ЗМІСТ
ВСТУП
РОЗДІЛ 1. ЗАГАЛЬНІ ПИТАННЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛЮВАННЯ ОБІГУ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК
1.1 Оборот земельних ділянок: історія і поняття
1.2 Цивільно-правовий режим земельних ділянок
РОЗДІЛ 2. ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ речових прав на ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ
2.1 Виникнення прав на земельні ділянки
2.2 Здійснення прав на земельні ділянки
2.3 Припинення прав на земельні ділянки
ВИСНОВОК
СПИСОК
ВСТУП
Актуальність теми дослідження. Земля є категорією багатогранною і багатоаспектною, предметом дослідження природних і гуманітарних наук, об'єктом природи і природним ресурсом. Стаття 9 Конституції РФ встановила, що земля та інші природні ресурси є основою життя і діяльності народів, що проживають на відповідній території, тим самим, констатуючи основоположну роль даного об'єкта в соціальних, економічних, політичних і правових відносинах.
З прийняттям у 2001 р. Земельного кодексу РФ (далі - Земельний кодекс, ЗК РФ) виникли протиріччя з нормами Цивільного кодексу РФ (далі - Цивільний кодекс, ГК РФ), також земля тривалий проміжок часу була виключена із системи об'єктів цивільних правовідносин, а проблеми , пов'язані із земельною власністю, землеволодінням, землекористуванням розглядалися переважно представниками науки земельного права, то виникла необхідність комплексного розгляду землі, а саме земельної ділянки, як об'єкта цивільних прав, зокрема речових прав (права власності, права постійного (безстрокового) користування, права довічного успадкованого володіння і права обмеженого користування чужою земельною ділянкою (сервітут).
Земельна ділянка - нерухомість особливого роду внаслідок свого природного походження і знаходження в природному екологічній системі, що зумовлює необхідність враховувати дані фактори при правовому регулюванні щодо з приводу цього об'єкту, зокрема шукати гармонійне поєднання приватноправових і публічно-правових елементів.
В даний час учених усе більше цікавлять проблеми, пов'язані з розглядом земельних ділянок як об'єктів зобов'язальних прав, тих чи інших угод (купівлі-продажу, оренди, іпотеки та інших), вивчення обігу земельних ділянок, ринку землі, тобто відносин динаміки, справжня робота присвячена комплексному розгляду статичних відносини (речових прав на земельні ділянки).
В умовах існування в деяких суб'єктах РФ двох форм власності на землю - нерозмежованість державної та приватної, виникає необхідність правової регламентації процедури розмежування публічної власності, виявлення суперечностей та прогалин у законодавстві, що регулює ці відносини і знаходження шляхів його вдосконалення. Поява в Росії приватної власності на земельні ділянки вказує на важливість створення оптимальної моделі надання та використання землі на цьому праві, що поєднує приватні та публічні інтереси, при здійсненні правочинів приватних власників, встановлення обмежень їхніх прав і обтяжень у використанні земельних ділянок.
У Земельному кодексі РФ простежується тенденція - скорочення видів обмежених речових прав та суб'єктного складу цих відносин, що викликає необхідність аналізу передумов, підстав виникнення, розвитку та існування цих прав, зробити розгорнуту характеристику правовідносин постійного (безстрокового) користування, довічного успадкованого володіння і сервітуту, розкрити специфіку правового становища землекористувачів, землевласників і власників сервітутів.
Таким чином, зазначені факти дозволяють зробити висновок про актуальність теми дослідження.
Ступінь розробленості теми. Говорячи про ступінь розробленості теми, треба зазначити, що в останні роки у світлі проведеної земельної реформи в Російській Федерації вчені стали частіше звертатися до проблем, пов'язаних з майновими правами з приводу земельних ділянок. Теоретичну основу роботи склали праці таких вчених-юристів, як Алексєєва С.С, Білих В.С, Бєляєва К.П., Бублика В.А., Виниченко СІ., Гонгало Б.М., Дозорцева В.А., Жернаков Д.В., Іоффе О.С, Копилова О.В., Лапач В.А., Покровського І.А., Садикова О.Н., Сергєєва А.П., Скловського К.І., Суханова Е.А ., Толстого Ю.К., Хохлова С.А., Чубарова В.В., Шершеневича Г.Ф., Щенникова Л.В., Якушева В.С. та ін
У роботі також використані теоретичні положення, які містяться в роботах представників наук земельного та екологічного права: Боголюбова С.А., Вороніна Б.А., Голіченкова А.К., Дубовик О.Л., Єрофєєва Б.В., Жарікова Ю. Г., Іконіцкой І.А., Козир О.М., Кросове О.І., Круглова В.В., Попова М.В., Сиродоева Н.А., Улюкаєва В.Х., Хаустова Д.В. , Чорноморця А.Є., Чубукова Г. В. та ін
Основна мета роботи - всебічний розгляд, характеристика та аналіз відносин, що виникають з приводу земельної ділянки як об'єкта цивільних прав, також відносин, в яких земельна ділянка є об'єктом речових прав.
Поставлена мета реалізована за допомогою вирішення наступних завдань:
- Вивчення та аналіз російського права, що регулює суспільні відносини з приводу землі як об'єкта природи, природного ресурсу, земельної ділянки та частини земельної ділянки;
- Порівняльне дослідження інституту власності, постійного (безстрокового) користування, довічного успадкованого володіння і обмеженого користування чужою земельною ділянкою (сервітут).
- Виявлення суперечностей та прогалин правового регулювання відносин з приводу земельної ділянки як об'єкта цивільних прав;
- Визначення поняття та ознак земельної ділянки та частини земельної ділянки як об'єкта цивільних прав і землі (об'єкт природи і природний ресурс) як об'єкта земельних відносин;
- Вироблення рекомендацій та пропозицій щодо вдосконалення цивільного та земельного законодавства у сфері речових прав на землю;
Об'єктом дослідження є відносини, що виникають з приводу земельної ділянки як об'єкта речових прав. Предмет дослідження - проблеми, пов'язані з теорією і практикою правового регулювання відносин з приводу земельних ділянок.
Методологічна основа дослідження. У процесі проведеного дослідження застосовувалися загальнонаукові (спостереження, аналогія, аналіз і синтез, індукція і дедукція, абстрагування і т. д.), так і деякі частнонаучние методи пізнання (історичний, порівняльно-правовий, техніко-юридичний, метод аналізу та узагальнення законодавства та практики його застосування).
Структура роботи зумовлена змістом і цілями дослідження і включає в себе вступ, два розділи, що об'єднують п'ять параграфів, висновків і бібліографічного списку.
РОЗДІЛ 1. ЗАГАЛЬНІ ПИТАННЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛЮВАННЯ ОБІГУ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК
1.1 Оборот земельних ділянок: історія і поняття
Земля є особливим об'єктом економічного обороту і правових відносин у силу своїх природних якостей, властивостей, функцій і ролі в житті суспільства. У процесі історичного розвитку зазнавали змін системи, види і форми землекористування, відповідно змінювалося і правове регулювання угод із земельними ділянками.
Землекористування - найраніша історична форма володіння землею для виробничих цілей без відокремлення права на нього когось з користувачів. Землеволодіння як форма приватної власності стало складатися в результаті розвитку продуктивних сил, зміни економічних відносин і з розшаруванням суспільства на тих, хто монопольно володів землею, і тих, у кого її не було. Перші відомі акти наділення земельними ділянками пов'язані з перерозподілом общинних земель, виділенням земель із загальних фондів держави, захопленням нових територій. Це були рішення владного характеру, і операціями їх назвати не можна. Лише з часом перш за все в силу розвитку цивілізації і правової системи в цілому перехід прав землекористування від одного власника до іншого став спиратися на акти, зумовлені волевиявленням самих суб'єктів економічних відносин. Так, у господарській практиці Індії, Месопотамії, Єгипту, Китаю широко застосовувалися різні форми землекористування, засновані на угоді сторін.
Перші речові свідоцтва про укладені угоди з землею відносяться приблизно до 2000 р. до н.е. У ході розкопок, що відбувалися в 1984 р. на місці шумерського міста Ур, вченим вдалося виявити прототипи перших договорів про надання землі у користування 1.
У римському приватному праві існували різні інститути, що опосередковують обіг землі, в основному збігаються з звичайним поділом договорів (купівля-продаж, міна, оренда тощо). При цьому особливе значення мали земельно-правові сервітути - обмежені права користування чужим майном. Договорами, звичайно ж, вони не з'являлись, хоча могли виникати і в силу угод. Необхідно також відзначити, що спочатку римське право не знало строгих критеріїв розмежування різних угод.
Істотно, що володіння правом власності на землю в його повному, завершеному вигляді було в Стародавньому Римі рідкістю. Навіть у тих випадках, коли в літературі вказується, що якась особа володіла землею на праві власності, слід засумніватися в істинності та точності такого висловлювання. Наприклад, відомо, що як в період формування держави, так і в період республіки та імперії переважна більшість земель у Стародавньому Римі номінально перебувало під владою (але не у власності) певних осіб, а права щодо володіння, користування належали іншим. Л.Л. Кофанов відзначає умовність продажу земельних ділянок у самій Італії, оскільки "громада зберігала верховну владу над власністю" 2. З розширенням експансії римлян знову захоплені землі вважалися перейшли у власність або римського народу, або імператора. Надання ж їх окремим особам призводило до різного роду володінню, що характеризується речовими правами власників, але не правом власності (звідси, мабуть, і з'явився такий інститут римського приватного права, як емфітевзис (постійне користування). Найчастіше такі ділянки вважалися як би орендованими у держави , але не за договором, а в якості отриманих на основі особливого речового права. Одні особи (воїни-ветерани, вислужили чиновники тощо) наділялися ділянками назавжди з правом успадкування, інші - на період життя. Досить було платити певну плату, часто символічну . Більш того, далеко не завжди проводилося відмінність між власне наймом і узуфруктом (право користування плодами і доходами), а також іншими речовими правами 3.
У літературі зазначається, що і пізніше - у Середні віки - відносини феодального сюзеренітету-васалітету не будувалися за типом "власник-орендар": "Якщо власність - це повне панування над річчю (plena in re potestas), то щодо землі такого панування не було ні в однієї зі сторін. Васал його не мав, так як сам отримував землю у сюзерена і ніс у зв'язку з цим певні повинності, а сюзерен теж не був у своєму пануванні необмежений, оскільки земля перебувала в юридично захищеному користуванні васала "4.
У відношенні земель, що перебували у приватній власності, систему латифундій, заснованих на праці рабів, досить швидко змінила система колонату як більш ефективна, оскільки грунтувалася на праці вільних селян, добровільно вступали у відносини найму і зацікавлених у підвищенні врожайності 5.
Не було від початку і ясного розуміння істотних умов, тобто тих, за наявності яких договір вважається укладеним.
Однак платний характер різних угод, які стосуються землі не викликав сумнівів: "... з того принципу, на підставі якого ми починаємо мати власні володіння і майно, виникає і право здавати належать нам і брати в оренду чужу власність, і той, хто бере в оренду, згідно загальнонародної праву, зобов'язаний вносити плату здає, той же, хто здає, зобов'язаний надати річ такий, щоб інший міг нею користуватися і отримувати дохід "6.
І все ж у цілому римське право послідовно розмежовував зобов'язальні та речові права. До перших відносилися обов'язку боржника вчинити певні дії. Що ж стосується прав речового характеру, то, як і сьогодні, під ними розумілися правові можливості, які не потребують дій інших осіб, причому межа між ними проводилася в чіткій і жорсткій формі. "Якщо наймодавець до закінчення терміну майнового найму відчужив здане майно, новий власник не був пов'язаний договором свого попередника" 7. Відповідно розрізнялися і способи захисту тих і інших прав.
До початку XX ст. в Росії не було єдиних правил про оборудки з землею. У початковий період розвитку держави (тобто до XIII ст.) Переважав метод закріплення всіх земель за князями у спадщину, інші особи володіли землями виключно в силу служіння князю або іншій адміністративній залежності (система "годування"). Надалі цей порядок лише посилився. Земля, що входила до складу родових або вислуженние вотчин, могла продаватися і купуватися. Але повноцінної власністю вона не була, тому що в певних ситуаціях підлягала вилученню і перерозподілу 8. Окремі ділянки землі, сади, сіножаті і угіддя могли здаватися у тимчасове користування (з натуральної системою оплати часткою врожаю - "наспіл" та ін) 9. Але таке відбувалося нечасто. Крім того, тимчасове користування було обмежено адміністративним характером попереднього землекористування. Навряд чи можна визнати заснованими на угодах оброк і панщину, так як вони спиралися на особисте волевиявлення землевласника, а не на цивільно-правові (диспозитивні) начала.
Купівля-продаж землі супроводжувалася на знак переходу влади на ній врученням дерну, тобто шматка грунтового шару, у присутності дев'яти (пізніше - п'яти) свідків. В подальшому (орієнтовно з половини XVII ст.) Акти продажу землі стали оформлятися у спеціальних книгах, що ведуться державними чиновниками.
До 1917 р. земельне право в Росії як особлива галузь було відсутнє. Всі правові відносини, пов'язані з землею, регулювалися в рамках загального цивільного законодавства.
Крім права власності існували й інші речові права, перш за все - різні сервітути. До них належали: "Права угідь у чужих маєтках" 10, право довічного володіння з різними по природі підставами (в силу вислуги, спадкове і пр.), право проїзду по дорозі сполученого ділянки та ін При цьому продовжували застосовуватися і правила, характерні тільки для певних регіонів, станів, національностей. Так, допускалося дозволяти земельні спори з урахуванням звичаїв конкретної місцевості, якщо навіть ці звичаї не збігалися із загальними для території Росії правовими установками.
Особливо слід сказати про чиншові права, тобто про речовому праві володіння і користування чужою землею за винагороду з можливістю успадкування. Воно виникло на землях в західних губерніях Росії як квазісобственность для визначення статусу фактичних власників землі, що визнається державною. На думку Л.В. Щенникова, основною причиною, по якій замість оренди використовувався чинш, було бажання забезпечити постійне підтримання земель в хорошому господарському стані без виснаження 11. Саме ця обставина, за авторитетним твердженням В.І. Синайського, дозволяло вважати, що в числі самостійних прав є не тільки користування чужими речами, а й володіння ними 12. Через це відбувалося змішання речових та зобов'язальних прав. Питання про їх розмежування поставив ще К.П. Побєдоносцев: "Особливі умови суспільного економії в Росії породили безліч випадків, в яких від імені уряду здаються приватним особам казенні землі у володіння і користування, і в різноманітності всіх цих випадків нерідко виникає подив: що слід віднести до системи вотчинних прав і що до системи договорів "13.
Можливість продажу землі або надання її на час вже тоді була з поняттям "оборотоздатність". Ряд земель розглядався як "не здатний до обороту з їх природі" 14; до них ставилися: ділянки берегів судноплавних річок, морські береги, інші ділянки, виділені для загального користування.
Так, Г.Ф. Шершеневич наводить випадок із судової практики, коли було визнано, що місто Феодосія не має право здавати узбережжі і рибні промисли на ньому в оренду 15.
Права осіб, які отримали земельні ділянки не у власність, розглядалися як права зобов'язального характеру. Але ряд правознавців вже тоді заперечували проти настільки однобічної оцінки 16. На відміну від римського права, титульні власники отримали і речове-правовий захист. Було визнано, що зі зміною власника різні договори землекористування зберігають свою силу 17.
У радянський період оборот ділянок в його істинному (ринковому) сенсі був практично припинений. Вся земля стала об'єктом державної власності. Вже перший Земельний кодекс заборонив її продаж. Допускалася лише так звана трудова оренда (ст. 28 - 38). Здача землі в оренду здійснювалася після реєстрації у волосному або місцевому сільському Раді. І лише за наявності виняткових умов (наприклад, коли сім'я орендаря постраждала від стихійного лиха тощо). Обробка землі могла здійснюватися тільки особисто, здача внайми заборонялася, якщо орендодавець припиняв ведення власного господарства, були введені істотні обмеження по термінах оренди і т.д. Більш того, якщо у ЦК РРФСР 1922 р. земельні ділянки згадувалися в числі можливих об'єктів оренди, то в ЦК РРФСР 1964 р. вказівка на них було відсутнє.
Договори оренди земельних ділянок були обмежені спочатку низкою актів, а Постановою ЦВК і РНК СРСР від 4 липня 1937 р. - заборонені. Загальна концепція появи будь-яких земельних прав у той період була чітко прописана: якщо громадянин або організація потребували отриманні ділянки, то для виділення землі приймалося відповідне адміністративне рішення.
З часом (після Великої Вітчизняної війни) обмежена можливість тимчасового користування землею була все-таки передбачена, але не в результаті угоди сторін, а в силу розпорядчого акта державного органу.
Створення цивілізованого ринку землі, коли найважливішою умовою обороту є взаємна згода сторін, що спирається на дію закону вартості і державний контроль, відбулося лише в період 1991 - 2001 рр.. Сучасному стану законодавчого забезпечення обороту землі передувало кілька етапів перехідного періоду 18.
Про поняття та зміст обігу земельних ділянок. Питання про операції з землею (земельними ділянками) безпосередньо пов'язаний з такими поняттями, як "оборот", "цивільний оборот", "економічний оборот". Вони застосовуються і широко використовуються в повсякденній мові, юридичній літературі, у міжнародних актах 19 і російському законодавстві (ст. 2, 5 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ГК РФ). У російській мові під оборотом зазвичай розуміється "... обіг грошових коштів і товарів для відтворення, отримання прибутку (наприклад, торговий обіг) "20.
У Енциклопедичному юридичному словнику термін "цивільний оборот" розуміється як "цивільно-правове вираження економічного обороту, яке опосередковується договірних і позадоговірних інститутами зобов'язального права ... У зміст цивільного обороту входить перехід майна від однієї особи до іншої особи на підставі укладених учасниками цивільного обороту угод або в силу інших юридичних фактів "21.
В економічній літературі під "обігом" зазвичай розуміється сукупність актів обміну, що призводять до зміни власника 22, а також аналогічні процеси циклічного характеру 23.
Не склалося однозначного розуміння громадянського (економічного) обороту і в юридичній літературі. Е.А. Суханов під ним розуміє юридичне вираження економічної категорії "ринок" 24. Таке протиставлення юридичного та економічного значення цих понять все-таки необгрунтовано. І юристи, і економісти активно використовують обидва слова ("ринок" і "оборот"). Але, вважаємо, під ринком було б краще розуміти самі відносини і структури (суб'єктів). Оборот ж є динамічна складова ринку, до такого ж висновку близький і А.Ю. Голубков 25. М. М. Ілюшина виділяє поняття "товарний ринок", що визначається як система суб'єктів економіки та їх відносин 26. У такому розумінні оборот - це дії, що здійснюються учасниками ринку.
