Ринок землі в сучасній Російській економіці і перспективи його розвитку при сформованій економ

Ринок землі в сучасній Російській економіці і перспективи його розвитку при нинішній економічній ситуації

ПЛАН:

Введення

Питання 1: Ринок землі: поняття, зародження і розвиток

1. Історія розвитку
2. Земельний ринок

Питання 2: Російський земельний ринок: проблеми та особливості

1. Земельні відносини
2. Спори про землю

Питання 3: Аналіз проблем земельного ринку в Росії і можливі методи їх вирішення

1. Бути чи власності на землю?
2. Аграрний сектор
3. Регулювання аграрного сектора
4. Земельний кодекс
5. Кредитування АПК (Земельні банки)
6. Плата за землю
7. Висновок

Висновок

Список літератури

Програми

Введення

Земля, її надра, ліси, тваринний світ та інші ресурси становлять основу життя і діяльності людей.

Росія володіє унікальними багатствами, створеними самою природою, і ці багатства - її землі. На всесвітній виставці в Парижі наші землі, багаті чорноземом, були визнані еталоном грунту.

Проблема вдосконалення правового регулювання земельних відносин в Росії останнім часом стала однією з найбільш актуальних і широко обговорюваних не тільки серед юристів, законодавців і політиків, але і в суспільстві в цілому. Думки що беруть участь у дискусії сторін часом протилежні, але всі сходяться в одному: чинне земельне законодавство не відповідає сучасним потребам регулювання земельних відносин, так як Росія перейшла на якісно нові відносини, а отже змінилося і ставлення до землі. З'явилися різні нововведення. Одне з них - вільна купівля-продаж землі.

Метою написання цієї роботи є спроба аналізу земельного ринку в сучасній Росії, його проблем та перспектив розвитку на прикладі аграрного сектора.

Поняття "ринок землі" на сучасному етапі було введено після періоду, коли про нього практично ніхто не чув, тому його введення породило різні протиріччя при висвітлення цього питання. Це в свою чергу виникло через те, що довгий час у нашій країні існував стереотип, як поведінки так і мислення, що все суспільне, а значить нічиє.

Безкоштовність користування землею було однією з головних причин неефективного використання в сільському господарстві, високою землеемкості в містобудуванні і промисловості.

Тільки в цих умовах могла сформуватися ситуація, коли при масовому нераціональному землекористуванні, наявності закинутих і невикористовуваних земель створений штучний дефіцит землі для бажаючих отримати її під фермерське господарство, особисте подвір'я, сад чи город. При наявності значних порожніх територій в містах, території, зайняті малоцінної старої забудовою, займаються особливо цінні родючі придатні землі.

Але останні глобальні перетворення і зміни системи цінностей породило якийсь інтерес суспільства до земельної проблеми.

Нещодавно Державна дума подолала вето Президента на Земельний кодекс Росії. Головним спірним питанням між президентом і парламентом було питання про сільськогосподарські землі, які, на думку глави держави, повинні продаватися і купуватися. Протягом останніх п'яти років, поки триває робота над Земельним кодексом, парламент займав жорстку позицію, що виключає можливість купівлі-продажу сільськогосподарських земель.

Проголошуючи право вільного володіння земельною власністю, Конституція у статті 36 частини 3 встановлює, що конкретні питання правовідносин земельної власності повинні регулюватися Федеральним законом. Тривала дискусія в Думі з приводу Земельного кодексу, який і повинен був зіграти роль такого закону, привела до висновку, що зусиллями супротивників вільного земельного обороту цей документ може бути прийнятий чи не через десятиліття.

І тому я б хотів розглянути питання про земельному ринку, який став цікавити все ширші верстви населення нашої країни.

У цій роботі поряд з визначеннями ринку землі розглянуті також історія виникнення, сутність, значення та тенденції розвитку земельного ринку в найближчому майбутньому.

Ринок землі: поняття, зародження і розвиток

Історія розвитку

Розгляд такого питання як купівля-продаж землі я б хотів почати з історії розвитку як земельних відносин взагалі так і земельного ринку зокрема.

У Росії в дев'ятнадцятому столітті земельні відносини розвивалися досить прискореними темпами. Тоді в Росії можна було побачити як феодальні так і капіталістичні відносини. Існувало безліч форм власності та землеволодіння. Правове регулювання земель, часто перебували по сусідству, але належать різним відомствам, відбувалося різними галузями права. Так наприклад землі казарм, транспорту і фортець регулювалися нормами адміністративного або поліцейського законодавства; церковні, монастирські, питомі і приватновласницькі нормами феодально-станового права, а міські землі нормами цивільного права. На цьому етапі історичного розвитку можна було сказати, що ринок землі стосувався більш-менш заможних верств населення, та й тільки в тій її частині, де справа стосувалася сплати суми при купівлі або продажу землі. Але ситуація різко змінилася після проголошення маніфесту 19 лютого 1861 року, в якому було оголошено, що селяни звільняються від кріпосної залежності і наділяються землею. У цей час селяни дізналися, що таке плата за землю, тому що вони отримали землю не у власність, а тільки в користування, хоча воно й було довічним. Селяни працювали на своїх наділах і платили поміщику якраз ту саму земельну ренту (мова про яку піде нижче), хто грошима, хто продуктами, а хто працював на поміщика, тільки за те щоб залишитися на своїй землі.

Через півстоліття Росія була вже більш розвиненою в правовому сенсі країною і селяни, які працювали на землі як спільно (громадою), так і одноосібно, розуміли, що земля потрібна їм у власність. Цей факт відразу б дав величезний стимул і для збереження родючості землі і для більш дбайливого її використання. Так земельні відносини в Росії, до початку двадцятого століття, стали набувати іншого забарвлення і перероджуватися в більш цивілізовані.

Земельний ринок

Ринок землі є невід'ємною частиною економіки будь-якої розвиненої держави. У розвинених країнах приймаються закони, які стоять на захисті будь-яких прав власності, у тому числі і земельної.

Землю можна вільно купувати і продавати, звичайно в рамках цих законодавств. Наприклад в США зараз налічується понад 630 тисяч фермерських господарств. Вони володіють величезною кількістю землі на правах власників і виробляють приблизно 80% всієї сільськогосподарської продукції в країні. Наприклад в Росії фермерами виробляється всього 6 - 8%. Так в чому ж тут річ? Вся справа в тому, що у нас в країні ринок землі фактично відсутній, хоча право придбання землі у власність конституційно закріплено за жителями держави. Це відбувається не від того, що люди не хочуть купувати землю, а через відсутність чіткої законодавчої бази з цього питання. Адже мало хто погодиться вкладати в землю чималі кошти, не будучи її власником. У результаті ми маємо на нашому ринку "засилля" імпортних продуктів харчування (у деяких випадках не якісних), хоча самі можемо виробляти продукцію, що набагато перевищує за якістю імпортну, а за ціною в 1.5 -2 рази нижче (у районах, де все ж складаються земельні відносини - Н. Новгородська область та ін, ціни саме такі).

