Іпотека земельної ділянки проблеми та шляхи вирішення

Зміст

Введення

Глава 1. Застава нерухомості (іпотеки) як один із способів забезпечення виконання зобов'язань

1.1 Заставні правовідносини: зміст та юридична природа

1.2 Поняття нерухомого майна як предмету договору іпотеки

1.3 Порядок укладання договору про іпотеку

1.4 Порядок звернення стягнення на заставлене майно

Глава 2. Особливості правового регулювання іпотеки земельних ділянок

2.1 Історія розвитку земельної іпотеки в Росії

2.2 Особливості предмета іпотеки земельних ділянок. Іпотека земельних ділянок, обтяжених об'єктами нерухомості

Глава 3. Проблемні питання іпотеки земельних ділянок та шляхи їх вирішення

3.1 Проблемні питання іпотеки земельних ділянок

3.2 Можливі шляхи вирішення проблемних питань іпотеки земельних ділянок

Висновок

Введення

Однією з основних проблем зобов'язального права є створення надійних правових механізмів забезпечення виконання зобов'язань, і, перш за все, грошових. Одним з таких правових способів є іпотека (заставу нерухомості).

Особливе місце серед способів забезпечення виконання зобов'язань в сучасних умовах займає іпотека. Враховуючи стан нашої економіки, якій притаманні падіння рівня виробництва, інфляція, повсюдні неплатежі за поставлені товари, виконані роботи або надані послуги у зв'язку з недобросовісною контрагентів, широке застосування раніше популярних способів забезпечення виконання зобов'язань втрачає практичний сенс. Іпотека ж має безсумнівні переваги. Це пов'язано, перш за все, з тим, що вона гарантує реальне задоволення майнових вимог кредитора в разі невиконання боржником зобов'язання. Основною функцією іпотеки, відповідно до сучасного законодавства є стимулювання боржника до точного і неухильного виконання зобов'язання. В даний час цей спосіб забезпечення виконання зобов'язань ще не прийняв масового характеру у господарських відносинах, оскільки він фактично почав застосовуватися в Росії після того, коли з'явився правовий механізм, що дозволяє використовувати іпотеку як важливого інституту, що гарантує права кредитора - федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості) ». Саме з цього періоду, почав відроджуватися інститут іпотеки, що є найбільш дієвим засобом забезпечення умов договорів, а також здатного вирішити завдання величезної соціальної важливості в масштабах країни: житлову проблему, проблему фінансування капітального будівництва, а також економічні.

Іпотека - слово давньогрецьке, що перекладається як «основа», «заставу».

Виниклий в Стародавній Греції інститут іпотеки зробив істотний вплив на розвиток європейського, в тому числі й російського, цивільного права. Іпотека, як правовий інститут, повернулася в російське цивільне право з прийняттям Верховною Радою Російської Федерації 29 травня 1992 Закону Російської Федерації «Про заставу». Він певною мірою заповнив прогалину в законодавстві, але не вирішив всіх питань, пов'язаних із заставою нерухомого майна, так як не повною мірою враховує специфіку нерухомого майна, перш за все земельних ділянок як об'єкта заставного правовідносини. Цю прогалину покликаний заповнити спеціальний федеральний закон про іпотеку (заставу нерухомості). Закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)», підписаний Президентом Російської Федерації 16 липня 1998 р., є першим в історії Росії спеціальним законом, що регулює систему відносин, що виникають у зв'язку із заставою нерухомості.

Пропонувалися раніше численні спеціальні законопроекти, пов'язані із заставою нерухомості, так і не отримали статусу закону. Так, у XIX ст. був створений так і не прийнятий проект Вотчинного статуту, над яким працювали видатні юридичні уми Росії. Аналогічно склалася доля більшості проектів, що розглядалися до революції 1917 р. спеціально створеної при Міністерстві юстиції Російської імперії іпотечної комісією. Обережність законодавця того часу відносно прийняття подібних законів пояснюється, перш за все, тим, що наслідком застави нерухомості нерідко є відчуження земельної ділянки. Внаслідок цього чисто заставні операції в багатьох випадках використовуються як ефективний спосіб перерозподілу земельної власності. Практична реалізація механізмів застави нерухомості в дореволюційній Росії могла б призвести до зміни її суспільної та політичної організації, зокрема, до послаблення дворянства основного класу землевласників і опори існував політичного режиму. Саме дворянство складало основну групу заставодавців нерухомості (маєтків, садиб та ін.)

У радянський період в законі про іпотеку в Росії не було потреби. У Цивільному кодексі РРФСР 1922 р. в примітці до статті 21 було зазначено, що з відміною приватної власності на землю поділ майна на рухоме і нерухоме скасовано.

Реформування економіки Росії, її переведення на ринкові рейки і пов'язане з цим поява ринку нерухомості зробили актуальним питання про прийняття закону, який регулює заставні операції з нерухомістю. Бо стало очевидним, що розвиток і становлення цивілізованої фінансово-банківської системи неможливо без надійних правових засобів забезпечення інтересів кредиторів, без створення механізмів рефінансування, заснованих на похідних від застави нерухомості майнових цінностях - іпотечних цінних паперах (заставних листів, іпотечних облігацій та іншого). З плином часу стало очевидним, що у лівих політичних сил сучасної Росії основним мотивом неприйняття Закону про іпотеку, як і в минулому столітті, була боязнь того, що договірні механізми застави нерухомості будуть використані для прихованої приватизації землі і величезного масиву нерухомості, що є національним надбанням Росії . Тому й сам процес прийняття Закону про іпотеку характеризувався гострою боротьбою між різними політичними силами, представленими у Федеральному Зборах Росії.

Земля - найнадійніший об'єкт застави, оскільки при раціональному використанні вона з часом не зношується, як інша нерухомість, навпаки, її вартість зростає. В даний час в Росії земельні ділянки слабо використовуються в кредитному та інвестиційному процесах, не дивлячись на законодавче існування можливості застави земельних ділянок, за винятком земель, які знаходяться в муніципальній або державній власності. У цьому зв'язку з недавніх ініціатив законодавця необхідно відзначити Федеральний закон «Про внесення змін до Федерального закону від 5 лютого 2004 р.« Про іпотеку (заставі нерухомості) », що виключив з переліку земельних ділянок, що не підлягають іпотеці, сільськогосподарські угіддя зі складу земель сільськогосподарських організацій селянських (фермерських) господарств та польових земельних ділянок особистих підсобних господарств.

У той же час, не дивлячись на внесення до закону «Про іпотеку» численних змін і доповнень, невирішеною залишилася проблема іпотечної оборотоздатності деяких об'єктів нерухомості, в першу чергу можливості іпотеки земель, які знаходяться в муніципальній та державної власності, а так само проблеми оцінки та реалізації закладених земельних ділянок і зміна їх цільового призначення. Вказана обставина і визначило актуальність теми випускної кваліфікаційної роботи.

Метою дослідження є дослідження інституту іпотеки земельної ділянки, виявлення основних проблем та визначення можливих шляхів їх вирішення.

Мета дослідження визначила постановку і вирішення наступних завдань:

аналіз і зіставлення цивільно-правових та інших норм, що регламентують іпотеку земельних ділянок:

історичний та порівняльно-правовий аналіз розвитку іпотечного законодавства в Росії;

аналіз практики вирішення спорів, що виникають у зв'язку з іпотекою земельних ділянок.

Об'єктом дослідження є правовідносини, що виникають у процесі іпотеки земельних ділянок.

Предметом дослідження виступає іпотека земельних ділянок, основні проблеми та шляхи їх вирішення.

Методичну основу роботи становить комплексне застосування наукових методів пізнання: діалектичного, логіко-юридичного, порівняльно-правового та інших.

Теоретичну базу дослідження склали праці фахівців у галузі цивільного та земельного права: Брагінського В.М., Балабанова І.Т., Басіна Є.В., Вільнянського С.І., Васьковського Є.В., Завидова Б.Д., Горемикін В.А, публікації в періодичних виданнях, матеріали судової практики. Нормативно-правову базу дослідження складає Конституція РФ, Цивільний кодекс РФ (далі - ГК РФ), Земельний кодекс РФ (далі - ЗК РФ), федеральні закони, закони РФ.

Глава 1. Застава нерухомості (іпотеки) як один із способів забезпечення виконання зобов'язань

1.1 Заставні правовідносини: зміст та юридична природа

Питання про те, інститутом якого права є застава (заставне право, правовідносини) - речового або зобов'язального, має давню історію, і, зрозуміло, дозволити його пробували багато. Однак ця обставина анітрохи не применшує його актуальність.

У вигляді загальної схеми заставні правовідносини можна представити наступним чином (рис. 1.1).

Малюнок 1.1 - Заставні правовідносини

Постулатом російської юридичної науки є підрозділ усіх цивільних правовідносин на абсолютні та відносні. За відсутністю чітко сформульованого критерію їх розрізнення сам даний підхід (або, в усякому разі, його доцільність) на протязі ось вже більше століття піддається сумніву. Полеміка ця видається марною, бо немає ніяких сумнівів в тому, що існують відносини:

в яких активна сторона претендує на правове оформлення та захист своєї можливості здійснювати вільні і самостійні активні дії з речами, продуктами інтелектуальної творчості та іншими благами;

в яких активна сторона домагається обтяження чужий активності, тобто потребує вчинення іншою особою певних активних дій або, навпаки, утримання від їх вчинення.

Відносини першого типу пов'язують активну сторону з усяким і кожним (як би важко це і не було для розуміння і уявлення), другого - з певним конкретним обличчям. Перші іменуються правовідносинами абсолютними, другі - відносними.

Якщо така характеристика абсолютних і відносних правовідносин вірна, то традиційна постановка питання про природу застави - ​​чи є застава (заставне правовідношення) речовим або зобов'язальним - здається, м'яко кажучи, непослідовною. Чому пропонується така "залізна" альтернатива: або заставу - правовідносини речове (а не будь-яке інше абсолютне правовідношення), або неодмінно зобов'язальне (а не інше правовідношення відносного типу)?

Аргументи на користь зобов'язально-правової або речове-правової природи застави можна виразити в наступному.

Точка зору, відповідно до якої застава є абсолютним правовідносинами, доводиться так:

право застави може бути індивідуалізоване вказівкою на його істота (заставу), на певного активного суб'єкта (заставодержателя) і на індивідуально певний об'єкт (тоді як для індивідуалізації відносних правовідносин потрібно ще мати інформацію і про боржника, і про заснування виникнення зобов'язання);

праву заставодержателя одержати задоволення з заставленого майна (зробивши власні активні дії з його продажу, що не властиво прав зобов'язальним) протистоять обов'язки, що складаються в утриманні від порушення права, які лежать на всякому і кожному, включаючи самого власника заставленого майна та інших кредиторів, а тому не допускають спадкоємства (що теж не характерно для обов'язків, що становлять зміст відносних правовідносин);

якщо право заставодержателя, як і всяке інше абсолютне право, спрямоване проти будь-якого і кожного, воно, тому може бути порушено всяким і кожним (невизначеним колом осіб), і тому заставодержателю вручаються такі засоби захисту свого права, що застосовуються тільки для захисту абсолютних прав - прав на індивідуально-визначені речі;

для всякого абсолютного (в тому числі речового) права (на відміну від зобов'язального) характерне так зване право слідування за річчю, тобто право активного суб'єкта витребувати річ від кожного, хто незаконно володіє нею, так само і право застави діє відносно будь-якого, до кого потрапила річ, відчужена особою, не має права нею розпоряджатися, включаючи її добросовісного набувача (ст. 353 ГК РФ);

у разі колізії між речовими і зобов'язальними правами перші мають перевагу перед другими; так, заставодержатель, у разі невиконання боржником забезпеченого заставою зобов'язання, має право отримати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами (особами, що мають тільки відносні права до боржника, але не володіють абсолютними правами на його конкретне майно);

право слідування обмеженого речового права за річчю проявляє себе ще й у тому, що перехід права власності на річ не припиняє обмеженого речового права; заставне ж право, як відомо, зазвичай зберігається при зміні власника речі (ст. 353 ГК РФ).