Навряд чи правильно зводити цей термін і до зобов'язань щодо переходу права власності на майно 27, оскільки самі ці відносини (зобов'язання) є наслідком певних дій (угод) і не вичерпують його значення.
У літературі зустрічаються й інші трактування обороту 28. Але, як зазначив В.А. Тархов, "ці спроби успіху не мали, тому що визначити оборот анітрохи не легше, ніж визначити цивільне право" 29. У цілому ж можна говорити, що існує чотири основні підходи до поняття "обіг":
1) весь ринок з його структурою та інфраструктурою;
2) сукупність виробничих відносин товарообмінного характеру;
3) особи (суб'єкти) і відносини між ними, засновані на дії закону вартості;
4) зобов'язання та угоди, що їх породжують (іноді ширше - й інші юридичні факти).
Перші три позиції в принципі неприйнятні, оскільки надзвичайно широко тлумачать оборот. Що ж стосується останньої групи, то доцільно внести деякі уточнення.
Закон не містить поняття цивільного обороту. Однак зі ст. 129 ЦК РФ слід, що "оборотоздатність" є свобода відчуження і переходу об'єктів цивільних прав від однієї особи до іншої; з урахуванням активної ролі учасників цивільних правовідносин (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ). У такому разі логічно припустити, що і сам оборот пов'язаний саме з цими правовими явищами - діями по виникненню (зміни, припинення) правовідносин.
Оскільки зазначені дії є перш за все угоди (ст. 153 ГК РФ), то саме їх і слід визнати змістом економічного (цивільного) обороту. Можливо, в широкому сенсі під оборотом можна розуміти як угоди, так і відносини, породжені ними (наприклад, договір купівлі-продажу і виникають з нього зобов'язання щодо передачі речі, зі сплати грошей тощо). Однак у будь-якому випадку доцільно враховувати, що відносини є лише результат угод.
Визначати цивільний оборот через категорію відносин (точніше - лише відносин) не цілком точно, тому що перш, ніж виникнуть правові зв'язки, їм передує активна діяльність суб'єктів права (укладання угод). Міркувати ж про оборот без акценту на його вольовий і цілеспрямований характер бачиться безглуздим. Це поняття слід вважати пов'язаним переважно з відповідними юридичними фактами (угодами). В.А. Бєлов спеціально підкреслює, що і оборот, і ринок цінних паперів пов'язані і обумовлений через сукупність відповідних угод 30. Стосовно до торгового обороту (як різновиду цивільного) Г.Ф. Шершеневич говорив саме про "сукупності угод" 31; аналогічно оцінював суть економічного обороту і його юридичної форми і П.П. Цитович 32. Підкреслимо, що і з економічної точки питання про обіг є питання про акт товарообміну.
Вираз "обіг земельних ділянок" в спеціальній літературі трактується неоднозначно. Як зазначає Н.А. Сиродоев, "у зв'язку з переходом до ринкової економіки у деяких авторів виникла спокуса співвіднести поняття" ринок землі "і" оборот землі "33. Г. А. Волков, А. К. Голіченков, О. М. Козир вважають, що поняття" ринок землі "і" оборот землі "різні за обсягом. Перше поняття ширше другого і включає в себе крім системи угод із землею та забезпечують їх механізм і інфраструктуру 34. Е. А. Крилатих ж розглядає земельний ринок як частина земельного обігу, при якому встановлення , зміна і припинення прав на земельну ділянку відбувається в результаті юридично оформленого договору і опосередковано грошовим та натуральним платежем 35.
На думку Ф.Х. Адіханова, "обіг землі можна визначити як перехід земельної ділянки від одного суб'єкта прав на землю до іншого, незалежно від того, у чиїй власності перебуває земля, приватизована вона чи ні. Різниця лише в тому, що в одному випадку здійснюється публічний оборот, а в іншому - приватний (ринковий) "36.
Не можна змішувати юридичні та економічні поняття цього слова. Крім сукупності операцій з приводу землі (тобто власне обороту) до складу елементів ринку землі входять також:
а) сукупність учасників цього ринку (суб'єктна складова);
б) відносини обороту, представлені переважно зобов'язаннями, що виникають в результаті операцій;
в) державна система контролю, реєстрації та моніторингу за обігом землі та діяльністю на ринку в цілому, включаючи органи, що реалізують зазначені функції;
г) масштаби і межі ринку, спеціально визначаються законодавством в силу того, що "ринкове поле" знаходиться під впливом спеціальних норм; останній елемент ринку найтіснішим чином пов'язаний і з поняттям "оборотоздатність" (див. далі - в наступному підрубриці).
Про угоди, що відносяться до обороту земельних ділянок. Оборот землі не вичерпується тільки угодами, але саме вони є основною формою обороту цивільних прав 37. На відміну від інших актів саме угоди як вольові дії, свідомо спрямовані на зміну правового положення зацікавлених осіб, висловлюють істота товарообмінних економічних процесів.
У юридичній літературі питання про класифікацію угод із землею окремо не піднімалося. Вони, як і будь-які інші цивільно-правові угоди, поділяються на односторонні і багатосторонні (договори). До односторонніх правочинів можна віднести заповіт, надання земельних ділянок в постійне (безстрокове) користування державним і муніципальним організаціям і т.д. До багатостороннім - договори купівлі-продажу, дарування, міни, оренди земельних ділянок і т.д.
Можна класифікувати операції з землею та за ознакою переходу права власності на земельну ділянку: це договори купівлі-продажу, міни, дарування, ренти та довічного змісту з утриманням, заповіт та ін У числі угод, не пов'язаних з переходом права власності, можна назвати договори оренди, позики, довірчого управління і т.д.
Операції з земельними ділянками переважно є двосторонніми, тобто договорами. При цьому немає підстав обмежувати склад угод обігу земельних ділянок тільки тими з них, які спрямовані на перехід права власності. В умовах, коли багато питань обігу земельних ділянок ще не вирішені, їх оренда є найбільш використовуваним варіантом і зручним інструментом розпорядження землею, в першу чергу для держави. Договір оренди дозволяє отримувати дохід із земельної ділянки, залишаючись при цьому його власником. У зв'язку з цим для віднесення тих чи інших угод до обороту був би достатній критерій появи у нового власника речових прав. Отже, договори оренди також повинні бути визнані угодами обороту; в результаті надання об'єкта в орендаря з'являються і певні речові правомочності 38.
Збігаються з угодами обороту і договори, якими оформляються деякі земельні сервітути (ст. 274, 277 ЦК РФ). Обмежені речові права, народжені певної зв'язком речей і інтересів, встановлені безпосередньо законом. Угоди ж при цьому виконують обслуговуючу, факультативну роль. Відповідно до п. 3 ст. 274 ГК РФ суперечка про обмежені права на чужу ділянку може бути дозволений судом і без договору.
Звідси випливає, що під угодами обороту (економічного, цивільного) слід розуміти тільки ті вольові, усвідомлені дії обох учасників акту, які спрямовані на придбання прав і обов'язків речове-правового характеру в легітимному порядку.
Юридичні факти, що не відповідають таким ознаками, наприклад рішення суду про присудження майна, а також дії неправомірні, якщо навіть вони і спричиняють речові правовідносини, було б правильним виключити з числа угод обороту. Наприклад, заподіяння шкоди (делікт) також веде до виникнення правовідносин. Але подальші дії щодо компенсації збитків не викликані волею учасників. Такі й багато юридичних акти у сфері фінансово-бюджетних відносин (затвердження відповідним органом бюджету тощо). Важко визнати елементом обороту та події (наприклад, смерть спадкодавця). Навряд чи правильно розглядати в якості підстав обігу земельних ділянок зміна категорії землі. У цьому випадку залишаються незмінними і суб'єкт, і об'єкт прав, відбувається лише зміна правового режиму.
Підставами для відносин обороту можуть виступати адміністративні акти, випадки універсального правонаступництва і т.д. (П. 2 ст. 307 ГК РФ). Частіше за все вони є елементами так званих складних юридичних складів 39. Мова йде про такі системи (сукупностях) різних юридичних фактів, які лише разом породжують, змінюють, припиняють відповідні правовідносини. Вони часто включають в себе адміністративні акти, що мають для земельних відносин особливе значення вже тому, що продавцем на первинному ринку зазвичай виступають публічні освіти. Таким операціях, як правило, передують вольові акти адміністративної діяльності відповідних органів.
У цьому навчальному посібнику розглядаються (глава 2) тільки операції купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, оренди, безоплатного користування, довірчого управління, застави, а також деякі питання договірних відносин у зв'язку з участю в статутному (складеному) капіталі інших організацій. Це пояснюється особливим значенням названих угод для обороту земель в умовах ринкової економіки.
Треба також визнати, що було б доцільно посилити роль договірних почав у формуванні прав на землю. Багато в чому надання договором більшого значення слід пов'язувати не тільки з законодавчими змінами, але і з правильним тлумаченням вже наявних норм. Наприклад, відповідно до п. 4 ст. 20 ЗК РФ, особи, які отримали земельну ділянку на праві постійного (безстрокового) користування, не можуть розпоряджатися такою ділянкою. Але це не означає, що вони не можуть розпоряджатися самим правом 40.
В основі вітчизняного цивільного законодавства лежить ідея про відмінності правового режиму звичайних речей та прав на них. Виходячи з того, що у п. 6 ст. 3 ФЗ "Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації" 41 йдеться про переоформлення, а не про припинення права постійного (безстрокового) користування, воно зберігається. Речові права, передбачені ст. 20, 21 і 23 ЗК РФ, встановлюються як простим рішенням відповідного уповноваженого органу держави або муніципального освіти, так і угодою сторін. Фактично це означає, що вони можуть надаватися не тільки в адміністративному порядку відповідно до ЗК РФ, але і в результаті цивільно-правових відносин. Побічно така можливість підтверджується і п. 2 ст. 268 ЦК РФ. У ньому передбачено, що право постійного користування земельною ділянкою може бути отримано власником будівлі (іншого нерухомого майна) у разі придбання будівлі (іншої нерухомості) на ділянці, що належить іншій особі (п. 1 ст. 271 ГК РФ).
У судовій практиці обгрунтовано прийнято вважати, що порядок придбання права користування земельною ділянкою при реорганізації юридичної особи (ст. 268 ЦК РФ) у разі правонаступництва є цивільно-правовим, а не адміністративним.
Права обмеженого користування чужою земельною ділянкою, за винятком публічних сервітутів, мають цивільно-правову природу (п. 1 ст. 23 ЗК РФ). Їх перелік не є закритим. Встановлюються ж вони не тільки по прямій вказівці законодавця (п. 1 ст. 274 ГК РФ), але і за угодою сторін (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
Ці питання, як і можливість застосування цивільно-правових способів для встановлення деяких прав на земельні ділянки, почасти є спірними. Але в цілому не підлягає сумніву доцільність більшого використання диспозитивних (перш за все, договірних) почав цивільно-правового регулювання у сфері землекористування.
Загальне положення про оборотоздатності об'єктів цивільних прав сформульовано в ст. 129 ЦК РФ: "Об'єкти цивільних прав можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в порядку універсального правонаступництва або іншим способом, якщо вони не вилучені з обігу або не обмежені в обігу". Пункт 3 ст. 129 ЦК України встановлює, що земельні ділянки "можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої іншими засобами в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю".
Згідно зі ст. 13 ФЗ "Про введення в дію частини другої ЦК РФ 42" "норми, що стосуються операцій з земельними ділянками, застосовуються в тій мірі, в якій їх обіг допускається земельним законодавством". Таким чином, за загальним правилом оборотоздатність об'єктів цивільних прав презюмируется і її обмеження прямо вказані в законі. Але по відношенню до земельних ділянок діє протилежне правило. Відповідно до нього саме земельне законодавство повинно визначати оборотоздатність земельних ділянок.
Відповідно до п. 2 ст. 129 ЦК РФ об'єкти можуть бути як вилучені з обігу, так і обмежені в обороті. Вилучення об'єктів цивільних прав з обороту або їх обмеження - явище в приватному праві нерідке. "Безліч речей по російським законам вилучено з приватного свавілля, не підлягає зовсім приватного права, не може бути предметом приватного майна". Норма, закладена в п. 3 ст. 129 ЦК РФ, викликає ряд питань. Перш за все, незрозуміло, як правильно співвіднести з нею положення ст. 72 Конституції РФ. Остання відносить земельне законодавство до спільного ведення РФ і її суб'єктів. Але існує вимога п. 1 ст. 3 ДК РФ про те, що цивільне законодавство повністю знаходиться у веденні Російської Федерації (тобто всі питання, пов'язані з включенням тих чи інших об'єктів в обіг).
Вважаємо, протиріччя в даному випадку немає, оскільки до спільного ведення РФ і її суб'єктів належить не всі земельне законодавство, а тільки та частина, яка пов'язана з винятковим предметом земельного права.
В даний час допустимість включення тих чи інших земельних ділянок в цивільний оборот визначає ст. 27 ЗК РФ. У п. 1 зазначено, що оборот земельних ділянок здійснюється відповідно до цивільного законодавства та ЗК РФ. Пунктом 3 ст. 209 ЦК України передбачено, що володіння, користування і розпорядження землею та іншими природними ресурсами здійснюється власником вільно в тій мірі, в якій їх обіг допускається законом.
Ускладнює розуміння і заслання до п. 1 ст. 27 ЗК РФ на два різних шару правового регулювання: у ньому вказується, що обіг земельних ділянок здійснюється у відповідності і з цивільним законодавством, і ЗК РФ.
Не розкрито і поняття "обмеження". У юридичній науці воно недостатньо опрацьовано насамперед у методичному плані. Але спроби заповнити це "біла пляма" в теорії права 43 були. Останнім часом з'явився інтерес до цього поняття в науці земельного права 44 і в цивілістиці 45. При цьому обмеження тлумачаться різна, залежно від елементів правових зв'язків і т.д.
Пункт 2 ст. 129 ЦК РФ виходить з того, що обмеження проводиться по об'єктах, - зокрема, деякі з них, прямо зазначені в законі, виключені з обігу. Однак такий критерій мало що дає. Якщо земля як така не виключена з обороту, то суть обмежень все-таки зводиться до того, що є обмеження щодо лише окремих її категорій. Обмеження також можуть спиратися не на об'єктний, а на суб'єктний ознака чи інші аспекти обороту. Наприклад, за змістом п. 3 ст. 129 ЦК РФ в числі таких критеріїв може виступати і так званий спосіб обороту. Як бачимо, в законодавстві немає чіткої відповіді на запитання про значення слів "обмеження обороту", а наявні трактування не витримують критики.
Так, у п. 3 ст. 27 ЗК РФ зазначено, що "зміст обмежень обігу земельних ділянок встановлюється цим Кодексом, федеральними законами". Фактично ця фраза означає, що законодавцем не розроблено загальне поняття "обмеження обороту", немає і цілісної системи самих обмежень. Вони вводяться точково, відповідно до конкретних правових ситуацій.
Згідно з п. 2 ст. 27 ЗК РФ землі, вилучені з обігу, не можуть бути об'єктами будь-яких цивільних угод. Ділянки зі складу земель, обмежених в обігу, можуть надаватися у приватну власність тільки тоді, коли така можливість передбачена безпосередньо федеральним законом.
Перелік ділянок, вилучених з обороту, у відношенні яких недопустимі цивільно-правові угоди, передбачений п. 4 ст. 27 ЗК РФ (що перебувають у федеральній власності державні природні заповідники, ділянки під будівлями і спорудами, де розміщені військові формування і т.д., всього 10 підпунктів).
Від цих ділянок, фактично заборонених до обігу, слід відрізняти ділянки, обмежені в обігу (п. 5 ст. 27 ЗК РФ). Це ділянки в межах лісового фонду, надані для потреб транспорту, зв'язку і т.д. (Всього 12 видів ділянок).
З тексту абзаців першого і другого п. 2 ст. 27 ЗК РФ видно, що цивільно-правові угоди заборонені лише у відношенні ділянок, зазначених у п. 4 цієї статті і ця заборона не стосується ділянок, зазначених у п. 5 тієї ж статті. Суттєвим є і те, що обидва переліку земельних ділянок (у п. п. 4 і 5 ст. 27 ЗК РФ) поширюються тільки на землі публічних утворень і не стосуються земель, що перебувають у приватній власності.
У зв'язку з цим можна стверджувати, що стосовно земель, обмежених в обігу, існує презумпція загального дозволу здійснення угод, передбачених цивільним законодавством. Це стосується і договору позики (безоплатного термінового користування - ст. 24 ЗК РФ), довірчого управління (тим більше, що ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" 46 також називає цей договір в числі допустимих, хоча і стосовно до земельних часток).
На жаль, прогалини і невизначеність щодо поняття "оборотоздатність" позначаються на судовій практиці. При розгляді однієї зі справ Президія Вищого Арбітражного Суду РФ відзначив, що ст. 129 і 130 ЦК РФ передбачають можливість відчуження земельних ділянок або переходу їх від однієї особи до іншої тільки тими способами і в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсах 47. Оскільки чинне законодавство не встановило такої міри відповідальності на боржника-фермера, як вилучення земельної ділянки та передача його кредитору, то дії судового пристава-виконавця, вилучили земельну ділянку і передав його кредитору-стягувачу, були визнані незаконними.
У рішенні у справі підкреслюється, що "неправомірна передача земельної ділянки товариству, характер діяльності якого невідомий, а отже, невідомі і мети використання надалі цієї земельної ділянки". У цілому рішення правильне, оскільки закон не допускає простої передачі майна боржника - при зверненні стягнення на майно повинна проводитися продаж цього майна на публічних торгах; з отриманої суми слід задовольнити грошові вимоги кредитора. Однак викликає подив аргументація: за логікою даного судового органу оборотоздатність земельної ділянки зумовлюється статусом особи, зокрема, його поточною виробничою діяльністю. Навряд чи можна визнати оборотом і стягнення по боргах.
Слід погодитися з правознавцями, що пропонують вбачати презумпцію дозволу до обороту всякого земельної ділянки, якщо в законі немає спеціального обмеження 48. Відзначається, що стосовно ділянок, що не входять в землі сільськогосподарського призначення, слід виходити з їх повної оборотоздатності (при відсутності прямих обмежень в законі).
Крім того, в кожному окремому випадку надання обмежених в обігу земельних ділянок у тимчасове користування (наприклад, в оренду) вимагає спеціального дозволу та дотримання певних умов. Все це необхідно для захисту публічних інтересів. Але з моменту укладення угоди вони стають умовами конкретного договору і можуть розглядатися як елемент приватноправового регулювання. Слід зазначити, що, якщо навіть дані умови не увійдуть у зміст угоди, вони тим не менше повинні бути оцінені як його невід'ємна частина з усіма наслідками, що випливають звідси наслідками (у тому числі становлять обов'язок орендаря, за їх виконання він несе відповідальність і т.п. ).
