МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ РФ
МІЖНАРОДНА АКАДЕМІЯ ОЦІНКИ І КОНСАЛТИНГУ
Курсова робота
З дисципліни: «Оцінка нерухомості»
На тему:
Іпотечне-інвестиційний аналіз та види кредитів
Москва 2008
ЗМІСТ
Введення
Глава 1. Поняття іпотечне-інвестиційного аналізу. Підходи до його проведення
1.1. Традиційний підхід
1.2. Іпотечне-інвестиційний аналіз на основі капіталізації доходу
Глава 2. Методи визначення загального коефіцієнта капіталізації в рамках іпотечне-інвестиційного аналізу
2.1. Іпотечне-інвестиційна техніка Еллвуд
2.2 Метод інвестиційної групи
2.3. Метод прямої капіталізації
Глава 3. Приклад використання іпотечне-інвестиційного аналізу в оцінці нерухомості. Кредит і його види
3.1. Кредит і його види
3.2. Приклад використання іпотечне-інвестиційного аналізу в оцінці нерухомості
Висновок
Література
Введення
Слово «нерухомість» утворилося в російській мові з трьох слів: «нерухомий», «майно» («маєток»), «власність». Таким чином, у російській слові «нерухомість» закріплені наступні риси: нерухомість, приналежність будь-кому, належність на праві власності. Поняття «нерухомість» невіддільне від іншого поняття - «майно».
Майно - сукупність майнових, тобто підлягають грошової оцінки, юридичних відносин, в яких знаходиться дана особа (фізична або юридична).
Майно, що належить будь-якій фізичній чи юридичній особі, за змістом поділяють на:
· Актив: сукупність речей, що належать особі на праві власності або в силу іншого речового права; сукупність прав на чужі дії (наприклад, боргове майно);
· Пасив: сукупність речей, що належать іншим особам, але тимчасово перебувають у володінні цієї особи; сукупність зобов'язань, що лежать на дану особу.
Історично, ще з часів римського права, майно прийнято ділити на рухоме і нерухоме.
Згідно зі ст. 130 Цивільного Кодексу Російської Федерації «до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі лісу, багаторічні насадження, будівлі, споруди.
До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно ».
Згідно Містобудівній Кодексу РФ об'єкти нерухомості - об'єкти, щодо яких здійснюється містобудівна діяльність. Містобудівна діяльність - діяльність з розвитку територій, в тому числі міст та інших поселень, здійснювана у вигляді територіального планування, містобудівного зонування, планування територій, архітектурно-будівельного проектування, будівництва, капітального ремонту, реконструкції об'єктів капітального будівництва.
Крім того, нерухомістю визнається підприємство в цілому як майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності.
У зарубіжній літературі має місце поділ понять «нерухома річ» (real estate) і «нерухома власність» (real property). При цьому перше становить матеріальну, фізично відчутну сутність поняття нерухомості, а друге - позначає юридичну сутність цього поняття як сукупність (пакет) майнових прав усіх суб'єктів, що мають відношення до даної речі.
Поліпшеннями називається те, що зроблено руками людини і зажадало вкладення його праці та витрачання ресурсів. При цьому приймається, що власне поліпшення не може розглядатися як об'єкт нерухомості окремо від земельної ділянки, оскільки залишається нерухомим і виконує своє призначення тільки за умови та під час міцного прикріплення його до землі.
Юридичну сутність становлять: право власності, право господарського відання, право оперативного управління, право довічного наслідуваного володіння, право постійного користування, іпотеку, сервітути, а також інші права у випадках, передбачених ГК РФ і іншими законами.
Обтяження (обмеження) - наявність встановлених законом чи уповноваженими органами в передбаченому законом порядку умов, заборон, обмежувальних правовласника при здійсненні права власності або інших речових прав на конкретний об'єкт нерухомого майна (сервітуту, іпотеки, довірчого управління, оренди, арешту майна та інші).
Структура поняття «нерухомість»
Нерухомість - особлива категорія активів, що має ряд характерних ознак:
· Безпосередня, міцний зв'язок об'єкта нерухомості із землею; об'єкт нерухомості не може бути переміщений з відривом від земельної ділянки без істотного збитку його призначенням;
· Нерухомість ставиться до категорії фінансових активів;
· Операції з нерухомістю здійснюються на ринку нерухомості - специфічному сегменті (секторі) фінансового ринку;
· Ринок нерухомості - сфера вкладення капіталу (інвестиційна сфера), а також система економічних взаємовідносин між учасниками фінансового ринку з приводу операцій з нерухомістю;
· Купівля-продаж об'єктів нерухомості пов'язана з рухом капіталу або вартості, що дає прибуток;
· Придбання об'єкта нерухомості означає вкладення капіталу в цей об'єкт, який приносить дохід його власнику в процесі експлуатації або здачі його в оренду, а також після його перепродажу за вищою ціною (на жаль в умовах нестабільної економіки найбільшу питому вагу мають спекулятивні операції з нерухомістю, приносять дохід власнику саме на різниці в ціні придбання та продажу активу);
· Через специфічність нерухомості як фінансової категорії та її високої вартості держава висуває високі вимоги до дотримання законності операцій з нерухомістю, тому майже всі угоди на ринку нерухомості повинні пройти державну реєстрацію;
· Попит на об'єкти нерухомості не взаємозамінний, тому навіть при перевищенні пропозиції над попитом він (попит) часто залишається незадоволеним;
· Величина попиту на об'єкти нерухомості визначається географічними та історичними чинниками, а також станом інфраструктури в районі розташування об'єкта нерухомості.
Слід зазначити, що основним елементом або атрибутом нерухомості є земля. В силу високої динаміки цін на всі об'єкти фінансового, втім, як і всіх інших ринків, а також відсутності більш-менш дієздатною інформаційної бази по об'єктах нерухомості справжній ринок нерухомості не може існувати без оцінки його об'єктів.
Під оцінкою нерухомості розуміється, перш за все, оцінка прав власності на нерухомість і самої нерухомості. Тут необхідно розділити два поняття - ціну і вартість об'єкта нерухомості
1. Ринкова ціна об'єкта нерухомості - договірна ціна, ціна конкретної угоди купівлі-продажу об'єкта нерухомості. Ціна об'єкта нерухомості відображає вже доконаний факт, угоду.
2. Вартість об'єкта нерухомості має різні форми чи прояви. Зупинимося на найбільш актуальною - ринкової вартості об'єкта нерухомості.
Ринкова вартість об'єкта нерухомості - найбільш ймовірна ціна, яку можна отримати від продажу майна на ринку в даний момент.
Ринкова вартість нерухомості може бути більше, менше або дорівнює її ринковою ціною. Крім того, розрізняють вартість заміщення об'єкта нерухомості, вартість відтворення об'єкта нерухомості, інвестиційну вартість або інвестиційний потенціал нерухомості, та ін
Практично всі угоди з купівлі нерухомості здійснюються із залученням іпотечних кредитів, або кредитів під заставу нерухомості. У таких умовах вартість нерухомості визначається як сума іпотечного кредиту, наведеної вартості доходу від використання нерухомості та виручки від перепродажу нерухомості.
У загальному вигляді оцінка вартості нерухомості обтяженої або придбаної з залученням іпотечного кредиту здійснюється із застосуванням іпотечне-інвестиційного аналізу.
Техніка іпотечне-інвестиційного аналізу - це техніка оцінки вартості, що дає прибуток власності (нерухомості), заснована на додаванні основної суми іпотечного боргу з дисконтованою поточною вартістю майбутніх грошових надходжень і виручки від перепродажу активу.
Глава 1. Поняття іпотечне-інвестиційного аналізу. Підходи до його проведення
1.1 Традиційний підхід
Іпотечне-інвестиційні моделі (mortgage-equity models) визначають справжню вартість власності на основі співвідношення власного і позикового капіталу. Іпотечне-інвестиційний аналіз (mortgage-equity analysis), або аналіз структури капіталу є аналітичним інструментом, який може в багатьох випадках полегшити процес оцінки. Теоретично доведено, що позиковий капітал грає головну роль при визначенні вартості нерухомості.
Практично всі інвестиційні угоди з нерухомістю відбуваються із залученням іпотечних кредитів. Використовуючи іпотечне кредитування, інвестори отримують фінансовий левередж, який дозволяє збільшити поточну віддачу, отримати більше вигоди з приросту вартості власності, забезпечує більшу диверсифікованість активів, збільшує відрахування на виплату відсотків та нарахування зносу з метою оподаткування. Іпотечні кредитори отримують розумно гарантовану суму доходу, забезпечення кредиту. Вони мають право першої вимоги на операційний дохід позичальника та його активи в разі порушення зобов'язань по заборгованості. Іпотечне-інвестиційний аналіз є технікою залишку. Інвестори власного капіталу оплачують залишок початкових витрат.
Вони отримують залишок чистого операційного доходу та ціни перепродажу після того, як уже проведені всі виплати кредиторам, як в ході поточного використання, так і після перепродажу об'єкту.
Період реалізації права власності на нерухомість може бути розділений на три етапи, на кожному з яких інвестори капіталу отримують залишковий дохід:
1. придбання активу - інвестор вносить обов'язковий грошовий платіж, сума якого дорівнює залишку ціни після вирахування з неї іпотечного кредиту, що перетворюється в борг;
2. використання власності - інвестори отримують залишковий чистий дохід від використання власності після вирахування з нього обов'язкових платежів з обслуговування боргу;
3. ліквідація - при перепродажу майна власник капіталу отримує гроші з ціни реалізації після погашення залишку по іпотечному кредиту.
Існує два підходи до проведення іпотечне-інвестиційного аналізу:
1. Традиційний - передумовою традиційної моделі іпотечне-інвестиційного аналізу є положення про те, що загальна вартість власності дорівнює сумі теперішньої вартості інтересу власного капіталу і теперішньої вартості інтересу позикового капіталу. Вартість власного інтересу визначається дисконтуванням грошового потоку до сплати податків, при цьому як норми дисконту використовується норма віддачі власного капіталу, визначена як середньоринкове значення.
