Титульна сторінка:
Індивідуальна робота №1
Студента……
з дисципліни «Оцінка майна підприємства»
Назва та адреса об’єкта оцінки
ЗАВДАННЯ
з оцінки ринкової вартості нерухомого майна
Провести оцінку та визначити ринкову вартість об’єкта нерухомості (комерційної чи житлової), використовуючи 2 методичні підходи: ринковий (порівняльний) та дохідний. Для проведення розрахунків використовуйте основні теоретичні положення обраних підходів до оцінки. Розрахунки провести на конкретну поточну дату.
Обґрунтуйте отримані результати, проведіть їх узгодження.
Розділи роботи (що пишеться в кожному розділі - дивіться тему 4)
Вступ
Методологія незалежної оцінки
Методика оцінки на основі дохідного підходу
Методика оцінки на основі порівняльного підходу
Аналіз поточного стану ринку нерухомості (комерційної або житлової – дивлячись що оцінюєте, аналіз має бути актуальний, тобто свіжі дані!!!)
Ідентифікація об’єкта оцінки, його загальна характеристика
Ідентифікація об’єкта оцінки
Характеристика місцерозташування об’єкта оцінки
Визначення вартості об’єкта оцінки
Оцінка об’єкта за дохідним підходом
Оцінка об’єкта за порівняльним (ринковим) підходом
Узгодження результатів оцінки
Висновок про вартість
ПРИКЛАДИ ВИКОНАННЯ ОКРЕМИХ ЗАВДАНЬ
До р. 3 «Ідентифікація об’єкта оцінки» повинна включати орієнтовно такі дані:
Таблиця __
Характеристика об’єкта оцінки (квартири)
| Адреса: | |
| Кількість кімнат: | |
| Стіни: панель | |
| Пiдлога: | |
| Перекриття: | |
| Поверх: | |
| Кількість поверхів в будинку: | |
| Телефон: | |
| Площа | |
| – загальна: | |
| – житлова: | |
| – кухня: | |
| Балкон: | |
| Сан/вуз: | |
| Ремонт: | |
| Примітки: | |
| Додаткова інформація: | |
ДЛЯ НЕЖИТЛОВОЇ МОЖЕ БУТИ ТАКА ІНФОРМАЦІЯ!
Таблиця __
Характеристика об’єкта оцінки (комерційної нерухомості)
| Найменування | |
| Поточне використання | |
| Адреса об’єкта оцінки | |
| Загальна площа | |
| Поверх | |
| Висота поверху | |
| Сантехнічні вузли | + або - |
| Опалення | + |
| Холодне водопостачання | + |
| Гаряче водопостачання | - |
| Телефонізація | - |
| Система вентиляції | + |
| Охоронна сигналізація | - |
| Електропостачання | + |
| Система кондиціювання | - |
| Комп'ютерні мережі | + |
| Характеристика конструктивних елементів будівлі та внутрішніх приміщень | |
| Найменування | Характеристика |
| Фундаменти | |
| Стіни і перегородки | |
| Перекриття | |
| Підлога | |
| Вікна | |
| Двері зовнішні | |
| Двері внутрішні | |
| Стеля | |
| Група капітальності будівлі | |
До Р. 4. Оцінка об”єкта за дохідним підходом:
1 етап: пошук аналогів
Таблиця __
Інформація про пропозиції аналогічних об’єктів в оренду
| Район | Адреса | Поверх | Площа, м2 | Характеристика | Вартість оренди в місяць, ум.гр.од | Ставка орендної плати у міс., гр.од / м2 |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
Кількість аналогів - не менше 4-х
ПРИКЛАД (для комерційної)
Визначення коригувань вартості оренди приміщень
Коригуюча поправка на торг. Проведені розрахунки ґрунтуються на даних про пропозиції оренди нерухомості і включають той факт, що ціна зазвичай формується в процесі переговорів і є нижчою відносно цін пропозицій. Відповідно до результатів телефонного опитування представників агентств нерухомості та власників нерухомого майна, коригування на торг по вартості оренди нежилих приміщень, які розташовані в підвалі або напівпідвалі, прийнято коригування на рівні (-5%).
Коригування на місцерозташування. Коригування по даному фактору враховує місцерозташування об’єкта оцінки, наявність поблизу громадського транспорту, автомагістралей, інших видів комунікацій. Об’єкт порівняння № 1 знаходяться більш віддалено від історичного місця Подолу, має гірший рівень ринкового оточення, коригування - (+3%). Об’єкт порівняння № 3 розташований в Подільському районі (вул. Фрунзе), проте віддалено від його центральної частини, станцій метро, рівень ринкового оточення значно нижчий, коригування - (+15%).
