Вирішення житлових спорів 2

Федеральне агентство з освіти

Державна освітня установа вищої професійної освіти

ДЕРЖАВНИЙ УНІВЕРСИТЕТ УПРАВЛІННЯ

Інститут бізнес - права

Кафедра цивільного права та процесу

Спеціальність: «Юриспруденція» -021100

Реферат

з дисципліни «Житлове право»

ТЕМА: «Вирішення житлових спорів»

Виконавець:

Студентка 3 курсу (група Юр-III-1)

Науковий керівник: Т.Ю. Павліенко

Дата захисту:

Оцінка:

Москва-2006

План

Введення ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ....... ... ... ... ... ... 3

Глава I. Судова практика у справах про виселення з житлового приміщення. ... .. 6

§ 1. Проблеми реєстрації прав на нерухоме майно на прикладі договору купівлі-продажу ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...................... .. 6

§ 2. Договір найму житлового приміщення ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .... 12

Глава II. Практика вирішення житлових спорів ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 21

§ 1. Вирішення спорів щодо реєстрації місця проживання та перебування ... ... 21

§ 2. Вирішення суперечки по праву володіння, користування і розпорядження житловим приміщенням ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ..................... ....... 26

§ 3. Спори про розподіл житла ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ........ 27

Висновок ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 32

Список використаних джерел ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... .34

Введення

У житті кожної людини проблема житла є однією з найважливіших. Житло для людини - необхідна умова його існування поряд з продуктами харчування та одягом: це місце його перебування, «сімейне вогнище», засіб організації домашнього господарства, дозвілля, відпочинку і т. д. Звідси - важливість житлового законодавства, покликаного регулювати житлові відносини. Незважаючи на вжиті заходи в області законодавства питома вага вчинення незаконних угод з житлом, як і раніше високий. Для впорядкування відносин на житловому ринку і забезпечення правового захисту громадян від незаконних посягань на їх майно при здійсненні операцій з житлом за останні роки прийнято ряд законів та нормативно-правових актів. Так, кардинальні зміни внесені Цивільним кодексом РФ в порядок оформлення угод з нерухомістю, в тому числі з житловими приміщеннями, посилені заходи правової відповідальності за вчинення незаконних угод, а у відношенні угод, укладених з використанням кримінально караних способів, - підвищені заходи покарання (Кримінальний кодекс РФ). Введення в дію з 1 березня 1996 р. ч. 2 ГК РФ зробило найбільш дієвий вплив на впорядкування всіх угод з нерухомістю (купівля-продаж, міна, дарування, довічне утримання з утриманцем, оренда, застава та ін), детально регламентуючи порядок їх ув'язнення. Внесено значні зміни в законодавство щодо захисту житлових прав дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків, інших неповнолітніх громадян. Прийнято низку нових федеральних законів, постанов Уряду РФ, Конституційного і Верховного судів РФ, які прямо або побічно регулюють відносини щодо забезпечення прав громадян при здійсненні ними угод на ринку житла.

Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ містить заходи з упорядкування та розвитку цивілізованого ринку нерухомості і, головне, щодо забезпечення гарантій прав власників нерухомого майна. Реалізація даного Закону зажадала прийняття додаткових нормативних правових актів, які забезпечують створення системи закладів юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, введення Єдиного державного реєстру прав, що фіксує навічно всі дані на об'єкти нерухомого майна та його правовстановлюючі документи. Урядом РФ прийняті основні документи щодо забезпечення практичного здійснення даного Закону. Так, постановою від 18 лютого 1998 р. № 219 затверджені Правила ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, який дозволив забезпечити уніфіковану в межах Росії систему записів про права на нерухоме майно та про скоєних з ним угодах. Наприклад, «біографія» житлового будинку (жилого приміщення) в Реєстрі фіксується від його «народження» до припинення існування. Реєстр містить опис об'єкта, записи про право власності та інші відомості, що забезпечують повну правову і технічну характеристику даного житлового приміщення. Вищевикладене означає, що громадянин, який вирішив придбати житловий будинок (квартиру), може отримати вичерпну інформацію про цікавить його об'єкті в органі державної реєстрації нерухомості, що виключає існуючу нині необхідність збору необхідних відомостей в різних установах.

Уряд РФ постановою від 6 березня 1998 р. № 288 затвердив Зразкове положення, в якому органам державної влади суб'єктів РФ рекомендовано створювати одну установу юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно з філіями в межах адміністративно-територіальних одиниць. Наприклад, якщо установа юстиції знаходиться в обласному центрі, то в районі можуть функціонувати його філії. Особливу значимість представляє та частина Положення (п. 9), яка встановлює, що обов'язок перевірки достовірності (справжності) поданих заявником документів на реєстрацію його права на об'єкт рухомості покладається на органи державної реєстрації. Це означає, що при виникненні у реєстратора сумнівів їх достовірності, тягар доказів лежить на установі, що здійснює державну реєстрацію прав на непорушно. Установи реєстрації можуть проводити правову експертизу - направляти юридичним особам, громадянам, державним органам та організаціям запити з метою отримання відомостей і документів, необхідних для державної реєстрації прав і пред'являти підстави для зупинення або відмови в реєстрації. У стадії розгляду знаходиться проект закону «Про ріелтерської діяльності в Російській Федерації», який повинен стати регулятором ринку нерухомості. Згідно з проектом, ріелтор отримає визнання своєї професії на рівні закону, буде введена єдина ліцензія на всі різновиди діяльності ріелтора - в якості брокера, дилера, агента або повіреного, консультанта і т.д. ¹

Проект закону передбачає норми, що встановлюють майнові гарантії ріелторів перед клієнтами в цілях забезпечення безпеки угод, і якщо обман здійснений, то збиток потерпілому має бути відшкодована фірмою.

Глава I. Судова практика у справах про виселення з житлового приміщення

§ 1. Проблеми реєстрації прав на нерухоме майно на прикладі договору купівлі-продажу

Принципове значення при вчиненні договорів купівлі-продажу нерухомості має те, чи пов'язана ця угода з набуттям права на земельну ділянку, на якій розміщено житлове приміщення (його частина), або такий зв'язок відсутній. З даного розмежування виникають два види договорів купівлі-продажу житлових приміщень:

-Договори купівлі-продажу, не тягнуть наділення покупці будь-якими правомочностями на земельну ділянку, на якій розташована житлову будову (купівля-продаж квартири в багатоквартирному будинку);

- Договори купівлі-продажу з правом покупця нерухомість (будинок, гараж, господарські споруди і т.п.) на відповідну земельну ділянку на умовах придбання його у власність, оренду або користування. До першої категорії угод належать договори з придбання або продажу квартир у багатоквартирних будинках, а також договори на перенесення (знос) будівель.