2. Моделі іпотечне-інвестиційного аналізу засновані на капіталізації прибутку від використання власності. Найбільш поширеним підходом іпотечне-інвестиційного аналізу даної групи є визначення загального коефіцієнта капіталізації за допомогою формули Еллвуд. Крім того використовуються метод інвестиційної групи та метод прямої капіталізації.
Традиційна техніка іпотечне-інвестиційного аналізу - це метод оцінки вартості власності, в основу якого покладено визначення загальної суми викупного капіталу, що включає іпотечні кредити та інвестиції у власний капітал. У відповідність з цією технікою вартість власності розраховується шляхом додавання поточної вартості грошових надходжень і виручки від перепродажу, очікуваних інвестором, до основної суми іпотечного кредиту. Таким чином, оцінюється як весь прогнозований чистий операційний дохід, так і сума виручки від перепродажу власності.
Традиційна техніка вимагає оцінок прогнозованих грошових потоків, які повинні бути отримані інвестором, а також виручки від перепродажу. Ці два елементи дають оцінну поточну вартість власного капіталу. Потім до вартості власного капіталу додається початковий залишок за кредитом (незалежно від того, новий це кредит або перейшов до інвестора борг) з тим, щоб визначити ринкову оцінну ціну. У випадку, якщо новий кредит надається на поточних ринкових умовах і кінцева віддача на власний капітал відповідає поточним ринковим вимогам, то результатом стане оціночна ринкова вартість нерухомість. Дана техніка не бере до уваги наслідки оподаткування.
Принцип, покладений в основу традиційної техніки, полягає в тому, що оцінювані доходи отримують як інвестори, так і кредитори.
Сукупна поточна вартість доходів кредиторів та інвесторів складає максимальну величину викупного капіталу; відповідно це ціна, яка повинна бути сплачена за власність. Дана техніка вдосконалить метод оцінки на основі грошових надходжень на власний капітал, оскільки вона приймає до уваги виручку від перепродажу. Остання включає суму приросту (або зниження) вартості власності та амортизації іпотеки, отримувану інвестором при перепродажі.
Доходи, що отримуються як іпотечними кредиторами, так і інвесторами, повинні включати як дохід на інвестиції, так і повернення інвестицій.
Що стосується іпотеки, то поточний дохід по ній представляє собою обслуговування боргу. Самоамортізірующіеся іпотеки передбачають одночасну виплату відсотка (дохід на основну суму кредиту) та амортизацію (повернення основної суми іпотеки) протягом певного терміну. Залишок основної суми на будь-який момент часу дорівнює поточної вартості всіх платежів, що залишилися до повної амортизації кредиту, дисконтованих за номінальною процентною ставкою заставної. Іпотечні кредити часто погашаються до повного закінчення терміну амортизації. У цьому випадку залишок іпотеки виплачується разовим грошовим платежем, і таким чином борг погашається. Номінальна вартість боргового зобов'язання дорівнює сумі поточної вартості періодичних грошових виплат та поточної вартості одноразової грошової платежу при погашенні кредиту, дисконтованою за номінальною процентною ставкою іпотеки.
Поточна вартість інвестицій у власний капітал дорівнює сумі потоку доходів і виручки від ліквідації (перепродажу), дисконтованих за ставкою віддачі на власний капітал. За певних умов іпотечного кредиту ціна власного капіталу виправдана грошовими надходженнями, а також виручкою від перепродажу, які очікують одержати інвестори. Тому поточна вартість власного капіталу дорівнює сумі поточної вартості грошових надходжень та поточної вартості виручки від перепродажу, дисконтованих за ставкою кінцевої віддачі на власний капітал, з урахуванням відповідних ризиків. Таким чином, до уваги беруться сума і час отримання вигод інвесторами.
МІЖНАРОДНА АКАДЕМІЯ ОЦІНКИ І КОНСАЛТИНГУ
Курсова робота
З дисципліни: «Оцінка нерухомості»
На тему:
Іпотечне-інвестиційний аналіз та види кредитів
Москва 2008
ЗМІСТ
Введення
Глава 1. Поняття іпотечне-інвестиційного аналізу. Підходи до його проведення
1.1. Традиційний підхід
1.2. Іпотечне-інвестиційний аналіз на основі капіталізації доходу
Глава 2. Методи визначення загального коефіцієнта капіталізації в рамках іпотечне-інвестиційного аналізу
2.1. Іпотечне-інвестиційна техніка Еллвуд
2.2 Метод інвестиційної групи
2.3. Метод прямої капіталізації
Глава 3. Приклад використання іпотечне-інвестиційного аналізу в оцінці нерухомості. Кредит і його види
3.1. Кредит і його види
3.2. Приклад використання іпотечне-інвестиційного аналізу в оцінці нерухомості
Висновок
Література
Введення
Слово «нерухомість» утворилося в російській мові з трьох слів: «нерухомий», «майно» («маєток»), «власність». Таким чином, у російській слові «нерухомість» закріплені наступні риси: нерухомість, приналежність будь-кому, належність на праві власності. Поняття «нерухомість» невіддільне від іншого поняття - «майно».
Майно - сукупність майнових, тобто підлягають грошової оцінки, юридичних відносин, в яких знаходиться дана особа (фізична або юридична).
Майно, що належить будь-якій фізичній чи юридичній особі, за змістом поділяють на:
· Актив: сукупність речей, що належать особі на праві власності або в силу іншого речового права; сукупність прав на чужі дії (наприклад, боргове майно);
· Пасив: сукупність речей, що належать іншим особам, але тимчасово перебувають у володінні цієї особи; сукупність зобов'язань, що лежать на дану особу.
Історично, ще з часів римського права, майно прийнято ділити на рухоме і нерухоме.
Згідно зі ст. 130 Цивільного Кодексу Російської Федерації «до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі лісу, багаторічні насадження, будівлі, споруди.
До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно ».
Згідно Містобудівній Кодексу РФ об'єкти нерухомості - об'єкти, щодо яких здійснюється містобудівна діяльність. Містобудівна діяльність - діяльність з розвитку територій, в тому числі міст та інших поселень, здійснювана у вигляді територіального планування, містобудівного зонування, планування територій, архітектурно-будівельного проектування, будівництва, капітального ремонту, реконструкції об'єктів капітального будівництва.
Крім того, нерухомістю визнається підприємство в цілому як майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності.
У зарубіжній літературі має місце поділ понять «нерухома річ» (real estate) і «нерухома власність» (real property). При цьому перше становить матеріальну, фізично відчутну сутність поняття нерухомості, а друге - позначає юридичну сутність цього поняття як сукупність (пакет) майнових прав усіх суб'єктів, що мають відношення до даної речі.
Поліпшеннями називається те, що зроблено руками людини і зажадало вкладення його праці та витрачання ресурсів. При цьому приймається, що власне поліпшення не може розглядатися як об'єкт нерухомості окремо від земельної ділянки, оскільки залишається нерухомим і виконує своє призначення тільки за умови та під час міцного прикріплення його до землі.
Юридичну сутність становлять: право власності, право господарського відання, право оперативного управління, право довічного наслідуваного володіння, право постійного користування, іпотеку, сервітути, а також інші права у випадках, передбачених ГК РФ і іншими законами.
Обтяження (обмеження) - наявність встановлених законом чи уповноваженими органами в передбаченому законом порядку умов, заборон, обмежувальних правовласника при здійсненні права власності або інших речових прав на конкретний об'єкт нерухомого майна (сервітуту, іпотеки, довірчого управління, оренди, арешту майна та інші).
Структура поняття «нерухомість»
Нерухомість - особлива категорія активів, що має ряд характерних ознак:
· Безпосередня, міцний зв'язок об'єкта нерухомості із землею; об'єкт нерухомості не може бути переміщений з відривом від земельної ділянки без істотного збитку його призначенням;
· Нерухомість ставиться до категорії фінансових активів;
· Операції з нерухомістю здійснюються на ринку нерухомості - специфічному сегменті (секторі) фінансового ринку;
· Ринок нерухомості - сфера вкладення капіталу (інвестиційна сфера), а також система економічних взаємовідносин між учасниками фінансового ринку з приводу операцій з нерухомістю;
· Купівля-продаж об'єктів нерухомості пов'язана з рухом капіталу або вартості, що дає прибуток;
· Придбання об'єкта нерухомості означає вкладення капіталу в цей об'єкт, який приносить дохід його власнику в процесі експлуатації або здачі його в оренду, а також після його перепродажу за вищою ціною (на жаль в умовах нестабільної економіки найбільшу питому вагу мають спекулятивні операції з нерухомістю, приносять дохід власнику саме на різниці в ціні придбання та продажу активу);
· Через специфічність нерухомості як фінансової категорії та її високої вартості держава висуває високі вимоги до дотримання законності операцій з нерухомістю, тому майже всі угоди на ринку нерухомості повинні пройти державну реєстрацію;
· Попит на об'єкти нерухомості не взаємозамінний, тому навіть при перевищенні пропозиції над попитом він (попит) часто залишається незадоволеним;
· Величина попиту на об'єкти нерухомості визначається географічними та історичними чинниками, а також станом інфраструктури в районі розташування об'єкта нерухомості.
Слід зазначити, що основним елементом або атрибутом нерухомості є земля. В силу високої динаміки цін на всі об'єкти фінансового, втім, як і всіх інших ринків, а також відсутності більш-менш дієздатною інформаційної бази по об'єктах нерухомості справжній ринок нерухомості не може існувати без оцінки його об'єктів.
Під оцінкою нерухомості розуміється, перш за все, оцінка прав власності на нерухомість і самої нерухомості. Тут необхідно розділити два поняття - ціну і вартість об'єкта нерухомості
1. Ринкова ціна об'єкта нерухомості - договірна ціна, ціна конкретної угоди купівлі-продажу об'єкта нерухомості. Ціна об'єкта нерухомості відображає вже доконаний факт, угоду.
