Російська нормативно-правова база процесу оцінки

ЗМІСТ

ВСТУП

РОЗДІЛ 1. Регулювання оціночної діяльності

1.1 Механізми регулювання оціночної діяльності

1.2 Стандарти оціночної діяльності

1.3 Сертифікація послуг оцінювачів

1.4 Міжвідомча взаємодія з питань регулювання оціночної діяльності

1.5 Придбання нерухомості за кордоном і його правові аспекти

РОЗДІЛ 2. Російська нормативно-правова база процесу оцінки

2.1 Основа російської нормативно-правової бази оціночної діяльності

2.2 Законодавство, що регулює право власності щодо об'єктів оцінки

2.3 Правова основа землекористування та економічної оцінки землі

2.4 Інші правові підстави для оцінки бізнесу

ВИСНОВОК

СПИСОК ЛІТЕРАТУРИ

ВСТУП

Розвиток ринкових відносин в російській економіці збільшує потребу в оцінці бізнесу. Оцінка нерухомості, зокрема бізнесу, в даний час є одним з найбільш поширених видів оціночної діяльності.

Важливою причиною розвитку оцінки є розширення сфери заставного кредитування. У силу того, що зазвичай величина вартості активів з бухгалтерської звітності різко відрізняється від їх фактичної вартості, потрібно їх оцінка. Підвищення ризику, характерне для ринкової економіки, веде до подальшого розвитку страхування, в процесі якого виникає необхідність визначення вартості нерухомості напередодні можливих втрат. Потреба в оцінці виникає і при вирішенні питання про те, в яку нерухомість інвестиції більш прибуткові. Оцінка нерухомості необхідна і для обгрунтованого визначення орендних платежів.

В оцінці нерухомості потребує і держава, насамперед з метою оподаткування.

Отже, у ринковій економіці оцінка нерухомості потрібна всім, хто з нею пов'язаний: власникам, керуючим, банкірам, працівникам страхових і податкових служб, інвесторам.

З різноманіття цілей, які може переслідувати оцінка, випливає різноманіття видів вартостей.

Регулювання проведення аналізу та оцінки вартості бізнесу відбувається на підставі нормативно-правової бази. Постійне її оновлення з урахуванням особливостей ринку, зміни ситуацій - служить важливим важелем для цивілізованого, правомірного здійснення оцінки та прийняття рішень на цій підставі.

У даній роботі область розгляду лежить в області вивчення нормативних актів і законів, на підставі яких, здійснюється оцінна діяльність в Росії. Також коротко буде вивчений зарубіжний досвід у цій галузі.

РОЗДІЛ 1. Регулювання оціночної діяльності

Законодавство, яке регулює оціночну діяльність в Російській Федерації, складається з Федерального закону "Про оціночної діяльності в Російській Федерації" ^1, прийнятих відповідно до нього федеральних законів та інших нормативних правових актів Російської Федерації, законів та інших нормативних правових актів суб'єктів Російської Федерації, а також з міжнародних договорів Російської Федерації.

У становленні та розвитку оціночної діяльності в Російській Федерації активну участь беруть саморегульовані організації оцінювачів. Законом передбачено крім державного регулювання саморегулювання діяльності оцінювачів.

1.1 Механізми регулювання оціночної діяльності

Основними механізмами регулювання оціночної діяльності є: ліцензування оцінювачів; атестація фахівців в області оціночної діяльності; система стандартів та положень оціночної діяльності; затвердження навчальних програм з перепідготовки фахівців в області оціночної діяльності; сертифікація послуг; страхування цивільної відповідальності оцінювачів.

Оціночна діяльність може здійснюватися тільки отримала відповідну ліцензію юридичною особою або індивідуальним підприємцем. Ліцензування оціночної діяльності здійснюють Мінгосімущество Росії та органи виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації, що визначаються в порядку, встановленому законодавством суб'єктів Російської Федерації (далі іменуються-ліцензіюючі органи).

Ліцензія на право оцінки підприємств (бізнесу) надає ліцензіату право на здійснення оціночної діяльності за всіма видами оціночної діяльності. При цьому оцінна діяльність, ліцензія на здійснення якої видано Мінгосімущество Росії, може здійснюватися на всій території Російської Федерації. Оціночна діяльність, ліцензія на здійснення якої видано ліцензіюючим органом суб'єкта Російської Федерації, може здійснюватися на території відповідного суб'єкта Російської Федерації. На території інших суб'єктів Російської Федерації така діяльність може здійснюватися відповідно до встановленого Урядом Російської Федерації порядком реєстрації ліцензій, виданих органами виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації, на територіях інших суб'єктів Російської Федерації.

Відкликання ліцензії на здійснення оціночної діяльності здійснюється на підставах, передбачених Федеральним законом "Про оціночної діяльності в Російській Федерації". Нагляд за дотриманням ліцензіатом ліцензійних вимог і умов здійснюється державними наглядовими і контрольними органами, Мінгосімущество Росії, що ліцензують органами суб'єктів Російської Федерації в межах їх компетенції. Мінгосімущество Росії у встановленому порядку здійснює взаємодію з ліцензують органами суб'єктів Російської Федерації з питань оціночної діяльності, а також координацію їх діяльності.

