Цивільно-правовий інститут оренди

ЗМІСТ

ВСТУП

РОЗДІЛ 1. ЗАГАЛЬНІ ПИТАННЯ ЗАСТОСУВАННЯ ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ОРЕНДИ

1.1 Поняття і значення оренди

1.2 Договір оренди і суміжні правові інститути

РОЗДІЛ 2. ЕЛЕМЕНТИ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ

2.1 Предмет договору оренди

2.2 Істотні умови договору оренди

РОЗДІЛ 3. ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДНИХ ВІДНОСИН

3.1 Укладання договору оренди та державна реєстрація прав орендаря

3.2 Виконання та припинення договору оренди

ВИСНОВОК

СПИСОК

ВСТУП

Актуальність теми дослідження. Правовий інститут договору оренди один з найстаріших і найпопулярніших у цивільному праві, властивий йому деякий консерватизм і стабільність дивовижним чином поєднуються з невпинними внутрішніми (у межах інституту) змінами і спробами охопити нові економічні відносини.

У значній мірі ці якості пояснюються значенням самої оренди як одного зі способів вирішення господарських завдань. Оренда природним чином доповнює інші засоби і способи соціального, економічного і виробничого розвитку. Унікальність оренди в тому, що вона фактично супроводжує і заповнює систему відносин власності, до певної міри гармонізує економічні відносини у випадках, коли жорстка конструкція власності (права власності) не дозволяє успішно і оперативно розпорядитися виробничими ресурсами.

У юридичному аспекті орендні відносини опосередковані передусім нормами правового інституту договору оренди.

Відзначається також тенденція до ускладнення і розширення внутрішньої структури інституту оренди; досить яскравим прикладом є поява лізингу, бурхливий розвиток якого супроводжується появою ряду проблем юридичного характеру.

Виділяються і нові об'єкти користування, у відношенні яких ще належить провести кваліфікаційні дії для визнання їх відносяться до договору оренди («надання персоналу», «оренда гравців», «користування» різного роду ресурсами в ІНТЕРНЕТ, «оренда виділених каналів зв'язку і радіочастот» і пр.).

У сукупності зазначені проблеми інституту оренди, як в частині їх нормативного регулювання, так і правозастосування, дозволяють говорити про актуальність та практичної значущості дослідження договору оренди в сучасній Росії.

Ступінь розробленості теми. У цивілістичній науці розроблено чимало конкретних прийомів і методів для вивчення договору і пов'язаних з ним проблем, викладених у монографічних роботах, журнальних публікаціях, інших виданнях. Тому в дослідженні використані спеціальні методологічні прийоми та підходи, розроблені російськими та радянськими цивілістами: М.М. Агарковим, М.І. Брагінським, В.В. Витрянский, В.А. Дозорцевой, О.С. Іоффе, К.Д. Кавеліним, Д.І. Мейєром, К.П. Побєдоносцевим, І.А. Покровським, В.І. Синайським, Е.А. Сухановим, В.А. Тархова, В.А. Умова, Г.Ф. Шершеневичем, Л.В. Щенникова, Б.Б. Черепахін та ін

Об'єкт дослідження - суспільні відносини, що виникають у зв'язку з договором оренди.

Предмет дослідження - цивільно-правовий інститут оренди і пов'язані норми цивільного та іншого законодавства, судова практика і доктрина.

Метою цієї роботи є дослідження комплексу основних проблем, пов'язаних із застосуванням договору оренди в цілому та окремих найбільш значущих його різновидів, оцінка сучасного стану системи і структури правового регулювання відповідних відносин та виявлення загальних тенденцій, внесення на цій основі законодавчих пропозицій, уточнення тлумачення норм законодавства про оренді, а також вироблення рекомендацій з укладання, виконання і припинення договору оренди.

Тому в рамках даної роботи зроблена спроба відповісти на наступні питання, які можуть бути визначені як приватні завдання:

- Яке місце інституту оренди в системі договірних інститутів і який зміст основних відносин, що характеризують оренду;

- Який склад об'єктів, здатних бути об'єктом орендних відносин;

- Які істотні умови договору оренди;

- На основі яких критеріїв слід відмежовувати оренду від суміжних договірних інститутів;

Методи дослідження. У роботі використовувалися різні загальнонаукові та приватноправові методи дослідження: діалектичний (основний спосіб об'єктивного пізнання дійсності), історичний та порівняльно-правовий (при з'ясуванні особливостей розвитку законодавства про оренду), формально-логічний (при оцінці співвідношення окремих норм, в тому числі норм різних галузей права), системно-функціональний аналіз (для визначення соціально-економічного та господарського ефекту, що викликається відповідними правилами) та ін

Структура роботи. Дипломна робота складається з вступу, трьох розділів, які об'єднують шість параграфів, висновків і бібліографічного списку.

РОЗДІЛ 1. ЗАГАЛЬНІ ПИТАННЯ ЗАСТОСУВАННЯ ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ОРЕНДИ

1.1 Поняття і значення оренди

У міру розвитку нинішня цивілізація пройшла кілька етапів свого економічного освоєння дійсності. Якщо перший характеризувався простим привласненням плодів природи, то на другому настала епоха їх обробки; далі - мінової торгівлі, де треба було вчинення актів міжособистісного соціального значення. Вже на перших етапах зародилася наука (і мистецтво) економії, тобто розумного, дбайливого ведення власних справ, яка в центрі уваги ставить питання про комплексний ефект володіння матеріальними благами, які належать людині (сім'ї, групі осіб), в ім'я певних цілей (задоволення поточних життєвих потреб, придбання предметів розкоші, передача майна потомству і пр.) ; природно, такого роду зусилля були можливі лише тому, що відбувався сам процес накопичення (придбання у власність). Але з часом стало очевидним, що як таке стан присвоєння (володіння) істотно відрізняється від іншого вміння - «мистецтва наживати стан». Нарешті, з розвитком продуктивних сил і форм господарювання, стало зрозумілим і деякий переважне значення цього другого вміння (мистецтва), що дозволяє в результаті безперервного і безмежного прагнення до прибутку створити стан без спадку, придбати капітал без фінансової основи і т.п. Хрематистика (спрага отримання прибутку як такого) гідна осуду, але це об'єктивне явище, що пояснюється соціальними, психо-фізичними, духовними та іншими причинами, яке саме по собі є факт дійсності, а не об'єкт обурення.

Господарська діяльність може спиратися на різні соціально-економічні способи залучення знарядь і засобів праці у виробничий процес. Безумовно, володіння ними на праві власності переважно і часто вигідно з точки зору економічного ефекту (немає витрат на платежі власнику), але не завжди зручно або можливо. Саме тому існував і існує орендний тип господарювання, при цьому він не повинен протиставлятися господарюванню власника ні з точки зору прибутковості, ні з позицій комфортності управління виробничим процесом, ні в плані соціального значення виникаючих відносин. Це саме другий тип, тобто інший модус організації виробництва, початково він не гірший і не кращий.

Ідилічна ситуація, коли початок будь-якої діяльності забезпечено достатніми коштами, зазвичай не відповідає дійсності, і на практиці майже кожен виробничий, так само як і невиробничий, процес спирається на залучення стороннього майна або капіталу.

Додамо, що потреба у майні (як в підприємницьких, так і в інших відношеннях) може бути тимчасовою, придбання його на праві власності у такому випадку не виправдано економічно. У конкретній економіці можуть зустрічатися і інші ситуації, коли придбання у власність не доцільно. Такий приклад. Нижегородська (авіакомпанія «Волга-Авіа», контрольний пакет якої належить місцевій владі, зацікавлена ​​в тому, щоб належать їй літаки Ту-134 так і залишилися у власності. Однак сама авіакомпанія не має ні належних свідоцтв експлуатанта даних повітряних суден, ні необхідного технічного складу , ні відповідних льотчиків. Оптимальний вихід із ситуації - здача лайнерів в оренду.

Потреба в оренді виникає також у випадках, коли економіко-технічні характеристики використовуваної техніки вимагають певних умов, наприклад, великовантажні автомашини-тягачі економічно вигідно використовувати тільки на «довгому плечі», і якщо таких перевезень немає, то краще здати їх в оренду.

Сучасні юристи, що досліджують процеси розвитку бізнесу, відзначають, що власність як така нівелюється, в основному, в результаті того, що для підприємця має значення лише результат експлуатації майна.

Акт оренди також є акт обміну вартостями і підпорядковується загальній економічній логіці товарообміну, але з урахуванням фактору часу, структури формування прибутку і можливості надання належної ефективності обмінюваних благ (тут звичайним критерієм виступає ліквідність, тобто легкість перетворення на гроші); в силу цього ринок оренди обмежений, але настільки ж необхідний як, і ринок товарів, послуг у складі будь-якого народного господарства.

Економічним відносинам такого типу господарювання відповідає правовий інститут оренди, норми якого (сьогодні це гол. 34 Цивільного кодексу РФ - далі ГК РФ) регламентують майнові еквівалентно-оплатне (вартісні) відносини з приводу надання речей у користування; «за договором оренди орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування »(частина перша ст. 606 ГК РФ). Які у гол. 34 ЦК РФ параграфи розташовані по неодноразово використовуваної законодавцем схемою: у першому параграфі розміщені загальні положення про оренду, а по 2-5 параграфах - спеціальні норми (про прокат, оренду транспортних засобів, оренді будинків і споруд, оренду підприємств і лізингу); відповідно до ст. 625 ЦК РФ загальні правила підлягають застосуванню лише у разі відсутності спеціального регулювання.

Отже, законодавець оцінює оренду як єдине явище незалежно від суб'єктного складу сторін, об'єктів оренди, а також інших обставин, здатних впливати лише на деякий своєрідність правового регулювання в рамках загальної моделі договору оренди.

Сьогоднішня структура гол. 34 ЦК РФ навряд чи безперечна. Зокрема, можна обговорювати доцільність виділення в самостійний параграф правил, присвячених прокату, а також причини, за якими законодавець не створив єдиний параграф для всієї нерухомості і не виділив параграф, присвячений оренді землі, і т.д. Заслуговує обговорення та доцільність виділення параграфа третього з його жорсткою прив'язкою до регулювання оренди тільки транспортних засобів, тому що залишаються за його межами випадки оренди інших складних у технічному відношенні об'єктів, що вимагають спеціального управління в процесі їх експлуатації.

Не цілком вдалим бачиться і виділення параграфа шостого («Фінансова оренда (лізинг)»). Винесені у нього спеціальні норми незначні і цілком могли б бути безболісно і з не меншим ефектом закріплені у відповідних статтях першого параграфа глави 34.

Тим не менше, для цілей цього дослідження в центрі уваги залишаємо фактично закріплену в законі структуру регулювання. Що ж до вибору різновидів договору оренди, що залучаються до спеціального аналізу (глави 2-4 роботи), то він визначений або значенням відповідних об'єктів (оренда нерухомості в цілому, оренда земельних ділянок), або особливою актуальністю проблем (фінансова оренда).

У зв'язку з орендою у сторін договору (перш за все - в орендаря) виникають різні правовідносини, в тому числі з органами влади та управління - з приводу дозволів на експлуатацію деяких об'єктів або у зв'язку з необхідністю ліцензувати таку діяльність; з органами місцевого самоврядування - у зв'язку з розміщенням виробництва на території муніципального освіти; з особами, що мають певні права на цей же об'єкт (наприклад, з володарями сервітутів); з організаціями, які забезпечують контроль і нагляд та т.п. Отже, правове регулювання відносин, що виникають при оренді, не вичерпується нормами власне цивільно-правового інституту оренди. Проте, в завдання цього дослідження входить тільки Цивілістичний аналіз проблем, хоча, звичайно ж, заслуговує на увагу, наприклад, питання про оренду (договорі оренди) у зв'язку із здійсненням підприємницької діяльності, про співвідношення оренди та актів адміністративного характеру і т.д.

Звичайне визначення договору оренди практично не розходиться з формулюванням частини першої ст. 606 ГК РФ впродовж багатьох десятиліть, що свідчить про адекватність даного визначення змісту економічних процесів. Цей договір консенсуальний, відшкодувальний і взаємний. Зазвичай його відносять до тієї групи договорів, які прийнято іменувати договорами про передачу майна. З цього приводу слід уточнити, що передача в угодах про оренду займає місце лише першої дії, можливо, більш відомого, але менш значущого в економічному сенсі. Як для орендаря, так і для орендодавця основною метою є зовсім не передача, а ті процеси та їх результати, які слідують за передачею (орендар має намір експлуатувати річ і отримати очікуваний від цього ефект, а орендодавець планує отримати грошові кошти). Зауважимо, що законодавець цілком справедливо відмовився використовувати слово «передача» стосовно оренди, він ясно говорить про «надання». Таким чином, даний договір по суті являє собою особливу форму соціально-економічної взаємодії щодо певних благ і повинен бути кваліфікований як такого; договір оренди є угода про надання у користування, і ця унікальна його характеристика не дозволяє змішувати з договорами про передачу майна.

Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованої земельної ділянки відповідно до договору, є його власністю, якщо законом, іншим правовим актом або договором не передбачено інше (ст. 136 ЦК). Об'єктом договору оренди можуть бути земельні ділянки та інші відособлені природні комплекси; головна ознака об'єкта - його неспоживаність.

Стабільність загальної формули договору оренди не означає, що під впливом політичних, економіко-фінансових та інших умов конкретно-історичне розуміння договору оренди не змінювалося, однак ці зміни не зачіпали істоти концепції («тимчасове користування річчю в рахунок відомого платежу») і переважно полягали в формуванні окремих різновидів договору оренди. Прикладом тут може бути виділення у чинному ЦК України оренди транспортних засобів та лізингу, раніше відсутніх з відомих причин.

Основні положення про оренду, а також правова регламентація оренди окремих об'єктів досліджено у цивілістичній літературі досить повно, що звільняє від необхідності викладати відповідні правила в їх розгорнутому вигляді. Тому в рамках цієї роботи до аналізу, за загальним правилом, залучаються лише спірні або найбільш складні ситуації.

Фактично за особливими правилами будуються орендні відносини, пов'язані з процесом приватизації. Тут досить багато проблем, але в силу їхньої чисельності та специфіки, які заслуговують самостійного дослідження, в даній роботі вони не розглядаються.

Не аналізуються в роботі і прикордонні з орендою (договором оренди) питання надання публічними утвореннями один одному землі та інших об'єктів у тимчасове користування; треба визнати, що такі угоди цілком можуть бути визнані саме договорами оренди, але самі по собі подібні ситуації найчастіше пов'язані з виконанням кожної зі сторін публічно-правових функцій, є вимушеними для обох сторін і пояснюються переважно незавершеністю процесу розмежування права власності на землю.

Форма орендного договору використовується і в міждержавних відносинах, але, цілком зрозуміло, схожість в регулюванні не призводить до єдності правової природи відносин; норми національного права, в тому числі гол. 34 ЦК РФ, у відносинах суверенів не застосовуються.

1.2 Договір оренди і суміжні правові інститути

Оскільки договір оренди має власне правове регулювання, необхідно відрізняти його від суміжних правових інститутів.

Крім того, порівняння договору оренди з іншими цивільно-правовими договорами дозволяє ясніше зрозуміти і правової природи договору оренди.

З'ясування ж змісту договору оренди дозволяє здійснювати правильну його кваліфікацію, оскільки на практиці нерідко зустрічаються випадки невірної кваліфікації цього договору оренди і - як наслідок-застосування норм, противних його природі. Наведемо приклад із практики. Між банком та АТ був укладений договір, згідно з яким банк зобов'язався передати у власність АТ частину своїх акцій, а АТ в порядку оплати акцій зобов'язалося передати банку частину своїх нежитлових приміщень. Надалі АТ звернулося до арбітражного суду з позовом про визнання договору недійсним. При розгляді спору суд встановив, що у договорі не зазначено, у власність або ж користування передаються приміщення. Попереднє ув'язнення договору і подальша поведінка сторін свідчило про те, що банк, укладаючи угоду, мав намір отримати приміщення у власність, а АТ - передати їх у тимчасове користування. Оскільки сторони не досягли угоди про тип договору, що укладається (купівля-продаж приміщень або передача їх в оренду), суд обгрунтовано визнав договір неукладеним.

Порівняння договору оренди може бути проведено стосовно і до інших правових категорій (тобто не тільки до договорів). Так, у випадках розміщення на узбіччях полів чи інших земельних ділянок знаків дорожнього руху, суспільно корисною інформацією мова повинна йти не про оренду і не про сервітут, а про обмеження публічного характеру (п. 2 ст. 209 ЦК РФ).

У м. Москві була затверджена форма договору користування поверхневим водним об'єктом. Проте аналіз його змісту дозволяє стверджувати, що мова йде не про будь-яке користуванні, тим більше не про класичну оренду, а про спосіб організації взаємовідносин у процесі реалізації публічного сервітуту - права користування водними ресурсами річки Москви. Цілком зрозуміло, що більша частина взаємовідносин в такому випадку вже врегульована нормами кримінального, екологічного, водного та інших галузей права (наприклад, з відшкодування шкоди промисловими стоками) - незалежно від наявності або відсутності аналогічних правил в такому договорі, а також їх утримання; викликає сумніви і суб'єктний склад: договір укладається водокористувачем з Урядом Москви, очевидно не уповноваженим представляти Російську Федерацію.

Взагалі треба відмітити, що на практиці договори оренди часто намагаються з тих чи інших причин позначати як «договори користування» чим-небудь.

Якщо на об'єкті речових прав (наприклад, будівлі) розміщується реклама (щити, рекламні покажчики тощо), то підставою відносин визнається не договір оренди (суборенди). Відповідно до п. 1 Огляду практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою, договір, на підставі якого використовується окремий конструктивний елемент будівлі (в конкретному випадку малася на увазі дах) у рекламних цілях, не є договором оренди. На думку Президії Вищого Арбітражного Суду РФ в подібних випадках мова повинна йти про спеціальну кваліфікації виникаючих відносин через іншого об'єкта відносин, і, не виключено, що подібний договір може бути визначений як непойменовані ГК РФ (тобто і застосовувати потрібно не правила про оренду , а загальні правила про зобов'язання і договори).

Ймовірно, позиція Президії Вищого Арбітражного Суду РФ у даному конкретному випадку правильна. Але тільки в тому відношенні, що перед нами не договір оренди будівлі, а договір оренди такого конструктивного елемента, як дах. Безумовно, це не знімає можливості та іншої кваліфікації в подібних випадках - виходячи із суті угоди, що вимагає ретельної оцінки і тлумачення (наприклад, дах могла б орендуватися для танців співробітників орендаря). Якщо навіть обмежитися випадками, коли мова йде про використання певних речей для реклами, то навіть тут відносини можуть бути кваліфіковані як і договір надання рекламних послуг - якщо, наприклад, власник рекламного щита не тільки розміщує, а й створює рекламу інших організацій, як і договір надання відплатних послуг - якщо, наприклад, на щиті лише розміщується реклама, і як непойменовані ГК РФ договір (якщо він тільки дозволяє помістити рекламу).

