Цивільно-правові угоди з квартирами
План
Введення
1 Питання: Основні цивільно-правові операції з квартирами
2 Питання: Угоди з приватизованим квартирами
Висновок
Примітки
Список використаної літератури
Введення
Житло є необхідною умовою нормального життя і діяльності кожної людини і в силу цього виступає як особливий об'єкт цивільно-правових відносин. Останнім часом однією з найактуальніших проблем стала проблема житлової власності і житлових правовідносин. Актуальність досліджуваної теми визначається:
а). проблемою незабезпеченість житлом населення нашої країни і військовослужбовців Федеральної Прикордонної Служби РФ зокрема;
б). повсюдно виникають складнощами при укладенні та оформленні гражанско-правових угод з нерухомістю;
в). постійними змінами та доповненнями нормативно-правової бази в галузі житлових правовідносин. Виходячи з цього, метою роботи є дослідження правовідносин у сфері житлового права в даний період часу у нашій країні.
Розгляд даної теми ставить наступні завдання:
1. Розглянути основні гражанско-правові угоди в сфері житлових правовідносин.
2. Дослідити проблеми виникають при укладанні та оформленні угод з житловою власністю.
3. Розглянути питання здійснення незаконних операцій на ринку житла.
4. Розкрити значення і необхідність знань в галузі житлових правовідносин для курсантів та офіцерів-прикордонників.
В ході написання курсової роботи використовувалися наступні методи:
вивчення літератури;
узагальнення матеріалів періодичної преси;
робота з нормативно-правовими актами в галузі житлового законодавства;
вивчення та узагальнення нормотворчої діяльності органів державного управління при регулюванні житлових правовідносин.
Виходячи з цього, автор більшою мірою спирався на роботи та наукові джерела опубліковані в останні два роки.
1. Основні цивільно-правові операції з квартирами
По завершенні процесу приватизації квартира стає власністю осіб, які проживали в ній. Це означає, що її власники можуть вступати в будь-які цивільно-правові відносини, що стосуються цієї квартири, а саме: укладати договори купівлі-продажу, міни, дарування, заповідати квартиру, віддавати її в заставу і т.д.
Однак слід пам'ятати, що у випадках, коли в приватизованій квартирі на момент реєстрації приватизації жив один чоловік, а також випадки, коли в квартирі ЖБК пай виплачений, приватизована квартира залишається спільною власністю родини, тобто жоден з її членів без згоди інших не має права розпоряджатися квартирою самостійно.
Незалежно від того, яка угода відбувається відносно квартири, для оформлення в нотаріальному порядку договору про її відчуження потрібні певні документи, причому вони будуть різними залежно від того, які квартири відчужуються. Приватизовані муніципальні квартири:
1) договір передачі муніципального житла у власність громадян, зареєстрований Департаментом муніципального житла;
2) свідоцтво про власність на житло;
3) довідка районного (міського) БТІ про оцінку вартості квартири.
Кооперативні квартири з виплачених паєм:
1) свідоцтво про власність на житло;
2) довідка ЖБК про суму виплаченого паю, зареєстрована Департаментом муніципального житла;
3) довідка БТІ про оцінку вартості квартири.
Квартири, придбані у власність за договором купівлі-продажу, міни, дарування:
1) оригінал договору, зареєстрованого Департаментом муніципального житла;
2) довідка районного (міського) БТІ про оцінку вартості квартири.
Квартири, придбані в порядку спадкування:
1) свідоцтво про право на спадщину;
2) свідоцтво про власність на житло;
3) довідка БТІ про оцінку вартості квартири. При будь-якому відчуження квартир потрібно нотаріально засвідчена згода другого чоловіка, незалежно від його прописки в даній квартирі, за винятком випадків, коли квартира була подарована першому дружину, перейшла до нього в порядку спадкування або була придбана ним до шлюбу.
Відчужуватися можуть не тільки квартири, але і кімнати в комунальних квартирах. У цьому випадку необхідні наступні документи:
1) свідоцтво про власність на кімнату (із зазначенням її розміру та загальної площі комунальної квартири);
2) договір передачі кімнати у власність, зареєстрований в Департаменті муніципального житла;
3) угода про визначення часток, зареєстроване нотаріально та зареєстрованого в Департаменті муніципального житла;
4) довідка БТІ про оцінку вартості комунальної квартири (з вказівкою розміру часток всіх її власників). Для продажу кімнати комунальної квартири необхідно також заяву всіх сусідів-власників, що вони не заперечують проти її продажу, так як вони мають право переважної покупки продаваної кімнати за зазначену в договорі ціну. Крім того, якщо в договорі передачі житла та свідоцтво про власність на житло в якості власників зазначені і неповнолітні, то в цьому випадку потрібна згода органів охорони дитинства на будь-яке відчуження.
Для громадян при реєстрації угод з квартирами необхідна присутність всіх учасників угоди, які повинні мати при собі паспорт, оригінал та копії нотаріально завірених договорів, довідки з ремонтно-експлуатаційної організації про відсутність заборгованості з оплати комунальних послуг.
Для юридичних осіб при реєстрації угод з квартирами необхідні статут юридичної особи або його нотаріально завірена копія, свідоцтво про реєстрацію юридичної особи, довіреність на представництво юридичної особи та паспорт довіреної особи.
Договори купівлі-продажу житла, укладені між підприємствами, також підлягають реєстрації Департаментом муніципального житла.
На практиці виникає багато питань, пов'язаних з випискою колишнього власника з проданої чи подарованої квартири. Нерідкі випадки, коли продавець, отримавши гроші з покупця, відбуває в невідомому напрямі, і покупець позбавляється можливості здійснити своє право власності на придбану квартиру. Покупець змушений розшукувати несумлінного продавця, а іноді і пред'являти в суд позов про його виселення. Тому у випадках, коли продавець викликає у покупця певні сумніви, доцільно взяти його доручення на виписку з квартири, а також нотаріально завірена заява про виписку, адресований у відділення міліції за місцем прописки продавця, після чого можна зайнятися його випискою самостійно.
У будь-якому випадку покупець повинен вимагати від продавця виписку з будинкової книги або копію фінансового особового рахунку, оскільки окрім власника квартири в ньому можуть бути прописані особи, які не є власниками, але володіють правами наймача, які можуть і не знати, що квартира продана. Ці люди зберігають права наймачів, і при переході права власності виписати їх з займаної ними площі практично неможливо.
Здійснення права власності на квартиру нерозривно пов'язане з поки ще збереглася пропискою. Відповідно до постанови Уряду Москви "Про збір з громадян, що прибувають на проживання в Москву", власники житлового будинку або квартири в Москві мають право на прописку. Для цього вони повинні сплатити міський збір за право прописки (реєстрації) прибувають в столицю для проживання у власних квартирах. Прописку іногородніх громадян будуть здійснювати ГУВС Москви за наявності квитанції про оплату міського збору. Встановлено такі ставки за прописку: для громадян РФ 500 мінімальних розмірів оплати праці, а для громадян СНД 1000 мінімальних розмірів оплати праці, для іноземних громадян та осіб без громадянства 2500 мінімальних розмірів оплати праці в РФ.
Якщо в придбану квартиру, розташовану на території Москви, прописуються члени однієї сім'ї, то слід сплатити лише одну ставку міського збору. Якщо ж придбана у власність квартира розташована в будинках, що підлягають відселенню у зв'язку із зносом або реконструкцією, або не відповідає встановленій нормі житла (не менше 9 кв. М на кожного члена сім'ї), то в такі будинки прописка надаватися не буде. Оплата міського збору за право прописки в Москві не тягне за собою зобов'язання Департаменту муніципального житла та інших житлових органів виділення іногороднім громадянам житлової площі.
Слід зазначити, що до прийняття зазначеної постанови органи внутрішніх справ порушували права громадян-власників квартир, відмовляючи їм у прописці.
