Аналіз ринку іпотечного кредитування в умовах фінансової кризи

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Федеральне агентство з освіти
Державна освітня установа вищої професійної освіти
«Ярославський державний технічний університет»
Кафедра економіки та управління
Пояснювальна записка до випускної кваліфікаційної роботи
Аналіз ринку іпотечного кредитування в умовах фінансової кризи
Роботу виконала
студентка групи ДВТЕ-67В
Шабашова А.В.
2010

Реферат
Іпотечне кредитування, ЗАПОРУКА НЕРУХОМОСТІ, ДЕРЖАВНА РЕГІСМТРАЦІЯ, РИНОК ЖИТЛА, ЦИВІЛЬНИЙ КОДЕКС, ЗЕМЕЛЬНИЙ КОДЕКС, Заставодержатель, заставодавець, СВІТОВОЇ ЕКОНОМІЧНА КРИЗА, ПРОГРАМИ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ.
Об'єктом дослідження є ринок іпотечного кредитування.
Мета роботи - проаналізувати російський ринок іпотечного кредитування в умовах фінансової кризи.
У процесі роботи проводилося розгляд процесу розвитку іпотеки, виявлення проблеми та перспективи розвитку ринку іпотечного кредитування.
У результаті дослідження було проведено аналіз іпотеки як форми застави з точки зору чинного російського законодавства, порівняння сучасні іпотечних програм провідних банків Росії.

Зміст
Введення
1. Нормативно-правове регулювання іпотечного кредитування
1.1 Поняття іпотеки в Російському дореволюційному праві. Історія іпотечного кредитування в Росії
1.2 Походження і розвиток інституту іпотеки
1.2.1 Особливості іпотечного кредитування
1.2.2 Державна реєстрація
1.3 Сучасна сутність іпотечного кредитування
1.3.1 Розвиток законодавства про іпотеку й іпотечному кредитуванні
1.3.2 Іпотека як форма застави в сучасній Росії
2. Іпотечне кредитування в умовах сучасної Росії
2.1. Світовий досвід іпотечного кредитування
2.2 Динаміка розвитку іпотечного кредитування в Росії
2.3 Державні програми іпотечного кредитування
2.3.1 нацпроект «Доступне житло»
2.3.2 Іпотечний кредит і материнський капітал
2.3.3 Житлові сертифікати
3. Аналіз програм іпотечного кредитування провідних російських банків
3.1 Ощадний Банк російської Федерації
3.2 Газпромбанк
3.3. Внешторгбанк
3.4 Банк Москви
3.5 Россельхозбанк
3.6 Розрахунок іпотечного кредиту за програмами банків
Висновок
Список використаної літератури
Програми

Введення
Розвиток ринкових відносин у Росії в останні роки привело до звернення до тих правових інститутів, які здатні забезпечити їх ефективне функціонування. Одним з таких інститутів є іпотека.
Інтерес до цієї проблеми обумовлений як відносною новизною інституту іпотеки для правовідносин, що виникають в Росії у сфері підприємництва, так і численними, але поки ще не дозволеними питаннями теоретичного та практичного порядку, які виникають при реалізації прав, що випливають із застави.
Інститут іпотеки - невід'ємна складова частина будь-якої розвиненої системи приватного права. Особливо зростає роль іпотеки тоді, коли стан економіки є незадовільним. У цьому випадку продумана і ефективна іпотечна система може допомогти стабілізувати становище. Іпотека, з одного боку, сприяє зниженню інфляції, тимчасово відтягуючи на себе вільні грошові кошти громадян і підприємств, з іншого боку, допомагає вирішувати соціальні та економічні проблеми.
Світова практика свідчить про те, що навіть у найбільш розвинених країнах держава має можливість забезпечити житлом соціально незахищені категорії громадян тільки в обсязі 15-20% від загальної потреби населення в житлі. Це пояснює, чому спроби радянської держави забезпечити безкоштовним житлом все населення країни виявилися абсолютно неспроможними і, в кінцевому рахунку, зазнали краху.
Активне використання іпотеки в Росії обіцяє велику кількість переваг, здатних поліпшити стан вітчизняної економіки, забезпечити житлом соціально незахищені категорії громадян.
Розвиток інституту іпотеки має принципове значення і для банківської системи. Вкладення в нерухомість, під гарантії держави, особливо під час нестабільності на фондовому ринку, представляють інтерес навіть при невисокій прибутковості.
Найважливішою передумовою розвитку і застосування іпотеки є нормативне регулювання заставних правовідносин.
Безумовно, прийняття Федерального Закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ стало важливим етапом у формуванні законодавства про іпотеку. Оскільки Федеральний Закон «Про заставу», в частині регулювання іпотеки, безнадійно застарів, а більшість норм Цивільного кодексу, що містяться в статтях про заставу, не розраховане на застосування до тих відносин, предметом яких є нерухоме майно, у тому числі земля і земельні ділянки, появу закону було викликане нагальною необхідністю.
Іпотека виступає не тільки як окреме правовідношення цивільного законодавства, а й складне правове явище. Крім договору про іпотеку в іпотечних відносинах фігурують заставна та додатки до неї, наступна іпотека (перезалог), другий, третій перезалог. Настільки численні варіанти іпотеки вимагають додаткового правового регулювання всіх ситуацій, які можуть виникнути в процесі правозастосування.
У 2003 році кількість іпотечних позик в Росії значно збільшилася. Однак висока динаміка іпотеки відносна: кредити використовувалися всього в 0,5% випадків від загального числа операцій з нерухомістю. Аналізу діяльності учасників іпотечної системи та визначення подальших шляхів розвитку житлового кредитування була присвячена, зокрема, Друга Всеросійська конференція по іпотеці, організована інформаційним агентством «АК & М».
У першому півріччі 2009 року кількість банків, що здійснюють іпотечне житлове кредитування скоротилося в порівнянні з початком року на 5,5 відсотка - до 568, з них тільки 279 кредитних організацій надавали іпотечні житлові кредити, інша частина здійснювала обслуговування раніше виданих кредитів. Регулярно видавали ІЖК в рублях близько 100 кредитних організацій, в іноземній валюті - 11 кредитних організацій, підрахував ЦБ.
Обсяги кредитування продовжували падати. За перше півріччя банками було надано 44.045 іпотечних житлових кредитів на загальну суму 55,4 мільярда рублів. Середній розмір кредитів склав 1,3 мільйона рублів. У порівнянні з відповідним періодом 2008 року обсяг наданих кредитів скоротився в 6,1 рази, фактично повернувшись до рівня аналогічного періоду 2006 року.
У виданих іпотечних кредитах переважали рублеві - 43.339 кредиту на загальну суму 51,9 мільярда рублів у порівнянні з 706 кредитами в іноземній валюті на 3,6 мільярда рублів.
Середньозважена процентна ставка по іпотеці в рублях підвищилася за півріччя на 1,7 процентного пункту, в іноземній валюті - на 2,7 процентного пункту і склала за перше півріччя 14,6 і 13,5 відсотка відповідно.
Основною причиною зменшення обсягів іпотечного житлового кредитування є подорожчання кредитних ресурсів, зростаючі ризики вкладень у довгострокові активи при зниженні можливості рефінансування кредитними організаціями раніше виданих кредитів.
Про значимість розвитку інституту іпотеки говорить і той факт, що цьому питанню в останні роки серйозно впливав приділяє держава.
До особливостей реалізації іпотечних програм відноситься те, що вона є складовою частиною комплексного підходу до формування ринку доступного житла.
Вище позначена проблематика обумовила мета даної дипломної роботи - вивчити ринок іпотечного кредитування в Росії до і після фінансової кризи.
До завдань роботи входить:
1. Показати етапи розвитку ринку іпотечного кредитування.
2. Розглянути іпотеку як форму застави з точки зору чинного російського законодавства, дати характеристику іпотеки та іпотечного кредитування.
3. Розглянути іпотечні програми, які представлені в сучасний час провідними банками Росії.
4.Виявіть проблеми та визначити перспективи розвитку інституту іпотеки.
Теоретичною базою виконання даної дипломної роботи стали матеріали періодичної преси, дані державної статистики, дані кредитних установ Російської Федерації, нормативно-правові акти, що регулюють питання іпотечного кредитування в Росії.

