- Клієнтам ріелторських фірм;
- Особам, які проживають у даному регіоні;
- Всім охочим.
Залежно від статусу позичальника можуть значною мірою змінюватися умови кредитування.
5. За способом надання кредиту (житлове іпотечне кредитування).
Ø Німецька модель. Для отримання іпотечного кредиту позичальник протягом певного часу накопичує обумовлену в договорі грошову суму, яка становить 40-50% від суми, зазначеної в контракті. Після цього він має право на отримання кредиту.
Ø Американська модель. Позичальник вносить первинний внесок у розмірі 20-30% від вартості нерухомості, що купується. На відсутню суму йому надається кредит. При цьому в якості початкового внеску може бути прийнято в залік наявне житло або житлові сертифікати.
6. За способом рефінансування.
Іпотечним кредитуванням займаються різні кредитні інститути. Особливості їх діяльності полягають у способі рефінансування кредитів, що видаються (табл. 1.2).
Таблиця 1.2. Способи рефінансування іпотечних кредитів

№ п / п	Спосіб рефінансування	Вид кредитного інституту
1	Випуск іпотечних облігацій	Іпотечні банки
2	Попередні накопичення позичальників, державні субсидії	Будощадкаси
3	Власні, залучені та позикові кошти (у тому числі позики міжнародних організацій)	Універсальні банки
4	Продаж заставних іпотечному агентству або крупного іпотечному банку	Кредитні установи, що займаються іпотечним кредитуванням і які уклали договір з іпотечним агентством або великим іпотечним банком

7. За способом амортизації боргу:
Ø постійний іпотечний кредит;
Ø кредит зі змінними виплатами;
Ø кредит з одноразовим погашенням відповідно до особливих умов;
Ø іпотечні кредити з наростаючими платежами;
Ø іпотечні кредити з індексацією непогашеної суми боргу;
Ø іпотечні кредити, що передбачають фінансовий інтерес кредитора.
8. По виду процентної ставки:
Ø кредит з фіксованою процентною ставкою;
Ø кредит зі змінною процентною ставкою.
9. По можливості дострокового погашення:
Ø з правом дострокового погашення;
Ø без права дострокового погашення;
Ø з правом дострокового погашення за умови сплати штрафу.
10. За ступенем забезпеченості (величині початкового платежу).
Сума кредиту може складати від 30 до 100% вартості закладеного майна.
Крім того, іпотечні кредити можуть бути:
Ø звичайними і комбінованими (видаються кількома кредиторами);
Ø субсидованими і видаються на загальних умовах.

1.3 Нормативно-законодавче забезпечення іпотечного кредитування

Система іпотечного кредитування є невід'ємною частиною економіки будь-якої країни. Відповідно і законодавство, що регулює відносини у сфері іпотечного кредитування, має органічно вписуватися у законодавчу систему країни. Воно повинно уточнювати, а не суперечити положенням цивільного, житлового, банківського і т.п. законодавств.
Формування законодавчої бази іпотечного кредитування в Росії почалося з середини 90-х р.р. минулого сторіччя. Спочатку зміни вносилися в загальне законодавство.
У 1993 р. в Конституції РФ були закріплені права громадянина на житло і на охорону приватної власності.
Важливим кроком розвитку російського іпотечного законодавства стало прийняття першої (1995 р.) і другий (1996 р.) частин Цивільного кодексу РФ (ГК РФ). Кодекс встановлює загальні правила забезпечення кредитів заставою нерухомості; положення про право власності та інші речові права на інші приміщення; підстави звернення стягнення на закладене житлове приміщення і ін
ЦК України передбачає ряд правил щодо обов'язкової державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майн, а також виникнення, обмеження та переходу таких прав. Крім того були введені додаткові вимоги до договору купівлі-продажу житлової нерухомості. Зокрема, державній реєстрації підлягає не тільки перехід права власності на житлову нерухомість за таким договором від продавця до покупця, а й сам цей договір.
На виконання вимоги ДК РФ був прийнятий Федеральний закон від 21.06.1997 р. № 122 «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Відповідно до нього:
Ø державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права;
Ø державній реєстрації підлягають: право власності на нерухоме майно, операції з нерухомістю, обмеження прав на нерухоме майно (арешт, іпотека, довірче управління);
Ø державна реєстрація прав має відкритий характер;
Ø державна реєстрація проводиться установою юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.
Таким чином, була введена єдина система реєстрації на нерухоме майно та угод з ним і почав створюватися єдиний банк інформації в межах реєстраційного округу. В даний час стоїть питання про створення єдиного по всій країні банку даних про права власності на нерухоме майно та всіх обмежень на нього.
Кредитні організації, що надають іпотечні кредити, підпорядковуються банківського законодавства. Це федеральні закони «Про центральному банку» і «Про банки і банківську діяльність».
Можливість рефінансування іпотечних кредитів на вторинному ринку вимагає внесення відповідних змін до законів, що регулюють фондовий ринок. Зокрема, Федеральний закон «Про ринок цінних паперів».
У разі невиконання позичальниками своїх зобов'язань іпотека передбачає можливість позбавлення їх закладеної власності. У випадку житлового іпотечного кредитування - виселення недобросовісних позичальників. Тому в Житловому, Цивільному Цивільно-процесуальному кодексах повинні бути описані положення, чітко встановлюють права та обов'язки, як заставодавців, так і заставодержателів.
Безпосередньо ставлення до іпотечного кредитування мають також наступні закони: «Про оціночну діяльність» (оцінка нерухомого майна при прийнятті його в заставу), «Про кредитні історії», «Про житлових накопичувальних кооперативах», «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості »і т.п. Що стосується спеціального іпотечного законодавства, то це перш за все федеральні закони «Про іпотеку» та «Про іпотечні цінних паперів».
Основним законом, який регулює відносини з приводу застави нерухомості, є Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)», який:
Ø встановлює підстави виникнення іпотеки та її регулювання, а також зобов'язання та вимоги, що забезпечуються іпотекою;
Ø перераховує майно, яке може бути предметом іпотеки;
Ø визначає поняття та зміст заставної, її основні положення, а також процес обігу та погашення заставних;
Ø регламентує процес укладання договору про іпотеку (загальні правила, зміст договору) і процес державної реєстрації іпотеки (основні положення, порядок реєстрації);
Ø визначає права і обов'язки заставодавця при використанні майна, закладеного за договором про іпотеку, зокрема вимоги до забезпеченості збереження майна, закладеного за договором про іпотеку;
Ø встановлює поняття наступної іпотеки і умови, при яких вона допускається, а також можливість поступки прав за договором про іпотеку;
Ø описує перехід прав на майно, закладеного за договором про іпотеку, до інших осіб і обтяження цього майна правами інших осіб;
Ø приділяє увагу особливостям іпотеки земельних ділянок, підприємств, будівель і споруд.
Слід зазначити, що іпотека як обтяження майна, закладеного за договором про іпотеку, виникає з моменту укладення цього договору. При цьому в силу закону іпотека як обтяження майна виникає з моменту державної реєстрації права власності на це майно, якщо інше не встановлено договором. Договір про іпотеку підлягає державній реєстрації. І лише з моменту його державної реєстрації він вважається укладеним і набирає чинності.
Глава XIII (статті 74-78) Федерального закону РФ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» спеціально присвячена іпотеку житлових будинків і квартир. Це пояснюється тим, що в Росії надзвичайно гострою проблемою є житлова. Мільйони сімей проживають у старих і аварійних будинках і потребують поліпшення житлових умов. Проте лише невелика частина населення будь-якої країни, в тому числі і Росії, може дозволити собі купити квартиру відразу, з поточних доходів, без допомоги заощаджень і позикових коштів. Основним джерелом коштів для придбання житла стають кредити банків.
Низькі доходи населення і високі процентні ставки на фінансових ринках, нерозвинений ринок житла і величезні ціни на будівництво - це далеко не повний перелік проблем, які можна вирішити за допомогою іпотеки житла.
Федеральний закон РФ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» використовує термін іпотека житлових будинків і квартир. За Закону предметом іпотеки, наприклад, можуть бути житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат; дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення; будівлі, у тому числі житлові будинки та інші будівлі , і споруди, безпосередньо пов'язані із землею. Іпотека будівлі або споруди можлива тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, якої частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини. Іпотека поширюється на всі невіддільні поліпшення предмета іпотеки, якщо інше не передбачено договором або цим Законом.
ГК РФ до житлових приміщень відносить: будинки, квартири, їх частини, які з ізольованих кімнат, дачі, садові будинки. У ст. 209 ЦК РФ визначається зміст права власності на будь-яке майно, включаючи нерухомість у вигляді житлових будинків і квартир.
Правила XIII глави Закону про іпотеку застосовуються тільки до таких індивідуальним і багатоквартирним житловим будинкам і квартирам, частини житлового будинку або частини квартири, що складається з однієї або кількох ізольованих кімнат, які відповідають наступним вимогам:
- Вони призначені для постійного проживання;
- Вони належать на праві власності громадянам або юридичним особам (п. 1 ст. 74 Закону про іпотеку).

