Федеральне агентство з освіти
ГОУ ВПО "Сибірський державний аерокосмічний університет
ім. академіка М.Ф. Решетньова "
Кафедра економіки
Реферат з дисципліни
"Економіка нерухомості"
на тему:
ВИДИ ШАХРАЙСТВА НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ І ПРОБЛЕМА ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ БЕЗПЕКИ УГОД
Виконав:
Студент групи ЕП-81
Аніщенко Ю.А.
Красноярськ, 2009
1. Шахрайства на ринку купівлі-продажу нерухомості. 4
2. Шахрайства при оренді квартир. 13
3. Інші види шахрайства. 20
Висновок. 27
Список використаних джерел. 28
У багатьох людей настає в житті момент, коли їм доводиться знімати квартиру. Причини у всіх різні: хтось хоче вирватися з під батьківської опіки, у когось не вистачає місця в одній квартирі для всієї великої сім'ї, хтось хоче створити свою сім'ю, хтось переїжджає в інше місто і не може собі дозволити придбати там постійне житло.
На жаль, завжди знаходяться люди, які стають жертвою шахраїв, які займаються обманом при здійсненні операцій купівлі-продажу житла. Знання способів шахрайства та методів боротьби з аферистами допоможе уникнути неприємностей.
Спосіб захисту: разом з продавцем квартири, що викликають підозру, отримати розширену виписку з будинкової книги. Живий власник неодмінно "спливе". Якщо власник відмовляється, квартиру краще не купувати.
Продаж квартир, власники яких насильно були позбавлені прав власності на житло. Потенційні об'єкти - алкоголіки, самотні люди, психічно нездорові громадяни. Їх або фізично усувають, або вивозять в інше місто і утримують там до здійснення операції. Зазвичай в таких випадках з "продавцем" працюють справжні бандити, а шахраї відмивають "брудну" квартиру, доводячи її за допомогою фальшивих доручень до продажу "добросовісного набувача" - як правило, підставного особі, що вступив в злочинну змову з шахраями. Від підставної особи квартира йде до нічого не підозрює клієнту. Передісторія угоди з'ясовується, на жаль, вже після того, як аферисти отримали гроші.
Спосіб захисту: поговорити з сусідами і старшої по під'їзду, перевірити історію квартири (отримати виписки з будинкової книги).
Продаж житла з обтяженнями. Так продаються квартири, що знаходяться під судовим чи прокурорським арештом, з відмовою у реєстрації прав або ж з цивільними обтяженнями (сімейний, спадковий або житловий спір, заставу, рента, броня, утиск прав неповнолітніх та ін.) Такі варіанти пропонуються покупцям або за підробленими документами, або з уявним врегулюванням майнових прав.
Спосіб захисту: перевірити історію операцій за розширеною виписці з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним - там повинні бути вказані всі коли-небудь існували обтяження та їх статус - зняті вони чи ні.
Продаж квартири за свідомо помилкової довіреності. Тут є змова між шахраями і реальним власником. Останній дає доручення на вчинення угоди від свого імені, а потім її відкликає - анулює. Після здійснення угоди купівлі-продажу звертається до суду, стверджуючи, що квартира пішла від нього проти його волі. Суд, природно, стає на бік "обманутого" власника. Є інший варіант: у довіреності ставиться "неправильна" підпис, карлючка, яку потім в судовому порядку, через почеркознавчу експертизу, можна визнати належить "не тому" особі. Підсумок такий же: угода купівлі-продажу визнається нікчемним.
Спосіб захисту: перед здійсненням операції уточнити у нотаріуса, який видав генеральну довіреність, чи не був відкликаний даний документ. Ще краще - запросити на процедуру остаточного укладання угоди справжнього власника: ймовірно, при продажу майна вартістю кілька десятків тисяч доларів він знайде дві години вільного часу, щоб розписатися у договорі в призначений у нотаріуса час.
Легко расторжимой угода. Угода відбувається так, щоб надалі її було легко визнати в судовому порядку недійсною з двостороннім реституцією. У перекладі з юридичної мови на російську це означає, що продавцеві повертається назад квартира, покупцеві - грошова сума, зазначена в договорі. Зазвичай у такому договорі вказується сума по, в 5-10 разів менша реальною. Її занижують, щоб заощадити на послугах нотаріуса або піти від оподаткування. В описаних вище випадках покупець, ошуканий шахраями, теж має право вимагати з них зазначені в договорі гроші, тільки знайти "ріелторів" вдається не завжди.
Спосіб захисту: купити поліс страхування втрати прав власності на повну суму угоди. Або не йти на таку операцію зовсім.
Старий спосіб шахрайства. Ринок купівлі-продажу житлової нерухомості не стоїть на місці. Змінюються умови купівлі-продажу квартир, змінюється законодавство в сфері нерухомості. Багато шахрайські схеми, популярні кілька років тому поступово відходять у минуле. Після запровадження технічних паспортів, зник такий вид шахрайства як перестановка номерів квартир і будинків. При продажу квартири шахраї приводили покупця на перегляд не в реальну квартиру, а в іншу (наприклад, в знімну в тому ж будинку) з підставним номером, що збігається з номером справжньої. Бували випадки підміни номерів будинків. Таким чином шахраї продавали нерухомість в поганому стані (наприклад, після пожежі або в аварійному стані) за ціною нормального ліквідного житла. Тепер у техпаспортах, необхідних для проведення угоди, обов'язково вказується план та стан квартири, тому такий вид шахрайства втратив сенс і більше не зустрічається. Нове - добре забуте старе
Іноді шахрайська схема, здавалося б, котра пішла в минуле, отримує "нове життя", завдяки змінам, які відбулися на ринку. Так, наприклад, після зміни процедури реєстрації угод, стара шахрайська схема багаторазової продажу знову стала актуальною. При цій схемі шахраям потрібно можливість виготовити копії документів на сучасній кольоровий копіювальної техніки. Підробку документів можна виявити тільки при процедурі реєстрації. Тому головне при такому вигляді шахрайства - умовити покупця віддати гроші за майбутню квартиру (або хоча б частину грошей) в нотаріаті - до реєстрації. У цьому випадку шахрай міг за один день продати квартиру тричі, зібрати гроші зі всіх покупців і втекти, залишивши їх розбиратися один з одним.
В останні роки при налагодженому механізмі реєстрації угод, цей вид шахрайства поступово зник. Якщо продавець поспішав отримати гроші, він міг наполягати на терміновій реєстрації за три дні, але ніяк не на негайних розрахунках. Однак з січня 2005 року через заворушення в колишньому ГБР продавці все частіше стали вимагати остаточного розрахунку по угоді відразу після нотаріату, мотивуючи це тим, що вони не можуть чекати грошей так довго. Це призвело до нової хвилі забутого вже шахрайства.
Зараз у шахраїв виникла можливість стверджувати, що вони бажають продати квартиру швидко, наприклад, для того, щоб купити квартиру на первинному ринку. При цьому шахраї, як правило, продають квартиру нижче ринкової ціни, мотивуючи це все тією ж обмеженістю в термінах. У зв'язку з чергами в ГБР шахрай може умовити покупця на таку форму розрахунків як передача готівкових грошей прямо в нотаріаті. Шахрай, як правило, користується підробленим паспортом (або купленим у якого-небудь особи без певного місця проживання або вкраденого у кого-небудь). При здійсненні угоди паспорт не перевіряється в ГУВС і визначити його автентичність ні співробітники ДБР, ні нотаріус без спеціальної апаратури просто не в силах. Знайти злочинця, що здійснив операцію з підробленим паспортом, дуже складно.
Уникнути такого шахрайства досить просто. Які б аргументи не приводив продавець, покупець ні в якому разі не повинна віддавати всю суму або навіть малу її частина в нотаріаті, не чекаючи держреєстрації. Наприклад, в агентствах прийнята система, що гроші за квартиру передаються продавцю тільки після держреєстрації угоди. Таким чином, покупець може убезпечити себе від варіанту з фальшивими документами на квартиру, а продавець не може продавати квартиру кілька разів - гроші він отримує один раз. Також покупця повинна насторожувати надто низька ціна квартири.
Шахрайства з неприватизованими квартирами. Деякі види шахрайства, ще застосовні сьогодні, можна сподіватися, "доживають останні дні". Так, наприклад, шахрайства з неприватизованими квартирами після закінчення приватизації повинні залишитися в минулому. Один з видів такого шахрайства, незважаючи на безліч необхідних для нього збігів, зустрічається не так уже й рідко.
Для шахрайства потрібно неприватизована квартира, господар якої тривало відсутній (наприклад, не живе в ній або виїхав за кордон). Інша неодмінна умова - залишений в квартирі паспорт. Як не дивно, таке трапляється нерідко - наприклад, для поїздки за кордон достатньо закордонного паспорта, тому звичайний люди часто залишають удома. Такий набір збігів приводить до великих неприємностей: злодії, які часто в курсі всіх подій, приїздів / від'їздів, можуть скористатися забудькуватістю господаря квартири.
Якщо злодії знаходять цей паспорт (або навіть спеціально за ним і залазять у чужі апартаменти), то у шахраїв є можливість, переклеївши фотографію, приватизувати цю квартиру, а потім продати. При цьому таку операцію можна провернути тільки з неприватизованій квартирою, адже при приватизації копія паспорта залишається в Росреєстрації, а значить, для шахраїв збільшується ризик попастися під час реєстрації угоди.
Природно, для того, щоб досягти бажаного, шахраям доводиться йти на деякі хитрощі. Зокрема, у жодному випадку ніхто не повинен побачити ксерокопію паспорта з знову вклеєною фотографією шахрая. Зазвичай ксерокопію паспорта вимагають у великих агентствах, тому шахраї для проведення операції користуються послугами дрібних ріелторських фірм. Після того, як угода відбулася, знайти шахрая практично нереально. Не можна сказати, що зазначені випадки бувають дуже часто, але такі злочини є і розплутати їх дуже складно.
Для того щоб уникнути такого виду шахрайства, ріелтори рекомендують дотримуватися кількох простих правил. Від'їжджаючим - ні в якому разі не залишати вдома російський паспорт. Крім того, бажано не залишати квартиру порожній - за нею потрібен хороший догляд знаючих людей. Можна також віддати квартиру в довірче управління у надійне агентство - для подальшої здачі в оренду. Покупцям, які займаються угодою самостійно, можна порадити обов'язково знімати ксерокопію паспорта продавця. Леонід Сандалов припускає, що, якщо продавець відмовляється це зробити - це поганий сигнал, краще не мати справи з такою людиною. Шахраї найбільше боятися залишити будь-які докази.
