1. Загальні засади права землекористування та його види.
2. Суб’єкти, об’єкти та зміст права землекористування.
3. Право на загальне, сумісне та відособлене користування землею.
4. Набуття та припинення права землекористування.
5. Права та обов’язки землекористувачів.
6. Особливості права постійного землекористування.
7. Право на оренду землі.
8. Речові права на землю:
а) користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських
потреб (емфітевзис) або для забудови (суперфіцій);
б) сервітутне користування чужою земельною ділянкою.
9. Захист прав землекористувачів.
1. Поняття, ознаки та види права землекористування.
Право землекористування можна розглядати в двох аспектах. В об’єктивному ‒ як самостійний правовий інститут, тобто систему правових норм, що закріплюють коло суб’єктів та об’єкти, зміст та види права землекористування, а також визначають підстави, порядок, умови виникнення, реалізації, зміни та припинення права землекористування. Даний правовий інститут є похідним від інституту права власності на землю.
У суб’єктивному значенні право землекористування є похідним від права власності речовим правом на земельну ділянку, що дозволяє фізичним і юридичним особам, які не є власниками земельної ділянки, володіти і користуватися такою земельною ділянкою.
Ознаки права землекористування:
Першою ознакою є комплексність права землекористування. Норми, що утворюють правовий інститут права землекористування ґрунтуються на правових принципах, які, у свою чергу, випливають із загальних принципів земельного законодавства, передбачених у ст. 5 ЗК України.
Важливою ознакою інституту права землекористування є його системність. Правові норми, пов’язані з виникненням, реалізацією, зміною чи припиненням права землекористування так чи інакше пов’язані між собою і утворюють певну систему.
Наступна ознака: право землекористування є похідним від права власності речовим правом.Сутність цієї ознаки полягає в тому, що право користування земельною ділянкою може виникати лише за згодою власника і тільки шляхом передачі частини правомочностей від власника до користувача.
Ознакою права землекористування є також те, що таке речове право може виникати лише за умови наявності спеціальних правових форм, в яких дане право реалізується. Будь-який з видів права землекористування підлягає юридичному оформленню, тобто необхідна наявність: а) підстав його виникнення, б) передбаченого законом порядку його виникнення, в) державна реєстрація права.
Наступна ознака - захищеність прав власника та землекористувача при реалізації права землекористування. Держава забезпечує і гарантує права власника та землекористувача, незалежно від виду права землекористування шляхом закріплення у нормативних приписах відповідних прав, а також способів захисту цих прав.
Передбачені чинним земельним та цивільним законодавством права на користування землею можуть бути класифіковані за різними критеріями на види:
1) в залежності від строків користування право землекористування може бути постійним або тимчасовим. Постійним є право землекористування без заздалегідь встановленого строку (наприклад, право постійного землекористування, право загального землекористування, безстроково встановлені сервітути). Тимчасове право на користування земельною ділянкою – це землекористування з визначенням конкретних строків. До тимчасових видівправа землекористування відносяться такі його види, як право оренди земельної ділянки, концесія, строкові сервітути , емфітевзис, суперфіцій.
2) за критерієм цільового призначення земельної ділянки розрізняють право сільськогосподарського та несільськогосподарського землекористування. Зазначений критерій передбачає також більш детальну класифікацію в залежності від категорії земель (право користування землями водного фонду і т.д.), виду угідь у межах однієї категорії земель (право користування землями під багаторічними насадженнями, право користування земельною ділянкою під сіножатями, пасовищами і т.д.).
3) за ознакою платності можна виділити оплатне та безоплатне право землекористування. До оплатних видів належать, в першу чергу, оренда, концесія, суперфіцій, емфітевзис, сервітут. Щодо безоплатних видів права землекористування, то тут слід говорити про загальне землекористування, постійне землекористування, сервітут.
4) за підставою виникнення право землекористування поділяють на види, що виникають за договором (право оренди, право концесії, право земельного сервітуту та ін.), за законом (можливість використання земель, яка передбачена законодавством), за рішенням відповідного органу (право постійного землекористування, право загального землекористування), за рішенням суду (право земельного сервітуту).
5) за суб’єктним складом можна виокремити право землекористування громадян та право землекористування юридичних осіб.