В якості обмеження оборотоздатності земельних ділянок слід розглядати також встановлення їх мінімальних і максимальних розмірів (ст. 33 ЗК РФ). При обороті земель сільськогосподарського призначення потрібно враховувати і граничні розміри загальної площі сільгоспугідь, які розташовані на території одного району і можуть перебувати у власності одного громадянина та (або) однієї юридичної особи (подп. 2 п. 3 ст. 1 ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення ").
При здійсненні операції з порушенням умов про обмеження такі угоди за загальним правилом повинні визнаватися недійсними (нікчемними - ст. 168 ГК РФ).
Окремі вимоги до земельних ділянок при їх обігу встановлені з урахуванням обмеженості землі, її незамінності, родючості і т.п. Такого роду вимоги можуть пред'являтися не тільки до самих ділянках, а й до сторін угоди 49.
Якщо ділянка вилучена з обігу, то розпоряджатися ним та залучати в оборот не може жоден державний орган чи орган місцевого самоврядування. Вони не можуть також без зміни закону розширено або обмежувально тлумачити перелік земельних ділянок, вилучених з обігу; цей перелік є вичерпним.
Специфікою введення обмежень по включенню земельних ділянок в обіг є виділення окремих категорій земель (ст. 7 ЗК РФ) 50 і встановлення для них особливих (спеціальних) правових режимів. Типовий приклад - землі сільськогосподарського призначення. Відповідно до ст. 1 Федерального закону № 101-ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" від 24 липня 2002 р. відносини, пов'язані з володінням, користуванням, розпорядженням земельними ділянками даної категорії, регулюються пріоритетно цим Законом, а не ЗК РФ.
Виняток становлять операції з земельними ділянками, наданими для житлового, гаражного будівництва, ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва, а також зайняті будівлями, будовами, спорудами (тобто на них поширюються норми ЗК РФ).
Якщо придбання землі переслідує мети, заборонені при даному правовому режимі земельної ділянки, угода неможлива. Однак дозволене використання можна змінити, змінювана та категорія землі. Але ці дії з метою дотримання законодавства потрібно зробити до, а не після укладання угоди.
1.2 Цивільно-правовий режим земельних ділянок
Згідно із законодавством Російської Федерації, до нерухомості належать земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва. Таким чином, нерухомість - це об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. До нерухомих речей належать і підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно (ст. 130 ЦК РФ).
Діюча редакція даної статті сформувалася в руслі давно йде дискусії про необхідність виключення зі складу об'єктів нерухомості лісів і водних об'єктів з наданням їм статусу земельних ділянок. Визнання ж тепер не тільки де-факто, але і де-юре земельної ділянки головної нерухомої річчю пожвавило давні дискусії про співвідношення сфери дії цивільного і земельного права. Безпосередньою причиною дискусії стало саме законодавство.
Актуальність даної проблеми випливає з:
- Конституції РФ, які віднесли цивільне законодавство до виключного відання Російської Федерації (ст. 71), а земельне законодавство - до предметів спільного ведення Російської Федерації і суб'єктів Російської Федерації;
- Ст. 3 ДК РФ і ст. 2 ЗК РФ, заявляють про пріоритетність своїх галузевих норм перед аналогічними нормами, що містяться в інших федеральних законах;
- П. 3 ст. 129 ЦК РФ, за яким "земля та інші природні ресурси можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої іншими засобами в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсах".
У правозастосовчій (особливо в судовій) практиці постійно виникають проблеми, пов'язані з визначенням галузевої приналежності спору та вибору пріоритетних правових норм, що підлягають застосуванню в конкретній справі. Справедливості заради слід зауважити, що протягом останніх років законодавцем зроблено досить багато для приведення "до спільного знаменника" цивільного та земельного законодавств, внесені зміни і в ЗК РФ, і в ГК РФ, а також в інші законодавчі акти.
Проте остаточно питання не вирішене. Суть проблеми полягає в тому, що земельна ділянка є основною нерухомої річчю і, відповідно, об'єктом цивільних правовідносин. Можна навіть сказати, що земельна ділянка - єдиний дійсно нерухомий об'єкт, оскільки інші нерухомі речі вважаються такими саме з причини наявності тісного зв'язку з землею.
На відміну від інших об'єктів нерухомості (будівель, споруд, будівель тощо) земельну ділянку виступає ще в одній якості - природного об'єкта і природного ресурсу, складової частини навколишнього середовища. Заперечення поділу майна на рухоме і нерухоме протягом усього радянського періоду історії цивілістики і розуміння природного особливості землі зумовили формування ще в 30-х роках минулого століття окремої галузі радянського права - земельного права. Саме на цю галузь законодавець і покладав обов'язок обліку природного специфіки експлуатації даного об'єкта права.
Земельна реформа 90-х років минулого століття, що призвела до включення земельних ділянок в цивільний оборот, обумовила і необхідність перегляду усталених підходів до розуміння земельних ділянок. Це також призвело до почалася в середині 1990-х років (і яка триває і досі) найбільшої наукової дискусії про співвідношення цивільного та земельного права при регулюванні відносин з використання та обігу землі. Оскільки з даного питання на сторінках наукових журналів, в монографіях, підручниках та навчальних посібниках висловилися кілька десятків чоловік, представляється обгрунтованим об'єднати авторів у класифікаційні групи.
У першу (цивілістичної) групу, на наш погляд, слід включити вчених, які визнають існування пріоритету норм цивільного права в регулюванні земельних відносин (В. В. Витрянский, І. С. Ковальова, Н. П. Лотнікова, А. Л. Маковський, Є. А. Суханов). Саме представник даного наукового напрямку В.А. Дозорців почав у 1994 році цю дискусію, заявивши, що оскільки "земельні відносини розпалися на регульовані цивільним і адміністративним правом, то підстави для визнання земельного права самостійної галуззю перестали існувати, тепер земля потрапила в сферу дії цивільного права, будучи об'єктом економічного обороту" 51.
Згодом ці ідеї підтримали А.Л. Маковський, А.Д. Александров, С.А. Голосова та інші, відстоюючи пріоритет громадянського права і вважаючи, що норми про майнові відносини можуть міститися в ЗК РФ, але повинні відповідати ГК РФ 52.
На думку Є.А. Суханова, земельні ділянки в ринковій економіці стають об'єктом цивільного обороту і одночасно набувають режим об'єктів цивільних прав, у зв'язку з цим обіг земельних ділянок складає предмет регулювання вже не земельного, а цивільного законодавства. Право власності та інші речові права на землю, а також операції з земельними ділянками є частиною майнового, цивільно-правового обороту. Земельно-правові норми встановлюють обмеження, пов'язані з граничними розмірами земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, забезпеченням їх строго цільового призначення та найбільш раціонального використання, визначенням категорій земель та їх обліком і т.п., а також передбачають наслідки їх порушення (в основному адміністративно-правового характеру), тобто мають публічно-правову природу 53.
Треба вилучити з ЗК РФ цивільно-правові норми. ЗК РФ повинен встановлювати публічно-правові обмеження, заборони та процедури з урахуванням "значення землі" як основи життя і діяльності людини "і виходячи з уявлень про неї" як про природний об'єкт, що охороняється в якості найважливішої складової частини природи ", як справедливо сказано в подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Уявлення ж про землю (земельні ділянки) як про нерухоме майно та об'єкті речових прав треба залишити цивільного права ... "54.
Цю ж ідею розвиває Н.П. Лотнікова: "Майнові відносини по здійсненню операцій з земельними ділянками відповідають критеріям цивільно-правового відношення (регулюються методом юридичної рівності сторін, об'єктом є нерухома річ і т.д.), у зв'язку з чим їх слід віднести до предмета лише цивільного права і регулювати відповідно цивільним законодавством, при цьому віддавши пріоритет нормам Цивільного кодексу РФ. Тим самим дані правовідносини будуть відмежовані від відносин, що складають предмет земельного права, які є публічними за методом регулювання і переслідують основну мету - збереження землі як основи життя і діяльності людей "55.
Визнаючи правоту наведених вище авторів в частині необхідності більш чіткого і послідовного розмежування сфер дії норм земельного та цивільного права, зауважимо, що навіть таку абсолютно позитивну ідею можна довести до абсурду. Так, І.С. Ковальова пише, що "до предмета відання ЗК РФ повинна бути віднесена земля як природний об'єкт і природний ресурс, а також порядок її використання. Предмет регулювання ЦК РФ - права на земельну ділянку. Якщо норми цивільного законодавства не встановлюють певної поведінки, сторони можуть керуватися у своєї діяльності звичаями ділового обороту (ст. 5 ЦК РФ) "56. Позиція автора виглядає досить дивною: якщо ЗК РФ не повинен регулювати особливості надання земельних ділянок на праві власності, оренди чи інших правах, то навіщо він взагалі тоді потрібен? І яким чином на практиці слід керуватися звичаями ділового обороту, наприклад, при наданні у власність об'єктів нерухомості - земельних ділянок?
Подібним радикальним спробам позбавитися з надуманих причин від ЗК РФ і земельного законодавства заперечує М.М. Мисник: "Якщо з ЗК РФ вилучити цивільно-правові норми, то таким же шляхом варто йти і у відношенні Водного кодексу РФ, Лісового кодексу РФ і т.д. Потім вилучені норми потрібно буде кудись помістити. Навряд чи ГК РФ витримає таке "поповнення" без ризику втратити свою сутність. Доведеться видавати спеціальні закони для цивільно-правового регулювання відповідних відносин. Але тоді чим з цього боку ситуація буде відрізнятися від розміщення тих же норм у спеціальних, хоча і комплексних актах, якими є вказані Кодекси? "57 . Даний підхід поділяємо і ми.
У другу (земельну) групу слід включити авторів, що пропонують збереження в нових економічних і політичних умовах пріоритетності земельно-правового регулювання відносин у галузі використання і охорони земель або пошук поєднання земельно-правових та цивільно-правових начал (Н. І. Краснов, О. І. Крассом, Б. В. Єрофєєв, М. М. Осокін, Ю. Г. Жариков, Г. В. Чубуков). Так, Н.І. Краснов зазначав, що "єдине поняття земельних відносин в сучасних умовах відображає єдність поєднання приватних інтересів (автономія волі) і суспільних (державне регулювання), яке представляє собою об'єктивну реальність, що знайшла своє вираження у правових системах усього світу. І суть проблеми полягає не в розпаді земельних відносин, а у встановленні правильного співвідношення цивільного та земельного права "58.
У той же час, як слушно зауважив Ф.Х. Адіханов, "навряд чи коректно говорити про пріоритет (пріоритетності) законодавства однієї галузі права перед законодавством іншій галузі взагалі. Мова може йти лише про пріоритет одного закону перед іншим з урахуванням рівня його юридичної сили. Так, Конституція РФ має пріоритет перед усіма іншими федеральними законами . Федеральні закони мають пріоритет перед законами суб'єктів Російської Федерації і т.д. Пріоритет законодавства тієї чи іншої галузі права може виражатися лише в тому, що саме воно регулює ту область відносин, для регулювання яких створено "59.
У третю (компромісну) групи входять учасники дискусії А.П. Анісімов, М.М. Мисник, А. Хаджі, В.В. Чубаров та ін, які намагаються примирити сторони суперечки і пропонують компромісні варіанти вирішення теоретичного і практичного питань співвідношення земельного та цивільного законодавства у земельних відносинах.
На думку інших авторів, специфіка землі передбачає поєднання приватноправового та публічно-правового методів, а тому "мова повинна йти не про пріоритетність тих чи інших правових норм, а про розмежування сфери дії цивільного і земельного права. Земля як природний об'єкт, її охорона і раціональне використання, землевпорядкування є предметом регулювання земельного права. Усі майнові відносини з приводу землі як об'єкта речових прав (перш за все право приватної власності), а також операції з землею регулюються цивільним правом "60.
Історико-правовий підхід до даної проблеми обгрунтував В.В. Чубаров, який запропонував виявляти співвідношення норм цивільного та земельного законодавства за кількома напрямками. Перший напрямок полягає в тому, що зміни земельно-правових норм і включення в них норм приватного права відбувалися під впливом не тільки об'єктивної реальності, а і норм цивільного права. Другий напрямок полягає у введенні законами та іншими правовими актами в майновий оборот окремих категорій земельних ділянок 61. При цьому складається в ці роки ситуація була багато в чому парадоксальною: не був прийнятий ЗК РФ, а інші загальні правила про обмеження обігу земельних ділянок були відсутні. Разом з тим окремі категорії земельних ділянок все ж залучалися в обіг, причому оборотоздатні можна було визнати лише ті з них, які вже належали на праві власності громадянам та юридичним особам.
Третій напрямок, на думку В.В. Чубарова, полягає в тому, що в перехідний до ринкової економіки період земельне законодавство зазнавало значний дефіцит норм цивільного права. Тому взаємодія двох галузей законодавства проходило шляхом заповнення нормами цивільного права прогалин земельного законодавства. 62
Відповідно, зовнішня сторона приватноправових земельних відносин регулюється нормами цивільного права і лише у випадку прямих відсилань - земельним правом. У другому випадку (внутрішня сторона) пріоритетні норми земельного права. Отже, ми не поділяємо неодноразово висловлювану представниками земельно-правової науки позицію про існування особливих "земельно-правових угод", а вже тим більше "водно-правових" або "лісо-правових" 63. Конструкція угоди, запропонована у Цивільному кодексі України, універсальна і не підлягає перегляду навіть стосовно до наявної специфіці природно-ресурсних відносин.
Звідси випливає, що "операції з землею з точки зору їх галузевої приналежності є цивільно-правовими. Тому включення земельних ділянок як нерухомості в цивільний оборот спричинило появу не особливого роду угод, а особливого виду цивільно-правових угод. При цьому родовим поняттям по відношенню до земельних операцій є таке поняття, як операції з нерухомістю "64. У ст. 8 ДК РФ чітко визначено, що цивільні права та обов'язки виникають із договорів та інших угод, передбачених законом, а також з договорів та інших угод, хоч і не передбачених законом, але не суперечать йому. Земельним законодавством подібні підстави не передбачені.
РОЗДІЛ 2. ПРАВОВЕ РЕГІЛІРОВАНІЕ речових прав на ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ
2.1 Виникнення прав на земельні ділянки
Будучи об'єктом цивільного обороту, земля (точніше - земельні ділянки) захищає і інше своє значення (як основа життєдіяльності народів, як основний компонент навколишнього середовища та ін.) Цю специфіку землі покликане відобразити і забезпечити саме земельне законодавство, норми якого містять правила і спираються на підходи, часто не збігаються зі звичайним цивільно-правовим регулюванням.
Права на земельні ділянки, в тому числі передбачені ст. 20 - 24, 40 - 43 ЗК РФ, слід відрізняти від зобов'язальних прав з приводу земельних ділянок, останні є суб'єктивні права на дії інших осіб (протилежної сторони договору). Земельне ж законодавство переважно спрямоване на встановлення і регулювання прав не зобов'язального, а речового характеру, тобто правових можливостей щодо безпосереднього впливу суб'єкта права на об'єкт правовідносин (земельну ділянку). Саме тому є сенс розглянути деякі складні питання виникнення прав на землю в їх співвідношенні з зобов'язальними правами, у зв'язку з укладеною або заключаемой угодою.
Згідно зі ст. 25 ЗК України права на землю виникають з підстав, встановлених цивільним законодавством, федеральними законами, і підлягають державній реєстрації відповідно до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (остання редакція з урахуванням зміни за ФЗ від 29 грудня 2004 р. N 196-ФЗ).
За загальним правилом права та обов'язки з угод виникають з моменту укладення відповідного договору (п. 1 ст. 425 ДК РФ), договір ж вважається укладеним, "якщо між сторонами, в необхідної в які підлягають випадках формі, досягнуто згоди з усіх істотних умов договору" (абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Такими умовами визнаються: а) умови, названі такими законом або іншими правовими актами; б) умови, необхідні для договорів даного виду; в) умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Виходячи з моменту виникнення зобов'язальних зв'язків, договори (угоди) традиційно діляться на консенсуальні і реальні. Якщо достатньо простої згоди сторін з усіх істотних умов, то угода іменується консенсуальної. У тому випадку, якщо крім угоди необхідно вчинити певну дію (найчастіше - передачу відповідної речі), то угода називається реальною. У літературі є і більш детальний опис кордону між цими угодами, а також причин, по яких є сенс зберігати такий розподіл 65.
Проте земельні ділянки завжди є нерухомим майном. У зв'язку з цим необхідно врахувати правило п. 3 ст. 433 ГК РФ - "договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом".
Якби договір купівлі-продажу земельних ділянок підлягав державній реєстрації, то його визначення як консенсуального в значній мірі втратила б сенс - права та обов'язки з такого договору виникали б тільки після акту державної реєстрації самої угоди.
Зміст же виділення консенсуальних договорів у разі, коли реєструється тільки право, є. І ось чому. Наприклад, при укладенні договору купівлі-продажу земельної ділянки сторони погодили всі істотні умови, а можливо, і частково виконали угоду, однак право власності не зареєстровано. Чи змінюється правове становище сторін? Безумовно, так, хоча кінцеві цілі сторін поки що не досягнуто. Справа в тому, що сама по собі угода визнається дійсною (укладеної) і без державної реєстрації. І як тільки відбудеться державна реєстрація, виникнуть і відповідні права та обов'язки. Інша річ, якщо дана угода була реальною, тобто вимагалося передати ділянку або вчинити іншу дію, якщо така дія не було скоєно, то немає підстав і для самої державної реєстрації, оскільки немає самої угоди.
Природно, це не стосується угод, які до теперішнього часу підлягають державній реєстрації, але ситуація може змінитися, оскільки наявні проекти орієнтовані на скасування державної реєстрації угод з нерухомістю.
Відповідно до п. 2 ст. 25 ЗК РФ державна реєстрація самих угод обов'язкова тільки у випадках, зазначених у федеральних законах. Наприклад, коли це стосується продажу житлового будинку або квартири (п. 2 ст. 558 ЦК РФ), земельної ділянки у складі підприємства (п. 3 ст. 560 ЦК РФ), іпотеки земельної ділянки (п. 3 ст. 339 ЦК РФ) , договорів оренди та суборенди земельних ділянок, безоплатного термінового користування, укладених на термін більше року 66. У силу прямої вказівки п. 1 ст. 26 ЗК РФ документи, зазначені в ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", засвідчують лише права на земельні ділянки, передбачені главами III і IV ЗК РФ, але не самі операції.
У літературі відмічалися та інші особливості відмінності консенсуальним і реальних договорів, які не дозволяють їх змішувати 67.
