Рефінансування із застосуванням іпотеки

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Рефінансування із застосуванням іпотеки

1. Виникнення іпотеки

Закон України "Про іпотеку" від 05.06. 2003 р. № 898-IV дає наступне визначення цього терміну - це вид забезпечення зобов'язань нерухомим майном, яке залишається у володінні й користуванні іпотекодавця, а іпотекодержатель має право, у разі невиконання зобов'язань боржника, одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника в порядку, встановленому Законом.
Іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення терміну дії іпотечного договору.
Іпотекодержателем є кредитор за основним зобов'язанням, іпотекодавцем - боржник або майновий поручитель.
Іпотекою забезпечується виконання дійсного зобов'язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому. Вона виникає з умов основного договору, закону або рішення суду. Іпотекою забезпечується основна сума зобов'язання, відсотки, неустойка, інші складові зобов'язання, які можуть випливати з умов основного договору.
Виходячи з вищевикладеного, іпотека є способом забезпечення зобов'язань і підвидом застави. Відмінна риса іпотеки - передача в заставу саме прав на нерухоме майно.
В іпотеку може бути передане наступне майно:
• земельні ділянки та об'єкти, на них розташовані;
• право оренди чи користування земельною ділянкою, на якій планується будівництво об'єкта нерухомості;
• морські та повітряні судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти;
майнові права на нерухомість (незавершене будівництво).
Об'єкт нерухомості може бути предметом іпотеки за умови наявності у іпотекодавця зареєстрованого права власності на такий об'єкт. Об'єкт незавершеного будівництва приймається в іпотеку за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити набуття права власності на нього в майбутньому. До таких документів відносяться: дозвіл на будівництво, дозвіл на початок будівельних робіт, проектно-кошторисна документація.
Договір іпотеки укладається у письмовій формі, вимагає нотаріального посвідчення та державної реєстрації. Зареєстрована іпотека дає іпотекодержателю пріоритетне право на задоволення своїх вимог до боржника за рахунок предмета іпотеки.
Договір іпотеки, який не містить нижчезазначені істотні умови, може бути визнаний недійсним за рішенням суду.
Істотними умовами договору іпотеки є:
1) для юридичних осіб:
• найменування юрособи-резидента (нерезидента), його місцезнаходження (країна реєстрації), код ЄДРПОУ;
• вказівка ​​про випуск заставної або її відсутність;
2) для фізичних осіб:
• прізвище, ім'я, по батькові, місце постійного проживання, ідентифікаційний номер (для іноземних громадян - місце постійного проживання поза територією України);
• зміст і розмір основного зобов'язання і термін його виконання, посилання на договір, яким встановлено основне зобов'язання;
опис предмета іпотеки, його реєстраційні дані (при іпотеці земельної ділянки зазначається її цільове використання);
• вказівка ​​про видачу заставної або її відсутність.
Іпотечний договір може містити положення щодо вартості предмета іпотеки, посилання на документ, що підтверджує право власності, інформацію про обмеження і обтяження прав іпотекодавця, спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки. Вартість майна, переданого іпотекодержателю, може бути визначена за погодженням сторін або шляхом проведення оцінки.
Використання майна здійснюється іпотекодавцем, якщо інше не встановлено умовами договору.
З вищевикладеного можна зробити наступні висновки. Суб'єктами іпотеки можуть бути будь-які особи (юридичні та фізичні). Забезпечення іпотекою може виникати внаслідок укладення договору позики, кредиту, купівлі-продажу, лізингу, інших договорів, що призводять до виникнення зобов'язань. Іпотекою може забезпечуватися як виконання грошових, так і негрошових зобов'язань.

