Ім'я файлу: ком.нерухомість.docx
Розширення: docx
Розмір: 132кб.
Дата: 30.05.2022
скачати

Міністерство освіти і науки України

Київський національний університет будівництва і архітектури


Кафедра товарознавства і комерційної діяльності в будівництві


Реферат

З дисципліни : «Товарознавство комерційної та торговельної нерухомості»
На тему : «Стан та перспектива розвитку вітчизняного ринку комерційної нерухомості»

Виконав:

Ст..гр. зТКД-61

Нерода О.
Перевірив:

Київ-2022 р.

Зміст:

Вступ…………………………………………………………………….....3

1. Загальна структура ринку нерухомості в Україні …………………...4

2. Аналіз та стан ринку комерційної нерухомості Україн.…………..….6

3.Перспективні напрямки розвитку вітчизняного ринку комерційної нерухомості……………………………………………………………….….....12

Висновок.……………………………… ……………………………........15

Список використаної літератури …………………...............................16


Вступ

Ринок нерухомості, де товаром є нерухомість, – важлива складова ринкової економіки. Він тісно пов’язаний із цілим рядом суміжних ринків, зокрема ринком послуг, пов’язаних із нерухомістю, але насамперед – із будівельним ринком. Ринок нерухомості в Україні завжди був індикатором розвитку економіки країни у цілому, оскільки ринок житла займає важливе місце в структурі національної економіки.

Сучасний український ринок житла почав формуватися на початку 90-х років ХХ століття як складник процесу переходу від планової до ринкової моделі економіки. Встановлено, що сьогодні український ринок нерухомості перебуває в стагнації, проте формування регіональних ринків житла України є надто складним процесом і відзначається великою кількістю чинників, що впливають на його розвиток. Особливості формування регіональних ринків житла також активно проявляються у вартості оренди квартир у містах країни. Основною умовою активізації розвитку сучасного ринку житлової нерухомості в регіонах України та виходу зі стану депресивної стабільності є встановлення балансу між платоспроможністю населення та ціновою політикою забудовників.


1. Загальна характеристика ринку нерухомості України

Зважаючи на велику значущість ринку нерухомого майна у функціонуванні ринкової економічної системи та проблеми розвитку вітчизняного ринку нерухомості, дослідження процесів державного регулювання цього сегменту ринкових відносин в Україні набуває значної актуальності. Нерухоме майно виконує одночасно дві найважливіші функції: засобу виробництва і предмета особистого споживання. Як засіб виробництва об’єкти нерухомості використовуються в процесі виробництва переважної більшості матеріальних благ і послуг. Нерухомість, що використовується для проживання, відпочинку, культурного дозвілля і т.п., виступає як предмет особистого споживання. Таким чином, нерухомість знаходиться в центрі складного перетинання різних економічних процесів, приватних і суспільних інтересів, адміністративних норм і правил. Дані обмеження впливають на функціонування ринку нерухомості і формують у нього особливу внутрішню структуру. Структура ринку нерухомості залежить як від рівня організації самого ринку, так і від складу самої нерухомості [4]. На ринку нерухомості виділяють первинний і вторинний ринки (рис.1).



Рис.1. Види ринку нерухомості
Первинним є ринок, коли нерухомість як товар вперше надходить на ринок. У цьому випадку продавцями нерухомості виступають держава в особі регіональних і місцевих органів влади (за рахунок приватизації підприємств, житлових і нежитлових об’єктів) і будівельні компанії – постачальники житлової і нежитлової нерухомості [5]. Кількість нерухомості на первинному ринку в першу чергу залежить від нового будівництва. Це – введені в експлуатацію квартири, приватні будинки та комерційні приміщення.

За останні кілька десятиліть Україна зазнала глибоких політичних, економічних та соціальних змін. Його населення скоротилося з 52 мільйонів на початку 1990-х до приблизно 42 мільйонів у 2021 році. Кількість домогосподарств наближається до 15 мільйонів, і 70% з них живуть у містах: 40% у великих і 30% у малих містах. Близько 10% населення країни проживає в її столиці – Києві. Дані про населення, домогосподарства та міграцію оцінює Державна служба статистики України, оскільки останній перепис проводився ще у 2001 році.

