Удосконалення методів оцінки нерухомості

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Федерельного АГЕНСТВО ДО ОСВІТИ
ГОУ ВПО «МОСКОВСЬКИЙ ДЕРЖАВНИЙ УНІВЕРСИТЕТ СЕРВІСУ»
Факультет: «Інститут Регіональної Економіки і Муніципального управління»
Кафедра: «Державне та муніципальне управління»
Курсовий проект.
Тема: Удосконалення методів оцінки нерухомості.
Дисципліна: Управління муніципальної нерухомістю.
Виконала студентка
Групи ГРДС 3-2
Шевчук М. В.
Прийняв викладач
Дубовик М.В.
Москва
2006
ЗМІСТ
Введення ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .3
I Теоретична частина
1.1 Класифікація об'єктів нерухомості ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 5
1.2 Методика оцінки об'єктів житлової нерухомості ... ... ... ... ... ... ... .. 6
1.3 Ринок житла ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 9
1.4 Ринок цінних паперів на нерухомість ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 13
1.5 Іпотека ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 15
II Аналітична частина
2.1 Сучасні принципи аналізу ринку нерухомості ... ... ... ... ... 18
2.2 Дослідження ринку нерухомості ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .... 20
2.3 Методи оцінки ринкової вартості нерухомості ... ... ... ... ... ... 26
2.4 Особливості різних видів оцінки ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 34
2.5 Вплив факторів навколишнього середовища на вартість ... ... ... ... ... ... 36
III Практична частина
3.1 Практичне застосування методу порівняльних продажів ... ... ... .. 39
3.2 Ризики інвестицій і статистика ринків нерухомості ... ... ... ... ... 44
Висновок ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 47
Список літератури ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .50
Введення.
   Термін "нерухомість" з'явився в російському законодавстві з часів Петра I. Однак, в нині діючих законодавчих актах ще не проведено чітке розмежування між рухомим та нерухомим майном.
До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі , споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно. Так, наприклад, підприємство в цілому як майновий комплекс також визнається нерухомістю.
Відповідно до частини першої Цивільного кодексу РФ підприємство розглядається не як суб'єкт, а безпосередньо як об'єкт цивільних прав.
Підприємство в цілому або його частина може бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав. Підприємство може бути також передано у спадок.
До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення, індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи і послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування), та інші виключні права, якщо інше не передбачено законом або договором.
Державний орган, що здійснює державну реєстрацію нерухомості, зобов'язаний надати інформацію про виробленої ним реєстрації та зареєстрованих прав на об'єкти нерухомості будь-якій особі. Ця норма, безумовно, дозволить істотно знизити ризик неналежного здійснення угод з об'єктами нерухомості для учасників цивільного обороту.
Різні форми власності: приватна, власність акціонерних підприємств, місцева, муніципальна і, нарешті, федеральна. Визначити ефективність тієї чи іншої форми дуже складно - все залежить від конкретних ситуацій.
У цілому ринок житлових приміщень розвинений значно більше, ніж інші сегменти. І це зрозуміло. Тут є вже певна законодавча база, що регулює процеси приватизації житла, отримання землі для будівництва котеджів і т.д.
Ринок нежитлових приміщень представлений в основному колись викупленими або реконструйованими приміщеннями, переобладнаними під офіси. Але в ході приватизації з'являється все більше об'єктів, які здаються в довгострокову оренду або продаються з аукціонів фондами майна, тобто місцевими органами управління. На другому етапі приватизації ринок нерухомості поповниться промисловими об'єктами і в ще більшому ступені об'єктами торговельно-сервісного призначення.
Після введення права приватної власності на нерухоме майно та проведення приватизації в Російській Федерації держава перестала бути єдиним власником переважної кількості об'єктів нерухомості, що послужило початку формування ринку нерухомості.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
I Теоретична частина
1.1 Класифікація об'єктів нерухомості.
Оцінка нерухомості становить інтерес, в першу чергу, для категорій об'єктів, активно обертаються на ринку як самостійний товар. В даний час в Росії це:
· Квартири і кімнати
· Приміщення і будівлі під офіси та магазини
· Приміські житлові будинки з земельними ділянками (котеджі і дачі)
· Вільні земельні ділянки, призначені під забудову або для інших цілей (у найближчій перспективі)
· Складські та виробничі об'єкти.
Крім того, об'єкти нерухомості, як правило, входять до складу майнового комплексу підприємств і організацій (зокрема, що приватизуються) та суттєво впливає на їх вартість. Існують і інші категорії об'єктів нерухомості, ринок яких ще не сформувався.
На оцінку об'єкта впливають різноманітні умови і їх поєднання. Наводимо приклад ознак класифікації.
1. Походження
· Природні (природні) об'єкти.
· Штучні об'єкти (споруди).
2. Призначення
· Вільні земельні ділянки (під забудову або інші цілі)
· Природні комплекси (родовища) для їх експлуатації.
· Будівлі
Для житла.
Для офісу.
Для торгівлі і сфери платних послуг.
Для промисловості.
· Інші.
3. Масштаб
· Земельні масиви.
· Окремі земельні ділянки.
· Комплекси будівель і споруд.
· Житловий будинок багатоквартирний.
· Житловий будинок одноквартирний (особняк, котедж)
Секція (під'їзд).
· Поверх у секції.
· Квартира.
· Кімната.
· Літня дача.
· Комплекс адміністративних будівель.
· Будівля.
· Приміщення або частини будинків (секції, поверхи).
4. Готовність до використання
· Готові об'єкти.
· Потребують реконструкції або капітального ремонту.
· Потребують завершення будівництва.
1.2 Методика оцінки об'єктів житлової нерухомості.
Практичний досвід вказує: для невеликої житлової нерухомості доцільно проводити оцінки за спрощеною процедурою, яка може базуватися тільки на методі зіставлення ринкових продажів. Підхід до оцінки вартості з точки зору порівняння продажів грунтується на прямому порівнянні оцінюваного об'єкта з іншими об'єктами нерухомості, які були продані або включені до реєстру на продаж. Покупці часто засновують свої висновки про вартість головним чином на об'єктах нерухомості, пропонованих на продаж. Оцінювачі також використовують цю інформацію на ряду з відомостями про проданих або зданих в оренду об'єктах. Цей підхід заснований на принципі заміщення, який говорить: за наявності кількох товарів або послуг схожою придатності, той з них, який має найнижчу ціну, користується найбільшим попитом і має саме широке поширення. Стосовно до житла це означає: якщо на ринку воно може бути відмічено (що зазвичай і відбувається), то його вартість зазвичай встановлюється на рівні витрат на придбання житла рівній мірі привабливості, що не знадобиться багато часу на здійснення заміни.
Масова оцінка нерухомості - Це спеціальний підхід до спрощеної оцінкою великої групи однорідних об'єктів (квартир). Така оцінка проводиться за певною методикою: для оцінюваного об'єкта визначається відповідний набір значень фіксованого безлічі його параметрів, а потім по незмінним для всіх об'єктів правилами формується значення його оцінки.
Масова оцінка має свої спеціальні області застосування. Прикладом такої оцінки є оцінка квартир «за довідкою Бюро Технічної Інвентаризації (БТІ)» заснована на витратному підході. Вона виконується державним органом і використовується для визначення податків і зборів. Однак оцінка БТІ не орієнтується на ринкову вартість. Тому для її побудови не потрібно ринкова інформація.
Слід підкреслити відмінність між поняттями фактичної продажної ціни і ринкової вартості. Ціни поділяються на ціну продавця, ціну покупця і ціну реалізації.
Ціна продавця - це сума, яку він отримує собі в результаті здійснення угоди. Ціна покупця - це загальна сума всіх витрат на купівлю квартири. Ціна реалізації - це сума грошей, яку покупець віддає продавцю за квартиру.
Вони розрізняються на величину оплати послуг посередників і витрати на оформлення угоди. Посередник може бути, а може й не бути як у покупця квартири, так і у продавця. Угода може страхуватися чи не страхуватися. Витрати на оформлення угоди можуть різними способами розподілятися між її учасниками. Тому ціна реалізації характеризує квартиру як таку, а ціни покупця і продавця сильно залежать і від умов угоди. Як правило, якщо у продавця є посередник, то його оплата віднімається з ціни реалізації та зменшує ціну продавця, і навпаки оплата покупцем послуг свого посередника збільшує ціну покупця по відношенню до ціни реалізації. Аналогічним чином на ці ціни впливає оплата оформлення угоди. Таким чином, ціна продавця і покупця можуть значно відрізнятися (до 15% і більше). Але ціна реалізації мінімально залежить від їх конкретних особливостей механізму продажу та оформлення угоди і визначається специфікою самої квартири. Тому доцільно моделювати саме залежність ціни реалізації від багатьох параметрів квартири.
У відповідності зі своїм визначенням ринкова вартість об'єкта нерухомості залежить від тих факторів, які визначають середню або більше ймовірну ціну його продажу на ринку за нормальних умов угоди.
На першому рівні класифікації вони можуть бути поділені на об'єктивні і суб'єктивні чинники.
При визначенні ринкової вартості розглядаються об'єктивні фактори. Що стосується суб'єктивних факторів, то вони пов'язані з поведінкою конкретного покупця, продавця або посередника при укладанні угоди, в частині невизначуваним безпосередньо її економічними умовами (темперамент, обізнаність, чесність, терплячість, довірливість, особисті симпатії і антипатії і т.п.).
Об'єктивні чинники, в основному, є економічними визначальними, в кінцевому рахунку, середній рівень цін конкретних угод.
Економічні чинники можуть бути поділені на макроекономічні та мікроекономічні. До перших належать чинники, пов'язані із загальною кон'юнктурою ринку: вихідний рівень забезпеченості потреби в об'єктах нерухомості в регіоні; обсяги і структура нового будівництва та реконструкції; фактори міграції; правові та економічні умови угод; рівень і динаміка інфляції; курс долара і його динаміка. У наших умовах у складі групи економічних чинників можуть бути також вказані такі довгострокові фактори:
· Відмінності в динаміці цін на товари і послуги, а також умови оплати праці, що впливають на масштаби накопичення грошових коштів і величину відкладеного попиту;
· Темпи і масштаби формування нового соціального шару, мають в своєму розпорядженні можливостями інвестування коштів у нерухомість;
· Розвиток системи іпотеки;
· Розвиток системи іноземних представництв в регіоні.
Мікроекономічні фактори характеризують об'єктивні параметри конкретних угод. З них особливо важливі ті, які описують об'єкт угоди (квартиру). Суттєвими є також фактори, пов'язані з характером угоди та умовами платежів. Відпрацьовані основні процедури оформлення угод та їх оплати. З цього при масовій оцінці ринкової вартості квартир можна й треба орієнтуватися на типовий (середній) характер угоди, вважати цей фактор постійним і не враховувати його при оцінці ринкової вартості квартир. Тоді ринкова вартість (усереднена ціна) квартири, оцінюється на фіксовану дату, обумовлюється її параметрами (характеристиками) як споживної вартості.
1.3 Ринок житла.
      Потенційно масштаби цього ринку величезні. Не менш 90 відсотків житла у всякій, як це прийнято говорити, цивілізованій країні купується сьогодні в розстрочку.
Особливо широкі масштаби ринок житла в Росії придбав в результаті приватизації квартир. Безкоштовна, як у Москві, або пільгова, як в інших містах, передача квартир у приватну власність створила для власників нові можливості для операцій з цим видом нерухомості.
Разом з тим розвинулися і форми купівлі-продажу квартир та інших видів житла. Серед цих форм все більшого поширення набуває придбання квартир на виплат. Треба відзначити, що на Заході майже вся нерухомість, що знаходиться у населення, обтяжена боргами, необхідністю виплати вартості житла в розстрочку. У Росії в результаті приватизації кожен громадянин став власником нерухомих активів (квартири, садові і дачні земельні ділянки), не обтяжених боргами. Тому російські громадяни опиняються в цьому відношенні в значно кращому становищі, ніж громадяни інших країн.
Разом з тим, все це доповняться та нововиявленими возможнлстямі придбання житла в кредит. Коротенько схема тут така.
Матеріальним забезпеченням кредитування служить сама квартира. До погашення кредиту покупець юридично є тільки її орендарем. Покупець відразу ж викладає перший внесок - близько 30 відсотків; інші 70 виплачує банк, з яким укладено відповідний договір у ріелторської фірми.
Банк або його дочірня фірма здійснюють збір документів, займаються оформленням угоди купівлі-продажу, здійснюють розрахунки з продавцем і т.д. Тому розмір комісійних, наприклад, по Москві сягає 13 відсотків ринкової ціни квартири. Ці витрати виправдані, якщо угода оформлюється за участю надійних організацій, так як житловий ринок за останні місяці придбав деякий кримінальний відтінок.
Велика кількість кримінальних ситуацій виникає у зв'язку з наявністю практично в кожній операції "лівих" доларів, що передаються з рук в руки після завершення процедури офіційної реєстрації.
"Ліві" долари - це, як правило, різниця межре ринковою ціною квартири і тією сумою, в яку вона була оцінена БТІ. Тому не треба бути фахівцем, щоб зрозуміти: для ліквідації "лівих" належить вибрати один з двох шляхів: або консервативний шлях - наблизити оціночну практику БТІ до реальних умов ранка; або радикальний шлях - відмовитися від цієї практики і перейти на інші форми контролю за заявочної ціною нерухомості.
Постійно зростаючі коефіцієнти наближають оцінки БТІ до ринкових цін не по днях, а по годинах.
З доходів, на які колись була куплена громадянином квартира (або інша власність, яка згодом може бути продана), вже відняті всі можливі податки. Тому ні з якої точки зору продаж майна не може вважатися фактом отримання додаткового доходу; це тільки зміна форми належить громадянину власності. І стягування податку з суми такої зміни являє собою вторинне нарахування податку на один і той самий прибуток.
Ринкове перерозподіл квартир дозволило поліпшити використання житлового фонду, стимулювало розселення частини комунальних квартир, дозволило частково вирішити житлову проблему.
У цілому житлова проблема не тільки зберігається, а й посилюється. Цьому сприяє постійний приплив до Росії біженців і вимушених емігрантів з країн ближнього зарубіжжя.
Використання квартир в нежилих цілях.
         Після приватизації значної частки житлового сектора в містах загострилася проблема використання квартир, що знаходяться у власності, не за прямим призначенням.
Зрозуміло, використання житлових приміщень, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, під нежитлові мети - для розміщення в них офісів, контор, майстерень, обчислювальних центрів і т.д. - Аж ніяк не сприяє вирішенню житлової проблеми, оскільки значна частина житлоплощі вилучається з загальноміського фонду. Однак, способи боротьби з цим обмежують свободу власника і часто носять незаконний характер.
Навіть якщо житлова інспекція або орган міліції зуміє встановити факт нецільового використання квартири і, оформивши його відповідним чином, надасть суду, то у суддів немає юридичних підстав для задоволення такого позову. Відповідно до ст. 6 Закону "Про основи федеральної житлової політики" власник нерухомості в житловій сфері має право в порядку, встановленому законодавством, володіти, користуватися і розпоряджатися нею, в тому числі здавати в найм, оренду, віддавати в заставу, у цілому і по частинах і т. д., якщо при цьому не порушуються чинні норми, житлові та інші права і свободи інших громадян, а також громадські інтереси. Серед обов'язків власника при користуванні житловими приміщеннями, встановлених ст. 4 того ж закону, відсутній такий обов'язок, як використання житлового приміщення за призначенням. Правда тут можна застосувати ст. 7 Житлового кодексу РРФСР, що встановлює, що житлові будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян.
Але в кращому випадку з урахуванням цієї статті на підставі ст. 48 Цивільного кодексу РРФСР лише договір оренди житлового приміщення може бути визнаний недійсним, як не відповідає вимогам закону. Але розірвати, виходячи з цього, договір про передачу у власність житла не представляється можливим, оскільки в жодному законодавчому акті (а це повинен бути тільки закон, а не розпорядження мера або постанова уряду) не міститься такого правової підстави.
Відсутність чіткої нормативної бази призводить до того, що навіть судові органи часом не в змозі розібратися, хто і на яких підставах володіє правами на той чи інший об'єкт. Проте стабільний попит на офіси, торгові і складські площі, а також висока вартість подібного майна, що гарантують чималі комісійні, привертають велику кількість посередницьких структур. Якщо в 2000 році лише 42 відсотки опитаних займалися оборудками з нежитловими приміщеннями, то на цей момент цей показник зріс до 70 відсотків.
            

