Федеральна митна служба Російської Федерації
Державна освітня установа вищої професійної освіти
"Російська митна академія"
Владивостоцький філія
ЗАТВЕРДЖУЮ
Зав. Кафедрою. Цивільно-правових. Дисциплін.
к.ю.н., доцент бадік К.Н.
ЗАВДАННЯ
на випускну кваліфікаційну роботу
Демидової Діни Олексіївни
Тема випускної кваліфікаційної роботи: Самовільна забудова - як спосіб придбання права собственности__________________________
Затверджено наказом ВФ РОТА від "21" січня 2006 року № 37-Ф.
Цільова установка: Дослідження всіх теоретичних аспектів самовільно будівлі (об'єкта, ознак, наслідків) і процесу її легалізації _____________________________________________________.
Місце виконання роботи: Владивостоцький філія Російської митної академії.
Питання, що підлягають розробці (дослідження):
1. Історія розвитку інституту самовільно будівлі.
2. Об'єкт, ознаки, правові наслідки самочинної споруди.
3. Визнання права власності на об'єкт самовільно будівлі.
Основні джерела інформації, використовувані для розробки теми: ФЗ "Про архітектурну діяльність в Російській Федерації" від 17.11.95 р. № 169-ФЗ; Цивільний кодекс Російської Федерації з постатейним додатком судової практики Верховного суду Російської Федерації, Вищого арбітражного суду Російської Федерації і федеральних арбітражних судів округів / сост. М.М. Аверченко .- М.: ТК Велбі, Проспект, 2005; Постатейний коментар до Містобудівній кодексу Російської Федерації () / відп. ред. С.А. Богомобов .- М.: ТК Велбі, Проспект, 2005; Науково-практичний коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) / під ред. В.П. Мозоліна, М.М. Малеин .- М.: НОРМА, 2004; Актуальні проблеми цивільного права / за ред. С.С. Алексєєва; Дослідницький центр приватного права. Уральський філія. Російська школа приватного права. Уральське отделеніе.-М.: Статут, 2000; С. Моргунов Правові проблеми самовільно будівлі / / Господарство право .- 2004 .- № 4; Т.І. Машкіна, Р.С. Вахітов Правовий режим самовільних будівель / / Арбітражна практика. - 2005 .- № 8..
Термін подання роботи:. 25 травня 2006 року.
Дата видачі завдання:. 15 листопада 2006 року.
Керівник ВКР. Доцент Дьяков І.В.
Завдання отримав Демидова Д.А.
ЗМІСТ
ВСТУП
1. ІНСТИТУТ Самовільна споруда У ЦИВІЛЬНОМУ ПРАВІ
1.1 Історія розвитку інституту самовільно будівлі
1.2 Місце самовільно будівлі серед способів набуття права власності
2. ПОНЯТТЯ І СУТНІСТЬ Самовільна споруда
2.1 Об'єкт самовільно будівлі
2.2 Суб'єкт відносин, регульованих статтею 222 ГК РФ
2.3 Правові ознаки самовільної будівлі
2.3.1 Ненадання земельної ділянки у встановленому законом порядку
2.3.2 Відсутність необхідних дозволів на будівництво
2.3.3 Істотне порушення містобудівних і будівельних норм
2.4 Негативні правові наслідки самовільного будівництва
3. ПРОБЛЕМИ ЛЕГАЛІЗАЦІЇ Самовільна споруда
3.1 Визнання судом права власності на самовільні споруди
3.2 Позасудовий порядок легалізації самовільно будівлі
3.3 Перспективи удосконалення законодавства в галузі самовільного будівництва
Висновок
Список використаних джерел
Додаток
ВСТУП
Самовільна забудова - не рідкість в нашій країні. Вона не віднесена до об'єктів цивільних прав, її залучення в цивільний оборот не допустимо. Але цивільне законодавство характеризує її як один із способів набуття права власності. Самовільна споруда, займаючи цікаве місце в цивільному праві, має величезне практичне значення в нашій країні. Це стало наслідком численних порушень при створенні об'єктів нерухомості.
У багатьох регіонах проблема незаконного будівництва є однією з головних. Як повідомляють засоби масової інформації, до 90% житла в Саратовській області зводиться з різними порушеннями містобудівного законодавства. Бюджет Краснодарського краю щорічно втрачає 10 мільярдів рублів від самовільного будівництва та незаконного захоплення земель, плюс стільки ж - від незаконної легалізації таких будівель. За різними оцінками, в даний час від 50% до 90% земельних ділянок з розташованими на них будівлями, що належать громадянам РФ, не оформлені належним чином.
Одночасно, як свідчить судова практика, за останні роки збільшилася кількість справ, пов'язаних із застосуванням статті 222 ГК РФ. Якщо раніше позов про визнання права власності на самовільну споруду був окремим випадком, то зараз це досить розповсюджене явище. Але говорити про наявність однакової судової практики поки не доводиться.
Причин такого явища достатньо.
По-перше, багато з існуючих об'єктів були побудовані без дотримання передбаченого законом порядку. Тепер же, власники нерухомості усвідомлюють необхідність оформлення своїх прав на майно. Адже без цього не можна ввести об'єкти в легальний господарський оборот.
По-друге, складність і неоднозначність правових механізмів, які діють на всіх стадіях будівництва. Одні питання самовільного будівництва відображені законодавцем занадто громіздко, інші - не розкриваються взагалі, або викладаються без потрібної точності, освітленості питання. Найчастіше, норми цивільного права суперечать земельним і містобудівним нормам. Це породжує зайву ініціативу регіональних і місцевих властей. У результаті, рішення важливих питань залежить від державних органів суб'єктів Російської Федерації, або від органів місцевого самоврядування, а не від приписів закону.
По-третє, це бюрократичні бар'єри державних органів, з якими стикаються фізичні та юридичні особи, які бажають зайнятися будівництвом. Терміни, в які можна пройти всі стадії узгодження документів та отримати необхідні дозволи, обчислюються не місяцями, а роками. Не обходиться тут без корупції. Від 10% до 25% від загальної вартості проекту може бути витрачено на хабарі чиновників "для прискорення" процесу узгодження необхідних для будівництва документів.
Актуальність досліджуваної проблеми також підкреслюють реформи, що відбуваються зараз в області містобудівного та земельного законодавства.
Важливість і масштабність проблеми "самобуду", його правомірною легалізації усвідомлюється владними структурами на всіх рівнях. Так, Президент Російської Федерації у своєму черговому посланні Федеральним Зборам від 27 травня 2004 року говорив про необхідність руйнування монополій на будівельних ринках. "Громадяни Росії не зобов'язані оплачувати вартість адміністративних бар'єрів, що створюються в будівництві, а також надприбутки забудовників-монополістів. Прийняття муніципалітетами чітких правил землекористування та забудови, спрощення процедур отримання дозволів і погоджень на будівництво, підготовка необхідної інженерно-комунальної інфраструктури - всі ці заходи повинні бути спрямовані на скорочення часу і витрат з будівництва ".
Незважаючи на значимість і поширеність самовільно будівлі, юридична література приділяє мало уваги цьому питанню. Лише в одиничному порядку юристи-теоретики займаються дослідженням сутності самовільно будівлі. Більшість публікацій у періодичних виданнях висвітлюють її більше в практичному аспекті: способи легалізації споруди, розкриття самовільної будівлі як правової норми, а не правопорушення. Лише після докладного аналізу цих питань, юристи (теоретики і практики) займаються дослідженням теоретичних питань даного явища - сутності, об'єкта, ознак самовільно будівлі.
Багато суддів, адвокати, наприклад, С. Моргунов, штовханина, Машкіна, висвітлюють окремі особливості самовільного будівництва у своїх роботах, але фундаментальних монографічних, дисертаційних праць, які розкривають самовільну споруду з усіх боків, не є в юридичній літературі. Що дуже парадоксально, з огляду на актуальність досліджуваної теми.
До цих пір, багато принципові й основні положення даного інституту залишаються спірними, дискусійними.
Тому, метою дослідження випускної кваліфікаційної роботи є розкриття сутності самовільно будівлі, місця її у цивільному праві, як способу набуття права власності.
При цьому, перед автором стоїть кілька завдань.
По-перше, вивчити інститут самовільно будівлі в динаміці. Тому в першому розділі будуть висвітлені такі питання, як: історія розвитку самовільно будівлі, починаючи з часів римського права; значення і положення даного інституту в цивільному праві - серед способів набуття права власності; порівняння його з зарубіжними аналогами.
Другим завданням є дослідження всіх теоретичних аспектів самовільної будівлі як правового явища в сучасному законодавстві. Детально буде проаналізовано нормативно-правові акти у галузі цивільного, містобудівного та земельного права, а також різні підходи, думки вітчизняних вчених. Другий розділ розкриє перелік об'єктів самовільно будівлі, ознаки самовільно, негативні правові наслідки самовільного будівництва. Тобто, автором буде детально викладена вся інформація, яку законодавець має на увазі в статті 222 ГК РФ.
Останнє завдання, яке стоїть перед автором, це застосування 222 статті ГК РФ - легалізація самовільно будівлі в судовому та позасудовому порядку. Буде узагальнена судова практика, виявлені проблеми та "бар'єри" законною легалізації самовільних будівель в сучасній Росії, а також існуючі прогалини та колізії чинного законодавства. Автором будуть проаналізовані можливі шляхи вдосконалення закону.
У цілому, саме явище самовільно будівлі цікаво і неоднозначно, викликає багато питань, які до цих пір не вирішені. Ще більше їх виникає при визначенні правової долі об'єкта самовільного будівництва. На всі ці запитання автор випускний кваліфікаційної роботи при дослідженні дає або намагається дати відповіді.
1. ІНСТИТУТ Самовільна споруда У ЦИВІЛЬНОМУ ПРАВІ
1.1 Історія розвитку інституту самовільно будівлі
Положення самовільно будівлі як інституту цивільного права дуже цікаво як у чинному законодавстві, так і в господарському житті - при зведенні незаконних споруд. У юристів (теоретиків і практиків) постійно виникають питання, пов'язані з самовільним будівництвом.
Тому, для більш глибокого вивчення сутності даної юридичної явища, його значення та правових наслідків, необхідно звернутися до "витоків" самовільно будівлі.
Так як, наша правова система відноситься до романо-германської правової системи, динаміку розвитку інституту самовільно будівлі слід почати з римського права. Воно служить опорою для будь-якого дослідження в юриспруденції. Самовільне будівництво та його результат розумілися римськими юристами, з одного боку, як безперечне порушення прав власника земельної ділянки, а з іншого - як один з випадків надходження майна у власність господаря земельної ділянки. За Інституції Гая, споруда, споруджена ким-небудь на землі власника, незважаючи, що він збудував її для себе, ставала власністю власника землі. Так як, побудоване на поверхні землі належить власнику земельної ділянки - simper superficiem solo cedere (все що знаходиться на поверхні слід землі) - "право грунту".
Даний підхід дозволив розглядати споруду, здійснену таким способом, в якості одного із способів набуття права власності. Мова йде про збільшенні майна. Д. І. Мейер виділяв як окремого виду прирощення рухомого майна до нерухомого, зокрема забудовані (inaedificatio). Передбачалося два випадки забудованими. Другий з них схожий з самовільно побудовою - "власник матеріалу забудовує чуже місце".
У даній ситуації "господар місця" набуває, за приросту, право власності на споруджену будівлю. Спостерігається тотожність відносини приналежності до головної речі в сучасному цивільному російському праві. На власника землі з набуттям права власності на будівлю покладався обов'язок повернення вартості спожитого матеріалу, тобто власник матеріалу мав право вимагати винагороду за споруду. Але якщо власник місця відмовляв у винагороді або не міг його представити, то власник матеріалу міг зажадати назад спожитий ним матеріал - знести будову.
Як видно, правову долю будівлі визначала правова доля землі. Цивільний кодекс Франції 1804 року і Німецьке цивільне укладення 1896 року, які служать зразками для кодифікації і в даний час, зберегли пріоритет "права грунту" при зведенні будови на земельній ділянці, що не належить забудовнику. Згідно з частиною 1 параграфа 905 Німецького цивільного уложення (B ü rgerliches Gesetzbuch) власнику земельної ділянки надається велика частина на поверхні землі. Власник здійснює фактичне панування над земельною ділянкою і над простором, розташованим над ним. У цілому, його право не обмежене.
Більшість правових систем закріплюють перехід самовільно зведеної споруди до власника земельної ділянки, і одночасно, використовуючи принцип диспозитивного регулювання, надають право забудовнику на різного роду компенсації (ст. 555 Цивільного кодексу Франції, ст. 936 Цивільного кодексу Італії).
До 1917 року вітчизняне законодавство дотримувалося аналогічної позиції (статтi 384, 424, 425, 574, 609, 610 т. 10 Зводу законів цивільних Російської імперії). У результаті розвитку суспільних відносин з'явилося нове право - superficies, яке регулювало відносини зі зведення будівель на чужій землі. Суперфіцій представляє собою речове, спадкове і відчужуване право повного користування будівлею, збудованим на чужій землі. При цьому всі зведені споруди належали власнику землі. Право забудови (суперфіцій) продовжує існувати з різними змінами в сучасних правових системах.
У наше право суперфіцій був введений Законом "Про право забудови" від 23 червня 1912 року, регулювався Цивільним кодексом РРФСР 1922 року, в розділі про речовому праві (ст.ст. 71-84). Самовільна споруда законом не згадувалася. Однак стаття 74 Цивільного кодексу РРФСР 1922 року наказувала забудовникові при зведенні будівель дотримуватися встановлених будівельні норми, а також санітарні та протипожежні правила.
Радянське право висувало жорсткі вимоги до використання землі - в основі лежав принцип цільового надання та використання земельних ділянок. За цільовим призначенням використовувати землю вправі було тільки та особа, якому в установленому порядку надавався земельну ділянку. За даним критерієм і характеризувалося самовільне будівництво. Не допускалися позови про визнання права власності на самовільну споруду.
У 1927 році інститут права забудови був сильно змінений: житловим кооперативам земля стала надаватися в безстрокове користування з одночасним виникненням у них права власності на зведені будівлі. Як видно, був порушений класичний принцип simper superficiem solo cedere. Указом Президії Верховної Ради СРСР від 26 серпня 1948 року "Про право громадян на купівлю і будівництво індивідуальних житлових будинків" право забудови було взагалі скасовано, але на юридичній природі "самобуду" це не позначилося.
Багато авторів вважають, що знищення інституту забудови після війни було передчасним. Даний інститут міг і зараз ефективно використовуватися. Його "плюси" полягають у терміновості права забудовника, окупності витрат та можливості контролю з боку держави за діяльністю забудовника.
Цивільний кодекс РРФСР 1964 року в статті 109 докладно характеризує поняття та правові наслідки самочинної споруди. Такою був житловий будинок (дача) чи частина будинку (дачі), побудовані громадянином без встановленого дозволу або без належно затвердженого проекту, або з істотними відступами від проекту або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил. Тобто об'єктом самовільно будівлі було тільки житлове приміщення. А здійснити цю споруду міг лише громадянин. Зведення об'єктів самовільного будівництва юридичними особами не розглядалося як правопорушення і не охоплювалося 109 статтею. У результаті, до цих пір при розгляді спорів у суді окремі земельні питання залишаються невирішеними, деякі юридичні факти викликають сумнів. Так, відсутність первинних правовстановлюючих документів на землю під спірним об'єктом або документів по правомірному його зведення дає привід для визнання об'єкта самовільно побудовою.
Дана стаття також передбачала знесення будівлі особою, яка здійснила самочинне будівництво, або за його рахунок. Про визнання права власності на самовільну споруду не згадувалося.
Питання зведення незаконних будівель у той час також регулювалися Постановою Пленуму ВР УРСР від 19.03.1975 року № 2 "Про деякі питання, що виникають у практиці судів при застосуванні ст. 109 ЦК РРФСР про безоплатне вилучення самовільно побудованого будинку" та Постанови Пленуму ВР СРСР від 25.02 .1977 року № 5 "Про застосування законодавства при розгляді судами справ про вилучення будинків, побудованих громадянами з порушенням діючих правил". Ці документи роз'яснювали всі істотні питання щодо самовільної будівлі.
У радянський період закон однозначно сприймав самовільне будівництво як цивільне правопорушення, не допускаючи можливість визнання права власності на неї. Самовільна споруда не розглядалася як спосіб придбання права власності, поряд із знахідкою, створенням нової речі.
Чинне російське цивільне законодавство змінило погляди щодо самовільної будівлі в сучасних ринкових умовах.
Самовільно побудовою у відповідності зі ст. 222 ГК РФ є житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей у порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил. Закон також визначає наслідки зведення такої будівлі та умови, за яких суд може визнати право власності на самовільну споруду. Дані питання докладно досліджуються в наступних розділах роботи.
1.2 Місце самовільно будівлі серед способів набуття права власності
Інститут власності (право власності в об'єктивному сенсі) є загальним правовим інститутом, навколо якого формується вся система приватного та публічного права. Власність є основою соціального статусу особистості. Її проблеми розглядаються і на конституційному рівні.
К. І. Скловський пише, що "верховенство власності полягає не в тому, що це право перше чи навіть головне, а в тому, що саме власність є найбільш повним втіленням особистості в речі".
Існує ні один підхід до розуміння власності, але всі вони визначають право власності як головне, основне в системі права. Це найбільш повне необмежене право, що обумовлено його властивостями (винятковість, абсолютний характер, еластичність, безстроковість). Навіть однойменні правомочності невласника відрізняються від правомочностей власника. Останній реалізує їх виключно на свій розсуд, будучи обмеженим в діях тільки законом. А невласника пов'язаний волею власника, який встановив для нього межі його прав (відповідно до договором або законом), і не може діяти так незалежно.
Сучасна російська наука під правом власності (у суб'єктивному сенсі) розуміє закріплену за власником юридично забезпечену можливість володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном на свій розсуд і в своєму інтересі шляхом вчинення відносно цього майна будь-яких дій, що не суперечать закону й іншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб, а також можливість усувати втручання всіх третіх осіб у сферу його господарського панування.
ГК РФ підкреслює значимість і всеосяжний характер права власності. Особливу увагу приділяється підставах набуття права власності, як у нашій країні, так і в багатьох правових системах.
Право власності, як і будь-яке інше суб'єктивне право, виникає на підставі певних правостворюючі юридичних фактів. У ДК РФ вони іменуються підставами набуття права власності. У науковій та навчальній літературі крім поняття "підстава" традиційно використовується інший термін - "спосіб" набуття права власності. Співвідношення даних понять є складним і дискусійним питанням науки цивільного права. Одні дослідники юридичні дії називають "підставами", а фактичні дії - "способами". Інші вважають, що "способи" передують "підставами" і лежать в основі їх виникнення.