Для отримання ліцензії її здобувач повинен, зокрема, представити документи, що підтверджують проходження атестації за зазначеними у ліцензії видів оціночної діяльності співробітниками здобувача (для юридичної особи), або власних таких документів (для індивідуального підприємця).

Атестація фахівців з оцінки вартості покликана забезпечити: контроль знань фахівців в області оціночної діяльності; належну відповідальність фахівця а області оціночної діяльності за результати його роботи; контроль якості підготовки фахівців навчальними закладами.

Атестати видаються на здійснення наступних видів оціночної діяльності: оцінка нерухомості, оцінка машин, обладнання та транспортних засобів; оцінка нематеріальних активів; оцінка підприємств (бізнесу). Атестат на оцінку бізнесу дає право його власникові виконувати оцінку за всіма видами оціночної діяльності.

Для проведення атестації уповноважені органи створюють відповідні державні атестаційні комісії. Видані атестати діють на всій території Російської Федерації. Уповноваженими органами ведуться реєстри кваліфікаційних атестатів. Мінгосімущество Росії організує ведення єдиного державного реєстру кваліфікаційних атестатів. Після закінчення терміну дії атестата фахівця в області оціночної діяльності необхідно пройти переатестацію. Атестат буде надавати його власнику право підпису звіту про оцінку за відповідним видом оцінної діяльності.

1.2 Стандарти оціночної діяльності

Оціночна діяльність повинна здійснюватися в суворій відповідності з затверджуваної Урядом Російської Федерації Єдиною системою стандартів оцінки.

Єдина система стандартів оцінки, будучи невід'ємною частиною нормативно-правового регулювання оціночної діяльності, повинна забезпечувати:

нормативне закріплення єдності методичних підходів при виконанні робіт з оцінки вартості;

чіткі вимоги до найважливіших процесу оцінки, а також її результатами;

уніфікацію вимог до складу і формами представлення документів, що відображають результати оцінки;

відтворюваність результатів оцінки, стабільність якісних показників надаються оціночних послуг;

визначення обсягу техніко-економічної інформації, використовуваної при оцінці;

створення умов для дієвого контролю за якістю оціночних послуг.

Єдина система стандартів оцінки включає наступні основні стандарти:

організаційно-методичні положення;

оцінка нерухомого майна;

оцінка машин, обладнання та транспортних засобів;

оцінка інтелектуальної власності:

оцінка вартості підприємства (бізнесу);

Система стандартів захищає інтереси і прав споживачів при взаємодії з оцінювачами з одного боку і забезпечує захист оцінювачів від необгрунтованих претензій з іншого.

Застосування Єдиної системи стандартів оцінки для конкретних цілей або об'єктів оцінки регламентується розробляються робочими групами при Міжвідомчій раді з питань регулювання оціночної діяльності в Російській Федерації "Положеннями про здійснення оціночної діяльності в Російській Федерації".

1.3 Сертифікація послуг оцінювачів

Сертифікація послуг оцінювачів вартості є добровільною. В даний час в Російській Федерації зареєстровано три системи добровільної сертифікації послуг з оцінки. Сертифікація є механізмом контролю за дотриманням стандартів, положень та правил оціночної діяльності, механізмом захисту прав споживачів.

З розвитком добровільної сертифікації якості послуг з оцінки державі доцільно надавати їй підтримку. Зокрема, наявність сертифіката відповідності при інших рівних умовах може бути вирішальною умовою при конкурсних відборах оцінювачів, що проводяться органами державного управління.

1.4 Міжвідомча взаємодія з питань регулювання оціночної діяльності

Забезпечення взаємодії та координації діяльності органів державної влади з питань оціночної діяльності є необхідною умовою ефективного державного регулювання ринку оцінки. Для реалізації цього завдання відповідно до постанови Уряду Російської Федерації від 20 серпня 1999р. № 932 ^два Мінгосімущество Росії створено Міжвідомчу раду з питань регулювання оціночної діяльності в Російській Федерації.

Міжвідомча рада з питань регулювання оціночної діяльності в Російській Федерації:

забезпечує взаємодію федеральних органів виконавчої влади з питань оціночної діяльності;

готує пропозиції щодо вдосконалення законодавчих та інших нормативно-правових актів у галузі регулювання оціночної діяльності;

попередньо розглядає проекти рекомендацій законодавчим та виконавчими органами влади суб'єктів Російської Федерації з питань прийняття законодавчих і нормативних правових актів суб'єктів Російської Федерації, що регулюють оціночну діяльність;

розглядає і висловлює думку з подаються на затвердження Міністру державного майна Російської Федерації проектам інструкцій і методичних матеріалів, обов'язкових для застосування органами, що ліцензують оціночну діяльність;

проводить аналіз практики застосування чинного законодавства та відомчих актів, а також пропозицій зацікавлених федеральних органів виконавчої влади, органів виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації, організацій і громадян з питань, що належать до компетенції Ради;

ініціює проведення досліджень з питань оціночної діяльності;

Для розробки та / або експертизи нормативно-методичних документів при Міжвідомчій раді створюються робочі групи.