Точка зору, відповідно до якої застава є відносним правовідношенням, підтверджується наступними тезами:

норми про заставу розташовані в гол. 23 "Забезпечення виконання зобов'язань" підрозділу 1 "Загальні положення про зобов'язання" розділу III "Загальна частина зобов'язального права" ГК РФ (у розділі ж про речові права відсутні будь-які норми, що регулюють заставні відносини);

предметом застави можуть бути не тільки речі, але й майнові права (вимоги) (п. 1 ст. 336 ДК РФ) (а, як відомо, майнове право ні за яких умов не може бути самостійним об'єктом речових прав);

можливий заставу речей та майнових прав, які заставодавець набуде в майбутньому (п. 6 ст. 340 ГК РФ) (у той час як на майбутню річ, не кажучи вже про майбутнє праві, неможливо мати будь-яке речове право);

тільки з позиції зобов'язально-правового характеру застави можна пояснити стосовно до заставних відносин право, яке міститься у п. 2 ст. 313 ЦК РФ, згідно з яким третя особа, що піддається небезпеки втратити своє право на майно боржника (право оренди, застави та ін) внаслідок звернення кредитором стягнення на це майно, може за свій рахунок задовольнити вимогу кредитора без згоди боржника;

у разі загибелі предмета застави заставодавець вправі замінити його іншим, рівноцінним майном (п. 2 ст. 345 ЦК РФ) (аналогічне правило неможливо уявити у відношенні майна, що належить кому-небудь на речовому праві);

заставодержатель має право передати свої права за договором про заставу іншій особі з дотриманням правил про передачу прав кредитора шляхом уступки вимоги (ст. 355 ГК РФ) (речові ж права не можуть передаватися іншій особі в порядку цесії);

при ліквідації боржника (юридичної особи), майно, що служило в якості предмета застави, не виключається із загальної маси майна боржника (конкурсної маси), а вимоги кредитора-заставоутримувача в забезпеченій частині підлягають задоволенню у привілейовану чергу за рахунок будь-якого майна боржника, в тому числі і не передавався в заставу (ст. 64 - 65 ГК РФ);

вимоги кредитора-заставоутримувача можуть бути задоволені лише шляхом продажу заставленого майна на відкритих торгах (ст. 350 ГК РФ); можливість придбання заставодержателем права власності на предмет застави виключається, що підтверджується не лише законодавством, а й судової практики [13, с. 404].

Із зазначених приміток можна зробити висновок про те, що з шести аргументів, сформульованих на користь абсолютної природи застави, один має застереження, обумовлену особливостями позитивного законодавства, що поставив заставодержателів в загальну чергу кредиторів і обмежила сферу дії їх заставного права рамками однієї черги, а один ( про значення законодавчої норми про речове-правові способи захисту застави) має неоднозначну оцінку. З восьми же аргументів за відносну природу застави шість мають настільки суттєві дефекти, що не можуть бути прийняті ні одним об'єктивним науковим дослідженням. Решта аргументи, отже, розподіляються так: чотири - за "абсолютну природу", два - за "відносну".

Таким чином, заставне правовідношення набувало все більше і більше зобов'язально-правових елементів, які як би якісно зрівнялися з речове-правовими рисами застави. Природа застави мала речовий характер у XIV - кінці XVIII ст. в ті історичні періоди, коли законодавство закріплювало конструкцію застави як права привласнення. Проте потім, з переходом у національному законодавстві до конструкції застави як права кредитора на задоволення з вартості предмета застави і з привнесенням у заставне правовідношення багатьох рис зобов'язально-правового характеру, природа застави стала носити змішаний характер.

1.2 Поняття нерухомого майна як предмету договору іпотеки

У Російській Федерації в процесі проведення економічних реформ було запроваджено поділ майна на рухоме і нерухоме. Таким чином на сьогоднішній день існують наступні види нерухомого майна, представлені в таблиці 1.1:

Таблиця 1.1 - Види нерухомого майна

Договір іпотеки (застави нерухомості) є найбільш поширеним і затребуваним у всій системі заставних правовідносин. Це пояснюється, перш за все, особливою привабливістю і цінністю предмета застави яким є нерухоме майно. Особлива привабливість і цінність нерухомого майна пояснюється, що нерухомість: по-перше, має набагато меншу «зношуваності» ніж інші предмети матеріального світу, по-друге, оборот нерухомості підпорядкований спеціальними правилами, що значною мірою заважатимуть можливості недобросовісного заставодавця розпорядитися цим майном.

Стаття 1 Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» представляє договір про іпотеку як договір про заставу нерухомості (нерухомого майна), одна сторона якого - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цьому зобов'язанню з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку - заставодавця переважно перед іншими кредиторами заставника, за вилученнями, встановленими федеральним законом. Аналогічне визначення застави дає і ГК РФ (ст. 334 ЦК РФ).

Відповідно до п. 1 ст. 5 Закону про іпотеку, за договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно, вказане в пункті 1 статті 130 ГК РФ, права на яке зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.

Саме по собі це визначення нерухомого майна розгорнутий і об'ємне. Однак не всі його положення розуміються однозначно, що породжує наукові суперечки.

Представники інших галузей науки (філософії, економіки та інших) пропонують варіанти визначення нерухомості з урахуванням своєї галузевої специфіки. Так, Балабанов І.Т. розглядає нерухомість як фінансову категорію, визначаючи її як ділянка території з належними йому природними ресурсами (грунтом, водою), а також будівлями і спорудами [14, с. 13]. При пильному вивченні можна зробити висновок, що в основі даного визначення лежить формулювання ГК РФ, з тією лише різницею, що тут зроблено спробу піти від зайвої деталізації Кодексу. У той же час Балабанов І.Т. допускає деякі протиріччя. На його думку, нерухомість - це ділянка території з відповідним приладдям, серед яких називаються природні ресурси, будівлі, споруди. У якості однієї із складових частин вказується і земельну ділянку [14, с. 13]. У даному випадку незрозуміло, що ж таке «територія»? Виникає уявлення, що це якась абстрактна категорія, яка не має конкретних ознак. Хоча якщо враховувати загальновизнане значення, то територія і є перш за все земельну ділянку.

Виходить, що земельна ділянка одночасно є і самої нерухомістю, і її складовою частиною, що неможливо.

Горемикін В.А. вважає, що нерухомість - це товар. Причому саме поняття нерухомості відсутня. Названо лише її характерні ознаки, такі як стаціонарність, матеріальність, корисність, довговічність, знос, різнорідність, унікальність і неповторність [20, с. 213]. Дане визначення не відображає специфіку нерухомого майна, а названі ознаки підходять для характеристики всіх видів майна - і рухомого і нерухомого. «Дійсно, унікальністю, різнорідністю і неповторністю може володіти, наприклад, твір живопису, яке разом з тим не вважається нерухомістю. Але в цьому випадку незрозуміло, чому йдеться про властивості нерухомості. Ймовірно, слід говорити про ознаки товару взагалі »- зазначає з цього приводу Тужілова-Орданская Є.М. [27, с. 45].

Існують також інші точки зору, наприклад, Іващенко С.Б. пропонує закріпити в Кримінальному кодексі РФ (далі - КК РФ) визначення нерухомості, корінним чином відрізняється від цивілістичного визначення, оскільки воно, на його думку, сформульовано недостатньо чітко. Критерієм розмежування рухомого і нерухомого майна пропонується вважати ступінь суспільної небезпеки діяння, що зазіхає на те чи інше майно. Даний підхід до визначення нерухомості являє абсурдний характер. Видається непотрібним ідея вироблення самостійного поняття нерухомості в науці кримінального права. Перш за все тому, що нерухомість є цивільно-правовою категорією. Іващенко С.Б. сам вказує, що в центрі кримінально-правової науки стоїть злочин, тобто суспільно небезпечне діяння, передбачене законом [26, с. 103]. До того ж КК РФ не передбачає специфіки притягнення до кримінальної відповідальності за посягання на рухоме або нерухоме майно. У розділі 21 КК РФ мова йде про злочини проти власності, і, отже, об'єктом їх є майно як таке в цілому, незалежно від його класифікації. Можна припустити, що зазначена класифікація буде мати значення при визначенні міри і терміну покарання. Але цей факт аж ніяк не свідчить про необхідність закріплення такого визначення в КК РФ.

При цьому розробка поняття нерухомості в науці цивільного права не заважає його використання в інших галузях російської системи права, в тому числі і у кримінальному. Подібна взаємозв'язок цивільного та кримінального права проявляється досить часто.

Крім того, Іващенко С.Б. пропонує виробити нові критерії для відмежування нерухомого майна від рухомого. Вважаючи, що «нерозривний зв'язок із землею» і «неможливість переміщення майна без невідповідного збитку його призначенням» є недостатньо точними ознаками, він замість сформулював два інших: відсутність можливості перемістити майно в просторі (перший) без зміни основних кількісних і якісних характеристик, аж до встановлення зміни географічних координат майна (другий), які повинні бути неодмінно закріплені в законі.

У такому випадку будь-які зміни місця розташування майна будуть вважатися змінами його статусу з нерухомого на рухоме. Але сучасний рівень розвитку науки і техніки дозволяє перемістити з місця на місце будь-який об'єкт, за винятком, мабуть, лише земельних ділянок. Відповідно, житловий будинок, перенесений на нове місце, буде володіти тими ж ознаками, що і на попередньому місці. Природно, що таке майно залишається нерухомістю. Тому пропозиції щодо зміни поняття і ознак нерухомості, внесені Іващенко С.Б., вважаю безпідставними.

У науці цивільного права поняття нерухомості обговорюється так само активно, як і в інших галузях науки. Більшість авторів цілком згодні з трактуванням законодавця і їхні міркування зводяться лише до коментування зазначеного визначення.

Однак деякі вчені-цивілісти вважають, що легітимне визначення нерухомості не цілком досконало і потребує зміни. Це заслуговує на увагу з огляду на наявність низки суперечностей і неточностей в самому формулюванні дефініції.

Стаття 130 ЦК РФ, розглядаючи поняття нерухомості, одночасно в якості синонімів використовує три правових поняття: нерухома річ; нерухоме майно; нерухомість.