1. Нормативно-правове регулювання іпотечного кредитування
1.1 Поняття іпотеки в Російському дореволюційному праві. Історія іпотечного кредитування в Росії
Заставне право є одним з найстаріших цивільно-правових інститутів. Вступаючи в угоди, укладаючи договори, люди здавна прагнули забезпечити їх виконання. Виникнення застави пов'язано з розвитком цивільного обороту і необхідністю забезпечити належне виконання зобов'язання, взятого на себе однією із сторін у договорі, а також створити більш довірчі відносини між сторонами. Як відомо, договір грунтується на вільній волі кожної з договірних сторін, але одного довіри часто недостатньо, як часто недостатньо і відповідальності, яка хороша для платоспроможного боржника, а тому важливо стимулювати і посилити готовність боржника до здійснення дії, а, крім того, дати впевненість кредитору, що навіть у тому випадку, якщо боржник не виконає взяте на себе зобов'язання, він зможе отримати задоволення за рахунок предмета застави.
Іпотека є одним з підвидів застави без передачі закладеного майна заставодержателю.
Іпотека (від грец. Hypotheka - застава, застава) - являє собою заставу нерухомості для забезпечення грошової вимоги кредитора-заставоутримувача до боржника (заставодавцю).
Майно, на яке встановлена ​​іпотека, залишається у володінні та користуванні заставодавця, тобто боржника.
Заставна операція була відома і в Московській державі ще до ХVШ століття. Вже в ХV столітті можна зустріти позначення застави як «введення» речі в свій борг. [1]
У Московській державі того періоду заставу розглядався як угода, в силу якої річ, що служить забезпеченням, переходить неодмінно в річки кредитора. У правових документах, зокрема, згадується про користування, передбачається кінцевий пункт даного правовідносини, а саме: пропущене боржником встановленого терміну для сплати боргу. З простроченням було пов'язане остаточне зміцнення ділянки за кредитором; надалі боржник вже не допускався до внесення зайнятої суми і позбавлявся заставленого ним об'єкта. Таким чином, заставна перетворювалася на купчу.
Г.Ф. Шершеневич вважав, що в Московській державі існувало право власності на землю. Об'єкт такого права називався «вотчина». Аналізуючи Покладання царя Олексія Михайловича, прийшов до висновку, що запорука міг виникнути не тільки в забезпечення грошового боргу, що відбувається з позики, а також у забезпечення всяких інших договірних відносин.
Найбільшою цінністю мали ті вотчини, в яких було більше кріпаків, остільки, оскільки продуктивність праці на землі залежала тільки від них.
Історії відомий указ 1737 також регулює правовідносини, пов'язані із заставною угодою. Указ замінив залишення речі у заставодержателя обов'язкової продажем: з настанням терміну сплати пов'язана необхідність явки заставної до суду. Обов'язковість продажу заставленого об'єкта не тільки щодо нерухомого, а й рухомого майна, усувалася лише в тих випадках, коли на торгах не пропонувалася сума, що відповідає боргу, кредитор у цьому випадку міг залишити річ за собою.
Даний указ викликав невдоволення в суспільстві. Цей факт викликав необхідність прийняття в 1744 році нового указу, який скасував заставну продаж як засіб задоволення заставодержателя.
Закони 1862 і 1863 рр.. дали привід до загального розширення прав заставодержателя. Існуючі рамки мало-помалу розширювалися, але держава завжди намагалося захистити інтереси суспільства.
У дореволюційному цивільному праві допускалася модифікація різних видів застави: ручна застава, застава та іпотека і звичайний заставу рухомого майна.
Предметом іпотеки могли бути фабрики і заводи «як маєток нераздробляемое».
В кінці Х1Х - початку ХХ століття було остаточно сформовано поняття майна. За свідченням Г.Ф. Шершеневича, утримання майна з юридичної точки зору виражалося, з одного боку, в сукупності речей, що належать особі на праві власності, у сукупності речей, що належать іншим особам, але тимчасово перебувають у його володінні, сукупності зобов'язань, що лежать на ньому. [2]
В основі поділу речей на рухомі і нерухомі лежить логічний підхід.
Нерухомість нерухомого майна протиставляється мобільності рухомого, і така відмінність, безумовно, має юридичні наслідки.
У всіх національних системах розподіл речей на рухомі і нерухомі проводиться в залежності від їх природних властивостей. Нерухомі речі знаходяться в одному і тому ж місці, мають індивідуальними ознаками і є незамінними, тоді як рухомі переместіми і в більшості випадків замінні однорідними речами. У всіх правових системах до нерухомості відносять землю і невіддільні від неї речі, будівлі, рослини на корені. Разом з тим в національних системах права є відмінності у кваліфікації. В основному це відноситься до визнання нерухомістю деяких речей, які є за своїм природним властивостям рухомими. [3]
Той факт, що іпотека застосовується тільки до нерухомих речей, пояснюється властивостями рухомих речей. А саме тим, що «вони можуть бути дуже легко знищені або попсовані боржником, приховані або передані їм у треті руки, тому без вилучення їх з володіння боржника кредитор піддавався б небезпеки втратити свого забезпечення».
Що стосується історії організації земельного кредиту, то перше місце в хронологічному порядку займає Державний Позиковий Банк, заснований при Єлизаветі Петрівні у 1754 році. Його головною операцією була видача позик під забезпечення рухомого і нерухомого майна. Положення передбачали обов'язковий продаж забезпечувального предмету для задоволення Банку. У разі невдалої продажу нерухомості по боргах відповідало і інше майно боржника.
При видачі позики Банком передбачалося обов'язкове подання поручителя: треті особи ручалися за те, що дане маєток, представлене до закладу, справді належав особі, що клопочеться про видачу позики.
Надалі статут Земельного Банку був перероблений, продаж застави як необхідна міра задоволення була поширена і на вотчини, які залишалися за Банком як орендних маєтків лише в разі невдалої переторжкі.
Повне Зібрання Законів Російської Імперії за другу половину ХVШ століття рясніє указами, розпорядчими кріпаком установам висилати в Позиковий Банк загальні відомості про маєтки, що продаються або закладаються, щоб Банк міг переконатися, що маєток, представлене до застави, належало заставодавцю і була вільна від інших закладних. Головною перешкодою до правильності реального кредиту в той час була фактична негласного багатьох угод, і всі зусилля законодавця були спрямовані на викорінення даної обставини для досягнення достовірності .. Крім загальних відомостей про нерухому власність, які повинні були бути зібрані Банком, останній вимагав також від присутствених місць повідомлень щодо вартості окремого маєтку. Ця вартість часом залежала від випадкових моментів, як наприклад, смертності серед селян. Держава при цьому не мало на увазі лише свої господарські міркування, перш за все воно охороняло інтереси всього суспільства, про що свідчать узаконення, встановлені Банком. [2]
З середини 60-х років ХVШ століття в Росії стали з'являтися іпотечні установи, засновані на капіталістичних засадах. Вже до кінця 80-х років склалася ціла система іпотечного кредиту, що складається з станових і земських, взаємних та акціонерних, приватних та державних кредитних установ. Іпотечні банки надавали довгострокові позики під заставу приватних земель у сільській місцевості і будинків у містах. Засоби для видачі позичок банки акумулювали за рахунок випуску акцій і продажу іпотечних облігацій - заставних листів. Така система проіснувала до 1917 року.
В основі своїй діяльності іпотечні кредитні інститути керувалися подібними принципами щодо визначення об'єкта застави, методів оцінки, механізмів рефінансування іпотечних кредитів.
Під доходом розумілися умови віддачі закладеного майна в оренду, наймана плата за землю, контракти, що приносять дохід. А тому іпотечним інститутам не дозволялося видавати позики під заставу фабрик і заводів, лісів, незакінчених будівель.
Розробка і реалізація методів і механізмів підвищення доступності житла для різних категорій населення - головна мета пріоритетного національного проекту «Доступне й комфортне житло - громадянам Росії». Її досягнення вимагає як створення умов для збільшення платоспроможного попиту населення на житло через розвиток довгострокового іпотечного житлового кредитування та інших форм житлового фінансування, так і пропозиції житла через розвиток житлового будівництва. [31]
В кінці 2004 року в Росії була сформована законодавча база, яка забезпечила основні правові умови:
1) розвитку інституту довгострокового житлового кредитування громадян (іпотечного кредитування на цілі придбання житла, кредитування індивідуального житлового будівництва, інших форм житлового кредитування);
2) збільшення обсягів житлового будівництва через запровадження відкритих конкурентних процедур надання забудовникам прав на сформовані земельні ділянки, спрощення процедур погодження та державної експертизи проектної документації, розвиток системи кредитування забудовників на цілі житлового будівництва, а також встановлення прозорих і ефективних процедур фінансування розвитку комунальної інфраструктури для об'єктів нового житлового будівництва;
3) підвищення ефективності функціонування ринку житла за рахунок зниження транзакційних витрат на ринку, захисту прав громадян - добросовісних набувачів житла, оптимізації системи оподаткування учасників житлового ринку з метою підвищення його прозорості і стимулювання розвитку ефективних інституційних форм організації.
Підводячи підсумок всього вище викладеного можна сказати вирішення завдань пріоритетного національного проекту - федеральна цільова програма «Житло» на 2002-2010 роки і вхідні в її склад підпрограми. Досягнення намічених програмою цілей вимагає постійного моніторингу ранка житла з метою кількісного та якісного обгрунтування прийнятих рішень. Програмою передбачені цільові індикатори її реалізації (рис. 2). Ключовими при моніторингу ринку житла повинні стати індикатори, що відображають зміну доступності житла для населення, тобто можливостей поліпшувати житлові умови. [32]


Малюнок 2. Пріоритетний національний проект "Доступне й комфортне житло - громадянам Росії»: індикатори вирішення основних завдань
Національний проект привернув увагу не тільки до самого терміну «Доступне житло», але і до пошуку більш адекватних методів оцінки доступності житла для населення. Серед цільових індикаторів реалізації ФЦП «Житло» запропоновано два показники, що відображають підвищення доступності житла для населення:
(А) коефіцієнт доступності житла (співвідношення середньої ринкової вартості стандартної квартири загальною площею 54 кв. М і середнього річного сукупного грошового доходу сім'ї, що складається з трьох чоловік);
(Б) частка сімей, що мають можливість придбати житло, відповідне стандартам забезпечення житловими приміщеннями, з допомогою власних і позикових коштів.
Планується, що до 2010 року перший коефіцієнт буде мати значення (тобто вартість стандартної квартири буде дорівнює середньому річному грошовому доходу сім'ї за три роки), а другий - 30% (тобто для 30% сімей буде доступне придбання стандартного житла з допомогою власних і позикових коштів). [32]