Коригування на стан. Стан, в якому знаходиться об’єкт оцінки, безпосередньо впливає на його ціну. Стан об’єкта оцінки визначено як такий, що потребує ремонту. Об’єкти порівняння №1, 3 відрізняються рівнем ремонту, коригування - (–10%), об’єкт порівняння № 5 характеризується проведеним під чистове оздоблення ремонтом, коригування - (–5%).
Коригування на площу приміщень. Чим більша площа приміщення, тим важче його здати в оренду. Коригування проводилися по аналогах, які мають площу понад 200 кв.м: № 1, 4, 5, коригування (+2%).
Коригування за іншими параметрами не застосовувались, оскільки вони були враховані в критеріях вибору об’єктів порівняння.
Коригування вартості оренди 1 м2 об'єктів порівняння відображено в таблиці __.
Таблиця __.
Зведена таблиця коригування вартості 1 м2 об'єктів порівняння (приклад)
| Об'єкт порів-няння | Коригуюча поправка на уторгування | Коригуюча поправка на відміну місця розташування | Коригуюча поправка на відміну стану | Коригуюча поправка на відміну площі | Вартість пропозицій, USD/м2 | Вартість з урахуван-ням по-правок USD/м2 без ПДВ | |
| 1 | | | | | | | |
| 2 | | | | | | | |
| 3 | | | | | | | |
| 4 | | | | | | | |
| 5 | | | | | | | |
| Середнє значення: | | | |||||
Студент самостійно визначає, по яких характеристиках необхідно зробити поправки
Отже, середня орендна ставка = ( ) / = гр.од. (гривень або доларів)
2 етап: визначення потенційного чистого доходу:
Розрахунок чистого операційного доходу від здачі в оренду нерухомості розраховується наступним чином:
- для юридичних осіб:
- для фізичних осіб:
де: ЧОД – чистий операційний дохід;
Sзаг - загальна площа об’єкта нерухомості;
Спдв – ставка податку на додану вартість;
Спп - ставка податку на прибуток;
Сприб.под. – ставка прибуткового податку з фізичних осіб.
ЧОД =___ ум.гр.од.
3 етап: Визначення ставки капіталізації за методом кумулятивної побудови
ПРИКЛАД:
Таблиця __
Значення депозитних ставок для юридичних осіб по основних системоутворюючих банках України
| № п/п | Назва банку | Розмір депозитної ставки, % | ||
| 1 | | | ||
| 2 | | | ||
| 3 | | | ||
| 4 | | | ||
| 5 | | | ||
| Середня ставка | | | ||
При оцінці нерухомості можливе виділення наступних видів ризиків (діапазон від 0 до 5%):
компенсація ризику зміни базової ставки;
компенсація розходжень у ліквідності вкладень;
компенсація розходжень в умовах вкладень;
компенсація специфічних ризиків, властивому оцінюваному об'єкту;
компенсація за місце розташування;
компенсація необхідності в компетентному керуванні.
4 етап: Розрахунок ринкової вартості нерухомості:
Ринкова вартість нерухомості за методом прямої капіталізації розраховується наступним чином:
До Р. 4. Оцінка об”єкта за порівняльним (ринковим) підходом:
1 етап: Процедура застосування методу порівняння продажів передбачає:
- пошук інформації для одержання даних про угоди;
- виявлення схожих об'єктів порівняння;
- порівняння розглянутого об'єкта з аналогами, оцінка розходжень між ними.
Таблиця __
Дані про аналоги продажів оцінюваного об'єкта
| № п/п | Район | Вулиця | Поверх | Додаткова інформація | Ціна, гр.од. | Площа, м2 | Розрахунок ціни 1 кв.м., гр.од. |
| 1. | | | | | | | |
| 2. | | | | | | | |
| 3. | | | | | | | |
| 4. | | | | | | | |
| 5. | | | | | | | |
| | | | | | | | |
Кількість аналогів - не менше 4-х
ПРИКЛАД (для комерційної нерухомості)
Визначення коригувань
Коригування на величину торгу. Поскільки рекламна інформація характеризує ціну пропозиції, а не ціну, по якій відбувається угода, і яка відома тільки учасникам, то, враховуючи традицію ринку нерухомості, ціни аналогів по продажах варто відкоригувати вбік зменшення. Згідно результатів телефонного опитування представників власників (агентств нерухомості), визначено, що торг на нежитлові приміщення на момент оцінки складає в середньому 5% від заявленої ціни продажу, отже, було прийняте коригування на торг (-5%).
