Формування сучасної системи іпотечних банків у Росії

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Міністерство сільського господарства і продовольства
Російської Федерації
Воронезький Державний Аграрний Університет
ім. К.Д. Глінки

Кафедра фінансів і кредиту

Курсова робота

Тема: "Формування сучасної системи іпотечних банків у Росії"
Виконав:
Перегудов А.В.
Б - III - 4а
Керівник:
асистент
Бакуліна І.А.

ВОРОНІЖ 2001

План:

Введення

1. Іпотека і іпотечне кредитування.
2. Основна діяльність іпотечних банків.
3. Організаційна структура іпотечних банків (на прикладі розвитку системи іпотечних банків в Західній Європі).
4. Пасивні та активні операції банків.
5. Розвиток іпотечних банків у Росії в період з 50 - х рр.. XIII в. до наших днів.

Висновок

Список літератури

Введення
Частина фінансового ринку, на якому перерозподіляється позиковий капітал, забезпечений заставою нерухомості, називається ринком іпотечного капіталу. В якості цінних паперів на ринку іпотечного капіталу виступають заставні, що гарантують кредиторам отримання платежів за кредитом, а також можливість повернення вкладених коштів при невиконанні позичальників своїх зобов'язань за рахунок реалізації об'єкта застави.
Як і всі фінансові ринки, ринок іпотечного капіталу ділиться на первинний і вторинний, а в залежності від типу нерухомості - іпотечні ринки житла, дохідної нерухомості, промислової нерухомості і т.д.
Серед кредиторів первинного (де звертаються первинні заставні) ринку іпотечного капіталу комерційні банки, страхові та трастові компанії, приватні кредитори і т.д.
Важливу роль на первинному і ринку грають федеральні агентства, виконуючи на даному ринку, в основному, регулюючі функції за допомогою здійснення різних урядових програм.
Важливу роль на ринку іпотечного капіталу відіграють іпотечні банки. Ці банки надають кредити під заставу нерухомості (будівлі, квартири, земельні ділянки тощо). У розвинених капіталістичних країнах іпотечні банки відіграють велику роль у банківській системі. Деякі банки дають позики під заставу нерухомості державі.
Іпотека, як специфічні економічні заставні відносини зазнали змін у зв'язку з розвитком суспільства. Перші відносини, пов'язані з іпотекою (поява перших іпотечних банків) проявилися у XVIII ст. в Німеччині.
Іпотечні банки являють собою специфічний банківський інститут, що виник у Західній Європі в кінці XIII в. Особливого розвитку вони набули в Німеччині, де перший іпотечний банк був створений в 1770 р. у Сілезії. Це був державний іпотечний банк, який здійснював фінансову підтримку в основному великих комерційних господарств.
У Росії розвиток іпотечних банків відбувалося тільки до 1917р. Радянська влада скасувала власність на землю, що припинило існування іпотеки.
Новий виток у розвитку іпотеки був даний на початку 90 - х рр.. після прийняття "Закону про іпотеку". Стали з'являтися перші іпотечні банки. Розвиток іпотечної системи в Росії триває.
1. Іпотека і іпотечне кредитування.
Іпотека (гр. hypotheka - застава, застава) - являє собою заставу нерухомості для забезпечення грошової вимоги кредитора - заставодержателя до боржника (заставодавцю).
Існує й інше поняття іпотеки. Іпотека - це кредит, отриманий під заставу нерухомості.
У нашій країні порядок здійснення іпотеки регулюється законом РФ "Про заставу" 1. (Глава 2. Закон підприємства, будови, будівлі, споруди та інших об'єктів, безпосередньо пов'язаних із землею (іпотека)) та Основними положеннями про заставу нерухомого майна - іпотеку 2.
У липні 1995 року Держдума прийняла в першому читанні проект Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)".
Цей проект - розвиток існуючих положень про заставу взагалі та Положень Цивільного кодексу РФ про заставу нерухомості зокрема. Закон про іпотеку не вносить змін щодо власності, але створює чітку процедуру застави нерухомого майна. Головна мета закону - підвищити надійність та ефективність використання іпотеки як способу забезпечення нерухомим майном кредитних зобов'язань з односторонньою захистом інтересів власників цього майна.
Основні положення проекту закону такі:
Ø передбачається (за вибором сторін) укладення договору про іпотеку як в традиційній формі, без передачі прав заставодержателя іншою особою, так і у формі застави, що є цінним папером;
Ø всі іпотечні операції підлягають державній реєстрації;
Ø детально врегульовані взаємовідносини сторін за договором переходу прав на закладену нерухомість від заставодавця до інших осіб у разі її додаткового обтяження правами третіх осіб (наступний заставу, оренда, сервітути);
Ø може бути закладена тільки та нерухомість, на яку у власника є право на відчуження або на продаж;
Ø заставу сільськогосподарських земель має регулюватися спеціальним законом;
Відповідно до статті 42 Закону РФ "Про заставу" іпотекою визнається застава підприємства, будови, будівлі, споруди чи іншого об'єкта, безпосередньо пов'язаного із землею, разом з відповідною земельною ділянкою або правом користування ним.
___________
1 Російська газета. - 1992. - 6 червня.
2 Економіка і життя. - 1994. - N4.
Іпотека - це забезпечення зобов'язання нерухомим майном, при якому заставодержатель має право, в разі невиконання заставодавцем зобов'язання, одержати задоволення за рахунок заставленої нерухомості.
Для організації в системі комітетів з управління державним майном єдиного порядку рішення або питань про надання згоди на заставу федеральної державної власності, закріпленої за федеральними підприємствами на праві повного господарського ведення, Державний комітет РФ з управління державним майном розпорядженням N 890 - р від 21 квітня 1994 затвердив Тимчасове положення про узгодження заставних операцій. Однак воно не поширюється на іпотеку і заставу майнових прав.
Відповідно до цього положення федеральний підприємство може здійснювати заставу підприємства в цілому, його структурних одиниць і підрозділів як майнових комплексів, а також окремих будівель і споруд тільки за згодою комітету управління майном за місцем знаходження підприємства, що закладається.
Майно, на яке встановлена ​​іпотека, залишається у володінні та користуванні заставодавця, тобто боржника.
У іпотечному договорі передбачаються різні варіанти взаємини між заставодержателем і заставодавцем. Так, угодою може бути встановлено право заставодержателя користуватися доходами від закладеної нерухомості в рахунок погашення кредиту. Договір може передбачати значну свободу дій заставодавця: можливість відчуження заставленого майна з перекладом на набувача боргу по зобов'язанню, здача його в оренду; обтяження його новими боргами і т.д.
Договір про іпотеку полягає у вигляді заставної. Заставна повинна бути нотаріально посвідчена і підлягає державній реєстрації. Договір про іпотеку набуває чинності з моменту реєстрації заставної.
Іпотека може бути встановлена ​​на:
Ø земельні ділянки;
Ø підприємства, будівлі та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій практиці;
Ø житлові будинки, квартири;
Ø дачі, садові будинки, гараж та інші будівлі;
Ø інше нерухоме майно.
