Співвідношення декількох заставних прав на одну й ту ж саму річ визначалася їх старшинством, тобто часом встановлення застави (так званий ранг заставних прав). Право вимагати закладеної речі визнавалося тільки за першим отримувачем застави, другий, третій і так далі задовольнялися (в порядку черги) з залишку (по задоволенні першого отримувача застави) суми, вирученої від продажу закладеної речі. Походив перехід першого рангу (старшинства) до особи, задовольнити перші застави, називався іпотечним спадкоємством.
Становлення класичного інституту іпотеки було пов'язане зі зміною політико-економічних умов того часу: ослаблення рабовласницького господарювання і масова передача земель орендарям. Спочатку нова форма застави розповсюджувалася на знаряддя праці, які орендарі земель через об'єктивні причини не могли передати власникам земель (латифундистам). Пізніше в іпотеку почала передаватися і нерухомість.
Роль держави в дотриманні прав учасників іпотечних операцій була велика. Достатньо складні по структурі операції вимагали контролю і регулювання, налагодженої реєстраційної системи. У зв'язку з ослабленням цих державних функцій із заходом епохи Стародавнього світу, інститут іпотеки перестав існувати протягом декількох століть, перш ніж з'явитися знов в середньовічному європейському законодавстві.
Формою застави в Німеччині була aeltere Satzung. Сутність цього правовідносини полягала в тому, що установник Satzung отримував певну суму грошей від набувача Satzung, а останній у свою чергу - або тимчасове користування нерухомістю, або ж, понад те, умовне право власності на сам об'єкт нерухомості. При такому положенні справ на один майновий об'єкт не могло бути встановлено більше однієї aeltere Satzung.
Великим схожістю з німецьким правом найдавнішої організацією реального кредиту є французьке право. Практично повністю збігається французька Engagement з німецькою aeltere Satzung.
Engagement складалася з двох форм застави нерухомості: vifgage і mortgage. При vifgage плоди речі не тільки замінювали відсотки зайнятої суми, але йшли також і в рахунок капіталу, внаслідок чого після закінчення розумного терміну могло наступити звільнення речі від заставного тягаря.
Точно така ж форма німецького застави, що мала на увазі знищення боргу, називалася Totsatzung. Навпаки, французька форма mortgage для боржника як би і не існувала, не надаючи йому ніяких послуг, тому що плоди, принесені нерухомістю, не могли вирвати її з чужого володіння. Як зазначав Л.А. Кассо, «mortgage переважав у першій половині середніх століть - після йому довелося йти в розріз з канонічними принципами, так як він легко приховував стягування надмірного зростання» [5].
Законодавства країн континентальної системи права, поряд з терміном «заставу», також було відоме поняття «іпотека», де під останньою розуміється заставу нерухомого майна. При цьому слід зазначити, що мова йде не просто про різні термінах, а про відмінність в правовому регулюванні. Правові норми, пов'язані з застави нерухомого майна (іпотека), значно відрізняються від правових норм, які відносяться до застави рухомого майна.
У багатьох наукових публікаціях дореволюційного періоду використовувався термін «іпотека рухомості». Наприклад, С.Я. Школяр досить докладно показав різні варіанти категорії «іпотека рухомості». [6]
Традиційно в країнах континентальної системи права тільки нерухоме майно може бути предметом іпотеки, так як нерухоме майно, як правило, підлягає реєстрації. При іпотеці речі власник продовжує володіти обтяженої річчю. При заставі ж річ передається у володіння заставодержателю. [7] Це пояснюється, перш за все, тим, що знаходження нерухомого майна постійно в одному і тому ж місці дає можливість встановлювати і зберігати докази прав на це майно. Особи, які мають права на нерухоме майно, такі як, наприклад, кредитор по іпотеці, завжди мають можливість на місці відновити доказ прав, у той час як доказ прав відносно рухомого майна ускладнено рухливістю цього майна.

1.1.2.Понятіе про іпотеку в російському дореволюційному праві

Заставна операція була відома і в Московській державі ще до ХУШ століття. [8] Вже в ХУ столітті можна зустріти позначення застави як «введення» речі в свій борг. [9]
У літературі, що стосується історії нашого заставного права на першому місці, на думку багатьох дослідників, варто відома монографія Д. І. Мейєра. [10]
У Московській державі того періоду заставу розглядався як угода, в силу якої річ, що служить забезпеченням, переходить неодмінно в річки кредитора. У правових документах, зокрема, згадується про користування, передбачається кінцевий пункт даного правовідносини, а саме: пропущене боржником встановленого терміну для сплати боргу. З простроченням було пов'язане остаточне зміцнення ділянки за кредитором; надалі боржник вже не допускався до внесення зайнятої суми і позбавлявся заставленого ним об'єкта. Таким чином, заставна перетворювалася на купчу.
Г. Ф. Шершеневич вважав, що в Московській державі існувало право власності на землю. Об'єкт такого права називався «вотчина». [11]
А. С. Звоницкий, аналізуючи Покладання царя Олексія Михайловича, прийшов до висновку, що запорука міг виникнути не тільки в забезпечення грошового боргу, що відбувається з позики, а також у забезпечення всяких інших договірних відносин. [12]
Найбільшою цінністю мали ті вотчини, в яких було більше кріпаків, остільки, оскільки продуктивність праці на землі залежала тільки від них.
Історії відомий указ 1737 також регулює правовідносини, пов'язані із заставною угодою. Указ замінив залишення речі у заставодержателя обов'язкової продажем: з настанням терміну сплати пов'язана необхідність явки заставної до суду. Обов'язковість продажу заставленого об'єкта не тільки щодо нерухомого, а й рухомого майна, усувалася лише в тих випадках, коли на торгах не пропонувалася сума, що відповідає боргу, кредитор у цьому випадку міг залишити річ за собою.
Даний указ викликав невдоволення в суспільстві. Цей факт викликав необхідність прийняття в 1744 році нового указу, який скасував заставну продаж як засіб задоволення заставодержателя.
Закони 1862 і 1863 рр.. дали привід до загального розширення прав заставодержателя. Існуючі рамки мало-помалу розширювалися, але держава завжди намагалося захистити інтереси суспільства.
У дореволюційному цивільному праві допускалася модифікація різних видів застави: ручна застава, застава та іпотека [13] і звичайний заставу рухомого майна.
Предметом іпотеки могли бути фабрики і заводи «як маєток нераздробляемое» (стаття 1633). [14].
В кінці Х1Х - початку ХХ століття було остаточно сформовано поняття майна. За свідченням Г.Ф. Шершеневича, утримання майна з юридичної точки зору виражалося, з одного боку, в а) сукупності речей, що належать особі на праві власності, б) в сукупності речей, що належать іншим особам, але тимчасово перебувають у його володінні, в) сукупності зобов'язань, що лежать на ньому. [15]
В основі поділу речей на рухомі і нерухомі лежить логічний підхід. [16] Нерухомість нерухомого майна протиставляється мобільності рухомого, і така відмінність, безумовно, має юридичні наслідки.
Г.Ф. Шершеневич зазначав, що відмінність речей, як рухомих, так і нерухомих, з'явилося історично, внаслідок переважаючого значення землі, від чого й угоди з нерухомості завжди відрізнялися від угод по рухомості. [17] Аналізуючи конкретні норми російського права, він писав: «Закон наш хоча і установлює розходження рухомих і нерухомих речей (т. X, п. 1, ст. 383), але відмітної ознаки не дає. Теоретично рухомі і нерухомі речі розрізняються за тією ознакою, чи здатні вони чи ні до переміщення без пошкодження сутності та без зменшення цінності ».
У всіх національних системах розподіл речей на рухомі і нерухомі проводиться в залежності від їх природних властивостей. [18] Нерухомі речі знаходяться в одному і тому ж місці, мають індивідуальними ознаками і є незамінними, тоді як рухомі переместіми і в більшості випадків замінні однорідними речами. У всіх правових системах до нерухомості відносять землю і невіддільні від неї речі, будівлі, рослини на корені. Разом з тим в національних системах права є відмінності у кваліфікації. В основному це відноситься до визнання нерухомістю деяких речей, які є за своїм природним властивостям рухомими.
Той факт, що іпотека застосовується тільки до нерухомих речей, пояснюється, на думку Л.В. Гантовер, властивостями рухомих речей. А саме тим, що «вони можуть бути дуже легко знищені або попсовані боржником, приховані або передані їм у треті руки, тому без вилучення їх з володіння боржника кредитор піддавався б небезпеки втратити свого забезпечення» [19].

1.1.3.Современная сутність іпотеки

З точки зору сучасної правової доктрини іпотека - це один з видів застави майна, але не будь-якого, а виключно нерухомого. Відповідно іпотека - це застава нерухомого майна. Так як нерухоме майно завжди є матеріальним об'єктом (річчю), то не можна визнати іпотекою, наприклад, застава права оренди нерухомого майна.
Саме в такому визначенні слово іпотека увійшло до Федерального закону від 16 липня 1998 року N 102-ФЗ «Про іпотеку» [20].
У сучасній правовій доктрині розрізняють іпотечне комерційне кредитування під заставу житлових приміщень, коли, наприклад, підприємець бере кредит у банку під заставу наявного у нього житла, та іпотечне житлове кредитування на будівництво або придбання житла, коли позичальник бере кредит на будівництво або придбання житлового будинку або квартири, які передаються банку в заставу [21].