Глава 2 Аналіз ринку іпотечного житлового банківського кредитування

2.1. Інструменти іпотечного кредитування

При іпотечному кредитуванні значну роль відіграє вибір фінансових інструментів і технологій, вживаних на різних етапах фінансового процесу. Їх вибір визначається загальною економічною ситуацією, розвиненістю іпотечних операцій в країні (зокрема, обсягом іпотечних операцій, наявністю відповідної інфраструктури), фінансовими можливостями і бажаннями учасників угод (кредиторів і позичальників), видом операції (наприклад, продаж житлового будинку, обтяженого іпотекою, покупка нерухомості з метою подальшого продажу, субсидовані кредити, а також більш складні схеми).
Правильний вибір і застосування інструментів іпотечного кредитування в значній мірі визначають ефективність іпотечних операцій, зниження ризиків, підвищення доступності іпотечних кредитів, їх ліквідність.
Інструмент іпотечного кредитування являє собою спосіб погашення боргу (амортизацію кредиту). Графік амортизації показує величину регулярних періодичних амортизаційних платежів, і залишок основної суми боргу на кожний період часу. При цьому щомісячний платіж розбивається на дві частини, одна з яких йде на погашення кредиту, а інша - на сплату нарахованих за місяць відсотків.
Для розрахунку виплат з обслуговування боргу розраховується іпотечна постійна.
Вона дорівнює відношенню обов'язкових виплат по кредиту за рік до початкової основної суми кредиту. Іпотечна постійна включає відсотки і виплати в рахунок погашення основної суми кредиту; виражається десятковим дробом або у відсотках для кредитів з рівномірними платежами.
Пі = (Д / І) х100, (2.1)
де Пі - іпотечна постійна,%; Д - річна сума платежів з обслуговування основного боргу, руб.; І - основна сума іпотечного кредиту, руб.
Для того щоб іпотечний кредит був повністю погашений, іпотечна постійна повинна бути вищою від номінальної ставки відсотка за кредит.
Кредити, за якими оплата основного боргу і процентних платежів проводиться у строк, називаються самоамортізіруемимі. Однак амортизація може бути не тільки позитивною, але й негативною. Негативна амортизація виникає, коли платежів кредиту не вистачає для погашення заборгованості по процентних платежах. Невиплачена частина відсотків накопичується разом з основною сумою кредитного боргу, і його залишок зростає, тобто відбувається накопичення негативної амортизації. Як правило, негативна амортизація зустрічається на початковій стадії кредитування при використанні певних іпотечних інструментів (зокрема, іпотечних кредитів з наростаючими платежами, про які буде розказано далі).
Існує таке поняття, як максимальна негативна амортизація, що виражається в певних величинах залишку та обсяги кредиту на певну дату, зазначену в договорі. Після досягнення цих величин баланс кредиту переглядається для забезпечення повної позитивної амортизації.
Платежі по іпотечному кредиту можуть здійснюватися щомісячно, щоквартально, щорічно і т. п., аж до одноразової форми платежу. Вид іпотечного інструмента в основному визначається схемою і структурою виплат. Види інструментів іпотечного кредитування представлені на рис. 2.1.

Інструменти іпотечного кредитування

Ø Іпотека з дисконтом Ø Іпотека з заставним рахунком

Іпотечні кредити, що передбачають фінансовий інтерес кредитора

Ø Іпотека з участю кредитора у прирості вартості нерухомості Ø Іпотека з спільною участю позичальника та кредитора Ø Долевая іпотека

Стандартний аннуітетний платіж

Кредити під заставу наявної нерухомості на різні потреби позичальника

1. Зворотній іпотека 2. Кредитні лінії, забезпечені житлом

Іпотечні кредити зі змінними виплатами

Платежі з фіксованими виплатами основної суми боргу (пружинна іпотека) «Кульові» платежі Іпотечні кредити з наростаючими платежами: Ø інструменти, що знижують кредитне навантаження в перші періоди кредитування Ø інструменти, що дають можливість швидше погасити кредит

Альтернативні інструменти іпотечного кредитування

Іпотечні кредити з індексацією непогашеної суми боргу Іпотечний кредит зі змінною процентною ставкою

		Інструменти, що вбудовуються в різні іпотечні схеми

Іпотечний кредит з погашенням кожні два тижні. Платежі по позиках здійснюються не щомісяця, а один раз на два тижні, всього 26 разів на рік. Кожен платіж становить половину щомісячного платежу за стандартним 30-річному кредиту з фіксованою ставкою. Так як 26 платежів по даному виду кредиту еквівалентні платежах за 13 місяців за стандартним, амортизація боргу здійснюється швидше. Всі менша частина кожного платежу витрачається на погашення відсотків, і кредит погашається в середньому за 21 рік. У результаті скорочення кредитного терміну кредитор несе певні втрати.
3. Альтернативні інструменти іпотечного кредитування
Альтернативні інструменти іпотечного кредитування представляють собою платежі з індексацією. Індексації може підлягати як основна сума боргу, так і відсотки за кредитом. Відповідно виділяють кредити з індексацією основного боргу та кредити зі змінною процентною ставкою.
Іпотечні кредити з індексацією непогашеної суми боргу. Іпотечні кредити з індексацією непогашеної суми боргу дозволяють робити погашення кредиту однаковими платежами в реальні суми при зміні величин номінальних платежів. Непогашена сума боргу коригується з урахуванням обраного індексу: споживчих цін, долара США, вартості споживчого кошика, мінімальної заробітної плати, інших фінансових індексів, що відображають динаміку інфляції. Після чого відбувається перерахунок подальшого графіка платежів. При цьому коригування залишку кредитного боргу може проводитися щомісячно, а коригування щомісячного платежу - щорічно. Можливі інші варіанти. Інтервал змін може лежати в межах від 1 року до 5 років.
Іпотечний кредит зі змінною процентною ставкою - кредит з автоматично змінюється кредитною ставкою, що відображає рух обраних і зафіксованих у договорі ставок фінансового ринку або інфляційних індексів.
Спочатку ставка встановлюється на більш низькому рівні, ніж фіксовані ставки по аналогічних кредитах. Надалі ставка може змінюватися відповідно до:
Ø з базовими ринковими ставками, наприклад зі ставкою за короткостроковими кредитами;
Ø із середньою ставкою за житловими кредитами;
Ø із ставкою залучення фінансових коштів, наприклад з процентною ставкою по урядових векселях, ставкою по федеральних цінних паперів і т. п.;
Ø з певними економічними індексами, безпосередньо пов'язаними з відсотковими ставками, - інфляцією, індексом цін, індексом заробітної плати і т. п.
Коригування змінюється процентної ставки проводиться у визначений договором строк - 6, 12 або 24 місяці, а також у межах від 1 місяця до 5 років. Залишок боргу за довгостроковим кредитом перераховується вже виходячи з нової процентної ставки, і відповідно новий графік платежів завжди розраховується на основі необхідної позитивної амортизації кредиту.
Гібрид іпотечних кредитів з фіксованою і регульованою процентною ставкою. Зазвичай за цими кредитами встановлюється фіксована процентна ставка на перші п'ять, сім чи десять років, потім ставка починає змінюватися у відповідності з певними умовами, встановленими кредитним договором.
4. Іпотечні кредити, що передбачають фінансовий інтерес кредитора
Подібні моделі кредитування припускають фінансовий інтерес кредитора, що компенсує пільгове кредитування або інші пільги для позичальника - відстрочку виплати відсотків або основного боргу, збільшення або зменшення строків кредитування.
Кредитор надає більш низьку процентну ставку в обмін на частку у зростанні вартості нерухомості або частку в поточному доході, яка може бути визначена у відсотках від регулярних грошових надходжень. Можлива участь кредитора в отриманні доходів від нерухомості протягом як усього періоду кредитування, так і іншого певного терміну.
Іпотека з участю кредитора у прирості вартості нерухомості. Фінансовий інтерес кредитора в даному випадку полягає в одержанні визначеного відсотка від різниці в прирості вартості нерухомості після її продажу. Цей відсоток може дорівнювати різниці між ринковою відсотковою ставкою і тієї, по якій було надано кредит, але може бути інше співвідношення.
Участь кредитора у прирості вартості нерухомості складає в середньому від 20 до 50%.
Іпотека з спільною участю позичальника та кредитора. Передбачає отримання кредитором доходів від фінансованої нерухомості в самих різних формах. Це може бути частина ренти або частину чистого операційного доходу, а також інші варіанти доходу. Іпотека з спільною участю застосовується при фінансуванні приносить дохід нерухомості.
Часткова іпотека. Даний вид іпотеки припускає участь в іпотечному кредитуванні крім кредитора і позичальника третьої особи. Участь третьої особи здійснюється у вигляді оплати їм усього спочатку внеску за кредит або його певної частини, а також у вигляді участі в оплаті щомісячних амортизаційних внесків в обмін на отримання ним частини доходів від приросту вартості нерухомості. При цьому передбачається участь одного або кількох інвесторів.
5. Інструменти, що вбудовуються в різні іпотечні схеми
Іпотека з дисконтом - іпотека зі зниженою ставкою за кредитом, що виплачується позичальником в обмін на підвищений дисконт. При цьому сума, яку насправді отримує позичальник, менше суми, зазначеної в договорі, на величину дисконту, а всі наступні виплати за основним боргом і відсотками за кредит визначаються виходячи з його повного об'єму.
Дисконт може виражатися в пунктах (відсотках) або у грошовій сумі. Існує також подвійний дисконт - певні грошові кошти підсумовуються з процентним дисконтом.
Іпотека з заставним рахунком. Частина первинного внеску або інший вид фінансових коштів (позичальника або третьої особи) міститься на спеціальний ощадний заставний рахунок, який протягом перших років є джерелом поповнення щомісячних виплат. Низькі первинні платежі, що компенсуються таким чином, поступово зростають і починають у якийсь момент перевищувати платежі по стандартній іпотеці. Сам розрахунок амортизаційних внесків та витрачання заставного рахунку може здійснюватися виходячи з різних фінансових схем.
В основному цей інструмент застосовується при іпотечному кредитуванні наростаючими платежами (іпотечний кредит «ярусними платежами»).
6. Кредити під заставу наявної нерухомості на різні потреби позичальника
Більшість іпотечних кредитів використовуються на придбання нерухомого майна або фінансування будівництва. Однак власник нерухомості має можливість його закласти, а отримані грошові кошти використати на свої власні цілі, як споживчого характеру, так і комерційного. Такі види фінансових угод також відносяться до іпотечного кредитування.
Зворотна іпотека - фінансова угода про те, що кредитор виробляє періодичні (або разові) виплати позичальника. Таким чином, залишок основної суми кредиту та сума накопичуваних відсотків не зменшується, як звичайно, а збільшується.
Кредитні лінії, забезпечені житлом, - застава нерухомості для забезпечення кредитної лінії, що діє протягом тривалого періоду часу, яка використовується на споживчі потреби позичальника.
Відсоток виплачується тільки на кредит, який використовується. Зазвичай процентна ставка періодично переглядається. Наданий кредит, хоча і не використовується на фінансування нерухомості, все ж забезпечений нерухомою власністю, тому відсотки по ньому виключаються з оподатковуваного доходу подібно іпотечними кредитами, тільки з деякими обмеженнями.