За останні 30 років суттєво зросли житловий фонд та кількість квартир. Кількість одиниць житла у 2018 році становила понад 17 млн. Навіть враховуючи відмінності у просторовому розподілі житла та населення, відсутність знань про внутрішню та зовнішню міграцію та потенційний вплив людей, які живуть із розширеними сім’ями, це все одно свідчить про невідповідність між кількістю домогосподарств та домівок.  Відбулася не лише чисельна зміна житлової сфери, а й глибока структурна зміна у структурі володіння. Україна відчула швидке зростання частки власності на житло з моменту її незалежності в результаті масової приватизації без роздачі. Він має один із найвищих показників зайнятості власниками (понад 90%), що має глибокий вплив на баланс між володінням, правом на житло, ринками праці та моделями нерівності [6].
2. Аналіз та стан ринку комерційної нерухомості України

Після шести років падіння цін на житло український ринок житла почав відновлюватися, незважаючи на пандемію. Попит відновлюється, незважаючи на уповільнення будівельної активності. Ціни на житлову та комерційну нерухомість, а також вартість землі та орендну плату зростають.        

«За винятком 2020 року, який був надзвичайним, попит на житлову та комерційну нерухомість в Україні з року в рік зростав повільно», – зазначає Національний банк України у Звіті про фінансову стабільність за червень 2021 року [1]. «Хоча ціни активно зростають, нерухомість залишається досить доступним за історичними стандартами, оскільки ціни та доходи домогосподарств зростають порівнянними темпами» (рис. 2).     

Номінальна; Реальна

80




60




40




20

0

20




-40




-60

04

05

06

07

08

09

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21


Рис. 2. Ціни на житло та комерційну (щорічна зміна)
Незважаючи на те, що економіка України зараз відновлюється – очікується, що протягом наступних 4 років вона зросте в середньому на 4% – необхідно пам’ятати про структурні перешкоди (рис.3).  Існуючі ціни на будинки в Києві зросли на 5,3% протягом року до 2 кварталу 2021 року (0,5% в реальному вираженні), до середнього 1087 доларів США за квадратний метр (кв. м) – найкращий показник з другого кварталу 2021 року.  Протягом останнього кварталу ціни на існуючі квартири дещо зросли на 0,6% (-1,7% у реальному вираженні). Так само, ціни на новобудови в Києві зросли на 5,2% дпр у 2 кварталі 2021 року (0,3% в реальному вираженні) до 975 доларів США за кв. м, що також є найбільшим річним зростанням за вісім років. Щоквартально ціни на новобудови у 2 кварталі 2021 року зросли на 0,5% (-1,8% у реальному вимірі).

У першому кварталі 2021 року кількість купівлі комерційної нерухомості майже на десяту перевищила середній показник за перший квартал за п’ять років . Минулого року через пандемію купівельна активність впала на 7,8% порівняно з роком раніше. Очікується, що в найближчі роки попит продовжить помірно зростати. Цьому зростанню сприяє поступове пожвавлення іпотечного кредитування та швидке зростання доходів домогосподарств. [1]. Попит на цей виж нерухомості також збільшується через зниження депозитних ставок, що спонукає деяких із тих, хто має значні заощадження, шукати альтернативні способи інвестування.

У січні 2021 року уряд запровадив програму доступного іпотечного кредитування, щоб знизити вартість іпотечних кредитів та спростити критерії для позичальників. 

Також безпосередньо будуть зростати ціни на землю в Україні [2]. Ціни на землю зросли в усіх регіонах протягом року до другого кварталу 2021 року.

  • У Київській області вартість землі різко зросла на 12,4% (7,2% в реальному вимірі) дпр до 1585 доларів США за 100 кв. у 2 кварталі 2021 року

  • В Одеській області ціни на землю зросли на 13,4% (у реальному вимірі 8,2%) до 2468 доларів США за 100 кв.

  • У Львівській області ціни на землю зросли на 13,3% (у реальному вимірі 8,1%) – до 1021 доларів США за 100 кв.

  • У Дніпропетровській області ціни на землю зросли на 8,5% (у реальному вимірі 3,5%) до 1209 доларів США за 100 кв.

  • У Харківській області ціни на землю зросли на 7,1% (на 2,2% в реальному вимірі) до 993 доларів США за 100 кв.

  • У Донецькій області ціни на землю зросли на 6,1% (у реальному вимірі 1,2%) – до 1151 доларів США за 100 кв. [2].

Первинний ринок, Київ; Вторинний ринок, Київ

4




3




2




1

0

03

05

07

09

11

13

15

17

19

20


Рис. 3. Cередні ціни на забудови

Якщо говорити про орендні ставки, то такі ставки київських комерційних забудов почали покращуватися минулого року, після семи років падіння. Протягом 2020 року орендні ставки в столиці зросли приблизно на 3,4% порівняно з роком раніше після зниження на 45% з 2012 по 2019 рік.