Згідно зі ст. 132 ЦК РФ підприємством як об'єкта прав визнається майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності. Підприємство в цілому як майновий комплекс визнається нерухомістю. Підприємство в цілому або його частина можуть бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав. До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення, індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи і послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування), та інші виключні права, якщо інше не передбачено законом або договором.

Особливості іпотеки підприємств, будівель або споруд із земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, передбачаються ст. 69 Закону про іпотеки.

Норми Федерального закону про іпотеку поширюються також на випадки застави нерухомого майна, не завершеного будівництвом і споруджується на земельній ділянці відповідно до вимог законодавства Російської Федерації. Дотримання зазначених вимог передбачає, що стосовно майбутнього будівництва повинні пройти всі встановлені погодження та отримані необхідні дозволи державних органів. Якщо об'єкт незавершеного будівництва буде створюватися з порушенням вимог законодавства, то такий об'єкт не може бути об'єктом іпотеки. В інформаційному листі Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 28 січня 2005 р. № 90 даний огляд практики розгляду арбітражними судами спорів, пов'язаних з договором про іпотеку. Зокрема, в п. 1 Огляду зазначено, що якщо предметом іпотеки був об'єкт незавершеного будівництва, то після закінчення його будівництва іпотека зберігає силу і її предметом є будівля (споруда), зведена в результаті завершення будівництва. Так, кредитор пред'явив до суду вимога про стягнення з боржника суми виданого кредиту та про звернення стягнення на нерухоме майно, заставлене боржником за договором про іпотеку з метою забезпечення виконання ним своїх зобов'язань перед кредитором за кредитним договором. Арбітражний суд задовольнив вимогу позивача про стягнення з боржника суми основного боргу і відмовив у задоволенні вимоги про звернення стягнення на заставлене майно, вказавши, що предметом договору про іпотеку був об'єкт незавершеного будівництва. До моменту пред'явлення позивачем вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки даний об'єкт був добудований, і, згідно з випискою з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - Єдиний реєстр), заставодавцю (боржника за основним зобов'язанням) на праві власності належить закінчений будівництвом об'єкт (офісна будівля), прийнятий і введений в експлуатацію в установленому законом порядку. Таким чином, предмет іпотеки, названий у договорі про іпотеку, відсутній, отже, іпотека припинилася.

Суд апеляційної інстанції рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки скасував і вимогу задовольнив, вказавши, що стягнення повинно бути звернено на належне заставодавцю офісна будівля як на об'єкт нерухомості, що з'явився в результаті завершення будівництва об'єкта, яке було предметом іпотеки.

Також необхідно враховувати, що предметом іпотеки може бути окреме приміщення, права на яке як на самостійний об'єкт нерухомого майна зареєстровані в установленому порядку, а не частина площі такого приміщення. Так, заставодавець оскаржив у судовому порядку відмова установи юстиції в державній реєстрації договору іпотеки частини належного заставодавцю на праві власності нежитлового приміщення.

У ході судового розгляду установа юстиції пояснило, що за умовами поданого йому на державну реєстрацію договору про іпотеку його предметом була частина площі в одному складському приміщенні, що належить заставодавцю на праві власності.

Арбітражний суд відмовив у визнанні відмови установи юстиції незаконним. Згідно з пунктом 4 статті 5 Закону про іпотеку частина майна, розділ якого в натурі неможливий без зміни його призначення (неподільна річ), не може бути самостійним предметом іпотеки. При цьому згідно з пунктом 1 статті 5 Закону про іпотеку за договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно, вказане в пункті 1 статті 130 ГК РФ, права на яке зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно. У Єдиному реєстрі зареєстровано право власності на складське приміщення як на один об'єкт нерухомості. Його розділ на окремі приміщення і реєстрація прав на ці приміщення в установленому порядку не були здійснені.

Отже, предметом договору про іпотеку є нерухоме майно. До відмітною особливості нерухомості належить її нерозривний зв'язок із землею (при цьому самі по собі земельні ділянки також розглядаються як нерухомість), що, у свою чергу, передбачає її значну вартість. Однак не всі земельні ділянки можуть бути предметом іпотеки: в коментованому пункті робиться відсилання до ст. 63 Закону про іпотеку, що виключив іпотеку земель, що перебувають у державній або муніципальній власності. Крім того, не допускається іпотека відповідно до зазначеної статті частини земельної ділянки, площа якого менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами суб'єктів Російської Федерації і нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення і дозволеного використання.

1.3 Порядок укладання договору про іпотеку

Для того щоб договір іпотеки породив заставні правовідносини, він повинен бути укладений у встановленій законом формі. На відміну від деяких інших цивільних правовідносин, недотримання необхідної законом форми укладання договору про іпотеку у всіх випадках тягне нікчемність даного договору і, ні за яких обставин не породжує заставних правовідносин.

Крім того, договір про іпотеку повинен бути не тільки укладений у необхідній законом формі, але й містити всі істотні умови даного договору. Істотні умови договору про іпотеку перераховані в п. 1 статті 9 Закону про іпотеку. При відсутності хоча б одного з цих умов визнається недійсним. Перелік цих умов суті збігається з переліком істотних умов договору про заставу, зазначених у п. 1 ст. 339 ЦК РФ. Єдиним виключенням є відсутність у пункті 9 умови про те, в якої зі сторін перебуває закладене майно, оскільки відповідно до ст. 1 Закону про іпотеку закладене майно завжди знаходиться у заставодавця [23, с. 28].

Оскільки предмет договору іпотеки - нерухоме майно, його ідентифікація завжди починається з вказівки на те, який саме різновидом нерухомості воно є (земельна ділянка, квартира, житловий будинок і т.д.). Якщо нерухоме майно має індивідуальне назву, воно також вказується (наприклад, магазин «Весна»). Місце знаходження нерухомого майна зазвичай визначається його адресою, а за відсутності такого (зокрема, якщо мова йде про земельні ділянки або спорудах) - прив'язкою до певної місцевості. Під описом мається на увазі сукупність індивідуалізують дане нерухоме майно ознак, що дозволяє відрізняти його від інших йому подібних. Це може бути кількість кімнат у квартирі, кількість поверхів у будинку і т.д.

У договорі про іпотеку має бути вказано право, на підставі якого заставлене нерухоме майно належить заставодавцю. Як вже було зазначено, це може бути право власності або право господарського ведення. Як зазначає Гришаєв С.П., оскільки державної реєстрації підлягають будь-які права на нерухоме майно, у договорі повинен бути вказаний орган, який здійснив таку реєстрацію. У зв'язку з тим, що предметом іпотеки може бути не тільки саме нерухоме майно, а й право оренди на неї, Закон вимагає, щоб у договорі іпотеки вказувалося найменування орендованої нерухомості, місце її знаходження, опис, достатнє для її ідентифікації, а також термін оренди [23, с. 13].

У п. 3 статті 9 Закону про іпотеку підкреслюється, що за загальним правилом оцінка предмета іпотеки здійснюється за згодою сторін. Єдиний виняток становлять земельні ділянки, ціна яких відповідно до статті 67 Закону про іпотеку, на яку робиться посилання у зазначеній статті, не може бути меншою за нормативну.

Особливе правило встановлюється щодо оцінки закладеної нерухомості, що є державною або муніципальною власністю. У цьому випадку вона здійснюється у відповідності з вимогами, встановленими федеральним законом. Таким законом є Федеральний закон «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» від 29 липня 1998 р. Відповідно до ст.8 зазначеного Закону проведення оцінки є обов'язковим у разі залучення до оцінку об'єктів оцінки, що належать частково або повністю Російської Федерації, її суб'єктам господарювання чи муніципальним утворень, при використанні об'єкта оцінки в якості предмета застави. Здійснювати оцінку мають право юридичні та фізичні особи, зареєстровані як індивідуальних підприємців, що мають відповідну ліцензію. На цей пункт законодавець вніс ряд змін у порівнянні з раніше чинної редакцією. По-перше, прибрав суперечило закону «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» положення про те, що оцінку предмета іпотеки можуть здійснювати тільки організації. По-друге, встановив, що оцінка незавершеної будівництвом нерухомості, яка перебуває в муніципальній або державній власності, має здійснюватися за її ринковою вартістю.

Оскільки іпотека має акцесорний (додатковий) характер по відношенню до основного зобов'язання, Закон вимагає, щоб у договорі про іпотеку було названо й основне зобов'язання із зазначенням його суми, підстави виникнення та терміну виконання. За підставами виникнення таке зобов'язання може бути як договірним, так і недоговірних (наприклад, іпотекою може бути забезпечено зобов'язання внаслідок заподіяння шкоди). Якщо мова йде про договірний зобов'язанні, повинен бути зазначений сам договір, його боку, дата та місце укладання. На практиці виникає питання, чи достатньо вказати в договорі іпотеки номер і дату основного договору, якщо заставодавцем і заставодержателем є сторони за основним договором [23, с. 30].

У постанові Пленумів Верховного Суду РФ і Вищого Арбітражного Суду РФ від 1 липня 1996 р. N 6 / 8 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації» говориться, що у випадках, коли заставодавцем є боржник в основному зобов'язанні, умови про суть, розмір і терміни виконання зобов'язання, забезпеченого заставою, слід визнати узгодженими, якщо в договорі застави є відсилання до договору, що регулює основне зобов'язання і містить відповідне умова. Однак на практиці органи, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею, вважають недостатнім наявність подібної посилання і вимагають зазначення в договорі іпотеки всіх умов кредитного договору.

Якщо забезпечує іпотекою зобов'язання підлягає виконанню частинами, в договорі про іпотеку мають бути вказані терміни (періодичність) відповідних платежів та їх розміри або умови, що дозволяють визначити ці розміри.

Якщо права заставоутримувача відповідно до статті 13 Закону про іпотеку засвідчуються заставної, на це вказується в договорі про іпотеку, за винятком випадків видачі заставної при іпотеці в силу закону.

Відповідно до п. 2 ст. 9 Закону про іпотеку в договорі про іпотеку має бути зазначено найменування органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - орган, який здійснює державну реєстрацію прав), що зареєстрував це право заставника.

Для того щоб виникло іпотечне право, до 1 квітня 2005 року було необхідно наявність двох правообразующих дій: нотаріальне посвідчення та державна реєстрація договору про іпотеку. При цьому як нотаріус, так і державний реєстратор в силу свого посадового становища були зобов'язані перевіряти відповідність договору вимогам закону. Зокрема, в п. 1 ст. 10 Закону про іпотеку особливо підкреслюється, що відсутність істотних умов договору іпотеки, а також порушення правил видачі заставної, передбачених п. 14 Закону про іпотеку, не підлягає посвідченню нотаріусом та державної реєстрації.

З 1 квітня 2005 р. набула чинності нова редакція ст. 10 Закону про іпотеку, відповідно до якої скасовується нотаріальне посвідчення договору іпотеки. Таким чином, усунуто одну з істотних перешкод укладення договорів іпотеки нерухомості, так як нотаріальне посвідчення значно (на 1,5% від вартості нерухомості) здорожувало іпотеку.