До другої - всі угоди, коли покупець отримує права не тільки на житлове приміщення (як правило, будинок або його частина), але і на відповідну земельну ділянку. Точне документальне оформлення угод з нерухомістю - необхідна умова їх дійсності. Так, для здійснення угоди купівлі-продажу приватизованої квартири, яка раніше жодного разу не продавалася, до договору при його реєстрації повинні бути додані такі документи:

свідоцтво про право власності на квартиру;

договір державного (муніципального) органу з наймачем квартири про передачу її у власність наймача та членів його сім'ї;

довідка з бюро технічної інвентаризації (БТІ) із зазначенням оціночної вартості квартири;

попередній дозвіл органів опіки та піклування, якщо в квартирі проживають неповнолітні діти, незалежно від того, чи є вони власниками або членами сім'ї власника, в тому числі колишніми, які мають право користування даним житловим приміщенням.

При укладанні договорів купівлі-продажу окремого житлового будинку або частини його застосовується той же порядок, що й по операціях з нерухомістю, предметом яких є не лише житловий будинок, а й відповідну земельну ділянку. Згідно зі ст. 552 ЦК, за договором продажу житлового будинку або іншої нерухомості покупцю одночасно з передачею права власності на таку нерухомість передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання.

У разі, коли продавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться продається нерухомість, покупцю передається право власності або надається право оренди чи передбачене договором продажу нерухомості інше право на відповідну частину земельної ділянки.

Якщо договором не визначено передане покупцеві нерухомості право на відповідну земельну ділянку, до покупця переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання. Продаж нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, не належить продавцю на праві власності, допускається без згоди власника цієї ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором.

При продажу такої нерухомості покупець набуває право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець нерухомості. Істотною умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб в договорі із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням (ст. 558 ЦК). Перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи не є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника (ст. 292 ЦК).

На практиці нерідкі випадки, коли новий власник житла (покупець) не може в нього вселитися. Найчастіше це відбувається через приховування продавцем відомостей про осіб, що мають право користування проданим житловим приміщенням, іноді без жодного наміру (наприклад, після продажу квартири людям нікуди виїхати).

Тим не менш, обман з пропискою (реєстрацією) - явище досить часте, і покупці відчувають чимало клопоту, перш ніж реально зможуть почати користуватися своєю власністю. Щоб уникнути такого роду обману, ріелтори пропонують наступний вихід: після оформлення договору купівлі-продажу передається тільки частина грошей. Для отримання повної суми продавці будуть зацікавлені у якнайшвидшому виїзді. А в разі будь-яких несподіванок (немає іншого житла) можна буде придбати на гроші, що залишилися житлове приміщення відповідної якості, куди продавці можуть бути переселені в судовому порядку. Введення обов'язкового порядку державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно служить певною перешкодою для укладання незаконних угод.

Якщо громадянин не може придбати або продати житло без посередника, слід звернутися до послуг ріелторської фірми, що має законну ліцензію на цей вид діяльності. Упевнитися в достовірності ліцензії та з'ясувати ступінь надійності ефірми можна в органі місцевої адміністрації, правомочному видавати такого роду ліцензії Фірми ведуть перевірку юридичної чистоти угоди на предмет можливих претензій інших осіб на продавану квартиру (житловий будинок). Учасникам угоди купівлі-продажу не слід звертатися до приватних посередникам і нікому - навіть представнику фірми, з якою продавець уклав договір на виключне право продажу його квартири (ексклюзивний договір), - не віддавати свої документи (особливо генеральну довіреність). Зауважимо, що укладення так званих ексклюзивних договорів, коли умови купівлі-продажу квартири заздалегідь визначаються фірмою між майбутніми учасниками договору, юридично неспроможні.

Клієнт може укласти з фірмою договір на оплатне надання послуг на предмет пошуку покупця або продавця (ст. 779 ЦК). Але на яких умовах слід укладати договір купівлі-продажу будинку (квартири) - воля самих сторін.

Розрахунок за угодою повинен відбуватися тільки між покупцем і продавцем, а не з фірмою, яка виступає в ролі посередника. Покупець повинен бути присутнім при оформленні всіх документів, що відносяться до операції, аж до державної реєстрації договору та виписки осіб з купівельного житлового приміщення. Припустимо, громадянин вирішив купити квартиру з наміром продати наявну у нього. Відповідна квартира їм знайдена, і сторони прийшли до угоди в ціні. Які дії повинні бути зроблені покупцем квартири до укладення договору купівлі-продажу, щоб упевнитися, що предмет договору юридично чистий і не має прихованих технічних дефектів?

Під поняттям юридичної чистоти предмета договору (квартири) мається на увазі наступне. Перше. Продавець квартири дійсно є її власником. Для цього повинні бути пред'явлені оригінали правовстановлюючих документів, якими є свідоцтво про право власності, якщо квартира приватизована, договір купівлі-продажу, договір дарування, міни, свідоцтво про право успадкування житла та інші документи. Але при цьому покупець зобов'язаний перевірити, наскільки дійсні самі документи, включаючи паспорт продавця. При перевірці правовстановлюючих документів сумлінний продавець буде допомагати покупцю: в поїздках у відділення міліції, яке видало паспорт, нотаріальну контору, яка зареєструвала договір на передачу права на квартиру, в житлово-експлуатаційну організацію, де зберігається копія договору про приватизацію та свідоцтво про право власності. Там же має бути ретельно перевірено одне з важливих обставин, з підстав яких згодом угода може бути визнана незаконною: чи мають право на продавану квартиру інші особи, в тому числі не проживають і не зареєстровані (Непрописані), а якщо мають, то чи отримана від них письмову згоду на продаж. Іноді квартири продаються без згоди осіб, які хоча і не є власниками, але мають право користування ними на весь час своєї відсутності (служба в армії, виїзд на навчання, закордонне відрядження і т.п.).

Якщо під час перевірки документів продавець стає «на диби», пильність покупця повинна бути посилена, і, може бути, краще прийти до висновку про недоцільність продовжувати справу з продавцем. Фальсифіковані документи на продавану (найману, обмінюється) квартиру можуть представити і юридичні особи, фірми, що займаються посередництвом у здійсненні громадянами житлових угод, але не цураються проведення незаконних операцій. Неодмінною умовою має бути з'ясування наявності ліцензії у фірми на даний вид діяльності. При її відсутності вступати в договірні відносини з даною фірмою не слід.

