Фінанси малого бізнесу Іпотечне кредитування

Накопичена прибуток

Резервний капітал

Фонди накопичення

Нерозподілений прибуток

Внески та пожертвування

Цільове фінансування

Рис.1. Структура власного капіталу підприємства.
При створенні малого підприємства джерелом придбання основних засобів, нематеріальних активів, оборотних коштів був статутний капітал. За рахунок нього створювалися необхідні умови для здійснення підприємницької діяльності. Статутний капітал являє собою суму коштів, наданих власниками для забезпечення статутної діяльності підприємства.
Статутний капітал малого підприємства формувався при первинному інвестуванні коштів. Його величина оголошувалася при реєстрації підприємства, а будь-які коригування розміру статутного капіталу (додаткова емісія акцій, зниження номінальної вартості акцій, внесення додаткових вкладів, прийом нового учасника, приєднання частини прибутку та ін) допускаються лише у випадках і в порядку, передбачених чинним законодавством та установчими документами.
Глава 4. Фінансово-кредитні механізми регулювання малого бізнесу.
Фінансування малих підприємств у країнах з розвиненою ринковою економікою здійснюється за рахунок як внутрішніх, так і зовнішніх джерел. Згідно з російським законодавством, в якості зовнішніх джерел фінансування можуть використовуватися цільові банківські вклади, паї, акції, технології, машини, кредити, товарні знаки, інтелектуальні цінності. Основними внутрішніми джерелами залучення коштів є фінансові ресурси і внутрішньогосподарські резерви підприємця-інвестора, тобто прибуток, а також амортизаційні відрахування, грошові нагромадження і заощадження підприємців, кошти від страхування діяльності, грошові суми, що одержуються як неустойок, штрафів і т.п. До неформального ринку позичкових капіталів (внутрішнє джерело фінансування) відноситься позика грошей у рідних і знайомих.
Відповідно до Федеральної програми підтримки підприємництва, прийнятої у квітні 1994 р., фінансування і розвиток інфраструктури малого бізнесу повинні здійснюватися через Фонд підтримки підприємництва і розвитку конкуренції при Державному комітеті РФ по антимонопольній політиці і підтримці нових економічних структур. Участь Фонду у фінансуванні-часткове. Один з головних принципів його діяльності - умова зворотності коштів. Фонду надано право виступати заставником, поручителем, гарантом за зобов'язаннями підприємств.
Коротко опишемо механізм кредитування малих підприємств. Спочатку проводиться відбір представлених у Фонд проектів і програм. На цьому етапі головне завдання - виявити проекти, що відповідають державним економічним пріоритетам. Надалі операції безпосередньо по кредитуванню і контроль за їх використанням здійснюються Фондом разом з Межекономсбербанком і його банками-агентами на місцях. Межекономсбербанк взяв на себе певні зобов'язання, що дозволяють: надавати банківські гарантії малим підприємствам для отримання кредитів у комерційних банках; збільшувати ресурси для кредитування малого бізнесу за рахунок коштів генерального банку; керувати банківською системою підтримки підприємництва; отримувати дивіденди на вкладений капітал.
Банк-агент виділяє кредитні ресурси строго відповідно до переліку проектів, затверджених у встановленому порядку Фондом, і в межах коштів кредитної лінії, відкритої Межекономсбербанком.
Зокрема, передбачено, що питома вага кредиту в загальній сумі фінансування проекту має, як правило, складати 50% (але не більше 70%). Іншу частину коштів вишукує підприємець за рахунок інших джерел, в першу чергу власних. Чим більше частка інвестора у фінансуванні проекту, тим нижче процентна ставка по кредиту. Максимальний термін реалізації проекту і погашення кредиту - 1,5 року (для окремих проектів - до 2 років).
Укладаючи договори з банками-агентами на надання кредитних ресурсів. Межекономсбербанк з метою забезпечення своєчасного повернення кредиту та сплати відсотків забороняє використовувати отримані банком-агентом кредитні ресурси для зарахування на депозитні рахунки, здійснення операцій по міжбанківському кредитуванню, покупки вільно конвертованої валюти, а також відволікати кошти на інші цілі, не передбачені договором. Для одержання кредиту суб'єкти малого підприємництва надають відповідні документи в регіональні органи, які в місячний термін, провівши незалежну експертизу проекту, виносять висновок про доцільність виділення на нього коштів. Потім на їх основі формується регіональна програма, яка направляється до виконавчої дирекції Фонду.