Малюнок 3. Житлові потреби населення в 2004 році (% від усіх домогосподарств)
В даний час 77% житлового фонду в країні знаходиться в приватній власності, та переважна частка населення орієнтується на придбання житла у власність (49,3% домогосподарств хотіли б поліпшити житлові умови шляхом придбання (будівництва) житла на ринку, в тому числі з частковою державною підтримкою - див. рис. 3). Тому ми робимо акцент на розгляді показників доступності придбання житла у власність. [33]
2.3.2 Іпотечний кредит і материнський капітал
Використання материнського капіталу на погашення житлового кредиту, в тому числі іпотеки, сьогодні стає життєво важливим для багатьох родин. У країні «спад економіки», і доходи багатьох сімей значно скорочуються, а багато людей і зовсім втрачають роботу. Для підтримки сімей, які мають материнський капітал та оформлену іпотеку, з 1 січня 2009 року набув чинності Федеральний закон РФ від 25 грудня 2008 р. N 288-ФЗ «Про внесення змін у федеральний закон" Про додаткові заходи державної підтримки сімей, які мають дітей "». Він передбачає можливість використання материнського капіталу на погашення іпотечного кредиту отриманого позичальником на придбання (будівництво) житлового приміщення, незалежно від терміну, закінчення з дня народження (усиновлення) другого, третього або наступних дітей.
З 15-го січня 2009 року були прийняті зміни в правила спрямування коштів материнського капіталу на поліпшення житлових умов, наразі кошти материнського капіталу можна направити на погашення кредиту навіть у разі якщо позичальником за кредитом є не сама жінка, що отримала сертифікат, а її чоловік.
Закон вимагає, щоб житло, яке купується з використанням материнського капіталу, було оформлено у спільну власність, причому дитині теж повинна бути виділена частка. Цей пункт закону входить в пряме протиріччя з більшістю іпотечних програм, тому щоб дозволити виникле протиріччя, тепер достатньо надати письмове зобов'язання надалі оформити це житло у власність батьків, дітей та інших членів сім'ї. Оформлення ж потрібно провести протягом 6-ти місяців після перерахування коштів материнського капіталу Пенсійним фондом, у випадку ж придбання житла з використанням іпотечного кредиту, у спільну власність житло потрібно буде оформляти після погашення кредиту та зняття обтяження.
Для отримання коштів материнського капіталу на погашення іпотечного кредиту потрібно подати такі документи:
1. Паспорт.
2. Сертифікат на материнський капітал.
3. Кредитний договір.
4. Довідка з банку про залишок заборгованості.
5. Свідоцтво про державну реєстрацію права власності на житлове приміщення, придбане з використанням іпотечного кредиту.
6. Нотаріально завірена зобов'язання особи, на чию власність оформлено житлове приміщення, оформити це житло у спільну сумісну власність батьків і дітей.
7. Якщо одним із созаемщиков по іпотечному кредиту є чоловік, то необхідно надати копію паспорта чоловіка.
8. Копію свідоцтва про шлюб.
Якщо залишок заборгованості за кредитом менше ніж материнський капітал, то перераховані в банк будуть рівно ті гроші, які потрібні для повного погашення кредиту. Різницю на руки ніхто не дасть. Гроші Пенсійний Фонд буде перераховувати протягом 2-х місяців. ПФРФ приймає заяви на погашення іпотечних кредитів засобами материнського капіталу
Територіальні органи Пенсійного фонду РФ по всій країні приймають заяви про розпорядження коштами материнського / сімейного / капіталу в разі направлення їх на погашення кредитів на придбання або будівництво житла, включаючи іпотечні кредити. Про це повідомляється в прес-релізі ПФРФ.
Ця робота здійснюється у відповідності з федеральним законом від 25 грудня 2008 р N288-ФЗ, який набув чинності з 1 січня 2009 р і передбачає можливість розпорядження материнським / сімейним / капіталом на погашення кредиту та позики, у тому числі іпотечного, незалежно від терміну, минув з дня народження / усиновлення / другої, третьої дитини або наступних дітей.
Один місяць дається Пенсійному фонду на прийняття рішення про задоволення заяви власника сертифіката на материнський / сімейний / капітал. При цьому будуть мінімізовані терміни переказу коштів материнського капіталу на погашення кредитів: до двох місяців з дати винесення рішення територіальним органом ПФР за заявою про розпорядження.
Засоби материнського (сімейного) капіталу можуть бути використані на виконання пов'язаних з поліпшенням житлових умов зобов'язань, що виникли до дати набуття права на додаткові заходи державної підтримки (до народження другої дитини, або третьої дитини або наступних дітей).
Зараз при прийомі та розгляді заяв про розпорядження засобами материнського (сімейного) капіталу ПФРФ та його територіальні органи керуються діючими в даний час нормативними правовими актами. Зокрема, житло, що купується з використанням коштів материнського капіталу, повинно бути оформлено у спільну власність батьків, дітей (у тому числі першого, другого, третього і наступних дітей) та інших спільно проживають з ними членів сім'ї з визначенням розміру часток за угодою. Крім того, правилами визначено, що стороною договору про іпотечне кредитування має виступати особа, що отримала сертифікат на материнський / сімейний / капітал - як правило, це мати.
Разом з тим, як було раніше оголошено, реалізація нововведень потребує внесення деяких змін та уточнень в раніше прийняті нормативні акти, що стосуються розпорядження засобами материнського (сімейного) капіталу. У разі якщо готуються уточнення в правила спрямування коштів материнського (сімейного) капіталу на поліпшення житлових умов визначать додатковий перелік документів, Пенсійний фонд додатково проінформує населення про порядок подачі заяв.
В даний час при подачі в ПФРФ заяви про розпорядження засобами материнського (сімейного) капіталу (бланк видається в ПФРФ), необхідно пред'явити документи, що засвідчують особу, місце проживання, громадянство особи, яка отримала сертифікат на материнський (сімейного) капітал, тобто паспорт або замінюючий його документ; власне сертифікат на материнський (сімейний) капітал, кредитний договір і довідку з кредитної установи, в якій вказана сума залишку боргу за кредитом, а також свідоцтво про державну реєстрацію права власності на житлове приміщення, придбане з використанням кредитних / позикових / засобів.
Право на отримання материнського (сімейного) капіталу мають сім'ї, у яких з 1 січня 2007 р з'явилася друга дитина або третя дитина або наступні діти, якщо при народженні другої дитини право на отримання цих коштів не оформлялося.
Зміни, внесені цими поправками до основного закону, дозволяють розширити можливості сім'ї щодо використання коштів материнського (сімейного) капіталу в частині погашення кредитів та відсотків по кредитах, взятих на придбання житла, в тому числі й на іпотеку. Федеральним законом РФ від 25 грудня 2008 р. N 288-ФЗ «Про додаткові заходи державної підтримки сімей, які мають дітей» до основного закону внесені наступні поправки: до статті 7 ФЗ РФ від 29 грудня 2006 р. N 256-ФЗ включена частина 6.1 - «Заява про розпорядження може бути подано в будь-який час з дня народження (усиновлення) другої, третьої дитини або наступних дітей у разі необхідності використання коштів (частини коштів) материнського (сімейного) капіталу на погашення основного боргу та сплати відсотків за кредитами або позиками на придбання (будівництво) житлового приміщення, включаючи іпотечні кредити, наданим громадянам за кредитним договором (договором позики), укладеним з організацією, у тому числі кредитної організацією, по 31 грудня 2010 року включно. При цьому Пенсійний фонд Російської Федерації здійснює переказ коштів (частини коштів) материнського (сімейного) капіталу не пізніше ніж через два місяці, з дати винесення територіальним органом Пенсійного фонду Російської Федерації рішення про задоволення заяви про розпорядження ».
До статті 10 ФЗ РФ від 29 грудня 2006 р. N 256-ФЗ добавлена ​​частина 6 - «Кошти (частину коштів) материнського (сімейного) капіталу можуть спрямовуватися на погашення основного боргу та сплату відсотків за кредитами або позиками на придбання (будівництво) житлового приміщення , включаючи іпотечні кредити, наданим громадянам за кредитним договором (договором позики), укладеним з організацією, у тому числі кредитної організацією, по 31 грудня 2010 року включно, незалежно від терміну, закінчення з дня народження (усиновлення) другої, третьої дитини або наступних дітей ».
Розмір материнського (сімейного) капіталу згідно із законом складає 250 000 рублів і щорічно переглядається з урахуванням темпів зростання інфляції і закріплюється федеральним законом про федеральний бюджет на відповідний фінансовий рік. Так, з 1 січня 2009 року розмір материнського капіталу встановлено 299 731,25 руб. У 2009 році розмір материнського капіталу досяг 313 тисяч рублів. З січня 2010 року розмір материнського капіталу для тих, хто їм ще не скористався, складе 343 тисячі 378 рублів 80 копійок.
Розмір материнського капіталу не дуже і великий, але для тих, у кого виникли проблеми з іпотеки, його може вистачити на погашення щомісячних платежів за кредитом і відсотками. При раціональному підході до використання виділеної державою субсидії, материнського капіталу мало б вистачити від декількох місяців до декількох років.
Розглянемо приклади розрахунків іпотечних платежів залежно від кількості членів сім'ї та суми кредиту.
Таблиця 3 - Приклади розрахунків іпотечних платежів при використанні материнського капіталу [34]
№ п / п
Кількість членів сім'ї, в тому числі неповнолітні
Сума кредиту, руб.
Термін кредиту, років
Щомісячний платіж до надходження суми коштів материнського капіталу, руб.
Отримана з ПФ РФ сума коштів материнського капіталу, руб.
Щомісячний платіж після зарахування суми коштів материнського капіталу, руб.
1
4, в тому числі діти 4 і 9 років
874 273
10
11 853,23
299 731,25
6 923,76
2
4, в тому числі діти 4 і 2 роки
400 365
30
3 663,75
299 731,25
903,33
3
4, в тому числі діти 10 і 2 роки
991 809
20
9 914,25
299 731,25
6 781,52
4
5, у тому числі діти 16, 8 і 3 роки
770 600
18
7 966,87
299 731,25
4 779,27
5
4, в тому числі діти 1 і 4 роки
2 000 000
10
23 094,11
299 731,25
21 615,22
Майже 10% від загальної кількості росіян, які отримали сертифікат на материнський капітал (912 185 осіб) проявили інтерес до можливості поліпшення житлових умов за рахунок коштів материнського капіталу. За період з початку прийому заяв і по 01.04.2009 Пенсійний фонд Росії прийняв 32 450 заяв на спрямування коштів материнського капіталу в рахунок погашення іпотечних кредитів. По 20 391 з них вже прийняті позитивні рішення.
В одержанні материнського капіталу сьогодні повинні бути дуже зацікавлені банки. І вони звичайно зацікавлені. Так, наприклад, Північний банк Ощадбанку Росії та Управління Пенсійного фонду по Ярославській області взяли навіть участь в урочистому заході, присвяченому врученню повідомлень про позитивний розгляд заяв про розпорядження засобами материнського (сімейного) капіталу на поліпшення житлових умов.
Тепер припустимо, що сім'я скористалася законом і вирішила витратити материнський капітал на погашення частини іпотеки та відсотків. Як держава захищає інтереси сім'ї та права дитини в даному випадку? Виявляється, що в Законі закладена тільки одна норма на цей рахунок.
І про що ж ця норма. Стаття 10 п.4 ФЗ РФ від 25 грудня 2008 р. N 288-ФЗ говорить, що: «Житлове приміщення, придбане з використанням засобів (частини коштів) материнського (сімейного) капіталу, оформляється у спільну власність батьків, дітей (у тому числі першого, другого, третьої дитини і наступних дітей) та інших спільно проживають з ними членів сім'ї з визначенням розміру часток за угодою ». Це хороший захист прав дитини, але вона стосується лише оформлення житлової площі в його власність.
А що стане з материнським капіталом і турботою про дитину, якщо:
сім'я не зможе домовитися з банком про порядок погашення кредиту і відсотків засобами материнського капіталу на своїх умовах і як наслідок не зможе впоратися з фінансовими труднощами при погашенні кредиту;
з яких-небудь інших причин сім'я не зможе погашати кредит, і банк вилучить закладене житло для реалізації, з метою погашення боргів за кредитом?
І як показує практика, однією, прописаної в законі норми дійсно недостатньо. Так, Пенсійний фонд Росії, приймаючи заяву на спрямування коштів материнського капіталу в рахунок погашення іпотечних кредитів, відповідає тільки за розгляд заяви, прийняття позитивного рішення і перерахування коштів на спеціальний цільовий рахунок в банк, а от що буде далі з субсидією держави його, м'яко кажучи , не цікавить. Для Пенсійного фонду така відповідальність у законі не прописана. Разом з тим, якщо вже виділяються державою субсидії на дітей, то Пенсійний фонд і Центральний Банк Росії повинні прописувати (визначати) порядок витрачання цих коштів банками, з урахуванням потреб конкретної сім'ї з погашення кредиту та відсотків. Хто ж, як не відповідні органи влади повинні захищати інтереси дітей і сім'ї в періоди фінансових труднощів. Однією сім'ї таке завдання не під силу. А поки цього немає, то з мовчазної згоди законодавчої і виконавчої влади, порядок використання виділеного державою материнського капіталу на погашення позик (іпотеки) та відсотків в основному, як і завжди, диктують тільки комерційні банки. Ну а банки, хоч і зацікавлені в материнському капіталі, але зацікавлені в більшості випадків тільки на своїх умовах.
Завжди простіше прикритися рекомендацією ЦБРФ по порядку погашення кредиту, ніж переглянути свій підхід до кредитування сімей, що мають материнський капітал. Переглянути підхід, це значить поміняти порядок нарахування відсотків, та ще погодитися зі зменшенням прибутковості. Адже основний метод розрахунку відсотків за іпотечними кредитами у більшості банків, це ануїтетні, а не диференційовані платежі.
А раз так, то далеко не всім сім'ям вдасться ефективно і з користю для сім'ї використовувати материнський капітал, що направляється на погашення позик і відсотків по іпотеці. Що починає підтверджуватися і матеріалами в пресі, де все частіше і частіше наводяться приклади того, які пропонуються банками рішення щодо погашення іпотеки за рахунок материнського капіталу. І рішення окремих банків, треба прямо говорити, далекі від реальної допомоги сім'ї, яка прагне протриматися на плаву в складний фінансовий період.
Чи існує вихід із ситуації? Поки він може зводитися тільки до відстоювання своїх прав та інтересів. Тому, перш ніж писати заяву до Пенсійного фонду на оформлення материнського капіталу для погашення іпотеки, варто визначитися зі своїм банком про порядок його використання в тій послідовності, яка б влаштувала сім'ю. І тільки отримавши згоду банку на влаштовують вас умовах, оформлене в письмовому вигляді як угоду «Про використання материнського капіталу на погашення кредиту та відсотків», в якому буде детально обговорений порядок погашення кредиту і відсотків з моменту списання коштів зі спеціального цільового рахунку банку - можна оформляти документи на материнський капітал.
Є і другий, правда дуже складний і трудомісткий вихід із ситуації. Коли з банком не вдається домовитися про погашення іпотеки за рахунок материнського капіталу на прийнятних для Вас умовах, а ситуація з платежами стає критичною - оформляти субсидії щомісяця.
Якщо спробувати осмислити пропоновані заходи, то використання материнського капіталу не в усіх випадках допоможе знизити платежі за іпотечним кредитом. Це буде залежати, перш за все, від умов кредитного договору. Справа в тому, що в цілому ряді кредитних договорів умови дострокового або частково-дострокового погашення іпотечного кредиту передбачають зовсім не скорочення розміру платежу, а скорочення терміну кредиту. При цьому сам платіж залишається тим самим, тому якщо позичальник хоче використовувати материнський капітал для погашення частини іпотечного кредиту, щоб полегшити своє існування в умовах кризи, то одного такого погашення не достатньо. Для кредитних договорів, що забороняють зниження платежу при частково-дострокове погашення з використанням материнського капіталу, потрібно, або переглядати сам кредитний договір, або погашення частини іпотечного кредиту материнським капіталом поєднувати з перекредитуванням, або взагалі з реструктуризацією кредиту з одночасним збільшенням терміну кредиту. А от чи зможуть умови такого кредиту влаштувати і позичальника, і банк це велике питання, оскільки перекредитування банк зможе провести тільки на нових умовах, а, як відомо в кризу ці умови залишають бажати кращого. Крім того, в абсолютній більшості банків програми перекредитування в даний час закриті.
2.3.3 Житлові сертифікати
У числі програм, за допомогою яких федеральні влади допомагають пільговим категоріям населення купувати житло, існують ГЖС - державні житлові сертифікати. Вони призначені для звільнених у запас військових, переселенців з районів Крайньої Півночі, «чорнобильців» та ряду інших категорій.
Державний житловий сертифікат - іменне свідоцтво, яке засвідчує право громадянина - учасника програми придбати житлове приміщення за рахунок коштів федерального бюджету. За своїм статусом ГЖС цінними паперами не є, а кошти, які перераховуються учаснику програми, вважаються соціальними виплатами.
Даний вид житлового забезпечення бере свій початок з 1998 года.За минулі роки програма неодноразово змінювала свій статус. Спочатку це була президентська програма, потім - федеральна цільова програма, згодом - окрема підпрограма «Виконання державних зобов'язань щодо забезпечення житлом категорій громадян, встановлених федеральним законодавством» федеральної цільової програми «Житло» на 2002-2010 роки. [36]
«На отримання житлового сертифікату можуть розраховувати звільняються зі служби військовослужбовці, співробітники органів внутрішніх справ РФ, установ і органів кримінально-виконавчої системи Мін'юсту, співробітники Державної протипожежної служби. Також вона поширюється на членів сімей військовослужбовців-контрактників, які загинули (померли) у період проходження військової служби або після звільнення. Ще в неї включені учасники ліквідацій радіаційних аварій і катастроф, колишні працівники космодрому «Байконур», а також громадяни, що виїжджають з районів Крайньої Півночі ».
ГЖС видається тільки один раз в житті. Для розрахунку розміру субсидії використовується соціальна норма загальної площі квартири: 33 кв. м для самотніх громадян, 42 кв. м на сім'ю з двох осіб і по 18 кв. м на кожного члена сім'ї при складі сім'ї три і більше осіб. Житло учасники програми можуть купити на первинному або вторинному ринку будь-якого суб'єкта РФ. Учаснику програми відкривається банківський рахунок в одному з п'яти банків: «Ощадбанк», «Газпромбанк», «Зеніт», «Уралсиб» або «Росбанк». Після цього протягом дев'яти місяців людина повинен підібрати собі житло. Субсидія є безготівковою. Її розмір розраховується на дату видачі сертифіката і зміні не підлягає.
Слабке місце державних програм - дивне уявлення про гроші. Зумовлені чиновниками суми часто виявляються сміхотворними - вони в рази відрізняються від того, що існує на ринку. Крім того, у держпрограмах зазвичай виявляються й інші дефекти - їх найбільш заможна частина населення швидко вчиться використовувати до власної вигоди.
До 2004 року розмір наданих субсидій визначався по кожному суб'єкту РФ. Військовослужбовці, на яких у той період програма і була розрахована, могли вибрати постійним місцем проживання будь-який регіон РФ. Природно, більше 70% учасників приїжджали в найдорожчі місця - Москву, Санкт-Петербург, Московську область. Там вони купували квартири і одразу ж продавали, а потім роз'їжджалися в ті місця, де дійсно збиралися жити. Через подібні громадян інші учасники підпрограми були змушені стояти в черзі замість одного року по п'ять і більше років. У 2004 році механізм був налагоджений: у нормативно-правові акти були внесені зміни. Тепер у громадян є вибір - в деяких регіонах можна придбати велику площу на дану вартість ГЖС. [36]
Але все одно гроші, за які - на думку державних чиновників - можна купити квартиру, залишаються смішними. Для сертифікатів «військових» серій (УВ, ГУ, МЧ, БК, ВП) норматив вартості 1 кв. м загальної площі житла визначається Міністерством регіонального розвитку РФ на кожне півріччя. На II півріччя 2009 року вартість по Російській Федерації становить 26,5 тис. руб. Для Москви та Московської області застосовується підвищуючий коефіцієнт у 1,2 - це означає, що 1 кв. м повинен коштувати 31,8 тис. руб.
Серйозною проблемою для учасників є те, що законодавство не дозволяє учасникам програми купувати квартири, площа яких менше встановлених норм. Логіка держави зрозуміла: вона не хоче плодити нових черговиків на отримання житла. Сім'я з однією дитиною не зможе купити однокімнатну квартиру - навіть за умови, що на велику площу не вистачає коштів. Особливо ця проблема, природно, актуальна для Москви і Підмосков'я. Втіхою міг служити той факт, що різницю дозволяється компенсувати іпотечним кредитом. Але сьогодні це не дуже актуально: кредит учаснику програми (швидше за все, який звільнився у запас офіцерові) банки навряд чи дадуть.
До кінця 2010 року забезпечити житлом планується більше 130 тисяч сімей. Точна статистика продажів житла з використанням ГЖС у відкритих джерелах не публікується (і навряд чи вона десь централізовано збирається), проте відомо, що близько 55% учасників налаштовані на придбання квартири в Московському регіоні, ще близько 4% розглядають Санкт-Петербург. Приблизно по 2% у загальній структурі попиту припадає на Татарстан і Башкортостан, Свердловську і Нижегородську області, частки інших регіонів не перевищують 1%. [36]
Теоретично ГЖС, як ми вже сказали, дозволяє купувати квартири і на первинному, і на вторинному ринку. Також дозволено купувати індивідуальний житловий будинок (або його частина), одну або кілька квартир (кімнат). Однак в угоді завжди є інша сторона - продавці. І досить довго вони з підозрою дивилися на перспективу, що за свою нерухомість вони отримають не живі гроші, а щось не дуже зрозуміле.
Побоювання, якщо чесно, не зовсім безпідставні. Гроші з ГЖС надходять безналом на рахунок продавця - чекати їх доводиться не менше 1-1,5 місяця з моменту після підписання договору купівлі-продажу: місяць на держреєстрацію і ще мінімум два тижні на банківський переказ. Плюс традиційні для нашої країни сумніви із серії «а раптом банк збанкрутує?!». Плюс взагалі небажання демонструвати свої грошові потоки кому-небудь.
Але все це було актуально до кризи. Як тільки покупців на ринку поменшало, продавці стали раді будь-яким грошам - нехай і безготівковим, і за держпрограмою.
До питання забезпечення житлом військовослужбовців, громадян, звільнених з військової служби, Уряд РФ завжди приділяла велику увагу. У 90-х рр.. ця проблема вирішувалася шляхом будівництва житла в рамках реалізації Державних програм забезпечення в 1993-95 і в 1996-97 рр.. житлом військовослужбовців, звільнених з військової служби в запас або у відставку, співробітників органів внутрішніх справ, а також членів їх сімей.
Цими програмами передбачалося забезпечити житлом близько 409 тис. сімей військовослужбовців і близько 233 тис. сімей громадян, звільнених з військової служби. Фактично за 5 років житло надано 240 тис. сімей, що склало лише 37% від завдань програм.
Основною причиною невиконання програм стало несвоєчасне фінансування споруджуваних об'єктів, а також розпорошення бюджетних коштів по безлічі об'єктів, що призвело до утворення великого об'єму незавершеного будівництва.
У 1997 р. за дорученням Уряду РФ Держбуд Росії спільно із зацікавленими міністерствами та організаціями підготував концепцію переходу від будівництва житла до адресного надання за рахунок коштів федерального бюджету субсидій, засвідчуваних державними житловими сертифікатами, військовослужбовцям, які підлягають звільненню з військової служби, громадянам, звільненим з військової служби, та членам їх сімей.
Цільове адресне надання безоплатних субсидій на придбання житла довело свою ефективність, оскільки дозволило:
1. вирішувати житлову проблему шляхом надання громадянам можливості придбання готового житла на ринку;
2. надавати громадянам право вибору місця розташування житла і його якісних характеристик;
3. забезпечити витрачання бюджетних коштів, що спрямовуються безпосередньо громадянам - учасникам Програми, тільки на придбання житла;
4. уникнути заморожування бюджетних коштів у незавершеному будівництві.
Графік зміни розрахункової вартості 1 м 2 загальної житлової площі показує, що з 1998 по 2004 р. вартість зросла майже в 4 рази, основне зростання вартості припав на 2001-2002 рр.. (Рис. 4). Причини зростання в цей період пояснюються різким збільшенням вартості в Москві і Санкт-Петербурзі.