Створюється враження, що законодавчі органи влади навмисно перешкоджають розвитку ринку землі. Це підтверджує і діяльність Держ. Думи, яка за весь час свого існування так і не виробила чітких законодавчих актів з цього найважливішого питання (суперечки по земельному кодексу в ній ведуться вже не один рік).

Земельний ринок - одна з найприбутковіших статей доходів бюджету багатьох держав. У цей нелегкий для нашої країни період, коли в державі зростають внутрішні і зовнішні заборгованості, спад виробництва, увіліченіе безробіття та погіршення рівня життя населення, розвиток ринку землі могло б стати додатковим джерелом бюджетних надходжень.

Далі мені хотілося б детальніше розглянути проблеми земельних відносин в Росії та можливі способи їх вирішення.

Російський земельний ринок: проблеми та особливості

Земельні відносини

Отже, спробуємо розібратися в ситуації, що склалася в галузі земельних (аграрних) відносин на території сучасної Росії.

Ринок землі та земельні відносини в кожному регіоні розуміють по-своєму. Маятник коливається від визнання приватної власності на землю до повного її заперечення. Чи можна розібратися в цих проблем? Для початку нагадаю про головні нормативних актах. Перший - це Конституція РФ, яка дає власникові земельної ділянки право вільного розпорядження ним, якщо це не завдає шкоди навколишньому середовищу і не зачіпає інтересів інших осіб. Це означає можливість укладання угод, передбачених державним законодавством. У Законі РФ від 23.12.92 р. "Про право громадян на отримання в приватну власність і на продаж земельних ділянок для особистого, підсобного, дачного господарства та садівництва" прямо говориться, що громадяни, які отримали земельні ділянки у власність, можуть їх продати. В Указі Президента України від 27.10.93 р. N 1767 "Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії" підтверджується, що власник земельної ділянки має право його продати, подарувати, передати у спадок, в оренду або в заставу, а також внести в як внесок до статутних фондів господарських товариств і товариств. Оборот земельних ділянок за указом регулюється цивільним законодавством з урахуванням законодавства земельного. І, нарешті, постанова Уряду РФ від 30.05.93 р. N 503 "Про затвердження порядку купівлі-продажу громадянами Російської Федерації земельних ділянок" регламентує порядок продажу земельних ділянок для дачного, особистого, підсобного господарства та садівництва. Цей документ затвердив типовий договір купівлі-продажу. Отже, можна сказати: у нас складається ринок землі. Правда, це стосується в основному невеликих ділянок. У 1995 році було зареєстровано понад 200 тисяч угод. Може, не дуже багато, але сам факт підтверджує формування земельного ринку, як кажуть, у споживчій сфері. Проте сектор сільськогосподарського виробництва має свої особливості. Необхідно зазначити, що ніде в світі не існує вільного ринку землі. Будь-яка держава регулює його певними правилами. Одне з них міститься і в названому указі президента. При продажу земель сільськогосподарського виробництва, говорить правило, зміна їх цільового призначення не допускається. Тобто приватник може продати свій наділ сусіда-фермеру, але не підприємцю з міста, який надумав б на ріллі побудувати спортивний комплекс. Втім, зможе продати і підприємцю, але тільки після дозволу адміністрації області. Процедура отримання такого дозволу ще не розроблена. Це усунуло б зайві перешкоди для земельних оборудок. У цілому правило хороше. Держава та законодавство охороняють сільськогосподарські угіддя від розбазарювання. Практика показує: зараз в Росії пропозиція перевищує попит на землю. - Що ж це за ринок? Продавців більше, ніж покупців. - Покупці є, але їм потрібна земля несільськогосподарського призначення. А в продажу - саме вона. Чому ж фермер готовий розлучитися з землею? З безлічі причин виділимо одну - абсолютно об'єктивну. Земельні ділянки фермерів часом настільки великі, що перевищують розмір, необхідний для рентабельності господарства. Він отримав землю у власність, але бачить, що міг би продати "надлишок", а отримані гроші вкласти в модернізацію виробництва. Тільки здійснити цей задум важко. Сусіди начебто не проти розширити власне господарство, та неплатоспроможні. Вся надія на городян-дачників. Ось з такими перешкодами складається земельний ринок. В основному з невеликих ділянок, мають споживчий характер. В одних місцях процес йде активніше - в Московській області і південних регіонах, в інших - повільніше. Для повноти картини залишається додати, що є й такі регіони, наприклад Республіка Саха (Якутія), де земля, як і раніше залишається виключно у власності держави. У Республіці Марій Ел можна взяти ділянку для підсобного господарства, дачі або саду, але для сільськогосподарського виробництва землю у власність не дають. - А що змушує садівників відмовлятися від власності на землю? - Високий прибутковий податок з операцій. Адже податок з купівлі-продажу дачі або саду розглядається як форма прибуткового податку. Гроші, звичайно, повинні надходити в казну з будь-якої угоди, але в розумних межах. Візьміть цю землю у державну власність, просять люди в листах-скаргах, і дайте її нам у довічне успадковане володіння. Як юридично відпрацювати "зворотний хід"? Законодавством це не передбачено. Поки практика не виявила цю проблему, ніхто про неї не здогадувався. Податок на землю - невеликий, а ось у випадку її продажі різко зростає. Людині продавати дачу без землі вигідніше: легше податковий тягар. Проблему треба вирішувати на федеральному рівні, удосконалюючи Податковий кодекс і пам'ятаючи просту істину: чим вище податок, тим менше збір грошей. Багато чого можна вирішити і на рівні суб'єкта Федерації. - Колись саратовський губернатор Столипін мріяв віддати землю у власність селянам. - Саме селянам, а не садівникам. Столипінська реформа віддавала у власність хутірські і відрубні землі. Тоді каменем спотикання був консерватизм селянської громади, неохоче виділяла одноосібнику частину своєї землі. - Вражаюча схожість з нинішньою реформою. Знову "одноосібник", тобто фермер, виділяється з "громади". Чи не правда? - Подібність чисто зовнішнє, а відмінність - істотне. Сучасне законодавство дає власнику, який отримав свідоцтво на земельну частку, всі права. Можна виділити свою частку землі із спільної власності і вести фермерське господарство. Далі. Можна цю земельну частку продати, що, звичайно, непросто, як ми вже з'ясували, але юридично можливо. Практика, втім, показує: сьогодні ділянки (частки) найчастіше передаються в оренду. Але виділення землі для індивідуальних фермерських господарств йде повільно. У 1990 році був справжній бум - виділити 350 тисяч господарств фермерів. Потім число ентузіастів зменшилася до 280 тисяч. Законодавство цей процес не прискорює і не уповільнює, дозволяючи проявитися природному ходу подій. Селяни в общем-то, мають повну свободу вибору. Захотів вийти із сільськогосподарської комерційної організації (колгоспів вже немає) - будь ласка. Не захотів - працюй в колективі. Селяни здають свою земельну частку в оренду с / х комерційної організації, оформляючи процедуру двосторонніми або багатосторонніми договорами. Інший варіант - вносять частку в статутний фонд організації (втрачаючи право власності) і одержують дивіденди. Тобто народжується багатоукладна економіка. З одного боку, існують колективні господарства в будь-яких формах, що допускаються Цивільним кодексом. З іншого - нечисленне фермерство.