Навряд чи можна кваліфікувати як договір оренди і договір хостингу, тобто договір з організацією, що забезпечує доступ до мережі Інтернет для роботи зі створеною базою даних (сайтом). Такі організації (провайдери) надають послуги з доступу в Інтернет, розміщують і передають інформацію, і в цілому для їх діяльності більш характерно надання послуг, ніж надання деякого об'єкту в користування. Елементи зовнішньої схожості, звичайно ж, є: провайдер за плату надає користувачеві вільний дисковий простір свого сервера (мережевого базового комп'ютера). Проте суть справи не у факті надання такого простору, а в тому, що саме провайдер обслуговує інформаційний потік; не можна також виключати, що провайдер буде втручатися у процес підготовки і подачі інформації, що практикується у різних країнах і передбачається договорами. Значна частина цих відносин, до вивчення яких правознавці тільки приступили, являє собою різнорідні зв'язку, що характеризуються ознаками різних договірних інститутів, частина ж відносин настільки своєрідна, що змушує ставити питання про появу непойменовані цивільно-правових договорів.

Відсутність однозначних системних ознак договору оренди є причиною суперечок не тільки в практичній дійсності, а й у теорії правової науки. Часом важко провести межу між договором оренди і іншим договірним інститутом. Так, значітелвние суперечки викликає кваліфікація договору, що виникає при приміщенні речі в автоматичну камеру схову, а також природа відносин, що виникають при укладенні договору чартеру.

Щодо першого випадку спостерігається існування трьох точок зору. Представники першої розглядають цей договір як договір зберігання. Так, З.І. Цибуленко визнає даний договір звичайним договором зберігання. Представники іншої позиції визнають його різновидом договору оренди. Так, О.Н. Садиков обгрунтовує свою позицію таким чином: «такі відносини ближче до договору майнового найму (оренди), оскільки організація (наймодавець) не приймає від громадянина речі на зберігання, а лише надає місце (осередок автоматичної камери схову). Обгрунтування цього висновку підтверджується і тим, що, кажучи про зберігання цінностей у наданому банком індивідуальному сейфі, ГК також відсилає до договору оренди ». Ідентичного погляду дотримуються Н.І. Клейн і В.В. Чубаров: «Зберігання речей в автоматичних камерах схову ЦК не регулює в розділі, присвяченому договором зберігання, так як ці відносини підпадають під регулювання договору оренди. Адже в таких випадках транспортна організація не приймає речі на зберігання, а лише надає клітинку автоматичної камери схову для краткосрочного.использования шляхом поміщення в ній ручної поклажі ».

С. І. Пегов кваліфікує цей договір як різновид оренди: «При приміщенні ручної поклажі в КХС залізниця, що володіє КХС, не приймає від громадянина ручну поклажу на зберігання, а лише надає місце для короткострокового зберігання ручної поклажі». Раніше судова практика розділяла позицію віднесення цього виду договору до різновиду оренди. У Постанові Пленуму Верховного Суду РФ від 26 грудня 1989 р. «Про практику розгляду судами РРФСР справ у спорах, пов'язаних з обслуговуванням населення» даний договір однозначно віднесений до орендного; особи, що поміщають річ в автоматичну камеру схову визнавалися орендарями осередки. Ю.В. Романець при вирішенні даного питання займає схожу позицію, так як транспортна організація не несе обов'язки із забезпечення збереження майна, вона відповідає лише у випадку несправності камери. Але у даного автора помітні дві нескоординовані позиції: з одного боку, він відзначає відсутність у залізниці функцій поклажодавця, а, з іншого, вказує, що «спрямованість зобов'язання як нормотворча ознака виражається не в основному дії зобов'язаної особи як такому, а в економічному і юридичному результати, на досягнення яких направлено це дія ». Тобто саме мета договору та визначає права та обов'язки сторін. «Мета зобов'язання - це задоволення відомого інтересу». З цієї позиції, що розглядається договір може і повинен бути визнаний договором зберігання, так як кінцева мета особи, що скористався автоматичною камерою схову, результат, до досягнення якого він прагне, - це саме можливість зберігання речі, а не можливість користуватися самою камерою зберігання. Особі, що здає майно в автоматичну камеру схову, важливо зберегти річ, камера схову як така, її властивості його не цікавлять. Тоді як для орендаря переважаюче значення має об'єкт договору, і інтерес його задовольняється можливістю користування ним. Особі ж, здає майно в автоматичну камеру храпения, абсолютно байдужий сам об'єкт. Крім того, автоматична камера схову - пристосування, спеціально створене для строго певної мети - зберігання речі. Правда, для такої оцінки треба виділити - чий інтерес є переважаючим і, тим самим, кваліфікуючою, ми ж вважаємо, що камери схову для того й існують, і тому так називаються, що призначені для зберігання.

Так, договір фрахтування законодавцем однозначно віднесений до договору перевезення, хоча фрахтівник і надає всю або частину місткості одного або декількох транспортних засобів для перевезення вантажів, пасажирів і багажу, тобто так само, як залізниця надає простір камери схову. Тому мають рацію автори, які договір про надання камер схову в транспортних організаціях відносять до зберігання: «На наш погляд, тлумачення ст. 923 ЦК дозволяє схилитися до того, що законодавець охопив нею і діяльність, пов'язану з експлуатацією автоматичних камер зберігання ».

Таким чином, у правовій дійсності часто виникає проблема правильної кваліфікації договору оренди. Відсутність чітко сформульованих ознак договору часто веде до зловживання правом учасниками цивільного обороту; недобросовісні учасники цивільних правовідносин користуються існуючими розмитими межами розмежування договорів і вживають це на свою користь, вибираючи найбільш вигідний вид договору (зазвичай - для відходу від податкових, митних та інших платежів). Для вирішення викладеної проблеми необхідно чітке визначення кваліфікаційних ознак договору оренди, щоб у кожному конкретному випадку правильно оцінювати і кваліфікувати договір, відповідно застосувавши до нього саме ті норми права, які призначені для його правового регулювання.

Відмінність договору оренди від купівлі-продажу зазвичай утруднень не викликає, воно легко проводимо за критерієм - зберігається або не зберігається право власності у відчужувача особи. Аналогічно слід здійснювати відмежування оренди від ренти (див. п. 1 ст. 583 ГК РФ), міни (п. 1 ст. 567 ДК РФ) і дарування (див. п. 1 ст. 572 ГКРФ).

Що ж стосується комерційної концесії («франшизи»), то норми гл. 54 ДК РФ однозначно обмежують її предмет наданням виключних прав (п. 1 ст. 1027 ГК РФ), не допускаючи передачі речей з цього ж договору; можлива передача разом з винятковими правами деяких речей не змінює кваліфікацію основного договору і дозволяє говорити лише про те, що крім комерційної концесії укладено ще й договір оренди цих речових об'єктів.

Про оцінку співвідношення договору оренди та договору позики. Цивільний кодекс РФ відносить обидва договори до однотипних, спрямованим на передачу об'єктів цивільних прав у тимчасове користування. Подібність їх зазначалося у цивілістичній літературі здавна, так, у підручнику Д.І. Мейєра вказується: «позика близько підходить до договору найму майна. Вона відрізняється від найму тільки тим, що представляється договором безмездний, так що підходить від частини під поняття дарунок і не вимагає визначення про термін договору. Але право, яке встановлюється за договором позики, абсолютно те ж, що й право за договором найму, - право користування річчю відповідно до її призначення, без пошкодження її істоти ». Сучасна правова наука також вказує на особливу близькість означених договорів. «Зіставлення зазначених договорів іноді йде настільки далеко, що виникає бажання визнати позику різновидом майнового найму». Однак навряд чи можна погодиться з цим твердженням. Конструкція договору безоплатного користування має свою специфіку, зумовлену фактором безплатності, що є підставою для виділення її в окрему від оренди договірної тип. Основна відмінність між двома договорами полягає в безкоштовне характер договору оренди, і безоплатному-позички; ця обставина і зумовлює більшість відмінностей в правовому регулюванні.

З іншого боку, єдина спрямованість зобов'язань оренди та позички дає можливість поширити на обидва інститути ряд загальних уніфікованих положень. Так, ст. 689 ЦК України містить орендні правила, застосовні до безоплатного користування.

Оскільки особливості інституту безоплатного користування обумовлені фактором безплатності, то й обмеження слід проводити з опорою на цю обставину. Спрямованість на передачу речі в тимчасове користування об'єднує дані інститути, але результат, до якого сторони прагнуть, різний. При укладанні договору оренди орендодавець має намір задовольнити свій інтерес в отриманні прибутку від користування переданим майном орендарем. І насправді, його інтерес полягає не в просто в здачі майна (це лише його обов'язок, але не через придбання обов'язки він вступає у правовідносини!?), А у витягу відповідних коштів з цього акту. Що ж стосується договору позики, то закон не визначає інтерес ссудодателя, але, звичайно ж, формулюючи конструктивні ознаки відповідним чином, закон виходить з того, що можливе благо, яке витягує позичкодавець, не є кваліфікуючою обставиною.

Інша відмінність пов'язана з предметом договорів: в силу ст. 689 ГК РФ при позиці майно передається лише у користування, і це позбавляє ссудополучателя права на речове-правовий захист.

Є також відмінності, пов'язані з суб'єктним складом. З числа ссудополучателем виключені засновники, учасники, керівники та члени органів управління або контролю організації - ссудодателя. А стосовно оренди таких обмежень закон не містить.

Договір оренди з наступним викупом може бути порівняний з договором купівлі-продажу з розстрочкою платежу. У названих інститутів певну зовнішню схожість у володінні майном до повної оплати. Об'єднуючим початком обох договорів служить і їх кінцева економічна мета, яка полягає у передачі права власності на умовах поетапного внесення викупної ціни. Незважаючи на наявність єдиної мети, зазначені види договорів належать до різних договірним інститутам у силу наступних незбіжних конструктивних ознак: а) якщо мета (придбання майна у власність) загальна, то кошти досягнення різні, б) не збігається і предмет договорів (що виникають при оренді права орендаря не порівнянні з правом власності), в) розрізняється і спрямованість (сукупність юридичних і економічних цілей) зобов'язань, г) договір оренди з умовою подальшого викупу орендованого майна, за загальним правилом, полягає в процесі приватизації державних і муніципальних підприємств, характеризується наявністю не тільки приватноправових, а й публічно-правових елементів.

Про співвідношення договору найму житлового приміщення та договору оренди. Обидва договори характеризуються єдиним родовою ознакою - оплатній передачею майна у тимчасове користування. Незважаючи на наявність цієї спільності, договір найму житлового приміщення законодавцем виділений в окремий, самостійний від інституту оренди договірний тип, правове регулювання якого здійснюється відповідно до норм глави 35 ЦК РФ. Подібне рішення обумовлене специфікою зобов'язання найму житлового приміщення, що виключає застосування до нього родових орендних норм. Договір найму житлового приміщення характеризується яскраво вираженим соціальним характером - можливістю задовольняти основну потребу людини в приміщенні для проживання; тому норми глави 35 ЦК України, що регулюють відносини найму житла, надають наймачу велику захищеність (в порівнянні з орендарем). Кінцева мета законодавця, передбачив спеціальний режим для найму житлових приміщень, полягає у наданні посиленого захисту наймачеві. У юридичній літературі велика увага приділяється питанню про місце договору найму житлового приміщення в системі цивільних договорів - як самостійного договірного типу або різновиду договору оренди. Якщо проаналізувати чинне закордонне законодавство, то ми виявимо, що, як правило, відносини, пов'язані з договором найму житлового приміщення регулюються в рамках договору оренди. Примітно, що в структурі більш пізніх нормативних актів (наприклад, ГК Квебека, що вступив в силу 1 січня 1994 року), норми, що регулюють відносини найму житлового приміщення, виділені в окремий розділ глави, регулюючої орендні відносини. У той час як більш ранні, наприклад Французький Цивільний Кодекс 1804 року, не передбачають норм, що забезпечують особливе правове регулювання відносин найму житлового приміщення. Зазначений факт непрямого у легітимній і чітко закріпленої законом можливості звільнитися від тягаря витрат за змістом? Інша справа, що текстуально такого роду інтерес може і не бути зафіксований в договорі «відображає загальну тенденцію до підвищення соціальної значимості відповідного предмета регулювання, що викликала необхідність створення по можливості більш широкого спеціального правового режиму». Питання самостійності договору найму житлового приміщення давно обговорюється у вітчизняній літературі (у роботах В. П. Грибанова, С. Н. Братуся, О. А. Красавчикова, О. С. Іоффе, Е. Л. Лаасіка, В. А. Рясенцева) , але сьогодні переважаючою є точка зору, що збігається в думкою законодавця: «Специфіка предмета і суб'єкта,« наклавшись »на спільність мети правовідносини, призвела до того, що правила оренди стали застосовні до житлового найму лише в« переломленому »вигляді, тобто з урахуванням особливостей відносин найму ».

Зазвичай виділяють наступні кваліфікуючі ознаки договору найму житлового приміщення: а) якщо кінцева мета договору оренди (з позицій орендодавця) - одержання вигоди від користування переданим майном, то договір найму житлового приміщення має своєю кінцевою метою надання можливості наймачеві задовольнити основну потребу будь-якої людини в житловому приміщенні ; б) єдино можливий спосіб користування житловим приміщенням - проживання в ньому (це стосується і випадків, коли первинним наймачем є юридична особа, яка повинна укласти з громадянином - наприклад, працівником - інший договір найму), в) договір найму житлового приміщення носить споживчий характер в цілому, що дає можливість застосування до виникаючих відносин норм законодавства про захист прав споживача; саме тому юридичні особи-орендарі не мають права укладати з громадянами-користувачами договір суборенди, так як це ущемляє житлові права громадян у порівнянні з житловими правами наймача; г) договір найму житлового приміщення характеризується наявністю особливого суб'єктного складу. Відповідно до п.1 ст. 677 ГК РФ наймачем за договором найму житлового приміщення може бути тільки громадянин - на стороні ж наймодавця виступає представник державного або муніципального органу - у договорі найму соціального житла, або інша фізична або юридична особа - власник (уповноваженою ним особа) - у договорі найму житлового приміщення .

Інші ознаки (наприклад, об'єкт договору - житлове приміщення) навряд чи можна виділити як кваліфікуючі, в одних випадках (це стосується і об'єкта) дана ознака присутня і при оренді, в інших випадках (наприклад, коли виділяють соціальну спрямованість у цілому) відсутня ясність і чіткість самого ознаки.

Договір оренди і договір довірчого управління майном. Відносини щодо оренди майна і відносини, пов'язані з довірчим управлінням майна, мають деяку зовнішню схожість. В обох випадках передбачається передача майна на визначений строк; зовнішню схожість особливо помітно при порівнянні договору оренди та довірчого управління майном, що виникають з підстав, передбачених законом.

Але не мало і відмінностей. У першу чергу, необхідно вказати розбіжність цілей (спрямованості) даних відносин. Так, договір оренди має своєю кінцевою метою надання орендарю можливості отримувати певну майнову вигоду з володіння та користування орендованим майном. Орендодавець ж, надаючи подібне майно, прагне до задоволення свого інтересу-отриманню орендної плати за користування майном. Питання ж про те, як використовує орендар майно, законодавця не цікавить (при відсутності порушень договору і публічного порядку). Мета ж довірчого управління полягає в наданні керуючим послуг зі здійснення прав власника переданого майна, причому задоволення інтересу засновника довірчого управління досягається шляхом ефективного управління майном іншою особою (керуючим). Останній не тільки реалізує права власника, а й експлуатує майно з максимальною для власника вигодою. Інтерес кредитора у договорі довірчого управління майном є мета зобов'язання; «інтерес засновника є метою зобов'язання і в процесі управління і в результаті управління».

По-друге, договір оренди майна характеризується спрямованістю на передачу майна у тимчасове володіння та користування. Договір довірчого управління майном належить до видів договорів, спрямованих на оплатне надання послуг. Деякі автори, наприклад М. В. Кротов, З. Е. Беневоленського, що пропонують свою класифікацію договорів за ознакою юридичної значимості для кредитора процесу виробництва продукту боржником, відносять договір довірчого управління майном до договорів, де для кредитора важливий і процес виробництва, і його результат . Відповідно до окресленої класифікацією договір оренди майна треба віднести до договірного увазі, в якому процес виробництва не має принципового значення для кредитора.

По-третє, важливо враховувати різний характер інтересу, що знаходиться на стороні кредитора і боржника в позначених зобов'язання. Конструкція довірчого управління майном заснована на «принципі« загального інтересу »сторін з приводу отримання прибутку. Власник і менеджер часто прагнуть до максимального доходу, що забезпечує їх інтересам певну спільність ». Тоді як орендне зобов'язання не відрізняється подібної загальною спрямованістю інтересу обох сторін.

По-четверте, суттєва відмінність зазначених договорів відзначається щодо предмета та об'єкта договору. «Предмет договору довірчого управління майном - власне управління як цілеспрямована систематична діяльність довірчого керуючого, мета якої - виробництво прибутку». При оренді ж у центрі уваги - вчинення орендодавцем дій з надання майна і платежі орендаря.

І, по-шосте. Договір довірчого управління майном від орендного відрізняє наявність особливого суб'єктного складу. Склад учасників права, як «право справедливості»; траст (управитель) має майно не в силу звичайного договору і підпорядковується не праву, а «совісті», в договорі довірчого управління майном ускладнюється: поряд із засновником, керуючим учасником зазначених правовідносин може з'явитися вигодонабувач. Участь вигодонабувача у відносинах довірчого управління майном дає підстави стверджувати, що даний вид договору можна кваліфікувати як договір на користь третьої особи.

Орендодавцем ж може виступати не тільки власник майна, а й особа, яка має іншим речовим правом. Крім того, правом виступу в якості орендодавця наділений сам орендар, що передає орендоване майно за договором суборенди.

Довірчим керуючим, за загальним правилом, виступає індивідуальний підприємець або комерційна організація, тобто суб'єкт, який здійснює підприємницьку діяльність на професійній основі. Ніяких подібних обмежень щодо орендаря норми, що регулюють правовідносини оренди, не містять.

По-сьоме, об'єктами довірчого управління є широке коло майна, куди, окрім речей, входять також майнові права; деякі автори визнають об'єктом довірчого управління майном не тільки безготівкові, а й готівкові грошові кошти. Коло можливих об'єктів договору оренди значно вже й обмежується тільки індивідуально-визначеними, неспоживна речами.

Договір оренди і договір зберігання. Договір зберігання, так само як і договір оренди, передбачає передачу майна у тимчасове володіння зберігачу та її повернення після закінчення терміну зберігання. На практиці мають місце випадки, коли при зберіганні на зберігача покладаються права та обов'язки з експлуатації переданим майном, що багато в чому зближує позначені договірні інститути. Їх схожість відзначала дореволюційна цивілістика: «поклажа те саме наймом майна: точно також, як майно віддається на збереження особі, у нього може бути орендований приміщення і в це приміщення складено майно». Але зазначене подібність лише позірна, орендні відносини в корені відмінні від відносин, що складаються при договорі зберігання.

