ЗМІСТ
ВСТУП
РОЗДІЛ 1. РОЗВИТОК І ПОНЯТТЯ ПРАВОВОГО РЕЖИМУ задоволення житлових потреб
1.1 Історія житлової політики в Росії
1.2 Поняття і співвідношення цивільно-правового та житлово-правового режимів задоволення житлових потреб громадян
1.3 Цивільно-правові способи захисту прав добросовісних набувачів житла
РОЗДІЛ 2. АКТУАЛЬНІ СПОСОБИ задоволення житлових потреб громадян
2.1 Договір купівлі продажу житла
2.2 Договір участі в частковому будівництві житла
2.3 Комерційний та соціальний наймання у житловій сфері
2.4 Іпотечне житлове кредитування в Росії
ВИСНОВОК
СПИСОК
ВСТУП
Актуальність теми дослідження. Обрана тема, безперечно, є актуальною. Житло - одна з найголовніших матеріальних умов життя людини. Потреба в житлі виникає в людини від народження і зберігається на всьому протязі життя, тобто носить постійний характер. Належне житло входить складовою частиною в поняття гідного рівня життя людини. Тому вирішення житлової проблеми є однією з найважливіших завдань суспільства і держави.
За час існування Росії в складі СРСР і в наступні роки відбулися важливі зміни у житловій сфері. Після придбання Росією незалежності, а особливо в сучасний період, її розвиток пов'язаний з проведенням складних реформ, у тому числі і житлової.
Метою сучасної житлової політики є забезпечення доступності житла та поліпшення житлових умов, але не адміністративно-командними методами, а скоріше цивільно-правовими. В умовах становлення і зміцнення ринкової економіки інакше й бути не повинно.
З причини того, що більшість передбачених чинним житловим законодавством РФ адміністративних способів забезпечення громадян житлом фактично не реалізуються, тому що не відповідають існуючим соціально-економічним умовам, цивільно-правовий режим реалізації конституційного права на житло є на сьогоднішній день найбільш дієвим.
Ступінь розробленості теми. У цивілістичній літературі житлового питання традиційно відводилося значне місце. Він порушувалося багатьма авторами. Однак у науці цивільного права спеціальні роботи, присвячені дослідженню реалізації конституційного права на житло з'явилися тільки в останні роки. Роботи належать таким авторам як Афоніна О.В. Базилевич А.І. Брагінський М.І., Бутнев В.В., Витрянский В.В. Грибанов В.П. Жилкін Д.Г. Князєва Г.А. Корабльова М.С. Корнілова Н.В. Краснова С.А. Крашеннініков П.В. Лати О.М. Меркулов В.В. Мейєр Д.І. Мокроусова Л.М. Мошкіна Л.М. Муравйов Б.В. Пасєчнікова Г.І., Попов П.Г., Рогожина М.М. Романець Ю.В. Рахмилович В.А. Романов О.Е. Свердлик Г.А., Світ Ю.П. Седугін П.І. Сьоміна Т.А. Сидоров А.А. Скловський К.І. Слищенков В.А. Тархов В.А. Тимофєєва С.В. Халдеїв А.В. Черемис С.Ю. Шабалін В.Г. Шічанін А.В., Яригіна О.В.та інші.
Слід зауважити, що спеціальних робіт монографічного характеру з досліджуваної теми в юридичній науці не зустрічається, хоча окремі блоки питань і розглядаються в різних публікаціях.
Об'єктом дослідження виступають суспільні відносини з приводу задоволення потреб громадян у житлових приміщення, а також проблеми захисту їх прав.
Предмет дослідження складають норми цивільного та житлового законодавства, федеральні закони, матеріали судової практики, публікації з досліджуваної теми.
Метою цієї роботи є проведення теоретичного та практичного дослідження питань реалізації житлових потреб громадян у рамках зазначеного режиму, а зокрема реалізація за допомогою здійснення цивільно-правових угод, спрямованих на набуття права власності на житло.
Для досягнення зазначеної мети при дослідженні вирішуються такі завдання:
- Розгляд основних понять, таких як житлові потреби, право на житло, цивільно-правової та житлово-правової режими забезпечення житлом, житлове приміщення, угоди з житловими приміщеннями;
- Дослідження окремих (найбільш поширених, а також нових) угод з житлом;
- Дослідження різних точок зору і проблем із зазначених вище питань, а також судової практики;
- Здійснення відповідних висновків.
Методологія та методика дослідження. Методологічну основу цієї роботи складають загальнонаукові положення філософії, зокрема, теорія пізнання і теорія відображення, загальнонаукових діалектичний метод пізнання, а також конкретні (спеціальні та приватні) методи дослідження: формально-юридичний, порівняльно-правовий, системний, комплексний, правового моделювання, нормативний . Крім того, автором використовувалися анкетування та метод наукового аналізу матеріалів кримінальних справ і, зокрема, висновків фахівців з питань осудності - неосудності осіб, які притягуються до кримінальної відповідальності.
Структура роботи. Дипломна робота складається з вступу, двох розділів об'єднують сім параграфів, висновків і бібліографічного списку.
РОЗДІЛ 1. РОЗВИТОК І ПОНЯТТЯ ПРАВОВОГО РЕЖИМУ задоволення житлових потреб
1.1 Історія житлової політики в Росії
Сучасне житло як елемент матеріальної культури пройшло довгий історичний шлях: від природних укриттів і печер - перше притулків наших предків - до сучасних будинків-хмарочосів, обладнаних складною інженерною технікою. На різних етапах розвитку суспільства по-різному вирішувались питання забезпечення громадян житлом. Житлова проблема своїм корінням сягає в глибину століть. Рабовласники, феодали, буржуа не знали житлової потреби, вони жили в обраних ними місцях, мали благоустроєне житло. У той же час раби Вавилона, Риму, Афін містилися як домашні тварини. Не краще було й положення кріпаків.
Розорення і пролетаризація селянських мас з'явилися соціальною базою бурхливого зростання капіталістичних міст. Висока концентрація населення в містах викликала величезний попит на житло. З'явилася нова різновид буржуа - домовласники, які вкладали в будівництво житла кошти зі спеціальною метою - здавати їх в оренду. Житло стало товаром, за його користування споживачі виплачували квартирну плату, яка для основної маси населення виявилася недоступною. Тому в більшості країн світу супутником у містах стає житлова нужда, перетворюючись нерідко на соціальне лихо. Так, в країнах Африки, Латинської Америки, Азії більше третини населення тулиться в нетрях без водопостачання, каналізації і електрики.
У дореволюційній Росії житлове господарство знаходилося в основному в руках приватних підприємців і було найбільш відсталим у світі. За низького рівня благоустрою та переуплотненность житла, а також антисанітарії Росія займала перше місце в Європі. За статистикою середня забезпеченість житловою площею в містах Росії в 1913 р. становила 4,5 кв. м, а фактично - ще нижче.
Росія була аграрно-індустріальною країною, що й визначало склад її населення: 82% її жителів проживало в сільській місцевості і, як правило, у власних будинках-хатах без елементарного благоустрою. Напередодні Першої світової війни житловий фонд міст Росії становив 180 млн. кв. м загальної площі. На 80% він складався з одноповерхових дерев'яних і малорозмірних будинків, що знаходилися у власності громадян.
У 1917 р. прийшли до влади більшовики негайно приступили до вирішення житлового питання у відповідності зі своїми програмними документами (зокрема, з Першою програмою партії 1903 р.), в основі яких лежали ідеї експропріації будинків буржуазії і переселення в них з трущоб і підвалів робочих . Ці ідеї були розвинені В.І. Леніним у додаток до проекту декрету Петроградського Ради "Про реквізицію теплих речей для солдатів на фронті", яке називалося "Про реквізицію квартир багатих для полегшення потреби бідних". Відповідно до нього будинковим комітетам ставилося в обов'язок взяти на облік багаті квартири, що підлягають реквізиції, а районним Рад робітничих і солдатських депутатів - затверджувати списки і порядок заняття квартир біднотою. 20 листопада (3 грудня) 1917 р. В.І. Ленін склав "Тези закону про конфіскацію будинків зі здаються внайми квартирами", які послужили основою для "житлового переділу" - виселення буржуазії з її будинків та заселення їх сім'ями робітників з підвалів, нетрів, казарм. У "Тезах" передбачалася також націоналізація всієї міської землі. У них були намічені головні напрями житлової політики Радянської держави і закладені принципи управління громадським житловим фондом.
Викладені в "Тезах" ідеї знайшли подальше відображення в Декреті РНК РРФСР від 23 листопада (6 грудня) 1917 р. "Про скасування приватної власності на міські нерухомості" і Декреті ВЦВК від 6 (29) грудня 1917 р. "Про заборону операцій з нерухомістю ". На основі цих актів Ради робітничих і солдатських депутатів вилучали з приватного володіння великі капіталістичні будинку і споруди та передавали їх у відання Рад. Критерієм, що визначав право на експропріацію, служив мінімум прибутковості, одержуваної від житлових приміщень, що визначається залежно від місцевих умов. Право націоналізації будинків надавалося місцевим Радам. Домоволодіння та інше нерухоме майно, нажите своєю працею, експропріації не підлягали. Надалі Декретом від 25 травня 1920 р. "Про заходи правильного розподілу осель серед трудящого населення" було встановлено, що вилученню підлягала вся житлова площа понад норми, встановлені виконкомами місцевих Рад, як у громадян, так і у закладів. Цей Декрет зобов'язував громадян утримувати житлові приміщення в належному санітарному стані, контроль за цим покладався на особливі загони при місцевих Радах. Санітарні інспекції житлово-земельних відділів місцевих Рад мали право піддавати покаранню в адміністративному порядку громадян, котрі дозволяли антисанітарний стан жител, псували їх, які порушували правила співжиття, а також позбавляти таких громадян свободи строком до одного місяця або залучати до примусових робіт терміном до трьох місяців. Таким чином, в 1917 - 1921 рр.. в країні були здійснені великі заходи, що дозволили зосередити в руках місцевих Рад у містах близько 18% житлових будинків.
Однак каменем спотикання стало питання, як організувати ефективне управління і використання всіх багатств суспільства, в тому числі в сфері житлово-комунального господарства. На практиці випробовувалися різні механізми. Так, управління житловими будинками, які належали місцевим Радам, ставилося в обов'язок будинковим комітетам, які обиралися на загальних зборах мешканців. Головним у їх діяльності було переселення робітників з підвалів і трущоб в квартири буржуазії, перерозподіл і ущільнення житлової площі та ін Постановою РНК РРФСР від 23 травня 1921 р. "Про заходи покращення житлових умов трудящого населення та про заходи боротьби з руйнуванням жител" передбачалося залучення проживали в будинках громадян як до контролю за роботою з управління будинкових комітетів, так і до підвищення відповідальності мешканців за збереження будинків 1. 18 липня 1921 був підписаний Декрет про обов'язкове залучення коштів мешканців для ремонту будинків шляхом внесення грошових коштів, особистої праці або матеріалів у розмірах, пропорційних займаної площі 2.
На підставі Постанови РНК РСФСР від 8 серпня 1921 р. "Про управління будинками" керівництво муніціпалізірованним житловим фондом оформилося в єдину систему. Відповідно до цієї Постанови до управління муніціпалізірованнимі будинками залучалися самі трудящі, які проживали в цих будинках. Їм надавалося право обирати на один рік завідуючих будинками 3.
З 1921 р. в містах створено житлові товариства, яким передані муніціпалізірованние будови. Вони стали найбільш стійкою формою управління житловим господарством. У ці роки стала створюватися за допомогою держави і житлова кооперація. З 1924 р. основною формою управління житловим господарством були житлово-орендні кооперативні товариства - ЖАКТи. На них покладався обов'язок відновлювати господарство орендованих у держави будинків, утримувати їх в належному стані і задовольняти потреби членів товариства в житловій площі.
Постановою ЦВК і РНК СРСР від 17 жовтня 1937 р. "Про збереження житлового фонду і поліпшення житлового господарства в містах" управління всім державним житловим фондом було покладено безпосередньо на місцеві Ради і на державні підприємства та установи, які мали у своєму віданні житлові будинки 4. Бурхливий розвиток промисловості, транспорту, будівництва, міського господарства вело до зростання міського населення країни, що, у свою чергу, вимагало великих капітальних вкладень у державне і кооперативне житлове будівництво. Вже до 1940 р. весь міський житловий фонд СРСР становив 421 млн. кв. м загальної площі. Проте цього було недостатньо, щоб істотно поліпшити житлові умови громадян.
Велика Вітчизняна війна загальмувала розвиток міського господарства в цілому і житлово-комунального зокрема. По-перше, великої шкоди завдала війна, по-друге, неможливо було виділити значні кошти з бюджету на будівництво та утримання житлового фонду. Корінний перелом у вирішенні житлової проблеми відбувся в 1960-і рр.. Так, Постановою ЦК КПРС і Ради Міністрів СРСР від 31 липня 1957 "Про розвиток житлового будівництва в СРСР" була поставлена завдання у найкоротші терміни досягти значного приросту житлового фонду країни 5.
З переходом до ринкової економіки основна ставка зроблена на те, щоб потреба в житлі задовольнялася за рахунок не суспільних фондів споживання, а власних коштів громадян. Держава повинна заохочувати житлове будівництво та створювати умови для здійснення права громадян на житло (ст. 40 Конституції РФ). У той же час проголошується, що малозабезпеченим, іншим зазначеним у законі громадянам, які потребують житло, воно надається безкоштовно або за доступну плату з державного, муніципального та інших житлових фондів. Крім того, поставлена задача створити ринок житла, подолати негативні наслідки зрівняльного розподілу житла. З цією метою була проведена приватизація житлових приміщень, тобто безкоштовна передача у власність громадян займаних ними жилих приміщень у державному і муніципальному житлових фондах. В даний час приватизовано понад 60% державного і муніципального житла.
У країні реалізується кілька програм житлового будівництва, основною з них є державна цільова Програма "Житло" 1993 р., яка передбачала довести обсяги житлового будівництва і введення житла в експлуатацію до 1995 р. до 50 - 56 млн. кв. м 6. Проте вона не була повністю виконана, термін її реалізації продовжено до 2001 р. 29 березня 1996 р. Президент РФ ухвалив Указ "Про новий етап реалізації державної цільової Програми" Житло "7, у якому поставлені такі завдання:
забезпечити можливість поліпшення житлових умов для родин зі скромним і середнім достатком шляхом впровадження в практику довгострокових житлових кредитів на прийнятних умовах, надання субсидій на будівництво і придбання житла, надання допомоги в розвитку індивідуального житлового будівництва та інших заходів державної підтримки громадян, які потребують житло;
збільшити обсяги та підвищити якість житлового будівництва;
розширити права органів виконавчої влади суб'єктів Федерації органів місцевого самоврядування у покращенні житлових умов громадян, у проведенні житлової реформи і ін
Вирішення житлової проблеми в Росії ускладнюється необхідністю забезпечити житлом громадян, що виїжджають з районів Крайньої Півночі і прирівняних до них місцевостей. З метою раціонального регулювання потоків громадян, що виїжджають з цих місць, 10 липня 1995 прийнята Федеральна програма "Будівництво на території Російської Федерації житла для громадян, що виїжджають з районів Крайньої Півночі і прирівняних до них місцевостей" 8, у якій передбачені два етапи вирішення цієї проблеми, а також визначені основні джерела фінансування житлового будівництва: кошти з федерального і муніципального бюджетів, з бюджету суб'єктів Федерації північних територій, особисті кошти сіверян, пільгові кредити, безоплатні субсидії та ін
Прийняття Житлового кодексу РФ ознаменувало новий етап розвитку житлових відносин у Росії. Більшість норм ЖК УРСР 1983 р. вже давно застаріло і не відповідало стихійно розвиваються в руслі ринкових перетворень житловим відносинам. Реальність вимагала відповідного законодавчого закріплення.
У Посланні Президента РФ В.В. Путіна Федеральним Зборам РФ 2004 р. проблема якості та доступності житла поставлена на перше місце серед інших соціально-економічних завдань, які зачіпають, як підкреслив Президент РФ, "практично кожного громадянина, кожну російську родину".
В даний час прийнято чотири складових оцінки розвитку країни: реальні доходи громадян, забезпеченість житлом, рівень освіти та охорони здоров'я. Два перших показника безпосередньо пов'язані з проблемою доступності житла.
Проблема підвищення забезпеченості громадян житлом ділиться на дві взаємопов'язані завдання:
а) підвищення обсягів і якості житлового будівництва, тобто збільшення пропозиції на ринку житла;
б) підвищення можливостей громадян з придбання житла, тобто збільшення платоспроможного попиту на ринку житла.
Для суттєвого збільшення обсягів і якості житлового будівництва, формування ринку доступного житла необхідно зняти існуючі організаційні, адміністративні та нормативні правові обмеження.
Нова редакція Містобудівного кодексу РФ 9 поряд з Земельним кодексом РФ 10 та іншими федеральними законами повинна забезпечити комплексність та взаємоузгодження норм, що регулюють діяльність з територіального планування, підготовки та реалізації інвестиційних проектів у сфері житлового та іншого будівництва, зняти перешкоди щодо інвестування в нерухомість і житлове будівництво , врегулювати діяльність у цій сфері держави, органів місцевого самоврядування, фізичних та юридичних осіб, сформувати правила землекористування з метою забудови на території муніципального освіти.
Понад півтора десятків законопроектів направлені на зняття низки існуючих обмежень і розвиток системи іпотечного житлового кредитування і залучення інвестицій у житлове будівництво, зменшення транзакційних витрат, у тому числі за рахунок скасування нотаріального посвідчення договору іпотеки (сьогодні - 1,5% від суми угоди), формування кредитних історій і системи страхування іпотечних кредитних ризиків.
1.2 Поняття і співвідношення цивільно-правового та житлово правового режимів задоволення житлових потреб громадян
«Правовий режим - це особливий порядок правового регулювання, що виражається у певному поєднанні юридичних засобів і створює бажане соціальний стан та конкретну ступінь сприятливості або несприятливості для задоволення інтересів суб'єктів». 11 Він специфічним чином регламентує конкретну сферу суспільних відносин.
Правові режими відрізняються один від одного, перш за все, предметом регулювання, методами впливу на цей предмет, принципами.
Що ж до відносин по задоволенню житлових потреб громадян, то їх регулювання носить досить складний характер і здійснюється головним чином на базі поєднання житлового та цивільного законодавства.
У зв'язку з цим важливе теоретичне і практичне значення має з'ясування питання про те, що таке «житлові відносини» як предмет регулювання. У юридичній літературі з цього питання були висловлені різні думки.
Житлові відносини - це відносини, пов'язані із задоволенням потреби в житлі, або відносини, які складаються в процесі задоволення громадянами своїх житлових потреб, При цьому деякі вважали, що житлові відносини - це відносини по наданню громадянам жител і права користування житловими приміщеннями. Було висловлено також думка, що житлові закони регулюють як власне житлові, так і примикають до них в реальній дійсності інші майнові відносини, які не є житловими. 12
В даний час незаперечний факт, що житлове право є самостійною, відмінною від цивільного, галуззю права. Отже, цивільно-правової та житлово-правової режими не ідентичні і тому поняття «житлові відносини» не можна застосовувати для характеристики цивільно-правового режиму задоволення житлових потреб громадян.
У зв'язку з цим слід зауважити, що під дію житлового законодавства підпадають не всі відносини, що забезпечують задоволення постійної потреби в житлі. Так, право власності громадянина на житло покликане забезпечити задоволення цієї потреби 13. Однак оскільки задоволення потреби самого власника в житло не виходить за межі правовідносини власності, вказане відношення регулюється не житловим, а цивільним законодавством.