Слід зауважити, що підстави набуття права власності - це легальне поняття, що використовується у Цивільному кодексі України (ст. 218). А способи набуття права власності - поняття доктринальне, не розкриває його обсяг чи зміст. У більшості випадків між "підставами" і "способами" ставиться знак рівності, вони розглядаються, як взаимозаменяющие категорії, що позначають встановлені законом юридичні факти, що лежать в основі виникнення права власності.
У даній роботі автором використовується останній підхід, так як тотожність або диференціація даних понять не має значення при дослідженні сутності самовільно будівлі.
Таким чином, під набуттям права власності слід розуміти сукупність юридичних і фактичних фактів, з якими закон пов'язує виникнення права власності.
Підстави набуття права власності перераховуються в главі 14 ЦК РФ "Набуття права власності".
У юридичній літературі існує класифікація способів набуття права власності на:
-Загальні або загальногромадянські (створення нової речі, придбання або відчуження майна);
-Спеціальні (самовільна споруда, знахідка, скарб).
Також існує підхід, згідно з яким способи набуття права власності ділять на способи з придбання рухомого і окремо нерухомого майна (наприклад, самовільна споруда).
Традиційним у науці цивільного права є розподіл способів набуття права власності на первісні і похідні, сенс якого полягає у встановленні обсягу прав і обов'язків нового власника. За первинними способах обсяг правомочностей набувача визначається законом, а при похідних - об'ємом попереднього власника. Є. О. Суханов вважає, що при первинних способах право власника виникає незалежно від його волі або вперше, а при похідних - з волі колишнього власника і за згодою набувача.
Д.І. Мейер вважав, що поділ способів набуття права власності "на Первісні та похідні не має ні якого практичного інтересу". Класифікацію даних способів він представляє по іншому:
-За допомогою володіння;
-Незалежно від володіння.
До другого виду він відносив приріст, з якого пізніше і розвинувся інститут самовільно будівлі.
До початковою способів придбання права власності можна віднести створення речі і заволодіння, а до похідних - передачу, викуп і вилучення. Створення речі, як спосіб придбання права власності, представляє собою діяльність з виготовлення нової речі. При цьому, вона може бути створена:
- Особою для себе з дотриманням вимог закону та інших правових актів (ч.1 п.1 ст.222, ст.219 ГК РФ);
- За допомогою переробки (ст.220 ГК РФ);
- Через самовільну споруду (ст.222 ЦК України).
На погляд автора, самовільну споруду можна було б розглядати як заволодіння, а не створення речі, якби російський правова система строго дотримувалася принципу "права грунту", як це має місце у Швейцарії. Право власності на земельну ділянку включає право власності на все те, що знаходиться "над і під ділянкою" (ст. 667 Цивільного кодексу Швейцарії 1907 року). Тобто воно поширюється на споруди, насадження та джерела, що знаходяться на ділянці.
Самовільна споруда є первісним способом придбання права власності, як у нашій країні, так і в більшості країн. Але, в деяких країнах, наприклад, в Угорщині, самовільна споруда іменується "забудовою" і відноситься до похідних способів. За законом Угорщини, у разі самовільного будівництва на чужій земельній ділянці власник цієї ділянки набуває право власності на будівлю за умови виплати відшкодування забудовникові. Якщо вартість будови в значній мірі перевищує вартість земельної ділянки, забудовник може набути право власності на забудований ділянка (§ 137 Цивільного кодексу Угорщини).
Багато вчених не згодні з позицією російського законодавця, розташовані статті 222 "Самовільна споруда" у розділі 14 "Набуття права власності". Дана позиція неодноразово піддавалася і піддається критиці у періодичних виданнях.
Дослідники, які не визнають самовільну споруду в якості способу набуття права власності, виходять з того, що самовільне будівництво спочатку є правопорушенням. Тому, спірний об'єкт не може бути залучений в цивільний оборот. Можливість придбання майна у власність в результаті цивільного правопорушення, на їхню думку, суперечить основним засадам цивільного законодавства та підставами виникнення цивільних прав та обов'язків (ст.8 ЦК РФ) .
Дана точка зору заслуговує на увагу. Але головним джерелом права в нашій правовій системі є закон. Якби зазначена законодавцем можливість визнання права власності на самовільну споруду була б законодавчою помилкою або правовою колізією, то вона неодмінно була б ліквідована за останнє десятиліття.
Варто зауважити, що законодавець лише за наявності певних умов допускає можливість виникнення права власності на об'єкт самочинного будівництва. Дані умови - це ліквідація або доведення відсутності окремих ознак самовільно - ознак правопорушення. У результаті, на момент визнання права власності споруда не підпадає під ознаки правопорушення, зазначені в законі. Тим більше, знос не завжди відповідає державним інтересам чи інтересам приватних власників.
Як вже зазначалося в попередньому параграфі, на сучасному етапі розвитку цивільного права все більшого поширення набуває тенденція розділення майнових прав: на земельну ділянку та на все розташоване на його поверхні і під ним.
Тому, немає нічого дивного в тому, що ми говоримо про самовільної будівлі, як про спосіб придбання права власності. До того ж, законодавець передбачив, що незаконно створений об'єкт може бути залучений в цивільний оборот лише за умови, що існування будівлі не буде порушувати права та охоронювані інтереси інших осіб, не створить загрози життю і здоров'ю громадян.
За змістом ст. 8 ДК РФ визнання права власності на самовільну споруду в судовому порядку представляє собою одну з підстав виникнення цивільних прав. Саме судове рішення є підставою виникнення права власності у конкретної особи на конкретне майно. Після цього самовільна споруда втрачає статус "самобуду". Також, умови, необхідні для визнання права власності на об'єкт незаконного будівництва, можуть бути дотримані і поза рамками судового розгляду. Питання легалізації, як у судовому, так і позасудовому порядку, досліджуються нижче.
На думку автора, спочатку допущена можливість визнання права власності на самовільну споруду представлялася законодавцем, як виняток із загальних правил (на диспозитивних засадах цивільного права). Але в сучасних умовах (бюрократія державних органів, політика органів місцевого самоврядування, умови будівельних організацій) з урахуванням що склала судової практики можна сказати, що самовільна споруда є досить поширеним способом набуття права власності. Якби були інші економічні умови, більш ефективний правовий механізм регулювання в нашій країні, то учасники цивільних правовідносин не так часто користувалися досліджуваними у цій роботі нормами права.
Незаперечними є права власників земельних ділянок порівняно з правами забудовників виходячи з панування абсолютність і панування речового права - права власності.
Але норми про самовільної будівлі носять диспозитивний, а не імперативний характер. Більш того, допускаючи можливість визнання права власності, стаття 222 ГК РФ в першу чергу говорить про особу, яка здійснила будівництво на не належить йому земельній ділянці, а не про законне власника (власника, користувача) земельної ділянки. Це можна вважати недоглядом з боку законодавця, на думку автора. Тому, цілком зрозуміло, що учасники цивільних правовідносин активно використовують надану можливість і легалізують свої споруди.
У цілому, можна сказати, що інститут самовільної будівлі дуже цікавий своєю історією виникнення та подальшого розвитку, своєю сутністю і положенням в системі підстав набуття права власності. В даний час, можна без сумнівів говорити про самовільної будівлі, як про спосіб придбання права власності. Даний висновок грунтується на теоретичних дослідженнях у цій роботі і умовах сучасного російського суспільства.
2. ПОНЯТТЯ І СУТНІСТЬ Самовільна споруда
2.1 Об'єкт самовільно будівлі
Одним з елементів у цивільному правовідношенні є об'єкт. Тому при вивченні інституту самовільно будівлі і виникаючих при цьому відносин, особливу увагу потрібно приділяти об'єкту даних правовідносин. Тобто, важливим є питання, що слід розуміти під самовільно побудовою і які об'єкти можуть виступати як такої.
Цивільний кодекс РФ у статті 222 визначає самовільну споруду як житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей у порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил.
Дана стаття, поряд з іншими, визначає правові наслідки, які виникають в результаті створення нової речі. Вона внутрішньо пов'язана з ч. 1 п. 1 ст. 218 ЦК РФ, що передбачає, що право власності на нову річ, як загальне правило, здобувається особою, яка цю річ виготовило. Необхідною умовою для цього є дотримання закону та інших правових актів. А стаття 222 ГК РФ регулює один з випадків, коли вимоги закону та інших правових актів не були дотримані.
Спочатку стаття 222 ГК РФ визначає об'єкт регульованих нею відносин як "будівництво". Але ГК РФ не згадує про будівництво, як особливого різновиду об'єкта цивільних прав у підрозділі 3 "Об'єкти цивільних прав". Тільки пункт 1 ст. 222 ГК регламентує легальне поняття самовільно будівлі, можливість її включення в цивільний оборот, як об'єкта цивільно-правових відносин.
Зазначеною статтею визначено приблизний перелік об'єктів: житловий будинок, інша будівля, споруда. У центрі стоїть житловий будинок, під яким розуміють житлову будову, що відповідає вимогам, що пред'являються до житла, і яке може служити для постійного проживання. Житловий будинок був єдиним об'єктом самовільно будівлі у ЦК РРФСР 1964 року (ст. 109). Не рідкістю були випадки, коли підприємства, організації здійснювали будівництво адміністративних і промислових об'єктів без отримання необхідних дозволів на будівництво та затвердженої проектної документації, тобто з порушенням будівельних норм і правил. На обличчя самовільна споруда за чинним законодавством, але закон того часу прямо не регулювала дане питання.
Відносини, пов'язані із зведенням житлового будинку, як самовільно будівлі, крім цивільного законодавства, регулюються і житловим законодавством. Про це треба пам'ятати правопріменітелям, і у відповідній ситуації застосовувати потрібну норму права.
Так самовільне перевлаштування і перепланування житлових приміщень регулюються Житловим кодексом РФ (ст.ст. 25-29), прийнятим Федеральним законом № 188-ФЗ від 29.12.2004 року. За ознаками і правовими наслідками дані явища схожі. Багато юристів прирівнюють самовільне перевлаштування і перепланування житлових приміщень до правового режиму самовільних будівель. На погляд автора роботи, даний підхід є помилковим. Ототожнювати дані юридичні явища не можна. Адже при самовільній переплануванні незаконними є дії власника, а не сам об'єкт нерухомості, що піддався зміні. А при самовільної будівлі забудовник навіть власником споруджуваного об'єкта не є. Відповідно, різні обсяг прав і механізми захисту прав власника самовільно перепланованого житлового приміщення і невласника самовільно будівлі. Дане питання стало особливо актуальним після прийняття нового Містобудівного кодексу РФ від 29.12.2004 № 190-ФЗ і Житлового кодексу РФ від 29.12.2004 № 188-ФЗ.
У чинному ЦК РФ коло об'єктів розширений. Крім житлового будинку, в перелік включені також будову (наприклад, гараж, побутівка, лазня) і спорудження (наприклад, свердловина водопостачання), які закон називає "іншими". Тобто, об'єкти не призначені для проживання, вони можуть мати і виробниче призначення. Таким чином, ліквідовано прогалину (про що було викладено вище), який мав місце в радянському праві.
Пункт 1 ст. 222 ГК РФ вказує, що самовільно побудовою є також "інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці", тобто перелік об'єктів нерухомості, які можуть бути кваліфіковані як самовільно будівлі, є відкритим. Використовуючи таке формулювання, законодавець навмисно розширив перелік даних об'єктів. Це обумовлено історичними передумовами - розвитком даного інституту за радянських часів і сучасним розвитком цивільних правовідносин у ринкових умовах. На практиці, розширювальне тлумачення даної норми права викликає ряд труднощів і проблем, які не дозволяють визначити - чи є той чи інший об'єкт самовільно побудовою? Однаковості, як у науці, так і в правозастосовчій діяльності з даного питання спостерігати поки не можливо.
Ознаки нерухомості закріплені в ст. 130 ЦК РФ. Під дію ст. 222 підпадають тільки ті об'єкти нерухомості, які можуть бути кваліфіковані як споруда, тобто є результат діяльності з будівництва. Наприклад, фундамент житлового будинку, закладений на земельній ділянці, строго кажучи, будівництвом не є. Однак, безсумнівно, він повинен охоплюватися ст. 222 ГК РФ.
А самовільна посадка лісу і багаторічних насаджень, що відносяться до нерухомого майна, природно не підпадають під дію ст. 222 ГК РФ.
Не можуть також вважатися самовільно побудовою об'єкти, які відносяться до розряду нерухомості по юридичному критерію, тобто ті, які здатні до просторового переміщення без шкоди для їх призначення, - судна внутрішнього плавання.
Як вважає професор О.М. Козир, термін "нерухоме майно" вживається законодавцем умовно, так як нерухомі речі розглядаються як об'єкт цивільних прав з моменту їх державної реєстрації. Є й інші підстави, на підставі яких слід погодитися з точкою зору професора О. М. Козир.
У юридичній науці проблеми легального визначення нерухомості, значення "юридичної та фактичної зв'язку будови із землею" при визначенні ознак нерухомості не раз обговорювалися і обговорюються зараз. Предметом дослідження в даній роботі це питання не є, але підсумок даних дискусій і результат, до якого може прийти законодавець має значення для розвитку інституту самовільно будівлі. При визнанні "єдиної долі" земельної ділянки та розташованих на ній об'єктів нерухомого майна, зміниться сама правова природа, суть самовільно будівлі. Відповідно, і наслідки будуть іншими.
Визначення об'єкта як "будівлі" також припускає певний ступінь завершеності процесу будівництва. Будівельна конструкція може розглядатися в цій якості лише тоді, коли досягає певної міри завершеності. Дотримуючись такого підходу, можна зробити висновок, що ст. 222 ГК РФ не регулюються відносини щодо об'єктів незавершеного будівництва. Дана точка зору існує серед вчених, теоретиків. Але є і протилежний підхід до вирішення даного питання. Він грунтується на позиції, що об'єкти незавершеного будівництва є нерухомим майном, а виходячи зі змісту п. 1 ст. 222 ГК РФ будь-яке нерухоме майно (включаючи і не завершений будівництвом об'єкт), що відповідає одному з трьох ознак самовільно будівлі, є такою. З позиції даного підходу терміни "будівля" і "створений" не слід тлумачити в сенсі завершеності процесу будівництва.
Автор дотримується другого підходу. Тим більше було б нерозумно чекати законному власникові земельної ділянки завершення будівництва, щоб захистити свої порушені права (подати позов про знесення об'єкту споруди).
Відомі випадки у судовій практиці, коли право власності на самовільно зведені об'єкти незавершеного будівництва визнавалося судом на підставі ст. 222 ГК РФ. Але, кількість подібних справ незначно, тому говорити про допустимість визнання судом права власності на такі об'єкти, як загальновизнаної і судової практиці, передчасно.
Також, у виробництві Далекосхідного митного управління знаходиться дві справи, предметом яких є самовільна споруда - об'єкт незавершеного будівництва з готовністю 58% (пункт пропуску в селі Марково).
Перераховуючи об'єкти самовільної будівлі - житловий будинок, будівля, споруда, Цивільний кодекс РФ має на увазі об'єкти, відокремлені від інших, вже існуючих на тому ж земельній ділянці, аналогічних об'єктів. Тобто, мова йде про самостійну споруді. А прибудова частини житлового будинку до вже існуючого старого будинку не є спорудою і тому не підпадає під дію ст. 222 ГК. Така позиція випливає з буквального тлумачення закону.
Багато авторів її підтримують, але більшість дану норму піддають розширювальному тлумаченню. На їхню думку, прибудова частини житлового будинку також відноситься до об'єктів самовільної будівлі. Здійснення прибудови до раніше зведеному об'єкту виходить за рамки виданого у свій час дозволу на будівництво, не відповідає первісної проектної документації, за якою виконано будівництво, акту прийняття об'єкта в експлуатацію, виготовленому на їх підставі технічного паспорту будови. Тим самим прибудова порушує певні названими документами розміри, технічні характеристики, конструктивні елементи існуючого об'єкта нерухомості. Здійснення такої прибудови також може порушувати права та інтереси власника земельної ділянки, власника нерухомого об'єкту, третіх осіб.
Обмеження переліку об'єктів самовільно будівлі ступенем закінченості будівництва відповідало б лише інтересам недобросовісних забудовників і сприяло подальшому зростанню незаконного будівництва. А це неприпустимо. Тому, автор роботи дотримується другої точки зору.
Актуальним ще є питання про самовільно реконструйованих об'єктах нерухомості, тому що значна частина судових справ про визнання права власності на підставі ст. 222 ГК РФ стосується саме випадків самовільної реконструкції. Тут можна виділити два підходи.
Відповідно до першого з них визнати право власності на самовільно реконструйований об'єкт за правилами ст. 222 ГК РФ можливо лише за умови, якщо в результаті реконструкції з'явився новий об'єкт, істотно відрізняється від об'єкту до початку реконструкції. У такому випадку можна зробити висновок, що цей об'єкт відповідає вимогам статті 222, тобто є спорудою, створеної знову на базі того об'єкта, який був до реконструкції.
На думку прихильників другого підходу, визнання судом права власності на самовільно реконструйовані об'єкти за правилами п. 3 ст. 222 ГК РФ можливо незалежно від характеру реконструкції. При цьому мова може йти про застосування зазначених правил тільки за аналогією закону (ст. 6 ЦК РФ), оскільки, виходячи з буквального сенсу п. 1 ст. 222 ГК РФ, поняття самовільно будівлі за своїм змістом не охоплює самовільно реконструйовані об'єкти.
Під реконструкцією Містобудівний кодекс РФ (ст.1) розуміє зміна параметрів об'єктів капітального будівництва, їх частин (кількості приміщень, висоти, кількості поверхів, площі) і якості інженерно-технічного забезпечення, а не створення нових будівель і споруд.
При вирішенні таких спорів у судовому рішенні має бути зазначено, що судом визнається право власності не на самовільну споруду (як новостворений об'єкт), а на самовільно реконструйований об'єкт нерухомості. Аналіз судової практики, на жаль, показує, що часто самовільно реконструйовані об'єкти в судових актах фактично ототожнюються із самовільними забудовами.
Так, товариство з обмеженою відповідальністю "Сіті Плюс" самовільно реконструювало будівля, добудувавши шостий і сьомий поверхи, і звернулося до арбітражного суду про визнання права власності на приміщення цих поверхів. У суспільства були відсутні проектна документація та дозвіл на будівництво. У даній справі реконструкція нерухомості розглядається судом як самовільна споруда, і саме на підставі ст. 222 ГК РФ суспільству в задоволенні позову було відмовлено.