1.5 Придбання нерухомості за кордоном і його правові аспекти

Придбання нерухомості за кордоном завжди вважалося вигідним інвестиційним вкладенням. Тому не дивно, що в епоху нестабільної ситуації на вітчизняному ринку зарубіжна комерційна нерухомість не тільки не втратила своєї привабливості для наших співвітчизників, а й стала користуватися великою популярністю серед фізичних і юридичних осіб.

До слова сказати, придбання нерухомості за кордоном - це досить серйозний і відповідальний крок. Закордонне законодавство таїть у собі чимало сюрпризів для іноземців, тому будьте готові до того, що угода, укладена за межами РФ, може обернутися для вас цілою низкою неприємностей. Однією з них може стати необхідність реєстрації юридичної особи на території вибраної вами країни. Щасливими власниками комерційної нерухомості по праву вважаються особи, що придбали квартири, а також офісні приміщення в Туреччині чи Іспанії. Тут чинне законодавство проявляє завидну толерантність по відношенню до іноземних інвесторів, тому для купівлі комерційної нерухомості не потрібне відкриття юридичної особи.

Що стосується хорватської нерухомості, то тут справа виглядає дещо інакше. Для того щоб придбати офісне приміщення в цій європейській країні, вам знадобиться оформити пакет документів, необхідних для реєстрації юридичної особи. Як правило, дотримання формальностей займає не більше одного дня. Тому після подання заяви та оплати покладених зборів вам не доведеться простоювати в довгих чергах державних установ.

Придбання нерухомості на Кіпрі - це окремий привід для консультації з юристом. У цій країні реєстрація юридичної особи при покупці комерційної нерухомості потрібно лише в тому випадку, якщо ви хочете придбати кілька об'єктів. При цьому документальне оформлення всіх формальностей є підставою для особистої присутності засновника.

Чорногорія - це мрія, яка стає реальністю. Тому придбання земельної ділянки на її території є підставою для реєстрації юридичної особи. Що стосується будинків, квартир та об'єктів комерційної нерухомості, то купити їх може як фізична, так і юридична особа. Чого не скажеш про земельні угіддях Чорногорії. Навіть після оформлення всіх необхідних паперів, співвласником землі буде як і раніше бути держава. А ви, по суті, будете наділені правами орендаря. Реєстрація юридичної особи на території Чорногорії - це досить проста процедура, тому оформлення всіх паперів ви завжди можете довірити своєму законному представникові.

Безкрайні простори Болгарії повні сюрпризів. Тут і придбання земельної ділянки, і бажання відкрити власний бізнес є вагомими підставами для реєстрації юридичної особи. Що стосується особистої присутності засновника, то його приїзд в країну є необов'язковим.

Таким чином, якщо ви хочете придбати комерційну нерухомість за кордоном, будьте готові до того, що вам доведеться витратити свій час і гроші на відкриття юридичної особи на території іноземної держави. По суті, реєстрація нової компанії в даному випадку буде означати створення черговий фірми-пустушки. З точки зору вітчизняних нормативно-правових актів, ця операція буде не зовсім правильною, зате, з позицій зарубіжного законодавства, цілком легітимною. Адже такі реалії національної політики щодо іноземців. Оформити всі необхідні папери ви можете як самостійно, так і заручившись підтримкою фахівців в області юриспруденції. Що стосується останнього варіанту розвитку подій, то звернення в юридичну контору позбавить вас від необхідності вивчати закордонне законодавство та дозволить у короткі терміни вирішити проблеми, пов'язані з державною реєстрацією компанії.

Коротко розглянемо досвід інших країн у частині правових основ оцінки бізнесу. Наприклад, Методи визначення вартості в Німеччині добре розроблені і систематизовані, так як вдосконалювалися протягом багатьох років. Вони підкріплені детально розробленими законодавчими актами. У результаті цього підходи до оцінки вартості досить значно відрізняються від європейських і міжнародних норм.

У відношенні іпотечної застави відповідно до розділу 13 Закону Німеччини про іпотеку кожен банк повинен сам розробляти свої власні інструкції для оцінки. Важливо відзначити, що іпотечні банки Німеччини випускають велику кількість продаються на міжнародному ринку заставних, що робить доступними методи оцінки для міжнародної перевірки. У Німеччині значну частину сектора інвестицій, пов'язаних з нерухомістю, становлять інвестиційні компанії відкритого типу. Процедури оцінки, які в разі застосування наближаються до ринкової вартості, розроблені для захисту інвесторів від шахрайства і містяться в законі, що регулює діяльність інвестиційних компаній.