1.2.Історія іпотечного кредитування в Росії

Що стосується історії організації земельного кредиту, то перше місце в хронологічному порядку займає Державний Позиковий Банк, заснований при Єлизаветі Петрівні у 1754 році. Його головною операцією була видача позик під забезпечення рухомого і нерухомого майна. Положення передбачали обов'язковий продаж забезпечувального предмету для задоволення Банку. У разі невдалої продажу нерухомості по боргах відповідало і інше майно боржника.
При видачі позики Банком передбачалося обов'язкове подання поручителя: треті особи ручалися за те, що дане маєток, представлене до закладу, справді належав особі, що клопочеться про видачу позики.
Надалі статут Земельного Банку був перероблений, продаж застави як необхідна міра задоволення була поширена і на вотчини, які залишалися за Банком як орендних маєтків лише в разі невдалої переторжкі. [22]
Повне Зібрання Законів Російської Імперії за другу половину ХУШ століття рясніє указами, розпорядчими кріпаком установам висилати в Позиковий Банк загальні відомості про маєтки, що продаються або закладаються, щоб Банк міг переконатися, що маєток, представлене до застави, належало заставодавцю і була вільна від інших закладних. Головною перешкодою до правильності реального кредиту в той час була фактична негласного багатьох угод, і всі зусилля законодавця були спрямовані на викорінення даної обставини для досягнення достовірності .. Крім загальних відомостей про нерухому власність, які повинні були бути зібрані Банком, останній вимагав також від присутствених місць повідомлень щодо вартості окремого маєтку. Ця вартість часом залежала від випадкових моментів, як наприклад, смертності серед селян. Держава при цьому не мало на увазі лише свої господарські міркування, перш за все воно охороняло інтереси всього суспільства, про що свідчать узаконення, встановлені Банком.
З середини 60-х років ХУШ століття в Росії стали з'являтися іпотечні установи, засновані на капіталістичних засадах. Вже до кінця 80-х років склалася ціла система іпотечного кредиту, що складається з станових і земських, взаємних та акціонерних, приватних та державних кредитних установ. Іпотечні банки надавали довгострокові позики під заставу приватних земель у сільській місцевості і будинків у містах. Засоби для видачі позичок банки акумулювали за рахунок випуску акцій і продажу іпотечних облігацій - заставних листів.
Така система проіснувала до 1917 року.
В основі своїй діяльності іпотечні кредитні інститути керувалися подібними принципами щодо визначення об'єкта застави, методів оцінки, механізмів рефінансування іпотечних кредитів.
Згідно з розпорядженнями Міністерства фінансів при прийомі застави основний акцент ставився на можливості приносити протягом всієї позики постійний дохід.
Під доходом розумілися умови віддачі закладеного майна в оренду, наймана плата за землю, контракти, що приносять дохід. А тому іпотечним інститутам не дозволялося видавати позики під заставу фабрик і заводів, лісів, незакінчених будівель.
Відкриття кредиту здійснювалося на підставі подання заяви про бажання отримати довгострокову позику.
У підставу оцінок приймалася постійна прибутковість майна, Значимість оцінки нерухомого майна виявлялася у розробці інструкцій, але жодної норми, ні максимальних цін не було встановлено, кожен банк визначав ціни по-своєму. Оцінка могла проводитися або за нормальним, або за спеціальним способом.
Нормальний спосіб оцінки був заснований на заздалегідь визначеної для відомих місцевостей подесятічной ціною придатної землі і призначався для прискорення видачі позичок, тобто прийнята ціна землі для місцевості збільшилась вона на число десятин. Цим способом не могла бути визначена дійсна вартість майна, що закладається, оскільки його цінність обчислювалася за загальною кількістю конкретної придатною для землеволодіння землі.
Спеціальний спосіб оцінки грунтувався на перевірці поданої опису шляхом детального огляду цього майна і базувався на обліку всіх якостей маєтку, його прибутковості і продажної ціни.
Для кожної місцевості було затверджене іпотечним інститутом так зване розклад подесятічних нормальних оцінок. Їх використання рятувало від необхідності виїзду безпосередньо на дільницю і тим самим прискорювало отримання кредиту. Застосування ж спеціальної оцінки, що дає більш вигідні результати, призводило до уповільнення отримання позик.
Земельні акціонерні банки видавали позики головним чином під заставу земель, а сума позик під заставу міського майна обмежувалася 1 / 3 підсумку непогашеного залишку по всіх позиках. Терміни по видаваних позик під заставу земель та міського майна для банків складали від 10 до 66 років залежно від ставки погашення.
Серед основних принципів іпотечного кредитування дореволюційного періоду У Росії можна виділити наступні:
√ підвищену увагу проведенню оцінки нерухомості, виділення двох методів оцінки: нормальний і спеціальний;
√ переважання земельного іпотечного кредиту;
√ визначення суми кредиту з урахуванням об'єкта і суб'єкта кредитування в Селянському Поземельної банку;
√ обмеження видачі короткострокових і довгострокових кредитів, зокрема, для акціонерних земельних банків - 60% оціночної вартості нерухомості;
√ розвинена система перезалог, додаткових позик;
√ видача позичок допускалася в основному цінними паперами: заставними листами, облігаціями, що свідчило про високий рівень надійності даного виду цінних паперів;
√ основними способами погашення заставних листів були тиражі і покупка на біржі в рахунок сум, що підлягають тиражу;
√ забезпечення заставних листів створювало великі переваги для інвесторів;
√ резервування частини запасного капіталу іпотечних інститутів в державних цінних паперах (ДКО), в тому числі у свідченнях Селянського Поземельного банку, а для міських кредитних товариств - в облігаціях інших міських кредитних товариств (до 50%);
√ участь держави в іпотечному процесі.
Іпотечні інститути підлягали постійному контролю з боку держави. Уповноважені Міністерства фінансів призначалися в усі банки. Вони могли втручатися в діяльність правління банку, стежити за діловодством, системою бухгалтерського обліку, перевіряти касу і матеріальні цінності іпотечного інституту, бути присутнім на загальних зборах акціонерів і правління, стежити за правильністю емісії та погашення заставних листів.
У радянський період не існувало основи для появи ринку житла, тому що майже весь житловий фонд був зосереджений в руках одного власника - держави. В кінці 50-х років прийшли до усвідомлення, що тільки за рахунок держави житлової проблеми не вирішити. Необхідно було підключити до фінансування будівництва житла не тільки в сільській місцевості, але і в містах заощадження самих громадян, а також у широких масштабах кредитувати його. В організації кредитування індивідуального житлового будівництва Держбанком СРСР були окремі елементи, властиві і іпотечній системі. Наприклад, обумовлювалася прив'язка будівництва будинку до земельної ділянки, практикувалася захист прав банку перед іншими кредиторами у вигляді першочергового погашення позики із суми боргу, були й ознаки іпотечного обліку [23]. Незважаючи на цілий ряд позитивних зрушень, радикально вирішити житлову проблему до початку перебудови не вдалося, а в кінці її, на жаль, гострота житлової проблеми навіть зросла.
Таким чином, кооперативне житлове будівництво було лише незначним сегментом ринкових відносин в СРСР. На початку 90-х років минулого століття житлово-будівельні кооперативи становили всього 4% житлового фонду. [24] До початку ринкових реформ Росія займала одне з останніх місць серед промислово розвинених країн за рівнем житлової забезпеченості (див. табл.1.1) [25]
Таблиця 1.1.
Рівень розвитку житлового фонду Росії
в порівнянні з іншими країнами

	Забезпеченість житлом (кв. м житлової пл. / чол.)
Країни з низькими доходами населення	6,1
Країни з середніми доходами населення	15,1
Країни з високими доходами	35,0
Росія (міста)	12,4
Москва	13,5

Початком кардинальних реформ житлового сектора в Росії прийнято вважати закон, прийнятий 4 червня 1991 Верховною Радою РРФСР. [26] Методологічно закон встановив порядок передачі державного і муніципального житла квартиронаймачам у приватну власність.
У сучасній Росії система іпотечного кредитування перебуває в стадії становлення. Введений в 1998 році в дію Федеральний закон «Про іпотеку» (заставі нерухомості), як, втім, і багато інших нові закони, поставив перед учасниками ринку нерухомості, банками, державними органами, громадянами велика кількість питань, відповіді на які далеко не очевидні.

1.3. Розвиток законодавства про іпотеку й іпотечному кредитуванні в сучасній Росії

Основними актами, які регулюють питання іпотеки, є в даний час Цивільний кодекс Російської Федерації [27] (насамперед гол. 23 Кодексу), Закон РФ «Про заставу» від 29 травня 1992 р. N. 2872-1 [28], Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 20 липня 1998 р. N. 102-ФЗ [29], Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21 липня 1997 р. N. 122-ФЗ [30], Кодекс торговельного мореплавства РФ [31] (в основному глава XXII Кодексу) та інші. Активне нормотворчість ведеться і на рівні суб'єктів РФ, при цьому прийняті там нормативні акти часто суперечать федеральному законодавству (наприклад, в Московській області).
Цивільний кодекс РФ розглядає іпотеку як заставу нерухомості (п.2 ст.334 ЦК). Предметом іпотеки за російським праву може бути будь-яке нерухоме майно, до якого належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього водного плавання, космічні об'єкти.
Норми про іпотеку присутні в актах міжнародного права: наприклад, у Міжнародній Конвенції про морські застави та іпотеки, яка була укладена в Женеві 6 травня 1993 (у даній Конвенції бере участь і Росія). У цілому, торкаючись коротко правового регулювання іпотеки за кордоном, необхідно відзначити головне: якщо в нашому законодавстві застава (іпотека) розглядається як інститут зобов'язального права, то в більшості зарубіжних правових систем (наприклад, у Франції) застава визнається різновидом речових прав. Це спричиняє важливі правові наслідки: наприклад, за кордоном (у багатьох країнах) при банкрутстві боржника за зобов'язанням, забезпеченим заставою, майно, що служить предметом застави, в конкурсну масу не включається і задоволення вимог кредитора відбувається у звичайному режимі (тобто поза конкурсного виробництва) . Це принципово відрізняється від конкурсного виробництва за законодавством РФ, що передбачає включення закладеного майна в конкурсну масу майна боржника.
Слід зазначити, що заставні відносини на відміну від багатьох інших видів майнових правовідносин не були предметом повноцінного грунтовного регулювання підзаконними актами. Лише в 1996 році був виданий Указ Президента РФ «Про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування» [32]. Але з об'єктивних причин він не став правовою базою для розвитку іпотечного кредитування в Росії. Не сприяло повною мірою розвитку іпотеки і Постанова Уряду РФ від 26 серпня 1996 р. № 1010 «Про Агентство по іпотечному житловому кредитуванню» [33], спрямованого на реалізацію федеральної цільової програми «Свій будинок» [34] і на залучення позабюджетних фінансових коштів для надання населенню довгострокових іпотечних кредитів на поліпшення житлових умов.
Тільки 20 липня 1998 року в дію вступив Федеральний закон «Про іпотеку (заставу нерухомості), який дійсно був спрямований на врегулювання аналізованих правовідносин. Тут законодавець підкреслив сутність іпотеки як різновиду застави. Підтвердив Закон про іпотеку і те, що іпотека може виникати як в силу договору, так і на підставі федерального закону. При цьому він розширив перелік випадків, коли іпотека виникає в силу закону (ст.77).
Надалі була прийнята «Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації», схвалена Постановою Уряду РФ «Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації» від 11.01.2000 р. [35]
Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації оголосила формування системи іпотечного житлового кредитування одним з пріоритетних напрямів державної житлової політики. Серед учасників програми іпотечного кредитування населення особливо виділені оператори вторинного ринку іпотечних кредитів (агентства по іпотечному кредитуванню), основною метою діяльності яких продовжує залишатися рефінансування кредитних організацій, які надали кошти на придбання громадянами житла.
Наступним кроком у становленні системи стала розробка та прийняття ряду нормативно-правових актів. Нормативно-правові акти, що роблять істотний вплив на становлення і розвиток інституту, відносяться до різних галузей законодавства. Це і класичні цивільно-правові норми про забезпечення виконання зобов'язання (Закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)»), і норми, що регулюють ринок цінних паперів (Федеральний закон «Про ринок цінних паперів» [36], Закон «Про іпотечні цінні папери» [37]), і адміністративні норми Закону «Про інвестування коштів для фінансування накопичувальної частини трудової пенсії в Російській Федерації» [38], і норми, що регулюють банківську діяльність. Таким чином, розуміючи інститут іпотечного кредитування в широкому сенсі, можна сказати, що базою для цього інституту є сукупність нормативно-правових актів, які на практиці ухвалюються поетапно.
В ідеалі система нормативно-правових актів, які регулюють інститут іпотечного кредитування, повинна зробити прозорою досить складну схему фінансових потоків, що виникають у процесі іпотечного кредитування.
На першому етапі були прийняті поправки в Федеральний Закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)». У рамках реформи пенсійної системи було ухвалено вже згадуваний Федеральний закон «Про інвестування коштів для фінансування накопичувальної частини трудової пенсії в Російській Федерації», що дозволяє інвестувати кошти в іпотечні цінні папери. 25 серпня 2000 Уряд РФ Постановою № 628 затвердило «Правила надання державних гарантій Російської Федерації по запозиченнях відкритого акціонерного товариства« Агентство з іпотечного житлового кредитування ». Далі відбулися поправки до Федерального закону «Про внесення змін до Федерального закону« Про ринок цінних паперів », що встановлюють особливості емісії облігацій, забезпечених заставою майна.
Затверджені нещодавно Радою Федерації поправки до закону «Про ринок цінних паперів» спрямовані на вдосконалення регулювання емісії та обігу облігацій із забезпеченням. Закон створює правову основу для випуску облігацій, повернення коштів за якими забезпечується одним із способів, передбачених Цивільним кодексом РФ (заставою, поручительством, банківською гарантією тощо), причому у відношенні облігацій, забезпечених заставою майна. В якості забезпечення може виступати застава нерухомого майна або цінних паперів. Необхідно відзначити, що під цінними паперами в першу чергу розуміються заставні.
Прийнятий у 2001 році Земельний кодекс [39] встановив ринкові принципи у відносинах, пов'язаних з наданням земельних ділянок, у тому числі і для житлового будівництва. При прийнятті другої частини Податкового кодексу передбачені податкові пільги як для фізичних осіб, що купують житло з використанням коштів іпотечного кредиту, так і для громадян, що продають своє житло.
У цілому чинне законодавство вже дозволяє видавати і рефінансувати іпотечні кредити. Так, комісія Державної Думи з розвитку іпотечного кредитування 24 червня 2002 провела Парламентські слухання «Законодавче забезпечення розвитку іпотечного кредитування в Росії». Учасники слухань відзначили, що в Російській Федерації у загальному створені правові та організаційні основи довгострокового іпотечного житлового кредитування.
Однак учасники слухань визнали, що існують і серйозні фактори, що стримують розвиток іпотечного кредитування. Головний із них - відсутність на фінансовому ринку дешевих і довгострокових ресурсів, які могли б бути направлені на іпотечне кредитування. Друга проблема, по суті, похідна від першої - занадто великі процентні ставки. Основні оператори іпотечного ринку, такі як «Агентство з іпотечного житлового кредитування» і «Дельта-кредит» визнають, що десятирічний кредит при ставці 15% у валюті або 18% в рублях доступний лише вельми обмеженому колу позичальників. Третя причина недовіри до російській іпотеці - часто непрозорі для банку-кредитора джерела доходу фізичних осіб-позичальників. Основним і, як правило, єдиним джерелом доходу фізичної особи є одержуваний їм заробітна плата. Проте в даний час відрахування на фонд заробітної плати складають у сумі 46% від суми оплати, що змушує більшість роботодавців занижувати розмір зарплати. У підсумку велика частина доходу залишається тіньовою. [40]
На сьогоднішній день комерційні банки не беруть активної участі в довгостроковому ІЖК. Деякі комерційні банки мають у себе власні програми довгострокового ІЖК громадян і виділили на це значні грошові ресурси (Ощадний банк Росії, Комерційний банк Дельта-Кредит і ряд інших). Однак до середини 2004 року склалася стійка тенденція до розширення банківських продуктів у сфері житлового кредитування.
Для успішного розвитку іпотечного житлового кредитування (ІЖК) населення комерційними банками за доцільне виділення іпотечного кредитування в окремо регульований вид банківської діяльності. Доцільність цього кроку зумовлена, по-перше, довгостроковим характером ІЖК, по-друге, необхідністю формування ліквідного ринку іпотечних цінних паперів як механізму, що дозволяє комерційним банкам, що надають іпотечні кредити, ефективно «продавати» такі кредити у форматі іпотечних цінних паперів.
Діюча в даний час система нормативного регулювання банківської діяльності з боку Центрального банку не створює комерційним банкам стимулу до довгострокового ІЖК громадян. Більш того, комерційним банкам менш вигідно займатися довгостроковим ІЖК в порівнянні з іншими банківськими операціями.
Разом з тим, вдосконалення нормативно-правової бази йде повним ходом. Законопроекти, що знаходяться на різних стадіях розгляду в Державній Думі РФ, складають другий етап реформи. У першу чергу, це Федеральний закон «Про іпотечні цінні папери», посилання на предмет регулювання якого є в ФЗ «Про інвестування коштів для фінансування накопичувальної частини трудової пенсії в Російській Федерації».
На думку ряду депутатів Державної Думи, Закон «Про іпотечні цінні папери» передбачає внесення змін у Федеральний закон «Про банки і банківську діяльність» в частині створення та особливостей регулювання діяльності спеціалізованих іпотечних кредитних організацій. Відповідний законопроект внесений до Державної Думи у жовтні цього року.
Проект Федерального закону «Про будівельних ощадних касах», що також входить в систему іпотечного кредитування, пройшов перше читання.
Прийнята поправка до Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)», роздільна іпотеку певної частини земель з категорії земель сільськогосподарського призначення, що не відносяться до державної власності. Поправка дозволить фермерам користуватися можливостями іпотечного кредитування в повній мірі.
На розгляд Державної думи внесено проект Федерального закону «Про захист прав і законних інтересів громадян, які вкладають грошові кошти в будівництво і придбання житла». У проекті Федерального закону «Про будівельних ощадних касах» розробляється і законодавча ініціатива, присвячена альтернативної моделі кредитування придбання житла - будівельним заощадженнях громадян.
Третім етапом реформи буде розробка законодавчих актів, що регулюють окремі питання, що виникають у процесі іпотечного кредитування. Перш за все - це рефінансування виданих іпотечних кредитів. Закон «Про іпотечні цінні папери» безпосередньо зачіпає лише продукт рефінансування - іпотечні цінні папери. При цьому транзакційна складова процесу рефінансування залишається поза фокусом. Компенсувати цю лакуну і повинен Федеральний закон «Про сек'юритизацію активів». На стадії обговорення перебуває і проект Федерального закону «Про рейтингування».
Нормативно-правовою основою для розвитку іпотеки може стати якнайшвидше завершення роботи і прийняття Житлового кодексу РФ, який повинен стати логічним підсумком законотворчої діяльності, проведеної за роки реформ.
Таким чином, система іпотечного кредитування є однією з найбільш динамічно розвиваються складових правової реформи в Росії. Цілком ймовірно, що практична реалізація пакета нормативно-правових актів допоможе вирішити житлову проблему. На сьогоднішній же день, безумовно, можна констатувати зростання потреби в грамотної юридичної консультації на численних етапах системи іпотечного кредитування.
Підводячи підсумок розділу 1, зазначимо таке:
Форма застави за час його розвитку була дуже мінлива. У всьому світі тенденції виникнення і розвитку інституту застави, в тому числі іпотеки були фактично однаковими. Це було викликано розвитком світових правової, економічної, соціальних та інших систем, зіткненням містяться в законодавстві новацій з усталеними поглядами та звичаями.
Економічні причини - розвиток цивільного обороту, збільшення його об'єктів - земельних ділянок, житлових будинків та іншого майна, розвиток торгівлі, товарообмін, операції по позиці, кредитування і так далі. Все це вимагало наявності необхідних правових механізмів регулюючий дані процеси. Інтереси господарського життя диктували нові умови, вимагали більш гнучкий підхід. Правовим механізмом, що стимулює боржника до належного виконання покладених зобов'язань - цієї правової захистом світу з'явився заставу, у його найрізноманітніших формах.
Соціальні причини - поділ суспільства на стани. Операції з кредитування та позиками в основному проводили особи, що належать до вищих станів, найбільш елітні і заможні.
Юридичні - економічний підйом викликав необхідність регулювання угод і заставними операціями, докладної їх регламентації на правовому рівні. З'явилися нормативні акти, що регламентують заставні правовідносини, що встановлюють права та обов'язки боржника і кредитора, заставодавця та заставодержателя, порядок реалізації заставленого майна.