2. Вартість об'єкта нерухомості має різні форми чи прояви. Зупинимося на найбільш актуальною - ринкової вартості об'єкта нерухомості.
Ринкова вартість об'єкта нерухомості - найбільш ймовірна ціна, яку можна отримати від продажу майна на ринку в даний момент.
Ринкова вартість нерухомості може бути більше, менше або дорівнює її ринковою ціною. Крім того, розрізняють вартість заміщення об'єкта нерухомості, вартість відтворення об'єкта нерухомості, інвестиційну вартість або інвестиційний потенціал нерухомості, та ін
Практично всі угоди з купівлі нерухомості здійснюються із залученням іпотечних кредитів, або кредитів під заставу нерухомості. У таких умовах вартість нерухомості визначається як сума іпотечного кредиту, наведеної вартості доходу від використання нерухомості та виручки від перепродажу нерухомості.
У загальному вигляді оцінка вартості нерухомості обтяженої або придбаної з залученням іпотечного кредиту здійснюється із застосуванням іпотечне-інвестиційного аналізу.
Техніка іпотечне-інвестиційного аналізу - це техніка оцінки вартості, що дає прибуток власності (нерухомості), заснована на додаванні основної суми іпотечного боргу з дисконтованою поточною вартістю майбутніх грошових надходжень і виручки від перепродажу активу.
Глава 1. Поняття іпотечне-інвестиційного аналізу. Підходи до його проведення
1.1 Традиційний підхід
Іпотечне-інвестиційні моделі (mortgage-equity models) визначають справжню вартість власності на основі співвідношення власного і позикового капіталу. Іпотечне-інвестиційний аналіз (mortgage-equity analysis), або аналіз структури капіталу є аналітичним інструментом, який може в багатьох випадках полегшити процес оцінки. Теоретично доведено, що позиковий капітал грає головну роль при визначенні вартості нерухомості.
Практично всі інвестиційні угоди з нерухомістю відбуваються із залученням іпотечних кредитів. Використовуючи іпотечне кредитування, інвестори отримують фінансовий левередж, який дозволяє збільшити поточну віддачу, отримати більше вигоди з приросту вартості власності, забезпечує більшу диверсифікованість активів, збільшує відрахування на виплату відсотків та нарахування зносу з метою оподаткування. Іпотечні кредитори отримують розумно гарантовану суму доходу, забезпечення кредиту. Вони мають право першої вимоги на операційний дохід позичальника та його активи в разі порушення зобов'язань по заборгованості. Іпотечне-інвестиційний аналіз є технікою залишку. Інвестори власного капіталу оплачують залишок початкових витрат.
Вони отримують залишок чистого операційного доходу та ціни перепродажу після того, як уже проведені всі виплати кредиторам, як в ході поточного використання, так і після перепродажу об'єкту.
Період реалізації права власності на нерухомість може бути розділений на три етапи, на кожному з яких інвестори капіталу отримують залишковий дохід:
1. придбання активу - інвестор вносить обов'язковий грошовий платіж, сума якого дорівнює залишку ціни після вирахування з неї іпотечного кредиту, що перетворюється в борг;
2. використання власності - інвестори отримують залишковий чистий дохід від використання власності після вирахування з нього обов'язкових платежів з обслуговування боргу;
3. ліквідація - при перепродажу майна власник капіталу отримує гроші з ціни реалізації після погашення залишку по іпотечному кредиту.
Існує два підходи до проведення іпотечне-інвестиційного аналізу:
1. Традиційний - передумовою традиційної моделі іпотечне-інвестиційного аналізу є положення про те, що загальна вартість власності дорівнює сумі теперішньої вартості інтересу власного капіталу і теперішньої вартості інтересу позикового капіталу. Вартість власного інтересу визначається дисконтуванням грошового потоку до сплати податків, при цьому як норми дисконту використовується норма віддачі власного капіталу, визначена як середньоринкове значення.
2. Моделі іпотечне-інвестиційного аналізу засновані на капіталізації прибутку від використання власності. Найбільш поширеним підходом іпотечне-інвестиційного аналізу даної групи є визначення загального коефіцієнта капіталізації за допомогою формули Еллвуд. Крім того використовуються метод інвестиційної групи та метод прямої капіталізації.
Традиційна техніка іпотечне-інвестиційного аналізу - це метод оцінки вартості власності, в основу якого покладено визначення загальної суми викупного капіталу, що включає іпотечні кредити та інвестиції у власний капітал. У відповідність з цією технікою вартість власності розраховується шляхом додавання поточної вартості грошових надходжень і виручки від перепродажу, очікуваних інвестором, до основної суми іпотечного кредиту. Таким чином, оцінюється як весь прогнозований чистий операційний дохід, так і сума виручки від перепродажу власності.
Традиційна техніка вимагає оцінок прогнозованих грошових потоків, які повинні бути отримані інвестором, а також виручки від перепродажу. Ці два елементи дають оцінну поточну вартість власного капіталу. Потім до вартості власного капіталу додається початковий залишок за кредитом (незалежно від того, новий це кредит або перейшов до інвестора борг) з тим, щоб визначити ринкову оцінну ціну. У випадку, якщо новий кредит надається на поточних ринкових умовах і кінцева віддача на власний капітал відповідає поточним ринковим вимогам, то результатом стане оціночна ринкова вартість нерухомість. Дана техніка не бере до уваги наслідки оподаткування.
Принцип, покладений в основу традиційної техніки, полягає в тому, що оцінювані доходи отримують як інвестори, так і кредитори.
Сукупна поточна вартість доходів кредиторів та інвесторів складає максимальну величину викупного капіталу; відповідно це ціна, яка повинна бути сплачена за власність. Дана техніка вдосконалить метод оцінки на основі грошових надходжень на власний капітал, оскільки вона приймає до уваги виручку від перепродажу. Остання включає суму приросту (або зниження) вартості власності та амортизації іпотеки, отримувану інвестором при перепродажі.
Доходи, що отримуються як іпотечними кредиторами, так і інвесторами, повинні включати як дохід на інвестиції, так і повернення інвестицій.
Що стосується іпотеки, то поточний дохід по ній представляє собою обслуговування боргу. Самоамортізірующіеся іпотеки передбачають одночасну виплату відсотка (дохід на основну суму кредиту) та амортизацію (повернення основної суми іпотеки) протягом певного терміну. Залишок основної суми на будь-який момент часу дорівнює поточної вартості всіх платежів, що залишилися до повної амортизації кредиту, дисконтованих за номінальною процентною ставкою заставної. Іпотечні кредити часто погашаються до повного закінчення терміну амортизації. У цьому випадку залишок іпотеки виплачується разовим грошовим платежем, і таким чином борг погашається. Номінальна вартість боргового зобов'язання дорівнює сумі поточної вартості періодичних грошових виплат та поточної вартості одноразової грошової платежу при погашенні кредиту, дисконтованою за номінальною процентною ставкою іпотеки.
Поточна вартість інвестицій у власний капітал дорівнює сумі потоку доходів і виручки від ліквідації (перепродажу), дисконтованих за ставкою віддачі на власний капітал. За певних умов іпотечного кредиту ціна власного капіталу виправдана грошовими надходженнями, а також виручкою від перепродажу, які очікують одержати інвестори. Тому поточна вартість власного капіталу дорівнює сумі поточної вартості грошових надходжень та поточної вартості виручки від перепродажу, дисконтованих за ставкою кінцевої віддачі на власний капітал, з урахуванням відповідних ризиків. Таким чином, до уваги беруться сума і час отримання вигод інвесторами.
Вартість власності або її ціна розраховується за формулою (1):
Ціна = Вартість власного капіталу + Іпотечний кредит, (1)
Вартість власного капіталу визначається як сума двох елементів: грошових надходжень і виручки від перепродажу. Обидва елементи дисконтуються за відповідною ставкою віддачі і величини їх поточної вартості розраховуються з використанням факторів поточної вартості.
Якщо очікується, що прогнозовані грошові надходження будуть носити рівномірний характер, то їх щорічна сума множиться на фактор ануїтету. Реверсія або виручка від перепродажу оцінюється з використанням фактора поточної вартості одиниці, оскільки виручка надходить як одноразова сума.
Формула розрахунку вартості власного капіталу (інвестицій у власний капітал), з урахуванням вищесказаного - формула (2) - має наступний вигляд:
Вартість власного капіталу = PWAF * (CF) + PWF * (PS), (2)
де PWAF - фактор поточної вартості ануїтету за ставкою віддачі на власний капітал,
CF - грошові надходження,
PWF - фактор поточної вартості реверсії за ставкою віддачі на власний капітал,
PS - виручка при перепродажі.
Для оцінки вартості нерухомості поточний залишок іпотеки слід додати до вартості власного капіталу. Подібним чином оцінюються всі доходи. Залишок іпотеки дорівнює поточної вартості необхідних виплат з обслуговування боргу, дисконтованих за номінальною процентною ставкою іпотеки. Таким чином, загальна формула для оцінки вартості власності (3) виглядає наступним чином:
V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP, (3)
де V - вартість власності (первісна),
PWAF - фактор поточної вартості ануїтету за ставкою віддачі на власний капітал,
CF - грошові надходження,
PWF - фактор поточної вартості реверсії за ставкою віддачі на власний капітал,
PS - виручка при перепродажу,
MP - поточний залишок основної суми іпотеки.
Якщо прийняти, що
CF = NOI - DS, (4)
де NOI - чистий поточний операційний дохід,
DS - обслуговування боргу (річне), і
PS = RP - OS, (5)
де RP - ціна перепродажу власності,
OS - залишок іпотечного боргу при перепродажі;
тоді формула 3 прийме вигляд:
V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP, (3 *)
Застосування традиційної техніки передбачає трьохетапний розрахунок для певного прогнозного періоду. Прогнозний період - це термін, протягом якого власник розраховує утримувати оцінюваний об'єкт.