Процедура державної реєстрації регулюється в основному Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21 липня 1997 р. Необхідно відзначити, що даний Закон виключає з кола об'єктів нерухомість, права на яку не підлягають державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі : повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Що послужило підставою для такого рішення законодавця? Можливо, відповідь на це питання міститься в п. 2 ст.131 ГК РФ, відповідно до якого поряд з державною реєстрацією може здійснюватися спеціальна реєстрація. Чи розумно це з точки зору захисту прав кредитора-заставоутримувача? Важко припустити, що будь-хто надає в заставу космічний об'єкт. Проте можливий, наприклад, застава морського судна в забезпечення великого кредиту. Наявність декількох реєстрів зробить скрутним для кредитора, який зазвичай той недосвідчений в юридичних питаннях, можливість звернення для реєстрації до відповідного органу.

Закон про реєстрацію прав на нерухоме майно визначає державну реєстрацію іпотеки як юридичний акт визнання та підтвердження державою обтяження на нерухоме майно.

Реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права; проводиться на всій території Росії за встановленою названим Законом системі записів про права на кожен об'єкт нерухомості в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним; відносить дату державної реєстрації прав на день внесення відповідних записів до Єдиного державний реєстр прав; здійснюється за місцем знаходження нерухомого майна в межах реєстраційного округу.

Міститься в п. 1 ст. 10 Закону про іпотеку правило про недійсність договору про іпотеку у разі недотримання правила про нотаріальне посвідчення та державної реєстрації кореспондує з загальним правилом про наслідки недотримання нотаріальної форми угоди і вимоги про її реєстрацію, що містяться в ст.165 ГК РФ. Разом з тим слід мати на увазі, що відсутність нотаріального посвідчення може бути заповнене судовим рішенням. Так, відповідно до п. 2 ст.165 ГК РФ, якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що вимагає нотаріального посвідчення, а інша ухиляється від такого посвідчення, суд вправі на вимогу сторони, яка виконала угоду, визнати її дійсною. У такому разі подальшого нотаріального оформлення угоди не вимагається. Аналогічне правило застосовується і у випадках недотримання правила про державну реєстрацію.

У п. 2 ст. 10 Закону про іпотеку відтворюється положення п. 3 ст. 433 ГК РФ про те, що договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації.

Якщо в договорі про іпотеку зазначено, що права заставодержателя відповідно до статті 13 цього Закону засвідчуються заставної, разом з таким договором до органу, який здійснює державну реєстрацію прав, представляється заставна. Якщо висновок відповідного договору спричиняє виникнення іпотеки в силу закону, у разі складання заставної пред'являються відповідний договір і заставна. Орган, який здійснює державну реєстрацію прав, робить на заставній відмітку про час і місце державної реєстрації, нумерує і скріплює печаткою листи заставної відповідно до абзацу другого пункту 3 статті 14 Закону про іпотеку.

1.4 Порядок звернення стягнення на заставлене майно

Важливим моментом в іпотечних правовідносинах є правове регулювання звернення стягнення на нерухоме майно.

Звернення стягнення на заставлене нерухоме майно до теперішнього часу здійснювалося в основному за рішенням суду і займало досить тривалий час. У деяких випадках цей процес тривав від півтора до двох років. Очевидно, що в умовах економічної кризи така процедура задоволення вимог кредиторів не сприяла ефективному використанню застави як способу забезпечення зобов'язань. Федеральний закон від 30.12.2008 № 306-ФЗ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації у зв'язку з удосконаленням порядку звернення стягнення на закладене майно» має значно спростити порядок звернення стягнення.

Зміни внесені в цілий ряд законодавчих актів, що регулюють різні етапи процедури звернення стягнення, в тому числі законодавчі акти, що регулюють заставу, виконавче провадження, процедуру банкрутства, порядок здійснення нотаріальних дій і дій щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Згідно з раніше діючим законодавством звернення стягнення на заставлене майно здійснювалося переважно у судовому порядку. Позасудовий порядок у таких випадках застосовувався на підставі нотаріально посвідченого угоди між заставодавцем і заставодержателем, яке полягало після виникнення підстав для звернення стягнення (п. 1 ст. 349 ГК РФ в колишній редакції).

На практиці позасудовий порядок майже не застосовувався, тому що сторонам рідко вдавалося досягти угоди на етапі звернення стягнення. Знову ж таки необхідно зазначити, що у заставодержателя не було іншого виходу, крім як звернутися до суду, якщо досягнута угода не виконувалося заставодавцем добровільно.

Найважливішою новелою Закону можна назвати удосконалення позасудового порядку звернення стягнення, яке тепер може ефективно застосовуватися на практиці як самостійної процедури, в тому числі примусово без звернення до суду.

Судовий порядок звернення стягнення збережений як виняткового, хоча перелік таких випадків значно звужений законодавцем. Зокрема, звернення стягнення на нерухоме майно тільки в судовому порядку здійснюється в наступних випадках:

якщо договором про заставу або іншою угодою між його сторонами не встановлено позасудовий порядок звернення стягнення на заставлене майно або його застосування неможливо;

якщо для укладання договору була потрібна згода або дозвіл іншої особи або органу (щодо заставників - фізичних осіб);

якщо предметом застави є:

житлові приміщення, що належать фізичним особам;

майно, яке має значну історичну, художню або іншу культурну цінність;

підприємство як майновий комплекс;

земельну ділянку сільськогосподарського призначення;

земельну ділянку, яка перебуває в муніципальній власності (чи державна власність на який не розмежовано), призначений для житлового будівництва або для комплексного освоєння з метою житлового будівництва;

нерухоме майно, що перебуває у спільній власності, якщо хто-небудь з співвласників не дав згоду на позасудовий порядок звернення стягнення;

нерухоме майно, що перебуває у державній або муніципальній власності [25, с. 44].

Угода про позасудовий порядок звернення стягнення може бути як включено в договір застави, так і укладено окремо в будь-який час (п. 3 ст. 349 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Закону про іпотеку). Це досить важливе нововведення, тому що сторони можуть передбачити це умова або на стадії укладання договору про іпотеку, або в будь-який інший момент після його укладення (наприклад, при підписанні угод про реструктуризацію заборгованості, про зміну терміну погашення, валюти зобов'язання і так далі). При позасудовому порядку звернення стягнення на нерухоме майно заставодавець також повинен видати нотаріально засвідчена згода (п. 1 ст. 55 Закону про іпотеку). Така згода він може видати в будь-який час. З урахуванням того, що договір про іпотеку полягає в простій письмовій формі, дана вимога є, на наш погляд, виправданим.

Угодою про позасудовий порядок звернення стягнення можуть бути передбачені наступні способи реалізації заставленого майна: на аукціоні; шляхом надходження предмета застави у власність заставодержателя; шляхом продажу предмета застави заставодержателем третій особі.

Сторони в угоді про звернення стягнення на нерухоме майно у позасудовому порядку можуть передбачити його реалізацію на аукціоні. Реалізація майна на аукціоні відрізняється від публічних торгів такими особливостями: аукціон здійснюється поза рамками виконавчого провадження; організатор аукціону діє на підставі договору з заставоутримувачем від його або свого власного імені.

Аукціон за формою повинен бути відкритим, проведення закритого аукціону допускається тільки у випадках, встановлених федеральним законом.

Винагорода організатора торгів, що оплачуються за рахунок вартості предмета іпотеки, становить 3% від суми, вирученої при реалізації.

У випадку якщо оцінка предмета іпотеки обов'язкове, початкова продажна ціна майна встановлюється в розмірі 80% від вартості закладеного майна, підтвердженою звітом оцінювача, якщо інше не встановлено угодою сторін.

Залучення оцінювача для визначення початкової продажної ціни обов'язково при зверненні стягнення на: право оренди нерухомого майна; право вимоги учасника пайового будівництва житла; нерухоме майно, оцінка якого за договором про іпотеку становить більше 500000 рублів [25, с. 56].

Способи реалізації закладеного нерухомого майна, як надходження предмета застави у власність заставодержателя або продаж третій особі, існували і раніше. Однак, оскільки позасудовий порядок звернення стягнення (в тому числі примусового) на заставлене майно спростився, він, на нашу думку, отримає більш широке поширення на практиці.

У відношенні нерухомого майна зазначені способи не можуть бути застосовані, якщо предметом застави є земельна ділянка. При цьому необхідно враховувати, що іпотека будівлі або споруди можлива тільки з одночасною іпотекою земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки. Оскільки перехід права власності на будівлю без переходу права власності на земельну ділянку, на якій розташована будівля, також неможливий, слід зробити висновок, що зазначений спосіб реалізації вилучений для договорів іпотеки, предметом яких є будівля із земельною ділянкою.

Виходячи з буквального тлумачення зазначеної норми, можна зробити висновок, що це обмеження не поширюється на випадки, коли разом з об'єктом нерухомого майна закладається право оренди на земельну ділянку.

До придбання заставодавцем майна для третіх осіб застосовуються правила договору комісії. Розглянута норма дозволяє заставодержателю, не проводячи аукціон, реалізувати майно відразу третій особі без оформлення права власності на себе. Це особливо важливо для юридичних осіб із спеціальною правоздатністю (наприклад, кредитних організацій, страхових організацій та інших) і дає заставодержателю гнучкий інструмент погашення заборгованості шляхом звернення стягнення на заставлене майно.

Щодо придбання заставодержателем майна для третіх осіб застосовуються ті ж обмеження, що і до придбання заставодержателем предмета застави у свою власність.

Необхідно також відзначити, що державна реєстрація переходу права власності або оренди на нерухоме майно при зверненні стягнення здійснюється без заяви правовласника (заставодавця). Зазначена норма знімає ряд практичних труднощів, які можуть виникнути при зверненні стягнення на нерухоме майно.

У російське законодавство повернуто такий інститут, як стягнення за виконавчим написом нотаріуса. Якщо угода про позасудовий порядок звернення стягнення не виконується добровільно, стягнення на заставлене майно може бути звернено на підставі виконавчого напису нотаріуса (п. 5 ст. 349 ГК РФ, п. 6 ст. 55 Закону про іпотеку).

Необхідно зазначити, що виконавчий напис нотаріуса включена до переліку документів, передбачених Законом про виконавче провадження (п. 9 ч. 1 ст. 12 Закону про виконавче провадження), і, відповідно, усунені причини, за якими виконавчий напис не застосовувалася раніше.

Заставодержатель, який є конкурсним кредитором, має перевагу перед іншими кредиторами і гарантовано отримує від вартості реалізованого предмета застави: не менше 80% суми, вирученої від реалізації заставленого майна, у забезпечення вимог за кредитними договорами; не менше 70% суми, вирученої від реалізації заставленого майна , на забезпечення вимог щодо інших зобов'язаннях.

Таким чином, зазначені зміни суттєво збільшують привабливість застави як способу забезпечення зобов'язань. Слід нагадати, що раніше залогодержатели користувалися перевагою лише перед кредиторами третьої черги (після першої і другої черг), що на практиці часто спричиняло для них неможливість одержати задоволення своїх вимог у разі банкрутства заставодавця. Тепер же гарантії отримання заставодержателем задоволення своїх вимог за рахунок вартості заставленого майна значно підвищилися.