  1.4 Ринок цінних паперів на нерухомість.
  Сегмент ринку нерухомості є самим слаборозвиненим. У цьому виявляється і відставання всього фондового ринку, і недостатнє залучення в комерційний оборот самої нерухомості. Учасники ринку нерухомості поки воліють прямі інвестиції. Вузьке і коло цінних паперів, пов'язаних з використанням і реалізацією нерухомості.
Перш за все, явну перевагу житлових облігацій є їх накопичувальна сутність. Вони дають можливість поступово накопичувати їх необхідна кількість для купівлі квартири, будучи посвідченням права на вказується в номіналі метраж житла.
Дробность номіналу облігацій по відношенню до метражу реальних квартир дозволяє в будь-який момент зупинитися на тому рівні житлової площі і комфортності, який буде визнаний достатнім або гранично можливим. Хоча слід визнати, що це позитивне властивість житлових облігацій кілька обмежується тим, що вони дають право на придбання лише знову житла, що вводиться. Досить обмежений стандарт будівництва та специфіка районів нової забудови можуть істотно звузити коло охочих купувати облігації для вирішення своїх житлових проблем, адже саме в цьому їхня основна цінність. Якщо б передбачалася можливість придбання за допомогою облігацій муніципального житла в будь-якому районі міста, будь-якого рівня комфортності та "віку", то їх привабливість значно підвищилася б. Це могло б забезпечити зростання конкурентоспроможності житлових облігацій по відношенню до інших, що вважається досить надійними платіжним засобам (валюті).
Іншим безперечним гідністю житлових облігацій є їх антиінфляційна сутність: здатність уберігати гроші в тій чи іншій мірі від знецінення. Тому щомісячні котирування вартості житлових облігацій повинні припускати як мінімум відстеження рівня інфляції. Між тим, механізм щомісячних котирувань, передбачений проектованої формою емісії, здатний амортизувати лише загальні макроекономічні коливання, причому значущі в масштабах часу, але не поточні зміни кон'юнктури житлового ринку.
Можливість зміни котирувань у залежності від термінів отримання житла при погашенні облігацій, скажімо, в межах від 1 до 6 місяців, могла б істотно підвищити як привабливість цього інструменту фондового ринку, так і рівень його ліквідності.
Оцінка нерухомості. Ринкові методи оцінки допомагають максимально вигідно розпоряджатися нерухомим майном, цим новим ресурсом, який підприємства і громадяни отримують у своє розпорядження. Ця оцінка стає необхідною вже тоді, коли власники землі та нерухомості захочуть закласти їх для отримання кредиту. Без належної оцінки розраховувати і на залучення додаткових інвестицій, у тому числі іноземних.
На першому етапі приватизації, при створенні спільних підприємств такі оцінки або взагалі не робили, або робилися просто на око. Сам інвестор визначав ціну. Коли ж це стосувалося серйозних об'єктів, то залучалися західні оціночні фірми, які в більшості випадків проводили оцінку на користь іноземних інвесторів, занижуючи реальну ринкову вартість наших активів.
Оцінка необхідна і при вторинної емісії акцій приватизованих підприємств, що прагнуть збільшити свій статутний капітал на величину, підкріплену реальними матеріальними засобами. Саме реальний проспект емісії дозволить інвесторам уникнути помилок при встановленні котирувань акцій. Оцінка також необхідна і при розділі майна, визначенні способів кращого комерційного використання землі та нерухомості і у всіх інших операціях, пов'язаних з нерухомістю.
Аналіз перспектив збільшення вартості нерухомості і її комерційного використання повинен спиратися на суворий економічний розрахунок, точну і професійну оцінку дійсної ринкової вартості майна. Оцінка-це обгрунтоване знаннями, досвідом, використанням суворо певних підходів, принципів і методів, а також процедурних і етичних норм, думка фахівця чи групи експертів, як правило, професійних оцінювачів про вартість об "єкта нерухомості.
Ринкова вартість означає найбільш ймовірну ціну, яка складеться при продажу об'єкта власності на конкурентному і відкритому ринку за наявності всіх умов, необхідних для здійснення справедливої ​​угоди.
Такими умовами є:
1. Покупець і продавець діють на основі типових, стандартних мотивів. Ні для однієї із сторін угода не є вимушеною.
2. Обидві сторони мають всю повноту інформації для прийняття рішень і діють, прагнучи до найкращого задоволення своїх інтересів.
3. Об'єкт виставлено на відкритому ринку достатній час, і для здійснення операції вибраний оптимальний момент.
4. Оплата здійснюється в грошовій формі або погоджені фінансові умови, порівнянні з оплатою готівкою.
5. Ціна угоди відображає звичайні умови і не містить знижок, поступок або спеціального кредитування жодної зі сторін, пов'язаних з операцією.
6. Об'єкт користується звичайним попитом і має визнаній на ринку корисністю.
7. Об'єкт досить дефіцитний, інакше кажучи, є обмежена пропозиція, що створює конкурентний ринок.
8. Об'єкт наділений властивостями отчуждаемості і здатний передаватися з рук в руки.
         1.5 Іпотека.
Іпотека означає видачу позики під заставу нерухомого майна. Класичний об'єкт іпотеки - земельну ділянку. Іпотека відкриває можливість надавати в якості застави також будівлі, споруди, житлові будинки, окремі квартири.
Іпотечні кредити, як правило, недорогі, маржа іпотечних банків невелика, а прибуток "набирається" за рахунок великих обсягів розміщуються кредитів. Привертають ці банки кошти також під невисокі відсотки, але внаслідок дуже високої надійності, розміщуються ними іпотечні облігації, користуються стійким попитом.
На ринку іпотечних кредитів функціонують чотири суб'єкти:
1. позичальник, який прагне придбати, можливо, кращу нерухомість;
2. банк, який прагне отримати максимально можливий прибуток шляхом обмеження ризику іпотеки;
3. інвестор, який прагне отримати максимальний прибуток, вкладаючи кошти в заставні;
4. уряд, який має створити правові та економічні умови для функціонування системи іпотечного кредитування.
Іпотечні кредитні механізми повинні забезпечити доступність кредиту для позичальника, а також прибутковість кредитування.
Існують кілька різновидів кредитних механізмів, що дозволяють у більшій чи меншій мірі обійти досить високий рівень інфляції, який існує в країні.
Перший механізм - це кредитування з фіксованою ставкою.
Другий механізм - заснований на кредитах зі ставкою, корректируемой за рівнем цін в країні, коли періодично (приблизно раз на квартал) переглядається кредитна ставка в залежності від зміни рівня цін.
Третій механізм - кредитування з регульованою відстрочкою платежів - розроблений одним з інститутів економіки США спеціально для застосування в російських умовах. Суть його в тому, що позичальник повинен виплачувати по основному боргу або кредиту не більше 30 відсотків доходу. Початкова сума виплати відносно низька і підвищується з часом. Це дозволяє перенести виплату основної частини боргу на більш пізній термін. Принцип цього механізму в тому, що розраховується дві процентні ставки, одна з яких називається "контрактної" і служить для розрахунку суми заборгованості, а друга - "платіжної", для розрахунку щомісячних платежів. Ці ставки нерівнозначні.
У Законі Російської Федерації "Про заставу" встановлюється загальний принцип, що стосується реєстрації іпотеки. Вона повинна реєструватися в тій же державній структурі, яка відповідає за реєстрацію прав на закладалася власність. З цього принципу випливає припущення, що заставні на житлові приміщення повинні реєструватися відділами житлової приватизації.
"Іпотечні" угоди щодо будівель і споруд, розташованих на землі, повинні реєструватися в "земельному списку" території, на якій розташована нерухомість, що також в даний час може інтерпретуватися як реєстрація місцевими земельними комітетами, хоча в момент вступу закону в силу малося на увазі місцеві Ради.
Механізм реалізації заставленого майна встановлено законодавцем загальним, як для нерухомого, так і для рухомого майна.
З огляду на ст. 350 ДК РФ реалізація (продаж) закладеного майна, на яке відповідно до закону звернено стягнення, провадиться шляхом продажу з публічних торгів у порядку, встановленому процесуальним законодавством, якщо законом не встановлений інший порядок.
Вимога про продаж закладеного майна шляхом проведення публічних торгів імперативне, і якщо слідувати концепції правил про заставу, то обійти його неможливо. Але якщо заставодержатель все-таки бажає придбати нерухомість, що є предметом застави, у власність без процедури публічних торгів і його підтримує заставодавець, то це можна здійснити відповідно до ст. 409 ЦК РФ. Статтею допускається укладення між сторонами угоди про відступне, де кредитор констатує зобов'язання боржника припиненими, а останній замість виконання свого зобов'язання надає відступне, тобто в нашому випадку заставодавець передає заставодержателю нерухоме майно.