В даний час не існує єдиного порядку реєстрації заставної. Така реєстрація проводиться: щодо земельних ділянок - в територіальних органах Комітету РФ з земельних ресурсів та землеустрою; по житлових будинках і квартирах - в Бюро технічної інвентаризації району (міста, району в місті); по підприємству - в органі, який здійснює реєстрацію цього підприємства; по іншому нерухомого майна - в органі, який проводить реєстрацію цього майна.
Заставна повинна містити:
1. Слово "заставна", укладену в назву документа;
2. Найменування заставодавця і вказівку місця його проживання або, якщо заставодавець - юридична особа, його місцезнаходження.
3. Найменування заставодержателя і вказівку місця його проживання або, якщо заставодержатель - юридична особа, його місцезнаходження;
4. Назва кредитного договору або іншого зобов'язання, виконання якого забезпечується з цієї заставної (основного зобов'язання), із зазначенням дати і місця укладання такого договору або підстава виникнення іншого основного зобов'язання.
5. Найменування боржника за основним зобов'язанням, якщо боржник не є заставодавцем, і вказівка ​​місця проживання боржника або, якщо боржник - юридична особа, його місцезнаходження;
6. Зазначення суми основного зобов'язання, забезпеченого іпотекою з цієї заставної, або посилання на зазначених у додатку та застави умови, що дозволяють визначити цю суму.
7. Зазначення строку або строків сплати суми, забезпеченої іпотекою з цієї заставної;
8. Назва та достатню для ідентифікації опис майна, на яке встановлена ​​іпотека з цієї заставної, і його місцезнаходження;
9. Грошову оцінку майна, на яке встановлена ​​іпотека з цієї заставної;
10. Найменування права, у відповідності з яким майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і органу, зареєстрованої це майно, із зазначенням номера, дати та місця реєстрації, а якщо предметом іпотеки є прінадлежашее заставодавцю право - точне найменування цього права;
11. Вказівка ​​на те, чи є на майно, що є предметом іпотеки, або на частину цього майна інші застави; здано чи це майно або його частину в оренду; обтяжене або не обтяжене воно іншим чином на момент реєстрації іпотеки.
12. Підписи заставодавця та заставодержателя;
13. Найменування органу, що зареєстрував іпотеку, із зазначенням дати і місця реєстрації.
Заставна, яка не містить будь-яких вищеназваних даних, не підлягає нотаріальному посвідченню, а відповідна іпотека - державної реєстрації. У разі реєстрації така заставна може бути визнана судом недійсною за позовом зацікавленої особи.
За угодою заставодавця з заставоутримувачем у заставу можуть бути включені також інші дані та умови.
До заставної можливо додаток документів, здійснюють умови іпотеки або необхідних для здійснення заставоутримувачем своїх прав за цим договором. Якщо документи, що додаються до заставної, не названі в ній з таким ступенем точності, яка достатня для їх ідентифікації, і в заставної не сказано, що вони є її невід'ємною частиною, дані документи не обов'язкові для осіб, до яких права за заставною перейшли в порядку поступки вимоги в результаті її застави чи іншим чином.
Іпотека земельних ділянок має такі особливості.
Іпотека земельних ділянок зі складу сільськогосподарського призначення допускається лише для забезпечення виконання кредитних договорів, пов'язаних безпосередньо із здійсненням чи розвитком сільськогосподарського виробництва. Міські землі, на яких відповідно до містобудівних правилами заборонено зведення будівель і споруд, не можуть бути предметом іпотеки в якості окремої земельної ділянки. При загальній власності на землю колективу сільськогосподарського підприємства іпотека може бути встановлена ​​тільки на приналежний громадянинові земельну ділянку, виділену в натурі із земель, що перебувають у спільній власності. Не допускається іпотека частини земельної ділянки, яка з урахуванням її розміру не може бути використана в якості самостійного ділянки з дотриманням призначення земель відповідної категорії. Заставодержателем за договором іпотеку земельної ділянки за договором застави заставної на земельну ділянку може бути банк, що має ліцензію на здійснення іпотечних операції, видану Центральним банком Росії.
Іпотека підприємств має такі особливості.
Предметом іпотеки підприємств є підприємство в цілому як єдиний майновий комплекс. До складу закладеного майна підприємства входять всі належні йому як юридичній особі на праві власності або повного господарського відання матеріальні та нематеріальні активи, в тому числі будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировина, готова продукція, права вимоги, патенти та інші виключні права, а також борги підприємства.
У складі закладеного майна підприємства включаються: отримані доходи; придбане їм майно; вироблені заставодавцем поліпшення майна, а також придбані підприємством борги в період іпотеки. Договір про заставу підприємства може поширюватися як на всі його активи, так і на частину активів балансу.
Передача підприємства в іпотеку допускається при наявності згоди власника майна підприємства або уповноваженого ним органу або на підставі рішення органу, уповноваженого установчими документами підприємства. Договір іпотеки підприємства, укладений з порушенням цієї вимоги, недійсний.
Іпотекою підприємства може бути забезпечене грошове зобов'язання, сума якого становить не менше половини вартості активів підприємства. Не допускається передача в іпотеку підприємства, щодо якого порушено справу про банкрутство або прийнято рішення про ліквідацію або реорганізацію.
Іпотека житлових будинків і квартир має такі особливості.
Іпотека житлового будинку чи квартири допускається для забезпечення погашення позики, наданої для будівництва, реконструкції або капітального ремонту житлового будинку (квартири). Житловий будинок (квартира) може бути предметом іпотеки також, якщо громадянин - його власник і члени його сім'ї проживають в іншому житловому будинку (квартирі) і мають у цьому будинку достатню відповідно до встановлених норм жилої площі житлове приміщення.
Дача, садовий будиночок, і інші будівлі, не призначені для постійного проживання, можуть бути предметом іпотеки на загальних підставах. Спеціальні правила, встановлені для житлових будинків (квартир), на них не поширюються.
В іпотеку може передаватися лише житловий будинок (квартира), що належить законодавцю на праві власності. Заставодержателями житлового будинку і квартири можуть бути лише банки та інші кредитні установи, що мають спеціальну ліцензію.
Іпотека призначена для отримання кредиту під заставу нерухомого майна. Вона передбачає розробку інвестиційного проекту.
У ипотечно - інвестиційному аналізі провідну роль відіграють коефіцієнт іпотечної заборгованості та іпотечна постійна.  
Коефіцієнт іпотечної заборгованості (К з) показує частку іпотечного боргу (тобто позикових коштів) у загальній вартості нерухомої власності. Він розраховується за формулою:
К з = (І / К) * 100%,
де І - сума іпотечного кредиту, руб.;
К - загальна вартість нерухомості, руб.
Чим вище значення цього коефіцієнта, тим вищою є частка позикових коштів і нижча частка власних коштів інвестора у фінансуванні угоди з нерухомістю.
Іпотечна постійна (П і) представляє собою процентне відношення щорічних платежів з обслуговування боргу до основної суми іпотечного кредиту:
П і = (Д / І) * 100%,
де Д - річна сума платежів з обслуговування боргу, руб.;
І - основна сума іпотечного кредиту, руб.