При цьому слід враховувати насамперед цільову спрямованість названих інститутів. Мета зобов'язання зберігання полягає в забезпеченні збереження майна. Інститут зберігання спрямований на надання послуг із забезпечення схоронності договірного об'єкта. Забезпечення збереження орендованого майна і так входить в обов'язки орендаря. Необхідно звернути увагу на різну цільову спрямованість зазначених договорів. При орендних відносинах орендар також зобов'язаний забезпечувати збереження речі, але основна його мета - користування орендованим майном; забезпечення схоронності речі є не метою договору, але необхідною умовою для виконання обов'язку орендаря щодо повернення переданого йому майна орендодавцю після закінчення терміну оренди. Мета договору зберігання - виключно діяльність зберігача щодо забезпечення схоронності речі. Поклажодавець зацікавлений в самому кінцевому результаті - отримати річ у цілості по закінченню терміну договору, сам процес надання послуги зберігання для поклажодавця не представляє особливого інтересу, тоді як в орендних відносинах кінцевий результат договору полягає в наданні орендарю можливості користування річчю, вилучення за допомогою цього певної матеріальної вигоди .

Далі. За договором зберігання послугу надає особа, яка приймає річ у володіння з умовою її повернення, а при оренді надання майна в тимчасове володіння і користування здійснює особа, яка передає річ у володіння.

Різний і обсяг переданих повноважень у розглянутих договорах. Зберігачу передається виключно правомочність володіння, правомочність користування, за загальною конструкції договору зберігання, знаходиться поза його рамками. А за договором оренди орендарю безумовно передається лише право користування.

На практиці досить поширеною є наступна договірна конструкція - зберігачу надається право користування річчю в якості оплати послуг із зберігання. Вважаємо, тут не можна вбачати ознак змішаного договору: якби сторони мали на меті не тільки забезпечення збереження майна, але і користування ним, то вони б уклали звичайний орендний договір, який сам по собі вже передбачає забезпечення схоронності орендованого майна. При зберіганні річ передається для забезпечення її схоронності в інтересах поклажодавця, орендні ж відносини встановлюються з метою використання майна орендарем. Висновок подібного договору - з поданням зберігачу можливості користування річчю - може бути потрібно чи бажано (наприклад, постійна експлуатація речі, переданої на зберігання, може бути обумовлена ​​її властивостями). І тоді правомочність користування надається зберігачу в інтересах поклажодавця саме щодо забезпечення збереження переданої на зберігання речі. Якщо договір зберігання має на меті задовольнити інтерес поклажодавця у збереженні речі, то оренда спрямована на забезпечення інтересу орендаря у користуванні річчю і витяганням її корисних властивостей. Користування річчю в процесі надання послуг з її зберігання не передбачає вилучення її корисних властивостей в інтересах зберігача, а служить задоволенню інтересу поклажодавця щодо забезпечення нормального експлутаціошюго стану речі, і тим самим її збереження, спрямоване на реалізацію самого зберігання і не змінює його правової природи; інакше кажучи - це тільки форма платежу за послуги, одночасно служить головній меті - зберегти річ.

Нарешті, об'єктом договору оренди виступає індивідуально-визначена річ. У той час як об'єктом договору зберігання можуть бути як індивідуально-визначені речі, так і речі, визначені родовими ознаками.

Безперервні суперечки в літературі ведуться щодо кваліфікації договору зберігання цінностей у банку з наданням клієнтові індивідуального банківського сейфа (див. ст. 922 ГК РФ) - клієнтові надається можливість приміщення цінностей в сейф та вилучення їх сейфа без чийогось контролю, в тому числі і з боку банку. При цьому банк зобов'язаний надати сейф і запобігти доступ до сейфу кого-небудь без відома клієнта. Даний спір викликав до життя кілька теорій. Прихильники першого підходу визнають зазначений договір видом договору оренди. Другі, приєднуючись до волі законодавця, розглядають цей договір як різновид зберігання. Треті визнають право за позначеним договором на самостійне місце в системі договорів і розглядають його як змішаний договір. Вважаємо, найбільш точна оцінка дана в наступній фразі: «Фактично в даному договорі з'єдналися орендне зобов'язання з надання сейфа в користування клієнтові і зобов'язання щодо забезпечення збереження сейфа». Отже, це змішаний договір.

Договір оренди транспортних засобів та договір перевезення. Проблема співвідношення договору оренди транспортного засобу та договору перевезення (перш за все - морської) існує давно, суперечки з цього приводу не вщухають і понині. Зовнішня схожість позначених договорів спостерігається в тому, що в обох договорах транспортний засіб як би використовується фрахтувальником, крім того, ситуація ускладнена багатозначністю найменувань («оренда», «фрахтування на час», «фрахтування», «тайм-чартер», «бербоут- чартер »). Заважає однозначного тлумачення договору морського перевезення і незбіжних кваліфікація договорів такого роду в різних країнах. Існуючу невизначеність добре ілюструє той факт, що при розробці нині чинного ЦК РФ вносилися пропозиції про перенесення договору оренди транспортного засобу з екіпажем у голову, регулює відносини з перевезення.

По-перше, існує можливість віднесення договору оренди транспортного засобу з екіпажем (фрахтування на час) до різновиду інституту перевезення.

По-друге, зберігається питання про співвідношення договору оренди транспортного засобу та договору фрахтування.

При рішенні першого означеного питання слід врахувати, що він виникає не тільки в російській цивільно-правовій науці. Так, традиційно, англійське загальне право розглядає договір тайм-чартеру (фрахтування на час) як різновид перевезення. Але, часом, англійський суд кваліфікує цю різновид договору як орендний. Питання про віднесення договору фрахтування на час або до виду договору перевезення, або до різновиду оренди, вирішується виходячи зі змісту і цілей договору. При цьому визначальним моментом у кваліфікації виступає зміст правомочностей фрахтувальника. Тайм-чартер розглядається як різновид оренди в тому випадку, якщо фрахтувальник здійснює володіння судном, якщо ж володіння судном залишається за фрахтувальником (судновласником), то даний договір зараховують до моделі договору перевезення.

Вітчизняний законодавець відносить договір фрахтування на час до орендного: за договором фрахтування судна на час судновласник надає судно за винагороду (орендну плату) фрахтувальнику (орендарю) на певний термін для перевезень вантажів, пасажирів і для інших цілей, передбачених законом та договором. У доктрині ж і до теперішнього часу суперечки не закінчені, так як багато правознавці, спираючись на істота відносин, вказують збіг такого фрахту з перевезенням (переміщенням). Представники іншої точки зору на природу договору фрахтування на час (А. Л. Маковський, М. Є. Ходунов та ін), відстоюють необхідність розглядати договір тайм-чартеру різновидом договору оренди: оскільки фрахтівник передає судно фрахтувальнику, то це свідчить на користь того , що судно надається йому не тільки в користування, а й у володіння (отже, це не перевезення). У науці пропонувалося також договір оренди транспортного засобу з екіпажем віднести до договору підряду, але аргументованої концепції не пропонувалося.

Якщо у судовій практиці держав загального права відсутні однозначні ознаки, що дозволяють розмежувати договір фрахтування на час від договору фрахтування (чартеру), і грань між цими двома видами договорів дуже хитка, то російський законодавець при вирішенні даного питання займає більш жорстку позицію. Норми, які регулюють відносини за договором фрахтування (чартер), поміщені ним у голову 40 ЦК РФ ("Перевезення"), тоді як правове регулювання договору фрахтування на час здійснюється за допомогою правових норм глави 34 («Оренда»).

Синонімом «фрахтування» є термін «чартер». Але визначення «чартер» міститься не в нормах гол. 34 ЦК РФ, присвячених оренді, а в гол. 40 ЦК РФ, що регулює відносини перевезення. У відповідності зі ст.787 ГК РФ за договором фрахтування (чартер) одна сторона (фрахтівник) зобов'язується надати другій стороні (фрахтувальнику) всю або частину місткості одного або декількох транспортних засобів на один або кілька рейсів для перевезення вантажів, пасажирів та багажу. Кодекс торговельного мореплавства РФ чітко розмежовує договір чартеру (фрахтування) - як вид договору морського перевезення, і договір тайм-чартеру (фрахтування на час) - як різновид договору оренди. При цьому сторона-дол жни до в договорі чартеру іменується перевізником, у договорі тайм-чартеру - судновласником, а сторона-кредитор в обох договорах називається фрахтувальником. Пункт 2 ст. І 5 КТМ РФ передбачає два можливих види договору перевезення: 1) з умовою надання для морського перевезення вантажу всього судна, його частини чи певних суднових приміщень (чартер), 2) без такої умови.

Подібна двозначність законодавця створює сприятливий грунт для безперервних дискусій з питання співвідношення договору фрахтування на час і договору фрахтування (чартеру).

У юридичній літературі позначилося кілька підходів у вирішенні вищезгаданої проблеми. Деякі автори визнають договір чартеру виглядом орендного договору, вважаючи, що правове регулювання даного договору має здійснюватися на основі норм § 3 гл. 34 ЦК РФ «Оренда транспортних засобів з наданням послуг з управління і технічної експлуатації».

Частина правознавців, наприклад М.М. Остроумова, ставить під сумнів можливість однозначно і безумовно вирішити проблему правового регулювання договору фрахтування та розмежування його з договором оренди транспортних засобів. Інші автори, наприклад В.В. Витрянский, В. Ліпавскій, підтримують позицію законодавця, який, помістивши норми про договір чартеру в голову ЦК РФ, що регулює перевезення, тим самим відмежувати даний договір від договору оренди транспортного засобу з екіпажем.

Оренда землі і суміжні правові категорії. Земля використовується інтенсивно і в різних цілях, з різним значенням і ефектом. Зокрема, вона може виступати не в звичайному своєму значенні - тобто не як земельна площа. Так, земля може використовуватися як сфера для розміщення в ній інших об'єктів (наприклад, для створення під поверхнею землі складу, погреби і т.п.), метою її отримання може бути експлуатація природних багатств і т.п. У цілому ж раніше проведений аналіз може бути використаний і для відмежування оренди землі від суміжних договорів.

Особливо слід сказати про договори, які сьогодні часто визначають як інвестиційні. Оцінювати їх в цілому як вже сформовану самостійну групу договорів поки, мабуть, рано - для цього немає достатніх підстав. У випадках, коли мова йде про вкладення інвестицій у природні об'єкти, зазвичай говориться про концесійні угоди. Безумовні законодавчі критерії для виділення концесійних угод як таких відсутні, але можна твердо говорити про відокремлення принаймні угод про розподіл продукції як особливого, швидше за все - комплексного, міжгалузевого, виду угод. При цьому, враховуючи складаються на практиці варіанти цих договорів, можна було б говорити про тенденції формування на базі угод про розподіл продукції особливої ​​групи підприємницьких договорів - концесійних. На думку С.А. Сосни, концесія земельних ділянок є самостійним договором, однією з можливих систем природокористування, поряд з ліцензійною системою, угодами про розподіл продукції та гірській орендою, але для цілей цього дослідження цими (можливими) відмінностями можна було б знехтувати, зіставляючи оренду землі з єдиним концесійним угодою .

Концесійний договір не обмежується рамками використання його у відносинах природо-та надрокористування; до сфери його регулювання входить також користування відособленими об'єктами державної і муніципальної власності, складовими казенне майно, такими як автомобільні дороги, магістральні трубопроводи, об'єкти по виробництву, передачі та розподілі електро-і тепло-енергії, аеропорти, об'єкти соціальної інфраструктури тощо Типовим (кваліфікуючою) ознакою концесійного договору слід визнати надання концесіонеру права користування певним об'єктом державної власності, найчастіше ділянками надр; тобто передаються виключні права, а не саме майно. Це відрізняє його від договору оренди, так як останній спрямований на передачу в користування саме майна.

Крім того, оскільки метою концесійного договору є задоволення в тому числі і публічного інтересу, то і завдання (цілі) концедента набагато ширше цілей орендодавця. Те ж стосується й інтересу концесіонера - він не вичерпується лише здійсненням права користування об'єктом, оскільки мається на увазі і отриманні різних пільг з боку держави (в основному - митних і податкових). Таким чином, порівнювані договори дійсно спрямовані на передачу в користування об'єктів цивільних прав, але результат, на який спрямовані дії сторін концесійного договору, багато ширше аналогічного результату за договором оренди.

Відрізняються порівнювані договори і за складом наданого майна. При оренді це може бути будь-яке майно, вільно обертається, не втрачає своїх натуральних властивостей у процесі його використання; об'єктом ж концесійного договору є а) виключне або просте право користування, б) право користування б природним, об'єктами казенного державного або муніципального майна, в) права користування об'єктами, виключеними або обмеженими в цивільному обороті. Таким чином, за договором концесії концедент передає право користування майном, а не саме майно.

У кінцевому рахунку, перераховані вище відмінності концесійного договору від орендного обумовлюються особливої ​​публічно-правовою природою договору концесії; метою концесійного договору є задоволення публічного інтересу, для нього завжди характерно наявність «явно виражених, чітко зафіксованих суспільно необхідних або корисних цілей, публічного інтересу, загального блага» . Цим пояснюється і радикальна відмінність у долі отриманих доходів і плодів з обох видів договорів. Так, якщо в рамках договору оренди здобуті природні ресурси (зазвичай це загальнопоширені корисні копалини), то вони стають власність орендаря. Інакше вирішується доля видобутої продукції у концесійному угоді. Концесіонер одержує право власності лише на її спеціально узгоджену частину.

Ще однією відмінністю є система юридичних актів, що породжують концесійні і орендні відносини. Відносини між концедентом та концесіонером виникають на виконання прийнятого концедентом публічного владного акта, який опосередковується укладаються в подальшому договором; «наявність подібного владного акта про надання (дарування, поступку) прав - один з фундаментальних ознак концесійного договору».

Складніше йде справа у разі надання концесіонеру звичайного, а не основного, права користування на природні об'єкти державної і муніципальної власності. Так, Лісовий Кодекс передбачає можливість укладення як договору оренди, так і договору концесії. У відповідності з основною метою договору концесії - задоволення публічного інтересу, у відповідності зі ст.37 Лісового Кодексу РФ, в концесію надаються неосвоєні ділянки лісового фонду без інфраструктури, що склалася, вимагають значних коштів для залучення цих ділянок в експлуатацію.

Передане за даним договором концесіонеру право користування передбачає експлуатацію лісових ресурсів. За договором же оренди орендарю надається користування не лісовими ресурсами в цілому, а конкретними видами лісокористування (наприклад, для рекреаційних цілей). Договір лісової оренди укладається між користувачем і відповідним лісгоспом. Договір концесії укладається між інвестором і Урядом РФ або уповноваженим ним органом виконавчої влади. Уряд діє від імені Російської Федерації, виражає волю держави, в тому числі в розпорядженні державним лісовим фондом. Концесійний договір укладається тільки на підставі результатів конкурсу або аукціону, проведеного Урядом РФ за погодженням з органом державної влади відповідного суб'єкта РФ. Для укладення договору лісової оренди не передбачена обов'язковість проведення конкурсу або аукціону.

Ми не поділяємо думки про те, що в оренду може бути зданий ділянка надр. Надра є природний стан землі, і існує лише гіпотетична ситуація, коли метою орендаря буде яке-небудь використання даної ділянки без господарського освоєння, без експлуатації надр. Якщо навіть уявити випадок, коли таке відбудеться (наприклад, якщо виходи гірської породи представляють естетичний інтерес і взято в оренду для організації їх огляду), то об'єктом тут будуть не самі надра, а право на проходження до них і право огляду. Ряд авторів посилається на ст. 26 закону РФ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Вважаємо, все-таки в даний випадку мала місце технічна помилка, і оренда ділянок надр неможлива. В якості додаткового аргументу слід вказати, що будь-яка дія щодо надр вимагає передує адміністративного акта; в цьому сенсі ліцензія виступає не тільки як дозвіл на виробництво певних дій, але і як юридичний акт, що дозволяють такі дії взагалі. Тому згадуваний у частині 3 ст. II Закону РФ «Про надра» договір є не договір оренду між користувачем і відповідним державним органом, а специфічний ліцензійний договір про користування надрами («договір про надрокористування»).

Що ж стосується протилежної позиції, то вона майже не аргументована і висловлюється в основному в силу факту наявності у Цивільному кодексі України інституту договору оренди; так, Л.В. Каланда і Р.Н. Салієва вважають за необхідне «відновити практику укладання договорів оренди ділянок надр і в законі врегулювати питання здачі в оренду нафтогазоносних ділянок».

Не можна погодитися і з О.І. Крассовим, який вважає, що укладення договору оренди ділянки надр дійсно можливо, але не в сфері надрокористування. Він виходить з того, що не існує однозначного поняття «надра» і «ділянку надр»; кожна галузь російського законодавства вкладає в ці поняття своє власне утримання. «Зміст юридичного поняття надра залежить від економічної значущості даного об'єкта природи, від того, з якою метою він використовується». Тому з позиції містобудівного та земельного законодавства поняття «надра», пише О.І. Крассом, мають значення просторової сфери. Законодавство ж про надрокористування вкладає в аналогічне поняття зовсім інше значення. Тут надра, ділянка надр розглядається як джерело корисних копалин, і поняття «надра» охоплює собою, по-перше, просторову сферу і, по-друге, корисні копалини. Відповідно, саме користування надрами передбачає абсолютно різні розміри, межі та мета користування ділянкою надр. Проте, видається, що подібна строкатість в розумінні не припустима. Якщо навіть ми говоримо про надра в сфері цивільного права, їх тлумачення не повинно відрізнятися від розуміння слова «надра» у сфері гірського, земельного права та інших галузей; не можна не визнати, що всі ці галузі мають істотне значення для правового регулювання по суті єдиних соціально -економічних зв'язків і через єдність термінології необхідно забезпечити єдність, системність правового регулювання. Крім того, якщо навіть надра і мають просторове розміщення (що, звичайно ж, абсолютно правильно), то вони характеризуються як особливий об'єкт зовсім не цим: сутність та специфіку надр полягає в ув'язнених у них корисних копалин. Тому всякі варіанти, коли укладається договір про оренду ділянки надр, можуть бути зведені до двох: а) або це договір оренди земельної ділянки (нехай навіть якось пов'язаного з надрами, наприклад, розташованого над надрами), б) або це договір про експлуатацію надр, тобто договір про вторгнення у сферу виключної власності держави і тому вимагає надання в адміністративній порядку виняткових прав, але тоді це вже не оренда, тому що в основі лежить не договір, а акт владарювання.

РОЗДІЛ 2. ЕЛЕМЕНТИ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ

2.1 Предмет договору оренди

Питання про те, що складає предмет і об'єкт договору, є дискусійним. В одних випадках під предметом розуміють самі блага, з приводу яких виникають правовідносини, в тому числі матеріальні речі, які здаються в оренду, а під об'єктом - відповідні дії учасників зобов'язань. Інші автори говорять про об'єкт як про самих благах, в тому числі маючи на увазі речі. У ряді робіт майно, що надається в оренду, визначається як предмет, але тоді не виділяється поняття «об'єкт».

Тому не представляється можливим стверджувати про однаковості використання слів «об'єкт» і «предмет» у вітчизняній доктрині. Проблема, мабуть, була б вирішена досить швидко, якщо б ці ж слова не вживалися в ставленні різних явищ - і прав, і правовідносин, та договору.