Рисунок 4 - Зміна середньої ринкової вартості 1 м 2 загальної площі житла за роками реалізації Програми.
Програмою передбачалося забезпечити житлом для постійного проживання 210 тис. сімей, з них 160 тис. сімей громадян, звільнених з військової служби, та 50 тис. сімей військовослужбовців, які звільняються з військової служби.
Всього за 6 років реалізації Програми випущено близько 129 тис. сертифікатів (рис. 5). Їх них на даний час реалізовано близько 99 тис. сертифікатів. Крім того, 6530 сімей отримали квартири від Міноборони Росії у завершених будівництвом житлових будинках у 1998 р. Разом в рамках Програми були забезпечені житлом близько 105 тис. сімей.

Малюнок 5 - Кількість державних житлових сертифікатів, випущених у рамках Програми у 1998-2003 рр.. і планований випуск сертифікатів в рамках підпрограми "Державні житлові сертифікати" на 2004-10 рр..
Обсяги реалізації Програми були обумовлені щорічно виділяються засобами федерального бюджету. У 1998-2003 рр.. на погашення сертифікатів витрачено бюджетних коштів близько 40 млрд руб.
Необхідно відзначити, що в 1998-2000 рр.. фінансування Програми вироблялося з цільового бюджетного Фонду сприяння військовій реформі, виходячи з фактично вступників доходів, що не дозволяло планувати випуск сертифікатів протягом року. У результаті сертифікати випускалися в основному в кінці року. З 2001 р. і по теперішній час фінансування здійснюється у складі витрат федерального бюджету на державні капітальні вкладення.
Ресурсне забезпечення Програми характеризується рівномірним зростанням виділення бюджетних коштів у 1998-2002 рр.. з різних джерел фінансування (рис. 6). У 2002-03 рр.. відбулося значне збільшення фінансування за рахунок коштів з розділу "Військова реформа". У 2004 р. фінансування Програми трохи знизилося, але на перспективу зростання фінансування відповідно до затверджених показниками нової Підпрограми зберігається.

Малюнок 6. Фінансування ФЦП "Державні житлові сертифікати" в 1998-2003 рр.. і плановане фінансування підпрограми "Державні житлові сертифікати" на 2004-10 рр..
За час реалізації Програми отримала розвиток система її управління, в якій задіяні близько 3 тис. органів і організацій різних рівнів. До її складу увійшли робочі групи у федеральних органах виконавчої влади та органах виконавчої влади суб'єктів РФ, відповідні робочі комісії у муніципальних утвореннях. В органах виконавчої влади були визначені відповідні підрозділи і призначені посадові особи, відповідальні за її реалізацію. Для організації взаємодії зазначених груп, комісій та роботи з громадянами - учасниками Програми у двох федеральних округах і 20 суб'єктах РФ діяли представництва генерального керуючого Програмою. При цьому витрати федерального бюджету на поточне управління Програмою за весь період її реалізації склали близько 0,3% загальних витрат на фінансування її заходів.
Незважаючи на розвинену структуру управління Програмою контроль з обліку видачі і реалізації сертифікатів супроводжувався певними труднощами. У зв'язку з цим державним замовником Програми була розроблена і введена в дію у 2002 р. автоматизована інформаційна система (АІС) для управління і обліку видачі і погашення сертифікатів, яка дозволила зв'язати в єдину мережу всі робочі групи органів виконавчої влади та вирішити проблему формування та ведення єдиного реєстру виданих і сплачених сертифікатів (рис. 7). АІС сприяла запобіганню порушень положень Програми (у тому числі вторинної видачі сертифікатів одній особі) та організації ефективного контролю за її реалізацією на місцях.