У селянина проблем з отриманням землі майже немає. Його труднощі в іншому. Залишившись із землею один на один, фермер нічого не може зробити без грошей, техніки, добрив і т.д. - Відмінність нинішньої земельної реформи від тієї, що була на початку ХХ століття, полягає у вирішенні фінансової проблеми. Зараз ми раз у раз чуємо вимоги депутатів Держ. думи виділити державні дотації селу. А столипінську реформу фінансував Селянський банк. Він давав хуторянам під заставу землі дешеві і довгострокові кредити. У колективізацію було розкуркулено і відірване від землеробства 10000000 заможних селян. Мабуть, саме той шар, що виріс за чверть століття в результаті діяльності Столипіна. Так чи не повторити нам його досвід? Може, треба створити Селянський банк і аграрне агентство по типу іпотеки? Або щось подібне.

У 1996 році уряд затвердив Федеральну цільову програму розвитку селянських (фермерських) господарств і кооперативів на 1996-2000 роки. Вона по ідеї повинна вирішувати фінансові проблеми хліборобів. Якщо буде державна підтримка в тій чи іншій формі (дотації, кредити або щось інше), якщо з'являться кооперативи з переробки і збуту продукції, як у Західній Європі, то російське фермерство, безумовно, буде крок за кроком розвиватися.

Так що ж являє собою наше фермерство на сучасному етапі? Це - 285 000 господарів і 13,5 мільйона гектарів землі (на 1997 рік). Цей сектор, за офіційними даними, виробляє поки тільки 6-8 відсотків продовольства. Втім, статистика чіткої картини не дає, тому що вона фіксує лише те, що продають на елеватори, на великі збірні пункти, а той продукт, який йде від фермерів безпосередньо населенню - через ринки, наприклад - не враховується.

Спори про землю

Зараз у нас в державі широко обговорюються існуючі земельні законопроекти. Розглянемо один з них, на мій погляд, найголовніший - "Проект закону РФ" Про право громадян Російської Федерації на отримання в приватну власність і на продаж земельних ділянок для ведення особистого фермерського і дачного господарства, садівництва та індивідуального житлового будівництва ". Здатний цей документ вирішувати земельні питання? Зупинимося на деяких з них. Наприклад, власники земельних ділянок отримали їх у власність безкоштовно у розмірі граничної норми свого регіону. "Надлишки" вони могли викупити за договірною ціною або отримати в довічне успадковане володіння. Президент якраз запропонував внести в закон зміни, щоб ділянки передавалися у власність безкоштовно незалежно від розмірів. Але тут виникло спірне питання, і проблема ця не така проста, як здається на перший погляд. Не можна обмежитися тільки однозначним тлумаченням. Наведу приклад: раніше, наприклад, генерали отримували ділянки розміром в півгектара або гектар. На жаль, ці люди вже пішли від нас. Тепер пільгами користуються їх спадкоємці, які не мають відношення до заслуг покійного. Наскільки це справедливо? Адже на гектарі можна побудувати кілька дач з ділянкою по 10-12 соток. Цю та подібні проблеми і повинен вирішувати законопроект. - У наш час земельні суперечки не обходять стороною і городян. Приміром, Рязань, щоб мати в своєму розпорядженні достовірну інформацію про вартість землі, створює земельний кадастр міста. - Правильно. Це необхідно навіть у тому випадку, якщо в місті немає власності на землю. Без кадастру неможливо об'єктивно оцінити землю, а також правильно визначити орендну плату. Інакше знову виникає низка проблем. Навіть якщо приватна власність на землю не дозволена і з аукціону продається тільки право її оренди, як у Москві, стартову ціну все одно визначає кадастр. Потім орендарі можуть її підняти на аукціоні. речі, на мій погляд, відсутність власності на землю для міста, з одного боку, добре: зручніше планувати і будувати. З іншого - незручності: не виключена поява чорного ринку землі. У квітні 1996 Інститутом міжнародного економічного і політичного розвитку був проведений "круглий стіл" "Правові аспекти земельної та аграрної реформи". Багато виступали порівнювали земельну реформу в Росії з аналогічним процесом в інших країнах, зокрема в Югославії, Польщі, Чехії та Німеччини (східній її частини). Виявилося багато спільного. І там формування індивідуальних господарств аж ніяк не відрізняється інтенсивністю. Більше того, збереглися в Східній Німеччині колективні господарства по рентабельності перевершують деякі фермерські господарства Західної Німеччини. Природно, народжується питання: а чи треба поспішати з фермерськими господарствами? Як у нас далі розвиватиметься аграрний сектор, невідомо. Не будемо випереджати події прогнозами. Земельні питання належить ретельно вивчати, щоб не гальмувати реформу і не забігати вперед. Треба дати можливість життя текти так, як вона тече за своїми об'єктивними законами.

Чинна Конституція РФ проголосила рівність усіх видів власності перед законом, у тому числі і приватної. Низка указів Президента Росії значно розширив можливості придбання землі у приватну власність, надавши це право, нарівні з громадянами, юридичним особам. Але, на превеликий жаль, багато з цих законів так і залишилися на папері.

Так що ж відбувається зараз на Російському земельному ринку?