Ще одна особливість виникнення прав на землю вже відзначався раніше - мається на увазі, що в багатьох випадках виникнення прав на земельні ділянки залежить не від одного юридичного факту (тільки адміністративного акта або тільки від договору), а від певної сукупності юридичних фактів - складного юридичного складу .
У зв'язку з тим, що довгий час земля надавалася в адміністративному порядку і використовувалися такі терміни, як "надання", "виділення" земель, це знайшло відображення в численних нормативних правових актах, що регулюють земельні правовідносини (зауважимо, не всі вони скасовані або відредаговані) . Досить навести приклад з ЗК РФ, де в ст. 29, 30, 33 та інших статтях йдеться саме про "надання" земель. Оскільки дане слово в ЗК РФ часто використовується без вказівки на істота виникаючих правовідносин, без вказівки на що виникає у набувача правовий титул, це викликає плутанину в тлумаченні змісту взаємовідносин. Права залежать не від того, що земля надана, а від того, на яких саме підставах вона отримана, який титул володіння землею.
Слід погодитися, що слово "надання" доцільно застосовувати тільки при адміністративному порядку передачі земельної ділянки державним органом у безстрокове (постійне) користування.
Але яке значення мають для подальших договірних відносин адміністративні акти (зазвичай це постанови відповідної адміністрації) про надання землі у користування або оренду?
Дана проблема заслуговує окремого дослідження, але і зараз можна відзначити ряд важливих обставин.
По-перше, слід враховувати складається судово-арбітражну практику, яка виходить з того, що саме по собі володіння документом, що фіксує ті чи інші права на землю, не є правовстановлюючим. "Надання земельних ділянок здійснюється на підставі рішень відповідних органів влади або органів місцевого самоврядування". Ясно також, що це положення поширюється лише на випадки, коли земельна ділянка надається із земель публічних утворень.
По-друге, треба розрізняти власне адміністративний акт про надання земельної ділянки і договір, що опрацьовує певну взаємодію сторін, включаючи публічна освіта. При цьому в одних випадках договір є обов'язковим, а в інших його може і не бути.
По-третє, доцільна уніфікація порядку надання землі. В даний час такого загального порядку немає, надання земель (тобто адміністративне підставу майбутніх цивільно-правових відносин) здійснюється різному для різних ситуацій. Для цього достатньо порівняти порядок надання земель у ст. 31 - 32, 34 та ін ЗК РФ, ФЗ "Про особливо охоронюваних природних територіях" 68, у п. 2 ст. 81 ЗК і ФЗ від 15 квітня 1998 р. (в останньому випадку - для ведення садівництва та городництва).
Особливий порядок надання земель встановлено і у деяких інших випадках 69. Якщо з необхідністю передбачати певні особливості для надання деяких земель ще можна погодитися, то навряд чи слід визнати нормальною сьогоднішню строкатість регламентації порядку надання земель в цілому.
По-четверте, було б правильно виходити з того, що самі по собі недоліки адміністративних актів (неправильне оформлення, підписання з порушенням процедур та етапів, підписання не тим посадовою особою, яка уповноважена, тощо) не повинні призводити до нікчемності відповідної угоди ( ст. 168 ГК РФ). Такі угоди, вважаємо, було б правильно вважати оспорімих (діючими до відповідного рішення суду), оскільки не можна дефекти діяльності однієї з сторін угоди перекладати на іншу.
Публічні освіти в подібних випадках слід розглядати як учасників цивільних правовідносин (гл. 5 ДК РФ), в них відрізняється перш за все порядок формування волі і волевиявлення. Зокрема, треба враховувати, що за публічні освіти діють їх органи (ст. 124 - 125 ГК РФ); при цьому компетенція даних органів різна: якщо одні з них приймають рішення про вступ у цивільні правовідносини (в тому числі про "надання" землі ), то договори оренди від імені публічного освіти укладають інші. У зв'язку з цим акти про надання землі, які вказуються Земельним кодексом, позбавлені виключно публічно-правового (адміністративного) значення 70.
Враховуючи викладене, акти надання земельних ділянок, прийняті відповідними державними органами та органами місцевого самоврядування, правильно було б взагалі не іменувати адміністративними актами.
По-п'яте, саме по собі рішення про надання земельної ділянки (при необхідності складного юридичного складу) не може замінити відповідний договір.
По-шосте, відмова від прав з договору (наприклад, при відмові від оренди ділянки) за загальним правилом не може припинити дію відповідного адміністративного акту.
Не належать до актів про надання землі акти державної реєстрації прав на землю, хоча вони, безумовно, мають адміністративно-правову природу. Державна реєстрація прав на нерухоме майно (і угод з ним) є лише система "зміцнення", "фіксації" відповідних прав; вона лише визначає момент виникнення цих прав, але не викликає їх, не служить підставою для їх появи.
Не є актами, визначальними оборот землі, і акти перереєстрації прав на землю. Чинним ЗК РФ передбачена перереєстрація (у власність) земельної ділянки, раніше виділеного безкоштовно в користування громадянина або наданого на праві довічного успадкованого володіння (ст. 20 і 21); в постійне (безстрокове користування) земельні ділянки виділяються державним і муніципальним установам, федеральним казенним підприємствам , органам державної влади та місцевого самоврядування. Громадянам земельні ділянки в постійне (безстрокове) користування або в довічне успадковане володіння не надаються, проте ці права, що виникли у громадян (а щодо права постійного користування - і у юридичних осіб) до введення в дію Земельного кодексу, зберігаються. Згідно з п. 5 ст. 20 ЗК РФ громадяни, які мають земельними ділянками на праві постійного (безстрокового) користування, мають право придбати їх у власність. Кожен громадянин має право одноразово безкоштовно придбати у власність перебуває в його користуванні земельну ділянку, при цьому стягування додаткових грошових сум, крім зборів, встановлених федеральними законами, не допускається. Аналогічна норма закріплена в п. 3 ст. 21 ЗК РФ щодо придбання у власність ділянок, що знаходяться в довічному успадковане володінні громадян.
Чинний ЗК РФ обмежив сферу застосування права постійного (безстрокового) користування (ст. 20 ЗК РФ). У результаті виявилося блокованим передбачене ст. 271 ГК РФ правило про те, що якщо власник має будівлю, споруду на земельній ділянці, що належить на праві державної або муніципальної власності, то він має саме таке правомочність (тобто право постійного (безстрокового) користування). Постановою Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 24 березня 2005 р. № 11 "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням земельного законодавства" роз'яснено застосування ряду положень земельного законодавства, що стосуються реалізації прав на землю. Так, юридичні особи, яким земельні ділянки були надані на праві постійного (безстрокового) користування до набрання чинності ЗК РФ, мають право отримати їх в оренду або у власність незалежно від цілей надання ділянки (п. 1). Що ж стосується громадян, які мають земельні ділянки на цьому ж праві, то вони мають право придбати їх одноразово безкоштовно у власність. При цьому громадяни, які мають статус підприємців без утворення юридичної особи, не має права отримати такі ділянки безкоштовно (п. 3); логіка проста - відповідно до ст. 23 ГК РФ до підприємницької діяльності громадян, здійснюваної без утворення юридичної особи, застосовуються правила, що регулюють діяльність юридичних осіб, які є комерційними організаціями.
Якщо ж особа не може володіти земельною ділянкою на праві постійного (безстрокового) користування в силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ, а право власності на будівлю (будова) перейшло до нього після введення в дію ЗК РФ, така особа до 1 січня 2006 р. має (за своїм вибором) переоформити його право на право оренди земельної ділянки або ж придбати його у власність (п. 12).
Випадки, коли земельна ділянка надається громадянам у власність безкоштовно (п. 5 ст. 20, п. 3 ст. 21 ЗК РФ), не засновані на цивільно-правових угодах, позбавлені товарно-грошового характеру і до них не можуть застосовуватися загальні цивільно- правові норми про угоди.
2.2 Здійснення прав на земельні ділянки
На території Російської Федерації кожен має право мати майно у власності, володіти, користуватися і розпоряджатися ним як одноособово, так і спільно з іншими особами (ч. 2 ст. 35 Конституції РФ).
Зміст права власності як суб'єктивного права особи, який є власником, становлять правомочності володіння, користування і розпорядження, кожне з яких входить необхідним елементом в право власності 71.
О.С. Іоффе звертає увагу на те, що "недоліком визначення права власності як права користування, володіння і розпорядження майном є також те, що виражається їм ставлення видається на перший погляд як відношення особи до речі" 72. Правомочності володіння, користування і розпорядження слід відрізняти від фактичних дій, в яких ці правомочності реалізуються 73. Коли власник передає свою річ у володіння іншим особам, то поряд з продовжують існувати ставленням власності складаються інші відносини, що виходять за межі відносини власності, і утворюють в цивільному праві вже іншу частину - зобов'язальне право або предмет регулювання інших галузей права 74.
Право користування - це право витягати з речі її корисні властивості, задовольняти свої потреби, отримувати вигоду (за загальним правилом саме власник отримує від свого майна плоди, продукцію та доходи). Правомочність користування річчю власник може передати іншій особі на підставі укладеного договору 75.
Користування передбачає вилучення з речі корисних властивостей шляхом її продуктивного й особистого споживання. Правомочність користування - це юридично забезпечена можливість вилучення з речі корисних властивостей у процесі її особистого або продуктивного споживання 76.
Порядок користування включає в себе сукупність прав та обов'язків усіх суб'єктів, що використовують земельні ділянки незалежно від правових титулів. Право користування землею дає можливість експлуатувати її корисні властивості та якості.
Статтею 5 ЗК визначено перелік суб'єктів, які не є власниками земельних ділянок. До іншим особам, які використовують земельні ділянки на праві постійного (безстрокового), віднесені землекористувачі, землевласники, орендарі, власники сервітутів (далі - землеобладателі). Землекористувачами визнаються особи, що володіють і користуються земельними ділянками на праві постійного (безстрокового) користування або на праві безоплатного термінового користування.
Пропонуємо розглянути проблему співвідношення норм ЦК та ЗК, а також провести порівняльний аналіз діючих норм ЦК та ЗК, які регулюють право постійного (безстрокового) користування, визначивши при цьому, в яких випадках норми одного з них мають пріоритет перед нормами іншого при регулюванні цього питання.
Право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою, що перебуває у державній або муніципальній власності, надається громадянам та юридичним особам на підставі рішення державного або муніципального органу, уповноваженого надавати земельні ділянки в таке користування (п. 1 ст. 268 ЦК).
Згідно з п. 1 ст. 20 ЗК в постійне (безстрокове) користування земельні ділянки надаються державним і муніципальним установам, федеральним казенним підприємствам, а також органам державної влади та органам місцевого самоврядування.
З введенням в дію ЗК зазначені норми зазнали дуже істотних змін. Після 30 жовтня 2001 р. у постійне (безстрокове) користування земельні ділянки надаються тільки державним і муніципальним установам, федеральним казенним підприємствам, а також органам державної влади та органам місцевого самоврядування. ЗК обмежив коло осіб, які можуть мати, а тим більше придбати (отримати) земельні ділянки на зазначеному речовому праві 77.
Тим самим ЗК обмежує права інших суб'єктів, повністю блокується дія норм ГК, які фактично втрачають силу. Однак Закон про введення ЗК не може скасувати дію відповідних статей ЦК. Виняток розглянутого речового права зі сфери правового регулювання означало б суттєве порушення конституційних прав землекористувачів.
Відповідно до п. 3 ст. 20 ЗК право постійного (безстрокового) користування перебувають у державній або муніципальній власності земельними ділянками, що виникло у громадян або юридичних осіб до введення в дію ЗК, зберігається.
Однак якщо після придбання об'єктів нерухомості право користування земельною ділянкою не було оформлено, то в особи як покупця нерухомості, розташованої на спірній земельній ділянці, не виникає право постійного (безстрокового) користування цією земельною ділянкою 78.
Більш того, проблема збереження права користування земельною ділянкою була відображена Конституційним Судом РФ в Постанові від 13 грудня 2001 р. № 16-П "У справі про перевірку конституційності частини другої статті 16 Закону міста Москви" Про основи платного землекористування в місті Москві "у зв'язку зі скаргою громадянки Т. В. Блізінской "79. При цьому виключалося як автоматичне зміна титулів прав на землю (переоформлення здійснювалося з ініціативи самих громадян), так і будь-яке обмеження права користування земельною ділянкою у зв'язку з непереоформленіем наявного правового титулу в оренду.
Згідно з п. 2 ст. 269 ЦК особа, якій земельна ділянка надана в постійне користування, має право, якщо інше не передбачено законом, самостійно використовувати ділянку в цілях, для яких він наданий, включаючи зведення для цих цілей на ділянці будівель, споруд та іншого нерухомого майна. Будівлі, споруди, інше нерухоме майно, створені цією особою для себе, є його власністю.
У разі реорганізації юридичної особи належне йому право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою переходить у порядку правонаступництва (п. 3 ст. 268 ЦК). Так, суди задовольнили позовні вимоги про визнання права постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою, зайнятим об'єктами нерухомості в порядку правонаступництва 80. При цьому підставою для державної реєстрації права постійного (безстрокового) користування на земельну ділянку є факт реєстрації права власності на будівлю, будівля, споруда правонабувача, а при реорганізації юридичної особи - факт реєстрації правонаступництва.
Право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою може бути також придбано власником будівлі, будівлі, споруди та іншого нерухомого майна у випадках, передбачених ст. 271 ЦК.
Безперечно, норми ЦК, регулюючи відносини між власником будівлі, розташованої на чужій земельній ділянці, і власником цієї ділянки, орієнтовані на те, що власник будівлі набуває право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою, що перебуває у державній або муніципальній власності, якщо законом або договором не встановлено інше.
Так, індивідуальний підприємець Г. звернувся до арбітражного суду з позовом до адміністрації міста про визнання права безстрокового користування земельною ділянкою, займаним кафе, і про обов'язок відповідача видати документ, що підтверджує право на дану земельну ділянку. Однак судом не встановлено, на якій правовій режимі використовувався земельну ділянку до здійснення операції купівлі-продажу розташованої на ній нерухомості, отже, суд не може виходити з того, що до нового власника нерухомості переходить право безстрокового (постійного) користування земельною ділянкою. Якщо продавець будови володів правом користування на земельну ділянку, то таке право набуває і покупець. При цьому видається новий документ, що засвідчує право на землю. Однак відсутність документів на право користування земельною ділянкою судами не розглядається як підстава самовільного зайняття земельної ділянки 81.
Згідно з п. 2 ст. 3 Закону про введення ЗК при покупці будинків, споруд, розташованих на земельних ділянках, наданих на праві постійного (безстрокового) користування юридичним особам, це право на вибір покупця повинне бути переоформлено на право власності шляхом викупу земельної ділянки або на право оренди. Відповідно до п. 3 ст. 3 Закону про введення ЗК приватизація земельних ділянок, які використовуються громадянами на титулі постійного (безстрокового) користування, строком не обмежується. Цілком очевидно, що тут неможливо застосувати принцип про співвідношення загального і спеціального законодавства, оскільки в цьому випадку немає ні спеціальних суб'єктів, ні спеціальних об'єктів регульованих відносин 82. Таким чином, за загальним правилом діють норми федерального закону, який був прийнятий пізніше за термінами, а саме - ЗК.
Тому справедливо складається думка, що вступив в силу новий ЗК остаточно закріпив норми, що регулюють правомочності володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, проте ці норми або більшою мірою не відповідають або кардинально відрізняються від норм ЦК, що регулюють аналогічні правовідносини.
Згідно з п. 5 ст. 20 ЗК громадяни, які мають земельними ділянками на праві постійного (безстрокового) користування, мають право одноразово безкоштовно придбати їх у власність.
Держава поставила "безстрокових" власників землі перед вибором: або оренда або приватизація. Проте тільки 4% громадян прийняли нові умови гри, тому що для того щоб відвідати, причому не один раз, органи Роснедвіжімості, БТІ, архітектури, землеустрою, кадастрові та реєстраційні палати, нотаріальні контори, органи місцевого самоврядування, потрібні не менше півроку і серйозні матеріальні витрати.
У свою чергу, умови переоформлення прав на земельні ділянки громадян відрізняються від умов переоформлення прав на земельні ділянки юридичних осіб. Так, у ст. 20 ЗК і п. 2 ст. 3 Закону про введення ЗК встановлюється різний порядок переоформлення права постійного (безстрокового) користування для громадян і для юридичних осіб, проте законодавцем не була згадана категорія громадян, які мають статус індивідуальних підприємців без утворення юридичної особи.
Більше того, п. 3 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 24 березня 2005 р. № 11 "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням земельного законодавства" підкреслив, що згідно зі ст. 23 ЦК до підприємницької діяльності громадян, здійснюваної без утворення юридичної особи, застосовуються правила ЦК, що регулюють діяльність юридичних осіб, які є комерційними організаціями.
Оскільки юридичні особи на підставі п. 5 ст. 20 ЗК не мають права на безоплатне придбання земельної ділянки у власність, то громадяни, що мають статус індивідуального підприємця, що володіють земельними ділянками на праві постійного (безстрокового) користування, також не має права набувати у власність земельні ділянки, надані їм для здійснення підприємницької діяльності, на безоплатній основі.
Б.І. Уткін відзначає, що "пункт 1 статті 268 ЦК, що дозволяє надання земельних ділянок на даному виді права громадянам, має перевагу над пунктом 2 статті 20 ЗК, що забороняє їм робити те ж саме" 83.
На громадян на відміну від юридичних осіб законом не покладається обов'язок перереєструвати своє право. У відношенні юридичних осіб (комерційних організацій) встановлений конкретний термін переоформлення цього права, а саме до 1 січня 2008 р., протягом якого вони зобов'язані переоформити право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою на вибір або на право оренди, або викупити земельну ділянку в власність.
Юридичні особи подають заяву про надання земельної ділянки на праві власності або на праві оренди, а виконавчий орган державної влади або орган місцевого самоврядування приймають рішення про надання земельної ділянки на відповідному праві в порядку, передбаченому ст. 29 ЗК.
На практиці відомо, що при такому порядку переоформлення права постійного (безстрокового) користування земельними ділянками органи місцевого самоврядування неохоче погоджуються на продаж земельної ділянки у власність за фіксованою ціною, будь-якими способами намагаючись нав'язати укладення договору оренди, а це суперечить чинному законодавству.
В інформаційному листі Президія Вищого Арбітражного Суду РФ від 27 лютого 2001 р. N 61 "Огляд практики застосування арбітражними судами земельного законодавства" зазначено, що непереоформленіе прав користування земельною ділянкою відповідно до Закону РРФСР від 23 листопада 1990 р. "Про земельну реформу" не є підставою для припинення користування. Встановлюючи терміни переоформлення прав користування земельними ділянками, законодавець не визначив порядок припинення прав на них у зв'язку з невиконанням юридичними особами вимог зазначеної норми.
