Іпотечне кредитування в Україні
Постановка проблеми. У сучасних умовах існує коло проблем в області іпотеки: встановлення реальних гарантій дотримання договірних умов, забезпечення розумної збалансованості інтересів учасників іпотеки, іпотечне кредитування повинен бути доступний не тільки великим потенційним інвесторам - юридичним особам, а й широким масам населення - звичайним споживачам.
Мета дослідження. Виявлення нинішніх проблем, перспектив їх вирішення в подальшому, прогноз пожвавлення на іпотечному ринку.
Зв'язок з публікаціями. Проведений аналіз української літератури з питань банківського кредитування в цілому і іпотечного зокрема показав, що питання теорії іпотечного кредитування, механізми його здійснення досить повно освітлені. Аналізу стану ринку іпотеки в Україну, зарубіжній практиці цього виду кредитування присвячені дослідження і публікації вчених Національного банку, багатьох вітчизняних вчених і практиків, таких як В.І. Міщенко, К.В. Паливода, О.М. Євтух, Є.В. Бублик, А.М. Мороз, О.І. Лаврушин, С.В. Башлай.
Іпотечний кредит - довгострокові позички, видані під заставу нерухомості. Він дозволяє підприємцям збільшити розміри виробництва, використання кредитів, а землевласникам - фінансувати отримання додаткових ділянок землі.
Учасниками іпотечної системи є: банки (здійснюють перевірку платоспроможності позичальника), страхові компанії (зобов'язуються страхувати ризики, що виникають у процесі іпотечного кредитування), оцінні компанії (оцінюють ринкову вартість квартири).
У цілому, за результатами вивчення теоретичних і практичних джерел, можна констатувати, що в України на даному етапі розвитку склалася своя українська модель розвитку іпотечного ринку.
Згідно з дослідженням Moody `s Investors Service, середня частка прострочених іпотечних кредитів в Україні становить 22%, в Казахстані - 15,8%, у РФ - 12%, Росію, Казахстан і Україна компанія Moody` s виділила, тому що саме в цих країнах СНД до кризи спостерігалося найбільш інтенсивний розвиток ринку іпотечного житлового кредитування. [1]
Як показує статистика ріелтерських агентств, угод на ринку нерухомості останнім часом спостерігається трохи, і це погана новина.
Уроки кризи не минули марно - якщо раніше банки були готові дати кредит кожному (питання було лише в сумі позики), то зараз сегмент потенційних клієнтів визначений набагато більш чітко, і вимоги до нього посилені: підхід до оцінки ризиків став більш консервативним.
Незважаючи на загальне пожвавлення на ринку кредитування бізнесу в 2010 році, іпотека залишається рідкісним продуктом. Експерти прогнозують, що для реального відновлення цього ринку необхідно не менше двох років.
Іпотека - це, як правило, довгий період часу. Зараз фізично у банків немає таких «довгих» ресурсів ». Проводилася до кризи досить ризикована політика видачі довгострокових кредитів за рахунок короткострокових позик на умовах, коли було легко рефінансувати борг, вже дала свої негативні наслідки для багатьох банків.
Не сприяють відновленню і заморожений ринок купівлі-продажу квартир (100 продавців на 1 покупця), неадекватна оцінка купується нерухомого майна, відсутність публічного доступу до даних про фактичну ціну продажу.
Негативно впливає на ринок іпотеки безробіття, нестабільність і знецінення доходів населення, а також відсутність у громадян готівкових коштів (заощаджень).
Для банків високим залишається потенційний ризик кредитування «проблемки» і дефіцит позичальників з позитивною кредитною історією.
Не останню роль у «гальмуванні» ринку відіграє страх населення перед довгостроковими кредитами.