Так, громадянин С., отримав квартиру в Москві за договором дарування, вирішив прописатися в ній і жити. Однак паспортне управління Москви в прописці йому відмовило. Не знайшов він підтримки і в Жовтневому районному народному суді Москви, куди звернувся зі скаргою на дії паспортного управління. Відмовлено йому було на тій підставі, що С. проживає в Твері і московської прописки не має. Вищі судові інстанції залишили рішення народного суду без зміни. Лише протест заступника голови Верховного суду РФ про скасування згаданих рішень відновив законні права власника. Мотивовано це було тим, що відмова у прописці виключає можливість людини правомірно користуватися квартирою і тим самим порушує його право власності. Посилання народного суду на правові акти місцевих органів влади та управління неправильна, оскільки суперечить Конституції РФ і Закону про власність в РРФСР. В даний час чимало випадків, коли житлові приміщення використовуються не за призначенням, а саме: здаються під офіси, склади і т.д. Договори оренди або взагалі не укладаються, або сторони їх не реєструють. Таким чином, власне орендарі не платять ні податків, ні інших платежів. Як відомо, відповідно до чинного законодавства власники житла при здачі його в оренду втрачають право на пільги за його утримання, обслуговування і ремонту. У розпорядженні мера Москви "Про заходи з припинення протиправного використання житлових приміщень, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб" від 11 червня 1994р. підкреслюється, що договір про здачу в оренду житлових приміщень повинен укладатися в письмовій формі з обов'язковою реєстрацією у житлово-експлуатаційних органах і податкових інспекціях.
За кожним фактом виявленого порушення комісією, що включає представників робочої групи префектури, муніципальної житлової інспекції та РЕУ за участю власників квартири або його представника складається акт і дається припис про усунення порушення у 15-денний термін. У разі невиконання припису справа передається до суду, а Департамент муніципального житла повинен в судовому порядку розірвати договір про передачу громадянам у власність займаних житлових приміщень або договір купівлі-продажу житла.
Слід зазначити, що з юридичної точки зору дане розпорядження мера далеко не бездоганно, оскільки порушує ч. 1 ст. 209 ЦК РФ, відповідно до якої власник володіє, користується і розпоряджається своєю власністю на власний розсуд за умови, що не зачіпаються права інших осіб. Тому, якщо офіс, створений у житловому приміщенні, не заподіює занепокоєння сусідам, позбавляти власника права власності на житлове приміщення навряд чи правомірно.
В даний час з'явилося багато компаній, які залучають кошти приватних осіб, обіцяючи згодом надати їм квартири. Відомо, що держава не здатна забезпечити своїх громадян відносно недорогим житлом, тому останні готові повірити навіть в досить ризиковані обіцянки. Розвитку такого роду бізнесу сприяє і те, що до цих пір в нашій країні не набула поширення іпотека (заставу нерухомості для отримання кредиту). Це викликано, по-перше, відсутністю відповідного законодавства, по-друге, високим рівнем інфляції, при якому іпотечні кредити втрачають сенс. Адже зазвичай вони видаються на термін від 10 до 40 років під невисокий відсоток.
Передбачається, що Указ Президента "Про житлових кредитах" від 16 червня 1994р. допоможе вирішенню квартирних проблем. Відповідно до Указу черговикам гарантується здобуття від держави позик на придбання житла. Ці позики можуть становити від 5 до 70% його вартості.
Договір купівлі-продажу
Під купівлею-продажем чинне законодавство розуміє договір, за яким одна сторона (продавець) зобов'язується передати майно у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти це майно і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 237 ГК РФ).
Сам договір купівлі-продажу не встановлює права власності покупця на продане йому майно. Питання про момент переходу права власності дозволяється ст. 223 ЦК України, яка встановлює, що право власності набувача виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Якщо договір про відчуження речі підлягає реєстрації, право власності виникає з моменту реєстрації.
У зв'язку з особливостями квартир як об'єктів цивільних правовідносин для них встановлено особливий порядок оформлення договору купівлі-продажу. За аналогією зі ст. 239 ГК РСФСР (купівля-продаж житлового будинку) договір вважається укладеним після того, як оформлення договору пройшло дві стадії:
а) нотаріальне посвідчення;
б) подальшу реєстрацію відповідним органом виконавчої влади. При нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу квартири нотаріус перевіряє належність квартири особі, його відчужувати і дієздатність сторін, справжність їх підписів. Посвідчення договору нотаріальною конторою ще не тягне за собою передачі права власності. До реєстрації нотаріально посвідченого договору між сторонами існують лише зобов'язальні відносини. Якщо одна зі сторін відмовляється від договору до його реєстрації, то подальші взаємовідносини сторін визначаються їх новою угодою або судом. Якщо договір не зареєстрований і сторони домовилися про його анулювання, досить заяви сторін в нотаріальну контору. Нотаріус у разі робить відповідний напис на першому і другому примірниках договору та відмітку про це в реєстрі. Після ж реєстрації договір не може бути анульований, а сторони повинні укласти новий договір про розірвання цього договору та врегулювання своїх відносин.
Фактична передача квартири покупцеві не пов'язана з моментом переходу права власності, вона може передувати реєстрації або слідувати за нею (негайно або через деякий час). Сторони можуть своєю угодою визначити час фактичної передачі, але не можуть змінити юридичного значення самої реєстрації.
Правовстановлюючими документами на квартиру, на підставі яких можна укласти договір купівлі-продажу, є: свідоцтво про власність на житло, видане на приватизовану муніципальну квартиру; свідоцтво про право власності на кооперативну квартиру з виплачених паєм; свідоцтво про право спадщини, до складу якого входить квартира ; договір купівлі-продажу, нотаріально посвідчений і зареєстрований в Департаменті муніципального житла.
Реєстрація договору відчуження квартири або кімнати комунальної квартири, що знаходиться у приватній власності, здійснюється за умови, що сторони представлять довідку з ремонтно-експлуатаційної організації про відсутність заборгованості по квартплаті на бланках, отриманих в цій організації. Бланки видаються за встановленою формою і дійсні протягом місяця.
Відповідно до ст. 56 Основ законодавства РФ про нотаріат посвідчення договорів про відчуження квартири проводиться за місцем перебування цієї квартири.
Договір купівлі-продажу квартири може бути посвідчений відповідним органом влади в тих населених пунктах, де немає нотаріальних контор.
Недотримання правил щодо обов'язкової нотаріальної форми договору купівлі-продажу квартири робить такий договір недійсним з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 167 ГК РФ, тобто кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні все отримане за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі - відшкодувати його вартість у грошах.
У виняткових випадках відповідно до ст. 165 ЦК України суд вправі визнати дійсною угоду купівлі-продажу квартири, не засвідчену в нотаріальній конторі, за умови, якщо угода не містить нічого протизаконного і фактично вона була виконана обома сторонами чи однією.
При посвідченні нотаріусом угод з купівлі-продажу квартири перевіряється наявність документів, що підтверджують право власності на відчужуване майно, і довідка про реєстрацію в БТІ.
Якщо квартира є спільною частковою або спільною власністю, її відчуження вимагає згоди інших учасників спільної власності. Така згода має бути дано в письмовому вигляді і засвідчена нотаріусом. Крім того, воно може бути посвідчений за місцем проживання або місцем роботи.
У тексті договору про відчуження частки вказуються арифметичні частки, а не конкретні реальні частини квартири. Може бути вказаний лише порядок користування конкретними частинами при наявності раніше відбувся нотаріально посвідченого і зареєстрованого в БТІ угоди між власниками про такий порядок користування відповідно до часток учасників.
Продавець повинен подати письмові докази того, що він сповістив учасників спільної часткової власності про намір продати свою частку стороннім із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається частка (ч. 2 ст. 250 ГК РФ), а саме: їх заяви про відмову від здійснення права переважної купівлі частки квартири (із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка). Підпис засвідчується в тому ж порядку, як було зазначено вище.