В іншій справі, де предметом спору був реконструйований об'єкт, суд зробив висновок, що проведений демонтаж передньої стіни і перекриття не є реконструкцією, а об'єкт нерухомості, з урахуванням виконаних робіт, не є самовільно побудовою.
Також, слід звернути увагу ще на один момент. З аналізу буквального сенсу визначення самовільно будівлі можна зробити висновок, що положення статті 222 ГК РФ не застосовуються до самовільно встановлених тимчасових спорудах. Це видно із судової практики нашого регіону.
Рішенням арбітражного суду Приморського краю від 14 травня 2002 року по справі № А51-3112/2002 2-127 суд зобов'язав Товариство з обмеженою відповідальністю "Вітон" знести незаконно зведене тимчасова будівля складу. У суді були досліджені документи, які підтверджують, що будова являє собою тимчасову споруду, відсутній фундамент. Спірний об'єкт розглядається судом, як самовільна споруда - наявність всіх ознак самовільно відповідно до ст. 222 ГК РФ. Дані висновки підтверджені і апеляційною інстанцією - Постановою від 19 жовтня 2002 року.
Постановою Федерального арбітражного суду Центрального округу від 3.05.2001 року у справі № А14-6881-01/264/20 було обгрунтовано відмовлено в позові про звільнення земельної ділянки, так як спірний об'єкт - металевий об'єкт - не є об'єктом нерухомості, відповідно не відноситься до категорії самовільно будівлі.
Регулювання самовільно будівлі в нашій країні можна порівняти із законодавством країн Співдружності Незалежних Держав. Цивільні кодекси Республіки Казахстан (ст.244) і Киргизької республіки (ст.254-1) аналогічно визначають об'єкт самовільно будівлі, як житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно.
У підсумку, після проведеного аналізу, можна сказати, що сформулювати вичерпний перелік об'єктів самовільно будівлі неможливо. Закон його не містить, а доктринальне тлумачення і судова практика з цього питання не одноманітно. При буквальному тлумаченні в якості об'єкта самовільно будівлі можуть виступати:
житловий будинок, тобто житлову будову, яка відповідає вимогам, що пред'являються до житла, і може служити для постійного проживання;
будівлю та споруду, які не призначені для проживання (адміністративна будівля, кафе, побутовий, лазня, гараж, свердловина водопостачання);
інше нерухоме майно.
При розширювальному тлумаченні, яким і керується більшість правопріменітелей, в тому числі і автор, дія статті 222 ГК РФ поширюється також на:
прибудову частини житлового будинку;
самовільну реконструкцію об'єкта;
об'єкти незавершеного будівництва.
2.2 Суб'єкт відносин, регульованих статтею 222 ГК РФ
Питання, пов'язані з суб'єктом досліджуваних відносин, визначені в законодавстві чітко і конкретно. Розбіжностей з цього питання не є і судова практика однакова.
Пункт 2 статті 222 ГК РФ визначає суб'єкта, як "особа, яка здійснила будівництво". Поняття особи слід розглядати в контексті ст. 218 ЦК РФ. Ним може бути будь-яка фізична або юридична, яка порушила встановлені для будівлі правила. Мова йде саме про творця споруди. З-під дії даного правового режиму виводяться фактичні власники самовільно будівлі, не є її творцями, в тому числі особи, яким самовільна споруда перейшла на підставі цивільно-правової угоди.
Стаття 24 Федеральний закон від 17 листопада 1995 року № 169-ФЗ "Про архітектурну діяльність в Російській Федерації" (далі Закон про архітектурну діяльність) визначає суб'єкта аналогічно - як громадянина або юридична особа, що здійснює будівництво архітектурного об'єкта.
Якщо відповідач не є особою, яка здійснила самовільну споруду, то на нього не може бути покладено обов'язок з її знесення.
Так, Президія Вищого Арбітражного Суду РФ справу було направлено на новий розгляд, так як нижчестоящими судами не досліджено питання та обставини, що має значення для справи. Відповідач у справі був неналежним - новий власник об'єкта, а не забудовник. Не вирішено питання про те, ким була зведена надбудова над будівлею, про яку й пред'явлено вимогу про знесення.
Прикладом служить ще одну справу. Відділення залізниці звернулося до арбітражного суду з позовом до муніципальному унітарному підприємству (МУП) і товариству з обмеженою відповідальністю (ТОВ) про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою вздовж залізничної колії за допомогою обов'язків ТОВ знести самовільно побудоване приміщення кафе в смузі відводу залізниці. Перша судова інстанція зобов'язала ТОВ знести дане приміщення. Однак, в ході судового розгляду не було доведено, що саме ТОВ звело дана будова. Не представлені також докази того, що спірний об'єкт побудований МУП. Тому не було правових підстав для задоволення позовних вимог. Виходячи з цього, апеляційна інстанція відмовила в позові.
ДК РФ істотно розширив коло учасників даних відносин. У статті 109 ЦК РРФСР 1964 року мова йшла тільки про громадянина.
Отже, суб'єктом відносин у галузі самовільно будівлі є не тільки громадянин, але будь-який суб'єкт, створив самовільну споруду, за умови, що законом він розглядається як особа.
2.3 Ознаки самовільно будівлі
Дефініція ознак будь-якого правового явища мають велике значення для теоретиків, а також і на практиці при вирішенні спорів. Через їх характеристику розкривається досліджуваний предмет в цілому, виділяються його особливості та відмінності.
Для того щоб стати об'єктом відносин, регульованих ст. 222 ГК РФ, споруда повинна бути самовільної. Самовільне має місце при наявності хоча б однієї з трьох ознак:
Створення споруди на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей у порядку, встановленому законом і іншими правовими актами.
Відсутність необхідних дозволів на будівництво.
Істотне порушення містобудівних і будівельних норм і правил при створенні споруди.
Так, Федеральний арбітражний суд Далекосхідного округу при розгляді справи, зробив висновок, що для визнання споруди самовільної достатньо наявності хоча б одного з порушень, встановлених п. 1 ст. 222 ГК РФ.
Кожен з цих ознак є порушенням діючих норм права - зокрема, Містобудівного кодексу РФ від 29.12.2004 № 190-ФЗ (далі Містобудівний кодекс РФ), Земельного кодексу РФ від 25.10.2001 № 136-ФЗ (далі ЗК РФ), Будівельних норм і правил (СНиП), Закону про архітектурну діяльність, нормативно-правових актів виконавчих органів влади. Відповідно, правову природу, сутність самовільно будівлі спочатку можна висловити, як правопорушення.
При відсутності ознак споруду не можна визнати самовільної.
За наявності ознак самовільні споруди можна класифікувати на споруди, здійснені:
- З порушенням цільового призначення земельної ділянки;
- На земельних ділянках, що не належать забудовникам;
-Без необхідних дозволів;
-З порушеннями містобудівних та будівельних норм і правил;
-На земельних ділянках, що не належать забудовникам, з іншими порушеннями законодавства.
Для з'ясування сутності самовільно будівлі, усунення розбіжностей при віднесенні об'єктів до самовільної будівлі, розглянемо кожну ознаку окремо.
2.3.1 Ненадання земельної ділянки у встановленому законом порядку
Цивільний кодекс РФ вимагає, щоб земельна ділянка був не відведеним і притому не відведеним саме для цілей будівництва.
Закон поставив цю вимогу на перше місце, враховуючи, що в умовах аграрної реформи, яка відбувається у Росії, слід приймати спеціальні заходи для запобігання явищ анархії у сфері забудови землі. Закон вимагає, щоб відведення земельної ділянки для цілей будівництва був здійснений "у порядку, встановленому законом і іншими правовими актами", не конкретизуючи відповідні джерела права. Це цілком обгрунтовано, тому що вони дуже різноманітні і будуть змінюватися в умовах триваючої земельної реформи.
На сьогоднішній день основним джерелом в області земельно-правових відносин є Земельний кодекс РФ. Громадяни мають право на придбання земельних ділянок у приватну власність та надання їх для індивідуального житлового будівництва (ст.ст. 15, 31, 32, 37, 40 ЗК РФ). Земельним кодексом РФ також регулюються порядок придбання права на земельну ділянку, яка перебуває у державній або муніципальній власності (ст.ст. 28-33), порядок віднесення земель до категорій, переведення їх з однієї категорії в іншу (ст.ст. 7-8) .
Відведення земельної ділянки підтверджують правовстановлюючі документи (постанова голови місцевої освіти, договір з кадастровим планом ділянки), а також докази виділення ділянки в натурі (акт приймання-передачі межових знаків). Різні письмові обіцянки, запевнення про надання ділянки в майбутньому, навіть виходять від уповноважених державних органів, проекти договорів та постанов не можуть служити доказом надання земельної ділянки у встановленому порядку.
Закон не містить категоричного вказівки на вид правового режиму та період (тимчасово або постійно) надання земельної ділянки. Єдиною умовою його надання є - встановлений законом та іншими правовими актами порядок.
Так, постановою адміністрації міста юридичній особі було надано земельну ділянку в оренду на п'ять років із земель міської забудови для експлуатації прибудови до існуючого двоповерхового будинку їдальні. Надання земельної ділянки особі, яка здійснює будівництво, не у власність і на короткий час не є підставою для визнання споруди самовільної. У підсумку, за юридичною особою було визнано право власності на прибудову.
Але судова практика з цього питання різна. У касаційній інстанції підтверджується наступна позиція нижчестоящих судів. Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ не передбачено визнання права власності на самовільну споруду, якщо ділянка землі, на якому вона зведена, знаходиться в особи, яка здійснила будівництво, в оренді. Суд порахував, що у справі відсутні докази того, що ділянка землі був наданий позивачу у встановленому порядку відповідно до вимог ст.ст. 28-32 Земельного кодексу РФ під зведену їм споруду. Тому, не було підстав для визнання за підприємцем К. права власності на самовільну споруду.
На наш погляд, перша позиція суду відображає основні засади цивільних правовідносин у більшій мірі, є правильною. Тим більше, орендар, на законних підставах володіючи земельною ділянкою, має право пред'являти позов про знесення самовільної будівлі. У справі А51-2405/03-23-49 Приморським крайовим судом дані вимоги були задоволені. Закон щодо орендарів будь-яких обмежень не встановлює. Тому, недоцільно наділяти орендаря різними повноваженнями у правовідносинах, пов'язаних із самовільним будівництвом.
Виділення та подальше використання земельних ділянок має бути суворо цільовий характер. Якщо земельна ділянка була відведена під благоустрій без права зведення на ньому будь-яких капітальних будов або для сільськогосподарського виробництва, то створена на ньому споруда буде вважатися самовільної. Такою ж буде вважатися та побудова адміністративного будинку на земельній ділянці, виділеній під будівництво іншого нерухомого об'єкта - житлового будинку.
Так, товариству з обмеженою відповідальністю "Дискус" постановою голови адміністрації від 19.04.1993 № 339 було надано земельну ділянку в тимчасове користування для експлуатації овочевого магазину, а не для будівництва, тим більше, пізніше ця постанова була скасована. У цій підставі об'єкт незавершеного будівництва був визнаний самовільно побудовою, і позивачу було відмовлено у визнанні права власності на нього.
Цікаво й інше справу, в ході якого суд визнав відсутність ознаки самовільно. Підприємцем був побудований ринок на земельній ділянці, виділеній для цього адміністрацією району. Статус земельної ділянки не був визначений (право власності, безстрокове користування, інше право). Посилання другої сторони, що дана земельна ділянка підлягає забудові відповідно до генерального плану розвитку міста, суд визнав не суттєвою в розглянутому суперечці, вважаючи, що питання вилучення земель для державних потреб може і повинен вирішуватися самостійно.
Якщо у встановленому порядку ділянка землі була відведена для відповідного будівництва, дана вимога ГК є виконаним. Подальше скасування або зміна виданого рішення про відведення земельної ділянки не перетворює житловий будинок, інша будівля чи споруда в самовільну споруду.
Тривалий час у нашій країні відсутнє законодавство, яке регулює права на землю. У підсумку, величезна кількість капітальних будівель існує без належно оформлених на них прав на землю власників будівель, що викликає ряд проблем і на сьогоднішній день при визначенні власника земельної ділянки або знаходиться в ньому об'єкта.
Таким чином, особа, що не бажає стати суб'єктом регульованих ст. 222 ГК РФ відносин, має бути власником земельної ділянки, або володіти ним на законних підставах, а власник землі (громадянин, юридична особа, орган місцевого самоврядування або держави) не повинен заперечувати проти забудови цієї ділянки.
2.3.2 Відсутність необхідних дозволів на будівництво
Споруда є самовільною, якщо вона створена без отримання на це "необхідних дозволів". Дана вимога ст. 222 ГК сформульовано неконкретно, розпливчасто. У ГК РФ не є ні яких вказівок на уповноважених осіб, що видають дозволи, на утримання таких дозволів, на правові акти, що передбачають видачу дозволів. Відповідь можна отримати з аналізу норм у галузі земельних і будівельних правовідносин.
Спочатку "необхідність" даних дозволів випливає з правомочностей власника і захисту його речового права. Необхідним є дозвіл особи, яка має право власності на земельну ділянку. Оскільки в іншому разі власник має право витребувати відповідну частину своєї ділянки з чужого незаконного володіння (ст. 301 ЦК). Згідно з пунктом 1 статті 263 ЦК України власник земельної ділянки може дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.
Які ще дозволу слід вважати "необхідними", ГК РФ не встановлює. Тобто, це питання залишається відкритим.
Відповідь на це питання дають закони і підзаконні нормативні акти: Закон про архітектурну діяльність, Містобудівний кодекс РФ. У Приморському краї діє Містобудівна статут № 130-КЗ від 16.03.2001 року.
Першим необхідним дозволом, як уже говорилося, є дозвіл власника земельної ділянки. Закон встановлює, що будівництво будь-якого об'єкта має вестися за наявності дозволу власника земельної ділянки (п. 2 ст. 3 Закону про архітектурну діяльність). Такий дозвіл повинен бути виданий у письмовій формі. Якщо власником землі є громадянин, то його підпис на дозволі слід нотаріально посвідчити.
Даний дозвіл має велике значення при характеристиці першої ознаки самовільно, вірніше при доведенні наявності або відсутності його у спірного об'єкта. Тим більше, якщо згоду дає приватний власник - особливу увагу треба звертати на призначення землі. Якщо її призначення виключає будівництво об'єкта нерухомості або обмежує можливість будівництва за видом об'єкта (наприклад, житловий будинок - можна, а автозаправну станцію - не можна), то згода власника все одно тягне самовільно будівлі.
Слід зазначити, що стаття 109 ЦК РФ 1964 року не згадує про дозвіл власника земельної ділянки, про відведення земельної ділянки. Але це не говорить про відсутність даної ознаки самовільно за радянських часів. Так як. дозвіл на будівництво (про нього законодавець згадував) припускало наявність відповідного рішення про відведення земельної ділянки, його плану з визначенням межі в натурі, інших правовстановлюючих документів на землю (п.7 постанови Пленуму Верховного Суду РРФСР від 19 березня 1975 р. № 2 "Про деякі питання, що виникають у практиці судів при примітці ст.109 ГК РРФСР про безоплатне вилучення самовільно побудованого будинку ").
Друге і найголовніше дозвіл - це дозвіл на будівництво. Воно являє собою документ, що підтверджує відповідність проектної документації вимогам містобудівного плану земельної ділянки і дає забудовникові право здійснювати будівництво, реконструкцію об'єктів капітального будівництва, а також їх капітальний ремонт, за винятком випадків, передбачених законом.
Дозвіл на будівництво є єдиною законною підставою для здійснення будівництва.
Значимість даного дозволу визначається також іншої формулюванням поняття самовільно будівлі в законодавстві - будівництва архітектурного об'єкта без дозволу на будівництво (ст.24 Закону про архітектурну діяльність, ст.66 Містобудівного кодексу від 07.05.98 року № 73-ФЗ, недіючого в даний час).
Якщо фундамент об'єкта почали зводити до дачі дозволу на будівництво, але в підсумку, дозвіл було отримано, то даний факт не може бути причиною для визнання будівництва самочинним.
Дозвіл на будівництво видається органом місцевого самоврядування (ст. 14 Федерального закону "Про загальні принципи організації місцевого самоврядування РФ" від 06.10.2003р. № 131-ФЗ, ст. 9 Містобудівного статуту Приморського краю). Порядок видачі дозволу, вимоги, що пред'являються до нього, визначені ст. 51 Містобудівного кодексу РФ, Постановою Уряду від 24 листопада 2005 року № 698 "Про форму дозволу на будівництво та формі дозволу на введення об'єкту в експлуатацію", ст. 33 Містобудівного статуту Приморського краю, Постановою Адміністрації Приморського краю від 19 травня 2004 року № 120 "Про затвердження порядку видачі дозволів на будівництво об'єктів нерухомості на території Приморського краю".
Можливість видачі дозволу може залежати від специфіки об'єкту, що будується або земельної ділянки, наприклад, Постанова Уряду РФ від 10.03.2000 № 221 "Про затвердження правил видачі дозволів на будівництво об'єктів нерухомості федерального значення, а також об'єктів нерухомості на територіях об'єктів містобудівної діяльності особливого регулювання федерального значення "та Постанова гірничого та промислового нагляду РФ від 30.08.1999 № 64" Про затвердження положення про порядок видачі дозволів на забудову площ залягання корисних копалин "встановлюють дані особливості.
Закон передбачає випадки, коли дозвіл не потрібно: якщо будівельні роботи не тягнуть за собою змін зовнішнього архітектурного вигляду забудови, що склалася міста або іншого поселення і їх окремих об'єктів і не зачіпають надійності і безпеки будівель, споруд та інженерних комунікацій (п. 2 ст. 3 Закону про архітектурну діяльність, п.17 ст.51 Містобудівного кодексу РФ).
Так, не потребують дозволу на будівництво - будівельний вагончик на земельній ділянці для дачного господарства. Але державний органи, зловживаючи своїми повноваженнями, найчастіше вимагають наявність дозволу на будівництво у випадках, не передбачених законом, що є неправомірним.
Органи державної влади суб'єктів Російської Федерації вправі визначати перелік об'єктів, для будівництва яких не потрібен дозвіл на будівництво. У Приморському краї дозвіл на будівництво не потрібна у випадку, якщо роботи з будівництва та реконструкції об'єктів нерухомості не зачіпають конструктивні і інші характеристики надійності та безпеки будинків, будівель та споруд, а також у разі зведення тимчасових будівель, будівель і споруд на майданчиках, необхідних для організації будівельних робіт.