Інститут застави був предметом пильної уваги російської цивілістики кінця ХІХ - початку ХХ століття. Природа застави мала речовий характер у XIV - кінці XVIII ст. в ті історичні періоди, коли законодавство закріплювало конструкцію застави як права привласнення. Проте потім, з переходом у національному законодавстві до конструкції застави як права кредитора на задоволення з вартості предмета застави і з привнесенням у заставне правовідношення багатьох рис зобов'язально-правового характеру, природа застави стала носити змішаний характер.

За сучасному російському цивільному законодавству, заставне право являє собою зобов'язальне право. Про це свідчить, зокрема, і структурний розташування норм про заставу в Цивільному кодексі Російської Федерації: правила про заставу поміщені в параграфі 3 «Запорука» гл. 23 «Забезпечення виконання зобов'язань» підрозділу 1 «Загальні положення про зобов'язання» розділу 3 «Загальна частина зобов'язального права». У розділі ж 2 ГК РФ «Право власності та інші речові права» відсутні будь-які норми, що регулюють заставні відносини. Точка зору на заставу як на зобов'язально-правовий інститут знайшла адекватне відображення і в судовій практиці. Проведене дослідження дозволило виявити наявність в заставі двох ознак речового права: права слідування і можливості використовувати речове-правові способи захисту, що говорить про змішану природі застави.

Пункт 1 статті 5 Закону про іпотеки конкретизує, але не обмежує перелік нерухомого майна, яке може бути предметом іпотеки. Так, за умови правильної реєстрації прав на них можуть бути закладені: земельні ділянки; підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності; житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат; дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення; повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.

Договір про іпотеку укладається з дотриманням загальних правил ДК РФ про укладення договорів, а також положень Закону про іпотеку (ст. 8 Закону про іпотеку).

Глава 2. Особливості правового регулювання іпотеки земельних ділянок

2.1 Історія розвитку земельної іпотеки в Росії

Для того, щоб глибше зрозуміти юридичну природу застави, необхідно звернутися до його історичної еволюції. У Росії її виникнення приватної власності на землю мало свої особливості, що в свою чергу відбилося на розвитку відносин по заставі нерухомого майна, в першу чергу земельних ділянок. Це було пов'язано, перш за все, з великими просторами і низькою щільністю населення, внаслідок чого не було земельних спорів. Позначилося також і положення окремої особи, яка не розглядалося як суб'єкта права. Цю функцію виконувала громада, і первісна власність на землю була общинної. З ослабленням общинних зв'язків підвищилася роль окремої особистості, створилися передумови для виникнення приватної власності на землю. Підтвердженням цьому є згадка у Псковській судно грамоті про давність як спосіб придбання права власності на нерухомість.

У Московській державі відношення приватних осіб до землі виражалося у формі або помісного, або вотчинного права. Маєток являло собою право користування під умовою відправлення служби, що позбавляло його власника можливості розпоряджатися маєтком. Право вотчинника було набагато ширше і практично було правом власності.

Вже в юридичних актах 15 століття зустрічаються випадки застави нерухомих речей з метою забезпечення договору позики. Відповідно до Укладенням царя Олексія Михайловича предметом застави могли бути речі, що належать боржникові на праві власності, тому не можна було закладати маєтки. У разі невиконання в строк боржником свого зобов'язання по поверненню боргу закладені речі зверталися у власність кредитора. Але з 1737 р. заставне право не перетворювалося на право власності, а закладена річ підлягала продажу з публічних торгів. Застава нерухомості в дореволюційній Росії відбувався кріпаком порядком. Досконалий у нотаріуса акт представлявся на затвердження старшого нотаріуса, який робив відмітку в реєстрі кріпаків справ. Такий акт називався заставної фортецею. Потім старший нотаріус накладав заборону на закладене маєток і робив належне розпорядження про повідомлення про те сенатської друкарні для публікацій. Недотримання кріпак форми призводило до недійсності застави. Речове право заставодержателя виникало з моменту запису старшим нотаріусом в реєстрі кріпаків справ про затвердження заставної.

Застава не зменшував обсягу прав власника. За ним зберігалася можливість користування річчю і розпорядження за допомогою юридичних угод. Хоча заставне право є речовим і всюди слідує за річчю, російським законодавством передбачалося заборона продажу закладеної нерухомості до погашення забезпеченого нею боргу і знищення заставного права. Однак при заставі нерухомості в кредитних установах за згодою останніх допускалася продаж закладених маєтків і будинків із переведенням боргу на покупця [21, с. 22].

Відповідно до Указу від 9 листопада 1906 р. «Про доповнення деяких положень чинного закону, що стосуються селянського землеволодіння та землекористування» селянин був визнаний суб'єктом права приватної власності на землю. З того моменту почався перехід від общинного землекористування до отрубному і хуторскому.

З прийняттям у 1917 р. Декрету «Про землю» земля була націоналізована. Однак це не дозволило уникнути розшарування селян на багатих і бідних. Отже, основна причина цього криється не в приватній власності на землю. З переходом до суцільної колективізації увагу держави було зосереджено на охороні земель колгоспів і радгоспів при наданні останнім широких прав щодо їх господарського використання. Як показав досвід радянського періоду, виключення землі з цивільного обороту не призвело до розквіту сільського господарства і достатку продовольства.

З переходом нашої держави до ринкової економіки з'явилася необхідність у відродженні права приватної власності на землю. Остаточне законодавче регулювання правовідносин, пов'язаних із землею, стало можливо тільки з прийняттям нового Земельного кодексу РФ.

Включення земельних ділянок у цивільний оборот дає можливість власнику розпоряджатися ними, в тому числі в якості предмета застави (іпотеки), для забезпечення зобов'язань, що випливають з договорів купівлі-продажу, оренди, підряду, позики та кредитних договорів. Відповідно до Указу Президента Російської Федерації від 28 лютого 1996 р. № 239 «Про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування» (на даний момент втратив чинність) за договором про іпотеку могло бути закладено тільки нерухоме майно, перераховане в п. 1 ст.130 ГК РФ, яке належить заставодавцю на праві власності чи праві господарського відання. Це обумовлено тим, що правом розпорядження майном в найбільш повному обсязі володіє тільки власник. Отже, власник такого речового права, як право довічного наслідуваного володіння і право користування земельною ділянкою, не може його закласти.

Земельна ділянка надана йому власником для використання в суворо визначених цілях. Зокрема, згаданий Указ Президента щодо даної проблеми був такий, що право застави не поширюється на належне заставодавцю право постійного користування земельною ділянкою, на якій знаходиться підприємство, будівлю або споруду. Проте п. 1 ст. 54 Закону Російської Федерації «Про заставу» допускає в якості предмета застави право володіння і користування.

Наступним етапом у розвитку законодавства, що регламентує іпотеку землі, став Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16 липня 1998 р., який присвятив особливостям правового регулювання іпотеки земельних ділянок спеціальну главу.

2.2 Особливості предмета іпотеки земельних ділянок. Іпотека земельних ділянок, обтяжених об'єктами нерухомості

Відповідно до п. 3 ст. 9 Закону про іпотеку при іпотеці земельної ділянки оцінка предмета визначається відповідно до законодавства РФ за згодою заставника з заставоутримувачем з дотриманням вимог ст. 67 Закону про іпотеку. Оцінка земельної ділянки має бути вказана в договорі про іпотеку в грошовому вираженні.

Якщо предметом іпотеки є земельні ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення, на які поширюється дія Закону про іпотеку, складання і видача заставної не допускаються. Крім того, складання і видача заставної не допускаються, якщо предметом іпотеки є право оренди земельної ділянки (п. 4 ст. 13 Закону про іпотеку).

У випадках, коли предметом іпотеки є земельна ділянка зі складу земель сільськогосподарського призначення, на які поширюється дія Закону про іпотеку, за заявою заставодавця суд за наявності поважних причин має право в рішенні про звернення стягнення на заставлене майно відстрочити його реалізацію на строк до одного року (п . 3 ст. 54 Закону про іпотеку).

Якщо предметом іпотеки є земельна ділянка, в угоді про задоволення вимог заставодержателя, укладеному в позасудовому порядку, сторони не вправі передбачити придбання закладеного майна заставодержателем для себе чи для третіх осіб із зарахуванням у рахунок покупної ціни вимог заставодержателя до боржника, забезпечених іпотекою. У цьому випадку сторони зобов'язані здійснити реалізацію заставленого майна або на відкритих торгах, або на аукціоні, організованому заставодержателем (п. 3 ст. 55 Закону про іпотеку).

У тому випадку, коли при зверненні стягнення на земельну ділянку як предмет іпотеки цю ділянку набувається заставодержателем (заставодержатель залишає земельну ділянку за собою), а цю земельну ділянку за своїм характером і призначенням не може йому належати, то він зобов'язаний протягом року здійснити відчуження даного майна відповідно до ст. 238 ГК РФ (ч. 2 п. 4 ст. 58 Закону про іпотеку).

Іпотека підприємств, будівель або споруд із земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, може здійснюватися тільки при дотриманні вимог, встановлених нормами ст. 69 Закону про іпотеку.

Види земельних ділянок, які можуть бути предметом іпотеки, визначені у ст. 62 Закону про іпотеку.

За договором про іпотеку можуть бути закладені тільки наступні земельні ділянки: що знаходяться у власності громадян, їх об'єднань, юридичних осіб та надані для садівництва, тваринництва, індивідуального житлового, дачного та гаражного будівництва; присадибні земельні ділянки особистого підсобного господарства; земельні ділянки, зайняті будівлями, будівлями чи спорудами, у розмірі, необхідному для їх господарського обслуговування (функціонального забезпечення).

При цьому вищевказані ділянки повинні відповідати наступним вимогам: вони не повинні належати до земельних ділянок, що не підлягає іпотеці згідно зі ст. 62 Закону про іпотеку; вони повинні бути виділені в натурі із земель, що перебувають у спільній частковій або спільній власності.

Ряд понять, використаних у Законі про іпотеку, визначений у ст. 1 Федерального закону «Про садівничий, городницьких об'єднаннях громадян» від 15 квітня 1998 р. № 66-ФЗ.

Відповідно до п. 2 ст. 62 Федерального закону про іпотеки, предметом позову були заборгованість ТОВ «Портал» у сумі 45000000 рублів за кредитним договором від 26.12.2002 № 4520623 і відсотки за користування кредитом - 2026849 рублів 32 копійок із зверненням стягнення на заставлене майно заставодавців - ВАТ «Олександрівський радіозавод» і ЗАТ «Стандарт».

Суд першої та апеляційної інстанцій, проаналізувавши представлені сторонами докази, обгрунтовано задовольнив вимоги позивача і стягнув на підставі статей 309, 819, 334, 348, 349 Цивільного кодексу Російської Федерації заявлену суму боргу по кредиту, відсотки за користування ним шляхом звернення стягнення на майно ВАТ « Олександрівський радіозавод », закладене за договором застави від 26.12.2002 № 45206323 / 1, і майно ЗАТ« Стандарт », закладене за договором застави від 26.12.2002 № 45206323 / 2, встановивши у вирішенні початкову продажну ціну майна.

