Ім'я файлу: Оценка имущества.docx
Розширення: docx
Розмір: 18кб.
Дата: 09.11.2020
скачати
Пов'язані файли:
Кусова_Штеюк_Дарина_4лсв.docx
проект вініл.docx
виробничий цех кафе.docx
267501.pptx
Розширення: docx
Розмір: 18кб.
Дата: 09.11.2020
скачати
Пов'язані файли:
Кусова_Штеюк_Дарина_4лсв.docx
проект вініл.docx
виробничий цех кафе.docx
267501.pptx
ТЕМА. 3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВА И БИЗНЕСА
Задача 1.
Покупатель осуществляет приобретение за собственные средства трехкомнатной квартиры общей площадью 120 кв.м, квартира требует проведения косметического ремонта. На дату оценки на рынке имеются активные спрос и предложение по аренде и купле-продаже подобных квартир.
Подобные квартиры, что нуждаются в косметическом ремонте, сдаются в аренду, в среднем за 510 $ США в месяц. Подобные квартиры, не требующие косметического ремонта, сдаются в аренду в среднем за 800 $ США в месяц, и средняя рыночная стоимость таких квартир составляет 155 000 $ США. Анализ рыночной информации показывает, что типичными условиями аренды квартир, кроме оплаты за аренду, является уплата владельцем условно-постоянных расходов, связанных с содержанием жилья, и уплата дополнительно арендатором условно-переменных расходов (электроэнергия, вода, телефон).
Определить рыночную стоимость трехкомнатной квартиры, которую собирается приобрести покупатель, если оплата коммунальных услуг за год, за подобную квартиру составляет (20 $ х12 = 240 $).
Один из вариантов использования доходного подхода в оценке имущества есть использование коэффициента капитализации, получаемого из сравнения продаж. Он находится путем деления чистого операционного дохода (ЧОД или NOI) на цену продажи имущества:
CR = NOI / Цена продажи,
где
CR – коэффициент капитализации;
NOI – чистый операционный доход.
Эта стоимость может затем быть использована в оценке объекта недвижимости, следующим образом:
Стоимость = NOI / CR
| Объект | Состояние | Стоимость за аренду | Продажа |
| Квартира площадью 120 кв. м | Требует ремонта | 510$ | ? |
| Квартира площадью 120 кв. м. | После ремонта | 800$ | 155 000 |
Используя приведенные данные по объектам-аналогам, определим среднюю ставку капитализации, которая будет применена при определении стоимости оцениваемого объекта.
Чистый операционный доход аналога (ЧОДа) = 800 ∙ 12 мес. = 9 600 – 240 = 9 360$
Чистый операционный доход = 510 ∙ 12 мес. = 6120 - 240 = 5 880$
Ставка капитализации = 9360 / 155 000 = 0,060 или 6,03%.
Рыночная стоимость = 5880 / 0,060 = 98 000$.
Задача 2.
Покупатель осуществляет приобретение за собственные средства трехкомнатной квартиры общей площадью 160 кв. м, квартира требует проведения косметического ремонта. На дату оценки на рынке имеются активные спрос и предложение по аренде и купле-продаже подобных квартир.
Подобные квартиры, что нуждаются в косметическом ремонте, сдаются в аренду в среднем за 610$ США в месяц. Подобные квартиры, не требующие косметического ремонта, сдаются в аренду в среднем за 920$ США в месяц, и средняя рыночная стоимость таких квартир составляет 180 000 $ США. Анализ рыночной информации показывает, что типичными условиями аренды квартир, кроме оплаты за аренду, является уплата владельцем условно-постоянных расходов, связанных с содержанием жилья, и уплата дополнительно арендатором условно-переменных расходов (электроэнергия, вода, телефон).
Определить рыночную стоимость трехкомнатной квартиры, которую собирает приобрести покупатель, если оплата коммунальных услуг в год за подобную квартиру составляет (40$ ∙12 = 480 $). Покупатель намерен в течение трех лет предоставлять объект оценки в аренду, а потом продать.
Рассчитать текущую стоимость каждого года и ежегодную стоимость Р, а также доход от продажи квартиры.
Решение.
Метод прямой капитализации дохода применяется в случае, когда прогнозируется постоянный по величине и равный в промежутках периода прогнозирования чистый операционный доход, получение которого не ограничивается во времени. Капитализация чистого операционного дохода осуществляется путем деления его на ставку капитализации.
Один из вариантов использования доходного подхода в оценке имущества есть использование коэффициента капитализации, получаемого из сравнения продаж. Он находится путем деления чистого операционного дохода (ЧОД или NOI) на цену продажи имущества:
CR = NOI / Цена продажи,
где
CR – коэффициент капитализации;
NOI – чистый операционный доход.
Эта стоимость может затем быть использована в оценке объекта недвижимости, следующим образом:
Стоимость = NOI / CR
| Объект | Состояние | Стоимость за аренду | Продажа |
| Квартира площадью 160 кв. м | Требует ремонта | 610$ | ? |
| Квартира площадью 160 кв. м. | После ремонта | 920$ | 180 000 |
Используя приведенные данные по объектам-аналогам, определим среднюю ставку капитализации, которая будет применена при определении стоимости оцениваемого объекта.