Ті закони, які все ж діють у багатьох регіонах Росії фактично "відроджують кріпосне право". Вони встановлюють зобов'язання постійно проживати на ділянці і ефективно працювати під страхом вилучення ділянки. Раніше прийняті Держ. думою закони не схвалюються президентом. Вони не вирішують проблему тотального адміністративного контролю над економікою, унеможливлює створення цивілізованого ринку землі, і ефективне управління земельною власністю. На думку президента необхідно піддати зміни саму концепцію цих законодавчих актів. Так наприклад, зараз права громадян і організацій за розпорядженням ділянкою ставляться в залежність від адміністративних рішень. Угода визнається недійсною при "зловмисному заниженні ціни", дохід "понад среднетерріторіальной ціни" надходить до бюджету. Власники зобов'язуються поступитися державі або муніципального утворення ділянки для не визначених кодексом державних і муніципальних потреб. Встановлюються норми, що порушують принцип повного відшкодування збитків при вилученні майна. Порушуються права для Вашого ділянок. Узаконюються вилучення земельних ділянок: для відводу іншим особам, для проведення військових навчань, при включенні ділянки в певну зону з передачею його зацікавленій підприємству, вилучення права постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою з примусовою заміною його орендою. Існуючі законодавства ущемляють права і федеральних властей, і муніципалітетів. Права уряду Російської Федерації з управління та розпорядження землями обмежуються "відповідно до постанови суб'єктів Федерації", У зв'язку з цим забороняється продаж ділянок, зайнятих муніципальним і житловим державним фондом, не допускається приватизація муніципальних земель, забороняється передача в заставу ділянок з державних і муніципальних земель . Власники земельних ділянок та земельних часток позбавляються права вільного розпорядження ними, в тому числі вільної передачі в оренду. Передача ж земель громадянам можлива лише за погодженням з місцевою адміністрацією. Скасовується обов'язковість передачі земельних ділянок у власність громадян при реорганізації сільськогосподарських організацій. Російського законодавства ставиться в залежність від правових актів суб'єктів Федерації і навіть рішень загальних зборів. Під загрозою скасування виявилося навіть надане указами президента безумовне право власників приватизованих підприємств на викуп ділянок. Встановлюється право суб'єктів Федерації обмежувати форми прав на землю на своїх територіях, що рівноцінно "підриву" єдиного земельного ринку Росії. Житлові товариства позбавляються прав на отримання ділянки у власність. Угода з ділянкою визнається недійсною при порушенні правил і нормативів щодо його використання. Діючі законодавства та законопроекти фактично наділяють величезною владою одне відомство - Комітет із землеустрою Росії та його місцеві комітети численними і несумісними функціями: управління землями, підготовка документів про передачу ділянок; землевпорядкування; право нав'язувати власникам договори, визначаючи індивідуальний порядок та умови встановлення меж за їх рахунок ; визначення правомочності рішень про передачу ділянки; контроль за використанням земель; охорона земель; визначення платежів за землю; контроль за дотриманням законодавства та притягнення до відповідальності. Узаконюється втручання в права землевласників та осіб, зайнятих встановленням і реєстрацією кордонів. Передбачається, що надання ділянок буде здійснюватися без будь-якого конкурсу, а адміністрації фактично наділяються функціями ріелтора - підбір ділянки для заявника. Все це веде до створення механізму корупції шляхом безконтрольної і формально безкоштовної передачі - роздачі земель. Цьому сприяє необхідність згоди уповноваженого органу для обміну ділянками на праві постійного (безстрокового) користування, довічного успадкованого володіння і передача адміністративним органам судових функцій. Законами встановлюються нормативи, які суперечать цивільному законодавству: а) встановлюються нові види прав на ділянку землі; змінює норми про перехід прав на земельну ділянку під будівлями; норми про спадкування, що ущемляють права спадкоємців; норми про збереження прав на земельну частку і земельну ділянку за особою, яке передало їх в статутний капітал. (Б) норми припинення та обмеження прав на ділянку: "примусове припинення прав на земельну ділянку незалежно від умов договору" постановами органів виконавчої влади; можливість позбавлення власника прав на ділянку по довільним підставах (ділянка визнається безхазяйним при від'їзді власника, невикористання ділянки і в " інших "випадках). Приміром, новий кодекс робить неможливим введення ринкового оподаткування нерухомості, закріплюючи окремий податок на землю. (В) дезорганизуется законодавство про реєстрацію прав на нерухомість: встановлюються підстави для довільного відмови в реєстрації, наприклад, при невідповідності раніше виданих документів новим вимогам. Вводиться обов'язкова перереєстрація ділянок до 31.12.99, що відкриває широкі можливості для переділу власності. "Приватизацією" називається передача ділянок у власність тільки їх власників, що робить неможливим приватизацію допомогою торгів. Вводиться обов'язковість при приватизації адміністративної коригування кордонів, неможливість приватизації разом з ділянкою його приналежності, заборона продажу при наявності спору. Новий кодекс замість кадастрового обліку нерухомості як фізичних об'єктів вводиться безрозмірно широке поняття "державний земельний кадастр", що робить неможливим в осяжному майбутньому забезпечити облік нерухомості як фізичних об'єктів. При землеустрій ущемляються права власника, який, згідно з кодексом, таким за своєю суттю не є. Після введення принципів "цільового призначення" і "правового режиму" всіх земель стає неможливим прийняття цивілізованого законодавства про права використання та розвитку нерухомості в умовах земельного ринку. Норми оціночної діяльності підривають основи незалежної оцінки, так як в оціночні комісії повинні залучатися державні та незалежні експерти. Але в більшості випадків ці комісії складаються з представників владних місцевих структур.

Так як же зараз визначається ціна землі?

Ця ціна практично повсюдно визначається 10-кратної ставкою земельного податку за одиницю площі земельної ділянки (за винятком Мурманської області і Приморського краю) відповідно до п. 7 указу Президента РФ від 11.05.95 за № 478. Адміністрація деяких регіонів використовує також можливість встановлення єдиного підвищувального коефіцієнта до нормативної ціною. Найчастіше такий коефіцієнт дорівнює двом. Але власником землі в Росії стати вкрай складно.

У деяких регіонах покупець землі зобов'язаний подати масу документів.

Так наприклад в Тульській і Свердловської областях майбутній власник землі зобов'язаний, крім інших численних документів, представити ще й точні розмічені плани земель, завірені головами обласних земельних комітетів, а також заяву на набуття у власність земельних об'єктів, узгоджене з місцевими органами влади.

Негативно впливає на темпи розвитку земельного ринку та бюрократичний апарат, та як документи на покупку передаються від адміністрації одного рівня влади до іншого. А це забирає багато часу.

Але повернемося до проекту земельного кодексу. Втручаючись у питання природоохоронного законодавства, він забороняє викуп забруднених ділянок, що блокує залучення приватних інвестицій для очищення забруднень. Встановлюється пріоритет даного закону над усіма іншими законами, які прийняті або будуть прийняті в майбутньому. Кодекс вводить право суб'єктів Російської Федерації самостійно визначати форми прав на землю на своїх територіях, встановлювати порядок оподаткування нерухомості, можливість суб'єктам Федерації та органам місцевого самоврядування встановлювати довільні заборони на передачу ділянок у приватну власність. Російська Федерація позбавляється права встановлювати правові основи єдиного земельного ринку. Кодекс також встановлює заборону приватної власності на землю для іноземців. Існуючі закони поступово призводять до необоротного погіршення інвестиційного клімату в Росії і викликає відтік з країни капіталу і кваліфікованих працівників.

У цілому ряді розвинених країн, таких як наприклад Англія, Німеччина, Голландія та інших, земельних кодексів взагалі не існує. Їх замінює звід різних законів. І хоча в Росії вже прийнята перша частина цивільного кодексу, де є спеціальна глава, присвячена питанням землі, у стадії підготовки знаходяться Закони "Про землі міст та інших поселень", "Про іпотеку", "Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "," Про оціночну діяльність ", та ін, робота над Земельним кодексом триває. І від того, яким він буде, залежить наше загальне добробут.