Що стосується кредитів по первинної та вторинної нерухомості, то слід зазначити, що банки з більшою охотою надають кредити з вторинного ринку житла. А обумовлена дана ситуація тим, що ринок первинної нерухомості є ненадійним. Банки не довіряють багатьом компаніям-забудовникам, адже останні часто не вкладаються в терміни та умови або споруджувані об'єкти з тих чи інших причин взагалі перетворюються на «вічну проблему». Так що якщо різниці у відсотках і термінах як такої немає, то є різниця в простоті отримання кредиту. Це, перш за все, пов'язано з більшою надійністю «вторинки» як об'єкта. Побічно це стимулює шукати об'єкти нерухомості, які вже побудовані і оформлені належним чином.
Також змінилися розміри початкових внесків. У середньому по ринках первинної та вторинної нерухомості розмір початкового внеску складає 20% від вартості іпотеки. Найменший початковий внесок на «первинку» вимагає «Сведбанк» (10%), а найбільший розмір початкового внеску - 30% в «Ощадбанку». Що ж стосується ринку вторинної нерухомості, то початкові внески на рівні 15% відсотків вимагають «Форум», «Правекс банк», «СЕБ банк» та інші, а найбільші внески - 30% у «Приватбанку» і «OTP банку».
Питання: «У якій валюті брати кредит?» - Зараз поки не актуальне. Банки видають кредити тільки в гривні, оскільки валютне кредитування фізичних осіб в даний час заборонено НБУ. У будь-якому випадку краще брати кредит в тій валюті, в якій позичальник отримує основний дохід, щоб не піддавати себе валютним ризикам.
Проблем на ринку іпотечного кредитування досить багато.
Головна з них, на думку фінансових експертів, - низькі заробітні плати українців. Коли почнеться офіційний зростання зарплат, ринок іпотечного кредитування почне оживати. А в цей час кількість угод мізерно мало - за даними Іпотечної асоціації Україні, за рік укладено всього 50 угод.
Для того, щоб отримати кредит на придбання нерухомості, потрібно мати оклад не менше 12 тисяч гривень на місяць, причому ця сума повинна бути підтверджена офіційно. В іншому випадку у наданні кредиту відмовлять.
Ще одна перешкода на шляху до розвитку іпотечного кредитування - невиправдано величезна ціна квадратного метра житла. [2]
Ще одна причина - немає ціни іпотеки. До кризи вона була «перегріта», а сьогодні впала вниз. А якщо немає ціни застави, то складно видавати кредит. Тому сьогодні іпотечні позики надають в одиничних випадках, переважно це індивідуальні кредити під конкретного позичальника.
До речі, в Росії почалося відродження кредитування покупки нерухомості: так, за червень-липень поточного року було скоєно більше угод, ніж за той же період минулого року. Це сталося, на думку російських фінансистів, завдяки стабільному зростанню доходів населення. [3]
Експерти вважають, що поліпшення умов раніше кінця 2010 року потенційним позичальникам не варто очікувати. Зниження ставок за кредитами відбувається завдяки зниженню банками процентних ставок за депозитами і відповідно здешевленню ресурсної бази для кредитування. Однак, у більшості банків потенціал для зниження ставок за кредитами обмежений поточною вартістю ресурсної бази, яка залучалася ще в 2009 р. під процентні ставки порядку 22-24% річних. Подальше зниження кредитних ставок можливо після заміни дорогих ресурсів більш дешевими по закінченню терміну закінчення депозитних договорів, що відбудеться не раніше кінця 2010 - початку 2011 року.
А яких умовах банки видають іпотечні кредити?