Ми визнаємо, що об'єкт прав, об'єкт правовідносини і об'єкт договору може бути розуміємо різному. Проте в дослідженнях, спеціально не посвячених такий проблематики, потрібні певні припущення; тим більше, що і відмінність, наприклад, між договором і правовідносинами в літературі проводиться не завжди. Вважаємо, що методологічно вірним слід вважати твердження, що саме правовідносини виникає тільки тому, що є об'єкт, права та обов'язки існують (і виникають) тому, що є інтерес у володінні ними (див. п. 2 ст. 1 ЦК РФ). У цих цілях сторони здійснюють певні дії, а при наявності договору саме він і формує ці ж самі права і обов'язки щодо цих самих об'єктів. Саме тому немає підстав «подвоювати» систему реально існуючих об'єктів (неважливо яких - матеріальних або нематеріальних), або відмовляти з інших причин в єдності об'єкта при оцінці його з різних позицій. Тому ми не бачимо серйозних причин - якщо тільки інше не визначено логікою дослідження - в розрізненні категорій «об'єкт правовідносини», «об'єкт права», «об'єкт договору». У кінцевому рахунку, немає нічого логічного в тому, щоб одне і те ж явище при обговоренні суб'єктивних прав або правовідносин називати «об'єкт», а стосовно тих же самих об'єктів стосовно договору говорити про «предмет».

Тим більше, що немає єдності поглядів і щодо того, що вважати об'єктом в структурі такої базової категорії як правовідносини. Більшість авторів визнає, що в структурі громадянського правовідносини слід виділяти і такий елемент, як об'єкт. Але в одних випадках під ним розуміється «те, на що дане правовідносини направлено і надає певний вплив. Тому в якості об'єкта цивільних правовідносин виступає поведінка його суб'єктів ...». Інші автори однозначно визначають об'єкт як блага, з приводу яких суб'єкти вступають в правовідносини, хоча стосовно до договору використовують слово «предмет договору». На думку В.І. Сенчіщева, взагалі було б вірним говорити тільки про правовий режим об'єктів (а не про них самих), так як будь-яке інше бачення ситуації втрачає юридичний характер і виявляється пов'язано не з правом, а іншими сферами діяльності людини. Є й інші точки зору.

Ми виходимо з того, що, перш за все, потрібно забезпечити визначеність термінології в рамках даного дослідження, а також той факт, що в центральній для нас статті - ст. 607 ЦК РФ - передане в оренду майно пойменовані як об'єкти оренди. З цього приводу М. Агарков писав наступне: «Щоб уникнути плутанини краще б раціоналізувати термінологію і вважати об'єктом права те, на що спрямовано поведінка зобов'язаної особи, перш за все річ ...».

У такому випадку під предметом договору оренди доцільно розуміти сукупність дій, необхідних для досягнення мети угоди, а об'єкт є те благо, яке надається в силу узгодженого предмета. Ці дії (предмет) у стислому (концентрованому) вигляді зазвичай і закріплюються в розділі «Предмет договору» конкретної угоди. Традиція визначення необхідних за договором дій як предмета сходить ще до Д.І. Мейеру і К. Д. Кавелін - двом першим авторам систематизованих викладів почав вітчизняного цивільного права.

Специфіка ж предмета саме оренди полягає в тому, що ці дії насамперед є дії щодо надання неспоживна речі у користування (володіння та користування) на умовах терміновості і платності (возмездности).

На кваліфікацію договору, на віднесення його до того чи іншого договірному інституту впливають і предмет, і об'єкт, але якщо об'єкт лише іноді виступає критерієм розмежування договорів (наприклад, для відмежування договору комерційної концесії - див. п. 1 ст. 1027 ГК РФ), то предмет є таким засобом завжди. Характеризуючи специфіку відносин, повністю і точно розкритий предмет договору неминуче містить вказівку і на кауза (як юридично значущу мету вступу в договірні зв'язку), і на об'єкт (з необхідною ступенем точності), в цьому сенсі він унікальний і тим самим дозволяє ідентифікувати виникли зв'язку з відомими видами цивільно-правових договорів. Предмет договору - це не просто дії, а ті, які узгоджені і призводять до бажаного результату.

Предмет договору оренди тривалий час залишається незмінним, проте існує кілька складних ситуацій, що вимагають спеціального аналізу саме предмета договору оренди.

Чинне законодавство однозначно визначає всякі випадки найму майна як оренду незалежно від обсягу наданих орендареві прав, диференціація правового регулювання орендних відносин пов'язується переважно з об'єктом. До прийняття ЦК РФ у вітчизняному цивільному праві спостерігалися спроби проведення відмінностей між договором найму і договором оренди; так, в цей період відзначалося, що договір господарської оренди «полягав для господарської діяльності щодо нерухомого майна, такого як підприємства та земельні ділянки. Звичайна ж оренда служить різним, у тому числі споживчих цілей ». Ця позиція мала під собою теоретичні положення, давно відомі в цивілістичній науці. Так, К.П. Побєдоносцев відрізняв простий найм майна від «знімання» або оренди; судячи з усього, кордоном служив критерій об'ємності прав, що надаються: у першому випадку річ надходила у користування для задоволення особистих потреб як така, а в другому - для використання всіх її продуктивних сил, у тому числі з витяганням і присвоєнням плодів і доходів.

Крім того, і в Німецькому Цивільному кодексі структура третього розділу другої книги спочатку містить загальні правила про наймання (перший розділ), потім про оренду (другий розділ) і далі (третій розділ) - про оренду землі. При цьому правила про оренду застосовуються тоді, коли з об'єкта передбачається та отримання плодів, доходів. Однак, аналіз співвідношення правил, викладених у вищезгаданих розділах, не дозволяє зробити висновок, що вони співвідносяться так само, як і параграфи в главі 34 чинного вітчизняного ГК, немає і визначень найму в цілому (як потенційно універсального інституту), і власне оренди (як окремого випадку найму).

Представляється, вітчизняний законодавець обгрунтовано не пішов шляхом розмежування найму та оренди у вказаному вище сенсі; пов'язані з цим розмежуванням завдання вирішуються не шляхом диференціації єдиного договору оренди (найму), а шляхом встановлення мети користування або в імперативних нормах закону, або безпосередньо самими сторонами в угоді.

Чинне законодавство (ст. 606 ГК РФ) передбачає, що орендодавець зобов'язується надати орендарю майно у тимчасове володіння і користування або тільки у тимчасове користування. Іншими словами, допускається можливість надання об'єкта лише у користування (без володіння).

У зв'язку з цим доцільно уточнити: якою мірою володіння характерно для оренди, чи завжди вона (оренда) супроводжується власницької ситуацією і як оренда співвідноситься з правом користування та володіння, у тому числі - чи треба розрізняти володіння і користування при оренді.

Перш ніж відповісти на зазначені питання, слід звернути на порядок формування прав орендаря. У випадку з орендою відсутня передача прав, наприклад, як це має місце при передачі зобов'язальних прав. Права орендаря не є похідними від прав власника (іншого орендодавця), оскільки правові можливості орендаря випливають не з права власності (якого в орендодавця може і не бути). І якого-небудь «переходу» або «передачі прав» від орендодавця до орендаря тут не відбувається, не діє в даному випадку і відома формула - «nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet».

Права і обов'язки орендаря щоразу формується заново і включають в себе: а) права та обов'язки, закріплені за орендарями безпосередньо в законі (див., наприклад, ст. Ст. 41, 42 Земельного кодексу РФ), б) права та обов'язки, визначені правосуб'єктністю орендаря (у тому числі з урахуванням форми власності його майна, організаційно-правової форми та ін), в) права і обов'язки, що випливають з призначення майна, г) права та обов'язки, передбачені змістом договору ж тому навряд чи правильно говорити про просте відділенні від права власності орендодавця деяких правомочностей і надання їх орендареві. Втім, і саме право власності може бути мислимо «розщеплюються» на більш дрібні повноваження, не зводяться тільки до володіння, користування, розпорядження. Треба також зазначити, що повноваження володіння, користування і розпорядження в більшою мірою виражають фактичну і економічний захід впливу на об'єкт, кожне з них не може бути строго відмежоване від іншого. У літературі правильно зазначається, що повноваження володіння, користування і розпорядження представляють собою, скоріше, напрями дій власника (іншої особи), а не вичерпні зміст права власності повноваження.

У кінцевому рахунку, певні елементи володіння і користування є і в орендодавця, і в орендаря. Втім, таке бачення цілком узгоджується з логікою фактичних обставин: якщо навіть орендар отримав можливість проходити (проїжджати) на земельну ділянку, обробляти його, тим не менш, орендодавець зберігає деякі права: право на здійснення моніторингу (контролю) за станом ділянки, право на облік в своєму оперативному (статистичному) та бухгалтерському обліку і т.д.

Але ніякого «подвійного володіння» при цьому не виникає, тому що кожний з учасників договору оренди володіє власним набором прав і обов'язків. У тих випадках, коли йдеться про «подвійне володінні», дані слова слід ставити в лапки, що зазвичай і робиться авторами. Ситуація «подвійного володіння» передбачена нормами Німецького Цивільного кодексу щодо найнятої речі: передбачається, що господар найнятої речі продовжує залишатися «самостійним» власником, а орендар представляється «несамостійним» власником. Вірогідність «нашарування» прав різних осіб на один і той самий об'єкт (тобто «подвійне володіння і користування») спостерігається також при оренді морських суден - див 632 ЦК РФ. Але у всіх цих випадках правомочності орендаря безпосередньо не пов'язані з елементами права власності, названими у п. 1 ст. 209 ЦК РФ. Кожен з учасників договору має власні права.

Крім того, законодавець у п. 1 ст. 209 ЦК РФ вказує що власникові належать саме «права володіння, користування і розпорядження» (виділено мною - Л.К.); в статті ж 606 говориться вже не про права, а про те, для чого передається майно.

Звідси випливає, що якщо поняття «володіння» і «користування» і застосовувати до оренди, то це слід робити з неминучою коригуванням їх змісту, виходячи із суті, цілей оренди.

На користь оцінки співвідношення названих понять і сукупності прав і обов'язків орендаря можна навести чимало аргументів.

Так, норми дореволюційного, а згодом і радянського цивільного законодавства, спрямовані на регламентацію орендних відносин, передбачали передачу орендованого майна орендарю у тимчасове користування, спеціально не згадуючи про існування в орендаря правомочності володіння. Користування без володіння характерно для ситуацій, коли ефект полягає в отриманні плодів, але якщо потрібно, «то особа, яка придбала право користування, вправі вимагати від власника, щоб він надав йому і володіння річчю».

Аналогічний підхід спостерігається в зарубіжному законодавстві. Так, відповідно до норм Німецького Цивільного кодексу «наймач зобов'язується надати наймачеві річ у користування на час найму». Подібне вказівка ​​закону не означає, що у наймача виникають тільки правомочності користування. Але немає й необхідності детально описувати всі можливі повноваження - вони випливають з факту надання майна для певних цілей (перш за все правомочності, що зазвичай іменуються правом користування та правом володіння). За німецькому законодавству зазначені правомочності припускають існування один одного: передача права користування річчю відбувається виключно на основі передачі наймачеві права володіння річчю; тобто «Розщеплення» правомочностей орендаря на окремі правомочності володіння і користування не мислиться коректним.

У Проекті Цивільного Уложення (ст. 277) Займодатель зобов'язувався надати майно тільки «в тимчасове користування» 3, маючи на увазі, що інші повноваження, включаючи елементи володіння, зумовлені метою користування.

Більше того, права орендаря не обмежуються правами користування та володіння: в деяких випадках орендар може бути наділений також окремими правомочностями розпорядження, хоч і в обмеженому, «урізаному» вигляді. Так, згідно з п. 6 ст. 22 Земельного кодексу РФ, орендар має право передати земельну ділянку в суборенду в межах терміну дії договору оренди без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення, якщо договором оренди не передбачено інше.

І насправді - основний економічний ефект, одержуваний при втіленні орендних відносин в життя, полягає в можливості саме користуватися майном, витягувати його корисні властивості, привласнювати плоди і доходи орендарем-невласника. Здійснення користування як такого не обов'язково повинен бути пов'язаний з фізичним володінням (володінням) використовуваної речі. Для досягнення ефекту, до якого прагне орендар, укладаючи орендний договір, в більшості випадків цілком достатньо володіння правомочностями, характерними для користування. Права, звичайно виражають володіння, надаються лише остільки, оскільки це необхідно для реалізації головної мети.

Метою договору оренди, як зазначає А.А. Іванов, є забезпечення передачі майна саме в тимчасове користування; те, «що у ч. 1 ст. 606 ГК вказується не тільки на тимчасове користування, але й на володіння майном, не може змінити мети договору, оскільки далеко не кожен орендар може бути визнаний власником, користувачем ж він буде завжди ».

Більш того, слід припустити, що укладення договору оренди «для володіння» (в чому б конкретно воно не складалося) порочить угоду як договір оренди і вимагає його перекваліфікації. Звичайно, поняття «користування» можна тлумачити досить широко. Наприклад, якщо наміри орендаря полягають у передачі об'єкта в суборенду або для передачі об'єкта в подальшому в позику родичам, знайомим, то немає потреби перекваліфікувати договір у будь-якій іншій. Однак, це лише мотиви, що не мають кваліфікуючої значення, так як важливі не наміри сторін, а усвідомлювана і бажана ними юридично значуща кауза (надання в користування).

Таким чином, відповідно до поставленої договором метою, його спрямованістю, в орендаря з'являються ті права та обов'язки, які необхідні для досягнення цієї мети. У їх числі, звичайно ж, перш за все повноваження, які ми зазвичай називаємо правами користування, але не тільки.

У цивілістичній літературі давно зазначалося, що право користування можна і потрібно розуміти широко, оскільки «ті способи задоволення потреб річчю, які не з'єднуються з її знищенням, входять до складу права користування». При цьому реалізація правомочності користування можлива як шляхом безпосереднього користування предметом оренди, так і шляхом вилучення з орендованої речі певних плодів і доходів в процесі її використання. Проте сама можливість стати власником плодів і доходів у результаті використання майна (ст. 136 ГК РФ) зумовлена ​​не зобов'язаннями з договору оренди, а фактом речового характеру - титульним володінням, в усякому разі, це право не є користування і не є володіння.

Можливість надання речей виключно у користування, але не у володіння, зазвичай ілюструється прикладами оренди рухомого майна (наприклад, комп'ютерів чи обладнання, які орендар експлуатує лише приходячи на час до приміщення орендодавця) 3; можливість появи в орендаря тільки права користування рядом дослідників зв'язується також з розвитком цивільно-правових відносин, появою нових областей економічного співробітництва. Однак і в таких випадках є ознаки володіння: орендар має юридично визнаною і захищеною можливістю експлуатувати об'єкт в необхідному для цього режимі і тим самим усуває і усуває в даний момент абсолютне панування власника, його владу над даною річчю або її частиною. Тому що насправді в кожному випадку оренди не може не бути присутнім ефект володіння - більшою чи меншою мірою, але - одночасно - питання про володіння завжди займає підлегле (функціональне, що обслуговує) значення.

Проте слід визнати, що до теперішнього часу немає досліджень, які б провели ясну кордон між володінням, користуванням та розпорядженням. Це допускає ідею, що будь-яке користування речами (об'єктами з натурально-фізичними властивостями) вимагає зіткнення з ними і тим самим - володіння. Зауважимо також, що не представляється можливим ототожнювати повноваження володіння і користування, зазначені у ст. 209 ЦК РФ, з повноваженнями володіння і користування, зазначеними в ст. 606 ГК РФ.

Дійсно, останнім часом орендар все частіше на практиці наділяється лише тими можливостями, які пов'язані з витягом з речей корисних благ (тобто користуванням) без володіння ними в класичному сенсі (як фізичного утримання під своїм повним контролем). Зазвичай це спостерігається тоді, коли за договором оренди надається несамостійна, невіддільна частина речі, володіння в повному обсязі (у відношенні речі в цілому) не передається, але є певні підстави говорити, що орендар все ж має деяку владу над об'єктом. Так, орендар, який орендує частину будівлі, виразно володіє лише правомочність користування по відношенні до цієї частини (під контролем власника, він лише витягує блага), але і тут він не позбавляється будь-яких можливостей, здатних бути охарактеризованими як володіння. Прикладом можуть служити і такі популярні в даний час торгові центри, де кожен орендар лише веде торгівлю в орендованому приміщенні, тоді як володіє будівлею в цілому орендодавець, поширюючи на будівлю в цілому і, відповідно, на кожну його частину один і той самий режим охорони, пропуску і т.д. Але чи можна стверджувати, що в орендаря володіння взагалі немає, якщо він самостійно (у межах загального режиму) визначає використання орендованої площі, здійснює під час роботи контроль за особами, які перебувають у приміщенні, стежить за загальним порядком і т.п.? Судячи з усього, власницькі можливості є у всякого орендаря, але в більшому або меншому об'ємі, закріплені більш-менш чітко.

За викладених міркувань було б правильним взагалі відмовитися від застосування термінів «користування» і «володіння» при визначенні договору оренди, а у частині першій ст. 606 ГК РФ слова «у тимчасове володіння і користування» краще замінити на слова «для цілей користування». Цільовий характер оренди, особливості об'єкту та його призначення дозволяє щоразу визначати той обсяг окремих повноважень, яким наділяється орендар.

Це добре помітно у випадку оренди земельної ділянки. Наприклад, у ст. 5 Земельного кодексу РФ крім власників земельних ділянок називаються землевласники, землекористувачі та орендарі земельних ділянок, під якими розуміються особи, які володіють і користуються земельними ділянками відповідно на праві довічного успадкованого володіння, постійного (безстрокового) або безоплатного термінового користування, за договором оренди та суборенди. Всі перераховані категорії осіб наділені правами як користування, так і володіння. Згідно зі ст. 41 ЗК РФ вони мають практично рівні можливості користування земельною ділянкою. Таким чином, поняття землекористування за земельним законодавством передбачає не тільки витяг з майна плодів і доходів, а й фактичне володіння (панування, «тримання») цією ділянкою. Повноцінне використання земельної ділянки - у чому б воно не полягало - неможливо без встановлення контролю за ним в цілому, забезпечення недоторканності її кордонів, відстеження стану землі, встановлення певного режиму доступу до нього і т.п. Крім того, на орендаря землі покладаються і різні обов'язки, що вимагають для їх виконання саме володіння (наприклад, щодо забезпечення раціонального використання землі - ст. 42 ЗК РФ).

Однак ясно видно і те, що певний обсяг правомочностей формується не тільки тому, що ділянка «переданий», а ще й у зв'язку з тим, для чого він переданий. Частково на це впливає цільове призначення ділянки (наприклад, надання ділянки для будівництва виключає одні можливості і додає інші), а почасти - пряма вказівка ​​закону (див. п. 3 ст. 5 Земельного кодексу РФ).

Зауважимо також, що якщо оренда полягає виключно у користуванні плодами, тоді для визнання такої угоди саме орендою слід спеціально і додатково перевірити кваліфікаційні ознаки: якщо сенс відносин полягає єдино в обов'язки орендодавця надати плоди, то перед нами зовсім не оренда (у користування надається не об'єкт , а його плоди).