До житловим відносинам не можуть бути віднесені відносини, що виникають в процесі будівництва будинків (ст.2 ЖК). Вони повинні кваліфікуватися як підрядні (будівельний підряд) і регулюватися нормами цивільного права. Однак у житлово-правові акти іноді включаються норми, що регулюють відносини з будівництва (наприклад, Закон РФ «Про основи федеральної житлової політики» 14 в поняття «житлова сфера» включав і будівництво житла). Така позиція видається невиправданою з точки зору структури законодавчого матеріалу, особливостей цивільного та житлового законодавства. І не переконлива позиція окремих вчених, які підтримують об'єднання житлових та будівельно-підрядних норм. Так, П.І. Седугін вважає, що будівельні відносини «зазвичай виступають у якості передумови виникнення житлових відносин і тому між ними важко провести чітку грань, вони утворюють житлові відносини в широкому сенсі». 15
Обгрунтовано вважається, що область житлового законодавства включає норми і правила адміністративно-розпорядчого та технічного характеру. Це і відрізняє житлово-правовий режим та цивільно-правовий. Підставою для чіткого визначення характеру регульованих відносин слід вважати п.1 ст.2 ЦК РФ. Зазначені в ній риси в повній мірі визначають, що цивільно-правові відносини в принципі позбавлені владно-розпорядчого моменту. Це можна віднести і до права власності, і до угод з житлом (навіть дозвіл органів опіки та піклування при відчуженні житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні, не можна розглядати як суто адміністративний контроль, тому що в результаті оборудки настають правові наслідки).
Відповідно до п.3 ст.2 ЦК України до майнових відносин, заснованих на адміністративному або іншому владному підпорядкуванні однієї сторони іншій, цивільне законодавство не застосовується, якщо інше не передбачено. Пряме відсилання до житлового законодавства наведена в п.3 ст. 672 ГК РФ, при цьому віддається пріоритет житловому законодавству. З цього випливає, що договірні відносини піддані подвійному регулювання - з боку ЦК і з боку РК, що не можна визнати вдалим рішенням з позиції юридичної техніки (економія нормативного матеріалу).
Субсидіарне застосування норм ЦК до житлових відносинам не тільки не виключається, але і визнано виправданим і підтверджено практикою судів. Цей приклад дозволяє зробити висновок, що в житлових відносинах може існувати приватноправове початок, закріплене в нормах ЦК. Цивілісти також вказують на наявність принципу рівності учасників житлових відносин, але в дещо інших випадках (наприклад, при користуванні житловими приміщеннями).
Слід зазначити, що цивільне законодавство регулює відносини, пов'язані з житловими приміщеннями лише тоді, коли житло є предметом економічного обороту. Відносини власності, речові відносини у житловій сфері - це області, які регулюються цивільним правом.
Важливо також те, що Конституція РФ (ст.71) передбачає, що цивільне законодавство відноситься до виключного ведення РФ в особі органів державної влади, тоді як житлове законодавство віднесено до предмета спільного ведення РФ і суб'єктів (ст.72). Крім того, питання, що стосуються реалізації права на житло, є і частиною питань місцевого самоврядування. З цього випливає, що питання цивільного права, пов'язані з житловими приміщеннями (зокрема, право власності та угоди) повинні бути повністю врегульовані нормами цивільного права федерального рівня.
Таким чином, цивільно-правової та житлово-правової режими тісно взаємопов'язані, тому що обидва створюють умови для задоволення потреби громадян у житлі. Разом з тим між ними є істотні відмінності, які полягають, перш за все, у характері регульованих відносин, що складаються при реалізації конституційного права на житло. Цивільно-правовий режим задоволення житлових потреб громадян визначається наявністю принципу рівності режиму для всіх суб'єктів, диспозитивним методом регулювання, економічним, власницьким характером регульованих відносин; це по суті умови реалізації права власності або іншого правомочності на житлове приміщення в рамках цивільного законодавства. Житлово-правовий режим характеризується адміністративно-розпорядчих методом регулювання, відсутністю приватної ініціативи, призначеним для користувача характером житлових відносин.
1.3 Цивільно-правові способи захисту прав добросовісних набувачів житла
Як відомо, відповідно до ст. 12 Цивільного кодексу РФ захист порушених цивільних прав, зокрема захист права власності, здійснюється судом перерахованими у її змісті способами, які не є вичерпними.
Добросовісний набувач захищений від віндикаційного і реституційного позовів. Однак як показало вивчення проблеми сам повною мірою не може використовувати всі способи цивільно-правового захисту придбаної нерухомості. Таким чином, головна проблема захисту права власності добросовісного набувача полягає в тому, щоб застосовувані засоби захисту були оптимально придатні і відповідні. При їх розгляді виявлено лише кілька це: визнання права, оскарження дій та рішень державних органів, самозахист.
Питання про інших (не зазначених в законі) способи захисту сумлінного набувача також є суперечливим. Посилання на сумлінне придбання є мірою оборони, мірою пасивної (відповідної). У зв'язку з цим постає питання про можливості активного захисту (шляхом пред'явлення будь-яких позовів) своїх прав добросовісним набувачем. Вищевикладене дозволяє зробити висновок про те, що посилання на добру совість, в даний момент (до внесення відповідних змін до законодавства) можлива лише як заперечення на вимоги за віндикаційним позовом і позову про застосування наслідків недійсності правочину.
Стаття 12 Цивільного кодексу РФ 16, встановлюючи способи захисту цивільних прав, серед останніх називає визнання права, відводячи йому в ряду перерахувань перше місце і вже одним цим обставиною підкреслюючи значущість розглянутого способу захисту, його пріоритетність по відношенню до інших.
У самому загальному сенсі визнання права є одним з передбачених чинним цивільним законодавством випадків визнання (встановлення), тобто правової кваліфікації того чи іншого явища в рамках існуючого публічного правопорядку. Так, саме шляхом визнання виробляються встановлення порочності угоди (визнання угоди недійсною), констатація невідповідності закону актів державних органів та органів місцевого самоврядування, неплатоспроможності боржника-банкрута, встановлення недієздатності (дієздатності) суб'єкта права і т.д. Разом з тим визнання права стоїть осібно по відношенню до інших, однопорядкові явищ і, зокрема, до інших способів захисту цивільних прав 17.
Перш за все, визнання права прямо позначено ст. 12 ГК РФ в якості одного із способів захисту цивільних прав, перелік яких відкритий, допустивши тим самим можливість нормативного встановлення інших способів захисту цивільних прав. Однак представляється, що, на відміну від носять спеціальний характер способів захисту, основні і універсальні способи перераховані всі ж безпосередньо у ст. 12 ГК РФ. Саме в такій якості виступає і визнання права.
Спираючись на сформовану судову практику, можна з упевненістю стверджувати, що як спосіб захисту цивільних прав визнання права застосовується і до речових, і до зобов'язальних прав. Так, зі змісту п. 5 інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду від 17 лютого 2004 р. "Огляд практики розгляду арбітражними судами справ про встановлення фактів, що мають юридичне значення" 18 прямо випливає, що визнання права можливе стосовно права власності, права господарського відання , а також зобов'язальних прав, наприклад права з договору. Саме в цьому сенсі можна говорити про універсальний характер визнання права як способу захисту 19.
Нарешті, стосовно до інших способів захисту цивільних прав визнання права має винятковий, можна сказати, наріжний характер: можливість застосування того або іншого засобу захисту існує лише для уповноваженої особи, тобто того, за ким існуючим публічним порядком визнається наявність порушеного права. У цьому сенсі вірним є висновок про предпосилочном характері визнання права по відношенню до інших способів захисту цивільних прав.
Інститут визнання права є одночасно і матеріальним (цивільно-правовим), і процесуальним. Обумовлено це, головним чином, тією обставиною, що визнання права за формою - виключно юрисдикційний (судовий) спосіб захисту цивільних прав, і частково тим, що воно має велику специфікою і давньою історією, що дозволяє йому виділитися в самостійне явище процесуального права 20.
У всіх випадках звернення за судовим захистом порушеного суб'єктивного права суд перевіряє існування до того правових підстав, перш за все, з точки зору наявності у домагається особи самого права, тобто прямо або побічно робить висновок про володіння позивачем тим суб'єктивним правом, яке давало б йому підставу до вимоги про його захист 21.
Вимоги про визнання права власності в нашій судовій практиці пред'являються по самих різних підставах. Невизначеність у питанні застосування розглянутого способу захисту права власності робить очевидною необхідність у систематизації підстав пред'явлення вимог про визнання права, їх аналізі та оцінці ефективності їх практичного використання.
Чинне цивільне законодавство дозволяє виділити два принципово відмінних випадку застосування такого способу захисту, як визнання права власності, відмінності в яких обумовлені специфікою підстав. Перший спосіб - коли законом з визнанням права власності в судовому порядку зв'язується сам факт виникнення названого права, другий спосіб - зв'язуючий виникнення права власності з іншими обставинами (наприклад, угода, набувальна давність), коли визнання права використовується виключно як засіб захисту 22.
Оцінка випадків звернення до суду з позовом про визнання права власності в ситуаціях, коли виникнення названого права не пов'язується законом з необхідністю його судового визнання (винесення відповідного рішення), вимагає перш за все вироблення критеріїв застосування зазначеного способу захисту 23.
Так, наприклад, у випадках, коли майно купується за угодою, момент виникнення у набувача права власності визначено, як правило, передачею майна, якщо законом або угодою сторін не передбачено інше (наприклад, ст. 491 ГК РФ допускає можливість збереження права власності на майно за продавцем до моменту оплати товару або настання інших обставин, незалежно від моменту його фактичної передачі). Судові суперечки в даному випадку можуть виникнути у разі відмови в державній реєстрації права власності з боку уповноваженого державного установи юстиції, якщо предметом договору було відчуження нерухомого майна або у випадку заперечування угоди, що лежить в основі такого відчуження 24.
У судовій практиці зустрічаються випадки визнання судом права власності в ситуації, коли зазначене право перейшло до позивача по угоді. Так, Федеральний арбітражний суд підтвердив правильність судових актів нижчестоящих судів про визнання права власності на нерухоме майно за ТОВ "Вольскагропроменерго", посилається в обгрунтування позовних вимог на придбання зазначеного об'єкта за договором купівлі-продажу від 25 травня 1977 р. при цьому судами в ході розгляду справи не були з'ясовані обставини, що спонукали позивача звернутися з позовом про визнання права власності, такі, наприклад, як наявність досудового спору про право між позивачем та Комітетом з управління майном Саратовської області (відповідачем), відмова у державній реєстрації права з боку уповноваженої установи юстиції. Застосування в даному випадку одного із способів захисту цивільних прав (визнання права) необгрунтовано, оскільки не обумовлено його порушенням 25.
Також має вирішуватися питання і у випадку з придбанням майна у власність у силу, наприклад, набувальної давності. Так, згідно з п. 1 ст. 234 ЦК України особа, яка не є власником майна, але добросовісно, відкрито і безперервно володіє ним як своїм власним нерухомим майном протягом 15 років або іншим майном протягом 5 років, набуває право власності на це майно (набувальна давність). Право власності на нерухоме та інше майно, що підлягає державній реєстрації, виникає в особи, придбав це майно в силу набувальної давності, з моменту такої реєстрації.
Виникнення права власності на нерухоме майно, у тому числі в силу набувальної давності, пов'язується законом з його державною реєстрацією. При цьому останню вимогу необхідно особливо підкреслити: саме з державною реєстрацією, а не визнанням права в судовому порядку. Тому видається, що особа, яка придбала майно в силу набувальної давності, має право безпосередньо звернутися за його державною реєстрацією без звернення до суду з позовом про визнання його права. Оцінка ситуації, що розглядається з інших позицій пов'язана для уповноваженої особи з необхідністю звернення за захистом свого права (мається на увазі вимогу про визнання права) у переддень його можливих порушень 26.
Проте суди касаційної інстанції при подачі позовів про визнання права власності на підставах, передбачених ст. 234 ЦК РФ, виходять з іншої логіки. Показовим у цьому сенсі є наступне справу.
ОГО ВФСТ "Динамо" звернулося з позовом про визнання права власності на підставі ст. 234 ГК РФ. Суд першої інстанції в позові відмовив, посилаючись на той факт, що в силу ст. 218, 219 ЦК України право власності на нерухомість виникає з моменту державної реєстрації, тому вимоги позивача про визнання права власності до вирішення питання в установах юстиції були оцінені як передчасні. Іншими словами, суд виходив з того, що право власності за набувальною давністю виникає в силу прямої вказівки про це в законі незалежно від рішення суду про його визнання. Відповідно позивач повинен був перш за звернутися до органу юстиції з реєстрації прав на нерухомість, і лише у разі відмови або виникнення спору - до суду з позовом про захист права власності. Проте суд касаційної інстанції, перевіряючи законність рішення, вказав, що можливість звернення до арбітражного суду з позовом про визнання права власності надана ст. 11 і 12 ДК РФ, згідно з якими захист цивільних прав здійснюється судами шляхом визнання права. Тому особа, яка вважає, що стало власником майна в силу набувальної давності, має право звернутися до суду з позовом про визнання за ним права власності 27.
Інакше розглянута проблема повинна вирішуватися в тих випадках, коли судове визнання права необхідно в силу прямої вказівки закону, з метою встановлення правовідносин власності. Тут саме виникнення права власності пов'язується законом з таким юридичним фактом, як рішення суду про його визнання 28.
Вважається, що визнання права як способу захисту цивільних прав спрямоване на зняття сумнівів у приналежності права тій чи іншій особі. З позицій як процесуального, так і матеріального права визнання його способом захисту передбачає, перш за все, наявність самого суб'єктивного цивільного права (оскарженого або вимагає захисту з інших підстав) і не може виражатися в наділенні ним особи, яка звернулася до суду з відповідною вимогою. Однак саме таку конструкцію пропонує законодавець, встановлюючи обов'язковість судового визнання права: у всіх подібних випадках законом спеціально обмовляється, що право в особи не виникло і може бути визнано (або не визнано) тільки судом (ст. 222, 225 ЦК РФ). Оскільки за захистом звертається особа неуправомоченного, то правильніше було б говорити не про визнання за ним, а про наділення його відповідним правом в судовому порядку.
Все сказане дозволяє відзначити нерозробленість такого способу захисту цивільних прав, як визнання права, який не тільки ретельного теоретичного аналізу, але й суттєвих законодавчих нововведень.
Федеральний закон від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (далі - Закон про реєстрацію) визначає державну реєстрацію прав як юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення права на нерухоме майно відповідно до ДК РФ. Орган юстиції з реєстрації прав, розглянувши подані документи, може прийняти рішення про відмову в державній реєстрації. Громадяни та юридичні особи, не згодні з рішенням, прийнятим установою юстиції, звертаються до суду.
Судова практика показує, що в основі своїй спірні ситуації одноманітні. Наприклад, особа звертається до суду із заявою про визнання недійсною відмови в державній реєстрації як ненормативного акта органу державної влади, залучаючи відповідачем у справі органу юстиції з реєстрації прав.
Однак Закон про реєстрацію встановлює інші шляхи захисту порушених прав громадян та юридичних осіб.
Так, найчастіше підставою для відмови в державній реєстрації права є те, що на об'єкт, право власності на який зареєстровано за однією особою, заявляють самостійні вимоги інші особи. Тому Закон про реєстрацію встановлює, що може бути оскаржене зареєстроване право, а не сам запис про реєстрацію права. Таким чином, законодавчо закріплений принцип достовірності державної реєстрації: державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Тому відповідачем за такою вимогою є власником права зареєстрованого права. У даному випадку зацікавлена особа звертається до суду з позовом. Відповідачем у даній справі буде не лише правовласник зареєстрованого права, а й установа юстиції, яка здійснила реєстрацію, і в разі визнання судом відмови в державній реєстрації незаконним зобов'язана виконати рішення суду, яке зобов'язує установа юстиції здійснити державну реєстрацію.
Однак юридичні особи та громадяни-підприємці можуть оскаржити до арбітражного суду такі дії і рішення, як відмова у видачі інформації про зареєстровані права (п. 2 ст. 7 Закону про реєстрацію), відмова у виправленні технічної помилки (п. 2 ст. 21 Закону про реєстрацію), порушення термінів реєстрації та ін
На практиці в процесі судового розгляду нерідко з'ясовується, що суперечка провокується неправомірним поведінкою самих заявників, а саме неподанням необхідних документів при зверненні із заявою про реєстрацію права власності або інших речових прав. Судова практика в цих випадках йде шляхом визнання реєстрації недійсною, хоча Законом про реєстрацію передбачено, що в судовому порядку може бути оскаржене лише зареєстроване право. Таке формулювання залишає відкритим питання про оскарження державної реєстрації як ненормативного акта або дії органів, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.
Разом з тим такі спори мають місце, оскільки органи, що здійснюють державну реєстрацію, проводять реєстрацію на підставі Закону і відповідно до своєї компетенції.
Звертає на себе увагу внесення до п. 5 і 6 ст. 16 Закону про реєстрацію норми про те, що при поданні документів на державну реєстрацію у книзі обліку документів і розписці в їх отриманні реєструючим органам необхідно вказувати не тільки дату, але також і час їх отримання з точністю до хвилини. Із Закону про реєстрацію випливає, що реєстрація прав та угод проводиться в послідовності, визначеною порядком прийому документів. Отже, якщо на реєстрацію представлені два договори купівлі-продажу приміщення, то раніше буде зареєстрований договір, першим представлений на державну реєстрацію, а час подання буде визначатися часом отримання документів з точністю до хвилини, вказуються як у книзі обліку, так і в видається заявнику розписці .
Відповідно до п. 6 ст. 12 реєструючим органам належить вносити до графи реєстру "Особливі відмітки" відомості про визнання громадянина недієздатним або обмежено дієздатним, а також про які проживають в цьому приміщенні членів сім'ї власника, які перебувають під опікою чи піклуванням, або неповнолітніх членів сім'ї власника даного житлового приміщення, що залишилися без батьківського піклування, при наявності таких відомостей у реєструючого органу, представлених судовими органами і органами опіки та піклування 29.
Виходячи з викладеного розгляд справ про відмову в державній реєстрації може бути як в позовному порядку, так і в порядку провадження у справах, що випливають з адміністративних та інших публічних правовідносин 30.
При такому стані речей стає очевидним, що назріла необхідність у внесенні визначеності в питання про види судочинства у справах, пов'язаних з реєстрацією нерухомості.
Правильне визначення предмета позовних вимог перш за все веде до більш чіткому визначенню кола осіб, які підлягають залученню до участі у справі, і кола юридичних фактів, які повинні бути встановлені, що буде сприяти захисту майнових прав на спірний об'єкт.
У висновок з цього питання зупинимося на деталізації норм, які регулюють відповідальність органів, які здійснюють державну реєстрацію прав, за шкоду, заподіяну їх неправомірними діями або бездіяльністю фізичним або юридичним особам (зокрема, за допущену при реєстрації технічну помилку, необгрунтована відмова в реєстрації). Вперше в Законі дано визначення необгрунтованої відмови в реєстрації (п. 1 ст. 31 Закону). Шкода підлягає відшкодуванню в повному обсязі (тобто включаючи реальні збитки та упущену вигоду) за рахунок скарбниці РФ і відповідно до ст. 31 Закону про реєстрацію та ст. 1069 ДК РФ. При цьому вина заподіювача шкоди передбачається, якщо він не доведе, що шкода заподіяна не з його вини.
Вважаємо, що справи про відшкодування шкоди не викличуть труднощів у правозастосовчій практиці, оскільки підставою такої відмови буде саме недотримання порядку і правил реєстрації, тобто те, що повинно бути оскаржені до суду як акти, дії (бездіяльність) органу юстиції з реєстрації прав на нерухомість .
