Система довгострокового кредитування

1.3 Довгострокове іпотечне житлове кредитування населення

1.4 Кредитування житлового будівництва

1.5 Державна бюджетна підтримка придбання житла населенням (система цільових адресних субсидій)

2. Цілі і принципи розвитку системи довгострокового іпотечного житлового кредитування

2.1. Система організації кредитування

3. Удосконалення законодавчої та нормативної бази довгострокового іпотечного житлового кредитування

Висновок

Список використаної літератури

ВСТУП

Одна з головних проблем в нинішніх умовах - забезпечення стабільного функціонування грошової системи, складовою частиною якої є грошово-кредитна політика. В даний час ситуація у кредитній сфері в республіці визначається двома факторами. По-перше, кризовими процесами в економіці, по-друге, недостатньою оброблені самих кредитних відносин, що переживають новий етап свого функціонування в ринковому середовищі.

У ринковій економіці гроші повинні знаходитися в постійному обороті, здійснювати безперервне звернення. Тимчасово вільні грошові кошти повинні негайно надходити на ринок позикових капіталів, акумулювати в кредитно-фінансових установах, а потім ефективно пускатися в справу, розміщуватися в тих галузях економіки, де є потреба у додаткових капіталовкладеннях. Кредит являє собою рух позичкового капіталу, здійснюване на засадах терміновості, зворотності і платності.

Кредитна система як сукупність кредитно-фінансових інститутів акумулює вільні грошові капітали, доходи і заощадження різних верств населення і надає їх в позику фірмам, уряду і приватним особам.

Кредитна система регулює грошовий обіг у країні.

Надає різні послуги юридичним та фізичним особам, при цьому виникають кредитні економічні відносини.

1. Основні цілі та принципи формування системи довгострокового іпотечного житлового кредитування

1.1. Зміст проблеми

Система житлового фінансування в дореформений період відповідала проведеної житлової політики і полягала в централізованому розподілі бюджетних ресурсів для будівництва державного житла та його безкоштовне надання громадянам, які стоять в черзі на поліпшення житлових умов. Реалізація пріоритетних національних проектів почалася з 1 січня 2006 р. Проект «Доступне і комфортне житло - громадянам Росії» передбачає розвиток правової бази, бюджетну та організаційну підтримку розширення попиту і пропозиції на ринку житла, а також виконання державних зобов'язань щодо забезпечення житлом певних категорій громадян. Загальний бюджет проекту на першому етапі (2006-2007 рр..) Становить 212,9 млрд. рублів, у тому числі прямі витрати -122,9 млрд. рублів, державні гарантії - 90 млрд. рублів. Більшу частину з них складають кошти федерального бюджету - 86,1 млрд. рублів прямих витрат і 60 млрд. рублів державних гарантій; у регіональних та місцевих бюджетах виділено 36,8 і 30 млрд. рублів відповідно. Одна з основних ідей національного проекту полягає в тому, що бюджетні інвестиції та система державних гарантій зроблять житлову сферу більш привабливою для приватних інвесторів: від приватного сектору протягом найближчих 3 років планується отримати близько 400 млрд. рублів.

До початку економічних реформ в Росії вільний ринок житла практично відсутній, довгострокові кредити населенню становили незначну частку в загальному обсязі фінансування житла і надавалися в основному індивідуальним забудовникам, житлово-будівельним і житловим кооперативам на будівництво нового, а не на купівлю готового житла.

За період реформ починаючи 2003 років в сфері житлового фінансування відбулися серйозні зміни.

Кардинальним чином змінилася структура вводяться в експлуатацію житлових будинків за формами власності та джерел фінансування.

При цьому безпосередньо за рахунок коштів федерального бюджету в 2008 році було побудовано всього 63,8 млн.кв.метров загальної площі житлових будинків, що склало 104,5% до попереднього року (у 2007р. Було введено 61,0 млн.кв.метров , 120,6% до 2006р.).

Рис.1 Індекс введення в дію житлових будинків.