Недоліком системи надання кредитів через Фонд є її громіздкість. Доцільно, на наш погляд, створити при Фонді дорадчо-рекомендаційний рада з представників громадських об'єднань малих підприємств в особі Торгово-промислової палати РФ, банківських структур, зацікавлених міністерств і відомств.
З огляду на загальний стан російської економіки і значний дефіцит державного бюджету, єдиним реальним зовнішнім джерелом фінансування малого бізнесу в даний час є банківський кредит. Для об'єктів малого підприємництва через високі ризики, пов'язаних з наданням кредиту, кредитні угоди варто оформляти під яку-небудь заставу: нерухомості, товарів, цінних паперів.
Потрібно більш широко використовувати і нетрадиційні види фінансових послуг. Приблизна схема фінансування малого підприємства за допомогою лізингового кредиту полягає в наступному: підприємство хоче придбати нове обладнання; банк оплачує цю послугу, тобто 100% вартості обладнання; підприємство або бере його в банку в оренду, або використовує лізинговий кредит з наступним викупом. Термін подібного кредиту складає від 2 до 6 років. Існує також лізинг нерухомості: будівництво будинку банком і здача його в оренду підприємству з умовою його наступного викупу. При факторингових операціях при несплаті вимог платником вони переуступаются факторингового відділу банку, і останній платить визначений у договорі відсоток від суми вимог. Таким чином, в даному випадку відбувається переуступка простроченої заборгованості.
Функціонування малих підприємств і кредитних установ у ринковій економіці, з одного боку, вимагає рішення проблеми вироблення критеріїв платоспроможності позичальника, а з іншого проведення аналізу умов надання кредитів і принципів їхнього використання. Кредитна установа повинна бути впевнена в наявності в кредитованого підприємства коштів для розрахунків, у його здатності до своєчасного погашення кредиту. На підставі даних бухгалтерського балансу можна оцінити, наскільки прибуткова діяльність підприємства і який розмір ризику, прийнятого на себе банком.
При розрахунку кредитоспроможності підприємства використовуються наступні показники його фінансово-господарської діяльності: коефіцієнт фінансового покриття - він характеризує загальну кредитоспроможність підприємства - відношення поточних активів до поточних зобов'язань, коефіцієнт поточної ліквідності - відношення грошових коштів, коштів у розрахунках і оборотних активів підприємства до поточних зобов'язань, коефіцієнт абсолютної ліквідності - відношення коштів підприємства до поточних зобов'язань, коефіцієнт співвідношення власних коштів і залученого капіталу - він характеризує фінансову стійкість підприємства; коефіцієнт оборотних коштів - відношення власних коштів до підсумку балансу.
Клас кредитоспроможності клієнтів визначається шляхом зіставлення значень фінансових коефіцієнтів, отриманих на основі показників балансу, з критеріальним рівнем, характерним для даного класу їхнього рейтингу. Як показники таких рівнів повинні використовуватися середньогалузеві значення фінансових коефіцієнтів.
На підставі представлених досьє клієнтів і їх гарантій комерційним банкам останнім необхідно розробляти власні плани фінансування дрібних і середніх підприємств, встановлюючи обсяг і терміни їхнього кредитування. Можливий наступний порядок надання їм кредитів:
- Складання досьє клієнта;
- Розробка плану фінансування;
- Зіставлення кредиту з результатами діяльності підприємства, якщо позичкою покривається 50-80% його витрат;
- Визначення класу кредитоспроможності підприємства;
- Вибір ставки відсотка за кредит (вона може бути постійною або змінною);
- Розрахунок терміну окупності кредиту;
- Прийняття рішення про термін кредитування;
- Визначення регулярності відшкодування кредиту;
- Складання контракту (договору про повернення);
- Перевірка і контроль різних етапів виконання контракту;
- У разі затримки виконання або невиконання умов контракту - спільні дії по виправленню ситуації.
