П л а н
Введение___________________________0______3
1Вопрос: _0 Основні цивільно-правові
операції з квартірамі_____________________4
2Вопрос: _0 Угоди з приватизованим
квартірамі____________________________ 8
Заключеніе________________________0____ ___029
Примечания__________________________0____30
Список використовуваної літератури_______0___31
_ш
3 -
У в е д е н н я
Житло є необхідною умовою нормального життя і діяль-ності кожної людини і в силу цього виступет як осбий обь-ект цивільно-правових відносин. Останнім часом однією з са-мих актуальних проблем стала проблема житлової власності та житлових правоотношеній._51 Актуальність досліджуваної теми визначається:
а). проблемою незабезпеченість житлом населення нашої країни і
військовослужбовців Федеральної Прикордонної Служби РФ зокрема;
б). повсюдно виникають складнощами при укладенні та оформ-
лении гражанско-правових угод з нерухомістю, в). постоянняннимі змінами і доповненнями норматино-правової бази в галузі житлових правовідношення. Виходячи з цього, метою ра-боти є дослідження правовідносин у сфері житлового права в даний період часу у нашій країні.
Розгляд даної теми ставить такі завдання:
1. _0 Розглянути основні гражанско-правові угоди в сфері житлових правовідносин.
2. _0 Дослідити проблеми виникають при укладанні та оформленні операцій з житловою власністю.
3. Розглянути питання здійснення незаконних операцій на ринку житла.
4. Розкрити значення і необхідність знань в галузі житлових правоотношенеій для курсантів та офіцерів-прикордонників.
В ході написання курсової роботи використовувалися наступні методи:
вивчення літератури;
узагальнення матеріалів періодичної преси;
робота з нормативно-правовими актами в галузі житлового законо-давства;
вивчення та узагальнення нормотворчої діяльності органів дер жавного управління при регулюванні житлових правоотноше-ний.
Виходячи з цього, автор більшою мірою спирався на роботи і науч-
ні джерела опубліковані в останні два года._52
4 -
Основні цивільно-правові
операції з квартирами
По завершенні процесу приватизації квартира стає власністю осіб, які проживали в ній. Це означає, що її собс-твенников можуть вступати в будь-які цивільно-правові відносини, що стосуються цієї квартири, а саме: укладати договори купівлі-про-жу, міни, дарування, заповідати квартиру, віддавати її в заставу `і т.д.
Однак слід пам'ятати, що у випадках, коли в приватизувати ванної квартирі на момент реєстрації приватизації жив один чоло-століття, а також випадки, коли в квартирі ЖБК пай виплачений, приватизованої зована квартира залишається спільною власністю родини, тобто ні один з її членів без згоди інших не має права распоря-жатися квартирою самостійно.
Незалежно від того, яка угода відбувається відносно квартири, для оформлення в нотаріальному порядку договору про її відчуження потрібні певні документи, причому вони будуть різними залежно від того, які квартири відчужуються. _ш + _0 Приватизовані муніципальні квартири:
1) договір передачі муніципального житла у власність громадян, зареєстрований Департаментом муніципального житла;
2) свідоцтво про власність на житло;
3) довідка районного (міського) БТІ про оцінку вартості квартири.
Кооперативні квартири з виплачених паєм:
1) свідоцтво про власність на житло;
2) довідка ЖБК про суму виплаченого паю, зареєстрована Департаментом муніципального житла;
3) довідка БТІ про оцінку вартості квартири.
Квартири, придбані у власність за договором купівлі-продажу, міни, дарування:
1) оригінал договору, зареєстрованого Департаментом муници-паль ного житла;
2) довідка районного (міського) БТІ про оцінку вартості квартири.
5 -
Квартири, придбані в порядку спадкування: _0
1) свідоцтво про право на спадщину;
2) свідоцтво про власність на житло;
3) довідка БТІ про оцінку вартості квартири. При будь-якому відчуження квартир потрібно нотаріально засвідчене
_ш-згода другого чоловіка, незалежно від його прописки в даній квартирі, за винятком випадків, коли квартира була подарована першому дружину, перейшла до нього у порядку спадкування чи була придбана ним до шлюбу.
_ш + _0 відчужуватися можуть не тільки квартири, але і кімнати в кому-нальних квартірах._0 У цьому випадку необхідні наступні документи:
1) свідоцтво про власність на кімнату (із зазначенням її розміру та загальної площі комунальної квартири);
2) договір передачі кімнати у власність, зареєстровані-ний в Департаменті муніципального житла;
3) угода про визначення часток, зареєстроване нота-ріально і зареєстроване в Департаменті муніципального житла;
4) довідка БТІ про оцінку вартості комунальної квартири (з
зазначенням розміру часток всіх її власників). Для продажу ком-
нати комунальної квартири необхідно також заяву всіх сусідів-власників, що вони не заперечують проти її продажу, так як вони мають право переважної покупки про-дається кімнати за зазначену в договорі ціну. _ш-_0Кроме того, якщо в договорі передачі житла та свідоцтво про власність на житло в якості власників зазначені і нез-вершеннолетніе, то в цьому випадку не потрібна згода органів охорони ни дитинства на будь-яке відчуження.
Для громадян при реєстрації угод із квартирами необхідна присутність всіх учасників угоди, які повинні мати при собі паспорт, оригінал та копії нотаріально завірених договорів, довідки з ремонтно-експлуатаційної організації про відсутність заборгованості з оплати комунальних послуг.
Для юридичних осіб при реєстрації угод із квартирами не-обхідних статут юридичної особи або його нотаріально завірена копія, свідоцтво про реєстрацію юридичної особи, довірений-ність на представництво юридичної особи та паспорт довіреностей го особи.
Договори купівлі-продажу житла, укладені між підприємства-ми, також підлягають реєстрації Департаментом муніципального житла.
6 -
На практиці виникає багато питань, пов'язаних з випискою колишнього власника з проданої чи подарованої квартири. Неред-ки випадки, коли продавець, отримавши гроші з покупця, відбуває в невідомому напрямку, і покупець позбавляється можливості здій-ществить своє право власності на придбану квартиру. По-займаються пошуком покупців змушений розшукувати несумлінного продавця, а інколи-так і пред'являти до суду позов про його виселення. Тому у випадках, коли продавець викликає у покупця певні сумніви, цільових перевірок по взяти його доручення на виписку з квартири, а також нотаріально завірена заява про виписку, адресований у відділеннях НАН-ня міліції за місцем прописки продавця, після чого можна за-няться його випискою самостійно.
У будь-якому випадку покупець повинен вимагати від продавця ви-піску з будинкової книги або копію фінансового особового рахунку, пос-кольку окрім власника квартири в ньому можуть бути прописані ли-ца, які не є власниками, але володіють правами нанімате-ля, які можуть і не знати, що квартира продана. Ці люди сох-раняют права наймачів, і при переході права власності ви-писати їх з займаної ними площі практично неможливо.
Здійснення права власності на квартиру нерозривно пов'язане з поки ще збереглася пропіской._0 Відповідно до пос-новленому Уряду Москви "Про збір з громадян, що прибувають на проживання до Москви", власники житлового будинку або квартири в Москві мають право на прописку. Для цього вони повинні сплатити го-порті збір за право прописки (реєстрації) прибувають до столи-цу для проживання у власних квартирах. Прописку іногородніх громадян будуть здійснювати ГУВС Москви при наявності квитанції про оплату міського збору. Встановлено такі ставки за пропис-ку: для громадян РФ 500 мінімальних розмірів оплати праці, а для громадян СНД 1000 мінімальних розмірів оплати праці, для іноземних-них громадян та осіб без громадянства 2500 мінімальних розмірів опла-ти праці в РФ.
Якщо в придбану квартиру, розташовану на території
Москви, прописуються члени однієї сім'ї, то слід сплатити лише
одну ставку міського збору. Якщо ж придбана у власність
ність квартира розташована в будинках, що підлягають відселенню у зв'язку
зі знесенням або реконструкцією, або не відповідає встановленій
нормі житла (не менше 9 кв. м на кожного члена сім'ї), то в такі
7 -
будинку прописка надаватися не буде. Оплата міського збору за право прописки в Москві не тягне за собою зобов'язання Де-департамент муніципального житла та інших житлових органів виділення іногороднім громадянам житлової площі.
Слід зазначити, що до прийняття зазначеної постанови органи внутрішніх справ порушували права громадян-власників квар-тир, відмовляючи їм у прописці.