З усього перерахованого вище видно, що в Росії ще не склався цивілізований ринок землі. Так що ж для цього потрібно? Про це я і спробую розповісти в наступному розділі.

Аналіз проблем земельного ринку в Росії і можливі методи їх вирішення.

Бути чи власності на землю?

Прихильники приватної власності на землю зазнали поразки в Державній думі від її прокомуністичного більшості, що став перешкодою створенню вільного ринку землі. Схвалений думою варіант Земельного кодексу прирікає приватний аграрний сектор на малоземелля і, відповідно, неконкурентоспроможність. Чи не краще ставиться до фермерів і виконавча влада, геть забувши про обіцяну підтримку. Радує відповіддю їм стали новаторства ряду суб'єктів Федерації, законодавчі збори яких приймають власні закони про землю, що дозволяють і регулюючі її купівлю-продаж. Однак хаотичне схвалення подібного роду документів в республіках, краях і областях може привести до того, що існуючі в різних регіонах норми виявляться настільки різними, що ми в результаті не отримаємо єдиного всеросійського ринку землі. Він буде жорстко розділений відмінностями в територіальних законодавствах. Поки в області земельного ринку йдуть безперервні суперечки, Росії необхідний хоч який-небудь тимчасовий Земельний кодекс. Причина такої необхідності ясна. Оскільки Державна дума навряд чи прийме в найближчому майбутньому кодекс, який дозволяє торгівлю землею, то утворився правовий вакуум у цій сфері відкриває широкий простір не тільки для ініціативи регіонів, але і для свавілля місцевої влади. Безперечно, у різних регіонах земля має неоднакову цінність, і діапазон її вартості може бути дуже і дуже великим. Це означає, що цінові особливості в регулюванні аграрних відносин цілком припустимі і навіть необхідні. Але все ж спочатку повинні бути закладені основи загальнофедеральних, і тільки з їх урахуванням повинні прийматися закони на місцевому рівні.

Аграрний сектор

Візьмемо наприклад сільське господарство. Деякі політики і економісти суть реформи в ньому зводять виключно до приватної власності на землю. Але необмежений обіг землі не означає автоматичної появи ефективного власника. Бути власником землі важливо. Але не менш важливо розпоряджатися результатами своєї праці і знати, що вони будуть суспільством затребувані. Очевидно, що стосовно обігу сільськогосподарських земель необхідно передбачити певні обмеження: зміна їх цільового використання, концентрацію земельних часток в руках одного власника і наявність професійного досвіду у хліборобів. За відсутності Земельного кодексу регіони змушені шукати свої підходи. Наприклад в Білгородській області використання земель проводиться на праві власності або на підставі договорів оренди земельних паїв з виплатою користувачем орендної плати у вигляді фіксованої частки від виробленої продукції. Якщо власника результати господарювання на його землі не задовольнили, він може здати її в оренду іншому господарству, що забезпечить перехід землі не від бідного до багатого, а від поганого працюючого до ефективного користувачеві. При розгляді питання купівлі-продажу землі необхідна чисто практична оцінка - що дасть той чи інший підхід для поліпшення фінансування аграрного сектора і формування ефективного власника.

Базовими умовами залучення капіталу в будь-яку сферу економіки, в тому числі і сільське господарство, є дохід на вкладений капітал і гарантії повернення коштів. Однак прибутковість сільськогосподарської діяльності визначається її технологічним рівнем, який сьогодні вкрай низький. Тому просте декларування тези купівлі-продажу землі, хоча і створює передумови для залучення капіталу в аграрну сферу, але не вирішує зазначені проблеми. Для того щоб в сільське господарство прийшов інвестор і сформувався ефективний власник, держава повинна продемонструвати реальну зацікавленість у розвитку аграрно-промислового комплексу, зокрема, через державну підтримку кредитування під заставу землі та використанням заставних на землю.

Принципами використання заставних у російських умовах, на мою думку, є гарантії держави, обов'язковість їх прийому при розрахунках усіма організаціями та підприємствами за номінальною вартістю, для придбання сучасної (вітчизняної та імпортної) техніки та реалізації прогресивних високоефективних технологій. Кожен інвестор, готовий і здатний працювати на землі, повинен отримати від держави заставні на відповідні площі сільськогосподарських земель, на яких він планує працювати. А розрахувавшись за ним поставками продукції протягом, наприклад, 5 років, він може стати власником землі, вже довівши свою дієздатність. Такий підхід дозволить забезпечити державне регулювання земельних ресурсів та формування інфраструктури земельного ринку, створення умов для залучення реальних інвестицій в сільське господарство, і, зрештою, поява власника, здатного ефективно працювати на землі.

Існує дуже багато способів і пропозицій щодо створення цивілізованого ринку землі в Росії. Нижче ми спробуємо розглянути деякі з них, на мій погляд, найбільш перспективні.

Регулювання аграрного сектора

Діяльність Державної Думи з питань земельної і аграрної політики може бути умовно розділена на три напрями - регулювання земельних відносин (Земельний кодекс, Закон "Про плату за землю", частково - Цивільний кодекс та інші проекти); розвиток нормативної бази для різних організаційно-правових форм в аграрному секторі (Закон "Про сільськогосподарську кооперацію", поправки до Закону "Про фермерське господарство", Закон "Про колективне підприємство та особистому підсобному господарстві", "Про державне сільськогосподарське підприємство" та деяких інших) і формування системи державного регулювання АПК (перш за все , Закон "Про федеральному бюджеті", Закони "Про державні закупівлі сільськогосподарської продукції" та "Про державне регулювання АПК").

Характеризуючи прийнятий Думою закон "Про внесення змін і доповнень до Закону РРФСР" Про плату за землю ", можна помітити, що останній не змінює суті чинного законодавства щодо земельного податку в країні. Крім редакційних поправок закон вирішує лише одну проблему - індексує податкові ставки слідом за інфляцією. Прийнятий в 1991 р. закон виходив з відсутності реального земельного ринку, а значить, і реальної ціни земельних ділянок. Тому в основу оподаткування був покладений рентний принцип, а на основі податку обчислювалася нормативна ціна землі. Такий підхід може розглядатися тільки як неминуча міра в умовах відсутності земельного обороту. По-перше, ренту може вилучати лише власник землі, яким держава вже в більшості випадків не є. По-друге, нормальним було б обчислення податку на основі вартості ділянки, а не навпаки. І нарешті, по-третє , земельний податок як типовий майновий майже повсюдно в світі служить для акумулювання коштів у місцевому бюджеті і не може мати рентної природи. Іншими словами, розмір ставок повинен визначатися не відносної цінністю земель у тому чи іншому регіоні, а місцевими потребами, через що податкові ставки в регіоні з більш цінними землями можуть виявитися нижче, ніж у регіоні з менш цінними землями.