Рисунок 7 - Схема АІС.
Застосування АІС вирішує найважливіші завдання:
1. забезпечення цілодобового поповнення баз даних;
2. забезпечення повної прозорості роботи всіх користувачів АІС на всіх етапах реалізації Програми;
3. повна перевірка баз даних про громадян - учасників підпрограми по всіх суб'єктах РФ і федеральним органам виконавчої влади;
4. накопичення, зберігання, обробка і можливість структурованого аналізу отриманої інформації;
5. ведення статистики, аналізу та планування ходу реалізації Програми;
6. фінансовий контроль за реалізацією Програми.
Технічні можливості АІС досить великі. АІС дозволяє додатково внести відомості про всіх громадян-учасників Програми, визнаних у встановленому порядку потребують поліпшення житлових умов (~ 600 тис. чол.), З членами їх сімей (~ 1500 тис. чол.).
Слід зазначити, що незважаючи на позитивні підсумки реалізації Програми в цілому, деякі плановані заходи залишилися нереалізованими.
Так, не були задіяні механізми, що дозволяють власникам сертифікатів скористатися банківським кредитом, в тому числі іпотечним. Залишилися неохопленими деякі категорії громадян, яким відповідно до законодавства надано право на отримання субсидії. Потрібно було подальше вдосконалення методики визначення середньої вартості 1 м 2 загальної площі житла, що використовується при розрахунку розміру субсидії, та ін
Ці заходи знайшли відображення в підпрограмі "Державні житлові сертифікати", на 2004-2010 рр.., Що входить до складу федеральної цільової програми "Житло" на 2002-2010 рр.. (Далі - Підпрограма). Механізм реалізації Підпрограми визначений Правилами випуску та погашення державних житлових сертифікатів, затверджених Постановою Уряду РФ від 07.10.04 № 522.
У новій підпрограмі збережені основні принципи раніше діяла Програми і приведені у відповідність до законодавства РФ положення, що регламентують порядок її реалізації. Зокрема, в ній розширено категорії громадян - учасників Підпрограми. Приведений у відповідність з діючими законодавчими актами порядок обліку та встановлення черговості громадян - учасників Підпрограми. Змінено підхід до розрахунку розміру субсидії.
ФЦП "Державні житлові сертифікати" починаючи з 1998 р. і до теперішнього часу була основною формою, за допомогою якої держава виконувала свої зобов'язання перед звільняються військовослужбовцями і громадянами, які звільнились з військової служби, щодо забезпечення їх житлом. Закладений у ній механізм надання субсидій, засвідчуваних сертифікатами, для придбання житлових приміщень на практиці показав свою ефективність і по праву визнаний найбільш раціональним механізмом використання бюджетних коштів. [37]
З усього вище викладеного можна зробити висновок. У 2009 році ставки по іпотечних кредитах були в основному стабільно високими, але в кінець року багато банків почали їх поступове зниження - попереду всіх виявилося Агентство з іпотечного житлового кредитування (АІЖК): мінімальна процентна ставка за його програмою складає на даний момент 9,43% в рублях. У 2010 році розмір ставки залежатиме, як і в 2009 році, від таких параметрів, як вартість позикових коштів і рівень інфляції. Опосередковано іпотечні ставки будуть орієнтуватися на ставку рефінансування ЦБ РФ як якийсь індикатор, а вона в 2010 році буде знижуватися: якщо не трапиться значних турбулентності в макроекономіці, то не виключено зниження до 6-7% до третього кварталу. Крім того, від ставки рефінансування сильно залежить процентна ставка за іпотечними кредитами АІЖК, а вона вже сьогодні знаходиться в діапазоні 9,43-11,45% у рублях (за умови особистого страхування) і буде знижуватися в новому році далі. Так що іншим іпотечними програмами доведеться тримати свої ставки як можна ближче до ставок АІЖК, щоб бути конкурентоспроможними.
Протягом 2009 року мінімальний початковий внесок по іпотечному кредиту становив 30%, і лише до кінця року деякі банки знизили його до 20% (15% у Ощадбанку для «молодих сімей»). Як відзначають фахівці Універсальної іпотечної компанії «УНИКОМ», це було пов'язано з бажанням не програвати конкурентну боротьбу з програмою АІЖК, яка пропонує, як вже було зазначено вище, найнижчі ставки в рублях. Але оскільки у банків немає можливості знизити ставку до рівня АІЖК, вони пом'якшили інший параметр - розмір початкового внеску. Ще однією причиною стала стабілізація цін на нерухомість і загальної економічної ситуації - тепер банки закладають в розмір початкового внеску менші ризики падіння вартості квадратного метра і зниження доходів позичальника. Проте в 2010 році навряд чи варто розраховувати на масову появу іпотечних програм з десятивідсотковим, тим більше нульовим початковим внеском (сумнівно, що останні взагалі коли-небудь повернуться). Хоча АІЖК вже оголосило про плани щодо зниження початкового внеску до 10%, щоправда, завдяки створенню страхової «дочки», яка буде відшкодовувати банкам решту 20% у разі виникнення у позичальника проблем з виплатою кредиту. Але це лише підтверджує факт: ринкової можливості зменшення розміру початкового внеску у банків наразі немає.
Якщо в період розквіту іпотеки в Росії майже всі банки працювали з будь-якими видами доходів, то в 2009 році вони розділилися на ті, які вимагають наявність тільки «білих» доходів (як правило, за офіційною довідкою 2-ПДФО), і ті, які приймають до розгляду «сірі» доходи позичальника. З великих гравців до першої групи належать АІЖК і Ощадбанк, до другої - ВТБ 24, DeltaCredit. При цьому в Санкт-Петербурзі найбільше збільшення обсягів видачі іпотечних кредитів зазначалося саме у Ощадбанку і партнерів АІЖК, що реалізують програму Агентства. Це хоч і не пов'язане безпосередньо з вимогами до доходу позичальників, але вказує на дві речі: по-перше, вимога повного підтвердження доходів офіційною довідкою 2-ПДФО не перешкоджає затребуваності програм, по-друге, саме нарощування обсягів видачі іпотеки можливе тільки у разі, коли банк упевнений, що кредит буде виплачений повністю і вчасно - а «білий» дохід найкращий доказ платоспроможності та надійності позичальника. Тому в 2010 році найпривабливіші і вигідні програми іпотечного кредитування будуть пред'являти позичальникам вимога повного офіційного підтвердження своїх доходів.
У 2009 році тема повернення банків до кредитування новобудов навіть не обговорювалася серйозними експертами, але до кінця року кілька великих гравців оголосило про відновлення подібних програм (наприклад, ВТБ 24, DeltaCredit). З одного боку, це пов'язано з тим, що багато банків, що кредитували забудовників під заставу їх акцій або інших активів, стали їх (мимовільними) співвласниками, з іншого боку, не можна не помітити активізації попиту з боку громадян до покупки нового житла. Якщо в 2010 році будівельні компанії не зіткнуться з новими фінансовими проблемами, то число іпотечних програм на покупку нерухомості, що будується буде рости.
На думку фахівців Універсальної іпотечної компанії «УНИКОМ», в 2010 році ми будемо спостерігати розвиток тенденцій, які проявилися в четвертому кварталі 2009 року: плавне зниження ставок, пом'якшення вимог до позичальників. Можливо, в 2010 році Уряд Росії спільно з АІЖК розробить програму пільгового іпотечного кредитування окремих категорій громадян під неринково низьку ставку (6-8%) за рахунок бюджету регіонів, а також програму кредитування житла, що будується за стандартами АІЖК, що дало б будівельної галузі нові імпульси .
Розглянувши Державних іпотечні програми пропоновані в цей час у Росії, проаналізуємо те, що пропонують найбільші російські банки.