Створення спеціальної мережі комерційних банківських структур для фінансування малих підприємств - одна з нагальних проблем. Для підвищення зацікавленості банків у такій діяльності необхідно передбачити, крім, додаткову систему пільг і пріоритетів, наприклад, рекомендувати повне чи часткове звільнення від податків прибутку банків, отриманої від вкладення коштів у малий бізнес, а також визначити разом з Центральним банком Росії порядок компенсації комерційним банкам пільг по цільових кредитах для підприємств малого бізнесу.
Стимулювати комерційні банки до посередництва і надання кредитів малому бізнесу буде поява організації по переобліку позик. Програми такого переобліку привабливі тим, що вони призводять до зростання портфеля позик без зайвого навантаження на власні ресурси банків.
Зовнішнім позабюджетним джерелом фінансування малого бізнесу, крім комерційних банків, є приватне або спонсорське фінансування. На Заході нерідко за малою фірмою коштує велика приватна корпорація, зацікавлена ​​в результатах роботи тих чи інших підприємств, наприклад, венчурних компаній, які беруть на себе ризик конструкторської, технологічної та проектної розробки принципово нових технологій, досвідченого і промислового їх освоєння.
Головний стимул венчурного інвестування - прибуток від приросту вартості акцій компанії. Кредитор розраховує на те, що остання, швидко досягши стадії серійного виробництва нової оригінальної продукції, стане приносити підвищений прибуток. У цьому випадку фінансист, що надав кредит в обмін на акції нової фірми, зможе з великою вигодою реалізувати свою частку її цінних паперів. Незважаючи на те що багато венчурні фірми зазнають невдачі (і відповідно кошту, надані їм, приходиться списувати в збитки), прибуток, отриманий від успішних проектів, з лишком виправдує ризик. Використання венчурного капіталу поки не одержало широкого поширення в російській підприємницькій практиці, хоча вітчизняне законодавство передбачає можливість участі в інвестиційній діяльності як приватних осіб, так і підприємств різних організаційно-правових форм.
Ще одним зовнішнім позабюджетним джерелом фінансування малих підприємств може служити спільне інвестування. Наприклад, у ФРН банками і страховими компаніями створюються спеціальні фірми, що беруть участь у капіталі дрібних і середніх підприємств. Спільне інвестування в нашій країні можливо через договори-підряди по фінансуванню якої-небудь розробки. У залежності від характеру виконуваних робіт і досягнутих між сторонами домовленостей фінансування провадиться шляхом часткової попередньої оплати (авансування) чи передоплати.
Особливий інтерес представляє таке зовнішнє джерело фінансування, як залучення капіталів за допомогою випуску і розміщення акцій та інших цінних паперів за посередництвом інвестиційних інститутів. Істотним недоліком акціонування як спосіб залучення додаткових коштів є можливість часткової або повної втрати фінансованим підприємством-емітентом самостійності.
Комерційні банки могли б організовувати співробітництво між вітчизняними фінансово-промисловими групами і малим і середнім бізнесом за допомогою контрактних, субпідрядних, орендних відносин. Це дозволило б з'єднати мобільність, гнучкість, ініціативу малого виробництва і міць і вплив великих підприємств. У результаті зросте конкуренція в сфері малого та середнього бізнесу за контракти з корпораціями.
Фінансуванню малого бізнесу можуть сприяти кредитні програми і численні регіональні, міські, цільові фонди. Оскільки діяльність самих малих підприємств орієнтована головним чином на місцевий ринок, багато фінансових питань необхідно вирішувати за участю місцевих органів влади. Останні повинні визначити основні напрямки підтримки підприємництва, розробити комплекс необхідних заходів, вишукати матеріально-технічні та фінансові ресурси для їх реалізації за рахунок регіональних джерел.
Велику роль в організації фінансування малого бізнесу в регіонах могли б зіграти суспільства взаємного кредиту і торгово-промислові палати, що виступають як гарантів кредиту. Товариство взаємного кредиту - об'єднання страхової організації і банка для фінансування малих підприємств. Йому надається право робити всі короткострокові банківські операції, крім видачі цільових кредитів, перш за все товарно-комісійні, облік і забезпечення векселів. Названі суспільні структури повинні також давати комерційним банкам міським фондам свої рекомендації з кредитування окремих підприємств після відповідної перевірки їхнього фінансового стану. У цих випадках кредит може видаватися без застави.