Сформувався й швидко розвивається ринок житла. У результаті проведеної політики безкоштовної приватизації житла та зняття обмежень на кількість і розмір житлових приміщень, що перебувають у власності населення, змінилася структура житлового фонду за формами власності. В даний час 57 відсотків усього житлового фонду в Росії знаходиться в приватній власності. За оцінками, у великих містах Росії щорічно в угоди купівлі-продажу втягується 5-8 відсотка квартир, що знаходяться в приватній власності.

Скорочуються бюджетні асигнування на будівництво призвели до значного зниження обсягу безкоштовно наданого черговикам житла. Виділення безкоштовного соціального житла скоротилося з 1995 по 2001 рік більш ніж в 4 рази і було доступне в 2000 році лише 312 тис. сімей, тоді як мають зареєстроване право на таке житло більше 7 млн. сімей. Але до політики «Про доступність житла», ситуація змінилася. Новий Житловий кодекс кардинально поміняв порядок отримання муніципального або державного, тобто безкоштовного, житла. Держава залишила за собою обов'язок надавати соціальне житло тільки тим нужденним, хто не може придбати його самостійно, тобто малозабезпеченим, мешканцям аварійних будинків, вихованці дитячих будинків, і, нарешті, це громадяни, які страждають важкими формами деяких хронічних і соціально небезпечних захворювань.

В умовах різкого збільшення бюджетних витрат у житловому секторі держава зосередило увагу в основному на проблемах окремих категорій і груп населення, які не в змозі самостійно вирішити свої житлові проблеми. Основна частина населення, що має відносно стабільні доходи і що хоче придбати житло у власність, також не залишилися без уваги їм надаються довгострокові кредити під мінімальний відсоток, проводяться федеральні програми н-р: «Житло молодим, військовим» і т.д. (На Рис 1. Видно кількість житла купується за свій рахунок).

Завдання держави в нових умовах полягає у підтримці платоспроможного попиту різних верств населення на ринку житла за рахунок створення умов для розвитку ринкових механізмів мобілізації позабюджетних ресурсів суспільства і направлення їх у кредитно-фінансову сферу за допомогою розвитку системи довгострокового житлового іпотечного кредитування, переходу від практики будівництва житла за рахунок бюджетних коштів і його подальшого безкоштовного розподілу до придбання населенням готового житла на вільному ринку за рахунок власних і кредитних коштів.

Необхідно відзначити, що за державою безумовно залишається функція забезпечення житлом на умовах соціального найму тих громадян, які за рівнем доходу не в змозі придбати житло у власність навіть за допомогою довгострокового кредиту і безоплатних субсидій, що покривають частину вартості житла.

1.2 Роль і місце системи довгострокового іпотечного житлового кредитування в житловому фінансуванні

Визначаючи основні напрямки та підходи до створення ефективного ринкового механізму житлового фінансування, що дозволяє забезпечити комплексне вирішення житлової проблеми, необхідно виділити наступні основні взаємопов'язані блоки:

• довгострокове іпотечне житлове кредитування населення;

• кредитування житлового будівництва;

• державна бюджетна підтримка придбання житла населенням (система цільових адресних субсидій).

1.3 Довгострокове іпотечне житлове кредитування населення

Основою пропонованої Концепції є створення ринкової системи довгострокового іпотечного кредитування громадян для придбання готового житла на вільному ринку, включаючи як новозбудоване житло, так і житло на вторинному ринку.

Житло є дорогим товаром тривалого користування. Його придбання, як правило, не може здійснюватися за рахунок поточних доходів споживачів або накопичень. У більшості країн світу придбання житла в кредит є не тільки основною формою вирішення житлової проблеми для населення, але і базовою сферою економічної діяльності, ключову роль у якій відіграють банківські та інші фінансові структури, що забезпечують необхідний приплив капіталів у цю сферу. Держава виконує регулюючу роль за допомогою створення правової основи, що забезпечує ефективну взаємодію всіх учасників процесу житлового кредитування, а також при необхідності прямим або непрямим чином впливає на залучення додаткових приватних інвестицій у житлову сферу та сприяння різним категоріям громадян у придбанні житла.