Таблиця 1. Етапи традиційної техніки іпотечне-інвестиційного аналізу
Щомісячний платіж в рахунок погашення іпотечного кредиту розраховується на основі формули (6) для розрахунку внеску на амортизацію одиниці (самоамортізіруемая іпотека):
де DSm - щомісячне обслуговування боргу,
I - початкова сума іпотечного кредиту,
i - річна ставка відсотка за кредитом,
t - термін (років), на який надано іпотечний кредит.
Фактор ануїтету (формула 7) відображає поточну вартість одиничного ануїтету при заданій ставці дисконту:
де Y - ставка віддачі на власний капітал,
T - період володіння власністю.
Фактор поточної вартості реверсії (Формула 8) відображає поточну вартість одиниці за період при заданій ставці дисконту:
Залишок іпотечного боргу при рівномірних платежах визначається як справжня вартість платежів з обслуговування боргу протягом строку амортизації (формула 9):
Ціна перепродажу власності розраховується з урахуванням зростання або зниження вартості власності на рік (d):
RP = P * (1 + d) T, (10)
де RP - ціна перепродажу власності;
P - первинна вартість власності;
d - зростання (зниження) вартості власності за рік;
T - період володіння власністю.
Отже, традиційна техніка іпотечне-інвестиційного аналізу - метод оцінки в рамках дохідного підходу. При проведенні іпотечне-інвестиційного аналізу повинна бути відома або основна сума іпотечного кредиту, або коефіцієнт іпотечної заборгованості. У аналізі повинна бути задана оціночна ціна перепродажу або процентна зміна вартості за прогнозний період.
Дана техніка може застосовуватися у випадку, якщо інвестор бере на себе вже існуючий борг або якщо залучається новий кредит. Вона може бути змінена з тим, щоб врахувати більш ніж одну заставну і зміни у грошових надходженнях. Якщо відома ціна, то техніка може бути використана для оцінки ставки віддачі на власний капітал.
Традиційна техніка іпотечне-інвестиційного аналізу є гнучким методом, здатним врахувати будь-які ситуації. Однак у силу прийнятих припущень, об'єктивно отримані оцінки є наближеними.
1.2 Іпотечне-інвестиційний аналіз на основі капіталізації доходу
Метод капіталізації переводить річний дохід у вартість власності шляхом ділення річного доходу на відповідну норму доходу або множення його на відповідний коефіцієнт доходу.
Визначення вартості власності на базі загального коефіцієнта капіталізації виконується за формулою (11):
де V - вартість власності;
NOI - чистий операційний дохід;
k - загальний коефіцієнт капіталізації.
Для визначення загального коефіцієнта капіталізації в рамках іпотечне-інвестиційного аналізу використовують:
· Іпотечне-інвестиційна техніка Еллвуд;
· Метод інвестиційної групи;
· Метод прямої капіталізації.
Глава 2. Методи визначення загального коефіцієнта капіталізації в рамках іпотечне-інвестиційного аналізу
2.1 Іпотечне-інвестиційна техніка Еллвуд
Головна привабливість техніки Еллвуд полягає в тому, що вона пропонує коротку іпотечне-інвестиційну формулу при відомому коефіцієнті іпотечної заборгованості та оціненому процентному зміну вартості власності за прогнозний період. Традиційна техніка більш застосовна в тих випадках, коли задані доларова сума кредиту та ціна перепродажу. Техніку Еллвуд легше використовувати, коли відомі коефіцієнти.
Формула (12) Еллвуд для визначення коефіцієнта капіталізації виглядає наступним чином:
де k - загальна ставка доходу для капіталізації чистого операційного доходу у вартість при заданому очікуваному зміні вартості за прогнозний період;
Y - ставка віддачі на власний капітал;
m - коефіцієнт іпотечної заборгованості (частка кредиту в загальній вартості власності);
C - іпотечний коефіцієнт Еллвуд;
d - зміна вартості власності за прогнозний період:
+ Dep - зниження вартості, збільшує коефіцієнт капіталізації;
- App - збільшення вартості, зменшує коефіцієнт капіталізації;
(SFF; Y) - фактор фонду відшкодування за ставкою віддачі на власний капітал для прогнозного періоду;
Δ - зміна доходу;
J - коефіцієнт стабілізації доходу. Коефіцієнт J завжди позитивний, тому при позитивному зміну доходу загальний коефіцієнт капіталізації буде скоректований вниз. При постійному доході знаменник загальної формули буде дорівнювати 1, тоді загальний коефіцієнт капіталізації буде дорівнює: R = Y - m * C - d * (SFF; Y).
Іпотечний коефіцієнт Еллвуд розраховується за формулою:
C = Y + P * (SFF; Y) - f, (13)
де C - іпотечний коефіцієнт Еллвуд;
Y - ставка віддачі на власний капітал;
P - частина поточного залишку кредиту, яка буде виплачена за прогнозний період;
(SFF; Y) - фактор фонду відшкодування за ставкою віддачі на власний капітал за прогнозний період;
f - щорічна іпотечна постійна, розрахована на основі щорічних виплат та поточного (не початкового) залишку боргу.
Частина поточного залишку кредиту, яка буде виплачена за прогнозний період - відсоток виплати кредиту визначається як відношення коефіцієнта фонду відшкодування для всього строку кредиту до коефіцієнта фонду відшкодування за розрахунковий період (14):
де P - відсоток виплати кредиту;
i - ставка відсотка по кредиту;
t - повний термін амортизації кредиту;
T - період володіння власністю.
Фактор фонду відшкодування розраховується за формулою (15):
де Y - ставка віддачі на власний капітал;
T - період володіння власністю.
Щорічна іпотечна постійна може бути розрахована на ануїтет-
ної основі, як внесок на амортизацію одиниці (16):
де f - щорічна іпотечна постійна;
i - ставка відсотка по кредиту на рік;
t - повний термін амортизації кредиту.
Техніка Еллвуд може бути використана як у випадку отримання нового фінансування, так і при прийнятті покупцем вже існуючої заборгованості.
Техніка Еллвуд вимагає використання тих самих припущень, що і традиційна іпотечне-інвестиційна техніка, і таким же чином визначається цими припущеннями. Останні включають певні умови фінансування, ціну перепродажу або оцінне зміна вартості, а також прогнозний період.
У техніці Еллвуд найважливішим є С-фактор. Він є результатом синтезу інших змінних. Користувачі даного методу іпотечне-інвестиційного аналізу повинні приділяти велику увагу вибору припущень, оскільки оцінка вартості повністю визначається останніми.
2.2 Метод інвестиційної групи
Загальний коефіцієнт капіталізації може бути розрахований методом інвестиційної групи. У загальному вигляді метод інвестиційної групи бере до уваги, яка частина викупного капіталу припадає на іпотечний кредит і яка - на власний капітал. Він зважує частки в викупному капіталі за ставкою відсотка і необхідної ставкою кінцевої віддачі на власний капітал відповідно.
У коефіцієнт загальної капіталізації, отриманий методом інвестиційної групи, необхідно внести дві поправки з тим, щоб він став еквівалентний загальним коефіцієнтом капіталізації за Еллвуд (до підвищення або зниження вартості власності). Обидві поправки відносяться до амортизації кредиту.
Поправка 1 складається у визнанні того, що виплати по амортизації іпотеки необхідно виробляти з чистого щорічного операційного доходу. Ця поправка зменшує поточний дохід, що припадає на інвестора у власний капітал, тому вона додається до ставки, отриманої чистим методом інвестиційної групи. Виплати по амортизації основної суми кредиту рівними перевищення іпотечної постійної над ставкою відсотка. Точна сума розраховується шляхом множення надлишку (іпотечна постійна мінус ставка відсотка за іпотечним кредитом) на коефіцієнт іпотечної заборгованості.
Поправка 2 необхідна для того, щоб врахувати майбутню дату, коли інвестор у власний капітал отримає вигоду від амортизації іпотечного боргу. При перепродажу власності інвестори у власний капітал одержують ціну перепродажу за вирахуванням витрат на здійснення угоди і невиплаченого залишку боргу. Таким чином, скорочення іпотечного боргу реалізується при перепродажі як приріст власного капіталу. Оскільки цю вигоду інвестор отримає пізніше, то слід розрахувати її ефективну щорічну ставку з використанням фактора фонду відшкодування, потім ця ставка віднімається з коефіцієнта, отриманого чистим методом інвестиційної групи. Ефективна вигода інвесторів у власний капітал залежить від коефіцієнта іпотечної заборгованості та суми іпотечного кредиту, що виплачується за прогнозний період. Розрахунок ефективної річної ставки доходу на власний капітал здійснюється з використанням фактора фонду відшкодування за ставкою віддачі на власний капітал.
Оцінка вартості власності за методом інвестиційної групи здійснюється за наступною схемою:
Таблиця 2. Техніка інвестиційної групи
2.3 Метод прямої капіталізації
Даний метод розроблений і використовується фахівцями Російського товариства оцінювачів (РОО).
Для опису методу скористаємося аргументами, використовуваними оцінювачами РОО:
X - вартість власності;
q - чистий операційний дохід;
p t - сплата за t-ий рік в рахунок погашення одиничного кредиту;
k - ставка капіталізації;
Y - ставка дисконтування;
i - річна ставка відсотка за кредитом;
d - щорічне зростання вартості власності;
n - передбачуваний термін володіння власністю;
m - коефіцієнт іпотечної заборгованості
Тоді вартість власності (X) (17):
Коефіцієнт (ставка) капіталізації (k) розраховується за формулою (18):
Де (19)
Для спрощення розрахунків по знаходженню
скористаємося коефіцієнтом Інвуда або коефіцієнтом ануїтету. p t - сплата за t-ий рік в рахунок погашення одиничного кредиту, і являє собою ануїтет - потік рівних платежів протягом n періодів. Тоді p t є іпотечна постійна (20).
де f - іпотечна постійна [формула (16)].