Частина II. Іпотечне кредитування.

Глава 1. Інструменти іпотечного кредитування,
схеми розрахунків платежів за кредитами.

У системі заходів щодо становлення та розвитку житлового іпотечного кредитування в банку важливе місце відводиться обгрунтуванню вибору інструментів іпотечного кредитування.
Під інструментами іпотечного кредитування розуміється механізм розрахунку платежів позичальника за кредитом, що включає способи погашення основного боргу та сплати відсотків по кредиту. Інструменти іпотечного кредитування визначають форму організації грошового потоку за довгостроковим іпотечним кредитом.
Інструменти іпотечного кредитування покликані пов'язати інтереси кредитора і позичальника шляхом:
- Забезпечення прибутковості іпотечної діяльності і поворотності коштів кредитора, захисту його коштів від інфляції;
- Зниження ризиків іпотечного кредитування;
- Забезпечення таких умов кредитування, при яких кредит стає доступним для позичальника.
Вибір інструмента кредитування зумовлений низкою факторів, серед яких можна назвати наступні:
- Ситуація в економіці (рівень інфляції, доходи населення, грошова політика уряду тощо);
- Джерела і ціна залучених коштів для видачі іпотечних кредитів;
- Необхідність забезпечення простоти та доступності для розуміння розрахунків за кредитами.
Всі інструменти іпотечного кредитування можуть бути як самоамортізірующіміся (що передбачають рівномірні виплати - постійний іпотечний кредит), так і з «шаровим» платежем, з фіксованими виплатами основної суми боргу, наростаючими платежами, зі змінною ставкою.
Перша група кредитів - стандартний іпотечний кредит передбачає таку організацію грошового потоку, при якій платежі по кредиту здійснюються у вигляді рівних, як правило щомісячних, внесків. Такий кредит називається аннуітетний іпотечний кредит. Терміновий ануїтет - це грошовий потік з рівними надходженнями протягом обмеженого часу. Надходження робляться в кінці (або на початку) рівних часових інтервалів.
Платіж по кредиту здійснюється щомісячно. Позичальник щомісячно виплачує рівні суми, частина якої йде на погашення кредиту і частина - на сплату нарахованих за місяць відсотків, що, по-перше, дає стабільність позичальникові у розмірі його витрат по кредиту, по-друге, оскільки відсотки нараховуються на залишок невиплаченої суми за кредиту, то позичальник виплачує відсотків менше, ніж якби не здійснювалося щомісячне погашення частини основного боргу і відсотки нараховувалися б на всю суму отриманого кредиту. Банк у свою чергу разом з нарахованими відсотками отримує в погашення частину виданого кредиту, тобто даний варіант найбільш зручний для Росії.
З метою аналізу, а також на прохання позичальника може бути розрахований баланс основної суми кредиту на будь-який місяць кредитного терміну.
Модифікацією стандартного ануїтетного кредиту з щомісячними платежами є іпотечний кредит з двотижневою періодичністю платежів, який дозволяє скоротити термін кредиту та загальну суму процентних платежів.
Друга група кредитів - іпотечні кредити зі змінними виплатами - підрозділяється на дві підгрупи: кредити, розміри платежів за якими визначаються відразу при укладанні кредитного договору, і кредити з альтернативними інструментами іпотечного кредитування, що використовують індексуючих коефіцієнти.
Серед кредитів другої групи найбільш поширеними є кредити зі змінною процентною ставкою, кредити з фіксованою виплатою основної суми боргу, кредити з «шаровим» платежем, іпотека з зростанням платежів, індексовані кредити.
В умовах нестабільної економіки найбільш прийнятний кредит зі змінною процентною ставкою. У його основі лежить перегляд відсоткової ставки залежно від зміни ситуації на фінансовому ринку, тобто у відповідності зі зміною вартості залучених ресурсів. Спочатку розрахунки проводяться за формулою стандартного ануїтетного іпотечного кредиту. Отримана таким чином сума платежу діє до перегляду відсоткової ставки. Потім аналогічний розрахунок, який враховує нову відсоткову ставку, робиться на термін, що залишився кредиту і так далі для кожного періоду кредиту, характеризується змінною ставкою.