РОЗДІЛ II. ІПОТЕКА ЯК ФОРМА ЗАСТАВИ ПО сучасному російському законодавстві

2.1. Поняття застави та його характеристика

Приступаючи до аналізу інституту іпотеки з сучасного російського законодавства, необхідно перш за все визначити юридичну природу застави і заставних правовідносин. Під заставою в правовій науці розуміється спосіб забезпечення виконання зобов'язання, при якому кредитор-заставодержатель набуває право у випадку невиконання боржником забезпеченого заставою зобов'язання одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами, за винятками, встановленими законом.
Застава є одним із способів забезпечення виконання зобов'язань, передбачених чинним законодавством. У цивільному праві під способами забезпечення виконання зобов'язань розуміються передбачені законодавством або договором спеціальні заходи майнового характеру, стимулюючі належне виконання зобов'язань боржниками шляхом встановлення додаткових гарантій задоволення вимог кредиторів.
Згідно з чинним законодавством, отримувачем застави може претендувати на майно в натурі лише у виняткових випадках: якщо є нотаріально засвідчене угоду отримувача застави з заставодавцем, укладеної після виникнення підстав для звернення стягнення на заставлене майно (при цьому слід враховувати, що така угода може бути визнано судом недійсним за позовом особи, чиї права порушені такою угодою), а також у разі, коли повторні публічні торги будуть визнані такими, що, отримувачем застави має право залишити заставлене майно у себе з оцінкою у сумі не більше, ніж на 10% нижче початкової ціни продажу на повторних торгах. Якщо отримувача застави не скористається правом залишити за собою предмет застави протягом місяця з дня оголошення повторних торгів такими, договір про заставу припиняється. Загалом ж порядку реалізація заставленого майна відбувається у суді і в цьому випадку отримувачем застави лише може претендувати на задоволення з вартості заставленого майна згідно ст.334 Цивільного кодексу РФ.
Поняття «з вартості» передбачає в даному випадку обов'язковий продаж предмета застави з публічних торгів у формі конкурсу чи аукціону, виключаючи можливість залишення його заставоутримувачем за собою.
Законодавство передбачає в якості загального правила судовий порядок звернення стягнення, однак при дотриманні ряду умов допускає і позасудовий порядок.
Отримувачем застави знаходячи предмет застави отримує разом з ним і ряд обов'язків, які можуть виникнути у нього в разі невиконання або неналежного виконання основного зобов'язання боржником. Ці обов'язки пов'язані з проведенням публічних торгів, а отже і додатковими витратами, грошовими витратами та додатковий час для проведення конкурсу або аукціону.
Особливість застави в порівнянні з більшістю інших способів забезпечення виконання зобов'язань полягає в її правовому характері. Порука, завдаток, неустойка, банківська гарантія - це способи забезпечення виконання зобов'язань, що не мають характеру речово-правових відносин. У цих випадках кредитор як би довіряє боржникові або особі, яка стає додатковим (акцесорних) боржником на силу прийняття на себе відповідальності за виконання основним боржником зобов'язання в рамках відповідної конструкції забезпечення виконання. Застава ж володіє рисами, які дозволяють розглядати його в якості як речове-правового, так і зобов'язально-правового способу забезпечення виконання зобов'язань.
До теперішнього часу не вирішено питання про те, до якого з інститутів речового або зобов'язального права можна віднести заставу, дане питання носить дискусійний характер.
На думку О. Свириденко, застава не слід відносити до речове-правовому інституту, оскільки він при всьому своєму речовому характері продовжує залишатися способом забезпечення виконання зобов'язань і «вещность» застави існує остільки, оскільки вона в змозі забезпечити виконання основного зобов'язання. «Конструкція застави така, що він породжує два види відносин - між заставодавцем і заставодержателем і річчю, тобто з одного боку, застава - це спосіб забезпечувати зобов'язання боржника шляхом встановлення відносної правового зв'язку з кредитором, а з іншого - безпосередня правова зв'язок заставодержателя і речі »[41].
Безумовно, це відносини між заставодавцем і заставодержателем. Відносини заставодавця з заставоутримувачем можна охарактеризувати, як вторинні додаткові (акцесорні) по відношенню до основного (договором кредитування, позики і так далі). Ці відносини нерозривно пов'язані з основним зобов'язанням і не можуть існувати окремо від них.
При припиненні основного зобов'язання припиняється і додаткове (заставне). У той же час, ці два зобов'язання не можна розглядати і як єдине ціле, так як це два самостійних зобов'язання, але заставне як би доповнює основне.
Крім того, заставодавець і заставодержатель, при настанні певних умов (перезастави або реалізація заставленого майна) можуть вступати у відносини і з третіми особами.
Таким чином, другим видом будуть відносини між боржником і третіми особами, тому що заставодавцем за чинним законодавством можуть бути не тільки боржник, але й третя особа, якщо погодиться передати своє майно в заставу. У цьому випадку третя особа відповідає перед кредитором своїм майном. У теж час, він має право регресу, в разі невиконання боржником своїх зобов'язань за основним зобов'язанням. Взаємовідносини між боржником і третіми особами повинно бути врегульовано окремою угодою; якщо такої угоди не було, то заставодавець не має права регресу щодо боржника.
Крім того, законодавством передбачено такий вид застави, при якому заставу залишається в третьої особи. Така застава вважається залишеним у заставодавця, але тільки у випадку, якщо його третій особі передав сам заставодавець і не в якості об'єкта власності; різновидом цієї застави є застава майнового права, засвідченої цінним папером, коли цінний папір передається в депозит нотаріуса.
Третій вид відносин між заставодержателем і третіми особами. Ці відносини можуть виникнути при реалізації закладеного майна, у цьому випадку кредитор-заставодержатель має право переваги перед іншими кредиторами відповідного боржника.
Схематично структуру заставних правовідносин можна відобразити таким чином (схема 1):
Схема 1
Треті особи
Право регресу Переважне
вимога