Частка в загальній власності на квартиру може бути відчужена також іншими способами, наприклад, подарована.
Будь-яке відчуження або придбання квартири допускається тільки в нотаріальному порядку. Обов'язковою умовою є і реєстрація угоди в місцевій адміністрації, яку здійснює БТІ. На правовстановлюючих документах повинен бути штамп про реєстрацію приміщення за новим власником.
Якщо квартира є спільною частковою власністю, в довідці БТІ відповідно до правовстановлюючими документами вказується пайову участь кожного, при цьому особа, що відчужує частину квартири, вказується в ній першим. Якщо є рішення про майбутнє знесення будови у зв'язку з реконструкцією населеного пункту, або накладений нотаріальними органами заборону на відчуження, або на квартиру накладено арешт судово-слідчими органами, то ці обставини відображаються в довідці БТІ.
У зв'язку з тим, що в ГК відсутні конкретні норми, що регулюють операції з квартирами, то застосовуються ті ж правила, що і до договору купівлі-продажу житлового будинку. Так, продавець відповідно до ст. 241 ЦК РРФСР зобов'язаний попередити покупця про права третіх осіб на продавану квартиру. До таких осіб можуть ставитися, наприклад, заставодержатель або наймач. Справа в тому, що при переході права власності ці особи зберігають свої права на квартиру і цілком природно, що для покупця важливим є та обставина, що в купується ним квартирі буде жити стороння людина.
Якщо продавець цього не зробив, покупець має право вимагати або зменшення продажної ціни, або розірвання договору купівлі-продажу і відшкодування збитків. Для того, щоб усунути можливі конфлікти, відповідне положення має включатися в договір. Якщо покупець не заперечує проти купівлі квартири, обтяженої запорукою або договором найму, то такий договір може бути укладений.
Слід, однак, мати на увазі, що закладеної квартирою власник зазвичай володіє і користується. Але в більшості випадків він не може нею розпоряджатися (продати, подарувати і т.д.), оскільки в договорі про заставу зазвичай міститься заборона на відчуження квартири.
Приватизація квартир викликала хвилю пов'язаних з нею кримінальних явищ. Виник, так званий, квартирний рекет, коли під загрозою застосування насильства власників приватизованих квартир змушують за безцінь продавати свою квартиру. Іноді вдаються до обману. Жертвами таких злочинів стають, як правило, особи похилого віку безпорадні люди, а також алкоголіки, яких протягом певного часу споюють, а потім вмовляють продати свою квартиру або обміняти її на кімнату в комунальній квартирі. Для цього вони передають свої документи злочинцям, видають їм генеральну довіреність на здійснення всіх юридичних дій. Після чого квартира за дорученням продається третім особам, а власник квартири стає бомжем.
Подібні види угод не підпадають під дію кримінального кодексу. Потерпіла сторона сама добровільно йде на операцію.
Нерідкі випадки, коли квартири продаються з фальшивої довіреності або за фальшивим договором купівлі-продажу. Іноді вже після укладення договору купівлі-продажу з'ясовується, що в придбаній квартирі хтось прописаний і, отже, є наймачем, виселити якого власнику практично неможливо. У цьому випадку фальшивими є копія фінансового особового рахунку і виписка з будинкової книги.
В даний час дуже поширена наступна схема шахрайства. Власник квартири оформляє договір дарування, на підставі якого квартира пізніше відчужується третій особі. Через деякий час з'являється перший власник квартири і заявляє, що договір дарування його змусили підписати. Друга ланка в цьому ланцюжку (обдаровуваний) пропадає, і всі неприємності зазнає нинішній власник квартири. У зв'язку з цим слід дуже обережно ставитися до пропозиції з продажу дешевих квартир. Уважним слід бути і при покупці квартири, що дісталася нинішньому власникові не по первинному свідченням про власність, а за договорами купівлі-продажу, дарування і т.д.
До числа найбільш поширених правопорушень з купівлі-продажу квартир відноситься і так званий збір застави. Дається оголошення про продаж квартири за ціною трохи нижче ринкової, в результаті чого з'являється досить велика кількість покупців. Власник квартири може бути як уявним, так і сьогоденням. У разі зацікавленості береться заставу в розмірі 10-15% від продажної вартості з умовою продажу квартири через тиждень. Після отримання застави від кількох покупців квартира продається самому "везучим" з них, після чого продавець зникає, а новому власнику доводиться пояснюватися з ошуканими претендента-ми на покупку.
Іноді квартира продається за фальшивими документами, причому фальшивими можуть бути як первинні документи (свідоцтво про власність), так і вторинні (договір купівлі-продажу, дарування, міни тощо). У ряді випадків застосовується продаж квартири "за двома договорами". При реєстрації договору купівлі-продажу складаються два абсолютно однакових примірника договору, один з яких отримує покупець, інший - продавець. Отримавши екземпляр договору продавця (наприклад, шляхом обману), покупець має два документи, за якими він має право перепродувати квартиру двом особам, оформляючи договір купівлі-продажу одночасно в двох нотаріальних конторах.
Для того, щоб уникнути подібних ситуацій, необхідно ретельно вивчати документи, що підтверджують право власності на квартиру. Слід також поцікавитися, чи не проживають чи в квартирі, що особи, виписані з неї тимчасово (перебувають у закордонному відрядженні, на службі в армії, на навчанні або в ув'язненні: відповідно до чинного законодавства ці особи мають право на укладення договору найму за місцем колишнього проживання) . У разі виникнення сумнівів у достовірності правовстановлюючих документів на квартиру потенційний покупець може попросити виписку з будинкової книги.
При укладанні угод з квартирами з рук в руки переходять величезні суми готівки, що приваблює всякого роду шахраїв. В даний час розслідуються десятки кримінальних справ, пов'язаних з вбивствами продавців або покупців приватизованих квартир.
Для того, щоб уникнути подібних ситуацій, краще звернутися в банк. Деякі банки виступають як посередники при укладанні договорів купівлі-продажу квартир. Для цього покупець, продавець і банк укладають тристоронній договір. Відповідно до цього договору покупець приймає на себе зобов'язання перевести в банк протягом трьох днів з моменту підписання договору передбачену договором суму, яка депонується банком на ім'я продавця. Зняти цю суму продавець може тільки після закінчення процедури оформлення договору. Переконавшись у серйозності намірів взаємних, продавець і покупець починають оформлення договору. Тільки після закінчення нотаріального оформлення договору та реєстрації договору в Департаменті муніципального житла продавець має право отримати домовлену суму, а банк отримує винагороду за посередницькі послуги.
Розпорядженням мера Москви "Про додаткові заходи щодо захисту громадян від протиправних дій злочинних співтовариств при приватизації та відчуженні житлових приміщень" від 26 травня 1994р. Департамент муніципального житла повинен виробляти реєстрацію угод з відчуження житла лише після їх прописки на інше місце проживання. При надходженні заяв громадян про те, що приватизація була здійснена ними під тиском кримінальних елементів, договір передачі житла у власність буде розірваний без справляння плати за послуги. Розпорядженням мера Москви ГУВС Москви спільно з Комітетом соціального захисту запропоновано підготувати перелік категорій громадян так званої групи ризику, які вимагають захисту міської влади під час приватизації та інших операцій з житлом. Для цих громадян купівля-продаж займаних ними квартир або кімнат буде оформлятися в особливому порядку, який полягає в тому, що в документах підтверджується право обов'язкового довічного проживання в них або надання інших житлових приміщень. Департамент муніципального житла зобов'язаний проводити реєстрацію договорів з відчуження житлових приміщень за дорученням - у разі неможливості особистої явки - тільки з урахуванням думки громадських комісій, до складу яких повинні бути включені представники органів соціального захисту та окружного медичного управління.
