Міністерство освіти Російської Федерації
Красноярська Архітектурно-Будівельна Академія
Кафедра економіки і фінансів
Розрахунково-графічне завдання
По предмету: «Економіка нерухомості»
За темою: «Визначення різними підходами
ринкової вартості будівлі »
Варіант - 4
Виконав:
Студент 4 курсу
Група Е-13-Н
Глазков Андрій
Перевірила:
Бузина Н.В.
Назарово, 2008
Завдання до розрахунково-графічної роботи
Визначити витратним підходом ринкову вартість будівлі магазину змішаної торгівлі.
Характеристика будівлі:
Будівля з підвалом, фундаменти - збірні, залізобетонні. Стіни та перегородки - цегляні. Перекриття та покриття - залізобетонні. Покрівля - рулонна. Підлоги - цементні, плиткові, паркетні. Оздоблення - підвищеної якості. Опалення - центральне. Є водопровід, каналізація, вентиляція, електроосвітлення і холодильні пристрої. Група капітальності - 1. У таблиці № 1 приведені дані, необхідні для подальших розрахунків.
Таблиця № 1
Завдання для розрахунково-практичної роботи
Рішення:
Для визначення вартості будівлі використовуємо метод порівняльної одиниці, при цьому ринкову вартість визначаємо шляхом реалізації етапів оцінки:
1. Оцінка відновної вартості оцінюваного об'єкта (магазину)
2. Визначення поправочних коефіцієнтів.
3. Розрахунок виявлених видів зносу (накопичення зносу)
4. Розрахунок підсумкової вартості об'єкта оцінки (магазину).
1.) Визначаємо відновну вартість за збіркою УПВС № 33 та додатком № 1 коефіцієнт залежності від району будівництва (IV = 1,25).
Територіальний пояс - Красноярський край = 2.
Vзд = 1000 * 6,8 = 6800 м 3
Визначаємо відновну вартість 1м 3 будівлі з об'ємом 6800 м 3 по збірника № 33 на рівні цін на 1 січня 1969 року. (По таблиці для обсягу 6800 м 3 вартість 1м 3 дорівнює 25,6)
Свосст = V * B = 6800 * 25,6 = 174 080 руб.
Рср = B * V * Ki * Ii = 174080 * 1,25 * 1,18 * 33,2 = 8524698 рублів.
Згідно даних бюлетеня індекси цін в будівництві визначають за збірником I1 = 1,18
I2 = 33,2
2.) Визначаємо величину коефіцієнтів непрямих витрат (ККІ), прибутку підприємства (Кпп), та повної відновної вартості з урахуванням податку на додану вартість (Кндс).
Визначаємо за результатами аналізу ринкових показників нещодавно проданих об'єктів схожих з оцінюваним. Для розрахунку повної відновної вартості будівлю магазину приймаємо Кв - коефіцієнт непрямих витрат.
Кі = 1,03
Кпп = 1,25
Кндс = 1,2, це означає повна вартість дорівнюватиме
Свосст = 8524698 * 1,03 * 1,25 * 1,2 = 13170659 рублів.
3.) Для визначення фізичного зносу використовуємо нормативний метод, питомі ваги кожного конструктивного елемента відновної вартості приймаємо за збіркою УПВС № 33
Величина зносу у відсотках визначена для кожного елемента експертним шляхом при обстеженні магазину. Отримані дані зводимо в таблицю № 1.
Таблиця № 2
Визначення накопиченого фізичного зносу нормативним методом
Визначаємо функціональний знос.
Будівля (магазин) введено в експлуатацію в 1976 році, на даний момент не відповідає сантехнічним і естетичним вимогам, які висуваються до об'єктів роздрібної торгівлі.
1. Необхідні витрати на модернізацію системи кондиціонування.
2. Необхідні затрати на доповнення відсутніх елементів - встановлення охоронної системи відеоспостереження.