Ціна = Вартість власного капіталу + Іпотечний кредит, (1)
Вартість власного капіталу визначається як сума двох елементів: грошових надходжень і виручки від перепродажу. Обидва елементи дисконтуються за відповідною ставкою віддачі і величини їх поточної вартості розраховуються з використанням факторів поточної вартості.
Якщо очікується, що прогнозовані грошові надходження будуть носити рівномірний характер, то їх щорічна сума множиться на фактор ануїтету. Реверсія або виручка від перепродажу оцінюється з використанням фактора поточної вартості одиниці, оскільки виручка надходить як одноразова сума.
Формула розрахунку вартості власного капіталу (інвестицій у власний капітал), з урахуванням вищесказаного - формула (2) - має наступний вигляд:
Вартість власного капіталу = PWAF * (CF) + PWF * (PS), (2)
де PWAF - фактор поточної вартості ануїтету за ставкою віддачі на власний капітал,
CF - грошові надходження,
PWF - фактор поточної вартості реверсії за ставкою віддачі на власний капітал,
PS - виручка при перепродажі.
Для оцінки вартості нерухомості поточний залишок іпотеки слід додати до вартості власного капіталу. Подібним чином оцінюються всі доходи. Залишок іпотеки дорівнює поточної вартості необхідних виплат з обслуговування боргу, дисконтованих за номінальною процентною ставкою іпотеки. Таким чином, загальна формула для оцінки вартості власності (3) виглядає наступним чином:
V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP, (3)
де V - вартість власності (первісна),
PWAF - фактор поточної вартості ануїтету за ставкою віддачі на власний капітал,
CF - грошові надходження,
PWF - фактор поточної вартості реверсії за ставкою віддачі на власний капітал,
PS - виручка при перепродажу,
MP - поточний залишок основної суми іпотеки.
Якщо прийняти, що
CF = NOI - DS, (4)
де NOI - чистий поточний операційний дохід,
DS - обслуговування боргу (річне), і
PS = RP - OS, (5)
де RP - ціна перепродажу власності,
OS - залишок іпотечного боргу при перепродажі;
тоді формула 3 прийме вигляд:
V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP, (3 *)
Застосування традиційної техніки передбачає трьохетапний розрахунок для певного прогнозного періоду. Прогнозний період - це термін, протягом якого власник розраховує утримувати оцінюваний об'єкт.
Таблиця 1. Етапи традиційної техніки іпотечне-інвестиційного аналізу
Щомісячний платіж в рахунок погашення іпотечного кредиту розраховується на основі формули (6) для розрахунку внеску на амортизацію одиниці (самоамортізіруемая іпотека):
де DSm - щомісячне обслуговування боргу,
I - початкова сума іпотечного кредиту,
i - річна ставка відсотка за кредитом,
t - термін (років), на який надано іпотечний кредит.
Фактор ануїтету (формула 7) відображає поточну вартість одиничного ануїтету при заданій ставці дисконту:
де Y - ставка віддачі на власний капітал,
T - період володіння власністю.
Фактор поточної вартості реверсії (Формула 8) відображає поточну вартість одиниці за період при заданій ставці дисконту:
Залишок іпотечного боргу при рівномірних платежах визначається як справжня вартість платежів з обслуговування боргу протягом строку амортизації (формула 9):
Ціна перепродажу власності розраховується з урахуванням зростання або зниження вартості власності на рік (d):
RP = P * (1 + d) T, (10)
де RP - ціна перепродажу власності;
P - первинна вартість власності;
d - зростання (зниження) вартості власності за рік;
T - період володіння власністю.
Отже, традиційна техніка іпотечне-інвестиційного аналізу - метод оцінки в рамках дохідного підходу. При проведенні іпотечне-інвестиційного аналізу повинна бути відома або основна сума іпотечного кредиту, або коефіцієнт іпотечної заборгованості. У аналізі повинна бути задана оціночна ціна перепродажу або процентна зміна вартості за прогнозний період.
Дана техніка може застосовуватися у випадку, якщо інвестор бере на себе вже існуючий борг або якщо залучається новий кредит. Вона може бути змінена з тим, щоб врахувати більш ніж одну заставну і зміни у грошових надходженнях. Якщо відома ціна, то техніка може бути використана для оцінки ставки віддачі на власний капітал.
Традиційна техніка іпотечне-інвестиційного аналізу є гнучким методом, здатним врахувати будь-які ситуації. Однак у силу прийнятих припущень, об'єктивно отримані оцінки є наближеними.
1.2 Іпотечне-інвестиційний аналіз на основі капіталізації доходу
Метод капіталізації переводить річний дохід у вартість власності шляхом ділення річного доходу на відповідну норму доходу або множення його на відповідний коефіцієнт доходу.
Визначення вартості власності на базі загального коефіцієнта капіталізації виконується за формулою (11):
де V - вартість власності;
NOI - чистий операційний дохід;
k - загальний коефіцієнт капіталізації.
Для визначення загального коефіцієнта капіталізації в рамках іпотечне-інвестиційного аналізу використовують:
· Іпотечне-інвестиційна техніка Еллвуд;
· Метод інвестиційної групи;
· Метод прямої капіталізації.
Глава 2. Методи визначення загального коефіцієнта капіталізації в рамках іпотечне-інвестиційного аналізу
2.1 Іпотечне-інвестиційна техніка Еллвуд
Головна привабливість техніки Еллвуд полягає в тому, що вона пропонує коротку іпотечне-інвестиційну формулу при відомому коефіцієнті іпотечної заборгованості та оціненому процентному зміну вартості власності за прогнозний період. Традиційна техніка більш застосовна в тих випадках, коли задані доларова сума кредиту та ціна перепродажу. Техніку Еллвуд легше використовувати, коли відомі коефіцієнти.
Формула (12) Еллвуд для визначення коефіцієнта капіталізації виглядає наступним чином:
де k - загальна ставка доходу для капіталізації чистого операційного доходу у вартість при заданому очікуваному зміні вартості за прогнозний період;
Y - ставка віддачі на власний капітал;
m - коефіцієнт іпотечної заборгованості (частка кредиту в загальній вартості власності);
C - іпотечний коефіцієнт Еллвуд;
d - зміна вартості власності за прогнозний період:
+ Dep - зниження вартості, збільшує коефіцієнт капіталізації;
- App - збільшення вартості, зменшує коефіцієнт капіталізації;
(SFF; Y) - фактор фонду відшкодування за ставкою віддачі на власний капітал для прогнозного періоду;
Δ - зміна доходу;
J - коефіцієнт стабілізації доходу. Коефіцієнт J завжди позитивний, тому при позитивному зміну доходу загальний коефіцієнт капіталізації буде скоректований вниз. При постійному доході знаменник загальної формули буде дорівнювати 1, тоді загальний коефіцієнт капіталізації буде дорівнює: R = Y - m * C - d * (SFF; Y).
Іпотечний коефіцієнт Еллвуд розраховується за формулою:
C = Y + P * (SFF; Y) - f, (13)
де C - іпотечний коефіцієнт Еллвуд;
Y - ставка віддачі на власний капітал;
P - частина поточного залишку кредиту, яка буде виплачена за прогнозний період;
(SFF; Y) - фактор фонду відшкодування за ставкою віддачі на власний капітал за прогнозний період;
f - щорічна іпотечна постійна, розрахована на основі щорічних виплат та поточного (не початкового) залишку боргу.
Частина поточного залишку кредиту, яка буде виплачена за прогнозний період - відсоток виплати кредиту визначається як відношення коефіцієнта фонду відшкодування для всього строку кредиту до коефіцієнта фонду відшкодування за розрахунковий період (14):
де P - відсоток виплати кредиту;
i - ставка відсотка по кредиту;
t - повний термін амортизації кредиту;
T - період володіння власністю.
Фактор фонду відшкодування розраховується за формулою (15):
де Y - ставка віддачі на власний капітал;
T - період володіння власністю.
Щорічна іпотечна постійна може бути розрахована на ануїтет-
ної основі, як внесок на амортизацію одиниці (16):
де f - щорічна іпотечна постійна;
i - ставка відсотка по кредиту на рік;
t - повний термін амортизації кредиту.
Техніка Еллвуд може бути використана як у випадку отримання нового фінансування, так і при прийнятті покупцем вже існуючої заборгованості.
Техніка Еллвуд вимагає використання тих самих припущень, що і традиційна іпотечне-інвестиційна техніка, і таким же чином визначається цими припущеннями. Останні включають певні умови фінансування, ціну перепродажу або оцінне зміна вартості, а також прогнозний період.
У техніці Еллвуд найважливішим є С-фактор. Він є результатом синтезу інших змінних. Користувачі даного методу іпотечне-інвестиційного аналізу повинні приділяти велику увагу вибору припущень, оскільки оцінка вартості повністю визначається останніми.
2.2 Метод інвестиційної групи
Загальний коефіцієнт капіталізації може бути розрахований методом інвестиційної групи. У загальному вигляді метод інвестиційної групи бере до уваги, яка частина викупного капіталу припадає на іпотечний кредит і яка - на власний капітал. Він зважує частки в викупному капіталі за ставкою відсотка і необхідної ставкою кінцевої віддачі на власний капітал відповідно.
У коефіцієнт загальної капіталізації, отриманий методом інвестиційної групи, необхідно внести дві поправки з тим, щоб він став еквівалентний загальним коефіцієнтом капіталізації за Еллвуд (до підвищення або зниження вартості власності). Обидві поправки відносяться до амортизації кредиту.
Поправка 1 складається у визнанні того, що виплати по амортизації іпотеки необхідно виробляти з чистого щорічного операційного доходу. Ця поправка зменшує поточний дохід, що припадає на інвестора у власний капітал, тому вона додається до ставки, отриманої чистим методом інвестиційної групи. Виплати по амортизації основної суми кредиту рівними перевищення іпотечної постійної над ставкою відсотка. Точна сума розраховується шляхом множення надлишку (іпотечна постійна мінус ставка відсотка за іпотечним кредитом) на коефіцієнт іпотечної заборгованості.