2.2 Структура ринку іпотечних кредитів

Ринок - сукупність економічних відносин, що виявляється у сфері обміну товарів і послуг, в результаті яких формуються попит, пропозиція і ціна.
Ринок іпотечного капіталу - частина фінансового ринку, на якому перерозподіляється позиковий капітал, забезпечений заставою нерухомості. Він функціонує за рахунок іпотечних кредитів, які видаються на первинному іпотечному ринку і рефінансуються на вторинному іпотечному ринку.
Як і всі фінансові ринки, ринок іпотечного капіталу ділиться на первинний, де обертаються первинні заставні, і на вторинний, де купуються і продаються іпотечні цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами.
Крім того, існує класифікація іпотечних ринків залежно від типу нерухомості, яка виступає в якості заставного забезпечення, - іпотечні ринки житла, дохідної нерухомості, комерційної нерухомості, промислової нерухомості і т. п.
Первинний ринок іпотечних кредитів - це сегмент загального іпотечного ринку, безпосередньо охоплює діяльність кредитних інститутів з кредитування юридичних і фізичних осіб під заставу об'єктів нерухомості.
Основними учасниками первинного іпотечного ринку є кредитор і позичальник, які безпосередньо вступають в договірні відносини одна з одною.
Позичальники (заставники) - це фізичні особи, які бажають поліпшити свої житлові умови і задовольняють вимогам банків за рівнем кредито і платоспроможності.
Іпотечні кредити надають як універсальні кредитні організації, так і спеціалізовані. До спеціалізованих відносяться іпотечні банки, ощадні банки, ощадно-позичкові організації, житлові кооперативи, страхові компанії і т. п. Основна відмінність в організації їх діяльності полягає у формуванні механізмів залучення ресурсів для видачі іпотечних позик, а також у формі державного регулювання і контролю їх діяльності.
Особливості нерухомого майна як предмету застави, з одного боку, підвищують надійність забезпечення, з іншого - пред'являють ряд вимог до оформлення договору.
Об'єкти нерухомості відносно одноманітно, порівняно легко піддаються оцінці, насилу можуть бути переміщені або приховані боржником, всі права на них закріплюються за певним власником. Крім того, вони в меншій мірі, ніж інше майно, зношуються, і їх вартість має тенденцію до постійного зростання. Завдяки цьому терміни іпотечних кредитів, як правило, значно перевищують терміни за іншими видами кредитів, а процентні ставки, навпаки, - значно нижчі.
Проте достоїнства нерухомого майна мають місце тільки в тому випадку, коли існує система економічних відносин, що забезпечує надійність іпотечної угоди та захист інтересів її учасників.
Основним інструментом, за допомогою і з допомогою якого будуються відносини між суб'єктами первинного ринку, є кредитний договір, який, як правило, оформляється у вигляді заставної.
Використання терміну «заставна» по відношенню до кредитного договору обгрунтовується тим, що заставу нерухомості в даному випадку є неодмінним і ключовою умовою укладення договору.
При укладанні договору іпотеки застосовується стандартна схема, представлена ​​на рис. 2.4.

Андеррайтинг позичальника

Прийняття рішення про надання кредиту

Надання кредиту, оформлення заставної

Обслуговування заставної іпотечним банком

	Заява клієнта		Оцінка нерухомості		Укладення договору страхування		Реєстрація застави нерухомості та договору іпотеки

Рис.2.4. Стандартна схема взаємовідносин кредитора і позичальника на первинному ринку заставних
Іпотечні кредити можуть видаватися під заставу як нерухомого майна, так і належить позичальнику на правах власності або господарського відання. У першому випадку невід'ємним учасником процесу іпотечного кредитування стає продавець нерухомості.
Вимоги, що пред'являються до угод з нерухомим майном, відносяться також і до іпотеки. Таким чином, при оформленні угоди істотне значення має кваліфікована оцінка предмета застави, його страхування, реєстрація як права власності на нерухомість, так і його обтяження (заставу), порядок оформлення договорів, а також можливість звернення стягнення на предмет застави у разі невиконання боржником своїх зобов'язань . При житловому іпотечному кредитуванні постає питання захисту інтересів неповнолітніх дітей, які проживають в закладаються квартирах.
Таким чином, коло учасників при іпотечному кредитуванні значно ширше, ніж при інших видах кредитування. На рис. 2.5 розглянуто порядок надання іпотечного кредиту і взаємозв'язок учасників іпотечного кредитування при укладенні кредитного договору та договору іпотеки.

Держава

Позичальник

Укладення кредитного договору

Кредитор

4

Страхові компанії

Заставна

Ріелторські компанії

3

Вибір об'єкта на ринку нерухомості

Страхування

Укладення договору іпотеки

1

Оціночні компанії

Нерухоме майно

Оцінка

Укладення договору купівлі-продажу

2
6

	Продавець

5

Органи реєстрації

Рис.2.5. Первинний ринок іпотечного кредитування
У результаті іпотечної угоди на первинному ринку між кредитором і позичальником полягає кредитний договір, згідно з яким кредитор надає позичальникові відсутні йому грошові кошти на покупку нерухомості, що служить забезпеченням зобов'язання.
Заставна є іменний цінний папір, що засвідчує такі права її власника: право на одержання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, без подання інших доказів існування цього зобов'язання; право застави на майно, обтяжене іпотекою.
За певних умов заставна може набувати властивостей цінного паперу, здатної переходити від одного власника до іншого, і бути в достатній мірі відірваною від початкового вимоги.
Таким чином, з'являється можливість рефінансувати іпотечні кредити на вторинному ринку.
Вторинний ринок іпотечних кредитів охоплює процес купівлі-продажу заставних, випущених на первинному ринку. Він виникає в той момент, коли кредитна організація перепродує зобов'язання позичальника у вигляді заставної спеціалізованої організації. Таким чином, вторинний ринок - це ринок, на якому відбувається відновлення кредитних ресурсів, за допомогою яких потім можна видати кредит наступного позичальникові.
Чіткої межі між первинним і вторинним ринком не існує. Кредитна організація може залишати у себе частину портфеля іпотечних кредитів, а іншу частину продати з метою підвищення ліквідності. Співвідношення залишеної частини і продається на вторинному ринку може визначатися як загальними принципами політики банку, так і тимчасовими кон'юнктурними економічними міркуваннями: специфікою структури активів і пасивів, нормативними вимогами регулюючих органів, прогнозом динаміки процентних ставок і ін
Продаж іпотечних кредитів на вторинному ринку здійснюється в декількох формах.
Перша форма - це простий продаж індивідуального кредиту, яка відома під назвою «продаж повністю».
Друга форма - продаж частки або часток кредиту, називається «продаж участі».
У третій формі заставні або частки участі в них об'єднуються в так звані пули, які використовуються в якості забезпечення цінних паперів.
Основними індикаторами, що характеризують кон'юнктуру на іпотечному ринку, є процентні ставки по іпотечних облігаціях, з одного боку, і ставки по іпотечних кредитах - з іншого.
Існує кілька способів рефінансування іпотечних кредитів.
1. «Готівкова оплата».
Первинний кредитор продає іпотечні кредити або пул іпотечних кредитів іпотечному агентству (рис. 2.6), залишаючи за собою право обслуговування кредитів і отримуючи за це винагороду у вигляді комісійних. Кредитна ставка, одержувана по таких кредитах, повинна бути достатньою, щоб покрити: вартість фондів, адміністративні витрати, кредитний ризик і ризик процентної ставки, який виникає з фінансування кредитів з можливими достроковими погашеннями за рахунок зобов'язань з фіксованою ставкою. Крім того, вона повинна забезпечити достатній розмір прибутку від вкладення коштів.

Іпотечні
договори
і боргові

Іпотечне агентство

Кредитори, що видають іпотечні кредити

зобов'язання


Готівкові
гроші

Пул іпотек

Цінні папери, забезпечені пулом

Рис. 2.6. Готівкова оплата
2. «Своп».
Первинний кредитор передає пул іпотечних кредитів іпотечному агентству в обмін на емітовані ним цінні папери (рис. 2.7). Ці цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами (МВS), високо надійні і ліквідні.
Іпотечні
договори
і боргові

Іпотечне агентство

Кредитори, що видають іпотечні кредити

зобов'язання


Збори за гарантію
Готівкові
Гроші
Рис.2.7. Своп
За надані гарантії іпотечне агентство стягує з кредитора щомісячну плату, яке обчислюється виходячи з розміру невиплаченої суми боргу за іпотечними кредитами пулу.
3. Програма «гарантій».
Емітент, який володіє пулом іпотек, випускає цінні папери, забезпечені цим пулом, і в разі необхідності покриває своїми власними засобами прострочені платежі позичальника. Іпотечне агентство гарантує своєчасні виплати з цінних паперів, отримуючи за це комісію від емітента (рис. 2.8).
Іпотечне кредитування - це цілісний механізм реалізації відносин, що виникають з приводу видачі, продажу та обслуговування іпотечних кредитів.

Інвестори в ЦП

Іпотечне агентство

Пул іпотек

Емітент ЦП

Випуск ЦБ

ВиВвВ Цінні папери (ЦП)
Грошові
кошти
за ЦП
Гарантії по ЦП
Комісійні
за надання

Місцевий первинний іпотечний кредитор

гарантій по ЦП
Іпотечні
Кредити Платежі по ЦП
та обслу-
вання
Грошові
кошти
Рис. 2.8. Програма «гарантій»
Іпотечний ринок не може бути розглянуто окремо. Це модель організації взаємодії між ринком іпотечного кредитування, ринком нерухомості і фінансовим ринком.
Рівень розвитку іпотечного ринку прямо залежить від рівня розвитку даних ринків. Вони є взаємопов'язаними і взаємозалежними елементами єдиної іпотечної системи в країні. У свою чергу, ринок іпотечного кредитування також можна розглядати як необхідний елемент і ринку нерухомості, і фінансового ринку. Для успішного становлення та розвитку системи іпотечного кредитування істотне значення має створення інститутів, які обслуговують іпотечний ринок (його інфраструктури). Загальна схема взаємодії елементів системи іпотечного кредитування представлена ​​на рис. 2.9.

