Зміст
Вступ ………………………………….………………………1
Розділ 1 Визначення земель ……………………………….2
1.1 Поняття та види земел житлової забудови……………………2
1.2 Використання земель житлової та громадської забудови……..5
Розділ 2. Земельні ділянки для будівництва та
обслуговування.………………………………….…………………8
2.1. Особливості правового режиму земельних ділянок………..8
2.2 Земельні ділянки житлово-будівельних (житлових) і гаражно-будівельних кооперативів……………………………………………10
Розділ 3. Земельні ділянки багатоквартирних будинків……12
3.1 Особливості ділянки багатоквартирних будинків.………..… 12
3.2 Використання прибудинкових територій.……………………..14
Висновок ………………………………….…………………………22
Списки використаної літератури ………………………………….27
ВСТУП
Актуальність теми
З точки зору залучення інвестицій у сферу нерухомості у містах важливими є норми, що регулюють використання земельних ділянок і зведення на них об’єктів нерухомості. Від раціонального та ефективного використання цих земель в значній мірі залежить загальнодержавний економічний та соціальний розвиток країни.
Актуальність теми дослідження обумовлена сучасними соціально-економічними тенденціями у розвитку українського суспільства в умовах реформування земельних відносин на ринкових засадах, залучення інвестицій у розвиток міських територій, міграційними процесами, існуючими проблемами із забезпеченням населення міст житлом, отримання громадянами України земельних ділянок для спорудження житла, ведення підприємницької діяльності, екологічними проблемами у містах.
З прийняттям Конституції України визначаються нові юридичні засади здійснення права власності на землю, що безпосередньо впливає на правове регулювання земельних відносин у містах та інших населених пунктах.
Формування єдиної правової бази для використання земель житлової та громадської забудови у містах, що базується на положеннях Конституції та враховує набуту практику проведення земельної реформи, обумовило прийняття нового Земельного кодексу України.
У чинному Земельному кодексі землі житлової та громадської забудови являють собою відокремлену категорію земель у складі земельного фонду країни. Не можна говорити про те, що вони складають абсолютно нову категорію земель. У попередньому законодавстві вони зазначалися як землі населених пунктів. Тому актуальність дослідження проблеми правового регулювання використання земель житлової та громадської забудови у містах полягає в тому, що змінилося не тільки найменування, а й зміст правового режиму цієї категорії земель.
Розділ 1
1 Поняття та види земел житлової забудови
Землі житлової та громадської забудови - самостійна категорія земель серед земель України. Вона з'явилася замість земель населених пунктів, які відповідно до раніше чинного земельного законодавства теж характеризувалися самостійним правовим режимом.
Згідно зі ст. 38 ЗК України до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки у межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування.
Виходячи із змісту глави 6 ЗКУ, до земель житлової забудови слід відносити земельні ділянки для будівництва і обслуговування жилого будинку та господарських будівель (ст. 40), земельні ділянки житлово-будівельних (жилих) кооперативів (ст. 41) та земельні ділянки багатоквартирних житлових будинків (ст. 42).
Характерними ознаками, по яким землі житлової та громадської забудови виділені в окремч категорію є те, що ці землі розташовані саме в межах населених пунктів на яких і розміщені житлові та громадські будівлі та споруди, інші обєкти загального користування.
Під землями житлової забудови розуміється земельний масив у межах якого зосереджений житловий фонд різних форм власності. Житлова забудова -це самостійний різновид забудови конкретної території. Здійснення житлової забудови передбачає нове будівництво, реконструкцію, реставрацію, капітальний ремонт і благоустрій будівель і споруд, які складають житловий фонд.
Відповідно до Державних будівельних норм (ДБН 360-92. Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень) розрізняють садибну забудову (будинки садибного типу, розміщені на присадибних земельних ділянках, які належать громадянам на праві власності або корнстування) та несадибну забудову (багатоповерхові житлові будинки, які не належать до приватної власності, гаражні кооперативи, а також індивідуальні гаражі, готелі, гуртожитки тощо.).