Серед нових способів захисту цивільних прав, передбачених ст. 12 ГК РФ, особливе місце займає самозахист цивільних прав. Цей спосіб поки недостатньо досліджено в науці цивільного права, скільки-небудь значна судова практика з цього питання не напрацьована. У той же час правильне визначення змісту цього способу, умов і меж його застосування має важливе значення для захисту права власності.
В якості самостійного способу захисту права самозахист була введена у вітчизняне законодавство ГК РФ 1994 р., такого способу захисту не знали ні цивільні кодекси РРФСР 1922 і 1964 рр.., Ні Основи 1991 р. 31. У чинному законі самозахист включена до переліку універсальних способів захисту цивільних прав (ст. 12 ГК РФ), в той час як по суті вона є не способом, а формою захисту права 32.
Незважаючи на те що в законодавстві сам термін "самозахист" з'явився відносно недавно, доктрина цивільного права використовувала це поняття і раніше. Зокрема, дії особи, що вчиняються у стані необхідної оборони чи крайньої необхідності, розглядалися як способи самозахисту цивільних прав, тобто як дії правомірні, спрямовані на припинення правопорушення і відновлення порушеного права.
Зазначимо, що поняття "самозахист" існує в широкому і вузькому сенсі слова. У широкому сенсі - це будь-які дії особи, яка має суб'єктивним правом, пов'язані із захистом цього права від порушення (включаючи подачу позову, скарги, самостійний захист цивільних прав у суді без допомоги адвоката тощо). У вузькому, цивільно-правовому сенсі - це дії особи, спрямовані на припинення порушення і ліквідацію його наслідків 33.
Існує кілька точок зору щодо даної правової категорії. У рамках першого підходу під самозахистом розуміються дії, спрямовані на захист від порушення своїх громадянських прав лише під позадоговірних відносинах 34. Так, В.П. Грибанов вказував, що "під самозахистом цивільних прав розуміється вчинення уповноваженою особою не заборонених законом дій фактичного порядку, спрямованих на охорону її особистих або майнових прав та інтересів" 35.
Друга точка зору обмежує сферу застосування самозахисту договірними відносинами 36.
Третій підхід об'єднує думки представників першої та другої точок зору. Згідно з ним, самозахист є дії, спрямовані на захист від порушення цивільних прав як у позадоговірних, так і в договірних відносинах. Такі уявлення про самозахист М.І. Брагінського 37, А.П. Сергєєва 38.
Отже, на думку більшості вчених, самозахист у речових правовідносинах не застосовується, однак при заподіянні шкоди майну власник може скористатися таким способом захисту свого права. Разом з тим існує думка, що самозахист повинна включати не тільки дії, спрямовані на захист, але й на запобігання цивільних правопорушень, у тому числі в сфері приватної власності. Так, В.В. Витрянский відносить самозахист права до способів, які дозволяють попередити або припинити порушення права 39.
Проблема встановлення правової природи самозахисту права власності найтіснішим чином пов'язана з визначенням права на захист, а зокрема з моментом виникнення даного права.
Якщо дотримуватися думки, що "захист цивільних прав є самостійним суб'єктивним правом, що пронизує всі сфери цивільного права", "але реалізується воно лише при наявності такого факту, як порушення" 40, то шляхом фактичних дій, спрямованих на захист права власності, власник права може здійснити зазначене правомочність, надане йому в рамках суб'єктивного права.
Згідно з іншим поданням, право на захист "як реальної правової можливості з'являється у володаря регулятивного цивільного права лише в момент порушення або оспорювання останнього і реалізується в рамках виникає при цьому охоронного цивільних правовідносин" 41, отже, заходи самозахисту також можуть застосовуватися тільки у випадках, коли вже існує порушення права власності. Застосовувані ж власником фактичні дії, спрямовані на запобігання посягань на власність, перетворюються в таких випадках в заходи охорони в широкому сенсі цього слова. Так, В.А. Слищенков, наприклад, стверджує, що на стадії, що передує судовому розгляду, претенденти на володіння фактично використовують багато доступні їм засоби для збереження володіння в своїх руках, не зупиняючись перед застосуванням сили та ін. На його думку, ст. 14 ГК РФ санкціонує самозахист як спосіб власницької захисту. Однак з формулювання ст. 14 випливає, що її застосування виправдане за умови, що особа, що вдаються до самозахисту, має право на річ, яке порушено 42.
Слід зазначити, що таке подання про самозахист права власності має давні історичні передумови. Так, у дореволюційному цивільному праві як позасудового захисту цивільних прав розглядалися необхідна оборона, стан крайньої необхідності і дозволене самоуправство, або самодопомога 43. Дозволене самоуправство визначалося як "право самодопомоги в цілях відновлення юридичного положення" 44. Отже, підставою застосування самозахисту було реальне порушення суб'єктивного права.
Очевидно, що різниця між наведеними точками зору істотно. Якщо дотримуватися першої, слід визнати, що право на захист (а відповідно, і на самозахист) існує і до порушення суб'єктивного цивільного права (щодо самозахисту права власності це може бути, наприклад, установка запорів, замків, охоронної сигналізації і т.п. ). Якщо взяти за точку відліку іншу, то способи самозахисту перестають бути такими і стають заходами охорони права власності.
Не даючи визначення поняттю самозахисту, ЦК України містить лише вимоги до способів самозахисту (ст. 14). По-перше, ці способи повинні бути відповідні порушення і, по-друге, вони не повинні виходити за межі дій, необхідних для його припинення.
Пленум Верховного Суду Російської Федерації і Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації у своїй спільній Постанові № 6 / 8 від 1 липня 1996 р. вказав, що "при вирішенні спорів, що виникли у зв'язку із захистом належать громадянам або юридичним особам цивільних прав шляхом самозахисту (ст. ст. 12 і 14 ЦК РФ), слід враховувати, що самозахист не може бути визнана правомірною, якщо вона явно не відповідає способу і характеру порушення і заподіяну (можливий) шкода є більш значним, ніж відвернена "45. Тобто судова практика вважає самозахист мірою захисту, але не охорони.
Між тим, звернувшись до загальнотеоретичних уявленням про захист і охорону права, ми побачимо, що дані поняття істотно розрізняються. Так, А.І. Базилевич погоджується з точкою зору австрійського цивілісти Є. Месснера 46, під охороною прав і законних інтересів слід розуміти тільки таку діяльність державних і громадських органів, яка містить у собі заходи попереджувального характеру. У тих випадках, коли порушення права вже відбулося, в дію вступає захист. Охорона права існує постійно і має на меті забезпечити його здійснення, не допустити його порушення. Охорона забезпечується, насамперед, державою. Носій права сам може розпочати різні заходи охорони своїх інтересів: застосувати заходи охорони своїх речей (огорожі, замки, сигналізації, здача на зберігання або під охорону і т.д.) 47.
Отже, щодо захисту права власності ситуація двояка. Вважаємо, що фактичні дії, спрямовані на запобігання порушенню права власності, слід розглядати як заходи охорони права власності, проте в тих випадках, коли мова йде про заподіяння шкоди майну (тобто захист права власності в рамках зобов'язальних позадоговірних відносин), має місце захист права , яка, зокрема, може виявлятися в застосуванні крайньої необхідності. У зв'язку з цим можна розрізняти самозахист речове-правового та зобов'язально-правового характеру.
Самозахист речове-правового характеру спрямована на безперешкодне здійснення права власності і є мірою охорони, при зобов'язально-правовий характер самозахист спрямована на припинення порушень права власності і є засобом захисту суб'єктивного права.
Регулювання самозахисту володіє істотним потенціалом і може бути сприйнятий російським правом. З метою недопущення самоуправства ГК РФ повинен мати норму, що дозволяють застосування самозахисту. Адже згідно зі ст. 12 ГК РФ право власності можна захищати лише способами, встановленими законом.
РОЗДІЛ 2. АКТУАЛЬНІ СПОСОБИ задоволення житлових потреб громадян
2.1 Договір купівлі продажу житла
Купівля-продаж житлового приміщення, безперечно, є традиційною, що має глибоке коріння, і дуже поширеною операцією.
Сучасне законодавство регулює цей вид договору принципово по-новому.
В даний час за договором купівлі-продажу житлового приміщення продавець зобов'язується передати у власність покупця квартиру або інше житло, а покупець зобов'язується прийняти житлове приміщення і сплатити за нього певну грошову суму (п.1 ст.454, ст.549 ЦК). Житловий будинок, інше житлове приміщення є видом нерухомості в житловій сфері, тому на договір їх купівлі-продажу поширюються норми § 7 гл.30 ЦК, якими регламентована продаж нерухомості 48.
У зв'язку з особливостями будинків, квартир як об'єктів цивільних правовідносин для їх купівлі-продажу зазвичай в законодавстві встановлюється особливий порядок оформлення договору.
На відміну від колишнього законодавства (ст.239 ЦК РРФСР) ГК РФ обмежується простою письмовою формою укладення договору шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (ст.550). Він також закріплює перехід права власності за договором купівлі-продажу житлового приміщення до покупця лише після його державної реєстрації. Якщо одна зі сторін ухиляється від державної реєстрації договору в органах юстиції, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про державну реєстрацію переходу права власності. Згідно зі ст. 551 ДК РФ сторона, необгрунтовано ухиляється від державної реєстрації угоди, повинна відшкодувати другій стороні збитки, викликані затримкою реєстрації. Відмова уповноважених органів у державній реєстрації при здійсненні угоди купівлі-продажу житлового приміщення або ухилення від неї можуть бути оскаржені як продавцем, так і покупцем до суду загальної юрисдикції.
У практиці бувають випадки, коли реєстрація неможлива в силу об'єктивних причин, наприклад, у зв'язку зі смертю однієї зі сторін (або ліквідацією - щодо юридичних осіб) до здійснення реєстрації. Суд іде по шляху визнання таких угод дійсними, якщо всі інші умови дійсності дотримані.
Таким чином, для того, щоб у подібних випадках зареєструвати свої права за договором необхідно в судовому порядку здійснити їх визнання.
Особливістю договору купівлі-продажу житлового приміщення слід назвати надання істотного значення таким його умовами, як предмет, ціна, порядок виконання. Крім того, найчастіше, при продажу житлового будинку, наприклад, виникає питання про долю земельної ділянки, на якій він знаходиться.
Договір повинен обов'язково містити точну характеристику продаваного житлового приміщення (ст. 554 ЦК). Законодавство не розшифровує, які параметри повинні включаться в договір купівлі-продажу (як, втім, і в будь-який договір). Органи технічної інвентаризації використовують такі параметри: дані власника, місто із зазначенням його адміністративно-територіальної належності, вулиця, номер будинку, номер корпусу, номер квартири, опис частки власності, правовстановлюючі документи на житло, кількість кімнат, загальна площа, житлова площа, вартість житла на поточний рік. 49
Якщо точні дані відсутні, договір може бути і не прийнятий для реєстрації права.
Цікаво думку Мартковіч І.Б. про те, що точне визначення предмета договору важливо ще й у наступному випадку. Якщо параметри квартири хоча б у вигляді примірного описи були зафіксовані в документах угоди, а адміністративним органами (житловими інспекціями) виявлено перепланування житла, то новий власник, який не знав про це, має право вимагати від старого власника відшкодування йому майнової та немайнової шкоди (т.к . КоАП РФ (ст.7.21) передбачає відповідальність за самовільне переобладнання житлового приміщення 50).
Відносно ціни договір купівлі-продажу житлового приміщення (як нерухомості) є винятком із загального правила. Згідно ст.555 ЦК при відсутності умови про ціну договір вважається не укладеним. Ціна на житло, що знаходиться на земельній ділянці, повинна включати і ціну переданої з цим об'єктом частини земельної ділянки або права на неї. Якщо ціна житлового приміщення встановлена в договорі на одиницю його площі або іншого показника її розміру, то загальна ціна визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю житла. Слід сказати, що у зв'язку з великою кількістю обманів на ринку житла, особливо необхідно обумовити в договорі термін та умови передачі грошової суми (одержання «з рук в руки» може бути ризиковано, тому краще укласти угоду з банком про зберігання грошей). Визначити вартість житла можна самостійно (за приблизними методиками оцінок, орієнтуючись на існуючі ринкові ціни) або з залученням професійних оцінювачів.
Для більш повного захисту прав покупців ЦК (ст. 556) встановлює, що передача нерухомості (житлового приміщення) продавцем і прийняття його покупцем здійснюються за підписуються сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу. При цьому, якщо інше не встановлено договором, зобов'язання передати житло вважається виконаним після вручення цього житла покупцю і підписання сторонами відповідного документа про передачу. Ухилення однієї із сторін від підписання зазначеного документа на умовах, передбачених договором, вважається відмовою продавця від виконання обов'язку передати житло, а покупця - його прийняти.
За своєю суттю договір купівлі-продажу є речовим (реальним) і, як вказує К. Скловський, «власність у набувача виникає не при укладенні договору, а з передачі речі ..., ... до передачі речі права власності немає, немає і можливості добитися його визнання »51, тому, якщо законодавець пов'язує передачу приміщення та підписання передавального акта, то до підписання акту ніяких прав на житлове приміщення у продавця виникнути не може.
Прийняття покупцем житлового приміщення, який відповідає умовам договору, в тому числі у разі, коли така невідповідність обумовлено в документі про передачу, не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору (п.2 ст.556 ЦК).
При передачі житлового приміщення, який відповідає умовам договору, покупець має право за своїм вибором вимагати від продавця: відповідного зменшення купівельної ціни; безоплатного усунення недоліків в розумний строк; відшкодування своїх витрат на усунення недоліків. Якщо ж виявлено суттєві порушення вимог якості житла (непереборні недоліки, недоліки, які не можуть бути усунені без нерозмірних витрат або витрат часу, чи виявляються неодноразово, проявляються після їх усунення та ін), покупець має право відмовитися від виконання договору і зажадати повернення сплаченої суми
Принципове значення при вчиненні договору купівлі-продажу має характер зв'язку операції з набуттям права на земельну ділянку, на якій розташована житлову будову (його частина).
У відповідності зі ст.552 ЦК, покупець одночасно з передачею йому права власності на житлову будову отримує права і на ту частину земельної ділянки, яка зайнята їм і необхідна для його використання. Природа цих прав залежить від правового зв'язку продавця з відповідною земельною ділянкою. У цивілістиці виділяють два випадки: коли продавець є власником ділянки і коли він ним не є. У першому випадку передане покупцю право на земельну ділянку визначається договором (право власності, право оренди тощо). Якщо ж у договорі відсутня умова про передане покупцю право на земельну ділянку, він стає власником тієї частини земельної ділянки, яка зайнята житловим будовою і необхідна для її використання. У другому випадку покупець одержує право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець. Правда, слід мати на увазі, що законом або договором між продавцем і власником землі можуть бути передбачені умови користування земельною ділянкою, що не дозволяють продаж знаходиться на цій земельній ділянці нерухомості або допускають це тільки за згодою власника землі.
Г.І. Пасєчнікова виділяє також договори, не тягнуть наділення покупця будь-якими правомочностями на земельну ділянку, на якій розташована житлову будову (купівля-продаж квартири в багатоквартирному будинку) 52.
Істотною умовою договору при продажу житлового приміщення, обтяженого правами користування третіх осіб (це можливо, наприклад, при відчуженні житла, придбаного з рентної договором, відповідно до якого збереглося право проживання відчужувача на даній площі), є перелік цих осіб із зазначенням їхніх прав ( ст.558 ЦК).
Невиконання зазначеного обов'язку дає покупцеві право вимагати зменшення ціни або розірвання договору, якщо не буде доведено, що продавець знав або повинен був знати про права третіх осіб.
Ю.К. Толстой пропонує також вказувати в договорі осіб, які на момент продажу у житловому приміщенні не проживають, але їхні права слідують за цим приміщенням. Це було б не зайвим, хоча з практичної точки зору ні положення ст.558 ЦК, ні ця пропозиція не забезпечено ніякими гарантіями. Часто виходить так, що продавці приховують відомості про осіб, що мають право користування житлом. Щоб уникнути обману з реєстрацією («пропискою») ріелтори пропонують передати лише частину грошей, а для отримання повної суми продавець зобов'язаний звільнити приміщення в обумовлений термін; у разі виникнення зазначених проблем на що залишилася від цієї угоди суму купується житло, куди переселяється в судовому порядку продавець 53.
Якщо житло є спільної (часткової або сумісної) власністю, кожен із власників має переважне право купівлі частки перед третіми особами на рівних умовах (крім продажу з аукціону). Якщо вони відмовляться або не придбають частку протягом одного місяця, продавець має право продати частку будь-якій особі. При продажу з порушенням цього правила будь-який учасник спільної власності має право протягом трьох місяців вимагати в судовому порядку переведення на нього прав покупця (ст.250 ЦК).
Цікаво, що М. Штовханина вказує на незастосування переважного права купівлі до спадкоємства, безоплатного відчуження частки 54, а Ю. Буйнова - до договору ренти з довічним утриманням з утриманням 55, хоча по суті таких пропозицій виникати не повинно, тому що в ст.250 ГК вживається поняття «купівля», яке, як видається, може бути застосоване лише до купівлі-продажу.
У ряді випадків можливі ситуації, коли згода або відмова співвласника не може бути отриманий, тому що місце проживання його невідоме.
До цих пір спірним у цивілістиці є питання про застосування зазначеного правила до кімнат у комунальних квартирах. Н. Штовханина вважає, що при продажі квартири в цілому переважне право купівлі не діє, а коли предметом продажу є кімната, то можливі два варіанти: а) інші кімнати або частина з них знаходяться у власності інших громадян - це право існує, б) в власності є лише відчужувана кімната, а інші не приватизовані - цього права немає (тому що об'єктом є комунальна квартира в цілому). 56 Крашеннініков категорично заперечує застосування зазначеного права до досліджуваних відносин, тому що ця ситуація схожа з положенням квартир у багатоквартирному будинку. 57 З аналізу законодавства також не можна зробити однозначних висновків. Представляється, що необхідно спеціально виділити нормативне регулювання режиму кімнати комунальної квартири.
Важливим моментом з точки зору реалізації норм ГК на практиці щодо купівлі-продажу є застосування ст.167 ЦК до сумлінних набувачам. У квітні в Конституційному суді РФ було розглянуто справу про конституційність ст.167 за заявою осіб, постраждалих при купівлі житла. Вони купували житло суворо по закону, але в результаті юридичної помилки залишилися без житла. Суди загальної юрисдикції рішення виносять виходячи тільки з ст.167, тобто права добросовісного набувача майна у власника ніяк не захищаються - квартири забираються у нових господарів, а відшкодування їм збитків фактично не відбувається, і жодна ріелторська фірма не може дати повну гарантію в «чистоті» житла. Ст.167 ГК нічого не говорить про конкретні права добросовісних набувачів, хоча Конституція їх захищає, і тому Конституційний суд РФ статтю в даній редакції визнав неконституційною 58.
Закрите акціонерне товариство "Джонбер" (далі - ЗАТ "Джонбер", товариство "Джонбер") звернулося в Арбітражний суд міста Москви з позовом до уряду Москви й товариству з обмеженою відповідальністю "Спільне російсько-німецьке підприємство" Реформа "(в даний час - суспільство з обмеженою відповідальністю "Спільне російсько-німецьке підприємство" Реформа ", далі - ТОВ" СП "Реформа", ТОВ "СП" Реформа ") про визнання права власності на квартири N 2, 3, 4, 6 і машино-місця N 6п, 7П, 8п, 9П, що знаходяться за адресою: Москва, Нащокінскій пер., д. 16.