2. Рефінансування із застосуванням заставної

З метою рефінансування зобов'язання за основним договором, забезпечене іпотекою, може бути оформлено у вигляді заставної.
Заставна - це борговий цінний папір. Вона свідчить про безумовне право її власника одержати від боржника виконання за основним зобов'язанням. Головна юридична особливість заставної полягає в наступному. При випуску заставної грошові зобов'язання боржника за основним договором припиняються і виникають грошові зобов'язання боржника по заставній. При цьому обидва договори продовжують діяти. Але при випуску заставної її власник має право отримати виконання за основним договором або звернути стягнення на предмет іпотеки на підставі саме заставної, а не основного договору та договору іпотеки. Причому при розбіжностях у змісті заставної з основним та іпотечними договорами, перевагу має зміст заставної.
Заставна підлягає обов'язковій державній реєстрації.
Існують три основні умови видачі заставної. По-перше, основне зобов'язання має бути грошовою. По-друге, при укладанні іпотечного договору повинна бути вказана конкретна сума боргу за основним зобов'язанням або подані критерії, за допомогою яких її можна визначити. По-третє, сам випуск заставної повинен передбачатися іпотечним договором.
Видача заставної для договору іпотеки має такі наслідки:
заставна робить неможливим перехід права власності на предмет іпотеки іншим способом, окрім як в порядку спадкування і правонаступництва;
• заставна робить неможливою поступку прав по іпотечному і основному договорами, так як при наявності заставної перехід таких прав здійснюється шляхом її передачі і проставлення індосаменту.
За своєю природою заставна найбільше схожа на вексель.
За допомогою закладних можуть здійснюватись наступні операції з рефінансування власної діяльності:
• продаж заставної шляхом вчинення індосаменту (при цьому в договорі сторони можуть самостійно узгодити суму компенсації);
• продаж заставної із зобов'язанням зворотного викупу;
• передача заставної у заставу для забезпечення виконання зобов'язання перед іншими кредиторами;
• емісія іпотечних цінних паперів.
Операції з рефінансування можуть проводити тільки банки і фінансові установи.
Таким чином, видача заставної можлива тільки на підтвердження грошового зобов'язання перед банківським або фінансовою установою. Звернення заставних також здійснюється за допомогою банківських або фінансових установ.
Як було зазначено вище, заставні можуть забезпечувати випуск цінних паперів. До іпотечних цінних паперів відносяться іпотечні сертифікати та облігації.

3. Рефінансування із застосуванням іпотечних сертифікатів

Випуск іпотечних сертифікатів врегульовано Законом України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" від 19.06. 2003 р. № 979-IV. Цей же Закон встановлює взаємовідносини в системі іпотечного кредитування.
Іпотечний сертифікат - особливого виду цінний папір, забезпечений іпотечними активами або іпотекою.
Під іпотечними активами розуміються зібрані в консолідований іпотечний борг зобов'язання за іпотечними кредитами і заставними, забезпечені іпотекою.
Іпотечні активи мають вартість, ціну придбання та строк існування.
Вартість іпотечного активу включає в себе вартість основного зобов'язання та дохід кредитора. Строком існування іпотечних активів вважається термін, на який укладено договір про іпотеку.
Емітентом іпотечних сертифікатів може бути фінансова установа, яка є кредитором за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, або іншими словами - власником іпотечних активів.
Для здійснення емісії фінансовій установі необхідно отримання дозволу на здійснення емісії сертифікатів.
Фінансова установа, яка хоче стати емітентом іпотечних сертифікатів, повинно:
• розробити фінансову модель перетворення платежів, що надходять від іпотечних активів, у виплати за сертифікатами;
• розробити вимоги до іпотечних активів та порядок розподілу платежів;
• сформувати або придбати іпотечні активи;
• прийняти рішення про випуск;
• визначити банк, який буде здійснювати функцію керуючого іпотекою;
• визначити керуючого;
• подати для реєстрації інформацію про випуск сертифікатів;
• організувати взаємодію суб'єктів управління.
Оплата сертифікатів при їх розміщенні здійснюється виключно грошовими коштами. Сертифікати можуть бути передані власникам лише після повної оплати їх вартості.
Іпотечні сертифікати можуть бути випущені у двох видах: з фіксованою дохідністю та сертифікати участі.
Сертифікатами з фіксованою дохідністю називаються іпотечні папери, забезпечені іпотечними активами та підтверджують права своїх власників на отримання номінальної вартості і відсотків за сертифікатом, а також на пріоритетну щодо інших кредиторів задоволення своїх вимог у разі невиконання емітентом своїх зобов'язань.
Сертифікати участі - це забезпечені іпотекою сертифікати, що підтверджують право їх власника на частку у платежах за іпотечними активами.