Поправка 2 необхідна для того, щоб врахувати майбутню дату, коли інвестор у власний капітал отримає вигоду від амортизації іпотечного боргу. При перепродажу власності інвестори у власний капітал одержують ціну перепродажу за вирахуванням витрат на здійснення угоди і невиплаченого залишку боргу. Таким чином, скорочення іпотечного боргу реалізується при перепродажі як приріст власного капіталу. Оскільки цю вигоду інвестор отримає пізніше, то слід розрахувати її ефективну щорічну ставку з використанням фактора фонду відшкодування, потім ця ставка віднімається з коефіцієнта, отриманого чистим методом інвестиційної групи. Ефективна вигода інвесторів у власний капітал залежить від коефіцієнта іпотечної заборгованості та суми іпотечного кредиту, що виплачується за прогнозний період. Розрахунок ефективної річної ставки доходу на власний капітал здійснюється з використанням фактора фонду відшкодування за ставкою віддачі на власний капітал.
Оцінка вартості власності за методом інвестиційної групи здійснюється за наступною схемою:
Таблиця 2. Техніка інвестиційної групи
2.3 Метод прямої капіталізації
Даний метод розроблений і використовується фахівцями Російського товариства оцінювачів (РОО).
Для опису методу скористаємося аргументами, використовуваними оцінювачами РОО:
X - вартість власності;
q - чистий операційний дохід;
p t - сплата за t-ий рік в рахунок погашення одиничного кредиту;
k - ставка капіталізації;
Y - ставка дисконтування;
i - річна ставка відсотка за кредитом;
d - щорічне зростання вартості власності;
n - передбачуваний термін володіння власністю;
m - коефіцієнт іпотечної заборгованості
Тоді вартість власності (X) (17):
Коефіцієнт (ставка) капіталізації (k) розраховується за формулою (18):
Де (19)
Для спрощення розрахунків по знаходженню
де f - іпотечна постійна [формула (16)].
Глава 3. Приклад використання іпотечне-інвестиційного аналізу в оцінці нерухомості. Кредит і його види
3.1 Кредит та його види
Кредит являє собою категорію обміну. При продажу свого продукту, при купівлі сировини, устаткування, нерухомості, та інших товарів, необхідних для продовження діяльності, товаровиробники відчувають значну потребу в додаткових платіжних засобах. Будучи важливим інструментом платежу, кредит застосовується для задоволення різноманітних потреб позичальника. Ці потреби зароджуються не тільки в обміні, де розрив у платіжному обороті найбільш проявляється, але і в інших стадіях відтворення. Господарські організації, що виробляють продукт, витрачають отримані позички для придбання засобів виробництва, задоволення потреб за розрахунками по заробітній платі з працівниками, з бюджетними організаціями.
Населення отримує кредит для задоволення своїх споживчих потреб. Виступаючи категорією обміну, кредит використовується для задоволення потреб виробництва, розподілу та споживання валового продукту. Кредит розподіляється на види і залежно від їх галузевої спрямованості. Коли кредит обслуговує потреби промислових підприємств, то це промисловий кредит. Буває також сільськогосподарський, торговий кредит.
Галузева спрямованість кредиту часто знаходить своє втілення в державній статистиці ряду країн (окремо виділяються кредити промисловості, торгівлі, сільському господарству і т.д.). По галузях ділять кредити і окремі комерційні банки. Класифікація кредиту обумовлена також об'єктами кредитування. Об'єкт виражає те, що протистоїть кредиту. Найчастіше кредит використовується для придбання різних товарів (у промисловості - сировина, основні і допоміжні матеріали, паливо, тара і т. п., в торгівлі - товари різноманітного асортименту, у населення - товари тривалого користування) і тут кредиту протистоять різні товарно-матеріальні цінності. У ряді випадків позичка видається для здійснення різних виробничих витрат.
Наприклад, у сільському господарстві кредит у більшій частині направляється на витрати по рослинництву і тваринництву, у промисловості - на сезонні витрати (ремонт, підготовку до нового сезону виробництва сільськогосподарських продуктів та ін.)
Об'єкт кредитування може мати матеріально-речову форму і не мати її. Позичальник бере позичку необов'язково для нагромадження необхідних йому товарно-матеріальних цінностей. Кредиту тому необов'язково будуть протистояти конкретні види матеріалів. Позика досить часто береться під розрив у платіжному обороті, коли в підприємства тимчасово відсутні вільні грошові кошти, але виникають зобов'язання з різноманітних видів поточних платежів.
Це можуть бути потреби, пов'язані з необхідністю платежів по виплаті заробітної плати персоналу підприємства, різних податків у федеральний чи місцевий бюджети, по внесках по страхуванню майна тощо У цьому випадку кредит покриває недолік коштів або розрив у платіжному обороті.
Вид кредиту - це більш детальна його характеристика за організаційно-економічними ознаками, використовувана для класифікації кредитів. Єдиних світових стандартів при їх класифікації не існує. У кожній країні є свої особливості.
У Росії кредити класифікуються в залежності від:
· Стадій відтворення, що обслуговуються кредитом;
· Галузевої спрямованості;
3.1 Кредит та його види
Кредит являє собою категорію обміну. При продажу свого продукту, при купівлі сировини, устаткування, нерухомості, та інших товарів, необхідних для продовження діяльності, товаровиробники відчувають значну потребу в додаткових платіжних засобах. Будучи важливим інструментом платежу, кредит застосовується для задоволення різноманітних потреб позичальника. Ці потреби зароджуються не тільки в обміні, де розрив у платіжному обороті найбільш проявляється, але і в інших стадіях відтворення. Господарські організації, що виробляють продукт, витрачають отримані позички для придбання засобів виробництва, задоволення потреб за розрахунками по заробітній платі з працівниками, з бюджетними організаціями.
Населення отримує кредит для задоволення своїх споживчих потреб. Виступаючи категорією обміну, кредит використовується для задоволення потреб виробництва, розподілу та споживання валового продукту. Кредит розподіляється на види і залежно від їх галузевої спрямованості. Коли кредит обслуговує потреби промислових підприємств, то це промисловий кредит. Буває також сільськогосподарський, торговий кредит.
Галузева спрямованість кредиту часто знаходить своє втілення в державній статистиці ряду країн (окремо виділяються кредити промисловості, торгівлі, сільському господарству і т.д.). По галузях ділять кредити і окремі комерційні банки. Класифікація кредиту обумовлена також об'єктами кредитування. Об'єкт виражає те, що протистоїть кредиту. Найчастіше кредит використовується для придбання різних товарів (у промисловості - сировина, основні і допоміжні матеріали, паливо, тара і т. п., в торгівлі - товари різноманітного асортименту, у населення - товари тривалого користування) і тут кредиту протистоять різні товарно-матеріальні цінності. У ряді випадків позичка видається для здійснення різних виробничих витрат.
Наприклад, у сільському господарстві кредит у більшій частині направляється на витрати по рослинництву і тваринництву, у промисловості - на сезонні витрати (ремонт, підготовку до нового сезону виробництва сільськогосподарських продуктів та ін.)
Об'єкт кредитування може мати матеріально-речову форму і не мати її. Позичальник бере позичку необов'язково для нагромадження необхідних йому товарно-матеріальних цінностей. Кредиту тому необов'язково будуть протистояти конкретні види матеріалів. Позика досить часто береться під розрив у платіжному обороті, коли в підприємства тимчасово відсутні вільні грошові кошти, але виникають зобов'язання з різноманітних видів поточних платежів.
Це можуть бути потреби, пов'язані з необхідністю платежів по виплаті заробітної плати персоналу підприємства, різних податків у федеральний чи місцевий бюджети, по внесках по страхуванню майна тощо У цьому випадку кредит покриває недолік коштів або розрив у платіжному обороті.
Вид кредиту - це більш детальна його характеристика за організаційно-економічними ознаками, використовувана для класифікації кредитів. Єдиних світових стандартів при їх класифікації не існує. У кожній країні є свої особливості.
У Росії кредити класифікуються в залежності від:
· Стадій відтворення, що обслуговуються кредитом;
· Галузевої спрямованості;
· Об'єктів кредитування;
· Його забезпеченості;
· Терміновості кредитування;
· Платності та ін
Класифікація кредиту за видами залежить і від його забезпеченості. Зазвичай забезпеченість розрізняють за характером, ступеня (повноти) та формами.
За характером забезпечення виділяють позички, що мають пряме і непряме забезпечення. Пряме забезпечення містять, наприклад, позики, видані під конкретний матеріальний об'єкт, на купівлю конкретних видів товарно-матеріальних цінностей. Непряме забезпечення можуть мати, наприклад, позики, видані на покриття розриву в платіжному обороті. Хоча позика і видається на покриття платіжних зобов'язань позичальника, прямої оплати товарно-матеріальних цінностей, які прямо протистояли б кредиту, може не бути, проте проявляється непряме матеріальне забезпечення у формі товарних запасів, створених за рахунок власних грошових джерел.
За ступенем забезпеченості можна виділити кредити з повним (достатнім), неповним (недостатнім) забезпеченням і без забезпечення. Повне забезпечення є в тому випадку, якщо розмір забезпечення дорівнює або вище розміру кредиту, що надається. Неповне забезпечення виникає тоді, коли його вартість менше розміру кредиту. Кредит може і не мати забезпечення. Такий кредит називають бланковим. Найчастіше він надається при наявності достатньої довіри банку до позичальника, впевненості банку в поверненні коштів, надаваних позичальникові в тимчасове користування.
Забезпечення кредиту можна розглядати не тільки з позиції протистояння йому певної маси вартостей, ліквідних товарно-матеріальних запасів, а й певних зовнішніх гарантій. Крім звичайного застави товарно-матеріальних цінностей, майна, що належить позичальнику, до групи забезпечення повернення кредиту входять різного роду гарантії, поручительства третіх осіб, страхування та ін
При класифікації кредиту в залежності від терміновості кредитування виділяють короткострокові, середньострокові і довгострокові позики.