На жаль, на зміну старим шахрайськими схемами завжди приходять нові. Шахраї винахідливі, перерахувати і попередити продавців і покупців про всі їхні винаходи ріелтори не в силах. Тому кращий рада для людей, що зібралися вирішувати квартирне питання - звертатися в агентство нерухомості, бажано відоме і зарекомендувало себе на ринку. Ріелтори стежать за ринком нерухомості й обізнані про останні шахрайських "винаходи". Завдяки цьому вони можуть під час розпізнати підступ і не допустити обману.
Навмисне приховування інформації, що дозволяє розірвати вже укладену угоду на шкоду покупцеві квартири. Наприклад, у квартирі може проживати людина, яка перебуває на обліку в психоневрологічному диспансері, або пацієнт наркодиспансеру - алкоголік або наркоман. Ви, не знаючи про це, купуєте квартиру, а через деякий час родичі цієї людини відправляються до суду з довідкою про його неосудність і розривають угоду. При цьому суд, звичайно, приймає рішення про те, що покупцеві квартири повинні повернути сплачені за неї гроші. Фокус, однак, у тому, що сума, зазначена в договорі купівлі-продажу квартири, як правило, набагато менша від тієї, яка реально була за неї сплачено. Це по-перше. А по-друге, немає ніякої впевненості в тому, що навіть ця сума буде вам повернена. Справа в тому, що угоди, зроблені з "психами", алкоголіками, наркоманами, можуть опротестовувати протягом десяти років. За цей час сплачені вами гроші будуть витрачені. Не менше клопоту може доставити і покупка квартири, в якій проживав чоловік, який відбуває покарання у місцях позбавлення волі. Коли така людина сідає у в'язницю, то він виписується з квартири, але при цьому права на проживання в ній не втрачає. Подібну квартиру цілком можуть продати вам, і тільки після декількох років спокійного життя ви раптом виявите, що купили "комуналку". А сусід ваш тільки що повернувся з ув'язнення і нікуди виїжджати не збирається.
Підробка документів. У процесі укладання та оформлення угоди купівлі-продажу квартири доводиться мати справу з великою кількістю різних документів. Саме вони служать підставою для здійснення операції, і саме з ними пов'язані різноманітні способи шахрайства. До найбільш часто зустрічається способам підробки документів належать:
переклеювання фотографії (подібну підробку уважний громадянин може виявити сам, звернувши увагу на розбіжність видавлених букв на паспорті і на фотографії, на написання реквізитів документа не спеціальними чорними чорнилами, а іншими, на нечіткість самої фотографії і пр);
використання аркушів різних паспортів в паспорті одного громадянина (у таких підроблених документах, як правило, не збігаються серія і номер паспорта на сторінках, що уважний громадянин також здатний виявити самостійно);
підроблені штампи прописки в паспортах (характерними ознаками даного способу підробки є нечіткість самого штампу прописки, розбіжність адреси прописки і номери відділення міліції, відсутність штампу виписки з іншої адреси чи розбіжність адреси виписки і номери відділення міліції, на території якого знаходиться квартира);
використання змонтованих ксерокопій документів, що посвідчують особу;
використання закордонних паспортів, в яких не зазначена адреса прописки;
пред'явлення фальшивих платіжних документів;
пред'явлення фальсифікованих документів, що підтверджують володіння квартирою.
Обман за дорученням. Злочинці під приводом надання допомоги з обміном або розселенням отримують від власника квартири генеральну довіреність на право здійснювати з нею будь-які угоди, потім оформляють договір купівлі-продажу квартири без участі власника та навіть виписують його з неї. Іноді з метою незаконного заволодіння чужою житловою площею шахраї використовують фіктивні доручення на право розпорядження нерухомістю.
Обман за договором. Така афера зазвичай легко "прокатує" з простими бабусями і дідусями. Маклер укладає з ними договір про продаж квартири. При цьому - "щоб процес пішов швидше" - оформляє нерухомість клієнта на себе. Після цього квартира тут же продається, а у пенсіонерів починаються проблеми. Виявляється, що в розумному договорі відсутній пункт про матеріальну відповідальність маклера, тому шахрай без докорів совісті зникає з грошима, а коли до нього приходить міліція, чесно у всьому зізнається: - Так, всі гроші я витратив, але обов'язково віддам, коли зможу. Довести провину такого маклера нереально, тому що аферист показує цей договір з довіреністю.
ГОУ ВПО "Сибірський державний аерокосмічний університет
ім. академіка М.Ф. Решетньова "
Кафедра економіки
Реферат з дисципліни
"Економіка нерухомості"
на тему:
ВИДИ ШАХРАЙСТВА НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ І ПРОБЛЕМА ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ БЕЗПЕКИ УГОД
Виконав:
Студент групи ЕП-81
Аніщенко Ю.А.
Красноярськ, 2009
Зміст
Введення. 31. Шахрайства на ринку купівлі-продажу нерухомості. 4
2. Шахрайства при оренді квартир. 13
3. Інші види шахрайства. 20
Висновок. 27
Список використаних джерел. 28
Введення
Відомо, що ринок житла досить привабливий для різного роду махінацій, тому при здійсненні операцій купівлі-продажу слід бути гранично обережними і уважними. Мета даної роботи - допомогти уникнути в майбутньому серйозних проблем зі операціями з нерухомістю, а завдання - розповісти про найбільш типові способи шахрайства на ринку нерухомості та про способи захисту.У багатьох людей настає в житті момент, коли їм доводиться знімати квартиру. Причини у всіх різні: хтось хоче вирватися з під батьківської опіки, у когось не вистачає місця в одній квартирі для всієї великої сім'ї, хтось хоче створити свою сім'ю, хтось переїжджає в інше місто і не може собі дозволити придбати там постійне житло.
На жаль, завжди знаходяться люди, які стають жертвою шахраїв, які займаються обманом при здійсненні операцій купівлі-продажу житла. Знання способів шахрайства та методів боротьби з аферистами допоможе уникнути неприємностей.
1. Шахрайства на ринку купівлі-продажу нерухомості
Виготовлення фальшивих свідоцтв про смерть на живу людину. Жертвами стають ті, хто здає квартиру на тривалий час. Знявши квартиру, шахраї купують бланк свідоцтва про смерть, вписують туди дані господаря, виготовляють заповіт (для цього потрібен "підроблений" нотаріус) і звертаються до державної нотаріальної контори за свідоцтвом про право на спадкування квартири. Після цього житлоплощу продається. Господар, повернувшись додому, виявляє в квартирі нових мешканців і дізнається від них про свою смерть.Спосіб захисту: разом з продавцем квартири, що викликають підозру, отримати розширену виписку з будинкової книги. Живий власник неодмінно "спливе". Якщо власник відмовляється, квартиру краще не купувати.
Продаж квартир, власники яких насильно були позбавлені прав власності на житло. Потенційні об'єкти - алкоголіки, самотні люди, психічно нездорові громадяни. Їх або фізично усувають, або вивозять в інше місто і утримують там до здійснення операції. Зазвичай в таких випадках з "продавцем" працюють справжні бандити, а шахраї відмивають "брудну" квартиру, доводячи її за допомогою фальшивих доручень до продажу "добросовісного набувача" - як правило, підставного особі, що вступив в злочинну змову з шахраями. Від підставної особи квартира йде до нічого не підозрює клієнту. Передісторія угоди з'ясовується, на жаль, вже після того, як аферисти отримали гроші.
Спосіб захисту: поговорити з сусідами і старшої по під'їзду, перевірити історію квартири (отримати виписки з будинкової книги).
Продаж житла з обтяженнями. Так продаються квартири, що знаходяться під судовим чи прокурорським арештом, з відмовою у реєстрації прав або ж з цивільними обтяженнями (сімейний, спадковий або житловий спір, заставу, рента, броня, утиск прав неповнолітніх та ін.) Такі варіанти пропонуються покупцям або за підробленими документами, або з уявним врегулюванням майнових прав.
Спосіб захисту: перевірити історію операцій за розширеною виписці з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним - там повинні бути вказані всі коли-небудь існували обтяження та їх статус - зняті вони чи ні.
Продаж квартири за свідомо помилкової довіреності. Тут є змова між шахраями і реальним власником. Останній дає доручення на вчинення угоди від свого імені, а потім її відкликає - анулює. Після здійснення угоди купівлі-продажу звертається до суду, стверджуючи, що квартира пішла від нього проти його волі. Суд, природно, стає на бік "обманутого" власника. Є інший варіант: у довіреності ставиться "неправильна" підпис, карлючка, яку потім в судовому порядку, через почеркознавчу експертизу, можна визнати належить "не тому" особі. Підсумок такий же: угода купівлі-продажу визнається нікчемним.
Спосіб захисту: перед здійсненням операції уточнити у нотаріуса, який видав генеральну довіреність, чи не був відкликаний даний документ. Ще краще - запросити на процедуру остаточного укладання угоди справжнього власника: ймовірно, при продажу майна вартістю кілька десятків тисяч доларів він знайде дві години вільного часу, щоб розписатися у договорі в призначений у нотаріуса час.
Легко расторжимой угода. Угода відбувається так, щоб надалі її було легко визнати в судовому порядку недійсною з двостороннім реституцією. У перекладі з юридичної мови на російську це означає, що продавцеві повертається назад квартира, покупцеві - грошова сума, зазначена в договорі. Зазвичай у такому договорі вказується сума по, в 5-10 разів менша реальною. Її занижують, щоб заощадити на послугах нотаріуса або піти від оподаткування. В описаних вище випадках покупець, ошуканий шахраями, теж має право вимагати з них зазначені в договорі гроші, тільки знайти "ріелторів" вдається не завжди.
Спосіб захисту: купити поліс страхування втрати прав власності на повну суму угоди. Або не йти на таку операцію зовсім.
Старий спосіб шахрайства. Ринок купівлі-продажу житлової нерухомості не стоїть на місці. Змінюються умови купівлі-продажу квартир, змінюється законодавство в сфері нерухомості. Багато шахрайські схеми, популярні кілька років тому поступово відходять у минуле. Після запровадження технічних паспортів, зник такий вид шахрайства як перестановка номерів квартир і будинків. При продажу квартири шахраї приводили покупця на перегляд не в реальну квартиру, а в іншу (наприклад, в знімну в тому ж будинку) з підставним номером, що збігається з номером справжньої. Бували випадки підміни номерів будинків. Таким чином шахраї продавали нерухомість в поганому стані (наприклад, після пожежі або в аварійному стані) за ціною нормального ліквідного житла. Тепер у техпаспортах, необхідних для проведення угоди, обов'язково вказується план та стан квартири, тому такий вид шахрайства втратив сенс і більше не зустрічається. Нове - добре забуте старе
Іноді шахрайська схема, здавалося б, котра пішла в минуле, отримує "нове життя", завдяки змінам, які відбулися на ринку. Так, наприклад, після зміни процедури реєстрації угод, стара шахрайська схема багаторазової продажу знову стала актуальною. При цій схемі шахраям потрібно можливість виготовити копії документів на сучасній кольоровий копіювальної техніки. Підробку документів можна виявити тільки при процедурі реєстрації. Тому головне при такому вигляді шахрайства - умовити покупця віддати гроші за майбутню квартиру (або хоча б частину грошей) в нотаріаті - до реєстрації. У цьому випадку шахрай міг за один день продати квартиру тричі, зібрати гроші зі всіх покупців і втекти, залишивши їх розбиратися один з одним.