Друге. Привабливі оголошення про терміновий продаж квартири (будинку) за недорогою ціною. Дійсно, у багатьох людей в силу життєвих обставин виникає необхідність у терміновому продажі житла за більш низькою ціною. Але аферисти на житловому ринку широко використовують такого роду ситуацію як приманку для довірливих людей: «терміново» - значить, у покупця не буде часу перевірити справжність документів продавця, «дешево» - отже, з покупця можна буде взяти більш високий завдаток, як умова, що квартира не буде продана якомусь-якій іншій особі. У тому і іншому випадку при визнанні угоди недійсною у програші, і, як правило, великому, залишається покупець «дешевої» квартири. Можливості ж відшкодувати завдані збитки у потерпілої сторони практично немає. ² Пропозиція «терміново і дешево» має служити попередженням про небезпеку вступу в угоду, яка здається сумнівною, а в результаті - незаконною. Використання фальшивих документів - один з найнебезпечніших способів, що завдають сумлінному учаснику угоди значний фінансовий збиток, якщо він купує квартиру за фальшивими документами. При цьому не має значення, первинні це документи (свідоцтво про власність, отримане при приватизації житла) або вторинні (договір купівлі-продажу, дарування або генеральна довіреність). У першому випадку може бути використаний як дублікат, так і підроблене свідоцтво про власність, виготовлене на кольоровому ксероксі.

При цьому нерідко проводиться підробка паспорта власника квартири. Оскільки документи «в порядку», у нотаріуса, як правило, не виникає підозр, і він засвідчує договір купівлі-продажу. Операції з продажем квартир відбуваються найчастіше, коли житло виявляється у тимчасовому користуванні шахраїв, наприклад, здано їм найм або в оренду (юридичним особам). Які дії повинні бути зроблені, щоб уникнути обману?

Перше. Паспорт треба перевірити в міліції на ідентичність фотографії в ньому і в обліковій картці. Добросовісний продавець не буде заперечувати проти цієї процедури, лжепродавец негайно зникне.

Друге. Фальшиві документи, необхідні для продажу квартири, можуть бути використані як її власником, так і наймачем, якщо житло не приватизоване. Це відбувається у випадках, коли зберігають право на житло тимчасово відсутні громадяни, що не дали згоди на продаж, приватизацію або обмін, немає рішення органів опіки та піклування щодо неповнолітніх тощо У разі виникнення сумніву варто ретельно перевірити достовірність документів, аж до отримання покупцями виписки з будинкової книги.

§ 2. Договір найму житлового приміщення

Здача квартири (будинку) або окремих кімнат для багатьох власників житла стала джерелом додаткового доходу. Охочих здати квартиру або частину її в тимчасове користування достатньо велика кількість, про що свідчить реклама: від обклеєних стовпів з телефонними номерами до оголошень у пресі у рубриці «Зніму-здаю». Законом дозволені операції, як з власним житлом, так і з житловими приміщеннями у державному і муніципальному фонді. За договором комерційного найму громадяни можуть здавати лише те житло, яке їм належить по праву власності. Розмір плати за що здається житлове приміщення встановлюється в цьому випадку угодою сторін і оформляється письмовим договором найму. Порядок здачі житлового приміщення, що перебуває в користуванні наймача у державному і муніципальному житловому фонді, інший. Житлове приміщення в зазначеному фонді надається наймачем в користування іншій особі на умовах договору піднайму за згодою наймодавця. Плата за користування жилим приміщенням і комунальні послуги за договором піднайму встановлюються угодою сторін, і, на відміну від раніше діючого законодавства (ст. 78 ЖК РРФСР), її розмір новий закон не обмежує, констатуючи лише, що договір піднайму є оплатним. Як договір 549 найму, так і договір піднайму вчиняються у письмовій формі і не вимагають нотаріальної або державної реєстрації. Про його наявності сповіщаються житлово-експлуатаційна організація, у віданні якої знаходиться житловий будинок, і податкова інспекція. Але ці вимоги виконуються лише незначною частиною осіб, що здають житло в найм або в піднаймання. На практиці сторони найчастіше не підписують договорів, позбавляючи себе правових підстав при вирішенні спору.

На ринку практично по одним і тим же цінами здаються квартири і кімнати незалежно від того, до якої форми власності відноситься житлове приміщення. Як правило, ціни досить високі, і запропонована велика сума вперед, нерідко за весь обумовлений термін проживання, природно, знижує пильність особи, що здає житло, не дозволяє йому оцінити можливі негативні наслідки укладеної угоди. Найчастіше неприємності трапляються з громадянами, що здають квартири (кімнати) іногороднім, спокусившись на великі гроші і обіцяні додаткові блага (безкоштовні фрукти, овочі і т.п.). Але навіть якщо постояльці у встановлений термін залишають житлове приміщення, то його ремонт часто обходиться дорожче отриманої суми, а нерідко доводиться оплачувати чималі рахунки за міжміські телефонні переговори. Але це не найгірший варіант необдуманої здачі житла. Часто особа або сім'я вселяється з письмового, але ніде не зареєстрований договором в житлове приміщення, а при закінченні терміну договору відмовляється виїжджати з найнятого житла і навіть оплачувати його. Щоб відновити свої права і виселити ошуканців, буде потрібно звернення до суду. Договір, хоча і не зареєстрований в житловій організації та податкової інспекції, зберігає свою дійсну силу. Але, домагаючись виселення, власник житла не зможе уникнути сплати встановлених податків. Іноді такі справи тривають тривалий час, який працює на тих, хто проживає в незаконно займаної квартирі. Не в вигоді, а у збитку виявляється лише її власник. Відомо чимало фактів, коли особа, яка отримала житлове приміщення (будинок, квартиру, кімнату), здає його іншим громадянам, а трапляється, і продає житло за фальшивими документами. Фахівці в галузі боротьби з правопорушеннями у житловій сфері ділять афери при наймі Житла на три види:

1) найм як необхідна ланка, сходинка для подальшого відчуження квартири у власника і для її продажу;

2) вилучення вигоди, але не власником квартири, а наймачем за допомогою її перездачі іншим особам за більш високу плату;

3) захоплення житла, тобто створюється ситуація, коли людина не може увійти у власну квартиру, а проживають в ній наймачі відмовляються від оплати житла і виїжджати з квартири не мають наміру.

Починається судова тяжба, психологічні та матеріальні витрати від якої набагато перевищують ту вигоду, яку власник отримав від здачі квартири в оренду. ³

Які запобіжні заходи необхідно вжити при здачі житла, особливо власного? Криміналісти і практики ріелторських фірм стверджують, що гарантій, що забезпечують повну безпеку таких угод, не існує, оскільки обман може приймати найрізноманітніші форми.