Так, громадянин С., отримав квартиру в Москві за договором
дарування, вирішив прописатися в ній і жити. Однак паспортне
управління Москви в прописці йому відмовило. Не знайшов він під-
тримки і в Жовтневому районному народному суді Москви, куди
звернувся зі скаргою на дії паспортного управління. Від-
казано йому було на тій підставі, що С. проживає в Твері і
московської прописки не має. Вищестоящі судові інстанції
залишили рішення народного суду без зміни. Лише протест
заступника голови Верховного суду РФ про скасування згаданих
нутих рішень відновив законні права власника. Моті-
вати це було тим, що відмова у прописці виключає мож-
ливість людини правомірно користуватися квартирою і тим
самим порушує його право власності. Посилання нрродного су-
та на правові акти місцевих органів влади і управління неп-
равильне, оскільки суперечить Конституції РФ і Закону про
власності в РРФСР. В даний час чимало випадків,
коли житлові приміщення ис-
користуються не за призначенням, а саме: здаються під офіси, склади і т.д. Договори оренди або взагалі не укладаються, або сторони їх не реєструють. Таким чином, власне орендарі не платять ні податків, ні інших платежів. Як відомо, відповідно до чинного законодавства власники житла при здачі його в оренду втрачають право на пільги за його утримання, обслуговування і ремонту. У розпорядженні мера Москви "Про заходи з припинення про-тівоправного використання житлових приміщень, що знаходяться в собс-ності громадян та юридичних осіб" від 11 червня 1994р. подчерки-ється, що договір про здачу в оренду житлових приміщень повинен зак-ються у письмовій формі з обов'язковою реєстрацією в жител-но-експлуатаційних органах і податкових інспекціях.
За кожним фактом виявленого порушення комісією, що включає
представників робочої групи префектури, муніципальної житлової
8 -
інспекції та РЕУ за участю власників квартири або його пред-ставника складається акт і дається припис про усунення пору-шення в 15-денний термін. У разі невиконання припису справа передається до суду, а Департамент муніципального житла повинен в судово порядку розірвати договір про передачу громадянам у собс-твенность займаних житлових приміщень або договір купівлі-продажу житла.
Слід зазначити, що з юридичної точки зору дане роз-порядження мера далеко не бездоганно, оскільки порушує ч.1 ст.209 ГК РФ, відповідно до якої власник володіє, ко-зуется і розпоряджається своєю власністю на свій розсуд за умови, що не зачіпаються права інших осіб. Тому, якщо офіс, створений у житловому приміщенні, не заподіює занепокоєння з-седям, позбавляти власника права власності на житлове приміщення навряд чи правомірно.
В даний час з'явилося багато компаній, які залучають кошти приватних осіб, обіцяючи згодом надати їм квартири. Відомо, що держава не здатна забезпечити своїх громадян відносно недорогим житлом, тому останні готові повірити навіть у вельми ризиковані обіцянки. Розвитку такого роду бізнесу сприяє і те, що до цих пір в нашій країні не напів-чила поширення іпотека (застава нерухомості для отримання кредиту). Це викликано, по-перше, відсутністю відповідного законодавства, по-друге, високим рівнем інфляції, при якому іпотечні кредити втрачають сенс. Адже зазвичай вони видаються на термін від 10 до 40 років під невисокий відсоток.
Передбачається, що Указ Президента "Про житлові кредити" від 16 червня 1994р. допоможе вирішенню квартирних проблем. Відповідно до Указу черговикам гарантується отримання від держави позик на придбання житла. Ці позики можуть становити від 5 до 70% його вартості.
Договір купівлі-продажі_0
Під купівлею-продажем чинне законодавство розуміє
договір, за яким одна сторона (продавець) зобов'язується передати
майно у власність другій стороні (покупцеві), а покупці-
9 -
тель зобов'язується прийняти це майно і сплатити за нього визна-шеного грошову суму (ст. 237 ЦК РФ).
Сам договір купівлі-продажу не встановлює права влас-ності покупця на продане йому майно. Питання про момент пе-рехода права власності дозволяється ст. 223 ЦК РФ, вста ли-вающей, що право власності набувача виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Якщо договір про відчуження речі підлягає реєстрації, право собс-ності виникає з моменту реєстрації.
_ш + _0 У зв'язку з особливостями квартир як об'єктів цивільних правовідносин для них встановлено особливий порядок оформлення дого-вора купівлі-продажу. За аналогією зі ст. 239 ГК РРФСР (купівля-продаж, се-жа житлового будинку) договір вважається укладеним після того, як оформлення договору пройшло дві стадії:
а) нотаріальне посвідчення;
б) наступну реєстрацію відповідним органом виконавчої
тельной влади. При нотаріальному посвідченні договору куп-ли-продажу квартири нотаріус перевіряє належність квартири особі, його відчужувати і дієздатність сторін, справжність їх підписів. Посвідчення договору нотаріальною конторою ще не тягне за собою передачі права власності. До реєстрації но-таріально посвідченого договору між сторонами існують лише зобов'язальні відносини. Якщо одна зі сторін відмовляє-ся від договору до його реєстрації, то подальші взаємовідносини сторін визначаються їх новою угодою або судом. _ш-_0 Якщо договір не зареєстрований і сторони домовилися про його анулювання, досить заяви сторін до нотаріальної контори. Нотаріус у разі робить відповідний напис на першому та другому примірниках договору та відмітку про це в реєстрі. Після ж реєстрації договір не може бути анульований, а сторони повинні укласти новий договір про розірвання цього договору та врегулювання своїх відносин.
Фактична передача квартири покупцеві не пов'язана з момен-том переходу права власності, вона може передувати ре-єстрації або слідувати за нею (негайно або через деякий час). Сторони можуть своєю угодою визначити час фактичних-чеський передачі, але не можуть змінити юридичного значення самої реєстрації.
Правовстановлюючими документами на квартиру, на підставі
яких можна укласти договір купівлі-продажу, є: свід-
10 -
тельство про власність на житло, видане на приватизовану муніципальну квартиру; свідоцтво про право власності на кооперативну квартиру з виплачених паєм; свідоцтво про право спадщини, до складу якого входить квартира; договір купівлі-про-жу, нотаріально посвідчений і зареєстрований у Департа-мент муніципального житла.
Реєстрація договору відчуження квартири або кімнати кому-нальної квартири, що знаходиться у приватній власності, здійснювала-нюється за умови, що сторони нададуть довідку з ремонт-но-експлуатаційної організації про відсутність заборгованості по квартплаті на бланках, отриманих в цій організації. Бланки ви-даються за встановленою формою і дійсні протягом місяця.
Відповідно до ст. 56 Основ законодавства РФ про нотарі-ате посвідчення договорів про відчуження квартири проводиться за місцем перебування цієї квартири.
Договір купівлі-продажу квартири може бути посвідчений відповід-ветствующим органом влади в тих населених пунктах, де немає но-таріальних контор.
Недотримання правил про обов'язкову нотаріальній формі дого-вора купівлі-продажу квартири робить такий договір недійсним з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 167 ГК РФ, тобто кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні все отримане за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі - відшкодувати його вартість у грошах.
У виняткових випадках відповідно до ст. 165 ЦК України суд вправі визнати дійсною угоду купівлі-продажу квартири, не засвідчену в нотаріальній конторі, за умови, якщо угода не містить нічого протизаконного і фактично вона була використан-нена обома сторонами або однією.
При посвідченні нотаріусом угод з купівлі-продажу кварти-ри перевіряється наявність документів, що підтверджують право влас-ності на відчужуване майно, і довідка про реєстрацію в БТІ.
Якщо квартира є спільною частковою або спільною собс-ності, її відчуження вимагає згоди інших учасників про-щей власності. Така згода має бути дано у вигляді і засвідчена нотаріусом. Крім того, воно може бути удос-товерено за місцем проживання або місцем роботи.
У тексті договору про відчуження частки вказуються ариф-
11 -
ческие частки, а не конкретні реальні частини квартири. Може бути вказаний лише порядок користування конкретними частинами за наявності раніше відбувся нотаріально посвідченого і зарегистриро-ного в БТІ угоди між власниками про такий порядок користування відповідно до часток учасників.
