Ім'я файлу: plt_9123.doc
Розширення: doc
Розмір: 129кб.
Дата: 19.03.2021
скачати
Пов'язані файли:
Теорii_юридичноi_особи.doc


Курсова робота

на тему:

“Договір найму жилого приміщення”

План

ВСТУП

РОЗДІЛ 1. ПОНЯТТЯ ЖИТЛОВОГО ЗАКОНОДАВСТВА ТА НАЙМА ЖИТЛА

РОЗДІЛ 2. ПОНЯТТЯ, ЗМІСТ ТА ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ НАЙМУ ЖИЛОГО ПРИМІЩЕННЯ

РОЗДІЛ 3. ПРАВА НАЙМАЧА ЖИТЛА І ЧЛЕНІВ ЙОГО СІМ'Ї ЗГІДНО ДОГОВОРУ НАЙМУ ЖИЛОГО ПРИМІЩЕННЯ

РОЗДІЛ 4. ЗМІНА І РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ НАЙМУ ЖИТЛА

РОЗДІЛ 5. ПІДНАЙОМ ЖИЛОГО ПРИМІЩЕННЯ

ВИСНОВКИ

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

Вступ


Тема даної курсової роботи: “Договір найму жилого приміщення”. Вивчення даного питання є потрібним і актуальним. Актуальним, в першу чергу тому, що договір найму жилого приміщення є двостороннім та сплатним і має багато спільного з договором майнового найму, проте у системі договорів займає самостійне місце. Це зумовлено тим, що договір найму жилого приміщення спрямований на забезпечення постійної потреби громадян у житлі та правильного використання для цього житлового фонду.

Договір найму жилого приміщення укладається в письмо­вій формі, хоч недодержання цієї форми не тягне за собою недійсність договору, який укладається на невизначений строк, оскільки у ч. 2 ст.9 Житлового кодексу України перед­бачено, що жилі приміщення надаються громадянам у безст­рокове користування.

Договір найму жилого приміщення укладається на підставі Типового договору, в якому зазначено, хто є сторонами в до­говорі, характеристику предмета договору, права, обов'язки та відповідальність сторін за договором. Права та обов'язки сторін регламентують також Правила користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 372. Предметом договору найму жилого приміщення має бути жиле приміщення, призначене для проживання в ньому, яке впорядковане відповідно до умов даного населеного пункту і відповідає встановленим санітарним та технічним вимогам.

В даній роботі будуть досліджені такі питання як: поняття, зміст та предмет договору найму жилого приміщення, права наймача житла і членів його родини, зміна і розірвання договору найму житла, поняття про піднайом житла. Гадаю, що вивчення цих питань дасть змогу якнайкраще розкрити обрану тему для дослідження.

Розділ 1. Поняття житлового законодавства

та найма житла
Відповідно до ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Одним з найважливіших видів ци­вільних правовідносин, спрямованих на задоволення потреб громадян у житлі, є житлові зобов'язання, що випливають з договору найму жилого приміщення, з членства в житлово-будівельному чи житловому кооперативах, з деяких інших угод.

Згідно із ст. 4 Житлового кодексу України жилі будинки та жилі приміщення в інших будівлях становлять житловий фонд, який складається з державного житлового фонду, громад­ського житлового фонду, фонду житлово-будівельних коопе­ративів та приватного житлового фонду. Жилі будинки та жилі приміщення призначаються для постійного проживання гро­мадян і не можуть використовуватися для потреб промисло­вого характеру [3].

Житлове законодавство — це сукупність нормативно-правових актів, які регулюють суспільні відносини щодо реалізації конститу­ційного права на житло та пов'язані з ними відносини щодо управ­ління житловим фондом, забезпечення його збереження, експлуа­тації і ремонту.

Загальні правила найму (оренди) житла передбачені у гл.59 ЦК. Основним спеціальним нормативно-правовим актом житлового за­конодавства є ЖК.

Житловий фонд утворюють жилі будинки, а також жилі примі­щення в інших будівлях, що знаходяться на території України.

Існує кілька видів житлового фонду:

— державний;

— громадський;

— фонд житлово-будівельних та житлових кооперативів;

— приватний.

Надання жилих приміщень у будинках державного та громад­ського житлового фонду регулюють Правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих примі­щень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР та Української республіканської ради професійних спілок від 11 грудня 1984 р. №470.

Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, здійснюється, як правило, за місцем проживання громадян у вико­навчому комітеті районної, міської, районної в місті, селищної, сільської ради.

Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, що працюють на підприємствах, в установах, організаціях, що мають житловий фонд і ведуть житлове будівництво, здійснюється за міс­цем роботи, а за їх бажанням — також і за місцем проживання.

Кожна сім'я може перебувати на квартирному обліку за місцем роботи одного з членів сім'ї (за їх вибором) та у виконавчому ко­мітеті місцевої ради за місцем проживання. Для взяття на квартир­ний облік необхідна потреба в поліпшенні житлових умов, а також постійне проживання і прописка в даному населеному пункті.

Такими, що потребують поліпшення житлових умов, вважають­ся громадяни:

— забезпечені житлом нижче за встановлений рівень;

— які проживають у приміщенні, що не відповідає встановле­ним санітарним і технічним вимогам;

— які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим вони не можуть проживати в комунальній квартирі або в одній кімнаті з членами своєї сім'ї;

— які проживають за договором піднайму житла в будинках державного або громадського фонду чи за договором найму житла в будинках житлово-будівельних кооперативів;

— які проживають тривалий час за договором найму (оренди) в приватних будинках (квартирах);

— які проживають в гуртожитках;

— які проживають в одній кімнаті по дві і більше сім'ї незалеж­но від родинних відносин, або особи різної статі старші 9 років, крім подружжя (в тому числі коли займане ними жиле приміщен­ня складається більш як з однієї кімнати).