Найбільш надійний спосіб - запропонувати житло гарним знайомим, що зазнають потребу в поліпшенні житлових умов або бажаючим роз'їхатися зі своїми родичами.

Плата може бути невисокою, але гарантованою. Здобуто буде і спокій за зміст, і збереження житла.

Інший варіант - здати житло за договором з ліцензованою ріелторської фірмою, яка візьме на себе всі зобов'язання з охорони прав і законних інтересів громадянина, що здає житлове приміщення в найм або в піднаймання. Послуги таких фірм обходяться громадянам у межах 15% плати, одержуваної ними від здачі житлового приміщення.

Тепер по суті договору найму житлового приміщення. За законом здача власного житла здійснюється на умовах договору комерційного найму, який раніше іменувався договором оренди. Договір найму житлового приміщення не вимагає нотаріального посвідчення та державної реєстрації, але відповідно до вимоги ст. 674 ГК РФ має бути укладений у письмовій формі. Однак в інтересах власної безпеки власнику квартири при здачі її у найм переважно завірити договір у нотаріуса, щоб додатково забезпечити себе гарантіями належного виконання наймачем зобов'язань за договором. Зайва довірливість або необережність загрожує власникові житлового приміщення неотриманням обіцяних за договором грошей, а часом і втратою самого житла. Які умови треба передбачити в договорі найму житлового приміщення? Крім докладних паспортних даних сторін, слід детально описати об'єкт (предмет) договору. Виходячи з вимог ст. 673 ЦК, об'єктом договору найму житлового приміщення може бути тільки ізольоване жиле приміщення, придатне для постійного проживання, а саме квартира, будинок, частина квартири або житлового будинку. Придатність житлового приміщення для проживання визначається в порядку, передбаченому житловим законодавством, тобто приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам та бути не менше розміру, який визначається законодавством Російської Федерації і її суб'єктів.

Але цими вимогами умови договору не вичерпуються. У ньому слід зазначити термін, на який передається житлове приміщення. Згідно зі ст. 683, договір найму житлового приміщення укладається на термін, що не перевищує п'яти років. Якщо у договорі термін не визначений, він вважається укладеним на п'ять років. Закон допускає укладення короткострокового договору (до одного року). При цьому якщо договором не передбачено інше, права наймача істотно обмежуються - він, наприклад, не має переважного права на укладення договору на новий термін, не може здавати в піднайом жиле приміщення, проводити заміну наймача.

Звичайно, в договорі треба вказати розмір плати за житлове приміщення, який встановлюється за згодою сторін. У разі якщо відповідно до закону встановлено максимальний розмір плати за житлове приміщення, плата, встановлена ​​у договорі, не повинна перевищувати цей розмір. Плата за житлове приміщення має вноситися наймачем у строки, передбачені договором, а якщо вони не передбачені - щомісяця не пізніше 10-го числа наступного за прожитим місяцем (ст. 682 ЦК, ст. 56 ЖК).

Наймачами за договором найму житлового приміщення можуть бути тільки фізичні особи. Згідно зі ст. 677 ГК, в договорі найму повинні бути вказані громадяни, які постійно проживають у житловому приміщенні разом з наймачем. При відсутності в договорі таких вказівок вселення цих громадян провадиться відповідно до правил ст. 679 ЦК, які встановлюють, що за згодою наймодавця, самого наймача і громадян, постійно з ним проживають, в житлове приміщення можуть бути вселені інші громадяни в якості постійно проживають з наймачем. При вселенні неповнолітніх такої згоди не потрібно. Вселення допускається за умови дотримання вимог законодавства про норму житлової площі на одну людину, крім випадків вселення неповнолітніх.

Зазначені умови мають важливе значення в забезпеченні законності угоди, що укладається і правових гарантій її виконання. На момент укладення договору свою волю диктує, як правило, власник житла. Але в подальшому ситуація може докорінно змінитися. Наприклад, якщо немає заборони для наймача здавати жиле приміщення в піднайом, він може, знімаючи квартиру за одну ціну, передати її іншій особі на умовах договору піднайму за більш високу ціну. Безумовно, в договорі має бути заборона використовувати квартиру під офіс чи будь-які комерційні заклади, що випливає із ст. 288 ГК, яка встановлює, що житлові приміщення призначені тільки для проживання громадян. За використання житлового приміщення не за призначенням, тобто в інших, крім житла, метою, власник може позбутися своєї житлової площі. Суд за позовом органу місцевого самоврядування може прийняти рішення про продаж з публічних торгів такого житлового приміщення з виплатою власнику виручених від продажу коштів з відрахуванням витрат по виконанню судового рішення (ст. 293 ЦК). Головне питання, яке хвилює сторони в даному договорі, - розмір плати за наймання. Твердих ставок, зрозуміло, немає, але в кожному місті склався певний (більш-менш стійкий) розмір оплати одного квадратного метра загальної площі квартири, житлового будинку з урахуванням підвищують або знижуючих коефіцієнтів залежно від місця розташування житла, стану квартири, поверховості, екології району, транспортного сполучення тощо При визначенні розміру плати за здавання під найм житлового приміщення обидві сторони турбує питання про податки. Прагнучи знизити розмір оподаткування, вони вказують у договорі одну суму, а домовляються про іншу, більш високою. Однак при такому способі відходу від податків власник може опинитися в становищі обманув самого себе. Захоче наймач платити ту суму, яка зафіксована в договорі, - і ніхто не має права примусити збільшити її до закінчення терміну дії договору.

Навіть при регулярному внесення плати за житлове приміщення власник повинен мати певну фінансову захист: адже після виїзду наймача може виявитися, що не оплачені рахунки за міжміські розмови і телеграми, що передаються по телефону, вивезена меблі, теле-радіо-апаратура, побутова техніка та інші предмети домашнього вжитку, зіпсована квартира і її устаткування. Розмір фінансового захисту повинен бути відображений в договорі найму житлового приміщення, і гроші передано власнику квартири одночасно з укладенням договору. При сумлінному виконанні договору наймачем власник житла зобов'язаний повернути йому «захисну» суму. При визначенні розміру оплати в договорі можуть враховуватися зобов'язання наймача з ремонту житлового приміщення, оплату житлово-комунальних послуг, оснащенню квартири меблями і господарським інвентарем, і все це повинно знайти відображення у договорі найму попредметно, у вартісному вираженні витрат, який повинен зробити наймач житлового приміщення . Збір грошових задатків під договір купівлі-продажу житлового приміщення або його найму є досить популярною серед злочинного елементу формою обману довірливих клієнтів на ринку житла. У пресі, що стосується житлових угод, завдаток частіше іменують заставою. Це неправильно, тому що згідно з нормою цивільного законодавства предметом застави є майно, а предметом завдатку - грошова сума. Завдатком визнається грошова сума, що видається однією з договірних сторін у рахунок належних з неї за договором платежів другій стороні, на доказ укладення договору і в забезпечення його виконання. Угода про завдаток незалежно від його суми повинно бути зроблено у письмовій формі (ст. 380 ГК РФ). При отриманні завдатку за договором купівлі-продажу житлового приміщення продавець не має права проводити будь-які інші операції з предметом договору, наприклад, перепродувати його. У разі невиконання договору стороною, яка отримала завдаток, вона зобов'язана сплатити іншій стороні, в даному випадку покупцеві, подвійну суму завдатку. Недосконалість законодавства та відсутність контролю на ринку житла дозволяють несумлінному продавцю, який може виступати як фізична особа або під егідою уявної фірми, брати завдаток не з одного клієнта (одна сторона за договором), а з декількох.