За договором купівлі-продажу від 21.04.2004 товариство "Акціонерний рай" продало квартири N 4, 6 банку, який зареєстрував право власності на вказані квартири 09.11.2004 і за договорами купівлі-продажу від 09.11.2004 продав квартиру N 4 громадянину Чашник Д. А., квартиру N 6 - громадянину Шутова Л.А.
На підставі договору купівлі-продажу від 21.04.2004 товариство "Акціонерний рай" виробило відчуження квартир N 2, 3 у приватну власність громадянина Сироти В.В., який 09.11.2004 зареєстрував права власності на ці квартири.
Згідно з договорами купівлі-продажу від 10.11.2004 громадянин Сирота В.В. продав квартиру N 2 громадянці Александрової Ю.В., квартиру N 3 - громадянці Прокопенко О.В.
Громадяни Александрова Ю.В., Прокопенко О.В., Чашник Д.А. і Шутов Л.А. 16.11.2004 зареєстрували перехід до них права власності на придбані квартири.
Відповідно до пункту 1 статті 2 Федерального закону від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" державна реєстрація прав на нерухоме майно - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації. Державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Зареєстроване право на нерухоме майно може бути оскаржене лише у судовому порядку.
У судовому порядку зареєстровані права громадян на квартири N 2, 3, 4, 6 товариством "Джонбер" не оскаржені і не визнані недійсними 59.
Таким чином, купівля-продаж є одним з поширених цивільно-правових способів задоволення потреби у житлі, а також широким полем для шахрайства. До нормативного регулювання цього договору застосовні як загальні норми про купівлю-продаж, так і норми про купівлю-продажі нерухомості з відповідними особливостями, характерними для житлових приміщень. Причому це регулювання має певні вади, які необхідно усувати законодавчим шляхом.
2.2 Договір участі в частковому будівництві житла
Перетворення соціально-економічного ладу Російської Федерації в 90-х рр.. XX ст. внесло кардинальні зміни в будівельну галузь. "Обсяги будівельних робіт, здійснюваних за рахунок бюджетних коштів, особливо у сфері житлового будівництва, багаторазово скоротилися, а в деяких регіонах зійшли практично нанівець. Інвестиційні вкладення в галузі капітального будівництва носять в основному недержавний характер. З-під опіки держави в результаті приватизації вийшло більшість підприємств будівельної індустрії. Таким чином, вже до середини 90-х років в даній сфері явно переважали приватновласницькі відносини ... "60.
На перший план у цих обставинах виходить "новий" суб'єкт будівельної галузі - інвестор. З одного боку, це пасивний учасник, оскільки не виконує ні функції замовника, ні забудовника, ні підрядчика, з іншого боку, необхідний учасник, так як фінансує будівництво об'єкта. Причому інвестор не розпоряджається своїми грошовими коштами; для цього є забудовник, який приваблює капітали різних осіб і несе перед ними відповідальність за реалізацію конкретного інвестиційного проекту. У залежності від розміру необхідних для будівництва грошових вкладень кількість інвесторів може варіюватися від одного-двох до кількох десятків, а іноді й сотень.
На сьогоднішній день будівництво є одним з найдорожчих видів господарської діяльності, що вимагають великих інвестицій, тому при житловому, а також комерційному (офісні будівлі, торгові та розважальні центри та ін) будівництві широко використовується інститут пайової участі (інвестування). Справедливості заради відзначимо, що пайове будівництво не є винаходом нашого часу, він існував у вигляді організації різних споживчих кооперативів вже в 50-і рр.. минулого століття 61. Але й тоді ініціатива виходила від держави в особі різних відомств і великих підприємств ("кооператив для своїх"). Незважаючи на те, що кооперативне будівництво до цих пір займає певну нішу, набагато частіше пайовики воліють закріплювати свої стосунки через цивільно-правові договори: договір простого товариства та договір участі в пайовому будівництві.
У теорії існують різні думки щодо того, чи мають зазначені договори інвестиційний характер 62. Якщо говорити про договір простого товариства, то його однозначно визначають як інвестиційний, чого не можна сказати про договір участі в пайовому будівництві. Ряд авторів, вважаючи, що договір участі в пайовому будівництві не є інвестиційним, посилаються на те, що інвестиції обов'язково передбачають отримання прибутку 63, а громадянин, набуваючи майно за договором пайового будівництва, не має ніякого прибутку. Зазначені автори бачать цілі інвестиційної діяльності у вузькому сенсі. Разом з тим така діяльність може приносити не тільки прибуток, але і приводити до іншого позитивного ефекту 64 (наприклад, придбання нерухомості). Крім того, нерухомість в усьому світі вважається одним із найвигідніших об'єктів інвестицій.
Якщо все-таки визнати розглядається угоду інвестиційним, то громадянин, на думку юристів, що говорять про неінвестиційного характеру досліджуваної операції, відразу втрачає статус споживача, а отже, до таких відносин норми законодавства про захист прав споживачів не застосовуються. Представляється, що суті інвестиційних відносин така взаємодія не суперечить, також не спостерігається і конкуренції положень нормативних актів, що діють в даних сферах. Ця позиція підтверджується Верховним Судом РФ, які відзначали, що "... визнання договору інвестиційним не дає відповіді на питання про його цивільно-правовою природою і не виключає можливості застосування до виниклих відносин норм Цивільного кодексу Російської Федерації і Закону Російської Федерації" Про захист прав споживачів "65. У зв'язку з цим вважаємо, що договір участі в пайовому будівництві носить інвестиційний характер.
Інший не менш обговорюване питання стосується співвідношення договору участі в пайовому будівництві договору простого товариства. Якщо раніше цей спір не мав під собою підстави 66, то тепер, з набуттям чинності Федерального закону від 30 грудня 2004 р. № 214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації "(далі - Закон про участь у пайовому будівництві) 67, він здається зовсім не актуальним. Але саме у зв'язку з прийняттям нового нормативно-правового акта вивчення матеріалів з цієї проблеми надзвичайно корисно, оскільки дозволяє визначити, в яких ситуаціях слід укладати той чи інший договір.
Справа в тому, що договір простого товариства вже зарекомендував себе у сфері будівельних інвестицій 68. Він успішно використовується при пайовому будівництві комерційної нерухомості, коли не дуже багато інвесторів і практично всі вони є суб'єктами підприємницької діяльності 69. Крім того, громіздка конструкція договору участі в пайовому будівництві малоприваблива для мобільних зв'язків у галузі підприємництва, та й сам документ імперативно регулює тільки залучення грошових коштів громадян для будівництва багатоквартирних будинків 70. Отже, у сфері пайового будівництва широко поширені два договори: договір простого товариства та договір участі в пайовому будівництві.
Якщо одночасно існують три умови: залучаються грошові кошти громадян; будується багатоквартирний будинок; забудовник бере на себе зобов'язання, після виконання якого у громадянина може виникнути право власності на житлове приміщення в споруджуваному багатоквартирному будинку, то такі відносини закріплюються тільки за допомогою договору участі в пайовому будівництві . В інших випадках можна укладати або договір участі в пайовому будівництві, або договір простого товариства.
Справедливо думку деяких авторів 71, які вважають, що договір простого товариства доцільніше застосовувати у випадках:
- Невеликої кількості пайовиків;
- При будівництві нежитлових об'єктів;
- Якщо пайовикам зручніше розраховуватися майном, а не грошима;
- Якщо цілі пайовиків однакові і об'єкт будується "для себе".
Аналіз визначення договору участі в пайовому будівництві показує, що це договір двосторонній, відшкодувальний і консенсусний.
Цікавим є питання про віднесення договору пайової будівництва до публічних договорів. З визначення, даного Цивільним кодексом РФ, можна виділити дві основні ознаки публічних договорів. По-перше, обов'язковим учасником є комерційна організація, що виступає в ролі продавця, підрядчика або виконавця. У даному випадку такою стороною є забудовник, однак відповідно до Закону їм може бути будь-яка юридична особа незалежно від її організаційно-правової форми, тобто і некомерційна організація. "Друга ознака стосується характеру діяльності, здійснюваної комерційною організацією. Ця діяльність пов'язана з виконанням обов'язку з продажу товарів, виконання робіт та надання послуг щодо кожного, хто звернеться до комерційної організації, тобто діяльність має бути публічною" 72. Якщо говорити про аналізованому угоді, то прямо такий обов'язок для забудовника не прописана. Крім того, у забудовника завжди є можливість відмовити в укладенні договору на підставі явної неплатоспроможності звернулося. Крім цього при укладенні публічного договору ціна і умови повинні бути однаковими для всіх, що звернулися, на практиці ж забудовник завжди піде на поступки і зниження ціни більш вигідному контрагенту (наприклад, приобретающему цілий поверх).
Таким чином, навіть якщо учасником пайового будівництва буде громадянин, назвати такий договір публічним не можна. Зате він підходить під ознаки іншого виду - догвора приєднання. Основною ознакою такого договору є наявність формуляра, що присутнє і в практиці застосування договору участі в пайовому будівництві. Крім того, шляхом укладення такого договору оформляються однотипні угоди, укладені в масовій кількості. Пайове будівництво багатоквартирних будинків і великих адміністративних, торговельних, розважальних будівель також опосередковується безліччю однотипних угод.
При юридичної характеристиці будь-якого договору важливе значення для подальшого визначення його правової природи має класифікація за "принципом результату (спрямованості результату)" 73. Таким шляхом цивільні договори можна розділити на чотири групи: "спрямовані на передачу майна, на заснування різних утворень (" общецелевое "74), на виконання робіт і на надання послуг".
Якщо по відношенню до перших двох груп договорів за вказаною класифікації положення договору участі в пайовому будівництві позначено досить ясно, то визначення розглянутого угоди як відноситься до груп договорів про надання послуг чи виконання робіт не є таким однозначним.
Видаються непереконливими аргументи тих юристів, які пропонують розглядати договір дольової будівництва як договір на надання послуг, зокрема, його ототожнюють з договором возмездного надання послуг 75, агентськими, або посередницьким, договором 76.
З одного боку, мета пайовика очевидна: він потребує не у скоєнні забудовником будь-яких дій, а, перш за все, у придбанні об'єкта нерухомості. З іншого боку, не викликає суперечок наявність потреби учасника пайового будівництва в посереднику, яка зумовлена багатьма причинами, наприклад відсутністю професійних знань у галузі будівництва; складністю координації своїх дій з іншими інвесторами, яких, як правило, декілька; браком вільного часу для активної участі в проекті. У такій ситуації забудовник безсумнівно надає пайовикові послугу з реалізації інвестиційного проекту.
Однак на практиці найбільш часто виникає питання: чи можна розглядати договір між пайовиком і забудовником як звичайний договір будівельного підряду, в якому учасник пайового будівництва є замовником, а забудовник - генеральним підрядником?
Якщо порівняти поняття цих договорів, то можна виявити, що вони дуже близькі по суті. Як у договорі підряду, так і в договорі участі в пайовому будівництві одна сторона зобов'язується побудувати об'єкт нерухомості, а інша - зобов'язується прийняти та оплатити обумовлену ціну. Таким чином, мета цих операцій - будівництво та передача у власність об'єкта нерухомості.
Однак, по-перше, Верховний Суд РФ 77 вказує (як на головну особливість виникають між сторонами договору будівельного підряду відносин) на те, що громадянин вступає у правовідносини з будівництва своєї квартири безпосередньо з підрядником - організацією, що здійснює будівництво житлового будинку. По-друге, слід враховувати, що одним з істотних умов договору будівельного підряду є обов'язок замовника надати земельну ділянку, на якому підрядчик буде будувати об'єкт нерухомості. Ця норма є імперативною і не передбачає можливості в договірному порядку покласти цей обов'язок на підрядника. Отже, до початку будівництва об'єкта замовник повинен придбати будь-яке право на земельну ділянку (наприклад, право власності або право оренди). При відсутності умови про розмір і конкретному місцезнаходження земельної ділянки, на якому підрядчик повинен вести будівництво, договір будівельного підряду не можна вважати укладеним, оскільки не визначено одне з істотних умов договору. У договорі ж участі в пайовому будівництві земельна ділянка повинна придбати забудовник, що є однією з вимог, без виконання якого даний суб'єкт взагалі не має права залучати пайовиків.
Отже, можна вважати правильним думка деяких авторів 78, що пропонують досліджуваний договір не відносити до жодного з пойменованих у Цивільному кодексі України договорів. Також не можна його розглядати і як змішаного договору і регламентувати відносини сторін по ньому за допомогою правил про відповідні види договорів, як вважають інші правознавці 79.
Однак при цьому слід зазначити, що конструкція договору участі в пайовому будівництві все-таки поєднує в собі елементи як послуги, так і роботи.
У зв'язку з тим, що одним із способів забезпечення виконання зобов'язань забудовника є застава нерухомості, до цих відносин крім загальних норм ЦК РФ про заставу застосовується Федеральний закон від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" (далі - Закон про іпотеку). При цьому "загальні правила про заставу, що містяться в Цивільному кодексі Російської Федерації, застосовуються до відносин за договором про іпотеку у випадках, коли зазначеним Кодексом або цим Федеральним законом не встановлено інші правила" 80, тобто при колізії норм ГК РФ і Закону про іпотеку останній має переважне значення. При розгляді питання про заставу, про що буде говоритися далі, були виявлені суперечності норм Закону про участь у пайовому будівництві положенням і ГК РФ, та Закону про іпотеку. У пункті 9 ст. 13 Закону про участь у пайовому будівництві зазначено, що "до відносин, що випливають із застави, що виникає на підставі цього Закону, застосовуються положення Цивільного кодексу Російської Федерації і Федерального закону від 16 липня 1998 р. N 102-ФЗ" Про іпотеку (заставу нерухомості ) "з урахуванням особливостей, встановлених цим Законом". Здається, формулювання повинне бути дещо інша, наприклад: "до відносин, що випливають з договору ... застосовується законодавство Російської Федерації про захист прав споживачів в частині, не врегульованій цим Законом".
Відомо, що застава може виникнути за законом і з договору. У даному разі застава передбачений Законом про участь у пайовому будівництві. Так, з моменту державної реєстрації договору в учасників пайового будівництва (заставодержателів) вважаються які у заставі наданий для будівництва земельну ділянку, що належить забудовнику на праві власності, або право оренди на зазначену земельну ділянку і будуються (створюються) на цій земельній ділянці багатоквартирний будинок і ( або) інший об'єкт нерухомості.
З вищезгаданих положень Закону безперечно можна погодитися тільки з тим, що забудовник в забезпечення своїх вимог може закласти земельну ділянку, що знаходиться у нього у власності.
Згідно зі ст. 335 ДК РФ, заставодавцем речі (мається на увазі споруджений будова) може бути її власник або особа, яка має на неї право господарського ведення. Якщо закладається право оренди чи інше право на річ, то необхідна згода власника. Звідси виникає питання, яке право є у забудовника на створюваний об'єкт можна сказати, що, якщо забудовник і має якесь право, то це точно не право власності 81. Верховний Суд РФ також відзначає, що "організація, яка приваблює грошові кошти громадян для фінансування будівництва багатоквартирних житлових будинків, що не є власником ні самих будівель, що будуються, ні квартир у них ..." 82. Отже, можливість віддавати в заставу споруджений будова ставиться під сумнів. У зв'язку з цим цікава наступна норма про те, що забудовник зобов'язаний зареєструвати право власності на об'єкт незавершеного будівництва при виникненні підстав для звернення стягнення на предмет застави. Чому право власності на незавершене будівництво реєструє тільки забудовник? Пайовики також мають повне право на реєстрацію об'єкта, так як будівництво ведеться на їх грошові кошти.
Згідно з п. 1 ст. 63 Закону про іпотеку, іпотека земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, не допускається. Наприклад, в місті Владивостоці, якщо земельна ділянка не є власністю забудовника, то він перебуває в муніципальній чи державної власності і переданий в оренду для будівництва. Значить, така ділянка теж не може бути закладений. Говорити про іпотеку в даному випадку можна, якщо право оренди на таку ділянку закладається одночасно з будинком, розташованим на ньому. Але, як говорилося вище, питання про іпотеку будівлі досить спірне.
Отже, в Законі про участь у пайовому будівництві передбачений хороший спосіб забезпечення виконання зобов'язань з боку забудовника, але його реалізація на практиці досить скрутна.
У зв'язку з темою реалізації заставленого майна, у разі невиконання забудовником своїх зобов'язань може виникнути ситуація, коли учасники пайового будівництва можуть порахувати більш вигідним для себе не отримання тому вкладених коштів, а продовження будівництва з новим забудовником. Такий варіант ніяк не врегульоване в законодавстві. Можливо, цю прогалину необхідно вирішувати на рівні державного контролю шляхом внесення в договір на реалізацію заставленого майна умови про подальше виконання зобов'язань по вже укладених договорах участі в пайовому будівництві. Але більш надійний спосіб захистити права пайовиків - це зареєструвати спільну часткову власність на незавершене будівництво (про це йшлося вище). І тоді інвестори самі зможуть вирішувати долю вкладених грошових коштів.
Таким чином, вирішивши наявні питання і суперечки, Закон про участь у пайовому будівництві привів до виникнення нових проблем (при цьому поки тільки передбачуваних). У цілому значення зазначеного Закону у зв'язку з тим, що він нарешті-то закріпив що вже склалися, і визначив природу і структуру договору участі в пайовому будівництві, переоцінити не можна. Однак думаємо, що для подальшої ефективної його реалізації необхідно внести ще чимало змін і доповнень, а відповідним державним органам дати певні роз'яснення з питань застосування розглянутого договору.
2.3 Комерційний та соціальний наймання у житловій сфері
Основними договорами у житловій сфері, спрямованими на передачу житлового приміщення в оплатне володіння і користування, є договори комерційного та соціального найму житлового приміщення.
Обидва договори мають за мету задоволення найважливішою потреби громадян у житлі. Характеристика договорів комерційного та соціального найму житлового приміщення повинна будуватися на основі їх порівняльного аналізу, який дозволить, з одного боку, виділивши риси подібності та відмінності, повніше відобразити специфіку кожного з них, а з іншого - через недостатню врегульованість договору комерційного найму нормами ЦК РФ виявити можливість застосування до останнього окремих положень договору соціального найму, якщо це не суперечить її сутності та положень ЦК РФ про нього.
Особливості правового регулювання та сфера дії договорів. Договір комерційного найму житлового приміщення регулюється нормами глави 35 ЦК РФ (статті 674, 675, 678, 680, пунктів 1 - 3 ст. 685), договір найму житла - ст. 672 ГК РФ, а також ЖК РФ, зокрема розд. III. Стаття 672 ЦК України, визначаючи сферу застосування договору соціального найму житлового приміщення (державний і муніципальний житловий фонд соціального використання), залишає всі інші придатні для проживання громадян приміщення можливими об'єктами договору комерційного найму. Таким чином, виявляється один з найважливіших ознак договору - сфера його дії 83.
За договором соціального найму житлове приміщення надається в державному або муніципальному житловому фонді (п. 1 ст. 672 ЦК України, ст. 49 ЖК РФ). У ГК РФ не міститься вказівки, з якого житлового фонду надаються житлові приміщення за договором найму комерційного. У ЖК РФ дається поняття житлового фонду та виділяються його види залежно від форми власності і цілей використання (зокрема, житловий фонд комерційного використання - п. 4 ч. 3 ст. 19) 84.
Н. та З. звернулися до мирового судді судової ділянки N 4 м. Набережні Челни з позовом до КМУП "Челнистройремонт" про залік вироблених ними витрат на ремонт квартири та придбання необхідного для проживання в ній обладнання в сумі 13091 руб. в рахунок заборгованості по квартплаті, майбутніх платежів по квартплаті і за комунальні послуги. В обгрунтування своїх вимог вони посилалися на таке. Надана ним у травні 2002 р. за договором соціального найму двокімнатна квартира не була відремонтована, перебувала в антисанітарному стані, оскільки раніше в ній розташовувався опорний пункт міліції, в ній були відсутні газова плита, санфаянс, змішувачі для ванни і кухні, миття на кухні і умивальник у ванній. У зв'язку з цим наймачі були змушені провести ремонт у квартирі, а також купити і встановити необхідне для проживання обладнання.