Продавець має подати письмові докази того, що він сповістив учасників спільної часткової власності про наміри нии продати свою частку стороннім із зазначенням ціни та інших умо-вий, на яких продається частка (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а саме: їх заяви про відмову від здійснення права переважної купівлі частки квартири (із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка). Підпис засвідчується в тому ж по-рядку, як було зазначено вище.
Частка загальної власності на квартиру може бути відчужена також іншими способами, наприклад подарована.
Будь-яке відчуження або придбання квартири допускається тільки-ко в нотаріальному порядку. Обов'язковою умовою є і ре-єстрації угоди в місцевій адміністрації, яку здійснює БТІ. На правовстановлюючих документах повинен бути штамп про ре-єстрації приміщення за новим власником.
Якщо квартира є спільною частковою власністю, в довідці БТІ відповідно до правовстановлювальних документів вказується пайову участь кожного, при цьому ліцоl отчуждающхе частину квартири, вказується в ній першим. Якщо є рішення про майбутнє знесення будови у зв'язку з реконструкцією населеного пункту, або накладений нотаріальними органами заборону на відчуження ня, або на квартиру накладено арешт судово-слідчими органа-ми, то ці обставини відображаються в довідці БТІ.
У зв'язку з тим, що в ЦК відсутні конкретні норми, що регулюють рующие угоди з квартирами, то застосовуються ті ж правила, що і до договору купівлі-продажу житлового будинку. Так, продавець відповідно до ст. 241 ЦК РРФСР зобов'язаний попередити покупця про права третіх осіб на продавану квартиру. До таких осіб можуть відно-сіться, наприклад, заставодержатель або наймач. Справа в тому, що при переході права власності ці особи зберігають свої права на квартиру і цілком природно, що для покупця важливим є те обставина, що в купується ним квартирі буде жити стороння людина.
12 -
Якщо продавець цього не зробив, покупець має право вимагати або зменшення продажної ціни, або розірвання договору куп-ли-продажу і відшкодування збитків. Для того, щоб усунути віз-які конфлікти, відповідне положення повинно включатися в договір. Якщо покупець не заперечує проти купівлі квартири, обтяженої заставою або договором найму, то такий договір може бути укладений.
Слід, однак, мати на увазі, що закладеної квартирою власник зазвичай володіє і користується. Але в більшості випадків він не може нею розпоряджатися (продати, подарувати і т.д.), посколь-ку в договорі про заставу зазвичай міститься заборона на відчуження квартири.
Приватизація квартир викликала хвилю пов'язаних з нею криміналістичний-нальних явленій._0 Виник, так званий, квартирний рекет, коли під загрозою застосування насильства власників приватизованих квартир змушують за безцінь продавати свою квартиру. Іноді вдаються до обману. Жертвами таких злочинів стають, як правило, особи похилого віку безпорадні люди, а також алкоголіки, кото-яких протягом певного часу споюють, а потім вмовляють продати свою квартиру або обміняти її на кімнату в комунальній квартирі. Для цього вони передають свої документи злочинцям, ви-дають їм генеральну довіреність на здійснення всіх юридичних дій. Після чого квартира за дорученням продається третім особам, а власник квартири стає бомжем.
Подібні види угод не підпадають під дію кримінального кодексу. Потерпіла сторона сама добровільно йде на угоду.
Нерідкі випадки, коли квартири продаються по фальшивій дове-тю або за фальшивим договором купівлі-продажу. Іноді вже після укладення договору купівлі-продажу з'ясовується, що в пріоб-ретенной квартирі хтось прописаний і, отже, є на-приємець, виселити якого власникові практично неможливо. У цьому випадку фальшивими є копія фінансового особового рахун-та і виписка з будинкової книги.
В даний час дуже поширена наступна схема мо-
шеннічества. Власник квартири оформляє договір дарування, на
підставі якого квартира пізніше відчужується третій особі. Че-
рез деякий час з'являється перший власник квартири і за-
являє, що договір дарування його змусили підписати. Друга ланка
13 -
в цьому ланцюжку (обдаровуваний) пропадає, і всі неприємності Претер-певала нинішній власник квартири. У зв'язку з цим слід дуже обережно ставитися до пропозиції про продаж дешевих квартир. Уважним слід бути і при покупці квартири, що дісталася ни-нинішні власникові не по первинному свідченням про власність, а за договорами купівлі-продажу, дарування і т.д.
До числа найбільш поширених правопорушень щодо куп-ле-продажу квартир відноситься і так званий збір застави. Дається оголошення про продаж квартири за ціною трохи нижче ринкової, в результаті чого з'являється досить велика кількість покупці-вачів. Власник квартири може бути як уявним, так і справжнім. У разі зацікавленості береться заставу в розмірі 10-15% від продажної вартості з умовою продажу квартири через тиждень. Після отримання застави від кількох покупців квартира прода-ється самому "везучому" з них, після чого продавець зникає, а новому власнику доводиться пояснюватися з ошуканими претендента-ми на покупку.
Іноді квартира продається за фальшивими документами, причому фальшивими можуть бути як первинні документи (свідоцтво про власність), так і вторинні (договір купівлі-продажу, дарування, міни тощо). У ряді випадків застосовується продаж квартири "за двома договорами" . При реєстрації договору купівлі-продажу складаються два абсолютно однакових примірника договору, один з яких по-лучает покупець, інший - продавець. Отримавши екземпляр договору продавця (наприклад, шляхом обману), покупець має двома документами, за якими він має право перепродувати квартиру двом особам, оформляючи договір купівлі-продажу одночасно в двох нотаріальних конторах.
Для того, щоб уникнути подібних ситуацій, необхідно ретельно-тельно вивчати документи, що підтверджують право власності на квартиру. Слід також поцікавитися, чи не прожива-ють в квартирі, що особи, виписані з неї тимчасово (перебувають у відрядженні за кордоном, на службі в армії, на навчанні або в ув'язненні: відповідно до чинного законодавства ці особи мають право на укладення договору найму за місцем преж -нього проживання). У разі виникнення сумнівів у достовірності правовстановлюючих документів на квартиру потенційний покупці-тель може попросити виписку з будинкової книги.
14 -
При укладанні угод з квартирами з рук в руки переходять величезні суми готівкових грошей, що привертає всякого роду мошен-ників. В даний час розслідуються десятки кримінальних справ, свя-чених з вбивствами продавців або покупців приватизованих квартир.
Для того, щоб уникнути подібних ситуацій, краще звернутися в банк. Деякі банки виступають як посередники при зак-чення договорів купівлі-продажу квартир. Для цього покупець, продавець і банк укладають тристоронній договір. Відповідно до цього договору покупець приймає на себе зобов'язання пере-вести в банк протягом трьох днів з моменту підписання договору передбачену договором суму, яка депонується банком на ім'я продавця. Зняти цю суму продавець може тільки після закінчення процедури оформлення договору. Переконавшись у серйозності намірів взаємних, продавець і покупець починають оформлення договору. Тільки після закінчення нотаріального оформлення договору і регістру-ції договору в Департаменті муніципального житла продавець має право отримати домовлену суму, а банк отримує винагороду за посередницькі послуги.
Розпорядженням мера Москви "Про додаткові заходи щодо захисту
громадян від протиправних дій злочинних співтовариств при при-
ватизації і відчуженні житлових приміщень "від 26 травня 1994р. Департа-
мент муніципального житла повинен проводити реєстрацію угод
з відчуження житла лише після їх прописки на інше місце жи-
тва. При надходженні заяв громадян про те, що приватиза-
ція була здійснена ними під тиском кримінальних елементів, до-
говір передачі житла у власність буде розірваний без стягується-
ня плати за послуги. Розпорядженням мера Москви ГУВС Москви сов-
місцево з Комітетом соціального захисту запропоновано підготувати пере-
чень категорій громадян так званої групи ризику, що вимагають за-
щити міської влади під час приватизації та інших операцій з
житлом. Для цих громадян купівля-продаж займаних ними квартир або
кімнат буде оформлятися в особливому порядку, який полягає в
тому, що в документах підтверджується право обов'язкового пожиз-
ненного проживання в них або надання інших жилих примі-
ний. Департамент муніципального житла зобов'язаний проводити реєстраційних
рацію договорів з відчуження житлових приміщень за дорученням - в
випадку неможливості особистої явки - тільки з урахуванням думки гро-
15 -
ських комісій, до складу яких повинні бути включені представи-телі органів соціального захисту і окружного медичного управ-ня.