У літературі зазначається, що передача в оренду будівлі, споруди, нежитлового приміщення неможлива без передачі прав володіння. Видається, що це вірно і щодо передачі в оренду багатьох інших об'єктів.

Дійсно, передача в найбільш яскравій формі свідчить про перехід основних власницьких функцій від орендодавця до орендаря, хоча, звичайно ж, не має для оренди (зокрема, для вирішення питання про виконання) такого ж значення, як передача в купівлі-продажу.

Однак з'ясовувати наявність володіння в договорі оренди все ж слід, але не завжди і тільки у зв'язку з питанням про можливість застосовувати речове-правовий захист.

У числі основних прав орендаря зазвичай називається право на речове-правовий захист (ст. 305 ЦК); таке право у орендаря - за законом-існує лише у випадку володіння. Виходить, що орендарі, щодо яких зроблено висновок про відсутність у них правомочностей володіння, позбавлені такого захисту.

У літературі зазначається, що треба розрізняти оренду з різним правовим режимом, «знак рівності між поняттями« орендар »і« суб'єкт, якому надана можливість речове-правового захисту свого права »ставити не можна». У судовій практиці питання про право орендаря на речове-правовий захист також зв'язується з фактом реального володіння. При цьому зазвичай критерієм володіння виступає наявність доказів передачі майна орендарю. У випадку, якщо передача не відбулася, слід відмову в задоволенні вимоги орендаря про вилучення майна у третіх осіб. Але в тих ситуаціях, коли передача не може виступати безумовним доказом наявності фактичного володіння, спори про право орендаря застосовувати речове-правові способи захисту вирішуються суперечливо.

Оскільки встановити наявність в орендаря повноважень володіння не завжди легко, та й самі такого роду повноваження спеціально не прописуються в тексті угод, орендар виявляється зобов'язаним довести наявність власницьких повноважень. Якщо це йому не вдасться, то він буде позбавлений речове-правового захисту. Тому видається доцільним (у тому числі і для судової практики) резюмувати наявність володіння для всяких випадків оренди.

2.2 Істотні умови договору оренди

Підхід законодавця до визначення кола істотних умов договору оренди в різні часи був неоднаковий. За російським дореволюційному праву до істотних умов ставилися предмет найму, строк користування та винагорода, що виплачується орендодавцю, тобто ті, які відображають основний зміст зобов'язань за договором оренди.

Суттєвими в силу закону ті чи інші умови визнаються не тому, що їх вважають важливими особи, які застосовують закон, а виключно тому, що вони віднесені до цієї категорії самим законом, - названі в законі або іншому правовому акті суттєвими або необхідними для договорів даного виду ( ст. 432 ГК РФ).

Спробу виправити становище з кваліфікацією істотних умов договору оренди шляхом відсилання до диспозитивним нормам, що стосуються способів визначення строків оренди та орендної плати, не можна визнати вдалою. Коло істотних (обов'язкових) умов договору визначається у законі імперативними нормами, причому, як правило, із застереженням, що відсутність хоча б одного з них безпосередньо в договорі тягне визнання його неукладеним. Між тим п. 2 ст. 610 ЦК РФ допускає визнання договору оренди укладеним за відсутності в ньому умови про термін оренди, п. 1 ст. 614 - про розмір плати за неї.

Про неприйнятність розглянутої трактування свідчить, як уже зазначалося, включення в ряд спеціальних актів (норм) відомостей про те, що термін оренди або розмір орендної плати для даного виду договору оренди є необхідним.

Відновлення орендних відносин. Оскільки договір оренди передбачає передачу майна у тимчасове володіння і користування, терміни оренди за загальним правилом визначаються в договорі за згодою сторін. Разом з тим Цивільний кодекс РФ допускає, як уже зазначалося, укладення договору без визначення строку його дії (п. 2 ст. 610). У цьому випадку договір вважається укладеним на невизначений строк.

При укладанні договору на невизначений термін кожна із сторін має право відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці.

У разі порушення однією із сторін умов договору, укладеного на невизначений строк, інша сторона має право вимагати дострокового його розірвання на підставі ст. 619 або ст. 620 Кодексу незалежно від того, закінчився встановлений ст. 610 термін, після закінчення якого такий договір припиняє свою дію, чи ні.

Відповідно до ст. 190 ЦК РФ термін може визначатися в договорі шляхом вказівки на подію, яка неминуче має настати. У даній нормі необхідно виділити слова про неминучість настання події - інакше вона не підлягає застосуванню. Арбітражний суд розглянув спір за договором оренди, в якому було зазначено, що він діє до початку реконструкції здається внайми об'єкта. Оскільки дата початку реконструкції не була відома, суд визнав договір укладеним на невизначений термін, відзначивши при цьому, що в силу ст. 190 ЦК РФ термін може визначатися вказівкою лише на таку подію, яка повинна неминуче наступити, тобто не залежить від волі та дій сторін (п. п. 4, 5 Огляду).

Для окремих видів оренди і для оренди окремих видів майна законодавством встановлюються максимальні (граничні) строки. Так, договори прокату можуть полягати не більше ніж на один рік. Граничні терміни оренди (користування) встановлені для природних об'єктів. Відповідно до ст. 42 Водного кодексу РФ водні об'єкти можуть надаватися в короткострокове користування - до 3-х років і довгострокове - від 3-х до 25 років. Закон про надра диференціює терміни залежно від цілей користування - від одного року до 25 років; при наданні ділянок надр для будівництва та експлуатації підземних споруд строки користування ними можуть не обмежуватися (ст. 10 Закону). Ділянки лісового фонду можуть передаватися в оренду на термін від одного року до 49 років (ст. 31 Лісового кодексу РФ).

Якщо в договорі оренди, для якого встановлений граничний термін, період його дії не визначений, він діє до закінчення граничного терміну за умови, що до цього моменту жодна зі сторін не заявить про свою відмову від договору.

Дане положення застосовується до договорів, для яких термін не віднесено законом до суттєвих (обов'язковим) умовам. Обов'язковою умова про термін є, наприклад, для договорів оренди природних об'єктів, при лізингу. Відсутність його в такому договорі служить підставою для визнання договору неукладеним.

При укладанні договору, граничний термін якого обмежений законом, на більш тривалий період він вважається укладеним на строк, встановлений законом.

Відносини щодо оренди майна, особливо нерухомості, носять у багатьох випадках стабільний характер і після закінчення терміну договору нерідко відновлюються. Пунктом 1 ст. 621 ГК РФ закріплено переважне право орендаря на поновлення орендних відносин на новий термін і визначено умови, за яких воно може бути реалізоване. Перше: відповідним правом наділяється орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за раніше укладеним договором - використовував майно за призначенням, не допускав істотного погіршення його стану, регулярно і своєчасно вносив орендну плату і т.д. До порушень, що дає підстави визнати орендаря неналежно виконували свої зобов'язання, можна віднести ті, що розглядаються в якості підстав для дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця (див. ст. 619 ГК РФ). Даний перелік не є вичерпним. Друге: готовність орендаря укласти договір на умовах, рівних пропонованим іншими претендентами на оренду (у всякому разі, не гірших), що виражено в словах "за інших рівних умовах". Це може стосуватися розміру орендної плати, готовності орендаря прийняти на себе обов'язки з проведення капітального ремонту та ін Аналогічні положення містилися в Основах цивільного законодавства (п. 3 ст. 86). Третя умова є новим: орендар, який бажає продовжити орендні відносини, зобов'язаний письмово повідомити про це орендодавця у строк, зазначений у договорі, а якщо він там не визначений, то в розумний строк до закінчення дії договору. Поняття "розумний строк" слід тлумачити як час, необхідне для укладення договору на наступний період.

Здача в оренду об'єктів нерухомості (переважно нежитлових приміщень) нерідко здійснюється на конкурсній основі. У практиці виникало питання, чи вправі орендодавець призначати проведення конкурсу на здачу об'єкту в оренду до закінчення терміну раніше укладеного договору оренди.

По конкретній справі, розглянутому арбітражним судом, було встановлено, що орендодавець провів конкурс на здачу в оренду нежитлового приміщення за 10 днів до закінчення терміну дії раніше укладеного договору. В умовах конкурсу було зазначено, що договір з його переможцем буде укладено після закінчення строку договору, що діяв, коли проводився конкурс. Орендар, який займав приміщення в момент проведення конкурсу, оскаржив його результати, вважаючи, що дострокове (з його точки зору) проведення конкурсу порушило його право користування орендованим майном, а також право на поновлення договору оренди на новий термін. Суд, що розглядав справу, визнав вимоги орендаря обгрунтованими і задовольнив їх. Президія ВАС РФ при обговоренні цього питання прийшов до іншого висновку.

У наведеній ситуації необхідно враховувати два вихідних положення. По-перше, орендодавець, який зберігає титул власника переданого в оренду майна, не позбавлений права в період дії договору оренди здійснювати операції за розпорядженням цим майном (включаючи його відчуження), які, однак, не повинні призводити до порушення прав орендаря. Способом захисту прав останнього є встановлений законом правило про прямування його прав за об'єктом оренди при переході прав власника на даний об'єкт до нового набувача. У наведеному прикладі порушення прав орендаря не було, оскільки за умовами конкурсу новий договір міг бути укладений лише після закінчення терміну колишнього. По-друге, проведення конкурсу не позбавляє орендаря можливості скористатися переважним правом на поновлення договору на новий термін, якщо він виявиться переможцем конкурсу або буде готовий виконати ті умови, які запропонував переможець. У справі, про який йде мова, було встановлено, що орендар, оскаржити результати конкурсу, брав участь у ньому, але не виграв, запропонувавши меншу суму орендної плати, ніж переможець; бажання відновити договір на умовах, запропонованих переможцем конкурсу, не виявив. Тим самим не було виконано одну з вимог, за яких можливе поновлення договору оренди на новий термін, - готовність укласти його на умовах, рівних пропонованим іншим претендентом.

У Кодексі збережено раніше діюче вказівку про те, що при укладенні договору на новий термін умови його можуть бути змінені за угодою сторін. Це відноситься до будь-яких умов, у тому числі розміром орендної плати. Норма п. 3 ст. 614 ЦК РФ про можливість зміни орендної плати не частіше одного разу на рік у даному випадку не застосовується, оскільки вона стосується перегляду розміру орендних платежів у період дії договору, а тут сторони оформляють новий договір і не пов'язані умовами колишнього.

Право орендаря на поновлення орендних відносин може бути захищене в судовому порядку. Якщо відомо, що орендодавець має наміру здавати майно в оренду надалі, але від поновлення договірних відносин з колишнім орендарем ухиляється, останній може пред'явити позов про спонукання орендодавця укласти договір на новий термін. Роз'яснення щодо практики вирішення подібних спорів дані в листі Вищого Арбітражного Суду РФ від 10 вересня 1993 року № С-13/ОП-276. Вимога орендаря відновити договір не підлягає задоволенню у випадках, коли орендодавець не має наміру більше здавати майно в оренду.

Так, в Арбітражний суд Івановської області звернувся індивідуальний підприємець Нерсисян Сейран Володяевіч з позовом до адміністрації міста Іваново про спонукання до укладення договору оренди земельної ділянки площею 436 кв. м, зайнятого мікро-ринком і розташованого на площі Меланжістов в місті Іваново, і про звільнення даної земельної ділянки від сторонніх кіосків.

Рішенням від 29.06.2004, залишеним без зміни постановою апеляційної інстанції від 29.09.2004, у задоволенні позову відмовлено.

Як видно з документів і встановлено судом, 27.11.1995, на підставі постанови голови міста Іваново від 15.11.1995 № 865-10, Комітет із земельних ресурсів та землеустрою міста Іваново і підприємець Нерсисян С.В. уклали договір № ІВО 24-03-000-114 оренди земельної ділянки загальною площею 436 кв. м строком на один рік.

Після закінчення терміну дії зазначеного договору продовжував діяти як укладений на невизначений строк.

Згаданий договір розірвано з 28.07.2002 з ініціативи адміністрації міста Іванова в порядку, передбаченому в пункті 2 статті 610 Цивільного кодексу РФ. Правомірність розірвання договору підтверджена набрав законної сили судовим актом Арбітражного суду Іванівської області у справі № 2039/5/221.

З моменту розірвання договору Нерсисян С.В. неодноразово звертався до адміністрації міста Іваново з проханням про закріплення за ним зазначеної земельної ділянки, але отримував відмови.

У матеріалах справи відсутні докази укладення з ким-небудь з господарюючих суб'єктів договору оренди спірної земельної ділянки, тому суд зробив правомірний висновок про незаконність вимог Нерсисян С.В.

У силу відсутності у позивача будь-яких законних прав на земельну ділянку вимоги про звільнення його від сторонніх кіосків відхилені правильно.

Суд касаційної інстанції залишив рішення суду першої інстанції і постанову апеляційної інстанції без зміни.

Новелою є абз. 3 п. 1 ст. 621 Кодексу, що передбачає додаткові способи захисту прав та інтересів добросовісного орендаря. Якщо орендодавець відмовив у поновленні договору на новий термін, але протягом року уклав договір з іншою особою, орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір, або тільки відшкодування таких збитків.

Норма п. 1 ст. 621 носить диспозитивний характер, у зв'язку з чим сторони можуть передбачити в договорі інші, в тому числі додаткові, умови, при яких за орендарем зберігається переважне право на відновлення оренди, або виключити можливе продовження орендних відносин на новий термін.

У практиці нерідко буває так, що після закінчення терміну дії договору орендар продовжує користуватися взятим під найм майном без укладення нового договору, а орендодавець проти цього не заперечує. У подібній ситуації договір вважається поновленим на невизначений термін (п. 2 ст. 621). Важливо підкреслити, що для визнання договору відновленим необхідні дві умови: 1) орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору; 2) орендодавець проти цього не заперечує. Поновлення договору на невизначений термін означає, що кожна з сторін має право у будь-який час відмовитися від нього, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці.

Правила ст. 621 Кодексу про відновлення договірних відносин не застосовуються до тих договорів, для яких законом встановлені вилучення з них. Це відноситься до договору прокату, оренди транспортних засобів. При бажанні отримати відповідний предмет в користування на наступний термін орендар може укласти новий договір оренди на загальних підставах, тобто без будь-яких переваг перед іншими претендентами.

Договір оренди відшкодувальний, і тому основна обов'язок орендаря - своєчасно вносити плату за користування майном. Згідно з п. 1 ст. 614 ЦК РФ порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються в договорі. Однак, на відміну від п. 2 ст. 7 Основ законодавства про оренду, Кодекс, як уже зазначалося, не відносить умова про орендну плату до числа істотних чинності закону, за відсутності яких договір вважається неукладеним. Вилучення встановлено лише для договорів оренди будівель і споруд (а відповідно і підприємств), оренди природних об'єктів, для яких узгодження орендної плати обов'язково. В інших випадках вважається, що діють порядок, умови і строки внесення плати, зазвичай вживані при оренді аналогічного майна в порівнянних обставинах (див. п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Слід звернути увагу на спеціальні норми, пов'язані з оренди земельних ділянок, що є федеральною власністю і надаються для розміщення та експлуатації залізничного транспорту. Орендна плата за користування ними не повинна перевищувати ставку земельного податку на земельні ділянки, розташовані на смузі відчуження залізниць (див. п. 3 ст. 4 Федерального закону від 27 лютого 2003 року № 29-ФЗ).

Закон допускає різні варіанти оплати за користування майном, з яких сторони обирають найбільш прийнятний. Що міститься в ньому перелік не є вичерпним, і сторони мають можливість передбачити в договорі інші форми оплати або поєднання кількох форм. Орендна плата може встановлюватися за все майно в цілому або по кожній з його складових частин. Останній спосіб нерідко застосовується при здачі в оренду будь-якого приміщення з обладнанням, набір якого не завжди однаковий, або при одночасній здачі внайми одній особі автомобіля і гаража і т.д.

Найбільш поширена грошова форма оплати. Вона застосовується у вигляді встановлених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або одноразово.

В якості альтернативного способу оплати може бути передбачена передача наймачем орендодавцю частки продукції, плодів або доходів, отриманих в результаті використання найнятого майна. Певна частка доходів також є грошовою формою оплати, але встановленої не в твердій сумі, а в процентному відношенні від отриманих орендарем у результаті користування майном доходів. Оплата шляхом передачі орендодавцеві частини своєї продукції застосовується найчастіше при здачі в оренду виробничих комплексів, обладнання (нерідко в поєднанні з іншими формами).

Можливі й такі способи розрахунків за оренду, як надання орендодавцю певних послуг; передача йому орендарем у власність або у користування обумовленої договором речі (наприклад, за користування найнятим приміщенням орендар розплачується шляхом передачі орендодавцеві у власність автомобіля); поліпшення найнятого майна, проведення капітального ремонту орендованого будівлі і т.д.

Сторони можуть змінювати розмір орендної плати в терміни, закріплені договором, але не частіше одного разу на рік (на відміну від Основ законодавства про оренду, які встановлювали відповідно п'ять років). У спеціальному законі можуть бути передбачені інші допустимі строки перегляду розміру оплати для окремих видів оренди і для оренди деяких видів майна.

Іноді в договорі оренди передбачається грошова форма оплати за користування майном із застосуванням індексації з урахуванням інфляції або шляхом визначення ставки орендної плати в сумі, еквівалентній певній сумі в іноземній валюті.

На розгляд арбітражних судів надходили позови орендарів про визнання відповідних умов договорів недійсними з посиланням на те, що застосування їх приводить до зміни (при інфляції - до збільшення) розміру орендної плати протягом року, а це суперечить п. 3 ст. 614 ЦК РФ. Президія ВАС РФ визнав подібні позови не підлягають задоволенню. В одному з таких випадків сторони не фіксували в договорі тверду суму, яка підлягала сплаті орендарем кожний термін платежу, а погодили умова про орендну плату, що встановлює спосіб її розрахунку. Такий спосіб визначення ціни не виключається законом (див. п. 3 ст. 424 ГК РФ). У другому випадку - при визначенні розміру орендної плати шляхом зазначення в договорі суми в іноземній валюті з подальшим перерахуванням її в рублі, в яких повинен здійснюватися платіж, - Президія ВАС РФ відзначив, що вказаний спосіб визначення розміру грошового зобов'язання допустимо на підставі п. 2 ст . 317 ГК РФ і його також слід розглядати як механізм обчислення орендної плати з метою усунення несприятливих наслідків інфляції. Він, до речі, не суперечить ст. 140 Кодексу, згідно з якою законним засобом платежу в Росії є рубль, оскільки фактичні розрахунки при такому методі здійснюються в рублях (п. 11 Огляду).

У наведених прикладах обмеження, яке стосується зміни розміру орендної плати, могло б бути застосоване, якщо б орендодавець протягом року зажадав змінити базову ставку, виходячи з якої проводився розрахунок орендної плати за конкретні періоди з використанням передбаченого договором способу (методу) її обчислення.

Обов'язок орендаря щодо внесення орендних платежів виникає лише з моменту передачі йому орендованого майна. Якщо орендодавець не передасть об'єкт оренди наймачеві в момент укладення договору або інший встановлений договором термін, він не вправі вимагати від нього внесення орендної плати за відповідний період (п. 10 Огляду).