Житлове приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.
Наймачі змушені були за рахунок власних коштів призвести надану їм квартиру у придатний для проживання стан, хоча такий обов'язок чинності п. 3.1 договору соціального найму житлового приміщення в будинку КМУП "Челнистройремонт" лежить на наймодателе, тобто відповідача.
Суд апеляційної інстанції прийшов до висновку, що оскільки надана наймодавцем за договором соціального найму житлового приміщення квартира не відповідала санітарним і технічним вимогам, тобто перебувала у неналежному стані, у зв'язку з чим М. і З. понесли витрати особистих коштів на усунення недоліків квартири, то вони мають право вимагати від наймодавця заліку понесених витрат за рахунок платежів за квартиру і комунальні послуги, за винятком витрат на фарбу, клей та інші матеріали, використані для поточного ремонту квартири.
Судова колегія знаходить даний висновок суду апеляційної інстанції правильним, заснованим на нормах матеріального права, що регулюють спірні правовідносини, і наявних у справі доказах 85.
Договір комерційного найму житлового приміщення може бути укладено за відсутності з цього приводу імперативної норми ЦК РФ у будь-якому житловому фонді, за винятком житлового фонду соціального використання (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ), в якому житлові приміщення можуть надаватися тільки за договором соціального найму. Так, не виключається можливість укладення договору комерційного найму в державному або муніципальному житловому фонді, про що часто згадується в п. 3 ч. 2 ст. 153, ч. 1 ст. 154, ч. 3 ст. 155, ст. 156 ЖК РФ. Ці договори, будучи за своєю юридичною природою цивільно-правовими, будуть знаходитися в сфері пріоритетного регулювання ЦК РФ, тим більше що в ЖК РФ вони лише згадуються, але детально не регулюються.
Специфіка предмета обох договорів визначає їх характеристику як консенсуальним, відплатним, двосторонньо зобов'язуючих і взаємних. Обидва зобов'язання виникають з угоди сторін, проте договір соціального найму житлового приміщення обтяжений адміністративним актом - рішенням органу місцевого самоврядування, яке, у свою чергу, є підставою укладання самого договору (частини 3, 4 ст. 57 ЖК РФ).
Відплатність договорів передбачає наявність плати за користування житловим приміщенням (статті 671, 678, 682 ЦК України, п. 5 ч. 3 ст. 67, статті 153 - 156 ЖК РФ). У відношенні комерційного найму плата за житлове приміщення встановлюється в договорі за згодою сторін (п. 1 ст. 682 ГК РФ). Якщо відповідно до закону встановлено максимальний розмір плати за житлове приміщення, плата, визначена у договорі, не повинна перевищувати цей розмір. Важко собі уявити, як виходячи з сучасного законодавчого рівня захисту права власності, цілей і комерційного характеру договору буде обгрунтовуватися таке обмеження плати, якщо мова не йде про соціальне житло 86.
Важливою гарантією прав сторін є правило п. 2 ст. 682 ГК РФ про недопущення односторонньої зміни розміру плати за житлове приміщення, за винятком випадків, передбачених законом або договором. У договорі комерційного найму повинні обумовлюватися також строки внесення плати за житлове приміщення. Якщо сторони цього не передбачили, вважається, що плата вноситься щомісячно в порядку, передбаченому ЖК РФ (ст. 155). При соціальному наймі плата за житлове приміщення детально регулюється нормами ЖК РФ (статті 154 - 156, 159, 160), іншими нормативними правовими актами 87 про порядок обчислення і справляння плати за житлове приміщення і комунальні послуги, а також надання субсидій на оплату житлового приміщення і комунальних послуг громадянам за певних умов.
Крім плати за житлове приміщення, наймач за договорами комерційного та соціального найму житлового приміщення повинен оплачувати комунальні послуги (ст. 678 ГК РФ, статті 154 - 155, 157 ЖК РФ). Оплата комунальних послуг здійснюється громадянами, які проживають у житлових приміщеннях, що належать до житлового фонду незалежно від форми власності, за єдиними правилами, умовами і тарифами, що діють на території відповідного муніципального освіти в залежності від ступеня упорядкованості житлових приміщень. Розмір плати за комунальні послуги розраховується виходячи з обсягу споживаних комунальних послуг, що визначається за показниками приладів обліку, а за їх відсутності - виходячи з нормативів споживання комунальних послуг, затверджуються органами місцевого самоврядування, за винятком нормативів споживання комунальних послуг з електро-і газопостачання, що затверджуються органами державної влади суб'єктів Федерації у порядку, встановленому Урядом РФ. Правила надання комунальних послуг громадянам встановлюються Урядом РФ (ч. 1 ст. 157 ЖК РФ) 88.
Згідно з п. 3 ст. 19 Федерального закону від 30.12.2004 N 210-ФЗ "Про основи регулювання тарифів організацій комунального комплексу" плата за комунальні послуги для громадян-наймачів та власників житлових приміщень встановлюється з урахуванням надбавок до цін (тарифів) для споживачів, що визначаються відповідно до цього Закону .
Наймач житлового приміщення за договорами комерційного та соціального найму несе відповідальність за несвоєчасне і неповне внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги (ст. 330, пункти 1, 2 ст. 401 ГК РФ, ч. 14 ст. 155 ЖК РФ). Загальне правило для обох видів найму - стягнення неустойки є мірою цивільно-правової відповідальності. Неустойка може бути застосована до громадянина лише за наявності його вини, яка, у свою чергу, презюміруется.
За певних, зазначених у законі умовах наймачі за договором соціального найму житлового приміщення мають право на надання субсидій з оплати жилого приміщення та комунальних послуг (ст. 159 ЖК РФ). Громадяни, які проживають у житлових приміщеннях на підставі договору комерційного найму, укладеного з власниками житлових приміщень (фізичними і юридичними особами) приватного житлового фонду, або договору піднайму, укладеного з наймачами житлових приміщень у житловому фонді незалежно від форми власності, не мають права на отримання субсидій 89.
Договором соціального найму житлового приміщення, на відміну від комерційного найму, не властивий принцип свободи договору (ст. 421 ГК РФ). Крім того, будучи публічним за своєю юридичною природою, договір найму житла відноситься до договорів приєднання (ст. 428 ЦК РФ). Це пояснюється тим, що існування типових договорів соціального найму житлового приміщення 90 веде до фактичної відсутності погодження умов договорів між сторонами (ч. 2 ст. 63 ЖК РФ). При комерційному наймі типовий договір може застосовуватися тільки за бажанням сторін, насамперед власника житлового приміщення, і не є обов'язковим.
Основною метою договорів комерційного та соціального найму житлового приміщення є задоволення потреби громадян у житлі (споживча спрямованість). Споживчий характер позначений нормами ЦК РФ (статті 671, 672, 678) і РК РФ (ст. 17), відповідно до яких житлове приміщення повинне надаватися громадянину для проживання в ньому, а громадянин повинен використовувати житлове приміщення за призначенням. Допускається використання житлового приміщення для здійснення професійної діяльності або індивідуальної підприємницької діяльності проживають в ньому на законних підставах громадянами, якщо це не порушує права і законні інтереси інших громадян, а також вимоги, яким має відповідати житлове приміщення (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ) . При комерційному наймі таке використання житлового приміщення має бути обов'язково узгоджене з його власником у договорі. Забороняється розміщувати в житлових будинках промислове виробництво (ст. 288 ГК РФ, ч. 3 ст. 17 ЖК РФ).
Житлові приміщення надаються з різних житлових фондів; різні і підстави, за якими надається житло. Договір комерційного найму може бути укладений в будь-якому житловому фонді, виключаючи фонд соціального використання житла, в якому житлові приміщення надаються за договорами соціального найму (ст. 19 ЖК РФ). Житловий фонд соціального використання призначений для соціально не захищених верств населення, отже, договір соціального найму укладається не з усіма потребують поліпшення житлових умов, а тільки з громадянами певних категорій (статті 49, 51, 57), які відповідно до закону визнаються потребуючими житлових приміщеннях 91. Для укладення договору комерційного найму достатньо, щоб наймач потребував житловому приміщенні, а не обов'язково був незаможним.
Розмір наданого житлового приміщення за договором найму комерційного не обмежений, залежить від бажання наймача і його фінансових можливостей. За договором соціального найму житлове приміщення надається в межах певної житловим законодавством норми (ст. 50 ЖК РФ).
Сторонами договорів комерційного та соціального найму житлового приміщення виступають наймодавець і наймач. В якості наймодавця за договором комерційного найму ГК РФ називає власника або уповноважену ним особу (п. 1 ст. 671). Категорію наймачів можна визначити шляхом виключення суб'єктів, які в силу п. 2 цієї ж статті не можуть бути стороною договору, - це юридичні особи. Про те, що наймачем за договором найму комерційного може бути тільки громадянин, згадується і в ст. 677 ГК РФ. За договором соціального найму житлового приміщення наймодавцем є власник житлового приміщення державного або муніципального житлового фонду, а саме діють від його імені уповноважені державні органи, органи місцевого самоврядування або інші уповноважені особи, які зобов'язані передати іншій стороні - громадянину (наймачу) жиле приміщення у володіння та користування для проживання в ньому (ст. 672 ЦК України, ст. 60 ЖК РФ). В обох договорах наймодавцем виступає власник майна або уповноважена ним особа, а як наймача - фізична особа, яка використовує жиле приміщення для проживання.
Істотні відмінності у правовому регулюванні соціального та комерційного найму вбачаються у визначенні кола осіб, що користуються житловим приміщенням разом з наймачем. У житловому законодавстві використовується поняття "члени сім'ї наймача", до яких відносяться проживають разом з ним чоловік, діти і батьки (ст. 69 ЖК РФ). Інші родичі, непрацездатні утриманці (особи пенсійного віку, інваліди I - III групи, особи, які не досягли 16 років, учні до 18 років) визнаються членами сім'ї наймача, якщо вселені наймачем в якості членів його сім'ї і ведуть з ним спільне господарство. У виняткових випадках інші особи (наприклад, свояки, опікуни, піклувальники) можуть бути визнані членами сім'ї наймача в судовому порядку, якщо вселені наймачем в якості членів його сім'ї і ведуть з ним спільне господарство 92. Члени сім'ї наймача повинні бути обов'язково зазначені в договорі соціального найму житлового приміщення (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ). Перелік членів сім'ї наймача є істотною умовою договору соціального найму житлового приміщення. Зміна суб'єктного складу членів сім'ї наймача тягне за собою необхідність внесення змін до договору 93.
При регулюванні відносин комерційного найму законодавець відмовився від терміна "члени сім'ї наймача", замінивши його категорією постійно проживають разом з наймачем громадян (ст. 677 ГК РФ). При цьому не потрібно, щоб вони вели з наймачем спільне господарство, були членами його сім'ї. Не встановлені також критерії для визначення кола цих осіб. Їх встановлює сам наймач, але для того, щоб особа, піддана цю категорію, воно повинно бути зазначено в договорі комерційного найму або при його укладанні, або в будь-який інший момент протягом строку його дії (п. 2 ст. 677).
За обома договорами передбачається солідарна відповідальність дієздатних громадян, що спільно проживають з наймачем (п. 4 ст. 677 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Відмінність полягає в тому, що для виникнення солідарної відповідальності за договором комерційного найму громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, повинні, сповістивши наймодавця, укласти з наймачем договір про те, що всі вони несуть спільно з наймачем солідарну відповідальність перед наймодавцем і стають сонанімателямі (п . 4 ст. 677 ГК РФ). За договором соціального найму житлового приміщення всі дієздатні члени сім'ї наймача спочатку несуть солідарну з наймачем відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з договору (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Соціальний наймання на відміну від комерційного завжди характеризується множинністю суб'єктів на стороні наймача, так як живуть що з ним члени сім'ї є сонанімателямі незалежно від того, чи укладений з цього приводу договір між ними і наймачем чи ні 94.
Відмінності договорів комерційного та соціального найму житлового приміщення проявляються не тільки у визначенні кола осіб, які використовують житлове приміщення разом з наймачем, а й у встановленні різних підстав для їх вселення. При комерційному наймі, крім вимоги про згоду наймача, громадян, спільно з ним проживають, обов'язковою умовою вселення є згода наймодавця (хоча у Цивільному кодексі України не передбачені спеціальні правила, що стосуються форми такої згоди), за винятком вселення неповнолітніх дітей (ст. 679 ГК РФ ). Ще одна підстава вселення - дотримання норми загальної площі житлового приміщення (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ) на одну людину, передбаченої житловим законодавством, крім випадків вселення неповнолітніх дітей.
Особливістю договорів найму житлового приміщення є відсутність імперативної вимоги закону про їх обов'язковій державній реєстрації (п. 1 ст. 164 ЦК РФ).
Відмітна ознака договору комерційного найму - його терміновість. Договір буде вважатися укладеним на 5 років, якщо інший термін не визначено у договорі або якщо цей термін перевищує 5 років (ст. 683 ГК РФ).
За терміновості ГК РФ виділяє два види договорів комерційного найму:
довгостроковий (до 5 років), що дає певну стійкість правовим положенням наймача, яка виражається в тому, що закінчення зазначеного в договорі терміну не є безумовною підставою для його припинення, навіть якщо договір було укладено на максимально допустимий законом термін - 5 років (на відміну від аналогічній ситуації за договором оренди - п. 3 ст. 610). Після закінчення терміну довгострокового договору комерційного найму наймач має переважне право на укладення договору найму на новий строк (ст. 684). При довгостроковому договорі значно ширше порівняно з короткостроковим договором коло прав наймача: він має право за згодою наймодавця вселяти в житлове приміщення інших громадян (ст. 679) і тимчасових мешканців (ст. 680), передавати частину або все найняте ним жиле приміщення піднаймачеві по договором піднайму (ст. 685);
короткостроковий, який укладається на строк до одного року. При цьому значно звужуються правомочності наймача житлового приміщення (п. 2 ст. 683). Наймач не має переважного права на укладення договору на новий термін, не може вселяти в житлове приміщення інших осіб, тимчасових мешканців, укладати договір піднайму житлового приміщення.
На відміну від договору комерційного найму договір соціального найму житлового приміщення безстроковий (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), тобто житлове приміщення надається громадянину в постійне (довічне) володіння та користування. У безстроковому характері договору соціального найму житлового приміщення виражається стабільність житлових правовідносин та гарантованість права громадян на житло державою. Безстроковий характер договору відображає не тільки його споживчу, а й соціальну спрямованість (надання житла малозабезпеченим верствам населення).
Специфічним правом наймача за договором соціального найму житлового приміщення є право на заміну (ст. 81 ЖК РФ) і обмін (статті 72 - 75) займаного житлового приміщення. Право наймача на обмін жилого приміщення виникає тільки з договору соціального найму житлового приміщення. Причинами здійснення обміну є сімейні обставини, зміна місця роботи і т.д. При здійсненні обміну пояснення наймодавцю його причин не потрібно.
За договором обміну житлових приміщень наймач житлового приміщення за договором соціального найму житлового приміщення зобов'язується передати належне йому жиле приміщення іншому наймачеві, який, у свою чергу, передає замість належне йому за договором соціального найму житлове приміщення. Договір обміну житловими приміщеннями є самостійним за своєю природою договором і поширюється лише на житлові приміщення, займані за договором соціального найму житлового приміщення.
При обміні жилих приміщень, що належать особам на праві власності, застосовуються норми глави 31 ЦК України про договір міни. Договір міни відрізняється від договору обміну предметом, сторонами, джерелами правового регулювання, порядком оформлення, умовами. Так, договір міни може бути укладений щодо будь-якого приміщення, а при укладенні договору обміну без дотримання облікової норми наймодавець має право відмовити в наданні згоди на вчинення такого договору.
ЖК РФ не передбачає обміну житлового приміщення, займаного за договором соціального найму, на житлове приміщення, що належить на праві власності. ЖК РФ, як і ЦК РФ, не містить можливості обміну житлових приміщень, займаних за договором соціального найму, на житлові приміщення, займані за договором комерційного найму.
Наймач за договорами комерційного та соціального найму житлового приміщення несе відповідальність за невиконання та неналежне виконання своїх обов'язків відповідно до законодавства (пункти 2, 4 ст. 687, статті 393 - 406 ГК України, ст. 68, ч. 4 ст. 83, статті 90, 91, ч. 14 ст. 155 ЖК РФ).
Договори комерційного та соціального найму житлового приміщення мають риси схожості та відмінності. Обидва договори характеризуються споживчої спрямованістю, яка виражається в наданні певних гарантій більш слабкій стороні - громадянину (наймачу). На відміну від договору комерційного найму договір соціального найму житлового приміщення більш детально врегульовано ЖК РФ.
Вміщені в нормах глави 35 ЦК РФ відсилання до житлового законодавства не вичерпують випадків його застосування для регулювання відносин сторін за договором комерційного найму. Виходячи з принципу свободи договору сторони договору комерційного найму має право включити до нього вказівку на застосування конкретних норм житлового законодавства (в тому числі що стосуються договору соціального найму житлового приміщення). Житлове законодавство застосовується, якщо не суперечить вимогам імперативних норм глави 35 ЦК РФ і сутності договору комерційного найму.
2.4 Іпотечне житлове кредитування в Росії
Найгостріша проблема забезпечення громадян житлом в сучасній Росії призвела до необхідності пошуку і розробки нових схем і шляхів задоволення потреби росіян в доступне житло. Світова практика вирішення проблеми переконує в тому, що найбільш ефективним механізмом в розглянутій сфері виступає іпотечне житлове кредитування, а також державне і муніципальне субсидування окремих категорій громадян, процентних ставок за житловими кредитами для отримання іпотечного кредиту на придбання житла 95.
Основні ідеї системи іпотечного житлового кредитування були сформульовані в Постанові Уряду РФ від 11 січня 2000 року № 28 "Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації" 96, яким було схвалено Концепцію розвитку цієї системи. Вона передбачає три головних напрямки роботи у зазначеній сфері:
1) довгострокове житлове кредитування населення;
2) кредитування житлового будівництва;
3) державна підтримка придбання житла населенням (система цільових адресних субсидій).
Характерно, що ця Концепція визначає довгостроковий іпотечний житловий кредит як "кредит або позику, надані фізичній особі (громадянину) для придбання житла під заставу житла ...". Виходячи з цього, кажучи про довгостроковому іпотечному житловому кредиті, потрібно мати на увазі насамперед кредитування під заставу житла, що купується. Передбачається, що така система розрахована на громадян (сім'ї) з середніми і низькими показниками доходу. Однак, враховуючи стандартну схему надання довгострокового іпотечного кредиту на придбання житла, передбачену федеральною програмою, слід говорити про її безумовної орієнтованості на верстви населення зі стабільними середніми доходами.
У всіх випадках першими і головними суб'єктами, учасниками ринку іпотечного житлового кредитування виступають позичальники - громадяни РФ, які уклали відповідні кредитні договори (договори позики) з кредитними та іншими організаціями з метою придбати житло. Забезпеченням виконання зобов'язань за договорами служить заставу житла. Аналізуючи правове становище громадян, які мають намір поліпшити свої житлові умови за допомогою іпотечного кредиту, потрібно розуміти, що таке правове становище характеризується певною складністю. Справа в тому, що саме іпотечне кредитування на придбання квартири являє собою комплексний процес, в якому громадянин виступає не тільки в ролі позичальника за кредитним договором, але також у ролі заставника за договором про іпотеку житлового приміщення, і покупця за договором купівлі-продажу квартири. У кожному випадку правове становище громадянина характеризується певним набором прав і обов'язків, які необхідно знати і дотримуватися. Тим не менш звичайний порядок вчинення іпотечної угоди з придбання квартири в сучасній Росії на увазі в першу чергу звернення громадянина до потенційного кредитора (в кредитну та іншу організацію) з метою вибору кредитної програми і розрахунку можливого розміру кредиту. Саме цей факт пояснює початкове згадка громадянина як позичальника.