3. Необхідні витрати на зовнішню рекламу.
Таблиця № 3 Розрахунок функціонального зносу
Загальний накопичений фізичний і функціональний знос дорівнює Іобщ = І фіз + і функцій = 31,7 + 15 = 46,7%
4.) Визначаємо ринкову вартість магазину витратним підходом
СЗАТ = Свосст * (1 - Іобщ / 100) = 13170659 * 0,533 = 7019961 рублів.
Висновок:
Ринкова вартість оцінюваного об'єкта нерухомості (магазину) за витратним підходом дорівнює 7019961 рублів.
Завдання № 2
Визначити ринковим підходом вартість об'єкта нерухомості. При цьому підході вартість визначається на підставі ринкових даних, нещодавно завершених угод купівлі - продажу об'єктів., Схожих з оцінюваним.
При оцінці вносяться поправки, що враховують відмінності між об'єктами оцінки і аналогами. Отримана таким методом скоригована ціна об'єктів аналогів дає можливість судити про найбільш вірогідною ціни об'єктів оцінки.
Етапи оцінки:
1. Вивчаємо ринок нерухомості, виявляємо найбільш зіставні об'єкти і збираємо вихідну інформацію про об'єкти порівняння.
2. Визначаємо суттєві відмінності між об'єктами аналогами та об'єктами оцінки, і вносимо відповідні поправки в ціни аналогів на ці відмінності.
3. Погоджуємо скориговані ціни об'єктів аналогів і визначаємо ринкову вартість об'єкта оцінки, отримані дані вносимо в таблицю.
Таблиця № 4. Визначення ринкової вартості будівлі
Разом:
Вартість оцінюваного об'єкта, з урахуванням поправок, становить 2961457 рублів.
Завдання № 3
Дано:
Розрахувати вартість об'єкта нерухомості за допомогою методу прямої капіталізації доходу за даними:
Таблиця № 5 ЧОД по роках
Таблиця № 6 Показники по об'єктах аналогам
R = ЧОД / V, звідси випливає V = ЧОД / R
ЧОД = (57000 + 61000 + 61500 + 63000 +62000) / 5 = 60900 рублів
Rср = (0,12 + 0,11 + 0,105) / 3 = 0,11
V = 60900 / 0,11 = 553636 рублів.
Разом: Ціна оцінюваного об'єкта 553636 рублів
Завдання № 4
Оцінити вартість складського комплексу методом ДДП. Для цього попередньо розрахувати грошові потоки по роках прогнозного та постпрогнозний періодів, визначити ставку дисконтування.
Таблиця № 7 Вихідні дані:
Ставка дисконтування = 7 + 2 + 5 + 6 = 20%
Таблиця № 8
Таблиця № 9
Динаміка недозавантаженості та недосбора орендних платежів,%
Красноярська Архітектурно-Будівельна Академія
Кафедра економіки і фінансів
Розрахунково-графічне завдання
По предмету: «Економіка нерухомості»
За темою: «Визначення різними підходами
ринкової вартості будівлі »
Варіант - 4
Виконав:
Студент 4 курсу
Група Е-13-Н
Глазков Андрій
Перевірила:
Бузина Н.В.
Назарово, 2008
Завдання до розрахунково-графічної роботи
Визначити витратним підходом ринкову вартість будівлі магазину змішаної торгівлі.
Характеристика будівлі:
Будівля з підвалом, фундаменти - збірні, залізобетонні. Стіни та перегородки - цегляні. Перекриття та покриття - залізобетонні. Покрівля - рулонна. Підлоги - цементні, плиткові, паркетні. Оздоблення - підвищеної якості. Опалення - центральне. Є водопровід, каналізація, вентиляція, електроосвітлення і холодильні пристрої. Група капітальності - 1. У таблиці № 1 приведені дані, необхідні для подальших розрахунків.