Власники квартири можуть бути як уявні, так і справжні, виступати як продавці, наймодавці, орендодавці і в іншій якості, наприклад володарем права на житлове приміщення з довічним утриманням та утриманням його власника. Вони показують квартиру кільком клієнтам і в разі зацікавленості в купівлі беруть задаток у розмірі 10 - 15% вартості з умовою продажу квартири через обумовлений сторонами термін, наприклад тиждень або два. У Москві сума завдатку становить 2 тис. дол і більше. ⁴

Для переконливості потенційним покупцям вручаються розписки про одержання завдатку та копії документів, що підтверджують право власності продавця на житлове приміщення. Після отримання завдатку від кількох покупців квартира продається одному з них. Продавці зникають, а новий власник квартири змушений пояснюватися з ошуканими претендентами. За даними Незалежної асоціації покупців, цей спосіб обману приносить спритникам досить великі суми. Так, були випадки, коли одні шахраї збирали по десять і більше задатків і зникали. Способи заборони ті ж, що й при укладанні договору купівлі-продажу. В обмін на завдаток можна взяти у продавця оригінали основних документів на володіння квартирою (свідоцтво про власність, договір про передачу власності - при приватизації житла, або вторинні документи - договір купівлі-продажу, міни, дарування та ін.) Для отримання необхідних довідок ці документи продавцю не будуть потрібні, а якщо і виникне в якійсь установі потреба в них, слід під'їхати особисто. У цьому випадку ймовірність обману буде набагато менше. Почастішали випадки обману, пов'язаного з завдатком, опинившись жертвою якого громадянин на перший погляд нічого не втрачає. Погодившись на придбання запропонованої квартири, продавець просить покупця (а іноді й кількох) почекати певний термін, наприклад, місяць, так як він сам має намір купити житло. Письмовим договором оформляється завдаток, який, враховуючи потребу продавця, як правило, збільшується і сягає 20 - 30%. Через місяць або більш тривалий час продавець відмовляється від продажу житла, мотивуючи відмову обставинами, що змінилися і повертає покупцеві гроші, обумовлені договором. Насправді «партнер» в угоді через комерційні структури отримав чималий прибуток за рахунок грошей продавця. У цьому випадку за законом (ст. 381 ГК РФ) покупець повинен отримати завдаток у подвійному розмірі. Понад те сторона, відповідальна за невиконання договору, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки з зарахуванням сум завдатку, якщо в договорі не передбачено інше. Такого роду стягнення з уявного продавця можуть бути отримані в судовому порядку.

У подібних ситуаціях, по-перше, продавець переконаний, що покупці необізнані, по-друге, продавець знає їх психологію - він змусив покупців сумніватися в реальності здійснення угоди, і вони раді, що отримали свої гроші назад, і до суду звертатися не будуть; по-третє, на крайній випадок у продавця є в запасі ст. 416 ЦК РФ, за якою він неодмінно буде доводити, що неможливість виконання зобов'язання викликана не залежними від нього обставинами. Тим не менш, при відмові продавця виконувати своє зобов'язання по продажу житлового приміщення громадянин має право вимагати від нього подвійної суми завдатку. У разі ухилення продавця від сплати необхідної суми є всі підстави для стягнення її в судовому порядку. Якщо в процесі судового розгляду буде встановлено, що такого роду «задатки» є «бізнесом», то суд, задовольняючи цивільний позов, може виділити цю справу в кримінальне провадження за ст. 159 КК РФ; («Шахрайство»).

Глава II. Практика вирішення житлових спорів

§ 1. Вирішення спорів щодо реєстрації місця проживання та перебування

Скажіть, якщо член сім'ї деякий час не живе в квартирі і не оплачує комунальні послуги, позбавляється чи він прописки (реєстрації) в даній квартирі і яким нормативний правовим актом регулюються дані правовідносини? Який механізм підтвердження того, що людина втратила прописку (реєстрацію) в даній квартирі?

Відповідно до п. 31 Правил реєстрації зняття громадянина з реєстраційного обліку за місцем проживання здійснюється органами реєстраційного обліку у разі:

а) зміни місця проживання - на підставі заяви громадянина про реєстрацію за новим місцем проживання. При цьому орган реєстраційного обліку, що здійснює реєстрацію громадян за новим місцем проживання, зобов'язаний у триденний строк з дня реєстрації направити відповідне повідомлення до органу реєстраційного обліку за останнім місцем проживання громадянина для зняття його з реєстраційного обліку;

б) призову на військову службу-на підставі повідомлення військового комісаріату;

в) засудження до позбавлення волі-на підставі вступив у законну силу вироку суду;

г) визнання безвісно відсутнім-на підставі вступив в законну силу рішення суду;

д) смерті або оголошення рішенням суду померлим-на підставі свідоцтва про смерть, оформленого в установленому законодавством порядку;

е) виселення із займаного житлового приміщення або визнання таким, що втратив право користування житловим приміщенням-на підставі вступив в законну силу рішення суду;

ж) виявлення не відповідних дійсності відомостей або документів, що послужили підставою для реєстрації, а також неправомірних дій посадових осіб при вирішенні питання про реєстрацію-на підставі вступив у законну силу рішення суду.

Стосовно до вашої ситуації, для того щоб член вашої сім'ї, тривалий час не проживає в квартирі, був знятий з реєстраційного обліку, необхідно, щоб він був виселений із займаного жилого приміщення або визнаний таким, що втратив право користування житловим приміщенням рішенням суду, що набрало законної сили.