Згідно зі статтею 819 ЦК РФ позичальником вважається особа, яка отримує від банку або іншої кредитної організації (кредитора) грошові кошти (кредит) у розмірі та на умовах, передбачених договором, зобов'язується повернути отриману грошову суму і сплатити відсотки на неї. У той же час відповідно до статті 807 Кодексу позичальникові може бути надана сума грошей у власність позикодавця за договором позики. На таку суму також нараховуються відсотки, які підлягають поверненню позичальником разом із сумою основного позики. Враховуючи споріднений характер зазначених договорів, а також застосування правил, передбачених у відношенні договору позики, до договору кредиту, ми розглядаємо ці договори в тісному взаємозв'язку. В обох випадках головна обов'язок позичальника-громадянина - обов'язок повернути кредит та нараховані на суму кредиту відсотки в передбачені договором терміни.
Очевидно, що згадка в якості позичальників тільки громадян РФ не виключає для іноземних громадян можливості придбати житло на території РФ через систему іпотечного житлового кредитування. Дане твердження засноване також на частині 3 статті 62 Конституції РФ і на статті 4 Федерального закону від 25 липня 2002 року № 115-ФЗ "Про правове становище іноземних громадян у Російській Федерації" 97, що встановлюють на території Росії рівні з російськими громадянами права іноземців за винятком випадків, передбачених федеральним законом. Іпотечні програми багатьох російських банків свідчать про те, що відсутність російського громадянства не перешкоджає отриманню іпотечного кредиту на придбання квартири.
Нижня вікове обмеження для потенційного позичальника становить 18 років. Однак тут, звичайно, необхідно звернути увагу на те, що навіть за наявності у повнолітнього позичальника необхідних коштів для первинного внеску (як правило, 25 - 35% вартості житла) він, у всякому разі, проходить процедуру андеррайтингу, яка представляє собою всебічну перевірку кредитної організацією або іншою уповноваженою організацією платоспроможності позичальника і реальної можливості для нього повернути кредит і нараховуються за таким кредитом відсотки у встановлені договором терміни. При подібній перевірці враховуються в першу чергу розмір, надійність і перспективність одержуваних позичальником періодичних доходів. При цьому витрати позичальника по сплаті платежів за кредитом та відсотків не повинні перевищувати 30 - 33% від його сукупного підтвердженого місячного доходу. Дані показники передбачені як федеральної, так і регіональними програмами розвитку іпотечного кредитування, підтверджуються об'єктивними економічними розрахунками 98. Приміром, у США подібні показники коливаються від 28 до 38% залежно від виду кредиту 99.
Сьогодні при стабільному середньому доході позичальника, як правило, необхідно поручительство також одержуючих стабільний дохід фізичних або юридичних осіб в якості додаткового забезпечення виконання позичальником своїх кредитних зобов'язань. Причому в даному випадку потрібно розрізняти созаемщиков та поручителів, хоча ролі тих і інших приблизно схожі. Оформлення созаемщика здійснюється, щоб забезпечити кредитору додаткову гарантію виконання кредитного зобов'язання, а також виконати певні кваліфікаційні вимоги кредитора (про сукупний дохід сім'ї, віком позичальника та інші). Созаємщики зобов'язуються на тих же умовах, що і позичальник, повернути кредитору суму кредиту і виплатити відсотки за користування позиковими засобами, тобто созаемщик несе солідарну відповідальність. Згідно з пунктом 1 статті 322 ГК РФ солідарна обов'язок може виникнути, якщо вона передбачена договором, зокрема у разі неподільності предмета зобов'язання. Особливістю тут виступає те, що при солідарного обов'язку кредитор має право вимагати виконання зобов'язання як від усіх солідарних боржників разом, так і від кожного окремо, причому як повністю, так і в частині боргу (пункт 1 статті 323 Кодексу). Очевидно, що така ситуація вигідна для кредитора.
Є думка, що созаемщиками можуть бути тільки подружжя, інші особи не можуть бути оформлені як такі 100. Однак актуальна практика іпотечного кредитування спростовує таку точку зору. Сьогодні вже на регіональному рівні існують іпотечні програми, відповідно до яких созаемщиками можуть виступати не тільки подружжя, а й батьки, друзі, навіть знайомі. Дані особи стають созаемщиками, обчислюється їх сукупний дохід, на підставі якого розраховується сума кредиту. Однак при цьому созаемщики не стають власниками купується з використанням кредитних коштів квартири, а кількість майбутніх власників не залежить від числа позичальників. Созаємщики не можуть також претендувати на виділення частки у праві власності на придбану квартиру. Квартира в будь-якому випадку оформляється у власність основного позичальника, інші лише включаються в договір. Ситуація з безліччю власників закладеного майна призвела б до труднощів в оформленні угоди і в зверненні стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до пункту 1 статті 361 ЦК РФ поручителем визнається особа, яка зобов'язана перед кредитором іншої особи відповідати за виконання останнім його зобов'язання повністю або в частині. Солідарна відповідальність боржника і поручителя настає, однак, лише у разі невиконання або неналежного виконання боржником своїх зобов'язань, що відрізняє поручителя від созаемщика, оскільки останній відповідальний за виконання в будь-якому випадку.
Договір поручительства при іпотечному кредитуванні укладається між кредитором і поручителем у письмовій формі у вигляді окремого документа.
Поручителем може виступити як фізична, так і юридична особа, в той час як созаемщик - зазвичай лише фізична особа. При розгляді особи кредитором в якості поручителя на перший план виходить його платоспроможність.
Нарешті, ще одним моментом, який вирізняє созаемщика від поручителя, є те, що доходи созаемщика, як правило, безпосередньо враховуються при визначенні величини іпотечного кредиту. Доходи поручителя в цьому питанні не враховуються зовсім.
Слід враховувати, що стандартна ставка банківського відсотка за житловим кредитом становить 14% річних у рублях. Таким чином, одними з головних бар'єрів на шляху розвитку системи іпотечного житлового кредитування виступають низька платоспроможність населення і дорожнеча іпотечних кредитів.
Зазначені проблеми почасти покликані вирішити цільові адресні субсидії громадянам-позичальникам, що йдуть насамперед на сплату початкового внеску за купується в кредит житло в рамках соціальних програм іпотечного кредитування. Постановою Уряду РФ від 11 січня 2000 року № 28 визначено категорії громадян, які мають можливість отримати такі субсидії за рахунок відповідних бюджетів. Мова йде про молодих сім'ях, працівниках бюджетної сфери, громадян, що виїжджають з районів Крайньої Півночі і прирівняних до них місцевостей, громадянах, звільнених і звільняються з військової служби та інших.
Постановою Уряду РФ від 21 березня 2006 року № 153 101 встановлюють порядок випуску та реалізації державних житлових сертифікатів який є іменним свідченням, що посвідчує право громадянина на одержання за рахунок коштів федерального бюджету субсидії (житлової субсидії) для придбання житлового приміщення. У ньому окреслено відповідні категорії громадян, яким субсидії надаються за рахунок коштів федерального бюджету. До таких належать:
- Військовослужбовці і громадяни, звільнені з військової служби в запас або відставку;
- Особи, що виїжджають з районів Крайньої Півночі і прирівняних до них місцевостей, що мають стаж роботи або під час проживання в районах Крайньої Півночі і прирівняних до них місцевостях не менше 15 років і не мають житла в інших регіонах Російської Федерації;
- Особи, визнані у встановленому порядку вимушеними переселенцями;
- Особи, постраждалі від чорнобильської та інших аварій, надзвичайних ситуацій і стихійних лих;
- Особи рядового і начальницького складу податкової поліції;
- Співробітники центрального апарату Міністерства внутрішніх справ Російської Федерації, міністерств (головних управлінь, управлінь) внутрішніх справ суб'єктів Російської Федерації, а також підприємств, установ і організацій, безпосередньо підпорядкованих Міністерству внутрішніх справ РФ, а також співробітники Державної протипожежної служби, що утримуються за рахунок коштів федерального бюджету;
- Рятувальники професійних аварійно-рятувальних служб та професійних аварійно-рятувальних формувань федеральних органів виконавчої влади;
- Члени козачих товариств, які взяли на себе у встановленому порядку зобов'язання щодо несення державної та іншої служби, які переселилися в прикордонні райони Російської Федерації;
- Молоді малозабезпечені сім'ї (один з подружжя у віці не старше 30 років).
Крім іншого, зазначено, що категоріям громадян, що не наведені в Положенні і потребують поліпшення житлових умов, субсидія надається за рахунок коштів бюджетів суб'єктів Російської Федерації і місцевих бюджетів, а працівникам підприємств і організацій (за винятком бюджетних) - за рахунок коштів цих підприємств і організацій.
Встановлюючи перелік категорій громадян, які користуються особливою підтримкою держави при придбанні житла через систему іпотечного житлового кредитування, федеральне законодавство намічає шляхи розвитку регіональної нормативної бази у даній сфері. На сьогоднішній день іпотечні програми прийняті практично у всіх суб'єктах РФ. Ними передбачені гарантії та пільги для окремих категорій громадян з боку держави при придбанні житла. Так, іпотечною програмою Красноярського краю, яка проводиться відповідно до Закону Красноярського краю "Про державну допомогу громадянам у придбанні житла та про крайової цільової програми" Розвиток житлового будівництва в Красноярському краї на основі механізмів іпотечного кредитування на 2001 - 2005 роки "від 5 червня 2001 року № 14-1336 встановлено, що учасниками програми можуть виступати громадяни, які проживають на території Красноярського краю, а саме:
1) особи, які перебувають у черзі на поліпшення житлових умов і мають право на придбання житла на пільгових умовах відповідно до чинного законодавства і не скористалися цим правом на момент обліку як учасника цієї програми;
2) матері-одиначки, мають забезпеченість загальною площею в розмірі не більше 18 квадратних метрів на одного члена сім'ї і мають місячний дохід на одного члена сім'ї за попередній рік менше трьох місцевих прожиткових мінімумів;
3) молоді сім'ї (один з подружжя у віці до 30 років) з дітьми;
4) працівники бюджетних установ і організацій при зазначеній вище забезпеченості загальною площею і місячним доходом;
5) особи, що мають забезпеченість загальною площею не більше 22 квадратних метрів на члена сім'ї і мають можливість сплатити первинний внесок на придбання житла за рахунок своїх коштів, включаючи вартість наявного у власності окремого житлового приміщення в розмірі не менше 80% вартості житла, що купується 102.
Таким чином, регіональні іпотечні програми можуть встановлювати додаткові пільги і гарантії для певних категорій громадян, враховуючи можливості місцевих бюджетів.
Учасниками ринку іпотечного житлового кредитування виступають також продавці житла. Постановою Уряду РФ від 11 січня 2000 року N 28 вони визначені як фізичні та юридичні особи, які продають житлові приміщення, що знаходяться у їх власності або належать іншим фізичним або юридичним особам за їх дорученням. Згідно зі статтею 549 ЦК РФ за договором купівлі-продажу нерухомості продавець зобов'язується передати у власність покупця, зокрема, квартиру, а покупець зобов'язується прийняти товар і сплатити за нього певну грошову суму (ціну) (стаття 454 ЦК РФ).
Надалі процедура ідентична для обох варіантів: позичальник-покупець укладає з кредитором (банком) кредитний договір і договір купівлі-продажу квартири з продавцем, а банк виплачує продавцю житла повну вартість квартири.
Важливим представляється відмінність між іпотечним кредитуванням на придбання житла та продажем житла, наприклад, в розстрочку. Іванов В.Б. звертає увагу 103, що відповідно до пункту 5 статті 488 ГК РФ, якщо інше не передбачено договором купівлі-продажу, з моменту передачі товару покупцеві і до його оплати товар, проданий в кредит, визнається які у заставі у продавця для забезпечення виконання покупцем його обов'язки по оплаті товару. Тобто кредит надається покупцеві продавцем і тому товар визнається які у заставі у продавця.
Інша ситуація виникає при покупці квартир за рахунок кредиту кредитної або іншої організації. Продавець в цьому випадку не надає кредиту, він отримує повну вартість продаваної нерухомості. Кредит покупцю надає кредитна або інша організація і тому у відповідності зі статтею 77 Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" від 16 липня 1998 року № 102-ФЗ квартира, придбана за таким договором, визнається знаходиться в заставі у кредитора. Виникає іпотека в силу Закону. До неї застосовуються відповідно правила про іпотеку, що виникає в силу договору про іпотеку.
У зв'язку з вищевикладеним і з урахуванням самої природи житлової іпотеки одну з головних ролей на ринку іпотечного житлового кредитування грають банківські структури. На поточний момент свої програми іпотечного кредитування мають вже багато російських банків. Згідно федеральної іпотечній програмі основними функціями кредитора вважаються:
- Надання іпотечного кредиту на основі оцінки платоспроможності й кредитоспроможності позичальника відповідно до вимог і умов кредитування;
- Оформлення кредитного договору (договору позики) та договору про іпотеку;
- Обслуговування виданих іпотечних кредитів.
Сьогодні бачиться доцільним прийняття закону про іпотечні кредитних організаціях, що, безумовно, зробить сферу житлової іпотеки більш різноманітною і професійною. Необхідно встановити спеціальні нормативи діяльності та фінансової стійкості для подібних юридичних осіб.
Випуск емісійних іпотечних цінних паперів розглядається в якості одного з головних напрямків діяльності операторів вторинного іпотечного ринку. Потрібно зауважити, що законодавець істотно розширив суб'єктний склад ринку іпотечних цінних паперів. Спочатку, при розробці пілотних програм іпотечного житлового кредитування в Росії за безпосередньої участі іноземних, зокрема американських, фахівців на вторинному ринку іпотечних кредитів передбачалася діяльність дуже обмеженого числа суб'єктів - агентств іпотечного кредитування, які повинні були викуповувати в первинних кредиторів (банків) видані іпотечні кредити , тим самим здійснюючи рефінансування. Тепер суб'єктами ринку виступають іпотечні агенти, визначення яких міститься у статті 2 Федерального закону від 11 листопада 2003 року № 152-ФЗ "Про іпотечні цінні папери" 104, кредитні організації у відношенні до облігацій з іпотечним покриттям, а також будь-які ліцензовані у сфері інвестиційної діяльності комерційні організації щодо іпотечних сертифікатів участі.
Ще одним механізмом, що застосовуються у цілях розвитку житлової іпотеки, виступає реалізація заставних. На сьогоднішній день заставна визначається законом як іменний цінний папір (пункт 2 статті 13 Закону про іпотеку). Оборот іменних цінних паперів допускається лише з складанням договору цесії, що робить оборот заставних дуже трудомістким. Є сенс змінити правовий статус заставної і визначити останню як ордерну цінний папір 105.
Від федерального і регіональних агентств по іпотечному житловому кредитуванню слід відрізняти регіональні іпотечні корпорації. Останні також є суб'єктами ринку іпотечного житлового кредитування. Але в різних регіонах їх роль та напрямки діяльності досить істотно різняться. У цілому можна відзначити, що корпорації виступають операторами первинного ринку іпотечних кредитів. Наприклад, сфера відповідної діяльності Іпотечної корпорації Республіки Бурятія (ІКРБ) дуже різноманітна. Організація розробляє і затверджує стандарти системи іпотечного житлового кредитування, проводить велику роботу з позичальниками з андеррайтингу, відбір та класифікацію позичальників, підбирає житло для позичальника, оцінює житло, готує договори купівлі-продажу, страхування житла, яке передається в заставу. Крім того, ІКРБ проводить роз'яснювальну роботу серед населення по системі іпотечного житлового кредитування, організує навчання спеціалістів системи іпотечного житлового кредитування, здійснює підбір страхових компаній, оціночних та ріелторських агентств, надає послуги потенційним позичальникам з пошуку житла та оформлення договорів купівлі-продажу, іпотеки, договорів страхування і т.д. Вищевказані заходи корпорація здійснює на основі відповідних договорів із зацікавленими особами 106.
До учасників ринку довгострокового іпотечного кредитування відносяться також органи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, основні функції яких: реєстрація угод купівлі-продажу житлових приміщень; оформлення переходу прав власності до нового власника; реєстрація договорів про іпотеку і права іпотеки; зберігання і надання інформації з прав власності і обтяженню заставою житла всім учасникам іпотечного ринку. Договір купівлі-продажу квартири, відповідно до статті 558 ЦК РФ, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Відповідно до статті 14 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21 липня 1997 № 122-ФЗ державна реєстрація договорів здійснюється за допомогою здійснення спеціальної реєстраційної написи на документі. Перехід права власності на житло також реєструється і засвідчується свідоцтвом про реєстрацію прав. Державна реєстрація відповідних договору купівлі-продажу та кредитного договору з умовою про іпотеку тягне за собою реєстрацію переходу права власності і виникнення права застави, а також внесення записів про це до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним.
Говорячи про учасників ринку довгострокового іпотечного кредитування, не можна не відзначити в їх якості страхові компанії, що здійснюють майнове страхування (страхування закладеного житла), особисте страхування позичальників і страхування цивільно-правової відповідальності учасників іпотечного ринку. З точки зору належної регламентації діяльності всіх учасників ринку іпотечного житлового кредитування необхідна розробка і прийняття закону про страхування відповідальності при здійсненні іпотечного житлового кредитування, що відображає специфіку даного виду страхування і закріплює правила страхування відповідальності за договором.
Нарешті, в якості суб'єктів ринку іпотечного кредитування можна згадати оціночні організації, які займаються професійною оцінкою житлових приміщень, що є предметом застави; ріелторські компанії, що виступають посередниками на ринку купівлі-продажу житла; інвесторів - фізичних та юридичних осіб, що купують цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами, емітуються кредиторами або операторами вторинного ринку.
ВИСНОВОК
Таким чином, право на житло є одним з найважливіших соціально-економічних прав громадян, закріплених у Конституції РФ, яка відображає нову сформовану систему, засновану на відмову держави від монополії на житловий фонд. Це право в даний час виражається в забезпеченні державою можливості громадянам самостійно його реалізовувати і гарантії його недоторканності, а також забезпечення «гарантованого мінімуму» житла.
У зв'язку з цим в сучасних умовах найбільш дієвим для задоволення житлових потреб громадян стає цивільно-правовий режим, який визначається економічним, власницьким характером відносин, диспозитивним методом регулювання та наявністю принципу рівності суб'єктів. Він здійснюється як реалізація права власності або іншого правочину щодо житла за нормами цивільного законодавства.
1. Добросовісний набувач захищений від віндикаційного і реституційного позовів. Однак як показало вивчення проблеми сам повною мірою не може використовувати всі способи цивільно-правового захисту придбаної нерухомості. Таким чином, головна проблема захисту права власності добросовісного набувача полягає в тому, щоб застосовувані засоби захисту були оптимально придатні і відповідні. При їх розгляді виявлено лише кілька це: визнання права, оскарження дій та рішень державних органів, самозахист.
2.4 Цивільний кодекс Російської Федерації можливо доповнити нижчеподаній статтею 234-1:
«1. Особа, у якого відповідно до статті 302 цього Кодексу не може бути витребувано рухоме майно, визнається власником такого майна.