Надання житла здійснюється в порядку черговості. Законодавство встановило перелік осіб, які мають право першо­чергового надання житла. До них, зокрема, належать:

— інваліди Великої Вітчизняної війни та прирівняні до них особи;

— Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Праці;

— особи, які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захво­рювань;

— учасники війни;

— інваліди праці І і II груп та інваліди І і II груп з числа вій­ськовослужбовців;

— матері, яким присвоєно звання "Мати-героїня";

— сім'ї при народженні близнят;

— багатодітні сім'ї;

— вчителі та інші педагогічні працівники загальноосвітних шкіл і професійно-технічних навчальних закладів.

Позачергово житло надається:

— громадянам, житло яких внаслідок стихійного лиха стало непридатним для проживання;

— особам, направленим у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість;

— особам, які повернулися з державного дитячого закладу, від родичів, опікуна або піклувальника; громадянам, незаконно засуд­женим і згодом реабілітованим, — за неможливості повернення займаного раніше житла;

— дітям-інвалідам, що не мають батьків або батьки яких позбав­лені батьківських прав і проживають у державних або інших соці­альних установах, після досягнення повноліття, якщо за висновком медико-соціальної експертизи вони можуть здійснювати самооб­слуговування і вести самостійний спосіб життя;

— особам, обраним на виборну посаду, коли це пов'язано з пе­реїздом в іншу місцевість;

— членам сім'ї народного депутата України в разі його смерті в період виконання депутатських обов'язків у Верховній Раді Украї­ни на постійній основі.

При наданні житла не допускається заселення однієї кімнати особами різної статті, старшими за 9 років, крім подружжя, а та­кож особами, які хворіють на деякі тяжкі форми хронічних захво­рювань, у зв'язку з чим вони не можуть проживати в одній кімна­ті з членами своєї сім'ї.

Жиле приміщення надається громадянам у межах 13,65 кв. м жи­лої площі на одну особу, але не менше рівня середньої забезпеченос­ті громадян жилою площею в даному населеному пункті. Рішення про надання житла приймає виконавчий комітет місцевої ради або адмі­ністрація підприємства разом із профкомом (спільним рішенням).

На підставі рішення про надання житла в будинках державного або громадського житлового фонду виконавчий комітет місцевої ради видає громадянинові ордер, який є єдиною підставою для все­лення в надане жиле приміщення. Ордер дійсний протягом 30 днів.

Державний житловий фонд перебуває у віданні місцевих рад народних депутатів і віданні міністерств, державних комітетів та відомств (відомчий житловий фонд).

Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, ведуть, як правило, за місцем їх проживання органи державної адміністрації або виконкоми районних (міських) рад народних депутатів. Потреба у житлі визначається певними критеріями, що передбачені у ст. 34 Житлового ко­дексу України:

• забезпечення житловою площею нижче рівня, який визначається виконавчими комітетами обласних. Київ­ської та Севастопольської міських рад народних депута­тів спільно з радами профспілок;

• проживання у приміщенні, яке не відповідає встановле­ним санітарним і технічним вимогам;

• тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим хворий не може проживати в комунальній квартирі чи в одній кімнаті з членами своєї сім'ї;

• проживання у гуртожитках;

• проживання в одній кімнаті двох і більше сімей незалежно від родинних відносин чи осіб різної статі старших за 9 років, крім подружжя, тощо.

Громадянам, які перебувають на квартирному обліку, жилі приміщення надаються у порядку загальної черги, крім осіб, цю мають право на першочергове одержання жилих примі­щень. До таких громадян належать: інваліди Великої Вітчиз­няної війни, Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Праці, особи, нагороджені орденами Слави, Трудової Слави, "За службу Батьківщині в Збройних Силах СРСР" усіх трьох ступенів, інваліди 1 та 2-ї груп з числа військовослужбовців, інваліди праці 1 та 2-ї груп та інші особи (ст. 45 Житлового кодексу).

Крім того, жилі приміщення можуть надаватися позачергово:

• громадянам, чиє житло стало непридатним для прожи­вання у зв'язку зі стихійним лихом;

• громадянам, направленим у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість;

• особам, реабілітованим внаслідок незаконного засудження;

• особам, обраним на виборну посаду, якщо це пов'язано з переїздом в іншу місцевість, та в деяких Інших випадках (ст. 46 Житлового кодексу).

Заяви громадян про взяття на квартирний облік розгляда­ються житловими комісіями органів державної адміністрації чи місцевих рад народних депутатів; спори про відмову у взятті на облік судам не підвідомчі, їх розглядають тільки в адміністративному порядку. Жилі приміщення у будинках місцевих рад народних депу­татів надаються на підставі рішення органів державної адмі­ністрації або місцевої ради з участю представників гро­мадських організацій. Вселення громадян на надану їм за рішенням вказаних органів житлову площу проводиться тільки за ордерами, які видає виконком на підставі цього рішення. Ордер — це адміністративний акт (письмове розпоряджен­ня, наказ) виконкому місцевої ради народних депутатів на вселення громадянина (та його сім'ї ) у зазначене в ньому жиле приміщення. З одного боку, ордер породжує адміністра­тивно-правові відносини між виконкомом та житлово-експлуатаційною організацією, куди він передається, а з дру­гого — цивільно-правові відносини між громадянином та за­значеною організацією, що зобов'язана укласти договір найму жилого приміщення з цим громадянином. Спори про видачу ордера судам не підвідомчі, але у тих випадках, коли жиле приміщення надається з цивільно-пра­вових підстав, зокрема при приєднанні жилого приміщення, що звільнилось у квартирі, іншому наймачу (ст. 54 Житлового кодексу), при виселенні з наданням іншого жилого приміщен­ня (ст. 109 Житлового кодексу) тощо, громадяни мають право по суду вимагати видачі ордера.