Застосовуючи кредит зі змінною процентною ставкою, можна зіткнутися з рядом проблем, а саме:
- Не всі деталі, що індекси для перегляду відсоткової ставки точно відбивають інфляцію і реальну вартість ресурсів;
- Частий перегляд відсоткової ставки робить кредит менш привабливим;
- Можлива неспівмірність платежів за кредитом і доходів позичальника;
- Відносна складність інструменту.
Щоб підвищити привабливість для позичальників іпотечних кредитів зі змінною процентною ставкою, застосовується механізм регулювання процентної ставки. Суть регулювання полягає у встановленні обмежень на максимальний рівень процентної ставки. При цьому можливо одночасно визначити максимально припустиме збільшення відсотка протягом одного року і максимальна межа збільшення відсотку за весь кредитний період. Однак з метою захисту інтересів банку може бути встановлений мінімальний рівень процентної ставки.
Кредит з фіксованою виплатою основної суми боргу широко застосовувався банками в практиці споживчого кредитування. При цьому позичальник здійснює рівновеликі платежі в рахунок погашення основної суми боргу, а відсотки нараховуються на частину боргу і вносяться у складі загального платежу. Таким чином, величина щомісячного платежу змінюється в бік зменшення. Недоліком даного кредитного інструмента є значне навантаження на позичальника в перші місяці, що призводить до зростання ризику неповернення. Крім того, збільшується необхідний поріг платоспроможності потенційного позичальника, обмежується кількість можливих користувачів іпотечного кредиту. Враховуючи ці моменти, можна зробити висновок, що кредит з фіксованою сумою основного боргу в меншою мірою підходить для практики іпотечного кредитування.
Останнім часом досить широке застосування в практиці зарубіжних банків знайшли кредити з «шаровим» платежем, коли передбачається великий підсумковий («шаровий») платіж в рахунок погашення основного боргу. Різновидами такого роду кредитів є кредити, які передбачають:
- Протягом кредитного періоду виплату тільки відсотків, а в кінці терміну «шаровий» платіж в рахунок погашення боргу;
- Часткову амортизацію кредиту з підсумковим «шаровим» платежем, тобто протягом кредитного терміну сплачуються відсотки і частково погашається основний борг, а в кінці строку вноситься частина боргу;
- Заморожування процентних виплат до кінця терміну кредиту, після закінчення терміну виплачується вся сума кредиту і нарахований складний відсоток.
Недоліком кредиту з «шаровим» платежем є підвищений ризик неповернення кредиту, тобто кредитний ризик. Це пов'язано з тим, що повернення основної суми відсувається на кінець терміну, тому велика ймовірність зміни фінансового становища позичальника, яке може призвести до його неплатоспроможності. Крім того, з часом зростає ризик зміни вартості застави, імовірність зниження цін на нерухомість, що набуває особливої ​​значущості в умовах погашення основної суми боргу наприкінці терміну.
Індексуємі інструменти іпотечного кредитування були розроблені для країн з високою інфляцією. Серед таких інструментів слід назвати кредит з індексацією непогашеної суми боргу та кредит з подвійною індексацією.
Кредит з індексацією боргу передбачає коригування непогашеної суми боргу на основі обраного індексу. В якості індексу беруться різні показники в залежності від ситуації в економіці, а також від джерел та вартості ресурсів, залучених для видачі іпотечних кредитів, - індекс споживчих цін, долар США, індекс мінімальної заробітної плати, рівень інфляції та ін Такий інструмент дозволяє робити погашення кредиту однаковими платежами в реальні суми при зміні номінальних величин платежів. Інфляційний ризик при цьому цілком переноситься на позичальника. У той же час зростає кредитний ризик, тому що зростання індексу може випереджати зростання реального доходу позичальника.