Більш того, "примусова" порядок переоформлення права постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою може зустріти протидію на практиці 84. Так, суди задовольнили вимоги про визнання недійсними постанови глав адміністрацій міст про передачу земельних ділянок у постійне (безстрокове) користування, оскільки непереоформленіе прав користування земельними ділянками не є підставою для вилучення таких ділянок відповідними органами державної влади або місцевого самоврядування 85.
З огляду на ст. 216 ЦК постійне (безстрокове) користування земельною ділянкою як речове право не може припинятися з волі посадових осіб органів влади та місцевого самоврядування. Це право захищається законом в однаковій мірі (ст. 305 ЦК) і може бути обмежене лише на підставі федерального закону (ст. 1 ЦК) 86.
Здається, навряд чи з цього моменту його право користування припиняється або не може використовуватися. Навпаки, подп. 3, 4 і 12 ст. 3 Закону про введення ЗК встановлюють, що раніше надане право користування відповідає передбаченому ЗК праву постійного (безстрокового) користування земельними ділянками.
Згідно з ч. 2 п. 1 ст. 421 ГК громадяни та юридичні особи вільні в укладенні договору, а спонука до висновку договору допускається у випадку, передбаченому законодавством або добровільно прийнятим зобов'язанням. При цьому спонука до укладення договору встановлено п. 4 ст. 445 ГК, згідно з яким якщо сторона, для якої відповідно до ДК або іншими законами укладення договору обов'язково, ухиляється від його укладення, то інша сторона має право звернутися до суду з вимогою про спонукання укласти договір.
Слід відзначити, що титул постійного (безстрокового) користування зберігається для юридичних осіб, хоча і відноситься до обмеженого числа випадків. ГК практично зберігає право постійного (безстрокового) користування без будь-яких обмежень як для громадян, так і юридичних осіб.
Відповідно до ст. 270 ЦК особа, якій земельна ділянка надана в постійне користування, вправі передавати цю ділянку в оренду або безоплатне термінове користування лише за згодою власника ділянки. Пункт 4 ст. 20 ЗК містить загальну заборону на розпорядження земельною ділянкою на праві постійного (безстрокового) користування, а це суперечить ст. 270 ЦК. Отже, з метою більш чіткого і правильного застосування ЗК необхідно привести у відповідність п. 4 ст. 20 ЗК до ст. 270 ЦК.
Безперечно, неузгодженість норм ЦК та ЗК як основних джерел правового регулювання права постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою вказує на наявність проблем з розмежуванням меж цивільно-правового та земельно-правового регулювання відповідних відносин 87.
Враховуючи викладене, вважаємо, що в цьому відношенні ЗК вступає в протиріччя з нормами гл. 17 ЦК, тому необхідно законодавчо визначити норми цивільного або земельного законодавства, які слід застосовувати при регулюванні цього питання, тому що між нормами ЗК і ГК існують певні різночитання.
Цивілістика чітко розділяє всі права на речові та зобов'язальні. Серед перших крім права власності існують і багато інших, в числі яких велике місце займають сервітути, тобто права обмеженого користування чужою нерухомістю 88.
Російському цивільному праву завжди були відомі три групи обмеження права власності: обмеження в користуванні річчю, встановлені в публічних інтересах; обмеження в користуванні річчю, встановлені в приватних інтересах; обмеження в юридичному розпорядженні річчю.
У свою чергу, обмежені речові права надають уповноваженою особам безпосереднє, хоча і суворо обмежене, панування над чужим майном, а не над поведінкою іншої особи 89.
Чинне законодавство серед прав осіб, які не є власниками, називає ще одне речове право - це сервітут. Необхідність цієї категорії прав була особливо очевидна з огляду на існування права приватної власності на землю. Сервітут являє собою суб'єктивне право, що належить певній особі, що складається у вимозі надання права обмеженого користування чужою земельною ділянкою 90.
Відповідно до п. 3 ст. 5 ЗК власники сервітуту - це особи, які мають право обмеженого користування чужими земельними ділянками (сервітут). Особи, які використовують земельні ділянки на правах сервітуту, не тільки не має права розпоряджатися ними, але і мають обмежене коло повноважень при використанні землі.
Як правило, їх права обмежені можливістю проходу та проїзду по земельних ділянках. Отже, землекористувачі, землевласники, орендарі, власники сервітуту не були власниками земельних ділянок, тому мають менш широке коло прав і обмеження прав, передбачених нормами земельного законодавства. Однак приватний сервітут регулюється виключно нормами ЦК, так як ЗК у п. 1 ст. 23 в частині встановлення приватного сервітуту відсилає до норм ЦК.
Сервітут для особи, на користь якого він встановлений, є речовим правом, а для власника земельної ділянки, щодо якої встановлено сервітут, обтяженням 91.
Право сервітуту встановлюється за згодою сторін (між особою, що вимагає встановлення сервітуту, і власником сусідньої ділянки) і підлягає реєстрації в порядку, встановленому для реєстрації прав на нерухоме майно.
Незалежно від того, виник сервітут з договору або з судового акту, предметом державної реєстрації є сам сервітут як знову виникло речове право, яка обтяжує право власності на нерухоме майно, а не підстава виникнення сервітуту та не перехід права власності 92.
Згідно з п. 1 ст. 275 ЦК сервітут зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, який обтяжений цим сервітутом, до іншої особи. Власник нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, що належить іншій особі, має право користуватися наданою такою особою під цю нерухомість частиною земельної ділянки, а при переході права власності на нерухомість, що знаходиться на чужій земельній ділянці, до іншої особи вона набуває право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник нерухомості 93.
Приватні сервітути в галузі містобудування можуть встановлюватися з метою обмеженого користування чужим (сусіднім) земельною ділянкою для забезпечення: будівництва, реконструкції, ремонту та експлуатації будинків, будівель та споруд, а також об'єктів інженерної та транспортної інфраструктур та ін
Умови початку та завершення забудови або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків за узгодженим у встановленому порядку проекту будівництва, ремонту або змісту автомобільної дороги (ділянки автомобільної дороги) при наданні прав на земельну ділянку, яка перебуває у державній або муніципальній власності, є, по суті, обмеженням права власності. Однак такі дії, по суті, являють собою як зобов'язання власників земельних ділянок та осіб, які є їх власниками, встановлені публічними актами, так і законні обов'язки.
На вимогу власника земельної ділянки, обтяженого сервітутом, сервітут може бути припинений через відпадання підстав, за якими він був встановлений. Коли земельну ділянку, що належить громадянину або юридичній особі, в результаті обтяження сервітутом не може використовуватися відповідно до призначення ділянки, власник має право вимагати у суді припинення сервітуту. Проте "при відмові від сервітуту відбувається звільнення земельної ділянки від додаткового обтяження, а власник земельної ділянки залишається незмінним" 94.
Відповідно до п. 2 ст. 23 ЗК публічний сервітут встановлюється законом або іншим нормативно-правовим актом Російської Федерації, нормативним правовим актом суб'єкта Федерації, нормативним правовим актом органу місцевого самоврядування у випадках, якщо це необхідно для забезпечення інтересів держави, місцевого самоврядування або місцевого населення без вилучення земельних ділянок.
В даний час сервітути встановлюються в тих випадках, коли на земельних ділянках, обтяжених правами інших осіб, знаходяться різні інженерні комунікації: трубопроводи, лінії зв'язку, лінії електропередачі. Для їх обслуговування організація, що займається їх експлуатацією, повинна мати можливість вільного проходу та проїзду по земельних ділянках без будь-яких перешкод.
Відповідно до норм ЦК власник нерухомого майна має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки надання права обмеженого користування сусідньою ділянкою (сервітуту), який може встановлюватися для забезпечення проходу та проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання і меліорації, а також інших потреб власника нерухомого майна, які не можуть бути забезпечені без встановлення сервітуту.
Громадяни мають право вільно, без будь-яких дозволів перебувати на не закритих для загального доступу земельних ділянках, що перебувають у державній або муніципальній власності, і використовувати наявні на цих ділянках природні об'єкти в межах, що допускаються законами та іншими правовими актами, а також власником земельної ділянки (п. 1 ст. 262 ЦК). Таким чином, громадяни можуть вільно перебувати тільки на землях, що перебувають у державній або муніципальній власності, так як земля, яка перебуває у приватній власності, не може бути доступна нікому іншому, крім власника. Однак згідно з п. 2 ст. 262 ГК будь-яка особа може пройти через таку ділянку за умови, що не завдає шкоди чи занепокоєння власнику.
Встановлення публічного сервітуту здійснюється з урахуванням результатів громадських слухань (ст. 23 ЗК). На практиці справа йде інакше. Так, публічні сервітути встановлюються без проведення громадських слухань, а також без визначення строків тимчасового сервітуту 95.
Пунктом 2 ст. 23 ЗК визначено, що публічний сервітут встановлюється з урахуванням результатів громадських слухань. Дане встановлене законом вимогу також не виконано відповідачем.
Більше того, відсутність порядку проведення таких слухань не звільняє орган, що встановлює публічний сервітут, від отримання яких-небудь чином думки громадськості з даного питання. У матеріалах справи немає документів, що підтверджують твердження відповідача про винесення ним постанови в інтересах місцевого населення (споживачів), а також підприємців, які здійснюють торговельну діяльність на території позивача.
Публічні сервітути можуть встановлюватися щодо об'єктів нерухомості в містобудуванні. Вони встановлюються нормативними правовими актами органів місцевого самоврядування на підставі містобудівної документації та правил забудови у випадках, якщо це викликається державними чи суспільними інтересами.
Публічні сервітути встановлюються не на користь конкретного суб'єкта - власника сусідньої нерухомості, а на користь багатьох осіб, тобто для забезпечення не приватних, а суспільних (публічних) інтересів, представляють собою обтяження земельної ділянки, право визначених законом осіб використовувати цю ділянку у випадках і порядку, встановлених законодавством.
Однак не слід плутати земельні сервітути з іншими правами на землю, перш за все правом постійного (безстрокового) користування, безоплатного термінового користування земельними ділянками, які встановлюються в інших цілях, ніж обмежене користування чужою землею.
Відповідно до п. 4 ст. 36 ЗК у разі, якщо приміщення в будинку, розташованому на неподільному земельній ділянці, закріплені за кількома федеральними казенними підприємствами та державними або муніципальними установами, дана земельна ділянка надається одному з цих осіб на підставі рішення власника земельної ділянки в постійне (безстрокове) користування 96.
В умовах формування об'єктів нерухомості сервітути встановлюються на підставі рішення компетентних органів про надання земельної ділянки або переоформленні прав на нього. У силу п. 7 ст. 36 ЗК обов'язок виготовлення кадастрового плану земельної ділянки лежить на уповноваженому органі суб'єкта Федерації і тому його відсутність не може бути підставою для відмови у придбанні прав на земельну ділянку
Безперечно, принципові відмінності між приватним і публічним земельними сервітутами. Якщо приватний сервітут встановлюється в інтересах однієї особи, то публічний - в інтересах держави, місцевого самоврядування або місцевого населення. Якщо приватний сервітут встановлюється за згодою сторін, то публічний - на підставі відповідних нормативних правових актів.
Всупереч очікуванням "ЗК не надає реального впливу на позитивний розвиток земельних відносин, а з деяких питань привнесе елемент безсистемності. Гнітюче враження справляє багатослівність і наукоподібність сформульованих в ньому положень" 97. Більш того, в ЗК є інші невиправдані протиріччя з нормами ЦК, які будуть розглянуті далі при аналізі важливих теоретичних і практичних проблем земельного законодавства.
Безперечно, кожна галузь російського законодавства регулює свою конкретну самостійну сферу суспільних відносин, що складаються між людьми в процесі використання та охорони відповідних об'єктів. Однак необхідно визначити правову нішу того чи іншого законодавства в регулюванні земельних відносин, що мають майновий характер.
Визначаючи земельні відносини, ЗК у п. 1 ст. 3 закріплює положення про те, що земельне законодавство регулює відносини щодо використання та охорони земель в Російській Федерації як основи життя і діяльності народів, що проживають на відповідній території. У розвиток даних положень розроблені відповідні норми ЦК. У свою чергу, ЗК також містить норми, присвячені згаданим обмеженим речовим правам. Вони внесли кардинальні зміни в регулювання зазначених відносин, які виразно розходяться з відповідними нормами ЦК.
Враховуючи викладене, вважаємо, що доцільно, щоб уникнути довільного тлумачення норм земельного та цивільного законодавства встановити наступний принцип, а саме норми, що регулюють земельні правовідносини, включені до нормативних актів інших галузей сучасного законодавства, повинні відповідати ЦК.
Аналіз законодавства, що регулює питання постійного (безстрокового) користування земельними ділянками і обмеженого користування чужими земельними ділянками, дозволяє зробити висновок про те, що при регулюванні постійного (безстрокового) користування земельними ділянками і обмеженого користування чужими земельними ділянками слід застосовувати норми ЦК щоб уникнути різночитання в застосуванні правових норм ЦК та ЗК.
2.3 Припинення прав на земельні ділянки
Права на земельну ділянку можуть бути також припинено. Загальні підстави припинення прав на земельну ділянку встановлені ст. 44 - 48 ЗК РФ. Від припинення прав слід відрізняти їх обмеження, коли суб'єкт не позбавляється даної правової можливості, але вона тимчасово не може бути реалізована, право в такому випадку як би "консервується", але повністю відновлюється з відпаданням підстав для обмеження 98.
Серед підстав припинення права власності на земельну ділянку ЗК РФ називає і відмова власника від права власності (ст. 44 ЗК РФ), а в ст. 53 ЗК РФ міститься більш докладне регулювання виникаючих при цьому відносин. Зокрема, п. 1 ст. 53 ЗК України передбачено, що відмова від здійснення належить власнику права на земельну ділянку не тягне за собою припинення відповідного права. Ця норма вимагає пояснень.
Розглянуте правило є аналогічним нормі цивільного права, викладеної у п. 2 ст. 9 ЦК РФ: "Відмова громадян і юридичних осіб від здійснення належних їм прав не тягне припинення цих прав, за винятком випадків, передбачених законом". Сенс такого роду застережень полягає в тому, що слід розрізняти право як передбачену і захищається законом можливість певної поведінки, з одного боку, і як фактичні дії, що реалізують цю можливість, - з іншого. Поняття "відмова" доцільно розглядати як заяву про це, намір у даному конкретному випадку не використовувати наявні можливості, саме тому в п. 1 ст. 53 ЗК РФ для характеристики відмови у дужках додатково вказано - "подача заяви про відмову". Припустимо й інші форми відмови, в тому числі безоплатне відчуження на чиюсь користь. У цілому ж до відмови від права власності на земельну ділянку слід застосовувати також норми ст. 236 ГК РФ, що вимагають визначеності, безумовності, завершеності дій, що свідчать про відмову.
У силу п. 2 ст. 53 ЗК РФ такі ділянки набувають правовий режим безхазяйне нерухомої речі, і їхня доля підкоряється правилам ст. 225 ЦК РФ. Такі ділянки приймаються на облік органом, що здійснює державну реєстрацію права на нерухоме майно за заявою органу місцевого самоврядування. Після закінчення року з дня взяття на облік орган, уповноважений управляти муніципальним майном, може звернутися до суду з вимогою про визнання права муніципальної власності на це майно (п. 3 ст. 225 ЦК РФ).
Але відмова від прав не звільняє відповідну особу від обов'язків, які покладені на нього державою у зв'язку з володінням земельною ділянкою. Відповідна норма передбачена і абз. друга ст. 236 ГК РФ: "Відмова від права власності не тягне за собою припинення прав і обов'язків власника щодо відповідного майна до набуття права власності на нього іншою особою". Дане положення зумовлене тим, що володіння правом власності породжує не тільки права, але й обов'язки, обтяжує власника (ст. 210, 211 ДК РФ). Зазначена норма повністю застосовна і щодо відмови від земельної ділянки, оскільки земля, її місце розташування, корисні якості не тільки мають загальнонаціональне значення; відсутність догляду за ділянкою, непроведення відповідних агротехнічних заходів здатні принести конкретний шкоду сполученим ділянкам, господарської діяльності на них.
Однак виникає питання: тягне намір, виражене у відмові, будь-які правові наслідки? Безумовно, тягне. Так, уже зазначалося, що на підставі заяви, щодо даної земельної ділянки встановлюється правовий режим безхазяйного майна. Оскільки за змістом закону саме право власності на даний об'єкт за власником поки зберігається (до появи нового власника), то він може після відповідної заяви повернутися в колишній режим власності. Це означає, що продовжувати здійснення свого права власності власник може тільки після процедури протилежної за змістом заяви, хоча титул власності весь цей час зберігається за ним.
І ще один аргумент. У силу відмови від права власності на земельну ділянку в останнього може з'явитися добросовісний набувач; відмова власника в такому випадку має важливе значення як для перебігу строку набувальної давності на ділянку, так і для доказу факту сумлінності володіння.
Самостійною підставою припинення прав на земельну ділянку є вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб (подп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ). Дане підставу застосовується з урахуванням норм ст. 49, 55, 62, 63 ЗК РФ, а також норм ряду інших статей ЦК РФ, ЗК РФ, ряду федеральних законів та інших нормативних правових актів.
У зв'язку з вилученням земельної ділянки у цій підставі припиняються і права на ділянку, викликані раніше укладеною угодою. Перш за все це стосується договорів оренди, ренти, довірчого управління і, можливо, інших договорів, оскільки в інших випадках, наприклад при земельний сервітут, договір зазвичай відсутня. Яке співвідношення цих, різних за своєю природою, підстав припинення прав?
На жаль, ст. 49 ЗК РФ, передбачаючи підстави вилучення земельних ділянок для державних або муніципальних потреб, не визначає співвідношення припинення прав при вилученні та прав за раніше діючим договором. У зв'язку з цим немає координації між підставою для припинення окремих прав, наприклад договору оренди (ст. 46 ЗК РФ) і підставами для вилучення земельних ділянок за ст. 49 ЗК РФ. Таке положення в кінцевому рахунку викликає суперечки і неправильне застосування на практиці 99.
Очевидно, при вилученні земельної ділянки для державних або муніципальних потреб може виникнути кілька різноманітних ситуацій. Найпростіша - коли ділянка вилучається у власника, що є громадянином або юридичною особою; в такому випадку право власності просто припиняється. Значно складніше оцінити ситуацію, якщо рішення про вилучення приймає, наприклад, суб'єкт РФ щодо ділянки, що перебуває в муніципальній власності, або, скажімо, Російська Федерація приймає рішення про вилучення у відношенні земельної ділянки, що перебуває у власності суб'єкта РФ. Більше того, хоча б теоретично стосовно одного й того ж земельної ділянки може бути винесено рішення про вилучення різними публічними утвореннями. Правового механізму по вирішенню такого роду колізій поки не створено; можливість його створення слід пов'язувати також із завершенням процесу розмежування приналежності земель різних публічним утворенням 100.