З договору застави будівлі котельні та земельної ділянки від 05.01.2003 р. випливає, що ЗАТ «Стандарт» передало в заставу банку будівлю котельні, що знаходиться за адресою: м. Александров Володимирській області, вул. Гагаріна, будинок 2, загальною площею 1784,8 квадратного метра і 106/1000 часткою у праві спільної часткової власності на земельну ділянку загальною площею 248653 квадратних метра, що знаходиться за вказаною адресою з кадастровим номером 33:17:00 2006 09:0002.

Відповідно до п. 3 ст. 340 ЦК Російської Федерації, ст. 69 Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» іпотека будівлі або споруди можлива тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, якої частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини.

Доказів передачі в заставу за договором застави від 05.01.2003 р. саме частини земельної ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт (будівля котельної), у справу не представлено. Наявний у справі договір застави будівлі котельні, земельної ділянки свідчить про те, що це самостійні предмети застави, умов про одночасну іпотеку будівлі та земельної ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, згаданий договір не містить. Документи, що свідчать про право власності закладається земельної ділянки також не підтверджують дані обставини.

У силу частини 2 статті 62 Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» при спільній частковій або спільній власності на земельні ділянки іпотека може бути встановлена ​​тільки на земельну ділянку, виділену в натурі. Такий договір застави не узгоджується із зазначеною нормою закону.

За таких обставин суд першої та апеляційної інстанцій дійшов правомірного висновку про нікчемність договору застави від 05.01.2003 р. Доводи заявника скарги про неправильне застосування норм матеріального права - статей 69, 62 Федерального закону «Про іпотеку (заставу нерухомості)», який регулює спірні відносини , - необгрунтовані.

Тобто, норма, яка міститься у п. 2 ст. 62 Закону про іпотеку, істотно обмежує в порівнянні з правилами ДК РФ право громадянина або юридичної особи укладати договір іпотеки земельної ділянки, що перебуває у спільній частковій або спільній власності. Відповідно до п. 3 ст. 253 ЦК РФ кожен з учасників спільної власності має право здійснювати операції щодо розпорядження спільним майном, якщо інше не випливає з угоди всіх учасників.

Відповідно до ст. 63 Закону про іпотеку не допускається іпотека: земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, частини земельної ділянки, площа якої менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами суб'єктів РФ і нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення і дозволеного використання (п. 2 ст. 63 Закону про іпотеку).

Отже, при визначенні предмета іпотеки земельних ділянок необхідно враховувати положення ЦК РФ, Закону про іпотеки та інших нормативних правових актів.

На відміну від законодавства найбільш розвинених зарубіжних країн, згідно з яким іпотека земельної ділянки завжди передбачає іпотеку що знаходяться на ній будівель та споруд, в російському заставне право закріплено принцип, відповідно до якого при іпотеці земельної ділянки право застави на перебувають або зводяться на цій ділянці будівлі та споруди заставодавця, у тому числі на житлові будівлі, не поширюється. Однак зазначена норма має диспозитивний характер, і сторони в договорі можуть передбачити одночасну іпотеку земельної ділянки і знаходяться на ній будівель та споруд.

Відповідно до ст. 64 Закону про іпотеки, якщо договором про іпотеку не передбачено інше, при іпотеці земельної ділянки право застави поширюється також на яка була чи будується на земельній ділянці будівлю або споруду заставодавця. Право заставодавця розпоряджатися таким будівлею або спорудою, умови та наслідки переходу прав на таку будівлю або споруду до інших осіб визначаються правилами гл. VI Закону про іпотеку. При наявності в договорі умови, що передбачає, що знаходиться або що будується на земельній ділянці, що належить заставодавцю будівлю або споруду не закладено того ж заставодержателю, заставодавець при зверненні стягнення на земельну ділянку зберігає право на таку будівлю або споруду і набуває право обмеженого користування (сервітут) частиною земельної ділянки, яка необхідна для використання такої будівлі або споруди відповідно до його призначення [28, с. 52]. Умови користування зазначеною частиною земельної ділянки визначаються угодою між заставодавцем і заставодержателем, а в разі спору - судом. Заставодавець земельної ділянки має право без згоди заставодержателя розпоряджатись належними йому будівлями і спорудами на цій ділянці, на які відповідно до п. 1 ст. 64 Закону про іпотеку право застави не поширюється. При відчуженні такої будівлі чи споруди іншій особі і відсутності угоди з заставоутримувачем про інше права, які ця особа може придбати на закладений земельну ділянку, обмежуються умовами, передбаченими ч. 3 п. 1 ст. 64. Якщо на закладати земельні ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення знаходяться будівлі, будівлі, споруди, в тому числі зводяться на такій земельній ділянці, або інші міцно пов'язані із земельною ділянкою об'єкти нерухомості, що належать на тому ж праві власнику такої земельної ділянки, іпотека подібного земельної ділянки допускається тільки з одночасною іпотекою міцно пов'язаних з ним об'єктів нерухомості [28, с. 56].

Природно, стаття 64 Закону про іпотеку не може не суперечити тому ж ЗК РФ.

Відповідно до ст. 1 ЗК РФ встановлено принцип єдності долі земельної ділянки та розташованих на ній об'єктів нерухомості. Відповідно до п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускається відчуження земельної ділянки без знаходяться на ній будівлі, будівлі, споруди у разі, якщо вони належать одній особі. А при зверненні стягнення на закладене майно відбудеться саме відчуження майна.

У п. 11 Постанови Пленуму ВАС РФ № 11 зазначено, що згідно з пунктом 4 статті 35 ЗК РФ відчуження будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці і належать одній особі, за винятком зазначених у ньому випадків, проводиться разом із земельною ділянкою. Відчуження земельної ділянки без знаходяться на ній будівлі, будівлі, споруди у разі, якщо вони належать одній особі, не допускається.

Тому угоди, воля сторін за якими спрямована на відчуження будинку, будівлі, споруди без відповідної земельної ділянки або відчуження земельної ділянки без знаходяться на ньому об'єктів нерухомості, якщо земельна ділянка та розташовані на ній об'єкти належать на праві власності одній особі, є нікчемними.

Такий же порядок відчуження що належать одній особі земельних ділянок та розташованих на них, об'єктів нерухомості повинен застосовуватися і при припиненні права на землю в разі реквізиції, конфіскації будинку, будівлі, споруди, звернення стягнення на зазначене майно за зобов'язаннями власника (ст. 242, 243, 237 ЦК РФ).

Відповідно до ст. 6 Закону про іпотеку не допускається іпотека майна, вилученого з обороту, майна, на яке у відповідності з федеральним законом не може бути звернено стягнення. А, як ми бачимо, стягнення на земельну ділянку окремо від будинку не допускається.

Крім того, суперечить стаття 64 Закону про іпотеки та ст. 340 ГК РФ, і ст. 69 Закону про іпотеку, які не допускають іпотеку будівлі без одночасної іпотеки земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля, якщо власником і будівлі, і ділянки є одне і те ж обличчя. Виходить повна відсутність логіки: якщо в іпотеку передається будинок і в договорі прямо не вказано, що одночасно з будівлею в іпотеку передається земельна ділянка, на якій знаходиться закладається будівлю, то ніяка іпотека в силу закону на цю ділянку не поширюється, а договір іпотеки є нікчемною угодою. Якщо ж у заставу передається земельна ділянка без одночасної іпотеки розташованих на ній будівель, то така застава не є недійсною угодою, і якщо інше не встановлено сторонами, на будівлі на цій ділянці поширюється іпотека в силу закону. Чим викликаний такий протилежний підхід до іпотеки будівлі та земельної ділянки, логічному поясненню не піддається. Так само як не піддається логічному поясненню і останній пункт коментарів статті, що забороняє заставу земельної ділянки без розташованих на ній будівель, якщо ця ділянка належить до земель сільськогосподарського призначення. Чому земельну ділянку, наприклад, із земель поселень, призначений для експлуатації будівлі, можна закласти без розташованих на ній будівель, а земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення не можна? Чим викликаний такий вибірковий підхід? На жаль, навіть припустити, чим керувався законодавець при написанні коментарів статті, не представляється можливим.

Таким чином, стаття 64 Закону про іпотеки суперечить ст. 1 і 35 ЗК РФ. А оскільки передача майна в іпотеку може привести до відчуження цього майна, то відповідно і іпотека земельної ділянки без одночасної іпотеки розташованого на цій ділянці об'єкта нерухомості буде незначною угодою. Отже, в такому випадку об'єкт нерухомості повинен закладатися разом із земельною ділянкою, описуватися нарівні із земельною ділянкою у відповідності до ст. 9 Закону про іпотеку. Тому договір іпотеки земельної ділянки з розташованим на ньому об'єктом нерухомості повинен бути повністю ідентичний договором іпотеки об'єкта нерухомості з одночасною іпотекою земельної ділянки, і заставу земельної ділянки з розташованим на ньому об'єктом нерухомості як самостійного виду договору не існує, а без одночасного застави об'єкта нерухомості є незначною угодою, а стаття 64 Закону про іпотеки не підлягає застосуванню як не відповідна чинному законодавству.

Характерною особливістю російської правової системи є те, що нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці, може належати одним особам, а сама земельна ділянка - іншим. Тому в тому випадку, коли така земельна ділянка була закладений за договором про іпотеку, а згодом реалізований у ході звернення на нього стягнення, новий власник земельної ділянки, по суті, замінює заставодавця у своїх взаєминах з власником нерухомого майна.

На практиці іноді виникає і зворотна ситуація коли будівлі або приміщення орендуються без оренди земельної ділянки, на якій вони розташовані внаслідок чого Арбітражні суди першої інстанції визнавали такі договори іпотеки нікчемними. Так, Товариство з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство« Челябінське »звернулося в Арбітражний суд Челябінської області з позовом до відкритого акціонерного товариства« Південно-Уральський банк соціального розвитку «Резерв» про визнання недійсними договору про заставу м'ясопереробного цеху від 30.07.97 та нотаріального напису про заборону відчуження заставленого майна до припинення договору про заставу від 31.07.97 № 1а-4 як застосування наслідки недійсності застави. Рішенням від 13.05.99 позов задоволено [34].

В іншому випадку, Товариство з обмеженою відповідальністю «Ремонт одягу» звернулося в Арбітражний суд міста Москви з позовом до акціонерного комерційного банку «Московський індустріальний банк» про визнання недійсним договору про заставу нежитлового приміщення від 29.09.95 № 118-з.

Рішенням від 11.06.99 позовну вимогу задоволено. Договір про заставу визнаний незначною угодою, оскільки в ньому відсутні відомості про одночасну іпотеці приміщення і земельної ділянки, на якій знаходиться дане приміщення, що суперечить пункту 3 статті 340 ГК РФ і статтею 69 Федерального закону «Про іпотеку» (заставі нерухомості). Постановою апеляційної інстанції від 20.07.99 рішення залишено без змін [35].