Право користування житловим приміщенням виникає у громадянина при вселенні і проживання у житловому приміщенні незалежно від наявності або відсутності реєстрації громадянина за місцем проживання. У зв'язку з цим показові нерідкі в даний час справи в судах за позовами про визнання громадян не придбали права користування житловим приміщенням. Основним фактором при ухваленні рішення судом за такого роду позовів є доведеність вселення та проживання громадянина у житловому приміщенні, при цьому факт наявності або відсутності реєстрації за місцем проживання сам по собі не породжує права на житлову площу, але і не перешкоджає визнанню такого права за громадянином.

Виселення громадянина та визнання його таким, що втратив право користування житловим приміщенням регулюється Житловим кодексом РРФСР, Законом України «Про основи федеральної житлової політики», Цивільним кодексом РФ.

Як випливає з Вашого запитання, член сім'ї деякий час не проживає в квартирі і не оплачує комунальні послуги. Здається, одним з варіантів для вирішення Вашої ситуації буде Ваше звернення до суду з позовом про визнання Вашого члена сім'ї таким, що втратив право користування житловим приміщенням на підставі ст. 60, 61 ЖК УРСР. При цьому у Вашу доказову базу має бути покладено підтвердження не лише факту тривалої відсутності члена сім'ї, а й зневажливість причин відсутності його в житловому приміщенні. Що ж стосується виселення члена сім'ї внаслідок несплати комунальних послуг, то на практиці у цій підставі виселити без надання іншого житлового приміщення досить важко, хоча ст. 687 ЦК України передбачено розірвання договору найму житлового приміщення на вимогу наймодавця у разі невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий термін. Раніше виникали питання про можливість застосування норми статті 687 ЦК РФ у випадку, якщо житло надано громадянину за договором соціального найму.

Як роз'яснив Верховний суд РФ, згідно з п. 3 ст. 672 ЦК України до договору соціального найму застосовуються правила ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Інші положення ЦК РФ застосовуються до договору соціального найму житлового приміщення, якщо інше не передбачено житловим законодавством. До числа таких положень належать іч.2 ст. 687, ст. 688 ГК РФ.

На розглянутий договір поширюється також дія Закону РФ від 24 грудня 1992 р. «Про основи федеральної житлової політики» (зі змінами та доповненнями), відповідно до п. 6 ст. 15 якого, якщо оплата житла та комунальних послуг за договором найму не проводиться протягом шести місяців, громадяни підлягають виселенню в судовому порядку з наданням житлового приміщення, яке відповідає санітарними технічним вимогам, за нормами гуртожитку. Таким чином, чинне житлове законодавство також допускає можливість виселення у зв'язку з невнесенням плати за житло громадян, що проживають у житловому приміщенні на підставі договору соціального найму, у зв'язку з чим правила п. 2 ст. 687 ГК РФ у цій частині застосовуються до даних правовідносин з урахуванням особливостей, встановлених ст. 15 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики». Разом з тим ст. 688 ГК РФ, що передбачає виселення без надання житлового приміщення, до договору соціального найму не застосовується. З цього можна зробити висновок, що виселення наймодавцем наймача внаслідок несплати ним квартирної плати та комунальних послуг, що проживає в квартирі за договором соціального найму можливе тільки при наданні йому житлового приміщення, яке відповідає за нормами житлової площі гуртожитку.

У Вашій ситуації можна або стягнути сплачені Вами грошові суми з члена сім'ї в судовому порядку в тому випадку, якщо Ви за нього сплачуєте квартплату та комунальні послуги, або не оплачувати припадає на нього частину квартплати і комунальних послуг, доручивши тим самим вирішувати питання з неплатником районному житловому агентству.

Я проживаю одна у Москві в однокімнатній квартирі. Моя мама і її чоловік проживають у місті Красногорську. Вони старі і дуже хворі люди, ветерани праці, інваліди II групи, які потребують постійної сторонньої допомоги. Тому я вирішила забрати людей похилого віку до себе. Але їх не прописують. А прописка потрібна, приміром, для «швидкої». Скажіть, які на цей рахунок існують правила?

Судячи з усього, відмова у прописці був обгрунтований недостатньою площею однокімнатної квартири на трьох людей. Дійсно, існують загальні правила, що стосуються житлових питань, зокрема, реєстрації громадян за місцем проживання і за місцем перебування (вони встановлені Постановою Уряду Москви та Уряду Московської області від 30 березня 1999 р. № 241-28 «Про затвердження Правил реєстрації та зняття громадян РФ з реєстраційного обліку за місцем перебування та за місцем проживання в Москві і Московській області »з останніми змінами від 28 листопада 2000 р.). Також в Житловому кодексі РРФСР від 24 червня 1983 р. (з останніми змінами від 17 квітня 2001 р.) норма житлової площі встановлюється у розмірі 12 кв. м на одну людину (ст.38 ЖК). Ця норма є гранично допустимим розміром наданої житлової площі. Якби вселення сталося, то явно недостатня норма житлової площі на трьох людей автоматично привела б Вас до числа громадян, які потребують поліпшення житлових умов. Такими визнаються громадяни, які мають забезпеченість житловою площею на одного члена сім'ї нижче рівня, встановленого суб'єктом РФ (у даному випадку містом Москва). Даний рівень називається облікової нормою. Так ось, в середньому по Росії розмір облікової норми становить від 6 до 8 кв. м житлової площі на людину. А в ряді регіонів ця норма встановлюється по загальній площі. Так, у Москві згідно з Положенням «Про порядок постановки на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов та надання житла в місті Москва», затвердженого Постановою Московської міської Думи від 24 грудня 1997 р. № 95-ПД, які потребують поліпшення житлових умов визнаються громадяни , що займають на одну людину менше 10 кв.м загальної площі для окремих квартир і менше 18 кв. м загальної площі для комунальних квартир. Саме такі норми застосовуються на практиці. А тепер, після короткого роз'яснення загальних правил, що стосуються надання жилої площі і прописки, розберемося з Вашою проблемою, не забуваючи про те, що з кожного правила є свої винятки.

Тут необхідно розглянути два випадки:

1) квартира приватизована і належить Вам на праві власності (що більш ймовірно);

2) квартира є частиною державного або муніципального житлового фонду.

