«Оцінювання об’єктів нерухомості методом порівняння продаж»

1 2 3 4 5

Ім'я файлу: Оцінювання об’єктів нерухомості методом порівняння продаж.docx
Розширення: docx
Розмір: 109кб.
Дата: 14.06.2021
скачати

КУРСОВА РОБОТА

з дисципліни «Оціночна діяльність»
на тему: «Оцінювання об’єктів нерухомості методом порівняння продаж»
(Резолюція “До захисту”)
_________________ ________________ _____________

(підпис здобувача) (Дата) (Підпис)
Київ – 2019 р.

ЗМІСТ

КУРСОВА РОБОТА 1

Вступ 3

І. Нерухоме майно як об’єкт оцінки 5

1.1.Основні підходи до оцінки нерухомості 5

ІІ. Метод порівняння продаж: сутність, особливості та проблеми використання в оцінці об’єктів нерухомості 13

2.1. Становлення ринку нерухомості в Україні 13

2.2. Особливості оцінки окремих видів нерухомого майна 16

2.3. Проблеми оцінки нерухомості в Україні 26

ІІІ. Вдосконалення методики та організації проведення оцінки нерухомого майна 28

Висновки 35

Список використаної літератури 38

Вступ

Актуальність теми. В умовах ринкової економіки проблема оцінки нерухомості набуває великого значення як важлива складова теорії й практики обліку і аналізу, оскільки поняття «нерухомість» і «оцінка нерухомості» виникли у нашому суспільстві лише із процесом переходу до ринкової економіки.

Для прийняття конкретних управлінських рішень щодо операцій з нерухомістю необхідно визначити оціночну вартість об’єкту. При цьому слід враховувати, що вартість нерухомості підвладна впливу значної кількості різноманітних факторів, основними з яких є: попит і пропозиція аналогічних об’єктів; теперішній і майбутній прибуток, що створює даний об’єкт нерухомості; витрати на створення подібних об’єктів; економічна кон’юнктура, стан податкового законодавства і політико-правової ситуації в країні; стан оточуючого середовища. Відповідно у проведенні оцінки зацікавлені як власники і менеджери організації, так й зовнішні його партнери по бізнесу, починаючи із державних структуро і закінчуючи приватними особами.

Намагаючись реалізувати свої інтереси, сторони, зацікавлені у проведенні оціночних робіт, визначають цілі такої оцінки. Зокрема, оцінка нерухомості може проводитися з метою: підвищення ефективності управління організацією; купівлі – продажу цінних паперів організації на фондовому ринку, безпосередньо самої організації або її частини; встановлення частки одного із власників у випадку розриву договору або з інших причин; реконструкції організації, її ліквідації, злиття, розрахунків з акціонерами тощо. Окрім означених цілей нерідко оцінку нерухомості здійснюють для розробки плану розвитку організації, оцінки майбутніх доходів, отримання кредиту під залог, страхування, передачі в оренду або вкладання у якості внеску в уставний фонд.

Перші дві групи принципів пов’язані із визначенням вартості використання, а третя група базується на вартості обміну. Проте узагальнюючим для усіх принципів є принцип найкращого і найбільш ефективного використання, суть якого полягає у знаходженні розумного, достатньо обґрунтованого, фізично можливого і фінансово здійсненого варіанту використання, який забезпечить об’єкту найвищу поточну вартість землі, визначену на дату оцінки.

Метою даної роботи є узагальнення теоретичних основ та вивчення методичних підходів оцінки нерухомості методом порівняння продаж. Для досягнення поставленої мети в роботі поставлено наступні завдання:

– розглянути сутність нерухомого майна як об’єкта оцінки;

– визначити основні підходи до оцінки нерухомості;

– дослідити метод порівняння продаж: сутність, особливості та проблеми використання в оцінці об’єктів нерухомості;

– вивчити становлення ринку нерухомості в Україні;

– розглянути особливості оцінки окремих видів нерухомого майна;

– визначити проблеми оцінки нерухомості в Україні;

– розглянути можливі шляхи вдосконалення методики та організації проведення оцінки нерухомого майна.