В обох випадках Президія Верховного Суду РФ скасував винесені нижчестоящими судовими інстанціями рішення пославшись на Постанову Пленуму Верховного Суду Російської Федерації і Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 01.07.96 № 6 / 8 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації »де роз'яснено, що коли заставодавець будівлі або споруди не є власником або орендарем земельної ділянки, договір іпотеки не може вважатися не відповідним законодавством на підставі пункту 3 ст. 340 ГК РФ. Права заставодавця, а при зверненні стягнення на будівлю або споруду - і права покупця на земельну ділянку повинні визначатися виходячи зі статті Земельного кодексу Російської Федерації, згідно з якою при переході права власності на будівлю, споруду або при передачі їх іншим юридичним особам або громадянам разом з цими об'єктами переходить і право користування земельною ділянкою.

Відповідно до статті 69 Федерального закону «Про іпотеку» на належне заставодавцю право постійного користування земельною ділянкою, на якій знаходиться будівля або споруда, право застави не поширюється. При зверненні стягнення на спорудження або будівля особа, яка набуває це майно у власність, набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник (заставник) нерухомого майна. За таких обставин висновок судових інстанцій про визнання спірного договору про заставу нерухомості незначною угодою суперечить чинному законодавству.

Відповідно до статті 64.1 Закону про іпотеки, якщо інше не передбачено федеральним законом або договором, земельну ділянку, набуту з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданого іншою юридичною особою на придбання цієї земельної ділянки, вважається які у заставі з моменту державної реєстрації права власності позичальника на цю земельну ділянку.

Якщо відповідну земельну ділянку взято в оренду, виникає іпотека в силу закону на право оренди, якщо інше не встановлено федеральним законом або договором оренди.

Заставодержателем за даним застави є банк або інша кредитна організація або інша юридична особа, що надали кредит або цільову позику на придбання земельної ділянки або права оренди земельної ділянки.

Отже, за загальним правилом, якщо договором про іпотеку або договором, що тягне виникнення іпотеки в силу закону, не передбачено інше, при іпотеці земельної ділянки право застави поширюється також на перебувають або будуються на земельній ділянці будівлю або споруду заставодавця.

Враховуючи те, що земельні ділянки як об'єкти цивільного обороту мають свої особливості, зміст правомочностей будь-якого землекористувача, включаючи власника, обмежено, наприклад, встановленими вимогами до дозволенного використання певної земельної ділянки.

Відповідно до ст. 7 ЗК РФ землі в Російській Федерації за цільовим призначенням поділяються на 7 окремих категорій, які використовуються відповідно до встановленого для них цільовим призначенням. Правовий режим земель визначається виходячи з їх приналежності до тієї або іншої категорії і дозволеного використання відповідно до зонування територій, загальні принципи і порядок проведення якого встановлюються федеральними законами і вимогами спеціальних федеральних законів. Будь-який вид дозволеного використання з передбачених зонуванням територій видів вибирається самостійно, без додаткових дозволів і процедур узгодження [29, с. 178].

Вимоги про дозволений використанні поширюються на всі земельні ділянки, включаючи ті, які були придбані під час продажу на публічних торгах, аукціоні або за конкурсом.

Власник, який придбав закладений земельну ділянку при продажу на публічних торгах, аукціоні або за конкурсом, має право змінити призначення земельної ділянки відповідно до Федерального закону від 21 грудня 2004 р. № 172-ФЗ «Про переведення земель або земельних ділянок з однієї категорії в іншу ».

У пункті 2 статті 69 Закону про іпотеки робиться посилання на обмеження щодо кола осіб, які можуть набувати земельні ділянки при продажу на публічних торгах, аукціоні або за конкурсом.

Так, згідно зі ст. 15 ЗК РФ іноземні громадяни, особи без громадянства та іноземні юридичні особи не можуть мати на праві власності земельними ділянками, що перебувають на прикордонних територіях, перелік яких встановлюється Президентом РФ відповідно до федеральним законодавством про Державну кордоні РФ, і на інших встановлених особливо територіях Російської Федерації відповідно до федеральних законів.

Федеральним законом від 24 липня 2002 р. № 101-ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» у ст. 3 встановлено, що іноземні громадяни, іноземні юридичні особи, особи без громадянства, а також юридичні особи, у статутному (складеному) капіталі яких частка іноземних громадян, іноземних юридичних осіб, осіб без громадянства складає більш ніж 50%, можуть володіти земельними ділянками із земель сільськогосподарського призначення тільки на праві оренди.

Федеральним законом від 5 лютого 2004 р. № 1-ФЗ «Про внесення змін до Федерального закону« Про іпотеку (заставі нерухомості) »у комментируемую статтю доданий п. 3, який встановив додаткові обмеження обігу стягнення на закладене земельну ділянку зі складу земель сільськогосподарського призначення. У разі прийняття судом рішення про звернення стягнення на таку земельну ділянку його реалізація відкладається як мінімум до повного закінчення відповідного періоду сільськогосподарських робіт з урахуванням часу, необхідного для реалізації виробленої або виробленої та переробленої сільськогосподарської продукції. Це правило дозволяє заставодавцю зберегти у себе продукцію, яку він розраховує отримати з земельної ділянки і в отримання якої були вкладені певні сили і засоби. В іншому випадку заставодавець може втратити як закладений земельну ділянку, так і продукцію, яка закладена не була.

Для уникнення тлумачення термінів закінчення сільськогосподарських робіт законодавець визначив 1 листопада року, в якому передбачено виконання забезпечуваного іпотекою зобов'язання або його частини, як дату, до якої реалізація заставленого майна не допускається. Більше того, сторони можуть передбачити в договорі про іпотеку іншу дату.

На завершення розгляду питання відзначимо, що слід враховувати, що відповідно до п. 3 ст. 54 Закону про іпотеку за заявою заставодавця суд за наявності поважних причин у рішенні про звернення стягнення на земельну ділянку з числа земель сільськогосподарського призначення має право відстрочити його реалізацію на строк до одного року.

Резюмуючи все вищесказане, можна зробити наступні висновки.

Застава земельних ділянок може виникати лише остільки, оскільки їхній обіг допускається федеральними законами. При цьому суттєвою особливістю іпотеки земельних ділянок є та обставина, що останні поділяються на два види: ті, які можуть бути предметом застави, і ті, які не підлягають іпотеці.

За договором про іпотеку можуть бути закладені земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, їх об'єднань, юридичних осіб та надані для садівництва, тваринництва, індивідуального житлового, дачного та гаражного будівництва, присадибні земельні ділянки особистого підсобного господарства та земельні ділянки, зайняті будівлями, спорудами або спорудами, у розмірі, необхідному для їх господарського обслуговування (функціонального забезпечення), а також земельні ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення. При спільній частковій або спільній власності на вказані земельні ділянки іпотека може бути встановлена ​​тільки на приналежний громадянинові чи юридичній особі земельну ділянку, виділену в натурі із земель, що перебувають у спільній частковій або спільній власності.

Не допускається іпотека земель, що перебувають у державній або муніципальній власності. Не допускається також іпотека частини земельної ділянки, площа якої менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами як суб'єктів Російської Федерації, так і органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення і дозволеного використання.

Основними даними, які необхідно вказати в договорі про іпотеку земельної ділянки, є: місце розташування (поштова адреса) закладається ділянки; його кадастровий номер; розміщені на ділянці об'єкти нерухомості (якщо такі є); площа ділянки; основна категорія (цільове призначення) земель, розташованих на ділянці, із зазначенням органу місцевого самоврядування, у віданні якого знаходяться ці землі, і цілі використання земельної ділянки; право, за яким земельна ділянка належить заставодавцю (право власності), та найменування органу державної реєстрації прав на нерухоме майно, що зареєстрував це право заставника.

Що стосується оцінки земельної ділянки при її іпотеці, то згідно статті 67 Федерального закону «Про іпотеку (заставі) нерухомості» вона здійснюється у відповідності до законодавства, що регулює оціночну діяльність в Російській Федерації. Заставна вартість земельної ділянки встановлюється у договорі про іпотеку за згодою заставника з заставоутримувачем.

Договір про іпотеку підлягає державній реєстрації, вступаючи в силу з моменту вчинення останньої. Недотримання правил державної реєстрації договору про іпотеку має наслідком його недійсність. Такий договір вважається нікчемним.

Земельна ділянка, закладений за договором про іпотеку, вважається обтяженим іпотекою з моменту виникнення прав заставодержателя (права застави), а якщо зобов'язання, що забезпечується іпотекою, виникло пізніше, - з моменту виникнення зобов'язання. Ця умова стосується лише сторін договору іпотеки. Для третіх осіб іпотека вважається виникла з моменту її державної реєстрації.

Глава 3. Проблемні питання іпотеки земельних ділянок та шляхи їх вирішення

3.1 Проблемні питання іпотеки земельних ділянок

Однією з проблем іпотеки є проблема проходження земельної ділянки при іпотеці розташованого на ній будівлі чи споруди. Частково ця проблема була вирішена в Інформаційному листі Президії Вищого арбітражного суду від 28 січня 2005 р. «Огляд практики розгляду Арбітражними судами спорів пов'язаних з договором про іпотеку».

На сьогоднішній день також існує проблеми застави земель сільськогосподарського призначення.

Згідно зі ст. 2 ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» іпотека може бути встановлена ​​в забезпечення зобов'язання за кредитним договором, за договором позики або іншого зобов'язання, у тому числі зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди, якщо інше не передбачено федеральним законом. Нині чинне законодавство дозволяє забезпечувати іпотекою будь-які законні вимоги, що відповідає міжнародній практиці.

Потрібно відзначити, що раніше в Державну Думу вносилися законопроекти, якими планувалося обмежити коло потенційних заставодержателів, а також перелік угод, виконання грошових зобов'язань за якими могло бути забезпечене іпотекою. Наприклад, у внесеному в 2001 р. проекті федерального закону «Особливості іпотеки (застави) земельних ділянок сільськогосподарського призначення» обтяження земельної ділянки іпотекою передбачалося виключно на користь банків. Таким чином, пропонувалося суттєво звузити як коло потенційних заставодержателів (тільки банки), так і коло угод, зобов'язання за якими можуть забезпечуватися іпотекою (тільки кредитні договори).

Таке звуження переліку угод, виконання зобов'язань за якими може бути забезпечене іпотекою, небажаним з наступних причин:

По-перше, часто власник нерухомості, що купується фінансує свою покупку за допомогою іпотеки, закладаючи нерухомість, що купується продавцю до того моменту, коли всі платежі за нерухомість, не будуть виплачені. Видається недоцільним забороняти такий механізм фінансування купівлі земельних ділянок.

По-друге, в деяких випадках власнику нерухомості простіше або вигідніше не отримувати кредит, а отримати позику від некредитні організації (наприклад, від фондів підтримки сільського розвитку або від кредитних кооперативів). Таким чином, даючи можливість некредитні організації видавати позики під заставу сільськогосподарських земель, ми розширюємо джерела фінансування сільського товаровиробника і збільшуємо конкуренцію на фінансових ринках, що в кінцевому результаті сприяє зниженню процентних ставок. По-третє, існує ряд інших угод, обсяги фінансування за якими можуть бути досить істотними. І, звичайно, тут не повинні бути закриті можливості для забезпечення таких зобов'язань іпотекою.

Як можна побачити з прикладів, потенційним заставоутримувачем може бути: по-перше, будь-яка фізична особа (наприклад, якщо продавець-громадянин продає свою земельну ділянку в розстрочку), по-друге, банк (якщо видає кредит, забезпечений іпотекою), по-третє , будь-яка юридична особа (наприклад, кредитний кооператив видає позику під заставу земельної ділянки).