Отже, в першому випадку норма закону говорить про те, що вселення громадян у житлові приміщення, що належать їм на праві власності, здійснюються незалежно від розміру житлової площі. Вселення на житлову площу власників житлових приміщень інших осіб, які є наймачами (користувачами) цій житловій площі, здійснюється з дотриманням вимог законодавства про норму житлової площі на одну людину, крім вселення неповнолітніх дітей, дружину й непрацездатних батьків наймача. Ви пишете, що в Красногорську проживають Ваша мати і її чоловік (який не є Вашим батьком), отже, тільки мати має повне право бути прописаною у Вашій квартирі (незалежно від облікової норми). Це одне з декількох перерахованих вище винятків. Тому мати повинні прописати. Тим більше що ст. 288 Цивільного кодексу РФ говорить: «Громадянин-власник житлового приміщення може використовувати його для особистого проживання і проживання членів її сім'ї». Що ж стосується другого випадку, то вселення громадян у житлові приміщення державного і муніципального житлового фонду здійснюється лише за згодою наймодавця (держави або муніципального освіти) та у відповідності до законодавства про норму житлової площі на одну людину. І, знову-таки, тут є приємне для Вас виняток: окрім чоловіка і непрацездатних батьків. Виходить, що і в цьому випадку мати повинні прописати незалежно від метражу квартири.

§ 2. Вирішення суперечки по праву володіння, користування і розпорядження житловим приміщенням

Чотири місяці тому я продала свою квартиру і купила іншу, оформила її на свою матір, щоб чоловік не мав претензій у разі розлучення, а тепер вона відмовляється зробити мені дарчу. Чи можу я найближчим часом анулювати договір купівлі-продажу? ⁵

Відповідно до ст. 209 ЦК РФ власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Іншими словами, ніхто не може зобов'язати Вашу мать розпорядитися своєю квартирою, а зокрема подарувати кому-небудь. Договір може бути визнаний недійсним з підстав, передбачених цивільним законодавством (ст. 168-179 ЦК України). Так, нікчемним є договір, укладений з порушенням вимоги закону. Наприклад, у разі недотримання вимоги про державну реєстрацію договору або формі договору. Вимоги про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлено будь-якою зацікавленою особою (п. 2 ст. 166 ЦК РФ). Отже, якщо при укладенні договору купівлі-продажу було порушено законодавство, то Ви вправі вимагати в судовому порядку застосування наслідків недійсності правочину. У майбутньому укладайте договір, що містить обіцянку дарування, у письмовій формі. Відповідно до. п. 2 ст. 572 ГК РФ обіцянку дарування визнається договором дарування і пов'язує обіцяв, якщо обіцянку зроблено в письмовій формі і містить ясно виражене намір зробити в майбутньому безоплатну передачу.

§ 3. Спори про розподіл житла

Я є співвласником приватизованої квартири в розмірі ½ частки. Ще на початку 2001 року я через нотаріуса отримав від іншого власника повідомлення про його намір продати свою частку в праві власності третій особі за певну суму. Відповіді я не дав і з тих пір ніяких відомостей від співвласника не маю, ніхто ніяких прав на квартиру не пред'являв. Я звернувся до Москомрегістрацію і отримав виписку з Єдиного реєстру прав на нерухоме майно про те, що співвласником квартири є особа, чиє прізвище, ім'я та по батькові збігаються з тими, які були вказані в повідомленні (тобто третьою особою). Очевидно, що частка у праві власності була відчужена. У мене є докази того, що ½ квартири була продана за ціну, меншу за ту, яку мені пропонував у повідомленні співвласник, що є прямим порушенням мого переважного права купівлі. Чи можу я подати до суду позов про переведення прав і обов'язків покупця на мене і викупити частку за меншою ціною?

Відповідно до ст. 131 ЦК України право власності в числі інших прав підлягає обов'язковій державній реєстрації в єдиному державному реєстрі установами юстиції. Орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею, зобов'язаний за клопотанням правовласника засвідчити вироблену реєстрацію шляхом видачі документа про зареєстроване право чи угоді або вчиненням написи на документі, наданому для реєстрації.

Орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею, зобов'язаний надавати інформацію про здійснену реєстрацію та зареєстровані права будь-якій особі. Інформація надається в будь-якому органі, який здійснює реєстрацію нерухомості, незалежно від місця вчинення реєстрації.

Згідно зі ст. 551 ДК РФ перехід права власності на нерухомість за договором продажу нерухомості до покупця підлягає державній реєстрації.

Згідно зі ст. 2 Закону РФ від 21 липня 1997 р. «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» № 122-ФЗ (з останніми змінами від 11 квітня 2002 р.) державна реєстрація є юридичним актом визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження ( обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно; державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права і проводиться на всій території Росії за встановленою системі записів про права на кожен об'єкт нерухомого майна в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним.

Згідно зі ст. 4 Закону державній реєстрації підлягають права власності та інші речові права на нерухоме майно та угоди з ним відповідно до статей 130, 131, 132 і 164 ЦК РФ, за винятком прав на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти. Поряд з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно підлягають державній реєстрації обмеження (обтяження) прав на нього, в тому числі сервітут, іпотека, довірче управління, оренда. Обов'язковій державній реєстрації підлягають права на нерухоме майно, правовстановлюючі документи на яке оформлені після введення в дію Закону про державну реєстрацію.

Згідно зі ст. 7 Закону державна реєстрація прав має відкритий характер. Орган, який здійснює державну реєстрацію прав, зобов'язаний надавати відомості, що містяться в Єдиному державному реєстрі прав, про будь-якому об'єкті нерухомості будь-якій особі, яка подала посвідчення особи і заяву в письмовій формі (юридичній особі-документи, що підтверджують реєстрацію даної юридичної особи та повноваження її представника). Виписки з Єдиного державного реєстру прав, затверджені в установленому порядку, повинні містити опис об'єкта нерухомості, зареєстровані права на нього, а також обмеження (обтяження прав). Орган, який здійснює державну реєстрацію прав, повинен протягом п'яти днів надати запитану інформацію заявнику або видати йому у письмовій формі вмотивовану відмову. Така відмова може бути оскаржена звернулися за інформацією особою до суду.

Згідно з ч. 3 ст. 7 Закону відомості про зміст правовстановлюючих документів, за винятком відомостей про обмеження (обтяження), узагальнені відомості про права окремої особи на наявні у нього об'єкти нерухомості, а також виписки, що містять відомості про перехід прав на об'єкт нерухомості, надаються в установленому законом порядку тільки:

- Самим правовласникам,

- Фізичним та юридичним особам, які отримали довіреність від правовласника,

- Керівникам органів місцевого самоврядування та керівникам органів державної влади суб'єктів РФ,

- Податковим органам у межах територій, що знаходяться під їх юрисдикцією,

- Судам і правоохоронним органам, що мають у провадженні справи, пов'язані з об'єктами нерухомості та (або) їх правовласниками,

- Особам, які мають право на спадкування майна правовласника за заповітом або за законом,

- Федеральному антимонопольному органу та його територіальним органам у межах територій, що знаходяться під юрисдикцією зазначених територіальних органів (підпункт доданий Федеральним законом від 12 квітня 2001 р. № 36-ФЗ).