Якщо орендар поверне взяте в найм майно до закінчення строку договору без погодження з орендодавцем, він не звільняється від внесення орендних платежів за весь період, на який укладено договір (п. 13 Огляду).

Орендар має право вимагати зменшення орендної плати, якщо за обставинами, за які він не несе відповідальності, істотно погіршуються умови користування майном або його якість (п. 4 ст. 614 ЦК РФ). Аналогічна можливість передбачена ст. 612, визначальною відповідальність орендодавця за недоліки зданого в оренду майна. Зменшення платежів у зазначених випадках має бути відповідним рівнем зниження корисних (споживчих) властивостей об'єкта оренди, обумовлених договором.

Законом передбачена можливість впливу та орендодавця на контрагента, неналежно виконує свою основну обов'язок. У разі істотного порушення строків внесення орендної плати він має право вимагати дострокового внесення відповідних платежів, але не більше ніж за два терміни поспіль. Під істотним порушенням слід розуміти кількаразову або тривалу затримку оплати. При місячних терміни внесення платежів дострокова оплата може вимагатися не більше ніж за два місяці наперед, при квартальних - відповідно за два квартали. Норма, що встановлює це правило, диспозитивним і застосовується, якщо інші умови не узгоджені сторонами в договорі. При неефективності спроб отримання орендної плати з використанням зазначених заходів орендодавець може вдатися до крайнього заходу - зажадати дострокового розірвання договору.

РОЗДІЛ 3. ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДНИХ ВІДНОСИН

3.1 Укладання договору оренди

Чинне законодавство не передбачає спеціальних правил про порядок укладання договору оренди, що вимагає застосування загальних, норм про порядок здійснення операцій (гл. 9 ГК РФ) і укладення договорів (глави 27, 28 ГК РФ); певна специфіка, звичайно ж, є, але вона виражена в деталях, властивих кожному договірному.

Договір оренди на термін більше року, а якщо хоча б однією з сторін є юридична особа - незалежно від терміну, повинен бути укладений у письмовій формі (п. 1 ст. 609 ЦК РФ). Немає сумнівів, що при порушенні зазначених вимог сам по собі договір є і ув'язненим, і дійсним (пор. п. 2 ст. 162 ГК РФ).

Договір оренди нерухомого майна, що передбачає в подальшому перехід права власності на дане майно до орендаря, а так само додаткову угоду до договору про такий перехід, підлягають оформленню за правилами для договорів купівлі-продажу (ст. 624 ГК РФ).

У практиці орендних відносин широко застосовуються проформи договорів оренди, перш за все це стосується випадків, коли в оренду здається державне або муніципальне майно. Крім того, на регулювання відносин по здачі майна в оренду спрямовані і різні акти публічних утворень.

У зв'язку з цим істотне значення має оцінка даних актів з точки зору впливу передбачених у них правил на порядок укладання договорів оренди, а також на права та обов'язки сторін. Далеко не завжди подібні акти мають нормативний і (або) правовий характер. Наприклад, органи місцевого самоврядування (насамперед - у великих містах) зазвичай приймають постанови про порядок і умови здачі в оренду нежитлових приміщень, земельних ділянок і т.д. Проте, як відомо, в силу п. 1 ст. 3 ДК РФ муніципальні освіти та органи місцевого самоврядування не вправі регулювати відносини договору оренди, ці питання перебувають у винятковому веденні самої Російської Федерації. Отже, в цій сфері органи муніципального освіти можуть або встановити правила, які не зачіпають товарно-грошові відносини, які правила, які слід вважати адресованими не інший стороні за договором (орендарю), а власним підприємствам та організаціям. Так, до компетенції адміністрації муніципального освіти слід віднести питання про те, хто саме з органів місцевого самоврядування і навіть муніципальних унітарних підприємств виступить в якості орендодавця; в тому числі адміністрація може встановлювати порядок (процедуру) укладення таких договорів; адміністрація муніципального освіти, а також адміністрація суб'єкта РФ, також може встановлювати порядок перерахування та витрачання і коштів; граничні розміри коштів, пов'язаних з виконанням бюджету, а також визначати інші аналогічні умови таких угод.

Разом з тим, слід сказати, що якщо ці умови не увійшли до оферту (акцепт) безпосередньо від сторони даного договору, не були належним чином доведені до орендаря, то вони становлять лише зміст владного вказівки адміністрації своєму підлеглому органу (наприклад, комітету з управління майном ). Отже, такого роду рішення (як представницького, так і виконавчого органу) не можуть мати юридичного значення для контрагентів, і до укладаються угодами не повинні застосовуватися правила про недійсність угоди, в тому числі норма ст. 168 ГК РФ. Такого роду акти публічних утворень є за своєю природою адміністративними і, зумовлюючи поведінку організацій, що належать до даного публічного утворення, не змінюють обсягу їх громадянської правосуб'єктності, вони лише створюють перешкоди для її реалізації на певний час в даних умовах. Тому ми схильні оцінювати подібні розпорядження (акти) які не здатні впливати на правосуб'єктність орендодавця; стійкість цивільного обороту не повинна залежати від факторів, що лежать поза самого обороту.

У цілому ж у даній сфері взаємин потрібно встановлення більшої ясності щодо правового становища осіб, фактично діючих і одержують права та обов'язки на стороні державної освіти. Відповідно до ст. 183 ДК РФ за відсутності повноважень діяти від імені іншої особи або з перевищенням таких повноважень угода вважається укладеною від імені і в інтересах вчинила її обличчя, якщо тільки інша особа (представлений) згодом прямо не схвалить угоду. На думку Президії Вищого Арбітражного Суду РФ, у разі перевищення повноважень органом юридичної особи це правило застосовуватися не може, а оскільки до публічно-правових утворень застосовуються норми, що визначають участь юридичних осіб у цивільних правовідносинах, ст. 183 ДК РФ до даних відносин також не застосовується (така угода незначна - ст. 168 ГК РФ). Ми поділяємо цей висновок, тому що в іншому разі довелося б визнати, що зобов'язання виникли у самого органу, а в умовах субсидіарної відповідальності це означало б те ж саме, що й у публічного освіти. Однак не можна погодитися з думкою Президії Вищого Арбітражного Суду РФ про те, що в таких випадках може застосовуватися ст. 174 ЦК РФ. Повноваження органу, зазвичай представляє муніципальне утворення чи суб'єкта РФ, можуть бути обмежені не тільки установчими документами, довіреність ж зазвичай не видається; в результаті, як видається, текст даної норми ставить контрагентів даних формувань в досить невигідне становище. Саме тому потрібна розробка та затвердження загальних правил укладення договорів, в тому числі договорів оренди, адміністраціями муніципальних утворень, органами виконавчої влади суб'єктів РФ саме на федеральному рівні, а також прийняття на їх основі відповідних положень у кожному публічному освіті.

За загальним правилом повноваженнями по здачі майна в оренду від імені публічних утворень наділяються відповідні комітети (департаменти) з управління майном. Орендодавцем виступає той, хто володіє правом розпоряджатися відповідним майном. При відсутності такого права власник або уповноважена ним особа повинні дати згоду на здачу майна в оренду; наприклад, унітарні підприємства можуть здавати в оренду нерухоме майно тільки після отримання згоди від власника (ст. 295 ГК РФ). Акт згоди - цілком самостійний юридичний факт у складному юридичному складі («згода - договір»). Необхідність його попереднього отримання ускладнює процедуру укладання договорів оренди, але об'єктивно потрібно для внесення ясності в обсяг правових орендодавця в умовах, коли він безпосередньо не здійснює акти розпорядження належним йому майном. У судовій практиці вироблені додаткові критерії до порядку застосування правил про отримання згоди власника на розпорядження майном, у тому числі така згода вважається необхідним і у випадках поступки прав за договором оренди.

У випадках, коли використовуються проформи договорів, розроблені однієї зі сторін (зазвичай це орендодавець, який є публічним освітою), є підстави застосовувати правила про договір приєднання (ст. ст. 438 ГК РФ), а у відповідних випадках - і норми про публічний договорі ( ст. 426 ГК РФ). Можливість тлумачити угоди з приводу оренди об'єктів, що належать публічним утворенням, як публічні договори, повинна визначатися не вказівкою на комерційні організації в названій статті, а істотою відносин, що виникають при оренді. Публічні освіти, звичайно ж, не є комерційними організаціями, але для їх різноманітною і багатофункціональною діяльності характерні ознаки як комерційної, так і некомерційної діяльності. Сучасна правова наука обгрунтовано схильна розрізняти державу як законодавця, що регулює відносини товарно-грошового характеру, і держава, як учасника цих відносин. Це не означає, що у всіх випадках, коли публічна освіта вступає у цивільно-правові відносини, слід вбачати комерційний характер в його діяльності. Однак там, де дані суб'єкти діють з метою отримання прибутку, є підстави визнавати їх діяльність комерційної. Зауважимо також, що закон вказує насамперед на характер діяльності («комерційна організація»), а не на тип юридичної особи і не на його організаційно-правову форму.

Якщо у відношенні угод з відчуження майна безумовно передбачено проведення процедур державної реєстрації знову виникаючих прав, а в ряді випадків потрібне і державна реєстрація самих угод, то стосовно до договорів оренди і прав орендаря необхідність здійснення актів державної реєстрації вимагає уточнення.

Одночасно зауважимо, що питання про державну реєстрацію розглядається тут тільки у зв'язку з темою і на базі чинного законодавства. Слід очікувати, що розробка Концепції розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно, внесення різних законопроектів, починаючи від мають приватних, локальний характер, до мають загальне значення і змінюють багато уявлень про нерухомість та реєстрації угод з нею, приведуть до змін у законодавстві. У роботі ці можливі зміни враховуються лише в деякій частині, пов'язаній з обговорюваними питаннями.

Цивільний закон (п. 2 ст. 609 ЦК РФ) передбачає, що договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. З тексту же ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» випливає необхідність реєстрації, з одного боку, договору оренди нерухомого майна, і, з іншого боку, права оренди; той же випливає з аналізу Правил ведення єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затверджених Постановою Уряду РФ від 18 лютого 1998 р. № 219, у додатках до якого встановлені форма свідоцтва, що засвідчує виникнення і перехід прав на нерухоме майно, і форма написи-штампа на документі, виражає зміст угоди ( договорі оренди нерухомого майна), що засвідчує проведену державну реєстрацію договорів та інших угод.

О.Ю. Скворцов у підтвердження дискусійного характеру проблеми відзначив, що «ст. 26 Закону про реєстрацію викликає додаткові питання, які потребують додаткового регулювання »; сам же він, судячи з висловлювань, допускає можливість державної реєстрації саме« права оренди ».

На думку ряду авторів, у ст. 26 Закону про реєстрацію має місце просте змішання понять. Так, якщо права третіх осіб щодо чужого майна встановлені договором, то в якості об'єкта реєстрації повинна виступати угода, хоча, безумовно, і в цьому випадку у відповідний розділ реєстру повинна бути внесено запис про обмеження або заборону здійснення речового права на нерухомість.

В.В. Витрянский вважає, що «ніяких окремих розділів (підрозділів), куди могли б вноситися відомості про державну реєстрацію права оренди, Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно та угод з ним не містить, та в цьому й немає необхідності, оскільки право оренди будівлі або споруди виникає з зареєстрованого договору і їм же засвідчується »; самостійного« права оренди »не існує.

Дуже суперечливою є позиція П.В. Крашеннікова. Так, він вказує, що відповідно до п. 6 ст. 131 ЦК РФ Закон про реєстрацію встановлює лише порядок реєстрації та підстави відмови в реєстрації і не може своєю нормою передбачити державну реєстрацію «права оренди», не передбачену нормами ЦК РФ. Виходячи з пріоритету норм ЦК РФ, на думку П.В. Крашеннікова, слід керуватися п. 2 ст. 609 ЦК РФ, що встановлює обов'язкову реєстрацію договору оренди, а не права оренди, проте тут же він посилається на те, що в Законі про державну реєстрацію «під терміном« державна реєстрація прав »розуміється не тільки державна реєстрація прав на нерухоме майно, а й державна реєстрація операцій із нерухомим майном (п. 1 ст. 2 Закону) », і, крім того, робить припущення, що« можливо, законодавець не зовсім юридично точно сформулював назва статті 26 ».

Підкоряючись вимогу закону, судова практика розвивається в тому напрямку, що не визнає обов'язкової реєстрацію «права оренди» нерухомого майна, і, навпаки, визнає обов'язковою, у відповідних випадках, реєстрацію саме договору оренди.

Що ж стосується практики діяльності самих реєструючих органів, то при реєстрації договору оренди одночасно є і реєстрація права оренди.

Ми виходимо з того, що, як самого орендаря, так і всіх потенційно зацікавлених в об'єкті осіб цікавить насамперед факт речового права оренди. Реєстрація права оренди «через договір» - крок вимушений, багато в чому пов'язаний з технологією реєстраційного процесу, так як сама угода - найбільш виразний і відчутний документальний ознака наявності речового права орендаря, але реєстрації підлягає саме останнє; навіть нова редакція закону говорить тільки про те, що оренда реєструється «за допомогою» державної реєстрації договору.

Проте цілком зрозуміло, що це часткове вирішення проблеми, так як орендні права можуть витікати і з договору суборенди, але не з початкового договору оренди.

Треба визнати, що первісні недоліки державної реєстрації прав на об'єкти нерухомості сьогодні багато в чому усунені; зокрема, усунена ситуація, коли договір оренди будівлі в цілому, укладений на термін менше року, не підлягав реєстрації, а договір (або навіть договір суборенди невеликого приміщення в тому ж будинку) для вступу в силу вимагав державної реєстрації і т.д.

Державній реєстрації підлягають і договір суборенди об'єктів нерухомості, і договір про відступлення права вимоги з договору оренди (п. 2 ст. 389 ЦК РФ).

Хотілося б також звернути увагу на розбіжності форми договору та його державної реєстрації. Більшість дослідників справедливо вважає, що сама державна реєстрація не є різновидом форми угоди - вона являє собою систему адміністративно-правових відносин між державою в особі реєструючого органу та особою, що звертається за реєстрацією. Отже, державна реєстрація прав на нерухоме майно являє собою самостійний правовий акт у ланцюжку юридичних фактів (складного правового складу), які породжують в сукупності появу права власності.

Повертаючись до питання про необхідність державної реєстрації самого договору оренди (так само як і інших договорів - див. ст. 164 ЦК РФ), ми маємо право стверджувати, що за весь період існування права мова завжди йшла не про реєстрацію договору як угоди сторін, а в силу цього і державної реєстрації його тексту, умов, а про фіксацію, реєстрації, зміцненні прав орендаря на об'єкти нерухомості.

Тому літературі правильно стверджується про недоцільність «подвійний» реєстрації, тим більше, що значних відмінностей у процедурі не спостерігається. С.А. Бабкін обгрунтовано вважає, що надзвичайно важко вловити різницю між цими процедурами.

Більш обережно висловлюється В.В. Чубаров, який вбачає в реєстрації прав на нерухомість зміцнення прав речових, а в реєстрації угоди - зміцнення прав зобов'язальних.

Немає сумнівів, що наслідки реєстрації угоди та реєстрації прав з неї різні, але це якраз і потрібно. Суть справи в тому, що права зобов'язальні зміцнити неможливо (тим більше - з точки зору цивільного обороту) - це права на чужі дії, які вчиняються або не відбуваються поза сферою і не залежно від державного контролю та обліку (державної реєстрації).

Отже, необхідно чітко орієнтуватися на завдання державної реєстрації саме прав орендаря, якщо навіть, з іншого боку, вони представляють собою обтяження об'єкта нерухомості орендодавця.

У зв'язку з цим вважаємо за доцільне викласти п. 1 ст. 26 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» у наступній редакції:

«Стаття 26. Державна реєстрація права оренди нерухомого майна »

1. Реєстрації підлягають права орендаря з використання нерухомим майном, що випливають з договору оренди, та зареєстровані шляхом надання відповідного договору, якщо інше не встановлено законодавством Російської Федерації.

У всіх випадках здачі в оренду нерухомого майна одночасно з підписанням передавального акту орендарю передаються і документи, що забезпечують користування даним об'єктом і визначають межі користування (володіння), в тому числі плани, схеми, креслення ».

Проте використання подібної термінології в різному значенні не допустимо. Тому істотні зміни слід було б внести і в ГК РФ, так як державна реєстрація права оренди справді породжує протиріччя з низкою статей кодексу; зокрема, діючі норми ЦК РФ, а також вже нова редакція ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »(в редакції від 9.06.2003 р.), державну реєстрацію прав розглядають як реєстрацію договору.

Оскільки при реєстрації права оренди реєстрації підлягає саме право орендаря, то слід припустити можливість його виникнення незалежно від державної реєстрації договору у відносинах «орендодавець - орендар»; таким чином акт державний реєстрації мав б юридичне значення тільки у відносинах з участю третіх осіб.

3.2 Виконання та припинення договору оренди

Виконання договору оренди, підкоряючись загальним правилам про виконання зобов'язань і договору (гл. 22, 27 і окремі статті інших глав ГК РФ), має певні особливості, пов'язані, переважно, з фактом переходу об'єкта у відання орендаря.

Процес виконання договору оренди представляє собою, звичайно ж, реалізацію тих прав і обов'язків, які складають зміст угоди. Але, на відміну від ряду інших договорів, де виконання являє собою один, два або кілька конкретних актів, чітко і однозначно фіксованих у часі і фактично вичерпних взаємодію сторін (такі, наприклад, купівля-продаж, дарування і т.д.), значне кількість прав і обов'язків за договором оренди діє протягом усього договору. Саме тому раніше ми і запропонували іменувати сукупність речових та зобов'язальних правовідносин, що характеризують договір оренди, «правосостояніем».

У дореволюційній цивілістичній літературі специфіка оренди неодмінно підкреслювалося вказівкою на головну обов'язок орендодавця - забезпечити не просто передачу, але і «спокійне володіння»; важливо не просто передати, але «надати користування». Аналогічна обов'язок, явно відбиваючи істота (предмет) оренди («користування за плату»), є і в орендаря; якщо відволіктися від зовсім не кваліфікуючих моментів періодичності, розміру і форми платежу, то орендар зобов'язаний проводити платежі протягом усього терміну дії договору.

Постійними (для терміну оренди) є і деякі «супроводжують» права, обов'язки. До них слід віднести і обов'язок орендодавця надати належний стан майну в цілому, зробити його придатним для цілей оренди, створити режим, що виключає перешкоди в користуванні (див. пункт 1 ст. 620 ГК РФ), забезпечити його конструктивну цілісність (тому за ним і закріплюється обов'язок капітального ремонту - п. 1 ст. 616 ГК РФ), усунути недоліки, виявлені орендарем під час експлуатації майна і заважають йому використовувати майна за призначенням (див. п. 1 ст. 612 та п.2 ст. 620 ГК РФ) і т.д. Слід сказати, що питання про «зміст» і «утриманні» в цілому повинен розглядатися як тягар (а, значить, і обов'язок) саме орендодавця; не випадково і поточний ремонт за договором може бути покладений на нього (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Орендар, за загальним правилом, лише «підтримує» майно у справному стані (п. 2 ст. 616 ГК РФ); тому не цілком вдалим бачиться вказівка ​​в даному пункті на те, що орендар зобов'язаний «нести витрати на утримання майна».