Чинний в Німеччині федеральний закон про оцінку від 1988 р. надає детальне керівництво для оцінювачів і, крім усього іншого, вимагає, щоб всі оцінки проводилися шляхом об'єднання вартості землі та будівель. У відповідності до системи всі угоди реєструються і публікуються у формі об'єднаної вартості, в результаті чого щорічно складаються карти вартості землі. Органи оцінювачів-експертів встановлюють ціну за 1 квадратний метр незабудованої землі для міських районів, в яких продаж ділянок відбувається рідко, і ця ціна встановлюється шляхом вирахування з ціни, яку платять за землю, вартості будівлі.

Федеральний закон Німеччини про іпотеку визначає вартість для цілей забезпечення кредитних зобов'язань і встановлює методологію та процедури оцінки. За цією діяльністю здійснюється суворий контроль. Вартість застави відповідно до Директиви ЄС не повинна перевищувати 60% від належним чином певної ринкової вартості. Ця вартість може бути охарактеризована як стійка довгострокова вартість при «нормальних» умовах ринку. Для цілей оцінки сума, яку пропонує дійсний користувач нерухомості, до уваги не береться. Така сума, за визначенням цього Стандарту, ближче за своїм змістом до оцінки цінності, ніж до ринкової вартості. Тим не менше на відносно стійкому ринку, до якого можна віднести ринкової сектор нерухомості Німеччини, цей метод можна вважати надійним.

Що стосується Іспанії, то місцевий ринок оцінки для цілей визначення вартості застави, для фондів, що інвестують у нерухомість, і для страхових компаній обмежений зареєстрованими оцінювачами, або Tasadores, які повинні бути або архітекторами, або інженерами, в залежності від типу об'єкта нерухомості. Звіти повинні бути складені за стандартною формою згідно з Декретом про оцінку від 1994 р. Визначення терміна «ринкова вартість» відрізняється від визначення Європейських Стандартів, так як у нього введено поняття обгрунтованості, і це поняття, як верб німецькому законодавстві, використовується з тією ж турботою про дотримання принципу обачності.

Іспанським оцінювачам (Tasadores) забороняється враховувати частину орендної плати, яка перевищує ринковий рівень. Зміст іпотечного законодавства вимагає встановлення середнього розсудливого рівня ціни, який далі обмежується певними посібниками з оцінки, що включають, наприклад, публікуються щорічно мінімальні коефіцієнти капіталізації для оцінок, які проводяться на цій базі.

Державного регулювання діяльності професійних оцінювачів у Великобританії не існує. Будь-яка людина в принципі може зайнятися бізнесом в якості оцінювача і взятися за оцінку нерухомості. Це дає можливість самим оцінювачам рекламувати свої послуги з позиції своєї репутації як людей компетентних і відданих професійним правилам поведінки. Це досягається через професійні організації, серед яких лідируючі позиції займає Королівське товариство сертифікованих фахівців з нерухомості. Членство в таких суспільствах досягається через складання іспитів і після певного періоду практичної роботи під наглядом досвідченого фахівця. Серйозним довірою на ринку нерухомості користуються і приймаються як істинних лише ті оціночні документи, які підписані кваліфікованим оцінювачем, що є членом відповідного професійного об'єднання.

Оскільки держава у Великобританії не атестує і не ліцензує оцінювачів, воно і не встановлює стандартів оцінки. Тим не менш оціночні стандарти використовуються в країні з 70-х років. Але вироблені ці стандарти професійними недержавними об'єднаннями, а не урядом.

Оцінка нерухомості в США - поле діяльності фахівців у великим досвідом роботи, вищою освітою та спеціалізованої підготовкою в області оцінки. У США оцінювачі нерухомості, як правило, не займаються оцінкою бізнесу, особистої чи інтелектуальної власності.

Оцінювачі нерухомості в США поділяються на ще більш вузькі групи фахівців. Існує спеціалізація за місцем оцінки (наприклад, західний Лос-Анджелес або графство Санта-Барбара в Каліфорнії), по об'єкту оцінки (наприклад, тільки оцінка готелів або міні-складів, парків, мобільних будинків). Є фахівці з оцінки приносить дохід нерухомості або за оцінкою не приносять доходу об'єктів.

Прийняття федеральних законів зробило обов'язковим ліцензування оціночної діяльності владою штатів. До цього оціночна діяльність регулювалася тільки професійними товариствами оцінювачів. Таких товариств у США багато, але на досить високому професійному рівні діяли тільки три з них: Американський інститут оцінювачів нерухомості - за оцінкою приносить дохід нерухомості; Товариство оцінювачів нерухомості - по оцінці не приносить дохід нерухомості; Американське товариство оцінювачів - за оцінкою машин і устаткування. У наслідку перші дві професійні організації об'єдналися в Інститут оцінки.

Кожна оцінка об'єктів нерухомості, застрахованих тієї чи іншої федеральною корпорацією США, повинна виконуватися тільки оцінювачем, який має ліцензію (або сертифікат) штату, на території якого знаходиться даний об'єкт оцінки. Ліцензія (сертифікат) потрібна тільки для оцінки об'єктів, щодо яких є страховка. Оцінки ж більшості об'єктів нерухомості оплачуються інститутами не мають відношення до такого страхування. Наприклад, страхові компанії, пайові і пенсійні фонди, взаємні фонди інвестування в нерухомість не повинні піклуватися про використання оцінювачів з ліцензією штатів.