Кредит з подвійною індексацією дозволяє більш рівномірно розподілити ризики між позичальником і кредитором. Застосовуються два індекси:
- Платежі індексуються по будь-яким показником доходу, забезпечуючи тим самим повернення кредиту і його доступність;
- Номінальний непогашений залишок кредиту індексується за індексом, що відображає рівень інфляції (вартості споживчого кошика і т. д.), що дозволяє захистити реальну вартість капіталу кредитора.
Таким чином, у заздалегідь обумовлений час (чим вище інфляція, тим частіше) змінюється номінальна вартість платежів з урахуванням змін в індексі заробітної плати, а номінальна вартість непогашеного залишку боргу змінюється з урахуванням динаміки індексу інфляції.
Різновидом кредиту з подвійною індексацією є кредит з регульованою відстрочкою платежу, який передбачає застосування двох процентних ставок. Одна процентна ставка повинна забезпечити прибутковість кредитних організацій для банку, а інша - зробити кредит доступним для позичальника. Перша ставка, більш висока, називається «контрактною ставкою» т визначає розмір платежу, який зробить кредитування рентабельним для банку і який клієнт повинен був би в принципі виплачувати банку. Розмір цього відсотка регулярно розраховується на основі ставки відсотка на міжбанківському ринку кредитів.
Проте в дійсності регулярні щомісячні платежі за кредитом позичальник робить за достатньо низькою ставкою, яка називається «платіжної». Різниця між величиною, яку клієнт винен банку за контрактною ставкою, і тим, що він платить за платіжною ставкою, регулярно додається до суми основного боргу позичальника. Розмір щомісячного платежу позичальника періодично перераховується виходячи зі зрослої суми заборгованості таким чином, щоб до кінця терміну клієнт погасив її цілком. Можна сказати, що платежі за повною «контрактною» процентною ставкою стягуються в більш пізній період.
У той же час використання кредитних інструментів (зокрема, інструмент із регульованою відстрочкою платежів) з індексацією основної суми боргу пов'язане з проблемою росту кредитної заборгованості або «негативної амортизації», що збільшує ризик ліквідності, який означає, що приплив готівкових коштів у банк може виявитися недостатнім в порівнянні з величиною платежів за вимогами вкладників (включаючи платежі за відсотками). Очевидно, що ризик ліквідності вище для тих банків, пасиви яких сконцентровані в короткострокових депозитах, а активи - в довгострокових кредитах.
Оскільки існує безліч різних видів іпотек (деякі з них передбачають рівновеликі виплати, у той час як інші - змінні платежі) і оскільки сума застави по них може бути різна, необхідно з належною увагою і обережністю ставиться до визначення сум і часу здійснення платежів при оцінці ризику і необхідної ставки.
Глава 2. Ризики іпотечного кредитування.
Ризики поділяються на систематичні і несистематичні. Систематичні ризики не носять специфічного (індивідуального) або місцевого характеру. Несистематичні ризики - це ризики, властиві конкретній місцевій економіці. Більшість іпотечних ризиків відносяться до систематичних ризиків. Ризиків, яким піддаються учасники іпотечної діяльності досить багато, схематично вони представлені на рис. 1.
Іпотечні ризики можуть бути викликані різними причинами - економічними, інфляційними, валютними, податковими, політичними, ризиками цінних паперів, ризиками неотримання прибутку, ризиками банківської неліквідності (ліквідності), неплатоспроможністю клієнта, зниженням вартості нерухомості і т.д. Одні з них є узагальненими ризиками - інфляційний, ринковий; інші - прикордонними, комплексними з іншими ризиками безпосередньо чи опосередковано впливають один на одного.