Не просто вирішувати і питання про природу прав публічних утворень у ході їх здійснення. За загальним правилом відносини цих суб'єктів у цивільному обороті, де вони виступають як власники відповідних земель, повинні будуватися з урахуванням ст. 124 - 125 ДК РФ - до них застосовуються "норми, що регулюють участь юридичних осіб ..." в цивільних правовідносинах. Проте не завжди можна зробити висновок про цивільно-правову природу відносин публічних утворень, тим більше якщо це взаємини публічних утворень один з одним при здійсненні ними своїх саме публічних функцій 101. Наприклад, до цих пір немає чітких відповідей на питання про економічну сторону відносин між публічними утвореннями; наприклад, муніципалітет надає ділянку установі суб'єкта РФ в постійне (безстрокове) користування, але він, звичайно ж, міг би з більшою вигодою для свого бюджету передати цей же ділянку в оренду. У даному випадку важливим є питання і про обов'язковість такого надання, та про його умови. Заслуговує спеціального аналізу і питання про пріоритет тих чи інших конкретних державних інтересів.
Закон також не містить норм, які б пов'язували питання вилучення земельних ділянок для державних або муніципальних потреб і приватизації земельних ділянок. Права, що виникають в результаті приватизації земельних ділянок, в принципі однакові з правами, що виникають в результаті простої покупки земельних ділянок. Проте самі відносини з приватизації, а також підстави приватизації землі будуються за особливими правилами (ст. 217 ЦК РФ). Наявні тут проблеми заслуговують самостійного дослідження і в даному навчальному посібнику не розглядаються. Відзначимо лише, що в даний час викуп земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, проводиться власниками нерухомості на цих ділянках фактично у спрощеному порядку (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). При цьому вони мають виключне право на придбання ділянки, що повинно тлумачитися як наявність обов'язки публічних утворень продати цим особам відповідну земельну ділянку.
Ще одним суттєвим пробілом земельного законодавства при регулюванні відносин щодо вилучення земельних ділянок є відсутність універсальних норм, адресованих для різних випадків вилучення, в тому числі за участю різних суб'єктів. Фактично, виходячи зі змісту ЗК РФ, викладені в ньому норми про вилучення адресовані майже виключно для відносин "публічна освіта - приватна особа".
Що ж стосується загальних гарантій і компенсацій при вилученні земельних ділянок, то вони передбачені як земельною (ст. 55 ЗК РФ), так і цивільним законодавством (ст. 280 - 283 ГК РФ) і зводяться до наступних:
а) рішення про вилучення виноситься тільки у виняткових випадках;
б) таке рішення підпорядковується суворої процедурою його ухвалення - проводиться державна реєстрація такого рішення, мотивування прийняття повинна бути заснована саме на державних або муніципальних реальних інтересах, орган, який приймає рішення, повинен мати відповідну компетенцією, зацікавлені особи попередньо сповіщаються;
в) примусове вилучення частини земельної ділянки можливе лише в судовому порядку;
г) власник має право отримати замість вилучається інший рівноцінну ділянку (якщо такий є);
д) повинна бути забезпечена повна компенсація всіх втрат і збитків, викликаних вилученням, включаючи упущену вигоду (ст. 15 ГК РФ).
До компенсацій відноситься відшкодування збитків (витрат та упущеної вигоди), втрат сільськогосподарського виробництва (економічних втрат, викликаних вилученням угідь або зміною їх цільового призначення) і втрат лісового господарства, і вони переважно викладені у ст. 57, 58 ЗК РФ. Зауважимо, що Положення 1993 р., має силу тільки в частині відшкодування втрат сільськогосподарського виробництва 102, в частині відшкодування збитків діють нові Правила 103.
Якщо не враховувати особливості відшкодування втрат лісового господарства, що підкоряються особливим нормам, то після прийняття зазначених вище Правил, всі питання компенсації збитків фактично підкоряються єдиному режиму - відповідно до п. п. 1, 6 Правил визначення розміру збитків провадиться відповідно до цивільного законодавства. Такий підхід слід схвалити, оскільки він дозволяє методично одноманітно здійснювати розрахунок збитків (але не втрат сільгоспвиробництва) в різних ситуаціях.
Пробельности ЗК РФ вже відзначалася. Даний акт (так само як і ЦК РФ) не містить норм для ситуацій, коли власником є непублічне освіту і коли вилучається у власника земельну ділянку до моменту вилучення вже переданий на певному підставі іншій особі. Згадувані ЗК РФ (див., наприклад, ст. 57) землекористувачі, землевласники й орендарі земельних ділянок - це особи, які перебувають у відповідних відносинах з самим публічним власником, а зовсім не орендарі чи інші титульні власники ділянки, що вилучається у власника. Відповідь для таких ситуацій може бути знайдений тільки в результаті логічних операцій на основі комплексного застосування земельного та цивільного законодавства.
Орендований земельна ділянка може належати як на праві власності державної освіти, так і на праві приватної власності. Зрозуміло, що для забезпечення вилучення потрібно припинити всякий будь-який договір, обтяжує ділянку і заважає використовувати його для державних або муніципальних потреб.
У випадку з орендою земельної ділянки, що перебуває в публічній власності, слід скористатися подп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ. Але не іншим підставою; в судовій практиці чимало справ, коли державні органи суб'єкта РФ або органи місцевого самоврядування помиляються і розглядають права на землю припинилося в орендарів та інших правовласників тільки в силу того, що винесено рішення про вилучення земельної ділянки. Оскільки підстави для вилучення земельних ділянок та підстави для припинення договору оренди не співпадають, вони не можуть замінити один одного. Тим більше, що договір оренди за ст. 46 ЗК РФ розривається саме орендодавцем, а не іншим органом.
З договором же оренди земельної ділянки (і не тільки оренди), що знаходився в приватній власності, ситуація більш складна. Звичайно, для припинення того чи іншого договору теоретично можна було б скористатися змістом ст. 45, 46, 47, 48 ЗК РФ, де в числі підстав припинення відповідних прав (постійного (безстрокового) користування, довічного успадкованого володіння, прав орендаря і т.д.) називається чи мається на увазі вилучення земельних ділянок для державних або муніципальних потреб.
Але в дійсності скористатися таким прийомом більш ніж складно. По-перше, такого загального переліку для всіх можливих договорів не існує. По-друге, для припинення договірних (тобто цивільно-правових) відносин слід було б знайти підстави саме в цивільному законодавстві. По-третє, не ясно, хто ж повинен проявляти ініціативу в розірванні договору. Наприклад, ділянка вилучається у власника примусово і він (власник) відмовляється робити будь-які дії щодо розірвання договору з орендарем, а останній добровільно не залишає ділянку. Теоретично звернутися до суду за розірванням договору міг би новий власник, але в такому випадку процес вилучення затягнеться на багато років.
У будь-якому випадку очевидно, що припинення відносини власника ділянки, у якого вилучається ділянка, та інших осіб, що володіють даними ділянкою на певних договірних умовах з власником, повинно мати самостійні підстави. У подібних випадках норми про вилучення, що передбачають різного роду гарантії і компенсації, як видається, застосовуватися не можуть. У зв'язку з цим, наприклад, орендар земельної ділянки господарського товариства "А" не має права вимагати відшкодування збитків, передбачених ст. 57 ЗК РФ. Але як же можуть бути захищені права орендаря?
Права власності на земельну ділянку у нього немає, тому й немає необхідності компенсувати вартість ділянки. Але орендар (тим більше при довгостроковій оренді) може здійснити певні вкладення в оброблюваний земельну ділянку. У такому разі, мабуть, слід спиратися на правила про долю поліпшень об'єкта оренди, передбачених загальними положеннями ЦК РФ про оренду. Згідно зі ст. 623 ЦК РФ не підлягає відшкодуванню лише вартість невіддільних поліпшень майна, зроблених без згоди орендодавця. При цьому, якщо інше не передбачено договором, орендар має право після припинення договору оренди зарахувати в рахунок орендних платежів вартість невіддільних поліпшень, вироблених за згодою орендодавця. Але в нашому випадку таке можливе, тільки якщо залишився борг орендаря по орендній платі. Оскільки право на відшкодування невіддільних поліпшень становить право орендаря і обов'язок саме орендодавця, то така вимога не може пред'являтися до особи, на чию користь вилучається ділянка. Однак орендар може просто зажадати сплати відповідної суми від орендодавця-власника, а останній, вважаємо, має право включити суму майбутніх виплат орендарю до складу збитків, що компенсуються йому відповідним бюджетом або особою, на користь якого вилучається земельна ділянка. Цей підхід цілком відповідає змісту норми п. 2 ст. 15 ЦК РФ.
При вилученні земельної ділянки у власника одночасно припиняються деякі інші права у інших осіб. Це стосується перш за все постійного (безстрокового) користування (ст. 20 ЗК РФ), довічного успадкованого володіння (ст. 21 ЗК РФ), оренди (ст. 22 ЗК РФ). Припиняються і окремі сервітути, а також ті права, які передбачалися раніше діючим законодавством і поки зберігаються (ст. 3 ФЗ "Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації").
Підлягає припиненню і договір суборенди як похідний правовий інститут від основного договору оренди.
Правильно виходити також з того, що всі ці права лише можуть припинитися, оскільки їх існування не обумовлено жорсткої зв'язком з колишнім правом власності. У зв'язку з цим, наприклад, при зміні власника та зміну призначення земельної ділянки деякі з них можуть бути збережені (зокрема, право проходу); побічно це підтверджується і юридичною технікою законодавця, використаної при формулюванні ст. 48 ЗК РФ.
Ці питання, судячи з усього, в найближчий час будуть предметом дискусій та аналізу практики.
Відповідно до п. 2 ст. 279 ГК РФ правом приймати рішення про вилучення земельних ділянок для державних або муніципальних потреб володіють тільки федеральні органи виконавчої влади та виконавчі органи влади суб'єктів РФ, тобто муніципальні утворення таких рішень приймати не можуть. Це дещо дивно, якщо мати на увазі відому тезу про рівність різних рівнів влади і рівність форм власності. Втім, з тексту ряду статей ЗК РФ (див., наприклад, п. 2 ст. 63) можна зробити висновок про те, що право на прийняття рішення про вилучення є і у муніципалітетів 104. У п. 27 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 24 березня 2005 р. № 11 фактично підтверджено право органів муніципального освіти приймати рішення про примусове вилучення земельних ділянок.
Серед варіантів вилучення земельної ділянки закон (ст. 49 ЗК РФ) вказує і викуп. Враховуючи, що в результаті виробляються компенсаційні дії як при звичайному вилучення, так і при викупі, то в чому відмінність? Якщо рішення про вилучення являє собою адміністративний публічно-правовий акт, то вилучення у формі викупу характеризується наявністю складного юридичного складу: а) актом про вилучення і б) двосторонньою угодою про викуп (договір купівлі-продажу). Поєднання земельно-правових та цивільно-правових почав при викупі земельних ділянок для державних або муніципальних потреб, безумовно, ускладнює порядок застосування норм законодавства.
У зв'язку з цим поняття "вилучення земельних ділянок" (при вилученні його у приватного власника) завжди повинно бути з'єднане з поняттям "викуп", хоча ст. 55 ЗК РФ сформульована таким чином, що допускає - на відміну від ЦК РФ - вилучення без викупу. Звичайно, земельні ділянки можуть фактично вилучатися та на інших підставах (ст. 44 - 51 ЗК України, ст. 284 - 285 ГК РФ). Але якщо вилучення слід тільки в силу державних або муніципальних потреб і щодо ділянок, що знаходяться у власності у приватних осіб, воно вимагає врахування правил про викуп і застосування норм про купівлю-продаж (гл. 30 ЦК РФ). Цьому висновку не перешкоджає відсутність згоди власника земельної ділянки. Відповідно до ст. 445 ГК РФ договір може укладатися і в обов'язковому порядку. Вилучення земельної ділянки в такому випадку не потребує оформлення угоди 105, його відсутність компенсується судовим рішенням (ст. 282 ГК РФ). Позов державного органу в даному випадку являє собою по суті позов про зобов'язання укласти договір купівлі-продажу у зв'язку з вилученням.
За змістом закону при вилученні земельних ділянок для державних або муніципальних потреб збитки відшкодовуються тільки землекористувачам, землевласникам і орендарям. Що ж стосується власників, то задоволення їх майнового інтересу у зв'язку з вибуттям ділянки передбачається погашенням або наданням "попереднього і рівноцінного відшкодування вартості земельної ділянки на підставі рішення суду" у випадку з примусовим відчуженням або наданням викупної плати.
При цьому збитки власника, заподіяні вилученням земель, включаються до плати за вилучається земельна ділянка (ч. 2 п. 1 Правил). Але сам по собі факт включення збитків в інші платежі не означає, що збитки взагалі не відшкодовуються. Отже, збитки підлягають відшкодуванню всім категоріям осіб, що мають права на землю.
Можна допустити, що збитки не відшкодовуються власникам сервітутів.
Наприклад, якщо у приватної особи О. вилучається земельну ділянку, яка була в оренді у Б., то право на відшкодування збитків мають як власник А., так і орендар Б. Але якщо власник має право отримати компенсацію від того, на чию користь вилучається ділянка, або з відповідного бюджету, то орендар Б. вправі отримати компенсацію від власника А.
Деякі автори відзначають, що багато норм ГК РФ, що стосуються земельних відносин, не можна в принципі віднести до цивільно-правовим, вони є суто земельно-правовими; до таких норм часто відносять і норми про вилучення земельних ділянок (ст. 284 - 286 ГК) 106 . Насправді все-таки мова повинна йти про певне співвідношення норм різних галузей, що представляє собою і сьогоднішній "симбіоз" правил ЗК РФ і ГК РФ стосовно вилучення земельних ділянок.
Щодо діючих норм з відшкодування втрат сільськогосподарського виробництва та збитків при вилученні земельних ділянок для державних і муніципальних потреб, були висловлені різні зауваження.
При цьому до числа недоліків слід віднести перечневий прийом викладу випадків, коли і кому відшкодовуються збитки (п. 1 ст. 57 ЗК РФ); використовувана законодавцем юридична техніка призводить лише до нових питань. Так, подп. 2 п. 1 ст. 57 ЗК РФ "погіршення якості земель в результаті діяльності інших осіб" передбачено як самостійна підстава для відшкодування збитків, а далі (подп. 3) у якості окремої причини названо "тимчасове зайняття земельних ділянок" (до речі, ким?, В силу чого?, в результаті правомірною або неправомірної діяльності?, на який саме термін?). Цілком зрозуміло, що в певній частині логічний обсяг цих понять збігається. Аналогічно (тобто негативно) слід оцінити і норму подп. 1 п. 2 в її співвідношенні з подп. 4 п. 1 - якщо збитки відшкодовуються землекористувачам, землевласникам і орендарям тільки при вилученні земельних ділянок для державних або муніципальних потреб (подп. 1 п. 2), то навіщо вказувати цих осіб у подп. 4 п. 1, коли їм збитки не відшкодовуються? Тим більше що за змістом цієї статті в ній мова йде про будь-яких діях, які викликають збитки, і в силу ст. 15 ЦК РФ немає ніякої необхідності описувати приватні, окремі, конкретні випадки виникнення обов'язку відшкодувати збитки. Якщо ж припустити, що в ст. 57 маються на увазі так звані економічні збитки, але тоді постає питання: навіщо змішувати різні категорії?
Викликає сумніви і обгрунтованість норми п. 4 ст. 57 ЗК РФ, так як з урахуванням тривалості процесу відшкодування збитків власнику з бюджету і рівня інфляції, навіть тільки декларований, отримана сума відшкодування може не покривати і половини збитків 107.
Перелік недоліків ст. 57 ЗК РФ може бути продовжений, тим більше що відсутність в ній системності та недотримання прийнятої в праві термінології, чинить негативний вплив і на інші (підзаконні) акти.
На жаль, земельне законодавство надзвичайно рідко використовує договірні форми взаємодії, у даному випадку витрати з консервації правильніше було б розкласти між усіма зацікавленими особами: державою, муніципальними утвореннями, фізичними та юридичними особами - власниками, орендарями, але для цього потрібно саме договірний механізм, більш гнучкий в порівнянні з правилами відшкодування збитків і втрат виробництва при вилученні для державних або муніципальних потреб.
У зв'язку з цим було б доцільним провести одночасну ревізію наявних норм про відшкодування збитків і втрат сільськогосподарського виробництва. При цьому було б правильно створити єдину методологію розрахунку, що дозволяє виключити збіг економічних категорій, застосовуваних при розрахунку.
Слід визнати, що розрахунок упущеної вигоди як частини збитків спирається на ті ж показники, які використовуються при розрахунку втрат сільськогосподарського виробництва, що може послужити підставою для плутанини.
ВИСНОВОК
Стан економіки нашої держави знаходиться в прямій залежності від того, наскільки раціонально використовуються національні природні ресурси, в тому числі і земля. Однією з умов підвищення ефективності її використання є створення продуманого, гнучкого і надійного обігу земельних ділянок, що дозволяє забезпечити перерозподіл їх під контролем держави як у господарських, так і в інших цілях.
При цьому залучення земельних ділянок в обіг виконує не тільки функцію перерозподілу з урахуванням реальних можливостей власників (на користь тих, хто хоче і може успішно використовувати землю), але ще й функцію забезпечення виконання зобов'язань (наприклад, шляхом застави при кредиті), функцію господарського маневрування ресурсами (наприклад, при передачі частини вільних земель в оренду, довірче управління), функцію інструменту управління ресурсами відповідного адміністративно-територіального утворення (міста, сільського району тощо). Оборот земельних ділянок надає стабільність підприємницької діяльності, дозволяє знаходити економічні резерви і в цілому забезпечує земельних відносин необхідну динамічність, адекватну умовам ринкової економіки. У числі визначальних елементів обороту земель слід назвати цивільно-правові угоди. Норми, які регулюють відносини при укладанні, виконанні та припиненні угод, у тому числі договорів, містяться переважно в цивільному законодавстві. Однак земля - особливий, специфічний об'єкт правовідносин, і значна їх частина регулюється також нормами земельного законодавства. У зв'язку з цим вивчення угод із землею немислимо без уважного аналізу саме земельного законодавства, без урахування тих правил, які закріплені в Земельному кодексі РФ, інших нормативних правових актах, а також доктринальних теоріях і концепціях, вироблених в правовій науці. Безумовно, земля володіє особливою цінністю не тільки тому, що здатна забезпечити економічний ефект, але і в силу тих своїх якостей і природних властивостей, які лежать за межами суто меркантильного, вартісного підходу. У зв'язку з цим є значні особливості обігу земельних ділянок, зумовлюється специфікою землі як основи життя і діяльності людей, засоби виробництва, найважливішою складовою частини природи.