В останні роки при налагодженому механізмі реєстрації угод, цей вид шахрайства поступово зник. Якщо продавець поспішав отримати гроші, він міг наполягати на терміновій реєстрації за три дні, але ніяк не на негайних розрахунках. Однак з січня 2005 року через заворушення в колишньому ГБР продавці все частіше стали вимагати остаточного розрахунку по угоді відразу після нотаріату, мотивуючи це тим, що вони не можуть чекати грошей так довго. Це призвело до нової хвилі забутого вже шахрайства.
Зараз у шахраїв виникла можливість стверджувати, що вони бажають продати квартиру швидко, наприклад, для того, щоб купити квартиру на первинному ринку. При цьому шахраї, як правило, продають квартиру нижче ринкової ціни, мотивуючи це все тією ж обмеженістю в термінах. У зв'язку з чергами в ГБР шахрай може умовити покупця на таку форму розрахунків як передача готівкових грошей прямо в нотаріаті. Шахрай, як правило, користується підробленим паспортом (або купленим у якого-небудь особи без певного місця проживання або вкраденого у кого-небудь). При здійсненні угоди паспорт не перевіряється в ГУВС і визначити його автентичність ні співробітники ДБР, ні нотаріус без спеціальної апаратури просто не в силах. Знайти злочинця, що здійснив операцію з підробленим паспортом, дуже складно.
Уникнути такого шахрайства досить просто. Які б аргументи не приводив продавець, покупець ні в якому разі не повинна віддавати всю суму або навіть малу її частина в нотаріаті, не чекаючи держреєстрації. Наприклад, в агентствах прийнята система, що гроші за квартиру передаються продавцю тільки після держреєстрації угоди. Таким чином, покупець може убезпечити себе від варіанту з фальшивими документами на квартиру, а продавець не може продавати квартиру кілька разів - гроші він отримує один раз. Також покупця повинна насторожувати надто низька ціна квартири.
Шахрайства з неприватизованими квартирами. Деякі види шахрайства, ще застосовні сьогодні, можна сподіватися, "доживають останні дні". Так, наприклад, шахрайства з неприватизованими квартирами після закінчення приватизації повинні залишитися в минулому. Один з видів такого шахрайства, незважаючи на безліч необхідних для нього збігів, зустрічається не так уже й рідко.
Для шахрайства потрібно неприватизована квартира, господар якої тривало відсутній (наприклад, не живе в ній або виїхав за кордон). Інша неодмінна умова - залишений в квартирі паспорт. Як не дивно, таке трапляється нерідко - наприклад, для поїздки за кордон достатньо закордонного паспорта, тому звичайний люди часто залишають удома. Такий набір збігів приводить до великих неприємностей: злодії, які часто в курсі всіх подій, приїздів / від'їздів, можуть скористатися забудькуватістю господаря квартири.
Якщо злодії знаходять цей паспорт (або навіть спеціально за ним і залазять у чужі апартаменти), то у шахраїв є можливість, переклеївши фотографію, приватизувати цю квартиру, а потім продати. При цьому таку операцію можна провернути тільки з неприватизованій квартирою, адже при приватизації копія паспорта залишається в Росреєстрації, а значить, для шахраїв збільшується ризик попастися під час реєстрації угоди.
Природно, для того, щоб досягти бажаного, шахраям доводиться йти на деякі хитрощі. Зокрема, у жодному випадку ніхто не повинен побачити ксерокопію паспорта з знову вклеєною фотографією шахрая. Зазвичай ксерокопію паспорта вимагають у великих агентствах, тому шахраї для проведення операції користуються послугами дрібних ріелторських фірм. Після того, як угода відбулася, знайти шахрая практично нереально. Не можна сказати, що зазначені випадки бувають дуже часто, але такі злочини є і розплутати їх дуже складно.
Для того щоб уникнути такого виду шахрайства, ріелтори рекомендують дотримуватися кількох простих правил. Від'їжджаючим - ні в якому разі не залишати вдома російський паспорт. Крім того, бажано не залишати квартиру порожній - за нею потрібен хороший догляд знаючих людей. Можна також віддати квартиру в довірче управління у надійне агентство - для подальшої здачі в оренду. Покупцям, які займаються угодою самостійно, можна порадити обов'язково знімати ксерокопію паспорта продавця. Леонід Сандалов припускає, що, якщо продавець відмовляється це зробити - це поганий сигнал, краще не мати справи з такою людиною. Шахраї найбільше боятися залишити будь-які докази.
На жаль, на зміну старим шахрайськими схемами завжди приходять нові. Шахраї винахідливі, перерахувати і попередити продавців і покупців про всі їхні винаходи ріелтори не в силах. Тому кращий рада для людей, що зібралися вирішувати квартирне питання - звертатися в агентство нерухомості, бажано відоме і зарекомендувало себе на ринку. Ріелтори стежать за ринком нерухомості й обізнані про останні шахрайських "винаходи". Завдяки цьому вони можуть під час розпізнати підступ і не допустити обману.
Навмисне приховування інформації, що дозволяє розірвати вже укладену угоду на шкоду покупцеві квартири. Наприклад, у квартирі може проживати людина, яка перебуває на обліку в психоневрологічному диспансері, або пацієнт наркодиспансеру - алкоголік або наркоман. Ви, не знаючи про це, купуєте квартиру, а через деякий час родичі цієї людини відправляються до суду з довідкою про його неосудність і розривають угоду. При цьому суд, звичайно, приймає рішення про те, що покупцеві квартири повинні повернути сплачені за неї гроші. Фокус, однак, у тому, що сума, зазначена в договорі купівлі-продажу квартири, як правило, набагато менша від тієї, яка реально була за неї сплачено. Це по-перше. А по-друге, немає ніякої впевненості в тому, що навіть ця сума буде вам повернена. Справа в тому, що угоди, зроблені з "психами", алкоголіками, наркоманами, можуть опротестовувати протягом десяти років. За цей час сплачені вами гроші будуть витрачені. Не менше клопоту може доставити і покупка квартири, в якій проживав чоловік, який відбуває покарання у місцях позбавлення волі. Коли така людина сідає у в'язницю, то він виписується з квартири, але при цьому права на проживання в ній не втрачає. Подібну квартиру цілком можуть продати вам, і тільки після декількох років спокійного життя ви раптом виявите, що купили "комуналку". А сусід ваш тільки що повернувся з ув'язнення і нікуди виїжджати не збирається.
Підробка документів. У процесі укладання та оформлення угоди купівлі-продажу квартири доводиться мати справу з великою кількістю різних документів. Саме вони служать підставою для здійснення операції, і саме з ними пов'язані різноманітні способи шахрайства. До найбільш часто зустрічається способам підробки документів належать:
переклеювання фотографії (подібну підробку уважний громадянин може виявити сам, звернувши увагу на розбіжність видавлених букв на паспорті і на фотографії, на написання реквізитів документа не спеціальними чорними чорнилами, а іншими, на нечіткість самої фотографії і пр);
використання аркушів різних паспортів в паспорті одного громадянина (у таких підроблених документах, як правило, не збігаються серія і номер паспорта на сторінках, що уважний громадянин також здатний виявити самостійно);
підроблені штампи прописки в паспортах (характерними ознаками даного способу підробки є нечіткість самого штампу прописки, розбіжність адреси прописки і номери відділення міліції, відсутність штампу виписки з іншої адреси чи розбіжність адреси виписки і номери відділення міліції, на території якого знаходиться квартира);
використання змонтованих ксерокопій документів, що посвідчують особу;
використання закордонних паспортів, в яких не зазначена адреса прописки;
пред'явлення фальшивих платіжних документів;
пред'явлення фальсифікованих документів, що підтверджують володіння квартирою.
Обман за дорученням. Злочинці під приводом надання допомоги з обміном або розселенням отримують від власника квартири генеральну довіреність на право здійснювати з нею будь-які угоди, потім оформляють договір купівлі-продажу квартири без участі власника та навіть виписують його з неї. Іноді з метою незаконного заволодіння чужою житловою площею шахраї використовують фіктивні доручення на право розпорядження нерухомістю.
Обман за договором. Така афера зазвичай легко "прокатує" з простими бабусями і дідусями. Маклер укладає з ними договір про продаж квартири. При цьому - "щоб процес пішов швидше" - оформляє нерухомість клієнта на себе. Після цього квартира тут же продається, а у пенсіонерів починаються проблеми. Виявляється, що в розумному договорі відсутній пункт про матеріальну відповідальність маклера, тому шахрай без докорів совісті зникає з грошима, а коли до нього приходить міліція, чесно у всьому зізнається: - Так, всі гроші я витратив, але обов'язково віддам, коли зможу. Довести провину такого маклера нереально, тому що аферист показує цей договір з довіреністю.
Продаж квартири за змовою кількох осіб. Розглянемо найбільш поширені випадки таких продажів. Досить часто подаються позови про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним - як угоди, укладеної внаслідок насильства і погроз. Продавець квартири заздалегідь домовляється з родичами або знайомими про певний поведінці на суді, потім продає квартиру і через деякий час подає до суду позов про визнання договору купівлі-продажу недійсним на тій підставі, що він здійснив операцію під впливом погроз з боку тих осіб, з якими він заздалегідь домовився. На суді, природно, "жертва" і "примушує до здійснення угоди" діють спільно і розігрують спектакль. Результат справи залежить від того, наскільки правдоподібно це буде відбуватися і чи вдасться переконати суд у тому, що справа йшла саме так. При продажу квартири, що є спільною сумісною власністю подружжя, необхідна згода другого чоловіка. Однак цілком реальна ситуація, коли подружжя вирішує "нажитися" на продаж квартири і заздалегідь домовляються про спільні дії. Припустимо, квартира була куплена в період шлюбу, але оформлена на одного з подружжя, і другий в ній не прописаний. Якщо в паспорті чоловіка-продавця стоїть штамп про реєстрацію шлюбу, то нотаріус обов'язково вимагає згоди на угоду другого чоловіка. Проте паспорт можна "втратити" і натомість отримати "чистий", без штампу про реєстрацію шлюбу. У цьому випадку після здійснення операції інший член подружжя може подати до суду позов про визнання угоди недійсною на тій підставі, що у нього не запитали згоди, а він був проти. У підсумку суд все поверне на свої місця, а покупцеві будуть повернуті (можливо) гроші в сумі, обумовленій в договорі купівлі-продажу. Недійсним договір купівлі-продажу квартири може бути визнаний і в разі визнання недійсним первинного договору передачі квартири у власність. Тоді також може мати місце зловмисний змову проживають у квартирі осіб.