Концепція передбачає створення цілісної системи іпотечного житлового кредитування, яка включає в себе надання довгострокових житлових іпотечних кредитів комерційними банками та іншими кредиторами громадянам-позичальникам, а також механізм забезпечення кредиторів необхідними довгостроковими ресурсами для кредитування.

Розширення операцій по довгостроковому іпотечному кредитуванню з усією необхідністю ставить завдання залучення достатнього обсягу довгострокових ресурсів з фінансового ринку та ринку капіталів, що визначає важливість відпрацювання надійного механізму фінансування кредиторів і забезпечення гарантій надійності інвесторам, що направляють свої капітали на ринок довгострокових житлових іпотечних кредитів.

Концепція враховує застосовується у світовій практиці велике різноманіття моделей та форм взаємодії учасників первинного і вторинного ринку іпотечних кредитів. На первинному ринку взаємодіють кредитори і позичальники (видача та обслуговування іпотечних кредитів), а на вторинному ринку - кредитори і інвестори, які здійснюють функцію рефінансування кредиторів.

Забезпечення фінансовими ресурсами довгострокових кредитів для населення можливе як за рахунок коштів, залучених кредиторами самостійно на первинному ринку (однорівнева система іпотечного житлового кредитування), так і за рахунок коштів, залучених на вторинному ринку через спеціалізованих операторів (дворівнева система іпотечного житлового кредитування).

Ключовими умовами для залучення кредитних ресурсів у сферу довгострокового іпотечного житлового кредитування є створення в країні сприятливого економіко-політичної обстановки, розробка необхідної законодавчо-нормативної бази та підвищення рівня добробуту населення. Один з центральних питань - стандартизація процедур видачі та обслуговування іпотечних кредитів, правил оцінки платоспроможності позичальників, а також фінансових інструментів для залучення коштів.

1.4 Кредитування житлового будівництва

У рамках цього найважливішого блоку в системі житлового фінансування пропонується стимулювати інвестиції в будівництво на основі надання забудовникам банківських кредитів на будівництво житла (будівельних кредитів). Ці кредити видаються банком-кредитором частинами на оплату виконаних будівельно-монтажних робіт при суворому контролі за ходом будівництва, термінами і якістю робіт. Забудовники - одержувачі кредитів мають можливість погашати отримані кредити відповідно до графіка їх погашення після завершення будівництва і реалізації об'єкта.

Основна проблема для комерційного банку, що видає будівельний кредит, - точно оцінити ймовірність реалізації проекту, зокрема рівень ризику незавершення будівництва в термін і ризику, пов'язаного з ліквідністю побудованого житлового будинку. Банк спільно із забудовником має ретельно проаналізувати комплекс факторів, включаючи попит на даний тип житла, місткість ринку, здатність забудовника контролювати терміни і кошторис витрат у ході будівництва, щоб при його завершенні вийти на заплановані ціни і, таким чином, витримати запропоновані початкові умови продажу житла .

Даний механізм ефективно сполучається з іпотечним кредитуванням фізичних осіб - покупців житла в побудованих таким способом будинках: одержувані іпотечні кредити і власні кошти громадян використовуються для оплати житла, а власники житла, що продається (забудовники) отримують можливість погасити раніше отриманий будівельний кредит.

1.5 Державна бюджетна підтримка придбання житла населенням (система цільових адресних субсидій)

Державна підтримка громадян, які бажають отримати іпотечні кредити на стандартних банківських умовах, але не мають в своєму розпорядженні достатніми доходами, може бути організована через систему надання безоплатних субсидій для оплати початкового внеску при отриманні іпотечного кредиту (наприклад, через державні житлові сертифікати), що скоротить необхідний розмір кредиту. Така система фінансування придбання житла громадянами за допомогою держави, при якій на частку власних коштів громадян у вартості квартири доводилося б 30 відсотків, на частку державної субсидії (у залежності від категорії населення) в середньому - 20-50 відсотків і решта - на іпотечний кредит , підвищить доступність іпотечних кредитів для громадян і буде стимулювати платоспроможний попит на житло.