Договір купівлі-продажу квартири з умовою довічного проживання Даний договір прямо не передбачений чинним законодавством і, зокрема ЦК РРФСР, однак останнім часом знаходить все більше застосування в нашому житті. У цьому випадку застосовується аналогія закону і сторони при укладенні договору керуються нормами ст. 253 ЦК РРФСР, присвяченій правовому регулюванню купівлі-продажу житлового будинку з умовами довічного проживання.
Суть такого договору в тому, що продавець, у якості якого виступає непрацездатна особа, передає належну йому квартиру у власність покупця, а останній зобов'язується надавати продавцю до кінця його життя довічне утримання, яке може включати в себе догляд, матеріальну допомогу. Крім того, за цим договором продавець зазвичай зберігає за собою право користування всієї або частиною цієї квартири. В даний час договори купівлі-продажу квартири з умовою довічного утримання укладаються з покупцями, у якості яких виступають як фізичні, так і юридичні особи. Укладення таких договорів вигідно обом сторонам. Однак, на жаль, і тут не обійшлося без впливу кримінальних елементів. Було відзначено чимало випадків, коли продавці, які уклали такі договори, або взагалі зникли, або ж їх знаходили мертвими.
Оформлення таких договорів здійснюється за тими ж правилами, що і оформлення договорів купівлі-продажу та міни квартири.
У договорі купівлі-продажу квартири з умовою довічного утримання право власності переходить покупцю за життя продавця. При цьому в договорі зазвичай обумовлюється право довічного проживання продавця в цьому житловому приміщенні.
У разі невиконання договору покупцем своїх обов'язків продавець має право вимагати розірвання договору. Набувач також може ставити питання про припинення договору, якщо його матеріальне становище з не залежних від нього обставин змінилася настільки, що подальше надання змісту стало неможливим. Договір припиняється також в разі смерті покупця.
При розірванні договору на вимогу продавця або покупця квартири вона повертається його колишньому власнику (продавцю). Проте витрати на утримання, понесені покупцем, в цьому випадку не відшкодовується.
Укладаючи договір купівлі-продажу квартири з умовами довічного утримання, власник розпоряджається своїм житлом після своєї смерті. Перевагою цього договору в порівнянні з успадкуванням квартири є те, що при спадкуванні свідоцтво про власність на житло видається нотаріальною конторою не раніше шести місяців з дня відкриття спадщини і, таким чином, спадкоємець не може розпоряджатися житлом до закінчення цього терміну.
Крім того, у заповідача можуть бути обов'язкові спадкоємці, яким покупцеві доведеться виплачувати компенсацію. При спадкуванні майна стягується спеціальний податок, і, нарешті, заповідач може в будь-який момент скасувати або змінити заповіт.
Договір міни
Власники квартир можуть укласти між собою договір міни. Цей договір слід відрізняти від договору обміну житловими приміщеннями. В останньому випадку між сторонами відбувається перехід права користування, а не права власності як в договорі міни. Крім того, на відміну від договору міни договір обміну житловими приміщеннями оформляється спеціальними обмінними ордерами.
Відповідно до ст. 255 ГК РСФСР за договором міни кожна зі сторін передає іншій стороні певне майно у власність, тобто кожна з сторін є одночасно і продавцем і покупцем.
Єдиною відмінністю договору міни від договору купівлі-продажу є те, що в договорі міни одна зі сторін в якості зустрічного надання передає іншій стороні не гроші, а майно. У зв'язку з цим до договору міни застосовуються ті ж правила, що і до договору купівлі-продажу. Так, сторони зобов'язані попередити один одного про недоліки обмінюваного майна, а також про права третіх осіб на це майно (наймача, заставодержателя і т.д.).
Якщо обмінюване майно (в даному випадку мова йде про квартири) не є за вартістю рівним, то в договір може бути включена умова про доплату того боку, майно якої коштує дорожче. У договір міни можуть включатися й інші умови, які не суперечать його природі (наприклад, про те, що обидві або одна зі сторін відремонтують свої квартири).
Так само, як і договір купівлі-продажу, договір міни квартир підлягає спочатку нотаріальному посвідченню, а потім реєстрації Департаментом муніципального житла.
Певні труднощі виникають при укладанні договору міни між власниками квартир і власниками муніципальних (неприватизованих) квартир. При укладанні таких договорів власники квартир наполягають на тому, щоб їх контрагенти також приватизували своє житло, а останні, знаючи, що муніципальне житло можна приватизувати тільки один раз, з різних причин не хочуть цього робити.
Як вихід із ситуації можна запропонувати наступний варіант. У випадку, якщо в неприватизованій квартирі проживає декілька наймачів, то ця квартира може бути приватизована на ім'я тільки одного з них, який і укладає до-говір купівлі-продажу, а потім прописує в нову квартиру членів своєї сім'ї. Таким чином, інші наймачі зберігають в подальшому право приватизації муніципальної площі.
Договір міни може полягати не тільки на квартири, а й на приватизовані кімнати в комунальних квартирах. У цьому випадку необхідно мати такі документи:
1) свідоцтво про власність на житло (із зазначенням раз-мера кімнати та загальної площі комунальної квартири);
2) договір передачі житла у власність, зареєстрований Департаментом муніципального житла;
3) угода про визначення часток, нотаріально завірений і зареєстроване Департаментом муніципального житла;
4) довідка БТІ про оцінку вартості квартири (із зазначенням розміру часток всіх власників комунальної квартири). Договір дарування Власник квартири може подарувати свою квартиру будь-якій фізичній або юридичній особі. Для цього він укладає договір дарування. За договором дарування одна сторона (дарувальник) передає безоплатно іншій стороні (обдаровуваному) майно у власність.
Дарування не вважається таким, що відбувся, якщо справа обмежилася тільки угодою, навіть письмовим, але передачі майна не було. У обдаровуваного на основі одного лише угоди з дарувальником не виникає права вимагати передачі речі, а у дарувальника - обов'язки її передати.
Однак і передача речі сама по собі ще не створює дарування.
Дарування - це договір, який передбачає волю дарувальника і згоду обдаровуваного на отримання майна у власність. Якщо останній не виявляє відповідного бажання або прямо відхиляє дар, то дарування немає.
Для договору дарування характерно те, що дарувальник за життя відчужує іншій особі майно добровільно і безоплатно. Безоплатність договору означає, що він не передбачає наявності будь-якої компенсації з боку обдаровуваного.
Дарувальник, здійснюючи дарування, зобов'язаний забезпечити виникнення права власності обдаровуваного, вільного від обтяження, і, зокрема, від прав третіх осіб (наймача, заставодержателя і т.д.). Крім того, дарувальник відповідає перед обдаровуваним за збитки, завдані йому внаслідок відчуження подарованого майна за позовом третьої особи (наприклад, судові витрати), а також тим, що в подарованої речі є істотні недоліки. На обдаровуваним ж не лежить ніякої обов'язки перед дарувальником. Не можна на обдаровуваного покладати обов'язок не відчужувати подароване майно або не робити з приводу цього майна інші угоди. Таким чином, договір дарування не може містити умови, що обмежують право власності обдаровуваного.
Якщо договір дарування квартири або кімнати відбувається на користь неповнолітніх, то при нотаріальному посвідченні нотаріус повинен від законного представника неповнолітнього чи піклувальника взяти дозвіл на отримання дару. Це випливає з Кодексу про шлюб та сім'ю) КпШС), згідно з якою опікун не має права укладати договір дарування від імені малолітнього, а піклувальник - давати згоду на договір при укладанні його неповнолітнім (від 15 до 18 років) без дозволу органу опіки.
Договір дарування квартир або кімнат у комунальній квартирі засвідчується в нотаріальній конторі за умови подання зазначених вище документів, що підтверджують право власності на квартиру, яка переходить в дар, і потім цей договір реєструється Департаментом муніципального житла.