Для інвестиційної активності іпотечного кредитування потрібні наступні умови:
Ø Розвинена нотаріальна система;
Ø Поземельна книга, в якій повинні відображатися не тільки окремі ділянки землі, але і відносини власності по кожній ділянці;
Ø Розвинена судова система;
Ø Розвинена платіжна система.
Важливою проблемою отримання іпотечного кредиту на сучасному російському ринку нерухомості є ліквідність об'єкта нерухомості (предмета застави).
2. Основна діяльність іпотечних банків.
Іпотечні банки надають довгострокові кредити, які забезпечуються внесенням запису іпотек, чи іпотечних боргів, на землеволодіння, під яке видається позика. Якщо іпотечні банки використовують для гарантії позик тільки іпотечні борги, в діловому спілкуванні залишаються поняття "іпотечний банк" та "іпотечний кредит".
Завдяки своїй довгостроковості (20 - 30 років) іпотечні кредити особливо зручні для фінансування в тих випадках, коли виплата відсотків і погашення кредиту можливі тільки з поточних, як правило, невисоких доходів, тобто невеликими внесками. Наприклад, при фінансуванні будівництва житлових будинків під оренду погашення іпотечної позики можливо тільки з надходжень орендної плати. Це стосується також і фінансування сільськогосподарських підприємств з метою розширення земельних угідь (покупка додаткових ділянок землі) або будівництва житлових і підсобних приміщень, бо приріст доходів у сільському господарстві відносно невисокий.
Кошти для надання кредитів іпотечний банк отримує від продажу заставних листів. Це надійні, що приносять тверді відсотки боргові зобов'язання банку по відношенню до власників. Заставні листи забезпечуються надаються банком та гарантованими іпотеками або іпотечними боргами, позиками. Проте не кожна земельна ділянка може бути об'єктом іпотечного банку, так як безпека кредиту, що забезпечує покриття, визначається вартістю заставного об'єкта.
Іпотечні банки мають в економіці подвійне значення: як соціальні інститути, що забезпечують довгострокові земельні кредити, та як емітенти заставних листів, що є найбільш захищеним засобом вкладення капіталу і приносять відсотки.
Крім того, вони є посередником між вкладенням капіталу і реальним кредитом. Капітал власника заставних листів забезпечується не одним об'єктом, а сукупністю всіх об'єктів банку, які гарантують його позики. Таким чином, відбувається розсіювання ризику. На відміну від приватної особи, яка надає позику під один об'єкт, банк має можливість призначати дуже низькі ставки погашення, оскільки кошти, що надходять від численних кредитоотримувачів, можуть бути використані для нових кредитів.
Іпотечні банки надають позики і різним комунальним суспільним структурам. У цьому випадку позика забезпечується не іпотеками, а засобами, одержуваними за рахунок податків. Джерелом коштів для комунальних позик є випускаються банком Комунальні (Громадські) заставні листи. Від звичайних вони відрізняються лише способом гарантування.
Види діяльності, якими можуть займатися іпотечні банки поряд з основною, включають вкладення коштів у цінні папери під певні відсотки, видачу позик під заставу цінних паперів, а також деякі фінансові послуги.
Іпотечному банку заборонена побічна діяльність, пов'язана з ризиком. Наприклад, банк може набувати ділянок у своїх боржників, тільки з метою запобігання збиткам, будівництва адміністративних будівель для своїх потреб або житла для своїх співробітників, спекуляцією земельними ділянками банку займатися заборонено.
Законодавче обмеження в інтересах власників заставних листів роблять іпотечні банки спеціальними інститутами, а не універсальними банками. Тільки три банки в Німеччині є в силу традицій, що склалися змішаними іпотечними банками. Всю діяльність іпотечні банки здійснюють на основі заставного права. Коротко зупинимося на деяких його аспектах.
Так, землеволодіння може закладено шляхом передачі власником права власності (іпотеки або іпотечного боргу) кредиторові. При цьому землевласник доручає зробити запис у спеціальному розділі Земельного кадастру про заставне право на земельну ділянку на користь кредитора. Формально за законодавством для такого запису потрібно лише письмове розпорядження землевласника з його нотаріально завіреної підписом. Однак оскільки іпотечні банки зобов'язують власника підкорятися судовим рішенням, необхідно, щоб доручення було оформлено нотаріально, так як воно містить у собі дане зобов'язання.
Значення заставного права полягає в тому, що при примусовому продажу з аукціону заставного об'єкта кредитори іпотек та іпотечних боргів мають привілейоване право перед будь-якими іншими кредиторами землевласника на погашення боргів із засобів продажу об'єкта. Тільки після задоволення привілейованих кредиторів з коштів, що залишилися можуть бути задоволені інші кредитори в порядку черговості.
У разі банкрутства землевласника кредитори заставного права посідають особливе становище - вони можуть, не задовольняючись конкурсної квотою, шукати задоволення поза конкурсного процесу через примусовий продаж з аукціону заставного об'єкта. Те ж відноситься до судового процесу про розділ майна.
Сутність заставного права не порушується, якщо заставний об'єкт продається або будь - яким іншим шляхом (наприклад, у спадок) переходить до іншого власника. Іпотека або (іпотечний борг) несе відповідальність безвідносно до особистості землевласника. Передумовою для виникнення іпотеки є, крім внесення запису в поземельну книгу, наявність персонального вимоги. Для виникнення іпотечного боргу, навпаки, така вимога не потрібно. Він є незалежним від вимоги (абстрактним) заставним правом, яке з самого початку належить кредитору.
В даний час все більшого поширення набуває в якості гаранта іпотечний борг (а не іпотека, як раніше). Це найбільш гнучкий засіб завдяки своїй незалежності від певного вимоги.
Процентна ставка іпотечного боргу призначається спочатку високою, тому що включає в себе можливі додаткові підвищення процентних ставок. Оскільки іпотечний борг на відміну від іпотеки призначається безвідносно до надання кредиту, у спеціальній угоді з власником слід обумовити, для яких вимог іпотечний борг може бути використаний як гарантія. Зазвичай домовляються, що іпотечний борг повинен забезпечувати всі законні вимоги кредитодавця, в тому числі і майбутні. Позичальник і власник не обов'язково повинні бути одним і тим же особою. Таким чином, третя особа може надати свою ділянку в якості заставного об'єкта.
Для підрахунку заставної вартості в кожному іпотечному банку є відповідні інструкції, які розробляються правлінням банку і завіряються державними органами нагляду у сфері фінансової діяльності.
Кошти для надання кредиту банк добуває шляхом продажу заставних листів. Отже, умови, на яких банк може надати кредит, залежать від становища на ринку цінних паперів. Заставні листи звичайно продаються нижче номіналу на основі біржового курсу боргових зобов'язань. Курс продажу, однак, не відповідає чистому виторгу, одержуваної банком від продажу заставних листів. Основна причина полягає в тому, що іпотечні банки змушені продавати свої цінні папери через інші банківські установи, головним чином через комерційні банки. За цю посередницьку діяльність іпотечний банк платить мито, так звану боніфікація.
Чиста виручка = Курс продажу - боніфікація