3. Аналіз програм іпотечного кредитування провідних російських банків
Ринок іпотеки в Росії швидко розвивається, пропонуються все нові і нові іпотечні програми. Це, з одного боку, ускладнює процедуру вибору, але з іншого боку, робить іпотеку доступнішою і вигідніше для споживача. [38]
Перший показник, на який звертає увагу позичальник, при виборі іпотечної програми - це розмір ставки по кредиту. Порівнювати безпосередньо ставки різних іпотечних банків не зовсім вірно, так як крім відсотка за кредитом, позичальникові щорічно доведеться платити за страхування квартири та інших ризиків - це теж становить певний відсоток від кредиту. Кожен банк, що видає іпотечний кредит, працює виключно зі своїми страховиками і тарифи у них різні. Крім того, за умовами банку можливі інші додаткові витрати, що розраховуються як відсоток від кредиту - наприклад, плата за обслуговування позикового рахунку. Таким чином, щоб правильно порівняти іпотечні програми по кредитній ставці, необхідно розрахувати «фактичну процентну ставку», що включає відсоток по кредиту, відсоток по страховці і відсоток по додаткових витратах. Наприклад, зменшення ставки на 1% по кредиту в 900 тис. руб., Узятому на 10 років, може заощадити позичальникові 45 - 60 тис.руб. Наскільки це суттєво - вирішувати самому позичальникові, але бажання заощадити абсолютно природно.
Іноді позичальникові доводиться жертвувати низькою процентною ставкою по іпотечному кредиту на користь збільшення його терміну і розміру. У цьому випадку варто пам'ятати про те, що з розтягуванням терміну кредитування сума кредиту спочатку зростає швидше, ніж переплата по ньому, але в якийсь момент вони міняються місцями: ще один-два-три роки в терміні кредитування дають несуттєве збільшення суми кредиту, а сума відсотків по ньому починає рости як снігова куля. У цьому нескладно переконатися за допомогою іпотечного калькулятора.
Початковий внесок є необхідною умовою отримання іпотечного кредиту. Його мінімум і максимум визначається іпотечною програмою. Якщо накопичень на початковий внесок немає, але є стабільний і високий дохід, то можна взяти неіпотечних кредит і використовувати його в якості початкового внеску. Слід враховувати, що банки можуть знизити ставку по кредиту, якщо початковий внесок істотний (близько 50% вартості житла, що купується), і навпаки підвищити ставку у випадку мінімального початкового внеску.
У якій валюті брати кредит? Краще в тій, в якій позичальник отримує основний дохід. У цьому випадку немає витрат на конвертацію при щомісячних платежах за кредитом, і коливання валютного курсу однаково позначаються і на доходах і на вартості кредиту. Спроба виграти на різниці курсів валюти доходів і валюти кредиту досить ризикована, враховуючи, що іпотечне кредитування - це довгострокове захід.
Порядок розрахунку платежів - це теж те, що слід вибирати. Ануїтетні (рівні) платежі зручні для планування сімейного бюджету і на початку розрахунків за кредитом вони менше за сумою, ніж диференційовані. Але в підсумку позичальник, який вибрав ануїтетну схему розрахунків, заплатить більше відсотків на загальну суму близько 60 - 90 тис.руб. Диференційовані платежі на початку терміну кредитування є важким тягарем, але вони безперервно зменшуються і десь в середині терміну іпотечного кредитування у позичальника з'являються вільні грошові кошти для нових покупок і нових кредитів.
При отриманні іпотечного кредиту доводиться враховувати додаткові витрати, набір яких відрізняється по банках. Позичальнику слід визначити підсумкову суму додаткових витрат по кожній іпотечній програмі, і тільки після цього робити вибір.
Істотна перевага іпотечної програми - це можливість дострокового погашення кредиту. Відсутність обмежень і штрафів за цю операцію дає позичальникові надію скоротити переплату за житло, що купується.
Якщо у позичальника є проблеми з підтвердженням доходів або трудового стажу, а так само з реєстрацією в місці, де передбачається придбати житло, то всі ці нюанси слід враховувати при виборі банку-кредитора і іпотечної програми.
Сьогодні на ринку іпотеки реально продовжують працювати 5 провідних федеральних банків: Ощадбанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк і Банк Москви, в сукупності видають до 60% від загальної кількості кредитів по РФ, а також ще близько 15 великих банків, серед яких Альфа- банк, Абсолют банк, Банк Жилфинанс, Міський іпотечний банк, Дельтакредит, Московський кредитний банк, ОТП Банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредітбанке. Деякі з них - ВТБ-24, Абсолют банк, Дельтакредит, Хоум Кредит - крім стандартного кредитування вторинного житла реалізують програми купівлі заставної нерухомості. Починаючи з середини літа ряд банків (ВТБ-24, Дельтакредит, Московський кредитний банк) відновили кредитування новобудов. Основними умовами отримання позики є заставу наявної нерухомості / прав на нову квартиру, готовність будинку не нижче 60%, початковий внесок 30-50% і позитивне кредитне досьє. Для прикладу розглянемо ряд іпотечних програм 5 провідних федеральних банків: Ощадбанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк і Банк Москви.
3.1 Ощадний банк Російської Федерації
В даний час Ощадбанк виступає одним з найбільших банків Росії, при цьому він став одним з перших банків, що запропонували населенню послуги іпотечного кредитування. Крім того, на сьогоднішній день, за статистикою, Ощадбанк займає місце найбільшого банку на ринку іпотечного кредитування.
Ощадбанком представлений ряд програм іпотечного кредитування, розрахованих на різні соціальні групи з урахуванням їх потреб і можливостей. Іпотечне кредитування Ощадбанку має яскраво виражений цільовий характер: кредити надаються на строго визначені цілі, такі як поліпшення житлових умов (передбачає придбання будинків, квартир, а також іншої житлової нерухомості на території РФ) і будівництво, в тому числі, реконструкція старого житлового фонду, проведення ремонтних робіт.
Іпотечні позики надаються Ощадбанком на термін до 30 років. Максимальна сума кредиту, що надається обмежується лише рівнем доходів позичальника, будь-яких спеціальних обмежень банком не передбачено. Крім того, при визначенні суми наданого кредиту, Ощадбанк може враховувати вартість перебуває у власності позичальника майна, визначаючи таким чином розмір позики орієнтуючись на сумарний актив, при цьому облік доходів необов'язковий.
Ощадбанком не передбачені і які-небудь обмежувальні межі щодо мінімальної суми наданого іпотечного кредиту. Кредитування позичальника може здійснюватися в рублях, доларах США та Євро, при цьому розмір процентної ставки за конкретною програмою іпотечного кредитування здійснюється з урахуванням обраної позичальником грошової одиниці.
Максимальний розмір кредиту для кожного клієнта визначається на підставі оцінки його платоспроможності та не може перевищувати 90% вартості об'єкта нерухомості або його частини, або вартості робіт з його реконструкції, ремонту, обробці. Отже, перш ніж звертатися в Ощадбанк за кредитом, необхідно накопичити початковий внесок в 10% від орієнтовної вартості квартири. Крім коштів на початковий внесок, клієнтові необхідно накопичити ще кошти і на оплату супутніх оформлення кредиту послуг.
Терміни, на які Сбербанк Росії представляє житлові кредити - до 5 років, від 5 років до 10 років і від 10 до 20 років. А отримати кредит можуть тільки платоспроможні громадяни Російської Федерації у віці від 18 років, що мають офіційно підтверджений щомісячний дохід. Обов'язковою умовою житлового кредитування є погашення кредиту до виконання позичальником (созаемщиками) 75 років.
Погашення кредиту проводиться щомісяця або щокварталу, починаючи з 1-го числа місяця, наступного за місяцем (кварталом) одержання кредиту або його першої частини, але не пізніше 10-го числа місяця (першого місяця кварталу), наступного за платіжним.
За бажанням Позичальника / Созаємщиков, їм може бути надана відстрочка в погашенні кредиту на період будівництва житла та реконструкції Об'єкту нерухомості, але не більше ніж на два роки з періоду ув'язнення Кредитного договору. Відстрочка по сплаті відсотків не надається.
По кожному з видів іпотечного та житлового кредитування, є свої особливості та індивідуальні умови, які обговорюються під час першої консультації з оформлення кредиту на нерухомість. Для розгляду заявки на кредитування в Ощадбанк представляється стандартний пакет документів.
Банк пред'являє до своїх клієнтів мінімальні вимоги. Так, іпотечний кредит має можливість отримати будь-яка дієздатна особа, яка до моменту отримання кредиту досягло повнолітнього віку. Позичальник або поручитель за договорами надання кредитів повинен бути старше 21 років. Максимальний сумарний залишок заборгованості позичальника встановлений у розмірі не більше 500 тисяч рублів, скасовується також надання кредитів без заставного забезпечення.
Іпотечне кредитування громадян в Ощадбанку здійснюється за такими програмами:
1. Іпотечний кредит;
2. Іпотечний кредит +;
3. Кредит на нерухомість;
4. Іпотека в рамках програми «Молода сім'я».
Кожна з представлених програм розрахована на досягнення різних цілей. Відповідно до програми «Іпотечний кредит» позика надається позичальнику на придбання, будівництво, ремонт, реконструкцію об'єкту житлової нерухомості під заставу кредитованого майна.
Метою отримання кредиту «Іпотечний +» є придбання житла, яке побудоване або знаходиться на певному етапі будівництва за участю кредитних коштів Ощадбанку. Кредит на нерухомість надається з метою будівництва, придбання, а також ремонту відповідних об'єктів нерухомості під певні види забезпечення.
Програма «Молода сім'я» спрямована на кредитування позичальників, який відповідають вимогам, що пред'являються до молодим сім'ям. Відповідно до зазначених вимог, вік хоча б одного з подружжя не повинен перевищувати 30 років. Варто відзначити, що в тих випадках, коли в сім'ї є дитина, розмір початкового внеску буде знижено до мінімуму, рівного 5% вартості житла, що купується.
Способами забезпечення за іпотечним кредитом, наданим Ощадбанком можуть виступати:
заставу нерухомості наявної у власності позичальника або третіх осіб;
заставу автотранспортних засобів наявних у власності у позичальника;
порука членів сім'ї позичальника (созаемщиков), яке виступає обов'язковою умовою при придбанні кредиту;
поручительство третіх осіб, як фізичних, так і юридичних;
заставу сірчаних злитків дорогоцінних металів;
заставу цінних паперів.
Кількість поручителів залежить від суми наданого кредиту. Так, в тих випадках, коли розмір іпотечного позики перевищує 750 тис руб. (Відповідний еквівалент у доларах США або Євро), то, якщо порука виступає єдиним способом забезпечення за кредитом, необхідна наявність, як мінімум, двох поручителів. У всіх інших випадках (сума наданого кредиту знаходиться в межах 45 - 750 тис. руб. Або її еквівалент в доларах США, Євро), поручитель може бути один.
Всім клієнтам банку, які бажають отримати іпотечний кредит, необхідно представити документи:
заяву-анкету, форму якої встановлено банком;
паспорт, якщо залучаються поручителі, заставники, то пред'являються і їхні паспорти;
документи, що підтверджують фінансовий стан позичальника, поручителя.
Підтвердження платоспроможності позичальника відбувається шляхом надання банку довідки за формою 2-ПДФО за останні 6 місяців і завіреної відповідною організацією виписки з трудової книжки або ж довідки за формою банку за той же період. Громадяни, які перебувають на пенсії для підтвердження платоспроможності надають банку довідку, в якій вказується розмір призначеної їм пенсії, з відділення Пенсійного Фонду РФ або будь-якого іншого державного органу, що здійснює виплату пенсії. Якщо ж пенсія виплачується громадянину через Ощадбанк, то довідка їм не надається. Крім того, Ощадбанк залишає за собою право, згідно з яким він може запросити будь-які документи, якщо вони необхідні для того, щоб розрахувати суму потенційного кредиту, а також для прийняття рішення про його видачу.
Наданий Ощадбанком іпотечний кредит погашається ануїтетними платежами, тобто щомісяця рівними частками з одночасною сплатою відсотків за користування кредитом. Відсотки нараховуються і виплачуються з того місяця, який слідує за місяцем надання кредиту.
Таблиця 4 - Програми іпотечного кредитування Ощадбанку
Іпотечна програма
Валюта
Мінімальна сума платежу
Термін кредиту
Відсотки
«Іпотечний кредит»
Рублі, РФ
від 15 000
1-30 років
10,5-12%
Долари США
від 600
1-30 років
11-12,5%
«Іпотечний +
Рублі, РФ
15 000
1-30 років
10,25-11,75%
Долари США
600
1-30 років
10,75-12,25%
«Кредит на нерухомість»
Рублі, РФ
15 000
1-30 років
11,5-12,5%
Долари США
600
1-30 років
12-13%
«Молода сім'я»
Рублі, РФ
15 000
1-30 років
10,25-12,5%
Долари США
600
1-30 років
10,75-13%
З 1 листопада 2008 Сбербанк Росії оголосив про посилювання умов кредитування фізичних осіб. Важливо зазначити, що умови договорів по раніше виданих кредитах залишаються без змін.
Зміни торкнулися наступних програм:
Максимальний розмір кредиту встановлений у розмірі: не більше 80% - по кредиту "Молода сім'я", що надається молодим сім'ям з дитиною (дітьми);
не більше 70% - по інших житловим кредитним програмам. По кредитах на цілі ремонту (реконструкції) об'єктів нерухомості термін кредитування встановлюється не більше 10 років.
3.2 Газпромбанк
Акціонерний банк газової промисловості "Газпромбанк" - уповноважений банк ВАТ "Газпром", входить до п'ятірки найбільших російських банків за всіма основними показниками.
В даний час Газпромбанк крім газової галузі надає банківські послуги підприємствам і працівникам інших галузей реального сектора економіки (хімічної промисловості, машинобудування, оборонного комплексу та ін.) Клієнтами Банку є близько 2 млн. громадян, понад 36 000 корпоративних клієнтів, у тому числі 1 000 підприємств та організацій газової промисловості.
Газпромбанк здійснює перехід до якісно нової політики розвитку Банку. Надалі основне зростання фінансових показників буде досягатися за рахунок поліпшення системи управління і планування, активного впровадження нових технологій, послуг і продуктів, комплексної системи управління фінансовими ризиками.
Незважаючи на масштабність і складність завдань, які Газпромбанком завдань, існують всі передумови для його подальшого успішного розвитку.
Газпромбанк активно розвиває іпотечне кредитування в російських рублях і іноземній валюті.
Розглянемо на прикладі програми іпотечного кредитування на придбання квартир у споруджуваних будинках
Максимальний розмір кредиту 1 000 000 (один мільйон) доларів США (еквівалент у валюті РФ) при кредитуванні на придбання квартир у будинках, на які в установленому порядку оформлено право власності.
Заявки на кредит на суму більше 1 000 000 доларів США розглядаються в індивідуальному порядку.