Слід зазначити, що в господарській практиці можуть виникнути різні ситуації, коли потрібно буде надійно забезпечити виконання грошового зобов'язання. Саме тому ми вважаємо, що не слід звужувати перелік зобов'язань, які можуть бути забезпечені іпотекою.

У ряді законопроектів пропонується не тільки обмежити перелік забезпечуваних іпотекою вимог лише кредитними договорами, але і встановити вичерпний перелік цілей, на які можуть видаватися кредити під заставу сільськогосподарських угідь.

Таке обмеження є недоцільним, оскільки воно обмежує можливості зацікавлених осіб щодо залучення кредитів на розвиток несільськогосподарських напрямів бізнесу, що навряд чи виправдано. У той же час видається вірним передбачити перелік цілей, при видачі кредитів на які держава субсидує процентну ставку. При цьому процентна ставка за такими кредитами повинна надаватися субсидія незалежно від того, чи забезпечений такий кредит іпотекою чи ні.

Предмет застави повинен бути надійним.

Необхідно змінити редакцію пп. 3 п. 2 ст. 80 ЗК РФ, згідно з яким фонд перерозподілу земель формується, зокрема, за рахунок земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення, що надходять до цього фонду при примусовому вилученні земельної ділянки. У поєднанні зі ст. 44 Земельного кодексу РФ і п. 3 ст. 6 закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» цей пункт дозволяє зробити висновок, що земельна ділянка в результаті вилучення не виставляється на торги, як це передбачено ст. 286 ГК РФ, оскільки у разі виставлення земельної ділянки на торги він дістається покупцеві, який запропонував найвищу ціну. Таким чином, пп. 3 п. 2 ст. 80 ЗК РФ суперечить ст. 286 ГК РФ. Одночасно слід конкретизувати відповідні правові норми ЦК РФ і Федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення».

Норма пп. 3 п. 2 ст. 80 ЗК РФ істотно знижує привабливість земельної ділянки як предмета застави. Крім того, реалізація на торгах предмету застави особі, яка його має намір використовувати, - більш раціональне рішення, ніж зарахування земельної ділянки до фонду перерозподілу. Ми вважаємо правильним, якщо власнику буде виплачуватися вартість його земельної ділянки за вирахуванням витрат на його реалізацію і за вирахуванням суми реального збитку, який він завдав землі та інших об'єктів навколишнього природного середовища. Такий підхід буде справедливим, а покарання правопорушника - відповідним заподіяної їм шкоди. Якщо з вартості земельної ділянки належали платежі третім особам (застава), то ці особи отримують задоволення вимог із засобів, отриманих на торгах.

Заставодержатель повинен бути впевнений у надійності запису в реєстрі прав на нерухоме майно. Однак згідно з чинним законодавством операція з продажу земельної ділянки, вчинена з порушенням переважного права купівлі, незначна (п. 4 ст. 8 закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення»). Це істотний ризик для потенційного заставодержателя, так як він буде змушений перевіряти, чи дотримано процедура повідомлення. У разі порушення переважного права купівлі особа, чиє право порушене, повинна мати можливість протягом трьох місяців вимагати в судовому порядку переведення на нього прав і обов'язків покупця.

Виходячи з наявності детальної правової регламентації застави нерухомості (а земельні ділянки є нерухомим майном, і це законодавство повною мірою поширюється і на земельні ділянки), представляється недоцільним прийняття окремого федерального закону про особливості іпотеки земель сільськогосподарського призначення. У разі прийняття такого окремого закону з неминучістю встане питання про формулювання його загальних положень. У тому числі виникне необхідність продублювати в такому законі ті положення, які в даний час вже закріплені в законодавстві.

Аналіз раніше внесених до Державної Думи проектів федеральних законів про особливості іпотеки земель сільськогосподарського призначення показує, що вони значною мірою регулюють ті питання, які до моменту внесення законопроектів вже були врегульовані.

Дублювання в різних федеральних законах одних і тих самих правових норм є вкрай небажаним і загрожує несприятливими наслідками. Зокрема, є небезпека того, що в разі подальших змін в законодавстві поправки будуть внесені в один закон і не будуть внесені в іншій. Те ж саме може відбутися, якщо в одному законі правова норма буде скасована, в іншому залишиться без змін. При внесенні змін до законів ймовірність виникнення таких недоліків дуже велика. Наприклад, у федеральному законі «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» зі ст. 3 були виключені положення, згідно з якими іноземці не можуть бути власниками земельних часток. Однак з п. 1 ст. 5 цього ж Закону видно, що навіть у новій редакції володіння іноземцем часткою у праві спільної власності навіть після внесення змін може розглядатися як незаконне. Згідно з цією статтею іноземці, як і раніше повинні продати свою частку в праві спільної власності на землю, якщо вони такої володіють. Таким чином, є небезпека появи в майбутньому суперечностей у законодавстві.

Другим моментом, який необхідно враховувати, є те, що регулювання питань іпотеки та регулювання іпотечного кредитування - це два різних питання.

Іпотека - це одне із забезпечень зобов'язань (поряд з неустойкою, штрафом, поручительством і т.д.). Іпотекою може забезпечуватися будь грошове вимога, не обов'язково кредит. Заставодавцем також може бути будь-яка особа, не обов'язково боржник за кредитним і якого б то не було іншим договором.

Кредитування - це діяльність кредитних установ з видачі грошових коштів у кредит позичальникам. Кредити можуть бути забезпечені гарантією, порукою, іпотекою, заставою рухомого майна тощо, але в принципі можуть бути і нічим не забезпечені. Видача кредитів здійснюється на підставі кредитних договорів.

Таким чином, коли ми говоримо про іпотечне кредитування, мова може йти одночасно про безліч різних правовідносин, які переплітаються між собою. Причому кожна група правовідносин повинна регулюватися відповідним законодавством:

питання іпотеки регулюються цивільним законодавством про забезпечення зобов'язань (перш за все глава 23 ЦК РФ і Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)»);

діяльність банків та інших кредитних установ - законодавством про банки і банківську діяльність;

кредитний договір - цивільним законодавством про позику та кредит (глава 42 ЦК України);

страхування заставленого майна - законодавством про страхування.

3.2 Можливі шляхи вирішення проблемних питань іпотеки земельних ділянок

Інститут іпотеки, що знайшов більш менш реальні і конкретні риси в російському законодавстві, починаючи з 1998 року з прийняттям Закону РФ «Про іпотеку (заставі нерухомості)», безумовно, має величезне практичне значення, оскільки без реально «працює» іпотеки неможливо нормальне функціонування багатьох економічних інститутів.

Основними нормативними актами, які регулюють правовідносини виникають у сфері іпотеки, є: згаданий Закон РФ «Про іпотеку», Цивільний кодекс РФ, а також Закон РФ «Про заставу» 1992 року, в тій частині, яка не суперечить першим двом законам.

Крім того, з практикою застосування норм законодавства про іпотеку, пов'язані також і Закон РФ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», а також Земельний кодекс РФ.

При цьому внутрішні протиріччя згаданих законів, так само як і протиріччя, що існують між ними, багато в чому визначають ті проблеми, які виникають у практиці застосування іпотечного законодавства.

Виходячи з вищевикладеного доцільно усувати перешкоди для нормального функціонування іпотечного кредитування під заставу сільськогосподарських угідь шляхом внесення змін і доповнень до чинних федеральні закони, але не шляхом прийняття окремого закону.

Резюмуючи названі вище перешкоди для нормального функціонування іпотеки земель сільськогосподарського призначення та пропозиції щодо вдосконалення законодавства, можна зробити наступні висновки:

більшість сільськогосподарських комерційних організацій використовує земельні ділянки на праві оренди. Вважаємо, що право оренди сільськогосподарських угідь - не найкраще і не найнадійніше забезпечення зобов'язання. Тим не менш його можна використовувати за відсутністю кращого. У зв'язку з цим слід полегшити процедуру застави права оренди, виключивши із законодавства норми про обов'язкове повідомлення власника землі про заставу права оренди.

повинна бути виключена можливість безоплатного вилучення державою земельних ділянок у разі їх невикористання або використання з порушенням законодавства. Це підвищить привабливість земельних ділянок як предмета застави.

з тією ж метою має бути скасована норма про нікчемність угоди з продажу земельної ділянки, укладеної з порушенням переважного права купівлі (п. 4 ст. 8 ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення»).

Висновок

Розвиток ринкових відносин, залучення інвестицій в промисловість, будівництво, сільське господарство неможливі без залучення значних позикових фінансових ресурсів, що в свою чергу вимагає використання надійних правових механізмів забезпечення повернення фінансових коштів. Одним з таких правових механізмів є іпотека земельних ділянок. Земля як предмет іпотеки володіє особливою привабливістю, оскільки не втрачає своєї цінності в процесі експлуатації.

Разом з тим, аналіз чинного законодавства в галузі іпотеки землі та практики його застосування показав неоднозначність і деяку суперечливість правового регулювання іпотеки землі, що стримує її широке застосування.

Зміни, які були внесені до Закону про іпотеку в 2002 і 2004 роках зняли ряд необгрунтованих, на мій погляд, обмежень на іпотеку земельних ділянок. Зокрема, зняті обмеження на іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що дозволяє власникам цих земельних ділянок, сільським товаровиробникам залучати фінансові ресурси під заставу земельних ділянок, які, в багатьох випадках, є єдиними залогоспособнимі об'єктами. Роз'яснення Президії Вищого Арбітражного Суду РФ, що містяться в Інформаційному Листі від 28 січня 2005 р. з питань іпотеки землі так само спрямовані на забезпечення єдності судової практики при вирішенні спорів, пов'язаних з іпотекою земельних ділянок, що так само свідчить про підвищену увагу, як законодавців, так і правопріменітелей до вирішення проблем, пов'язаних з іпотекою землі.

Разом з тим, ряд питань і проблем іпотеки землі так і залишився невирішеним. Зокрема, як і раніше не допускається іпотека земельних ділянок, які знаходяться в муніципальній чи державної власності (п. 1 ст. Закону про іпотеку). Безумовно, це пояснюється необхідністю захисту державних і громадських інтересів, так як іпотека землі може бити використана в якості її «прихованої» продажу. У зв'язку з чим, на мій погляд, необхідно більш чітко прописати можливість іпотеки права оренди земельних ділянок, які знаходяться в муніципальній чи державної власності на тривалий термін (до 15-ти років і більше), оскільки більш короткий термін права оренди навряд чи буде достатнім в якості предмета застави.

Необхідно так само законодавчо вирішити проблеми іпотеки земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення. Ці проблеми були досить детально проаналізовані в третьому розділі цієї роботи.

Аналіз особливостей застави земель сільськогосподарського призначення дозволяє зробити висновок про те, що велика їх частина пов'язана з тими чи іншими обмеженнями. Разом з тим існують і такі моменти, які дозволяють використовувати заставу земель сільськогосподарського призначення як інститут, за допомогою якого можна подолати неоднозначність нормативних приписів законодавця, встановлених в діючих правових актах.