Договір купівлі-продажу квартири з умовою
довічного проживання
Даний договір прямо не передбачений чинним законодавства й, зокрема ГК РРФСР, проте останнім часом нахо-дит все більше застосування в нашому житті. У цьому випадку застосовують-ється аналогія закону і сторони при укладенні договору європей-твуют нормами ст. 253 ЦК РРФСР, присвяченій правовому регу-женням купівлі-продажу житлового будинку з умовами довічного прожи-вання.
Суть такого договору в тому, що продавець, як которо-го виступає непрацездатна особа, передає належну йому квартиру у власність покупця, а останній зобов'язується пре-доставляти продавцю до кінця його життя довічне утримання, яке може включати в себе догляд, матеріальну допомогу. Крім того, за цим договором продавець зазвичай зберігає за собою право користування всією чи частиною цієї квартири. В даний час до-говори купівлі-продажу квартири з умовою довічного утримання укладаються з покупцями, у якості яких виступають як фі-зические, так і юридичні особи. Укладення таких договорів ви-придатно обом сторонам. Однак, на жаль, і тут не обійшлося без впливу кримінальних елементів. Було відзначено чимало випадків, коли продавці, які уклали такі договори, або взагалі зникли, або ж їх знаходили мертвими.
Оформлення таких договорів здійснюється за тими ж прави-лам, що і оформлення договорів купівлі-продажу та міни квартири.
У договорі купівлі-продажу квартири з умовою пожізнееного утримання право власності переходить покупцеві за життя продавця. При цьому в договорі звичайно обумовлюється право пожиз-ненного проживання продавця в цьому житловому приміщенні.
У разі невиконання договору покупцем своїх обов'язків-
тей продавець має право вимагати розірвання договору. Набувач
також може ставити питання про припинення договору, якщо його мате-
16 -
ріального становище з не залежних від неї обставини вимірюв-нилось настільки, що подальше надання змісту стало неможливим. Договір припиняється також у разі смерті покупате-ля.
При розірванні договору на вимогу продавця або покупця-теля квартири вона повертається його колишньому власнику (продавши-цу). Проте витрати на утримання, понесені покупцем, в цьому випадку не відшкодовується.
Укладаючи договір купівлі-продажу квартири з умовами пожиз-ненного змісту, власник розпоряджається своїм житлом після своєї смерті. Перевагою цього договору в порівнянні з Насл-нанням квартири є те, що при спадкуванні свідоцтво про власність на житло видається нотаріальною конторою не раніше шести місяців з дня відкриття спадщини і, таким чином, нас-льодовик не може розпоряджатися житлом до закінчення цього терміну.
Крім того, у заповідача можуть бути обов'язкові спадкоємці, яким покупцеві доведеться виплачувати компенсацію. При спадщини-вання майна стягується спеціальний податок, і, нарешті, завеща-тель може в будь-який момент скасувати або змінити заповіт.
Договір мени_0
Власники квартир можуть укласти між собою договір ме-ни. Цей договір слід відрізняти від договору обміну житловими примі-щеніямі. В останньому випадку між сторонами відбувається перехід права користування, а не права власності як у договорі міни. Крім того, на відміну від договору міни договір обміну житловими по-щеннями оформляється спеціальними обмінними ордерами.
Відповідно до ст. 255 ДК РРФСР за договором міни кожна із сторін передає іншій стороні визначене майно у собс-твенность, тобто кожна з сторін є одночасно і про-продавцям і покупцем.
Єдиною відмінністю договору міни від договору купівлі-прода-
жи є те, що в договорі міни одна з сторін як
зустрічного надання передає іншій стороні не гроші, а
майно. У зв'язку з цим до договору міни застосовуються ті ж пра-
вила, що і до договору купівлі-продажу. Так, сторони зобов'язані надавати
17 -
дупредіть один одного про недоліки обмінюваного майна, а також про права третіх осіб на це майно (наймача, заставним власника і т.д.).
Якщо обмінюване майно (в даному випадку мова йде про квартири) не є за вартістю рівним, то договір може бути включено умова про доплату того боку, майно якої коштує дорожче. У договір міни можуть включатися й інші умови, що не суперечать його природі (наприклад, про те, що обидві або одна зі сторін відремонтують свої квартири).
Так само, як і договір купівлі-продажу, договір міни квартир підлягає спочатку нотаріальному посвідченню, а потім реєстрації Департаментом муніципального житла.
Певні складності виникають при укладенні договору ме-ни між власниками квартир і власниками муніципальних (неп-ріватізірованних) квартир. При укладанні таких договорів собс-твенников квартир наполягають на тому, щоб їх контрагенти також приватизували своє житло, а останні, знаючи, що муніципальне житло можна приватизувати тільки один раз, за різними причи-нам не хочуть цього робити.
Як вихід із ситуації можна запропонувати наступний варіант. У випадку, якщо у неприватизованій квартирі проживає декілька наймачів, то ця квартира може бути при-ватізірована на ім'я тільки одного з них, який і укладає до-говір купівлі-продажу, а потім прописує в нову квартиру членів своєї сім'ї. Таким чином, інші наймачі зберігають в пос-ледующем право приватизації муніципальної площі.
Договір міни може полягати не тільки на квартири, але і на приватизовані кімнати в комунальних квартирах. У цьому випадку необхідно мати такі документи:
1) свідоцтво про власність на житло (із зазначенням раз-мера кімнати та загальної площі комунальної квартири);
2) договір передачі житла у власність, зареєстрований-ний Департаментом муніципального житла;
3) угода про визначення часток, нотаріально завірене і зареєстроване Департаментом муніципального житла;
4) довідка БТІ про оцінку вартості квартири (із зазначенням розміру часток всіх власників комунальної квартири). _53
18 -
Договір даренія_0
Власник квартири може подарувати свою квартиру будь-якому фі-зіческого або юридичній особі. Для цього він укладає договір дарування. За договором дарування одна сторона (дарувальник) передає безоплатно другій стороні (обдаровуваному) майно у власність ність.
Дарування не вважається таким, що відбувся, якщо справа обмежилася тільки угодою, навіть письмовим, але передачі майна не б-ло. У обдаровуваного на основі одного лише угоди з дарувальником не виникає права вимагати передачі речі, а у дарувальника - зобов'язаний-ности її передати.
Однак і передача речі сама по собі ще не створює дарування.
Дарування - це договір, який передбачає волю дарувальника і сог-ласіе обдаровуваного на отримання майна у власність. Якщо останній не виявляє відповідного бажання або прямо откло-вується дар, то дарування немає.
Для договору дарування характерно те, що дарувальник за життя відчужує іншій особі майно добровільно і безоплатно. Без-возмездность договору означає, що він не передбачає наявності будь-якої компенсації з боку обдаровуваного.
Дарувальник, здійснюючи дарування, зобов'язаний забезпечити виникнення права власності обдаровуваного, вільного від обтяження, і, зокрема, від прав третіх осіб (наймача, заставодержателя і т.д.). Крім того, дарувальник відповідає перед обдаровуваним за збитки, завдані йому внаслідок відчуження подарованого майна за позовом третьої особи (наприклад, судові витрати), а також тим, що в подарованої речі є істотні недоліки. На обдаровуваним ж не лежить ніякої обов'язки перед дарувальником. Не можна на обдарують-емого покладати обов'язок не відчужувати подароване майно або не робити з приводу цього майна інші угоди. Таким обра-зом, договір дарування не може містити умови, що обмежують право власності обдаровуваного.
Якщо договір дарування квартири або кімнати здійснюється в
користь неповнолітніх, то при нотаріальному посвідченні но-
таріус повинен від законного представника неповнолітнього чи
піклувальника взяти дозвіл на отримання дару. Це випливає з
19 -
ст. 133 Кодексу про шлюб та сім'ю) КпШС), згідно з якою опікун не має права укладати договір дарування від імені малолітнього, а попе-читель - давати згоду на договір при укладанні його несовер-шеннолетнім (від 15 до 18 років) без дозволу органу опіки.
Договір дарування квартир або кімнат у комунальній квартирі засвідчується в нотаріальній конторі за умови подання зазначених вище документів, що підтверджують право власності на квартиру, яка переходить в дар, і потім цей договір реєструвало ється Департаментом муніципального житла.
Застава квартіри_0
Як було зазначено вище, власник квартири може закласти свою квартиру. Це прямо випливає із ст. 6 Закону РФ "Про заставу" від 29 травня 1992 р., встановила, що предметом застави може бути будь-яке майно, яке відповідно до законодавства РФ може бути відчужене законодавцем і п.3 ст.7 цього ж закону, згідно з яким власник квартири самостійно вирішує пи-рос про здачу її в заставу.