Заставодавець отримувачем застави
Акцесорні (додаткові, вторинні) відносини
Переважний характер права застави за чинним законодавством проявляється в тому, що при конкуренції вимог однієї черги, які можуть бути задоволені за рахунок певного майна, перевагу буде віддано вимогу, забезпеченому правом застави на це майно. Право застави має переважний характер незалежно від того, яке майно виступає предметом застави, чи є у заставодавця інше майно, елементом якого виду застави воно є.
Також слід виділити такий аспект: право застави має абсолютний характер і тому заставоутримувач має право витребувати його з чужого не законного володіння, у тому числі з володіння заставодавця, використовуючи норми про виндикационном позові. У випадках, коли за умовами договору заставодержателю надано право користуватися переданим йому предметом застави, він може вимагати від інших осіб, в тому числі і від заставодавця, усунення будь-яких порушень його права, хоч би ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння, за правилами про негаторному позові (ст. 347 ГК РФ). Заставодержатель за договором про іпотеку має право на пред'явлення віндикаційного позову, навіть не дивлячись на те, що предмет іпотеки не перебував і не повинен був знаходитися у нього (п.3 ст.33 Закону про іпотеку). Більш того, його заставодавець відмовився від захисту своїх прав на закладене майно або не здійснює її, заставодержатель має право використовувати способи захисту, передбачені ст. 12 ГК, від імені заставодавця без спеціального доручення і вимагати від заставодавця відшкодування понесених у зв'язку з цим необхідних витрат (п.2 ст.33 Закону про іпотеку).
Переважне право заставодержателя, акцесорний і абсолютний характер все це говорить про ознаки речового права в тих випадках, коли предметом застави є речі (особливо нерухомі).
Але в тих випадках, коли предметом застави є майнові права, бездокументарні цінні папери, і у випадках, коли має місце така форма застави, як заставу товарів в обороті, право застави набуває рис відносності. Заставоутримувач при заставі майнових прав, бездокументарних цінних паперів, при заставі товарів в обороті не може реалізувати свої повноваження по відношенню до предмета застави без сприяння осіб, які здійснюють офіційний запис прав, та заставодавця, а також не може здійснювати власницької захист. Тому право застави в аналізованих ситуаціях має зобов'язальних природу. Дані особливості і викликають бурхливі дебати серед учених. Застава за своєю структурою постає таку прикордонну ситуацію.
Цікавий і незвичайний підхід до розглянутого правовому явищу, на мою думку, розробив В.А. Хохлов. Він розглядає заставу не в статиці, а в динаміці. В.А. Хохлов стверджує, що заставу це «дуже динамічний правовідношення і сам він може бути представлений в якості певного процесу формування, розвитку і припинення заставних правовідносин» [42]. Отже, з методологічної точки зору, було б правильно розглядати заставу як певну сукупність стадій (схема 2):
Схема 2
Головне зобов'язання
А____________________________В
Акцесорні (додаткове) зобов'язання
______ ______ ______ ______ ______ _____
Стадії: 1 2 3 4 5 6

Цифрами позначені:
1 - стадія формування основного зобов'язання, вибір способу забезпечення, досягнення угоди про заставу, в тому числі визначення предмета та учасників заставних відносин і виду застави;
2 - стадія оформлення договору застави (формування його умов), реєстрація договору;
3 - стадія виконання, включаючи вчинення дій з підтримки заставних відносин;
4 - стадія заміни предмета застави або сторін (можлива);
5 - стадія звернення стягнення на заставлене майно;
6 - стадія припинення заставних відносин.
Далі В.А. Хохлов [43] веде докладний опис стадій застави, процесу їх формування і розглядає певні юридичні факти, що впливають на цей процес.
Всі стадії мають свою власну мету. Вони послідовно випливають одна за одною, однак деякі стадії можуть наступити тільки при певних умовах (наприклад, заміна предмету застави).
В.А. Хохлов виділяє наступні види застави:
1) застава з передачею і без передачі майна заставодержателю;
2) іпотека;
3) заставу товарів в обороті;
4) заставу у ломбарді;
5) заставу у заставодавця під замком і печаткою заставодержателя;
6) застава, що залишається у третьої особи;
7) подальша застава;
8) заставу речей, які будуть придбані в майбутньому;
9) заставу прав.
Звичайно ж, це не вичерпний перелік існуючих видів застави, на практиці і в теорії існують ще й інші.

2.2. Природа заставних відносин: речові і зобов'язальні початку

Юридична природа заставних правовідносин та визначення його місця в системі цивільних правовідносин з давніх пір є однією з найбільш складних проблем цивілістики. Як зазначав Л.А. Кассо, «ускладненням для встановлення поняття про заставне право є самий зміст цього права. Заставне право, як право, що створює на користь заставодержателя виключне положення по відношенню до певної частини чужого майна, може бути віднесено до тієї категорії правовідносин, які романісти називають речовими правами. Але серед останніх воно тим не менш займає відокремлене місце на увазі того, що на відміну від них не має на меті ні користування, ні володіння річчю, а тільки отримання відомого розміру її вартості, і що крім того, із здійсненням цього правомочності заставодержателя пов'язане припинення самого заставного права »[44].
Необхідно відзначити, що в дискусії німецьких вчених цивілістів переважали крайні точки зору. Одні дослідники вважали, що застава, безумовно, належить до прав речовим, а інші - до прав зобов'язальних. Приводившиеся на захист тієї чи іншої точки зору аргументи можна умовно розділити на дві групи.
Перша група аргументів відноситься до випадку, коли предметом застави є майновий об'єкт. Найважливішими з них є вказівки на право переваги і право необмеженого прямування, які є відмінними ознаками речового права і разом з тим характерні для застави.
На противагу цій позиції, як не враховує того, що право слідування в заставі направлено не на річ в натурі, а на задоволення з її вартості, і, отже, не відображає речового характеру, Мейбоміт і Зомом була висунута концепція зобов'язання особи (obligatio personae) , а Бюхель - концепція зобов'язання речі (obligatio rei) [45].
Друга група аргументів, що виникли в ході дискусії, яка мала на меті з'ясування юридичної природи заставного права, відноситься до класичного випадку, який став справжнім каменем спотикання на шляху створення об'єктивної теорії.
Найбільш цікавими рішеннями були наступне. Екснер вважав, що якщо «право на право» не може бути речовим, то тоді речове право направлено на предмет боргу, а не на саме вимога. Однак таку думку суперечить одному з постулатів права: заставодавець, не маючи сам речового вимоги на предмет боргу, а тільки зобов'язальне, не може надавати права в більшому обсязі, ніж володіє сам.
За іншою теорії такий застава є запорукою майбутніх речей, тобто заставу слід визнати, що відбувся, а речові права виникли з моменту, коли об'єкт застави надійде у власність заставодавця. Однак у такому випадку слід було б визнати й інше: якщо права заставодавця наступають пізніше, ніж права заставодержателя, то і речові права заставодержателя можуть виникнути лише з моменту переходу предмета задоволення до складу майна заставодавця.
Для російської науки права були характерні в цілому більш гнучкі позиції з питання визначення юридичної природи заставного правовідносини, які могли б якось відобразити притаманну цієї моделі суперечливість при її проектуванні на існуючу систему класифікації цивільних правовідносин.
Г.Ф. Шершеневич визначав заставу як «право на чужу річ, що належить довірителів в забезпечення його права вимоги за зобов'язанням і складаються у можливості переважного задоволення з даної речі» [46]. Але відносячи заставу до речових прав і заперечуючи можливість визнання зобов'язань як об'єкта заставного права, він тим не менш вказував на те, що заставне право з огляду на різке відмінності його від прав на чужу річ, має бути поставлено особливо.
К.Н. Анненков вважав інакше: «... Не можна не схилитися до визнання за правом застави в нас у тому вигляді, в якому воно представляється за постановами власне наших громадянських законів, швидше характеру права особистого, ніж речового з деякими хіба небагатьма рисами останнього» [47] .
Є.В. Васьковський, визначаючи заставу як речове право, яке надає своєму власникові можливість отримати від тілесної речі її майнову цінність, у той же час допускав можливість застави зобов'язальних прав [48].
Найбільш прийнятною і часто зустрічається у монографії вітчизняних правознавців, зокрема Черних А.В., є позиція, згідно, якої суперечка про речове-правовому чи зобов'язально-правовий характер застави має бути вирішено у формі визнання подвійної природи застави з визнанням речове-правового та зобов'язально-правового характеру при пріоритетному положенні останнього [49]. Вдало ця думка висловлена ​​у Медведєва Д.А.: «Звісно, ​​що випинання одного з елементів заставного права збіднює друге. Застава породжує два види відносин - між заставодавцем і заставодержателем, і між заставодержателем і річчю, тобто, з одного боку, застава - це спосіб забезпечувати зобов'язання боржника шляхом встановлення відносної правового зв'язку з кредитором, а з іншого - jura in re aliena, безпосередня правова зв'язок заставодержателя і речі. Тому заставу може бути характеризований як речовий спосіб забезпечення зобов'язання »[50].
Таким чином, можна констатувати, що спроби «втиснути» заставне право в класифікацію речових та особистих прав чи іншу, побудовану на подібних принципах, на підставі того, що основними елементами, що утворюють заставу, є елементи, властиві саме речовому і зобов'язального права, зазнали невдачі і не відобразили в повній мірі юридичну природу досліджуваного явища. Причиною цього стала кваліфікація заставних правовідносин в рамках вже існуючої класифікації майнових правовідносин: застава визначався або як речове право, або як зобов'язальне.
Інший підхід до оцінки явища, сприйнятий чинним російським законодавством. Він полягає в зміні акценту з найважливіших складових елементів на цільову спрямованість встановлення застави, та об'єднанні його за цією ознакою з іншими правовими формами. Не кажучи вже про сутнісної оцінці такого кроку, варто сказати перш про особливе ставлення законодавця до досліджуваного правового явища. Законодавець виділяє заставу в дещо інше правове поле - названим одним із способів забезпечення виконання зобов'язань.
У Цивільному кодексі РФ (ст.329) застава названий способом забезпечення виконання зобов'язань. Але забезпеченням виконання зобов'язання може бути лише воля сторони в зобов'язанні, спрямована на його виконання. Однак такий термін все-таки краще, ніж той, що міститься в Законі РФ «Про заставу» - спосіб забезпечення зобов'язання (ст.1). Адже забезпечення зобов'язання - це просто належне оформлена згода прийняти на себе це зобов'язання. Насправді мова має йти про забезпечення невиконання зобов'язання, яким і є застава. При встановленні застави завжди мається на увазі, що це правовідношення зможе бути реалізовано в підлогу му обсязі тільки при настанні певної умови - невиконання або неналежного виконання основного зобов'язання, і, навпаки, при виконанні основного зобов'язання звернення стягнення на предмет застави не проводиться. Це означає, що застава покликаний забезпечувати інтереси кредитора саме при невиконанні основного зобов'язання, а виконання останнього забезпечується наявністю у зобов'язаної сторони відповідної волі. Не випадково в дореволюційній літературі найбільш широко вживався синонімічні термін - забезпечення вимоги.
Що ж стосується об'єднання різних правових форм у єдиний правовий інститут з використанням в якості підстави подібного об'єднання їх спільної мети, то такий крок взагалі є досить спірним. Цікаво думку А.С. Звоницького, що стосується аналогічного явища: «Не дивлячись на відмінність юридичних форм, право може об'єднувати різні операції в один інститут за метою. Само собою зрозуміло, що ці відносини не могли б бути однакові, якщо б була різна юридична природа тих угод, на яких вони грунтуються. Право не могло б сполучати ці операції під одну категорію по їх мети, тому що метою їх роль не закінчується, тому що вони породжували б різні наслідки, пов'язані з різним юридичним інститутам. Об'єднувати тільки по цілі в один інститут угоди, зроблені для забезпечення вимоги на майно, було б настільки ж неможливо, як, наприклад, створювати особливий інститут з угод, укладених в обхід кредиторів »[51].
Саме відмінність наслідків можна побачити, якщо порівняти заставу з іншими способами забезпечення вимоги, сприйнятими російським законодавством. Тут як не можна більш доречним є зауваження К.П. Побєдоносцева: «Запорука представляє собою привілей, спрямовану не проти боржника, а проти інших кредиторів» [52]. Інакше кажучи, заставі притаманні принципи ставлення до об'єкта, характерні для речового, а не зобов'язального права.
Розглядаючи заставу як правовідносини з характерною юридичною природою, що відрізняє його від інших типів правовідносин, слід визнати: переважно суб'єктивного права заставодержателя складається в правомочності задовольнити свою вимогу першим серед інших кредиторів цього боржника (за деякими винятками, прямо передбачених законом), а також в абсолютному заборону будь-якій особі своїми діями або бездіяльністю зменшувати вартість заставного майна (за винятком випадків, передбачених договором).
Заставне ж правовідносини як особливе переважне правовідносини полягає у встановленні таких особливих правомочий заставодержателя непосессорного характеру, які дозволяють говорити про абсолютну пріоритетності його суб'єктивного права відносно вартості предмета застави, а не тільки про першочерговість права на матеріальне задоволення. Саме в такому вигляді - особливого переважного правовідносини, заставу і повинен включатися в класифікацію майнових правовідносин.