Якщо для будівництва потрібен дозвіл на будівництво, забудовник зобов'язаний мати архітектурний проект, виконаний відповідно до архітектурно-планувального завдання.
Під архітектурним проектом розуміють архітектурну частину документації для будівництва та містобудівної документації, яка містить архітектурні рішення, які комплексно враховують соціальні, економічні, функціональні, інженерні, технічні, протипожежні, санітарно-гігієнічні, екологічні, архітектурно-художні та інші вимоги до об'єкту в обсязі, необхідному для розробки документації для будівництва об'єктів, в проектуванні яких необхідно участь архітектора.
Обов'язковою також є архітектурно-планувальне завдання (ст. 51 Містобудівного кодексу). Під ним закон передбачає комплекс вимог до призначення, основними параметрами та розміщення архітектурного об'єкта на конкретній земельній ділянці, а також обов'язкові екологічні, технічні, організаційні та інші умови його проектування і будівництва, передбачені як законодавством Російської Федерації, так і законодавством її суб'єктів. Підставою для видачі архітектурно-планувального завдання є документи, що засвідчують право власності заявника на земельну ділянку, або дозвіл власника земельної ділянки на проектування на цій ділянці.
Також, до необхідних дозволів слід віднести проектну документацію (ст.ст. 47-50 Містобудівного кодексу РФ). Вона підлягає обов'язковій державній експертизі відповідно до Постанови Уряду РФ від 27.12.2000 року № 1008 "Про порядок проведення державної експертизи та затвердження містобудівної, передпроектної та проектної документації". При її розробці забудовник повинен керуватися Зводом правил з проектування та будівництва СП 11-111-99 "Розробка, узгодження, затвердження, склад проектно-планувальної документації на забудову територій малоповерхового житлового будівництва", затвердженого постановою Держбуду РФ від 30.12.1999 року № 94.
Відповідно до Наказу Міністерства архітектури, будівництва та житлово-комунального і господарства РФ від 03.06.92г. № 131 "Про порядок видачі дозволів на виконання будівельно-монтажних робіт" не можна обійтися без дозволу на виконання будівельно-монтажних робіт.
Обов'язковими є висновки уповноважених органів щодо дотримання санітарних, протипожежних, екологічних правил і норм, правил з охорони пам'ятників. Тільки за наявності цих документів видаються вищезгадані дозволу.
Порядок погодження та отримання більшості дозволів відрізняється в залежності від суб'єкта Федерації і муніципального освіти, на території яких знаходиться об'єкт споруди.
Деякі дослідники, розкриваючи дана ознака самовільно, говорять лише про необхідність дозволу власника чи іншого законного власника земельної ділянки, не надаючи значення іншим необхідним дозволами. Даний висновок випливає з першочерговості та значущості речового права, але він є не повним, поверховим.
Якщо необхідні дозволи були отримані, але потім одне з них або всі вони були скасовані або змінені, це не перетворює споруду в самовільну.
Підводячи підсумок, можна сказати, що дана ознака самовільно у ст. 222 ГК РФ сформульовано досить невизначено. Конкретного переліку дозволів не є. Тим більше, постійно змінюється законодавство на федеральному, регіональному та місцевому рівнях влади. А специфіка і особливості регульованих відносин залежать від прийнятих державними органами суб'єктів РФ або органами місцевого самоврядування рішень.
2.3.3 Істотне порушення містобудівних і будівельних норм
Споруда буде вважатися самовільної, коли істотно порушені містобудівні та будівельні норми і правила.
Модельний цивільний кодекс Співдружності Незалежних Держав містобудівні норми називає архітектурними (ст. 232).
Містобудівні норми і правила грунтуються на положеннях Містобудівного кодексу РФ від 29.12.2004 N 190-ФЗ. Слід зазначити, що у світлі яке відбувається в даний час містобудівної реформи, більшість раніше діяли норм в даній області скасовані. Але ними продовжують керуватися і державні органи і забудовники, або ці норми діють формально (уповноваженими державними органами не скасовано) і застосовуються в частині, що не суперечить новому Містобудівній кодексу РФ. Наприклад, Постанова Державного комітету РФ з будівництва та житлово-комунальному комплексу від 29.10.2002 року № 150 "Про затвердження інструкції про порядок розробки, узгодження, експертизи та затвердження містобудівної документації".
Порушенням містобудівних правил є недотримання планування забудови населеного пункту, конкретної вулиці, здійснення надбудов, що погіршують зовнішній вигляд будівлі. Сюди можна віднести і порушення, пов'язані з недотриманням або порушенням дозволів, про які йшла мова в попередньому підрозділі цієї глави, наприклад, грубе відступ від проектної документації (порушення поверховості, відхилення від габаритів будівлі).
Будівельні норми і правила містяться в окремих законах - наприклад:
Федеральний закон від 30 грудня 2004 року № 214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості";
Федеральний закон від 21 липня 1997 року № 116-ФЗ "Про промислову безпеку небезпечних виробничих об'єктів";
і в підзаконних нормативних актах - наприклад:
Постанова Державного комітету РФ з будівництва та житлово-комунальному комплексу від 17 вересня 2002 р. № 123 "Про прийняття будівельних норм і правил РФ" Безпека праці в будівництві. Частина 2. Будівельне виробництво ";
Постанова Державного комітету РФ з будівництва та житлово-комунальному комплексу від 23 липня 2001 р. № 80 "Про прийняття будівельних норм і правил РФ" Безпека праці в будівництві. Частина 1. Загальні вимоги ";
Постанова Уряду РФ від 27.12.1997 року № 1636 "Про правила підтвердження придатності нових матеріалів, виробів, конструкцій і технологій".
На території міста Владивостока діють Правила організації будівельних робіт, затверджені рішенням Думи міста Владивостока від 28.10.2005 року № 122.
Перелік норм, які потрібно дотримуватися забудовнику, дуже широкий і докладно не досліджується автором, так як будівництво об'єктів нерухомості без порушень норм права не є темою дослідження в цій роботі.
Порушення будівельних норм і правил можуть бути різними за змістом, у тому числі виражатися в зниженні міцності, стійкості або надійності споруди. До вступу в силу Кодексу про адміністративні порушення РФ від 30.12.2001 № 195-ФЗ (далі Кодекс про адміністративні правопорушення РФ) дані порушення докладно розкривалися у Положенні про порядок накладення штрафів за правопорушення у галузі будівництва, затвердженому Постановою Уряду РФ від 27.07.1993 року № 729.
Так, з урахуванням вимог ст. 222 ГК РФ, позивачу правомірно було відмовлено в задоволенні позову в частині стягнення витрат на зведені ним об'єкти і споруди. Підставою цьому послужило відсутність проектно-кошторисної документації, необхідних дозволів відповідних державних органів і порушення будівельних норм і правил.
Відомі випадки, коли забудовники, здійснюючи будівництво з порушенням встановлених законом норм, оскаржували конституційність цих норм. Так, громадянка О.П. Бовіна звернулася зі скаргою до Конституційного Суду РФ, вважаючи, що положення статей 16 (використання земельних ділянок відповідно до містобудівних регламентів, передбаченими правилами забудови, а також з дотриманням червоних ліній), 20 (здійснення містобудівної діяльності відповідно до містобудівної документації, правил забудови ), 62 (відмова органу місцевого самоврядування у видачі дозволу на будівництво у разі невідповідності проектної документації дозволеному використання земельної ділянки) Містобудівного кодексу РФ від 07.05.98 року № 73-ФЗ порушують її права, закріплені статтями 18 і 35 (частини 1 і 2) Конституції Російської Федерації. У чинному Містобудівний кодекс РФ дані норми права містяться у статтях 2 і 51.
Конституційний суд РФ обгрунтовано відмовив у прийнятті до розгляду даної скарги, вказавши, що оскаржувані норми не порушують конституційні права і спрямовані на реалізацію статей 9 (частина 1), 17 (частина 3), 36 (частини 2 і 3) і 55 (частина 3 ) Конституції РФ .
ГК РФ вимагає, щоб допущене порушення було "істотним", при цьому, не конкретизуючи які порушення треба вважати такими. Для вирішення цього питання може бути використано висновок спеціаліста або призначено експертизу. Закон мовчить про те, чи буде споруда вважатися самовільної, якщо компетентні органи знайдуть зазначені порушення, а забудовник зможе їх усунути. У такій ситуації можна припустити, що істотність порушень полягає в їх непереборний характер.
Якщо будівля зведена на законному місці, а порушення при будівництві носять несуттєвий характер або є порушення при видачі необхідних дозволів або при введенні об'єкта в експлуатацію, то забудовник буде нести відповідальність лише за нормами Кодексу про адміністративні правопорушення РФ (ст.ст. 9.4, 9.5) . Тобто, будівництво не можна буде визнати самовільної, і до неї не будуть застосовуватися відповідні правові наслідки, про які йдеться в § 1 глави 2 цієї роботи.
Як показує практика, недобросовісні забудовники усувають навіть суттєві порушення містобудівних і будівельних норм і правил, так як закон цього не забороняє. Таким чином, легалізують самовільну споруду, минаючи уповноважений на це суд.
Зведений об'єкт нерухомості (об'єкт завершеного будівництва) повинен бути введений в експлуатацію. Для цього необхідний дозвіл на введення в експлуатацію (ст.55 Містобудівного кодексу РФ). Воно являє собою документ, що засвідчує виконання будівництва, реконструкції в повному обсязі відповідно до дозволу на будівництво, відповідність збудованого, реконструйованого об'єкта капітального будівництва містобудівній плану земельної ділянки та проектної документації.
Таким чином, даний документ може бути доказом відсутності будь-яких порушень містобудівна і будівельних норм. Але відсутність акту прийняття об'єкта в експлуатацію не є ознакою самовільно будівлі.
На жаль, відомі випадки винесення незаконних судових рішень.
Наприклад, рішенням Артемівського міського суду з посиланням на положення ч. 1 ст. 218 ЦК РФ за громадянином Є. визнано право власності на гараж, зведений ним на виділеній земельній ділянці. Однак питання про те, зведено чи будова у відповідності з будівельними нормами і правилами, чи отримані необхідні дозволи спеціальних служб, судом не обговорювалися. У підсумку, суд визнав права власності на об'єкт нерухомості, будівництво якого було здійснено без дотримання вимог закону. Вищою інстанцією дана судова помилка була ліквідована.
Слід зазначити, що, незважаючи на аналогічність норм цивільного законодавства у всіх країнах Співдружності Незалежних Держав, легальне поняття самовільно будівлі в Цивільному кодексі Республіки Казахстан (ст.244) не містить третій ознаки самовільно. Тобто, за законом Казахстану самовільної можна визнати будівництво тільки за наявності першого або другого ознак. Це перший висновок, який можна зробити з аналізу норми. Але можливий і інший варіант - при розширеному тлумаченні норми "створене без отримання на це необхідних дозволів", тобто, законодавець передбачає відсутність необхідних дозволів та порушення відповідних норм. Даний висновок виходить з взаємозв'язку другого і третього ознак самовільно будівлі. Це видно з аналізу сформованої практики "самобуду": якщо особа спочатку не отримало необхідні дозволи, то й будівництво об'єкта відбувається з порушенням відповідних будівельних і містобудівних норм.
Дана ознака, за його наявності, в порівнянні з іншими, найлегше ліквідувати. Тому, найчастіше об'єкти визнаються самовільними спорудами через створення їх без отримання на це необхідних дозволів або створення на земельних ділянках, не відведених для цих цілей у порядку, встановленому законом або іншими правовими актами. Але применшувати значення цієї ознаки не варто, так як саме він охороняє інтереси і права інших осіб, забезпечуючи безпеку їх життя і здоров'я.
2.4 Негативні правові наслідки зведення самовільних будов
Самовільна споруда, зведена з порушенням норм, за своєю правовою природою є правопорушенням. Відповідно для особи, яка здійснила таку незаконну споруду, виникає ряд несприятливих наслідків.
Але, часто, практикуючі юристи говорять про них, як про своєчасних невеликих проблеми, легко ліквідовуються в процесі узаконення самовільних будівель. Не приділяється належної уваги даного питання і в науковій юридичній літературі. Більшість публікацій розкривають самовільну споруду з боку її легалізації, як способу набуття права власності, і виникаючих при цьому труднощі і проблеми.
На погляд автора, ігнорування негативних правових наслідків самовільного будівництва є неприпустимим, так як вони виникають в першу чергу. Їх поява неминуче, що не можна сказати про право власності забудовника на зведене будову.
Пункт 2 статті 222 ЦК України встановлює два наслідки для особи, що створила самовільну споруду.
По-перше, особа, яка здійснила самовільну будівлю, не набуває на неї право власності. Це - приватний висновок із загального правила (ст. 218 ЦК РФ), що вимагає, щоб для набуття права власності на нову річ при її створенні був дотриманий закон та інші правові акти.
Оскільки назване особа не має права власності на цю будівлю, йому не належать і права, що складають зміст права власності (п. 2 ст. 209 ЦК). Законодавець визнав за необхідне включити до ст. 222 ГК РФ вказівку на відсутність у забудовника прав розпорядчого характеру - особа не вправі розпоряджатися побудовою - продавати, дарувати, здавати в оренду, здійснювати інші операції. Однак, дане положення слід тлумачити розширено. Особа, не будучи власником, не має також права володіти самовільно побудовою і користуватися нею.
Угоди, вчинені щодо такої будови будуть вважатися незначними (ст. 168 ЦК РФ), як протизаконні з усіма наслідками, що випливають звідси наслідками.
Так, проектно-будівельний кооператив "Прогрес" звернувся до арбітражного суду з позовом до Свято-Тихоновської церкви Казанської єпархії Московської патріархії про визнання недійсним договору від 17.01.96 про безоплатну передачу позивачем відповідачу будівель столярної майстерні, коптильні і гаража і про застосування наслідків недійсності правочину . Свої вимоги він мотивував тим, що зазначені будинки побудовані ним на земельній ділянці, відведеній йому в тимчасове користування, дозвіл на їх зведення не видавалося. Тобто, майно є самовільно побудовою. Значить, воно не може бути предметом цивільно-правових угод. Як порахував Президія Вищого арбітражного суду РФ, висновок нижчестоящих судів про самовільно будівель був зроблений без достатніх того правових підстав. Тому, справу було направлено на новий розгляд.
Якщо набувач самовільної будівлі не знав, що вона є такою, то він має право пред'явити позов іншій стороні про витребування всього отриманого нею за угодою.
По-друге, самовільна споруда підлягає зносу який здійснив її особою, крім випадків, спеціально передбачених законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Із змісту статті 222 ГК РФ можна зробити висновок: обов'язок зі знесення самовільно будівлі лежить в першу чергу на тому обличчі, яке мало намір нею володіти, користуватися або розпоряджатися. Іншими словами, навряд чи законодавець покладає обов'язок по знесенню самовільно будівлі на будівельників, які здійснюють таку споруду за договором з власником земельної ділянки.
Тим не менш, у ряді випадків відповідальної може бути визнана й організація, яка здійснила будівництво, а як наслідок, і зобов'язана її знести. Наприклад, якщо на будівельників було покладено обов'язок отримання необхідних дозволів, а вони цього не зробили.
Питання знесення самовільних будівель регулюються також спеціальним законодавством. Так, з п. 3 ст. 25 Закону про архітектурну діяльність, особу, винну в будівництві або зміну архітектурного об'єкта без відповідного дозволу на будівництво, зобов'язана за свій рахунок здійснити знесення (повне розбирання) самовільно будівлі або привести архітектурний об'єкт і земельну ділянку до попереднього стану.
Разом з тим, чинне закон належним чином не регулює механізм здійснення знесення самовільних будівель. Відповідно до п. 2 ст. 62 Земельного кодексу України особа, винна в порушенні прав власників земельних ділянок, землекористувачів, землевласників та орендарів земельних ділянок, може бути на підставі рішення суду примушена до виконання обов'язку в натурі, у тому числі шляхом знесення незаконно зведених будівель, споруд, будівель.
Спірним є питання щодо термінів, у які повинен бути здійснений знесення самовільної будівлі. У пункті 6 Постанови Ради народних комісарів РРФСР від 22 травня 1940 № 390 "Про заходи боротьби з самовільним будівництвом у містах, робочих, курортних і дачних селищах" (воно діє і зараз) вказується термін: один місяць з отримання повідомлення про знесення самовільної будівлі.
Якщо особа, яка здійснила самовільну будівлю, не виконує цієї свого обов'язку, в якості альтернативи ст. 222 ГК РФ передбачає можливість повної ліквідації "самобуду" за рахунок особи, яка здійснила будівництво.
При цьому федеральним законодавством прямо не вирішене питання: в якому порядку (судовому або адміністративному) і ким повинен проводитися знесення самовільної будівлі?
Одні автори вважають, що знесення самовільної будівлі повинен здійснюватися на підставі рішення суду, оскільки у разі знесення самовільної будівлі зачіпаються майнові цивільні права. У будь-якому випадку, при надходженні до суду позову про знесення такої будівлі він підлягає розгляду по суті. Даний позов може бути пред'явлений як власником земельної ділянки, так і адміністрацією місцевої освіти. Так, Управлінню архітектури було відмовлено в задоволенні позову про знесення самовільно зведеного будівлі кафе, незважаючи на доведеність самовільно будівлі. Належним відповідачем у цьому випадку є особа, яка здійснила самовільну споруду. В іншому випадку позовні вимоги задоволенню не підлягають. Законні власники (в тому числі і орендарі) активно використовують дане право. Приватний власник земельної ділянки може здійснити знесення споруди в рамках самозахисту своїх цивільних прав (ст. 14 ЦК РФ).
Прихильники другого підходу виходять з того, що самовільна споруда не є об'єктом цивільних прав, тому її знесення безпосередньо не зачіпає майнові права і законні інтереси особи, яка здійснила будівництво. На підставі цього можна зробити висновок про допустимість знесення самовільної будівлі на підставі рішення уповноваженого адміністративного органу. Дане питання вирішується на місцевому рівні і залежить від політики місцевої влади щодо "самобуду".
Зокрема, на території м. Красноярська діють Положення про порядок знесення самовільних будівель в місті Красноярську, затвердженим Рішенням Красноярського міської ради від 26.09.97 року № 6-43, та Положення про порядок виявлення та зносу самовільних будівель на території міста Красноярська, затвердженим Постановою адміністрації м. Красноярська від 06.09.2004 року № 398. Зазначені документи вирішують долю самовільно будівлі в адміністративному порядку.