Зазначені субсидії надаються відповідно до бюджетних можливостями в розмірі від 5 до 70 відсотків ринкової вартості житла по соціальній нормі в залежності від категорії громадян, рівня доходу і часу очікування після постановки на облік щодо поліпшення житлових умов. Для визначених законодавством категорій громадян (у тому числі молодих сімей, працівників бюджетної сфери, громадян, що виїжджають з районів Крайньої Півночі і прирівняних до них місцевостей, громадян, звільнених і звільняються з військової служби, та ін) субсидії можуть надаватися в більшому обсязі відповідно до встановленого порядку. Субсидії можуть надаватися за рахунок коштів федерального бюджету, бюджетів суб'єктів Російської Федерації, муніципальних утворень і коштів підприємств.

2. Цілі і принципи розвитку системи довгострокового іпотечного житлового кредитування

Головна мета розвитку довгострокового іпотечного житлового кредитування - створити ефективно працюючу систему забезпечення доступним за вартістю житлом російських громадян із середніми доходами, засновану на ринкових принципах придбання житла на вільному від монополізму житловому ринку за рахунок власних коштів громадян і довгострокових іпотечних кредитів.

Створення зазначеної системи дозволить:

• збільшити платоспроможний попит громадян і зробити придбання житла доступним для основної частини населення;

• активізувати ринок житла;

• залучити в реальний економічний оборот приватизоване житло;

• залучити в житлову сферу заощадження населення та інші позабюджетні фінансові ресурси;

• забезпечити розвиток будівельного комплексу;

• пожвавити економіку країни в цілому.

Для становлення і розвитку системи іпотечного житлового кредитування необхідно передбачити вирішення таких основних завдань:

• вдосконалення законодавчої та нормативної бази для реалізації механізму даного виду кредитування та ефективного функціонування первинного і вторинного ринків іпотечних житлових кредитів;

• створення та впровадження універсального механізму забезпечення припливу довгострокових позабюджетних фінансових ресурсів на ринок іпотечних житлових кредитів;

• створення інфраструктури, що забезпечує ефективну взаємодію всіх учасників ринку іпотечних житлових кредитів;

• податкове стимулювання громадян, які отримують іпотечні кредити, кредиторів та інвесторів, які забезпечують рефінансування кредиторів;

• створення рівних умов для вільної конкуренції між суб'єктами ринку іпотечних житлових кредитів;

• створення механізмів соціального захисту позичальників від неправомірних дій кредиторів та їх соціальної адаптації при процедурі виселення у випадку неможливості погашення взятого раніше іпотечного кредиту.

2.1 Система організації кредитування

Всі питання, пов'язані із здійсненням та плануванням кредитування, визначенням умов і оплатою банківських послуг, комерційні банки вирішують з клієнтом на договірній основі.

Кредити банки надають різним юридичним і фізичним особам за рахунок формованих ними власних і позикових ресурсів: власних коштів, клієнтських грошей на розрахункових, поточних, строкових та інших рахунках, міжбанківського кредиту; коштів, мобілізованих банком у тимчасове користування шляхом випуску боргових цінних паперів.

Для розгляду питання про видачу позики клієнт представляє в банк документи відповідно до розробленого та затвердженого положення про кредитування переліком (приблизний перелік документів представлений нижче). При цьому для різних груп клієнтури можуть розроблятися різні переліки необхідних (для розгляду доцільності видачі кредиту) документів. Наприклад, давні, перевірені кліеДля розгляду питання про видачу позики клієнт представляє в банк документи відповідно до розробленого та затвердженого положення про кредитування переліком (приблизний перелік документів представлений нижче). При цьому для різних груп клієнтури можуть розроблятися різні переліки необхідних (для розгляду доцільності видачі кредиту) документів. Наприклад, давні, перевірені клієнти можуть звільнятися від необхідності надання графіка надходження платежів, відомостей про кредити, отриманих в інших банках, а іноді і техніко-економічного обгрунтування кредитуемой угоди.

ПЕРЕЛІК

документів наданих позичальником

1. Документи, необхідні для розгляду питання про видачу позики:

1.1. Баланс підприємства-позичальника на 1-е число останнього місяця і останню квартальну дату (декларація про доходи та витрати кооперативів).