Під землями громадської забудови розуміється земельний масив, де розміщені будівлі громадських навчальних закладів, громадського відпочинку, дитячих дошкільних закладів, охорони здоров'я, підприємств торгівлі та громадського харчування, підприємств побутового обслуговування, тощо.
Землі загального користування на яких розміщені площі, вулиці, дороги, провулки, бульвари, набережні, парки, лісопарки, сади, сквери, пляжі, водойми, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів та інші споруди та обєкти інфраструктури населеного пункту, також відносяться до земель житлової та громадської забудови.
Використання земель загального користування здійснюється безоплатно. Вони належать до комунальної власності і не можуть передаватись у приватну власність.
При визначенні земель житлової та громадської забудови також беруть до уваги не лише земельні ділянки, які вже облаштовані житловими і громадськими будівлями, спорудами та об'єктами загального користування, а й земельні ділянки, на яких відповідно до затвердженої містобудівної документації виділені земельні ділянки для житлової або громадської забудови або вже ведеться така забудова.
Правове регулювання земель житлової на громадської забудови здійснюється Земельним Кодексом України та відповідно до законів України: «Про регулювання містобудівної діяльності», «Про основи містобудування», «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», «Про благоустрій населених пунктів», «Про генеральну схему планування території України». постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку складення плану земельно-господарського устрою території населеного пункту».
Концепція сталого розвитку населених пунктів, яка схвалена постановою
Верховної Ради України від 24 грудня 1999 р.1 визначає основні напрями
державної політики щодо забезпечення розвитку населених пунктів, правові
та економічні шляхи їх реалізації. Вона є основою для розробки
нормативно-правових актів, програм та проектів щодо регулювання
планування і забудови, стимулювання інвестиційної діяльності та ін. з
метою забезпечення соціально-економічного розвитку населених пунктів.
В межах території населених пунктів розташовуються різні за своїм
призначенням земельні ділянки. Одні з них слугують місцем проживання,
інші — місцем здійснення виробничої та іншої діяльності,
використовуються для комунально-побутових і соціально-культурних цілей
тощо. Але серед цих земель в межах населених пунктів найважливіше
значення мають землі житлової та громадської забудови.
Обов'язковою умовою для віднесення відповідних земельних ділянок до
земель житлової та громадської забудови є знаходження їх в межах
населених пунктів (міст, селищ і сіл), а також специфічне цільове
призначення для розміщення житлової забудови, громадських будівель і
споруд, інших об'єктів загального користування. Вказані землі
призначені-для розміщення певних об'єктів загального користування, тобто
вони використовуються як просторово-територіальна основа.
Житловою забудовою вважається земельний масив (земельна ділянка), в
межах якого розміщений житловий фонд. Житлова забудова — це самостійний
різновид забудови конкретної території. Здійснення житлової забудови
передбачає нове будівництво, реконструкцію, реставрацію, капітальний
ремонт і благоустрій будівель і споруд, які складають житловий фонд.
Законодавство розрізняє садибну та несадибну забудову. До садибної
відноситься забудова (будинки садибного типу) розміщена на присадибних
ділянках, які належать окремим громадянам.
Характерною ж рисою несадибної забудови є те, що об'єкти нерухомості
розташовані на земельних ділянках, які не належать окремим громадянам.
Будинками та спорудами громадського призначення вважаються: будинки
дитячих дошкільних закладів, будинки навчальних закладів, будинки та
споруди для охорони здоров'я і відпочинку, будинки та споруди
фізкультурнооздоровчі та спортивні; будинки підприємств торгівлі та
громадського харчування, будинки підприємств побутового обслуговування
та ін.
В числі об'єктів, які розмішуються в межах земель житлової і громадської
забудови, самостійне місце займають об'єкти нерухомості. Вони підлягають
обов'язковій технічній інвентаризації. Згідно Інструкції про порядок
2 Використання земель житлової та громадської забудови
На правовий режим використання земель житлової та громадської забудови суттєво впливають планування розміщення об’єктів індивідуального та громадського житлового фонду, забудова земельних площ з виділенням садибних ділянок та здійснення безсадибного будівництва.
Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється у відповідності з генеральним планом, іншою містобудівною документацією та детальним планом у межах населеною пункту
Генеральний план населеного пункту є основним юридичним документом, що визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту та є основним видом містобудівної документації на місцевому рівні, призначеної для обгрунтування довгострокової стратегії планування та забудови території населеного пункту, а це проживання населення, напрямки та межі територіального розвитку, функціональне зонування, забудову і благоустрій території, і збереження історико-культурної та природної спадщини.
Генеральні плани визначають також основні напрями експлуатації земель; їх цільову приналежність, розміщення житлових районів, промислових центрів та місць відпочинку;поверховість будівництва, захисні санітарні зони тощо. Генеральні плани затверджуються на 25-30 років і покликані забезпечити оптимальну організацію земель житлової та громадської забудови
На підставі затвердженого генерального плану населеного пункту розробляється план земельно-господарського устрою, який після його затвердження стає невідємною чатиною генерального плану. Цей план охоплює заходи організаційно-технічного характеру, спрямовані на раціональне використання освоєних земель та впорядкування нових земельних площ, забезпечення їх охорони від негативного природного і техногенного впливу, інженерно-технічного захисту території тощо.
Послідовність виконання робіт з розроблення генерального плану населеного пункту та документації із землеустрою визначається будівельними нормами, державними стандартами і правилами та завданням на розроблення містобудівної документації, яке складаться і затверджується її замовником за погодженням з розробником.
Використання земель житлової та громадської забудови повинно здійснюватися з дотриманнямбудівельних норм, державних стандартів і норм та санітарних правил, а сааме відповідно до Державних будівельних норм України та Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів.
З прийняттям Конституції України визначаються нові юридичні засади здійснення права власності на землю, що безпосередньо впливає на правове регулювання земельних відносин у містах та інших населених пунктах.
Формування єдиної правової бази для використання земель житлової та громадської забудови у містах, що базується на положеннях Конституції та враховує набуту практику проведення земельної реформи, обумовило прийняття нового Земельного кодексу України.
У чинному Земельному кодексі землі житлової та громадської забудови являють собою відокремлену категорію земель у складі земельного фонду країни. Не можна говорити про те, що вони складають абсолютно нову категорію земель. У попередньому законодавстві вони зазначалися як землі населених пунктів. Тому актуальність дослідження проблеми правового регулювання використання земель житлової та громадської забудови у містах полягає в тому, що змінилося не тільки найменування, а й зміст правового режиму цієї категорії земель.
Водночас у чинному земельному законодавстві України недостатньо реалізовані конституційні положення щодо права на землю Українського народу, що негативно впливає на стан правового забезпечення використання земель у містах, набуття і реалізації громадянами і юридичними особами земельних ділянок для житлового будівництва, спорудження об’єктів містобудування для громадських потреб, призводить до соціальних конфліктів при забудові земельних ділянок у містах та появи інших проблем правового, економічного, соціального характеру. Відсутність достатньо повного законодавства про правове регулювання використання земель житлової та громадської забудови у містах стримує також розвиток.
Розділ 2
2.1 Особливості правового режиму земельних ділянок
Земельна ділянка, призначена для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель (садів, гаражів, літніх кухонь, вбиралень, погребів тощо) і споруд (колодязів, вигрібних ям, навісів і т.п.) згідно закону вважається присадибною ділянкою.
Підставою виникнення земельних прав громадян на зазначені земельні ділянки виступають безоплатна передача у власність чи надання в оренду таких земельних ділянок із земель державної або комунальної власності. При цьому орендарями можуть бути не тільки громадяни України, але й інші особи. Питання про те, отримувати земельну ділянку у власність чи в оренду, залежить від волевиявлення самого громадянина.
Суб'єктами земельних прав власності щодо зазначених земельних ділянок згідно ст. 40 Земельного кодексу є громадяни України. Вони можуть набувати земельні ділянки у власність на підставі рішення органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в залежності від того, із яких земель будуть надаватися відповідні земельні ділянки.