Об’єктом дослідження є нерухомість, як предмет оцінки.

Предметом дослідження є метод порівняння продаж при оцінюванні об’єктів нерухомості.

І. Нерухоме майно як об’єкт оцінки

Основні підходи до оцінки нерухомості

Оцінка – це діяльність фахівця, яка має за мету визначення ймовірної грошової суми, котру реально виручити при відчуженні майнових прав на оцінюваний об’єкт за конкретних ринкових умов [9, с. 34].

Оцінка майна, майнових прав – це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності [1].

Оцінка нерухомого майна необхідна при [7, с. 180]:

відчуженні майна;
акціонуванні підприємств і перерозподілові майнових часток;
кадастровій оцінці для цілей оподаткування об’єктів нерухомості: приміщень і земельних ділянок;
страхуванні об’єктів нерухомості;
розробці інвестиційних проектів та залучені інвесторів;
інших операціях пов’язаних з реалізацією майнових прав на об’єкти нерухомості.

Основним об’єктом світового, як, власне, і будь-якого іншого ринку нерухомості є нерухомість як товар. На світовому ринку нерухомість є об'єктом вкладання капіталу, об’єктом купівлі-продажу, ринкових відносин між продавцем і покупцем, тобто і є товаром.

Виходячи зі схеми (рис. 1.1.) можемо припускати, що головною відмінністю світового ринку від інших його видів є, передовсім масштаб.

Рис. 1.1. Класифікація ринку нерухомості [14]

Цей товар (житлова та комерційна нерухомість), на відміну від інших товарів має ряд особливостей (рис. 1.2).

Рис. 1.2. Особливості нерухомості як товару [17, с. 104]
Теоретичним фундаментом процесу оцінки є система оцінних принципів, на яких ґрунтується розрахунок вартості об'єктів нерухомості. Принципи оцінки формують вихідні погляди суб'єктів ринку на величину вартості об'єкта нерухомості.

У світовій практиці прийнято виділяти чотири групи оцінних принципів:

1) принципи, засновані на уявах потенційного власника;

2) принципи, що випливають із процесу експлуатації нерухомості;

3) принципи, обумовлені дією ринкового середовища;

4) принцип найкращого і найбільш ефективного використання.

Використання тих чи інших принципів залежить від конкретної ситуації, яка складається на момент оцінки.

Оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання.

Оцінка майна проводиться із застосуванням методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночних процедур. Оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.

Експертна оцінка ринкової вартості нерухомості базується на трьох загальноприйнятих підходах – витратному, аналогів продажів (порівняльний) та доходному, – вірогідність результатів за якими у кожному конкретному випадку може бути різною (рис. 1.3).

Рис. 1.3. Основні методичні підходи до оцінки нерухомості [18, с. 234]

Найвірогіднішим у світовій практиці методом оцінки нерухомості вважається метод (порівняльний) аналогів продажів, а у випадку оцінки виробничих і комерційних об’єктів – доходний метод. Ці твердження справедливі за наявності розвинутого конкурентного ринку нерухомості, його відкритості, досконалості нормативно-правової бази.

Єдиними нормами професійної оціночної практики при проведені експертної оцінки передбачено застосування всіх трьох методів. Результати оцінки, одержані різними методами, дійсно можуть і повинні мало відрізнятися – не більше як на 10 – 15 %, а отже, процедуру узгодження можна звести до визначення середньоарифметичного показника результатів застосованих методів.

Розглянемо більш детально кожний з підходів оцінки нерухомості.

Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на інформації про недавні угоди на ринку нерухомості з аналогічними об'єктами і порівнянні об’єкту, що оцінюється, з об’єктами-аналогами.