Суть застави полягає в тому, що при заставі кредитор (залого-тримач) має право при невиконанні боржником забезпеченого зало-гом зобов'язання одержати задоволення з вартості заложенно-го майна переважно перед іншими кредиторами. Проте кредитор не стає власником заставленого майна: він має право лише вимагати його реалізації у встановленому цивільним процесуальним законодавством порядку.
Відповідно до ст. 11 закону про заставу, якщо застава иму-вин підлягає державній реєстрації, то договір про заставу вважається укладеним з моменту його реєстрації.
У Москві така реєстрація здійснюється відповідно до
постановою уряду Москви "Про державну реєстрацію
ції застави житлових приміщень, що належать громадянам або юридичної особи, заснування
ким особам на право власності "від 27 квітня 1993 державне со-
регіоні посилить реєстрацію застави житлових приміщень, що належать громадя-
нам чи юридичним особам, та видачу свідоцтв про таку реєстраційних
рації повинен здійснювати Департамент муніципального житла. При
цьому за реєстрацію застави, видачу свідоцтв про реєстрацію та
20 -
надання виписок з реєстру стягується державне пош-ліна.
Для реєстрації договору про заставу, укладеного між банком і власником квартири, у Департамент муніципального житла необ-хідно подати такі документи:
_ш + _0 1) три примірники нотаріально завірених договорів (два під-Линника і одна нотаріально завірена копія);
3) довідка БТІ про вартість квартири;
4) оригінали правовстановлюючих документів на квартиру
(Свідоцтво про власність на житло, оригінали договорів і т.д.);
5) довіреності (якщо воно необхідно);
6) копію статуту банку і реєстраційне свідоцтво;
_5_ш-_0 7) заяву _0с проханням _0зарегістріровать договір про заставу, завізований _0заместітелем керівника _0Департамента _0муніціпаль-ного житла.
Застава квартири, що є спільною сумісною власністю, можна здійснювати тільки за згодою всіх собственніков._54_0 Якщо ж мова йде про спільної часткової власності, то власник частки може закласти свою частку без згоди інших власників. Слід від-мітити, що заставу квартири, що є власністю члена коо-ператіва, повністю виплатив свій пай, здійснюється в тому ж порядку, що і для приватизованих квартир.
Оскільки квартири відносяться до нерухомості, то їх заставу від-носиться до іпотеки. Договори про іпотеку на відміну від інших по-різному-відності договорів застави вимагають обов'язкового нотаріального посвідчення та реєстрації. Договір про іпотеку полягає у формі застави (іпотечного свідоцтва).
У договорі застави беруть участь дві сторони: заставодавець - чи-цо, яке надає певне майно в заставу, і застави годержатель - особа, яка має право при невиконанні боржником забезпеченого заставою зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами.
Наявність заставної у заставодержателя засвідчує його переваж-
ня криз право на задоволення своєї вимоги за рахунок иму-
щества, наданого за договором про іпотеку в забезпечення
цієї вимоги. Заставна є цінним папером, може вхо-
дить в спадкову масу і бути передана іншій особі в уста-
21 -
дком. Заставна підлягає реєстрації шляхом внесення реєстраційного запису до книги реєстрації нерухомості. На зак-ладно робиться відмітка про її реєстрацію.
Застава квартир, розташованих у багатоквартирних будинках, може здійснюватися без застави земельної ділянки, на якому розта-дружин будинок або іншу будову.
Звернення стягнення на предмет застави за загальним правилом до-пускається лише в судовому порядку. У випадках, передбачених за-нодавством РФ, звернення стягнення на заставлене майно здійснюється в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса.
Законодавство РФ не містить прямої вказівки на те, ка-ким чином може бути звернено стягнення на закладену квартиру. З цього можна зробити висновок, що буде діяти загальний (доль-ний) порядок звернення стягнення на заставлене майно.
Разом з тим, висловлюється думка, що в банківській заставі (тобто в тих випадках, коли заставодержатель за договором позики, укладеного в забезпечення кредитного договору між банком і третьою особою, є банк) заставодержатель (тобто банк) має право самостійно реалізувати предмет застави ( без судового рішення) при невиконанні зобов'язання должни-кім.
За загальним правилом заставодавцем може бути будь-яка особа, кото-рому предмет застави належить на праві власності чи праві господарського відання. В останньому випадку для здачі будь-якого майна в заставу необхідно отримати згоду власника цього майна або уповноваженого ним органу.
В якості заставодавця може виступати і установа (тобто бюджетна організація, не занемающася комерційної діяль-ністю), однак лише за умови, якщо воно відповідно до зако-ном ріобрело право самостійного розпорядження закладеним иму-суспільством.
Як заставоутримувача може виступати будь-яка фізична
або юридична особа будь-якої організаційно-правової форми або фор-
ми собственності.Однако в більшості випадків як заставодержателя
власників виступають банки, дають кредити під заставу квартір.Ком-
мерческіе вартість квартири визначити досить важко. У ка-
честве орієнтир, як правило, виступає інвентаризаційна вар-
22 -
тість квартири, яку дає БТІ.Інвентарізаціонная вартість квартири предстовляет собою нижню межу ринкової вартості квартири, яка частіше всього в кілька разів перевищує інвентарі-заційну. За загальним правилом заставодавець не має права распоря-жатися закладеним імуществом.Однако ця норма носить діапозитивна характер, в договорі можуть передбачити зворотне.
З цього випливає, що уклавши догвор застави, заставодавець не може продати подарувати, обміняти закладене житло (якщо не Огове-рено інше).
Даючи квартири в заставу за кредитними договорами, заставники отримують кредит на невеликий термін і звичайно під значний про-цент.
Дослідницьким центром приватного права на базі норм, пре-чених в проекті ЦК РФ, були розроблені "Основні положення про заставу нерухомого майна" - іпотеку, в яких значне вним також приділялося застави квартир і житлових домов.Указанние положення не є нормотівнм актом, що має обов'язкову сілу.Однако роспоряженіем заступника Голови Ради Міністрів Прави-тва Російської Федерації вони були рекомендовані всім мініс-терства і відомствам, які розробляють проекти нормативних ак-тів, які зачіпають правове регулювання застави і іпотекі.В зв'язку з цим вони предстовляет інтерес.
З відповідність до п.84 Основних положень іпотека (застава) жило-го будинку або квартири допускається не у всіх випадках, а для забезпе-чення погашення позики, наданої для будівництва, реконс-ції або капітального ремонту житлового будинку (квартири). Однак з цього загального правила є є виняток. Житловий будинок або квартира може бути предметом іпотеки у тому випадку, якщо громадянин-собс-твенников і члени його сім'ї проживають в іншому житловому будинку і мають достатню відповідно до встановлених норм жилої площі житлове помещеніе.Цель такої норми-уникнути ситуацій, коли люди можуть стати бездомними, отримавши позику під заставу кувартіри і не маючи можливості її погасіть.Однако не можна не звернути уваги на те, що вона звужує права громадян щодо розпорядження належним їм житлом.
Житлові кімнати, що становлять частину будинку (квартири), не можуть бути предметом іпотеки.
В іпотеку може передаватися лише житловий будинок або квартира,
23 -
належать залогодатодателю направо власності.
заставодержателями житлового будинку і квартири можуть бути лише банки та інші кредитні установи, що мають спеціальну ліцен-зію.
Продаж заставленого житлового будинку (квартири) на публічних тор-гах неявляется підставою для виселення покупцем прож івающіх в цьому житловому будинку чи квартирі заставодавця та членів його семьі.Между власником, яка придбала житловий будинок або квартиру, і які мешкають в ньому особами укладається договір оренди житлового примі -щення на умовах, звичайних для даної місцевості.
Не підлягають виселенню при продажу заставленого будинку (кварти-ри) з публічних торгів особи, що проживають у житлових будинках (кварти-рах) на умовах договору найму житлового приміщення, договору оренди чи інших підставах, передбачених законом.Ранее закоюченний з ними договір найму житлового приміщення договір оренди чи іншого дого-злодій на проживання зберігає сілу.Такіе особи мають право на перева-жно купівлю займаного ними житлового будинку (квартири).