У місті Владивосток глава місцевої освіти своєю постановою заборонив пристрій (будівництво) додаткових споруд, не передбачених затвердженим проектом, що виходять за "червоні" лінії існуючої міського планування і забудови та зобов'язав у випадках самовільного будівництва застосовувати весь комплекс заходів відповідальності.
Також, глава міста Знахідки Приморського краю в своїй Постанові від 28 квітня 2005 року № 741 "Про заборону будівництва балконів у будинках житлового фонду всіх форм власності" зобов'язує осіб, які здійснили самовільну прибудову балконів і лоджій у будинках житлового фонду, демонтувати їх з відновленням несучої здатності конструкцій будівель за свій рахунок протягом одного місяця, керуючись житловими і будівельними нормами, в публічних інтересах - забезпечення безпечних умов проживання громадян.
У підсумку, як адміністративний, так і судовий порядок знаходять своє застосування на практиці.
Ухвалою Конституційного суду РФ від 25 березня 2004 року № 85-Про було відмовлено в прийнятті до розгляду скарги громадянина Л. Він у своїй скарзі оспорює конституційність положень пункту 2 статті 222 ГК РФ - особа, яка здійснила самовільну будівлю, не набуває на неї право власності; самовільна споруда підлягає зносу який здійснив її обличчям або за його рахунок. На думку заявника, зазначені положення, що не передбачають порядок віднесення тієї чи іншої будівлі до числа самовільних, а також не регулюють процедурні питання знесення самовільних будівель, порушують права, гарантовані статтями 35 і 40 Конституції РФ. Даний спосіб захисту своїх прав неприйнятний, оскільки вище зазначені статті Конституції РФ гарантують права лише щодо того майна, яке належить особі на законних підставах.
Законний власник земельної ділянки, захищаючи свої права, може звертатися до суду з позовом не про знесення самовільної будівлі, а про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою. Що й було зроблено Кубанським державним університетом. Всі інстанції зобов'язали відповідача звільнити земельну ділянку (їм було збудовано кілька капітальних будов). Президією Вищого арбітражного суду РФ всі судові постанови відмінено, тому що споруди на ділянці зведені відповідачем у відповідності з умовами договору оренди і не є самовільними.
З аналізу інших норм цивільного законодавства (крім ст. 222 ГК РФ) можна сформулювати ще ряд положень щодо правового становища і наслідків самовільного будівництва.
У силу імперативної вказівки в законі самовільна споруда вилучена з цивільного обороту. Вона не має статус об'єкта нерухомості і не підлягає державній реєстрації, в тому числі і як об'єкт незавершеного будівництва. Ця обставина підкреслено в пункті 7 Огляду практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі - продажу нерухомості (Інформаційний лист Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації N 21 від 13 листопада 1997 р.).
Пункт 2 ст. 222 ГК РФ не зачіпає питання про право власності на матеріали, використані при зведенні самовільно будівлі. Він вирішується загальними правилами ЦК про право власності. Особа, яка створила самовільну споруду і здійснила її знесення, зберігає право власності на використані матеріали. Якщо знесення здійснено іншою особою за його рахунок, він має право витребувати матеріали з чужого незаконного володіння (ст. 301 ГК РФ).
На самовільно зведену будівлю, розташовану на неправомірно займаному земельній ділянці, набувальна давність не поширюється (п. 4 Огляду законодавства та судової практики ЗС РФ за I квартал 2003 року). Положення про набувальної давності - особа, яка не є власником нерухомого майна, але добросовісно і безперервно володіє ним протягом 15 років, набуває право власності на нього (ст. 234 ЦК РФ) - до даних відносин не застосовується, так як об'єктом володіння та користування виступає будова, зведена самостійно. Правова позиція Верховного Суду була підтверджена визначенням Конституційного Суду від 25 березня 2004 року № 85-О. Судді підкреслили, що гарантії права власності надаються лише щодо того майна, яке належить суб'єкту на законних підставах.
Також, необхідно відзначити, що зведення самовільно будівлі є адміністративним правопорушенням, і тягне за собою адміністративну відповідальність.
Кодекс про адміністративні правопорушення РФ від 30.12.2001 року № 195-ФЗ у ст. 9.5 встановлює відповідальність у вигляді штрафу за будівництво будівель і споруд виробничого та невиробничого призначення, у тому числі житлових будівель, а також об'єктів індивідуального будівництва без дозволу - на громадян у розмірі від 300 до 500 рублів; на посадових осіб - від 500 до 1000 рублів; на юридичних осіб - від 5000 до 10000 рублів.
За порушення правил приймання і введення об'єктів в експлуатацію, в тому числі заселення житлових будинків і використання цивільних і виробничих об'єктів без оформлення в установленому порядку документів про введення в експлуатацію на громадян накладається штраф у розмірі від 500 до 1000 рублів; на посадових осіб - від 1000 до 2000 рублів; на юридичних осіб - від 10000 до 20000 рублів.
За порушення порядку видачі архітектурно-планувальних завдань та дозволів на будівництво на посадових осіб накладається штраф у розмірі від 1000 до 2000 рублів.
Сплата штрафу є дуже важливим моментом, тому що без його сплати неможливо оформлення самовільно будівлі у власність та визнання за нею статусу повноцінної нерухомості, про що йдеться нижче, в наступних параграфах цієї глави.
Боротьба з самозабудовникам в Краснодарі принесла бюджету міста у вигляді штрафів у 2002 році 11 млн. рублів, а в 2003 році вже 22 млн. рублів. Як видно, кількість самовільних будівель не зменшується.
Слід зазначити, що санкції, що накладаються державою за самовільне будівництво, несуттєві порівняно з масштабами проблеми. Часом цілі селища складаються з самовільно зведених будівель. Так, жителі селища Дорожній біля міста Калінінграда мають у паспорті тільки штамп "Селище Дорожній без вказівки вулиці і номера будинку, тобто всі будівлі в селищі побудовані самовільно. Також за даними Незалежної газети від 31.10.2005 року незаконне будівництво в Саратовській області стало нормою. За деякими оцінками, до 90% житла зводиться з різними порушеннями містобудівного законодавства.
За недотримання спеціальних будівельних та правил експлуатації будівельних механізмів (порушення правил безпеки при веденні будівельних робіт), якщо це спричинило по необережності заподіяння тяжкої шкоди здоров'ю людини або великого збитку (500 000 рублів) передбачена кримінальна відповідальність (ст. 216 Кримінального кодека РФ від 13.06. 1996 № 63-ФЗ). Винна особа може бути покарано штрафом як у розмірі до вісімдесяти тисяч рублів, так і позбавленням волі на строк до трьох років з позбавленням права обіймати певні посади або займатися певною діяльністю на строк до трьох.
Негативний вплив самовільно будівлі позначається і в повсякденному житті - на архітектурному вигляді міст і селищ. Наприклад, не рідкість в нашій державі, в тому числі, і в місті Владивостоці, зведення прибудов у центрі міста, або використання нерухомості в порушенні її цільового призначення, наприклад, переобладнанні будинку м'ясокомбінату під нічний клуб. Найчастіше, незаконні споруди порушують історичний вигляд архітектурної охоронної зони, наприклад, один з найголовніших пам'яток Вологодського Кремля - Софійський собор закриває самовільне будова, зведена комерційним юридичною особою.
Крім цього, самовільна споруда несе велику небезпеку здоров'ю та майну громадян. Зведені незаконні будови, архітектурні плани яких не пройшли відповідних погоджень в уповноважених державних органах, не відповідають вимогам безпеки, значною мірою схильні до руйнувань і іншим неприємних наслідків.
Уповноважені органи (органи місцевого самоврядування, прокуратура, федеральна служба з нагляду у сфері природокористування, органи містобудування) ведуть активну боротьбу з незаконними забудовами. Про це нас постійно сповіщають засоби масової інформації, називаючи навіть цю боротьбу "бульдозерним правом".
У цілому, підбиваючи підсумок нашого дослідження, можна зазначити, що прості теоретичні питання з приводу самовільно будівлі (об'єкт, ознаки) складні, різноманітні і дуже дискусійним. У зв'язку з чим, виникає багато питань на практиці - при визначенні долі самовільно будівлі. Суд в першу чергу повинен з'ясовувати, чи є спірне майно об'єктом самовільно будівлі, підпадає воно під ознаки самовільно, належними чи є сторони у справі.
Як видно, серйозні і наслідки самочинного будівництва. Щоб їх уникнути, зберегти вкладені в будівництво кошти і мати можливість розпоряджатися забудовнику зведеним об'єктом, законодавець навмисно передбачив можливість визнання права власності на об'єкт самочинного будівництва.
3. ПРОБЛЕМИ легалізації самовільно уПОСТРОЙКІ
3.1 Визнання судом права власності на самовільні споруди
Радянське право заперечувало визнання права власності на об'єкт самочинного будівництва (ст. 109 ЦК РРФСР 1964 року). Тобто, воно не визнавало самовільну споруду в якості одного із способів набуття права власності.
В даний час навчальна література розглядає самовільну споруду в такій якості. Усталена практика, в тому числі і судова, не заперечує, а навпаки, доводить це факт. Багато авторів, наприклад, Є. О. Суханов, говорять про визнання права власності на даний об'єкт - як виключення із загального правила. Ця точка зору заслуговує на повагу.
Але, сучасні умови і спосіб життя в російському суспільстві диктують інший підхід, який сприйнятий більшістю теоретиків і практиків. При дослідженні інституту самовільно будівлі першим і головним є питання її легалізації. І більшість дослідників вивчають проблеми саме в цій галузі цивільних правовідносин.
Законодавець навмисно передбачив у п. 3 ст. 222 ГК РФ можливість визнання права власності на самовільну споруду в судовому порядку. Інакше, включення статті 222 в голову 14 ЦК РФ "Набуття права власності" позбавлялося б жодних підстав. Тим більше, знос такого будівництва не завжди відповідає державним інтересам чи інтересам власника земельної ділянки.
ДК РФ допускає два випадки набуття права власності на самовільну споруду, причому тільки в судовому порядку. У цьому сенсі самовільна споруда є чи не єдиним об'єктом, що втягуються в цивільний оборот на підставі судового рішення, яке є одночасно і правовстановлюючим документом.
В обох випадках самовільна споруда зведена на земельній ділянці, що не належить особі, яка цю споруду звело, тобто за наявності першого ознаки самовільно.
Стаття 222 ГК РФ допускає можливість визнання права власності на самовільну споруду судом у двох випадках:
за особою, яка здійснила будівництво на не належить йому земельній ділянці, за умови, що дана ділянка буде у встановленому порядку надано цій особі під зведену споруду;
за особою, у власності, довічне успадковане володіння, постійному (безстроковому) користуванні якого знаходиться земельна ділянка, де здійснена споруда, тобто за титульним землевласником.
Більшість позовів про визнання права власності на самовільні споруди заявляють до суду саме на підставі абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ - в першому випадку. Закон прямо вказує на одну підставу, що дає право суду вирішити питання про визнання права власності на будівлю, - надання забудовнику відповідної земельної ділянки.
Аналогічна позиція Верховного суду РФ. Відповідно до визначення Верховного суду РФ від 25.01.2005 року № 77-ВО4-10 право власності на самовільну споруду може бути визнано судом за особою, яка здійснила будівництво на не належить йому земельній ділянці, за умови, що дана ділянка буде у встановленому порядку надано цій особі під зведену споруду.
Порядок закріплення за забудовником земельної ділянки під самовільно побудовою законом прямо не визначений. Тут можливі дві ситуації. Перша - земля знаходиться в державній або муніципальній власності та є вільною від прав на неї фізичних або юридичних осіб. Друга - земля знаходиться у приватній власності, правомірному володінні або користуванні інших фізичних чи юридичних осіб. Багато дослідників, тлумачачи цю норму закону, мають на увазі лише одну ситуацію - першу.
Позивачу слід надати суду докази, що свідчать про надання йому виконавчим органом державної влади або органом місцевого самоврядування земельної ділянки, на якій розташована самовільна споруда, для використання в цілях, відповідних призначенням цієї споруди. Ними є запису в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним, державні акти, дозволи та інші документи, які засвідчують права на землю, або які свідчать про згоду уповноваженого органу надати земельну ділянку під самовільну споруду. Зокрема, уповноважений орган може повідомити про те, що ділянка під самовільно зведеним будовою буде надано тій особі, за якими суд визнає право власності на цю будівлю.
Так, Федеральний арбітражний суд Центрального округу визнав право власності на завершене будівництвом будівлю кафе, тому що адміністрація міста не заперечувала проти надання земельної ділянки позивачу у разі визнання за ним права власності на будівлю.
Якщо самовільна споруда зведена на земельній ділянці, що належить іншій фізичній або юридичній особі, то право власності на неї може бути визнане за забудовником за умови переходу до нього відповідного права на земельну ділянку або її частини на підставах, передбачених цивільним законодавством. При цьому повинні бути враховані обмеження оборотоздатності земельних ділянок передбачених ст.27 Земельного кодексу РФ.
Позов адміністрації м. Твері до Товариства з обмеженою відповідальністю "Катрі" про визнання торгового павільйону самовільно побудовою і обязании відповідача знести самовільно зведений об'єкт з посиланням на ст.76 ЗК PФ був задоволений, тому що на землях загального користування дозволяється зведення капітальних споруд відповідно до призначенням цих земель, а дану земельну ділянку ставився до земель історико-культурного призначення і входив до водоохоронну зону річки Волги.
При цьому пред'явити вимогу про визнання права власності може лише особа, яка здійснила самовільну споруду. В іншому випадку - якщо суд вважатиме позивача не причетним до зведення будівель - він відмовляє задоволенні позову.
З моменту подачі до суду позовної заяви призупиняється дія ч. 2 п. 2 ст. 222 ГК, що передбачає знесення самовільної будівлі.
У судовій практиці виникали питання про те, як слід розуміти положення закону про необхідність з'ясування того, чи буде земельна ділянка виділена в установленому порядку і на якій стадії процесу суд повинен зробити це. У законі дані питання не регламентовані.
Пленум Верховного Ради РФ і Пленум ВАС РФ у постанові від 1 липня 1997 року № 6 / 8 "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу РФ" рекомендував позивачеві представляти докази, що свідчать про надання йому в установленому порядку земельної ділянки, на якому розташована самовільна споруда, на стадії підготовки справи до судового розгляду (п.34). Дані документи можуть бути надані суду і пізніше, але до винесення судового рішення у справі.
Але якщо земельна ділянка надана забудовнику, то відсутній спір, відсутня порушення, у зв'язку з яким споруда вважалася самовільної. Судовий розгляд втрачає сенс, але на практиці має місце. Причини такого явища криються в бюрократії адміністративних органів, що обмежують законні повноваження власників. Так, громадянин Т. звернувся до суду з позовом про визнання права власності на житловий будинок, побудований в 1975 році. До позовної заяви були додані:
1) укладення районного відділу архітектури про відповідність будинку будівельним та іншим нормам;
2) виписка з погосподарській книги із зазначенням, що з часу спорудження будинку і до теперішнього часу в ньому проживає громадянин Т.;
3) договір про безоплатну передачу земельної ділянки у власність, на якому громадянин Т. здійснив споруду.
Суд задовольнив вимоги позивача. Суду було важко обгрунтувати своє рішення, тому, що не було підстав звертатися з позовом до суду і розглядати цю справу. Але для адміністративних органів дане судове рішення було необхідним.
У другому випадку, коли ст. 222 ГК РФ допускає визнання права власності на самовільну споруду, мова йде про її зведенні на земельній ділянці, що належить іншій особі на праві власності, праві довічного успадкованого володіння або право постійного (безстрокового) користування. Державні та муніципальні органи такою ділянкою не вправі розпоряджатися, не можуть виділити його особі, яка здійснила самочинне будівництво.
Правом подачі позову володіє лише законний власник. Судове рішення необхідно, якщо між власником ділянки і особою, яка здійснила самовільну споруду, не досягли домовленості про долю будівлі. Рішення про визнання права власності на самовільну споруду може бути винесено судом, якщо об'єкт відповідає всім вимогам, що пред'являються до будівель (відповідність будівництва цільовим призначенням земельної ділянки, наявність дозволів). Особа, яка здійснила самовільну споруду на земельній ділянці, має право на відшкодування законним власником, набула прав власності на неї, витрат на будівництво. Розмір відшкодування визначається судом.
Так, згідно з Постановою Федерального арбітражного суду Центрального округу від 26.08.1996 року № 15 / 8 суд, визнаючи за адміністрацією міста право власності на спірну будівлю, не визначив розмір витрат, що підлягають відшкодуванню адміністрацією міста відповідачу, тим самим порушив номи ст. 222 ГК РФ.
Особа, яка здійснила самочинне будівництво на приналежному їй земельній ділянці, не потребує судовому визнання права на підставі ст.222 ГК РФ, оскільки існує інша підстава виникнення у нього права на будову - факт створення ним нової речі (п.1 ст.218 ГК РФ ). Для такої особи спір про право може бути пов'язаний з домаганнями інших осіб на самовільно збудований об'єкт або з неправомірними рішеннями, діями (бездіяльністю) органів державної влади та органів місцевого самоврядування. Однак ці категорії спорів змістом ст.222 ГК РФ не охоплюються, і мова йде не про виникнення, а підтвердження приналежності прав забудовника.
Даний спосіб легалізації для законного власника земельної ділянки, яка не брала участі в будівництві і не надавав під будівництво свою земельну ділянку, є єдиним способом придбання права власності на об'єкт, створений іншою особою, в умовах, коли забудовник відмовляється передати будівлю у власність землевласника. Саме з цієї причини, як вважають деякі автори, законодавець у ст. 222 ГК РФ згадує про визнання права власності на самовільну споруду. На думку автора, законодавець, передбачаючи таку можливість, виходив із загальних засад римського права - "права грунту".
На наш погляд, якби ГК РФ не містив норми права про можливість визнання права власності за забудовником, то самовільне будівництво не було б повсюдним. А легалізація самовільних будівель не була б настільки поширеним способом набуття права власності в нашій країні.
Не рідкісні в судовій практиці випадки, коли самовільна споруда зведена власником (власником, користувачем) земельної ділянки спільно з іншими особами (членами сім'ї, родичами чи сторонніми для нього особами), які претендують на визнання за ними права власності на цю споруду або її частину. Видається, що право зазначених осіб на землю під самовільним будовою може виникнути на підставі ст. 35 Земельного кодексу України, ст. ст. 271, 273 ЦК України, якщо за ними буде визнано право власності на цю будівлю або його частину. Подібний висновок випливає з правомочностей власника (власника, користувача) земельної ділянки на її забудову і відчуження належних йому будівель, споруд та інших будівель.