Таблиця 5 - Іпотечні програми в залежності від максимального терміну надання кредиту.
Максимальний термін кредитування
Валюта кредиту
Мінімальні розміри процентних ставок, (% річних)
Процентна ставка / - до дати подання в Банк документів, що підтверджують державну реєстрацію застави (іпотеки)
/ Процентна ставка - після дати надання до Банку документів, що підтверджують державну реєстрацію застави (іпотеки)
До 15 років.
Строк повернення кредиту - до досягнення пенсійного віку (чоловіки 60 років, жінки 55 років)
Рублі РФ
18,0 / 17,5
Долари США
14,0 / 13,5
Від 15 до 25 років.
Строк повернення кредиту - до досягнення пенсійного віку (чоловіки 60 років, жінки 55 років)
Рублі РФ
19,0 / 18,5
Долари США
14,5 / 14,0
Розмір кредиту надається не більше 70% від вартості квартири за договором співінвестування в будівництво житлового будинку.
Сума кредиту розраховується виходячи з сукупного доходу созаемщиков (подружжя) з урахуванням того, що щомісячна сума, що направляється на погашення кредиту і відсотків по ньому, не повинна перевищувати 40% при величині сукупного доходу менше 1000 доларів США, 50% при величині сукупного доходу від 1000 до 10 000 доларів США, 60% при величині сукупного доходу від 10 000 доларів США.
Погашення основного боргу можна здійснювати щомісяця, щокварталу, рівними частками; погашення відсотків - щомісяця;
При порушенні встановлених термінів укладення договору застави встановлюються штрафні санкції в розмірі 0,2% від суми заборгованості по кредиту за кожний день прострочення оформлення застави.
Дострокове часткове або повне погашення кредиту можливе з дати надання кредиту без сплати Банку штрафних санкцій.
3.3 Внешторгбанк 24 (ВТБ 24)
Внешторгбанк по праву вважається одним з найбільших і надійних банків країни. У Зовнішторгбанку безліч філій в різних містах нашої країни і за кордоном.
Іпотечні кредити під заставу нерухомості банк став видавати в кінці 2003 - початку 2004 року. Внешторгбанк можна сказати «навалився» на іпотеку всією своєю потужністю: низькі процентні ставки, великі терміни, на які видаються кредити, а також те, що для отримання кредиту не потрібні поручителі.
Зараз банк активно працює і, незважаючи на великий потік клієнтів, заявки на отримання кредиту співробітники Внешторгбанка розглядають досить швидко, та й видачу кредитів позичальникам не затягують.
Великі грошові ресурси Внешторгбанка дозволяють говорити про те, що на ринок іпотечних кредитів банк вийшов всерйоз і надовго.
ВТБ 24 - дочірній банк "Внешторгбанка".
Логіка створення банку наступна: у Зовнішторгбанку є різні клієнти: є великі фірми, а є фізичні особи і підприємства малого бізнесу.
У різних клієнтів - різні запити. Щоб найбільш повно задовольнити запити фізичних осіб і дрібних підприємств, "Внешторгбанк" і створив дочірній банк.
Зараз всі послуги Внешторгбанка для приватних осіб і малих підприємств переведені у ВТБ 24, відповідно і співробітники, які займалися «роздрібними продуктами банку» також плавно перейшли у ВТБ 24.
Іпотечні кредити ВТБ 24 дозволяють придбати квартири тільки на «вторинному» ринку, тобто ті квартири, які вже знаходяться в будь-чиєї власності.
Іпотечний кредит ВТБ 24 для придбання квартири на вторинному ринку.
Максимальний розмір кредиту залежить від розміру доходів позичальника.
На сьогоднішній день іпотека ВТБ 24 представлена ​​двома програмами - "Квартира на вторинному ринку житла" та "Нецільовий іпотечний кредит". Кредити надаються в рублях, доларах або євро на термін від 5 до 50 років. Максимальна сума кредиту обмежена 70% оціночної вартості квартири
Таблиця 6 - Умови надання кредиту
Процентні ставки
Від 11,1%
Термін кредитування
Від 5 до 50 років
Комісія за розгляд заявки
Від 1200 руб.
Комісія за видачу кредиту
20 000 руб.
Іпотека без первісного внеску
Ні
Дострокове погашення без комісії
Через 3 місяці
Іпотека ВТБ 24 передбачає рекордний на сьогоднішній день строк іпотечного кредитування - до 50 років. Проте варто відзначити, що якщо ви хочете скористатися довгостроковій іпотекою ВТБ 24 (від 31 до 50 років), то на момент звернення до банку ваш вік не повинен перевищувати 30 років.
3.4 Банк Москви
ВАТ Банк Москви, заснований в 1995 році, за своїми фінансовими показниками входить до першої десятки провідних російських банків.
У Москві він займає лідируюче положення інвестиційного забезпечення міських програм, а масштабність діяльності Банку робить його надійним і вигідним партнером при реалізації навіть самих великих проектів. Банк Москви орієнтований на підтримку соціально-економічного розвитку в столиці та регіонах, що є його відмінною рисою. У Москві Банк уповноважений виплачувати пенсії та допомоги.
Банк Москви - це універсальний комерційний банк, який пропонує своїм клієнтам широкий і повний спектр послуг. Банк працює як з фізичними, так і з юридичними особами, при цьому внески приватних осіб захищені участю муніципальної влади в статутному капіталі Банку. Перевагою для юридичних осіб служить велика філіальна мережа Банку, яка дозволяє їм просувати свій бізнес у всіх економічно важливих районах країни.
Банк регулярно надає благодійну допомогу закладам освіти і культури, медицини, соціально незахищеним верствам суспільства, а також спортивним і релігійним організаціям. Банк Москви завжди бере активну участь у більшості суспільно значущих заходів, які проводяться в Москві і в регіонах Росії.
Банк Москви входить до п'ятірки найбільших кредитних організацій РФ за капіталом і розміром активів і в трійку з обсягом залучених коштів населення. Вклади приватних осіб захищені участю муніципальної влади в статутному капіталі Банку, а юридичні особи користуються перевагами обслуговування в Банку з розгалуженою філіальною мережею.
Перевага іпотеки від Банку Москви полягає у відсутності початкового внеску на купівлю квартири. Клієнт може придбати квартиру на первинному, вторинному ринку, отримати гроші на покупку заміського будинку, а також провести рефінансування свого іпотечного кредиту.
Необхідний перелік документів для оформлення іпотечної угоди в Банку Москви включає попередню заявку, заяву, документи, що підтверджують особу та наявність власності, від позичальника та поручителя, документи, що підтверджують зайнятість і доходи позичальника, комплект документів на придбання житлового приміщення.
Сума іпотечного кредиту розраховується індивідуально (враховуються білий і сірий доходи). Терміни складають до 25 років. Щомісячні платежі нараховуються на залишок заборгованості. Наприклад, при вартості в $ 300 тис. щомісячний платіж становитиме $ 2 940 протягом 25 років, а щомісячний дохід при цьому повинен досягати $ 5357 протягом тих же 25 років. Зате у даної програми відсутній початковий внесок. Якщо ж квартира коштує $ 200 тис., а клієнт бере кредит на 10 років і при цьому вносить $ 30 тис. початкового внеску, то щомісячний платіж становитиме $ 2 341, а дохід клієнта повинен бути $ 4 250. Заявлена ​​ставка банку по іпотечному кредитуванню дорівнює 11% річних і нараховується на залишок заборгованості.
Також при придбанні квартири в кредит можна скористатися послугами агентства нерухомості або іпотечного брокера. Але обов'язково оцінити квартиру, що набуває за допомогою незалежного оцінювача і провести всі необхідні дії пов'язані зі страхуванням. Список акредитованих агентств, брокерів, оцінювачів і страхових компаній можна знайти на сайті банку, у розділі «Іпотека». Список необхідних анкет, декларацій, довідок, заяв, копій документів, положень також присутній на сайті.
Рефінансування іпотечних кредитів - це купівля іншим банком зобов'язань потенційного клієнта по кредиту. Наприклад, у 2003 році позичальник взяв іпотеку в певному банку під 13% річних. Сьогодні він може вибрати інший банк у іпотечного рефінансування процентна ставка може бути нижчою. У підсумку, економія за весь термін користування кредитом складе від $ 5 тис. до $ 45 тис. Банк Москви надає рефінансування іпотечного кредиту строком до 25 років. Розмір кредиту повинен бути не більше 80% від поточної вартості житлового приміщення. Відсоткова ставка залежить від валюти і час видачі кредиту. Якщо клієнт отримав гроші після реєстрації іпотеки на користь банку, то процентна ставка при офіційне підтвердження доходів складе 10% річних у доларах США, ЄВРО або 13% річних у рублях. Якщо ж клієнт отримує кредит до реєстрації іпотеки на користь банку, то процентна ставка при офіційне підтвердження доходів дорівнює 12,5% річних у доларах США, ЄВРО або 18% річних у рублях. Також в залежності від часу реєстрації іпотеки на користь банку залежить забезпечення по кредиту: якщо після реєстрації, то банк зажадає в заставу житлове приміщення, якщо до реєстрації - поручительство двох фізичних осіб з наступною заміною на заставу житлового приміщення. Комісія за видачу кредиту становить 1% від необхідної суми (не менш $ 350 і не більше $ 1000).
ВАТ Акціонерний комерційний банк "Банк Москви" у листопаді 2008 року підвищив відсоткові ставки за всіма програмами іпотечного кредитування у всіх валютах.
Ставки були збільшені в залежності від терміну кредитування на 3,85-4,85% в рублях, на 4-4,5% у доларах США і євро, на 3-3,5% у швейцарських франках і на 3,3-4 , 45% в японських ієнах.
Крім того, за кредитами на покупку квартири на вторинному ринку житла і на купівлю житлового будинку (котеджу, таунхауса) розмір первинного внеску тепер становить 40% (раніше 30%). За програмами "Кредит на придбання житла під іпотеку наявного житлового приміщення" і "Рефінансування іпотечних кредитів" розмір кредиту в даний момент становить не більше 60% вартості предмета іпотеки (раніше не більше 70%).
3.5 Россельхозбанк
Россельхозбанк був створений як сучасна банківська структура, здатна запропонувати сучасні продукти на кредитному російському ринку. Головна напрямок Россельхозбанка полягає в просуванні державної аграрної політики.
Крім цього Россельхозбанк пропонує жителям Санкт - Петербурга різні програми, за якими можна взяти споживчі кредити. Кредити Россельхозбанка користуються заслуженою популярністю у населення, так як банк дотримується у своїй роботі, серйозних принципів, що дозволяють йому успішно працювати в сфері фінансів.
Россельхозбанк постійно розширює кількість своїх філій у регіонах Росії.
Таблиця 6 - Іпотечний програми Россельхозбанка
Банк / Програма
Валюта
Мета
max термін, років
min внесок,%
min ставка% річних
Іпотечний кредит за програмою «Сільське подвір'я»
руб
вторинне житло
квартира
житловий будинок
15
15
10
Кредит по програмі АИЖК
руб
вторинне житло
квартира
житловий будинок
30
10
11,5
Кредитування жителів сільської місцевості на будівництво
руб
поліпшення житлових умов
5
20
10
Россельхозбанк надає іпотечні кредити на купівлю (будівництво) житла жителям сільської місцевості в рамках програми «Сільське подвір'я», а так само житлове кредитування за програмою АІЖК. Крім того, в рамках програми «Сільське подвір'я» здійснюється кредитування на будівництво присадибних господарських будівель, інженерне облаштування будинків, приєднання індивідуальних житлових будинків до інженерних мереж, реконструкцію та ремонт об'єктів нерухомості.
Отримати кредит у рамках програми «Сільське подвір'я» можуть громадяни РФ у віці від 18 років (до 65 років на момент повернення кредиту), що проживають у сільській місцевості і які ведуть особисте підсобне господарство (у т.ч. жителі сільських поселень, що увійшли в межі міських поселень). Крім того, позичальниками можуть виступати працівники агропромислового комплексу (на території сільського населеного пункту), працівники обласної або муніципальної служб (на території сільського населеного пункту), а також співробітники Міністерства сільського господарства РФ.
Іпотечний кредит за програмою «Сільське подвір'я» надається в рублях, доларах США, євро на термін до 15 років у розмірі не більше 85% від вартості житла. Процентна ставка складає 12% річних у рублях і від 10% річних у доларах США або євро; комісії по кредиту відсутні. Забезпеченням кредиту може виступати застава придбаного житла, земельної ділянки (права оренди земельної ділянки), порука фізичних осіб (не менше 2-х поручителів) або юридичної особи-роботодавця, а так само високоліквідне бистрореалізуемих рухоме і нерухоме майно, що перебуває у власності у позичальника. Погашення основного боргу і сплата відсотків по кредиту здійснюється рівними щомісячними платежами, починаючи з календарного місяця, наступного за місяцем видачі кредиту.
Кредит по програмі АИЖК надається в рублях на термін від 3 до 30 років з первинним внеском не менше 10% від вартості нерухомості, що купується. Процентна ставка варіюється від 11,5% до 14,5% залежно від терміну кредиту і розміру початкового внеску. Забезпеченням по кредиту служить заставу наявного або придбаного житла. Потрібно страхування життя і втрати працездатності позичальника і страхування заставленого житлового приміщення. Погашення основного боргу і виплата відсотків по кредиту здійснюється щомісячними платежами, починаючи з календарного місяця, наступного за місяцем видачі кредиту. Отримати кредит може будь-яка дієздатна особа віком від 18 до 75 років.
Кредитування жителів сільської місцевості на будівництво присадибних господарських будівель, інженерне облаштування будинків, приєднання індивідуальних житлових будинків до інженерних мереж, реконструкцію та ремонт об'єктів нерухомості здійснюється на строк до 5 років. Кредит надається в рублях, доларах США або євро в розмірі не більше 80% вартості об'єкта кредитування на суму не більше 300 000 рублів (або еквівалент у валюті кредиту). Процентна ставка складає від 16% річних у рублях і від 10% у доларах США та євро; комісії по кредиту відсутні.
3.6 Аналіз іпотечних програм
Російські банки застосовують в даний момент два способи погашення боргу - ануїтетними (рівними) і диференційованими (зменшуються) платежами. Ануїтетні платежі іноді ще називають рентними, а спосіб погашення кредиту диференційованими платежами - комерційним.
Як визначити, який спосіб погашення є більш вигідним?
Розглянемо конкретний приклади розрахунку іпотеки за двома видами платежу за програма пропонованих банками. Початкові умови возмем для обох розрахунків однакові.
Таблиця 8 - Початкові умови
Сума
відсоток
Ссумма кредиту
Ссрок
Ставка
1
2
3
4
(2 * 3)
5
6
Ощадбанк
2000000
0,8
1600000
30
0,11
Газпромбанк
2000000
0,7
1400000
25
0,185
ВТБ, 24
2000000
0,7
1400000
50
0,111
Банк Москви
2000000
0,6
1200000
30
0,11
Россельхозбанк
2000000
0,8
1600000
30
0,14
Для початку розглянемо диференційований платіж. (Додаток Б)