Так як іпотечний банк не змінює відсоток виплат за заставними листами протягом усього терміну їх дії, він може своїм позичальникам на цей термін встановлювати твердий відсоток виплати кредиту. Цим і відрізняються кредити, надані за рахунок продажу заставних листів, від кредитів ощадбанків або інших банківських установ.
В даний час заставні листи випускаються строком на 10 років. Перед новою емісією здійснюється коректування умов надання кредиту відповідно до стану ринку цінних паперів. У випадку зниження відсотка за заставними листами, як правило, зменшується відсоток за кредитом. На практиці вимога банком відсотків за надання кредиту викликає нерозуміння з боку кредитоотримувача, так як воно не знає, з чим це пов'язано. Відсоток за надання необхідний, оскільки банк, пропонуючи кредит, зобов'язаний підготувати умови його надання та не має права їх змінювати, незважаючи на можливе погіршення ситуації на ринку цінних паперів.
З одного боку, щоб надати запропонований кредит, банк повинен продати заставні листи, за якими воно оплачує відсотки їх власникам. А з іншого боку, іпотечні позики видаються не відразу, а наприклад, щодо просування будівельних робіт. Відсотки банк отримає тільки після видачі кредиту. Щоб заповнити цей розрив між виплатою відсотків за заставними листами та надходженням кредитів за кредит, і необхідний відсоток за надання, який, як правило, становить 0.25% на місяць.
Іпотечні банки надають право боржникам дострокової виплати кредиту (повністю або частково) після закінчення договірного терміну виплати відсотків. У ряді випадків іпотечні банки надають кредити спільно з ощадними банками. Ця співпраця виражається в програмах спільного фінансування будівництва або при наданні іпотечних кредитів з погашенням через ощадбанки. У першому випадку надаються іпотечний кредит і кредит Ощадбанку. Погашення іпотечного кредиту відсувається на 14 років, за цей час погашається кредит Ощадбанку.
У другому випадку погашення іпотечного кредиту відсувається за рахунок передачі прав договору з Ощадбанком на суму не менше 30% від суми іпотечної позики. Іпотечна позичка, таким чином, погашається за рахунок договору з Ощадбанком протягом максимум 10 років повністю або частково. Якщо суми недостатньо для погашення, іпотечний кредит може бути продовжений.
Заставні листи є договірними зобов'язаннями банку перед їх власниками з виплатою твердих відсотків, забезпеченими привілейованими іпотеками та іпотечними боргами. Заставні листи є довгостроковими борговими зобов'язаннями, що гарантує вкладникам капіталу стабільний приріст на тривалий термін.
Як і інші цінні папери, заставні листи можуть бути в будь-який момент продані за біржовим курсом. Банк готовий також в будь-який момент видати кредит під заставу цінних паперів. При низькому біржовому курсі рекомендується закласти цінні папери, якщо потрібні кошти, а не продавати їх. Заставні листи забезпечуються сукупністю іпотечних кредитів, виданих банком. Всі заставні права заносяться в спеціальний реєстр, який знаходиться під контролем державного довіреної особи. Своїм підписом на заставні листи воно підтверджує наявність необхідного покриття. У разі банкрутства іпотечного банку власники закладних листів мають привілейоване право перед усіма іншими кредиторами банку.
Основними цілями приміщення капіталу в заставні листи є надійне вкладення капіталу, що належить неповнолітнім, через їх опікунів; створення засобів для покриття договірних зобов'язань приватними страховими компаніями; отримання позики під заставу в державних земельних банках.
Заставні листи бувають різного гатунку. Поряд з заставної випускається так звана купонна книжка. Вона складається з окремих купонів, на яких позначена сума виплати відсотків і дата виплати. Держатель акції може отримувати відсотки по пред'явленню цього купона. Щоб не пропускати терміни виплат відсотків, рекомендується депонувати закладений лист в іпотечний або інший банк, який буде стежити за своєчасним нарахуванням.
Своєчасне пред'явлення купона має важливою значення, оскільки після закінчення чотирьох років з початку виплати відповідного відсотка право на його отримання втрачається.
В даний час банки переходять на емісію без випуску цінних паперів. Покупець отримує депозитний сертифікат, який підтверджує право на часткову власність глобального сертифіката в банку цінних паперів. Депозитний банк і займається нарахуванням належних відсотків.
Право на отримання (повернення) вартості заставного листа після закінчення терміну його дії закінчується тільки через 30 років.
Емісійні умови, як, наприклад, процентна ставка, термін дії, право на повернення, повинні бути вказані на заставні листи.
Заставні листи іпотечні банки, як правило, пускають у вільний продаж. Вони можуть продаватися на біржі за біржовим курсом. Банк піклується про те, щоб запобігти різким коливанням курсу. Для цього він періодично вилучає свої цінні папери з біржової торгівлі.
3. Організаційна структура банків
(На прикладі розвитку системи іпотечних банків зарубіжних країн).
Іпотечні банки являють собою специфічний банківський інститут, що виник у Західній Європі в кінці XIII в. Особливого розвитку вони набули в Німеччині, де перший іпотечний банк був створений в 1770 р. у Сілезії. Це був державний іпотечний банк, який здійснював фінансову підтримку в основному великих комерційних господарств.
Методом залучення грошових коштів таких банків були випуски заставних паперів. У XIX і XX ст. іпотечні банки почали обслуговувати не лише великі поміщицькі господарства, а й дрібні, а потім і селянські. Вже в другій половині XIX ст. в Німеччині це були в основному державні банки, що належали, як правило, місцевим органам влади. Перший акціонерний іпотечний банк був організований у 1862 р. у Франкфурті.