РОЗДІЛ 2. Російська нормативно-правова база процесу оцінки

2.1 Основа російської нормативно-правової бази оціночної діяльності

Як було сказано раніше основним документом нормативно-правової бази оціночної діяльності є Федеральний закон Російської Федерації «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» № 135-ФЗ від 29 липня 1998 р. (прийнятий Державною Думою 16 липня 1998 р., схвалений Радою Федерації 17 липня 1998 р.), який був опублікований у «Російській газеті» у серпні 1998 р. Розглянемо його докладніше як головний документ, що регулює оціночну діяльність. У цьому Законі є чотири глави, які містять 26 статей. У першу главу «Загальні положення» включено 8 статей:

Ст. 1. Законодавство, яке регулює оціночну діяльність в Російській Федерації.

Ст. 2. Відносини, що регулюються цим законом.

Ст. 3. Поняття оціночної діяльності.

Ст. 4. Суб'єкти оціночної діяльності.

Ст. 5. Об'єкти оцінки.

Ст. 6. Право Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації чи муніципальних утворень, фізичних осіб та юридичних осіб на освіту і проведення оцінки належних їм об'єктів оцінки.

Ст. 7. Припущення про встановлення ринкової вартості об'єктів оцінки.

Ст. 8. Обов'язковість проведення оцінки об'єктів оцінки. Відзначимо, що в даній статті передбачена обов'язковість проведення оцінки об'єктів оцінки, що належать РФ, суб'єктів РФ або муніципальних утворень при з використання в якості предмета застави, а також при іпотечному кредитуванні фізичних та юридичних осіб у випадках виникнення спорів про величину вартості предмета іпотеки.

У другому розділі «Підстави для здійснення оціночної діяльності та умови її здійснення» представлені такі статті:

Ст. 9. Підстави для проведення оцінки об'єкта оцінки.

Ст. 10. Обов'язкові вимоги до договорів.

Ст. 11. Загальні вимоги до змісту звіту про оцінку об'єкта оцінки.

Ст. 12. Достовірність звіту як документа, що містить відомості доказового 5 значення.

Ст. 13. Оспорімость відомостей, що містяться у звіті.

Ст. 14. Права оцінювача.

Ст. 15. Обов'язки оцінювача.

Ст. 16. Незалежність оцінювача.

Ст. 17. Страхування цивільної відповідальності оцінювачів.

У складі третьої глави «Регулювання оціночної діяльності» представлені такі статті:

Ст. 18. Контроль за здійсненням оціночної діяльності в Російській Федерації.

Ст. 19. Функції уповноважених органів.

Ст. 20. Стандарти оцінки.

Ст. 21. Професійне навчання оцінювачів.

Ст. 22. Саморегульовані організації.

Ст. 23. Ліцензування оціночної діяльності.

Ст. 24. Вимоги до ліцензування оцінної діяльності.

У складі четвертої глави «Прикінцеві положення» представлені такі статті:

Ст. 25. Набуття чинності цього Закону.

Ст. 26. Приведення нормативних правових актів відповідно до цього Закону.

Федеральний Закон «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» заснований в першу чергу на Конституції Російської Федерації, а також базується на Цивільному кодексі Російської Федерації. Багато положень Закону розроблено на прогресивних і застосовних у Росії результати зарубіжної практики і досвіду.

2.2 Законодавство, що регулює право власності щодо об'єктів оцінки

У Цивільному кодексі РФ в ст. 130 наводиться наступне формулювання: «До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі лісу, багаторічні насадження, будівлі, споруди ^»3. Фахівці в області оцінки нерухомості піддають критиці продовження цього формулювання в ст. 130, яке виглядає наступним чином: «До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти». У цьому тексті основою визначення нерухомих речей (треба думати, нерухомого майна) є наявність державної реєстрації існування, якої не заперечується, але не зовсім правомірно на цій підставі визначати об'єкти нерухомості. Ця невідповідність має зв'язок з практичними наслідками по оподаткуванню цих об'єктів, тобто є випадки поширення на них положень оподаткування, властивих лише дійсним об'єктам нерухомості.

При виконанні оцінки дуже важливо мати чітке, обгрунтоване уявлення про право власності на об'єкт нерухомості та його обмеження. Правове регулювання нерухомості пов'язане з правом власності. Мова йде про появу різних обмежень прав власності на об'єкти нерухомості, переважно відносно права власності на землю. Зарубіжна і вітчизняна практика показує часте перетинання інтересів власників сусідніх земельних ділянок, ця ситуація має правове поле захисту у вигляді сервітутів, які відображені у ст. 274 ГК РФ «Право обмеженого користування чужою земельною ділянкою (сервітут)», де сказано: «... власник нерухомого майна ... вправі вимагати від власника сусідньої земельної ділянки ... надання права обмеженого користування сусідньою ділянкою (сервітуту). Сервітут може встановлюватися для забезпечення проходу та проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання та меліорації, а також інших потреб ... »Сервітут - важливий елемент оцінки нерухомості. Ця оцінка може бути пов'язана з платою за користування земельною ділянкою, яку згідно з п. 5 ст. 274 ГК РФ «власник ділянки, обтяженого сервітутом, має право ... вимагати від особи, в інтересах якої встановлений сервітут ». У законодавстві більшості країн з ринковою економікою сформульовано умови обмеження власника земельної ділянки на надра і на повітряний простір.