В.А. Розумів, один з найбільших дореволюційних дослідників договору оренди, зазначав, що обов'язки орендодавця не обмежуються лише однією передачею, вони - за загальним правилом - тривають протягом усього терміну оренди, при цьому на орендодавця покладаються й такі обов'язки, які прямо не прописані в договорі, але за змістом необхідні для «спокійного і повного користування».

Зазначене не повинно затуляти того зрозумілого обставини, що при оренді деяких об'єктів повинна зростати інтенсивність впливу орендаря на орендоване майно, орендодавець у таких випадках, швидше, набуває контрольні та інші подібні функції. Так, при оренді земельної ділянки основні обов'язки щодо забезпечення збереження родючості землі, обов'язки з проведення необхідних агрономічних та природоохоронних заходів обгрунтовано переходять до орендаря в силу прямої вказівки закону (ст. 40-43 Земельного кодексу РФ). Схожа ситуація і при оренді підприємств, що багато в чому відображено в ст. 660 ГК РФ, що передбачає надання надзвичайно широких повноважень орендарю; наприклад, орендар має право вносити без згоди орендодавця зміни до складу орендованого об'єкта, проводити технічне переозброєння і т.п., тобто по суті має право перетворити об'єкт в інший.

Об'єкт оренди повинен бути наданий, тобто на орендодавця покладається обов'язок вчинення дій, що полягають не тільки в передачі об'єкта (ст. 611 ЦК РФ), але і вчиненні інших дій, що забезпечують «спокійне користування». Так, одночасно повинні бути надані всі речі і відносяться до об'єкта документи (технічний паспорт, сертифікатом якості тощо), якщо інше не передбачено договором; порушення даного обов'язку тягне право орендаря на витребування цих приладдя (документів) або розірвання договору та відшкодування збитків тільки у разі, якщо без них він не може користуватися майном відповідно до його призначення, або значною мірою позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору (п. 2 ст. 611 ЦК РФ). На думку деяких дослідників, при так званому «формальне порушення» (обов'язок надання документів або приладдя передбачена, але їх відсутність не заважає успішно експлуатувати об'єкт) можливість вимагати передачі приладдя (документів) зберігає силу, вимагати ж розірвання договору можна лише тоді, коли настали передбачені законом несприятливі наслідки (не можна використовувати майно). Цю позицію вважаємо правильної; її аргументація, як видається, повинна бути такою: обов'язки треба виконувати незалежно від наслідків, що ж стосується розірвання договору, то це є санкція за порушення неисполненной обов'язки.

У практиці виникло питання про те, який з договорів оренди діє і від кого слід очікувати (вимагати) виконання, якщо було стосовно одного нежитлового приміщення укладено два різних договори з різними орендарями, але першим об'єкт так і не був переданий. Вважаємо, у подібних випадках правильно враховувати відсутність речових правоотношенійі у першого орендаря і тим самим визнавати відсутність у нього і яких-небудь обов'язків.

Терміновість самого договору спонукає законодавця спеціально передбачати і терміновість надання майна з наслідками невиконання, передбаченими в законі (п. 3 ст. 611 ЦК РФ).

Спеціальна стаття присвячена відповідальності орендодавця за недоліки зданого в оренду майна (ст. 612 ЦК РФ). У цілому правовідносини, пов'язані з недоліками орендованого майна, досить повно викладені в законі, є відповідні коментарі правового регулювання виникаючих ситуацій, і особливих складнощів при застосуванні відповідних норм не виникає. Зауважимо лише, що за загальним правилом відповідальність орендодавця за недоліки виникає поза зв'язку з неможливістю використання даного об'єкта за призначенням, тобто це відповідальність за факт порушення договірних обов'язків, і вона не зумовлена ​​виникненням негативних наслідків на боці орендаря.

Слід погодитися, що дану відповідальність треба кваліфікувати як відповідальність на засадах ризику, тобто вина орендодавця тут не повинна прийматися в розрахунок як в підприємницьких, так і в непідприємницьких відносинах.

Законом спеціально передбачена норма, яка зобов'язує орендаря користуватися майном відповідно до умов оренди, а за їх відсутності в договорі - відповідно до призначення майна (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Дана норма, звичайно ж, відповідає і на питання про цільове використання об'єкта договору. У цивілістичній літературі це питання обговорюється давно і в різних правових системах вирішується неоднаково. Випадки, коли текст угоди ясно, чітко і недвозначно визначає межі та напрями використання наданого в оренду майна досить рідкісні, частіше за все робиться загальне посилання на «призначення майна». У кінцевому рахунку може виникнути розбіжність між уявленнями сторін про відповідність фактичної експлуатації об'єкта його цільового використання; в судовій практиці такі суперечки трапляються часто й найчастіше пов'язані зі здачею орендарем майна в суборенду без згоди орендодавця.

В якості загального підходу слід визнати саме орендаря уповноваженою на вибір будь-яких дій по використанню майна в межах його основного призначення. У зв'язку з цим типовим прикладом є генезис інституту залежного (довіреного, посереднього) власника рухомого майна за англійським правом, в тому числі такої його різновиди, як найм (практично збігається з наймом рухомих речей по континентальному праву). Якщо спочатку можливості наймача зумовлювалися виключно установками наймодавця, то з часом наймач отримав велику свободу щодо використання об'єкта, в тому числі з'явилися і такі різновиди найму, які характеризуються значним обсягом речових правочинів.

Ідея про пріоритет інтересів орендаря у вирішенні питання про обсяг його повноважень щодо використання об'єкта оренди зовсім не нова, але в методичному плані вона досить продуктивна і, як видається, цілком працездатна.

У числі загальних прав і обов'язків, які формують взаємини сторін безпосередньо законом, слід також назвати обов'язок орендодавця попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно і кореспондуючі їй право орендаря вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків (ст. 613 ЦК РФ), право орендаря здати майно в суборенду (п. 2 ст. 615 ГК РФ) і ін

Після закінчення дії терміну оренди її об'єкт підлягає поверненню орендодавцю у тому стані, в якому він був отриманий, з урахуванням нормального зносу або стані, що визначається договором (частина перша ст. 622 ГК РФ).

На думку Ю.А. Кочеткової, закінчення терміну оренди і ясно виражене намір орендодавця не продовжувати орендні відносини призводять до того, що володіння орендаря стає незаконним. Вона вважає не грунтовної в таких випадках посилання на ст. 622 ГК РФ, яка описує дії орендаря за межами терміну оренди і, тим самим, нібито, допускає ймовірність визнання його утримання законним. Вважаємо, зауваження спірно, на практиці питання про нову угоду, в тому числі з урахуванням переважного права орендаря, може вирішуватися і фактично вирішується вже після закінчення терміну оренди. А оскільки саме володіння виникло на основі титулу, визнавати її незаконною не можна.

Право орендаря на переважне укладення договору оренди на новий строк (ст. 621 ГК РФ) складає частину його загальних прав як сторони договору, є елементом правового становища в період дії угоди, але, звичайно ж, пов'язане і з питанням про укладення договору. Орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про бажання укласти договір у строк, зазначений у договорі оренди, а за відсутності такої вказівки - в розумний строк до закінчення дії договору. У разі відмови орендодавця від укладення договору на новий термін, якщо останній протягом року після цього уклав договір оренди з іншою особою, колишній орендар має право вимагати переведення на себе прав і обов'язків за таким договором і (або) відшкодування збитків. При цьому необхідно мати на увазі, що вказані права належать раніше орендарю лише в разі укладення орендодавцем з іншою особою договору оренди. Так, суд не задовольнив позов орендаря до орендодавця, відмовив орендарю в укладенні договору оренди на новий термін і передав об'єкт нерухомості третій особі у безоплатне користування, визнавши посилання на ст. 621 ГК необгрунтованою.

Орендодавець, звичайно ж, не зобов'язаний повідомляти орендаря про припинення відносин. Але якщо він сам пропонує продовжити стосунки, не вказуючи на умови, які має на увазі, то слід вважати, що це умови останнього договору оренди. Континентальним правом давно вже сприйнята доктрина англійського права обмеженого тлумачення оферти.

На жаль, єдиної концепції про розірвання договору в цивілістиці не склалося, не однаково оцінюється співвідношення цього поняття з поняттям «припинення договору». Не вироблено чіткого уявлення про співвідношення припинення договору та припинення зобов'язань, хоча, звичайно ж, навряд чи можна застосовувати щодо припинення договору норми глави 26 ЦК РФ - вони призначені тільки для припинення зобов'язань. Крім того, сам законодавець не дотримується єдності термінології, використовуючи крім слів «розірвання» і «припинення» інші вирази (наприклад, вживає слова «відмовитися від виконання договору» - п. 3 ст. 503 ГК РФ).

Представляється, що було б логічним вважати, що термін «припинення» охоплює собою припинення договору з різних підстав, в тому числі при виконанні (припинення) всіх його зобов'язань, достроково за згодою сторін, в силу прямої вказівки закону, а також за спеціальним рішенням суду . У такому випадку під розірванням договору треба розуміти всяку примусове (не заснований на узгодженої волі) припинення договору; на користь цього говорить і семантика слова «розірвання».

За загальним правилом договір змінюється або розривається за угодою сторін (ст. 450 ГК РФ). Крім загальних підстав розірвання будь-якого договору (ст. 450-453 ЦК України) безпосередньо в гол. 34 ЦК РФ передбачені спеціальні підстави його розірвання. Так, якщо договір укладено на невизначений термін, то кожна зі сторін має право в будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці.

Якщо для цього договору оренди передбачено граничний строк, він вважається припиненим у разі закінчення даного терміну, за умови, що термін оренди в договорі не був визначений, а сторони в процесі договору не відмовилися від договору (п. 3 ст. 610 ЦК РФ). Зауважимо, таке обмеження не призводить до заборони тим же сторонам укласти новий договір оренди після закінчення граничного терміну. Однак неможлива пролонгація договору з граничним терміном, оскільки її зміст полягає у продовженні дії того ж самого договору; якщо укладається договір на новий термін, то колишній договір вважається припинив дію.

Спеціальні підстави розірвання договору оренди на вимогу орендодавця передбачені ст. 619 ГК РФ і пет необхідності їх повторювати. Однак зауважимо, що тлумачення поняття «суттєве порушення», зазначене в цій статті, вимагає врахування як специфіки об'єкта, так і інших обставин справи. Не можна вважати, що істотним є тільки таке порушення, яке тягне істотної шкоди.

У судовій практиці визнано, що право орендодавця розірвати договір у разі, якщо орендар більше двох разів підряд не вносить орендну плату, підлягає реалізації через суд відповідно до п. 2 ст. 450 ГК РФ у порядку, передбаченому ст. 452 ДК РФ, якщо ж даний порядок недотримання, то позов про розірвання задоволенню не підлягає.

У доктрині та судовій практиці можливість скорочення переліку підстав, передбачених ст. 619 ГК РФ, угодою сторін справедливо заперечується. Однак відповідно до п. 2 ст. 450 і частиною другою ст. 619 ГК РФ в договорі можуть бути передбачені підстави припинення договору оренди, не встановлені законом. Зокрема, вони можуть і не бути пов'язані з будь-якими порушеннями з боку орендаря. Так, на практиці орендодавець зазвичай вказує, що договір оренди земельної ділянки припиняється, якщо орендодавець приступає до освоєння цієї ділянки (починає будівництво, іншу господарську експлуатацію).

Обговорюючи дану проблему, М.С. Карпов трохи інакше побудував аргументацію. Відповідно до позиції Вищого Арбітражного суду РФ, викладеної в п. 27 Огляду практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою від 11.01. 2002 р. № 66, визнається необхідною захист прав орендодавця різними способами, в тому числі шляхом відмови від договору і розірвання договору у позасудовому порядку. Одностороння відмова ог договору зазначений автор розглядає як допускаемую законом міру оперативного впливу, а оскільки такі заходи судом схвалюваності, то вони легітимні.

Самі по собі порушення, в тому числі й істотні, не можуть служити підставою для розірвання договору оренди, якщо на момент розгляду спору вони усунуті. І хоча це думка сформувалася в судово-арбітражній практиці, його все-таки слід оцінювати як загальний підхід, не виключаючи, що навіть при усуненні порушень суд розірве договору оренди.

Спеціальні підстави розірвання договору оренди на вимогу орендаря перераховані в ст. 620 ГК РФ, і в цілому їх формулювання питань не викликає. Єдино зауважимо, право орендаря розірвати договір чинності не виконання орендодавцем обов'язки проводити капітальний ремонт діє не в усіх випадках; наприклад, при оренді земельних ділянок основні обов'язки з охорони та утримання землі покладаються насамперед на самого орендаря (див. гл. Шосту ЗК РФ) .

У судовій практиці склалася думка про те, що пред'явлений позов про виселення орендаря з нежитлового приміщення є одночасно і позов про розірвання договору оренди. Вважаємо, що по суті економічних відносин це, звичайно ж, одне і те ж, але юридична кваліфікація повинна бути змінена через відмінності правових наслідків, зокрема, необхідна зміна предмета позову.

При застосуванні законодавства про приватизацію, коли мова йде про викуп орендованого державного та муніципального майна, необхідно визначити межу між сферою застосування положень публічного права і відносинами, визначеними цивільним законодавством. Видається, що цей пріоритет поширюється лише на порядок викупу, але н e зачіпає і не повинен зачіпати питань, що лежать за межами процедури, складу дій учасників відповідної угоди і т.п. Інакше кажучи, в іншому (момент переходу права власності, застосування способів забезпечення виконання зобов'язань, перелік об'єктів, що приватизуються, розрахункові відносини та ін) слід виходити із загальних положень цивільного законодавства. Викуп орендованого майна становить самостійна підстава припинення договору оренди, загальні правила про це встановлені в ст. 624 ГК РФ; законом або договором може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Звідси випливає, що а) підстави для викупу можуть бути як диспозитивні (в силу угоди сторін), так і імперативні (насамперед це передбачені безпосередньо законодавством підстави приватизації), б) можливість введення умови про викуп може бути передбачена протягом усього терміну оренди, що підтверджується спеціальної застереженням закону (див. п. 2 ст. 624 ГК РФ), в) можливість викупу за наявності орендних відносин законодавець пов'язує не тільки з фактом домовленості про придбання майна у власність орендарем, але і з внесенням повної суми вартості об'єкта; отже , за змістом закону виключені нормальні для звичайної купівлі-продажу ситуації, коли незалежно від внесення всієї покупної ціни право власності на об'єкт купівлі-продажу переходить до покупця (ст. 486 ГК РФ допускає різні співвідношення оплати та виникнення права власності). Стосовно до останнього висновку варто нагадати, що відповідно до ст. 223 ЦК України право власності у набувача речі за договором виникає за загальним правилом з моменту її передачі, якщо інше не передбачено законом або договором. Вважаємо, тут слід використовувати норму частини другої п. I ст. 224 ЦК РФ: «Річ вважається врученою набувача з моменту її фактичного надходження у володіння набувача або вказаної ним особи», що дозволяє визнати річ належно переданої в силу факту перебування речі у покупця.

Можливі також випадки, коли таке право виникає у орендаря не із закону, а з договору. Наприклад, орендодавець може сформувати публічну оферту з умовою викупу; в такому випадку, користуючись переважним правом на укладення нового договору, орендар, акцептуючи оферту, набуває і право на викуп.

Але в цілому ж немає можливості стверджувати, що право переважної покупки входить до числа загальних правомочностей орендаря.

Згідно зі статтею 421 ГК РФ сторони можуть укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів, передбачених законом або іншими правовими актами (змішаний договір). При цьому до відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах правила про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не випливає з угоди сторін або суті змішаного договору. Але на відміну від купівлі-продажу при оренді з викупом право власності на орендоване майно не може перейти до орендаря у момент укладання договору.

Законом можуть бути встановлені випадки заборони викупу орендованого майна (п. 3 ст. 624 ЦК).

ВИСНОВОК

Підсумовуючи, хотілося б відзначити досить сильні позиції оренди як способу організації економічної діяльності, що, ймовірно, зміцнює і стабільність правового інституту оренди. У всякому разі, можна твердо говорити про затребуваність даного договору в господарській практиці і навіть про деяку експансії його за межі традиційного застосування.

При цьому оренда виступає зовсім не як якась вторинної та другорядної - по відношенню до власності - формою володіння господарськими об'єктами, а в якості рівноцінної та природно доповнює.

Проведений аналіз дозволяє також говорити про незмінність інституту оренди протягом багатьох століть, а також про генетичну спорідненість більшості речових прав і права оренди.

1. У роботі дається трактування критеріїв, які дозволяють розмежовувати договір оренди і близькі договірні правові інститути.

Зокрема:

- Договори зберігання в автоматичних камерах схову визначені як договори зберігання, оскільки функція самих камер і спрямованість договору полягають саме у збереженні;

- Договір комерційної концесії відрізняється від договору оренди насамперед по об'єкту, якщо ж передбачається передача не тільки виняткових прав, але і речей, договір комерційної концесії повинен бути визначений як змішаний договір (з елементами оренди);

- Договір зберігання в цілому легко відрізняється від договору оренди за обов'язки зберігача лише зберігати річ без користування. У тих випадках, коли він отримує також право і користуватися збереженим, це правомочність у нього виникає знову ж таки в інтересах поклажодавця для забезпечення збереження майна;

- Договір фрахтування (чартер) у роботі визначений як договір перевезення, оскільки з його допомогою задовольняється потреба фрахтувальника перемістити вантаж до місця призначення; сам транспортний засіб цікавить його лише опосередковано і лише у зазначеній зв'язку. У договорі ж фрахтування на час з екіпажем фрахтувальника цікавить саме сам транспортний засіб і його можливості в цілому, цей договір повинен бути віднесений до орендного типу договорів;

- Концесійні угоди, в тому числі угоди про розподіл продукції, утворюють самостійний тип договорів, для яких характерний особливий суб'єктний склад (бере участь Російська Федерація), адміністративний характер ряду відносин, особливий об'єкт (надаються виключні права, а не саме майно). Сукупність цих та інших специфічних ознак не дозволяє змішувати такі угоди з орендою земельних ділянок. У роботі також зроблено висновок, що договір оренди надр неможливий, в тому числі у зв'язку з відсутністю у надр властивостей неспоживаність і визначеності (надра є природний стан землі);

- Практикується в даний час купівля-продаж права на укладення договору оренди допустима. Але якщо вона застосовується у випадках, коли договір оренди вже укладений, то відносини слід кваліфікувати як перенала і застосовувати правила глави 24 ЦК України, в тому числі необхідно і згоду кредитора.

2. Діючі правила про державну реєстрацію «права оренди» вимагають уточнення редакції ряду положень. Зокрема, необхідно визначити, що саме підлягає реєстрації. Представляється, що об'єктом реєстрації є саме суб'єктивне право орендаря (у тому числі і в інтересах третіх осіб). Зроблено висновок про відсутність необхідності державної реєстрації договору оренди в цілому.