2.3.Залог нерухомості (іпотеки)

Найбільш привабливою для банку і іншої кредитної установи різновидом забезпечення в розвинених країнах є іпотека (застава нерухомого майна). Це пояснюється тим, що кожна заставна угода обов'язково реєструється державними органами, отже, гарантується законність такої угоди та збереження закладеного майна. Застосування цього виду застави у нашій країні істотно ускладнено. Це пояснюється значними суперечностями в наявній правовій базі, відсутністю ряду спеціальних правових актів, а також складністю і високою вартістю його реалізації.
В даний час, як ми вже відзначали вище, іпотека в Росії регулюється ч. 1 Цивільного кодексу РФ, Законом РФ від 29.05.1992 р. «Про заставу» (в частині, що не суперечить Цивільному кодексу), Федеральними законами від 16.07.1998 р . «Про іпотеку» (заставі нерухомості), від 21.06.1997 р. «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» та іншими.
Згідно з чинним законодавством до предметів застави віднесені: земельні ділянки, підприємства, будівлі, споруди, квартири та ін об'єкти нерухомості.
Особливості правового регулювання іпотеки будівель, споруд, підприємств міститися у статті 69 Закону «Про іпотеку» (заставі нерухомості). При цьому в першому абзаці цієї норми є пряма відсильна норма до п. 2 ст. 340 ГК РФ.
У коментарі до закону «Про іпотеку» зазначається, що «Іпотека будівлі або споруди можлива тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або частина цієї будівлі, або частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки »[53]. У той же час право застави не поширюється на земельну ділянку, щодо якої заставодавець має право постійного користування.
Застава підприємства в сучасній російській практиці зустрічається досить рідко. Це пояснюється, перш за все, відсутністю ефективного механізму оцінки такого майна, складнощами в його реалізації та іншими, не менш важливими факторами (тривалість і висока вартість витрат на оформлення договору, велика кількість необхідних документів та ін.)
Зазвичай в майновий комплекс підприємства при його заставі включаються всі матеріальні та нематеріальні активи, в тому числі: будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировина, готова продукція, права вимоги, виняткові права і т.п. На погляд багатьох юристів, до складу предмета застави не повинен входити заставу фінансових і господарських зобов'язань підприємства. Одночасно у заставодержателя повинно бути відсутнім і право на розпорядження фінансовими результатами діяльності підприємства. Це пояснюється тим, що у зворотному випадку заставодавець позбувся б можливості застосування найбільш привабливого боку іпотеки - господарського використання майна з метою отримання доходів як джерел коштів для виплат за кредитним договором.
У період дії заставної позичальник не повинен позбавлятися права піддавати закладене майно певного фінансового ризику, проте в такому випадку нього повинні бути покладені визначені договором обов'язки. Перш за все - з виплати податків, підтримці страхового покриття нерухомості, а також за обов'язковим узгодженням з заставоутримувачем великих змін у майні.
До складу предмета застави також не можуть бути включені вимоги, що носять особистий характер (наприклад, авторське право). Причому склад та оцінка майна виробляються на основі повної інвентаризації. Необхідно зазначити, що акт інвентаризації, бухгалтерський баланс і висновок незалежного аудитора є обов'язковими додатками до договору про іпотеку (ст. 70 Закону «Про іпотеку»).
Вартість предмета застави при іпотеці може визначатися кількома способами. Один з таких способів - на основі балансової вартості майнового комплексу.
Інший спосіб грунтується на укладенні незалежної оцінної компанії, яка повинна мати ліцензію оцінювача.
Іноді оцінка вартості майна, пропонованого в якості застави, здійснюється самим банком. При цьому обов'язково береться до уваги фактичне і перспективний стан кон'юнктури ринку за видами майна, довідкові дані про рівень цін (як правило, на основі публікацій, оправок торгують чи постачальних організацій і т. п.). Перевагою такої оцінки є її безплатність для позичальника, проте вона досить трудомістка для банку. Саме тому такий спосіб застосовується звичайно великими інвестиційними банками, де для цього існують спеціальні підрозділи.
Оцінка застави - одна з найважливіших проблем при укладанні угоди з іпотечного кредитування. Зазвичай при іпотеці оцінка предмета застави провадиться за згодою заставодавця з заставоутримувачем. Нескладно передбачити, що для заставодавця краще, щоб оцінка не була занадто високою, так як вона напряму пов'язана з величиною мита нотаріуса. З іншого боку, від оцінки застави залежить величина кредиту: чим менше заставу, тим менше кредит.
Слід також зазначити, що в Законі «Про іпотеку» міститься абсолютно нове для російського законодавства положення про те, що іпотекою підприємства може бути забезпечено зобов'язання, сума якого має становити не менше половини вартості майна підприємства. У світовій практиці розмір кредиту звичайно в 1,3 - 2 рази менше ринкової вартості предмета застави. Подібна обережність банків пояснюється нестабільністю ринкового середовища.
Відповідно до ст. 131 ЦК РФ право застави нерухомого майна (іпотека) підлягає державній реєстрації. Система державної реєстрації угод з нерухомістю регулюється Федеральним законом від 21 липня 1997 р. № 122 «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Будучи в цілому важливим кроком на шляху вдосконалення ринку нерухомості, діючий закон у той же час містить ряд положень, які потребують певної коригуванню. Так, одним з основних етапів реєстраційної діяльності є правова експертиза документів і перевірка законності операцій з нерухомістю (п.1 ст. 13 Закону про реєстрацію). У той же час даний Закон не передбачає відповідальності за недобросовісну або неповну перевірку наданих документів. Згідно зі ст. 31 Закону відповідальність за державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним передбачена лише за своєчасність і точність записів про право на нерухоме майно та угод з ним в Єдиному реєстрі, за повноту і достовірність видаваної інформації про права на нерухоме майно та угоди з ним, за точність і своєчасність надання даних (п. 1), за перекручування чи втрату інформації про права на нерухоме майно та угоди з ним, зареєстрованих у встановленому порядку (п. 2). Відповідальність же за неповну правову експертизу законом не передбачена. Не дивно, що вже після введення цього закону, відбувалися сотні операцій, згодом визнавалися недійсними в силу, наприклад, обмеження прав малолітніх та неповнолітніх і з інших приводів.
Очевидно, як справедливо пише адвокат Д. В. Астаф 'єв, що покупцеві самостійно виконати весь комплекс необхідних перевірок вкрай складно, тому покладання обов'язки по правовій експертизі документів на державний орган зовсім доцільно, але в такому випадку не менш важливо і передбачити певну відповідальність за невиконання даної обов'язки. [54]
У силу п. 2 ст. 8 ДК РФ права на майно, що підлягає державній реєстрації, виникають з моменту здійснення такої, якщо інше не встановлено законом. Закон РФ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16.07.98 р. № 102-ФЗ, що діяв до 14 лютого 2002 року в редакції Федерального закону «Про внесення змін і доповнень до Федерального закону« Про іпотеку (заставі нерухомості) »№ 143 -ФЗ від 09.11.01 р. [55], щодо моменту виникнення права застави на нерухоме майно містив інше правило. Згідно зі ст. 11 Закону «Про іпотеку» право застави виникало з моменту укладення договору про іпотеку, а якщо зобов'язання, що забезпечується іпотекою, виникло б пізніше - з моменту виникнення такого зобов'язання. Саме з моменту виникнення права застави майно вважалося обтяженим іпотекою. Державна ж реєстрація права застави нерухомості мала відповідно до п. 6 ст. 20 Закону «Про іпотеку» лише правоподтверждающее значення - з моменту здійснення державної реєстрації іпотека вважалася виниклої для третіх осіб.
Практичне значення цього правила полягає, наприклад, в тому, що тільки при зареєстрованому право застави заставодавець, відчужив обтяжене іпотекою майно, має право протиставити вимогу його набувача про зменшення купівельної ціни заперечення про те, що оскільки купуючи нерухоме майно, в силу публічного характеру державної реєстрації прав на нерухомість набувач не міг не знати про існування обтяження, остільки в момент укладання договору про відчуження він погодився з тим, що купується їм майно служить забезпеченням вимог третьої осіб - заставодержателя.
Незалежно від того, що законодавцем момент виникнення права застави не ставиться в залежність від його державної реєстрації, якнайшвидше здійснення останньої завжди є також і інтересом заставодержателя. Своєчасна державна реєстрація іпотеки служить своєрідною превентивним заходом щодо можливих спірних ситуацій, здатних похитнути права заставодержателя: скільки б разів не відчужувалась предмет іпотеки, скільки б не були сумлінні його наступні відчужувачем та набувачем, жоден з них не зможе похитнути стан забезпеченості вимог заставодержателя посиланнями на своє сумлінне незнання про існуючому обтяження нерухомості. Крім того, внаслідок цієї особливої ​​міцності права, надавало йому визнанням з боку держави, предмет іпотеки в певній мірі мобілізують, природним чином обмежується у своїй оборотоздатності - навряд чи знайдеться багато охочих платити за майно, яке незабаром, можливо буде втрачено без будь-яких компенсацій. У цьому сенсі державна реєстрація іпотеки робить малоймовірною саму можливість виникнення спорів, що грунтуються на фактах, доконаних після виникнення права застави.
Багато дослідників відзначали редакційні та змістовні похибки ст. 11 Закону «Про іпотеку» в його новій редакції. Зокрема, звертали увагу на зміни, що відбулися в правовому регулюванні відносин, пов'язаних з використанням документа, званого «заставна». Як випливало з попередньої редакції Закону «Про іпотеку», заставна представляла з себе іменний цінний папір, що засвідчує права кредитора за основним зобов'язанням і права заставодержателя за договором іпотеки. При цьому передача прав за заставною здійснювалася шляхом вчинення на ній передавального напису на користь іншої особи та передачі заставної цій особі. Основні труднощі, які не дозволили заставної стати знаряддям обігу та одним з інструментів, опосередковуючи рефінансування іпотечних операцій банків, полягали в тому, що заставна в силу ст. 143 ГК РФ не могла бути визнана цінним папером, тому що Закон «Про іпотеку» не є законом про цінні папери. Але навіть припустивши законність віднесення цього документа до розряду цінних паперів Законом «Про іпотеку», неможливо було ігнорувати той факт, що ніякі особливі правила про спосіб і формі передачі прав за заставною, зокрема про скоєння на ній передавальної написи, застосовуватися до заставної чинності п. 2 ст. 13 Закону «Про іпотеку», п. 2 ст. 146 ГК РФ не могли. Операція з передачі прав за заставною повинна була б здійснюватися в нотаріальній формі з наступною державною реєстрацією (п.п. 1, 2 ст. 389 ЦК РФ). Зрозуміло, що ні про яке особливому оборотному інструменті в цьому випадку не могло бути й мови.
Застосування всіх нових правил про заставної взагалі було б навряд чи можливо, визнай ми навіть заставну цінним папером - у цьому б не було ніякого сенсу, оскільки заставна позбавлена ​​всіх властивостей звичайних цінних паперів, що роблять їх особливими інструментами торговельного обороту - так, п. 1 ст . 17 Закону «Про іпотеку» у новій редакції позбавляє документарну цінний папір властивості презентаційного, а п. 2 ст. 48 Закону закріплює відмову від властивості публічної достовірності заставної.
Серед розумних новел у правовому регулюванні іпотеки відзначимо можливість здійснення державної реєстрації іпотеки за заявою заставодержателя (п. 1 ст. 20 Закону «Про іпотеку» у новій редакції), норму п. 1 ст. 60 Закону «Про іпотеку» у новій редакції, яка змінює загальне правило п. 7 ст. 350 ДК РФ про обсяг тих вимог, задоволення яких припиняє процес звернення стягнення на предмет застави, а також зміни в тексті ст. 77 Закону «Про іпотеку», усунувши нелогічність попередньої редакції статті і передбачає, що житловий будинок або квартира, придбані або побудовані з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації, вважаються які у заставі у кредитора з моменту державної реєстрації права власності позичальника на житловий будинок або квартиру, а зовсім не з моменту державної реєстрації договору купівлі-продажу житлового будинку або квартири. Самим же сміливим кроком є ​​положення нової редакції ст. 78 Закону «Про іпотеку», усунули останні законодавчі перешкоди для виселення не виконуючого своїх зобов'язань заставодавця та членів його сім'ї з придбаного на кредитні кошти житлового приміщення.
5 лютого 2004 прийняті чергові зміни у Федеральний закон «Про іпотеку (заставу нерухомості)», які набули чинності з 10 лютого 2004 року (ФЗ від 5.02.2004 р. № 1-ФЗ) [56]. Дані зміни в основному спрямовані на вдосконалення застави земельних ділянок. Нотаріусам при оформленні іпотечних відносин слід звернути увагу на наступні нововведення:
1) тепер допускається складання та нотаріальне посвідчення застави і договору іпотеки, якщо предметом застави є ліси (раніше було не можна);
2) не допускається задоволення вимог заставодержателя за рахунок заставленого майна у позасудовому порядку, якщо предметом іпотеки є земельна ділянка зі складу земель сільськогосподарського призначення (п. 2 ст. 55 Закону в новій редакції). Таким чином, висновок і нотаріальне посвідчення угод з таким предметом стало неможливим;
3) розширена категорія земель, які можуть бути предметом застави. Якщо раніше - це були тільки земельні ділянки щодо яких закон (п. 1 ст. 62 Закону в старій редакції) прямо обумовлював таку можливість (обмежений список), то зараз можуть бути закладені будь-які земельні ділянки, за умови, що вони не виключені з обороту або не обмежені в обігу. У тому числі стала можливою іпотека сільськогосподарських угідь зі складу земель сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) господарств та польових земельних ділянок особистих підсобних господарств. Не допускається іпотека земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності (п. 1 ст. 63 Закону в новій редакції);
4) передбачена можливість застави прав за договором оренди земельної ділянки за згодою її власника і в межах терміну договору оренди (п. 1.1 ст. 62 Закону в новій редакції). Представляється, що згода власника в даному випадку також має бути оформлена нотаріально, як невід'ємна частина договору іпотеки;
5) іпотека земель сільськогосподарського призначення допускається тепер тільки з одночасним запорукою будинків, будівель, споруд, у тому числі зводяться, і інших об'єктів нерухомості міцно пов'язаних із земельною ділянкою і належить на тому ж праві власнику такої земельної ділянки (п. 4 ст. 64 Закону в новій редакції);
6) змінені правила оцінки земельної ділянки при її іпотеці. Зокрема, при проведенні такої оцінки тепер слід керуватися законодавством, що регулює оціночну діяльність в РФ. За загальним правилом, заставна вартість земельної ділянки встановлюється за згодою заставника з заставоутримувачем. При цьому знято обмеження, коли оцінка земельної ділянки не може бути встановлена ​​в договорі про іпотеку нижче його нормативної ціни (колишня редакція ст. 67 Закону про іпотеку).
При заставі нерухомості звернення стягнення на предмет застави проводиться або за рішенням суду, або на підставі угоди сторін, посвідченого нотаріально. Виняток з цього правила становить заставу підприємства або нерухомості, яка має особливу історичну чи культурну цінність. Така угода може передбачати кілька варіантів реалізації майна боржника - від вільного продажу нерухомості з вільних торгів до придбання її банком у власність.
Реалізація нерухомості на торгах (або аукціоні) починається з встановленням початкової ціни нерухомості за угодою між сторонами (або за рішенням суду). Причому ця ціна не повинна бути ні занадто високою (інакше майно не знайде покупця), ні занадто низькою (так як в такому випадку банк не зможе відшкодувати свої витрати). Якщо ж торги не відбулися, банк має право укласти угоду з заставодавцем про придбання майна з його початковою ціною і зарахування його вартості в рахунок своєї вимоги. У такому випадку іпотека припиняється.