Таблиця № 1
Завдання для розрахунково-практичної роботи
| Варіант | Рік введення в експлуатацію | Поверховість | Площа будівлі, м2 | Висота, м | Кліматичний район | Знос конструктивних елементів будівлі,% | ||||||||
| Фундаменти | Стіни, перегородки | Перекриття | Дахи | Підлоги | Прорізи | Оздоблювальні роботи | Сан.техн. і електротехн. роботи | Інші роботи | ||||||
| 4 | 1976 | 2 | 1000 | 6,8 | IV | 40 | 30 | 20 | 30 | 40 | 20 | 20 | 40 | 30 |
Для визначення вартості будівлі використовуємо метод порівняльної одиниці, при цьому ринкову вартість визначаємо шляхом реалізації етапів оцінки:
1. Оцінка відновної вартості оцінюваного об'єкта (магазину)
2. Визначення поправочних коефіцієнтів.
3. Розрахунок виявлених видів зносу (накопичення зносу)
4. Розрахунок підсумкової вартості об'єкта оцінки (магазину).
1.) Визначаємо відновну вартість за збіркою УПВС № 33 та додатком № 1 коефіцієнт залежності від району будівництва (IV = 1,25).
Територіальний пояс - Красноярський край = 2.
Vзд = 1000 * 6,8 = 6800 м 3
Визначаємо відновну вартість 1м 3 будівлі з об'ємом 6800 м 3 по збірника № 33 на рівні цін на 1 січня 1969 року. (По таблиці для обсягу 6800 м 3 вартість 1м 3 дорівнює 25,6)
Свосст = V * B = 6800 * 25,6 = 174 080 руб.
Рср = B * V * Ki * Ii = 174080 * 1,25 * 1,18 * 33,2 = 8524698 рублів.
Згідно даних бюлетеня індекси цін в будівництві визначають за збірником I1 = 1,18
I2 = 33,2
2.) Визначаємо величину коефіцієнтів непрямих витрат (ККІ), прибутку підприємства (Кпп), та повної відновної вартості з урахуванням податку на додану вартість (Кндс).
Визначаємо за результатами аналізу ринкових показників нещодавно проданих об'єктів схожих з оцінюваним. Для розрахунку повної відновної вартості будівлю магазину приймаємо Кв - коефіцієнт непрямих витрат.
Кі = 1,03
Кпп = 1,25
Кндс = 1,2, це означає повна вартість дорівнюватиме
Свосст = 8524698 * 1,03 * 1,25 * 1,2 = 13170659 рублів.
3.) Для визначення фізичного зносу використовуємо нормативний метод, питомі ваги кожного конструктивного елемента відновної вартості приймаємо за збіркою УПВС № 33
Величина зносу у відсотках визначена для кожного елемента експертним шляхом при обстеженні магазину. Отримані дані зводимо в таблицю № 1.
Таблиця № 2
Визначення накопиченого фізичного зносу нормативним методом
| Найменування елементів будівлі. | Питома вага конструктивних елементів будівлі. | Знос конструктивного елемента будівлі. | |
| 1.) Фундаменти | 4 | 40 | 1,6 |
| 2.) Стіни, перегородки | 12 | 30 | 3,6 |
| 3.) Перекриття. | 13 | 20 | 2,6 |
| 4.) Дахи | 23 | 30 | 6,9 |
| 5.) Підлоги | 9 | 40 | 3,6 |
| 6.) Прорізи | 6 | 20 | 1,2 |
| 7.) Оздоблювальні роботи | 4 | 20 | 1,2 |
| Сан. Тих і електротех. роботи | 23 | 40 | 9,2 |
| Інші роботи | 6 | 30 | 1,8 |
| Разом | 31,7 |
Будівля (магазин) введено в експлуатацію в 1976 році, на даний момент не відповідає сантехнічним і естетичним вимогам, які висуваються до об'єктів роздрібної торгівлі.