Тому пропонується п. 1 ст. 26 ФЗ «Про державну реєстрацію нерухомого майна й угод з ним» викласти в такій редакції:

1. Реєстрації підлягають права орендаря, що випливають з договору оренди нерухомого майна, і реєструються шляхом надання орендарем відповідного договору, якщо інше не встановлено законодавством Російської Федерації ».

2. Із змісту п. 2 ст. 656 ЦК РФ слід, що встановлений не просто заборона на передачу орендодавцем прав, отриманих ним на підставі дозволу (ліцензії) на заняття відповідною діяльністю, але на орендодавця ж покладаються і несприятливі наслідки невиконання орендарем зобов'язань, виконання яких вимагає таких дозволів (ліцензій). Однак придбання прав адміністративного характеру, їх підтримка або втрата залежать не від орендодавця, а від самого орендаря. Тому було б правильним виключити відповідальність орендодавця, передбачену зазначеною нормою.

3. Пункт 2 ст. 607 ЦК РФ передбачає, що законом можуть бути встановлені особливості здачі в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів. Проте насправді законодавство, що регулює відносини у сфері землекористування та надрокористування, містить спеціальні правила не тільки про здачу в оренду об'єктів, а й щодо суб'єктного складу, порядку укладення договорів, їх виконання, відповідальності та ін Тому слід або виключити з земельного законодавства всякі спеціальні правила про виконання орендних зобов'язань або ж вказаний пункт викласти в такій редакції:

4. Особливості правового регулювання відносин щодо надання окремих об'єктів в оренду та користування ними можуть бути встановлені федеральним законодавством ».

5. Спроба поширити дію Закону про іпотеку на відносини по іпотеці права оренди шляхом простого зазначення останнього в якості предмета іпотеки є не дуже вдалою. Пряме застосування норм, які визначають режим функціонування звичайної іпотеки, у ряді випадків просто неможливо і вимагає певного підходу, що в свою чергу загрожує зловживаннями. Необхідно детально розробити порядок застави прав оренди та внести зміни до діючого законодавства. Це може бути або окрема глава в частині другій Цивільного кодексу, або голова в законі про іпотеку.

Таким чином, чинне законодавство про договір оренди, потребує вдосконалення, що буде сприяти успішному розвитку орендних правовідносин у Росії.

СПИСОК

1. Конституція Російської Федерації [Текст]: офіц. текст. / / Російська газета. -1993. - № 237.

2. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) [Текст]: [федеральний закон № 51-ФЗ, прийнятий 30.11.1994 р., станом на 06.12.2007] / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) [Текст]: [федеральний закон № 14-ФЗ, прийнятий 26.01.1996 р., станом на 06.12.2007] / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

4. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина третя) [Текст]: [федеральний закон № 146-ФЗ, прийнятий 26.11.2001 р., станом на 29.11.2007] / / Збори законодавства РФ. -2001. - № 49. - Ст. 4552.

5. Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 138-ФЗ, прийнятий 14.11.2002 р., станом на 04.12.2007] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

6. Арбітражний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 95-ФЗ, прийнятий 24.07.2002 р., станом на 02.10.2007] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.

7. Лісовий кодекс Російської Федерації [Текст]: [федеральний закон № 200-ФЗ, прийнятий 04.12.2006 р.] / / Збори законодавства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.

8. Земельний кодекс Російської Федерації [Текст]: [федеральний закон № 136-ФЗ, прийнятий 25.10.2001 р., станом на 08.11.2007] / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

9. Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень [Текст]: [федеральний закон № 39-ФЗ, прийнятий 25.02.1999 р., станом на 24.07.2007] / / Збори законодавства РФ. - 1999. - № 9. - Ст. 1096.

10. Щодо іноземних інвестицій в Російській Федерації [Текст]: [федеральний закон № 160-ФЗ, прийнятий 09.07.1999 р., станом 26.06.2007] / / Збори законодавства РФ. - 1999. - № 28. - Ст. 3493.

11. Про угоди про розподіл продукції [Текст]: [федеральний закон № 225-ФЗ, прийнятий 30.12.1995 р., станом на 29.12.2004] / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 18.

12. Про надра [Текст]: [закон РФ № 2395-1, прийнятий 21.02.1992 р., станом на 01.12.2007] / / Збори законодавства РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823.

13. Про інвестиції та державної підтримки інвестиційної діяльності в Самарській області [Текст]: [закон Самарської області № 19-ГД, прийнятий 16.03.2006 р., станом на 12.04.2006] / / Волзька комуна. - 2006. - № 45 (25598). - С. 12.

14. Про затвердження правил ведення єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним [Текст]: [постанову Уряду РФ № 219, від 18.02.1998 р., станом на 22.11.2006] / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.

15. Агарков М.М. Вибрані праці з цивільного права. [Текст] - М., Статут. 2005. - 716 с.

16. Алексєєв В.А. Реєстрація прав на нерухомість. [Текст] - М., Проспект. 2001. - 212 с.

17. Антілли А.В. Собівартість і ціна [Текст] / / Економіка і логістика. - 2002. - № 2. - С. 23.

18. Бабкін С.А. Основні засади організації обороту нерухомості. [Текст] - М., ЮрИнфоР. 2001. - 346 с.

19. Беневоленського З.Е. Довірче управління майном у сфері підприємництва. [Текст] - СПб., Центр-Прес. 2002. - 462 с.

20. Бочарова К.В. Деякі особливості правової регламентації інвестиційного договору як цивільно-правового зобов'язання [Текст] / / Правове регулювання підприємницької діяльності: Зб. навчи. ставний. - Самара., Самарський. держ. ун-т. 2001. - 426 с.

21. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Загальні положення [Текст] - М., Статут. 2001. - 638 с.

22. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга. Договори про передачу майна. [Текст] - М., Статут. 2002. - 674 с.

23. Вавілін Є.В. Оренда транспортних засобів. Правові аспекти. [Текст] - М., Альфа-Прес. 2005. - 416 с.

24. Витрянский В.В. Договір оренди та його види. [Текст] - М., Статут. 1999. - 318 с.

25. Витрянский В.B. Договір перевезення. [Текст] - М., Статут. 2001. - 216с.

26. Цивільне право: Підручник. Ч. 2 [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2007. - 732 с.

27. Цивільне право: У 2 Т. Том II. Напівтім 1: підручник [Текст] / Под ред. Суханова Є.А. - М., Волтерс Клувер. 2006. - 724 с.

28. Цивільне право. Частина перша [Текст] / Под ред. Калпин А.Г., Масляєва А.І. - М., МАУП. 2004. - 672 с.

29. Гусєв І. Орендні права в сучасному російському цивільному праві [Текст] / / Господарство право. - 2003. - № 2. - С. 32-35.

30. Гутников О. Державна реєстрація права оренди [Текст] / / Господарство право. - 1999. - № 5. - С. 16-19.

31. Добрачев Д.В. Розмір орендної плати як істотна умова договору оренди земельної ділянки [Текст] / / Журнал російського права. - 2005. - № 7. - С. 18.

32. Дорошкова А.Г. Договір оренди будівлі, споруди, нежитлового приміщення: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. [Текст] - Саратов., 2002. - 32 с.

33. Завидів Б.Д. Договір оренди в сучасному цивільному праві Росії [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2007. - № 1. - С. 17-18.

34. Ємельянова Є. Деякі правові питання державної реєстрації договору та права оренди [Текст] / / Правове регулювання підприємницької діяльності: Зб. вивчи, статей .- Самара., Самарський. держ. ун-т. 2001. - 348 с.

35. Іоффе О.С. Вибрані праці. [Текст] - М., Статут. 2000. - 768 с.

36. Іоффе О.С. Зобов'язальне право. [Текст] - М., Юрид. літ. 1975. - 678 с.

37. Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень [Текст] / / Господарство право. - 1997. - № 10. - С. 19.

38. Кавелін К.Д. Права та обов'язки за майна і зобов'язань в застосуванні до російського законодавства. Досвід систематичного огляду. [Текст] - М., Статут. 2002. - 638 с.

39. Каланда Л.В., Салієва Р.II. Правове забезпечення діяльності господарюючих суб'єктів у нафтогазовому секторі економіки. [Текст] - М., Статут. 2007. - 234 с.

40. Карпов М.С. Застосування заходів оперативного впливу при порушенні орендних зобов'язань [Текст] / / Коментар судово-арбітражної практики. Вип. 9. - М., Юридична література. 2002. - 418 с.

41. Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Контракт. 2006. - 824 с.

42. Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) [Текст] / Под ред. Гришаєва С.П., Ерделевского А.М. - М., Юрайт. 2007. - 768 с.

43. Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. - М., Юрайт. 2004. - 716 с.

44. Коментар до Транспортному статуту залізниць Російської Федерації [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Ляндрес В.Б. - М., Контракт. 2007. - 246 с.

45. Кордан С.В. Договірні форми у надрокористуванні по праву Росії та зарубіжних держав [Текст] / / Деякі питання договірного права Росії і зарубіжних країн: Зб. статей / За ред. Абова Т.Є. - М., МЗ-Пресс. 2006. - 526 с.

46. Корнєєв А.Л. Операції з земельними ділянками: навчальний посібник [Текст] - М., Городець. 2006. - 184 с.

47. Кочеткова Ю.Л. Співвідношення речове-правових та зобов'язально-правових способів захисту права власності [Текст] / / Актуальні проблеми цивільного права / Під. ред. Брагінського М.І. - М., Статут. 2007. - 678 с.

48. Крассом О.І. Коментар до закону Російської Федерації «Про надра». [Текст] - М., МАУП. 2007. - 234 с.

49. Кузнєцов Л.В. Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»: за і проти [Текст] / / Держава і право. - 2008. - № 2. - С. 16.

50. Кузнєцова Л. Переважне право оренди [Текст] / / Право і економіка. - 2006. - № 2. - С. 18.

51. Лапач В.А. Система об'єктів в цивільному праві Росії. [Текст] - СПб., Центр-Прес. 2002. - 672 с.

52. Левашова І.В, Договір користування поверхневим водним об'єктом [Текст] / / Роль договору в регулюванні суспільних відносин: Матеріали Всеросійської науково-практичної конференції «Роль договору в регулюванні суспільних відносин» (Саранськ, 25-26.04.2000 р.). - Саранськ., Вид-во Морд. держ. ун-т. 2000. - 314 с.

53. Лобанов Г.А. Як визначити невизначений термін [Текст] / / Арбітражний і цивільний процес. - 2005. - № 7. - С. 21.

54. Марєєва С.Ю. Перехід права власності за угодами про розподіл продукції [Текст] / / Деякі питання договірного права Росії і зарубіжних країн: Зб. статей / За ред. Т.Є. Абова. - М., МЗ-Пресс. 2003. - 526 с.

55. Медведєв С. Нове земельне законодавство: розмежування державної власності на землю і участь публічних утворень у господарському обороті землі [Текст] / / Господарство право. - 2002. - № 7. - С. 18.

56. Мейєр Д.І. Російське громадянське право. [Текст] - М., Статут. 2000. - 678 с.

57. Міхєєв В.М. Економіко-правові основи господарювання. [Текст] - СПб., Центр-Перс. 2002. - 432 с.

58. Новицький І.Б., Лунц Л.А. Загальне вчення про зобов'язання. [Текст] - М., Госюріздат. 1950. - 642 с.

59. Основні інститути цивільного права зарубіжних країн. Порівняльно-правове дослідження [Текст] / Под ред. Залеського В.В. - М., Норма. 2007. - 678 с.

60. Петров Д.В. Право господарського відання і право оперативного управління. [Текст] - СПб., Центр-Прес. 2002. - 318 с.

61. Писків І.П. Роль акта реєстрації в механізмі виникнення норов на нерухомість [Текст] / / Законодавство. - 2008. - № 1. - С. 21.

62. Платонова Н.Л. Науково-практичний коментар до Федерального закону «Про угоди про розподіл продукції». [Текст] - М., Торус ПРЕС. 2007. - 312 с.

63. Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. Том 3. [Текст] - М., Зерцало. 2003. - 672 с.

64. Попов М.В. Продаж земельних ділянок при приватизації державних і муніципальних підприємств [Текст] / / Журнал російського права. - 2000. - № 1 .- С. 24.

65. Попов М. Спори про розмежування державної власності на землю [Текст] / / Господарство право. - 2002. - № 7. - С. 16.

66. Постатейний коментар до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» [Текст] / За заг. ред. Крашеніннікова П.В. - М., Спарк. 2001. - 314 с.

1. Пронічев К.В. Про строки та державної реєстрації договору оренди нерухомості [Текст] / / Юрист. - 2007. - № 4. - С. 16.

2. Розсолів І.М. Право та Інтернет. [Текст] - М., Норма. 2003. - 416 с.

3. Римське приватне право: підручник [Текст] / Под ред. Новицького І.Б., Перетерского І.С. - М., МАУП. 2004. - 568 с.

4. Романець Ю.В. Система договорів у цивільному праві Росії. [Текст] - М., МАУП. 2001. - 642 с.

5. Сергєєв В. Чи треба реєструвати право оренди торгового місця [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2008. - № 1. - С. 10.

6. Синайський В.І. Російське громадянське право. [Текст] - М., Статут. 2002. - 706 с.

7. Ситченко Т.С. Об'єкти державної реєстрації права власності на нерухоме майно [Текст] / / Актуальні проблеми державної реєстрації прав па нерухоме майно: Cб. Наукових статей. - М., Форум. 2001. - 458 с.

8. Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2006. - 346 с.

9. Соменков С.А. Розірвання договору у цивільному обороті. Теорія і практика. [Текст] - М., МЗ-Пресс. 2002. - 362 с.

10. Сосна С.А. Концесійні угоди. Теорія і практика. - М., ТОВ "Нестор Академік Паблішерз". 2002. - 458 с.

11. Сосна С.А. Концесійну угоду - новий вид договору в російському праві [Текст] / / Журнал російського права. - 2003. - № 2. - С. 31.

12. Степанов Д.І. Послуги як об'єкт цивільних прав. [Текст] - М., Статут. 2005. - 418 с.

13. Страшун Б.А. Важлива проблема теорії права [Текст] / / Журнал російського права. - 2007. - № 10. - С. 17.

14. Суворий А.Ф. Правові питання використання земель органами прикордонної служби [Текст] / / Журнал російського права. - 2002. - № 11. - С.28.

15. Суханов Є.А. Про види угод у німецькому і в російському цивільному праві [Текст] / / Вісник цивільного права. - 2006. - № 2. - С. 10.

16. Тархов В.А. Цивільне право. Загальні положення. [Текст] - Уфа., Уфимський. юрид. ін-т МВС РФ. 1998. - 638 с.

17. Тедеєв Л.Л. Електронна комерція. Правове регулювання та оподаткування. [Текст] - М., Пріор-издат. 2002. - 418 с.

18. Тихомиров Ю.А. Публічно-правове регулювання: динаміка сфер і методів [Текст] / / Журнал російського права. - 2001. - № 2. - С. 26.

19. Третьяков С.В. Формування концепції секундарних прав в німецькій цивілістичній доктрині (до публікації російського перекладу роботи Е. Зеккеля "секундарних права в цивільному праві") [Текст] / / Вісник цивільного права. - 2007. - № 2. - С. 18.

20. Тулупов К.В. Співвідношення умов коносамента та чартеру при морському перевезенні вантажів з англійської праву [Текст] / / Деякі питання договірного права Росії і зарубіжних країн: Зб. статей / За ред. Абова Т.Є. - М., МЗ-Пресс. 2003. - 526 с.

21. Умов В. Договір найму майна за римським правом і новітнім іноземним законодавствам. [Текст] - М., Статут. 2002. - 468 с.

22. Халфіна PO Загальне вчення про правовідносинах. [Текст] - М., Юрид. літ. 1974. - 532 с.

23. Храмов Д.Г. Юридична природа права користування надрами [Текст] / / Актуальні проблеми цивільного права. Вип. 4. - М., 2002. - 346 с.

24. Хромченко О.В. Види підприємницьких договорів [Текст] / / Адвокатська практика. - 2006. - № 4. - С.14.

25. Чеговадзе Л.А. Цивільно-правова категорія об'єкта [Текст] / / Законодавство. - 2003. - № 1. - С. 25.

26. Чим ширше мережу маршрутів - тим краще для нас [Текст] / / Самарське огляд. - 2003. - № 25. - С. 16.

27. Чубаров В.В. Правові проблеми здійснення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним [Текст] / / Юрист. - 2008. - № 1. - С. 22.

28. Шадріна Т.М. Правове регулювання відносин з участю іноземних інвесторів. [Текст] - Оренбург., Агентство «Преса». 2002. - 432с.

29. Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. Том перший. [Текст] - М., Статут. 2005. - 648 с.

30. Шестакова Н.Д. Недійсність угод. [Текст] - СПб., Центр-Прес. 2001. - 346 с.

31. Шибаєва Ю.В. Набуття права власності за договором: Автореф, дис. канд. юрид. наук. [Текст] - Волгоград., 2003. - 38 с.

32. Ерделевскіій А.М. Реєстрація прав на нерухомість [Текст] / / Законність. - 2007. - № 11. - С. 21.

33. Яковлєв В.Ф. Структура цивільних правовідносин [Текст] - М., Статут. 2001. - 568 с.

34. Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою [Текст]: [Інформаційне лист Президії ВАС РФ № 66, від 11.01.2002 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 22.

35. Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" [Текст]: [Інформаційне лист Президії ВАС РФ № 59, від 16.02.2001 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2001. - № 4. - С. 31.

36. Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з укладенням, зміною і розірванням договорів [Текст]: [інформаційний лист президії ВАС РФ № 14, від 05.05.1997 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 1997. - № 7. - С. 24.

37. Про деякі питання практики застосування статті 183 Цивільного кодексу Російської Федерації [Текст]: [Інформаційне лист Президії ВАС РФ № 57, від 23.10.2000 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 12. - С. 34.

38. Про окремих рекомендаціях, прийнятих на нарадах з судово-арбітражній практиці [Текст]: [Лист ВАС РФ № С-13/ОП-276, від 10.09.1993 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 1993. - № 11. - С. 104.

39. Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 1 липня 2007 р. № 1205/07 / / Вісник Вищого Арбітражного суду РФ. - 2007. - № 10. - С. 35.

40. Постанова Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 1 квітня 2007 р. № 5555/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 8. - С. 18.

41. Постанова Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 3 березня 2007 р. № 7839/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 7. - С. 32.

42. Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 23 грудня 2006 р. № 4181/06 / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 3. - С. 33.

43. Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 26 листопада 2006 р. № 2491/06 / / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. - 2007. - № 3. - С. 44.

44. Постанова Президії Вищої Арбітражного суду РФ від 10 жовтня 2006 р. № 4642/06 / / Вісник Вищого Арбітражного суду РФ. - 2007. - № 2. - С. 31.

45. Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 19 квітня 2006 р. № 8630/06 / / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. - 2006. - № 7. - С. 85.

46. Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 13 квітня 2007 р. № А55-10741/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 8. - С. 31.

47. Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 20.06.2006 р. № А55-3222/0610 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 10. - С. 31.

48. Постанова Федерального арбітражного суду Волго-Вятського округу від 18.01.2005 у справі № А17-43/12 / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 5. - С. 11.