Банк | Термін | Аванс | Ставка | Комісія | Страхування |
Укрсоцбанк | до 20 років | від 40% | 23%, плаваюча | 0,99% - разова | 0,3%-предмета іпотеки, можливе страхування життя |
Укрсиббанк | до 15 років | від 30-40% | до 5 років -19,9%; 5-15 років-22% | - | - |
ВТБ Банк | до 20 років | від 30% | 22% | 2% | 0,23-0,3% - майна; 0,23-0,35% - позичальника |
Форум | до 15 років | від 50% | 23% | 2% | 0,3% - нерухомість (вторичка); 0,1% на місяць - нерухомість (первинка) |
Укргазбанк | до 10 років | від 30% | 22% | 1% | 0,3-0,4% - нерухомості, 0,6% - життя, 0,45-0,6% - від нещасного випадку |
Ерсте Банк | до 10 років | від 50% | до 5 років - 23,99%; 5-10 років - 24,49%; 10 років - 20,25% (плаваюча) | 1,5% | нерухомості і позичальника |
Зараз фінансисти не беруться давати однозначну відповідь на питання - коли масова іпотека повернеться в Україні. На думку учасників ринку це залежить від ряду чинників - умови кредитування (ціна позики), зростання добробуту населення і динаміка вартості на житлову нерухомість. [4]
При цьому в самих загальних прогнозах щодо ситуації на ринку житлового кредитування оцінки експертів дуже сильно розходяться.
«Іпотеку в цій країні чекати ще довго», - заступник Міністра регіонального розвитку та будівництва Дмитро Ісаєнко. Ні віце-прем'єр-міністр України Сергій Тігіпко, ні банкіри не бачать можливості зниження процентної ставки по кредиту хоча б до 16-17% річних. Це означає те, що забудовник буде мати проблеми з кредитним ресурсом.
Заступник голови правління АТ Ерсте Банк вважає, що в 2011 році іпотечні кредити стануть довшими а ставки по них знизяться до 10-12% річних. «У наступному році за рахунок введення плаваючих процентних ставок прийде такий продукт, як іпотека на 30 років». - І очікування, що ставки будуть йти вниз, абсолютно виправдані ". У кредитуванні 2011 рік буде відрізнятися тим, що банки почнуть кредитувати клієнтів, фінансовий стан яких зрозуміло і можна пояснити фінустановам.
в 2011 році банки, за словами директора департаменту маркетингу роздрібного бізнесу VAB Банку, будуть активно переходити на плаваючу ставку за іпотечним кредитом.
«Вітчизняний іпотечний ринок сьогодні стоїть, і пожвавлення тут відбудеться не раніше 2012 року». Про це заявив голова правління Юнекс банку.
«Раніше 2013 нормального ринку іпотечного кредитування не буде. 2011 рік буде ще одним роком втрачених надій », - впевнений президент Українського аналітичного центру.
Проведене дослідження стану ринку іпотечного кредитування дозволяє визначити перспективні напрями подальших розробок в напрямку вироблення схем, механізмів активізації іпотечного кредитування і зокрема, на будівництво (придбання) житла:
в реалізації державної довгострокової концепції розвитку іпотечного кредитування
населення;
механізми розширення державної участі і контролю в іпотечному кредитуванні;
схеми державної підтримки учасників іпотечного ринку;
підходи до створення спеціалізованих фінансових установ, як по кредитуванню, так і по мобілізації довгострокових ресурсів населення;
контроль за введенням державних стандартів при видачі іпотечних кредитів;
механізми розширення рефінансування іпотечних кредитів;
інструменти іпотечного кредитування, на основі яких може бути підвищений попит на іпотечні житлові кредити;
заходи щодо стабілізації будівельної галузі, що дозволяють розширити пропозицію житла на первинному ринку;
заходи щодо стабілізації цін на а нерухомість, тому що ціни на нерухомість в Україні не відповідають доходам населення.
Таким чином, останнім часом, ми спостерігаємо тенденцію зниження депозитних ставок, так що цілком можливо, що і ставки по кредитах теж підуть на спад.
Ринок кредитування зараз пожвавився, але його розвиток стримується високими процентними ставками. Для більш активного розвитку цього ринку необхідно зниження процентних ставок у національній валюті та зрівняння їх з валютними ставками (які зараз становлять 14-18% річних)
Джерела
1. http://www.prostobankir.com.ua
2. http://topmedia.com.ua
3. Http: / / www. Capital. Com. Ua
4. http://delo.ua