Особа, яка володіє нерухомим майном на підставі іншого права, ніж право власності (добросовісний орендар, заставодержатель та інші), має право захищати своє володіння на умовах, зазначених у статті 302 цього Кодексу.
2. Право власності на нерухоме майно, придбане за оплатній угоді в особи, право власності якого було зареєстроване в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним, не підлягає оскарженню, якщо набувач був добросовісним.
3. Набувач нерухомого майна не вважається добросовісним, якщо до моменту набуття права власності до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним внесено відмітку про заперечення права власності відчужувача, або, якщо буде доведено, що набувач знав про невідповідність дійсності реєстраційного запису про право власності відчужувача.
Право власності на нерухоме майно, придбане добросовісним набувачем, може бути оскаржене у випадках, якщо відчужувач був зареєстрований як власника внаслідок підроблення, вчиненого працівниками органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, або іншими особами; або такий запис була здійснена внаслідок насильства або загрози у відношенні як працівника органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, так і дійсного власника.
Особа, яка за оплатній угоді набуло інше право на нерухоме майно, ніж право власності (добросовісний орендар, заставодержатель та інші), також отримує захист на підставі цього пункту ».
4. Система державної реєстрації прав на нерухоме майно повинна забезпечувати захист прав добросовісного набувача нерухомості:
- Доведення добросовісним набувачем «сумлінності» при придбанні нерухомого майна, витребуваного власником за віндикаційним позовом, або доведення власником «недобросовісності» набувача здійснюється насамперед за допомогою подання докази звернення або, навпаки, Незвернення до єдиного державного реєстру прав за відомостями про власника нерухомості;
- В єдиному державному реєстрі прав повинні в обов'язковому порядку вноситися відомості про існування спору про право на нерухоме майно. Про існування такого спору може також свідчити наявність у ЕГРП запису про арешт майна або запису про заборони здійснювати операції з цим майном, які були зроблені установою юстиції на підставі відповідних судових актів про прийняття даних заходів щодо забезпечення позовів;
- Добросовісний набувач нерухомого майна, в якого це майно не може бути витребувано його власником (якщо власнику суд відмовив у задоволенні віндикаційного позову), набуває право власності на це майно.
5. Видається цілком доречним включення до Житлового кодексу статті, присвяченій праву на недоторканність житла, з вказівкою на можливість використання у випадках його порушення всіх способів захисту цивільних прав, передбачених чинним цивільним законодавством (ст. 12 ГК РФ).
6. Обгрунтовано доцільність законодавчого закріплення державної реєстрації договору соціального найму житлового приміщення. Це дозволить найбільш повно забезпечити права і житлові інтереси наймача і спільно проживають з ним членів його сім'ї за договором соціального найму житлового приміщення. У цих цілях ст. 63 ЖК РФ пропонується доповнити пунктом 3 такого змісту:
«Договір найму житла підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації».
7. Можна стверджувати, що положення закону РФ від 30.12.2004 N 214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів РФ", що стосуються наслідків невиконання зобов'язань забудовником, порушують інтереси інвесторів. Закон містить безальтернативне правило про те, що у разі односторонньої відмови учасника пайового будівництва від виконання договору (у тому числі з огляду на порушення термінів будівництва) забудовник зобов'язаний повернути грошові кошти, сплачені учасником дольової будівництва в рахунок ціни договору, а також сплатити відсотки на цю суму за користування зазначеними грошовими коштами в розмірі однієї стоп'ятидесяти ставки рефінансування (ч. 2 ст. 9). Вбачається, що в Законі необхідно закріпити за громадянами-споживачами право вимоги відібрання індивідуально-визначеної речі і передачі її споживачеві, у тому числі і в об'єкті, не завершеному будівництвом.
8. При іпотеці заставодавець - власник житла не повинен позбавлятися правомочностей власника - права самостійно визначати долю свого житла, застосовувати весь спектр правомочностей власника, зокрема продати, переуступити свої права, обміняти заставну нерухомість на інше житло, виходячи з фактичних накопичень. Тому, керуючись Конституцією РФ, ГК РФ, Конвенцією про захист прав людини та основних свобод, виходячи з вимог справедливості, з метою закріплення прав заставодавців по безпосередньої участі у реалізації свого нерухомого майна - житла, статті 350 ГК РФ і 56 Закону про іпотеку мають містити норми, що регламентують альтернативні варіанти реалізації житла.
СПИСОК
Нормативно-правові акти
Конституція Російської Федерації від 12 грудня 1993 р. / / Російська газета. -1993. - № 237.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) від 30 листопада 1994 р. № 51-ФЗ (в ред. Від 26.06.2007) / / СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст.3301.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) від 26 січня 1996 р. № 14-ФЗ (в ред. Від 26.01.2007) / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина третя) від 26 листопада 2001 р. № 146-ФЗ (зі зм. Від 29.12.2006) / / Збори законодавства РФ. -2001. - № 49. - Ст. 4552.
Земельний кодекс Російської Федерації від 25 жовтня 2001 р. № 136-ФЗ (в ред. Від 24.07.2007) / / СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
Містобудівний кодекс Російської Федерації від 29 грудня 2004 р. № 190-ФЗ (в ред. Від 24.07.2007) / / СЗ РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 16.
Кодекс України про адміністративні правопорушення від 30 грудня 2001 р. № 195-ФЗ (в ред. Від 18.10.2007) / / СЗ РФ. - 2002. - № 1 (ч. 1). - Ст. 1.
Федеральний закон від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (в ред. Від 18.10.2007) / / СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
Федеральний закон від 30 грудня 2004 р. № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» (в ред. Від 16.10.2006) / / СЗ РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 40.
Федеральний закон від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» (в ред. Від 26.06.2007) / / СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.
Федеральний закон від 11 листопада 2003 р. № 152-ФЗ «Про іпотечні цінні папери» (в ред. Від 27.07.2006) / / СЗ РФ. - 2003. - № 46 (ч. 2). - Ст. 4448.
Федеральний закон від 25 лютого 1999 р. № 39-ФЗ «Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень» (в ред. Від 24.07.2007) / / СЗ РФ. - 1999. - № 9. Ст. 1096.
Федеральний закон від 25 липня 2002 р. № 115-ФЗ «Про правове становище іноземних громадян у Російській Федерації» (в ред. Від 06.01.2007) / / СЗ РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3032.
Постанова Уряду РФ від 17 серпня 2001 № 675 «Про федеральної цільової програми« Житло »на 2002-2010 роки» (в ред. Від 11.08.2007) / / СЗ РФ. - 2001. - № 39. - Ст. 3770.
Постанова Уряду РФ від 10 липня 1995 р. № 700 «Про федеральної цільової програми« Будівництво на території Російської Федерації житла для громадян, що виїжджають з районів Крайньої Півночі і прирівняних до них місцевостей »(з ізм. Від 24.08.2002) / / Відомості Верховної . - 1995. - № 30. - Ст. 2936.
Постанова Уряду РФ від 21 березня 2006 р. № 153 «Про деякі питання реалізації підпрограми« Виконання державних зобов'язань щодо забезпечення житлом категорій громадян, встановлених федеральним законодавством »федеральної цільової програми« Житло »на 2002-2010 роки» (в ред. Від 15.10. 2007) / / СЗ РФ. - 2006. - № 13. - Ст. 1405.
Постанова Уряду РФ від 21 травня 2005 р. № 315 «Про затвердження типового договору соціального найму житлового приміщення» / / СЗ РФ. - 2005. - № 22. - Ст. 2126.
Постанова Уряду РФ від 20 червня 1993 р. № 595 «Про державну цільову програму« Житло »(в ред. Від 26.07.2004) / / САПП РФ. - 1993. - № 28. - Ст. 2593.
Постанова Уряду РФ від 13 серпня 2006 р. № 491 «Про затвердження правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку і правил зміни розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення у разі надання послуг та виконання робіт з управління, утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку неналежної якості та (або) з перервами, що перевищують встановлену тривалість »/ / СЗ РФ. - 2006. - № 34. - Ст. 3680.
Постанова Уряду РФ від 14 грудня 2005 р. № 761 «Про надання субсидій на оплату житлового приміщення та комунальних послуг» / / СЗ РФ. - 2005. - № 51. - Ст. 5547.
Постанова Уряду РФ від 23 травня 2006 р. № 306 «Про затвердження правил встановлення та визначення нормативів споживання комунальних послуг» / / СЗ РФ. - 2006. - № 22. - Ст. 2338.
Постанова Уряду РФ від 17 травня 2002 р. № 317 «Про затвердження правил користування газом і надання послуг з газопостачання в Російській Федерації» / / СЗ РФ. - 2002. - № 20. - Ст. 1870.
Постанова Уряду РФ від 3 березня 2007 р. № 137 «Про затвердження правил надання субсидій з федерального фонду співфінансування соціальних витрат на часткове відшкодування витрат бюджетів суб'єктів Російської Федерації щодо надання громадянам субсидій на оплату житлового приміщення та комунальних послуг» / / СЗ РФ. - 2007. - № 11. - Ст. 1328.
Постанова Уряду РФ від 11 січня 2000 р. № 28 «Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації» (в ред. Від 08.05.2002) / / СЗ РФ. - 2000. - № 3. - Ст. 278.
Постанова Уряду РФ від 14 грудня 2005 р. № 761 «Про надання субсидій на оплату житлового приміщення та комунальних послуг» (в ред. Від 18.06.2007) / / СЗ РФ. - 2005. - № 51. - Ст. 5547.
Закон Самарської області від 5 липня 2005 р. № 139-ГД «Про житло» (в ред. Від 12.10.2007) / / Волзька комуна. - 2005. - № 124.
Спеціальна й навчальна література
Аксьонова Е. Віндикація або реституція? / / Колегія. - 2003. - № 4. - С.11.
Арапова Т. Інвестор або пайовик / / Новини ринку нерухомості. - 2004. - № 23. - С. 13.
Афоніна О.В. Накопичувально-іпотечна система житлового забезпечення / / Житлове питання. - 2007. - № 4. - С. 18.
Базилевич А.І. Форми захисту суб'єктивних цивільних прав: Дисс ... канд. юрид. наук. - Ульяновськ., 2001. - 252 с.
Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга перша: Загальні положення. - М., Статут. 2001. - 654 с.
Бублик В. Кваліфікація дольової участі в будівництві / / Господарство право. - 2002. - № 2. - С. 70.
Буйнова Ю. Переважне право купівлі частки у праві власності на житло. / / Російська юстіція.-2003. - № 3. - С. 17.
Бутнев В.В. Поняття механізму захисту суб'єктивних цивільних прав / / Механізм захисту суб'єктивних цивільних прав: Збірник наукових праць. - Ярославль., Вид-во ЯрГУ. 1990. - 436 с.
Витрянский В.В. Судовий захист цивільних прав. Автореф. дис ... докт. юрид. наук. - М., 1996. - 40 с.
Герасимов А. Повернення майна / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 13. - С. 10.
Цивільне право. У 2 т. Т. 1. / Под ред. Грибанова В.П. - М., Юридична література. 1969. - 620 с.
Цивільне право: Підручник / За ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. М., Проспект. 2004. - 702 с.
Грибанов В.П. Межі здійснення і захисту цивільних прав. - М., Статут. 2001. - 568 с.
Єременко В. Застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, пов'язаної з відчуженням нерухомого майна / / Корпоративний юрист. - 2006. - № 3. - С. 40.
Житлові права. Користування та власність: коментарі та роз'яснення / Под ред. Мартковіча І.Б. - М., МАУП. 1997. - 678 с.
Жилкін Д.Г. Реєстрація нерухомості по - новому Житловому кодексу / / Житлове право .- 2007. - № 6. - С. 11.
Зініна Ю. віндикаційний позов господарського товариства про витребування майна у добросовісного набувача у порядку ст. 302 ЦК РФ / / Правові питання нерухомості. - 2006. - № 1. - С. 12.
Іпотека в Росії. Минуле. Справжнє. Майбутнє / Под ред. Радченко І.С. - М., ГроссМедіа. 2004. - 618 с.
Іпотека в Росії / Під ред. Толкушкіна А.В. - М., МАУП. 2006. - 642с.
Камфер Ю. Пайове будівництво житла: роботи в обмін на гроші або будуємо разом / / Економіка і життя. - 2001. - № 15. - С. 14.
Камфер Ю. І знову пайове будівництво житла / / Економіка і життя. - 2001. - № 9. - С. 15.
Катунін Д. Угода по совісті / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 18. - С. 14.
Кашкарова І. Межі обачності / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 12. С. 5.
Князєва Г.А. Про практику розгляду спорів про захист права власності, в тому числі за договорами простого товариства та дольової участі в будівництві / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 3. - С.38.
Козлова Є. Пошук моделі договору пайової участі у будівництві його облікова реєстрація / / Господарство право. - 2002. - № 2. - С. 77.
Козлов М. Недійсність угод з нерухомим майном / / ЕЖ-Юрист. - 2006. - № 2. - С. 4.
Комаров С.А., Малько А.В. Теорія держави і права: навчально-методичний посібник. - М., Норма. 2001. - 564 с.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації (частини першої) / Под ред. Садикова О.Н. - М., Контракт. 2005. - 862 с.
Коментар частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації для підприємців / Под ред. Брагінського М.І. - М., БЕК. 1995. - 468 с.
Корабльова М.С. Захист цивільних прав: нові аспекти / / Актуальні проблеми цивільного права / Под ред. Брагінського М.І. - М., Російська школа приватного права. 1999. - 672 с.
Корнілова Н.В. Житлове приміщення: поняття, ознаки та види / / Житлове питання. - 2007. - № 3. - С. 18.
Краснова С.А. Речові позови титульних власників / / Журнал російського права. - 2004. - № 9. - С. 67.
Крашеннініков П.В. Право власності на житлові приміщення. - М., Статут. 2000. -318 С.
Лати О.М. Речове-правові способи в системі захисту цивільних прав / / Юрист. - 2003. - № 4. - С. 10.
Малюткіна-Алексєєва І. Пайова участь у будівництві та інвестиційні договори / / Відомості Верховної Ради. - 2002. - № 9. - С. 22.
Меркулов В.В. Світовий досвід іпотечного житлового кредитування та перспективи його використання в Україні. - СПб., Юридичний центр Прес. 2003. - 648 с.
Мейєр Д.І. Російське громадянське право. - М., Статут. 2001. - 718 с.
Мокроусова Л.М. Договір комерційного найму житлового приміщення / / Нотаріус. - 2003. - № 2. - С. 21.
Мошкіна Л.М. Договір про пайову участь в інвестуванні будівництва і договір простого товариства / / Юрист. - 2002 .- № 2. - С. 30.
Муравйов Б.В. Договір з участю інвесторів у будівництві / / Законодавство. - 1999. - № 6. - С. 17.
Пасєчнікова Г.І., Аношин А.А. Позовна виробництво. Зразки позовних заяв. - М., Проір. 1998. - 402 с.
Попов П.Г., Федоров О.І. Пайове будівництво житла / / Облік в будівництві. - 2002. - № 3. - С. 31.
Постатейний коментар до Житлового кодексу РФ / Під ред. Коршунова Н.М. - М., Ексмо. 2005. - 708 с.
Потяркін Д. Договір найму житлового приміщення / / Відомості Верховної Ради. - 1998. - № 1. - С. 35-37.
Рогожина М.М. Досвід зарубіжних країн у сфері іпотечного кредитування громадян з низькими і помірними доходами / / Житлове питання. - 2003. - № 2. - С. 33.
Рогожина М.М., Туманов А., Хегедуш Дж. Особливості політики житлового фінансування в Росії та Угорщині. Порівняльний аналіз доступності іпотечних кредитів і придбання житла в Москві і Будапешті / / Житлове питання. - 2004. - № 2. - С. 11.
Романець Ю.В. Договір простого товариства і подібні йому договори (питання теорії і судової практики) / / Вісник ВАС РФ. - 1999. № 12. - С. 12.
Рахмилович В.А. Чи поширюються норми про недійсність угод на добросовісного набувача? / / Журнал російського права. - 2003. - № 12. - С. 56.
Романов О.Е. Про деякі проблеми, пов'язані з недійсністю державної реєстрації прав на об'єкт нерухомості / / Недійсність в цивільному праві: проблеми, тенденції, практика: Збірник статей / Відп. ред. Рожкова М.А. - М., Статут. 2006. - 658 с.
Свердлик Г.А., Страунінг Е.Л. Поняття та юридична природа самозахисту цивільних прав / / Держава і право. - 1998. - № 5. - С.17-19.
Свірін Ю. Інвестор або споживач? / / Відомості Верховної Ради. - 1997. № 3. - С.19.
Світ Ю.П. Поняття та правовий режим спільного майна багатоквартирного будинку / / Житлове питання. - 2007. - № 6. - С. 11.
Седугін П.І. Житлове право: Підручник для вузів. 2-е вид., Перераб. і доп. - М., Норма-Инфра-М. 2001. - 812 с.
Сьоміна Т.А. Право громадян на одержання жилого приміщення державного і муніципального житлових фондів соціального використання як аспект права на житло / / Житлове питання. - 2007. - № 2. - С. 15.
Сидоров А.А. Придбання житла на стадії будівництва / / Нерухомість і право. - 2004. - № 7. - С. 17.
Синайський В.І. Російське громадянське право. Вип. I. Загальна частина. Речове право. Авторське право. За виданням другим, испр. і доп. - М., Статут. 2002. - 672 с.
Скловський К. Договір купівлі-продажу: речовий ефект. / / Відомості Верховної Ради. - 1998. - № 10. - С. 15.
Скловський К. Захист володіння від вилучення в адміністративному порядку / / Господарство право. - 1998. - № 7. - С. 24.
Скловський К. Кваліфікація відносин із забудови та право на об'єкт будівництва в судовій практиці / / Господарство право. - 1997. - № 10. - С. 13.
Скловський К.І. Застосування цивільного законодавства про власність та володінні. Практичні питання. - М., Статут. 2004. - 436 з
Слищенков В.А. Власницької захист: невирішена проблема чинного цивільного законодавства / / Вісник ФАС Західно-Сибірського округу. - 2004. - № 5. - С. 11.
Радянське цивільне право: Підручник / За ред. Рясенцева В.А. - М., Юридична література. 1986. - 642 с.
Сосіпатрова Н.Є. Соціальний та комерційний найм у житловій сфері / / Держава і право. - 1997. - № 4. - С. 13-14.
Стоякін Г.Я. Заходи захисту в радянському цивільному праві. Дис ... канд. юрид. наук. - Свердловськ., 1973. - 354 с.
Стриженко Г. Право власності та інші права громадян на житлові приміщення / / Законність. - 2005. - № 7. - С. 20-21.
Тархов В.А. Цивільне право. Загальна частина. - Уфа., Вид УЮІ. 1998. 628 с.
Тимофєєва С.В. Соціалізація житлового права: проблеми вибору пріоритетів / / Військово-юридичний журнал. - 2007. - № 5. - С. 32.
Штовханина Н. Переважне право купівлі частки житлового будинку (квартири). / / Відомості Верховної Ради. - 2000. - № 7. - С. 19.
Тузов Д. Придбання майна від неуправомоченного відчужувача: складний юридичний склад або набувальна давність? / / Відомості Верховної Ради. - 2003. - № 6. - С. 11.
Халдеїв А.В. Співвідношення правових категорій «житлове приміщення» і «житло»: теоретичні та практичні аспекти / / Житлове питання. - 2007 - № 4. - С. 17.
Черемис С.Ю. Інвестиційний договір / / Облік в будівництві. - 2003. - № 1. - С. 22.
Шабалін В.Г. Операції з нерухомістю в нових запитаннях і відповідях. - М., Пугач. 2001. - 386 с.