2. Права та обов’язки землекористувачів.
Згідно зі ст. 7 Земельного кодексу України (далі — ЗК України) земля надається в користування громадянам України, сільськогосподарським і несільськогосподарським підприємствам і організаціям незалежно від форми власності, на якій вони створені.
Наведений перелік суб'єктів не є вичерпним. У випадках, передбачених законодавством, земля може надаватися в користування й іншим суб'єктам. Так, ст. 8 ЗК України називає потенційними землекористувачами-орендарями, наприклад, іноземців і осіб без громадянства. Серед несільськогосподарських підприємств і організацій закон вказує громадські об'єднання, релігійні організації, кооперативи, спільні підприємства, міжнародні об'єднання і організації з участю українських, іноземних юридичних осіб і громадян, підприємства, що повністю належать іноземним інвесторам, а також іноземні держави, промислові, транспортні підприємства тощо.
Правовий статус деяких суб'єктів землекористування характеризується певними особливостями. Наприклад, Закон України «Про оренду землі» серед суб'єктів, які можуть використовувати землю на умовах оренди, називає органи державної*виконавчої влади як самостійні юридичні особи. У даному разі має місце поєднання в одній особі користувача і державного органу, який управляє землею.
До окремих суб'єктів землекористування чинним законодавством встановлені спеціальні вимоги. Так, орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути тільки юридичні особи, Установчими документами яких передбачено здійснення цього виду Діяльності, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві.
Об'єктом права землекористування є певна індивідуально визначена і юридично відокремлена земельна ділянка (земельний або її частина, що закріплена на праві власності або праві кори вання за конкретним суб'єктом для використання згідно з її ціль призначенням, тобто передана (надана) для конкретної цілі управління, а іноді й право розпорядження.
Об'єктом права землекористування виступає така земельна ділянка, місцерозташування і межі якої визначаються на місцевості з урахуванням її розміру.
Об'єкти права землекористування класифікуються з урахув основного цільового призначення землі(город, сінокіс, пасовище тощо.)
Суб’єктивні права та юридичні обов’язки землекористувачів становлять зміст права землекористування.
Комплекс прав та обов’язків землекористувачів досить широкий і різноманітний. Але кожному з них належить право володіння і право користування як самостійні правомочності, які передаються власником земельної ділянки її користувачу.
5. Відповідно до ст. 95 ЗК України, землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право: а) самостійно господарювати на землі; б) власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію; в) використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені користі копалини, торф, ліси, водні об’єкти, а також інші корисні властивості землі; г) на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом; ґ) споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.
Наведений перелік прав землекористувачів є загальним. Він може уточнюватися як у бік розширення, так і у бік скорочення приписами спеціальних законів, які регламентують діяльність цих суб’єктів. Крім того, договором за участю конкретних землекористувачів можуть бути передбачені й інші права користувачів земельними ділянками.
Здійснення прав землекористувачами передбачає дотримання ними певних обов’язків, пов’язаних з використанням конкретних земельних ділянок. Загальний перелік обов’язків землекористувачів передбачений ст. 96 ЗК України і включає обов’язки: а) забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки; б) додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; в) своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату; г) не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; ґ) підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; д) своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; е) дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов’язаних зі встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; є) зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.
Зазначений перелік обов’язків землекористувачів не є вичерпним. Законом може бути встановлено й інші обов’язки землекористувачів. Додаткові обов’язки щодо належного використання земельної ділянки можуть виникати залежно від цільового призначення тієї чи іншої земельної ділянки.
За невиконання покладених на землекористувачів обов’язків законодавством передбачена юридична відповідальність. Відповідно до ст. 141 ЗК України, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням є однією з підстав примусового припинення права користування цією ділянкою. Припинення права користування земельною ділянкою можливе також за систематичну несплату земельного податку або орендної плати.
3. Право на загальне, сумісне та відособлене користування землею
Характерною рисою загального землекористування є те, що його може здійснювати необмежене коло осіб, які не пов'язані між собою взаємними правами та обов'язками. Таке право здійснюється щодо використання вулиць, доріг, площ у населених пунктах, берегових смуг тощо. Об'єкти цього права не закріплюються за конкретними землекористувачами, а перебувають в управлінні відповідних органів чи юридичних осіб, які поряд з іншими суб'єктами користуються або можуть користуватися цією землею.
