ВИСНОВОК ПОПЕРЕДНЬОГО ДОГОВОРУ ПРИ ПРОДАЖУ ПІДПРИЄМСТВА ЯК МАЙНОВОГО КОМПЛЕКСУ
Статтею 130 Цивільного кодексу Республіки Білорусь (далі - ГК; Кодекс) та ст. 3 Закону Республіки Білорусь від 22.07.2002 № 133-З "Про державну реєстрацію нерухомого майна, прав на нього та угод з ним" підприємство як майновий комплекс віднесено до об'єктів нерухомого майна. Згідно ж з т. 131 ЦК нерухоме майно, права на нього і операції з ним підлягають державній реєстрації. При цьому організації щодо державної реєстрації нерухомості зобов'язані засвідчити вироблену реєстрацію шляхом видачі заявнику свідоцтва (посвідчення) про державну реєстрацію або шляхом здійснення реєстраційного напису на оригіналі документа, що виражає зміст зареєстрованої угоди.
На жаль, нормативні акти, які регламентують процедуру держреєстрації підприємства як майнового комплексу, прав на нього та угод з ним, були прийняті тільки в серпні 2004 р. Відповідно, такий специфічний вид правовідносин, як встановлення права власності та укладення угод щодо підприємства як майнового комплексу , знаходиться в процесі становлення. Природним наслідком цього є проблеми, викликані недостатньо напрацьованої юридичною практикою, один з варіантів вирішення яких і розглядається в цій статті.
Наведемо дуже характерний для сьогоднішнього дня приклад.
Власник унітарного підприємства вирішив його продати. Покупець знайшовся досить швидко, про ціну домовилися, залишилося тільки оформити угоду відповідно до законодавства. Ось тут, як правило, і з'ясовується, що існують певні проблеми, що перешкоджають негайному здійсненню угоди.
У силу новизни законодавства, що регулює реєстрацію нерухомості, в більшості випадків підприємство, яке є об'єктом угоди, не зареєстровано як майновий комплекс. Більш того, виходячи зі змісту згаданого законодавства і, зокрема, Положення про порядок вчинення реєстраційних дій щодо підприємства як майнового комплексу, затвердженого постановою Ради Міністрів Республіки Білорусь від 01.06.2004 № 650 (далі - Положення про вчинення реєстраційних дій), та Інструкції про визначення переліку документів, що подаються для державної реєстрації щодо підприємства як майнового комплексу, затвердженої постановою Комітету із земельних ресурсів, геодезії і картографії при Раді Міністрів Республіки Білорусь від 19.07.2004 № 34-1, якщо підприємство не зареєстровано - воно взагалі ще не створено як об'єкт угоди.
Попередній договір - свідоцтво серйозності намірів сторін
За різними об'єктивних і суб'єктивних причин весь ланцюжок юридичних дій від створення підприємства як майнового комплексу до вступу в силу договору продажу підприємства займає ніяк не менше 2-3 місяців. Зустрічаються угоди, оформлення яких розтягується й на більший термін. У той же час сторони угоди хочуть придбати деяку впевненість у тому, що досягнуті домовленості будуть збережені протягом такого тривалого періоду. Ось тут-то й доречно згадати про новації, передбаченої ст. 399 ГК 1998 р., а саме - про можливість укласти попередній договір.
Хоча інститут попереднього договору знайомий більшості юристів ще з курсу римського права, в сучасній юридичній практиці він застосовується досить рідко. На те є й об'єктивні причини: цивільному праву СРСР поняття попереднього договору до 1991 р. було невідомо - воно було введено в зазначеному році ст. 60 Основ цивільного законодавства Союзу РСР. Але ні ця стаття, ні цивільні кодекси союзних республік не деталізували порядок укладення попереднього договору, а також вимоги до його змісту.
Стаття 399 ЦК Республіки Білорусь 1998 р. усунути ці прогалини. Однак суб'єкти господарювання, як і раніше продовжують у більшості випадків укладати більш звичні для них, але не тягнуть жодних юридичних наслідків "угоди про наміри".
Попередній договір не відноситься до якого-небудь з відомих видів договорів - це самостійний інститут, що дозволяє чітко та адекватно визначити сторонам коло прав та обов'язків, пов'язаних з конкретною угодою, яку вони мають намір зробити в майбутньому. Попередній договір не може існувати абстрактно, безвідносно до положень, що регулюють порядок укладення такої конкретної операції.