Згідно з ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продажу частки у праві спільної власності сторонній особі решта учасників часткової власності мають переважне право купівлі частки за ціною, за яку вона продається, і на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів. Відповідно до ч. 2 ст. 250 ГК РФ продавець частки зобов'язаний сповістити у письмовій формі решту учасників часткової власності про намір продати свою частку сторонній особі з зазначенням ціни та інших умов, на яких її продає. Якщо решта учасників часткової власності відмовляться від покупки або не придбають продається частку в праві власності на нерухоме майно протягом одного місяця, продавець має право продати свою частку іншій особі.

Очевидно, що продавець не зобов'язаний до нескінченності чекати, чи відреагує власник на його пропозицію про продаж частки чи ні. Тому закон встановив жорсткий пресекательний термін, протягом якого власник може відгукнутися на пропозицію про покупку частки: один місяць, якщо мова йде про продаж частки в нерухомості. За своєю юридичною природою даний термін є строком існування права, який, на відміну від строків позовної давності, передбачених, зокрема, ст. 196, 197 ЦК РФ, не підлягає ні зупиненню, ні перерви, ні відновленню. Якщо співвласник відмовляється від покупки частки або ніяк не відреагує на пропозицію продавця (як у Вашому випадку), то після закінчення одного календарного місяця з моменту його належного повідомлення продавець має повне право продати свою частку будь-якій особі. Однак слід зробити невелику обмовку: при продажу іншій особі істотні умови договору купівлі-продажу (предмет, ціна) не повинні бути менше тек, які покупець пропонував співвласнику. Якщо ж продавець продав частку сторонній особі на інших, більш пільгових умовах, ніж ті, які були запропоновані співвласникам, то будь-який співвласник може протягом трьох місяців, відповідно до ч. 3 ст. 250 ГК РФ, в судовому порядку вимагати переведення на нього прав і обов'язків покупця.

Висновок

Незважаючи на вжиті заходи в області законодавства питома вага вчинення незаконних угод з житлом, як і раніше високий. Проблема безпеки угод на ринку житла стримує розвиток цивілізованого ринку, звужує його, оскільки люди боятися в нього вступати, ризикуючи бути обкраденим. Коло традиційних учасників угоди на ринку житла розширився: крім покупця і продавця, включається, як правило, третя сторона - посередник, в якості якого виступає або ріелторська фірма, або приватний маклер. У зазначених угодах все більшу роль відіграють комерційні банки, біржі, страхові та будівельні компанії, інвестиційні фонди та інші ринкові інститути, а також державні органи, що здійснюють реєстрацію угод з нерухомим майном.

Найчастіше громадяни зі своєї ж вини здійснюють незаконні операції з житлом через юридичну необізнаність, яка призводить до виникнення житлових спорів, а в кінцевому підсумку до суду.

Житловий спор-це розбіжності між учасниками житлових відносин, що зачіпають їхні житлові права і обов'язки. Якщо хоча б однієї із сторін у житловому спорі є громадянин, то даний спір підлягає розгляду в суді загальної юрисдикції. Спори між організаціями або громадянами-підприємцями у зв'язку із здійсненням ними підприємницької діяльності у житловій сфері підвідомчі арбітражному суду. До початку ринкових реформ багато житлові спори розглядалися тільки в адміністративному порядку, тобто вони були непідвідомчі суду. В даний час ситуація різко змінилася. Відповідно до ст. 46 Конституції Російської Федерації кожному гарантується судовий захист його прав і свобод. Рішення і дії (бездіяльність) органів державної влади, органів місцевого самоврядування, громадських об'єднань і посадових осіб можуть бути оскаржені до суду. Судами вирішуються житлові спори між наймодавцем і наймачем у будинках державного, громадського та індивідуального житлових фондів, суперечки між громадянами і житлово-будівельними кооперативами, суперечки між сонанімателямі, власниками житлових приміщень і т. д. Суду підвідомчі, зокрема, такі житлові спори: суперечки про виселення осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення; суперечки про виселення з будинків, що загрожують обвалом; надання жилого приміщення за вимогами, заснованим на цивільно-правових зобов'язаннях (у зв'язку із знесенням будинку, проведенням капітального ремонту і т. д.); про видачу ордера на житлове приміщення; про надання жилого приміщення на вимогу громадян, що мають відповідно до законодавства Російської Федерації право на позачергове надання жилих приміщень, а також осіб, яким жиле приміщення має надаватися в межах певного терміну, якщо цей строк порушений; вимоги про примусовий обмін і ін Ряд житлових спорів підлягає розгляду тільки в адміністративному порядку, тобто вони непідвідомчі судам.

Список використаних джерел

1. Конституція РФ

2. Цивільний кодекс РФ

3. Житловий кодекс РФ

4. Житловий кодекс РРФСР

5. Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ.

6. Федеральний закон «Про основи федеральної житлової політики» в ред. Федеральних законів від 08.07.1999 № 152-ФЗ.

7. Федеральний закону РФ від 24 грудня 1992 р. «Про основи федеральної житлової політики» № 4218-1 (зі зм. Від 12.01.1996; 21.04.1997; 10.02, 17.06, 8.07.1999; 24.12.2002; 06.05.2003; 22.08 .2004).

8. Федеральний закон від 12 квітня 2001 р. N 36-ФЗ "Про внесення доповнень до статті 7 і 8 Федерального закону" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ". Прийнято Державної Думою 14 березня 2001 року.

9. Постанова Уряду РФ від 18 лютого 1998 р. № 219 про затвердження правил ведення єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним.

10. Постанова Уряду Москви та Уряду Московської області від 30 березня 1999 р. № 241-28 «Про затвердження Правил реєстрації та зняття громадян РФ з реєстраційного обліку за місцем перебування та за місцем проживання в Москві і Московській області» з останніми змінами від 28 листопада 2000 р .).

11. Положення «Про порядок постановки на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов та надання житла в місті Москва», затвердженого Постановою Московської міської Думи від 24 грудня 1997 р. № 95-ПД.

12. Грудцине Л.Ю. Житлове право Росії: Підручник / за ред. Коршунова Н.М. - К.: видавництво Ексмо, 2005 .- 656с .- (Російське юридичну освіту).

13. Седугін П.І. Житлове право: Підручник для вузов.М.: Видавництво Норма, 2004 р.

14. Седугін П.І. Захист житлових прав громадян. Збірник нормативних правових актів та інших документів житлового права.М.: Видавництво Норма, 2001 р.

15. Квартирне питання. Нормативно-правова база. М.: Бібліотека «Російської газети», 2003. Вип. № 20.