1. Проголошений п.1.ст.1 ЗК РФ принцип розмежування дії норм цивільного законодавства та норм земельного законодавства в частині регулювання відносин щодо використання земель, доцільно замінити принципом узгодженої дії цивільного та земельного законодавства.
Це надасть можливість державним і муніципальним органам при регулюванні відносин, об'єктом яких є земельні ділянки, використовувати одночасно нормативно-правові акти, пов'язані з цивільного та земельного законодавства, а також дозволить громадянам у повному обсязі та спрощеному порядку реалізовувати свої права на зазначені об'єкти власності.
2. Незважаючи на положення ст. 131 ЦК РФ і Федеральний закон від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", а також ряд інших нормативних правових актів, що встановлюють імперативне правило про реєстрацію прав на нерухоме майно взагалі та земельні ділянки, зокрема, п.1 ст. 1 ЦК РФ, проголошуючи основні засади цивільного законодавства, не містить принципу реєстрації прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки.
Виходячи з того, що основні засади (принципи) і гарантії в своїй сукупності формують громадянське законодавство як цілісну правову систему демократичного типу, здатну найбільш ефективним чином регулювати майнові і немайнові відносини в умовах ринкової економіки Росії, а також є безпосереднім джерелом прав і обов'язків сторін у конкретних правовідносинах, пропоную доповнити п.1 ст. 1 ЦК РФ принципом: «державна реєстрація прав на нерухоме майно є юридичним актом визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухомість і служить єдиним доказом існування зареєстрованих прав на таке майно. Ці права можуть бути оскаржені тільки в судовому порядку ».
3.В п. 1 ст. 6 ЗК РФ слід включити такий об'єкт земельних відносин, як земельна частка, яка представляє собою частку в праві спільної власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Вказана обставина дозволить виключити неясності щодо того, чи є земельна частка об'єктом земельних відносин чи ні. Оскільки, на думку автора, земельна частка є повноцінним об'єктом земельних відносин.
Частки земельних ділянок є не тільки об'єктами земельних відносин. Вони є повноцінними об'єктами і цивільних правовідносин, оскільки активно залучаються в цивільний оборот за допомогою здійснення різних угод, правила вчинення яких містяться, в основному, у Цивільному кодексі України.
4. Зі змісту глави VI. ЗК РФ «Права та обов'язки власників земельних ділянок, землекористувачів, землевласників та орендарів земельних ділянок при використанні земельних ділянок» (ст.ст. 40 - 43) ЗК РФ слід виключити права і обов'язки, що стосуються земельних ділянок як об'єктів нерухомого майна в цивільному обороті, наприклад, право власників зводити житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі, будівлі, споруди відповідно до цільового призначення земельної ділянки (п \ п2 п.1 ст. 40 ЗК РФ). Одночасно, зберегти в главі VI. ЗК РФ ті права та обов'язки, які стосуються питань володіння, користування і розпорядження земельними ділянками як природними об'єктами і природними ресурсами.
5. Назву глави 17 ЦК РФ «Право власності та інші речові права на землю» не відповідає її змісту: встановлення і регламентація прав на земельні ділянки як об'єкти цивільного обороту. Для приведення у відповідність форми і змісту глави 17 ЦК РФ доцільно назву викласти в такій редакції: «Земельна ділянка, речові та інші права на нього». Це дозволить включити у зміст глави 17 ЦК України поняття земельної ділянки як об'єкта цивільного обороту, а також встановити обсяг прав на земельну ділянку не тільки власника, землекористувача, землевласника, а й орендаря. Крім того, дана редакція встановить єдність використовуваних понять у назві та змісті - «земельну ділянку», в той час як у нині діючій редакції назви використовується термін «земля», а в змісті розділу в основному мова йде про земельну ділянку.
6. В даний час відсутні правові підстави набуття земельних ділянок у власність початковою способом, оскільки землі, які не перебувають у власності громадян, юридичних осіб або муніципальних утворень, відносяться до державної власності (ст. 16 ЗК РФ). Розпорядження такими земельними ділянками здійснюється органами місцевого самоврядування муніципальних районів, міських округів, якщо інше не передбачено законодавством Російської Федерації.
Таким чином, навіть при відсутності правовстановлюючих документів про належність земельної ділянки якого-небудь суб'єкту, даний об'єкт майна не кваліфікується як безхазяйне, оскільки правом розпорядження на нього володіють вищевказані органи.
7. При здійсненні операцій із земельними ділянками, що перебувають у спільній частковій власності, у цивільному обороті істотне значення мають загальні цивільно-правові норми, що встановлюють підстави виникнення цивільних прав та обов'язків, поняття, види, форми угод, юридичні наслідки недійсності угоди, порядок розпорядження часткою у праві власності на земельну ділянку. При цьому спеціальні норми відповідно до п.3 ст.3 ЗК РФ регулюють окремі майнові та зобов'язальні відносини і застосовуються у випадках, прямо передбачених земельним законодавством. Пропонуємо п. 3 ст. 3 Земельного кодексу РФ слід викласти в такій редакції: «майнові відносини щодо володіння, користування і розпорядження земельними ділянками та частками у праві спільної власності на земельну ділянку, а також по здійсненню операцій з ними регулюються цивільним законодавством з урахуванням правового режиму земель, якщо інше не передбачено земельним, лісовим, водним законодавством, законодавством про надра, про охорону навколишнього середовища, спеціальними федеральними законами ».
СПИСОК
Нормативно-правові акти
Про боротьбу проти незаконного обігу наркотичних засобів та психотропних речовин [Текст]: [Конвенція ООН, прийнята Відні 20.12.1988 р.] / / Міжнародний захист прав і свобод людини. - М., Юридична література. 1990. - С. 119.
Конституція Російської Федерації [Текст]: офіц. текст. від 12.12.1993 р. / / Російська газета. - 1993. - № 237.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) [Текст]: [Федеральний закон № 51-ФЗ, прийнятий 30.11.1994 р., станом на 30.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) [Текст]: [Федеральний закон № 14-ФЗ, прийнятий 25.12.1996 р., станом на 14.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина третя) [Текст]: [Федеральний закон № 146-ФЗ, прийнятий 26.11.2001 р., станом на 30.06.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.
Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 138-ФЗ, прийнятий 14.11.2002 р., станом на 25.11.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.
Арбітражний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 95-ФЗ, прийнятий 24.07.2002 р., станом на 03.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.
Земельний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 136-ФЗ, прийнятий 25.10.2001 р., станом на 30.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
Про переведення земель або земельних ділянок з однієї категорії в іншу [Текст]: [Федеральний закон № 172-ФЗ, прийнятий 21.12.2004 р., станом на 23.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2004. - № 52 (частина 1). - Ст. 5276.
Про обіг земель сільськогосподарського призначення [Текст]: [Федеральний закон № 101-ФЗ, прийнятий 24.07.2002 р., станом на 30.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.
Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 137-ФЗ, прийнятий 25.10.2001 р., станом на 30.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4148.
Про введення в дію частини другої цивільного кодексу Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 15-ФЗ, прийнятий 26.01.1996 р., станом на 26.11.2001] / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 411.
Про затвердження правил відшкодування власникам земельних ділянок, землекористувачам, землевласникам і орендарям земельних ділянок збитків, заподіяних вилученням або тимчасовим зайняттям земельних ділянок, обмеженням прав власників земельних ділянок, землекористувачів, землевласників та орендарів земельних ділянок або погіршенням якості земель в результаті діяльності інших осіб [Текст] : [Постановою Уряду РФ № 262, від 07.05.2003 р.] / / Збори законодавства РФ. - 2003. - № 19. - Ст. 1843.
Про затвердження Положення про порядок формування цільового земельного фонду для надання земель козачим товариствам, включеним до державного реєстру козацьких товариств у Російській Федерації, і режим його використання [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 667, від 08.06.1996 р.] / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 25. - Ст. 3023.
Наукова та навчальна література
Адіханов Ф.Х. Співвідношення норм цивільного права і норм земельного права в регулюванні земельних відносин в умовах ринку землі [Текст] / / Держава і право. - 2001. - № 1. - С. 34-37.
Александров А.Д. Новий ЗК РФ про оренду, купівлі-продажу і мене земельних ділянок [Текст] / / Юридичний світ. - 2008. - № 1. - С. 61.
Анісімов А.П. Правові проблеми вилучення земельних ділянок для державних або муніципальних потреб [Текст] / / Нова правова думка. - 2003. - № 2. - С. 28 - 31.
Баринова Є. Речові права - самостійна категорія? [Текст] / / Господарство право. - 2002. - № 7. - С. 34;
Бєлов В.А. Цінні папери в російському цивільному праві. [Текст] - М., Статут. 2006. - 568 с.
Боголюбов С.О., Нікішин В.В., Устюковой В.В. Земельне право: Підручник. [Текст] - М., МАУП. 2008. - 786 с.
Болвачева Н.Є. Обмеження як засіб цивільно-правового регулювання [Текст] / / Актуальні проблеми цивільного права. Вип. 7. - М., Статут. 2003. - 572 с.
Бороздін С.В. Земельні відносини та аграрні реформи. [Текст] - М., Аванта-Плюс. 2008. - 480 с.
Вечканов Г.С., Вечканова Г.Р., Пуляєв В.Т. Коротка економічна енциклопедія. [Текст] - СПб., Пітер. 2008. - 986 с.
Вікторів І., Ашіткова Т. Нагляд за виконанням законодавства про землекористування [Текст] / / Законність. - 2004. - № 2. - С. 28
Власова А.В. До дискусії про речових та зобов'язальних правах [Текст] / / Правознавство. - 2008. - № 2. - С. 146 - 151.
Волков Г. Дозвільний тип правового регулювання земельних відносин як основний початок земельного права [Текст] / / Господарство право. - 2005. - № 2. - С. 21.
Волков Г.А. Переоформлення прав на землю за Земельним кодексом Російської Федерації [Текст] / / Екологічне право. - 2003. - № 1. - С.47.
Волков Г.А., Голіченков А.К., Козир О.М. Розвиток ринку землі: правовий аспект [Текст] / / Держава і право. - 2008. - № 2. - С. 50.
Голосова С.А. Правове регулювання оренди земельних ділянок: співвідношення норм цивільного і земельного права [Текст] / / Нотаріус. - 2003. - № 2. - С. 50 - 53.
Голубков А.Ю. Правове регулювання ринку цінних паперів [Текст] / / Держава і право. - 1997. - № 3. - С. 86 - 93.
Цивільне право: Підручник [Текст] / Под ред. Гришаєва С.П. - М., МАУП. 2003. - 762 с.
Цивільне право: Підручник для вузів [Текст] / Под ред. Залеського В.В., Рассолова М.М. - М., Юніті. 2008. - 808 с.
Цивільне право: Підручник: У 3 т. Т. 1. [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - 834 с.
Грось Л. Участь публічно-правових утворень у відносинах власності: цивільно-правові проблеми [Текст] / / Господарство право. - 2000. - № 5. - С. 34.
Гуляєв А.М. Російське громадянське право. [Текст] - М., Статут. 2003. - 764с.
Дмитрієв О.В. Приватний сервітут - проблеми правозастосування в умовах міського землекористування [Текст] / / Господарство право. - 2005. - № 9. - С. 52.
Дозорців В.А. Проблеми удосконалення цивільного права Російської Федерації при переході до ринкової економіки [Текст] / / Держава і право. - 1994. - № 1. - С. 26.
Дювернуа Н.Л. Читання по цивільному праву. Ч. 1. [Текст] - М., Статут. 2002. - 936 с.
Жаріков Ю.Г. Нове в законодавстві про відшкодування збитків і втрат сільськогосподарського виробництва та лісового господарства при вилученні земель [Текст] / / Право і економіка. - 2003. - № 9. - С. 23.
Залеський В. Можливість дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки та вилучення земельної ділянки за рішенням органу виконавчої влади [Текст] / / Цивільне законодавство. Практика застосування. - М., Статут. 2002. - 576 с.
Іконіцкая І.А. Новий Земельний кодекс Російської Федерації: деякі питання теорії і практики застосування [Текст] / / Держава і право. - 2008. - № 6. - С. 8.
Ілюшина М.Н., Челишев М.Ю. Комерційне право. [Текст] - М., Юніті. 2008. - 678 с.
Іоффе О.С. Вибрані праці з цивільного права. [Текст] - М., Статут. 2003. - 734 с.
Іоффе О.С., Мусін В.А. Основи римського цивільного права. [Текст] - Л., ЛДУ. 1974. - 706 з
Казанцев В., Коршунов М. Відродження сервітутного права в Росії [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 1997. - № 5. - С. 22.
Камишанській В.П. Право власності: межі та обмеження. [Текст] - М., Юніті. 2008. - 406 с.
Касьянова О.В. Правове регулювання угод із земельними ділянками [Текст] / / Юридичний світ. - 2008. - № 7. - С. 34.
Кияшко В. Реальні (консенсуальні) договори в цивільному обороті [Текст] / / Право і економіка. - 2004. - № 5. - С. 37 - 40.
Ковальова І.С. Особливості виникнення та реалізації прав на землю [Текст] - М., Юрайт. 2008. - 482 с.
Козир О.М., Маковська А.А. "Єдина доля" земельної ділянки та розташованих на ній інших об'єктів нерухомого майна (реальність і перспективи) [Текст] / / Вісник ВАС РФ. - 2003. - № 2. - С.97.
Коментар до земельного законодавства [Текст] / Відп. ред. Бархатов М.В. - М., Омега-Л. 2008. - 876 с.
Корнєєв А.Л. Операції з земельними ділянками: навчальний посібник [Текст] - М,. Городець. 2008. - 604 с.
Кофанов Л.Л. Зобов'язальне право в архаїчному Римі. [Текст] - М., Статут. 2004. - 706 с.
Красавчиков О.А. Радянська наука цивільного права: [Текст] - М., Юридична література. 1960. - 708 с.
Краснов М.І. Про співвідношення земельного та цивільного права при переході до ринкової економіки [Текст] / / Держава і право. - 1994. - № 7. - С. 58.
Крассом О.І. Право приватної власності на землю. [Текст] - М., Юрайт. 2008. - 486 з ..
Крилатих Е.А. Становлення та розвиток системи регулювання земельних відносин [Текст] / / Проблеми прогнозування. - 2007. - № 1. - С. 35.
Лотнікова Н.П. Особливості правового регулювання угод із земельними ділянками, що перебувають у державній або муніципальній власності. [Текст] - М., Скіф. 2008. - 376 с.
Маковська А. Аналіз деяких поправок до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод та угод з ним" [Текст] / / Господарство право. - 2003. - № 9. - С. 11 - 12.
Матузов Н.І., Малько А.В. Теорія держави і права. [Текст] - М., МАУП. 2007. - 876 с.
Мисник Н.М. Ще раз про співвідношення цивільного та земельного законодавства при регулюванні земельних відносин [Текст] / / Держава і право. - 2006. - № 9. - С. 22.
Муромцев С.А. Цивільне право Стародавнього Риму. [Текст] - М., Статут. 2003. - 708 с.
Нікішин В.В. Речові і зобов'язальні права на землю у федеральному законодавстві та законодавстві суб'єктів Російської Федерації. [Текст] - М., Юрайт. 2008. - 502 с.
Ожегов С.І. Словник російської мови [Текст] / Под ред. Шведової Н.Ю. - М., Російська мова. 1988. - 1246 с.
Уривки з "Інституцій" Ульпіана [Текст] / / Пам'ятки римського права. Юлій Павло. П'ять книг сентенцій до сина. Фрагменти Доміція Ульпіана. - М., Зерцало. 1998. - 672 с.
Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. Т. 1. [Текст] - М., Статут. 2002. - 806 с.
Попов М. Спори про розмежування державної власності на землю [Текст] / / Господарство право. - 2008. - № 7. - С. 56 - 64.
Псковська судна грамота [Текст] / / Історія держави і права Росії. Джерела права. Юридичні пам'ятки XI - XX ст. / Под ред. Королькова М.М. - М., НГУ. 1999. - 804 с.
Римське приватне право [Текст] / Под ред. Новицького І.Б., Перетерского І.С. - М., МАУП. 2007. - 782 с.
Ромадін М., Кошелєв Я. Відмова від права на земельну ділянку і набувальна давність: новий погляд на старі проблеми [Текст] / / Господарство право. - 2004. - № 2. - С. 116 - 117.
Ринкова економіка [Текст] / Под ред. Ю.С. Мірецький. - М., Ексмо. 2008. - 678 с.
Санфіліппо Ч. Курс римського права. [Текст] / Под ред. Дощова Д.В. - М., Статут. 2005. - 768 с.
Синайський В.І. Російське громадянське право. [Текст] - М., Статут. 2005. - 736 с.
Соборне укладення 1649 року [Текст] / / Вітчизняне законодавство XI - XX ст. Ч. 1. / Под ред. проф. Чистякова О.І. - М., МАУП. 1999. - 486с.
Суворий А.Ф. Правові аспекти використання земель органами прикордонної служби [Текст] / / Журнал російського права. - 2002. - № 11. - С. 71 - 78.
Суханов Є.А. Речові права в новому Земельному кодексі Росії [Текст] / / Екологічне право. - 2003. - № 1. - С. 51.
Суханов Є.А. Обмежені речові права [Текст] / / Господарство право. - 2005. - № 1. - С. 5.
Сиродоев Н.А. Новий Земельний кодекс Російської Федерації [Текст] / / Правознавство. - 2002. - № 1. - С. 6.
Сиродоев Н.А. Правове регулювання обігу земельних ділянок [Текст] / / Держава і право. - 1999. - № 9. - С. 41.
Тархов В.А. Цивільне право. Загальна частина. [Текст] - Уфа., Уфім. юрид. ін-т МВС РФ. 1998. - 768 с.
Тархов В.А., Рибаков В.А. Власність і право власності. [Текст] - М., Юрист. 2008. - 568 с.
Теорія держави і права [Текст] / За заг. ред. Матузова Н.І., Малько А.В. - М., МАУП. 2007. - 876 с.
Тужілова-Орданская Є.М. Теоретичні проблеми захисту прав на нерухомість у цивільному праві Росії. [Текст] - М., Юніті. 2008. - 432 с.
Уваров А. Деякі аспекти регулювання земельних відносин органами місцевого самоврядування [Текст] / / Господарство право. - 2003. - № 6. - С. 83 - 84.
Уткін Б.І. Коментар до коментарю: Аналіз судової практики [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2008. - № 24. - С. 8.