Шейнін Л. Відсутність державної реєстрації як воно впливає на недійсність угод з нерухомістю? / / Юридичний світ. - 2005. - № 11. - С. 44.
Шічанін А.В., Гривко О.Д. Деякі проблеми цивільно-правового захисту права власності / / Адвокат. - 1999. - № 11. - С. 15.
Яригіна А.В. Наймання житла / / Житлове питання. - 2002. - № 1. - С. 24.
Матеріали юридичної практики
Ухвала Конституційного Суду РФ від 21.04.2003 р. № 6-П «У справі про перевірку конституційності положень пунктів 1 і 2 статті 167 Цивільного кодексу Російської Федерації у зв'язку з скаргами громадян О.М. Маринічевою, А.В. Немирівської, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой і В.М. Ширяєва »/ / СЗ РФ. - 2003. - № 17. - Ст. 1657.
Постанова Пленуму Верховного Суду РФ і ВАС РФ № 6 / 8 від 1 липня 1996 р. «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації» / / Вісник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 9.
Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду від 17 лютого 2004 р. № 76 «Огляд практики розгляду арбітражними судами справ про встановлення фактів, що мають юридичне значення» / / Вісник ВАС РФ. - 2004. - № 4. - С. 11.
Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 25 липня 2000 р. № 56 «Огляд практики вирішення арбітражними судами спорів, пов'язаних з договорами на участь в будівництві» / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 9. - С. 32.
Огляд судової практики Верховного Суду РФ від 19 вересня 2002 р. «Узагальнення практики розгляду судами Російської Федерації справ у спорах між громадянами та організаціями, що залучають грошові кошти громадян для будівництва багатоквартирних житлових будинків» / / БВС РФ. - 2003. - № 2. - С. 12-17.
Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду Російської Федерації від 15 травня 2007 р. № 15184/06 / / Вісник ВАС РФ .- 2007 .- № 9. С.44.
Ухвала Верховного Суду Російської Федерації від 19 квітня 2005 року по справі № 11-В05-5 / / Бюлетень верховного суду РФ .- 2005 .- № 9.
Постанова ФАС Поволзької округу від 3 липня 2007 р. у справі № А55-13813/2007-4 / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 4. - С. 22.
Постанова ФАС Поволзької округу від 29 серпня 2005 р. у справі № А55-1943/05-С35 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 2. - С. 60
Постанова ФАС Московського округу від 28 серпня 2006 року у справі № КГ-А40/5936-06 / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 2. - С. 22.
1 Збори узаконень РРФСР. - 1921. - № 56. - Ст. 355.
2 Збори узаконень РРФСР. - 1921. - № 56. - Ст. 362.
3 Збори узаконень РРФСР. - 1922. - № 30. - Ст. 349.
4 ЗЗ СРСР. - 1937. - № 69. - Ст. 314.
5 СП СРСР. - 1957. - № 16. - Ст. 162.
6 САПП РФ. - 1993. - № 28. - Ст. 2593.
7 СЗ РФ. - 1996. - № 14. - Ст. 1431.
8 СЗ РФ. - 1995. - № 30. - Ст. 2936.
9 СЗ РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 16.
10 СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
11 Комаров С.А., Малько А.В. Теорія держави і права: навчально-методичний посібник. - М., Норма. 2001. - С. 389.
12 Седугін П.І. Житлове право: Підручник для вузів. 2-е вид., Перераб. і доп. - М., Норма-Инфра-М. 2001. - С.4.
13 Корнілова Н.В. Житлове приміщення: поняття, ознаки та види / / Житлове питання. - 2007. - № 3. - С. 18.
14 Відомості СНР і ЗС РФ. - 1993. - № 3. - Ст. 99.
15 Седугін П.І. Указ. соч .- С.4.
16 СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
17 Герасимов А. Повернення майна / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 13. - С. 10; Краснова С.А. Речові позови титульних власників / / Журнал російського права. - 2004. - № 9. - С. 67.
18 Вісник ВАС РФ. - 2004. - № 4. - С. 11.
19 Єременко В. Застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, пов'язаної з відчуженням нерухомого майна / / Корпоративний юрист. - 2006. - № 3. - С. 40; Романов О.Е. Про деякі проблеми, пов'язані з недійсністю державної реєстрації прав на об'єкт нерухомості / / Недійсність в цивільному праві: проблеми, тенденції, практика: Збірник статей / Відп. ред. Рожкова М.А. - М., Статут. 2006. - С. 45; Козлов М. Недійсність угод з нерухомим майном / / ЕЖ-Юрист. - 2006. - № 2. - С. 4.
20 Тузов Д. Придбання майна від неуправомоченного відчужувача: складний юридичний склад або набувальна давність? / / Відомості Верховної Ради. - 2003. - № 6. - С. 11.
21 Катунін Д. Угода по совісті / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 18. - С. 14; Кашкарова І. Межі обачності / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 12. - С. 5.
22 Аксьонова Є. Віндикація або реституція? / / Колегія. - 2003. - № 4. - С. 11.
23 лати О.М. Речове-правові способи в системі захисту цивільних прав / / Юрист. - 2003. - № 4. - С. 10; Шічанін А.В., Гривко О.Д. Деякі проблеми цивільно-правового захисту права власності / / Адвокат. - 1999. - № 11. - С. 15.
24 Рахмилович В.А. Чи поширюються норми про недійсність угод на добросовісного набувача? / / Журнал російського права. - 2003. - № 12. - С. 56.
25 Постанова ФАС Поволзької округу від 3 липня 2007 р. у справі № А55-13813/2007-4 / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 4. - С. 22.
26 Скловський К.І. Застосування цивільного законодавства про власність та володінні. Практичні питання. - М., Статут. 2004. - С. 15; Жилкін Д.Г. Реєстрація нерухомості по - новому Житловому кодексу / / Житлове право .- 2007. - № 6. - С. 11.
27 Постанова ФАС Поволзької округу від 29 серпня 2005 р. у справі № А55-1943/05-С35 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 2. - С. 60; Постанова ФАС Московського округу від 28 серпня 2006 року у справі № КГ-А40/5936-06 / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 2. - С. 22.
28 Зініна Ю. віндикаційний позов господарського товариства про витребування майна у добросовісного набувача у порядку ст. 302 ЦК РФ / / Правові питання нерухомості. - 2006. - № 1. - С. 12.
29 Шейнін Л. Відсутність державної реєстрації як воно впливає на недійсність угод з нерухомістю? / / Юридичний світ. - 2005. - № 11. - С. 44.
30 Скловський К. Захист володіння від вилучення в адміністративному порядку / / Господарство право. - 1998. - № 7. - С. 24.
31 Корабльова М.С. Захист цивільних прав: нові аспекти / / Актуальні проблеми цивільного права / Под ред. Брагінського М.І. - М., Російська школа приватного права. 1999. - С. 85.
32 Бутнев В.В. Поняття механізму захисту суб'єктивних цивільних прав / / Механізм захисту суб'єктивних цивільних прав: Збірник наукових праць. - Ярославль., Вид-во ЯрГУ. 1990. - С. 16.
33 Свердлик Г.А., Страунінг Е.Л. Поняття та юридична природа самозахисту цивільних прав / / Держава і право. - 1998. - № 5. - С. 17-19.
34 Грибанов В.П. Межі здійснення і захисту цивільних прав. - М., Статут. 2001. - С. 168; Радянське цивільне право: Підручник / За ред. Рясенцева В.А. - М., Юридична література. 1986. - С. 265-266.
35 Цивільне право. У 2 т. Т. 1. / Под ред. Грибанова В.П. - М., Юридична література. 1969. - С. 160.
36 Стоякін Г.Я. Заходи захисту в радянському цивільному праві. Дис ... канд. юрид. наук. - Свердловськ., 1973. - С.82.
37 Коментар частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації для підприємців / Под ред. Брагінського М.І. - М., БЕК. 1995. - С. 56.
38 Цивільне право: Підручник / За ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2004. - С. 284.
39 Витрянский В.В. Судовий захист цивільних прав. Автореф. дис ... докт. юрид. наук. - М., 1996. - С. 14-17.
40 Свердлик Г.А., Страунінг Е.Л. Поняття та юридична природа самозахисту цивільних прав / / Держава і право. - 1998. - № 5. - С. 18.
41 Цивільне право: Підручник / За ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2004. - С. 281.
42 Слищенков В.А. Власницької захист: невирішена проблема чинного цивільного законодавства / / Вісник ФАС Західно-Сибірського округу. - 2004. - № 5. - С. 11.
43 Мейєр Д.І. Російське громадянське право. - М., Статут. 2001. - С. 301; Синайський В.І. Російське громадянське право. Вип. I. Загальна частина. Речове право. Авторське право. За виданням другим, испр. і доп. - М., Статут. 2002. - С. 184.
44 Синайський В.І. Указ соч .- С. 184.
45 Вісник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 9.
46 Базилевич А.І. Форми захисту суб'єктивних цивільних прав: Дисс ... канд. юрид. наук. - Ульяновськ., 2001. - С. 34.
47 Тархов В.А. Цивільне право. Загальна частина. - Уфа., Вид УЮІ. 1998. - С. 257.
48 халдеїв А.В. Співвідношення правових категорій «житлове приміщення» і «житло»: теоретичні та практичні аспекти / / Житлове питання. - 2007 - № 4. - С. 17.
49 Житлові права. Користування та власність: коментарі та роз'яснення / Под ред. Мартковіча І.Б. - М., МАУП. 1997. - С. 313.
50 СЗ РФ. - 2002. - № 1 (ч. 1). - Ст. 1.
51 Скловський К. Договір купівлі-продажу: речовий ефект. / / Відомості Верховної Ради. - 1998. - № 10. - С. 15.
52 Пасєчнікова Г.І., Аношин А.А. Позовна виробництво. Зразки позовних заяв. - М., Проір. 1998. -С.24.
53 Шабалін В.Г. Операції з нерухомістю в нових запитаннях і відповідях. - М., Пугач. 2001. - С. 115.
54 Штовханина Н. Переважне право купівлі частки житлового будинку (квартири). / / Відомості Верховної Ради. - 2000. - № 7. - С. 19.
55 Буйнова Ю. Переважне право купівлі частки у праві власності на житло. / / Російська юстіція.-2003. - № 3. - С. 17.
56 Штовханина Н. Переважне право купівлі частки житлового будинку (квартири). / / Відомості Верховної Ради. - 2000. - № 7. - С. 19.
57 Крашеннініков П.В. Право власності на житлові приміщення. - М., Статут. 2000. - С. 31.
58 Ухвала Конституційного Суду РФ від 21.04.2003 р. № 6-П «У справі про перевірку конституційності положень пунктів 1 і 2 статті 167 Цивільного кодексу Російської Федерації у зв'язку з скаргами громадян О.М. Маринічевою, А.В. Немирівської, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой і В.М. Ширяєва »/ / СЗ РФ. - 2003. - № 17. - Ст. 1657.
59 Постанова Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 15 травня 2007 р. № 15184/06 / / Вісник ВАС РФ .- 2007 .- № 9.-С.44.
60 Цивільне право: Підручник. / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2004. - С. 331.
61 Камфер Ю. І знову пайове будівництво житла / / Економіка і життя. - 2001. - № 9. - С. 15.
62 Арапова Т. Інвестор або пайовик / / Новини ринку нерухомості. - 2004. - № 23. - С. 13; Козлова Є. Пошук моделі договору пайової участі у будівництві його облікова реєстрація / / Господарство право. - 2002. - № 2. - С. 77.
63 Там же.
64 Ст. 1 Федерального закону від 25 лютого 1999 р. № 39-ФЗ «Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень» (в ред. Від 24.07.2007) / / СЗ РФ. - 1999. - № 9. - Ст.1096.
65 Огляд судової практики Верховного Суду РФ від 19 вересня 2002 р. «Узагальнення практики розгляду судами Російської Федерації справ у спорах між громадянами та організаціями, що залучають грошові кошти громадян для будівництва багатоквартирних житлових будинків» / / БВС РФ. - 2003. - № 2. - С. 12.
66 Мошкіна Л.М. Договір про пайову участь в інвестуванні будівництва і договір простого товариства / / Юрист. - 2002 .- № 2. - С. 30; Сидоров А.А. Придбання житла на стадії будівництва / / Нерухомість і право. - 2004. - № 7. - С. 17; Камфер Ю. Пайове будівництво житла: роботи в обмін на гроші або будуємо разом / / Економіка і життя. - 2001. - № 15. - С. 14.
67 СЗ РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 40.
68 Князєва Г.А. Про практику розгляду спорів про захист права власності, в тому числі за договорами простого товариства та дольової участі в будівництві / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 3. - С. 38.
69 Пункти 5, 7 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 25 липня 2000 р. № 56 «Огляд практики вирішення арбітражними судами спорів, пов'язаних з договорами на участь в будівництві» / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 9. - С. 32.
70 Світ Ю.П. Поняття та правовий режим спільного майна багатоквартирного будинку / / Житлове питання. - 2007. - № 6. - С. 11.
71 Попов П.Г., Федоров О.І. Пайове будівництво житла / / Облік в будівництві. - 2002. - № 3. - С. 31; Малюткіна-Алексєєва І. Пайова участь у будівництві та інвестиційні договори / / Відомості Верховної Ради. - 2002. - № 9. - С. 22.
72 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації (частини першої) / Под ред. Садикова О.Н. - М., Контракт. 2005. - С. 32.
73 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга перша: Загальні положення. - М., Статут. 2001. - С. 399.
74 Романець Ю.В. Договір простого товариства і подібні йому договори (питання теорії і судової практики) / / Вісник ВАС РФ. - 1999. - № 12. - С. 12.
75 Свірін Ю. Інвестор або споживач? / / Відомості Верховної Ради. - 1997. - № 3. - С.19.
76 Черемис С.Ю. Інвестиційний договір / / Облік в будівництві. - 2003. - № 1. - С. 22.
77 Огляд судової практики Верховного Суду РФ від 19 вересня 2002 р. «Узагальнення практики розгляду судами Російської Федерації справ у спорах між громадянами та організаціями, що залучають грошові кошти громадян для будівництва багатоквартирних житлових будинків» / / БВС РФ. - 2003. - № 2. - С. 17
78 Муравйов Б.В. Договір з участю інвесторів у будівництві / / Законодавство. - 1999. - № 6. - С. 17.
79 Бублик В. Кваліфікація дольової участі в будівництві / / Господарство право. - 2002. - № 2. - С. 70.
80 Пункт 3 ст. 1 Федерального закону від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» (в ред. Від 26.06.2007) / / СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.
81 Скловський К. Кваліфікація відносин із забудови та право на об'єкт будівництва в судовій практиці / / Господарство право. - 1997. - № 10. - С. 13.
82 Огляд судової практики Верховного Суду РФ від 19 вересня 2002 р. «Узагальнення практики розгляду судами Російської Федерації справ у спорах між громадянами та організаціями, що залучають грошові кошти громадян для будівництва багатоквартирних житлових будинків» / / БВС РФ. - 2003. - № 2. - С. 13.
83 Мокроусова Л.М. Договір комерційного найму житлового приміщення / / Нотаріус. - 2003. - № 2. - С. 21.
84 Сьоміна Т.А. Право громадян на одержання жилого приміщення державного і муніципального житлових фондів соціального використання як аспект права на житло / / Житлове питання. - 2007. - № 2. - С. 15.
85 Ухвала Верховного Суду Російської Федерації від 19 квітня 2005 року по справі № 11-В05-5 / / Бюлетень верховного суду РФ .- 2005 .- № 9 .- С.13.
86 Тимофєєва С.В. Соціалізація житлового права: проблеми вибору пріоритетів / / Військово-юридичний журнал. - 2007. - № 5. - С. 32.
87 Постанова Уряду РФ від 13 серпня 2006 р. № 491 «Про затвердження правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку і правил зміни розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення у разі надання послуг та виконання робіт з управління, утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку неналежної якості та (або) з перервами, що перевищують встановлену тривалість »/ / СЗ РФ. - 2006. - № 34. - Ст. 3680.
88 Постанова Уряду РФ від 14 грудня 2005 р. № 761 «Про надання субсидій на оплату житлового приміщення та комунальних послуг» / / СЗ РФ. - 2005. - № 51. - Ст. 5547; Постанова Уряду РФ від 23 травня 2006 р. № 306 «Про затвердження правил встановлення та визначення нормативів споживання комунальних послуг» / / СЗ РФ. - 2006. - № 22. - Ст. 2338; Постанова Уряду РФ від 17 травня 2002 р. № 317 «Про затвердження правил користування газом і надання послуг з газопостачання в Російській Федерації» / / СЗ РФ. - 2002. - № 20. - Ст. 1870.
89 Постанова Уряду РФ від 3 березня 2007 р. № 137 «Про затвердження правил надання субсидій з федерального фонду співфінансування соціальних витрат на часткове відшкодування витрат бюджетів суб'єктів Російської Федерації щодо надання громадянам субсидій на оплату житлового приміщення та комунальних послуг» / / СЗ РФ. - 2007. - № 11. - Ст. 1328; Постанова Уряду РФ від 14 грудня 2005 р. № 761 «Про надання субсидій на оплату житлового приміщення та комунальних послуг» (в ред. Від 18.06.2007) / / СЗ РФ. - 2005. - № 51. - Ст. 5547.
90 Постанова Уряду РФ від 21 травня 2005 р. № 315 «Про затвердження типового договору соціального найму житлового приміщення» / / СЗ РФ. - 2005. - № 22. - Ст. 2126.
91 Потяркін Д. Договір найму житлового приміщення / / Відомості Верховної Ради. - 1998. - № 1. - С. 37; Сосіпатрова Н.Є. Соціальний та комерційний найм у житловій сфері / / Держава і право. - 1997. - № 4. - С. 13-14; Яригіна А.В. Наймання житла / / Житлове питання. - 2002. - № 1. - С. 24.
92 Постатейний коментар до Житлового кодексу РФ / Під ред. Коршунова Н.М. - М., Ексмо. 2005. - С. 175.
93 Стриженко Г. Право власності та інші права громадян на житлові приміщення / / Законність. - 2005. - № 7. - С. 20-21.
94 Потяркін Д. Указ. соч. С. 35 - 36.
95 Афоніна О.В. Накопичувально-іпотечна система житлового забезпечення / / Житлове питання. - 2007. - № 4. - С. 18.
96 СЗ РФ. - 2000. - № 3. - Ст. 278.
97 СЗ РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3032.
98 Рогожина М.М., Туманов А., Хегедуш Дж. Особливості політики житлового фінансування в Росії та Угорщині. Порівняльний аналіз доступності іпотечних кредитів і придбання житла в Москві і Будапешті / / Житлове право .- 2004. - № 2. - С. 11.
99 Рогожина М.М. Досвід зарубіжних країн у сфері іпотечного кредитування громадян з низькими і помірними доходами / / Житлове питання. - 2003. - № 2. - С. 33.
100 Іпотека в Росії. Минуле. Справжнє. Майбутнє / Под ред. Радченко І.С. - М., ГроссМедіа. 2004. - С. 132.
101 СЗ РФ. - 2006. - № 13. - Ст. 1405.
102 Іпотека в Росії / Під ред. Толкушкіна А.В. - М., МАУП. 2006. - С. 502-504.
103 Іпотека в Росії / Під ред. Толкушкіна А.В. - М., МАУП. 2006. - С. 280.
104 СЗ РФ. - 2003. - № 46 (ч. 2). - Ст. 4448.
105 Меркулов В.В. Світовий досвід іпотечного житлового кредитування та перспективи його використання в Україні. - СПб., Юридичний центр Прес. 2003. - С. 341.
106 Іпотека в Росії / Під ред. Толкушкіна А.В. - М., МАУП. 2006. - С. 515-516.