Як видається, можливість укладання попереднього договору має важливе значення при операціях з об'єктами нерухомості. І описана вище ситуація, коли саме підприємство вже існує, працює, але в силу закону не може бути об'єктом операції до виконання певних дій і формальностей, - тому підтвердження.
Автору цієї статті доводилося стикатися з думкою деяких юристів про те, що за відсутності реєстраційного свідоцтва про право власності на підприємство як майновий комплекс висновок попереднього договору неможливо. Саме незгода з такою думкою і викликало бажання висловитися з цієї теми. Нижче ми ще повернемося до нього і постараємося довести його хибність.
Як встановлено п. 1 ст. 399 ЦК, за попереднім договором сторони зобов'язуються укласти в майбутньому договір (основний договір) на умовах, передбачених попереднім договором. Дане положення дозволяє зробити висновок, що зміст попереднього договору визначається виходячи зі змісту основного договору, який сторони планують укласти згодом. Крім того, згідно зі ст. 402 ЦК договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди з усіх істотних умов договору. Відповідно, при укладанні попереднього договору щодо нерухомого майна слід керуватися умовами, які визнаються істотними для договору продажу саме такого майна. Однак необхідно враховувати і вимоги, які пред'являються безпосередньо до попереднім договором, і властиві йому особливості.
Форма договору
Попередній договір укладається у формі, встановленої законодавством для основного договору (п. 2 ст. 399 ЦК).
У нас цікавить випадку основним договором буде договір продажу нерухомості. Стаття 521 ЦК встановлює, що договір продажу нерухомості укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання форми названого договору тягне його недійсність.
Як згадувалося вище, нерухоме майно, права на нього і операції з ним підлягають обов'язковій державній реєстрації. Виходячи з цього, окремі юристи висловлюють думку, що перешкодою до укладення попереднього договору відносно ще не зареєстрованих об'єктів нерухомості є необхідність державної реєстрації такого договору, що не здійснимо у разі, якщо не зареєстрований сам об'єкт нерухомості.
Гадаємо, для спростування зазначеного думки досить уважно вчитатися в положення ЦК. Зробимо саме це і спробуємо з'ясувати, чи є державна реєстрація елементом форми договору, оскільки ст. 399 ГК говорить лише про необхідність дотримання форми попереднього договору, але не про обов'язковість його держреєстрації.
Згідно зі ст. 159 ЦК існує дві форми угоди - усна і письмова, при цьому письмова форма угоди може бути простій чи нотаріальній. Питання про державну реєстрацію угоди законодавством розглядається окремо від форми угоди, зокрема, йому присвячена ст. 165 Кодексу.
Стаття 521 ГК "Форма договору продажу нерухомості" не містить вказівки на те, що державна реєстрація названого договору є елементом його форми. Більш того, ст. 522 Кодексу прямо вказує, що державній реєстрації підлягає перехід права власності на нерухомість. Але ж попередній договір сам по собі не є підставою переходу права власності на нерухоме майно - він розглядається як підстава виникнення зобов'язання сторін укласти в майбутньому основний договір, який уже безпосередньо спричинить за собою зміну власника майна. А раз немає переходу права власності - немає і обов'язки щодо державної реєстрації попереднього договору.
Єдино можливий, на наш погляд, висновок з вищевикладеного: попередній договір щодо об'єкта нерухомого майна укладається у письмовій формі і при цьому не підлягає державній реєстрації.
Підпункт 2 п. 2 ст. 164 ЦК встановлює обов'язковість нотаріального посвідчення угод у випадках, передбачених угодою сторін, хоча б за законодавством для угод цього виду ця форма не була потрібна. Відповідно, якщо сторони прийшли до угоди про нотаріальне посвідчення попереднього договору, то він підлягає такого посвідчення.
Предмет договору
Предмет договору продажу підприємства - підприємство як майновий комплекс. Попередній же договір сам по собі не є угодою з нерухомістю. Предметом попереднього договору виступає зобов'язання сторін укласти договір продажу підприємства в майбутньому, однак саме на тих умовах, які будуть встановлені попереднім договором.
У той же час під час укладання попереднього договору сторони можуть включити в його зміст певні ознаки конкретного підприємства як майнового комплексу, який ще належить зареєструвати (створити).