1. Необхідні витрати на модернізацію системи кондиціонування.
2. Необхідні затрати на доповнення відсутніх елементів - встановлення охоронної системи відеоспостереження.
3. Необхідні витрати на зовнішню рекламу.
Таблиця № 3 Розрахунок функціонального зносу
| № / п | Найменування витрат на модернізацію та доповнення | Сума, рублів. |
| 1 | Модернізація системи кондиціонування | 100000 |
| 2 | Установка охоронної системи відеоспостереження | 1800000 |
| 3 | Установка зовнішньої реклами | 100000 |
| 4 | Відновлювальна вартість | 13170659 |
| Разом: | 2000000 / 13170659 * 100 = 15% |
4.) Визначаємо ринкову вартість магазину витратним підходом
СЗАТ = Свосст * (1 - Іобщ / 100) = 13170659 * 0,533 = 7019961 рублів.
Висновок:
Ринкова вартість оцінюваного об'єкта нерухомості (магазину) за витратним підходом дорівнює 7019961 рублів.
Завдання № 2
Визначити ринковим підходом вартість об'єкта нерухомості. При цьому підході вартість визначається на підставі ринкових даних, нещодавно завершених угод купівлі - продажу об'єктів., Схожих з оцінюваним.
При оцінці вносяться поправки, що враховують відмінності між об'єктами оцінки і аналогами. Отримана таким методом скоригована ціна об'єктів аналогів дає можливість судити про найбільш вірогідною ціни об'єктів оцінки.
Етапи оцінки:
1. Вивчаємо ринок нерухомості, виявляємо найбільш зіставні об'єкти і збираємо вихідну інформацію про об'єкти порівняння.
2. Визначаємо суттєві відмінності між об'єктами аналогами та об'єктами оцінки, і вносимо відповідні поправки в ціни аналогів на ці відмінності.
3. Погоджуємо скориговані ціни об'єктів аналогів і визначаємо ринкову вартість об'єкта оцінки, отримані дані вносимо в таблицю.
Таблиця № 4. Визначення ринкової вартості будівлі
| Елементи порівняння | Величина вводяться поправок | Вартісне вираження поправок |
| Ціна продажу аналога | --- | 1560000 |
| Поправка на передане право власності | -1 | 1558440 |
| Поправка на умови фінансування | -1 | 1556882 |
| Поправка на зміну економічних умов | 6 | 1650295 |
| Поправка на місце розташування | 10 | 1815325 |
| Поправка на знос | 4 | 2541457 |
| Поправка на наявність додаткових поліпшень | 420000 | 2961457 |
| Поправка на масштаб | --- | 2961457 |
| Разом: | --- | 2961457 |
Вартість оцінюваного об'єкта, з урахуванням поправок, становить 2961457 рублів.
Завдання № 3
Дано:
Розрахувати вартість об'єкта нерухомості за допомогою методу прямої капіталізації доходу за даними:
Таблиця № 5 ЧОД по роках
| 1 рік | 2 рік | 3 рік | 4 рік | 5 рік |
| 57000 | 61000 | 61500 | 63000 | 62000 |
| Об'єкти - аналоги | ЧОД | Продажні ціни | Ставка капіталізації | Середнє значення ставки капіталізації |
| 1 | 72000 | 600000 | 0,12 | |
| 2 | 82500 | 750000 | 0,11 | |
| 3 | 47250 | 450000 | 0,105 |
ЧОД = (57000 + 61000 + 61500 + 63000 +62000) / 5 = 60900 рублів
Rср = (0,12 + 0,11 + 0,105) / 3 = 0,11
V = 60900 / 0,11 = 553636 рублів.
Разом: Ціна оцінюваного об'єкта 553636 рублів
Завдання № 4
Оцінити вартість складського комплексу методом ДДП. Для цього попередньо розрахувати грошові потоки по роках прогнозного та постпрогнозний періодів, визначити ставку дисконтування.