2.4.Прекращеніе застави

Діюча в даний час норма ст. 352 ГК РФ також містить вичерпний перелік підстав припинення застави. Проте ст.352 ЦК України не передбачає таких важливих підстав припинення застави як припинення за угодою сторін, припинення за рішенням суду і припинення у зв'язку з переходом права власності до заставодержателя. Що стосується припинення цивільних прав та обов'язків за рішенням судових органів, ГК РФ взагалі не передбачає такої можливості.
По всій видимості, виходячи із суті цивільно-правового інституту застави, принципу свободи договору та положень процесуальних кодексів про обов'язковість виконання вступили в законну силу судових рішень. Все-таки можна говорити про те, що застава може бути припинений судовим рішенням, так і за згодою сторін, а також переходом права власності на заставлене майно, проте зважаючи на існування невід'ємного постанови Пленуму Верховного суду РФ такий висновок потребує додаткового судовому тлумаченні.
Ряд проблем також пов'язаний з регулюванням процесу реалізації заставленого майна з публічних торгів. Стаття 349 ЦК України передбачає дві форми реалізації - за рішенням суду і на підставі нотаріально посвідченого угоди заставодавця з заставоутримувачем, укладеного після виникнення підстав для звернення стягнення. У принципі можливість укладення угоди про порядок звернення стягнення досить приваблива для сторін, тому що дозволяє уникнути ускладнень, пов'язаних з недосконалістю судової системи, і найбільшою мірою дотримати інтереси, як заставоутримувача, так і заставодавця.
Однак ч. 1 ст.350 ЦК України встановлює, що реалізація заставленого майна провадиться з публічних торгів "у порядку, встановленому процесуальним законодавством, якщо не встановлено інший порядок». Але в порядку, передбаченому процесуальним законодавством, торги організуються судовим виконавцем і проводяться за виконавчими документами, вичерпний перелік яких міститься в ЦПК РРФСР.
Укладення договору на торгах регулюється також статтями 447,448 ЦК України, однак у зазначених нормах прямо не вказується, що вони застосовуються для заставних відносин.
Не врегульовано також питання про те, яким актом має формуватися право власності заставодержателя в разі про становлення останнім предмета застави за собою при оголошенні повторних торгів не відбулися.
Представляються можливими такі документи, як заяву на адресу реєструючого органу, спеціального рішення заставодержателя або і те й інше.
Є також ще одна проблема. Відповідно до ч.4 ст.350 ГК РФ, якщо заставодержатель не скористається правом залишити за собою предмет застави протягом місяця з дня оголошення повторних торгів такими, договір про заставу припиняється. Право власності заставодержателя на нерухомість виникає тільки після державної реєстрації цього права (ч.2 ст.8 ЦК РФ).

2.5.Іпотечное кредитування в умовах сучасної Росії

Ринок житла включає в себе два істотно відрізняються елемента - житловий фонд і житлові послуги. Перший з них (будинки, квартири) унікальний в плані різноманітності, іммобільності і високої вартості [57]. Другий відноситься до поточного функціонуванню житла, оскільки кожна його одиниця може виробляти безперервний потік споживчих послуг - служити притулком, засобом розвитку сім'ї, місцем відпочинку і т.д. Саме ця сторона поняття «житло» оцінюється покупцем при придбанні їм квартири чи будинку.
Аналіз потенційного платоспроможного попиту приводить дослідників до висновку, що сьогодні особисті трудові заощадження не дозволяють більшості громадян придбати житло на ринку: реальним джерелом для цього можуть бути в основному кошти, виручені від продажу вже наявних квартир. Становище ускладнюється тим, що вартість будівництва за темпами зростання значно випереджає доходи населення. [58]
У регіонах ринкові механізми діють з певними допущеннями на ринку вторинного (тобто що знаходиться в експлуатації) житла. Його учасниками в переважній кількості випадків є фізичні особи. Громадяни продають квартири (будинку), як правило, не з комерційними цілями. Певною мірою цей сегмент ринку відіграє роль проміжної ніші - дозволяє створити стартовий капітал, з якого починається інвестування або придбання нового будинку. Враховуючи, що будівництво і продаж так званого прибуткового житла в країні поки що слабо розвинені, можна говорити про соціальне, споживчому характері ринку вторинного житла.
Інша картина спостерігається на ринку первинного житла. Тут головними учасниками виступають замовник (інвестор) і підрядник, в більшості своїй мають статус юридичної особи. Саме вони під час укладання договору підряду формують ціну на будівельну продукцію.
У цілому ж має місце різкий відрив за вартістю знову житла, що вводиться від того, яке знаходиться в експлуатації. Це означає, що мова йде не про єдине, а про сукупність житлових ринків, реальний стан яких відображено на рис.1.
Існуючі федеральні програми ставлять метою або зміна умов пропозиції житла, або підвищення попиту на нього з боку бідних сімей. У той же час відсутня активна державна підтримка, прямо націлена на заохочення розвитку цього сегмента ринку. Не враховується і такий актуальний в російських умовах вид впливу, як регулювання самих житлових ринків через ціну. Представляється, що державна політика в даній сфері економіки має будуватися на комплексному підході, що враховує всі фактори, зокрема іпотеку, оподаткування об'єкта нерухомості, реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, правове зонування разом з містобудівним регламентом, розвиток ринку землі, інвестиції, містобудування і т.п. [59]
З метою підвищення ефективності регулювання потрібне застосування нових технологій, що дозволяють знизити витрати бюджету на утримання житлової нерухомості та управління нею. А це в свою чергу обумовлює необхідність формування відповідної специфічної (так як управління нерухомістю має свої особливості) правового середовища як на федеральному, так і на місцевому рівнях.

Найважливішою умовою ефективності ринку житлової нерухомості є також його інформаційна прозорість, яка дає учасникам можливість усвідомленого вибору під час прийняття рішень. Для її досягнення потрібно насамперед створити систему моніторингу цін на ринку житла, яка дозволить отримати чітке уявлення про існуючі в даній сфері тенденції.
Зростання обсягів будівництва нових житлових будинків обмежений сьогодні через нефункціонуючих земельних ринків, непрозорих систем видачі дозволів на будівництво та монопольних місцевих ринків будівництва.
Що стосується попиту, то він стримується через неспроможність населення брати кредити на тривалий термін за прийнятними ставками. Багато нові квартири фінансуються на основі застосування схем забудовників, які, як правило, є ризикованими і дорогими. Майбутні власники квартир повинні внести значний початковий внесок за недобудовану квартиру, а фінансування за принципом «плати з поточних доходів» означає, що сім'ї беруть на себе весь ризик забудовника щодо завершення будівництва. Нові покупці часто платять додатково 20 відсотків від покупної ціни для внутрішньої обробки квартири, монтуючи електропроводку та побутові прилади. Заміна фінансування розробника кредитуванням комерційного банку при використанні послідовної і добре розвиненої системи андеррайтингу позичальника і процентних ставок, таким чином, допоможе зробити нові квартири більш доступними. Завдяки цьому також будуть надані кошти для капітального ремонту та технічного утримання існуючого житлового фонду.
Сучасні особливості андеррайтингу позичальника кредиту і стандартів обслуговування банками є наступними:
ð Максимальний термін - 15 років для кредиторів-комерційних банків, 20 років у разі купівлі іпотек АІЖК. Що стосується комерційних банків, немає особливого сенсу в збільшенні терміну, беручи до уваги високі процентні ставки на ринку та інфляційні очікування.
ð Мінімальний розмір початкового внеску складає 30 відсотків, що пояснюється проблемами зі зверненням стягнення на майно боржника, старим станом багатьох житлових будинків, незначною кількістю угод, які могли б служити орієнтиром для встановлення ринкової ціни.
ð Процентні ставки встановлюються на рівні від 21 до 23 відсотків, якщо кредит видається в рублях, і на рівні від 12 до 15 відсотків, якщо кредит деномінована в доларах США. Регіональні державні іпотечні агентства видають більше субсидованих іпотечних кредитів у рублях за ставкою від 8 до 15 відсотків, при цьому, за оцінками, середня зважена ставка становить 13 відсотків, а місцеві органи влади надають бюджетно-фінансову підтримку для відшкодування різниці між використаної ставкою і ринковою ставкою .
Можливість звернення стягнення на майно боржника є центральним питанням для створення ефективних стимулів, що сприяють розвитку іпотечного кредитування. Звернення стягнення на майно боржника та виселення в іншу квартиру залишаються складними питаннями при розвитку російських ринків іпотечного житлового кредитування. Перешкоди, які заважають виселенню, як і раніше викликають сумніви щодо ефективності використання власності у вигляді застави при отриманні іпотечних кредитів і в разі іпотечних цінних паперів. Низка законів, прийнятих після 1998 року, покращили становище з реєстрацією прав власності та їх застосуванням, нормалізували ситуацію з субсидіями і дозволили звертати стягнення на заставу іпотеки. Хоча ці закони роблять важливий крок, надаючи кредиторам, які мають право арешту майна боржника, звертати стягнення на це майно, якщо позичальник перестає платити, дія цих законів обмежена, і в судах було розглянуто мало справ для апробації їх дії.
Заставні права кредиторів, як і раніше обмежені банківськими кредитами. Це обмежує здатність позичальників рефінансувати кредити, коли інфляція падає, а процентні ставки знижуються. Звернення стягнення на заставу в разі відмови від сплати боргу обмежена правами сімей, особливо сімей з неповнолітніми дітьми, через яких не просто виселити такі сім'ї. У результаті, у разі відмови позичальника повертати кредит в реальності права кредиторів обмежуються спробами піти на мирову і домовитися про продаж житла, здати житло позичальнику, не повернув кредит, в оренду, або переселити сім'ю.
Прийняття нового Житлового кодексу має внести ясність у вирішення подібних питань. На даний момент ведеться обговорення нових законів, які передбачають створення місцевого житлового державного фонду, який буде розширюватися за рахунок нових та / або квартир, що пустують, для надання житла сім'ям, не повернули кредит, і таким чином дозволить кредиторам застосувати своє заставне право арешту майна боржника.