Якщо інше не передбачено договором про іпотеку, залогода-тель має право здати наймачеві, який потребує житло, вільну квартиру за згодою залогодержателя.Одноко він в праві здати таку квартиру наймачеві без згоди заставоутримувача терміново до-говору оренди житлового приміщення на термін, що закінчується не пізніше по-гасіння ссуди.В цьому випадку власник, який придбав житловий будинок або квартиру на публічних торгах, після закінчення передбаченого дого-вором терміну зобов'язаний поновлювати цей договір оренди.
Порядок успадкування житлових будинків і квартір_0
Під спадкуванням розуміється перехід майнових і деяких особистих немайнових прав та обов'язків померлого гражда-нина (спадкодавця) до інших осіб у встановленому законі поряд-ке.
_ш + _0 Спадкування може здійснюватися за законом і за заповітом.
Спадкування за законом має місце:
а) якщо спадкодавець не склав заповіту або якщо його
заповіт в опр ¶ діленої частині визнано недійсним,
б) якщо заповідана тільки частина майна або заповіт в оп-
ределенной частині визнано недійсним, в цьому випадку не ох-
24 -
ваченная частина спадкового майна переходить у порядку нас-
ледования за законом,
в) якщо спадкоємці за заповітом померли раніше спадкодавця або не прийняли спадщини.
_ш-_0Для таких випадків закон встановлює коло спадкоємців та порядок їх визнання. Призначаючи померлому конкретних правопріемні-ков, законодавець як би заповнює волю наследателя.
У відповідності зі ст.232 ГК РРФСР передбачені дві черги визнання спадкоємців за законом. До спадкоємців першої черги від-носяться діти (у тому числі усиновлені), дружина і батьки (усиновителі) померлого та його дитина, що народилася після його смер-ти. До спадкоємців другої черги відносяться брати і сестри померлого, його дід і бабка.Еті спадкоємці закликаються до спадкування в тому випадку, якщо відсутні спадкоємці першої черги, коли вони не приймають спадщину, а також у тому випадку, якщо всі наслед-ники першого черги позбавлені заповідачем прав наслідування.
До числа спадкоємців відносяться також непрацездатні особи, які перебували на незабезпечених дітей померлого не менше року до його смер-ти.
Онуки і правнуки успадковують у тому випадку, якщо до часу отк-криття спадщини немає в живих того з батьків, який був би спадкоємцем.
Але, крім осіб, зазначених у ст. 532 ЦК РРФСР, заповідач має право залишити все своє імущество_55_0, предмети домашнього вжитку, за винятком передбаченого ст. 535 ГК РРФСР, будь-якій особі, державі а також будь-якому юридичес-кому особі.
Згідно ст.540 ГК РРФСР, в якій говориться, що "завеща-ня повинно бути укладений у письмовій формі із зазначенням місця і часу його складання, власноручно підписана заповідачем і нотарі-ально засвідчено, можна говорити про те, що загальною основний фор-мій заповіту є саме письмова нотаріально посвідчений-енное заповіт.
25 -
Осбенно гржданско-правових угод
з квартирами в_0 будинках ЖСК_0.
Цікаве питання про розрахунки між ЖБК та її членами при пе-
реходе права власності на квартиру, пай за яку виплачено
цілком і що є власністю громадян внаслідок її
купівлі іншими ліцамі._56
Продаючи квартиру, член ЖБК плучает її вартість від покупцю ля.Ясно, що він не в праві вимагати від ЖБК що й повернення суми внесеного пайового взноса.Пследній існує лише остільки, поскільки квартира остется у власності ЖСК.Перход права собс-ності на неї до члена кооперативу тягне припинення зобо-в'язання ЖБК повертати зазначеній особі пайовий внесок, тражающій вартість квартіри.Етого паю тепер нет.Ообязательственного пра-правовідносин між ЖБК та його членом, що виникає з майново-го участі пайовика у створенні кооперативної власності, також більше не існує . Це матеріалізувалося в речове право (право собствнності) члена ЖБК на квартіру.Денежний еквівалент певого внеску-це вартість квартири, що стала власністю пайовика.
Таким чином, відбувається частковий поділ майна КООП-ратів. Більша його частина (квартири) переходить у власність пайщіеов.Денежние ж зобов'язання між ЖБК і їла членами, з-відні вартість вибулих з составакооператівного иму-вин, погашаются.Действітельно, немає ніяких підстав вважати, що член ЖБК доле двічі отримувати вартість продаваної квар -тири: спочатку від покупця, а потім від кооператіва.Іное толко-вання призведе до того що покупцеві, фактично сплатив продавцеві повну вартість квартири, доведеться сплатити ще раз, вносячи в ЖБК пайовий взнос.Кстаті, випадки неправильного понімані-яетого питання вже зустрічаються на практиці.
Так, А., виїжджаючи на постійне проживання за кордон, продав Б. квартиру у кооперативному доме.Договор удостоверілілі в нотарі-альному порядку, покупна ціна була уплачена.Затем А. звернувся до ЖБК з проханням повернути йому пайовий внесок за квартиру у зв'язку з ви-ходом з кооператіва.ЖСК, не знаючи про те, що квартира продана, повернув А. його внесок, вважаючи, що зможе розпорядитися звільня-дившиеся житлоплощею.
Згодом, коли після виїзду А. у володіння квартирою
26 -
вступив Б., ЖБК зажадав від нього вохзместіть суму виплаченого кооперативом А. пайового внеску. Б.естественно відмовився це зроби-ти, посилаючись на те, що він повністю оплатив квартиру. У ре-док виплачені А кооперативом суми швидше за все складуть збитки ЖБК.
Подібної ситуації не виникло, якби кооператив не повер-тил А. пайовий внесок, що матеріалізувався в квартиру, якої А. право розпоряджатися на свій усмотренію.Прі розрахунках ЖБК зі своїми членами в разі виходу їх з нього виникає й таке пи-рос.Должен чи ЖБК виплачіватьвибившему ізнего члену частина паю, відповідну припадає на цю особу частини вартості иму-вин, що залишається у власності ЖБК, а саме: сходових майданчиків, ліфтів і т.д.? видається, що нет.Ведь вартість даного майна врахована у вартості квартіри.Значіт, продаючи останню, член ЖБК фактично враховує в її продажною ціною і днежную оцінку свого паю у майні, що залишається у власності ЖСК.Етот пай, очевидно, не має самостійної грошової оцінки і переходить до нового власника квартири разом з ней.Другімі сло-вами, продаючи квартиру, член ЖБК одновременнопередает і свої права на пай, що відображає його майновий участе у створенні тих частин будинку, які залишаються у власності ЖБК.
У результаті новий власник квартири одночасно стано-витися і власником паю в ЖБК. Це право на пай, переходить ав-автоматичних з купівлі квартири, дає її новому власникові весь об'єм гражанско прав, пов'язаних з юбладаніем паю, включаючи по-лучанин майнових вигод від використання кооперативного иму-щества.Ссказанное можна проілюструвати таким прикладом.
Припустимо, що ЖБК здав в оренду належні йому нежилі
приміщення в кооперативному доме.В результаті ЖБК плучает доходи від
орендної плати.Спрашівается, чи має право покупець квартири,
навіть якщо він і не є членом ЖБК, нам отримання своєї частини
імущественнихь вигод від здачі ЖБК цих приміщень у ареду (напри-
заходів, шляхом відповідного зменшення внесків за експлуотацію до-
ма?). Мабуть, так. Адже приміщення, що здаються ЖБК в оренду, споруд-
дружини за рахунок пайових взносов.Значіт, набувач квартири не
залежно від свого членства в ЖБК отримав разом з нею і права
, Пов'язані з майновою участю колишнього пайовика у будівельник-
стве даних помещеній.Следовательно, він має право отримати імущест-
27 -
ються вигоди від їх іспользованія.Прічем на тих же підставах,
що і члени даного ЖБК, які прийняли таке ж участь у зданих в
оренду приміщень, що і вибув пайовик, який поступився свої права
покупцеві квартіри._57
Інше рішення питання-відсторонення нових власників квар-
тир, не пожила вступити в ЖБК, від участі в отриманні вигод
отпользованія кооперативним імуществомі прдоставлемніе таких вигод
виключно членам кооперативу-означало б безпідставне
заощадження ними свого майна (шляхом зменшення внесків на екс-
плуотацію) за рахунок інших осіб. Таким чином, операцію з відчуження
нію квартири в будинку ЖБК не можна визнати тільки купівлею-прода-жей.По суті, тут має місце угода, одним з елементів ко-торою є купівля-продаж квартири, а іншим-переуступка поку-Патель квартири прав вибулого члена кооперативу, пов'язаних з його майновим участем в ЖСК.Такіе угоди, навіть якщо вони і не Урі-гуліровани спеціальними нормами законодавства, тим не менш мають право на життя в силу ст.8 ЦК РФ.Она передбачає мож-ливість виникнення цивільних прав та обов'язків з Дейсі-твий, хоча і не передбачених законом, але в силу загальних засад цивільного законодавства породжують такі права і обязанності.Ето, однак, не виключає бажаності більш чіткої регламентації ситуації, що виникає у зв'язку з перетворенням зобов'язальних відносин всередині ЖБК при переході до його членів права власності на квартири.