Найбільший розвиток іпотечні банки в Західній Європі набули в першій половині XX ст. (До 30 - х рр..) У Німеччині, де вони були одними з найбільш розвинених, поступаючись лише комерційним. Ці банки видавали іпотечні кредити промисловим компаніям, під нерухомість, а також для потреб сільським виробникам.
У Німеччині в цей період діяли так звані суднобудівні іпотечні банки, що надають кредити суднобудівним компаніям з будуються суду. Одночасно були зроблені спроби створити іпотечні банки для довгострокового кредитування промислового будівництва. Однак цей напрямок не одержав належного розвитку. Головною сферою дії іпотечних банків як у Німеччині, так і в інших країнах Західної Європи до 30 - х рр.. стає кредитування нерухомості в містах і сільській місцевості.
Негативний вплив на розвиток іпотечних банків надавали світові війни і повоєнна інфляція. Як правило, в період війни процес їх розвитку сповільнювався, так як знижувалося залучення грошових коштів і зростав неповернення кредитів. Під час повоєнних інфляційних процесів заборгованість погашалася, але зазвичай знеціненими грошима, а сам іпотечний кредит замінювався тимчасовим покриттям за рахунок державних облігацій. Саме в цих умовах число іпотечних банків знижувався. У період сприятливої ​​економічної кон'юнктури число їх, навпаки зростала.
У Франції також діють іпотечні банки, проте характер їх діяльності носить специфічний характер. Провідним у сфері іпотечного кредиту є "Креді Фонса де Франс" - найстаріший іпотечний банк Франції з участю держави, створений ще в 1852 р. Особлива розвиток він отримав у XX ст., Точніше в 60 - 70 рр.. Цей банк проводить операції по 3 основними напрямками:
1. Видає середньострокові і довгострокові позики строком до 15 років під забезпечення 5% активів. Джерелом для таких операцій служить випуск іпотечних облігацій.
2. Надає кредити місцевим органам влади Франції (департаментам і комунам) строком до 20 років (5% активів) за рахунок випуску так званих комунальних позик.
3. Надає позики будівельним компаніям і хліборобам під житловою та господарське будівництво, але як правило, за рахунок державного бюджету. Крім того, через цей банк видаються також спеціальні кредити приватному капіталу, що здійснює житлове будівництво.
4. Веде облік векселів за середньостроковими кредитами під будівництво, яке здійснюється комерційним банками.
Роль іпотечних банків виконують також установи іпотечного кредиту, яких налічується у Франції понад 30. Вони видають кредити на купівлю землі та квартир. Серед них найбільше значення має "Креді Фонса нур ле батіман" і "Ля компані іпотекер де ля Епен", які спеціалізуються виключно на кредитуванні приватного будівництва.
У США іпотечний кредит в основному здійснюють спеціалізовані небанківські кредитно - фінансові інститути у вигляді ощадно - позичкових асоціацій, а також страхові компанії. Ще в той же час існує і група державних іпотечних банків. Ці федеральні банки з кредитування житлового будівництва. Федеральна іпотечна корпорація з кредитування житлового будівництва, банки з кредитування фермерських господарств, федеральні земельні банки.
Ці установи, як правило, продають власні цінні папери. З отриманих грошових коштів державні іпотечні установи видають іпотечні позики, випуск їх цінних паперів різко збільшився з 1970 по 1986 роки з 38 млрд. дол до 262 млрд. дол Головна мета федеральних іпотечних установ, включаючи банки, полягає в тому, щоб кредитувати сільське господарство та житлове будівництво, забезпечуючи соціально - економічне обслуговування найбільш делікатних сфер економіки, тобто менш заможні верстви населення.
Цінні папери, що випускаються вищевказаними інститутами, як правило, набувають комерційні та ощадні банки, стразові компанії та інші кредитно - фінансові інститути. Це дозволяє федеральним інститутам іпотечного кредиту отримувати необхідні джерела та в подальшому використовувати їх для іпотечного кредитування будівництва для міського населення, фермерів і дрібних підприємців.
У Туреччині іпотечним кредитом займаються кілька державних банків. Турецький банк іпотечного кредиту здійснює кредитування житлового будівництва в основному в містах. "Сумербанк" фінансує будівництво державних підприємств, одночасно займаючись кредитуванням експорту та реалізацією продукції державних підприємств в обробній промисловості. Ці банки кредитують будівництво у видобувній і енергетичній галузях, а Морехідний банк - будівництво суден і портового господарства. Ці банки є провідниками певної цільової урядової політики щодо зміцнення державного сектора.
В Іспанії існує кілька банків, що надають іпотечний кредит. Це перш за все іпотечний банк, що видає кредити під житлове будівництво, і Банк будівельного кредиту, які займаються іпотечним кредитуванням в основному промислових компаній. Крім того, іпотечним кредитуванням в Іспанії займаються Банк місцевого кредиту і Банк сільськогосподарського кредиту, які надають іпотечний кредит міському населенню, фермерам, а також дрібним компаніям. В Італії функції іпотечного кредиту виконують напівдержавні та державні банки.
Дуже важливе значення іпотечні банки мають у ряді країн Латинської Америки та Азії. Як правило, це країни з порівняно розвиненими банківськими системами, що наближаються за своєю структурою до провідних країн Західної Європи. Основна функція іпотечних банків у цих регіонах - іпотечне кредитування земельної власності, житлового та почасти промислового будівництва.
Країнні підхід до діяльності іпотечних банків та іпотечному кредиту в цілому показує відмінність по країнах в організації та функціонуванні іпотечного кредиту через іпотечні банки та інші, кредитно - фінансові інститути, які також проводять іпотечні операції.