Відмова від оплати квартири. Хоча і рідко, але все ж трапляються випадки неправомірного заволодіння квартирою без її оплати (повної, часткової або заздалегідь обумовленої суми). Злочинець при покупці квартири просто не виплачує гроші або дає лише частину обіцяної за здійснення операції суми. При цьому нерідко потерпілими стають соціально деградовані особистості (п'яниці, наркомани тощо), недоумкуваті старі, душевнохворі і т.д. Злочинці використовують для отримання згоди на приватизацію та оформлення документів або довіреності на право укладання угоди досить різноманітні способи впливу на громадян, від "стимулюючого" підштовхування до добровільною згодою (клієнта можуть споювати або непомітно застосовувати психотропні засоби) до прямої загрози фізичної розправи або тортур.
Головне слідче управління при ГУВС по Красноярському краю відзначає, що на ринку нерухомості краю тривають факти вчинення злочинів, пов'язаних з її продажем [7].
Виходячи з досвіду розслідування злочинів, пов'язаних з купівлею-продажем нерухомості, в тому числі на ринку часткового будівництва, співробітники міліції зазначають, що протизаконні дії відбуваються, як правило, коли розрахунки проводяться готівкою грошовими коштами без оформлення належних документів.
Шахраїв залучають особи, які мають у своєму розпорядженні готівкою і готові купити нерухомість за ціною нижче ринкової вартості. Будьте уважні: коли нерухомість пропонується за заниженою ціною, варто з'ясувати причину цього [7].
Рієлторськоє агентство на один день. Схема цього шахрайства з квартирою виглядає таким чином.
Приходить людина в рієлторськоє агентство з приводу цікавить його квартири. Рієлтор при ньому дзвонить власнику квартири і призначає зустріч на наступний день, раніше власник просто не може зустрітися. Рієлтор просить залишити в заставу свою частку за квартиру це зазвичай 50% від вартості оренди за один місяць, людина залишає, отримавши на руки документи про сплату ним суми, що гарантують повернення сплаченої суми у разі відмови від квартири.
На наступний день до телефону природно ніхто не підходить, а офіс або порожній, або там знаходиться вже зовсім інша фірма. Така схема шахрайства діє рідко, тому що може не окупати себе, якщо у шахраїв в основному немає людей, які могли б надати їм офіс на один день за невелику ціну. Але тим не менш і цей спосіб не можна виключати.
Хто перший заплатить. Незважаючи на популярність цього способу в житті, багато стикаючись з цим шахрайством вперше, навіть не підозрюють про те, що можуть залишитися обдуреними.
Для здійснення цього способу шахрайства людина знімає квартиру подобово, оглядає її, потім розміщує оголошення, що здає квартиру. Шахрай може представитися як ріелтором, так і власником квартири. Він призначає зустріч в один день з якомога більшою кількістю людей з невеликим інтервалом між людьми, а то і в один час. До того дня знову знімає квартиру. Приходять люди дивитися цю квартиру, і кожному йдеться приблизно один і той же текст на зразок: "Люди, які дивилися квартиру до / після вас, теж хочуть її зняти, але ви мені більше сподобалися, тому якщо ви заплатите гроші зараз, то можете заїжджати в квартиру хоч завтра ".
Люди платять гроші, отримують на руки договір про оренду, а нерідко і ключі від квартири, якщо шахраєві вистачає тих грошей, які він отримав від одного обдуреної людини. Що далі відбувається всім вже зрозуміло.
Як уберегтися від шахраїв: ніколи не віддавайте грошей за "кота в мішку", не купуйте ніяких карток, нікуди і нікому не перераховуйте гроші.
Пам'ятайте, що низьку ціну за хорошу квартиру не призначить ніхто - вас це відразу повинно насторожити.
Ніколи не давайте свої паспортні дані незнайомим людям, тому що вам можуть почати погрожувати і надалі тягнути з вас гроші.
Почувши найменшу нестиковку в оповіданні власника квартири або рієлтора, якщо є хоч найменші підозри шахрайства - відразу відмовляйтеся від пропонованої вам квартири.
Якщо власник квартири пообіцяв здати квартиру саме вам, але його телефон постійно зайнятий, значить, він домовляється ще з кимось. Для перевірки слід попросити знайомих подзвонити на його номер і спробувати зняти квартиру. Якщо і вашим знайомим він почне пропонувати квартиру, не сказавши, що у нього вже є покупці - це вже явна ознака шахрайства.
Телефонні шахраї майже ніколи не беруть трубку, якщо їм телефонують з міських номерів, вони уникають ріелторів і бояться міліції.
Якщо ваша зустріч постійно переноситься, то і це повинно вас насторожити.
Краще знімати квартиру через ріелторські агентства, причому перевірені, через які знімали квартири ваші друзі, знайомі, родичі, щоб напевно знати, що вас не обдурять. Ви заплатите один раз рієлтору, зате потім будите ще довго жити спокійно [6].
Навіть якщо ви знайшли квартиру, уклали правильний договір, розслабитися не доведеться. Ніщо не убезпечить вас від шахрайства самих господарів. Це коли власник квартири, взявши з мешканців передоплату за місяць, перетворює життя квартирантів в пекло перевірками, дзвінками і безглуздими вимогами. У результаті через тиждень-другий вони добровільно збігають. Більш легкий випадок - коли орендодавець несподівано збільшує ренту, наприклад після того, як ви зробили ремонт.
Існує обман і більш явний. Часто господарі намагаються здати житло відразу двох і більше орендарям. Нерідко зустрічаються випадки здачі житла одним власником без отримання письмової згоди іншого, що призводить до розірвання договору. Тому ще до його підписання та розрахунку з господарем квартири за оренду слід уважно вивчити документи на житло і папери, що засвідчують особу орендодавця [6].
Існує, в основному, дві можливості бути обманутим при оренді житла: шахрайство безпосередньо при оренді і при користуванні послугами, так званих інформаційних агентств. До першої категорії належать такі види шахрайства: квартира здається за фіктивними документами, підробленими паспортами;
Після тривалих пошуків житла Ви, нарешті, знаходите ідеальне для Вас пропозицію. Це і район, і всі побутові умови такі, як двері, холодильник, телевізор, меблі, посуд, пральна машина. Саме чудове при цьому те, що господар квартири начебто їде надовго і не буде Вас постійно турбувати. Він просить Вас внести заставну суму і плату за два місяці і потім видає копію ключів. Щоправда, одне "АЛЕ". Вас попросять в'їхати через два дні, тому що господарю треба забрати речі, ну і на прощання з друзями відзначити свій від'їзд. Ви приїжджаєте в призначений термін, але от біда, біля дверей стоїть юрба, таких же, як Ви, які бажають в'їхати в ту ж саму квартиру!
Біда в тому, що квартира ця здана не Вам одному, а десятку чоловік. Повернути гроші, у підсумку, неможливо, людини, котрі провернули цей захід більше не знайти. Документи у нього були підроблені. Гроші зникли [8].
квартира здається в відсутність однієї з осіб, які мають право на цю житлоплощу (один з власників здає квартиру за відсутності іншого і останній пред'являє свої права і розриває договір);
договір про оренду не підписується, все будується на особистій довірі і при виникненні конфлікту практично неможливо щось довести;
орендодавців не влаштовує клієнт, і вони виживають його з орендованої площі, створюючи неможливі умови для проживання.
Втім, набагато більш імовірно обпектися на послуги горезвісних інформаційних агентств. Справа в тому, що навіть зараз, коли попит на оренду житла дещо нижче, ніж влітку, він все одно перевищує пропозицію в п'ять-шість разів. Квартири здаються практично миттєво, і на пошук житла навіть через солідне агентство нерухомості йде якийсь час. Відповідно, будь-яку пропозицію одразу потрапляє в поле зору ріелторів. Є факти, коли інформація від людей, що побажали здати або продати квартиру, відправлена в одну з найвідоміших газет безкоштовних оголошень, потрапляла в банки даних сумнівних агентств ще до публікації в газеті. Мабуть, відбувався витік інформації в процесі набору і верстки номера [8].
При нинішньому стані речей зрозуміле бажання громадян економити на всьому. Ну, наприклад, хто пропустить оголошення, де в центрі міста здається квартира з усіма зручностями за заманливо низькою ціною. Проста людина вирішить, що йому невимовно пощастило і кинеться дзвонити за вказаною в оголошенні телефону. Далі можливі варіанти розвитку подій.
Ви приходите в офіс агентства, який рекламує цю квартиру, і за суму в 300-500 рублів вам запропонують список з декількох десятків (а то й сотень!) Квартир. Ви повинні будете самі займатися оглядом квартири, договором з власником і т.д., при цьому, не маючи ніякої гарантії на те, що угода буде укладена. До того ж, майже зі стовідсотковою ймовірністю цей список квартир буде безнадійно застарілим. Мало того: значна частина інформації по квартирах вільно лежить в мережі Інтернет і без докорів совісті використовується всіма, хто хоче заробити на цьому гроші. Одна і та ж база даних може кочувати з одного агентства в інше протягом досить тривалого терміну. Так що якщо Ви через деякий час вирішите звернутися в іншу не менш сумнівну фірму, то за свої гроші цілком можете отримати той же самий список.
Після того, як Ви виявите бажання зняти квартиру, в офісі агентства Вас порадують звісткою, що Вам невимовно пощастило: тільки що звільнилася дуже гарна квартира. Агент у вашій присутності додзвониться до господаря квартири, і Ви навіть зможете з ним переговорити по телефону. Призначивши час зустрічі для огляду квартири та укладення договору найму, Ви повинні будете підписати договір з агентством про надання інформаційних (чи консультаційних) послуг. Природно - не дарма. Надалі Ви або не зможете застати за телефоном господаря квартири, або він Вам зі скорботою повідомить, що квартира вже здана. У Вас виникне цілком зрозуміле бажання пред'явити претензії агентству, але там Вам порадять уважно почитати підписаний Вами ж договір, в якому йде мова тільки про надання інформації - і ніяких гарантій того, що Ви коли-небудь знімете квартиру. Природно, грошей Вам ніхто повертати не буде [8].
Давайте уважно подивимося оголошення в газетах. З 43 варіантів, опублікованих у розділі "Квартири та кімнати. Оренда" однієї з газет безкоштовних оголошень, всі 43 виявилися пропозиціями від горезвісних інформаційних агентств. Деякі з цих організацій не викликали довіри з перших хвилин відвідування їхнього офісу: хіба може когось залучити вивіска, віддрукована на простенькому принтері і криво прикріплена в брудному під'їзді звичайної "хрущовки"? Але і тут треба бути обережним. Найчастіше, подібні "фірми" орендують невеликі офіси в солідних бізнес-центрах. Це - вже "професіонали", подібне шахрайство - це їх серйозний бізнес. При спробі повернути назад свої гроші Вас навіть за поріг не пропустить охорона.