Застава квартири
Як було зазначено вище, власник квартири може закласти свою квартиру. Це прямо випливає із ст. 6 Закону РФ "Про заставу" від 29 травня 1992 р., встановила, що предметом застави може бути будь-яке майно, яке відповідно до законодавства РФ може бути відчужене законодавцем і п. 3 ст. 7 цього ж закону, згідно з яким власник квартири самостійно вирішує питання про здачу її в заставу.
Суть застави полягає в тому, що при заставі кредитор (заставодержатель) має право при невиконанні боржником забезпеченого заставою зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами. Проте кредитор не стає власником закладеного майна: він має право лише вимагати його реалізації у встановленому цивільним процесуальним законодавством порядку.
Відповідно до ст. 11 закону про заставу, якщо заставу майна підлягає державній реєстрації, то договір про заставу вважається укладеним з моменту його реєстрації.
У Москві така реєстрація здійснюється відповідно до постанови уряду Москви "Про державну реєстрацію застави житлових приміщень, що належать громадянам або юридичним особам на право власності" від 27 квітня 1993 р. Державну реєстрацію застави житлових приміщень, що належать громадянам або юридичним особам, і видачу свідоцтв про такої реєстрації повинен здійснювати Департамент муніципального житла. При цьому за реєстрацію застави, видачу свідоцтв про реєстрацію і надання витягів з реєстру стягується державне мито.
Для реєстрації договору про заставу, укладеного між банком і власником квартири, до Департаменту муніципального житла необхідно подати такі документи:
1) три примірники нотаріально завірених договорів (два оригіналу і одна нотаріально завірена копія);
3) довідка БТІ про вартість квартири;
4) оригінали правовстановлюючих документів на квартиру (свідоцтво про власність на житло, оригінали договорів і т.д.);
5) довіреності (якщо вони необхідні);
6) копію статуту банку і реєстраційне свідоцтво;
7) заяву з проханням зареєструвати договір про заставу, завізований заступником керівника Департаменту муніципального житла.
Застава квартири, що є спільною сумісною власністю, можна здійснювати тільки за згодою всіх власників. Якщо ж мова йде про спільної часткової власності, то власник частки може закласти свою частку без згоди інших власників. Слід зазначити, що заставу квартири, яка є власністю члена кооперативу, повністю виплатив свій пай, здійснюється в тому ж порядку, що і для приватизованих квартир.
Оскільки квартири відносяться до нерухомості, то їх заставу відноситься до іпотеки. Договори про іпотеку на відміну від інших різновидів договорів застави вимагають обов'язкового нотаріального посвідчення та реєстрації. Договір про іпотеку укладається у формі заставної (іпотечного свідоцтва).
У договорі застави беруть участь дві сторони: заставодавець - особа, яка надає певне майно в заставу, і заставодержатель - особа, яка має право при невиконанні боржником забезпеченого заставою зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами.
Наявність заставної у заставодержателя засвідчує його переважне право на задоволення своєї вимоги за рахунок майна, наданого за договором про іпотеку в забезпечення цієї вимоги. Заставна є цінним папером, може входити до спадкової маси і бути передана іншій особі у встановленому порядку. Заставна підлягає реєстрації шляхом внесення реєстраційного запису до книги реєстрації нерухомості. На заставної робиться відмітка про її реєстрацію.
Застава квартир, розташованих у багатоквартирних будинках, може здійснюватися без застави земельної ділянки, на якій розташований будинок або іншу будову.
Звернення стягнення на предмет застави за загальним правилом допускається лише в судовому порядку. У випадках, передбачених законодавством РФ, звернення стягнення на заставлене майно здійснюється в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса.
Законодавство України не містить прямої вказівки на те, яким чином може бути звернено стягнення на закладену квартиру. З цього можна зробити висновок, що діятиме загальний (судовий) порядок звернення стягнення на заставлене майно.
Разом з тим, можна почути думку, що в банківській заставі (тобто в тих випадках, коли заставодержатель за договором позики, укладеного в забезпечення кредитного договору між банком і третьою особою, є банк) заставоутримувач (тобто банк) має право самостійно реалізувати предмет застави ( без судового чи арбітражного рішення) при невиконанні зобов'язання боржником.
За загальним правилом заставодавцем може бути будь-яка особа, якій предмет застави належить на праві власності або праві господарського відання. В останньому випадку для здачі будь-якого майна в заставу необхідно отримати згоду власника цього майна або уповноваженого ним органу.
В якості заставодавця може виступати і установа (тобто бюджетна організація, не займається комерційною діяльністю), однак лише за умови, якщо воно відповідно до закону набула право самостійного розпорядження закладеним майном.
Як заставодержателя може виступати будь-яка фізична або юридична особа будь-якої організаційно-правової форми або форми власності. Однак у більшості випадків в якості заставоутримувачів виступають банки, дають кредити під заставу квартир. Комерційну вартість квартири визначити досить важко. Як орієнтир, як правило, виступає інвентаризаційна вартість квартири, яку дає БТІ. Інвентаризаційна вартість квартири надає собою нижню межу ринкової вартості квартири, яка найчастіше в кілька разів перевищує інвентаризаційну. За загальним правилом заставодавець не має права розпоряджатися закладеним майном. Однак ця норма носить діапозитивні характер, в договорі можуть передбачити зворотне.
З цього випливає, що уклавши договір застави, заставодавець не може продати подарувати, обміняти закладене житло (якщо не обумовлено інше).
Даючи квартири в заставу за кредитними договорами, заставники отримують кредит на невеликий термін і звичайно під значний відсоток.
Дослідницьким центром приватного права на базі норм, передбачених у проекті ЦК України, були розроблені "Основні положення про заставу нерухомого майна" іпотеці, в яких значну увагу приділено застави квартир і житлових будинків. Зазначені положення не є нормативним актом, що має обов'язкову силу. Однак розпорядженням заступника Голови Ради Міністрів Уряду Російської Федерації вони були рекомендовані всім міністерствам і відомствам, які розробляють проекти нормативних актів, які зачіпають правове регулювання застави та іпотеки. У зв'язку з цим вони надають інтерес.
З відповідно до п. 84 Основних положень іпотека (застава) житлового будинку або квартири допускається не у всіх випадках, а для забезпечення погашення позики, наданої для будівництва, реконструкції або капітального ремонту житлового будинку (квартири). Проте з цього загального правила є виняток. Житловий будинок або квартира може бути предметом іпотеки у тому випадку, якщо громадянин-власник і члени його сім'ї проживають в іншому житловому будинку і мають достатню відповідно до встановлених норм жилої площі житлове приміщення. Мета такої норми - уникнути ситуацій, коли люди можуть стати бездомними, отримавши позику під заставу квартири і не маючи можливості її погасити. Однак не можна не звернути уваги на те, що вона звужує права громадян розпоряджатися належним їм житлом.
Житлові кімнати, що становлять частину будинку (квартири), не можуть бути предметом іпотеки.
В іпотеку може передаватися лише житловий будинок або квартира, що належать заставодавцю на праві власності.
Заставодержателями житлового будинку та квартири можуть бути тільки банки та інші кредитні установи, які мають спеціальну ліцензію.
Продаж заставленого житлового будинку (квартири) на публічних торгах не є підставою для виселення покупцем що у цьому житловому будинку чи квартирі заставодавця та членів його сім'ї. Між власником, яка придбала житловий будинок або квартиру, і проживають в ньому особами укладається договір оренди житлового приміщення на умовах, звичайних для даної місцевості.
Не підлягають виселенню при продажу заставленого будинку (квартири) з прилюдних торгів особи, які проживають у житлових будинках (квартирах) на умовах договору найму житлового приміщення, договору оренди чи інших підставах, передбачених законом. Раніше укладений з ними договір найму житлового приміщення договір оренди або інший договір на проживання зберігає силу. Такі особи мають право на переважну купівлю займаного ними житлового будинку (квартири).