Порівняльна характеристика сертифікатів наведена в таблиці.
Сертифікати з фіксованою дохідністю
Сертифікати участі
Форма випуску не встановлена
Іменні
Забезпечені одним або кількома іпотечними активами, що входять у консолідований іпотечний борг
Забезпечені іпотеками та посвідчують частку власності
Власники отримують:
- Номінальну вартість;
- Відсотки
Власники отримують:
- Частку в платежах за іпотечними активами
Переважне право задоволення вимог
Задоволення вимог у порядку черговості
Ризик порушення термінів виконання зобов'язань по основній сумі приймає на себе емітент
Ризик порушення термінів виконання зобов'язань по основній сумі приймає на себе власник сертифіката
Є ряд вимог безпосередньо до випуску сертифікатів:
• загальна номінальна вартість сертифікатів, випущених емітентом, не може перевищувати 50-кратний розмір власного капіталу емітента;
• обсяг здійснюваного випуску сертифікатів не може бути менше суми, еквівалентної 100 тисячам євро за курсом НБУ на день прийняття рішення про випуск сертифікатів;
• ризики за всіма зобов'язаннями, які підлягають об'єднанню у консолідований іпотечний борг, мають бути застраховані відповідно до вимог Закону.
Управління емісією сертифікатів здійснюється через керуючого активами. Таким керуючим може бути фінансова установа.
Метою управління іпотечними активами є отримання доходу власниками сертифікатів.
Особливості взаємодії суб'єктів управління іпотечними активами визначає фінансова модель перетворення платежів, що надходять за іпотечними активами, у платежі за сертифікатами.
Відповідно до моделі випуску сертифікатів участі між емітентом та управителем укладається договір на управління іпотечними активами, які передаються у довірчу власність управителю. При цьому емітент продовжує виконувати взяті на себе зобов'язання перед власниками сертифікатів. Надалі керуючий активами (або емітент) укладає з одним або декількома банками договори доручення на обслуговування іпотечних активів. Банк, ставши повіреним за договором доручення, отримує статус керуючого іпотекою і права іпотекодержателя.
Відмінність фінансової моделі випуску сертифікатів з фіксованою прибутковістю від сертифікатів участі полягає в тому, що емітент може самостійно виконувати функцію розпорядника платежами, тобто виконувати функції керуючого та керуючого іпотекою з обслуговування іпотечних активів. У разі зацікавленості емітента останній може також укласти договори на управління активами з керуючим і банком (керуючим іпотекою).
Обслуговування іпотечних активів включає виконання наступних функцій:
контроль за своєчасною сплатою боржниками платежів за договорами про іпотечний кредит;
• отримання платежів за договорами про іпотечний кредит;
• своєчасне розподіл платежів, які надходять за іпотечними активами, між власниками сертифікатів;
• перерахування розпоряднику загальної суми платежів за договорами про іпотечний кредит для перерозподілу;
• здійснення примусового стягнення платежів за договорами про іпотечний кредит;
• обслуговування обігу іпотечних сертифікатів;
• здійснення інших заходів, спрямованих на виконання боржниками своїх зобов'язань за договорами про іпотечний кредит.
Грошові кошти, що надходять від боржників за іпотечними кредитами, розподіляються керуючим іпотекою (або емітентом) у наступному порядку. Із загальної суми надходжень виплачується винагорода керуючому іпотекою і керуючому, різниця акумулюється на окремому рахунку і є базою для розподілу коштів серед власників сертифікатів. З цієї суми виплачується винагорода власникам сертифікатів.
Грошові кошти за розміщення емісії сертифікатів підлягають зарахуванню на окремий рахунок, відкритий емітентом. Закон не обмежує можливості використання даної суми емітентом.
Якщо після закінчення терміну, зазначеного в інформації про випуск сертифікатів, вони були розміщені не в повному обсязі, емітент має право провести трансформацію іпотечного активу з урахуванням результатів розміщення сертифікатів цього випуску. Іншими словами, частина активів, що забезпечує нерозміщені сертифікати, може бути використана, наприклад, для забезпечення вже розміщених цінних паперів або для інших цілей.
Сертифікати, випущені одним емітентом, можуть підлягати конвертації, якщо це передбачено інформацією про випуск сертифікатів. Під конвертацією розуміється вилучення емітентом з обігу та анулювання сертифікатів одного виду шляхом їх обміну на сертифікати іншого виду цього чи іншого (у разі реорганізації початкового) емітента.
Термін розміщення сертифікатів (або траншу випуску) повинен складати не більше 30 днів.
Суттєвою є наступна можливість, надана власнику сертифіката, - звернутися до органу, що здійснював реєстрацію випуску сертифікатів, з вимогою провести перевірку діяльності емітента, якщо останній своїми діями або бездіяльністю порушив його права та законні інтереси.

4. Рефінансування із застосуванням іпотечних облігацій

Випуск іпотечних облігацій регулюється Законом України "Про іпотечні облігації" від 22.12. 2005 р. № 3273-IV.
Згідно ст.3 зазначеного Закону іпотечна облігація - облігація, виконання зобов'язань за якої забезпечено іпотечним покриттям. Іпотечна облігація засвідчує право її власника на отримання номінальної вартості такої облігації та грошового доходу за нею в порядку, встановленому проспектом емісії, а в разі невиконання емітентом зобов'язань надає її власнику право задовольнити свої вимоги за рахунок іпотечного покриття.
Іпотечне покриття являє собою іпотечні та інші активи, що забезпечують випуск іпотечних облігацій. Під іпотечним активом розуміється право вимоги боргу за забезпеченим іпотекою грошовим зобов'язанням боржника, що виникає у кредитора.
Емітентом іпотечних облігацій може бути фінансова установа, яка є кредитором за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, або іншими словами, - власником іпотечних активів.
Закон передбачає можливість випуску двох видів іпотечних облігацій: звичайних і структурованих.
Під звичайними розуміються іпотечні облігації, емітентом яких є іпотечний кредитор, який несе відповідальність за виконання грошового зобов'язання за такими облігаціями всім своїм майном, на яке може бути звернено стягнення.
Під структурованими облігаціями слід розуміти облігації, емітентом яких є спеціалізована іпотечна установа, яка несе відповідальність за виконання грошових зобов'язань тільки іпотечним покриттям. Порівняльна характеристика облігацій наведена в таблиці.