Взагалі кажучи, в країні вже почав складатися земельний ринок, і в деяких регіонах існує навіть моніторинг земельних цін. Це дозволяє говорити про інше підході до формування ставок земельного податку. На жаль, такий моніторинг залишається поза рамками діяльності урядових структур. Можливі й інші "нерентние" підходи до визначення ціни землі, наприклад, шляхом оцінки своїх ділянок самими землекористувачами, а потім використання цих оцінок для компенсаційних виплат у разі вилучення або при іпотечному кредитуванні.

Однак, незважаючи на вищесказане, відкладати ухвалення даного закону було неприпустимо. Так як до ставки земельного податку прив'язана нормативна ціна землі, то її відсутність гальмує багато процесів в країні, зокрема, приватизацію земельних ділянок, оборот земельних паїв всередині реорганізованих сельхоз. підприємств, вихід селян з сільгосппідприємств для ведення фермерського господарства, компенсацію за вилучення земель та ін

Питання впорядкування земельних відносин мають важливе значення не тільки для формування ринку землі, а й для зміни організаційної структури виробництва сільськогосподарської продукції. У зв'язку з цим принципове значення може зіграти прийняття Земельного кодексу Російської Федерації.

- Земельний кодекс. Проект Земельного кодексу забороняє приватну власність на землю, в тому числі на землі, де розташовані підприємства. Іноземні громадяни та юридичні особи можуть брати участь в земельних відносинах тільки на праві орендарів земельних ділянок.

Цей законопроект був прийнятий Державною Думою в першому читанні, тричі розглядався у другому читанні в листопаді-грудні 1995 р. і був відхилений. При безсумнівною важливість продовження роботи над цим документом підкреслимо, що прийняття такого всеосяжного нормативного акта має як позитивні, так і негативні сторони. Зокрема, швидко мінливі організаційно-правові умови в сільському господарстві можуть привести до того, що він досить скоро застаріє морально і почне гальмувати прогресивні перетворення в цьому секторі російської економіки.

У зв'язку з розвитком селянських (фермерських) господарств, а також реорганізацією колгоспів і радгоспів в Росії гостро постало питання про сільськогосподарські кооперативи. Однак чинне російське законодавство не дає правової основи для створення і функціонування сільськогосподарських кооперативів. Закон Російської Федерації "Про підприємства і підприємницької діяльності" не розглядає кооперативи як організаційно-правову форму підприємства, закон СРСР "Про кооперацію в СРСР" суттєво застарів в частині сільськогосподарської кооперації і не може бути використаний. В результаті виникають проблеми з реєстрацією створюваних кооперативів. Отже, існує нагальна потреба у формуванні нового російського законодавства, часткового вирішення цієї задачі і повинен послужити прийнятий закон "Про сільськогосподарську кооперацію".

Крім того, по даній темі слід згадати законопроект "Про державне регулювання агропромислового комплексу", який був внесений у Державну Думу Радою Федерації. Цей Закон був прийнятий 27.10.95 р., схвалений Радою Федерації 15.11.95 р., відхилений Президентом РФ 1.12.95 р., після чого відхилений Державною Думою.

Представлений в нинішньому вигляді законопроект, на мою думку, не має предмета для свого регулювання. У ньому зроблена спроба звести в єдиному нормативному документі всі заходи впливу держави на АПК за типом американських періодичних законів по аграрному сектору. Проте в США цей закон тісно пов'язаний з бюджетним плануванням і приймається на суворо обмежену кількість років, тобто на цілком доступну для огляду економічну перспективу. У даному ж законопроекті встановлюються бюджетні витрати на багато років вперед без обмежень терміну дії в умовах абсолютної невизначеності з приводу можливостей національного бюджету, - так, встановлюються пільговий кредит, податкові пільги і т.п.

Крім того, у проекті згадуються практично всі можливі заходи державного регулювання аграрно-промислового комплексу, що робить цей документ не стільки нормативним актом, скільки навчальним посібником. Визначити ж в умовах транзитної економіки специфічні заходи втручання на скільки-небудь тривалу перспективу не представляється можливим, а значить, і закон про заходи державного регулювання АПК в Росії на даному етапі буде або малопродуктивним, або відверто лобістським, що фіксує найменш ефективні форми державної підтримки аграрного сектора . Так як же відсутність повноцінного земельного кодексу в Росії перешкоджає розвитку земельного ринку, а отже, і фермерства? Перспектива цього ринку і його стратегічна значимість на мій погляд, поки не оцінена належним чином. Переважає точка зору, що фермерство - це лише підмога в продовольчому забезпеченні країни. А раз так, то й увага йому виявляється в останню чергу. Такий погляд - перша велика перешкода на шляху ефективного розвитку аграрного сектора. Фермери фактично стали заручниками для політиків. Уряд взявся, було, реформувати село, але не вийшло одним ривком провести перетворення - так відклали і закинули справу. А прокомуністичні аграрії ставляться до фермерства як до чогось другорядного. Для них, "як учив великий Ленін", основа всіх основ - колективні господарства. Друге серйозна перешкода - законодавча неврегульованість аграрного питання. Схвалений Державної думою, але відкинутий президентом Земельний кодекс підтверджує право людей на вихід з колективних підприємств, але передбачає для них можливість утворення лише дрібних селянських господарств. Великі ж, в умовах фактичної відсутності приватної власності на землю, ніхто створити не зможе, та й не захоче. Май селянин хоч 200 гектарів, але якщо вони не є безумовно, йому належать, він буде відчувати себе тимчасовим господарем і на стратегічні капіталовкладення не піде, та й банк йому кредитів не дасть. Зараз, приміром, можна брати в оренду колгоспні ділянки, як правило, на 2-3 роки. Але жоден серйозний чоловік за цей термін не розгорне сівозміни, не побудує сховища, не набуде дуже дорогий комбайн. Тому необхідно дозволити вмілим селянам заводити у себе ділянки, грунтуючись на праві власності. Купівля-продаж землі повинна стати нормою життя, але не в рамках колгоспно-радгоспного ринку, а в рамках всього сільського господарства - так, щоб площі не йшли на якісь інші потреби і використовувалися тільки для організації аграрного виробництва. Лідер Аграрної партії Михайло Лапшин заявляв про те, що селяни нібито не хочуть купувати землю, мати її в повній приватній власності. Я з такими твердженнями не згоден. Хто не хоче, той хай і не купує - насильно адже ніхто змушувати не стане. На мій погляд, така точка зору М. Лапшина відображає інтереси колгоспно-радгоспного сектору, яка побоюється появи на селі міцного фермера-конкурента. Але все ж, на мою думку, земельний ринок повинен бути жорстко регульованим. Навіть у США введені відповідні обмеження. У ряді штатів іноземцям заборонено купувати землю. Якщо площа куплена як рілля, на ній не можна побудувати завод або організувати кемпінг, не пройшовши тисячі інстанцій, не заплативши величезних грошей за зміну статусу придбаної площі. У більшості країн Європи існує межа площ, якими можна володіти. При цьому висуваються дуже жорсткі вимоги до покупця: найчастіше потрібна пред'явлення диплома про аграрний освіті. Так наприклад, ще 20 років тому, в Англії одна сім'я, в якій три людини займалися обробкою землі, захотіла придбати додаткову ділянку крім наявних вже 100 гектарів ріллі. Але їм відмовили, мотивуючи це тим, що земля це не тільки приватна власність, але ще й народне надбання, фундамент нації. Так що жорсткі обмеження на торгівлю землею дійсно необхідні. Їх слід виробити після ретельного аналізу економічної ситуації в країні. Нехай спочатку ці обмеження будуть жорсткіше: головне - уникнути грубих помилок на першому етапі. Потім умови купівлі-продажу землі можна буде і лібералізувати. У кодексі мають бути зафіксовані тільки основоположні принципи, а далі на місцях будуть вироблені законодавчі норми відповідно до регіональної специфіки. Адже є райони, де вільний продаж землі просто небезпечна для країни - наприклад, Амурська область. Там китайці тут же все скуплять. Зате в інших регіонах, як, наприклад, в Татарії, відповідний закон може надати іноземцям право вільно купувати землю. Але навіть якщо коли-небудь у Росії і почнуть діяти цивілізовані закони земельного ринку, то без достатньої фінансової підтримки з боку держави і приватних інвесторів аграрному комплексу просто не обійтися. Проте всім відомо фінансове становище нашої економіки на сучасному етапі. То де ж вихід? На мій погляд, вихід є. І про це я спробую розповісти далі.