За позовом, заявленому особами, які не мають на період зведення самовільно будівлі права на земельну ділянку, правове значення мають обставини, пов'язані з отриманням згоди власника (власника, користувача) земельної ділянки на зведення споруди на даній ділянці. Позивач у даній ситуації повинен представити суду докази, що свідчать про те, що він брав участь у будівництві за угодою з власником будівлі або власником (власником, користувачем) земельної ділянки про створення спільної власності на возводимую споруду і саме в цих цілях вкладав свою працю і (або ) кошти. При недоведеності такої угоди вони можуть претендувати лише на відшкодування понесених ними витрат на будівництво.
Також суд не вправі задовольняти вимоги спадкоємців про визнання за ними права власності на самовільно зведені спадкодавцем будівлі та приміщення.
Вимога про визнання права власності на самовільну споруду підлягає задоволенню лише у разі відповідності даного об'єкта містобудівним і будівельним нормам і правилам при дотриманні всіх умов, передбачених п.3 ст. 222 ГК РФ.
Тому, у всіх справах за позовами про визнання права власності на самовільну споруду суду повинні бути представлені докази, що підтверджують дотримання вимог охорони навколишнього природного середовища, правил забудови, екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних, будівельних та інших обов'язкових норм і правил, виконання яких потрібно для будівництва та експлуатації конкретної будівлі. Дані обставини підтверджуються висновками органів архітектури і містобудування, державних органів, уповноважених на здійснення контролю та нагляду за дотриманням відповідних норм і правил, а також дозволом на будівництво.
На жаль, доводиться констатувати факт, що справи про визнання права власності на самовільну споруду розглядаються деколи в порядку окремого провадження, а не позовної, як того вимагає закон (мається спір про право).
Відсутність в необхідних випадках належно затвердженої проектної документації та дозволу на будівництво саме по собі не може служити безумовною підставою для відмови у позові про визнання права власності на самовільну споруду.
Суд може визнати право власності на самовільну споруду тільки в тому випадку, коли земельна ділянка відведена саме під самовільно зведений об'єкт. У тих випадках, коли використання земельної ділянки під самовільно побудовою не буде відповідати дозволеному використання, а компетентним органом відмовлено у зміні цільового призначення землі, то вимога про визнання права власності на неї судом не може бути задоволене. Так, Курчатовський районний суд м. Челябінська рішенням від 18 жовтня 2001 року задовольнив позов громадянина П. про визнання за нею права власності на самовільно зведений житловий будинок, пославшись на те, що місцева адміністрація не заперечує проти виділення земельної ділянки в оренду під зведена будова. Дане рішення вищестоящим судом було скасовано, оскільки земельна ділянка, де зведений житловий будинок, розташований у межах санітарно-захисної зони міських очисних споруд. Згідно з санітарними правилами (Санітарно-захисні зони і санітарна класифікація підприємств, споруд та інших об'єктів. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1031-01), затвердженим постановою Головного державного санітарного лікаря РФ від 17 травня 2001 р. N 15, житлове будівництво в межах таких зон заборонено.
ГК РФ регламентує, що збереження будівлі не повинно створювати загрозу здоров'ю та життю громадян, а також порушувати права та охоронювані законом інтереси інших громадян (ч. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ). Дана застереження зобов'язує суд у певних випадках відмовляти у визнанні права власності на самочинне будову. Зокрема, суд має право застосувати його і в тих випадках, коли компетентні органи, які регулюють земельні відносини, надали відповідну ділянку даній особі під зведену споруду, але є інші порушення - другий і третій ознаки самовільно. Причому для відмови у задоволенні позову зазначені порушення повинні бути неусувними й істотними настільки, що можуть призвести до наслідків, зазначених в абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Аналіз норм закону дозволяє згрупувати умови, при дослідженні яких можливе визнання права власності на самовільно зведені об'єкти судом:
Об'єкт, на який позивач просить визнати право власності, має ознаки самовільної будівлі, тобто є нерухомим майном, що відповідають хоча б одному з трьох умов, перелічених у п. 1 ст. 222 ГК РФ.
Споруда повинна бути зведена саме позивачем на чужій земельній ділянці самостійно або третьою особою за дорученням позивача, для позивача і за його рахунок (абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ). Або вона повинна бути зведена на земельній ділянці, що належить позивачеві на праві власності, довічного успадкованого володіння, постійного (безстрокового) користування (абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Земельна ділянка, на якій зведена споруда, повинен бути на момент розгляду справи в установленому порядку надано позивачеві під зведену споруду (абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ). Або він має перебувати у власності, довічне успадковане володіння або постійному (безстроковому) користуванні позивача (абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Збереження будівлі не порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб, не створює загрози життю і здоров'ю громадян.
Аналіз судової практики свідчить про те, що за відсутності цих підстав чи їх недоведеність суд відмовляє в задоволенні позову про визнання права власності на самовільні споруди.
Слід також погодитися з думкою заступника голови касаційної колегії Верховного Суду РФ Н. Толчеевим. Коло обставин, що мають юридичне значення у справах про визнання права власності на самовільну споруду, повинен визначатися виходячи з загальних умов, дотримання яких вимагається при будівництві об'єкту нерухомості.
Ці умови він викладає наступним чином:
Наявність права на земельну ділянку, на якій ведеться нове будівництво, якого дозволу власника цієї ділянки або власника існуючого будови на будівництво, реконструкцію.
Дотримання цільового призначення і дозволеного використання земельної ділянки, а також червоних ліній, встановлених проектами планування.
Наявність затвердженої у встановленому порядку проектної документації, дозволу на будівництво.
Дотримання містобудівних регламентів, будівельних, екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних та інших правил, нормативів
Дотримання прав і законних інтересів власників, землевласників, землекористувачів та орендарів суміжних земельних ділянок та інших об'єктів нерухомості.
Підтвердженням даних умов у суді служать наступні документи:
Договори підряду і акти приймання робіт зі зведення будівлі.
Документи, що підтверджують витрати на будівництво, понесені позивачем.
Виписки та довідки з державних реєстрів кадастрів.
Технічний паспорт збудованого об'єкта.
Довідка про відсутність зареєстрованих до 03.09.1998 року прав і обтяжень щодо об'єкта нерухомого майна, що видається органами технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна.
Постанова глави місцевої освіти про виділення земельної ділянки, або договір, на підставі якого позивачу надано земельну ділянку.
Санітарно-епідеміологічний висновок.
Висновки екологічного аудиту.
Документи державних органів охорони навколишнього природного середовища.
Довідки органів у справах цивільної оборони і надзвичайних ситуацій про відповідність зведеної споруди протипожежним нормам.
Листи співвласників земельної ділянки та власників сусідніх будівель, земельних ділянок.
На жаль, судом багато обставин справ взагалі не досліджуються, що призводить до винесення незаконних судових рішень. У підсумку, більшість незаконних будов стають легалізованими.
Однак визнання судом права власності на самовільну споруду недостатньо для користування цим майном. Єдиним доказом існування і необхідною умовою реалізації права власності на нерухоме майно є державна реєстрація права.
Що вступило в законну силу судове рішення про визнання права власності на самовільну споруду є підставою для державної реєстрації прав на нерухоме майно. Тому в резолютивній частині рішення суду повинні міститися необхідні для цього відомості. До них відносяться адресу (місцезнаходження) об'єкта нерухомості, його найменування і призначення, площа, ідентифікаційні дані з паспортів технічного обліку. Таким чином, державна реєстрація прав на земельну ділянку є логічним завершенням процесу легалізації.
Згідно зі ст. 36 Земельного кодексу РФ громадяни та юридичні особи, які мають у власності, безоплатному користуванні, господарському віданні або оперативному управлінні будинки, будівлі, споруди, розташовані на земельних ділянках, що перебувають у державній або муніципальній власності, набувають права на ці земельні ділянки відповідно до кодексу. Відповідно до п.3. ст.28 Федерального закону від 21.07.1997 року № 178-ФЗ "Про приватизацію державного та муніципального майна" власники об'єктів нерухомості, які не є самовільними спорудами і розташованих на земельних ділянках, які належать до державної або муніципальної власності, зобов'язані взяти ці ділянки в оренду або придбати у власність.
Стаття 222 ГК РФ характеризує легалізацію в судовому порядку лише одного виду самовільно будівлі - будівництво, здійснену на земельній ділянці, що не належить забудовнику.
Інші види самовільно будівлі, здійснені:
-З порушенням цільового призначення земельної ділянки;
-Без дозволу;
-З порушенням містобудівних і будівельних норм і правил легалізуються іншими способами.
Наприклад, забудовник має право звернутися із заявою про оскарження рішення органу місцевого самоврядування - необгрунтованої відмови у видачі дозволу на будівництво. Дані способи легалізації самовільно будівлі досліджуються нижче.
3.2 Позасудовий порядок легалізації самовільно будівлі
Пункт 3 статті 222 ЦК України визначає умови, за яких суд може винести рішення про визнання права власності на самовільну споруду. Але судовий розгляд необхідно далеко не завжди, коли ставиться питання про збереження споруди, здійсненої з порушенням закону. Тільки за однієї правопорушення судове рішення є обов'язковим для виникнення права власності на самовільно зведені будівлі як об'єкти нерухомого майна - здійснення споруди на земельній ділянці, права на який у забудовника відсутні.
Дані вимоги можуть бути дотримані і поза рамками судового розгляду. Придбати право власності на самочинне будову можна без звернення до суду.
Думки юристів (вчених та практиків) з цього приводу різні. Відповідно, і механізми легалізації в позасудовому порядку різноманітні. Вибраний "шлях" легалізації також залежить від виду правопорушення, вчиненого при будівництві.
Стаття 222 ГК РФ у частині, що встановлює обов'язковий судовий порядок набуття права власності, не повинна сприйматися як універсальне правило, розраховане на будь-яку ситуацію самовільного будівництва. Для визначення долі самовільно будівлі, поряд з цією статтею, треба застосовувати інші норми законодавства.
Крім позовів про визнання права власності на самовільну споруду або позовів про її знесення до суду можна звернутися з заявами про оскарження рішень, дій (бездіяльності) органів державної влади та органів місцевого самоврядування (гл.25 ЦПК РФ; гл.24 АПК РФ). Наприклад, у зв'язку з необгрунтованим відмовою змінити цільове призначення земельної ділянки під самовільно здійсненої будівництвом. При необхідності забудовник має право звернутися до суду із заявою про встановлення фактів, що мають юридичне значення (гл.28 ЦПК РФ; гл.27 АПК РФ). Наприклад, про факт здійснення ним будівлі. Дві останні категорії справ, як і суперечки між особами, спільно здійснювали будівництво, не згадуються в ст.222 ГК РФ. Але це не перешкоджає зверненню до суду з такими вимогами.
Законодавець не прагнув назвати в ст.222 ГК РФ всі матеріально-правові та процесуальні відносини, які можливі у зв'язку зі здійсненням самовільно будівлі. Про це не варто забувати при дослідженні інституту самовільно будівлі.
У позасудовому порядку можуть бути усунені багато порушень закону, допущені при здійсненні самовільно будівлі (наприклад, здійснення споруди з порушенням цільового призначення земельної ділянки, невідповідність споруди містобудівним нормам і правилам). Усуваючи порушення закону, забудовник змушений вступати у відносини з різними адміністративними органами - органами державної влади та органами місцевого самоврядування, наприклад з комітетом із земельних ресурсів, органом архітектури та містобудування. У деяких випадках правопорушення, допущене забудовником, полягає в тому, що він не звернувся в той чи інший адміністративний орган, наприклад не отримав дозвіл на будівництво. Усунути таке порушення можна шляхом звернення до відповідного адміністративний орган за дозволом, тобто шляхом вступу в адміністративні правовідносини.
Так, статтею 222 ГК РФ не передбачено судове визнання права власності на будівлю, здійснену з порушенням цільового призначення земельної ділянки. Але це не означає, що побудована нерухомість завжди буде залишатися самовільно побудовою. У встановленому порядку цільове призначення земельної ділянки може бути змінено за рішенням уповноважених органів державної влади або органів місцевого самоврядування (ст.8 Земельного кодексу Російської Федерації). Факт створення об'єкта не впливає на вирішення питання про зміну цільового призначення земельної ділянки. Якщо цільове призначення земельної ділянки змінено і самовільно збудований об'єкт нерухомості відповідає таким змінам, він перестає бути самовільно побудовою.
Відмова у зміні цільового призначення земельної ділянки може бути оскаржений у суді - у особливому виробництві (у порядку гл.25 ЦПК РФ і гл.24 АПК РФ). Якщо суд визнає відмову незаконною, а інші порушення законодавства відсутні, будівництво втрачає протиправний характер. Відповідно, самовільне будова набуває повноцінний статус об'єкта цивільних правовідносин, як об'єкт нерухомості.
Доля будівлі, здійсненої без необхідних дозволів, аналогічна вище описаної ситуації, пов'язаної з недотриманням цільового призначення земельної ділянки. Відсутність дозволу на будівництво - ще не привід для звернення до суду.
За загальним правилом, спочатку потрібно змінити цільове призначення земельної ділянки або отримати дозвіл на будівництво, а потім починати будівельні роботи. У той же час, закон не забороняє приймати дані рішення пізніше. Більш того, з аналізу переліку підстав, за якими може бути відмовлено у видачі дозволів на будівництво, можна зробити висновок, що початок будівництва саме по собі не може стати перешкодою для отримання дозволу на будівництво. Тому уповноважені органи можуть розглядати заяви і приймати рішення після того, як будівельні роботи початі або навіть завершені. Теоретично таку ситуацію не варто сприймати як нормальну, але практично - це реальність у сучасних російських умовах.
У видачі дозволу на будівництво можуть відмовити за відсутності у забудовника доказів належності йому відповідної споруди. У такому випадку забудовник має право звернутися до суду із заявою про встановлення факту здійснення ним будівлі. Відмова адміністративних органів видати дозвіл на будівництво за наявності у забудовника доказів належності йому споруди є підставою для звернення до суду з заявами про оскарження рішень, дій (бездіяльності) органів державної влади та органів місцевого самоврядування.
Визнання права власності на такий вигляд самовільно будівлі - будівництво, здійснену з порушенням містобудівних і будівельних норм і правил, також не охоплюється ст. 222 ГК РФ. Якщо для скасування або зміни містобудівних та будівельних норм і правил немає підстав, то при істотному їх порушенні суд не може визнати право власності на самовільну споруду і включити її в цивільний оборот у якості повноцінного об'єкту нерухомості. Ніякої адміністративний орган не може прийняти рішення, що дозволяє зберегти таку споруду. Отже, можливий лише суперечка про те, чи є суттєвим допущене порушення. Але цей спір не буде розглядатися судом не за позовом про визнання права власності на самовільну споруду (ст.222 ЦК України), а у зв'язку з оскарженням відповідного рішення уповноваженого органу державної влади або органу місцевого самоврядування, наприклад, при відмові виконати прийняття об'єкта в експлуатацію.
Виходить, мова йде не про судовий визнання права власності на самовільну споруду, а про усунення у судовому порядку тих порушень, які перешкоджають виникненню права власності на об'єкт.
Також слід зазначити, що визнання права власності в судовому порядку в контексті абз.1 п.3 ст.222 ГК РФ не завжди доцільно, тому що, за загальним правилом, питання про надання земельної ділянки вирішується в адміністративному порядку. У підсумку, ознака самовільно ліквідується в позасудовому порядку, і немає необхідності вирішувати питання "узаконення будівлі у суді. До суду може бути заявлено вимогу про визнання неправомірною відмови місцевої адміністрації у наданні земельної ділянки.
Багато юристів розкривають процес легалізації з боку державної реєстрації прав на нерухоме майно. Даний варіант узаконення самовільно будівлі, не дивлячись на ряд виникаючих труднощів, знаходить своє застосування на практиці. Значна частина споруд легалізується саме в такому порядку.
На підставі стст. 16-18 Федерального закону від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" особа, яка звело нерухомість з дотриманням всіх передбачених правил відведення землі та здійснення будівництва, подає до установи юстиції в обов'язковому порядку: дозвіл на будівництво, проектну документацію, акт прийняття об'єкта в експлуатацію. Очевидно, що самовільне забудовник названих документів не має в силу самовільно зведеного їм об'єкта. У зв'язку з цим виникають сумніви з приводу того, що установа юстиції в такій ситуації може здійснити державну реєстрацію самовільно збудованого об'єкта нерухомості.
У подібній ситуації зацікавлена особа при зверненні до установи юстиції має право подавати висновки повноважних і компетентних органів про відповідність об'єкта "самобуду" містобудівним і будівельним нормам і правилам. Установа юстиції, приймаючи цей висновок в сукупності з правовстановлюючими документами на землю під таким об'єктом, легалізує самовільну споруду в позасудовому порядку. Але цей порядок легалізації мало заснований на законі. З аналізу правових норм відбувається зворотний висновок - реєстрація права власності на самовільну споруду є незаконною. Тому, подальша реєстрація не перешкоджає судовому оскарженню первинної державної реєстрації права власності на самочинне будову. Легалізуючи самовільну споруду таким способом, недобросовісні учасники цивільних правовідносин намагаються обійти закон.
Так, Товариство звернулося до суду із заявою про встановлення юридичного факту володіння на праві власності знову зведеним об'єктом нерухомості на тій підставі, що це необхідно заявникові для реєстрації права власності. Рішенням першої інстанції дана вимога була задоволена. Але Президія Вищого арбітражного суду РФ у Постанові від 3 вересня 2002 року № 4544/02 дану судову помилку ліквідував. Зведений об'єкт відповідав усім ознакам самовільно. Тому вимога про визнання права власності на даний об'єкт могло бути розглянуте тільки в порядку позовного провадження, а не шляхом встановлення юридичного факту.
У разі відмови в державній реєстрації, зацікавленій особі - забудовнику залишається лише звернутися з відповідним позовом до суду, або оскаржити до суду відмову установи юстиції.
Суддя арбітражного суду Краснодарського краю С. Моргунов говорить ще про один спосіб легітимного залучення в цивільний оборот самовільно зведеної нерухомості.
При відсутності спору між самовільним забудовником і законним власником землі головною проблемою є відсутність дозволу на будівництво та акта прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта.
В даний час ще діє постанова Ради народних комісарів РРФСР від 22 травня 1940 № 390 "Про заходи боротьби з самовільним будівництвом у містах, робочих, курортних і дачних селищах". Відповідно до нього місцева адміністрація може надати забудовникам дозвіл на будівництво в установленому порядку, за відсутності підстав до знесення споруди. Звідси випливає висновок, що за відсутності обставин, однозначно перешкоджають збереженню самовільно будівлі, забудовник має можливість вимагати від адміністрації місцевої освіти видати дозвіл на будівництво. Отримане таким чином дозвіл на будівництво може служити підставою для оформлення акта приймання в експлуатацію об'єкта самовільно будівлі.