У тих випадках, коли земля закріплюється за однією особою, має місце відособлене землекористування. Ця категорія вживається лише як протиставлення загальному чи сумісному землекористуванню.
Право сумісного землекористування характеризується тим, що на відміну від загального коло сумісних користувачів чітко визначене, а самі вони відносно один одного мають певні права та обов'язки. Водночас права та обов'язки одного з них не є джерелом прав та обов'язків іншого сумісного землекористувача, тобто вони рівноправні. Це право належить, наприклад, власникам різних об'єктів нерухомості, нерозривно пов'язаних із землею, зокрема, громадянам — співвласникам індивідуальних будівель, належних їм на праві спільної власності. Сумісне землекористування обумовлене неподільністю об'єкта права власності, який нерозривно пов'язаний з обслуговуючою його земельною ділянкою.
4. Набуття та припинення права землекористування
Згідно з п. 2 ст. 116 ЗК України набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.
Згідно зі ст. 119 Земельного кодексу України громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які б свідчили про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутись до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування.
На підставі п. 1 ст. 123 ЗК України надання земельних ділянок юридичним особам у постійне користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування за проектами відведення цих ділянок. Юридична особа, яка заінтересована в одержанні земельної ділянки у постійне користування із земель державної або комунальної власності, звертається до відповідної державної адміністрації або органу місцевого самоврядування з відповідним клопотанням. Проект відведення земельної ділянки погоджується із землекористувачем, органом по земельних ресурсах, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органами архітектури та охорони культурної спадщини і після одержання висновку державної землевпорядної експертизи по об’єктах, які їй підлягають, подається до відповідної місцевої державної адміністрації або органу місцевого самоврядування, які розглядають його в місячний строк і в межах своїх повноважень приймають рішення про надання земельної ділянки.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду землі» укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.
На підставі п. 3 Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), який затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 24.01.00 № 119 для реєстрації договору оренди орендодавець подає особисто або надсилає поштою до відповідного виконавчого комітету органу місцевого самоврядування: договір оренди у двох примірниках; сертифікат на право на земельну частку (пай). Виконавчий комітет сільської, селищної, міської ради перевіряє у дводенний термін подані документи, реєструє або готує обґрунтований висновок про відмову в реєстрації. Договір оренди реєструється у Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв). Датою реєстрації договору оренди є дата внесення відповідного запису до цієї Книги. На обох примірниках договору оренди ставиться штамп із зазначенням дати реєстрації та номера запису, а також з підписом особи, яка зареєструвала договір.
Згідно зі ст. 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є: добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених Кодексом; припинення діяльності державних чи комунальних підприємств, установ та організацій; використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку або орендної плати. Припинення права постійного користування земельною ділянкою у разі добровільної відмови землекористувача здійснюється за його заявою до власника земельної ділянки. Останній на підставі заяви землекористувача приймає рішення про припинення права користування земельною ділянкою, про що повідомляє органи державної реєстрації (п. 4 ст. 142 ЗК України).
На підставі ст. 143 ЗК України примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі: використання земельної ділянки не за призначенням; неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами тощо) в терміни, встановлені вказівками спеціально уповноважених органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів; конфіскації земельної ділянки; викупу (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; примусового звернення стягнень на земельну ділянку по зобов’язаннях власника цієї земельної ділянки; невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених цим Кодексом.
Відповідно до п.1 ст. 146 ЗК України органи державної влади та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених Земельним кодексом, мають право викупу земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб, для суспільних потреб, зокрема: під будівлі і споруди органів державної влади та органів місцевого самоврядування; під будівлі, споруди та інші виробничі об’єкти державної та комунальної власності; під об’єкти природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; оборони та національної безпеки; під будівництво та обслуговування лінійних об’єктів та об’єктів транспортної та енергетичної інфраструктури; під розміщення дипломатичних і прирівняних до них представництв іноземних держав та міжнародних організацій; під міські парки, майданчики відпочинку та інші об’єкти загального користування, необхідні для обслуговування населення. Викуп земельної ділянки здійснюється за згодою її власника. Вартість земельної ділянки встановлюється відповідно до грошової та експертної оцінки земель.