Так, основними документами, що визначають склад і вартість підприємства, є баланс, акти повної інвентаризації підприємства, перелік майна і майнових прав, затверджений власником, і висновок аудитора про склад і вартість підприємства. У відповідності до змісту перерахованих документів і проводиться реєстрація майнового комплексу, прав на нього та угод з ним.
У попередньому договорі сторони можуть вказати спосіб визначення складу підприємства як майнового комплексу, що підлягає продажу за основним договором. Наприклад, вони можуть встановити, що продаж підлягає майновий комплекс у складі, визначеному балансом, актами повної інвентаризації підприємства, переліком майна та майнових прав, затвердженим власником, і висновком аудитора про склад і вартість підприємства станом на 1 липня 2006
Ціна договору
Сторони визначають, за якою ціною буде продано підприємство, виходячи з власних інтересів, оскільки розрахунки сторін при виконанні договору здійснюються за ціною, встановленою угодою сторін з дотриманням норм законодавства (п. 1 ст. 394 ЦК).
Зрозуміло, щодо державних підприємств нормативними правовими актами можуть бути встановлені правила визначення продажної ціни. Скажімо, вартість підприємств як майнових комплексів збиткових сільськогосподарських організацій визначається відповідно до Указу Президента Республіки Білорусь від 14.06.2004 № 280. Але це державні підприємства. У відношенні приватних підприємств угоду про ціну може бути досягнуто тільки шляхом переговорів між сторонами, оскільки використовувати з цією метою, наприклад, висновок аудитора про вартість підприємства не завжди можливо. Кілька відступаючи від теми попереднього договору, пояснимо, чому.
В даний час, на наш погляд, існує колізія між тим, як визначається склад підприємства (який, власне, і лягає в основу оцінки вартості підприємства як майнового комплексу) вищезазначеним Положенням про вчинення реєстраційних дій, і порядком визначення вартості чистих активів підприємства, встановленим постановою Ради Міністрів Республіки Білорусь від 22.11.1999 № 1825. Більш того, можна говорити про розбіжність норм зазначеного Положення до ст. 132 ЦК.
Так, згідно з Положенням про вчинення реєстраційних дій до складу підприємства серед іншого включаються борги, за винятком випливають з адміністративних, сімейних, трудових правовідносин. Тобто виходячи з названого акта заборгованість з виплати заробітної плати, сплату податків і неподаткових платежів, штрафних санкцій не враховується в складі підприємства. Тим часом ст. 132 ЦК подібного винятку не передбачає, вказуючи, що до складу підприємства входять борги (треба розуміти - все, без будь-яких вилучень).
"Не скидається з рахунків" кредиторська заборгованість і при розрахунку чистих активів, про що свідчать і норми Інструкції розрахунку вартості чистих активів організації, затвердженої постановою Міністерства фінансів Республіки Білорусь від 20.01.2000 № 24. Рекомендує приділяти особливу увагу такій статті фінансових звітів, як кредиторська заборгованість, також Інструкція з оцінки ринкової вартості підприємств, затверджена постановою Міністерства економіки Республіки Білорусь від 05.03.2004 № 65.
Невраховані зобов'язання за кредиторською заборгованістю справляють істотний вплив на оцінку стану підприємства як майнового комплексу. По-перше, вартість підприємства як майнового комплексу виходить вищою чистих активів підприємства і не відображає реального стану балансу. По-друге, дані зобов'язання все одно повинні бути виконані, причому, очевидно, що виконання буде проведено за рахунок майна, включеного до складу підприємства як майнового комплексу. Виходить, що частина коштів підприємства як майнового комплексу може в будь-який момент раптово "розчинитися" після сплати неврахованих боргів?
Автору довелося ознайомитися із забавним випадком, коли чисті активи підприємства були оцінені в -250 млн руб., А вартість майнового комплексу була зареєстрована в сумі +250 млн руб. Як вам така "різниця поглядів" на баланс одного і того ж підприємства?
Термін ув'язнення основного договору
Мабуть, одна з найважливіших умов попереднього договору - умова про строк, який сторони зобов'язуються укласти основний договір. На необхідність наявності такої умови прямо зазначено в п. 3 ст. 399 ЦК. Згідно з названим пунктом, якщо сторонами цей термін не визначено, основний договір повинен бути укладений протягом року з моменту укладення попереднього договору.