Але даний варіант легалізації мало застосуємо на практиці, так як зазначена постанова застосовно до споруд, самовільно зведеним до його видання, тобто до 1940 року, і у відношенні тільки індивідуальних забудовників. Юридичні особи не охоплюються даною нормою закону. Тим більше, юридична застосовність даної постанови викликає сумніви.
Величезна кількість прийнятих рішень у галузі будівництва залежить від органів місцевого самоврядування. Вони не рідко зловживають своїми повноваженнями, сприяючи незаконній легалізації самовільно будівлі. Багато хто з них намагалися і намагаються зараз вирішити питання легалізації самовільних будівель в позасудовому порядку шляхом прийняття відповідних нормативних актів.
Прикладом може служити постанова міської ради депутатів м. Рубцовська Алтайського краю "Про затвердження Тимчасового положення про порядок визнання права власності на самовільні споруди в межах міста Рубцовська". Цей документ встановлював позасудовий (адміністративний) порядок "узаконення" окремих будівель, зведених з порушенням містобудівного законодавства. Але в судовому порядку воно було скасовано, тому що орган місцевого самоврядування не мав права втручатись у компетенцію федерального законодавця.
Підводячи підсумок, можна сказати, що поширеною є думка, згідно з яким рішення з питання про самовільне будівництво повинно бути прийнято лише судом. Така позиція більшості суддів, прокурорів, посадових осіб органів місцевого самоврядування. Але даний підхід є поверховим і вузьким, він не розкриває процес легалізації в цілому, у всіх аспектах. Адже, в багатьох випадках право власності на самовільну споруду виникає без судового розгляду. І не кожен судовий процес, пов'язаний із самовільним будівництвом, протікає за правилами позовного судочинства на підставі ст.222 ГК РФ.
3.3 Перспективи удосконалення законодавства в галузі самовільного будівництва
У даній роботі автором досліджувалися питання, пов'язані з самовільним будівництвом, як в теоретичному аспекті, так і в практичному. Детально проаналізовано норми про самовільної будівлі (об'єкт, ознаки, наслідки, легалізація).
Динаміка розвитку правовідносин у будь-якій області юриспруденції залежить від змісту закону та механізму його реалізації. В умовах становлення і розвитку ринкових відносин у нашому законодавстві не рідкістю є наявність прогалин і колізій. Це перешкоджає формуванню єдиної судової практики при вирішенні спорів та здійсненню правосуддя в цілому. За останні роки докорінно змінилося земельне та містобудівне законодавство. Відповідно, норми Цивільного кодексу РФ, а зокрема статті 222, набувають іншу характеристику, змінюється їх тлумачення, з'являються протиріччя при зіставленні знову прийнятих до діючих раніше нормативно-правовими актами.
Як видно з дослідження, норми цивільного права не завжди коректно і точно формулюють окремі дефініції, ознаки.
Так, визначення об'єкта самовільно будівлі у статті 222 викликає ряд питань в юридичній науці і призводить до різноманітної судовій практиці. При розширювальному тлумаченні норми коло можливих об'єктів досить широкий, а при буквальному - сильно звужується. У результаті, рішення спірного питання залежить від позиції конкретного судді, прокурора, уповноваженої особи органу влади. А це не припустимо у правовій державі.
Після проведеного аналізу, автор пропонує кілька варіантів удосконалення норм статті 222 ЦК України, які зменшать проблеми самовільного будівництва.
У першому пункті цієї статті слід уточнити об'єкт і друга ознака самовільно:
"Самовільно побудовою є житловий будинок, інша будівля, споруда, прибудова до них, об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, створене (реконструйоване) на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей у порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створене ( реконструйоване) без дозволів відповідно до містобудівного законодавства, або з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил. "
На погляд автора, можна об'єднати другий і третій ознаки в один, при цьому сутність самовільної будівлі не зміниться. У законі він може бути виражений так:
"... Або створене (реконструйоване) з порушенням містобудівного законодавства та будівельних норм і правил". Необхідні дозволи містяться в зазначених нормах, їх відсутність означає порушення цих норм.
Пункт другий, описує несприятливі наслідки самочинної будівлі не викликає розбіжностей у правозастосовчій діяльності. Тому, будь-яких доповнень в автора не є.
Окремої уваги потребує третій пункт, що характеризує можливість визнання права власності в судовому порядку. У чинному законі права забудовника відображені в більшій мірі, ніж права власника (абз. 1, 2 п.3 ст.222 ГК РФ). Це суперечить сутності права власності, як абсолютного речового права. Також не порушені всі випадки визнання права власності на об'єкти самочинного будівництва в 222 статті. Тобто, законодавець не передбачає адміністративний порядок легалізації, а також судову легалізацію інших видів самовільних будівель.
У підсумку, це призводить до незаконних дій недобросовісних учасників щодо легалізації "самобуду". Щоправда, закон - це не єдина причина. Цьому сприяють і економічні умови в нашій країні.
Немає сумніву в необхідності вдосконалення третього пункту 222 статті. Але яким шляхом піти? За принципом юридичної та фактичної зв'язку нерухомості із землею, від якого наше законодавство останнім часом відступає. Або по переважному останнім часом принципом майнового розмежування земельної ділянки та знаходиться на ньому будівлі.
Якщо слідувати до першого підходу, то треба виключати повністю перший абзац третій пункту. Відповідно до другого підходу, таке виключення не потрібно. Але, відповідно до загальних засадами цивільного права та пріоритетом захисту права власності, про легалізацію споруди за власником землі треба говорити в першу чергу. Тому, перший і другий абзаци треба поміняти місцями. Автор роботи допускає можливість визнання права власності за забудовником, але законодавець повинен вказувати на таку можливість лише після аналогічного права за власником землі.
Також, не зовсім зрозуміло мовчання законодавця з приводу легалізації інших видів самовільних будівель. Дані норми вимагають обов'язкового включення до статті 222 ГК РФ, або в земельне та містобудівне законодавство.
Наприклад, стаття 222 може бути доповнена таким абзацом:
"Питання визнання права власності на самовільну споруду при порушенні містобудівних і будівельних норм, регулюються відповідно до містобудівного законодавства".
Слід також внести зміни до законодавства у сфері земельних, містобудівних і будівельних відносин, які визначають особливості виникнення прав на різні види самовільних будівель. Тоді рішення багатьох питань не буде залежати від позиції регіональних і місцевих органів влади.
Не вимагає зміни і дуже важливою, на наш погляд, є абзац 3 пункту 3 статті 222, захищає права та охоронювані законом інтереси третіх осіб.
Також, певний результат принесло б збільшення заходів адміністративної відповідальності, що застосовуються до недобросовісних забудовником.
У напрямку вдосконалення не діє і законодавець. Для вирішення існуючих проблем у Державну Думу Російської Федерації було внесено кілька законопроектів, спрямованих на спрощення процедури легалізації прав на земельні ділянки, утворених до введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації і використовуються для індивідуального житлового, гаражного будівництва, ведення особистого підсобного і дачного господарства, городництва .
Проектом № 150175-4 "Про внесення змін у Містобудівний кодекс Російської Федерації", прийнятому в першому читанні 16.11.2005 року уточнюється, що видача дозволу на будівництво гаража не вимагається лише у разі його будівництва на земельній ділянці, наданій фізичній особі для індивідуального житлового будівництва , або безпосередньо для будівництва індивідуального гаража.
Також у першому читанні був прийнятий проект федерального закону № 263127-4 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації в частині уточнення умов і порядку приватизації, кадастрового обліку земельних ділянок, наданих для ведення особистого підсобного і дачного господарства, городництва, садівництва та індивідуального житлового будівництва, реєстрації прав громадян на ці земельні ділянки, а також розташовані на зазначених ділянках об'єкти нерухомості ".
Значна частина нерухомості сьогодні не пройшла процедуру державної реєстрації через відсутність правовстановлюючих документів, а також документів, що дозволяють однозначно ідентифікувати об'єкт нерухомості як об'єкт права.
У правовстановлюючих документах на земельні ділянки, виданих до введення в дію Земельного кодексу РФ, часто не вказано право (власності, постійного (безстрокового) користування, довічного успадкованого володіння, оренди, безоплатного термінового користування), на якому надано земельну ділянку. Законодавець пропонує вважати такі земельні ділянки наданими на праві власності, за винятком випадків, коли такий ділянка вилучена з обігу або на нього поширюється заборона на приватизацію.
Поширеними є випадки, коли індивідуальний житловий будинок, дачні будівля або гараж зведені без дозволу на будівництво. Діюча редакція Містобудівного кодексу РФ встановлює перелік об'єктів, для яких не потрібен дозвіл на будівництво (реконструкцію). Але, дію Містобудівного кодексу РФ не поширюється на нерухомість, побудовану (реконструйовану) до його введення. А Федеральним законом "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" не передбачена можливість реєстрації прав на об'єкти нерухомого майна без дозволу на будівництво (реконструкцію) та акта введення об'єкта в експлуатацію.
Тому, згаданий вище законопроект говорить про необхідність поширення дії частини 17 статті 51 Містобудівного кодексу РФ (відсутність дозволу на будівництво) на раніше зведені споруди, а також про можливість реєстрації прав на зазначені об'єкти на підставі документів, що підтверджують право громадянина на земельну ділянку, та технічного паспорти на зведену на ньому споруду.
У зв'язку з масовим характером самовільних будівель, на думку законодавця, судовий порядок визнання прав не зможе забезпечити в найближчі роки легалізацію прав на житлову нерухомість.
Для прискорення процесу легалізації законодавець пропонується встановити тимчасовий - до 1 січня 2009 року - спрощений порядок перевірки відповідності містобудівним регламентам і будівельним нормам житлових будинків (за винятком багатоквартирних), побудованих громадянами без дозволу на будівництво на земельній ділянці, наданій їм до вступу в силу Містобудівного кодексу РФ. Відповідно до зазначеного порядку перевірка проводитиметься органом місцевого самоврядування за місцем знаходження об'єкта капітального будівництва за заявою правовласника або уповноваженої ним особи, до якої додаються документи, що підтверджують право громадянина на земельну ділянку і технічний паспорт на нього.
Тобто, мова йде про адміністративне порядок легалізації, про який в даний час закон не згадує, але теоретично і фактично він існує.
Черговий законопроект, внесений Державною Думою 17.06.2005 року, № 187331-4 "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" пропонує доповнити главу IV статтею 23.1, іменованої: "Державна реєстрація прав на земельні ділянки, які використовуються для індивідуального житлового, гаражного будівництва, ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва, тваринництва і городництва, і операцій з ними ". Дана стаття встановлює мінімальний перелік документів, необхідних для проведення державної реєстрації раніше виникли прав на зазначені земельні ділянки. Цей перелік є вичерпним і додаткових довідок, документів витребувати у заявника забороняється.
Підводячи підсумок, слід зазначити, що зараз норми про самовільної будівлі дуже "гнучкі", мають "двосторонній характер". Деякі окремі положення сформульовані неконкретно, щодо абстрактно, інші - взагалі не згадуються законодавцем ні в цивільних нормах, ні в містобудівних, земельних нормах.
Всі прорахунки законодавця, на жаль, вміло використовуються недобросовісними суб'єктами цивільних правовідносин. Викладені вище пропозиції на адресу законодавця і прийняття низки поправок до чинного закону можуть обмежити можливість незаконній легалізації "самобуду". Меншою критиці буде піддаватися позиція законодавця і багатьох правопріменітелей, що розглядають самовільну споруду, як одного із способів набуття права власності.
ВИСНОВОК
Підводячи підсумок нашого дослідження, можна сформулювати наступні висновки.
По-перше, інститут самовільної будівлі не виник стихійно, він має свою історію. Спочатку він виник, як "суперфіцій", потім - як "право забудови", а в даний час класифікується, як "самовільне будівництво". Даний інститут завжди займав важливе місце в цивільному праві, регулюючи при цьому суспільні відносини у галузі земельного та будівельного права.
За задумом законодавця і практикою, що склалася в нашій країні, можна з повною упевненістю розкривати суть самовільно будівлі як одного із способів набуття права власності. Ряд юристів піддають критиці це положення, розглядаючи самовільну споруду лише в адміністративно-правовому аспекті - як правопорушення. Природно, при такому підході, не може бути й мови про можливість залучення об'єкта самовільного будівництва в цивільний оборот. Але, такий висновок є невірним, поверхневим і не підтримується автором.
Самовільна споруда відноситься до первинних способів набуття права власності, за допомогою якого правомірно можна стати власником майна.
По-друге, докладно проаналізовано всі теоретичні аспекти самовільного будівництва, що дуже важливо для юридичної науки. Були досліджені всі об'єкти, які можуть потрапити під дію статті 222 Цивільного кодексу РФ, так як питання про об'єкт є одним з першим при вирішенні спору в суді. Ними можуть бути: житловий будинок; прибудова частини житлового будинку; будівлю і споруду, не призначені для проживання (адміністративна будівля, кафе гараж, свердловина водопостачання); об'єкт незавершеного будівництва; самовільна реконструкція об'єкта.
Велику увагу також приділено ознаками, за наявності яких споруда набуває статусу самовільної. Критерії самовільно виражаються в основному в недотриманні будівельних і містобудівних норм. Незважаючи на величезну кількість нормативно-правових актів, що містять дані норми, Цивільний кодекс РФ вельми абстрактно і неточно визначає межі, в рамках яких споруда вважається самовільної. Така позиція законодавця сприяє зростанню бюрократизму в нашій країні. На сьогоднішній день, віднесення різних будов до "самобудовою" більшою мірою залежить від політики державних органів на рівні суб'єктів РФ або органів місцевого самоврядування. Тому дуже різноманітна судова практика. А це не характеризує нашу державу, як правову.
Головним серед ознак самовільно є наявність права на земельну ділянку або відповідність його цільовим призначенням. Саме з цієї ознаки почалося формування інституту самовільно будівлі. Починаючи з римського права і до теперішнього часу, у багатьох провідних правових системах діє принцип "права грунту". Російський закон з розвитком ринкових відносин все більше і більше відхиляється від цього принципу. На перший план виходить принцип майнового розмежування прав на земельну ділянку і знаходиться на ньому будову. Це черговий доказ на користь позиції автора - шляхом самовільної будівлі можна на законних підставах придбати право власності.
По-третє, предметом окремого дослідження стала практика застосування статті 222 Цивільного кодексу РФ та інших норм цивільного права при визнанні права власності на об'єкт самочинного будівництва. Були виявлені загальні закономірності, особливості та проблеми розгляду даної категорії судових справ. За останні роки кількість таких справ збільшилася, але кількість питань з ним при цьому не зменшується.
Крім згаданої в статті 222 Цивільного кодексу РФ судової легалізації, можливий і позасудовий порядок її здійснення. У третьому розділі були викладені всі можливі варіанти, при яких настання негативних правових наслідків самовільної будівлі не відбувається. Саме до такого результату прагне більшість учасників цивільних правовідносин. Винятком не є і законодавець. Це підтверджується аналізом знаходяться на розгляді в Державній Думі законопроектів. Всі законопроекти спрямовані на спрощення процедури легалізації.
Також була зроблена спроба законотворчої діяльності автором випускний кваліфікованої роботи. Після всебічного вивчення практики застосування норм про самовільної будівлі пропонується змінити чинну редакцію статті 222 Цивільного кодексу РФ. У запропонованій редакції уточнюється об'єкт і окремий ознаки самовільної будівлі, а також питання визнання права власності на об'єкт самовільно будівлі.
При діючому законі легалізація "самобуду", на жаль, часто здійснюється незаконним шляхом. Всі прогалини законодавця вміло використовуються недобросовісними забудовниками, чим порушуються і публічні інтереси, і інтереси приватних осіб. Тому, все, що пов'язано із самовільним будівництвом, в тому числі і придбання права власності на об'єкт самовільно будівлі, характеризується "негативною оцінкою".
Звідси випливає висновок, що законодавцю треба точно прописати всі питання легалізації самовільно будівлі, а органам влади створити необхідні економічні, політичні та соціальні умови для їх реалізації.
СПИСОК використаних джерел
Конституція Російської Федерації: [прийнята всенародним голосуванням 12.12.1993 року] / / Ріс. газ. - 1993. - 25 грудня.
Цивільний кодекс Російської Федерації: [прийнято Держ. Думою 21.10.1994 року № 51-ФЗ; в ред. від 10.01.2006 року № 18-ФЗ] / / Відомості Верховної Ради України. - 1994. - № 32. - Ст.3301.
Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації: [прийнято Держ. Думою 23.10.2002 року № 138-ФЗ; в ред. від 27.12.2005 № 197-ФЗ] / / Ріс. газ. - 2002. - 20 листопада.
Арбітражний процесуальний кодекс Російської Федерації: [прийнято Держ. Думою 14.06.2002 року № 95-ФЗ; в ред. від 27.12.2005 № 197-ФЗ] / / Ріс. газ. - 2002. - 7 липня.
Житловий кодекс Російської Федерації: [прийнято Держ. Думою 29 грудня 2004 року № 188-ФЗ; в ред. від 31.12.2005 N 199-ФЗ] / / Ріс. газ. - 2005. - 12 січня.
Земельний кодекс Російської Федерації: [прийнято Держ. Думою 25 жовтня 2001 року № 136-ФЗ] / / Відомості Верховної Ради України. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
Містобудівний кодекс Російської Федерації: [прийнято Держ. Думою 29 грудня 2004 року № 190-ФЗ] / / Ріс. газ. - 2004 .- 30 грудня.
Містобудівний кодекс Російської Федерації: [прийнято Держ. Думою 7 травня 1998 № 73-ФЗ] / / Відомості Верховної Ради України, - 1998. - 19. - Ст. 2069.
Кодекс про адміністративні порушення Російської Федерації: [прийнято Держ. Думою 30 грудня 2001 № 195-ФЗ; в ред. від 08.05.2006] / / Ріс. газ. - 2001. - 31 грудня.
Цивільний кодекс РРФСР, Цивільно-процесуальний кодекс РРФСР / М.: Юридична література .- 1965 рік.
Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів: федеральний закон: [прийнято Держ. Думою 30 грудня 2004 № 214-ФЗ] / / Відомості Верховної Ради України. - 2005. - № 1 (частина1). - Ст.40.
Про архітектурну діяльність в Російській Федерації: федеральний закон: [прийнято Держ. Думою 17 листопада 1995 року № 169-ФЗ] / / Відомості Верховної Ради Федераціі.-1995 .- № 47.-Ст. 4473: послід. ред. Збори Законодавства Російської Федерації. - 2004. - № 35. - Ст. 3607.
Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним: федеральний закон: [прийнято Держ. Думою 21 липня 1997 року № 122-ФЗ; в ред. від 17.04.2006] / / Відомості Верховної Ради України. - 1997. - № 30 .- Ст. 3594.
Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації: федеральний закон: [прийнято Держ. Думою 6 жовтня 2003 року № 131-ФЗ] / / Відомості Верховної Ради України. - 2003. - № 40 .- Ст. 3822.
Про форму дозволу на будівництво та формі дозволу на введення об'єкту в експлуатацію: [затверджено постановою Уряду РФ від 24 листопада 2005 року № 698] / / Відомості Верховної Ради України. - 2005. - № 48. - Ст. 5047.
Про затвердження правил видачі дозволів на будівництво об'єктів нерухомості федерального значення, а також об'єктів нерухомості на територіях об'єктів містобудівної діяльності особливого регулювання федерального значення: [затверджено постановою Уряду РФ від 10 березня 2000 року № 221] / / Відомості Верховної Ради України. - 2000. - № 12. - Ст.1297.
Про порядок проведення державної експертизи та затвердження містобудівної, передпроектної та проектної документації: [затверджено постановою Уряду РФ від 27 грудня 2000 року № 1008] / / Відомості Верховної Ради України. - 2001. - № 1 (частина II) .- Ст. 135.
Про заходи боротьби з самовільним будівництвом у містах, робочих, курортних і дачних селищах: [затверджено постановою Ради народних комісарів РРФСР від 22 травня 1940 № 390] / / Звід законів РРФСР .- т. 4. - С. 115.
Про прийняття будівельних норм і правил РФ "Безпека праці в будівництві. Частина 1. Загальні вимоги": [затверджено постановою Державного комітету РФ з будівництва та житлово-комунальному комплексу від 23 липня 2001 року № 80] / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади . - 2001. - № 39.
Про прийняття будівельних норм і правил РФ "Безпека праці в будівництві. Частина 2. Будівельне виробництво": [затверджено постановою Державного комітету РФ з будівництва та житлово-комунальному комплексу від 17 вересня 2002 року № 123] / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади . - 2002. - № 48.
Звід правил по проектуванню і будівництву СП 11-111-99 "Розробка, узгодження, затвердження, склад проектно-планувальної документації на забудову територій малоповерхового житлового будівництва: [затверджений постановою Держбуду РФ від 30 грудня 1999 року № 94] / / Нормування, стандартизація та сертифікація у будівництві. - 2000. - № 1.
Про затвердження положення про порядок видачі дозволів на забудову площ залягання корисних копалин: [затверджено постановою Гірського і промислового нагляду РФ від 30 серпня 1999 року № 64] Рос. газ. - 1999. - 14 жовтня.
Про затвердження інструкції про порядок розробки, узгодження, експертизи та затвердження містобудівної документації: [затверджено постановою Державного комітету РФ з будівництва та житлово-комунальному комплексу від 29 жовтня 2002 року № 150] / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - 2003. - № 15.
Про порядок видачі дозволів на виконання будівельно-монтажних робіт: [затверджено наказом Міністерства архітектури, будівництва та житлово-комунального і господарства РФ від 3 червня 1992 року № 131] [Електронний ресурс] / / Довідково-правова система Консультантплюс.
Містобудівна статут Приморського краю [прийнятий Думою Приморського краю 16 березня 2001 № 130-КЗ] / / Відомості Думи Приморського краю. - 2002. - № 80.
Правила організації будівельних робіт: [затверджені рішенням Думи міста Владивостока від 28 жовтня 2005 року № 122] / / Вісник Думи міста Владивостока. - 2005. - № 15.
Про затвердження порядку видачі дозволів на будівництво об'єктів нерухомості на території Приморського краю: [затверджено постановою адміністрації Приморського краю від 19 травня 2004 року № 120] / / Збірник нормативних правових актів адміністрації Приморського краю. - 004. - № 10.
Про заборону будівництва балконів у будинках житлового фонду всіх форм власності: [затверджено постановою голови міста Знахідки Приморського краю від 28 квітня 2005 року № 741] / / Находкінський робітник. - 2005. - № 65 (10581).
Актуальні проблеми цивільного права / за ред. С.С. Алексєєва; Дослідницький центр приватного права. Уральський філія. Російська школа приватного права. Уральське відділення. - М.: Статут, 2000. - 318 с.
Борисов, А.Б. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації частини першої, другої, третьої з постатейними матеріалами / А.Б. Борисов. - Вид. 5-е, перероб. і доп. - М.: Книжковий світ, 2005. - 1159 с.
У задоволенні позову про визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва відмовлено: [Постанова Президії Вищого арбітражного суду Російської Федерації від 19.09.2000 року № 1288/00] / / Вісник Вищого арбітражного суду Російської Федерації. - 2000. - № 12.
У задоволенні позовних вимог про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою відмовлено: [Постанова Президії Вищого арбітражного суду Російської Федерації від 16.01.2001 року № 220/97] / / Вісник Вищого арбітражного суду Російської Федерації. - 2001. - № 6.
Вологдін, А.А. Історія держави і права зарубіжних країн: практикум. - М.: Вища школа, 2005. - 286 с.
Гошуляк, В.В. Інститут власності у конституційному праві Росії / В.В. Гошуляк. - М., РГНФ, 2003. - 166 с.
Цивільний кодекс Російської Федерації з постатейним додатком судової практики Верховного суду Російської Федерації, Вищого арбітражного суду Російської Федерації і федеральних арбітражних судів округів / сост. М.М. Аверченко. - М.: ТК Велбі, Проспект, 2005. - 1328 с.
Цивільний кодекс Російської Федерації з постатейним додатком матеріалів судової практики Конституційного суду Російської Федерації, Верховного суду Російської Федерації, Вищого арбітражного суду РФ .- М.: Видавництво НОРМА, 2000. - 1024 с.
Цивільний кодекс. Модель. Рекомендаційний законодавчий акт Співдружності Незалежних Держав. Частина перша / / Додаток до Інформаційного бюлетеня. Міжпарламентська асамблея держав-учасників Співдружності Незалежних Держав. - 1995. - № 6.
Цивільне право. Частина перша: навч. / Відп. ред. В.П. Мозолін, А.І. Масляєв. - М.: МАУП, 2005 .- 719 с.
Цивільне право: в 2 т. Т. 1 / відп. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е вид., Перераб. і доп. - М.: БЕК, 2003. - 816 с.
Цивільне право: навч.: У 3 т. Т.1 / відп. ред. А. П. Сергєєв, Ю. К. Толстой. - 6-е вид., Перераб. і доп. - М: ТК Велбі, Проспект, 2004. - 776 с.
Гребенщиков, В.В. Інститут власності в умовах ринкової економіки і соціальної держави / В.В Гребенщиков. - М., 1996.
Гуев, О.М. Постатейний коментар до частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації / О.М. Гуев-3-е вид., Доп. і перераб .- М.: ИНФРА-М, 2003. - 972 с.
Справа за позовом про знесення самовільної будівлі направлено на новий розгляд: [Постанова Президії Федерального арбітражного суду Російської Федерації від 9.11.2004 року у справі 9515/04] / / Вісник Вищого арбітражного суду Російської Федерації. - 2005. - № 3.
Емелькіна, І.А. Значення "юридичної та фактичної зв'язку будови із землею" при визначенні ознак нерухомості / / Господарство право. - 2004. - № 8. - С.18-21.
Ісаєв, І.М. Історія держави і права України: навч. - 3-е перероб. і доп. вид. - М.: МАУП, 1996. - 544 с.
Козлов, М.А. Самовільне будівництво та реконструкція: проблеми судової практики / / Арбітражна практика. - 2005. - № 9. - С.18-23.
Козир, О.М. Нерухомість в новому цивільному кодексі Росії / / Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика: збірник пам'яті С. А. Хохлова / відп. ред. А. Л. Маковський. - М.: Норма, 1998. - 379 с.
Коментар до Містобудівній кодексу Російської Федерації (постатейний) / відп. ред. С.А. Богомобов. - М.: ТК Велбі, Проспект, 2005. - 360 с.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації. Частини перша-третя / під ред. Є. Л. Забарчук. - М.: Іспит, Право і закон, 2005. - 960с.
Коментар частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації (постатейний). - Изд.3-е, випр., Доп. і перераб. з використанням судової практики / рук. авт. кол. і відп. ред. О.Н. Садиков. - М.: ИНФРА. М, 2005. - 1062 с.
Кузьміна, І.Д. Правовий режим самовільно будівлі / І.Д. Кузьміна, В.І. Луконкіна / / Вісник Вищого арбітражного суду Російської Федерації. - 2001. - № 11. - С.130-135.
Малета, С.Є., Мордасов, Є.В. Наслідки самовільного перебудови (перепланування) житлового приміщення / С.Є. Малета, Є.В. Мордасов / / Відомості Верховної Ради. - 2005. - № 5. - С.17-20.
Маттеї, У. Основні положення права власності / У. Маттеї, Є. А. Суханов. - М., 1999. - 245 с.
Машкіна, Т.І. Правовий режим самовільних будівель / Т.І. Машкіна, Р.С. Вахітов / / Арбітражна практика. - 2005 .- № 8.
Мейєр, Д.І. Російське громадянське право (в 2 ч.). За виправленому і доповненому 8-му вид. / Д. І. Мейєр. - 1902. вид. 2-е, испр. М.: Статут, 2000. - 831 с. (Класика російської цивілістики).
Моргунов, С. Правові проблеми самовільно будівлі / / Господарство право. - 2004. - № 4. - С.119-127; № 5. - С.108-117.
Науково-практичний коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) / під ред. В.П. Мозоліна, М.М. Малеин. - М.: НОРМА, 2004. - 865 с.
Нехаєв В.А. Самовільна споруда / / Господарство право. - 1998. - № 6. - С. 83-89.
Про внесення змін у Містобудівний кодекс Російської Федерації: проект федерального закону № 150175-4: [затверджений постановою Державної Думи Федеральних Зборів Російської Федерації від 16.11.2005 № 2406-IV ГД] [Електронний ресурс] / / Інформаційно-пошукова система Кодекс.
Про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації в частині уточнення умов і порядку приватизації, кадастрового обліку земельних ділянок, наданих для ведення особистого підсобного і дачного господарства, городництва, садівництва та індивідуального житлового будівництва, реєстрації прав громадян на ці земельні ділянки, а також розташовані на зазначених ділянках об'єкти нерухомості: проект федерального закону № 263127-4: [затверджений постановою Державної Думи Федеральних Зборів Росії від 24.03.2006 № 2946-IV ГД] [Електронний ресурс] / / Інформаційно-пошукова система "Кодекс".
Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним: проект федерального закону: [внесений Державною Думою Російської Федерації 17.06.2005 року № 187331-4] [Електронний ресурс] / / Інформаційно-пошукова система "Кодекс".
Про деякі питання, що виникають у практиці судів при застосуванні ст. 109 ЦК РРФСР про безоплатне вилучення самовільно побудованого будинку: [затверджено постановою Пленуму Верховного Суду України від 19 березня 1975 № 2]; Про застосування законодавства при розгляді судами справ про вилучення будинків, побудованих громадянами з порушенням діючих правил: [затверджено постановою Пленуму ВР СРСР від 25.02.1977 року № 5 / / Збірник постанов Пленуму Верховного Суду Російської Федерації 1961-1993. - М.: Юридична література, 1994. - 480с.
Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації: [затверджено постановою Пленуму Верховного Суду Російської Федерації і Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 1 липня 1996 року № 6 / 8] / / Бібліотечка Російської газети. - 2000. - Випуск № 13.
Про відмову у прийнятті до розгляду скарги: [Визначення Конституційного суду Російської Федерації від 6.11.2003 року № 387-Про] / / Вісник Конституційного суду Російської Федерації. - 2004. - № 1.
Огляд законодавства та судової практики Верховного суду Російської Федерації за I квартал 2003 року: [затверджений постановою Президії Верховного суду від 9 липня 2003 року] [Електронний ресурс] / / Інформаційно-пошукова система "Кодекс".
Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі - продажу нерухомості: [затверджено Інформаційним листом Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 13 листопада 1997 року № 21] / / Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 1998. - № 1.
Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав: [затверджено Інформаційним листом Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 28 квітня 1997 року № 13] / / Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації .- 1997. - № 7.
Огляд судової практики Верховного суду Російської Федерації за перший квартал 2005 року / / Бюлетень Верховного суду Російської Федерації. - 2005. - № 10.
Огляд судової практики Приморського крайового суду з розгляду цивільних справ у касаційному і наглядовому порядку в другому півріччі 2004 року / / Бюлетень судової практики .- 2005. - № 1 (11).
Огляд судової практики Приморського крайового суду з розгляду цивільних справ у касаційному і наглядовому порядку в першому півріччі 2003 року / / Бюлетень судової практики. - 2003. - № 2.
Узагальнення судово-арбітражної практики за результатами розгляду справ, пов'язаних із застосуванням земельного законодавства / / Бюлетень судової практики Приморського крайового суду. - 2004. - № 2 (10).
Ухвала Верховного суду Російської Федерації від 25.01.2005 року № 77-ВО4-10 [Електронний ресурс] / / Довідково-правова система Консультантплюс.
Основні інститути цивільного права зарубіжних країн. Порівняльно-правове дослідження. Керівник авторського колективу - доктор юр. наук В. В. Залеський. - М.: НОРМА, 2000. - 648 с.
Пам'ятки римського права: Закони ХII. Інституції Гая. Дигести Юстиніана. - М., 1997. - 258 с.
Популярна енциклопедія правових неясностей і помилок у запитаннях і відповідях / / Бібліотечка "Російської газети". - 2005. - Випуск № 15. - С.85.
Послання Президента Володимира Путіна Федеральним Зборам Російської Федерації / / Ріс. газ. - 2004. - 27 травня.
Постанова Вищого Арбітражного суду Російської Федерації від 28 березня 2000 року № 4559/99 [Електронний ресурс] / / Довідково-правова система Консультантплюс.
Постанова Президії Вищої Арбітражного суду від 26 липня 2005 року № 665/05 [Електронний ресурс] / / Довідково-правова система Консультантплюс.
Постанова Президії Вищої Арбітражного суду Російської Федерації від 3.09.2002 року № 4544/02 [Електронний ресурс] / / Довідково-правова система Консультантплюс.
Постанова Федерального арбітражного суду Далекосхідного округу від 30.08.2002 року у справі ФОЗ-А73/02-1/1702 [Електронний ресурс] / / Довідково-правова система Консультантплюс.
Постанова Федерального арбітражного суду Уральського округу від 20.09.2004 року у справі № Ф09-3071/04-ГК [Електронний ресурс] / / Довідково-правова система Консультантплюс.
Постанова Федерального Арбітражного суду Уральського округу від 1.03.2004 року у справі № Ф09-559/04-ГК [Електронний ресурс] / / Довідково-правова система Консультантплюс.
Постатейний коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої / під ред. Т.Є. Абова, О.Ю. Кабалкіна .- М.: Видавництво "Юрайт", 2004 .- 750 с.
Римське приватне право: навч. / Під ред. І.Б. Новицького, І.С. Перетерского. - М., 2002. - 122 с.
Савельєв, В. А. Цивільний кодекс Німеччини (історія, система, інститути): навч. посібник. 2-е вид. перераб. і доп. - М.: ЮРИСТ, 1994. - 96с.
Скловський, К. І. Власність в Цивільному праві. Учеб.-практ. посібник. - М.: Справа, 1999. - 512 с.
Власність: право і свобода: Зб. статей / Інститут держави і права РАН. / Відп. ред. Є. О. Скрипилев. - М, 1999. - 425 с.
Радянське цивільне право. Частина перша / відп. ред. В.А. Рясенцев. - М., 1986. - 524 с.
Сугар, Р.У. Нерухоме майно в цивільному праві / / Право і держава: теорія та практика. - 005. - № 12 .- С. 93-99.
Суханов, Є. О. Лекції про право власності / Е. А. Суханов. - М.: Юридична література, 1991. - 240 с.
Теорія держави і права: навч. для вузів / відп. ред. д.ю.н., проф. В.Д. Перевалів, С.С. Алексєєв. - 3-е изд., Перераб. і доп. - М.: Норма, 2005 .- 496с.
Штовханина, Н.В. Визнання судом права власності на самовільну будівлю / / Відомості Верховної Ради. - 2003. - № 5. - С.32-40.
Тужілова-Орданская, Є. М. Поняття та особливості нерухомості як об'єкта прав по цивільному кодексу РФ / / Журнал російського права. - 2004. - № 6 .- С.88-94.
Шершеневич, Г. Ф. Підручник російського громадянського права (з видання 1907 року) / Г. Ф. Шершеневич. - М.: Спарк, 1995. - 556 с. (Класика російської цивілістики).
Щенникова, Л.В. Самовільне будівництво в Росії: об'єктивна оцінка і несподівані цивільно-правові наслідки / / Законодавство. - 2006. - № 3.
Додаток
Редакція статті 222 Цивільного кодексу РФ, пропонована автором випускний кваліфікаційної роботи
1. Самовільно побудовою є житловий будинок, інша будівля, споруда, прибудова до них, об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, створене (реконструйоване) на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей у порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створене (реконструйоване ) з порушенням містобудівного законодавства та будівельних норм і правил.
2. Особа, яка здійснила самовільну будівлю, не набуває на неї право власності. Воно не має права розпоряджатися побудовою - продавати, дарувати, здавати в оренду, здійснювати інші операції.
Самовільна споруда підлягає зносу який здійснив її обличчям, або за його рахунок крім випадків, передбачених пунктом 3 цієї статті.
3. Право власності на самовільну споруду може бути визнано судом за особою, у власності, довічне успадковане володіння, постійному (безстроковому) користуванні якого знаходиться земельна ділянка, де здійснена споруда. У цьому випадку особа, за яким визнано право власності на будівлю, відшкодовує здійснив її особі витрати на будівництво в розмірі, визначеному судом.
Право власності на самовільну споруду може бути визнано судом за особою, яка здійснила будівництво на не належить йому земельній ділянці, за умови, що ця земельна ділянка буде у встановленому порядку надано цій особі під зведену споруду.
Питання визнання права власності на самовільну споруду при порушенні містобудівних і будівельних норм, регулюються відповідно до містобудівного законодавства.
4. Право власності на самовільну споруду не може бути визнане за зазначеними особами, якщо збереження будівлі порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб або створює загрозу життю і здоров'ю громадян.