Стратегія розвитку іпотечного кредитування, цілі і принципи

Система реєстрації нерухомого майна

Методичне забезпечення

Правове забезпечення

Податкова система

Ринок іпотечних кредитів

Ринок нерухомості

Фінансовий ринок

Ринок страхування

Система звернення стягнення та реалізація нерухомості

Оцінка вартості нерухомості

Підготовка кадрів

Система андеррайтингу позичальника

	Система регулювання і контролю за діяльністю учасників іпотечного кредиту

Рис.2.9. Взаємодія елементів системи іпотечного кредитування
Тільки при взаємодії всіх елементів системи іпотечного кредитування з'явиться можливість, по-перше, знизити ризики іпотечних кредиторів і тим самим підвищити доступність іпотечних кредитів, по-друге, підвищити надійність іпотечних облігацій і завдяки цьому залучити додаткові джерела кредитування.

2.3 Аналіз ринку іпотечних житлових кредитів у РФ

У перші роки відродження іпотечного кредитування стало очевидно, що успішний і динамічний розвиток ринку іпотечного житлового кредитування в Росії неможливе без активної участі в цьому процесі держави. Необхідно було розробити загальну концепцію розвитку іпотечного кредитування, визначити пріоритети в механізми рефінансування, створити інфраструктуру іпотечного ринку.
Іпотечне житлове кредитування стає складовою частиною державної житлової політики. Це знайшло своє відображення в державній цільовій програмі «Житло» (червень 1993 р.) - однієї з пріоритетних програм структурної перебудови економіки Росії.
Незважаючи на досягнуті результати, проблема забезпечення житлом населення продовжувала загострюватися, а інвестиційна діяльність - знижуватися.
10 червня 1994 Президент Російської Федерації підписав наступні укази:
• «Про житлові кредити» з метою «надання кредитно-фінансової підтримки населенню у вирішенні житлової проблеми». Зазначалося, що комерційні банки можуть видавати три види житлових кредитів: земельний кредит, будівельний кредит і кредит на придбання житла.
• «Про випуск та обіг житлових сертифікатів», згідно з яким юридична особа - замовник при здійсненні будівництва житлових будинків отримував право залучати кошти громадян РФ за допомогою особливого виду облігацій - житлових сертифікатів, які мають номінальну вартість в одиницях загальної площі.
У березні 1996 р. Указом Президента було схвалено основні напрями нового етапу реалізації державної цільової програми «Житло». Почалося відродження системи іпотечного кредитування.
Істотне значення для вдосконалення правових і методологічних основ іпотечного житлового кредитування має прийнята Урядом Російської Федерації в січні 2000 р. «Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування». Концепція визначила головну мету розвитку довгострокового іпотечного житлового кредитування - створити ефективно працюючу систему забезпечення доступним за вартістю житлом російських громадян із середніми доходами, засновану на ринкових принципах придбання житла на вільному від монополізму житловому ринку за рахунок власних коштів громадян і довгострокових іпотечних кредитів.
Наступний етап розвитку іпотечного житлового кредитування пов'язаний з федеральною цільовою програмою «Житло» на 2002-2010 рр.. У програмі були передбачені заходи з розвитку системи рефінансування іпотечних житлових кредитів шляхом надання державних гарантій за запозиченнями АІЖК з метою підвищення привабливості для інвесторів облігацій, емітованих АІЖК.
У 2003 р. почав реалізовуватися проект «Доступне і комфортне житло - громадянам Росії».
Даний етап розвитку іпотечного житлового кредитування був пов'язаний з активним процесом вдосконалення законодавчих засад, що регулюють діяльність різних суб'єктів ринку іпотечних житлових кредитів. В кінці 2004 р. Державною думою було прийнято пакет законів, спрямованих на формування ринку доступного житла.
У березні 2005 р. Уряд РФ схвалив «Концепцію розвитку уніфікованої системи рефінансування іпотечних житлових кредитів».
Метою даного документа є опис заходів, які необхідно зробити, щоб підвищити доступність для населення іпотечних житлових кредитів.
До кінця 2008 року ринок іпотечного кредитування став справжнім головним болем, як для банкірів, так і для їхніх клієнтів. Сьогодні отримати іпотечний кредит в Росії майже неможливо. Також незрозуміло, що робити з вже укладеними кредитними договорами. На жаль, іпотечне кредитування в Росії фактично паралізовано.
Іпотека дозволяла придбати житло сьогодні і виплачувати повну його вартість протягом кількох наступних років.
Іпотека - була найнадійнішим способом придбання житла, на відміну від пайового будівництва чи вкладу в будівельний кооператив. Гроші передають безпосередньо продавцеві житла, а не третім особам (забудовникам або власникам кооперативу). Перед укладанням угоди квартира проходить ретельну юридичну перевірку банком. На час погашення кредиту іпотеки страхуються ризики втрати права власності на квартиру і працездатності позичальника.
Сьогодні банківське законодавство ревно захищає права споживачів. Будь-яке порушення загрожує банку відкликанням ліцензії, вартістю кілька десятків тисяч доларів. І все ж, краще звертатися в перевірені установи: скільки років на ринку існує кредитна організація? Яка його історія, відгуки про нього? Наскільки велика кредитна ставка і які програми може запропонувати Вам банк?
2008 рік став переломним для сфери іпотечного кредитування в Росії. Протягом року змінилися не тільки принципи взаємодії банків з клієнтами - відбулося глобальне переосмислення самого терміну "іпотека". Раніше іпотечні програми позиціонувалися як найбільш "людяні" банківські послуги, максимально націлені на зростання добробуту громадян. Тепер термін "іпотека" став асоціюватися перш за все з причиною дестабілізації економічної ситуації на фондових ринках світу і, як наслідок, з основною причиною світової фінансової кризи.
До кінця року ринок іпотечного кредитування став справжнім головним болем як для банкірів, так і для їхніх клієнтів. Сьогодні отримати іпотечний кредит в Росії майже неможливо. Також незрозуміло, що робити з вже укладеними кредитними договорами. На жаль, підбиваючи підсумки, іпотечне кредитування в Росії фактично паралізовано.
З початку кризи кількість банків, що продовжують реалізовувати свої іпотечні програми, зменшилася у 20 разів. в середині грудня видачу іпотечних кредитів на всій території країни здійснювали всього 15 банків. При цьому можна відзначити, що 19 листопада 2008 року, в Росії налічувалося 10 банків, що зберегли свої іпотечні програми.
Якщо брати до уваги той факт, що більшість банків, що заявляють про продовження роботи з іпотекою, фактично створюють лише видимість активності, відгородившись від реальних дій або неприйнятними процентними ставками, або надто суворими вимогами до потенційних позичальників, то не дивно, що на правах неофіційних даних у ЗМІ періодично з'являються повідомлення, нібито іпотекою насправді займаються, лише два-три банки. Але й вони, у свою чергу, теж працюють, мало не в режимі воєнного стану, задовольняючи лише 10-12 відсотків від загальної кількості поданих на отримання кредиту заявок.
Тут виникає питання - що змусило банки так різко перекрити собі головні шляхи залучення клієнтів? Які перспективи змогли переважити збитки, пов'язані з очевидним результатом припинення роботи механізму іпотеки - зниженням попиту і випливають із нього падінням цін на нерухомість? Адже зниження вартості житла приведе до знецінення банківських активів, які складаються з квартир, закладених в якості забезпечення по вже виданих кредитах. Здавалося б, саме ринкова вартість закладеної нерухомості визначає ту саму "ліквідність", з браком якою зіткнулися банки? Відповідь, мабуть, слід шукати виходячи з того, що кредитним організаціям довелося вибирати з двох зол менше.
Для того щоб уявити ситуацію з точки зору банкірів, достатньо проаналізувати процеси, що відбувалися нещодавно в США. Таке порівняння цілком правомірно, оскільки ринок іпотечного кредитування в Росії з самого моменту свого народження - з 2001 року - розвивався за принципами, закладеними у моделі "старшого брата" - ринку іпотеки в США.
Різниця в масштабах іпотечних ринків Росії і США не грає принципової ролі з точки зору причинно-наслідкового зв'язку в ланцюжку подій, що відбуваються на ринках. За аналогією з правилами подібності геометричних фігур, згубними і для великого, і для маленького ринку стануть одні й ті ж процеси, і визначатися вони будуть за однаковими ознаками.
Отже, проблеми американського іпотечного кредитування почалися, коли банки, прагнучи зберегти темпи видачі іпотечних кредитів і зростання своїх іпотечних портфелів, почали масово видавати так звані "високо" іпотечні кредити позичальникам з сумнівною кредитною історією або тим, чий рівень доходу не був підтверджений офіційно. Однак досить скоро з'ясувалося, що американські інвестори не виявляють інтересу до цього сектора кредитування, і банкам стало важко рефінансувати "високо" іпотечні портфелі. Через це вони змушені були підвищити процентні ставки по таких кредитах, і в секторі "високоризикованих" кредитів почав збільшуватися обсяг заборгованості позичальників перед банками. Незабаром частка дефолтів по "високоризикованим" кредитам перевищила 30 відсотків.
Більш того, навіть почавши видавати "високо" кредити, банки не змогли підтримати попит на нерухомість на необхідному рівні. Природно, ринок почав входити в стагнацію, і ціни на нерухомість стали знижуватися. На цьому тлі стала збільшуватися вартість рефінансування іпотечних портфелів, і банки стали пропонувати їх інвесторам зі значною знижкою. Так, вже до початку 2007 року банки намагалися продати "високо" кредити за половину їх номінальної вартості.
У результаті цих процесів кредитні організації зазнали значних збитків. Так, в липні 2007 року один з лідерів ринку "високоризикованої" кредитування, інвестиційна компанія Bear Steams, оголосила про колосальні збитки в 1,5 мільярда доларів. Далі процеси стали розвиватися за принципом ланцюгової реакції, і до початку 2008 року заголовки світових ЗМІ вже рясніли повідомленнями про масові збитки і повсюдних банкрутства.
Крім того, не останню роль на початку кризи в США зіграв той факт, що учасники ринку почали масово випускати іпотечні цінні папери. При цьому часто нові випуски облігацій були забезпечені не чим іншим, як попередніми випусками, тобто не мали під собою реальної нерухомості. У результаті цього американські іпотечні папери серйозно знецінилися, і ступінь довіри до них у інвесторів різко знизилася.
Змалювавши лиха американського ринку, звернемося до російського. Почнемо зі статистики. За даними директора департаменту Мінекономрозвитку Івана Осколкова, до грудня 2008 року дефолти настали по 10 відсоткам іпотечних кредитів у Росії. При цьому надійні прогнози запевняють, що обсяг заборгованості населення перед банками може досягти 400 мільярдів рублів. І це при тому, що весь обсяг видачі іпотеки в Росії за найуспішніший 2007 рік склав 557 млрд рублів. І ще - кожен другий кредит в Росії був виданий банком із залученням іноземного капіталу.
Але як і кому видавалися іпотечні кредити в Росії, де в період бурхливого зростання обсягів іпотечного кредитування вся бухгалтерська звітність була в кращому випадку "сірої"? І скільки іпотечних кредитів у країні було оформлене без підтвердження повного розміру доходів позичальника за формою 2-ПДФО? більше того, намагаючись залучити клієнтів саме до себе, банки почали надавати послуги з кредитування з нульовим початковим внеском.
Висновок очевидний. З огляду на наведену вище статистику по кількості дефолтів, можна сказати, що велика частина російських іпотечних кредитів з інвестиційної точки зору залишається дуже сумнівною, а російському ринку іпотечного кредитування найближчим часом загрожує повторення американського сценарію.
Саме тому російські банкіри почали в терміновому порядку змінювати умови видачі кредитів, посилювати вимоги до позичальників і змінювати умови для вже виданих кредитів. Але було вже пізно. Криза настала, і небезпека того, що найближчим все більше росіян не зможуть оплачувати свою іпотеку, зростає.
Ситуацію ще більше ускладнює той факт, що, прагнучи будь-яким способом забезпечити зростання кількості виданих кредитів, російські банки не встигли сформувати внутрішній ринок рефінансування, необхідний для ефективної роботи з ними. А зарубіжні ринки, і без того пригноблені власними труднощами, закрилися для російських кредитних організацій, що надають малопривабливі інвестиційні продукти.
І ось настав момент, коли стало зрозуміло, що власними силами з боротьбою відразу на двох фронтах російські банки впоратися вже не можуть. Тому уряд РФ в терміновому порядку розробило план з порятунку вітчизняної іпотеки, визначивши на роль рятівника створене ще у 2001 році Агентство з іпотечного житлового кредитування. Раніше планувалося, що це агентство займеться розробкою стандартів іпотечного кредитування в Росії і плавно піде з ринку до 2010 року. Але АІЖК справилося з цим завданням лише частково - бо "раптом" з'ясувалося, що вагома частина потребують порятунку іпотечних кредитів була видана банками за їх власними стандартами.
У результаті було вирішено, що банки займуться випуском іпотечних облігацій за тими кредитами, за якими зросла вірогідність дефолту. У свою чергу, АІЖК буде надавати гарантії на ці кредити. "Дефолтні" облігації банків, завірені гарантіями АІЖК, будуть включені в ломбардний список Центрального банку Росії, що дозволить забезпечити рефінансування кредитів і підніме ліквідність банків. Обсяг коштів, які будуть виділені урядом на роботу цього механізму, становить 200 мільярдів рублів. При цьому більшість урядових грошей, за словами міністра фінансів Росії Олексія Кудріна, АІЖК отримає у вигляді кредитів.
Здавалося б, механізм порятунку іпотеки знайдений. Але тут виникає наступне питання: чим забезпечені гарантії АІЖК, які надаються на "дефолтні" (тобто "високо") іпотечні облігації?
Виявляється, вони забезпечені борговими зобов'язаннями самого позичальника. Тобто, що втратив джерело доходу позичальник, отримуючи право на відстрочку платежів, де факто бере ще один кредит строком на один рік. Ставка за цим кредитом не фіксована, вона залежить від ставки рефінансування ЦБ і на сьогоднішній день становить 13 відсотків. Таким чином, людині, яка втратила можливість розплачуватися по одному кредиту, тут же нав'язують другий, що ще більше погіршує боргове навантаження позичальника.
При цьому немає ніякої впевненості, що цей позичальник за рік знайде яку-небудь роботу, яка дозволить йому впевнено оплачувати відразу два кредити - іпотечний і "рятівно-іпотечний".
Отже, по суті гарантії АІЖК забезпечені не чим іншим, як борговими зобов'язаннями позичальника.
Щоб уникнути плутанини, можна вибудувати просту логічний ланцюжок. Банки випускають облігації за кредитами, які не володіють ліквідністю. На ці облігації надаються гарантії держави, ліквідність яких забезпечена двома чинниками - взятими в кредит у держави грішми і новими кредитними зобов'язаннями самого позичальника, вже визнав свою нездатність оплачувати свій первинний кредит.
Все, що сталося вказує на необхідність принципових системних перетворень на ринку російського іпотечного кредитування, яких поки немає. А також на те, що російські кроки по впровадженню іпотечних цінних паперів, по суті, дуже нагадують американські.
Огляд ринку іпотечного кредитування в Росії за станом на травень 2009 року
Згідно з даними, опублікованими Центральним банком РФ в I кварталі 2009 року було видано житлових кредитів майже на 31 000 000 000 рублів, з яких близько 90% припало на іпотечні кредити. Рік тому обсяг житлового кредитування склав 174 000 000 000 карбованців. Виходить, що ринок іпотеки на тлі економічної кризи скоротився більш ніж у 5 разів у порівнянні з докризовим рівнем. При цьому простроченої заборгованості за рік (з I кварталу 2008 року по I квартал 2009 року) зріс у 10 разів - з 2 000 000 000 рублів до 20 000 000 000 рублів, а її частка досягла 1,6%
Середній розмір житлового кредиту в I кварталі 2009 року склав 1 270 000 рублів. Всього було видано 24743 кредиту, з яких тільки 339 у валюті. Саме ринок житлового кредитування у валюті найбільше постраждав від кризи. Обсяг виданих житлових кредитів у валюті скоротився в 12 разів - з 23 млрд в 1 кв.2008 року до 2 000 000 000 рублів в 1 кв.2009 року.
Обсяг простроченої заборгованості за валютними кредитами за рік виріс в 22 рази, а частка простроченої заборгованості досягла 3,6%. Єдиний партнер, яким може пишатися ринок валютного кредитування - середній розмір кредиту. Він склав 5 800 000 рублів, у той час як середній розмір кредиту в рублях в 1 кварталі 2009 року був на рівні 1 200 000 рублів.
Крах ринку іпотечного кредитування було обумовлено комплексом факторів. З одного боку різко знизилася платоспроможність поточних і потенційних позичальників, з іншого боку виросла вартість позикових ресурсів для банків і скоротилися можливості рефінансування раніше виданих іпотечних кредитів за кордоном. Пожвавлення ринку іпотеки буде можливо після суттєвої корекції цін на житло і стабілізації роботи банківської системи в світі в цілому.
Таблиця 2.1. Параметри ринку житлового кредитування в 1 кварталі 2009 року