- Кредитування АПК. (Земельні банки) Як згадано вище, одним з найважливіших економічних умов реалізації права власності на землю для аграрного сектору є надання їм доступного та довгострокового кредиту. Так як видача банківського кредиту для такого роду операцій є досить ризикованою, то можна поставити питання про довгострокові позики сільським товаровиробникам під заставу їхні землі. У зв'язку з цим необхідне створення спеціалізованих земельних банків. Якщо звернутися до історичного досвіду то можна згадати, що за часів царської Росії подібні організації були поширені досить широко. Земельні банки в Росії при нинішній економічній ситуації повинні створюватися за строго розробленою програмою з урахуванням усіляких економічних факторів. На мій погляд, можна виділити три важливих правила їх роботи.

1. Позики з земельних банків не повинні видаватися позичальникам з дуже низькою економічною культурою, так як позичальник, беручи кредит під забезпечення землі, може не уявляти собі наслідки тих зобов'язань, які на нього покладалися. У зв'язку з цим сільськогосподарському товаровиробнику самостійно, без допомоги професіоналів буде дуже важко забезпечити ефективне використання взятого кредиту, своєчасні виплати платежів і уникнути розорення. Як наслідок цього - у банку буде дуже низький повернення боргів по кредиту.

2. Діяльність земельних банків не повинна будується на принципі прагнення вилучення та продажу з торгів землі у разі непогашення позики, оскільки накопичення об'єктів застави - ​​земель у позичальнику буде рости. Як показує світова практика, реалізація закладених земель з торгів йде дуже важко. По-перше, покупцеві доводиться за свій рахунок здійснювати тривалі подорожі для огляду земель. По друге, у разі придбання цих володінь йому доводиться оплачувати всі значаться за ділянкою борги. В результаті земельний банк може перетворитися на гігантського земельного власника і нести значні збитки від експлуатації залишилися за ним земель. Банки також будуть нести збитки від платежів по накладенню арешту на закладені володіння, від звернення в судові інстанції, сплати зборів і т.д.

3. Управління операціями земельних банків не повинно носити централізований характер. Відділення банків не повинні розташовуватися в центральних містах і в значній відстані від місць проживання своїх клієнтів. Вони повинні мати право самостійно вирішувати питання про видачу позичок. В іншому випадку від вирішення про видачу позики радою банку і від цього дозволу до фактичної видачі грошей може пройти дуже багато часу (іноді до року), а це може привести до відмови потенційних клієнтів від послуг банків. Слід також пам'ятати, що видача позичок повинна відповідати реальній вартості землі. Далі я спробую сформулювати деякі принципи відносин майбутніх власників землі з кредитними банками.

Перший принцип полягає у спільному заняття грошей багатьма, об'єднаними в союз власниками, так як їх союз дозволяє брати гроші в кредит відразу великими сумами, що буде економічно вигідно як для банків (розміри позички буде достатнім, щоб покрити відсотками з неї витрати з обслуговування боргу) , так і для власників (при видачі великої суми кредиту банк бере більш низькі відсотки по ньому).

Другий принцип: товариство, яке здобуло під загальну відповідальність гроші, повинно давати їх своїм членам тільки на виробничі, або на якісь необхідні потреби. Отже воно має створити орган з контролю за виданими коштами, і виробляти "внутрішню" видачу позик тільки членам товариства.

Третій принцип включає в себе створення самими ж фермерами центрів з підвищення кваліфікації, метою яких повинно бути навчання, а не матеріальна сторона, тобто навчання має проводитися не на платній основі.

Варто зауважити, що в США, де такі центри отримали широкий розвиток, ринок послуг для фермерів забезпечує дуже високий відсоток повернення кредитів (90 - 95%).

Плата за землю.

Тепер я висловлю свою точку зору з приводу земельного податку.

Не секрет, що в усьому світі власники землі сплачують земельні податки, навіть якщо ця земля в їх власності.

В даний час і в Росії за використання землі доводиться платити. Мета введення плати за землю я вважаю виправдана. Це - поповнення бюджету, стимулювання раціонального використання землі і т.д.

Так що ж таке земельний податок?

Земельний податок це певна сума, яку зобов'язаний щорічно вносити (сплачувати) власник землі, а також землекористувач і землевласник.

Я б хотів відзначити один несправедливий факт того, що фермерські господарства, а також інші суб'єкти земельних правовідносин повинні вносити земельний податок у вигляді стабільних платежів за одиницю площі в розрахунку за рік, і цей розмір земельного податку не залежить від результатів їх господарської діяльності. Я вважаю, що це є великим упущенням і тут потрібен інший підхід. Наприклад, можна б було запропонувати аналізувати господарську діяльність власника землі і в певний момент цієї діяльності взяти і послабити цю плату або ж навпаки збільшити податок (наприклад, встановивши якийсь відсоток від підвищеного доходу того чи іншого господарства).

Тепер я б хотів торкнутися такого питання як нормативна ціна земля. Якщо звернутися до чинного законодавства, то там ми знайдемо визначення нормативної ціни землі, "це показник, що характеризує вартість ділянки певної якості та місця розташування виходячи з потенційного доходу за розрахунковий термін окупності".