II Аналітична частина
2.1 Сучасні принципи аналізу ринку нерухомості.
Успіх бізнесу в умовах ринкової економіки багато в чому зумовлюється якістю інформації, на основі якої приймаються відповідальні фінансові рішення. Саме тому збір та аналітична обробка інформації, в тому числі ринкової, сьогодні є як предметом окремого вивчення з науково-методологічної точки зору, так і предметом самостійного бізнесу.
Найбільш показовою ілюстрацією вищесказаного є приклад інформаційного забезпечення ведення бізнесу на фондовому ринку. Створені і продовжують удосконалюватися наукові теорії та школи, неодноразово відзначені Нобелівськими преміями, написано безліч праць по технічному і фундаментальному аналізу, які стали настільними книгами фахівців фондового ринку. Прийнята в усьому світі практика глибокого тестування знань аналітиків для їх допуску до роботи з інформацією ринку цінних паперів вважається нормальним явищем. І це при тому, що на фондовому ринку, в порівнянні з іншими ринками, в найбільш явному вигляді повинні ідентифікуватися закономірності досконалого ринку в частині інформованості учасників.
Ринок нерухомості, на відміну від фондового, більш ніж далекий від досконалого по багатьох позиціях, що й визначає особливості його дослідження. З одного боку, аналітики стикаються з труднощами, а часом і неможливістю коректною та однозначної формалізації економічних взаємозв'язків на ринку нерухомості. З іншого боку, очевидна безперспективність перенесення на ринок нерухомості в чистому вигляді технологій аналізу, що застосовуються на інших ринках, тому що ці технології адаптовані для застосування в іншій ринковому середовищі. Враховуючи вище викладене, якісна аналітична робота на ринку нерухомості представляється надзвичайно складним предметом, що вимагає від аналітика, крім глибоких теоретичних знань економіки нерухомості, постійної практики і творчого пошуку в дослідженнях, які формують професійну інтуїцію.
Вивчаючи майже вікову історію функціонування ринків нерухомості в розвинених країнах світу, можна прийти до висновку про те, що недостатня увага, що приділяється якості аналітичної роботи, є однією з головних причин більшості великих криз на ринках нерухомості. Характерним прикладом є криза на ринку нерухомості США наприкінці 80-х і початку 90-х років. Як відзначають фахівці, надмірне і безладне інвестування в нове будівництво призвело до перенасичення ринку і, відповідно, незатребуваність ринком великої кількості проектів, під які були видані кредити. В основі ситуації, що склалася лежали нереальні ринкові очікування, що відбуваються з неправильної структури стимулів при аналізі, слабкою методології аналізу та неповного обсягу даних, що характеризують поточні умови. Структура стимулів, якими керувалися девелопери, оцінювачі і кредитні організації була деформована зацікавленістю одних отримати кредити, інших - обгрунтувати отримання кредиту, а третє - розмістити свої кошти. При цьому всі сторони вирішували свої завдання за рахунок невиправдано оптимістичних очікувань.
Використання слабкою методології аналізу, що виражається в неадекватних припущеннях і процедурах, у взаємодії з недостатньо якісними даними місцевих ринків, як правило, мало результатом появу необгрунтованих ринкових досліджень і, відповідно, базуються на них інвестиційних рішеннях. У результаті кризи у кредитних організацій сформувався стійкий синдром недовіри взагалі до будь-яких проектів та ринковим дослідженням зокрема. А це, у свою чергу, привело до розуміння того, що аналітики ринку нерухомості в своїй роботі повинні керуватися деякими загальними принципами, необхідними (але не достатніми) для отримання точних висновків і результатів. З іншого боку, сформувалася нагальна потреба в зрозумілих і легко ідентифікованих критеріях, що визначають відповідність ринкових досліджень категорії обгрунтованості.
Розглядаючи перспективи розвитку ринку нерухомості в Росії, можна припустити, що відсутність потенційних криз є надмірно оптимістичним сценарієм. Однак наслідки таких криз можуть бути менш суттєвими, якщо вже сьогодні, на стадії активного розвитку ринку сформулювати та впровадити в повсякденну практику деякі загальні принципи та
вимоги до аналітичних досліджень, на основі яких будуть прийматися інвестиційні рішення.
Не тільки загроза криз, а й поточні повсякденні проблеми - зростаюча конкуренція, зниження можливостей для отримання короткострокових надприбутків, початок реалізації довгострокових і капіталомістких проектів девелопмента комерційної нерухомості, прихід на ринок зарубіжних інвесторів з високими вимогами до обгрунтування рішень і т.п. - Об'єктивно свідчать про те, що значимість якісного аналізу на ринках нерухомості Росії буде найближчим часом набувати все більшої ваги.
2.2 Дослідження ринку нерухомості для цілей обгрунтування інвестиційних рішень.
Кінцевою метою будь-якого дослідження розглянутого типу є вимірювання співвідношення попиту та пропозиції на конкретний вид товару на ринку нерухомості до конкретного (як правило майбутній) момент часу.
Особливі характеристики нерухомості, як товару, поряд з особливим місцем нерухомості в ринковій економіці, формують досить широкий спектр соціально-економічної інформації, необхідний для позиціонування даного товару на ринку. Поточні та ретроспективні макроекономічні характеристики національної та регіональної економіки, соціально-демографічні показники регіонального і місцевого ринків, параметри регіонального та місцевого ринків нерухомості - ось тільки загальні напрямки, в яких необхідно проводити дослідження.
Принцип 1. Для аналізу слід відбирати тільки ту інформацію, яка дійсно може визначати майбутню продуктивність об'єкта інвестиції.
При проходженні даним принципом основною складністю для аналітика є відсутність стандартних правил або однозначних рекомендацій, за якими слід формувати вихідну інформацію. Саме тут аналітик повинен проявити всі свої знання, професійну інтуїцію, творчість і практичний досвід. Більше того, саме тут закладається основа спроможності дослідження в цілому.
Принцип 2. Всі поточні та перспективні дані, на основі яких будується дослідження, повинні бути використані в кількісній оцінці продуктивності розглянутого проекту інвестицій у нерухомість.
Однак, навіть ретельно відібрана і має безпосереднє відношення до предмета оцінки інформація, є, образно кажучи, «купою цегли», з яких аналітик повинен скласти за всіма правилами будівельного мистецтва міцний фундамент аналітичного дослідження. І тут не обійтися без міцного розчину, що зв'язує окремі елементи в єдиний моноліт.
Принцип 3. Всі окремі блоки інформації, відібрані для обгрунтування інвестиційного рішення, повинні бути пов'язані між собою чіткої логічної схемою, яка завершується прогнозуванням майбутніх ринкових умов і відповідної продуктивністю розглянутого проекту. Опис логічної схеми має бути представлено в явному вигляді.
Позитивне сприйняття замовником звіту з результатами ринкового дослідження, в якому відсутня логічна схема, може бути тільки якщо:
а) аналітик користується необізнаністю замовника або
б) замовник спочатку прихильно ставиться до результатів.
З іншого боку, побудова переконливою і очевидною логічної схеми є демонстрацією вищої професійної майстерності аналітика.
Продовжуючи міркування про необхідність побудови логічної схеми дослідження, розглянемо ще один принцип, який конкретизує зміст ринкового аналізу.
Принцип 4. Зміст ринкового аналізу повинно зводиться до обговорення факторів, що становлять основні співвідношення для визначення продуктивності об'єкта комерційної нерухомості.
У відповідності з даним принципом, аналітик в ході дослідження повинен сформулювати основні співвідношення, що визначають продуктивність комерційного об'єкта, після чого виявити ієрархію параметрів-аргументів, функціями яких є входять в основне вираз для продуктивності фактори.
Проілюструємо практичний підхід до реалізації даного принципу на наступному спрощеному прикладі.
Нехай критерієм продуктивності розглянутого проекту є чистий операційний дохід (NOI) в конкретний період майбутнього. Тоді, за визначенням, основне вираз для визначення продуктивності буде мати наступний вигляд:

NOI = PGI-V & L + M-FE-VE, де

PGI - потенційний валовий дохід,
V & L - втрати від недозавантаження і неплатежів.
MI - інші доходи.
FE - постійні операційні витрати,
VE - змінні операційні витрати.

Розглянемо процедуру виявлення параметрів, що визначають очікувані величини основних факторів.
Потенційний валовий дохід визначається розміром орендної ставки, яка в свою чергу, є функцією поточної орендної ставки, а також тенденцій зміни співвідношення ринкової пропозиції і попиту в часі.
Прогнозована проштовхування об'єктів нерухомості є функцією кумулятивної ємності ринку, параметрів попиту, коефіцієнта поглинання ринком і зростання ареалу поглинання нерухомості. Для проектів прогнозована завантаження визначає два показники - рівень завантаження і часовий графік поглинання ринком до цього рівня.
Зростання ареалу поглинання нерухомості визначається або зростанням кількості робочих місць (рівня зайнятості), або зростанням населення. У свою чергу, збільшення ареалу поглинання приводить до потреби в нової нерухомості.
Слід зауважити, що зростання зайнятості і зростання населення в одному випадку можуть бути пов'язані прямою залежністю, наприклад, при відкритті нових робочих місць і припливу нових працездатних людей. В іншому випадку, зростання населення може рости і без збільшення зайнятості, наприклад, за рахунок збільшення прибувають пенсіонерів або збільшення народжуваності. Якісний аналіз передбачає використання декількох джерел інформації, що дають історичні тенденції та прогноз зростання ареалу, з подальшим зіставленням даних. Обов'язковою є також сегментація зростання ареалу, наприклад за віковими групами, статтю, розмірами сім'ї і т.д. Відсутність у дослідженні перерахованих позицій слід віднести до неспроможності вибору даних для використання в аналізі.
Параметри попиту визначаються такими питомими показниками, як площа (офісні або виробнича) на одне робоче місце, витрати на покупки на душу населення, кількість квартир або будинків на душу населення і т.д. За допомогою параметрів попиту розраховується кількість необхідної нерухомості, яка відповідає зростанню ареалу споживання нерухомості. Наприклад, застосовуючи показник середніх витрат на покупку до зростання населення, прогнозується збільшення роздрібних продажів, і, відповідно, необхідність в додаткових торгових площах. При аналізі ринку житла зростання населення, сегментований за віком, доходу, розмірами або складу сім'ї, конвертується в сегментований попит. Заможний аналіз параметрів попиту передбачає дослідження історичних тенденцій, поточного стану та прогнозування їх вірогідного значення в майбутньому. Більш того, заможний аналіз вимірює зміна попиту не тільки за рахунок нового приросту ареалу, але також за рахунок зміни існуючої структури населення та зайнятості. Наприклад, при економічних підйомах зростаючим компаніям потрібні великі площі, а зміни демографічної ситуації у бік збільшення людей пенсійного віку потребуватиме відповідного типу житла.
До ознак неспроможності аналізу параметрів попиту слід віднести, в першу чергу, прийняття в розрахунок постійних значень, як правило, є характерними для моменту проведення аналізу, а також ігнорування зміни існуючих структур населення та зайнятості.
Коефіцієнт поглинання, званий також коефіцієнтом проникнення на ринок, визначається часткою загального ринкового попиту, яку, за прогнозами, поглине розглянутий проект в умовах конкуренції з іншими проектами. Після того, як аналітик оцінив загальний обсяг збільшення потенційного попиту, необхідно визначити критичний для проекту параметр - частку загального попиту, на яку, ймовірно, може претендувати розглянутий проект.
Теоретично, коефіцієнт поглинання є складною функцією багатьох факторів. У першому наближенні він може визначатися як відношення площі оцінюваного об'єкта до загальної площі (включаючи площу об'єкта) конкурентної пропозиції на момент його виведення на ринок. Такий підхід, як мінімум, повинен бути присутнім в кожному дослідженні ринку, претендує на спроможність.
Слід зауважити, що при визначенні коефіцієнта поглинання найважливішими умовами є детальне сегментування попиту і конкурентної пропозиції. При цьому не слід випускати з уваги тривалість розпочатих у реалізації конкуруючих проектів, обсяг і тривалість проектів, підготовлених до реалізації. Першою ознакою неспроможного дослідження тут є використання будь-яких «середніх» даних.
Втрати за рахунок загальноприйнятих на ринку знижок і пільг орендарям також є чинником, який не повинен бути випустили з уваги при прогнозуванні потенційного валового доходу.
Інші доходи, хоча і являють собою, як правило, невелику складову дохідної частини, все ж повинні бути спрогнозовані з урахуванням вірогідних переваг потенційних споживачів у світлі їх уявлень про стиль життя, рівень сервісу та витрат на душу населення для отримання цього рівня, і т . д.
Постійні і змінні витрати традиційно вважаються більш визначеними при прогнозуванні. Проте така постановка питання для умов Росії справедлива лише частково. Наприклад, податки на нерухомість (сьогодні це податки на майно, податки на землю) і орендна плата за землю зважаючи законодавчої неврегульованості можуть піднести потенційному інвестору несподівані «сюрпризи» у майбутньому. Тому заможне дослідження ринку має включати варіантне прогнозування зазначених позицій.
Аналогічна ситуація спостерігається і з більшою частиною змінних витрат. Аналіз ринку комунальних послуг, більшість з яких надаються природними монополіями, нестабільна тарифна політика вимагають кількісного обгрунтування прийнятих у розрахунок показників. При цьому важливим є використання ринкової інформації про витрати ресурсів, отриманої на основі показань контрольно-вимірювальної апаратури. За відсутності ринкових аналогів за споживанням ресурсів, кращим є їх розрахунок за нормативами, а не використання рахунків, які виставляються постачальниками комунальних ресурсів.
2.3 Методи оцінки ринкової вартості нерухомості.
     Виділяють три основні методи оцінки ринкової вартості нерухомості:
1. метод порівняння
2. витратний метод
3. метод капіталізації доходів.
         Основний метод оцінки - це метод порівняльного аналізу продажів (САП). Цей метод можна застосовувати в тому випадку, коли існує ринок землі та нерухомості, існують реальні продажі, коли саме ринок формує ціни, і завдання оцінювачів полягає в тому, щоб аналізувати цей ринок, порівнювати аналогічні продажу і таким чином отримувати вартість оцінюваного об'єкта. Метод побудований на зіставленні пропонується для продажу об'єкта з ринковими аналогами. Він знаходить найбільше застосування на Заході (90 відсотків випадків). Проте для цієї роботи необхідний вже сформувався ринок землі та нерухомості.
Метод порівняння продажів застосовується при наявності достатньої кількості достовірної ринкової інформації про угоди купівлі-продажу об'єктів, аналогічних оцінюваному. При цьому критерієм для вибору об'єктів порівняння є аналогічне найкраще і найбільш ефективне використання.
Метод САП також може називатися підходом прямого порівняльного аналізу продажів, методом порівняльних продажів, ринковим методом ринкової інформації.
Послідовність застосування методу САП наступна:
1. Виділяються недавні продажу порівнянних об'єктів на відповідному ринку. Джерелами інформації є: власне досьє оцінювача, Інтернет, електронна база даних, ріелторські фірми, досьє брокерів з нерухомості, архіви кредитних установ (іпотечні банки), страхові компанії, будівельно-інвестиційні компанії, територіальні управління по неспроможності і банкрутства, територіальні управління Держкоммайна і ін .
Важливим моментом при використанні методу САП є узгодження результатів зіставлення оцінюваної нерухомості. Не допускається арифметичне усереднення отриманих даних. Прийнятою процедурою є вивчення кожного результату і винесення судження про міру його порівнянності з оцінюваною нерухомістю. Чим менше кількість і величина внесених поправок, тим більшу вагу має даний продаж в процесі підсумку узгодження.
В якості одиниць порівняння приймають вимірювачі, традиційно сформовані на місцевому ринку. Для оцінки одного і того ж об'єкта можуть бути застосовані одночасно кілька одиниць порівняння.
До елементів порівняння відносять характеристики об'єктів нерухомості та угод, які викликають зміну цін на нерухомість. До елементів, що підлягають обов'язковому обліку, відносять:
· Склад переданих прав власності;
· Умови фінансування угоди купівлі-продажу;
· Умови продажу;
· Час продажу;
· Місце розташування;
· Фізичні характеристики;
· Економічні характеристики;
· Характер використання;
· Компоненти вартості, не пов'язані з нерухомістю.
2. Перевірка інформації про угоди: підтвердження угоди одним з основних учасників (покупцем або продавцем) чи агентом ріелторської компанії, виявлення умов продажу.
За наявності достатньої кількості достовірної ринкової інформації, для визначення вартості методом порівняння продажів допускається застосовувати методи математичної статистики.
3. Коригування вартості порівнянних об'єктів.
Коригування може здійснюватися в трьох основних формах: у грошовому вираженні, відсотках, загальною угрупованню.
Коригування цін продажу порівнянних об'єктів провадиться у такому порядку:
· В першу чергу проводяться коригування, пов'язані з умовами операції і стану ринку, які проводяться шляхом застосування кожної подальшого коректування до попереднього результату;
· У другу чергу проводяться коригування, пов'язані безпосередньо до об'єкта нерухомості, які проводяться шляхом застосування зазначених коригувань до результату, отриманого після коректування на умови ринку, в будь-якому порядку.
Для визначення величин коригувань, в залежності від наявності та достовірності ринкової інформації, застосовуються кількісні та якісні методики. Обгрунтування прийнятих у розрахунок коригувань є обов'язковим. Остаточне рішення про величину результату, визначеного методом порівняння продажів, приймається на підставі аналізу скоригованих цін продажу об'єктів порівняння, що мають найбільшу схожість з об'єктом оцінки.
Метод оцінки за витратами до землі практично не застосуємо. Може використовуватися лише у виняткових випадках оцінки землі нерозривно від вироблених на ній поліпшень. Вважається, що земля постійна та витрачається, а витратний метод застосовується для оцінки штучних об'єктів, створених людиною. При оцінці цим методом вартість землі складається з вартістю поліпшень (будівель, споруд), а земля оцінюється окремо іншими методами.
Витратний метод оцінки нерухомості реалізується в такій послідовності:
· Визначення вартості ділянки землі;
· Визначення відновної або замещающей вартості будівель і споруд;
· Визначення величини накопиченого зносу будівель та споруд;
· Визначення ринкової вартості нерухомості витратним методом, як суми вартості ділянки землі і відновної або замінює вартості будівель і споруд за мінусом накопиченого зносу.
Вибір прийнятої для розрахунку методу визначення вартості нового будівництва поліпшень повинен бути відповідним чином обгрунтований. Застосування вартості заміщення доцільно у випадках, коли визначити вартість зведення точної копії будівлі важко через застарілих типів будівельних конструкцій і способів зведення, що використовувалися при створенні об'єкта оцінки.
Витрати, відповідні відновної або замінює вартості для цілей оцінки нерухомості, обчислюються як сума прямих витрат, непрямих витрат і прибутку підприємця.
До прямих витрат належать такі витрати, безпосередньо пов'язані з будівництвом:
· Вартість матеріалів, виробів та обладнання;
· Заробітна плата будівельних робітників;
· Вартість будівельних машин і механізмів;
· Вартість тимчасових будівель і споруд, заходи з техніки безпеки, транспортно-складські витрати та інші витрати, нормативно прийняті на місцевому ринку;
· Прибуток і накладні витрати підрядника.
До непрямих витрат відносять витрати, що супроводжують зведенню будівлі, але не включаються у вартість будівельно-монтажних робіт.
· Вартість проектування, технагляду, геодезичного контролю;
· Оплата консультацій, юридичних, бухгалтерських та аудиторських послуг;
· Вартість фінансування будівництва;
· Витрати на рекламу, маркетинг і продаж об'єкта;
· Адміністративні та інші витрати забудовника.
Розмір непрямих витрат визначається з урахуванням сформованих на ринку тарифів на роботи та послуги за даними позиціях.
Прибуток підприємця є сформованою ринковою нормою, стимулюючої підприємця на інвестування будівельного проекту. Величина прибутку визначається методом експертних оцінок на основі ринкової інформації.
Застосування витратного методу необхідно при аналізі нового будівництва; реконструкції будівель; оцінці для цілей оподаткування; для виявлення надприбутків при оцінці нерухомості; при оцінці для цілей страхування; оцінки наслідків стихійних лих; оцінці спеціальних будівель і споруд.
В умовах же переходу до ринкових умов витратний метод є в оцінці визначальним, тому що для застосування інших методів потрібно велика ринкова інформація, яка з-за нерозвиненого ринку відсутня. Однак завжди слід пам'ятати, що витрати на будівництво є лише базисом ринкової вартості і найчастіше бувають або більше, або менше її.
Наприклад, ринкова вартість елітного готелю, розташованої у невдалому місці (на околиці міста), буде менше, ніж вартість, визначена витратним методом. У свою чергу, ринкова вартість комплексу автозаправної станції на певному етапі може бути більше витрат на будівництво.
В умовах становлення ринку, коли йде переорієнтація виробництва на нові технології, може здатися, що об'єкт нерухомості взагалі не мати вартості. Наприклад, якщо підприємство виробляє нікому не потрібну продукцію та її виробничі площі не піддаються реконструкції під нове виробництво, то ринкова вартість такої нерухомості прагне до нуля. Застосування ж витратного методу приведе в цьому випадку до неправильної орієнтації потенційних покупців.
В даний час в Росії цей момент нерідко враховується при неправильній оцінці основних фондів підприємств, так як їх переоцінка проводиться в основному за витратним методом і оцінювачу слід пам'ятати, що балансова вартість основних фондів підприємств не відповідає їх ринкової вартості.
Наступним методом оцінки, яка застосовується саме для Росії, - є метод оцінки, заснований на аналізі найбільш ефективного використання нерухомості, і цей аналіз пов'язаний з визначенням того виду використання, який буде приносити власнику максимальний дохід, тобто метод капіталізації доходів.
Метод капіталізації доходу при оцінці ринкової вартості нерухомості реалізується в такій послідовності:
· Прогнозування майбутніх доходів;
· Капіталізація майбутніх доходів.
Майбутні доходи, що генеруються об'єктом нерухомості, діляться на два типи: доходи від операційної (експлуатаційної) діяльності в результаті комерційних орендних відносин і доходи від реверсії.
Доходи від операційної (експлуатаційної) діяльності прогнозуються шляхом складання реконструйованого (гіпотетичного) звіту про доходи. Дохід від реверсії прогнозується:
· Безпосереднім призначенням абсолютної величини реверсії;
· Призначенням відносної зміни вартості нерухомості за період володіння;
· Із застосуванням термінального коефіцієнта капіталізації.
Капіталізації майбутніх доходів у справжню вартість може виконуватися:
· Методом прямої капіталізації;
· Методом капіталізації за нормою віддачі.
Вихідною передумовою методу прямої капіталізації є сталість і нескінченність капіталізується доходу. У методі прямої капіталізації справжня вартість майбутнього потоку доходів визначається як відношення річного доходу, що припадає на право власності або інтерес, до коефіцієнта капіталізації для даного права власності або інтересу.
Для розрахунку вартості повного права власності визначення загального коефіцієнта капіталізації проводиться на основі ринкових даних. У залежності від наявності вихідної інформації, застосовуються:
· Аналіз порівняльних продажів;
· Розрахунок з використанням коефіцієнта покриття боргу;
· Техніка інвестиційної групи.
Вихідною передумовою методу капіталізації за нормою віддачі є обмеженість періоду надходження доходу. У методі капіталізації за нормою віддачі перерахунок кінцевого числа майбутніх грошових потоків у справжню вартість виконується при конкретному значенні норми віддачі, відповідної ризику інвестицій у цей тип нерухомості.
При розрахунках теперішньої вартості без урахування умов фінансування метод капіталізації за нормою віддачі формалізується або у вигляді аналізу дисконтованих грошових потоків, або у вигляді розрахункових моделей капіталізації.
Норма дисконтування, що застосовується в аналізі дисконтованих грошових потоків і враховує як систематичні, так і несистематичні ризики, визначається:
- Методом виділення з ринкових даних про продажі аналогічних об'єктів;
- Методом альтернативних інвестицій на фінансовому ринку;
- Методом моніторингу ринку нерухомості.
Останнім часом попит на послуги оцінювачів та їх професійну підготовку в Росії став інтенсивно рости. Це обумовлено і недавніми подіями у фінансовій сфері, коли спроби створення механізму кредитування через страхування кредитів зазнали фіаско: банки багато втратили на липовому страхуванні. У випадку з нерухомістю, яка береться банком у заставу при видачі кредиту, втрати практично неможливі. Таким чином, ринки нерухомості і капіталу стають нерозривними компонентами економіки в цілому.
Природно, що з боку банків виник великий інтерес до таких операцій. І всі вони потребують кваліфікованої оцінки нерухомості, які проводять страхування за реальною вартістю об'єктів нерухомості.
Оцінка необхідна також у рамках регіональної податкової політики. У всьому світі основою системи місцевого оподаткування служить податок на нерухомість, за рахунок цього податку формується близько 70 відсотків місцевого бюджету. Звичайно, з розвитком самого ринку, з появою реальних вартостей можливий перехід до такої системи оподаткування, яка б стимулювала розвиток ринку нерухомості та забезпечила б разом з тим поповнення
місцевих бюджетів. Цим пояснюється і безумовний інтерес до оцінки, що проявляється з боку місцевих адміністрацій.
Вартість послуг з професійної оцінки сильно розрізняється залежно від типів оцінюваних об'єктів, складності робіт і, зрозуміло, від того, які саме фахівці залучаються до проведення оцінки. Зазвичай вартість послуг вимірюється або в годинах, помножених на тариф погодинної оплати, або залежить від величини об'єкта, але ніколи не прив'язується до його вартості.