Таблиця 9 - Диференційований платіж

Оплата кредиту на місяць
Сума переплати
Разом
Відсоток від суми кредиту
Ощадбанк
4444,44
2647333,33
4247333,33
265,5
Газпромбанк
4666,67
3248291,67
4648291,67
332,0
ВТБ, 24
2333,33
3856416,67
5256416,67
375,5
Банк Москви
4000,00
1655500,00
2855500,00
237,9
Россельхозбанк
4444,44
2767666,67
4367666,67
273,9
Розрахунок ануїтетного платежу
Таблиця 10 - Ануїтетний платіж

Ануїтет
Сума
переплати
Разом
Відсоток від суми
кредиту
Ощадбанк
15237,17
3884800
5484800
342,8
Газпромбанк
14745,14
3024000
4424000
316,0
ВТБ, 24
12887,34
6332200
7732200
552,3
Банк Москви
11427,88
2913600
4113600
342,8
Россельхозбанк
18957,95
5225600
6825600
426,6
Вийшло, що за інших рівних у разі ануїтетних виплат позичальник заплатить за кредит більше, ніж якщо б використав диференційований платіж.
Наведені вище таблиці наочно доводять той факт, що диференційовані виплати вигідніше для позичальника.
Як правило, вигідніше.
Причина вигідності диференційованого платежу проста: у цьому випадку борг позичальника зменшується швидше, що й сприяє мінімізації процентних виплат.
Ануїтет завжди більше диференціального платежу, тому що при ньому відсоток накручується на відсоток (що неприпустимо за законом, комісія не може бути базою для нарахування відсотків). При диференційованих платежах нарахований відсоток погашається в першу чергу, залишкова сума платежу йде на покриття основного боргу.
Більшість банків застосовують все ж ануїтетні платежі, аргументуючи свій вибір тим, що це зручніше для позичальників - не треба думати, яку суму вносити в кожному наступному місяці. Це вірно лише частково. Навіть у випадку диференційованих виплат ніщо не заважає позичальнику щомісячно виплачувати банку рівну суму, адже відсотки в будь-якому випадку будуть нараховуватися на залишок заборгованості (але при цьому «тіло боргу» буде спадати швидше).
Ануїтет привабливий по двох позиціях: рівні щомісячні платежі (як позитивний фактор при плануванні витрат), порівняно низькі платежі в перший період у порівнянні з диференційованим методом.
Але існує інший важливий аргумент на користь ануїтетних виплат. На самому початку погашення боргу саме ануїтет більш комфортний для позичальника.

Висновок
Що чекає російську іпотеку в 2009-2010 році? Зростання ринку був очевидний, поки не сталася криза. Минулий рік виявився переломним, проте ситуація сьогодні може бути охарактеризована як вельми і вельми невизначена.
Думки експертів з кредитування з цього питання розділилися. Одні стверджують, що серйозної кризи у нас не буде - все прийде в норму вже через рік. Інші попереджають, що іпотечна криза вже наступила, і поліпшення навряд чи підуть в найближчі 2-3 роки: іпотечні кредити населенню доступні знову стануть не раніше 2011 року. Ми схиляємося до того, щоб прийняти точку зору другої групи експертів. У цілому ж, перед тим, як розглядати особливості даної проблеми, варто позначити основні поняття.
Отже, що таке криза іпотечного кредитування? Вивчивши те, як розвивалися події в Америці, видно, що суть кризи полягає в нездатності позичальників, які отримували іпотечні кредити, виконати свої зобов'язання в строк. Наслідок цього: банки змушені вилучати у людей нерухомість і продавати її на спеціальних торгах. Результат - повсюдне зниження цін на житло, що призводить до неможливості погасити неповернені кредити за рахунок його продажу на ринку. Проблема посилювалася тим, що під заставу купленої нерухомості брався кредит у 110-120 відсотків від його ринкової вартості.
У нашій країні, на щастя, банки були більш обережними, проте фінансова криза, яка почалася в США, все ж прийшов і до нас. Банківська система Росії відчуває серйозний тиск. Ощадбанк Росії зафіксував у минулому місяці свій перший збиток за багато-багато років! І хоча криза і змусив багато російських банки переглянути свою політику кредитування у відношенні кредитування населення, найнеприємніше ще попереду. Це стосується не тільки Росії і її сусідів.
Європа сьогодні опинилася в аналогічному становищі. Експерти передрікають період затяжної рецесії, яка, схоже, вже починається. Безробіття в ЄС у минулому році перевищила 7 відсотків. У 2010 році рівень безробіття може перевищити 10-відсотковий бар'єр. Враховуючи нерівний розподіл цього показника між країнами-членами Євросоюзу, соціальних потрясінь у деяких з них уникнути не вдасться. У Греції, Латвії, Литві та інших державах вже відбулися серйозні хвилювання. Заспокоювати натовп довелося поліцейським. А Ісландія врятувалася від дефолту лише завдяки допомозі МФВ. Варто відзначити, що проблеми, пов'язані з іпотекою, серйозно позначилися й на економіці Угорщини. Оскільки живемо ми в світі глобалізації, економічна ситуація в сусідніх країнах не дозволяє сподіватися на поліпшення в Росії: вплив кризи буде позначатися й далі, поки не відбудуться серйозні структурні зміни, здатні зупинити процес.
Минулий рік завдав серйозного удару по іпотечному ринку. Ні для кого не секрет, що надавати доступні кредити на житло банки можуть тільки в тому випадку, якщо вони мають довгострокові ресурси. Саме ці засоби допомагають кредитним організаціям керувати активами і пасивами, а також звести до мінімуму процентні ризики. А в ситуації фінансової нестабільності не тільки відсутня можливість залучати довгострокові інвестиції, але й не можна оцінити вартість майбутніх грошових потоків.
Ці негативні тенденції не забарилися позначитися на ставці іпотечного кредитування. До 20,25% зросла її величина в середині 2009 року. І хоча сьогодні середня вартість житлового кредиту повернулася на позиції початку року, зупинившись на позначці 18,68% річних, такі умови навряд чи здатні викликати платоспроможний попит.
Але як це не парадоксально, може бути саме в сьогоднішніх непростих економічних умовах у російської іпотеки з'явився шанс піднятися на новий щабель. І стати конкурентоспроможною послугою на житловому ринку.
Максимально наблизити іпотечне кредитування до потреб та інтересів громадян, створити найбільш привабливі для клієнтів умови прагне кожен з учасників даного сегменту. Проте кредитна політика фінансових установ часто залежить не стільки від їх побажань, скільки від таких об'єктивних факторів, як поточна фінансово-економічна ситуація в країні, становище на фінансовому ринку, зацікавленість інвесторів, а головне, як зазначалося вище, - від можливості залучати довгострокове фінансування за ставками, що дозволяє знизити вартість кредитування. Завдяки першим ознаками стабілізації на ринку іпотечного кредитування в другому кварталі 2009 року зріс інтерес банків до даного виду послуг. Падіння обсягів видачі житлових кредитів сповільнилося, намітилося зростання. І в зв'язку з цим варто припустити, що ринок поступово відновлюється, набирається сил для подальшої роботи вже з урахуванням нових реалій. У період гострої фази кризи деякі банки, не закриваючи свої іпотечні програми, встановили фактично заборонні ставки по іпотеці. Зараз, коли зрозумілі заходи, що приймаються як з боку світових економік, так і з боку нашої держави для виходу з економічної кризи, учасники російського ринку іпотечного кредитування поступово повертаються в даний сегмент і переглядають процентні ставки убік зниження.
Проаналізувавши в даній роботі ситуацію на іпотечному ринку слід врахувати ту обставину, що в кризу ціни квартир впали приблизно на 30%, тому навіть при ставці 14-16% фінансове навантаження на позичальника буде порівнянною з тією, яка була до кризи (при низьких процентних ставках і високих цінах на нерухомість).
У той же час при розгляді основних тенденцій розвитку вітчизняного іпотечного ринку прийшли до висновку: для того щоб іпотека змогла охопити широкі верстви населення, стала більш привабливим банківським продуктом і для кредитних організацій, і для позичальників, необхідна програма субсидування процентних ставок по іпотечних кредитах для окремих категорій придбаних об'єктів житлової нерухомості. Також підтримати ринок здатні заходи, спрямовані на розвиток системи рефінансування іпотечних кредитів всередині нашої країни з залученням в неї довгих інвестиційних ресурсів - коштів Фонду національного добробуту, Пенсійного фонду РФ, Фонду ЖКГ та інших інститутів розвитку. Можливо також, є сенс зробити вимоги до стабільності доходу в кризовий період більш ліберальними. Для того щоб прискорити процес відновлення іпотечного ринку, з одного боку необхідна реальна допомога державних органів.
Наприклад, шляхом субсидування населення таким чином, щоб одержувач сертифіката міг використовувати ці кошти для оплати частини початкового внеску або зниження процентних ставок у будь-якому банку. Або ще до відкриття ринку капіталів дати можливість банкам залучати довгострокове фінансування шляхом випуску облігацій з іпотечним покриттям, дозволивши пенсійним фондам вкладати в дані інструменти кошти пенсійних накопичень.
З іншого боку, держава не повинна створювати неринкові умови для учасників ринку, даючи можливість видавати кредити фінансовим інститутам з державною участю за ставками значно ниж
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Банк | Диплом
254.8кб. | скачати


Схожі роботи:
Аналіз конкуренції банків на російському ринку іпотечного кредитування
Аналіз російського ринку праці в умовах кризи
Інновації на ринку іпотечного кредитування
Оцінка ринку іпотечного кредитування Республіки Татарстан
Формування та перспективи розвитку іпотечного житлового кредитування будівництва в умовах транзитивної
Оцінка ринку іпотечного кредитування РФ (на прикладі ВАТ Ощадбанк Росії відділення № 4682)
Кредитування підприємств на фоні фінансової кризи 2008-2009 рр на матеріалах ПАТ КБ Приватбанк
Кредитування підприємств на фоні фінансової кризи 2008–2009 рр. (на матеріалах ПАТ КБ Приватбанк)
Кредитування підприємств на фоні фінансової кризи 2008–2009 рр. (на матеріалах ПАТ КБ Приватбанк)
© Усі права захищені
написати до нас