Знайти в газеті оголошення від безпосереднього господаря квартири дуже складно і з тієї причини, що практично всі солідні агентства не беруть із господарів квартир грошей за надані послуги. Платить завжди наймач чи покупець. Господарю квартири просто нема чого піддавати себе зайвому ризику і давати оголошення в газету: всі клопоти візьме на себе агентство, а йому це не буде коштувати ні копійки. Що можна порадити бажаючим зняти квартиру або кімнату?
Насамперед, природно, робіть це через серйозне агентство нерухомості. Так, їхні послуги з теперішніх часів недешеві, але зате Ви будете позбавлені від маси проблем і нервування. Визначтеся, нарешті, що Ви хочете: зняти житло або заощадити? Що Ви взагалі віддаєте перевагу: кожен місяць купувати дешеву взуття, яка через два дні розвалюється, або придбати дорогу, але яка прослужить Вам не один рік?
Непогано також проконсультуватися у фахівців - будь-яка юридична фірма за цілком прийнятну плату докладно проінструктує Вас з даного питання [8].
Назви солідних агентств нерухомості, які давно діють на ринку постійно на слуху і відомі навіть для невтаємничених. Будь-яке агентство нерухомості - офіційно зареєстрована юридична особа. Основною функцією агентства нерухомості є обробка інформації, тому при відвідуванні його офісу слід звернути увагу на наявність комп'ютерів і елементарної оргтехніки: факсу, ксерокса і т.п. Щоб клієнт отримав повноцінне обслуговування, необхідна присутність в штаті агентства з оренди висококваліфікованих співробітників. Щоб обробити зібрану інформацію, необхідні досвідчені менеджери, диспетчери і агенти. Щоб юридично правильно оформити укладення договору оренди житлового приміщення, у агентства повинні бути кваліфіковані юристи. Навіть у простому телефонній розмові можна з'ясувати, наскільки Ваш співрозмовник компетентний у тому чи іншому питанні. Звичайно, все це - зовнішні атрибути і судити про надійність агентства лише за ними не можна. А якщо агенція запропонує Вам заплатити аванс до підписання договору найму, то можете бути впевнені: щось тут нечисто. Солідні фірми беруть комісійні тільки за фактом укладання угоди.
Притягнути до відповідальності інформаційні агентства практично неможливо. Вони можуть постійно кочувати з місця на місце, регулярно змінюючи адресу. А деякі настільки знахабніли, що обзавелися цілком пристойними офісами і без будь-яких проблем з боку влади протягом багатьох місяців торгують неякісної та застарілою інформацією. Та й які у них можуть виникнути проблеми? Раз Ви хочете купити інформацію (а іншого вони не пропонують) - вони її Вам з радістю продадуть. Все буде належним чином оформлено в договорі про надання інформаційних послуг, який Ви підпишіть по своїй волі. А те, що інформації властиво з часом застарівати, відомо навіть немовлятам. Поки у людей існує бажання у всьому економити і йти від сплати податків, такі агентства будуть плодитися, як таргани.
Шахраї, що працюють в ріелторської сфері, виробили чимало способів як отримати гроші ні за що, та ще й так, щоб за це нічого не було.
Продаж списків квартир - найпоширеніший спосіб заробітку на довірі клієнтів. Суть шахрайства в тому, що людині, яка шукає житло для купівлі або оренди, пропонують за порівняно невелику суму отримати доступ до бази даних агентства. Нібито саме там можна знайти справжні телефони справжніх, "живих" власників квартир і домовитися з ними без комісії і переплати.
На жаль, не залежно від того, яким би старим не був цей спосіб шахрайства довірливих орендарів і покупців, до цих пір знаходяться споживачі цієї фальшивої послуги. Всі телефони з списку або не існують, або з'єднують вас з ні про що не підозрюють випадковими абонентами, або належать тим, хто колись давно здавав або продавав квартиру, і більше не зацікавлений в покупцях.
Присвоєння авансу. Наступний, трохи менш популярний спосіб шахрайства пов'язаний з недбалим ставленням покупців до попереднім договором купівлі-продажу, згідно з яким продавець отримує аванс, а покупець - гарантію того, що квартира не буде продана іншим бажаючим. Найважливішим пунктом у цьому договорі є пункт про долю авансу - що станеться з авансом, якщо договір з яких-небудь причин буде розірвано? А адже домогтися його розірвання досить просто.
На цій технології заснований так званий бізнес по перегляду квартир. Рієлтор і власник квартири працюють в парі; ріелтор шукає клієнта, а власник пропонує йому купити квартиру за дуже привабливою ціною. Коли сторони приходять до взаєморозуміння і підписують попередній договір купівлі-продажу, рієлтор "несподівано" з'ясовує жахливі подробиці - наприклад, про те, що в квартирі прописаний неповнолітній, який не брав участі в приватизації. Що в квартирі проведено незаконну перепланування. Покупцеві можуть продемонструвати копії документів, що підтверджують цей кричущий факт.
Угода розривається з ініціативи покупця, а господар квартири, при цьому, залишає собі аванс. Адже ніякого перепланування насправді не було, так само, як і не було неповнолітнього мешканця. А що ж стосується ріелтора та його ролі в розірванні угоди, то довести що-небудь в цьому випадку не представляється можливим - рієлтор розповідав про це на словах, а якщо і показував якісь папери, то не передавав їх в інші руки.
Звичайно, такі афери не принесуть захмарних сум. Однак малими частками віртуози нечесного ріелторського бізнесу можуть заробити не менше, ніж ті, хто привласнює суми за продаж квартири разово і повністю.
Як же вберегтися від шахрайства в цьому випадку? Перш за все, слід працювати з перевіреними ріелторами або великими компаніями - у першому випадку гарантією безпеки буде особиста рекомендація знайомих людей, у другому - ділова репутація фірми з усталеною практикою. Уважно читати договір купівлі-продажу, щоб не пропустити жодних підозрілих пунктів. І нарешті, просто бути обережнішим: не приймати поспішних рішень і перевіряти кожен крок на шляху до заповітної мрії - власній квартирі.
При покупці об'єктів, що будуються громадянам варто знати, що відповідно до закону РФ "Про участь у пайовому будівництві" від 22 грудня 2004 р. забудовник має право залучати грошові кошти учасників пайового будівництва для будівництва багатоквартирного будинку та чи інших об'єктів нерухомості тільки після:
отримання в установленому порядку дозволу на будівництво;
опублікування, розміщення та (або) подання проектної декларації у ЗМІ, мережі Інтернет не пізніше, ніж за 14 днів до дня укладення забудовником договору з першим учасником пайового будівництва;
державної реєстрації забудовником права власності на земельну ділянку, наданий для будівництва або договору оренди такої земельної ділянки [7].
Крім того, відповідно до ч.3 ст.4 зазначеного Закону договір участі в пайовому будівництві укладається у письмовій формі, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
У ролі шахраїв виступають особи, як правило, не зарекомендували себе на ринку будівництва, тому громадянам варто уважно поставитися до вивчення особистості таких осіб та акредитуючою ними документів, перевіряти всю інформацію і не погоджуватися необдумано на укладення будь-яких договорів, в тому числі договорів позики.
При укладанні договорів поступок права вимоги на квартири або інший об'єкт нерухомості в споруджуваних будинках необхідно вимагати від особи, з ким укладається такий договір, надання оригіналів документів, на підставі яких до нього перейшло право вимоги на квартиру (договір пайової участі, договір уступки права вимоги) ; платіжні документи, що свідчать про оплату по пропонованих договорами; документи, які підтверджують, що інвестор (або особа, що поступаються об'єкт нерухомості) здійснив оплату з ним і має право відступити право вимоги даного об'єкта, і забудовник зобов'язується за укладеним договором надати приміщення [7].
Сплеск шахрайських операцій на ринку житла припав на 2001-2002 роки, коли стрімке зростання вартості квадратного метра залучив на ринок любителів легкої наживи [2].
Найтиповіші махінації того часу - це подвійні, потрійні продажу однієї і тієї ж квартири. Сьогодні ситуація дещо інша: відсутність ажіотажу на ринку дозволяє покупцеві зайвий раз подумати, перш ніж вплутуватися в сумнівну історію. І, тим не менше, говорити про повне зникнення "Остапів Бендерів" з житлового ринку не доводиться. Як вони діють і як з ними боротися?
Вразливе місце. Небезпека може чекати покупця, який вирішив придбати квартиру на початковій стадії будівництва. Це - найвразливіше місце на ринку. Адже договір співінвестування укладають люди, які вирішили заощадити свої кошти і придбати нерухомість на етапі будівництва за ціною нижче тієї ринкової, яка утворюється, коли будинок буде побудований. Подібна категорія громадян - ідеальна аудиторія для шахраїв. Адже шахраям варто запропонувати квартиру дешевше, ніж "середня температура" по ринку, як вал дзвінків буде їм забезпечено, і "пацієнтів" можна починати "обробляти".
Як же влаштована схема обману? Коли новий адресу виводиться на продаж, може утворитися фірма-одноденка, яка нібито має повноваження на продаж житла в новому будинку. Тут-то і можлива так звана подвійна продаж, коли одну й ту ж квартиру продає і компанія-забудовник, і фірма-самозванка. Мало того, на одній продажу шахраї можуть не зупинитися - та ж багатостраждальна квартира може піти по руках і продаватися кільком покупцям.
Лазівка для шахраїв з'явилася через те, що з моменту покупки, тобто придбання прав на нерухомість і до оформлення її у власність (момент істини, коли шахрайство спливає), проходить якийсь час.
Зрозуміло, що документи на придбання права на нерухомість ніяк не можуть містити інформацію про те, що цю квартиру до вас вже купила кілька чоловік. Що можна порадити в цьому випадку, так це обов'язково звернутися до компанії-забудовник і дізнатися, чи має та фірма, на яку ви вийшли, права на реалізацію квартир по потрібних вам адресою.
Ще одна загальна порада: ринок нерухомості практично устоявся. Всі основні його гравці зі стійкою репутацією відомі. І відвертим демпінгом ніхто не займається. Тому сам факт появи в газеті оголошень квартири від нікому невідомої фірми за підозріло низькою ціною повинен насторожити і послужить як мінімум приводом для додаткових перевірок. [2].
Що ж робити, якщо ви втягнуті в шахрайство?
Якщо, наприклад, будинок, в будівництво якого ви вклали свої гроші, завмер, будівництво заморожене, гроші не повертають і лише "годують" обіцянками? У самому запущеному випадку вихід один: йти до суду. Є тут, щоправда, одне "але": суд буде довгим, і коли Ви отримаєте назад свої "кровні", вони, з урахуванням інфляції, вже втратять первісний вагу. Тому витягнути гроші з шахрайського проекту і тут же вкласти їх в інший, перевірений - не вийде. Сума буде не та!