4. Пасивні та активні операції банків.
Специфічна діяльність іпотечних банків обумовлює формування їх пасивних і активних операції, які суттєво відрізняються від операцій комерційних, ощадних та інвестиційних банків, що підтверджує баланс іпотечного банку.

Таблиця 1 - Баланс приватного та державного іпотечного банку

Пасиви
Активи
1.Коммунальние облігації і заставні
1. Готівка та рахунки в кредитних установах
2. Довгострокові позики
2. Довгострокові кредити
3. Перехідні кредити
3. Цінні папери
4. Власні кошти
4. Перехідні кредити
5. Інші
5. Інші
Більше 50% пасивних операцій становить емісія у вигляді довгострокових облігацій, потім йдуть залучені кошти у вигляді довгострокових позик і перехідних кредитів, а також власні кошти, включають акціонерний капітал, резервний фонд та нерозподілений прибуток. В активних операціях майже 85% складають довгострокові кредити, які виділяються різним клієнтам на житлове та промислове будівництво, потім слідують перехідні кредити (державні кошти - близько 3%, цінні папери - 0.5% та інші - 1.5%).
Іпотечні банки також здійснюють депозитні та комісійні операції з цінними паперами. Тривалий час (до 20 - х рр..) Іпотечні банки видавали кредити у формі закладних, які реалізовував сам позичальник, повернення кредиту проводився теж заставними. У подальшому іпотечний кредит став видаватися лише готівкою, а продаж заставних - проводиться банками. Як правило, забезпеченням заставних можуть бути іпотека, довгострокове зобов'язання місцевих органів влади, гарантії банків, а також будь - то додаткове резервне забезпечення, тобто фонд грошових коштів, які можуть зберігається в комерційних банках.
У процесі реалізації заставних іпотечні банки залучають інші банки, в основному комерційні, використовуючи при цьому їх філіальну мережу.
Заставні можуть бути або на пред'явника, або іменні. Перші - мелкокупюрние папери, які купують банки.
В останні роки відбулися важливі зміни в техніці кредитування. Раніше банк видавав кредит під іпотеку до моменту реалізації заставних, тобто за рахунок власних коштів. В даний час попереднє кредитування банками не застосовується, тому кошти для кредиту вони отримують від реалізації емісії заставних. Крім того, у ряді країн в пасивних операціях іпотечних банків стали відігравати велику роль державні кошти, відображені за статтею "Перехідні кредити".
Основною тенденцією розвитку іпотечних банків у період після Другої світової війни стало падіння частки власних коштів по відношенню до закладних. У більшості країн іпотечні банки не володіють правом випускати заставні на суму, що перевищує їх власний капітал у 10 - 20 разів.
Гостра конкуренція між іпотечними та комерційними банками, а також іншими кредитними інститутами за сферу залучення грошових заощаджень і надання іпотечного кредиту створила необхідність виходу іпотечних банків за рамки традиційних операції. Вони отримали можливість залучати вклади фізичних осіб, здійснювати вкладення своїх коштів у приватні цінні папери, проводити лізингові та факторингові операції для збільшення доходів. Іпотечні банки, що існують у чистому вигляді, прагнуть розширити свої операції в основному шляхом широкої диверсифікації, оскільки їх положення в даний час тісно пов'язане з коливаннями економічної кон'юнктури. Найменші спади в економіці західних країн, особливо в будівництві та сільському господарстві, негативно позначаються на становищі банків, так як зростає ймовірність неповернення боргів.
У світовій практиці іпотечної основними джерелами ресурсів іпотечного кредиту виступають заощадження населення, вільні грошові кошти юридичних осіб (компаній, корпорацій), а також вторинний ринок цінних паперів.
5. Розвиток іпотечних банків у Росії (період з 50 - х рр.. XIII ст. До наших днів).
Історія банківської справи в Росії нерозривно пов'язана з розвитком іпотечного кредитування населення. Перші банки, що видавали довгострокові кредити під заставу нерухомості, з'явилися в Росії в 50 - х рр.. XIII в. Це були державні дворянські банки, які функціонували в такий спосіб. Поміщик, потребував в гріш, звертався до банку з проханням надати йому кредит під заставу маєтку. Вартість нерухомості разом із кріпосними душами оцінювалася спеціальними комісіями, і банк видавав позики на 15, 28 або 33 роки. Найчастіше кредит становив 60 - 70% вартості майна.
Перший такий банк був заснований в 1754 році з відділеннями в Петербурзі та Москві (капітал 750 тис. руб.). Банк надавав позики в розмірі від 500 до 1000 руб. строком до трьох років (с1761г. - 8 років) з 6% річних під заставу поміщицьких маєтків і кам'яних будівель. До початку 60 - х рр.. XIII в. кошти банку виявилися замороженими, оскільки поміщики не погашали у строк позики і відмовлялися від сплати відсотків. З 1762 по 1768 рр.. на додаток до початкового капіталу банк отримав від уряду асигнування в сумі близько 6 млн. руб. У 1768 році Банк для дворянства був реорганізований в Державний позиковий банк, який приймав вклади і видавав довгострокові позики під заставу поміщицьких земель і гірничозаводських маєтків, фабричних будівель і кам'яних будинків в Петербурзі. У 1802 році до нього було приєднано Допоміжний для дворянства банк (створений в 1797 р.). Частина коштів банку спрямовувалася на фінансування уряду.
Роль дворянських банків грали також збереженим скарбниці, створені в 1772 році при опікунських радах у Петербурзі та Москві, і Накази громадського піклування. У 1859 році система казенних кредитних установ, а разом з нею і дореформені державні дворянські банки були ліквідовані.
Після реформи 1861 року були створені нові дворянські банки, що видавали довгострокові кредити під заставу поміщицьких маєтків виходячи з ціни земельної ділянки. До таких банків ставився Державний Дворянський земельний банк (заснований в 1885 році), який видавав дворянам іпотечні позики, на пільгових умовах у розмірі 60% вартості їхніх маєтків строком до 66 років з низького відсотка (5.75%, а з 1897р. - 3.5%) і надавав відстрочки платежів без стягнення процентво. Крім державних у Росії діяли і місцеві дворянські банки. Система дворянських банків проіснувала до середини XIX ст., Коли Олександр II заборонив видачу державних кредитів і ліквідував розорилися дворянські банки.
Однак іпотечний кредит в Росії продовжував розвиватися. Незабаром з'явилися нові кредитні установи - міські кредитні товариства і земельні банки. Вони видавали кредити під заставу нерухомості не грошима, а цінними паперами, забезпеченими закладається нерухомістю. Власники нерухомості об'єднувалися в товариства, вносячи у вигляді паю власні дохідні будинки. Потім випускалися цінні папери товариства, підтверджені наявної нерухомістю. За ним гарантувався фіксований дохід (близько 5%). Кредитні товариства добилися права конвертувати свої цінні папери в державні зобов'язання (облігації).
На початку XX ст. Росія мала широку мережу іпотечних банків. Сформувався прогресивний вторинний ринок цінних паперів, забезпечених заставними на нерухоме майно. Багато чого з досвіду російських іпотечних банків пізніше було використано в інших країнах.
Розвиток системи іпотечного кредитування під заставу нерухомого майна, і, перш за все землі, призупинено в жовтні 1917р. Радянська влада, ліквідувавши приватну власність, у тому числі і на землю, практично усунула основу для іпотечного кредитування.
В даний час, через 70 з гаком років, з розвитком приватних форм власності почалося відродження іпотеки. У Москві та інших великих містах Росії (Санкт - Петербурзі, Новосибірську) створені перші іпотечні банки. Процес їх становлення складний і суперечливий. Це пов'язано з тією економічною ситуацією, яка склалася в країні, - дефіцит кредитних ресурсів довгострокового характеру, високі темпи інфляції та процентні ставки, що роблять довгострокові кредити практично недоступними для переважної частини населення. Відсутність законодавства по іпотеці, недосконалість системи реєстрації застав і вилучення нерухомості у недобросовісних платників також стримують розвиток операцій з надання та з розвитку іпотечних кредитів у Росії.
Російські іпотечні банки, ретельно вивчаючи дореволюційний досвід, практику інших держав, намагаються розробити банківські продукти, здатні реально діяти в складній економічній обстановці. Однак далеко не всі новостворені іпотечні банки, в більшості своїй представляють собою звичайні універсальні комерційні банки, можуть констатувати дійсної проведення операцій з іпотечного кредитування громадян. Наступним кроком розвитку іпотеки на російському ринку стало створення в 1993 році Асоціації іпотечних банків, засновниками якої виступили 16 фірм, 9 з них - іпотечні банки. Мета Асоціації - лобіювання, підтримка законів про іпотеку, преференції банків, які займаються іпотечним кредитуванням.
Іпотечні банки є важливою структурою в галузі вирішення житлової проблеми. Дальньої шиї розвиток іпотечного бізнесу в нашій країні багато в чому залежить від ставлення Центробанку та Уряду Росії до даної проблеми. Тому завдання Асоціації - допомогти на державному рівні сформувати "поле", на якому могли б працювати іпотечні банки, розвиваючи іпотечне довгострокове кредитування.