На підставі Цивільного кодексу РФ відомо, що «власник земельної ділянки не може заборонити вплив на ділянку на такій глибині або на такій висоті, що усунення його не представляє для нього інтересу».

У разі визначення (розрахунку) грошової оцінки об'єктів нерухомості керуються законодавчими вимогами до оцінки об'єктів нерухомості. Грошова оцінка об'єктів нерухомості важлива при визначенні внеску засновників при створенні підприємства, розробці проекту.

Крайній випадок обмежень - це відчуження нерухомого майна у зв'язку з вилученням ділянки, на якій воно знаходиться. Це положення розглядається в ст. 239 ГКРФ наступним чином: «у випадках, коли вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб, або внаслідок неналежного використання землі неможливо без припинення власності на будівлі, споруди чи інше нерухоме майно, що знаходиться на даній ділянці, це майно може бути вилучено шляхом викупу державою або продажу з публічних торгів ... ». Положення про викуп є ключовим при встановленні «підстав припинення права власності». Згідно зі ст. 235 ЦК РФ, «звернення до державної власності майна, що перебуває у власності громадян і юридичних осіб (націоналізація), здійснюється з відшкодуванням вартості цього майна та інших збитків ....».

Оцінка вартості цього майна і збитків можливо лише в результаті розрахунків незалежних професіоналів-оцінювачів. У першому випадку (відчуження державою) така оцінка потрібна для визначення викупної ціни. Згідно ст.281 ГК РФ, «при визначенні викупної ціни в неї включається ринкова вартість земельної ділянки і знаходиться на ньому нерухомого майна, а також всі збитки, завдані власникові вилученням земельної ділянки .... У т.ч. упущена вигода ». У другому випадку (продаж з публічних торгів) грошова оцінка вартості об'єкта нерухомості необхідна для встановлення початкової ціни продажу з публічних торгів.

2.3 Правова основа землекористування та економічної оцінки землі

Чинна нині правова основа землекористування, у т. ч. міського землекористування, базується на основних положеннях Конституції Російської Федерації, Цивільного кодексу РФ, розвинених в ряді Федеральних законів, Указів Президента РФ, законів суб'єктів РФ, Постанов Уряду РФ відомчих нормативних актів, нормативних актів суб'єктів РФ, рішень і ухвал судів різного рівня.

Будь-яка система міського землекористування спирається на Державний земельний кадастр, який створюється і ведеться за єдиними принципами. Це суттєво полегшує використання нових рішень, відображених в основних підсистемах кадастру. Короткий опис цілей і завдань системи міського земельного кадастру та його основний зміст дані нижче. Система земельних відносин в Росії базується на фундаментальних положеннях, встановлених Конституцією РФ, відповідних як історичним традиціям, так і основним світовим стандартам.

В даний час широке поширення в Російській Федерації отримала форма володіння землею у вигляді оренди. Договір оренди земельної ділянки після його підписання та державної реєстрації - основний документ, що встановлює землекористувача. Договором передбачаються також відповідальність сторін за порушення його умов та вирішення спорів у арбітражному порядку.

Крім оренди, для окремих категорій землекористувачів передбачені безстрокове, постійне користування та довічно успадковане володіння, а також тимчасове оплатне і безоплатне користування. Відповідні умови некомерційного використання земельних ділянок юридичними та фізичними особами відбиваються в державних актах і свідченнях.

Державний земельний кадастр - це встановлена ​​державою система обліку та оцінки земель та реєстрації прав на землю, спрямована на регулювання та вдосконалення земельних відносин і включає відомості про правовий, господарсько-економічному, екологічному та природному стані міських земель. Враховуючи сучасне визначення Нерухомості за Цивільним кодексом РФ, міський земельний кадастр фактично стає кадастром нерухомості. Державний земельний кадастр забезпечує захист прав як міста в цілому, так і зареєстрованих землекористувачів, інвесторів, забезпечує державні та муніципальні органи, юридичні і фізичні особи достовірною інформацією про земельну нерухомості, про умови та форми її використання. Він включає системи реєстрації, обліку і кадастрової оцінки міських земель, забезпечують формування економічно обгрунтованих тарифів всіх видів земельних платежів, а також збір земельних платежів до бюджету міста.

2.4 Інші правові підстави для оцінки бізнесу

Як відомо для проведення оцінки між оцінювачем і замовником необхідно укласти договір. Якщо в ньому не обговорений конкретний вид вартості то за визначенням це ринкова вартість даного об'єкта. Договір укладається в письмовій формі. Не посередньо до оцінювача пред'являється ряд вимог ^4:

наявність ліцензії.