Не дивно, що багато громадян, що потрапили в подібну ситуацію, вважають за краще домовлятися із забудовником і все-таки почекати, коли той вирішить свої проблеми, добудує будинок і віддасть людям ключі від квартир. Ця позиція задоволена ризикована. Шанс дочекатися є, але може так статися, що єдина проблема забудовника - це ви. Тобто, шахраї вже заробили на вашому довірі і добудовувати будинок не збираються. Тоді - до суду!
За оцінками Асоціації ріелторів, близько 5% всіх операцій на ринку нерухомості здійснюються зі спробами шахрайства. Основні ризики для споживача на первинному ринку нерухомості пов'язані з взаємовідносинами з підрядниками будівництва, які часто не виконують свої зобов'язання перед забудовником і пайовиком. Також ризики шахрайства пов'язані з обігом у недобросовісну ріелторську фірму. У цьому випадку, пайовикові слід звертатися тільки в ті агентства, які мають брокерський сертифікат. Ризики також пов'язані з якістю будівництва та дотриманням відповідних технологій. Всі ці випадки можна проконтролювати на ранньому етапі інвестування проекту дольщиком. Що стосується вторинного ринку житла, то тут основні факти шахрайства пов'язані зі скасуванням ліцензування послуг ринку нерухомості. У незаконних оборудках часто беруть участь особи з вищою юридичною освітою. Тут спостерігаються такі види шахрайства: незаконна виписка осіб з об'єктів нерухомості, незаконне вступ у спадщину та незаконне оформлення документів після смерті власників квартири. Уникнути цієї ситуації, на думку представника Асоціації ріелторів, також можна шляхом звернення до сертифіковані агентства. На думку фахівців, на ринку нерухомості існує значне число т. н. "Інформаційних агентств", які продають каталоги об'єктів нерухомості, ціни в яких занижено на 10-15%. Крім того, у зв'язку з прийняттям нового Житлового кодексу останнім часом почастішали випадки шахрайства, пов'язані з приватизацією нерухомості. Дані маркетингових досліджень, проведені Асоціацією ріелторів, показали, що основними пріоритетами споживачів при зверненні в ріелторську компанію є: висока ступінь безпеки, ввічливе, коректне ставлення до клієнтів, надання найбільш повної інформації в цікавому сегменті ринку, а також первинна консультація з юридичних питань та отримання повного алгоритму дії для клієнтів.
Внаслідок ускладнення економічного становища в країні більшість людей буде вкладатися свої кошти в нерухомість. Це призведе до збільшення кількості угод на ринку вторинної нерухомості, що, у свою чергу, спровокує зростання активності ріелторів-шахраїв.
Нагадаємо, що станом на середину листопада, за даними ВЦИОМ, нерухомість як найбільш надійного способу вкладення грошей розглядали 48 відсотків росіян. При цьому соціологи відзначили, що росіяни поступово втрачають впевненість у надійність інвестицій в нерухомість [3].
В даний час досить нелегко знайти квартиру, відповідну за ціною і обстановці нашим запитам. Не слід радіти, якщо знайшли оголошення про те, що здається квартира вашої мрії. Тут, як і в будь-якому бізнесі, пов'язаному з грошима є свої шахраї, які не пропустять нагоди заробити на простих людях гроші.
На жаль, аспект захисту від шахрайства на ринку нерухомості майже не розглянуто в навчальній літературі. Однак, перед вчиненням будь-яких операцій на ринку нерухомості, при сильному бажанні безпеки операції, можна ознайомитися з часто зустрічаються способами шахрайства з інших джерел і бути на сторожі. У роботі розглянуті поширені способи шахрайства з квартирами. Також після кожного виду шахрайства наведена рекомендація щодо забезпечення безпеки операції.
2. Журнал Квартира, Дача, Офіс, № 121 (1735) від 07 липня 2005.
3. "Міліція попередила про зростання шахрайства на ринку нерухомості" [Електронний ресурс]. Режим доступу: http:// realty. lenta. ru/news/2008/12/09/tricksters /, 07.03. 2009.
4. "Способи шахрайства на ринку нерухомості" [Електронний ресурс], Оксана Серкіз. Режим доступу: http:// www. neruhomist-ua. com /.
5. Гаряча лінія нерухомості, "Знову про шахрайство на ринку нерухомості: поради починаючому". [Електронний ресурс]. Режим доступу: http:// www. reline. ru/news/11384. html,
6. "Шахрайства при зніманні квартири". [Електронний ресурс]. Режим доступу: http:// mirsovetov. ru.
7. Головне управління внутрішніх справ за красноярському краю [Електронний ресурс]: "На ринку нерухомості тривають факти шахрайства" 07.08. 2008. Режим доступу: http:// www. krasguvd. ru/news/2008/08/07/5512 /
8. Міський Центр Оренди, [Електронний ресурс]: "Методи шахраїв на ринку житла". Режим доступу: http:// www. gca. ru / methods. shtml.
Відмова від оплати квартири. Хоча і рідко, але все ж трапляються випадки неправомірного заволодіння квартирою без її оплати (повної, часткової або заздалегідь обумовленої суми). Злочинець при покупці квартири просто не виплачує гроші або дає лише частину обіцяної за здійснення операції суми. При цьому нерідко потерпілими стають соціально деградовані особистості (п'яниці, наркомани тощо), недоумкуваті старі, душевнохворі і т.д. Злочинці використовують для отримання згоди на приватизацію та оформлення документів або довіреності на право укладання угоди досить різноманітні способи впливу на громадян, від "стимулюючого" підштовхування до добровільною згодою (клієнта можуть споювати або непомітно застосовувати психотропні засоби) до прямої загрози фізичної розправи або тортур.
Головне слідче управління при ГУВС по Красноярському краю відзначає, що на ринку нерухомості краю тривають факти вчинення злочинів, пов'язаних з її продажем [7].
Виходячи з досвіду розслідування злочинів, пов'язаних з купівлею-продажем нерухомості, в тому числі на ринку часткового будівництва, співробітники міліції зазначають, що протизаконні дії відбуваються, як правило, коли розрахунки проводяться готівкою грошовими коштами без оформлення належних документів.
Шахраїв залучають особи, які мають у своєму розпорядженні готівкою і готові купити нерухомість за ціною нижче ринкової вартості. Будьте уважні: коли нерухомість пропонується за заниженою ціною, варто з'ясувати причину цього [7].
2. Шахрайства при оренді квартир
Як би не очевидно здавалося шахрайство, коли пропонуються привабливі умови знімання квартири - ми часто можемо попастися на найпростішу виверт. А наслідки виявляються досить сумними.Рієлторськоє агентство на один день. Схема цього шахрайства з квартирою виглядає таким чином.
Приходить людина в рієлторськоє агентство з приводу цікавить його квартири. Рієлтор при ньому дзвонить власнику квартири і призначає зустріч на наступний день, раніше власник просто не може зустрітися. Рієлтор просить залишити в заставу свою частку за квартиру це зазвичай 50% від вартості оренди за один місяць, людина залишає, отримавши на руки документи про сплату ним суми, що гарантують повернення сплаченої суми у разі відмови від квартири.
На наступний день до телефону природно ніхто не підходить, а офіс або порожній, або там знаходиться вже зовсім інша фірма. Така схема шахрайства діє рідко, тому що може не окупати себе, якщо у шахраїв в основному немає людей, які могли б надати їм офіс на один день за невелику ціну. Але тим не менш і цей спосіб не можна виключати.
Хто перший заплатить. Незважаючи на популярність цього способу в житті, багато стикаючись з цим шахрайством вперше, навіть не підозрюють про те, що можуть залишитися обдуреними.
Для здійснення цього способу шахрайства людина знімає квартиру подобово, оглядає її, потім розміщує оголошення, що здає квартиру. Шахрай може представитися як ріелтором, так і власником квартири. Він призначає зустріч в один день з якомога більшою кількістю людей з невеликим інтервалом між людьми, а то і в один час. До того дня знову знімає квартиру. Приходять люди дивитися цю квартиру, і кожному йдеться приблизно один і той же текст на зразок: "Люди, які дивилися квартиру до / після вас, теж хочуть її зняти, але ви мені більше сподобалися, тому якщо ви заплатите гроші зараз, то можете заїжджати в квартиру хоч завтра ".
Люди платять гроші, отримують на руки договір про оренду, а нерідко і ключі від квартири, якщо шахраєві вистачає тих грошей, які він отримав від одного обдуреної людини. Що далі відбувається всім вже зрозуміло.
Як уберегтися від шахраїв: ніколи не віддавайте грошей за "кота в мішку", не купуйте ніяких карток, нікуди і нікому не перераховуйте гроші.
Пам'ятайте, що низьку ціну за хорошу квартиру не призначить ніхто - вас це відразу повинно насторожити.
Ніколи не давайте свої паспортні дані незнайомим людям, тому що вам можуть почати погрожувати і надалі тягнути з вас гроші.
Почувши найменшу нестиковку в оповіданні власника квартири або рієлтора, якщо є хоч найменші підозри шахрайства - відразу відмовляйтеся від пропонованої вам квартири.
Якщо власник квартири пообіцяв здати квартиру саме вам, але його телефон постійно зайнятий, значить, він домовляється ще з кимось. Для перевірки слід попросити знайомих подзвонити на його номер і спробувати зняти квартиру. Якщо і вашим знайомим він почне пропонувати квартиру, не сказавши, що у нього вже є покупці - це вже явна ознака шахрайства.
Телефонні шахраї майже ніколи не беруть трубку, якщо їм телефонують з міських номерів, вони уникають ріелторів і бояться міліції.
Якщо ваша зустріч постійно переноситься, то і це повинно вас насторожити.
Краще знімати квартиру через ріелторські агентства, причому перевірені, через які знімали квартири ваші друзі, знайомі, родичі, щоб напевно знати, що вас не обдурять. Ви заплатите один раз рієлтору, зате потім будите ще довго жити спокійно [6].
Навіть якщо ви знайшли квартиру, уклали правильний договір, розслабитися не доведеться. Ніщо не убезпечить вас від шахрайства самих господарів. Це коли власник квартири, взявши з мешканців передоплату за місяць, перетворює життя квартирантів в пекло перевірками, дзвінками і безглуздими вимогами. У результаті через тиждень-другий вони добровільно збігають. Більш легкий випадок - коли орендодавець несподівано збільшує ренту, наприклад після того, як ви зробили ремонт.