	Кількість кредитів	Обсяг наданих кредитів, млн. руб.	Заборгованість за наданими кредитами, млн. руб.	У тому числі прострочена	Частка простроченої заборгованості	Середній розмір кредиту, млн. руб.
1 кв. 2008	-	174095	859648	1934	0,22%	-
1 кв.2009	24743	31429	1245475	19467	1,56%	1,27
Співвідношення 1 кв. 2009 до 1 кв. 2008	-	0,18	1,45	10,07	6,9	-

	Кількість кредитів	Обсяг наданих кредитів, млн. руб.	Заборгованість за наданими кредитами, млн. руб.	У тому числі прострочена	Середньозважена ставка за виданими кредитами,%	Частка простроченої заборгованості	Середній розмір кредиту, млн. руб.
1 кв. 2008	-	151038	679779	1503	12,8	0,22%	-
1 кв.2009	24404	29465	975783	9642	14,6	0,99%	1,21
Співвідношення 1 кв. 2009 до 1 кв. 2008	-	0,20	1,44	6,42	1,1	4,5	-

Таблиця 2.2. Параметри ринку житлового кредитування у валюті в 1 кварталі 2009 року

	Кількість кредитів	Обсяг наданих кредитів, млн. руб.	Заборгованість за наданими кредитами, млн. руб.	У тому числі прострочена	Середньозважена ставка за виданими кредитами,%	Частка простроченої заборгованості	Середній розмір кредиту, млн. руб.
1 кв. 2008	-	23057	179869	431	10,9	0,24%	-
1 кв.2009	339	1964	269692	9825	13,9	3,64%	5,79
Співвідношення 1 кв. 2009 до 1 кв. 2008	-	0,09	1,50	22,80	1,3	15,2	-

З початку року прострочення по іпотечних кредитах у російських банках зросла майже у двадцять два рази і частка простроченої заборгованості, як було сказано вище, досягла 3,6%. Банкіри вважають цю частку досить низькою і вважають, що вона не відображає повноту картини. Незважаючи на це, гравці ринку впевнені що, надалі прострочення продовжить рости, хоча, можливо, і меншими темпами.
Якщо надалі не буде відбуватися драматичних подій в економіці, то рівень прострочення стабілізується і далі буде виправлятися. Але якщо ситуація буде погіршуватися і далі, то ми побачимо погіршення в іпотеці.