28 -
Угоди з приватизованими квартірамі._0
Характерна для Москви бурхлива підприємницька діяльність
ність і стрімке накопичення капіталу призвели до того, що са-
мим жвавим ринком у столиці став ринок жілья._58
За деякими оцінками, близько 30% пропозицій про продаж житла спроби вчинити незаконні сделкі.Самие поширені з них:
_ш +1. Продаж квартири особою, не є її власником. Документи на квартиру можуть бути або підроблені, або виготовлені з використанням викрадених оригіналів.
2. Продаж квартири декількома покупцями одночасно. У продавця є кілька примірників підроблених свідоцтв про власність, договорів купівлі-продажу та інших документів.
3. Продаж незаконно присвоєної квартири (якщо договір куп-ли-продажу або дарча на квартиру оформлені за допомогою погроз і насильства). Ситуація ускладнюється тим, що документи можуть бути бездоганними за змістом.
4. Продавець, отримавши гроші від покупця, відмовляється ви-писатися з квартири, тим самим залишаючи собі право на проживання у ній, використовуючи протиріччя між нормами законодавства.
5. Продається приватизована квартира, що належить на праві власності кільком особам. Один з них може привласнити всю суму вартості квартири і скриться._59 _ш-Незалежно від того, чи є підозра про можливість обману-ні, при здійсненні операцій, пов'язаних з купівлею-продажем квартир, слід самим ретельним чином вивчити документи, передусім встановлюють право власності на житло, навести довідки в Департаменті муніципального житла, РЕУ, паспортному столі. Поліз-ний може бути і бесіда з сусідами.
Для здійснення угоди з приватизованою квартирою (вперше продається) покупець повинен вимагати від продавця наступні документи:
_ш + - свідоцтво про власність на житло;
договір передачі житла у власність; - довідку з бюро технічної інвентаризації, в якій вказана інвентаризують-Ціон вартість квартири (форма 11А);-довідку з РЕУ про відсутність заборгованості по платежах;-виписку з будинкової книги; - копію фінансового особового рахунку; - якщо в кварти-рі прописані неповнолітні діти, то необхідно зго-се органів опіки та піклування і свід-
_ш-будівництві про народження дітей.
Якщо продавець - не перший власник квартири, документом, підтем-верждает його право власності на квартиру, служить договір купівлі-продажу, дарування та ін.
Наступна стадія після перевірки документів на їх справжність
і відповідність змісту вимогам законодавства - посвідчення про
29 -
Вірний договору в нотаріальній конторі.
Нотаріус вимагає довідку форми 11-а з БТІ, що підтверджує наявність об'єкта угоди в натурі, приналежність його цій особі, в якій міститься короткий опис квартири або кімнати, вка-зана їх інвентаризаційна вартість (підстава для визначення розмірів держмита і прибуткового податку), представлена інформації -ція про наявні обмеження угод з ними (арешт, заборона).
У ст.56 Основ законодавства РФ про нотаріат сказано, що посвідчення договорів про відчуження квартири проводиться за місцем її знаходження. Тому потенційному покупцеві варто по-думати, перш ніж зважитися на покупку квартири, продавець якої на підтвердження свого права власності на квартиру пред'являються-ет договір купівлі-продажу, посвідчений нотаріусом з іншої місцевості.
Нарешті, договір повинен бути зареєстрований в Департаменті муніципального житла, без чого угода не може вважатися заклю-ченной.
У практиці нерідко трапляються спроби продажу квартир "з на-чинкой", коли продавець не попереджає покупця про можливі претензії третіх осіб на житлову площу. Найбільш часто це пов'язано з продажем квартир, які приватизувалися без включення до до-говір передачі житла у власність неповнолітніх дітей, просочених на момент приватизації в цих квартирах.
У Законі України "Про приватизацію житлового фонду в Російській Фе-ської Федерації" не відображені положення про право неповнолітніх членів сім'ї на приватизоване житло. Це тепер виправлено "Приклад-ним положенням про безоплатної приватизації житлового фонду в Російській Федерації", затвердженим рішенням колегії Комітету РФ з муніципального господарству від 18 березня 1993р. N 4 та схвалено Посту-становою Уряду РФ від 26 листопада 1993р. N 1238.
У "Примірне положення" встановлено, що неповнолітні
діти, які проживають разом з наймачами, і є членами
її сім'ї чи колишніми членами сім'ї, нарівні з повнолітніми
користувачами вправі стати учасниками спільної власності на
це приміщення. Відмова від включення неповнолітніх до числа
учасників спільної власності на приватизоване житлове приміщення
може бути здійснено опікунами та піклувальниками, в тому числі ро-
дителями та усиновлювачами неповнолітніх, тільки за наявності
30 -
дозволу органів опіки і піклування.
Наслідком "неуважності" Департаменту муніципального житла став той факт, що в практиці судів досить часто зустрічаються-зустрічаються спори з приводу визнання угод купівлі-продажу квартир не-дійсними по тому підставі, що при приватизації квартир були порушені права неповнолітніх членів сім'ї на участь у приватизації . Суди в таких випадках приймають рішення про визнання угод, що послідували після приватизації квартир, недійсний-ними.
Покупцеві також слід бути обережним, якщо в ланцюжку до-говорів купівлі-продажу є угода, укладена повіреним, які діяли по "генеральної довіреності", виданої особою, яв-лявшімся на той момент власником квартири. Колишній власник може згодом заявити, що насправді він доручив повер-ному здійснити обмін квартири з доплатою і був введений ним у заб-лужденіе щодо характеру угоди, пов'язаної з його кварти-рій.
Багато проблем щасливим власникам квартир і їх домочадцям може принести інститут прописки. Одна з найпоширеніших проблем - нічим не обмежене право власності, виявляється, обмежується волею можновладців - "прописати" або "не прописати" в придбане житло. Право прописки в придбану в Москві квартиру для громадян РФ коштує майже стільки ж, скільки сама квартира.
Ще один момент, пов'язаний з пропискою. При покупці житла необхідно перевірити, чи дозволено прописка в цей будинок. Будинок може бути визначений під знесення, що тягне за собою заборону прописки.
Що стосується оподаткування грошових сум, отриманих про-продавцям від продажу житлоплощі, то відповідно до пп. "В" п.6 ст.3 Закону "Про прибутковий податок з фізичних осіб" до сукупного доходу не включаються суми, одержувані протягом року від продажу квартир, які не перевищують 500-кратного встановленого законом раз-мера мінімальної місячної оплати праці.
Серед банків та інших суб'єктів підприємницької діяль-
ності зростає інтерес до застави нерухомості як засобу забез-
ня виконання зобов'язань. Застосування законодавства про заставу
на практиці виявляється проблематичним, але, оскільки розвиток
цього інституту є перспективним, розглянемо, як
31 -
можна застосувати заставу в сучасних умовах.
_ш + _0Для оформлення договору застави квартири потрібно:
1). спільну заяву заставодавця та заставодержателя до Департаменту муніципального житла;
2). нотаріально завірений договір про заставу;
3). довідка БТІ;
_ш-4). квитанція про сплату держмита.
Реєстрація застави квартири здійснюється Департаментом муніципальні житла відповідно до постанови Уряду Москви N 415 від 27 квітня 1993
Тимчасове положення про реєстрацію заставних операцій з жили-ми приміщеннями передбачає, що реєстрація проводиться шляхом:
_ш + 1). внесення реєстраційного запису до книги реєстрації заставних операцій з житловими приміщеннями;
2). проставляння відмітки про реєстрацію на всіх оригінальних ек-примірників договору про заставу;
3). внесення відомостей про заставу в банк даних власників житла;
4). видачі свідоцтва про реєстрацію застави. Договір застави
повинен бути зареєстрований протягом 15 календарних днів з дня подачі заяви та подання документів до Департаменту муніципального житла.