Ризики кредитора

Ризики позичальника

Банківські ризики

Кредитні ризики

Ризики ліквідності

Ризик процентної ставки

Майнові ризики

Ризики втрати або зниження доходу

Майнові ризики

Ризики іпотечної діяльності

Ризики іпотечної діяльності
Рис. 1
Впровадження операцій по довгостроковому житловому іпотечному кредитуванню ставить перед банками ряд особливих проблем у сфері управління своїми ризиками в силу специфіки даного виду кредитування, що вимагає прийняття особливих заходів з управління ризиками, полягає насамперед у скудеющем:
- Довгостроковий характер кредиту;
- Забезпечення повернення кредитних коштів здійснюється у вигляді застави житлового приміщення, придбаного на кошти кредиту;
- Спосіб погашення кредиту, при якому платежі розподіляються рівними частинами протягом усього терміну кредиту.
Найбільш характерними ризиками, притаманними даними кредитними операціями є такі: кредитний ризик, ризик процентних ставок, ризик ліквідності.
Кредитний ризик - це ризик невиконання позичальником своїх зобов'язань по кредиту, ризик неплатежу.
В якості системних причин, що впливають на ступінь кредитного ризику, слід відзначити:
- Рівень розвитку законодавчої бази, її адекватність завданням розвитку системи житлового іпотечного кредитування населення;
- Соціально-економічна стабільність у країні, рівень розвитку житлового ринку, наявність досить платоспроможного попиту на іпотечні кредити.
Питання кредитного ризику вирішуються комплексно, це державна політика, політика кредитних установ області первинного внеску. І тут велика роль належить правильному вибору кредитних технологій та інструментів як складова частина андеррайтингу або банківської політики.
Існує цілий ряд показників, що визначають важливість (і доступність) кредиту. В якості додаткової гарантії кредиту (до застави та страхування) через великих ризиків іпотечного кредитування передбачається великий первинний внесок позичальника в якості часткової оплати нерухомості продавцю. Підвищення ринкового кредиту над сумою кредиту і визначає ступінь захищеності на всіх стадіях кредитування. Це є найважливішим чинником підвищення ліквідності предмета забезпечення, обтяженого заставою. Чим більше внесок або виплачена частина кредиту, тим легше продати цей кредит. Отже, ризик зменшується в прямій відповідності з виплатами як з первинного внеску (чим більше внесок, тим менше ризик), так і з виплатами за основною частиною кредитного боргу.
Доходи позичальника також безпосередньо обмежують максимальну суму кредиту. У той же час відсоток по кредиту впливає на суму кредиту, але вже непрямим шляхом, через максимальну суму кредитного боргу або максимальні виплати по оплаті за кредит, що входять в загальну суму і складові звичайно його більшу частину.
У випадку ризикованих кредитів частка іпотечного зобов'язання повинна бути обов'язково менше вартості нерухомості на 30% і вище, з наданням також додаткових гарантій.
Істотною умовою іпотечного договору, крім ставки, терміну та розміру кредиту (основні параметри кредиту) є сам предмет застави, його вартість і ціна (а також оцінка відповідності вартості ціною).
Ціна і вартість нерухомості грають важливу роль в частині виникнення і зняття ризиків, тому що всі стандартні показники кредиту (розмір, термін, ставка) самим безпосереднім чином будуть залежати від предмета іпотеки (застави)