Таблиця № 7 Вихідні дані:
| Площа складу. м2 | Оренда, р/м2 | Капітальні вкладення в частках від ЧОД | УПР, % | УПЛ, % | УПІМ, % | СДбр, % |
| 105000 | 18 | 15 | 7 | 2 | 5 | 6 |
Таблиця № 8
| Грошові потоки | Прогнозний період | Постпрогнозний період | ||
| 1 | 2 | 3 | ||
| ПВД | 22680000 | 21092400 | 19615932 | 18242817 |
| Поправка на недозавантаження | 5670000 (0,25) | 4218488 (0,2) | 1961593 (0,1) | 1276997 (0,07) |
| Поправка на недосбор | 3402000 (0,15) | 2109240 (0,1) | 980797 (0,05) | 912141 (0,0) |
| Інші доходи | --- | --- | --- | --- |
| ДВД (ПВД - недозавантаження - недосбор) | 13608000 | 14764672 | 16673542 | 16053679 |
Динаміка недозавантаженості та недосбора орендних платежів,%
| Недозавантаження | Недосбор орендних платежів | ||||||
| 1 рік | 2 рік | 3 рік | 4 рік | 1 рік | 2 рік | 3 рік | 4 рік |
| 25 | 20 | 10 | 7 | 15 | 10 | 5 | 5 |
| Грошові потоки | Прогнозний період - роки | Постпрогнозний період | ||
| 1 рік | 2 рік | 3 рік | ||
| ДВД | 13608000 | 14764672 | 16673542 | 16053679 |
| Операційні витрати, в тому числі: 1. Податки: а.) Податок на землю б.) Податок на майно | 52500 272160 | 52500 295293 | 52500 333471 | 52500 321074 |
| 2.Коммунальние платежі: а.) електр-ия б.) водопровід в.) прибирання приміщення | 630000 21000 26250 | 667800 22260 27825 | 707700 23100 29495 | 749700 25011 31264 |
| 3. Оплата праці працівників: а.) зарплата б.) відрахування від зарплати | 26250 9581 | 27300 9965 | 29295 10766 | 31264 11411 |
| 4. Охорона (3р) | 315000 | 333900 | 353850 | 375170 |
| 5. Резервний фонд на відновлення (7% ДВД) | 952560 | 1033527 | 1167148 | 1123756 |
| 6. Управління (8% ДВД) | 1088640 | 1181174 | 1333883 | 1284294 |
| 7. Реклама послуг | 50000 | 50000 | 50000 | 50000 |
| 8. Обов'язкове страхування (10500/1000 * 60) | 6300 | 6300 | 6300 | 6300 |
| 9. Оплата послуг сторонніх організацій (5% ДВД) | 680400 | 738234 | 833677 | 802684 |
| 10. Інші витрати: | 544320 | 590587 | 666942 | 642147 |
| ЧОД | 8933039 | 9728007 | 11075465 | 10544104 |
| Кап-вкладення | 1339956 | 1459201 | 1661320 | 1581616 |
| Обслуж-ие кредиту.) | --- | --- | --- | --- |
| грошовий потік до сплати податків | 7503083 | 8268806 | 9414145 | 8962488 |
Таблиця № 11
Питомі значення платежів за комунальні послуги
| Електроенергія | 6 |
| Водопровід, каналізація | 0,2 |
| Прибирання приміщень | 2,5 |
Залишкова вартість = 8962488 * 0,25 = 2240622
Вартість загальна = 7503083 / (1 + 0,2) 1 +8268806 / (1 + 0,2) 2 + 9414145 / (1 +0,2) 3 + 8962488 / (1 +0,2) 4 +2240622 * 1 / (1 +0,2) 4 = 6252569 + 5742226 + 5448000 + 4322604 + 106406 = 21871805 рублів.
Відповідь: Загальна вартість будівлі дорівнює 21871805 рублів.