Найдорожчим місцем у Києві є Печерський район з орендною платою за трикімнатні квартири близько 912 доларів США на місяць у 2 кварталі 2021 року, за ним слідують Шевченківський район (778 доларів США на місяць) та Оболонський район (668 доларів США на місяць).

Хоча корупція залишається проблемою номер один в Україні, легше ведення бізнесу, особливо отримання дозволів на будівництво, помітно покращилося.

Згідно зі звітами Світового банку «Просте ведення бізнесу», Україна у 2020 році посіла 64 місце з 190 країн – різко піднялася з 71 у 2019 році та зі 112 у 2014 році. Це пов’язано, в основному зі зменшенням кількості обов’язкових ліцензій та дозволів, зокрема у будівельній сфері, а також завдяки спрощеній системі оподаткування. За простотою отримання дозволів на будівництво Україна піднялася зі 140-го місця в 2014 році до 20-го в 2020 році. Тепер для отримання дозволів на будівництво в Україні потрібно 10 процедур, займає 72,5 дня і коштує 4,4% вартості нерухомості.

Незважаючи на покращення, корупція все ще існує, і ті, хто має прямі зв’язки з чиновниками, які готові платити великі хабарі, зазвичай виходять переможцями у виділенні землі. Тож не дивно, що будівельників на ринку декілька. У нових проектах у великих містах, як правило, домінують дві-три компанії, керівництво яких безпосередньо пов’язане з місцевою владою. У Києві майже 70% нових будинків будують компанії, що входять до холдингу «КиївміськБуд», велику частку в якому має КМДА [3].

Ринкові ж ставки починають суттєво падати станом на 2021 рік. За даними Національного банку України , у червні 2021 року середня процентна ставка за житловими кредитами становила 12% проти 15,3% роком раніше і 18,3% два роки тому [3] .

Всього; Гривня; Долар 30




25




20




15




10




5

0

06

07

08

09

08

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21


Рис. 4. Процентні ставки в Україні

За валютою процентні ставки:

  • Процентні ставки за житловими кредитами, номінованими в доларах США, які становлять близько половини загальної суми житлових кредитів, у червні 2021 року становили в середньому 7,6%, що трохи вище з 7,2% у червні 2020 року, але зменшилося з 9,4% два роки тому.

  • Середня процентна ставка за кредитами на житлову і комерційну забодову в гривні, які становлять близько 45% від загальної суми житлових кредитів, становила 12% у червні 2021 року проти 15,6% у червні 2020 року та 18,7% у червні 2019 року.

  • Середня процентна ставка за житловими кредитами в євро також знизилася до 5,1% з 8,1% рік тому.

Процентні ставки за житловими кредитами в Україні зазвичай фіксуються на весь термін кредитування (рис.4). У червні 2021 року понад 94% житлових кредитів мали терміни кредитування від 5 років і близько 74% з них – на 10 і більше років.

Однак такі кредити часто погашаються достроково, і нерідко 10-20-річний кредит виплачується протягом 3-5 років [3].

3. Перспективні напрямки розвитку вітчизняного ринку комерційної нерухомості

Однією з головних тенденцій 2021 року, яка активно розвиватиметься у 2022 році, варто вважати поступову відмову забудовників, лідерів ринку від точкового будівництва та поступову їхню переорієнтацію на створення масштабних житлових комплексів нових форматів. Крім цього, у перспективі 2022-2025 рр. лідери ринку будуть орієнтовані на будівництво принципово нових районів і навіть цілих міст.

Набирає ваги також тренд до покупки в інвестиційних цілях не тільки квартир, а й комерційних приміщень у комплексних ЖК. Вибір інвесторів зменшується на площі від 60-70 кв.м. до 120-130 кв. з хорошими показниками людинострумів, потужною інженерією, вільним плануванням приміщень. До ергономіки просторових рішень квартир за останні півтора роки змінилися вимоги. Інвестори звертають увагу на просторі балкони, лоджії та тераси як додаткові функціональні зони в квартирі, що особливо актуально в період затяжної самоізоляції та карантинних обмежень.

Переходячи у 2022 рік зріс тренд на купівлю готових квартир у новобудовах, що пов'язано з бажанням інвесторів швидше запустити актив у роботу, а покупців заощадити на такому ремонті самотужки до 40% за рахунок вигідніших контрактів закупівель великими партіями у забудовника безпосередньо від виробників [7].

При цьому тренд на готові квартири стосується саме персоналізації таких пропозицій: жодних типових ремонтів та трьох колірних гам, чим більше персоналізованих опцій пропонує девелопер, включаючи можливість комбінування або розробки індивідуального дизайну, меблювання квартири та облаштування її технікою, тим більші шанси на зростання обсягів готових продажів. квартир у 2022 році.