Коригування на місцерозташування. Коригування по даному фактору враховує місцерозташування об’єкта оцінки, наявність поблизу громадського транспорту, автомагістралей, інших видів комунікацій. Об’єкт порівняння № 3 знаходяться в Подільському районі (початок вул. Фрунзе), проте більш віддалено від його центральної частини, станцій метро, рівень ринкового оточення нижчий, коригування - (+3%).
Коригування на стан. Враховує необхідність проведення ремонтних робіт. Стан об’єкта оцінки враховано як такий, що потребує ремонту. За наявною інформацією, стан об’єктів порівняння № 1, 4 є кращим. Враховуючи інформацію будівельно-ремонтних компаній (http://www.otdelkairemont.kiev.ua), відповідно до якої мінімальна вартість ремонту 1 кв.м нежилих приміщень в м. Києві складає 40$, було проведено коригування вартості об’єктів порівняння № 1, 4 – (-40 $ за 1 кв.м).
Коригування на площу. Чим більша загальна площа об’єкта нерухомості, тим важче його продати. Відповідні коригування за даним чинником проводилися по аналогах, площа яких більша та перевищує 200 кв.м - № 1, 3, - (+2%).
Розрахунок коригувань представлено в таблиці __.
Коригування по інших параметрах не проводилися, оскільки були враховані при підборі співставних об’єкту оцінки приміщень.
2-й етап.Розрахунок вартості поправок в % (на 1 кв. метр) або в грошових одиницях на загальну площу!!!
Приклад таблиці для коригування вартості 1 кв.м нижче. Можуть бути інші поправки.
Студент самостійно визначає, по яких характеристиках необхідно зробити поправки
Таблиця ___
| № п/п | Показники | Параметри об'єкта оцінки | Параметри об'єктів порівняння | | ||||
| | А1 | А2 | А3 | А4 | А5 | |||
| 1 | Загальна площа (м.кв.) | | | | | | | |
| 2 | Загальна вартість, USD | Х | | | | | | |
| 3 | Вартість 1 кв.м., USD | Х | | | | | | |
| Коригуючі поправки | ||||||||
| 1 | Коригуюча поправка на торг | Х | торг | торг | торг | торг | торг | |
| | % | Х | | | | | | |
| | USD | Х | | | | | | |
| | Відкоригована ціна | Х | | | | | | |
| 2 | Коригуюча поправка на відмінність місцерозташування | | | | | | | |
| | % | Х | | | | | | |
| | USD | Х | | | | | | |
| | Відкоригована ціна | Х | | | | | | |
| 3 | Коригуюча поправка на поверховість | | | | | | | |
| | % | Х | | | | | | |
| | USD | Х | | | | | | |
| | Відкоригована ціна | Х | | | | | | |
| 4 | Коригуюча поправка на відмінність стану | | | | | | | |
| | % | Х | | | | | | |
| | USD | Х | | | | | | |
| | Відкоригована ціна | Х | | | | | | |
| 5 | Коригуюча поправка на відмінність площі | | | | | | | |
| | % | Х | | | | | | |
| | USD | Х | | | | | | |
| | Відкоригована ціна | Х | | | | | | |
3-ій етап: Визначення середньої вартості 1 кв.м:
4-ий етап:Визначення загальної вартості об’єкта оцінки
ДО Р. 5: Узгодження результатів оцінки
Аналізуючи отримані значення та враховуючи мету оцінки (мета визначається студентом самостійно) ми дійшли висновку, що найбільш об’єктивною вартістю об’єкта оцінки є вартість, визначена за … вказати яким підходом. Обгрунтувати, чому…
До Р.6: Зробити висновок про вартість
В додатках:
можна фото об’єкта оцінки
потрібно всі скріншоти аналогів (не менше 4 для оренди і 4 для продажу), щоб було видно дату оголошення (липень- жовтень 2020 р.)
потрібно скріншоти депозитних ставок банків, якщо рахуєте кумулятивним методом самостійно або скріни сторінок сайтів агенств нерухомості чи оціночних компаній, якщо ви там знайшли інформацію
потрібно посилання на інші джерела інформації, яку ви використовуєте.
РОБОТУ ВИКОНУВАТИ ШРИФТОМ TNR, 12, одинарний інтервал (можна на чернетках), ВКЛАСТИ В ПАПКУ ДЛЯ ФАЙЛІВ (для зручності перевірки - потім усе повертаю назад) - за умови роботи офлайн.
За ІРС 1 – max 20 балів!