2.4 Особливості різних видів оцінки.
Оцінка для цілей купівлі або продажу і класифікація нерухомості.
При виконанні оцінки нерухомості, яка повинна бути куплена або продана на відкритому ринку, в якості бази оцінки для всіх класів і категорій нерухомості застосовуються ринкова вартість або вартість реалізації. При цьому для спеціалізованої нерухомості в більшості випадків визначальним методом розрахунку вартості буде витратний метод, що базується на ринкових даних.
При виконанні оцінки нерухомості для продажу протягом обмеженого періоду часу, коли нерухомість виставляється на відкритий ринок для продажу в терміни, істотно менші адекватному маркетинговому періоду для даного типу нерухомості, в якості бази оцінки для всіх класів і категорій нерухомості застосовується ліквідаційна вартість.
Для вибору відповідної бази оцінки вирішальне значення мають мета виконання робіт з оцінки та характеристики оцінюваної власності.
У загальному вигляді класифікація основних цілей, для якої проводиться оцінка нерухомості, має наступний вигляд:
1. Оцінка для купівлі або продажу;
2. Оцінка для продажу протягом обмеженого періоду часу;
3. Оцінка землі і будівель для їх використання в якості забезпечених кредитних зобов'язань;
4. Оцінка для складання бухгалтерської та фінансової звітності;
5. Оцінка для включення в проспекти Фондів, біржі;
6. Оцінка для вирішення питань при злитті і поглинанні компанії;
7. Оцінка для пенсійних фондів, страхових компаній, трастових фондів з управління нерухомістю.
На практиці можуть мати місце й інші цілі оцінки, при цьому їх формулювання і, відповідно, можливі бази оцінки повинні узгоджуватися клієнтом і оцінювачем.
Після з'ясування мети оцінки слід встановити, до якого класу і категорії відноситься оцінювана власність.
Для цілей оцінки виділяють два класи власності:
· Спеціалізована
· Неспеціалізована
Спеціалізована власність - це така, в силу свого спеціального характеру рідко, якщо взагалі коли-небудь, продається на відкритому ринку для продовження її існуючого використання одним власником, крім випадків, коли вона реалізується як частина її використовує бізнесу.
Прикладами спеціалізованої власності є:
1. Музеї, бібліотеки та інші подібні приміщення, які належать громадському сектору;
2. Лікарні, приміщення спеціалізованого медичного обслуговування та центри дозвілля, на які відсутній конкурентний ринковий попит з боку інших організацій, які бажають використовувати ці типи власності в даній місцевості;
3. Школи, коледжі, університети і дослідницькі інститути, на які відсутній ринковий конкурентний попит з боку інших організацій;
4. Стандартна власність в особливих географічних районах і в місцях, віддалених від головних центрів бізнесу, розташованих там для цілей виробництва або ведення бізнесу.
Неспеціалізована власність - це всі види власності, крім тієї, що потрапляє під визначення спеціалізованої власності. Іншими словами, це та, на яку існує загальний попит з урахуванням можливої ​​модернізації або без, і яка зазвичай купується, продається або орендується на відкритому ринку для того, щоб використовувати її для існуючих або аналогічних цілей або як незайнятої власності для одиничного володіння, або (незалежно від того, зайнята вона чи вільна) як інвестиції або для розвитку.
При оцінці нерухомості, займаної власником для використання в діяльності підприємства (бізнесу) в якості бази оцінки застосовується:
· Ринкова вартість при існуючому використанні - для неспеціалізованою нерухомості, включаючи нерухомість, яка оцінюється на основі її комерційного потенціалу.
· Залишкова вартість заміщення - для спеціалізованої нерухомості.
Неспеціалізована і спеціалізована власність в свою чергу, класифікується на категорії залежно від мети володіння. Подібний принцип класифікації використовується як для цілей оцінки, так і для інших цілей.
2.5 Вплив факторів навколишнього середовища на вартість.
     Фактори навколишнього середовища, як несприятливі, так і сприятливі, включаються в набір факторів, зазвичай враховуються при виконанні оцінок. Деякі фактори впливають на певний вид нерухомості і будуть впливати безпосередньо на розрахунки оцінювача, де вони повинні бути враховані у відношенні ринкових даних, одержуваних за порівнянною і не зачепленої такими факторами нерухомості. В інших випадках вся нерухомість в будь-якому регіоні буде схильна до дії цих факторів.
Відповідні фактори навколишнього середовища і забруднення включають в загальному випадку такі категорії:
· Природні фактори типу радону або метану, забруднення повітря або шуму;
· Техногенні фактори забруднення в результаті виробничої діяльності в минулому або сьогоденні на даній землі, або в результаті попадання з сусідніх ділянок;
· Фактори забруднення у вигляді електромагнітних та інших полів;
· Фактори забруднення при використанні матеріалів із вторинної сировини.
Всі класи нерухомості сприйнятливі до впливу на вартість факторів навколишнього середовища, але нерухомість, пропонована на продаж або як забезпечення кредитів, особливо чутлива до цих чинників.
До складу робіт з оцінки нерухомості роботи з екологічного аудиту нерухомості не входять. У випадках, якщо у оцінювача є підстави вважати, що екологічні чинники можуть істотно вплинути на вартість, він повинен інформувати клієнта про необхідність залучення професійного експерта в галузі навколишнього середовища.
Оцінювач повинен інформувати експерта з навколишнього середовища щодо контексту його дослідження, включаючи поточний і потенційне майбутнє використання ділянки, яке буде виражатися у вартості, визначеної на основі найкращого і найбільш ефективного використання. У загальному випадку експерт з навколишнього середовища повинен відповісти на наступні питання:
· Чи можна успішно і економічно усунути джерело забруднення або небезпеки;
· Якщо забруднення або небезпека не можуть бути повністю усунені, чи можна їх ізолювати або закрити, щоб зробити нерухомість придатної для даного використання на певний, навіть обмежений період;
· Чи є можливість пом'якшити впливу забруднення або небезпеки будь-яким способом;
· Що є найбільш ефективним засобом контролю забруднення і засобами його регулювання;
У тих випадках, коли можливо ліквідувати джерело або усунути наслідки забруднення, оцінка може бути виконана з урахуванням відповідних розрахункових витрат на таку ліквідацію або усунення.
III Практична частина.
3.1 Практичне застосування методу порівняльних продаж.
Наприкінці 2000 року в Подільському районі почалося котеджне будівництво. Малоповерхові житлові комплекси - ряди зблокованих котеджів, що мають спільні стіни з однотипними сусідськими будинками. Слово «кондомініум», що означає власність, створювану і облаштовуємо працями сусідів-однодумців, не дуже популярно. Тому для позначення екзотичних для нас жител, побудованих за принципом «спільні стіни і дах - свій двір», у російському побуті прижилося англомовне слово «таун-хаус».
Все ж таки, для прикладу, ринкову вартість котеджу з допомогою методу порівняльних продаж.
Загальна площа 120 кв.м., котедж має 6 кімнат, 3 спальні, ванну кімнату, душову, закінчений підвал. Гараж на дату оцінки відсутня. Площа ділянки - 1000 кв.м.
Для аналізу будемо використовувати дані про п'ять продажах порівнянних об'єктів в цьому ж районі.
Таблиця № 1.
Об'єкт № 1