Існує обман і більш явний. Часто господарі намагаються здати житло відразу двох і більше орендарям. Нерідко зустрічаються випадки здачі житла одним власником без отримання письмової згоди іншого, що призводить до розірвання договору. Тому ще до його підписання та розрахунку з господарем квартири за оренду слід уважно вивчити документи на житло і папери, що засвідчують особу орендодавця [6].
Існує, в основному, дві можливості бути обманутим при оренді житла: шахрайство безпосередньо при оренді і при користуванні послугами, так званих інформаційних агентств. До першої категорії належать такі види шахрайства: квартира здається за фіктивними документами, підробленими паспортами;
Після тривалих пошуків житла Ви, нарешті, знаходите ідеальне для Вас пропозицію. Це і район, і всі побутові умови такі, як двері, холодильник, телевізор, меблі, посуд, пральна машина. Саме чудове при цьому те, що господар квартири начебто їде надовго і не буде Вас постійно турбувати. Він просить Вас внести заставну суму і плату за два місяці і потім видає копію ключів. Щоправда, одне "АЛЕ". Вас попросять в'їхати через два дні, тому що господарю треба забрати речі, ну і на прощання з друзями відзначити свій від'їзд. Ви приїжджаєте в призначений термін, але от біда, біля дверей стоїть юрба, таких же, як Ви, які бажають в'їхати в ту ж саму квартиру!
Біда в тому, що квартира ця здана не Вам одному, а десятку чоловік. Повернути гроші, у підсумку, неможливо, людини, котрі провернули цей захід більше не знайти. Документи у нього були підроблені. Гроші зникли [8].
квартира здається в відсутність однієї з осіб, які мають право на цю житлоплощу (один з власників здає квартиру за відсутності іншого і останній пред'являє свої права і розриває договір);
договір про оренду не підписується, все будується на особистій довірі і при виникненні конфлікту практично неможливо щось довести;
орендодавців не влаштовує клієнт, і вони виживають його з орендованої площі, створюючи неможливі умови для проживання.
Втім, набагато більш імовірно обпектися на послуги горезвісних інформаційних агентств. Справа в тому, що навіть зараз, коли попит на оренду житла дещо нижче, ніж влітку, він все одно перевищує пропозицію в п'ять-шість разів. Квартири здаються практично миттєво, і на пошук житла навіть через солідне агентство нерухомості йде якийсь час. Відповідно, будь-яку пропозицію одразу потрапляє в поле зору ріелторів. Є факти, коли інформація від людей, що побажали здати або продати квартиру, відправлена в одну з найвідоміших газет безкоштовних оголошень, потрапляла в банки даних сумнівних агентств ще до публікації в газеті. Мабуть, відбувався витік інформації в процесі набору і верстки номера [8].
При нинішньому стані речей зрозуміле бажання громадян економити на всьому. Ну, наприклад, хто пропустить оголошення, де в центрі міста здається квартира з усіма зручностями за заманливо низькою ціною. Проста людина вирішить, що йому невимовно пощастило і кинеться дзвонити за вказаною в оголошенні телефону. Далі можливі варіанти розвитку подій.
Ви приходите в офіс агентства, який рекламує цю квартиру, і за суму в 300-500 рублів вам запропонують список з декількох десятків (а то й сотень!) Квартир. Ви повинні будете самі займатися оглядом квартири, договором з власником і т.д., при цьому, не маючи ніякої гарантії на те, що угода буде укладена. До того ж, майже зі стовідсотковою ймовірністю цей список квартир буде безнадійно застарілим. Мало того: значна частина інформації по квартирах вільно лежить в мережі Інтернет і без докорів совісті використовується всіма, хто хоче заробити на цьому гроші. Одна і та ж база даних може кочувати з одного агентства в інше протягом досить тривалого терміну. Так що якщо Ви через деякий час вирішите звернутися в іншу не менш сумнівну фірму, то за свої гроші цілком можете отримати той же самий список.
Після того, як Ви виявите бажання зняти квартиру, в офісі агентства Вас порадують звісткою, що Вам невимовно пощастило: тільки що звільнилася дуже гарна квартира. Агент у вашій присутності додзвониться до господаря квартири, і Ви навіть зможете з ним переговорити по телефону. Призначивши час зустрічі для огляду квартири та укладення договору найму, Ви повинні будете підписати договір з агентством про надання інформаційних (чи консультаційних) послуг. Природно - не дарма. Надалі Ви або не зможете застати за телефоном господаря квартири, або він Вам зі скорботою повідомить, що квартира вже здана. У Вас виникне цілком зрозуміле бажання пред'явити претензії агентству, але там Вам порадять уважно почитати підписаний Вами ж договір, в якому йде мова тільки про надання інформації - і ніяких гарантій того, що Ви коли-небудь знімете квартиру. Природно, грошей Вам ніхто повертати не буде [8].
Давайте уважно подивимося оголошення в газетах. З 43 варіантів, опублікованих у розділі "Квартири та кімнати. Оренда" однієї з газет безкоштовних оголошень, всі 43 виявилися пропозиціями від горезвісних інформаційних агентств. Деякі з цих організацій не викликали довіри з перших хвилин відвідування їхнього офісу: хіба може когось залучити вивіска, віддрукована на простенькому принтері і криво прикріплена в брудному під'їзді звичайної "хрущовки"? Але і тут треба бути обережним. Найчастіше, подібні "фірми" орендують невеликі офіси в солідних бізнес-центрах. Це - вже "професіонали", подібне шахрайство - це їх серйозний бізнес. При спробі повернути назад свої гроші Вас навіть за поріг не пропустить охорона.
Знайти в газеті оголошення від безпосереднього господаря квартири дуже складно і з тієї причини, що практично всі солідні агентства не беруть із господарів квартир грошей за надані послуги. Платить завжди наймач чи покупець. Господарю квартири просто нема чого піддавати себе зайвому ризику і давати оголошення в газету: всі клопоти візьме на себе агентство, а йому це не буде коштувати ні копійки. Що можна порадити бажаючим зняти квартиру або кімнату?
Насамперед, природно, робіть це через серйозне агентство нерухомості. Так, їхні послуги з теперішніх часів недешеві, але зате Ви будете позбавлені від маси проблем і нервування. Визначтеся, нарешті, що Ви хочете: зняти житло або заощадити? Що Ви взагалі віддаєте перевагу: кожен місяць купувати дешеву взуття, яка через два дні розвалюється, або придбати дорогу, але яка прослужить Вам не один рік?
Непогано також проконсультуватися у фахівців - будь-яка юридична фірма за цілком прийнятну плату докладно проінструктує Вас з даного питання [8].
Назви солідних агентств нерухомості, які давно діють на ринку постійно на слуху і відомі навіть для невтаємничених. Будь-яке агентство нерухомості - офіційно зареєстрована юридична особа. Основною функцією агентства нерухомості є обробка інформації, тому при відвідуванні його офісу слід звернути увагу на наявність комп'ютерів і елементарної оргтехніки: факсу, ксерокса і т.п. Щоб клієнт отримав повноцінне обслуговування, необхідна присутність в штаті агентства з оренди висококваліфікованих співробітників. Щоб обробити зібрану інформацію, необхідні досвідчені менеджери, диспетчери і агенти. Щоб юридично правильно оформити укладення договору оренди житлового приміщення, у агентства повинні бути кваліфіковані юристи. Навіть у простому телефонній розмові можна з'ясувати, наскільки Ваш співрозмовник компетентний у тому чи іншому питанні. Звичайно, все це - зовнішні атрибути і судити про надійність агентства лише за ними не можна. А якщо агенція запропонує Вам заплатити аванс до підписання договору найму, то можете бути впевнені: щось тут нечисто. Солідні фірми беруть комісійні тільки за фактом укладання угоди.
Притягнути до відповідальності інформаційні агентства практично неможливо. Вони можуть постійно кочувати з місця на місце, регулярно змінюючи адресу. А деякі настільки знахабніли, що обзавелися цілком пристойними офісами і без будь-яких проблем з боку влади протягом багатьох місяців торгують неякісної та застарілою інформацією. Та й які у них можуть виникнути проблеми? Раз Ви хочете купити інформацію (а іншого вони не пропонують) - вони її Вам з радістю продадуть. Все буде належним чином оформлено в договорі про надання інформаційних послуг, який Ви підпишіть по своїй волі. А те, що інформації властиво з часом застарівати, відомо навіть немовлятам. Поки у людей існує бажання у всьому економити і йти від сплати податків, такі агентства будуть плодитися, як таргани.
3. Інші види шахрайства
Основна маса покупців і продавців нерухомості намагаються убезпечити себе саме від масштабного обману. При цьому саме дрібні шахраї відчувають себе на ринку нерухомості дуже затишно.Шахраї, що працюють в ріелторської сфері, виробили чимало способів як отримати гроші ні за що, та ще й так, щоб за це нічого не було.
Продаж списків квартир - найпоширеніший спосіб заробітку на довірі клієнтів. Суть шахрайства в тому, що людині, яка шукає житло для купівлі або оренди, пропонують за порівняно невелику суму отримати доступ до бази даних агентства. Нібито саме там можна знайти справжні телефони справжніх, "живих" власників квартир і домовитися з ними без комісії і переплати.
На жаль, не залежно від того, яким би старим не був цей спосіб шахрайства довірливих орендарів і покупців, до цих пір знаходяться споживачі цієї фальшивої послуги. Всі телефони з списку або не існують, або з'єднують вас з ні про що не підозрюють випадковими абонентами, або належать тим, хто колись давно здавав або продавав квартиру, і більше не зацікавлений в покупцях.
Присвоєння авансу. Наступний, трохи менш популярний спосіб шахрайства пов'язаний з недбалим ставленням покупців до попереднім договором купівлі-продажу, згідно з яким продавець отримує аванс, а покупець - гарантію того, що квартира не буде продана іншим бажаючим. Найважливішим пунктом у цьому договорі є пункт про долю авансу - що станеться з авансом, якщо договір з яких-небудь причин буде розірвано? А адже домогтися його розірвання досить просто.
На цій технології заснований так званий бізнес по перегляду квартир. Рієлтор і власник квартири працюють в парі; ріелтор шукає клієнта, а власник пропонує йому купити квартиру за дуже привабливою ціною. Коли сторони приходять до взаєморозуміння і підписують попередній договір купівлі-продажу, рієлтор "несподівано" з'ясовує жахливі подробиці - наприклад, про те, що в квартирі прописаний неповнолітній, який не брав участі в приватизації. Що в квартирі проведено незаконну перепланування. Покупцеві можуть продемонструвати копії документів, що підтверджують цей кричущий факт.
Угода розривається з ініціативи покупця, а господар квартири, при цьому, залишає собі аванс. Адже ніякого перепланування насправді не було, так само, як і не було неповнолітнього мешканця. А що ж стосується ріелтора та його ролі в розірванні угоди, то довести що-небудь в цьому випадку не представляється можливим - рієлтор розповідав про це на словах, а якщо і показував якісь папери, то не передавав їх в інші руки.