Відродження іпотеки в Росії викликала ряд нових проблем, зокрема, одну з основоположних в іпотеці - оцінку нерухомості.
Поступово іпотечний кредит завойовує російський ринок і стає одним з видів банківської діяльності.
Теоретична можливість іпотечного кредитування в Росії стала обговорюватися відразу після прийняття закону СРСР "Про власність". Набувши чинності навесні 1992 року закон "Про заставу" зробив подібне кредитування трохи більш реальним. 28 лютого 1996 вийшов Указ Президента РФ "Про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування". 9 липня 1998 Радою Федерації схвалений Федеральний закон "Про іпотеку (заставу нерухомості)". За оцінками фахівців, обсяг іпотечних кредитів, виданих усіма банками Росії, не перевищує 100 млн. дол, що складає долі відсотка від загальної вартості нерухомості Росії. В даний час іпотечне кредитування, наприклад житла в Росії, здійснюють декілька іпотечних і комерційних банків, а також деякі муніципальні органи.
У 1994 році цілий ряд банків приступив до практичного кредитування придбання житла населенням. Тільки в Москві кілька десятків банків пропонують послуги з кредитування покупки житла. Фонд майна міста Москви спільно з Центром іпотечного бізнесу (м. Москва) розробив і здійснює ряд схем іпотечного кредитування, викупу нерухомого имущетсва приватизованими підприємствами. Зокрема, сюди включаються розробка і реалізація інвестиційних проектів, що представляють собою програми реконструкції міста. Інвестиційні проекти спрямовані в основному на раціональне використання нерухомого майна. Це дозволить багатьом підприємствам столиці підвищити свою ефективність і не тільки повернути кредит, але й у підсумку викупити нерухомість у держави.
З метою реалізації схем іпотечного кредитування в столиці рішенням Уряду міста Москви N 356 створюється заставний фонд нерухомості. Маючи в своєму розпорядженні частиною даного фонду, Фонд майна міста Москви виступає гарантом (поручителем) і в інших схемах іпотечного кредитування викупу підприємствами орендованого майна, а також при вторинних угодах з цим майном.
У розвитку іпотечного кредиту в Росії, тобто щоб фізичні особи могли придбати в кредит будинки і квартири, а підприємства - здійснити оновлення основних фондів, велике значення мають джерела кредитних ресурсів іпотечних банків та інших кредитно - фінансових установ. Такими джерелами, по суті, можуть бути заощадження населення, вільні грошові кошти юридичних осіб, а також вторинний ринок цінних паперів. В даний час в Росії створено Федеральне агентство по іпотечному кредитуванню (за зразком Федеральної національної асоціації по іпотечному кредитуванню США), яка займається організацією вторинного ринку заставних у Росії, а також викупом у банків іпотечних кредитів, відповідають встановленим стандартам, випускає цінні папери, забезпечені цими кредитами і мають соответствущім урядові гарантії. Формування ринку іпотек та механізму іпотечного кредитування, пов'язаного із землею, нерухомістю, житлом, вимагатиме досить тривалого періоду в кілька років. Таким чином, перед банками Росії стоїть завдання створення вторинного ринку іпотек шляхом утворення регіональних ринків і поступової їх інтеграції. Найбільш підготовленими регіонами до розвитку всього механізму іпотечного кредиту в Росії є Москва, Санкт - Петербург, Нижній Новгород і Іркутськ.
Сьогодні абсолютно ліквідними на ринку нерухомості є тільки квартири. Час продажу квартири становить чотири - шість тижнів. Практично не користуються попитом промислові будівлі та споруди. Це пояснюється небажанням підприємців ризикувати своїм капіталом і загальною незадовільною ситуацією з інвестиціями у виробництві. Для багатьох банків виникає гостра проблема неповернення кредиту, коли в якості застави вони пройняли промислове підприємство. Якщо кредит не повернуто в строк, то банк стикається з цілим рядом труднощів при відчуженні предмета застави.
Сьогодні йде активний пошук обхідних шляхів у сфері іпотеки. Багато іпотечні банки застосовують таку форму забезпечення повернення кредиту, як продаж за мінімальною ціною кредитодавцю будинку із земельною ділянкою, офісу, квартири або іншої нерухомості.
При своєчасному поверненні позики за умовами договору кредитор зобов'язується продати її назад вказане майно. Позичальник в цьому випадку практично позбавлений права на судовий захист, оскільки зобов'язання кредитора не мають правового характеру. Знизити рівень ризику можна шляхом укладення договору купівлі - продажу під відкладальною (факт несплати) або отменітельним (факт сплати продавцем виданої йому грошової позики у встановлений термін) умовами. Тобто в договір купівлі - продажу має включатися умова про те, що він набирає чинності і банк набуває право власності на продаване майно лише при неповерненні у зазначений термін позичальником продавцем боргу.
Перерахуємо такі проблеми становлення інституту іпотеки в Росії:
Ø Головною умовою створення можливостей для використання іпотечного кредиту є законодавче забезпечення приватної власності на землю з введенням реєстраційного порядку її обороту. Для того щоб оборот землі не завдавав шкоди інтересам держави, необхідно збереження категорії земель з різним статусом власності зі встановленням законодавчо - дозвільного порядку зміни категорій.
Ø Слід створити правовий інститут, що регламентує права власності на землю, нерухоме майно і процедуру застави нерухомості. Він повинен включати в себе цілу систему норм як матеріальних, так і процесуальних.
Ø Необхідне створення нового апарату реєстрації обігу нерухомості або доручення цієї реєстрацію однієї з адміністративних структур, що діє в Росії, наприклад проектно - інвентаризаційної бюро.
Ø Для видачі іпотечних кредитів необхідно законодавство про поземельних книгах. У іпотечному кредитуванні важливу роль відіграє надійна й достовірна документація щодо земельних ділянок, їх точний обмір.
З метою підвищення ефективності іпотеки та угод з нерухомістю Президент РФ видав 28 лютого 1996 Указ "Про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування".
Згідно з цим указом при наданні кредиту на спорудження житлового будинку в договорі про іпотеку може бути передбачене забезпечення зобов'язання квартирами, незавершеним будівництвом разом із заготовленими для нього матеріалами та обладнанням, що належить заставодавцю.
Будинки, в т.ч. житлові будинки та інші будівлі, і споруди, безпосередньо пов'язані із землею, можуть бути предметом іпотеки лише з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться це підприємство, будівля або споруда, якої частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або запорукою належить законодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини. Іншими словами, якщо земля під нерухомістю орендується, то власник нерухомості щодо цього Указу не має права на отримання іпотечного кредиту. Тому Президентом РФ були прийняті 14 лютого 1996 Указ N 198 "Про право власності громадян і юридичних осіб на земельні ділянки під об'єктами нерухомості у сільській місцевості" та 7 березня 1996 р. Указом N 337 "Про реалізацію конституційних прав громадян на землю".
Указ Президента РФ N 337 ще раз підтвердив, що власник має право на земельну частку:
1. Здати в оренду;
2. Внести як статутної частки в будь-яку сільськогосподарську організацію;
3. Продати організації.
Власник земельної частки не має права змінити її цільове призначення; земля повинна використовуватися для сільськогосподарського виробництва.
Земля може передаватися в оренду на строк не менше 3 - х років. Всі земельні наділи, фактично належать громадянам РФ до 1991 р., віддаються в приватну власність їх власникам безкоштовно.
Указ Президента РФ від 23 лютого 1996 р. N 293 "Про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування", не вирішує проблему кредитора розпоряджатися кредитним договором, тобто він не сприяє створенню вторинного ринку іпотечного кредитування, тому необхідний закон про іпотеку.
Предметом іпотеки не може бути частина нерухомого майна, розділ якого в натурі не можливий без зміни його призначення (неподільна річ), крім квартир в багатоквартирних житлових будинках. Не допускається іпотека ділянок надр, особливо охоронюваних природних територій, а також іншого майна, вилученого з обігу.
Оціночна вартість предмета іпотеки визначається за угоди між заставодавцем і заставодержателем. Вона вказується в договорі про іпотеку в грошовому вираженні. При цьому оцінна вартість земельної ділянки не може бути нижче його нормативної ціни.
До договору про іпотеку земельної ділянки має бути додана копія креслення меж цієї ділянки, видана відповідним комітетом по земельних ресурсах і землевпорядкування.
Договір про іпотеку вважається укладеним і набирає чинності з моменту його державної реєстрації. Державна реєстрація здійснюється за місцем знаходження нерухомості в межах району чи міста.
Згідно з цим Указом Президента РФ в даний час створюється федеральна комісія з нерухомого майна та оцінці нерухомості.