Ордер може бути виданий лише на вільне жиле приміщення.

Розділ 2. Поняття, зміст та предмет договору найму жилого приміщення

За договором найму жилого приміщення одна сторона (наймодавець) зобов'язана надати іншій стороні (наймачеві) за плату жиле приміщення для проживання в ньому.

Договір найму жилого приміщення є двостороннім та сплатним і має багато спільного з договором майнового найму, проте у системі договорів займає самостійне місце. Це зумовлено тим, що договір найму жилого приміщення спрямований на забезпечення постійної потреби громадян у житлі та правильного використання для цього житлового фонду [1, ст.105].

Договір найму жилого приміщення укладається в письмо­вій формі, хоч недодержання цієї форми не тягне за собою недійсність договору, який укладається на невизначений строк, оскільки у ч. 2 ст.9 Житлового кодексу України перед­бачено, що жилі приміщення надаються громадянам у безст­рокове користування.

Від імені наймодавця стороною у договорі найму жилого приміщення виступає житлово-експлуатаційна організація, а інтереси всіх включених до ордера членів сім'ї наймача пред­ставляє особа, на ім'я якої видано ордер і яка укладає договір найму.

Договір найму жилого приміщення укладається на підставі Типового договору, в якому зазначено, хто є сторонами в до­говорі, характеристику предмета договору, права, обов'язки та відповідальність сторін за договором.

Згідно з Типовим договором найму жилого приміщення у будинках державного та громадського житлового фонду в Україні (затверджений постановою Ради Міністрів УРСР від 11 серпня 1988 р.) наймодавець зобов'язаний забезпечити належне утримання жилого будинку та прилеглої до нього території, своєчасно проводити ремонт жилого будинку, за­безпечити роботу його технічного обладнання, на час капі­тального ремонту надавати наймачеві та членам його сім'ї інше жиле приміщення тощо.

Права та обов'язки сторін регламентують також Правила користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 372.

Наймач зобов'язаний виконувати правила користування жилими приміщеннями, своєчасно сплачувати квартирну плату, додержуватися правил пожежної безпеки, своєчасно проводити поточний ремонт тощо.

У Типовому договорі та Правилах передбачено також права сторін, зміст яких досить детально викладено нижче.

Згідно з ч. 4 ст. 61 Житлового кодексу України умови до­говору найму жилого приміщення, що обмежують права на­ймача та членів його сім'ї', порівняно з умовами, передбаче­ними Житловим кодексом, Типовим договором найму жилого приміщення та іншими законодавчими актами, є недійсними. Так, наприклад, якщо у договорі буде обумовлено строк його дії, неможливість проведення обміну тощо, то ці умови є недійсними і при розгляді спору не беруться до уваги.

Предметом договору найму жилого приміщення у будинках державного житлового фонду може бути лише приміщення, що відповідає вимогам статей 50 і 63 Житлового кодексу, тобто це перш за все може бути окрема квартира, Інше окре­ме ізольоване жиле приміщення, що складається з однією чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок.

Предметом договору найму жилого приміщення має бути жиле приміщення, призначене для проживання в ньому, яке впорядковане відповідно до умов даного населеного пункту і відповідає встановленим санітарним та технічним вимогам [2, ст. 124].

У частині 2 ст. 63 Житлового кодексу зазначено, що не може бути самостійним предметом договору найму жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, але за розміром воно менше встановленого для надання одній особі, частина кімнати чи кімната, що має з іншою спільний хід, а також підсобні приміщення (кухня, коридор тощо).

Розміри жилих приміщень, цю надаються в Україні, перед­бачені ст. 47 Житлового кодексу і не повинні перевищувати 13,65 кв. м на одну особу, але не можуть бути менше рівня середньої забезпеченості громадян у даному населеному пункті.

Глава 59 ЦК регулює найм (оренду) житла. Договір найму (орен­ди) житла — це договір, за яким одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату [6, ст.810].

Отже, можна вважати, що коло прав наймача житла розширене — воно включає не тільки користування, що традиційно вважається єдиним повноваженням наймача стосовно використовуваного ним майна, а й володіння.

Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної влас­ності, встановлюються законом.

До договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, застосовуються поло­ження ЦК, якщо інше не встановлено законом.

Згідно з ЖК договір найму жилого приміщення — це договір, за яким наймодавець зобов'язується надати жиле приміщення в ко­ристування наймачеві та членам його сім'ї, а наймач зобов'язуєть­ся використовувати житло за призначенням, забезпечувати його ці­лісність і вчасно вносити квартирну плату.

Характеристики договору — двосторонній, сплатний. Згідно з ЦК він може бути як консенсуальним, так і реальним (відповідно до ЖК є консенсуальним).

Відмінності договору найму (оренди) житла від договору найму:

а) предмет договору найму житла — лише жиле приміщення;

б) наймачі за договором найму житла — лише фізичні особи (це передбачено ЖК, а згідно з ЦК наймачами можуть бути і юридич­ні особи);

в) коло прав наймача в договорі найму житла ширше, ніж у до­говорі найму — зокрема, право користування житлом у будинках державного та громадського фонду, право обміну тощо;

г) договір найму житла породжує права та обов'язки не тільки для наймача, а й для членів його сім'ї;

д) договір найму житла в будинках державного і громадського фонду має безстроковий характер.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зок­рема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок [6, ст.812].

Сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юри­дичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона може вико­ристовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб [6, ст.813].

Сторони договору найму жилого приміщення в будинках дер­жавного і громадського житлового фонду — житлово-експлуатацій­на організація (а в разі її відсутності — підприємство, установа, ор­ганізація) та ордеродержатель. У договорі найму жилого приміщен­ня в будинках приватного житлового фонду наймодавцем виступає власник жилого будинку.

ЖК передбачає обов'язкову письмову форму договору найму жилого приміщення. Недотримання письмової форми договору не має наслідком його недійсність.

Стаття 816 ЦК визначає правовий статус наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним. У договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Ці осо­би набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користу­вання житлом. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їх обов'язки за договором найму житла є солідарними. Порядок користування житлом найма­чем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначаєть­ся за домовленістю між ними, а у разі спору — встановлюється за рішенням суду.

Згідно з ЖК члени сім'ї наймача, які спільно проживають з ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору найму жилого приміщення. Наймач не користується будь-якою перевагою перед членами сім'ї в здійсненні права користування житлом.

Відповідно до ЖК членів сім'ї наймача можна поділити на дві групи. Перша — чоловік (дружина) наймача, їх діти і батьки. Дру­га — інші особи, якщо вони постійно проживають з наймачем і ве­дуть з ним спільне господарство. Вони можуть бути визнані члена­ми сім'ї наймача. Це може бути, наприклад, фактична дружина наймача. При виникненні спору суд, вирішуючи питання про виз­нання особи членом сім'ї наймача, з'ясовує характер його відносин з наймачем, іншими членами сім'ї, встановлює, чи мали місце ве­дення спільного господарства (наявність спільних витрат), а також інші обставини, що свідчать про наявність сімейних відносин.

Іноді трапляється неправильне тлумачення закону про поняття члена сім'ї наймача. Так, районний суд Одеської області, задоволь­няючи позов про виселення подружжя П., зазначив у рішенні, що П. не були членами сім'ї померлого наймача С., оскільки не були його близькими родичами, як того вимагає ЖК України. Однак ЖК не пов'язує визнання особи членом сім'ї наймача з наявністю близької спорідненості, та й узагалі родинних відносин. Тому цей аргумент суду не можна визнати правильним.

Особи, які перестали бути членами сім'ї наймача, але продовжу­ють проживати в займаному жилому приміщенні, мають такі ж права та обов'язки, як наймач та члени його сім'ї.

Наймач і члени його сім'ї мають право користування житлом (в будинках державного та громадського фонду — безстрокове право). Воно включає можливість вселення членів сім'ї, обміну, здачі в під-найм, вселення тимчасових мешканців тощо.

Розділ 3. Права наймача житла і членів його сім'ї згідно договору найму жилого приміщення

Право на вселення членів сім'ї. Згідно зі ст.817 ЦК наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за їх взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. Особи, які вселилися у житло відповідно до вищевказаних правил, набувають рівних з ін­шими особами прав користування житлом, якщо інше не було пе­редбачено при їх вселенні [6, ст.817].

Одним з найважливіших прав наймача є право на вселення в займане жиле приміщення свого чоловіка (дружини), дітей, бать­ків, а також інших осіб. Здійснення цього права відповідно до ЖК можливе лише за письмовою згодою всіх членів сім'ї, що прожива­ють у цьому приміщенні, за винятком вселення до батьків непов­нолітніх дітей, коли такої згоди не потрібно.

Вирішуючи спори про право користування жилим приміщен­ням осіб, які вселилися до наймача, суд з'ясовує, чи дотриманий установлений порядок при їх вселенні, зокрема: чи була письмова згода на це всіх членів сім'ї наймача, чи були вони прописані в цьому приміщенні, чи було це приміщення постійним місцем їх проживання, чи вели вони з наймачем спільне господарство, три­валість часу їх проживання. З урахуванням обставин конкретної справи суд може взяти до уваги поважність причин, за якими осо­бу, яка вселилася до наймача як член сім'ї, не було прописано в жилому приміщенні.

Особи, які вселилися в жиле приміщення як члени сім'ї найма­ча, набувають рівне з іншими членами сім'ї право користування жилим приміщенням, якщо при вселенні між цими особами, най­мачем та проживаючими з ним членами сім'ї не було іншої угоди про порядок користування житлом.

Якщо зазначені особи були вселені без згоди членів сім'ї найма­ча, то вони не набувають права користування жилим приміщенням.

Право на збереження житла за тимчасово відсутніми особами [1, с.207].

Згідно зі ст.71 ЖК у разі тимчасової відсутності наймача або чле­нів його сім'ї у будинках державного або громадського житлового фонду за ними зберігається жиле приміщення протягом шести мі­сяців. Однак жиле приміщення може зберігатися за тимчасово від­сутніми і протягом більш тривалих термінів.