Максимальний розмір присадибної земельної ділянки, встановлений ст. 121 Земельного кодексу, залежить від категорії населеного пункту, в якому вона розташована, і становить: у селах — не більше 0,25 гектара, в селищах — не більше 0,15 гектара, в містах — не більше 0,10 гектара.
Поряд з присадибною земельною ділянкою чинне земельне законодавство виділяє самостійну земельну ділянку для будівництва громадянином індивідуального гаража, її розмір становить не більше 0,01 гектара і вона є самостійним об'єктом права приватної власності або права орендного користування.
Передача земельних ділянок безоплатно у власність громадян у межах норм, визначених провадиться один раз по кожному виду використання.
Набуття громадянами права власності на присадибні ділянки можливе не тільки при одержанні їх із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених Земельним кодексом, але й і в результаті приватизації присадибних ділянок, які перебувають у користуванні громадян (ст. 116 ЗК).
Порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами визначений статею 118 Земельного Кодексу.
Понад норму безоплатної передачі громадяни можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-правовими угодами.
Землі житлової та громадської забудови займають 1,7 млн. га131, для віднесення земельної ділянки до земель житлової та громадської забудови закон передбачає дві умови: (1) земельна ділянка має бути розташована в межах населеного пункту; (2) вона повинна "використовуватися для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування". Вичерпного переліку "об'єктів загального користування" законодавство не визначає. Поняття "межі населених пунктів" визначається ч. 1 ст. 173 ЗКУ як "умовна замкнена лінія на поверхні землі", що відокремлює територію відповідного населеного пункту від інших територій (детальніше див. ст.ст. 173-176 ЗКУ та коментар до них). Положення коментованої статті щодо належності до земель житлової та громадської забудови земельних ділянок, "які використовуються для розміщення житлової забудови громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування", слід розуміти розширено: до даної категорії земель належать і ділянки, що не використовуються, але призначені для вказаних потреб (на правомірність такого тлумачення вказують, зокрема, положення ст. 20 ЗКУ). Визначення таких земельних ділянок має відбуватися на підставі затв. землевпорядної та містобудівної документації (див. ст. 39 ЗКУ та коментар до неї).
Не являє складнощів питання, що відносити до земель житлової забудови. Виходячи із змісту гл. 6 ЗКУ, до земель житлової забудови слід відносити земельні ділянки для будівництва і обслуговування жилого будинку та господарських будівель (ст. 40), земельні ділянки житлово-будівельних (жилих) кооперативів (ст. 41) та земельні ділянки багатоквартирних житлових будинків (ст. 42).
Перелік громадських будівель і споруд визначається ДБН В 2.2-9-99 "Громадські будинки і споруди". Між тим, вміщення положень щодо гаражного будівництва, як індивідуального (ст. 40), так і кооперативного (ст. 41), до гл. 6 ЗКУ вказує на те, що і ці види забудови розглядаються саме "як громадські
Чинний ЗКУ (на відміну від чинних раніше кодексів) не виділяє як окрему категорію земель землі населених пунктів, з якими землі житлової та громадської забудови співвідносяться як частина до цілого. Мотивом законодавчої "заміни" категорії "землі населених пунктів" на "землі житлової та громадської забудови" стало те, що категорія земель населених пунктів виділялася, на думку багатьох вчених, не за критерієм цільового призначення, а за критерієм територіального розміщення. На перший погляд, дане зауваження виглядає логічним, проте повністю погодитися з ним все-таки не можна. Призначенням земель населених пунктів є створення територіальної основи для компактного розселення людей, обслуговування потреб мешканців населених пунктів, на що ще у 1976 році звертав увагу Б. В. Єрофеєв132. Таке спільне призначення і обумовлює спільні риси у правовому режимі відповідних земель (насамперед, усі вони використовуються відповідно до містобудівної документації - див. ст. 39 ЗКУ). Крім того, чинний ЗКУ і при виділенні земель житлової та громадської забудови не відмовився від критерію територіального розміщення: до даної категорії земель відносяться землі лише в межах населених пунктів.