1.2. Графік надходжень і платежів підприємства-позичальника.

1.3. Техніко-економічний розрахунок, що характеризує строки окупності, рівень рентабельності кредитуемой угоди.

1.4. Копії договорів про підтвердження кредитуються угод.

1.5. Відомості про кредити, отриманих в інших банках.

1.6. Копії установчих документів підприємства-позичальника.

2. Документи, необхідні для відкриття позичкового рахунку:

2.1. Заповнений позичальником бланк заяви на видачу позички.

2.2. Заповнена клієнтом картка із зразками підписів і відбитка печатки.

2.3. Документи, що підтверджують наявність забезпечення позички (договір застави майна, страховий поліс, гарантії і т.д.).

2.4.Обязательство-доручення.

Рішення про доцільність видачі кредиту приймається або уповноваженою посадовою особою, або відповідним органом управління банку. У великих банках створюється кредитний (обліково-позичковий) комітет як спеціальний орган, уповноважений розглядати, або приймати рішення з більшості питань, пов'язаних з кредитуванням, і лише в особливих випадках виносити їх на розгляд правління. До складу кредитного комітету входять представники правління, кредитного та юридичного, валютного та комерційного відділів, а також фінансовий директор банку.

3. Удосконалення законодавчої та нормативної бази довгострокового іпотечного житлового кредитування

Основна функція держави в процесі формування ринкової системи довгострокового іпотечного житлового кредитування полягає у створенні належної законодавчої та нормативної бази з метою правового забезпечення прав кредиторів - заставодержателів та інвесторів, які надають довгострокові кредитні ресурси, а також забезпечення соціальних гарантій, наданих громадянам, які купують житло за допомогою іпотечних кредитів. Завдання полягає у встановленні оптимального балансу прав, що робить систему кредитування рентабельною і найменш ризикованою для банків, а також доступною та безпечною для громадян-позичальників.

Враховуючи, що система знаходиться в стадії становлення, держава може також створювати певні стимулюючі умови для її розвитку і взяти на себе частину ризиків.

З цією метою необхідно:

• удосконалювати правові засади реалізації прав по іпотеці;

• регулювати механізми залучення довгострокових фінансових ресурсів;

• створити сприятливу податкову середовище для іпотечного житлового кредитування громадян;

• організувати ефективні умови роботи кредитних організацій на ринку іпотечних кредитів.

Висновок

Макроекономічні умови, що склалися в Росії в період становлення житлових програм, ще більше підсилюють важливість розвитку довгострокового іпотечного житлового кредитування населення вже не як окремих ініціатив комерційних банків або регіонів, а як цілісної системи при безпосередньому впливі держави.

На основі цієї Концепції можуть бути прийняті регіональні програми іпотечного житлового кредитування.

Іпотечне кредитування - один із самих перевірених у світовій практиці і надійних способів залучення приватних інвестицій у житлову сферу. Саме іпотека дозволяє найбільш вигідно поєднувати інтереси населення в поліпшенні житлових умов, комерційних банків та інших кредиторів - в ефективній і прибуткової роботи, будівельного комплексу - в ритмічної завантаженні виробництва і, звичайно ж, держави, зацікавленої в загальному економічному зростанні.

Список використаної літератури

1. "ЖИТЛОВИЙ КОДЕКС РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ" (ЖК РФ) від 29.12.2004 N 188-ФЗ

2. Держкомстат Російської Федерації.

3. www.rg.ru - Російська газета.

4. «Банківська справа» / За ред. Колесникова В.І., Кроливецкой

5. Л.П., М.: 1995.

6. Щегорцева В.А., Таран В.А. «Гроші, кредит, банки», М.: 2005 р.

7. Казьмін А. І. "Сбербанк Росії: надійність і динамізм", 2000 рік.

8. Жуков Е. Ф., Зеленкова Н.М. , Еріашвілі Н. Д., «Гроші. Кредит. Банки. »Підручник для вузів - 4 видавництва. М. Юніті 2008 рік.