Об'єкт № 2

Об'єкт № 3
Об'єкт № 4
Об'єкт № 5

Ціна продажу

65000
78000
56000
70000
54000

Право власності

повне
повне
повне
повне
повне

Умови фі-

сування
неринкові, ціна завищена на 3000
неринкові, ціна завищена на 8000
ринкові
ринкові
ринкові

  Умови продажу

ринкові
ринкові
ринкові
ринкові
ринкові

Умови ринку (час)

2 тижні
6 тижнів
1 рік
1 рік
1 рік

Площа будинку

120 кв.м.
145 кв.м.
120 кв.м.
145 кв.м.
120 кв.м.

Площа ділянки

10000 кв.м
12000 кв.м
10000 кв.м
12000 кв.м
10000 кв.м

Кількість кімнат

6
7
6
7
6

Кількість спалень

3
3
3
3
3

Ванна

1
1
1
1
1

Душ

1
1
1
1
1

Підвал

не закінчений
не закінчений
не закінчений
не закінчений
закінчений

Гараж

є
є
є
є
немає
Як видно з вихідних даних, об'єкти порівняння відрізняються від оцінюваного умовами фінансування, часом продажу та фізичними характеристиками.
Величина коригування на умови фінансування визначається порівнянням ціни продажу об'єктів із ринковим і неринковими фінансуванням. При цьому платежі по кредиту дисконтуються за ринкової% ставкою. У нашому прикладі величини коригувань визначені в розмірі 3000 для об'єкта № 1 і 8000 для об'єкта № 2.
Так як у всіх порівнянних об'єктів умови продажу ринкові, то коригування на умови продажу не потрібно.
Для коригування на умови ринку (час продажу) необхідно виділити об'єкти, що відрізняються тільки цим елементом. У нашому випадку об'єкт № 1 і № 3 відрізняються тільки умовами фінансування і часом продажі. Скорегувавши ціну продажу
об'єкта № 1 на умови фінансування, можна визначити коригування на час продажу:
(62000 - 56000) / 156000 = 0.1.Т.е. за рік ціни на ринку виростуть на 10%.
Таким чином, всі порівнянні об'єкти наводяться в однакові умови з фінансування і часу продажу, що створює єдину базу для проведення коректувань на інші елементи порівняння.
У ряді об'єктів порівняння відмінності в розмірах представлені різною кількістю кімнат і різною площею будинку і ділянки. Причому, ділянці площею 12000кв.м. відповідає будинок площею 145кв.м. з 7 кімнатами, а ділянці площею 10000кв.м. відповідає будинок площею 120кв.м. з 6 кімнатами. Звідси коригування на розмір з порівняння об'єктів № 1 і № 2 має такий вигляд:
70000 - 62000 = 8000.
Коригування на наявність гаража виводиться з порівняння об'єктів № 3 та № 5:
61600 - 59400 = 2200.
Коригування на закінчений підвал визначається з порівняння об'єктів № 2 та № 4:
77000 - 70000 = 7000.
Результати виконаних коригувань наведено в таблиці № 2
Таблиця № 2.

Об'єкт № 1

Об'єкт № 2

Об'єкт № 3

Об'єкт № 4

Об'єкт № 5

Ціна продажу

65000
78000
56000
70000
54000
Передача права собст-
відальності
повне
повне
повне
повне
повне
Коригування правоспос.
65000
78000
56000
70000
54000
Умови фінансую.
не ринкові
не ринкові
не ринкові
не ринкові
ринкові
Корректир-ка на умови фінансую.
- 3000
- 8000
0
0
0
Скоригований ціна
62000
70000
56000
70000
54000
Умови угоди
комерційні
комерційні
комерційні
комерційні
комерційні
Корректир-ка на умовах угоди
0
0
0
0
0
Скоригований ціна в умовах ринку
2 тижні
6недель
1 рік
1 рік
1 рік
Коригування на умовах ринку
+10%
+10%
+10%
+10%
+10%
Скорегуй-а ціна
62000
70000
61600
77000
59400
Розташування
аналогічне
аналогічне
аналогічне
аналогічне
аналогічне

Розмір

120кв.м.
145кв.м.
120кв.м.
145кв.м.
120кв.м.
Корректир-ка на розмір
0
- 8000
0
- 8000
0

Гараж

є
є
є
є
немає
Коректність-ка на наявність гаража
- 2200
- 2200
- 2200
- 2200
0
Закінчений підвал
немає
немає
немає
та
немає
Корректир-ка на підвал
+ 7000
+ 7000
+ 7000
0
+ 7000
Скорегуй-а ціна
66800
66800
66400
66800
66400
Загальний чистий корекція
1800
11200
10400
3200
12400