Виділення в складі земельних ділянок населених пунктів земель громадської забудови виглядає штучним також тому, що не узгоджується із прийнятим у планувальній діяльності зонуванням земель населених пунктів, на даний час усталеним. Поділ земель на різні зони здійснюється відповідно до підзаконних актів - зокрема, відповідно до п.2.1 ДБН 360-92 територія міста поділяється за функціональним призначенням на селищну, виробничу (в т.ч. 3овнішнього транспорту), і ландшафтно-рекреаційну зони. Здійснюється і дрібніший поділ: зокрема, промислові райони в місті за архітектурно-планувальними умовами і факторами формування поділяються на містобудівні категорії, для кожної з яких передбачено "функціонально-адекватний склад" підприємств, що розміщуються: промислова зона, комунально-складська зона тощо. На наш погляд, наведене зонування не може бути покладене в основу обгрунтованого виокремлення земель громадської забудови. Ламати ж усталені містобудівні підходи на догоду суб'єктивній забаганці законодавця навряд чи доцільно.
Відповідно до ст. 38 ЗКУ, до земель житлової та громадської забудови відносяться земельні ділянки лише в межах населених пунктів, відповідно, норми законодавства про дану категорію земель не поширюються на земельні ділянки під поселеннями за межами населених пунктів. Між тим, будинки та споруди можуть знаходитися і поза межами населених пунктів на землях, наданих для садівництва (ст. 35 ЗКУ), ведення особистого підсобного (ст. 7 ЗУ "Про особисте селянське господарство") або фермерського господарства (ст. 16 та ін. ЗУ "Про фермерське господарство"); на землях рекреаційного призначення (ст. 51 ЗКУ), землях транспорту (приміщення для проживання стрілочників, бакенників), оборони тощо. Фактично сьогодні закон не регламентує розміщення службового житла на різних категоріях земель. Правовий режим земель поселень за межами населених пунктів має чимало прогалин, що призводить до численних зловживань (наприклад, створення поселень на землях природно-заповідного, водного фонду під виглядом об'єктів рекреаційного призначення). При заповненні існуючих прогалин доцільно використати історичний досвід (положення ЗКУ УРСР 1970 р.) та відповідні норми законодавства зарубіжних країн, насамперед, РФ (Містобудівний кодекс РФ, Земельний кодекс РФ).
У судовій практиці зустрічаються справи, у яких визнання недійним державного акту мотивоване тим, що надання земельної ділянки для індивідуального житлового будівництва за межами населеного пункту суперечить закону133.3 наведеним підходом погодитися не можна.
Положення про земельні ділянки для різних видів житлової забудови (садибної та "багатоквартирної") містяться у главі 6 ЗКУ "Землі житлової та громадської забудови". Відповідно до ст. 38 ЗК України," [д] о земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів ..." [виділення додане - A.M.].
На перший погляд, наведене свідчить про те, що будівництво об'єктів житлово-цивільного призначення можливе лише у межах населених пунктів. Втім, такий висновок був би передчасним і помилковим.
Насамперед, ні у главі 6 ЗКУ, ні в жодному іншому нормативно-правовому акті не передбачено заборони на зведення житлових будинків та господарських будівель за межами населених пунктів. За відсутності такої заборони діє загальне правило, яке надає право будь-якому власнику землі землекористувнику надає право на забудову, що будівництво жилих будинків за межами населених пунктів можливе (наприклад, ч. 2 ст. 5 Закону України "Про фермерське господарство»).
Хоча наведене положення і не регулює безпосередньо відносин із надання земельних ділянок для індивідуального будівництва, воно досить однозначно формулює загальне ставлення законодавця до житлової забудови за межами населених пунктів - це ставлення позитивне. Таким чином, заборони на індивідуальне будівництво, а отже, і на надання земельних ділянок для індивідуального будівництва за межами населених пунктів законодавство ні прямо, ні опосередковано не встановлює.
1 2 3