Висновок
Історія банківської справи в Росії нерозривно пов'язана з розвитком іпотечного кредитування населення. Перші банки, що видавали довгострокові кредити під заставу нерухомості, з'явилися в Росії в 50 - х рр.. XIII в.
Розвиток системи іпотечного кредитування під заставу нерухомого майна, і, перш за все землі, призупинено в жовтні 1917р. Радянська влада, ліквідувавши приватну власність, у тому числі і на землю, практично усунула основу для іпотечного кредитування.
В даний час, через 70 з гаком років, з розвитком приватних форм власності почалося відродження іпотеки. У Москві та інших великих містах Росії (Санкт - Петербурзі, Новосибірську) створені перші іпотечні банки. Процес їх становлення складний і суперечливий. Це пов'язано з тією економічною ситуацією, яка склалася в країні, - дефіцит кредитних ресурсів довгострокового характеру, високі темпи інфляції та процентні ставки, що роблять довгострокові кредити практично недоступними для переважної частини населення. Відсутність законодавства по іпотеці, недосконалість системи реєстрації застав і вилучення нерухомості у недобросовісних платників також стримують розвиток операцій з надання та з розвитку іпотечних кредитів у Росії.
Відродження іпотеки в Росії викликала ряд нових проблем, зокрема, одну з основоположних в іпотеці - оцінку нерухомості.
Формування ринку іпотек та механізму іпотечного кредитування, пов'язаного із землею, нерухомістю, житлом, вимагатиме досить тривалого періоду в кілька років. Таким чином, перед банками Росії стоїть завдання створення вторинного ринку іпотек шляхом утворення регіональних ринків і поступової їх інтеграції. Найбільш підготовленими регіонами до розвитку всього механізму іпотечного кредиту в Росії є Москва, Санкт - Петербург, Нижній Новгород і Іркутськ.

Список використаної літератури

1. Російська газета. - 1992. - 6 червня.
2. Економіка і життя. - 1994. - N4.
3. Балабанов І.Т. та ін Гроші і фінансові інститути: Навчальний посібник - СПб.; М.: Харків, Мінськ, Пітер. 2000 - 224с.
4. Балабанов І.Т. Операції з нерухомістю в Росії - М.; Фінанси і статистика, 1996. - 192с.
5. Банки та банківські операції: Підручник для вузів / Жуков Є.Ф., Максимова Л.М., Маркова О.М., та ін - М.; Банки і біржі: ЮНИТИ, 1997. - 471с.
6. Боровиков В.І. Грошовий обіг, кредит і фінанси: Навчальний посібник для студентів екон. спец. вузів. - Воронеж: вид - во ун - ту, 1996. - 192с.
7. Гроші, кредит, банки: Підручник / Лаврушина О.І., Ямпільський М.М., Савінський Ю.П., та ін - СПб., 1998. - 207с.
8. Ипотечно - інвестиційний аналіз: Навчальний посібник / Єсіпов В.Є., Попов А.В., Маховикова Т.А., та ін - СПб., 1998. - 207с.
9. Гроші, кредит, банки: Підручник для студентів вузів, що навчаються за економічними спеціальностями / Жуков Є.Ф., Максимова Л.М., Печникова А.В. и др. - М.: ЮНИТИ, 2000. - 622с.
10. Семенюта О.Г. Гроші, кредит, банки в РФ: Навчальний посібник. - М.: Контур, 1998. - 304с.

Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Фінанси, гроші і податки | Курсова
115.7кб. | скачати


Схожі роботи:
Роль банків в економіці та аналіз особливостей розвитку сучасної банківської системи Росії
Підвищення рівня ліквідності банків на основі використання іпотечних продуктів
Підвищення рівня ліквідності банків на основі використання іпотечних продуктів
Схема організації іпотечного кредитування. Оформлення та облік іпотечних операцій банків
Формування сучасної системи міжнародних економічних відносин
Банківська реформа в Росії і становлення сучасної банківської системи
Особливості формування банківської системи Росії
Особливості формування феодальної системи господарства в Росії
Формування сучасної бібліотечної статистики
© Усі права захищені
написати до нас