Глава 3 Іпотечне кредитування на прикладі Ощадбанку Росії (ВАТ)

3.1 Характеристика Ощадбанку Росії (ВАТ)

Роком заснування найстарішого банку країни вважати 1841 рік, коли імператор Микола I схвалив статут ощадних кас і повелів заснувати ощадні каси при Петербурзької та Московської збережених скарбниця. Каси ці створювалися «для прийому невеликих сум на зберігання з приростом відсотків, для доставлення через то недостатнім всякого звання людям коштів до заощадження, вірним і вигідним чином, малих залишків від витрат, в запас на майбутні потреби».
Після скасування кріпосного права в 1861 році і проведення ряду ліберальних реформ розвиток ощадної справи в Росії стало набирати обертів. За 30 років - з 1865-го по 1895 роки - число кас збільшилася з 47 до 3875, а кількість ощадних книжок - з 70 000 штук до 2 мільйонів.
Під час Великої Вітчизняної війни ощадні каси займалися розміщенням державних позик та організацією грошово-речових лотерей. Це дозволяло залучити грошові кошти населення і сформувати додатковий фонд для покриття військових витрат.
У 50-80-ті роки розвиток ощадної справи тривало. За 35 післявоєнних років майже вдвічі (з 40,4 до 78,8 тисяч) зросла мережа ощадних установ, кількість рахунків збільшилась у 12 разів, а сума вкладів - в 100 разів.
А в 1987 році в рамках перебудовних реформ система Державних трудових ощадних кас СРСР була реорганізована, а замість неї утворений Банк трудових заощаджень і кредитування населення СРСР - Ощадний банк СРСР, державний спеціалізований банк з обслуговування населення та юридичних осіб.
Так почався новітній етап історії Ощадбанку Росії. Вже в 1989 році в Дзержинському відділенні Банку на Олімпійському проспекті в Москві був відкритий перший банкомат. У тому ж році Ощадбанк став членом Всесвітнього інституту ощадних банків. А після розпаду СРСР тільки Ощадбанк Росії продовжив свою діяльність; ощадні банки в колишніх союзних республіках або повністю припинили своє існування, або зайняли другорядне становище в банківській системі своїх країн.
У 1991 році загальними зборами акціонерів було прийнято рішення про заснування Акціонерного комерційного Ощадного банку Російської Федерації, який продовжив півторавікову історію російських ощадних кас.
Ощадбанк Росії є найбільшим банком Російської Федерації та СНД. Його активи складають чверть банківської системи країни, а частка в банківському капіталі знаходиться на рівні 30%. За даними журналу The Banker (1 липня 2008 р.), Ощадбанк займав 33 місце за розміром основного капіталу (капіталу 1-го рівня) серед найбільших банків світу.
Заснований в 1841 р. Ощадбанк Росії сьогодні - сучасний універсальний банк, що задовольняє потреби різних груп клієнтів у широкому спектрі банківських послуг. Ощадбанк займає найбільшу частку на ринку внесків і є основним кредитором російської економіки. Станом на 1 лютого 2009 р., частка Ощадбанку Росії на ринку приватних вкладів становила 50%, а його кредитний портфель відповідав 30% усіх виданих у країні позик.
Ощадбанк Росії має унікальну філіальною мережею і в даний час до неї входять 17 територіальних банків і більше 20 000 підрозділів по всій країні. Дочірні банки Сбербанку Росії працюють в Республіці Казахстан і на Україну. Також планується створення дочірньої структури на території Республіки Білорусь. Ощадбанк націлений зайняти 5% частку на ринку банківських послуг цих країн. У відповідності з новою стратегією, Сбербанк Росії планує розширити свою міжнародну присутність, вийшовши на ринках Китаю та Індії. У цілому планується збільшити частку чистого прибутку, отриманого за межами Росії, до 5% до 2014 р.
Розглядаючи міжнародний вектор як найважливішу складову стратегії свого розвитку, Ощадбанк Росії здійснює казначейські операції на міжнародному ринку та операції торгового фінансування, підтримує кореспондентські відносини з більш ніж 220 провідними банками світу і бере участь у діяльності низки авторитетних міжнародних організацій, що представляють інтереси світового банківського співтовариства. Активна позиція і міжнародний авторитет дозволяють Ощадбанку Росії найбільш повно задовольняти зовнішньоекономічні запити своїх клієнтів, залучати на вигідних умовах ресурси зі світових фінансових ринків і відповідати кращій практиці, прийнятої в міжнародному банківському співтоваристві.
Акції Ощадбанку Росії котируються на російських біржових майданчиках ММВБ і РТС з 1996 р. У березні 2007 р. Банк розмістив додатковий випуск звичайних акцій, в результаті чого, статутний капітал збільшився на 12%, і було залучено 230,2 млрд. рублів. Середній денний обсяг торгів акціями Ощадбанку становить п'яту частину обсягу торгів на ММВБ.
Засновник і основний акціонер Банку - Центральний банк Російської Федерації (Банк Росії). Станом на 8 травня 2008 р., йому належить 60,25% голосуючих акцій і 57,58% у статутному капіталі Банку. Рештою акціонерами Ощадбанку Росії є понад 240 тисяч юридичних і фізичних осіб. Висока частка іноземних інвесторів у структурі капіталу Ощадбанку Росії (понад 28%) свідчать про його інвестиційної привабливості.
Надійність та бездоганна репутація Ощадбанку Росії підтверджуються високими рейтингами провідних рейтингових агентств. Агентством Fitch Ratings Ощадбанку Росії присвоєно довгостроковий рейтинг дефолту в іноземній валюті "BBB", агентством Moody's Investors Service - довгостроковий рейтинг депозитів в іноземній валюті "Baa1". Крім того, агентство Moody's присвоїло Банку найвищий рейтинг за національною шкалою
У жовтні 2008 р. Ощадбанком була прийнята нова стратегія розвитку на період до 2014 р., в рамках якої Банк націлений на розвиток своїх конкурентних переваг і створення нових галузей зростання. Удосконалення системи управління ризиками, оптимізація витрат і реалізація ініціатив, спрямованих на підвищення ефективності діяльності, дозволять Ощадбанку Росії довести свою стійкість в поточних умовах нестабільності на глобальних фінансових ринках, зберегти лідерство в російській фінансовій системі і стати однією з кращих світових кредитних організацій.

3.2 Іпотечні програми Ощадбанку Росії (ВАТ)

Таблиця 3.1 Іпотечні програми

	Мінімальний внесок	Процентна ставка	Важливо
Іпотечний	30%	13,5 - 14	У забезпечення оформляється кредитується об'єкт нерухомості
Іпотечний +	30%	13,25 - 13,75	Тільки на нерухомість, побудовану за участю кредитних коштів Банку
На нерухомість	30%	15,5	Кредитується об'єкт нерухомості не знаходиться в заставі у Банку
Молода сім'я	20% - 30%	13,25 - 15,5	Для подружжя не старше 35 років