Погашення реєстраційного запису при припиненні застави здійсню-ється за умови:
1). подання спільної заяви заставника і залогодержа-теля;
2). подання оригіналів договору про заставу з від-міткою про його реєстрацію;
3). подання доказів виконання забезпе-ченного заставою зобов'язання.
При погашенні реєстраційного запису робиться від-мітка в реєстрову книгу, в банку даних власників житла, на оригіналах договору про заставу.
За запитом заставодавця і заставодержателя, а також інших зацікавлених осіб Департамент муніципального житла видає:
виписки з реєстрової книги;
інформацію про реєстрацію застави. Договір застави вважається укладеним з моменту державної реєстрації. Здійснення операцій з квартирами іноді ускладнюється тим, що в квартирі може бути прописана людина (не включений до свідоцтва про влас-ності на квартиру, так як був, наприклад, прописаний у неї після
32 -
приватизації), який там тривалий час не живе. У цьому випадку необхідно доби-тися в судовому порядку визнання особи такою, що втратила право користу-вання житловим приміщенням внаслідок понад встановлені сроков._510 Тільки після цього відсутній втрачає право на проживання у приватизованій іншими членами сім'ї квартирі.
Наймачі, колишні члени сім'ї власника, інші особи, які не є власниками приватизованого житлового приміщення, можуть бути виселені власником тільки у випадках, передбачений-них законом_511_0, зокрема, якщо ця особа систематично руйнує чи псує жиле приміщення або використовує його не за призначенням, або систематично порушує правила проживання, що робить неможливим для інших проживання з ним в одній квартирі, а заходи запобігання і громадського впливу не дали результатів.
Тема успадкування житла, що належить спадкодавцю на праві власності, заслуговує окремої розмови, тому зупинимося лише на ключових моментах.
Громадяни, які є власниками житлових приміщень, володіють, поль-
зуются і розпоряджаються ними на свій розсуд, має право прода-
вать, заповідати, дарувати, здавати в оренду ці приміщення, а також
здійснювати з ними інші, що не суперечать закону сделкі._512
Якщо громадянин бажає, щоб квартира дісталася, наприклад, його онук, йому слід оформити заповіт на його ім'я, оскільки спадкування за законом має місце, якщо воно не змінено завеща-ням. В іншому випадку спадкоємцями в першу чергу стануть де-ти, чоловік і батьки померлого. У другу чергу - брати, сісти-ри померлого, його дід і баба. Спадкоємцем за заповітом може бути і неповнолітній громадянин, котрий після досягнення зовсім-річчя повинен нотаріально оформити вступ у право на наследс-тво.
На практиці чимало проблем приносять угоди, пов'язані з
квартирами, що належать декільком громадянам на праві спільної
власності. Що стали власниками приватизованого житлового
приміщення громадяни вправі володіти, користуватися і розпоряджатися
ним на свій розсуд, не порушуючи при цьому прав і охоронюваних
законом інтересів інших осіб. Продаж одним з учасників спільної
часткової власності на приватизовану квартиру своєї частки
33 -
сторонній особі можлива лише за умови, якщо решта собс-твенников відмовляться від здійснення права переважної покуп-ки або не здійснять це право протягом месяца_513 Продавець частки загальної власності зобов'язаний сповістити у письмовій формі решту учасників спільної власності про наме-рении продати свою частку сторонній особі з зазначенням ціни та дру-гих умов, на яких він її продає. При продажу з порушенням права переважної купівлі інші учасники спільної часткової власності протягом трьох місяців мають право вимагати в судово порядку переведення на них прав і обов'язків покупця. Виділ учаснику спільної власності на квартиру належної йому частки допустимо, якщо є технічна можливість передачі іст-цу ізольованій частині не тільки житлових, але і підсобних приміщень, обладнання окремого входу. При відсутності такої можливості суд вправі на прохання позивача визначити порядок користування квар-Тірою.
34 -
З_0 а к л ю ч е н н я
Підготовка офіцерів-прикордонників, покликаних проходити службу в різних куточках Росії, передбачає їх всесторон-ню військову, спеціальну і юридичну подготовку.Наряду з цим хочеться підкреслити, що аж ніяк не другорядне значення відіграє юридична підготовка курсантів-погранічніков.Вся наше життя безпосередньо пов'язана з цивільними правовідносинами, і що почастішали останнім часом висловлювання курсантів про непотрібність юридично-го освіти не мають під собою ні якого основанія.Каждий курей-сант, без винятку, після закінчення інституту зіткнеться з проблемою забезпечення та отримання жілья.По цього заперечення необ-хідності отримання повного і всебічного юридичної образо-вання може призвести в майбутньому до великим життєвим трудостям. Прикладом такої необхідності служить дана робота, покликана по-могти у вирішенні основних проблем які виникають у сфері житлових правовідносин і послужити практичним посібником при укладанні цивільно-правових угод з жільем.В цьому і полягає поряд з теоретичним,-практичне значення курсової роботи.
35 -
_ш +
П р и м і т к а я_0
1 І. І. Андріанов Житлове законодавство,-М., Юр.літ.,
1988, с.3
2 см. список використаної літератури
3 Домашній адвокат N 24, 1995, с.6
4 см. ст.7 п.1 Постанови уряду Москви від 27 квітня 1993
5 см. ст.534 ГК РРФСР
6 Домашній адвокат N 5,1995, с.2
7 Домашній адвокат NN 7,8, 1996, с.с. 2, 5
8 Домашній адвокат N 1, 1995, с.5
9 Домашній адвокат N 21-22, 1995, с.10
10 см. ст. ЖК УРСР
11 см. ч.1 ст.89, ст.ст. 135 136 ЖК УРСР
12 см. ст.3 Закону РФ "Про приватизацію житлового фонду."
13 см. ст.120 ГК РРФСР
_ш-
36 -
_ш + _0 Список використаної літератури
1 Конституція РФ ст.ст.25, 40 2 Цивільний кодекс РФ ч.1 гл.18 3
Цивільний кодекс РРФСР розділ 7 4 Основи громадянського законодав-
тва союзу РСР та республік
розділ 5 червня Житловий кодекс РРФСР 6 Закону РФ "Про основи Феде-
ральної житлової політики "
Постанова уряду РФ від 17 липня 1995 року N 713. "Про затвердження правил реєстрації та зняття громадян РФ з регістра-ційного обліку за місцем перебування та за місцем проживання в межах РФ і переліку посадових осіб відповідальних за регист-рацію."
7 Постанова уряду Москви від 19 грудня 1994 року N
628 "Про перехід до другого етапу реформи системи оплати жител-но-комунальних послуг."
8 Розпорядження мера Москви від 5 січня 1995 року N 20 "Про введення
єдиної системи страхування житлового фонду в м. Москві. "
9 Додаток до розпорядження мера від 5 січня 1995 року N 20 "Кон-
додаток вона страхування житлового фонду м. Москви. "
10 Розпорядження мера Москви від 18 січня 1995 року N 21 "Про фінан-
совою підтримки громадян, які проживають у будинках житлових і жител-но-будівельних кооперативів. "
11 Прілоложеніе N 2 до розпорядження мера Москви від 11 листопада 1994
року N 560-РМ "Порядок оформлення документів про дозвіл пе-репланіровкі житлових і нежитлових приміщень у житлових будинках в м. Москві."
12 Розпорядження мера Москви від 21 грудня 1994 року N 628 "Про ут-
ня порядку створення колективів індивідуальних забудови-ників для малоповерхового і котеджного будівництва в Московс-кою області з жителів м. Москви, які потребують поліпшення жи-лово умов. "
13 Андріанов І.І. Житлове законодательство.-М.: Юр.літ., 1988р. 14 Фадєєв В.І. Муніципальне право України.-М. Юрист, 1994р. 15 Приватизація в Росії. Збірник нормативних документів.
ч.2.-М.: юр.літ., 1994р. 16 Як вирішити ваші житлові пробле-
ми.-СПб.: виробничо-техн. фірма АКМЕ,
1994р. 17 Житло: справ.-СПб.: Фірма АТ, 1995р. 18 Житлове за-нодавством: сб.нормат. актів і документів-М.: юр.літ., 1995р.
_ш-
37 -