Оскільки не існує двох абсолютно однакових об’єктів нерухомості за всіма параметрами (економічними, фізичними, правовими), виникає необхідність внесення поправок в ціни об’єктів аналогів. Внесення поправок, які враховують відмінності між оцінюваним об'єктом і аналогами, дозволяє визначити ціну продажу кожного аналога, немов би він мав ті ж самі основні характеристики, що й оцінюваний об'єкт. Відкоригована ціна дає оцінювачу можливість зробити висновок про те, що найбільш ймовірна ціна продажу аналогічних об'єктів відображає ринкову вартість. При цьому, варто запам’ятати: корегується ціна продажу порівнюваного об’єкта аналога для моделювання вартості об’єкта оцінки. Оцінюваний об’єкт ніколи не піддається коригуванню [19, с. 134].

Основним принципом порівняльного підходу до оцінки нерухомості є принцип заміщення.

Оцінка нерухомості порівняльним підходом проходить переважно в 4 етапи:

перший етап вивчення стану, тенденцій розвитку та особливостей того сегменту ринку нерухомості, до якого належить оцінюваний об’єкт;

другий етап збір і перевірка інформації про об’єкти-аналоги, аналіз зібраної інформації та порівняння об’єктів-аналогів з оцінюваним;

третій етап внесення поправок до ціни продажу порівнюваних об’єктів;

четвертий етап узгодження відкоригованих цін об’єктів-аналогів і виведення величини ринкової вартості об’єкту нерухомості, що оцінюється.

Доходний підхід оцінює вартість нерухомості в даний момент часу як поточну вартість майбутніх грошових потоків, тобто відображає:

- якість та кількість доходу, який об’єкт нерухомості може принести власнику протягом всього терміну служби (використання);

- ризики, які характерні для оцінюваного об’єкту та для регіону.

Цей підхід використовується тільки при доходній нерухомості. Єдиною його метою є отримання доходу.

Доходи від володіння нерухомістю можуть надходити у вигляді:

— поточних і майбутніх грошових надходжень (у т.ч. періодичних платежів);

— економії на податках;

— доходів від приросту вартості нерухомості, отриманих при її продажі в майбутньому або заставі під іпотечний кредит;

— економії на податках від перепродажу майна в майбутньому;

майбутніх доходах від орендної плати;
інших можливих грошових надходжень.

Існує два основних методи, які використовуються при оцінці нерухомості, що приносить доход [18, с. 111]:

1. Метод прямої капіталізації, заснований на використанні ставки капіталізації (R).

2. Метод дисконтування грошових потоків, заснований на перетворенні майбутніх доходів від володіння майном, у їхню поточну вартість. Прогнозовані майбутні прибутки, дисконтовані в поточну вартість з використанням ставок доходу, відображають очікування ринку.

Метод прямої капіталізації використовується, якщо:

- потоки доходів стабільні тривалий проміжок часу, значні і позитивні;

- потоки доходів зростають стійкими, помірними темпами.

Метод дисконтування грошових потоків (ДГП) використовується для визначення поточної вартості майбутньої користі, які принесе використання або, можливо, подальший продаж нерухомості.

Метод ДГП заснований на принципах очікування і заміщення.

Для розрахунку ДГП необхідні дані:

- тривалого прогнозного періоду,

- прогнозні величини грошових потоків, включаючи реверсію;

- ставка дисконтування.

При дисконтуванні грошових потоків і майбутньої вартості реверсії можуть використовуватися різні ставки дисконту.

Дисконтування базується на використанні формули складного відсотка [16, с. 334]:

PV =

, (1.1)

де, РV — поточна вартість;

FV — майбутня вартість;

r — ставка дисконту;

n — число періодів;

— фактор поточної вартості.

Витратний підхід до оцінки нерухомості. Суть цього підходу полягає в тому, що вартість нерухомості визначається витратами на придбання земельної ділянки, її благоустрій і будівництво на ній оцінюваного об’єкта нерухомості (будівлі, споруди).