Покупці змістили свій інтерес у певні формати житла. Тенденції попиту, що спостерігалися у 2021 році, знайдуть своє відображення у 2022. Покупцям були і будуть цікаві:

  • Міні-поліси, де правильно поєднуються поліфункціональність інфраструктури, принципи нового урбанізму, універсального дизайну та продумане просторове зонування, що поділяє територію на різні функціональні зони;

  • Еко-комплекси з рекреаційним потенціалом (поряд ліс, парк, на території урбан-парки, власні ландшафтні композиції з різноформатних рослин, природні та біоводойми);

  • Багатофункціональні комплекси та концепт live-work-play – це поєднання на території і житлової, і комерційної, і соціальної інфраструктури, коли створюється певний новий центр міста.

Тренд «work from home» змушує покупця придивлятися до планувальних рішень, щоб у квартирі було передбачено достатньо простору для виділення окремого робочого місця, якщо бюджет та можливості дозволяють навіть зони кабінету.

Зростає інтерес до європланувань, коли у квартирі є велика кухня із зоною для прийому гостей, соціальна взаємодія мешканців квартири, а також окремий приватний простір. Спальня – місце відпочинку, що розмежовує робочий, соціальний та особистий простір в умовах тривалого перебування вдома стало дуже актуальним.

Якщо говорити про сучасні реалії, які не є позитивними, то слід зазначити, що з часом попит на ліквідні новобудови поступово в перспективі буде відновлюватись.

На мою думку, популярні формати зможуть повернути звичні обсяги продажу на початок-середину березня. Крім того, за сприятливого сценарію, з середини березня із завершенням зимової сплячки прогнозовано почне відновлюватися й інвестиційний попит. У той момент, коли банківські депозити пропонують 7-7,5% річних, а 19,5% доходу забирають податки та збори навіть з урахуванням нових правил оподаткування для інвесторів, вкладення в житло залишаються в кілька разів привабливішими. Минулого року можна було побачити 30-35% на зростанні вартості квадрата та від 35% у бізнес-класі. У 2022-му, навіть із більш стриманим прогнозом зростання цін на квартири, річний приріст вартості у ліквідних форматах ЖК у цих сегментах буде на рівні 25-35%.

Отже, не зважаючи на всі перешкоди та нестабільні стрибки в секторі комерційної нерухомості, цей сегмент на вітчизняному рівні тримає хороші та досить успішні позиції не тільки в даний час, але я думаю і в майбутній перспективі також [7].


Висновок

Отже, підсумувавши все вищесказане можна дійти до висновку, що стан та перспектива розвитку вітчизняного ринку комерційної нерухомості є досить актуальною темою в період сьогодення.

В процесі цієї роботи було наведено структуру ринку комерційної нерухомості України. Та виділено її основні види, серед яких (як уже зазначалось) можна виділити:

  • Первинні, які ще не перебували у власності (експлуатації);

  • Вторинні, які перебували уже у власності тієї чи іншої особи.

Також було наголошено на оцінці сучасної ситуації на ринку нерухомості нашої країни, та розкрито такі характеристики як: ціна на квартири, процентні ставки, вибір оптимального житла тощо.

Обов'язковим та доцільним на мою думку було наголосити також на основні напрямки розвитку та певні особливості, які в перспективі будуть приваблювати та спонукати споживачів до купівлі квартир.

Список використаної літератури

1. Ціни на квартири (ціни на житло та комерційні приміщення) (S&V Development): http://www.svdevelopment.com/ru/web/flat_costs/

2. Статистика зовнішнього сектору (Національний банк України): https://bank.gov.ua/uk/statistic/sector-external/data-sector-external#6

3. Статистика фінансового сектору (Національний банк України): https://bank.gov.ua/uk/statistic/sector-financial/data-sector-financial#1ms

4. Калініченко Л. Л., Сидорова Ю. Р. Аналіз тенденцій розвитку будівельної галузі та будівельної продукції України. Молодий вчений. 2017. № 4.4. С. 64–68.

5. Кулікова Л. В. Сучасні тенденції розвитку будівельних підприємств. Інвестиції: практика та досвід. 2017. № 8. С. 52–55.

6. Галицька Е. В. Ринок нерухомості в Україні: особливості та проблеми. Проблеми науки. 2012. № 1. С. 40–47.

7. Інтернет - джерело. «Перспективи покращення та майбутній попит в сфері комерційної нерухомості »: https://cedos.org.ua/en/researches/derzhavna-zhytlova-polityka-v-ukraini-suchasnyi-stan-ta-perspektyvy-reformuvannia/
скачати

© Усі права захищені
написати до нас