Однак, як видається, не в інтересах сторін затягувати на невизначений час здійснення угоди. Разом з тим на стадії укладання попереднього договору складно визначити термін, протягом якого власник нерухомого майна зможе зареєструвати своє право власності на це майно.
Виходячи з цього, на наш погляд, найбільш розумно "прив'язати" термін укладення основного договору до факту державної реєстрації нерухомого майна і права власності на нього первинного власника. Наприклад, сторони можуть передбачити в попередньому договорі, що зобов'язуються укласти основний договір продажу підприємства протягом 20 календарних днів з дати державної реєстрації підприємства як майнового комплексу та права власності на нього відповідного початкового власника - сторони договору продажу підприємства.
Інші умови
Істотними визнаються і ті умови договору, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода (ч. 2 п. 1 ст. 402 ЦК).
Які умови будуть важливі для сторін у разі можливої операції з нерухомим майном? Вельми різноманітні, в залежності від особистості сторін за договором, об'єкта планованої угоди і т.п. Однак можна виділити і об'єктивно необхідні умови, найбільш часто включаються в попередній договір при продажу підприємства з ініціативи однієї зі сторін. Це умови про завдаток і про штрафні санкції, які повинна буде сплатити сторона, ухиляється від укладення основного договору.
1. Умова про завдаток. Як правило, продавець бажає отримати якусь матеріальну гарантію серйозності намірів покупця. Найбільш прийнятним рішенням вважається прийняття від покупця деякої суми завдатку в рахунок наступних платежів при укладенні основного договору.
Оскільки до попереднім договором застосовні загальні положення про укладення договорів, а п. 2 ст. 391 ЦК передбачає можливість включення в договір елементів різних договорів, то угода про завдаток припустимо включати і в попередній договір. Однак слід зазначити, що до розробки умови про завдаток в частині визначення її розміру і можливості його повернення необхідно підходити виважено.
Наприклад, одне з ріелторських агентств запропонувало своїм клієнтам під час підписання ними попереднього договору включити в нього угоду про завдаток, в силу якого за певних умов повернення завдатку проводився у подвійному розмірі. Якщо врахувати, що завдаток становив більше 5 млн руб., То агентство поставило боку в такі умови, коли у покупця була велика спокуса докласти зусилля для того, щоб угода не відбулася, і отримати значний дохід. У підсумку так і сталося: одна сторона (не відбувся покупець підприємства) наполягала на поверненні вже 10 млн руб., А інша (продавець підприємства) не хотіла втрачати гроші, вважаючи, що угода не відбулася з вини покупця. Сторони у переговорах швидко зайшли в глухий кут і з величезними труднощами, зазнавши додаткові матеріальні витрати, знайшли вихід з нього.
2. Відповідальність продавця за ухилення від виконання певних дій. Коли попередній договір укладається за відсутності реєстраційного посвідчення на об'єкт нерухомого майна, виконання зобов'язань за ним багато в чому залежить від дій продавця, спрямованих на своєчасну реєстрацію об'єкта майбутньої угоди.
Складання балансу, проведення інвентаризації, подача документів до реєструючого органу вимагають докладання певних зусиль і залежать тільки від волевиявлення продавця. Несвоєчасне виконання необхідних дій може розглядатися як ухилення продавця від виконання зобов'язання щодо укладення основного договору.
Як видається, розумно передбачити в попередньому договорі умови, які дозволяють покупцю контролювати дії продавця, спрямовані на досягнення основної мети попереднього договору. Це може бути, наприклад, зобов'язання продавця надати покупцю зазначені документи до певної дати.
Природно, не можна обійтися і без конкретних штрафних санкцій, оскільки вони виступають дуже істотним стимулом для продавця максимально наблизити термін укладення основного договору. Одне зауваження - штрафні санкції повинні бути розумними і реально застосовними.
Підсумовуючи вищевикладене, зауважимо, що попередній договір, що укладається при намірі зробити у майбутньому угоду з продажу підприємства як майнового комплексу, як і в будь-якій іншій ситуації, виправдає своє призначення у випадку чіткого визначення в ньому взаємних зобов'язань сторін, спрямованих на виконання умов попереднього договору. Кожна зі сторін повинна чітко уявляти собі, за яких умов зобов'язання будуть вважатися невиконаними і що необхідно зробити, щоб подібного не сталося.