Хаскельберг Б.Л., Рівний В.В. Консенсуальні і реальні договори у цивільному праві. [Текст] - М., Інфра-М. 2008. - 502 с.
Хрестоматія по загальній історії держави і права. Т. 1. [Текст] / Под ред. Батира К.І., Полікарпова Є.В. - М., Зерцало. 2008. - 936 с.
Цитович П.П. Нарис основних понять торгового права. [Текст] - М., Статут. 2001. - 786 с.
Чернікова М.В. Право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою в системі речових прав: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. [Текст] - Єкатеринбург., 2005. - 38 с.
Чесовской Є. Судовий захист прав учасників земельних відносин [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2002. - № 6. - С. 34.
Чубаров В.В. Проблеми правового регулювання нерухомості. [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2008. - 498 с.
Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. [Текст] - М., Статут. 2005. - 736 с.
Шершеневич Г.Ф. Підручник торговельного права. [Текст] - М., Статут. 2006. - 678 с.
Щенникова Л.В. Речові права в цивільному праві Росії. [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2008. - 482 с.
Ебзеев Б.Б. Цивільний оборот: поняття та юридична природа [Текст] / / Держава і право. - 1999. - № 2. - С. 33.
Ейріян Г.М. Підстави виникнення прав на землю: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. [Текст] - М., 2001. - 42 с
Енциклопедичний юридичний словник. [Текст] / За заг. ред. Крутских В.Є. - М., Інфра-М. 2005. - 1038 с.
Матеріали юридичної практики
У справі про перевірку конституційності частини другої статті 16 Закону міста Москви "Про основи платного землекористування в місті Москві" у зв'язку зі скаргою громадянки Т.В. Блізінской [Текст]: [Постанові Конституційного Суду РФ № 16-П, від 13.12.2001 р.] / / Вісник Конституційного Суду РФ. - 2002. - № 2. - С. 3.
Огляд практики застосування арбітражними судами земельного законодавства [Текст]: [Інформаційне лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ № 61, від 27.02.2001 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2001. - № 5. - С. 43.
Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 10 грудня 2007 р. № 1467/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 6. - С. 67.
Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 22 липня 2008 р. № А55-2268/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 12. - С. 87.
Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 11 грудня 2007 р. № А55-8076/07. / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 6. - С. 81.
Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 23 листопада 2007 р. № А55-5458/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 5. - С. 98.
Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 27 вересня 2007 р. № А55-8071/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 2. - С. 67.
Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 1 вересня 2006 р. № А55-5423/06 / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 2. - С. 56.
Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 1 березня 2005 р. № А55-149/05 / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 9. - С. 76.
1 Хрестоматія по загальній історії держави і права. Т. 1. [Текст] / Под ред. Батира К.І., Полікарпова Є.В. - М., Зерцало. 2008. - С. 13, 45.
2 Кофанов Л.Л. Зобов'язальне право в архаїчному Римі. [Текст] - М., Статут. 2004. - С. 104.
3 Санфіліппо Ч. Курс римського права. [Текст] / Под ред. Дощова Д.В. - М., Статут. 2005. - С. 346.
4 Іоффе О.С., Мусін В.А. Основи римського цивільного права. [Текст] - Л., ЛДУ. 1974. - С. 89.
5 Бороздін С.В. Земельні відносини та аграрні реформи. [Текст] - М., Аванта-Плюс. 2008. - С. 100.
6 Уривки з "Інституцій" Ульпіана [Текст] / / Пам'ятки римського права. Юлій Павло. П'ять книг сентенцій до сина. Фрагменти Доміція Ульпіана. - М., Зерцало. 1998. - С. 229.
7 Римське приватне право [Текст] / Под ред. Новицького І.Б., Перетерского І.С. - М., МАУП. 2007. - С. 454.
8 Соборне укладення 1649 року [Текст] / / Вітчизняне законодавство XI - XX ст. Ч. 1. / Под ред. проф. Чистякова О.І. - М., МАУП. 1999. - С. 209 - 224.
9 Псковська судна грамота [Текст] / / Історія держави і права Росії. Джерела права. Юридичні пам'ятки XI - XX ст. / Под ред. Королькова М.М. - М., НГУ. 1999. - С. 16.
10 Синайський В.І. Російське громадянське право. [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 244.
11 Щенникова Л.В. Речові права в цивільному праві Росії. [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2008. - С. 56.
12 Синайський В.І. Указ. соч. - С. 244.
13 Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. Т. 1. [Текст] - М., Статут. 2002. - С. 77 - 78.
14 Дювернуа Н.Л. Читання по цивільному праву. Ч. 1. [Текст] - М., Статут. 2002. - С. 608.
15 Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 110.
16 Гуляєв А.М. Російське громадянське право. [Текст] - М., Статут. 2003. - С. 245.
17 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С.114.
18 Корнєєв А.Л. Операції з земельними ділянками: навчальний посібник [Текст] - М,. Городець. 2008. - С. 56.
19 Про боротьбу проти незаконного обігу наркотичних засобів та психотропних речовин [Текст]: [Конвенція ООН, прийнята Відні 20.12.1988 р.] / / Міжнародний захист прав і свобод людини. - М., Юридична література. 1990. - С. 119.
20 Ожегов С.І. Словник російської мови [Текст] / Под ред. Шведової Н.Ю. - М., Російська мова. 1988. - С. 502.
21 Енциклопедичний юридичний словник. [Текст] / За заг. ред. Крутских В.Є. - М., Інфра-М. 2005. - С.267.
22 Вечканов Г.С., Вечканова Г.Р., Пуляєв В.Т. Коротка економічна енциклопедія. [Текст] - СПб., Пітер. 2008. - С. 234.
23 Ринкова економіка [Текст] / Под ред. Ю.С. Мірецький. - М., Ексмо. 2008. - С. 56.
24 Суханов Є.А. Вступна стаття [Текст] / / Бєлов В.А. Цінні папери в російському цивільному праві. - М., Статут. 2006. - С. 3.
25 Голубков А.Ю. Правове регулювання ринку цінних паперів [Текст] / / Держава і право. - 1997. - № 3. - С. 86 - 93.
26 Ілюшина М.Н., Челишев М.Ю. Комерційне право. [Текст] - М., Юніті. 2008. - С. 60.
27 Ебзеев Б.Б. Цивільний оборот: поняття та юридична природа [Текст] / / Держава і право. - 1999. - № 2. - С. 33.
28 Красавчиков О.А. Радянська наука цивільного права: [Текст] - М., Юридична література. 1960. - С. 296 - 297.
29 Тархов В.А. Цивільне право. Загальна частина. [Текст] - Уфа., Уфім. юрид. ін-т МВС РФ. 1998. - С. 50.
30 Бєлов В.А. Цінні папери в російському цивільному праві. [Текст] - М., Статут. 2006. - С. 13.
31 Шершеневич Г.Ф. Підручник торговельного права. [Текст] - М., Статут. 2006. - С. 24.
32 Цитович П.П. Нарис основних понять торгового права. [Текст] - М., Статут. 2001. - С. 46 - 83.
33 Сиродоев Н.А. Правове регулювання обігу земельних ділянок [Текст] / / Держава і право. - 1999. - № 9. - С. 41.
34 Волков Г.А., Голіченков А.К., Козир О.М. Розвиток ринку землі: правовий аспект [Текст] / / Держава і право. - 2008. - № 2. - С. 50.
35 Крилатих Е.А. Становлення та розвиток системи регулювання земельних відносин [Текст] / / Проблеми прогнозування. - 2007. - № 1. - С. 35.
36 Адіханов Ф.Х. Співвідношення норм цивільного права і норм земельного права в регулюванні земельних відносин в умовах ринку землі [Текст] / / Держава і право. - 2001. - № 1. - С. 37.
37 Крассом О.І. Право приватної власності на землю. [Текст] - М., Юрайт. 2008. - С. 105.
38 Баринова Є. Речові права - самостійна категорія? [Текст] / / Господарство право. - 2002. - № 7. - С. 34;
Власова А.В. До дискусії про речових та зобов'язальних правах [Текст] / / Правознавство. - 2008. - № 2. - С. 146 - 151.
39 Матузов Н.І., Малько А.В. Теорія держави і права. [Текст] - М., МАУП. 2007. - С. 403 - 404.
40 Коментар до земельного законодавства [Текст] / Відп. ред. Бархатов М.В. - М., Омега-Л. 2008. - С. 122.
41 Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 137-ФЗ, прийнятий 25.10.2001 р., станом на 30.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4148.
42 Про введення в дію частини другої цивільного кодексу Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 15-ФЗ, прийнятий 26.01.1996 р., станом на 26.11.2001] / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 411.
43 Теорія держави і права [Текст] / За заг. ред. Матузова Н.І., Малько А.В. - М., МАУП. 2007. - С. 533.
44 Волков Г. Дозвільний тип правового регулювання земельних відносин як основний початок земельного права [Текст] / / Господарство право. - 2005. - № 2. - С. 21.
45 Болвачева Н.Є. Обмеження як засіб цивільно-правового регулювання [Текст] / / Актуальні проблеми цивільного права. Вип. 7. - М., Статут. 2003. - С. 1 - 27.
46 Про обіг земель сільськогосподарського призначення [Текст]: [Федеральний закон № 101-ФЗ, прийнятий 24.07.2002 р., станом на 30.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.
47 Постанова Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 10 грудня 2007 р. № 1467/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 6. - С. 67.
48 Боголюбов С.А., Нікішин В.В., Устюковой В.В. Земельне право: Підручник. [Текст] - М., МАУП. 2008. - С. 191.
49 Сиродоев Н.А. Указ. соч. - С. 34.
50 Про переведення земель або земельних ділянок з однієї категорії в іншу [Текст]: [Федеральний закон № 172-ФЗ, прийнятий 21.12.2004 р., станом на 23.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2004. - № 52 (частина 1). - Ст. 5276.
51 дозорців В.А. Проблеми удосконалення цивільного права Російської Федерації при переході до ринкової економіки [Текст] / / Держава і право. - 1994. - № 1. - С. 26.
52 Голосова С.А. Правове регулювання оренди земельних ділянок: співвідношення норм цивільного і земельного права [Текст] / / Нотаріус. - 2003. - № 2. - С. 50 - 53; Александров А.Д. Новий ЗК РФ про оренду, купівлі-продажу і мене земельних ділянок [Текст] / / Юридичний світ. - 2008. - № 1. - С. 61.
53 Суханов Є.А. Речові права в новому Земельному кодексі Росії [Текст] / / Екологічне право. - 2003. - № 1. - С. 51.
54 Там же. - С. 53.
55 Лотнікова Н.П. Особливості правового регулювання угод із земельними ділянками, що перебувають у державній або муніципальній власності. [Текст] - М., Скіф. 2008. - С. 69.
56 Ковальова І.С. Особливості виникнення та реалізації прав на землю [Текст] - М., Юрайт. 2008. - С. 49.
57 Мисник Н.М. Ще раз про співвідношення цивільного та земельного законодавства при регулюванні земельних відносин [Текст] / / Держава і право. - 2006. - № 9. - С. 22.
58 Краснов М.І. Про співвідношення земельного та цивільного права при переході до ринкової економіки [Текст] / / Держава і право. - 1994. - № 7. - С. 58.
59 Адіханов Ф.Х. Співвідношення норм цивільного права і норм земельного права в регулюванні земельних відносин в умовах ринку землі [Текст] / / Держава і право. - 2001. - № 1. - С. 34.
60 Тужілова-Орданская Є.М. Теоретичні проблеми захисту прав на нерухомість у цивільному праві Росії. [Текст] - М., Юніті. 2008. - С. 25 - 26.
61 Чубаров В.В. Проблеми правового регулювання нерухомості. [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2008. - С. 127 - 129.
62 Там же.
63 Касьянова О.В. Правове регулювання угод із земельними ділянками [Текст] / / Юридичний світ. - 2008. - № 7. - С. 34.
64 Ейріян Г.М. Підстави виникнення прав на землю: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. [Текст] - М., 2001. - С. 19.
65 Хаскельберг Б.Л., Рівний В.В. Консенсуальні і реальні договори у цивільному праві. [Текст] - М., Інфра-М. 2008. - С. 109.
66 Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 30 травня 2008 р. № А55-9220/027 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 11. - С. 76.
67 Кияшко В. Реальні (консенсуальні) договори в цивільному обороті [Текст] / / Право і економіка. - 2004. - № 5. - С. 37 - 40.
68 Про особливо охоронюваних природних територіях [Текст]: [Федеральний закон № 33-ФЗ, прийнятий 14.03.1995 р., станом на 30.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1995. - № 12. - Ст. 1024.
69 Про затвердження Положення про порядок формування цільового земельного фонду для надання земель козачим товариствам, включеним до державного реєстру козацьких товариств у Російській Федерації, і режим його використання [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 667, від 08.06.1996 р.] / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 25. - Ст. 3023.
70 Грось Л. Участь публічно-правових утворень у відносинах власності: цивільно-правові проблеми [Текст] / / Господарство право. - 2000. - № 5. - С. 34.
71 Цивільне право: Підручник для вузів [Текст] / Под ред. Залеського В.В., Рассолова М.М. - М., Юніті. 2008. - С. 209.
72 Іоффе О.С. Вибрані праці з цивільного права. [Текст] - М., Статут. 2003. - С. 508 - 581.
73 Цивільне право: Підручник для вузів [Текст] / Под ред. Залеського В.В., Рассолова М.М. - М., Юніті. 2008. - С. 209.
74 Тархов В.А., Рибаков В.А. Власність і право власності. [Текст] - М., Юрист. 2008. - С. 19.
75 Цивільне право: Підручник [Текст] / Под ред. Гришаєва С.П. - М., МАУП. 2003. - С. 98.
76 Цивільне право: Підручник: У 3 т. Т. 1. [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - С. 408.
77 Козир О.М., Маковська А.А. "Єдина доля" земельної ділянки та розташованих на ній інших об'єктів нерухомого майна (реальність і перспективи) [Текст] / / Вісник ВАС РФ. - 2003. - № 2. - С. 97.
78 Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 22 липня 2008 р. № А55-2268/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 12. - С. 87.
79 У справі про перевірку конституційності частини другої статті 16 Закону міста Москви "Про основи платного землекористування в місті Москві" у зв'язку зі скаргою громадянки Т.В. Блізінской [Текст]: [Постанові Конституційного Суду РФ № 16-П, від 13.12.2001 р.] / / Вісник Конституційного Суду РФ. - 2002. - № 2. - С. 3.
80 Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 1 березня 2005 р. № А55-149/05 / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 9. - С. 76.
81 Огляд практики застосування арбітражними судами земельного законодавства [Текст]: [Інформаційне лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ № 61, від 27.02.2001 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2001. - № 5. - С. 43.
82 Іконіцкая І.А. Новий Земельний кодекс Російської Федерації: деякі питання теорії і практики застосування [Текст] / / Держава і право. - 2008. - № 6. - С. 8.
83 Уткін Б.І. Коментар до коментарю: Аналіз судової практики [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2008. - № 24. - С. 8.
84 Волков Г.А. Переоформлення прав на землю за Земельним кодексом Російської Федерації [Текст] / / Екологічне право. - 2003. - № 1. - С. 47.
85 Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 27 вересня 2007 р. № А55-8071/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 2. - С. 67.
86 Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 23 листопада 2007 р. № А55-5458/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 5. - С. 98.
87 Чернікова М.В. Право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою в системі речових прав: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. [Текст] - Єкатеринбург., 2005. - С. 7.
88 Казанцев В., Коршунов М. Відродження сервітутного права в Росії [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 1997. - № 5. - С. 22.
89 Суханов Є.А. Обмежені речові права [Текст] / / Господарство право. - 2005. - № 1. - С. 5.
90 Нікішин В.В. Речові і зобов'язальні права на землю у федеральному законодавстві та законодавстві суб'єктів Російської Федерації. [Текст] - М., Юрайт. 2008. - С. 70.
91 Дмитрієв О.В. Приватний сервітут - проблеми правозастосування в умовах міського землекористування [Текст] / / Господарство право. - 2005. - № 9. - С. 52.
92 Маковська А. Аналіз деяких поправок до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод та угод з ним" [Текст] / / Господарство право. - 2003. - № 9. - С. 11 - 12.
93 Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 1 вересня 2006 р. № А55-5423/06 / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 2. - С. 56.
94 Ромадін М., Кошелєв Я. Відмова від права на земельну ділянку і набувальна давність: новий погляд на старі проблеми [Текст] / / Господарство право. - 2004. - № 2. - С. 116 - 117.
95 Вікторів І., Ашіткова Т. Нагляд за виконанням законодавства про землекористування [Текст] / / Законність. - 2004. - № 2. - С. 28
96 Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 11 грудня 2007 р. № А55-8076/07. / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 6. - С. 81.
97 Сиродоев Н.А. Новий Земельний кодекс Російської Федерації [Текст] / / Правознавство. - 2002. - № 1. - С. 6.
98 Камишанській В.П. Право власності: межі та обмеження. [Текст] - М., Юніті. 2008. - С. 30, 135.
99 Залеський В. Можливість дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки та вилучення земельної ділянки за рішенням органу виконавчої влади [Текст] / / Цивільне законодавство. Практика застосування. - М., Статут. 2002. - С. 262 - 263.
100 Попов М. Спори про розмежування державної власності на землю [Текст] / / Господарство право. - 2008. - № 7. - С. 56 - 64.
101 Суров А.Ф. Правові аспекти використання земель органами прикордонної служби [Текст] / / Журнал російського права. - 2002. - № 11. - С. 71 - 78.
102 Жаріков Ю.Г. Нове в законодавстві про відшкодування збитків і втрат сільськогосподарського виробництва та лісового господарства при вилученні земель [Текст] / / Право і економіка. - 2003. - № 9. - С. 23.
103 Про затвердження правил відшкодування власникам земельних ділянок, землекористувачам, землевласникам і орендарям земельних ділянок збитків, заподіяних вилученням або тимчасовим зайняттям земельних ділянок, обмеженням прав власників земельних ділянок, землекористувачів, землевласників та орендарів земельних ділянок або погіршенням якості земель в результаті діяльності інших осіб [Текст ]: [Постановою Уряду РФ № 262, від 07.05.2003 р.] / / Збори законодавства РФ. - 2003. - № 19. - Ст. 1843.
104 Анісімов А.П. Правові проблеми вилучення земельних ділянок для державних або муніципальних потреб [Текст] / / Нова правова думка. - 2003. - № 2. - С. 28 - 31.
105 Уваров А. Деякі аспекти регулювання земельних відносин органами місцевого самоврядування [Текст] / / Господарство право. - 2003. - № 6. - С. 83 - 84.
106 Сиродоев Н.А. Указ. соч. - С. 31 - 32.
107 Чесовской Є. Судовий захист прав учасників земельних відносин [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2002. - № 6. - С. 34.