Іпотечний кредит
Мета кредиту: придбання, будівництво, реконструкція та ремонт / оздоблення Об'єкту нерухомості на території Росії.
Де можна отримати:
· За місцем реєстрації Позичальника / одного з Созаємщиков;
· За місцем знаходження підприємства (клієнта Банку) - роботодавця Позичальника або одного з Созаємщиков (за умови оформлення іпотеки в силу закону придбаного або споруджуваного об'єкта нерухомості);
· За місцем знаходження / будівництва кредитованого Об'єкту нерухомості.
Хто може отримати: Платоспроможний громадянин РФ у віці від 21 року за умови, що термін повернення кредиту за договором:
· При диференційованих платежах - наступає до виконання Позичальнику 75 років;
при ануїтетних платежах - обмежується працездатним віком Позичальника.
Розрахунок платоспроможності: Дохід за основним місцем роботи (підтверджується довідкою формою 2-ПДФО), додаткові види доходів.
Сума: До 70% вартості кредитованого Об'єкту нерухомості або вартості робіт з його реконструкції, ремонту (обробці)
Початковий внесок: Від 30% вартості кредитованого Об'єкту нерухомості.
Термін:
До 30 років - по кредитах на мети придбання і будівництва Об'єктів нерухомості;
до 10 років - по кредитах на цілі ремонту / обробки та реконструкції Об'єкту нерухомості.
Валюта: Рублі РФ.
Процентна ставка: 13,5-16% річних залежно від терміну кредиту і розміру початкового внеску.
Відстрочка платежів: Тільки по виплаті основного боргу на період будівництва / реконструкції Об'єкту нерухомості (до 2 років).
Забезпечення: Застава нерухомості, що купується, інше забезпечення (при необхідності).
Для кредитів на цілі індивідуального будівництва Об'єкта нерухомості обов'язкове оформлення застави земельної ділянки або застави права оренди на земельну ділянку.
На період до оформлення в заставу кредитованого Об'єкту нерухомості Позичальник / Созаємщики надають інші форми забезпечення. При цьому за кредитами, що надаються на цілі участі в пайовому будівництві Об'єкта нерухомості, на даний термін потрібно оформлення застави іншого Об'єкту нерухомості. В інших випадках оформлення застави майна на даний термін не обов'язково.
Страхування: Обов'язкове страхування переданого в заставу майна від ризиків втрати / загибелі, пошкодження на користь Банку на весь термін дії кредитного договору.
Термін розгляду заявки: 7-18 робочих днів.
Відмінною особливістю «Іпотечного кредиту» від інших «Житлових кредитів» Ощадбанку є те, що забезпеченням кредиту є застава придбаного об'єкта нерухомості.
Цікава схема, за якою Ощадбанк видає «Іпотечний кредит»:
Під поручительство Банк видає гроші. На ці гроші позичальник набуває об'єкт нерухомості. Потім, передає об'єкт нерухомості в заставу Ощадбанку, після чого порука може бути припинено. При цьому, процентна ставка за кредитом - різна: до передачі об'єкта нерухомості в заставу банку, і після.
Кредит іпотечний +
Мета кредиту: Придбання та будівництво Об'єкта нерухомості на території Росії, побудованого або споруджуваного за участю кредитних коштів Банку.
Де можна отримати:
За місцем знаходження / будівництва кредитованого Об'єкту нерухомості.
Хто може отримати: Платоспроможний громадянин РФ у віці від 21 року за умови, що термін повернення кредиту за договором:
· При диференційованих платежах - наступає до виконання Позичальнику 75 років;
· При ануїтетних платежах - обмежується працездатним віком Позичальника.
Розрахунок платоспроможності: Дохід за основним місцем роботи (підтверджується довідкою за формою 2-ПДФО), додаткові види доходів.
Сума: До 70% вартості кредитованого Об'єкту нерухомості. Початковий внесок: Від 30% вартості кредитованого Об'єкту нерухомості ..
Термін:
Не більше 30 років.
Валюта: Рублі РФ.
Процентна ставка: 13,25-15,75% річних залежно від терміну кредиту і розміру початкового внеску.
Відстрочка платежів: Тільки по виплаті основного боргу на період будівництва Об'єкту нерухомості (до 2 років).
Забезпечення: Застава кредитованого Об'єкту нерухомості, до реєстрації іпотеки - застава майнових прав на зводиться Об'єкт нерухомості.
Страхування: Обов'язкове страхування переданого в заставу майна від ризиків втрати / загибелі, пошкодження на користь Банку на весь термін дії кредитного договору.
Термін розгляду заявки: До 12 робочих днів.
Відмінною особливістю кредиту «Іпотечний +» від інших «Житлових кредитів» Ощадбанку є те, що забезпеченням кредиту є застава придбаного об'єкта нерухомості. При цьому, об'єкт нерухомості повинен будуватися або бути побудований за участю кредитних коштів Ощадбанку Росії.
Умови надання кредиту «Іпотечний +» нагадують умови «Іпотечного» кредиту.
Також під поручительство Банк видає гроші. На ці гроші позичальник набуває об'єкт нерухомості. Потім, передає об'єкт нерухомості в заставу Ощадбанку, після чого порука може бути припинено. При цьому, процентна ставка за кредитом - різна: до передачі об'єкта нерухомості в заставу банку, і після.
Кредит на нерухомість
Мета кредиту: Придбання та будівництво Об'єкта нерухомості на території Росії.
Де можна отримати:
За місцем реєстрації Позичальника (одного з Созаємщиков);
за місцем знаходження / будівництва кредитованого Об'єкту нерухомості.
Хто може отримати: Платоспроможний громадянин РФ у віці від 21 року за умови, що термін повернення кредиту за договором:
· При диференційованих платежах - наступає до виконання Позичальнику 75 років;
· При ануїтетних платежах - обмежується працездатним віком Позичальника.
Розрахунок платоспроможності: Дохід за основним місцем роботи (підтверджується довідкою за формою 2-ПДФО), додаткові види доходів.
Сума: До 70% вартості кредитованого Об'єкту нерухомості.
Початковий внесок: Від 30% вартості кредитованого Об'єкту нерухомості.
Термін: Не більше 30 років.
Валюта: Рублі РФ.
Процентна ставка: 15,5-16% річних залежно від терміну кредиту.
Відстрочка платежів: Тільки по виплаті основного боргу на період будівництва Об'єкту нерухомості (до 2 років).
Забезпечення Будь-яке з використовуваних Банком, за винятком застави кредитованого Об'єкту нерухомості. При наданні кредиту на цілі участі в пайовому будівництві Об'єкта нерухомості обов'язкове оформлення застави іншого Об'єкту нерухомості.
Страхування: Обов'язкове страхування переданого в заставу майна від ризиків втрати / загибелі, пошкодження на користь Банку на весь термін дії кредитного договору.
Термін розгляду заявки: 7-18 робочих днів.
Відмінною особливістю «кредиту на нерухомість» від інших «Житлових кредитів» Ощадбанку є те, що забезпечення кредиту може бути різним, за винятком застави придбаного або реконструюється об'єкта нерухомості.
В якості забезпечення Банк приймає:
· Поруки громадян Російської Федерації, які мають постійне джерело доходу;
· Поруки юридичних осіб;
· Заставу нерухомого майна (може бути єдиним забезпеченням по Житловим кредитами);
· Заставу незавершеного будівництвом нерухомого майна (в якості єдиного забезпечення не приймається);
· Застава транспортних засобів і іншого майна (в якості єдиного забезпечення не приймається);
· Заставу мірних злитків дорогоцінних металів з обов'язковим збереженням майна, що закладається в Банку;
· Заставу цінних паперів.
Кредит молода сім'я
Що таке «молода сім'я»: Сім'я, в якій хоча б один з подружжя молодше 35 років, а також неповна сім'я (сім'я з одним батьком і дитиною або дітьми), в якій мати / батько молодше 35 років.
Мета: Придбання та будівництво об'єктів нерухомості на території Росії.
Сума:
· До 70% вартості Об'єкту нерухомості для сім'ї без дітей,
· До 80% вартості Об'єкту нерухомості для сім'ї з дитиною / дітьми.
Початковий внесок:
· Від 30% вартості Об'єкту нерухомості для сім'ї без дітей,
· Від 20% вартості Об'єкту нерухомості для сім'ї з дитиною / дітьми.
Відстрочка платежів: Тільки по виплаті основного боргу (із загальним збільшенням терміну кредиту до 5 років), у тому числі: на період будівництва житла - до 2 років і при народженні дитини - до 3 років
Ощадбанківські програми «Молода сім'я» не є самостійними програмами, а розширюють можливості позичальників (відповідного віку та сімейного стану) за «Житловим кредитами»:
· «Кредитом на нерухомість»;
· «Іпотечному» кредиту;
· Кредиту "Іпотечний +».
У програм «Молода сім'я» є ряд особливостей, що вигідно відрізняють їх від інших кредитних програм Ощадбанку:
Як созаемщиков по кредиту «Молода сім'я», можуть розглядатися доходи не тільки «молодого подружжя» але і батьків кожного з подружжя (що може виявитися важливим при визначенні максимальної суми кредиту).
Причому:
· У разі, коли Созаємщикамі є подружжя і Батько (Батьки), в розрахунок платоспроможності кожного з Созаємщиков-подружжя крім доходу за основним місцем роботи можуть прийматися Додаткові види доходів, а в розрахунок платоспроможності кожного з Созаємщиков-Батьків може прийматися тільки дохід, що отримується їм за одним місцем роботи (пенсія);
· У разі, коли Созаємщикамі є мати (батько) з неповної сім'ї та її (його) Батько (Батьки), в розрахунок платоспроможності кожного з Созаємщиков крім доходу за основним місцем роботи (пенсії), за програмою «Молода сім'я» можуть враховуватися додаткові види доходів.
За бажанням Позичальника / Созаємщиков за програмою «Молода сім'я» може бути надана відстрочка в погашенні основного боргу (із загальним збільшенням терміну кредитування до 5 років):
· На період будівництва Об'єкту нерухомості, але не більше ніж на два роки;
· При народженні дитини (дітей) у період дії кредитного договору до досягнення нею (ними) віку трьох років.
Відстрочка по сплаті відсотків не надається.
Якщо у «Молодої сім'ї» є дитина, то банк може зажадати менший розмір першого внеску з боку позичальника, ніж за іншими програмами.
У зв'язку зі складною ситуацією на ринку іпотечного кредитування, банки масово підвищують ставки і змінюють умови надання кредитів.
Ощадбанк - не виняток. Радує те, що Ощадбанк кредити як і раніше видає.

3.3 Умови надання іпотечних житлових кредитів в Ощадбанку Росії (ВАТ)

Очевидно, що Ощадбанк - найбільший Російський банк. Саме Ощадбанк має найбільшу філіальну мережу по країні. Ощадбанк одним з перших почав видавати іпотечні кредити. Іпотека в Ощадбанку можлива за самим різним програмам.
Іпотечні кредити Ощадбанк також почав видавати одним з перших, та й зараз, незважаючи на кризу, Ощадбанк не припиняє видачу іпотечних кредитів.
У зв'язку зі складною ситуацією на ринку іпотеки, банки масово підвищують ставки і змінюють умови надання іпотечних кредитів. Ощадбанк - не виняток.
Радує те, що Ощадбанк кредити як і раніше видає. Але умови кредитування значно посилилися.
Щоб отримати кредит в Ощадбанку, необхідно мати не тільки офіційно підтверджені доходи, а й перший внесок у розмірі 30%. Виняток зроблено лише для тих, хто отримує кредит з ощадбанківської програмі «молода сім'я». Для «молодої родини», яка має дитину, перший внесок має бути 20% від вартості закладається квартири.
Кредити Ощадбанк видає на придбання об'єктів нерухомості, розташованих на території Російської Федерації, а також на будівництво (у тому числі реконструкцію старого житлового фонду), ремонт (у тому числі оздоблювальні роботи).
Кредит надається в російських рублях. Мінімальний кредит, який Ощадбанк може видати позичальникові, на відміну від більшості банків, не обмежений.
Кредит видається:
· У філії Ощадбанку Росії;
· За місцем реєстрації Позичальника / одного з Созаємщиков;
· За місцем знаходження або за місцем будівництва Об'єкта нерухомості;
· За місцем знаходження підприємства (клієнта Ощадбанку Росії) - роботодавця Позичальника / одного з Созаємщиков, якщо підприємство надає поручительство за співробітника.
Об'єктом кредитування є розташовані на території Російської Федерації об'єкти нерухомості, як побудовані, так і об'єкти незавершеного будівництва, а саме:
· Квартира, житловий будинок;
· Частина квартири або житлового будинку, що складається з однієї або кількох ізольованих кімнат;
· Садовий будинок, дача;
· Інші будови споживчого призначення;
· Земельні ділянки.
Житловий кредит може надаватися на будівництво або придбання як одного, так і декількох однорідних об'єктів (наприклад квартири, дачі і т.п.) чи взаємозалежних (наприклад: будинок із земельною ділянкою).
Для того, щоб отримати іпотечний кредит необхідно:
Крок 1
Заповнити Заяву-анкету Позичальника, зібрати необхідні документи. Всі питання, що виникли на цьому етапі, можна поставити фахівцям Банку за телефонами гарячої лінії.
Крок 2
Звернутися з пакетом документів до філії Ощадбанку Росії.
Крок 3
Дочекатися рішення Банку про надання кредиту.
Крок 4
Знайти відповідне житло: квартиру на вторинному ринку житла або в будинку, що будується, дачну ділянку або заміський котедж.
Крок 5
Підписати кредитний договір та договори забезпечення, застрахувати предмети застави.
Крок 6
Отримати кредит.
Після укладення договору купівлі-продажу, його державної реєстрації та підписання акта прийому-передачі об'єкта нерухомості позичальник стає повноправним власником житла.
Для того, щоб банк визначив максимальну суму кредиту оцінюється платоспроможність Позичальника, при цьому розмір кредиту не може перевищувати 70% вартості об'єкта нерухомості або вартості робіт з його реконструкції, ремонту (у залежності від цілей кредиту), а за програмою «Молода сім'я» для молодої сім'ї з дитиною (дітьми) - 80% вартості. Наявність власних коштів (початкового внеску) необхідно підтвердити до отримання кредиту або одночасно з отриманням першої частини кредиту.
Враховується дохід за основним місцем роботи та наступні види доходів:
· Дохід за іншим місцем роботи, якщо термін трудового договору перевищує 1 рік;
· Дохід від занять приватною практикою;
· Дохід дружини / чоловіка (враховуються аналогічно доходів Позичальника);
· Дострокова пенсія за віком або пенсія за вислугу років одержувана Позичальником (Созаємщикамі), які не досягли пенсійного віку, встановленого законодавством, на період до досягнення ним пенсійного віку.
Якщо за програмою «Молода сім'я» Созаємщикамі виступають спільно, їх батьки, то в розрахунок платоспроможності кожного з Созаємщиков-подружжя можуть прийматися доходи за основним місцем роботи і додаткові види доходів, а в розрахунок платоспроможності кожного з Созаємщиков-батьків може прийматися тільки дохід, отримуваний їм по одному місцю роботи (пенсія). Якщо Созаємщикамі є мати (батько) з неповної сім'ї та її (його) батьки, в розрахунок платоспроможності кожного з Созаємщиков можуть прийматися дохід за основним місцем роботи (пенсії) і додаткові види доходів.
По кредитах «Іпотечний» і «Іпотечний +» максимальна сума кредиту може бути розрахована без оцінки платоспроможності Позичальника, а виходячи з розмірів сумарного активу Позичальника (Созаємщиков). Сумарний актив - це належать особисто Позичальнику або спільно з чоловіком (дружиною):
· Нерухомість: квартири і індивідуальні житлові будинки, дачі, нежитлові приміщення, приміщення для короткочасного проживання вартістю від 1 000 000 рублів;
· Земельні ділянки;
· Автомобілі (інші транспортні засоби) вартістю від 600 000 рублів і не старше 3 років;
· Цінні папери.
Оцінна вартість сумарного активу повинна бути не менше 30 000 000 рублів (або еквіваленту у валюті). При цьому кредит з урахуванням сумарного активу може бути наданий тільки на придбання квартири, земельної ділянки або індивідуального житлового будинку, а максимальний розмір кредиту не може перевищувати 50% вартості сумарного активу і 65% вартості придбаного об'єкта нерухомості
Видача «Кредиту на нерухомість» та кредиту «Іпотечний» здійснюється:
· За кредитами на придбання об'єкта нерухомості - одноразово;
· За кредитами на будівництво, реконструкцію, ремонт (обробку) об'єкта нерухомості - одноразово або частинами в залежності від порядку оплати вартості об'єкта нерухомості (вироблених робіт).
Кредит "Іпотечний +» надається в безготівковому порядку з наступним перерахуванням кредитних коштів за розпорядженням позичальника (Созаємщики) на розрахунковий рахунок забудовника.
За обслуговування позикового рахунку Позичальник сплачує Банку одноразовий платіж у розмірі до 4% від суми кредиту. Інформацію про конкретний розмірі платежу можна отримати в будь-якій філії Банку.
Погашення кредиту ануїтетними (рівними) платежами, що включають основний борг і відсотки, проводиться щомісяця в дату, визначену графіком платежів.
Погашення кредиту диференційованими платежами:
· Погашення основного боргу проводиться щомісячно або щоквартально, починаючи з 1-го числа місяця (першого місяця кварталу), наступного за місяцем (кварталом) одержання кредиту або його першої частини, не пізніше 10-го числа місяця (першого місяця кварталу), наступного за платіжним;
· Сплата відсотків проводиться щомісячно не пізніше 10-го числа місяця, наступного за платіжним і одночасно з погашенням основного боргу.
Дозволено дострокове погашення кредиту або його частини:
· При ануїтетних (рівних) платежі - за умови, що частина достроково повертається кредиту становить не менше 15 000 (п'ятнадцять тисяч) грн.
Кредитним договором встановлюється період терміном на 3 місяці від дати видачі кредиту, протягом якого Позичальнику заборонено проводити дострокове погашення кредиту. По закінчення зазначеного періоду дострокове виконання зобов'язань проводиться тільки в терміни, встановлені для здійснення планових щомісячних платежів. При зверненні Позичальника в Банк для дострокового погашення кредиту Банк готує новий графік платежів, який повинен бути підписаний Позичальником не пізніше дня чергового платежу, в який буде здійснюватися дострокове погашення, до проведення зазначеної операції;
· При диференційованих платежах - без обмеження мінімальної частки достроково повертається кредиту зі сплатою відсотків за користування кредитом і неустойки, нарахованих на дату погашення. При цьому Позичальник зобов'язаний проводити щомісячну сплату відсотків на суму, що залишилася заборгованості по кредиту.
Ощадбанк - мабуть, один з небагатьох банків, який вимагає, щоб близькі родичі (повнолітні діти, батьки позичальників), які будуть зареєстровані за адресою придбаного (що будується) з використанням кредитних коштів Ощадбанку, об'єкта нерухомості, оформили б договір поруки.
За обслуговування позикового рахунку Позичальник сплачує Банку одноразовий платіж - до 4% від суми кредиту. Конкретний розмір платежу визначається в залежності від місця знаходження філії Ощадбанку.