Звичайно, такі афери не принесуть захмарних сум. Однак малими частками віртуози нечесного ріелторського бізнесу можуть заробити не менше, ніж ті, хто привласнює суми за продаж квартири разово і повністю.
Як же вберегтися від шахрайства в цьому випадку? Перш за все, слід працювати з перевіреними ріелторами або великими компаніями - у першому випадку гарантією безпеки буде особиста рекомендація знайомих людей, у другому - ділова репутація фірми з усталеною практикою. Уважно читати договір купівлі-продажу, щоб не пропустити жодних підозрілих пунктів. І нарешті, просто бути обережнішим: не приймати поспішних рішень і перевіряти кожен крок на шляху до заповітної мрії - власній квартирі.
При покупці об'єктів, що будуються громадянам варто знати, що відповідно до закону РФ "Про участь у пайовому будівництві" від 22 грудня 2004 р. забудовник має право залучати грошові кошти учасників пайового будівництва для будівництва багатоквартирного будинку та чи інших об'єктів нерухомості тільки після:
отримання в установленому порядку дозволу на будівництво;
опублікування, розміщення та (або) подання проектної декларації у ЗМІ, мережі Інтернет не пізніше, ніж за 14 днів до дня укладення забудовником договору з першим учасником пайового будівництва;
державної реєстрації забудовником права власності на земельну ділянку, наданий для будівництва або договору оренди такої земельної ділянки [7].
Крім того, відповідно до ч.3 ст.4 зазначеного Закону договір участі в пайовому будівництві укладається у письмовій формі, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
У ролі шахраїв виступають особи, як правило, не зарекомендували себе на ринку будівництва, тому громадянам варто уважно поставитися до вивчення особистості таких осіб та акредитуючою ними документів, перевіряти всю інформацію і не погоджуватися необдумано на укладення будь-яких договорів, в тому числі договорів позики.
При укладанні договорів поступок права вимоги на квартири або інший об'єкт нерухомості в споруджуваних будинках необхідно вимагати від особи, з ким укладається такий договір, надання оригіналів документів, на підставі яких до нього перейшло право вимоги на квартиру (договір пайової участі, договір уступки права вимоги) ; платіжні документи, що свідчать про оплату по пропонованих договорами; документи, які підтверджують, що інвестор (або особа, що поступаються об'єкт нерухомості) здійснив оплату з ним і має право відступити право вимоги даного об'єкта, і забудовник зобов'язується за укладеним договором надати приміщення [7].
Сплеск шахрайських операцій на ринку житла припав на 2001-2002 роки, коли стрімке зростання вартості квадратного метра залучив на ринок любителів легкої наживи [2].
Найтиповіші махінації того часу - це подвійні, потрійні продажу однієї і тієї ж квартири. Сьогодні ситуація дещо інша: відсутність ажіотажу на ринку дозволяє покупцеві зайвий раз подумати, перш ніж вплутуватися в сумнівну історію. І, тим не менше, говорити про повне зникнення "Остапів Бендерів" з житлового ринку не доводиться. Як вони діють і як з ними боротися?
Вразливе місце. Небезпека може чекати покупця, який вирішив придбати квартиру на початковій стадії будівництва. Це - найвразливіше місце на ринку. Адже договір співінвестування укладають люди, які вирішили заощадити свої кошти і придбати нерухомість на етапі будівництва за ціною нижче тієї ринкової, яка утворюється, коли будинок буде побудований. Подібна категорія громадян - ідеальна аудиторія для шахраїв. Адже шахраям варто запропонувати квартиру дешевше, ніж "середня температура" по ринку, як вал дзвінків буде їм забезпечено, і "пацієнтів" можна починати "обробляти".
Як же влаштована схема обману? Коли новий адресу виводиться на продаж, може утворитися фірма-одноденка, яка нібито має повноваження на продаж житла в новому будинку. Тут-то і можлива так звана подвійна продаж, коли одну й ту ж квартиру продає і компанія-забудовник, і фірма-самозванка. Мало того, на одній продажу шахраї можуть не зупинитися - та ж багатостраждальна квартира може піти по руках і продаватися кільком покупцям.
Лазівка для шахраїв з'явилася через те, що з моменту покупки, тобто придбання прав на нерухомість і до оформлення її у власність (момент істини, коли шахрайство спливає), проходить якийсь час.
Зрозуміло, що документи на придбання права на нерухомість ніяк не можуть містити інформацію про те, що цю квартиру до вас вже купила кілька чоловік. Що можна порадити в цьому випадку, так це обов'язково звернутися до компанії-забудовник і дізнатися, чи має та фірма, на яку ви вийшли, права на реалізацію квартир по потрібних вам адресою.
Ще одна загальна порада: ринок нерухомості практично устоявся. Всі основні його гравці зі стійкою репутацією відомі. І відвертим демпінгом ніхто не займається. Тому сам факт появи в газеті оголошень квартири від нікому невідомої фірми за підозріло низькою ціною повинен насторожити і послужить як мінімум приводом для додаткових перевірок. [2].
Що ж робити, якщо ви втягнуті в шахрайство?
Якщо, наприклад, будинок, в будівництво якого ви вклали свої гроші, завмер, будівництво заморожене, гроші не повертають і лише "годують" обіцянками? У самому запущеному випадку вихід один: йти до суду. Є тут, щоправда, одне "але": суд буде довгим, і коли Ви отримаєте назад свої "кровні", вони, з урахуванням інфляції, вже втратять первісний вагу. Тому витягнути гроші з шахрайського проекту і тут же вкласти їх в інший, перевірений - не вийде. Сума буде не та!
Не дивно, що багато громадян, що потрапили в подібну ситуацію, вважають за краще домовлятися із забудовником і все-таки почекати, коли той вирішить свої проблеми, добудує будинок і віддасть людям ключі від квартир. Ця позиція задоволена ризикована. Шанс дочекатися є, але може так статися, що єдина проблема забудовника - це ви. Тобто, шахраї вже заробили на вашому довірі і добудовувати будинок не збираються. Тоді - до суду!
За оцінками Асоціації ріелторів, близько 5% всіх операцій на ринку нерухомості здійснюються зі спробами шахрайства. Основні ризики для споживача на первинному ринку нерухомості пов'язані з взаємовідносинами з підрядниками будівництва, які часто не виконують свої зобов'язання перед забудовником і пайовиком. Також ризики шахрайства пов'язані з обігом у недобросовісну ріелторську фірму. У цьому випадку, пайовикові слід звертатися тільки в ті агентства, які мають брокерський сертифікат. Ризики також пов'язані з якістю будівництва та дотриманням відповідних технологій. Всі ці випадки можна проконтролювати на ранньому етапі інвестування проекту дольщиком. Що стосується вторинного ринку житла, то тут основні факти шахрайства пов'язані зі скасуванням ліцензування послуг ринку нерухомості. У незаконних оборудках часто беруть участь особи з вищою юридичною освітою. Тут спостерігаються такі види шахрайства: незаконна виписка осіб з об'єктів нерухомості, незаконне вступ у спадщину та незаконне оформлення документів після смерті власників квартири. Уникнути цієї ситуації, на думку представника Асоціації ріелторів, також можна шляхом звернення до сертифіковані агентства. На думку фахівців, на ринку нерухомості існує значне число т. н. "Інформаційних агентств", які продають каталоги об'єктів нерухомості, ціни в яких занижено на 10-15%. Крім того, у зв'язку з прийняттям нового Житлового кодексу останнім часом почастішали випадки шахрайства, пов'язані з приватизацією нерухомості. Дані маркетингових досліджень, проведені Асоціацією ріелторів, показали, що основними пріоритетами споживачів при зверненні в ріелторську компанію є: висока ступінь безпеки, ввічливе, коректне ставлення до клієнтів, надання найбільш повної інформації в цікавому сегменті ринку, а також первинна консультація з юридичних питань та отримання повного алгоритму дії для клієнтів.
Висновок
Найближчим часом у Росії збільшиться число ріелторських шахрайств на ринку нерухомості [3].Внаслідок ускладнення економічного становища в країні більшість людей буде вкладатися свої кошти в нерухомість. Це призведе до збільшення кількості угод на ринку вторинної нерухомості, що, у свою чергу, спровокує зростання активності ріелторів-шахраїв.
Нагадаємо, що станом на середину листопада, за даними ВЦИОМ, нерухомість як найбільш надійного способу вкладення грошей розглядали 48 відсотків росіян. При цьому соціологи відзначили, що росіяни поступово втрачають впевненість у надійність інвестицій в нерухомість [3].
В даний час досить нелегко знайти квартиру, відповідну за ціною і обстановці нашим запитам. Не слід радіти, якщо знайшли оголошення про те, що здається квартира вашої мрії. Тут, як і в будь-якому бізнесі, пов'язаному з грошима є свої шахраї, які не пропустять нагоди заробити на простих людях гроші.
На жаль, аспект захисту від шахрайства на ринку нерухомості майже не розглянуто в навчальній літературі. Однак, перед вчиненням будь-яких операцій на ринку нерухомості, при сильному бажанні безпеки операції, можна ознайомитися з часто зустрічаються способами шахрайства з інших джерел і бути на сторожі. У роботі розглянуті поширені способи шахрайства з квартирами. Також після кожного виду шахрайства наведена рекомендація щодо забезпечення безпеки операції.
Список використаних джерел
1. Інформаційно-аналітичний портал про нерухомість "RWAY. Ru", [Електронний ресурс]: "Способи шахрайства на ринку нерухомості", 25.12. 2008. Режим доступу: http:// www. rway. ru / anlinf. asp? tp = 2 & txt = 2610.2. Журнал Квартира, Дача, Офіс, № 121 (1735) від 07 липня 2005.
3. "Міліція попередила про зростання шахрайства на ринку нерухомості" [Електронний ресурс]. Режим доступу: http:// realty. lenta. ru/news/2008/12/09/tricksters /, 07.03. 2009.
4. "Способи шахрайства на ринку нерухомості" [Електронний ресурс], Оксана Серкіз. Режим доступу: http:// www. neruhomist-ua. com /.
5. Гаряча лінія нерухомості, "Знову про шахрайство на ринку нерухомості: поради починаючому". [Електронний ресурс]. Режим доступу: http:// www. reline. ru/news/11384. html,
6. "Шахрайства при зніманні квартири". [Електронний ресурс]. Режим доступу: http:// mirsovetov. ru.
7. Головне управління внутрішніх справ за красноярському краю [Електронний ресурс]: "На ринку нерухомості тривають факти шахрайства" 07.08. 2008. Режим доступу: http:// www. krasguvd. ru/news/2008/08/07/5512 /
8. Міський Центр Оренди, [Електронний ресурс]: "Методи шахраїв на ринку житла". Режим доступу: http:// www. gca. ru / methods. shtml.