6. Право постійного землекористування.
Основні правові засади реалізації права постійного землекористування визначені статтею 92 ЗК України. Зокрема, у ч. 1 цієї статті міститься визначення права постійного землекористування – це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.
Особливості цього виду права землекористування полягають у його суб’єктному та об’єктному складі, а також стосуються юридичної природи постійного землекористування. Перш за все слід зазначити, що об’єктами такого права є земельні ділянки державної та комунальної форми власності. Крім того, зазначений вид права землекористування стосується лише певної категорії суб’єктів. ЗК України містить вичерпний перелік суб’єктів, які можуть набувати право постійного землекористування.
Згідно зі ст. 92 ЗК України, права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності можуть набувати: а) підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності; б) громадські організації осіб з інвалідністю України, їх підприємства (об’єднання), установи та організації; в) релігійні організації України, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, виключно для будівництва і обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності; г) публічне акціонерне товариство залізничного транспорту загального користування, утворене відповідно до Закону України «Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування»; ґ) заклади освіти незалежно від форми власності; д) співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Крім того, за колом постійних землекористувачів та щодо земель окремих категорій закон встановлює спеціальні обмеження. Так, земельні ділянки водного фонду за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування надаються у постійне користування: а) державним водогосподарським організаціям для догляду за водними об'єктами, прибережними захисними смугами, смугами відведення, береговими смугами водних шляхів, гідротехнічними спорудами, а також ведення аквакультури тощо; б) державним підприємствам для розміщення та догляду за державними об'єктами портової інфраструктури; в) державним рибогосподарським підприємствам, установам і організаціям для ведення аквакультури (ст. 59 ЗК України). Земельні ділянки лісогосподарського призначення надаються у постійне користування спеціалізованим державним та комунальним лісогосподарським підприємствам, іншим державним підприємствам, установам та організаціям, у яких створено спеціалізовані лісогосподарські підрозділи (ст. 17 ЛК України).
Для окремих категорій постійних землекористувачів встановлюються законодавчі обмеження щодо виду цільового використання наданих їм на праві постійного землекористування земельних ділянок. Зокрема, релігійні організації України можуть використовувати належні їм на праві постійного землекористування земельні ділянки виключно для будівництва і обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності. Отже, будь-яке інше використання будь-яких інших земельних ділянок зазначеними суб’єктами буде вважатися незаконним.
Окремі категорії постійних землекористувачів можуть здійснювати не тільки постійне, а й орендне землекористування. Така можливість передбачена ст. 24 ЗК України для державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ, організацій. Зазначені суб’єкти можуть отримувати земельні ділянки із земель державної і комунальної власності у постійне землекористування для науково-дослідних, навчальних цілей та ведення товарного сільськогосподарського виробництва. А згідно з ч. 2 ст. 24 ЗК України, вони також можуть орендувати земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб.
Відповідно до діючого законодавства, набути право постійного землекористування на сьогодні не може жодний суб’єкт земельних правовідносин, не зазначений в переліку ч. 2 ст. 92 ЗК України. Однак є категорії суб’єктів, які набули це право раніше, до прийняття чинного ЗК України. До цих суб’єктів належать громадяни та юридичні особи приватного права. З прийняттям чинного ЗК України у Перехідних положеннях було розміщено п. 6, згідно з яким громадяни та юридичні особи, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, але за цим Кодексом не можуть мати їх на такому праві, повинні переоформити у встановленому порядку право власності або право оренди на них до певного строку. Однак Рішенням Конституційного Суду України від 22 вересня 2005 р. п. 6 Перехідних положень ЗК України було визнано неконституційним через відсутність встановленого порядку переоформлення права власності або оренди та унеможливлення безоплатного проведення робіт з землеустрою і виготовлення технічних матеріалів та документів для переоформлення права постійного користування земельною ділянкою на право власності або оренди в строки, визначені Кодексом. Таким чином, п. 6 Перехідних положень ЗК України щодо переоформлення права постійного землекористування втратив чинність. Тому, фактично громадяни і юридичні особи, які набули права постійного землекористування до 25 жовтня 2001 року є належними суб’єктами права постійного землекористування.
1 2 3