Короткострокові позички обслуговують поточні потреби позичальника, пов'язані з рухом оборотного капіталу. Короткостроковими позиками вважаються такі позики, строк повернення яких за міжнародними стандартами не виходить за межі одного року. Однак на практиці їх термін може бути неоднаковий. Це визначається економічними умовами, ступенем інфляції. Так, у Росії 90-х рр.. в силу значних інфляційних процесів до короткострокових позиках найчастіше відносили позички з терміном до трьох-шести місяців.
Середньострокові і довгострокові кредити обслуговують довготривалі потреби, обумовлені необхідністю модернізації виробництва, здійснення капітальних витрат по розширенню виробництва.
Усталеного стандартного терміну як критерію віднесення кредиту до розряду середньострокових або довгострокових позик поки немає. У США, наприклад, середньостроковими позичками є такі позики, строк погашення яких не виходить за межі восьми років, в Німеччині - до шести років. Ні однаковості і в розмірі терміну по довгострокових позиках.
У Росії до середньострокових позиках відносили позички з терміном погашення від шести до дванадцяти місяців, до довгострокових-кредити, термін оплати яких виходив за межі року. Розподіл кредитів за їх тривалості функціонування в господарстві позичальника було виправданим, бо в умовах знецінення грошей навіть короткочасне їх перебування в господарстві позичальника могло призвести до втрати збереження капіталу. Сильна інфляція трансформувала уявлення про термін кредитування, змінювала критерії терміновості кредитування позичальників.
Кредит можна класифікувати за видами і залежно від платності за його використання. Тут виділяють платний і безкоштовний, дорогий і дешевий кредити. За основу такого розподілу береться розмір процентної ставки, встановлений за користування позикою.
У сучасному господарстві кредит функціонує як капітал. Це означає, що кредитор передає надану вартість не як суму грошей, а як самовозрастающую вартість, яка повертається йому з приростом у вигляді позикового відсотка. Позичальник же отримані кошти повинен використовувати таким чином, щоб з їх допомогою можна було не тільки забезпечити безперервність виробництва, але і створити нову вартість, достатню, щоб розрахуватися з кредитором - повернути йому спочатку авансовану суму і сплатити позиковий відсоток. Саме тому кредит як вартісна категорія носить платний характер.
Тим не менш, як у давній, так і в сучасній історії існує і безкоштовний кредит в дуже обмежених розмірах. Найчастіше в сучасному господарстві він застосовується при кредитуванні інсайдерів (співробітників банку), при особистих (дружніх) формах кредиту та ін
При товарному кредиті (у формі векселів) відстрочка платежу також не супроводжується стягненням відсотка. Разом з тим, хоча прямо тут плата за кредит і не проявляє себе, однак опосередковано відсоток входить в ціну того продукту, за яким була зроблена відстрочення його оплати.
У рамках платності за кредит застосовується поняття дорогого дешевого кредиту.
Поняття дорогого кредиту пов'язане зі стягненням процентної ставки, розмір якої вище його ринкового рівня. Як правило, така ставка встановлена за кредитами, які мають підвищений ризик неповернення позики (через низький класу кредитоспроможності позичальника, сумнівного забезпечення тощо). Інші кредити (з підвищеною відсотковою ставкою) застосовуються також як своєрідна санкція за несвоєчасне повернення позики, а також порушення, суперечать кредитному договору з клієнтом.
Найчастіше розмір платності кредитор диференціює в залежності від терміну кредиту, якості забезпечення, платоспроможності позичальника. Платність змінюється з урахуванням економічного циклу - підйому, депресії чи економічної кризи.
Дорогий і дешевий кредити - поняття відносні. Наприклад, для західної практики процентні ставки російських банків в умовах економічної кризи та інфляції середини 1990 р. можуть здатися космічними з позиції їх розміру. Однак з урахуванням місячного і річного темпів інфляції вони вже не стануть такими, оскільки знецінення грошей у 1996 - 1997 рр.. сягала від 1 до 2% щомісяця.
У світовій банківській практиці використовуються й інші критерії класифікації кредитів. Зокрема, кредити можуть ділитися на позики, що видаються в національній та іноземній валюті, юридичним та фізичним особам та ін
3.2 Приклад використання іпотечне-інвестиційного аналізу в оцінці нерухомості
Вихідні дані:
- Потенційний валовий дохід - 100 000 Д.Є.
- Втрати при зборі платежів - 20%
- Інші доходи - 0 Д.Є.
- Операційні витрати - 15%
- Первісна основна сума іпотеки - 400 000 Д.Є.
- Термін повної амортизації - 25 років
- Ставка відсотка - 12%
- Ставка дисконтування - 15%
- Очікуваний рік продажу власності - 1920
- Щорічний приріст вартості - 0%
- Первісна вартість власності - 500 000 Д.Є.
Поправка 1
Поправка 2
За результатами розрахунків необхідно провести аналіз отриманих результатів та зробити висновки.
Висновок
Іпотечне-інвестиційний аналіз в оцінці - набір методів і способів оцінки вартості нерухомості, що купується за допомогою кредиту під заставу цієї нерухомості (іпотеки). У країнах з розвиненою ринковою економікою понад 90% інвестиційних угод з нерухомістю відбуваються із залученням іпотечних кредитів. Інвестори, що використовують кредити, отримують за рахунок залучення позикових засобів можливість збільшити прибутковість власних коштів. Крім того, підвищується ефект від приросту вартості майна, забезпечується більша диверсифікація активів і додаткова економія на податках. Кредитори отримують розумно гарантовану суму доходу, а також надійне забезпечення свого кредиту.
Вони мають право 1-ї черги на дохід позичальника та його активи в разі невиплати їм заборгованості.
При іпотечне-інвестиційному аналізі передбачається, що інвестори:
· По-перше, оплачують початкові витрати за залишковим принципом;
· По-друге, доходи отримують також за залишковим принципом після того, як уже проведені всі виплати кредиторам як у ході поточної діяльності, так і після продажу об'єкта.
При цьому період реалізації права власності на нерухомість може бути розділений на три етапи:
· Придбання
· Використання
· Ліквідація.
На кожному з етапів власники капіталу отримують залишковий дохід.
На 1-му етапі вони вносять обов'язковий грошовий платіж, сума якого дорівнює залишку ціни (різниці між ціною та сумою іпотечного кредиту, що переходить до них як борг);
На 2-м - отримують залишковий дохід від використання майна, після вирахування з нього обов'язкових платежів з обслуговування боргу;
На 3-м отримують готівку, рівну ціні реалізації. Вартість приносить дохід майна може бути оцінена шляхом складання первинної суми іпотечного боргу та оціночної вартості власного капіталу інвестора. Основа при визначенні вартості капіталу - поточна вартість очікуваної в майбутньому віддачі: залишкового потоку готівки при використанні нерухомості і залишку ціни перепродажу. Сума іпотечного боргу та оціненої вартості капіталу дає ймовірну ринкову вартість об'єкта нерухомості.
Література
1. Балабанов І.Т. Операції з нерухомістю в Росії. - М.: Фінанси і статистика, 2004.
2. Балабанов І.Т. Економіка нерухомості - СПб: 2005.
3. Білих Л.П. Формування портфеля нерухомості. - М.: Фінанси і статистика, 2004.
4. Бірман Г., Шмідт С. Економічний аналіз інвестиційних проектів. - М.: ЮНИТИ, 2003.
5. Гордонов М. Про деякі питання вдосконалення обліку основних фондів / / Питання оцінки. № 6, 2005.
6. Гранова І.В. Оцінка нерухомості. - СПб: 2006.
7. Грибовський C.В. Методологія оцінки комерційної нерухомості. - СПб.: Вид-во СПбГУЕФ, 2004.
8. Грибовський С.В. Методи капіталізації доходів. - СПб.: РОСТРОПРЕСС, 2003.
9. Грибовський С.В. Досвід визначення ставки дисконтування для об'єктів нерухомості методом екстракції / / Новини оцінки, № 7. - СПб: Академія Нерухомості, 2005.
10. Іпотечне-інвестиційний аналіз: Навчальний посібник / За ред. Проф. В.Є. Єсипова - СПб.: Вид-во СПб ГУЕіФ, 2006.
11. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Економіка нерухомості. СПб: Видавництво «Лань», 2006.
12. Таль Г.К., Григор'єв В.В., Бадаєв Н.Д., Гусєв В.І., Юн Г.Б. Оцінка підприємств: 2002.
13. Татарова А.В. Оцінка нерухомості і керування власністю. Навчальний посібник. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2005.
14. http://lib.mabico.ru - фінансова бібліотека.
15. http://lib.mabico.ru - Енциклопедія іпотечне-інвестиційний аналіз в оцінці.
16. http://money.rin.ru - економіка та фінанси.
17. http://nedvizh.proocenka.ru - Оцінка нерухомості.
18. http://ocenka.net - інститут професійної оцінки.
19. http://ru.wikipedia.org - Вільна Інтернет енциклопедія.
20. http://www.real-estate-info.ru - Ринок нерухомості в Росії.
· Його забезпеченості;
· Терміновості кредитування;
· Платності та ін
Класифікація кредиту за видами залежить і від його забезпеченості. Зазвичай забезпеченість розрізняють за характером, ступеня (повноти) та формами.
За характером забезпечення виділяють позички, що мають пряме і непряме забезпечення. Пряме забезпечення містять, наприклад, позики, видані під конкретний матеріальний об'єкт, на купівлю конкретних видів товарно-матеріальних цінностей. Непряме забезпечення можуть мати, наприклад, позики, видані на покриття розриву в платіжному обороті. Хоча позика і видається на покриття платіжних зобов'язань позичальника, прямої оплати товарно-матеріальних цінностей, які прямо протистояли б кредиту, може не бути, проте проявляється непряме матеріальне забезпечення у формі товарних запасів, створених за рахунок власних грошових джерел.