Застосовується витратний підхід при:аналізі нового будівництва;визначені варіанту використання землі;реконструкції будівлі;оцінці нерухомості для цілей оподаткування;оцінці для цілей страхування;оцінці наслідків стихійних лих;оцінці спеціальних будівель і споруд.

В основу витратного підходу покладений принцип заміщення.

При використанні цього підходу варто пам’ятати, що витрати на будівництво є лише базисом ринкової вартості нерухомості та переважно бувають більшими або меншими. Тільки при новому будівництві, яке відповідає принципу найкращого і найефективнішого використання земельної ділянки, вартість, визначена витратним підходом, відповідає ринковій вартості.

Вартість нерухомості витратним підходом – це вартість повного відновлення або заміщення за мінусом зносу та з врахуванням вартості ділянки землі, як незабудованої. Підхід важко застосувати до будівель з унікальними архітектурними і естетичними характеристиками, які мають історичну цінність, а також до будинків з надмірним зносом. Найчастіше цей підхід застосовується до оцінки нерухомості при нерозвинених чи слабоактивних сегментах ринку нерухомості.

Кожен методичний підхід має свої переваги та недоліки, які узагальнені у таблиці 1.1.

З метою обґрунтування остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка, а також інформаційних джерел на достовірність результатів оцінки. Неможливість або недоцільність застосування певного методичного підходу, пов'язана з повною відсутністю чи недостовірністю необхідних для цього вихідних даних про об'єкт оцінки та іншої інформації, окремо обґрунтовується у звіті про оцінку майна.
Таблиця 1.1 – Порівняльна характеристика методичних підходів до оцінки [15, с. 76]

Методичні підходи	Переваги підходу	Недоліки підходу
Доходний (прибутковий)	Враховує майбутні очікувані доходи; Приймає до уваги економічне старіння підприємства; Враховує ринковий аспект;	Складність визначення ставки капіталізації та дисконтування; Складність прогнозування майбутніх грошових потоків; Складність оцінки ризиків; Певний суб’єктивізм , який обумовлюється ймовірнісної природою передбачуваних прибутків
Витратний (майновий)	Можливість обліку впливу виробничо-господарських факторів на зміну вартості активів, розвитку технології з урахуванням ступеня зносу активів; Об`єктивність розрахунків, оскільки вони ґрунтуються на даних фінансової звітності; Легкість використання, простота визначення;	Не враховує фінансові результати діяльності підприємства; Орієнтується на минулу вартість; Не враховує перспективи розвитку підприємства; Не відображає зв’язок між фактичними і майбутніми результатами діяльності підприємства; Складність визначення вартості нематеріальних активів та морального зносу; Оцінка, що отримана за допомогою такого методу рідко відповідає дійсній вартості активів в умовах ринку;
Порівняльний (ринковий)	Відображає поточний стан ринку; Простий у використанні та легкий для розуміння; Швидкий у виконанні; Вимагає здійснення менше припущень, ніж дохідний підхід; Дозволяє отримати реальну ринкову вартість майна, що оцінюється; Дозволяє врахувати при оцінці унікальність кожного об`єкта.	Не дає можливості врахувати індивідуальні особливості конкретного об’єкта; Складність отримання інформації для проведення розрахунків; Складність розрахунку, що може відбитися на достовірності отриманого результату; Слабка теоретична підготовка виконавців; Складність пошуку аналогів; Необхідність врахування особливостей конкретної економіки; Складність вибору мультиплікатора; Не враховує майбутні грошові потоки, які можна отримати від експлуатації об`єкту.

Національними стандартами можуть передбачатися також інші випадки обмежень щодо застосування певних методичних підходів для визначення ринкової вартості та неринкових видів вартості об'єктів оцінки. Застереження та обмеження щодо використання результатів оцінки об'єкта оцінки зазначаються у звіті про оцінку майна.

1 2 3 4 5

скачати