У ЖК зазначені випадки, коли жиле приміщення зберігається за тимчасово відсутніми понад шість місяців:

1) призов на строкову військову службу або направлення на аль­тернативну (невійськову) службу, а також призов офіцерів із запа­су на дійсну військову службу на строк до трьох років — протягом усього періоду проходження військової служби; перебування на військовій службі прапорщиків, мічманів і військовослужбовців надстрокової служби — протягом перших п'яти років перебування на військовій службі;

2) тимчасовий виїзд з постійного місця проживання за умова­ми і характером роботи, у тому числі за кордоном (екіпажі суден, працівники геологічних, розвідувальних партій, експедицій то­що) або у зв'язку з навчанням (учні, студенти, аспіранти, стажис­ти тощо) — протягом усього часу виконання цієї роботи або нав­чання;

3) поміщення дітей на виховання в дитячий заклад, до родичів, опікуна чи піклувальника — протягом усього часу їх перебування, якщо в жилому приміщенні залишилися проживати інші члени сім'ї;

4) виїзд у зв'язку з виконанням обов'язків опікуна (піклувальни­ка) — протягом усього часу виконання цих обов'язків;

5) влаштування непрацездатних осіб, у тому числі дітей-інвалі-дів у будинки-інтернати та інші установи соціальної допомоги — протягом усього часу перебування в них;

6) виїзд для лікування в лікувально-профілактичному закладі — протягом всього часу перебування в ньому;

7) взяття під варту або засудження до позбавлення волі — про­тягом усього часу перебування під вартою або відбування покаран­ня, якщо в житлі залишилися проживати інші члени сім'ї.

Визнання особи такою, що втратила право користування жит­лом внаслідок відсутності понад встановлені строки, провадиться в судовому порядку за позовом наймодавця, наймача і членів його сім'ї.

Якщо наймач або члени його сім'ї були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк за заявою відсутнього мо­же бути продовжено наймодавцем, а в разі спору — судом. Отже, відсутність особи понад встановлені строки ще не спричиняє ав­томатичного визнання її такою, що втратила право користування житлом. Якщо її відсутність пов'язана з поважними причинами, вона не може бути визнана такою, що втратила право на житло. У законі не роз'яснюється, які причини слід вважати поважними. Це питання вирішує суд з урахуванням конкретних обставин. У судовій практиці поважними причинами визнаються: перебування осо­би у відрядженні, в іншому населеному пункті у зв'язку з необхід­ністю догляду за хворим родичем або поганим станом здоров'я і потребою в догляді, конфліктні відносини з членами сім'ї, непра­вомірна поведінка інших членів сім'ї, що заважає користуватися житлом тощо.

Особливий випадок зберігання житла за тимчасово відсутніми особами у разі одержання охоронного посвідчення (броні) — бро­нювання житла. Воно може здійснюватися при направленні на ро­боту за кордон — на весь час перебування за кордоном, при виїзді на роботу в райони Крайньої Півночі і прирівняні до них місцевос­ті. Бронювання регулюється Правилами бронювання жилих примі­щень в Українській РСР, затвердженими постановою Ради Мініс­трів УРСР від 9 вересня 1985 р. №342.

Право на обмін жилого приміщення. Обмін жилими приміщення­ми регулюється ЖК і Правилами обміну жилих приміщень в Укра­їнській РСР, затвердженими постановою Ради Міністрів УРСР від 31 січня 1986 р. №31.

Наймач жилого приміщення вправі провести обмін займаного жилого приміщення з іншим наймачем або членом житлово-буді­вельного кооперативу, у тому числі тими, які проживають в іншо­му населеному пункті, за наявності письмової згоди проживаючих разом із ним членів сім'ї.

ЖК допускається так званий примусовий обмін: якщо між чле­нами сім'ї не досягнуто згоди про обмін, кожен з них має право ви­магати в судовому порядку примусового обміну займаного жилого приміщення на приміщення в різних будинках (квартирах).

Примус до обміну в цьому випадку не має будь-яких караль­них, компенсаційних або виховних цілей, адже він не пов'язаний з порушенням правил користування житлом, а спрямований, як правило, на ліквідацію обставин неможливості спільного прожи­вання членів сім'ї в одному жилому приміщенні через недоброзич­ливі стосунки між ними за відсутності винних дій одного з них. Тому в таких випадках суди мають враховувати доводи та інтереси осіб, які проживають у жилому приміщенні, що заслуговують на увагу.

Особливим випадком обміну є так званий внутрішньосімейний обмін: наймач або член його сім'ї має право здійснити обмін час­тки жилої площі, що припадає на нього, у тому числі суміжної кім­нати або частини кімнати, з наймачем іншого приміщення, за умо­ви, що в'їжджаючий у порядку обміну вселяється як член сім'ї тих, що залишилися проживати в цьому приміщенні.

Обмін у будинках підприємств, установ, організацій допускаєть­ся лише за їх згодою. Обмін жилими приміщеннями може бути визнаний недійсним у судовому порядку як за загальними, так і за спеціальними підставами [2, ст.208].

Загальними підставами є сформульовані в цивільному законо­давстві підстави визнання недійсними цивільно-правових правочинів. У судовій практиці іноді пред'являються позови про виз­нання обміну жилими приміщеннями недійсним, як здійсненого внаслідок помилки, що має істотне значення. В правочині обміну жилими приміщеннями судова практика визнає такою, що має іс­тотне значення, помилку щодо розміру жилої площі або її якісно­го стану. Це незнання або неправильне уявлення про такі недолі­ки жилого приміщення, які в момент здійснення обміну не мог­ли бути виявлені, були виявлені пізніше і не можуть бути усунуті шляхом ремонту, що об'єктивно створює неможливість прожи­вання в квартирі, робить її не відповідною санітарним вимогам. Не є підставою для визнання обміну недійсним наявність в обмі­нюваному приміщенні дефектів, що є незначними і легко усува­ються.

Поряд із загальними підставами обмін жилими приміщеннями може бути визнаний недійсним і за спеціальними підставами внас­лідок порушення спеціальних заборон або необхідних умов, вста­новлених у житловому законодавстві для вчинення обміну жилими приміщеннями, що передбачені в ст.86 ЖК.