своєчасне складання звіту в письмовій формі.

нерозголошення інформації.

незалежність оцінювача.

наявність договору страхування відповідальності оцінювача і ін

Що стосовно, інших законів та нормативних актів в області оціночної діяльності, то наприклад, закон № 144-ФЗ від 8 липня 1999 р., «Про реструктуризацію кредитних організацій» ^5, регулює процедуру залучення незалежного оцінювача (ст. 18) для оцінки вартості активів кредитної організації, що виставляються на продаж.

«Закон про неспроможність (банкрутство)» від 8 січня 1998 р., № 6-ФЗ ⁶ регулює порядок і умови здійснення заходів з попередження неспроможності, проведення зовнішнього управління і конкурсного виробництва. Згідно зі ст. 102 в ході конкурсного виробництва конкурсний керуючий повинен здійснити інвентаризацію та оцінку майна боржника. Він має право залучити оцінювача або іншого фахівця і оплатити їх послугу за рахунок боржника, якщо інше не встановлено зборами кредиторів. Якщо це майно - нерухомість, то вказане майно оцінюється до продажу із залученням незалежного оцінювача.

Закон «Про товариства з обмеженою відповідальністю» від 8 лютого 1998 р. № 14-ФЗ ⁷ визначає порядок залучення незалежного оцінювача для оцінки внеску в статутний капітал товариства. Якщо номінальна вартість або збільшення номінальної вартості частки учасника товариства у статутному капіталі товариства, оплачуваної негрошовими коштами, становить більш ніж двадцять тисяч рублів, з метою визначення вартості цього майна повинен залучатися незалежний оцінювач за умови, що інше не передбачено федеральним законом ^8. Номінальна вартість або збільшення номінальної вартості частки учасника товариства, оплачуваної такими негрошовими коштами, не може перевищувати суму оцінки зазначеного майна, певну незалежним оцінювачем.

У разі оплати часткою в статутному капіталі товариства негрошовими засобами учасники товариства і незалежний оцінювач солідарно несуть при недостатності майна товариства субсидіарну відповідальність за його зобов'язаннями в розмірі завищення вартості майна, внесеного для оплати часткою в статутному капіталі товариства протягом трьох років з моменту державної реєстрації товариства або внесення до статуту товариства передбачених статтею 19 цього Закону змін.

Аналогічна норма міститься в законі «Про акціонерні товариства» від 26 грудня 1995 р. ⁹ № 208-ФЗ, що визначає порядок створення і правове положення АТ. Відповідно до ст. 34 закону акції суспільства при його установі повинні бути повністю оплачені протягом строку, визначеного статутом товариства. Грошова оцінка майна, внесеного в оплату акції при установі суспільства, провадиться за згодою між засновниками. Якщо номінальна вартість придбаних у такий спосіб акцій та інших цінних паперів товариства становить більше двохсот МРОТ, то необхідна грошова оцінка незалежним оцінювачем (аудитором) майна, що вноситься в оплату акцій та інших цінних паперів товариства.

Для визначення ринкової вартості майна акціонерного товариства може бути притягнутий незалежний оцінювач (аудитор) (ст. 77). Залучення незалежного оцінювача (аудитора) для визначення ринкової вартості майна є обов'язковим у разі викупу товариством у акціонерів акцій.

Закон РФ «Про недержавні пенсійні фонди», від 7 травня 1998 р ^10. № 75-ФЗ регулює відносини, що виникають при створенні, здійсненні діяльності та ліквідації недержавних пенсійних фондів, а також встановлює основні принципи державного контролю над їх діяльністю. Відповідно до п.6, ст. 25 цього закону, при розміщенні пенсійних резервів у нерухоме майно фонд зобов'язаний представляти госполномоченному органу дані про оцінку об'єкта нерухомого майна, проведеної незалежним оцінювачем, що має дозвіл (ліцензію).

Закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16 липня 1998 р. ¹¹ № 102-ФЗ, регулює відносини що виникають із договору застави нерухомості. Ст. 9 закону визначає зміст договору про іпотеку, тобто його істотні умови. У договорі про іпотеку мають бути вказані предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою (ч. 1, ст. 9). Оцінка предмета іпотеки визначається відповідно до законодавства РФ за згодою заставника з заставоутримувачем і вказується в договорі про іпотеку в грошовому вираженні. При іпотеці державного та муніципального майна його оцінка здійснюється відповідно до вимог, встановлених федеральним законом, або у визначеному ним порядку. Сторони договору про іпотеку можуть доручити оцінку предмета іпотеки незалежної професійної організації (ч. 3, ст. 9).

ВИСНОВОК

У даній роботі були розглянуті правові аспекти оцінки бізнесу.