Таким чином, практично найбільшу роль відіграє оцінка вартості нерухомості. По-перше, від неї безпосередньо залежать всі стандартні показники кредиту. Завищення або заниження вартості нерухомості призводить до завищення або заниження суми кредиту, його первісного внеску, а також плати за кредит (яка в сумі зазвичай більше однієї вартості нерухомості). Все це впливає на загальну доступність кредиту. По-друге, правильна оцінка вартості кредиту - це надійність кредиту для всіх учасників ринку: держави, кредиторів, інвесторів. Реальна вартість нерухомості необхідна при угодах купівлі-продажу, при кредитуванні під заставу майна, при страхуванні, при настанні страхових випадків і визначенні збитків, при оподаткуванні.
Управління кредитним ризиком з боку банку визначає необхідність проведення постійного контролю за станом і якістю кредитного портфеля банку, як за його структурі кредитів, так і з точки зору моніторингу за окремими групами кредитів.
Контроль та регулювання кредитного портфеля включають в себе:
- Контроль за якістю надаваних кредитів;
- Розподіл і моніторинг кредитів за групами ризиків відповідно до вимог ЦБ РФ і внутрішніми інструкціями банку;
- Створення резервних фондів на можливі втрати по позиках;
своєчасне виявлення проблемних кредитів і розроблений план заходів щодо роботи з ними;
- Розробка програм щодо повернення кредитів.
Найголовніша проблема банків не в тому, щоб видати кредити, незважаючи на відсутність необхідного працюючого правового поля, кредитних технологи та інші, а в тому щоб ці кредити були повернуті і вартість виплат за кредит банку, як мінімум, адекватним необхідним банківським витрата з віддачею мінімального прибутку (для цього зараз потрібні також гарантії держави.).
Ризик процентної ставки. Банківський прибуток (дохід кредитора) формується, в основному, за рахунок різниці у відсотках за виданими кредитами і залученими джерелами (за депозитами, банківським позикам, що випускається цінних паперів та ін.) Ризик процентної ставки - це ризик недоотримання банками прибутку в майбутньому в результаті зміни процентних ставок (з різних причин, зокрема, у зв'язку з економічною чи іншою ситуацією, вибором неефективною банківської політики, вибором неправильних інвестиційних інструментів і технологій і т.д.) , тобто коли процентна ставка, по якій виданий кредит позичальнику, виявляється менше, ніж процентна ставка за залученими банкам в даний час або в майбутньому засобів. Збалансованість банківських активів і пасивів як за ставками, так і за часом є основною складністю в довгостроковому кредитуванні, зокрема, у зв'язку з вільним режимом вилучення коштів (або попереджувальним, в залежності від технології заощадження) по депозитах, а також непередбачуваністю ринковий ставок та іншим причин.
Ризик ліквідності. Даний ризик виникає при нестачі ліквідних ресурсів у банку і при настанні термінів платежів за своїми зобов'язаннями, що виникає в силу незбалансованості його активів і пасивів.
У процесі довгострокового іпотечного кредитування загострюється проблема забезпечення ліквідності балансу банку. Це пов'язано з тим, що ресурсна база іпотечних кредитів формується значною мірою за рахунок залучення короткострокових кредитів і депозитів. У цих умовах велика вірогідність виникнення ситуації неплатоспроможності в результаті неможливості банку повністю покрити термінові зобов'язання по пасивних операціях, оскільки відволікання коштів у довгострокові кредити не компенсується залученням довгострокових пасивів.