У разі визнання обміну жилими приміщеннями недійсним сто­рони підлягають переселенню в приміщення, які вони раніше зай­мали (ст.88 ЖК). Якщо обмін визнаний недійсним внаслідок не­правомірної поведінки однієї із сторін, то поряд із переселенням у раніше займане житло винна сторона зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки, що виникли внаслідок обміну (вартість пе­ревезення речей, витрати щодо переїзду, ремонту приміщення то­що) згідно з правилами цивільного законодавства.

Право здавати житло в піднайм. Відповідно до ст.823 ЦК за до­говором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у корис­тування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом. Договір піднайму є сплатним. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором піднайму. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму. До догово­ру піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк.

Відповідно до ЖК наймач жилого приміщення у будинках дер­жавного та громадського житлового фонду вправі здавати жиле приміщення в піднайм. Для цього необхідна згода членів сім'ї, що проживають разом з ним, та наймодавця. При цьому наймач впра­ві здати в піднайм частину жилого приміщення, а в разі тимчасо­вого виїзду — все приміщення. Жиле приміщення на розсуд най­мача здається в піднайм без зазначення строку або на визначений строк, у тому числі на період збереження цього приміщення за тимчасово відсутнім наймачем.

Договір піднайму укладається в письмовій формі з наступною реєстрацією в житлово-експлуатаційній організації.

Здача жилого приміщення в піднайм не допускається, якщо:

1) в результаті вселення піднаймача розмір жилої площі, що припадатиме на кожну особу, яка проживає у цьому приміщенні, буде меншим від встановленого для надання жилих приміщень;

2) як піднаймач жилого приміщення або член його сім'ї в квар­тиру, в якій проживають два або більше наймачів, вселяється осо­ба, яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, в зв'язку з чим не може проживати в такій квартирі [3, ст.93].

Здача жилого приміщення в піднайм з порушенням встановле­них у законодавстві вимог має наслідком недійсність договору під­найму. У цьому разі громадяни, які незаконно поселилися в жило­му приміщенні, зобов'язані негайно звільнити його, а в разі відмо­ви — підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншо­го жилого приміщення.

Якщо договір піднайму укладено на визначений строк, то після його закінчення піднаймач не вправі вимагати відновлення догово­ру і на вимогу наймача зобов'язаний звільнити займане приміщен­ня. У разі вчинення піднаймачем винних порушень житлового за­конодавства, зазначених у ст.97 ЖК, договір піднайму може бути розірвано достроково. При укладенні договору піднайму без зазна­чення строку наймач зобов'язаний письмово попередити піднайма­ча про припинення договору за три місяці.

Одним із нерідко використовуваних наймачем житлових прав є право на вселення тимчасових мешканців. Згідно зі ст.818 ЦК і ст.98 ЖК наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, за їх взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця мо­жуть дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Тимчасові мешканці не мають самостійного права ко­ристуватися житлом. Вони повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання.

Розділ 4. Зміна і розірвання договору найму житла

Зміни договору найму жилого приміщення можуть вимагати обидві сторони — наймодавець та наймач. За загальним правилом, зміна договору допускається лише за згодою наймача, членів його сім'ї та наймодавця, але у ЖК встановлені деякі винятки.

Зокрема, при проведенні капітального ремонту жилого будинку, коли ремонт не може бути проведено без виселення наймача, не­залежно від його згоди наймодавець вправі вимагати зміни догово­ру і зобов'язаний надати наймачеві та членам його сім'ї на час про­ведення ремонту інше жиле приміщення, не розриваючи при цьо­му договору найму на ремонтоване приміщення [2, с, 213].

У тих випадках, коли жиле приміщення, яке займають наймач та члени його сім'ї, в результаті капітального ремонту не може бу­ти збережене або істотно збільшиться і у наймача утвориться над­лишок жилої площі, наймачеві та членам його сім'ї має бути нада­но інше благоустроєне приміщення до початку капітального ре­монту. Якщо жиле приміщення істотно зменшиться, то інше бла­гоустроєне приміщення повинно бути надано на вимогу наймача (СТ.102ЖК).

Одним з випадків зміни договору найму жилого приміщення є так званий поділ житла: член сім'ї наймача вправі вимагати, за зго­дою інших членів сім'ї, які проживають разом з ним, укладення з ним окремого договору найму, якщо жилу площу, що припадає на нього, може бути виділено у вигляді ізольованого жилого примі­щення, яке за розміром відповідає жилій площі, що доводиться на частку особи, яка вимагає поділу (ст.104 ЖК).

Стаття 824 ЦК регламентує заміну наймача у договорі найму житла. На вимогу наймача та інших осіб, які постійно прожива­ють разом з ним, та за згодою наймодавця наймач у договорі най­му житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з наймачем. У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі інші повноліт­ні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьо­му разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

Зміна договору найму жилого приміщення, іменована в літера­турі переоформленням договору, — це визнання наймачем за рані­ше укладеним договором найму повнолітнього члена сім'ї замість колишнього наймача на його вимогу за згодою наймача та інших членів сім'ї, що проживають із ним.

Розірвання договору найму жилого приміщення. Виселення. Розір­вання договору найму житла можливе, згідно з ЦК, в односторон­ньому порядку на вимогу як наймача житла, так і наймодавця.

Принципова відмінність такого розірвання з ініціативи наймача від розірвання наймодавцем полягає в тому, що якщо наймач жит­ла має право за згодою інших осіб, що постійно проживають з ним, у будь-який час розірвати договір найму з письмовим попереджен­ням наймодавця за три місяці, то на вимогу наймодавця він може бути розірваний лише у випадках, передбачених ЦК, та в судовому порядку.