Те ж у%

3
14
19
5
23
Від ціни продажу загальна валова корекція
11200
25200
14800
17200
12400
Від ціни продажу
19
32
26
25
23
Для кожного об'єкта порівняння отримана скоригована ціна. Відповідно до умов задачі потрібно на підставі даних скоригованих цін продажу вивести значення ринкової вартості.
Обгрунтування висновку єдиного показника ринкової вартості залежить від надання кожному члену ряду скоригованих цін продажу вагового коефіцієнта, враховуючи ступінь відмінності об'єктів порівняння від об'єктів оцінки. При цьому слід брати до
увагу діапазон розкиду цін продажів, загальний% коригувань, взятих за абсолютною величиною, загальний% коригувань, визначений як різниця між позитивними і негативними коректуваннями, а також будь-які інші дані.
У даному прикладі ми маємо практично дуже вузький діапазон цін продажу - від 66400 до 66800. Однак продажною ціною з меншими коректуваннями присвоєно більшу питому вагу - для об'єкта № 5 кількість коригувань = 2. Крім того, сума загальної валової коригування для об'єкта № 5 так само майже найменша. Тому в якості ринкової вартості об'єкта порівняння прийнята ціна продажу об'єкта № 5 - 66400.
3.2 Ризики інвестицій і статистика ринків нерухомості.
Статистика ринків нерухомості, як правило, містить інформацію про орендні ставки та показники прибутковості. Для порівнянності даних інформація відноситься тільки до першокласних об'єктах. Вважається, що такі об'єкти відповідають найвищим вимогам щодо розташування, обладнання, комунікаційному забезпеченню, планувальних рішень і т.п., а ставки оренди визначаються в однакових стандартах вимірювання і розподілу витрат між власником і орендарем на обслуговування, ремонти, страховку і т.д .
Інформація про ставки оренди вважається доступною. Для її уніфікації потрібно лише перевірка згаданої адекватності. Інформація ж про показники прибутковості більш складна для підготовки. Так як угод купівлі-продажу не так багато, то враховують раніше зроблені угоди, інтегрують дані по різних об'єктах, враховують розриви в часі, інфляцію та інші процеси. Показники прибутковості несуть в собі також інформацію про регіональні ризики, і тут переважає експертне початок. Тому статистика є однією з спеціалізацій на ринках нерухомості.
Активізація бізнесу та інвестицій в регіоні обов'язково супроводжується активізацією на офісному ринку, підвищенням попиту, наповнюваності і орендних ставок. При цьому стимулюється нове будівництво та модернізація офісів, слідом за ними - сервісних служб, торгових комплексів, центрів дозвілля і т.д. Такі процеси сьогодні характерні для найбільших центрів бізнесу: традиційних фінансових столиць Америки і Старого Світу, бурхливо зростаючих столиць Південно-Східної Азії, Китаю та Індії. Аналіз статистики орендного бізнесу вказує на ряд цікавих явищ. Так, наприклад:
- Дані про ставки оренди істотно динамічніші, ніж дані про показники прибутковості; динаміка ставок оренди характеризується певною коливальний, відображаючи (хоча і зі зрушеннями) загальні процеси підйомів і спадів; зміни показників офісної та торговельної нерухомості можуть не збігатися за часом і величиною; поліпшення ринкової ситуації знаходять своє відображення у зростанні ставок орендної плати і, рідше, у зниженні показників прибутковості (в силу їх помітно меншою динамічності); асиметрична картина має місце і при погіршення ринкової ситуації;
- Значення показників прибутковості тим краще (нижче), чим надійніше і стабільніше регіональна економіка, і соціальна обстановка. Лідерами стабільного орендного бізнесу є Лондон, Париж і Франкфурт, де область зміни показників прибутковості знаходиться в області 5-6%;
- Зміни показників для східноєвропейських столиць менш динамічні, оскільки це може пояснюватися як меншими обсягами ринків, меншою кількістю угод, так і, мабуть, меншим інтересом західних експертів і ділових кіл до цих ринків; показники прибутковості для східноєвропейських столиць стійко - в 2-3 рази перевищують аналогічні значення для західних столиць. А в період після серпневого 1998 кризи показники прибутковості по Москві були гірші в 4 і більше разів. І це відбувалося не тільки через реальне падіння вартості нерухомості, але, швидше, як наслідок експертної оцінки стану нестабільності і зростання ризиків бізнесу в даному регіоні;
Додаткову аналітичну інформацію пропонується отримувати за допомогою розрахункового показника питомої капіталізованої вартості (УКБ) - як оцінки вартості деякої усередненої одиниці комерційної площі орендованого об'єкта.
Подібна оцінка одночасно з оперативною реакцією на коливання орендних ставок несе в собі експертні думки про успішність і ризики бізнесу.
Вихідну інформацію - орендну статистику для міст Європи - можна знайти в західних виданнях (наприклад, в щомісячнику «EuroProperty»). В якості об'єктів-представників виберемо: Франкфурт, Лондон і Париж - центри найбільш стабільного бізнесу, Санкт-Петербург, Прагу і Варшаву - центри перехідної економіки з найбільш ризикованими (у Європі) показниками орендного бізнесу.
Орендний офісний бізнес.
Період спостереження 01.99-08.00 для західних столиць показав в цілому прогрес орендного офісного бізнесу. Відзначимо абсолютну стабільність показника прибутковості для Лондона (5.00-5.50%) і покращення показників прибутковості для Франкфурта (з 5.75 до 4.90-5.50%) і Парижа (з 6.25-6.75 до 5.50-6.00%). Для східноєвропейських столиць цей же період характерний погіршенням показників. Аналіз розрахункових даних УКБ дозволив, крім того, привести у відповідність зовнішнє розбіжність логіки орендних ставок (їх перевищення в Санкт-Петербурзі та Варшаві до середини 1999 року над ставками в Парижі і Франкфурті). Як результат, низькі показники УКБ при високих ставках оренди не дозволяє поки з оптимізмом очікувати зростання інвестицій.
Орендний торговий бізнес.
Період спостереження 05.99-08.00 для західних столиць характерний загальним погіршенням показників (що наочно простежується за допомогою УКБ). Це говорить про те, що можуть існувати досить тривалі періоди ринкової активності, по закінченні яких реалізація придбаних торгових площ взагалі не принесе реального доходу.
Для східноєвропейських столиць період спостереження 05.99-08.00 пов'язаний з проходженням періоду тривалої стагнації і, можливо, початком виходу з нього (відзначене поліпшення динаміки показників, хоча розрив показників УКБ в порівнянні із західними столицями представляється гігантським - майже на порядок). Тому поки що слід обмежитися твердженням, що можуть існувати досить тривалі періоди на ринках торговельних приміщень, коли інвестиції в придбання торгової нерухомості в східноєвропейських столицях можуть принести помітний позитивний ефект, у тому числі, в періоди спадів на західних ринках. Це може послужити хорошим аргументом при пошуках шляхів для «міжрегіональної» диверсифікації портфеля нерухомості.
Висновок.
Завершення періоду становлення ринку нерухомості характеризується переходом від екстенсивного до інтенсивного розвитку. Очевидно, що найближчим часом на ринку не буде такого бурхливого зростання числа операцій, як у першій половині 90-х років. Більш того, протягом певного періоду на ринку житла можлива тільки стабілізація кількості угод. Цілком можливим є також підвищення рівня цін, передусім на вторинному ринку. Але в той же час ціни на елітне житло не тільки не знизилися, а й зросли, що свідчить про перспективність нового будівництва житла високої якості. Керівниками фірм відзначається і загострення конкурентної боротьби на ринку. Більшість з них схильні вважати, що якщо для 1995 року була характерна помірна ступінь конкуренції, то у 2001 році вона стала високою і збережеться такої.
Стабілізація числа угод і цін на вторинному ринку житла є наслідком, перш за все макроекономічних чинників, основний з них - збереження низького рівня доходів у основної маси населення. Початковий бурхливе зростання попиту на ринку, як наслідок поява в країні шару осіб з високими доходами, зараз практично завершився. І сьогодні всередині цього відбувається нова диференціація - виділення шару з надвисокими прибутками. За рахунок цієї диференціації зріс попит на елітне житло. Проте в абсолютному вираженні потенціал цього шару дуже обмежений. Серйозне ж розширення попиту можливе або за рахунок підвищення рівня доходів і формування широкого середнього шару, здатного стати основним постачальником покупців, або за рахунок активного стимулювання попиту, як державою, так і самими професійними учасниками ринку нерухомості. У той же час деяке підвищення попиту в перспективі цілком можливо під впливом неминучого в найближчі місяці викиду грошей в економіку для розшивки кризи неплатежів і у зв'язку з погашенням боргів із заробітної плати та заборгованості за державними замовленнями. Частина цих грошей прийде і на ринок нерухомості, але вони, очевидно, кардинально ситуацію не змінять, хоча число заявок на покупку під впливом цього чинника на кілька пунктів підніметься.
Можна також припустити, що у зв'язку з неминучим і істотним підвищенням тарифів на комунальні послуги цілком можливе збільшення пропозиції на вторинному ринку житла.
При цьому якщо сплеск пропозиції на вторинному ринку в 1991-1993 рр.. був викликаний стрімким зростанням цін, то тепер продавці будуть виходити не стільки з можливості вельми істотного збільшення доходів за рахунок продажу житла, скільки з необхідності знизити витрати на його утримання, а звідси - погоджуватися на зниження цін. Це, у свою чергу, також може дещо підняти попит, а значить, і обороти ріелторських фірм.
У той же час ця стабілізація не зніме загальної проблеми - ринок житлової нерухомості в доступній для огляду перспективі буде відчувати дефіцит попиту, що може істотно знизити доходи від традиційної для ріелторських фірм діяльності з надання послуг з купівлі-продажу об'єктів нерухомості.
У цих умовах необхідно істотне розширення спектру послуг, що надаються фірмою клієнтові: банківські розрахунки, транспортні послуги, послуги нотаріуса, можливість проведення ремонтних робіт, надання розстрочки по платежах тощо, підвищена увага до реклами, можливо, зниження комісійних. Всі ці кошти можуть зіграти істотну роль у залученні клієнтів, але їх можливості все ж обмежені. Якщо для окремих фірм ці прийоми здатні забезпечити необхідний обсяг обороту, то, очевидно, в цілому вони не вирішать проблему розвитку ріелтерського бізнесу. Кардинально вирішить цю проблему тільки розширення попиту на ринку, а в сучасних умовах це можливо лише за рахунок активної участі держави шляхом створення системи іпотечного кредитування - створення федерального і регіональних агентств по іпотечному кредитуванню, підтримки вторинного ринку застав, надання державних гарантій банкам при видачі ними іпотечних кредитів.
Послідовний розвиток ринку нерухомості в Росії закономірно призвело до чергового етапу, що характеризується стрибкоподібним підвищенням вимог до якості обгрунтування інвестиційних рішень. І за кордоном, і в Росії учасники ринку нерухомості приходять до розуміння того, що достовірність бізнес-планів, інвестиційних проектів тощо, які є, по суті стандартним набором простих формул, цілком залежить від обгрунтованості ринкових досліджень, результати яких використовуються у формулах . Іншими словами, найбільш вагомим і значущим показником заможності інвестиційного проекту на ринку нерухомості є спроможність ринкового дослідження, на основі якого дане рішення приймається.
Список літератури:
1.Балабанов І.Т. «Економіка нерухомості», СПб 2000р.
2.Горемикін В.А. Економіка нерухомості: Підручник. - 2-е вид., Перераб. І доп. - М.: Видавничо-книготорговий центр «Маркетинг», 2002
3. Купчин О.М., Новіков Б.Д. ринок нерухомості: стан і тенденції розвитку. - Навчальний посібник. М.: 1995.
4. Максимов С.М. «Основи підприємницької діяльності на ринку нерухомості», СПб. 2000.
5.Новіков Б.Д. Ринок та оцінка нерухомості в Росії. - М.: «Іспит», 2000.
6. Хаміна Д., Юрков Д. «Ринок нерухомості очима ріелторів» / / Економіка і життя, 1997
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Курсова
241.9кб. | скачати


Схожі роботи:
Основні підходи до оцінки бізнесу і загальна характеристика методів оцінки Особливості оцінки нерухомості
Удосконалення методів оцінки вартості бренду
Принципи оцінки нерухомості
Міжнародні стандарти оцінки нерухомості
Прибутковий підхід до оцінки нерухомості
Принципи оцінки об`єктів нерухомості
Визначення оцінки ринкової вартості об`єктів нерухомості
Сутність та етапи дохідного підходу оцінки нерухомості
Маркетингова концепція формування та оцінки споживчої цінності житлової нерухомості з урахуванням
© Усі права захищені
написати до нас