Якщо інше не передбачено договором про іпотеку, заставодавець вправі здати наймачеві, який потребує житло, вільну квартиру за згодою заставодержателя. Проте він має право здати таку квартиру наймачу без згоди заставоутримувача терміново до-говору оренди житлового приміщення на термін, що закінчується не пізніше погашення позики. У цьому випадку власник, який придбав житловий будинок або квартиру на публічних торгах, після закінчення передбаченого договором терміну зобов'язаний відновлювати цей договір оренди.
Порядок успадкування житлових будинків і квартир
Під спадкуванням розуміється перехід майнових і деяких особистих немайнових прав та обов'язків померлого громадянина (спадкодавця) до інших осіб у встановленому законом порядку.
Спадкування може здійснюватися за законом і за заповітом.
Спадкування за законом має місце: а) якщо спадкодавець не склав заповіту або якщо його заповіт у частині визнано недійсним, б) якщо заповідана тільки частина майна або заповіт у частині визнано недійсним, в цьому випадку не охоплена частина спадкового майна переходить у порядку спадкування за законом, в) якщо спадкоємці за заповітом померли раніше спадкодавця або не прийняли спадщини.
Для таких випадків закон встановлює коло спадкоємців та порядок їх визнання. Призначаючи померлому конкретних правонаступників, законодавець ніби заповнює волю спадкодавця.
Відповідно до ст. 232 ЦК РРФСР передбачені дві черги визнані спадкоємців за законом. До спадкоємців першої черги відносяться діти (у тому числі усиновлені), дружина і батьки (усиновителі) померлого та його дитина, що народилася після його смерті. До спадкоємців другої черги відносяться брати і сестри померлого, його дід і баба. Ці спадкоємці закликаються до спадкування в тому випадку, якщо відсутні спадкоємці першої черги, коли вони не приймають спадщину, а також у тому випадку, якщо всі спадкоємці першої черги позбавлені заповідачем прав успадкування.
До числа спадкоємців відносяться також непрацездатні особи, які перебували на утриманні померлого не менше року до його смерті.
Онуки і правнуки успадковують в тому випадку, якщо до часу відкриття спадщини немає в живих того з батьків, який був би спадкоємцем.
Але, крім осіб, зазначених у ст. 532 ЦК РРФСР, заповідач має право залишити все своє майно, предмети домашнього вжитку, за винятком передбаченого ст. 535 ГК РРФСР, будь-якій особі, державі а також будь-якій юридичній особі.
Згідно зі ст. 540 ГК РРФСР, в якій говориться, що "заповіт має бути укладений у письмовій формі із зазначенням місця і часу його укладення, підписаний особисто заповідачем і нотаріально посвідчений, можна говорити про те, що спільною основною формою заповіту є саме письмова нотаріально засвідчена заповіт.
Особливості цивільно-правових угод з квартирами в будинках ЖБК.
Цікаве питання про розрахунки між ЖБК та її членами при переході права власності на квартиру, пай за яку виплачено повністю і яка є власністю громадян внаслідок її купівлі іншими особами.
Продаючи квартиру, член ЖБК отримує її вартість від покупця. Ясно, що він не в праві вимагати від ЖБК що й повернення суми внесеного пайового внеску. Останній існує лише остільки, оскільки квартира залишається у власності ЖБК. Перехід права власності на неї до члена кооперативу тягне припинення зобов'язання ЖБК повертати зазначеній особі пайовий внесок, що відображає вартість квартири. Цього паю тепер немає. Зобов'язального правовідносини між ЖБК та його членом, що виникає з майнового участі пайовика у створенні кооперативної власності, також більше не існує. Це матеріалізувалося в речове право (право власності) члена ЖБК на квартиру. Грошовий еквівалент першого внеску - це вартість квартири, що стала власністю пайовика.
Таким чином, відбувається частковий розділ майна кооперативу. Більша його частина (квартири) переходить у власність пайовиків. Грошові ж зобов'язання між ЖБК і їло членами, відповідні вартості вибулих їх зі складу кооперативного майна, погашаються. Дійсно, немає ніяких підстав вважати, що член ЖБК повинен двічі отримувати вартість продаваної квартири: спочатку від покупця, а потім від кооперативу. Інше тлумачення призведе до того що покупцю, фактично сплатив продавцеві повну вартість квартири, доведеться сплатити ще раз, вносячи в ЖБК пайовий внесок. До речі, випадки неправильного розуміння цього питання вже зустрічаються на практиці.
Так, А., виїжджаючи на постійне проживання за кордон, продав Б. квартиру в кооперативному будинку. Договір засвідчили в нотаріальному порядку, покупна ціна була сплачена. Потім А. звернувся до ЖБК з проханням повернути йому пайовий внесок за квартиру в зв'язку з виходом з кооперативу. ЖБК, не знаючи про те, що квартира продана, повернув А. його внесок, вважаючи, що зможе розпорядитися звільнилася житлоплощею.
Згодом, коли після виїзду А. у володіння квартирою вступив Б., ЖБК зажадав від нього відшкодувати суму виплаченого кооперативом А. пайового внеску. Б. природно відмовився це зробити, посилаючись на те, що він повністю оплатив квартиру. В результаті виплачені А кооперативом суми швидше за все складуть збитки ЖБК.
Подібної ситуації не виникло, якби кооператив не повернув А. пайовий внесок, матеріалізувався в квартиру, якої А. вправі розпоряджатися на свій розсуд. При розрахунках ЖБК зі своїми членами в разі виходу їх з нього виникає і таке запитання. Чи повинен ЖБК виплачувати який вибув з нього члену частина паю, відповідну що припадає на цю особу частини вартості майна, що залишається у власності ЖБК, а саме: сходових майданчиків, ліфтів і т.д.? видається, що ні. Адже вартість даного майна врахована у вартості квартири. Значить, продаючи останню, член ЖБК фактично враховує у її продажною ціною і грошову оцінку свого паю у майні, що залишається у власності ЖБК. Цей пай, очевидно, не має самостійної грошової оцінки і переходить до нового власника квартири разом з нею. Іншими словами, продаючи квартиру, член ЖБК одночасно передає і свої права на пай, що відображає його майнове участь у створенні тих частин будинку, які залишаються у власності ЖБК.
У результаті новий власник квартири одночасно стає і власником паю в ЖБК. Це право на пай, переходить автоматично з купівлі квартири, дає її новому власнику весь обсяг цивільних прав, пов'язаних з володінням паю, включаючи отримання майнових вигод від використання кооперативного майна. Сказане можна проілюструвати таким прикладом.
Допустити, що ЖБК здав в оренду належні йому нежилі приміщення в кооперативному будинку. В результаті ЖБК отримує доходи від орендної плати. Питається, чи має право покупець квартири, навіть якщо він і не є членом ЖБК, нам отримання своєї частини майнових вигод здаватися ЖБК цих приміщень в оренду (наприклад, шляхом відповідного зменшення внесків за експлуатацію будинку?). Мабуть, так. Адже приміщення, що здаються ЖБК в оренду, споруджені за рахунок пайових внесків. Значить, покупець квартири не залежно від свого членства в ЖБК отримав разом з нею і права, пов'язані з майновою участю колишнього пайовика у будівництві даних приміщень. Отже, він має право отримати майнові вигоди від їх використання. Причому на тих же підставах, що і члени даного ЖБК, які прийняли таке ж участь у зданих в оренду приміщень, що і вибув пайовик, який поступився свої права покупця квартири.