Якщо говорити про організаційно-фінансових схемах системи індивідуального житлового будівництва, необхідно, перш за все, ясно усвідомлювати, що:
ð становлення системи відбуватиметься неодномоментність. Це процес, а його довжина за часом буде виключно залежати від злагодженої роботи, волі, розуміння та сприяння з боку адміністрацій всіх рівнів. Невдалі спроби побудувати систему тільки з Федерального центру, по суті нав'язуючи її регіонам, як і побудова регіональних моделей незалежно від Федерального центру, переконливо підтверджують цю тезу;
ð формування системи з необхідністю буде проходити певні стадії, і кожній стадії буде відповідати адекватна організаційно-фінансова схема. Структурні елементи, що становлять основу кожної з цих схем, у міру розвитку системи опиняться функціонально пов'язаними між собою і в кінці кінців утворюють цілісний самодостатній кредитно-фінансовий організм. Організаційно-фінансові схеми, що забезпечують різні стадії, можуть створюватися паралельно, більше того, для прискорення процесу вони повинні створюватися паралельно. Однак потрібно віддавати собі звіт в тому, що вони почнуть ефективно функціонувати як єдине ціле тільки в міру того, як для цього дозріють об'єктивні умови і буде створена відповідна правова база.
Аналіз стану питання показує, що через низькі доходи значної частини населення, а також дорожнечу позикових коштів завдяки високим ризикам (зумовленим недосконалістю правової та нормативної бази, нерозвиненістю банківської системи, яка триває, хоча і зменшується економічною і політичною нестабільністю) доступними будуть, перш за все , невеликі іпотечні кредити.
При малому обсязі кредиту позичальникові потрібно мати значні власні кошти. Тому повинні бути сформовані надійні механізми, що дозволяють їх накопичувати. Так звані накопичувальні схеми отримали широке розповсюдження в Європі, вони притаманні всім країнам з низьким рівнем доходів населення (у тому числі в країнах з перехідною економікою).
Найважливіша вимога до цих схем - захист вкладів потенційних позичальників від можливих втрат.
Природним інструментом, що дозволяє людям з мінімальним ризиком накопичувати кошти в рамках схем накопичувального страхування, є страхові компанії.
Іншим інструментом накопичення коштів громадян є кредитні споживчі спілки, діяльність яких регулюється ст. 116 Цивільного Кодексу Російської Федерації.
В даний час, після прийняття Урядом державної концепції іпотечного житлового кредитування, відкриваються нові можливості для розвитку кредитної кооперації в Російській Федерації у формі житлових позикоощадних кооперативів. Важливу роль при цьому має відіграти Федеральний закон, ініціатором у розробці якого виступили Комісія Державної Думи по іпотечному кредитуванню та Уряд Російської Федерації. Цей закон покликаний остаточно закріпити «правила гри» кредитних спілок, а також встановити форми державного контролю за їх діяльністю. Останнє особливо важливо, маючи на увазі недавній сумний досвід «фінансових пірамід». Мабуть, доцільно передбачити створення спеціального урядового органу типу Державної інспекції, який би спільно з Федеральною комісією з ринку цінних паперів регулював і контролював діяльність кредитних спілок як організацій, що оперують коштами населення.
У перспективі в міру розвитку банківської системи центральне місце в просторі первинних іпотечних кредитів, безумовно, займуть банки. Сьогодні, однак, їх можливості істотно обмежені, оскільки російська банківська система орієнтована на універсальні банки, а самі вони працюють, в основному, на "коротких" грошах. У зв'язку з цим процентні ставки по видаваних ними кредитів є занадто високими, щоб стати привабливими для масового споживача.

ВИСНОВОК

Як показав зроблений в випускної кваліфікаційної роботі аналіз, історія іпотеки сягає своїм корінням в римське право. На подальший його розвиток істотно вплинули старовинні звичаї західноєвропейських країн. Більш ніж двохсотлітню історію свого самобутнього розвитку він має в нашій країні. Цим займалися міські кредитні товариства і земельні банки, які надавали кредити під заставу нерухомості не грошима, а цінним паперами.
Розгляд історичного процесу формування заставних форм, дозволило визначити, які фактори впливали на його формування, виявити певні тенденції розвитку застави у всіх країнах, характерні його риси.
Пройшовши складний і неоперативний процес формування, він виливався в самі різні форми (у Стародавньому Римі fiducia і pignus) під впливом економічних, юридичних, соціальних та інших відносин. У кінцевому підсумку, придбавши таку форму застави, як іпотека - найкраще досягнення суспільства.
З позиції закономірностей розвитку заставних відносин - у всьому світі вони були однаковими, особливо ж виникали завдяки самобутності розвитку тієї чи іншої країни. Будучи частиною цілого, інститут застави має і свої особливості. Вчені виділяли, що рушійною силою розвитку, крім усього іншого, саме пошук балансу прав сторін і активне прагнення заставодержателя до досконалішого забезпечення кредиту.
Іпотека, як в іншому і інші форми застави, є невід'ємною частиною ринкової економіки будь-якої країни. За допомогою застави суспільство отримує найкраще, найсучасніше знаряддя кредиту, тому у поводженні з цією зброєю потрібно більше мистецтво, обережність, розбірливість, технічна спритність прийомів.
У Росії попри зусилля, що вживаються державою, мета державної житлової політики - забезпечення доступності житла до теперішнього часу не досягнуто.
До початку 90-х років минулого століття основна причина цього негативного явища полягала в панувала протягом 70 років адміністративно-командної системи житлового забезпечення. Ця система базувалася на державних асигнуваннях у житлову сферу, з наступним розподілом безкоштовного житла на умовах користування.
Ринкова система житлового фінансування поступово змінює стала неефективною систему державного житлового забезпечення.
У Росії законодавча база - основа ринкової системи - продовжує нести відбиток склалися за більш ніж 70-річний період стереотипів і соціально-правових уявлень про житлові права громадян, закріплених у Конституції.
На сьогоднішній день ринок житлового кредитування все ще незначний за своїми масштабами, особливо з урахуванням потреб у його розвитку. Тим не менш, в результаті досягнутої економічної стабілізації та створення основних правових та інституційних засад він готовий увійти в нову фазу - фазу інтенсивного розвитку. Основне завдання держави - максимально сприяти цьому процесу.
Нормативно-правовою основою для цього має стати якнайшвидше завершення роботи і прийняття Житлового кодексу РФ, який повинен стати логічним підсумком законотворчої діяльності, проведеної за роки реформ.
Існуюча державна система житлового забезпечення повинна бути замінена на нову, засновану на наступних принципах:
ð надання житла з муніципальних фондів на умовах договору найму соціального соціально незахищеним, непрацездатним верствам громадян;
ð надання житла із державних чи муніципальних житлових фондів на умовах строкового найму тим громадянам, чиї доходи в даний момент часу не дозволяють придбати житло у власність;
ð стимулювання розвитку системи житла на умовах найму, так званого сектору «орендного житла»;
ð надання громадянам, які мають невеликі власні накопичення, адресних цільових субсидій, що дозволяють придбати житло з використанням кредитних (позикових) коштів;
ð покупка і будівництво громадянами житла з використанням власних і кредитних коштів у рамках системи іпотечного житлового кредитування, що функціонує на ринкових відносинах;
ð стимулювання створення товариств власників житла.
Нова система буде спрямована на згладжування диспропорцій платоспроможного попиту різних верств суспільства, тому що підтримує громадян з найменшими доходами, не перешкоджаючи громадянам, які мають більш високими доходами, вільно реалізовувати свої житлові права, тим самим знімаючи соціальну напруженість у суспільстві.
Ми вважаємо, що єдино надійною та ефективною системою, що дозволяє громадянам, які мають стабільними доходами і працевлаштуванням, задовольнити свою потребу в житлі, є система іпотечного житлового кредитування (ІЖК). Вона поширюється найбільш численний клас громадян із середніми доходами, які дозволяють їм не чекати від держави безкоштовного соціального житла і з допомогою довгострокових кредитів (позик) придбати квартиру або житловий будинок. У більшості громадян не є достатніх накопичень, щоб зробити подібну покупку без позикових коштів. Тому Основним завданням розвитку системи ІЖК є залучення фінансових коштів у сферу житлового кредитування і надання довгострокових кредитів громадянам на доступних для них умовах.