Згідно зі ст.825 ЦК договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткос­троковому наймі — понад два рази;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими осо­бами, за дії яких він відповідає. За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допу­щених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постанов­ляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік;

3) необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. Ця підстава стосується лише ро­зірвання договору найму частини будинку, квартири, кімнати (час­тини кімнати). При цьому наймодавець повинен попередити най­мача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці;

4) використання житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає, не за призначенням або систематичне пору­шення прав та інтересів сусідів. Цьому має передувати поперед­ження наймодавцем наймача про необхідність усунення цих пору­шень.

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Згідно з ЖК розірвання договору найму жилого приміщення у будинках державного та громадського фонду з ініціативи най­мача за згодою членів його сім'ї можливе у будь-який час без по­переднього попередження наймодавця. У разі вибуття наймача та членів його сім'ї на постійне проживання до іншого населе­ного пункту або в інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті, договір найму вважається розірваним з дня вибуття (ст.107 ЖК).

На вимогу наймодавця договір може бути розірваний лише у ви­падках, передбачених законом. За загальним правилом виселення провадиться в судовому порядку.

ЖК розрізняє виселення з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення та з наданням іншого жилого приміщення.

Виселення з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення проводиться, якщо:

— будинок, у якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню;

— будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом;

— будинок (жиле приміщення) підлягає переобладнанню в не­жилий.

Офіцери, прапорщики, мічмани, військовослужбовці надстро­кової служби і прирівняні до них особи, звільнені з військової служби у відставку або в запас, а також особи, які проживають ра­зом з ними, можуть бути виселені із займаних ними жилих приміщень у військових містечках з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення (ст.ИО ЖК).

Стаття 113 ЖК встановлює високі вимоги до наданого примі­щення. Воно має знаходитись у межах даного населеного пункту і відповідати усім вимогам, що пред'являються до приміщень при їх наданні. Громадянам, які займали окрему квартиру, має надаватись окрема квартира. Якщо наймач займав більш як одну кімнату, йо­му надається жиле приміщення, що складається з того ж числа кім­нат. За розміром жиле приміщення має бути не меншим за те, яке займав наймач, однак у межах норми жилої площі. У разі виселен­ня з жилого приміщення, меншого за розміром, ніж це передбаче­но для надання, особі, яка виселяється, надається житло відповід­но до встановленого розміру.

З наданням іншого жилого приміщення (без зазначення благоус­троєного) можуть бути виселені:

— працівники (разом з особами, які з ними проживають), що припинили трудові відносини з підприємствами, установами, орга­нізаціями найважливіших галузей народного господарства, які на­дали жиле приміщення у зв'язку із звільненням за власним бажан­ням без поважних причин, або за порушення трудової дисципліни, або за вчинення злочину;

— громадяни, які одержали жилі приміщення в будинках кол­госпів, якщо вони виключені з членів колгоспу або вийшли з ньо­го за власним бажанням;

— громадяни, позбавлені батьківських прав, якщо вони прожи­вають спільно з дітьми, стосовно яких вони позбавлені батьків­ських прав.

Вимоги до надаваного жилого приміщення в цих випадках набагато нижчі, ніж до благоустроєного жилого приміщення — воно повинно знаходитись у межах даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам (ст.114 ЖК).

У випадках ліквідації дитячого будинку сімейного типу батьки-вихователі повинні звільнити надане їм жиле приміщення, а у разі відмови — підлягають виселенню з наданням їм іншого благоустро­єного жилого приміщення. При усуненні батьків-вихователів від подальшого виховання дітей вони можуть бути виселені із займа­ного жилого приміщення з наданням іншого жилого приміщення (ст.114-1 ЖК).

Виселення без надання іншого житла допускається за:

— систематичне руйнування і псування житла;

— систематичне використання житла не за призначенням;

— систематичне порушення правил співжиття, що створює не­можливість спільного проживання в одному будинку або квар­тирі.

Необхідними умовами виселення без надання іншого жилого приміщення є систематичність порушень і безрезультатність засто­сування заходів запобігання і громадського впливу [1, ст.294].
Розділ 5. Піднайом жилого приміщення

Закон передбачає за наймачем право на­давати частину, а в разі тимчасового виїзду і все жиле примі­щення в користування стороннім особам, якщо на це є згода усіх членів сім'ї наймача та згода наймодавця. Відносини по піднайму оформляються відповідним письмовим договором між наймачем та піднаймачем з наступною реєстрацією в житлово-експлуатаційній організації.

Договір може бути укладений на певний або на невизна-чений строк або до вимоги звільнити жиле приміщення.

Договір піднайму— це сплатний договір і однією із істотних його умов є угода між наймачем та піднаймачем про плату за користування жилим приміщенням. Згідно із ст. 95 Житло­вого кодексу розмір плати за договором піднайму хоч і вста­новлюється угодою сторін, але не може перевищувати розміру квартирної плати, яку сплачує наймач за надаване приміщення, і відповідної частини видатків на оплату кому­нальних послуг.

Стаття 93 Житлового кодексу передбачає умови, за яких не допускається укладення договору піднайму, а саме: якщо при вселенні піднаймачів на кожну особу, що проживає в да­ному жилому приміщенні, припадатиме менше норми се­редньої забезпеченості житлом у даному населеному пункті;

якщо піднаймач, який вселяється у квартиру, де живуть два чи більше наймачів, страждає тяжкою формою хронічного за­хворювання, у зв'язку з чим він не може проживати в такій квартирі.

Договір піднайму припиняється після закінчення строку договору і піднаймач не має права вимагати поновлення до­говору, а на вимогу наймача повинен звільнити жиле приміщення.