Інше рішення питання - відсторонення нових власників квартир, які не побажали вступити в ЖБК, від участі в отриманні вигод від користування кооперативним майном і надання таких вигод виключно членам кооперативу означало б безпідставне збереження ними свого майна (шляхом зменшення внесків на експлуатацію) за рахунок інших осіб. Таким чином, угоду з відчуження квартири в будинку ЖБК не можна визнати тільки купівлею-продажем. По суті, тут має місце угода, одним з елементів якої є купівля-продаж квартири, а іншим - переуступка покупцеві квартири прав вибулого члена кооперативу, пов'язаних з його майновою участю в ЖБК. Такі угоди, навіть якщо вони і не врегульовані спеціальними нормами законодавства, тим не менше, мають право на життя в силу ст. 8 ГК РФ. Вона передбачає можливість виникнення цивільних прав та обов'язків з дій, хоча і не передбачених законом, але в силу загальних засад цивільного законодавства породжують такі права і обов'язки. Це, однак, не виключає бажаності більш чіткої регламентації ситуації, що виникає у зв'язку з перетворенням зобов'язальних відносин всередині ЖБК при переході до його членів права власності на квартири.
Угоди з приватизованими квартирами.
Характерна для Москви бурхлива підприємницька діяльність і стрімке накопичення капіталу призвели до того, що самим жвавим ринком в столиці став ринок житла.
За деякими оцінками, близько 30% пропозицій з продажу житла спроби вчинити незаконні оборудки. Найпоширеніші з них:
1. Продаж квартири особою, яка не є її власником. Документи на квартиру можуть бути або підроблені, або виготовлені з використанням викрадених оригіналів.
2. Продаж квартири кількома покупцями одночасно. У продавця є кілька екземплярів підроблених свідоцтв про власність, договорів купівлі-продажу та інших документів.
3. Продаж незаконно присвоєної квартири (якщо договір купівлі-продажу або дарча на квартиру оформлені за допомогою погроз і насильства). Ситуація ускладнюється тим, що документи можуть бути бездоганними за змістом.
4. Продавець, отримавши гроші від покупця, відмовляється виписатися з квартири, тим самим залишаючи собі право на проживання у ній, використовуючи протиріччя між нормами законодавства.
5. Продається приватизована квартира, що належить на праві власності кільком особам. Один з них може привласнити всю суму вартості квартири і сховатися. Незалежно від того, чи є підозра про можливе обмані, при здійсненні операцій, пов'язаних з купівлею-продажем квартир, слід найретельнішим чином вивчити документи, передусім встановлюють право власності на житло, навести довідки в Департаменті муніципального житла, РЕУ, паспортному столі. Корисний може бути і бесіда з сусідами.
Для здійснення операції з приватизованою квартирою (вперше продається) покупець повинен вимагати від продавця наступні документи:
свідоцтво про власність на житло;
договір передачі житла у власність;
довідку з бюро технічної інвентаризації, в якій вказана інвентаризаційна вартість квартири (форма 11А);
довідку з РЕУ про відсутність заборгованості по платежах;
виписку з будинкової книги; - копію фінансового особового рахунку;
якщо у квартирі прописані неповнолітні діти, то необхідна згода органів опіки та піклування і свідоцтво про народження дітей.
Якщо продавець - не перший власник квартири, документом, що підтверджує його право власності на квартиру, служить договір купівлі-продажу, дарування та ін.
Наступна стадія після перевірки документів на їх справжність та відповідність змісту вимогам законодавства - посвідчення договору в нотаріальній конторі.
Нотаріус вимагає довідку форми 11-а з БТІ, що підтверджує наявність об'єкта угоди в натурі, приналежність його цій особі, в якій міститься короткий опис квартири або кімнати, вказана їх інвентаризаційна вартість (підстава для визначення розмірів держмита і прибуткового податку), представлена інформація про наявні обмеження операцій з ними (арешт, заборона).
У ст. 56 Основ законодавства РФ про нотаріат сказано, що посвідчення договорів про відчуження квартири проводиться за місцем її знаходження. Тому потенційному покупцеві варто подумати, перш ніж зважитися на покупку квартири, продавець якої на підтвердження свого права власності на квартиру пред'являє договір купівлі-продажу, посвідчений нотаріусом з іншої місцевості.
Нарешті, договір повинен бути зареєстрований в Департаменті муніципального житла, без чого угода не може вважатися укладеною.
У практиці нерідко трапляються спроби продажу квартир "з начинкою", коли продавець не попереджає покупця про можливі претензії третіх осіб на житлоплощу. Найбільш часто це пов'язано з продажем квартир, які приватизувалися без включення в договір передачі житла у власність неповнолітніх дітей, просочених на момент приватизації у цих квартирах.
У Законі РФ "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" не відображені положення про право неповнолітніх членів сім'ї на приватизоване житло. Це тепер виправлено "Примірного положення про безкоштовну приватизацію житлового фонду в Російській Федерації", затвердженим рішенням колегії Комітету РФ по муніципальному господарству від 18 березня 1993р. № 4 і схвалено Постановою Уряду РФ від 26 листопада 1993р. № 1238.
В "Примірному положенні" встановлено, що неповнолітні діти, які проживають разом з наймачами, і є членами його сім'ї чи колишніми членами сім'ї, нарівні з повнолітніми користувачами вправі стати учасниками спільної власності на це приміщення. Відмова від включення неповнолітніх в число учасників спільної власності на приватизоване житлове приміщення може бути здійснений опікунами та піклувальниками, в тому числі батьками та усиновителями неповнолітніх, лише за наявності дозволу органів опіки та піклування.
Наслідком "неуважності" Департаменту муніципального житла став той факт, що в практиці судів досить часто зустрічаються спори з приводу визнання угод купівлі-продажу квартир недійсними по тому підставі, що при приватизації квартир були порушені права неповнолітніх членів сім'ї на участь у приватизації. Суди в таких випадках приймають рішення про визнання угод, що послідували після приватизації квартир, недійсними.
Покупцеві також слід бути обережним, якщо в ланцюжку до-говорів купівлі-продажу є угода, укладена повіреним, які діяли по "генеральної довіреності", виданої особою, що був на той момент власником квартири. Колишній власник може згодом заявити, що насправді він доручив повіреному зробити обмін квартири з доплатою і був введений ним в оману щодо характеру угоди, пов'язаної з його квартирою.
Багато проблем щасливим власникам квартир та їх домочадцям може принести інститут прописки. Одна з найпоширеніших проблем - нічим не обмежене право власності, виявляється, обмежується волею можновладців - "прописати" або "не прописати" в придбане житло. Право прописки в придбану в Москві квартиру для громадян РФ коштує майже стільки ж, скільки сама квартира.
Ще один момент, пов'язаний з пропискою. При купівлі житла необхідно перевірити, чи дозволено прописка в цей будинок. Будинок може бути визначений під знесення, що тягне за собою заборону прописки.
Що стосується оподаткування грошових сум, отриманих продавцями від продажу житлоплощі, то відповідно до пп. "В" п. 6 ст. 3 Закону "Про прибутковий податок з фізичних осіб" до сукупного доходу не включаються суми, одержувані протягом року від продажу квартир, не перевищують 500-кратного встановленого законом раз-мера мінімальної місячної оплати праці.
Серед банків та інших суб'єктів підприємницької діяльності зростає інтерес до застави нерухомості як засобу забезпечення виконання зобов'язань. Застосування законодавства про заставу на практиці виявляється проблематичним, але, оскільки розвиток цього інституту представляється перспективним, розглянемо, як можна застосувати заставу в сучасних умовах.
Для оформлення договору застави квартири потрібно:
1). спільну заяву заставника і заставоутримувача до Департаменту муніципального житла;
2). нотаріально завірений договір про заставу;
3). довідка БТІ;
4). квитанція про сплату держмита.
Реєстрація застави квартири здійснюється Департаментом муніципального житла відповідно до постанови Уряду Москви № 415 від 27 квітня 1993
Тимчасове положення про реєстрацію заставних операцій з житловими приміщеннями передбачає, що реєстрація проводиться шляхом:
1). внесення реєстраційного запису до книги реєстрації заставних операцій з житловими приміщеннями;
2). проставлення відмітки про реєстрацію на всіх оригінальних примірників договору про заставу;
3). внесення відомостей про заставу в банк даних власників житла;
4). видачі свідоцтва про реєстрацію застави. Договір застави повинен бути зареєстрований протягом 15 календарних днів з дня подачі заяви та подання документів до Департаменту муніципального житла.