Основним нормативним актом, що регулює оцінку майна і господарських зобов'язань, є Федеральний закон від 29 липня 1998 р. № 135-ФЗ «Про оціночну діяльність в РФ» (далі - Закон про оціночну діяльність). Даний акт визначає правові засади регулювання оціночної діяльності щодо об'єктів оцінки, що належать Російській Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним утворенням, фізичним і юридичним особам, для цілей здійснення операцій з об'єктами оцінки, а також для інших цілей.

Всі інші закони, нормативні акти та інші документи є спеціалізацією в тій чи іншій галузі.

Аналіз законодавства, що регулює оціночну діяльність, дозволяє виявити принципи здійснення оціночної діяльності:

1) принцип професіоналізму. Він полягає в тому, що оцінка повинна здійснюватися особою, яка має відповідну кваліфікацію в області оціночної діяльності;

2) принцип незалежності. Дотримання даного принципу гарантується встановленням у ст. 16 Закону про оціночну діяльність заборони: на здійснення оціночної діяльності за наявності зацікавленості оцінювача; щодо об'єкта оцінки оцінювач має речові або зобов'язальні права поза договору; якщо оцінювач є засновником, власником, акціонером, кредитором або страховиком юридичної особи або юридична особа є засновником, акціонером , кредитором або страховиком оцінної організації; на втручання замовника або інших зацікавлених осіб у діяльність оцінювача, якщо це може негативно вплинути на достовірність результату проведення оцінки, в тому числі обмеження кола питань, що підлягають з'ясуванню або визначенню при проведенні оцінки об'єкта оцінки; на залежність розміру оплати оцінювача за проведення оцінки від кінцевої величини вартості об'єкта;

3) принцип повноти. Згідно з цим принципом оцінювач здійснює збір і обробку всієї інформації, необхідної для об'єктивної оцінки об'єкта. Оцінювач має право відмовитися від проведення оцінки, якщо замовник не забезпечив надання необхідної інформації про об'єкт оцінки;

4) принцип достовірності. У відповідності з даним принципом підсумкова величина вартості об'єкта оцінки, зазначена у звіті, який складений оцінювачем в передбаченому законодавством порядку, визнається достовірною.

Закон вводить правило оспорімості вартості об'єкта, що міститься у звіті оцінювача. У разі наявності спору про достовірності величини вартості, у тому числі і у зв'язку з наявністю іншого звіту про оцінку цього ж об'єкта, зазначений спір підлягає розгляду судом, арбітражним судом або третейським судом. Суд має право зобов'язати сторони здійснити операцію за ціною, визначеною в ході розгляду спору в судовому засіданні, лише у разі обов'язкового здійснення операції у відповідності до законодавства Російської Федерації.

Також в даній роботі були розглянуті основні риси оціночної діяльності в інших країнах. Діяльність їх заснована стандартах, але є і відмінні риси. Наприклад, у Великобританії держава законодавчо не регулює оцінку, в США оцінювачі нерухомості не займаються оцінкою бізнесу.

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

Нормативні акти:

1. Федеральний закон від 8 липня 1999 р. N 144-ФЗ "Про реструктуризацію кредитних організацій", (зі змінами від 21 березня 2002 р., 8 грудня 2003 р.) / / www.sovpravo.ru

2. ЗАКОН "ПРО ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ" (ПРО ТОВ), від 08.02.1998 N 14-ФЗ (Змін. Федеральний закон від 2 серпня 2009 р. N 217-ФЗ) / / www.consultant.ru

3. ЗАКОН від 8 січня 1998 р. N 6-ФЗ "Про неспроможність (банкрутство)" (Редакція підготовлена ​​на основі змін, внесених Законом від 30.12.2008 N 312-ФЗ). / / Www.consultant.ru

4. ПОСТАНОВА від 12 вересня 2008 р. N 673О ВНЕСЕННЯ ЗМІН ДО ДЕЯКИХ ПОСТАНОВИ УРЯДУ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ З ПИТАНЬ ОЦІНОЧНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ І ВИЗНАННЯ втратила чинність, Постанови УРЯДУ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ ВІД 20 СЕРПНЯ 1999 Г. N 932 / / www.government.ru.

5. ЗАКОН Про НЕДЕРЖАВНИХ ПЕНСІЙНИХ фонду 8 квітня 1998 року (в ред. Федеральних законів від 18.07.2009 N 182-ФЗ) / / www.consultant.ru

6. ЗАКОН ПРО іпотеку (заставу нерухомості) 24 червня 1997 року (в ред. Федеральних законів від 17.07.2009 N 166-ФЗ) / / www.consultant.ru.

7. ЗАКОН ПРО АКЦІОНЕРНІ ТОВАРИСТВА 24 листопада 1995 (в ред. Федеральних законів від 19.07.2009 N 205-ФЗ, з ізм., Внесеними Федеральними законами від 18.07.2009 N 181-ФЗ) / / www.consultant.ru.

Навчальна література:

1. Грязнова А.Г. Оцінка бізнесу. - М.: Фінанси і статистика, 2004 р.

2. Єсіпов В.Є., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оцінка бізнесу. - СПб.: Пітер, 2003 р.