Висновок
Іпотека - це застава нерухомого майна, який забезпечує виконання боржником зобов'язання (кредитний договір, договір позики та ін) перед кредитором. При цьому саме нерухоме майно залишається у володінні й користуванні власника. У силу іпотеки одна сторона - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку - заставодавця переважно перед іншими кредиторами заставодавця.
Іпотека виникає в силу закону і в силу договору.
Іпотека в силу закону (вона ж легальна іпотека) виникає при настанні певних фактів, зазначених у законі, незалежно від волевиявлення сторін щодо виникнення іпотеки. Іпотека в силу закону виникає в п'яти основних і поширений випадках:
· Придбання житлових будинків, квартир, а також, придбання земельних ділянок з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики.
· Будівництво житлових будинків, будівель, споруд або квартир з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів; цільового 'позики.
· Продаж в кредит.
· Рента.
· Застава майнових прав.
Заставна - це іменний цінний папір, який засвідчує право її законного власника на отримання виконання по грошовому зобов'язанню, забезпеченому іпотекою, а також право застави на майно, обтяжене іпотекою. Крім того, наявність застави, виданої в установленому законом порядку, підтверджує права її законного власника без подання інших доказів існування цього зобов'язання.
При складанні договору купівлі-продажу житлового приміщення за рахунок кредитних коштів та договору про іпотеку необхідно керуватися не тільки загальними положеннями цивільного законодавства, а й враховувати норми правових актів в галузі державної реєстрації нерухомості.
Іпотека житла, іпотечне кредитування розглядаються державою як механізмів, здатних вирішити завдання величезної соціальної важливості в масштабах країни - житлову проблему. Багато юристів і політики безпідставно вважають, що для подолання розриву між цінами на житло і доходами громадян достатньо створити ефективно працюючий ринок, в основі якого повинне лежати житлове кредитування. У цьому напрямі й розвивається житлове іпотечне кредитування в нашій країні.
Для Росії необхідна система іпотеки житла, житлового іпотечного кредитування з комбінацією різних методів і фінансових інструментів, різних схем накопичення, адресної підтримки іпотеки житла на основі різних видів субсидування, вдосконалення заставних правовідносин.
Вирішення проблеми забезпечення житлом населення через запуск іпотечних схем можливо тільки при активній фінансовій підтримці держави. І тут неважливо, що субсидіювати: початковий внесок або процентну ставку. Головне - повернутися до пільгової іпотеки, як це було вже в Росії і яка діє в багатьох країнах.
Доступний кредит підстьобує споживчий попит. А це, у свою чергу, здатне вивести економіку зі стагнації, стати засобом профілактики кризи. Та й сьогодні фінансові влади за кордоном не без успіху підстьобують економіку, зокрема, низькими кредитними ставками.
Саме ступінь державної участі складає сутність відмінностей житлових систем в різних країнах. Завдання державних органів та органів місцевого самоврядування ефективно використовувати бюджетні (різного рівня), позабюджетні кошти для вирішення житлової проблеми
Крім того, люди повинні бути впевнені в економічно стабільності, в тому, що вони зможуть погашати позики і що держава є гарантом накопичених коштів, а законодавство дійсно впорядковує відносини. Усе зазначене пояснюється тим, що іпотека житла, житлове іпотечне кредитування є досить складними правовими інститутами. Використовувати їх необхідно з великою обережністю, з урахуванням не тільки законодавчих актів, що безпосередньо відносяться до них, а й інших законів, що регулюють весь комплекс відносин, пов'язаних з іпотекою житла і житловим іпотечним кредитуванням.

Список використаної літератури

1. Цивільний Кодекс РФ
2. Житловий Кодекс РФ від 29.12.2004г. № 188-ФЗ
3. Закон РФ «Про заставу» від 29.05.1992 № 2872-1
4. Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» (в ред. Федеральних законів від 30.12.2008 N 306-ФЗ) № 102-ФЗ від 16 липня 1998р
5. Гаріпов Є.В. Оцінка вартості житла в управлінні ризиком в операціях іпотечного кредитування / / Фінанси і кредит. 2005
6. Горемикін В.А. Іпотечне кредитування: Підручник. М.: МГИУ, 2007
7. Дубовик І.В. Іпотечне житлове кредитування, - Іркутськ: БГУЕП, 2007 - 227 с.
8. Ерошенков С.Г. Аналіз історії і еволюції іпотеки. 2004
9. Зельднер А.Г. Житлове будівництво та іпотека в Росії / Зельднер А.Г., Южелевскій В.К. / / ЕКО. - 2007. - № 8.
10. Казаков А. Ринок цінних паперів. 2008
11. Кострикіна П.М. Іпотечне кредитування в Росії. - М.: Макс Прес, 2006 - 212 с.
12. Павлова І.В. Іпотечне житлове кредитування. М.: Видавнича група «БДЦ-прес», 2004
13. Разумова І.А. Іпотечне кредитування. 2-е вид. - СПб.: Пітер, 2009. - 304 с.: Іл .- (Серія «Навчальний посібник»)
14. Русецький А.Є. Іпотека: як убезпечити себе при здійсненні операцій з нерухомістю / 2-е вид., Перераб. і доп. - М.: Ексмо, 2008 - 176 с. - (Мій законний інтерес)
15. Шевчук Д.А. Банківські операції. - М.: ГроссМедіа: РОСБУХ, 2007
16. Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Гроші. Кредит. Банки.: Навчальний метод. посіб. - М.: Фінанси і статистика, 2006
17. Шевчук Д.А. Іпотека: просто про складне / Д.А. Шевчук - М.: ГроссМедіа: РОСБУХ, 2008 - 376 с. - (Житлове питання).
18. Южелевскій В.К. Яка іпотека потрібна Росії. Твер, 2004
19. Ясеновець І., Стругацький І. Кредитний рейтинг іпотечних цінних паперів / / Ринок цінних паперів. 2004
20. http://www.finmarket.ru
21. http://www.sbrf.ru
22. http://www.interfinance.ru
23. http://www.zaochkurs.narod.ru
24. http://www.newipoteka.ru