білорусь від 9 січня 2002 року «Про захист прав споживачів» Прийнято Палатою представників 5 грудня 2001 Схвалений Радою Республіки 20 грудня 2001 року (Національний реєстр правових актів Республіки Білорусь, 2002р., № 10, 2 / 839). Зміни та доповнення: Закон від 4 січня 2003р. № 183-З (Національний реєстр правових актів Республіки Білорусь, 2003р., № 8, 2 / 932).
4. Коментар до Цивільного кодексу Республіки Білорусь. У 2 книгах. Кн. 2. / Відп. ред. В. Ф. Чигир. - Мн.: Амалфея, 1999. - 624с.
5. Колбасін Д.А. Цивільне право Республіки Білорусь. Особлива частина. Мн.: Громадське об'єднання «Молодіжне наукове товариство». - 2000.
6. Колбасін Д.А. Цивільне право Республіки Білорусь. Особлива частина: Практичний посібник. - Мн.: Молодіжне наукове товариство, 2001. - 547с.