Нормативна ціна землі визначається на підставі ставки земельного податку помноженої в 200 разів і помножену на одиницю площі відповідної земельної ділянки. І в цьому я не зовсім згоден, тому що на мій погляд, необхідне введення нових коефіцієнтів або процентних ставок при продажу землі для визначення її ціни. Наприклад: при продажу земельної ділянки різним верствам населення (з різним достатком і різним соціальним статусом), або для різного цільового призначення, то ціна на один і той же ділянка може бути різною - фермеру одна ціна, дачникові інша, а колгоспу третя.

Висновок:

Після ретельного аналізу земельного ринку в Росії можна зробити висновок про те, що в даний час найбільш правильним рішенням було б створення так званих Земельних бірж. І, на мою думку, вони повинні працювати за такою схемою: - мета створення селянської інвестиційно-земельної біржі - захищати інтереси трудівників села, тому контрольний пакет акцій (51%) повинен бути у фермерських господарств, а решта акцій - наприклад у держави. Кредит сільським товаровиробникам треба видавати під заставу придбаних ними акцій біржі при вступі до складу її акціонерів зі своїм майном, включаючи землю (гарним прикладом роботи цього механізму є Сбербанк - він видає кредит під заставу випускаються ним цінних паперів - ощадних сертифікатів). При неповерненні кредиту позичальник (підприємство аграрного сектора), втратить предмет застави і відповідно втратить можливість отримання дивідендів по акціях біржі та кредиту надалі. Однак він зберігає основне своє надбання - землю, необхідну для продовження виробництва. Я вважаю, що така схема буде найзручнішою для нашого аграрного сектора. * * * Підводячи риску по цим питанням я б хотів сказати, що такі поняття і категорії як регулювання аграрного сектора, прийняття земельного кодексу, вирішення питань кредитування АПК, справляння справедливих податків, створення земельних банків і бірж, чітке визначення вартості земельних ресурсів і т.д. - Все це є економічним стимулом і гарантом існування і розвитку земельного ринку в Росії та заходів з цим пов'язаних.

Висновок

Земля повинна належати тому, хто на ній працює. Як не парадоксально це звучить, але сьогодні, в наших умовах, немає іншого способу, реалізувати цей справедливий принцип, крім приватної власності на землю. Втім, справа не в самій приватної власності, а в тих правових нормах, в яких вона вводиться і розвивається. Приватна власність на землю - це меч двосічний. Якщо не вжити надійних обмежувальних заходів, не направити процеси в потрібне русло, все може закінчитися кримінальною скуповуванням землі чиновниками і багатими людьми, "звільненням" селян від землі і перетворенням на наймитів, які обслуговують нових поміщиків та земельних баронів. Партія влади кличе до повної свободи для кримінального капіталу. Комуністи і аграрії тягнуть назад до безконтрольного розпорядженням чиновника, до авторитарної земельної диктатурі. Треба запровадити приватну власність на землю, але зробити це так, щоб виграв від цього тільки той, хто працює на землі. Людина повинна мати право власності на землю, правом користування, володіння і розпорядження нею. Тільки в цьому випадку він може використовувати землю так, як він хоче: вільно продавати і купувати, не питаючи дозволу від чиновника, дарувати і заповідати в спадщину, брати кредити під заставу землі. У цьому і полягає свобода власника. Ця економічна свобода необхідна для постійного підвищення ефективності виробництва за рахунок автоматичного регулювання ринку, за рахунок вільної конкуренції. У той же час, земля - це всенародне надбання. Вона не створена ні працею, ні капіталом. Вона дана природою. Вона належить усім, хто живе на Землі, в країні в рівній мірі. Чи немає тут протиріччя? Немає. Приватна власність на землю - це лише спосіб використання землі. Вона може служити і великим земельним власникам і трудовому селянству.

Описані механізми земельних відносин дають можливість підняти сільське господарство, але це тільки можливість. Мало прибрати бар'єри перед його розвитком, треба ще реалізувати і механізм цього розвитку. Треба вирішити і таку завдання: створити і запустити механізм землекористування.

Після того, як в країні будуть встановлені доцільні і справедливі земельні відносини, автоматично постане завдання розумної організації землекористування. Рішення цього головного завдання дасть можливість подолати кризу в аграрному секторі. Наше сільське господарство відстало не сьогодні. Задушене комуністичним режимом, воно деградувало протягом багатьох десятиліть. Колгоспно-радгоспного ладу ясно довів свою неспроможність. Проти цього неможливо заперечувати. Підйом гине сільського господарства - це складна, важке завдання, але її треба вирішувати. Завдання держави не в тому, щоб силою, примусово ламати і міняти систему землекористування, а в тому, щоб створити умови для природного становлення ефективного, вигідного земельного ринку. Нехай російський селянин сам вибере шлях, треба лише допомогти йому, прокласти дорогу. Для того щоб вже зараз створити цивілізований ринок землі, у держави, у суспільства сьогодні немає ні сил, ні коштів. У той же час поступове еволюційний розвиток - справа безперспективна. З фінансовими ресурсами, які ми можемо сьогодні на це виділити, годі й думати про те, щоб "наздогнати і перегнати" Захід ...

Вихід один: спроектувати і створити в кожному регіоні асоціацію, групу фермерських господарств, що відповідають останнім досягненням науки, техніки, агротехніки, технології, організації. Цим господарствам, готовим до конкурентної товарного виробництва, віддати в оренду землі з викупом на 20-30 років. Нехай вони ростуть і розвиваються за підтримки держави. Нехай отриманий прибуток піде на розширення числа таких господарств, на становлення і розвиток аграрного сектора країни і на поліпшення загального добробуту.

Список літератури:

1. "Збірник земельних законів Росії" Н. Новгород, 1998.
2. "Приватизація землі та реорганізація хоз. Підприємств в Росії "Москва, 1996р.
3. "Підприємства в Росії: регіонально-галузевий аспект" Шанхалов Ф. І., Москва, 1997р.
4. "Фінансові новини" за 11.12.97г.
5. Журнал "Яблуко Росії" № 2 1998р.
6. Відомості Верховної Ради України 1994р.
7. Звіт про проведення конференції "Про правові аспекти земельної та аграрної реформи" 1997р.
8. "Плата за землю: закони, постанови, коментарі" Видання 2 - доповнене, СПб, 1997.
9. Збірник "Малий бізнес у Росії: ретроспектива і перспективи", Москва, 1997р.
10. "Депутати і Держ. Дума "інформаційний бюлетень, 1998р.
11. "Земельний податок: форми, ставки, порядок обчислення" - економіко-правовий бюлетень.
12. "Інструкція щодо застосування закону РФ" Про плату за землю "
13. "Радянський енциклопедичний словник"
14. Журнали "Питання економіки" 1997-98р.