Договір піднайму може бути розірваний і достроково, якщо піднаймач та особи, що проживають разом з ним, система­тично руйнують чи псують жиле приміщення або використо­вують його не за призначенням, або, систематично пору­шуючи правила співжиття, унеможливлюють для інших проживання в одній квартирі чи будинку, а також у разі сис­тематичної несплати квартирної плати (ст. 97 Житлового кодексу).

Якщо договір піднайму був укладений без зазначення строку, наймач зобов'язаний письмово попередити піднаймача «яро припинення договору за три місяці. Якщо піднаймач відмовляється звільнити жиле приміщення, він та члени його сім'ї підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення. Піднаймач користується правом за згодою членів своєї сім'ї у будь-який час розірвати договір піднайму [2, ст.240].

Від піднаймачів слід відрізняти тимчасових жильців, тобто осіб, які можуть бути поселені наймачем (за згодою членів його сім'ї) без стягнення з них плати за користування жилим приміщенням і укладення договору. Згоди наймодавця на вселення тимчасових жильців не потрібно. Строком прожи­вання тимчасові жильці не обмежуються, проте згідно з ч. 2 ст. 98 Житлового кодексу вселення тимчасових жильців на строк більший ніж півтора місяця допускається за умови до­держання розміру житлової площі, встановленого для надан­ня жилих приміщень.

Тимчасові жильці зобов'язані на вимогу наймача або членів його сім'ї) негайно звільнити жиле приміщення, яке зай­мають, а в разі відмови підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

Висновки

З вищенаведеного хочеться зробити наступні висновки:

За договором найму жилого приміщення одна сторона (наймодавець) зобов'язана надати іншій стороні (наймачеві) за плату жиле приміщення для проживання в ньому.

Договір найму жилого приміщення є двостороннім та сплатним і має багато спільного з договором майнового найму, проте у системі договорів займає самостійне місце. Це зумовлено тим, що договір найму жилого приміщення спрямований на забезпечення постійної потреби громадян у житлі та правильного використання для цього житлового фонду.

Договір найму жилого приміщення укладається в письмо­вій формі, хоч недодержання цієї форми не тягне за собою недійсність договору, який укладається на невизначений строк, оскільки у ч. 2 ст.9 Житлового кодексу України перед­бачено, що жилі приміщення надаються громадянам у безст­рокове користування. Від імені наймодавця стороною у договорі найму жилого приміщення виступає житлово-експлуатаційна організація, а інтереси всіх включених до ордера членів сім'ї наймача пред­ставляє особа, на ім'я якої видано ордер і яка укладає договір найму.

Договір найму жилого приміщення укладається на підставі Типового договору, в якому зазначено, хто є сторонами в до­говорі, характеристику предмета договору, права, обов'язки та відповідальність сторін за договором.

Згідно з Типовим договором найму жилого приміщення у будинках державного та громадського житлового фонду в Україні (затверджений постановою Ради Міністрів УРСР від 11 серпня 1988 р.) наймодавець зобов'язаний забезпечити належне утримання жилого будинку та прилеглої до нього території, своєчасно проводити ремонт жилого будинку, за­безпечити роботу його технічного обладнання, на час капі­тального ремонту надавати наймачеві та членам його сім'ї інше жиле приміщення тощо.

Предметом договору найму жилого приміщення у будинках державного житлового фонду може бути лише приміщення, що відповідає вимогам статей 50 і 63 Житлового кодексу, тобто це перш за все може бути окрема квартира, Інше окре­ме ізольоване жиле приміщення, що складається з однією чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок.

Предметом договору найму жилого приміщення має бути жиле приміщення, призначене для проживання в ньому, яке впорядковане відповідно до умов даного населеного пункту і відповідає встановленим санітарним та технічним вимогам.

Глава 59 ЦК регулює найм (оренду) житла. Договір найму (орен­ди) житла — це договір, за яким одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ст.810 ЦК).

Сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юри­дичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона може вико­ристовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб (ст.813 ЦК).

Стаття 816 ЦК визначає правовий статус наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним. У договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем.

Ці осо­би набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користу­вання житлом.

Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їх обов'язки за договором найму житла є солідарними.

На мою думку, в даній курсовій роботі мені вдалося, у певній мірі, розкрити тему дослідження “Правова характеристика договору найму житлового приміщення”. Однак і на перспективу дане питання потребує дослідження.

Список використаної літератури:


  1. Бірюков І.А, Заїка Ю.О., Співак В.М. Цивільне право України. – К., 1999.

  2. Зобов'язальне право: теорія і практика / За ред. О.В. Дзери. — К., 1998.

  3. Житловий кодекс України. – К., 1994.

  4. Саниахметова НА., Харитонов Е.О. Жилищное законодательство в вопросах й ответах. — М., 1991.

  5. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебн. пособ. — М., 1996.

  6. Цивільний кодекс України: Коментар. — Харків, 2003.

  7. Журнал "Право: Теория и Практика" (№1-8 за 2003 г.)

  8. Загальна теорія цивільного права. — К.., 1992. — С. 140—143.

  9. Котюк В.О. Теорія права. - К., 1996. - С. 74.

  10. Цивільне право України: Підручник: У 2-х кн. / Ц58 Д.В. Боброва, О.В. Дзера, А.С. Довгерт та ін.; За ред. О.В. Дзери, Н.С. Кузнєцової. — К.: Юрінком Інтер, 1999. - 864 с.

  11. Щербина В. С. Господарське право України. Навч. посібник-К.: Атіка, 1999,-336с.

скачати

© Усі права захищені
написати до нас