Погашення реєстраційної записи при припинення застави здійснюється за умови:
1). подання спільної заяви заставника і заставоутримувача;
2). подання оригіналів договору про заставу з відміткою про його реєстрацію;
3). подання доказів виконання забезпеченого заставою зобов'язання.
При погашенні реєстраційної записи робиться відмітка в реєстрової книзі, в банку даних власників житла, на оригіналах договору про заставу.
За запитом заставника і заставоутримувача, а також інших зацікавлених осіб Департамент муніципального житла видає:
виписки з реєстрової книги;
інформацію про реєстрацію застави.
Договір застави вважається укладеним з моменту державної реєстрації. Здійснення операцій з квартирами іноді ускладнюється тим, що в квартирі може бути прописана людина (не включений до свідоцтва про власність на квартиру, так як був, наприклад, прописаний в неї після приватизації), який там тривалий час не живе. У цьому випадку необхідно домагатися в судовому порядку визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням внаслідок понад встановлені строки. Тільки після цього відсутній втрачає право на проживання у приватизованій іншими членами сім'ї квартирі.
Наймачі, колишні члени сім'ї власника, інші особи, які є власниками приватизованого житлового приміщення, можуть бути виселені власником лише у випадках, передбачених законом, зокрема, якщо ця особа систематично руйнує чи псує жиле приміщення або використовує його не за призначенням, або систематично порушує правила проживання, що робить неможливим для інших проживання з ним в одній квартирі, а заходи запобігання і громадського впливу не дали результатів.
Тема успадкування житла, що належить спадкодавцю на праві власності, заслуговує окремої розмови, тому зупинимося лише на ключових моментах.
Громадяни, які стали власниками житлових приміщень, володіють, користуються і розпоряджаються ними на свій розсуд, має право продавати, заповідати, дарувати, здавати в оренду ці приміщення, а також здійснювати з ними інші, не суперечать закону угоди.
Якщо громадянин бажає, щоб квартира дісталася, наприклад, його онуку, йому слід оформити заповіт на його ім'я, оскільки спадкування за законом має місце, якщо воно не змінено заповітом. В іншому випадку спадкоємцями в першу чергу стануть діти, дружина і батьки померлого. У другу чергу - брати, сестри померлого, його дід і баба. Спадкоємцем за заповітом може бути і неповнолітній громадянин, який після досягнення повноліття має нотаріально оформити вступ у право на спадщину.
На практиці чимало проблем приносять угоди, пов'язані з квартирами, які належать кільком громадянам на праві спільної власності. Що стали власниками приватизованого житлового приміщення громадяни вправі володіти, користуватися і розпоряджатися ним на свій розсуд, не порушуючи при цьому прав і охоронюваних законом інтересів інших осіб. Продаж одним з учасників спільної часткової власності на приватизовану квартиру своєї частки сторонній особі можлива лише за умови, якщо інші власники відмовляться від здійснення права переважної купівлі або не здійснять це право протягом місяця. Продавець частки загальної власності зобов'язаний сповістити у письмовій формі інших учасників спільної власності про намір продати свою частку сторонній особі з зазначенням ціни та інших умов, на яких він її продає. При продажу з порушенням права переважної купівлі інші учасники спільної часткової власності протягом трьох місяців мають право вимагати в судовому порядку переведення на них прав і обов'язків покупця. Виділ учаснику спільної власності на квартиру належної йому частки скажімо, якщо є технічна можливість передачі позивачеві ізольованій частині не тільки житлових, але і підсобних приміщень, обладнання окремого входу. При відсутності такої можливості суд вправі на прохання позивача визначити порядок користування квартирою.
Висновок
Підготовка офіцерів-прикордонників, покликаних проходити службу в різних куточках Росії, передбачає їх всебічну військову, спеціальну та юридичну підготовку. Поряд з цим хочеться підкреслити, що аж ніяк не другорядне значення грає юридична підготовка курсантів-прикордонників. Все наше життя безпосередньо пов'язана з цивільними правовідносинами, і почастішали останнім часом висловлювання курсантів про непотрібність юридичної освіти не мають під собою жодного підгрунтя. Кожен курсант, без винятку, після закінчення інституту зіткнеться з проблемою забезпечення та отримання житла. З цього заперечення необхідності отримання повного і всебічного юридичної освіти може привести в майбутньому до великим життєвим труднощам. Прикладом такої необхідності служить дана робота, покликана допомогти у вирішенні основних проблем виникають в галузі житлових правовідносин і послужити практичним посібником при укладанні цивільно-правових угод з житлом. У цьому й полягає поряд з теоретичним, - практичне значення курсової роботи.
Примітки
1 І. І. Андріанов Житлове законодавство, - М., юр. лит., 1988, с. 3
2 см. список використаної літератури
3 домашніх адвокат № 24,1995, с. 6
4 см. ст. 7 п. 1 Постанови уряду Москви від 27 квітня 1993
5 см. ст. 534 ГК РСФСР
6 Домашні адвокат № 5,1995, с. 2
7 Home адвокат № № 7,8,1996, с. с. 2,5
8 Домашні адвокат № 1,1995, с. 5
9 домашніх адвокат № 21-22,1995, с. 10
10 см. ст. ЖК РРФСР
11 см. ч. 1 ст. 89, ст. ст. 135136 ЖК РРФСР
12 см. ст. 3 Закону РФ "Про приватизацію житлового фонду."
13 см. ст. 120 ЦК РРФСР
Список використаної літератури
1 Конституція РФ ст. ст. 25,40
2 Цивільний кодекс РФ ч. 1 гл. 18
3 Цивільний кодекс РРФСР розділ 7
4 Основи громадянського законодавства Союзу РСР і республік розділ 6
5 Житловий кодекс РРФСР
6 Закон РФ "Про основи федеральної житлової політики" Постанова уряду РФ від 17 липня 1995 року № 713. "Про затвердження правил реєстрації та зняття громадян РФ з реєстраційного обліку за місцем перебування та за місцем проживання в межах РФ і переліку посадових осіб відповідальних за реєстрацію."
7 Постанова уряду Москви від 19 грудня 1994 року № 628 "Про перехід до другого етапу реформи системи оплати житлово-комунальних послуг."
8 Розпорядження мера Москви від 5 січня 1995 року N 20 "Про введення єдиної системи страхування житлового фонду в м. Москві."
9 Додаток до розпорядження мера від 5 січня 1995 року N 20 "Концепція страхування житлового фонду м. Москви."
10 розпоряджень мера Москви від 18 січня 1995 року N 21 "Про фінансову підтримку громадян, які проживають у будинках житлових та житлово-будівельних кооперативів."
11 Додаток № 2 до розпорядження мера Москви від 11 листопада 1994 року № 560-РМ "Порядок оформлення документів про дозвіл перепланування житлових і нежитлових приміщень у житлових будинках в м. Москві."
12 Розпорядження мера Москви від 21 грудня 1994 року N 628 "Про затвердження порядку створення колективів індивідуальних забудовників для малоповерхового і котеджного будівництва в Московській області з жителів м. Москви, які потребують поліпшення житлових умов." 13 Андріанов І. І. Житлове законодавство. - М.: юр. лит., 1988р.
14 Фадєєв В. І. Муніципальне право Росії. - М. Юрист, 1994р.
15 Приватизація в Росії. Збірник нормативних документів. ч. 2. - М.: юр. лит., 1994р.
16 Як вирішити ваші житлові проблеми. - СПб.: Произв. -Техн. фірма АКМЕ, 1994р.
17 Житло: справ. - СПб.: Фірма АТ, 1995р. 18 житловим законодавство: СБ нормат. актів і документів-М.: юр. лит., 1995р.