Чистый операционный доход аналога (ЧОДа) = 920 ∙ 36 мес. = 33 120 – (480∙3 года) = 33 120 – 1 440 = 31 680$
Чистый операционный доход = 610 ∙ 36 мес. = 21 960 – (480 ∙ 3 года) = 21960 – 1440 = 20 520$
Ставка капитализации = 31 680 / 180 000 = 0,1760 или 17,6%.
Рыночная стоимость = 20 520 / 0,1760 = 116 590,9$.
Текущая стоимость каждого года = (610 ∙12) – 480 = 7320 – 480 = 6840$
Ежегодная стоимость Р:
920 ∙ 12 = 11040 – 480 = 10 560$
10 560 / 180 000 = 0,0587 или 5,87%.
610 ∙12 = 7320 – 480 = 6 840$
Ежегодная стоимость Р = 6 840 / 0,0587 = 116 524,7$.
Доход от продажи = 180 000 – 116 590,9 = 63 409,1$.
Метод анализа рыночных аналогов заключается в сравнении объекта оценки с объектами-аналогами. Считается, что у подобных объектов одинаковые ставки капитализации. Определение ставки капитализации по этому методу базируется на анализе рыночных данных о стоимости объектов-аналогов и чистых операционных доходов, полученные от их эксплуатации.
Стоимость объекта недвижимости может определяться также на основе применения мультипликатора валовой ренты. Метод валовой ренты основывается на применении мультипликатора валовой ренты (GRM) основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду. В зависимости от традиций рынка валовая прибыль может рассматриваться либо в годовом, или в месячном измерении.
V = NOI · GRM,
где GRM – это отношение текущей цены к потенциальному (настоящему) валовому доходу.
180 000 / 31 680 = 5,6818
Стоимость оцениваемого объекта на основе валового рентного мультипликатора составляет:
V = 20 520 · 5,6818 = 116 590,536 $.
Задача 3.
Покупатель осуществляет приобретение за собственные средства трехкомнатной квартиры общей площадью 160кв.м, квартира требует проведения косметического ремонта. На дату оценки на рынке имеются активные спрос и предложение по аренде и купле-продаже подобных квартир.
Подобные квартиры, что нуждаются в косметическом ремонте, сдаются в аренду в среднем за 610 $ США в месяц. Подобные квартиры, не требующие косметического ремонта, сдаются в аренду в среднем за 920 $ США в месяц, и средняя рыночная стоимость таких квартир составляет 180 000 $ США. Анализ рыночной информации показывает, что типичными условиями аренды квартир, кроме оплаты за аренду, является уплата владельцем условно-постоянных расходов, связанных с содержанием жилья, и уплата дополнительно арендатором условно-переменных расходов (электроэнергия, вода, телефон).
Определить рыночную стоимость трехкомнатной квартиры, которую преследует цель приобрести покупатель, если оплата коммунальных услуг за год по подобных квартир составляет (40$х12=480$).
Покупатель намерен в течение трех лет предоставлять объект оценки в аренду, а потом продать. Кроме того, он осуществляет приобретение квартиры частично за счет собственных средств. Для приобретения квартиры покупатель берет кредит в банке сроком на 10 лет в сумме 70 000 $ (в валюте США) под 15% годовых.
Кредит погашается ежегодно равными долями с начислением процентов на остаток долга в конце каждого года. В конце третьего года покупатель продает квартиру с одновременным погашением остатка долга за счет поступлений от продажи.
Определите рыночную стоимость квартиры и доход владельца от продажи с учетом кредита.
| Объект | Состояние | Стоимость за аренду | Продажа |
| Квартира площадью 160 кв. м | Требует ремонта | 610$ | ? |
| Квартира площадью 160 кв. м. | После ремонта | 920$ | 180 000 |
Используя приведенные данные по объектам-аналогам, определим среднюю ставку капитализации, которая будет применена при определении стоимости оцениваемого объекта.
Чистый операционный доход аналога (ЧОДа) = 920 ∙ 36 мес. = 33 120 – (480∙3 года) = 33 120 – 1 440 = 31 680$
Чистый операционный доход = 610 ∙ 36 мес. = 21 960 – (480 ∙ 3 года) = 21960 – 1440 = 20 520$
Ставка капитализации = 31 680 / 180 000 = 0,1760 или 17,6%.
Рыночная стоимость = 20 520 / 0,1760 = 116 590,9$.
Текущая стоимость каждого года = (610 ∙12) – 480 = 7320 – 480 = 6840$
Ежегодная стоимость Р:
920 ∙ 12 = 11040 – 480 = 10 560$
10 560 / 180 000 = 0,0587 или 5,87%.
Ежегодная стоимость Р = 6 840 / 0,0587 = 116 524,7$.
Доход от продажи с учетом кредита = 116 590,9 – 73 150 = 43 440,9$.
Список использованных источников
Оцінка та управління нерухомістю: навчальний посібник /[В. Р. Кучеренко, М. А. Заєць, О. В. Захарченко, Н. В. Сментина, В. О. Улибіна]. – Одеса: Видавництво ТОВ «Лерадрук», 2013. – 272 с.
Інвестування: практикум / [Т. В. Майорова, В. І. Максимович, С. В. Урванцева та ін.] ; за наук. ред. Т. В. Майорової. – К.: КНЕУ, 2012. – 577 с.