СПИСОК ЛІТЕРАТУРИ

1. Конституція Російської Федерації .- СПб., 2004.
2. Цивільний кодекс РФ. Частина перша. / / Збори законодавства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; Цивільний кодекс РФ. Частина друга. / / Збори законодавства РФ. 1996. № 5. Ст.410.
3. Житловий кодекс РРФСР / / Відомості Верховної Ради УРСР. - 1983. - N 26 .- Ст. 883; 1988, N 47, ст. 1493; Відомості Верховної Ради України. - 1995. - N 5. -Ст. 346.
4. Кодекс торговельного мореплавства РФ від 30.04.99 р. № 81-ФЗ / / Збори законодавства РФ. 1999. № 18. Ст. 2207.
5. Закон РРФСР від 4 червня 1991 р. № 1541-1 «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації / / Російська газета.1993. № 5.
6. Земельний кодекс РФ 2001 р. / / Зборах законодавства Російської Федерації від 29 жовтня 2001. - № 44. - Ст. 4147.
7. Закон Російської Федерації «Про основи Федеральної житлової політики» N 4218-1от 24 грудня 1992 (в ред. Федеральних законів від 12.01.96 N 9-ФЗ, від 21.04.97 N 68-ФЗ, від 08.07.99 N 152 - ФЗ) / / Російська газета, 1993, 23 січня, N 15.
8. Закон Російської Федерації «Про заставу» N 2872-1 від 29 травня 1992 р. / / Відомості СНР і ЗС РФ, 11.06.92, N 23, ст. 1239.
9. Федеральний закон від 22 квітня 1996 року N 39-ФЗ «Про ринок цінних паперів» / / Відомості Верховної Ради України, 1996, N 17, ст. 1918; 1998, N 48, ст. 5857; 1999, N 28, ст. 3472; 2001, N 33, ст. 3424; Російська газета від 4 січня 2003 р., No 1 (3115).
10. Федеральний закон «Про банки і банківську діяльність» / / Відомості Верховної Ради України, 1996, N 6, ст. 492; 2001, N 33, ст. 3424, 2003, N 27, ст. 2700.
11. Федеральний закон від 16 липня 1998 року N 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» / / Відомості Верховної Ради України, 1998, N 29, ст. 3400; 2002, N 7, ст. 629; «Російська газета», N 24, 10.02.2004.
12. Федеральний закон «Про внесення змін і доповнень до Федерального закону« Про іпотеку (заставі нерухомості) »від 11.02.02 р. № 18-ФЗ / / Російська газета від 14.02.02 р. № 29.
13. Федеральний закон «Про інвестування коштів для фінансування накопичувальної частини трудової пенсії в Російській Федерації» / / Відомості Верховної Ради України, 2002, № 30, ст. 3028.
14. Федеральний закон «Про іпотечні цінні папери» / / Збори законодавства РФ. 17.11.2003. N46 (ч. 2). Ст. 4448.
15. Указ Президента РФ «Про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування» / / Відомості Верховної РФ .- 1996 .- № 10 .- Ст. 880.
16. Постанова Уряду РФ від 27 червня 1996 р. № 753 «Про затвердження Федеральної цільової програми« Свій дім »/ / Російська газета від 24.07.96 р. № 138.
17. Постанова Уряду РФ «Про Агентство по іпотечному житловому кредитуванню» від 26 серпня 1996 р. № 1010 / / Російська газета від 04.09.96 р. № 168.
18. Постанова Уряду РФ «Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації» від 11.01.2000 р. / / Відомості Верховної Ради України, 2000, N 3, ст.278.
19. Постанова Уряду Санкт-Петербурга «Про Концепцію системи управління нерухомістю Санкт-Петербурга» N 36 від 26 грудня 1994 р. / / Загальноросійська довідкова правова система «Законодавство Росії», 1999, листопад, Випуск 11 (27).
20. Наказ міського Бюро реєстрації прав на нерухомість Адміністрації Санкт-Петербурга «Про затвердження« Тимчасової інструкції про порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним і інструктивного листа про порядок державної реєстрації прав на підприємство як майновий комплекс та угод з ним »N 111 від 9 жовтня 1998р. / / Вісник Адміністрації Санкт-Петербурга, 1998, 23 грудня, N 12.
21. Анненков К. М. Система російського права. Т. 3, СПб, 1898.
22. Астаф'єв Д.В. Удосконалення системи прав на нерухомість і реєстрації угод з нерухомістю, як один із заходів з профілактики шахрайства на ринку нерухомості / / Право: Теорія та Практика. - 2003. - № 12.
23. Басін Є.В., Гонгало Б.М. Заставні відносини у Росії .- М., 1996.
24. Бєлкіна Т. Житлова статистика і положення в житловому секторі / / Питання економіки .- 1993 .- № 7.
25. Бланк Г.В. Іпотека в Росії .- СПб., 1881.
26. Васьковський Є.В. Підручник цивільного права. Вип. 2, Речове право СПб, 1896.
27. Вишневський А.А. Заставне право. Навчальний і практичний посібник .- М: БЕК, 1995.
28. Вишневський А.А. Новий Цивільний кодекс і заставне право / / Бізнес і банки .- 1995 .- № 27 .- с.4-5.
29. Воробйов Ю., Караваєва І., Скробов А. Заставне кредитування: зарубіжний досвід і російська дійсність / / Питання економіки.-1995 .- № 11.-с.135-145.
30. Гантовер Л.В. Заставне право. СП6., 1890.
31. Грудініна М.Ю. Ринок нерухомості Росії, міфологія і зміст / / Економіка будівництва. - М., 2000.
32. Дестресс М. Іпотека та іпотечний кредит / / Гроші та кредит .- 1995 .- № 8 .- с.48-51.
33. Житлова економіка / За ред. Г. Поляковського. - М.: Справа, 1996.
34. Побачивши Б. Застава - один із способів забезпечення зобов'язань / / Відомості Верховної Ради .- 1995 .- № 8 .- с.14-16; № 9 .- с.15-18.
35. Завидів Б.Д. Коментар до Федерального закону Російської Федерації «Про іпотеку (заставі нерухомості)». - М.: Пріор, 1998.
36. Звоницкий А.С. Про заставу по російському праву. - СПб .- Київ, 1912.
37. Зуйкова Л. Проблеми управління регіональними ринками житла в умовах перехідної економіки Росії / / Проблеми теорії і практики управління. - 2001 .- № 6.
38. Іпотека в Росії. Історія / / Коммерсанть.-1996 .- № 8.
39. Кассо Л.А. Поняття про заставу у сучасному праве.-М., 1999.
40. Квернадзе Р.А., Хоменко М.А. Іпотечне житлове кредитування і його досвід у зарубіжних країнах / / Право і політика .- 2001 .- № 9.
41. Комерційне право / За ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевої. СПб., 1997.
42. Медведєв Д.А. Російський закон про заставу. / / Правознавство. - 1992. - № 5.
43. Мейєр Д. Древнє російське право застави. - Казань, 1855.
44. Меркулов В.В. Світовий досвід іпотечного житлового кредитування та перспективи його використання в Україні .- СПб.: Вид-во «Юридичний центр Пресс», 2003.
45. Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. 4.1. Вотчинні права. СПб, 1896.
46. Пономарьов В.М. Про розвиток іпотеки та інші заходи стимулювання житлового будівництва в Російській Федерації / / Нерухомість та інвестиції. Правове регулірованіе.-2003 .- № 1-2.
47. Правові проблеми організації ринку іпотечного кредитування в Росії / Під ред. В.С. Ема. М.: Статут, 1999.
48. Розвиток системи іпотечного кредитування в Російській Федерації / / Колегія, ТОМ 2, № 10-11, 2002.
49. Римське приватне право: Підручник / За ред. Проф. І. Б. Новицького і проф. І. С. Перетерского .- М.: Юрист, 1994.
50. Сават Р. Зобов'язальне право. - М., 1981.
51. Свириденко О. Правове регулювання застави та його реалізація в банківському кредитуванні. / / Господарство право, 1998. № 8.
52. Звід Законів Російської Імперії. Книга третя, тому Х / Под ред. А.А. Добровольського .- СПб., 1913.
53. Сіпайскій В.І. Російське громадянське право. - Київ: Прогрес, 1917.
54. Страйк Р., Косарєва Н. Розвиток системи житлового кредитування в Росії в 1991-1994 рр. .- М., 1994.
55. Стюньков В.П. Іпотечне кредитування: організаційні аспекти / / Гроші і кредит. 1994. № 8. С. 44-52.
56. Ужегов О.М. Квартира в кредит.: Іпотечна сделка.-СПб.: Питер, 2001.
57. Хохлов В.А. Забезпечення виконання зобов'язань: Учеб. посібник / Сам, держ. ек. акад. Самара, 1997.
58. Черних А.В. Застава нерухомості в російському праві. М., 1995.
59. Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права.-М.: Спарк, 1995 (за виданням 1907 р.).
60. Школяр СЛ. Іпотека рухомості. - Київ, 1915.

---

[1] Ужегов О.М. Квартира в кредит.: Іпотечна сделка.-СПб.: Питер, 2001, С.7.

[2] Звоницкий А.С. Про заставу по російському праву. Київ. 1912. С.VI.

[3] Римське приватне право: Підручник / За ред. Проф. І. Б. Новицького і проф. І. С. Перетерского .- М.: Юрист, 1994, С. 338.

[4] Римське приватне право: Підручник / За ред. Проф. І. Б. Новицького і проф. І. С. Перетерского, с.341.

[5] Кассо Л.А. Поняття про заставу у сучасному праві, С. 251.

[6] Школяр СЛ. Іпотека рухомості. - Київ, 1915 .- С. 7-10.

[7] Див, наприклад, Кассо Л. Поняття про заставу в сучасному праві.

[8] Кассо Л.А. Поняття про заставу у сучасному праві .- М., 1999, С.199.

[9] Звоницкий А.С. Про заставу по російському праву. - СПб .- Київ, 1912, С.23.

[10] Мейер Д. Древнє російське право застави .- Казань, 1855.

[11] Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права.-М.: Спарк, 1995 (за виданням 1907 р.), С.173.

[12] Звоницкий А.С. Про заставу по російському праву, С.162.

[13] Сіпайскій В.І. Російське громадянське право. - Київ: Прогрес, 1917, С.226, 228.

[14] Звід Законів Російської Імперії. Книга третя, тому Х / Под ред. А.А. Добровольського .- СПб., 1913, с.208.

[15] Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права.

[16] Сават Р. Зобов'язальне право. - М., 1981.

[17] Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права, С. 96.

[18] Цивільне та торгове право капіталістичних держав. - 3-е вид. / За ред. ЕА. Васильєва. - М., 1993. - С. 201.

[19] Гантовер Л.В. Заставне право. СП6.1890, С. 21.

[20] Відомості Верховної Ради України, 1998, N 29, ст. 3400; 2002, N 7, ст. 629; Російська газета ", N 24, 10.02.2004.

[21] Меркулов В.В. Світовий досвід іпотечного житлового кредитування та перспективи його використання в Україні .- СПб.: Вид-во «Юридичний центр Пресс», 2003, С.13.

[22] Кассо Л.А. Поняття про заставу у сучасному праві, С. 227.

[23] Стюньков В.П. Іпотечне кредитування: організаційні аспекти / / Гроші і кредит. 1994. № 8. С. 44-52.

[24] Страйк Р., Косарєва Н. Розвиток системи житлового кредитування в Росії в 1991-1994 рр. .- М., 1994.

[25] Бєлкіна Т. Житлова статистика і положення в житловому секторі / / Питання економіки .- 1993 .- № 7.

[26] Закон РРФСР від 4 червня 1991 р. № 1541-1 «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації / / Російська газета.1993. № 5.

[27] Цивільний кодекс РФ. Частина перша. / / Збори законодавства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; Цивільний кодекс РФ. Частина друга. / / Збори законодавства РФ. 1996. № 5. Ст.410.

[28] Відомості СНР і ЗС РФ, 11.06.92, N 23, ст. 1239.

[29] Відомості Верховної Ради України, 1998, N 29, ст. 3400; 2002, N 7, ст. 629; Російська газета ", N 24, 10.02.2004.

[30] Відомості Верховної Ради Федераціі.-1997 .- № 30.-Ст.3594.

[31] Збори законодавства РФ. 1999. № 18. Ст. 2207.

[32] Збори законодавства РФ .- 1996 .- № 10 .- Ст. 880.

[33] Російська газета від 04.09.96 р. № 168.

[34] Російська газета від 24.07.96 р. № 138.

[35] Відомості Верховної Ради України, 2000, N 3, ст.278.

[36] Відомості Верховної Ради України, 1996, N 17, ст. 1918; 1998, N 48, ст. 5857; 1999, N 28, ст. 3472; 2001, N 33, ст. 3424; Російська газета від 4 січня 2003 р., No 1 (3115).

[37] Збори законодавства РФ. 17.11.2003. N46 (ч. 2). Ст. 4448.

[38] Відомості Верховної Ради України, 2002, № 30, ст. 3028.

[39] Відомості Верховної Ради України від 29 жовтня 2001 р., № 44, ст. 4147.

[40] Розвиток системи іпотечного кредитування в Російській Федерації / / Колегія, ТОМ 2, № 10-11, 2002.

[41] Свириденко О. Правове регулювання застави та його реалізація в банківському кредитуванні. / / Господарство право, 1998. № 8, С. 90.

[42] Хохлов В.А. Забезпечення виконання зобов'язань: Учеб. посібник / Сам, держ. ек. акад. Самара, 1997 С. 19.

[43] Хохлов В.А. Указ. соч. С.20 - 21.

[44] Кассо Л.А. Поняття про заставу в сучасному праві. С.22-23.

[45] Черних А.В. Застава нерухомості в російському праві. М., 1995. С.31.

[46] Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права 3-тє вид. Казань, 1901. С. 326.

[47] Анненков К. М. Система російського права. Т. 3, СПб, 1898. С. 305.

[48] ​​Васьковський Є.В. Підручник цивільного права. Вип. 2, Речове право СПб, 1896. С. 180.

[49] Черних А.В. Застава нерухомості в російському праві. М., 1995. С. 33.

[50] Медведєв Д.А. Російський закон про заставу. / / Правознавство, 1992, № 5. С.14.

[51] Звоницкий А.С. Указ. соч. С. 203-204.

[52] Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. 4.1. Вотчинні права. СПб, 1896. С. 585.

[53] Завидів Б.Д. Коментар до Федерального закону Російської Федерації «Про іпотеку (заставі нерухомості)». - М.: Пріор, 1998. С. 104.

[54] Астаф'єв Д.В. Удосконалення системи прав на нерухомість і реєстрації угод з нерухомістю, як один із заходів з профілактики шахрайства на ринку нерухомості / / Право: Теорія та Практика. - 2003. - № 12.

[55] Федеральний закон «Про внесення змін і доповнень до Федерального закону« Про іпотеку (заставі нерухомості) »від 11.02.02 р. № 18-ФЗ / / Російська газета від 14.02.02 р. № 29.

[56] «Російська газета», N 24, 10.02.2004.

[57] Житлова економіка / За ред. Г. Поляковського. - М.: Справа, 1996.

[58] Зуйкова Л. Проблеми управління регіональними ринками житла в умовах перехідної економіки Росії / / Проблеми теорії і практики управління. - 2001 .- № 6.

[59] Грудініна М.Ю. Ринок нерухомості Росії, міфологія і зміст / / Економіка будівництва. - 2000. - С. 58.