За ступенем забезпеченості можна виділити кредити з повним (достатнім), неповним (недостатнім) забезпеченням і без забезпечення. Повне забезпечення є в тому випадку, якщо розмір забезпечення дорівнює або вище розміру кредиту, що надається. Неповне забезпечення виникає тоді, коли його вартість менше розміру кредиту. Кредит може і не мати забезпечення. Такий кредит називають бланковим. Найчастіше він надається при наявності достатньої довіри банку до позичальника, впевненості банку в поверненні коштів, надаваних позичальникові в тимчасове користування.
Забезпечення кредиту можна розглядати не тільки з позиції протистояння йому певної маси вартостей, ліквідних товарно-матеріальних запасів, а й певних зовнішніх гарантій. Крім звичайного застави товарно-матеріальних цінностей, майна, що належить позичальнику, до групи забезпечення повернення кредиту входять різного роду гарантії, поручительства третіх осіб, страхування та ін
При класифікації кредиту в залежності від терміновості кредитування виділяють короткострокові, середньострокові і довгострокові позики.
Короткострокові позички обслуговують поточні потреби позичальника, пов'язані з рухом оборотного капіталу. Короткостроковими позиками вважаються такі позики, строк повернення яких за міжнародними стандартами не виходить за межі одного року. Однак на практиці їх термін може бути неоднаковий. Це визначається економічними умовами, ступенем інфляції. Так, у Росії 90-х рр.. в силу значних інфляційних процесів до короткострокових позиках найчастіше відносили позички з терміном до трьох-шести місяців.
Середньострокові і довгострокові кредити обслуговують довготривалі потреби, обумовлені необхідністю модернізації виробництва, здійснення капітальних витрат по розширенню виробництва.
Усталеного стандартного терміну як критерію віднесення кредиту до розряду середньострокових або довгострокових позик поки немає. У США, наприклад, середньостроковими позичками є такі позики, строк погашення яких не виходить за межі восьми років, в Німеччині - до шести років. Ні однаковості і в розмірі терміну по довгострокових позиках.
У Росії до середньострокових позиках відносили позички з терміном погашення від шести до дванадцяти місяців, до довгострокових-кредити, термін оплати яких виходив за межі року. Розподіл кредитів за їх тривалості функціонування в господарстві позичальника було виправданим, бо в умовах знецінення грошей навіть короткочасне їх перебування в господарстві позичальника могло призвести до втрати збереження капіталу. Сильна інфляція трансформувала уявлення про термін кредитування, змінювала критерії терміновості кредитування позичальників.
Кредит можна класифікувати за видами і залежно від платності за його використання. Тут виділяють платний і безкоштовний, дорогий і дешевий кредити. За основу такого розподілу береться розмір процентної ставки, встановлений за користування позикою.
У сучасному господарстві кредит функціонує як капітал. Це означає, що кредитор передає надану вартість не як суму грошей, а як самовозрастающую вартість, яка повертається йому з приростом у вигляді позикового відсотка. Позичальник же отримані кошти повинен використовувати таким чином, щоб з їх допомогою можна було не тільки забезпечити безперервність виробництва, але і створити нову вартість, достатню, щоб розрахуватися з кредитором - повернути йому спочатку авансовану суму і сплатити позиковий відсоток. Саме тому кредит як вартісна категорія носить платний характер.
Тим не менш, як у давній, так і в сучасній історії існує і безкоштовний кредит в дуже обмежених розмірах. Найчастіше в сучасному господарстві він застосовується при кредитуванні інсайдерів (співробітників банку), при особистих (дружніх) формах кредиту та ін
При товарному кредиті (у формі векселів) відстрочка платежу також не супроводжується стягненням відсотка. Разом з тим, хоча прямо тут плата за кредит і не проявляє себе, однак опосередковано відсоток входить в ціну того продукту, за яким була зроблена відстрочення його оплати.
У рамках платності за кредит застосовується поняття дорогого дешевого кредиту.
Поняття дорогого кредиту пов'язане зі стягненням процентної ставки, розмір якої вище його ринкового рівня. Як правило, така ставка встановлена за кредитами, які мають підвищений ризик неповернення позики (через низький класу кредитоспроможності позичальника, сумнівного забезпечення тощо). Інші кредити (з підвищеною відсотковою ставкою) застосовуються також як своєрідна санкція за несвоєчасне повернення позики, а також порушення, суперечать кредитному договору з клієнтом.
Найчастіше розмір платності кредитор диференціює в залежності від терміну кредиту, якості забезпечення, платоспроможності позичальника. Платність змінюється з урахуванням економічного циклу - підйому, депресії чи економічної кризи.
Дорогий і дешевий кредити - поняття відносні. Наприклад, для західної практики процентні ставки російських банків в умовах економічної кризи та інфляції середини 1990 р. можуть здатися космічними з позиції їх розміру. Однак з урахуванням місячного і річного темпів інфляції вони вже не стануть такими, оскільки знецінення грошей у 1996 - 1997 рр.. сягала від 1 до 2% щомісяця.
У світовій банківській практиці використовуються й інші критерії класифікації кредитів. Зокрема, кредити можуть ділитися на позики, що видаються в національній та іноземній валюті, юридичним та фізичним особам та ін
3.2 Приклад використання іпотечне-інвестиційного аналізу в оцінці нерухомості
Вихідні дані:
- Потенційний валовий дохід - 100 000 Д.Є.
- Втрати при зборі платежів - 20%
- Інші доходи - 0 Д.Є.
- Операційні витрати - 15%
- Первісна основна сума іпотеки - 400 000 Д.Є.
- Термін повної амортизації - 25 років
- Ставка відсотка - 12%
- Ставка дисконтування - 15%
- Очікуваний рік продажу власності - 1920
- Щорічний приріст вартості - 0%
- Первісна вартість власності - 500 000 Д.Є.
Поправка 1
Поправка 2
За результатами розрахунків необхідно провести аналіз отриманих результатів та зробити висновки.
Висновок
Іпотечне-інвестиційний аналіз в оцінці - набір методів і способів оцінки вартості нерухомості, що купується за допомогою кредиту під заставу цієї нерухомості (іпотеки). У країнах з розвиненою ринковою економікою понад 90% інвестиційних угод з нерухомістю відбуваються із залученням іпотечних кредитів. Інвестори, що використовують кредити, отримують за рахунок залучення позикових засобів можливість збільшити прибутковість власних коштів. Крім того, підвищується ефект від приросту вартості майна, забезпечується більша диверсифікація активів і додаткова економія на податках. Кредитори отримують розумно гарантовану суму доходу, а також надійне забезпечення свого кредиту.
Вони мають право 1-ї черги на дохід позичальника та його активи в разі невиплати їм заборгованості.
При іпотечне-інвестиційному аналізі передбачається, що інвестори:
· По-перше, оплачують початкові витрати за залишковим принципом;
· По-друге, доходи отримують також за залишковим принципом після того, як уже проведені всі виплати кредиторам як у ході поточної діяльності, так і після продажу об'єкта.
При цьому період реалізації права власності на нерухомість може бути розділений на три етапи:
· Придбання
· Використання
· Ліквідація.
На кожному з етапів власники капіталу отримують залишковий дохід.
На 1-му етапі вони вносять обов'язковий грошовий платіж, сума якого дорівнює залишку ціни (різниці між ціною та сумою іпотечного кредиту, що переходить до них як борг);
На 2-м - отримують залишковий дохід від використання майна, після вирахування з нього обов'язкових платежів з обслуговування боргу;
На 3-м отримують готівку, рівну ціні реалізації. Вартість приносить дохід майна може бути оцінена шляхом складання первинної суми іпотечного боргу та оціночної вартості власного капіталу інвестора. Основа при визначенні вартості капіталу - поточна вартість очікуваної в майбутньому віддачі: залишкового потоку готівки при використанні нерухомості і залишку ціни перепродажу. Сума іпотечного боргу та оціненої вартості капіталу дає ймовірну ринкову вартість об'єкта нерухомості.
Література
1. Балабанов І.Т. Операції з нерухомістю в Росії. - М.: Фінанси і статистика, 2004.
2. Балабанов І.Т. Економіка нерухомості - СПб: 2005.
3. Білих Л.П. Формування портфеля нерухомості. - М.: Фінанси і статистика, 2004.
4. Бірман Г., Шмідт С. Економічний аналіз інвестиційних проектів. - М.: ЮНИТИ, 2003.
5. Гордонов М. Про деякі питання вдосконалення обліку основних фондів / / Питання оцінки. № 6, 2005.
6. Гранова І.В. Оцінка нерухомості. - СПб: 2006.
7. Грибовський C.В. Методологія оцінки комерційної нерухомості. - СПб.: Вид-во СПбГУЕФ, 2004.
8. Грибовський С.В. Методи капіталізації доходів. - СПб.: РОСТРОПРЕСС, 2003.
9. Грибовський С.В. Досвід визначення ставки дисконтування для об'єктів нерухомості методом екстракції / / Новини оцінки, № 7. - СПб: Академія Нерухомості, 2005.
10. Іпотечне-інвестиційний аналіз: Навчальний посібник / За ред. Проф. В.Є. Єсипова - СПб.: Вид-во СПб ГУЕіФ, 2006.
11. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Економіка нерухомості. СПб: Видавництво «Лань», 2006.
12. Таль Г.К., Григор'єв В.В., Бадаєв Н.Д., Гусєв В.І., Юн Г.Б. Оцінка підприємств: 2002.
13. Татарова А.В. Оцінка нерухомості і керування власністю. Навчальний посібник. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2005.
14. http://lib.mabico.ru - фінансова бібліотека.
15. http://lib.mabico.ru - Енциклопедія іпотечне-інвестиційний аналіз в оцінці.
16. http://money.rin.ru - економіка та фінанси.
17. http://nedvizh.proocenka.ru - Оцінка нерухомості.
18. http://ocenka.net - інститут професійної оцінки.
19. http://ru.wikipedia.org - Вільна Інтернет енциклопедія.
20. http://www.real-estate-info.ru - Ринок нерухомості в Росії.