Таблиця.
Звичайні іпотечні облігації
Структуровані іпотечні облігації
Іпотечне покриття формується для кожного випуску облігацій
Іпотечне покриття формується на кілька випусків облігацій
До складу іпотечного покриття не включаються іпотечні активи об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав
Обмеження не встановлені
Встановлено вимоги до строків і дохідності іпотечних активів
Вимоги не встановлені
Іпотечні активи можуть бути замінені на цінні папери, грошові кошти
Іпотечні активи можуть бути замінені тільки на іпотечні активи
Емітент: будь-яка фінансова установа
Емітент: спеціалізоване іпотечна установа
Ризик неповернення забезпечується майном емітента
Ризик неповернення забезпечується тільки іпотечним покриттям
Управління іпотечним покриттям здійснюється через керуючого, яким може бути фінансова або банківська установа, яка отримала відповідний дозвіл на управління іпотечним покриттям.
Управління іпотечним покриттям звичайних облігацій здійснюється шляхом укладання договору з емітентом. Договір укладається на строк до припинення застави іпотечного покриття і не може бути менше терміну обігу облігацій. Керуючий іпотечним покриттям діє в інтересах власників облігацій.
У функції керуючого звичайними іпотечними облігаціями входять:
• контроль за станом іпотечного покриття та ведення реєстру іпотечного покриття;
• зберігання документів, що підтверджують права власності емітента на іпотечні активи;
• контроль за дотриманням умов заміни іпотечних активів;
• контроль за своєчасністю і повнотою виплати емітентом платежів за облігаціями;
• представлення інтересів власників облігацій у відносинах з емітентом;
• забезпечення розподілу грошових коштів між власниками облігацій у випадку банкрутства емітента.
Управління іпотечним покриттям структурованих облігацій також здійснюється керуючим шляхом укладення договору. Керуючий іпотечним покриттям діє в інтересах власників облігацій. Функції, що їх керуючим іпотечним покриттям структурованих облігацій, аналогічні вищеописаним.
Крім укладення договору на управління іпотечним покриттям, емітент облігацій повинен забезпечити виконання функцій обслуговування іпотечних активів.
До функцій обслуговування іпотечних активів відносяться:
• контроль за своєчасною сплатою боржниками платежів за договорами про іпотечний кредит;
• отримання платежів за договорами про іпотечний кредит;
• контроль за станом предметів іпотеки;
• перерахування розпоряднику загальної суми платежів за договорами про іпотечний кредит для перерозподілу;
• здійснення примусового стягнення платежів за договорами про іпотечний кредит;
• реалізація інших прав та обов'язків іпотекодержателя відповідно до договорів про іпотечне кредитування.
Виконання вищезгаданих функцій може здійснюватися емітентом звичайних облігацій самостійно, якщо він має право на здійснення таких операцій, або може покладатися на одне або декілька обслуговуючих установ. Обслуговуючою установою може бути банк або фінансова установа, що має дозвіл на здійснення перелічених вище операцій.
При емісії структурованих облігацій договір з обслуговуючим установою полягає керуючим іпотечним покриттям.
Грошові кошти, що надходять від розміщення звичайних облігацій, зараховуються обслуговуючою установою на рахунок емітента і використовуються ним на будь-які цілі і на власний розсуд, якщо він продовжує належним чином виконувати взяті на себе зобов'язання. Емітент звичайних облігацій виконує зобов'язання за облігаціями за рахунок доходів, що надходять від іпотечного покриття.
Емітент звичайних облігацій оплачує послуги управителя іпотечним покриттям і обслуговуючого установи. Розмір доходу та перелік витрат, що підлягають виплаті керуючому іпотечним покриттям, вказується емітентом у проспекті емісії і не може відрізнятися від задекларованого. Послуги обслуговуючого установи оплачуються емітентом відповідно до укладеного між ними договору.
Грошові кошти, що надходять від розміщення структурованих облігацій, зараховуються обслуговуючою установою на рахунок управителя іпотечним покриттям. Керуючий зобов'язаний відкрити окремий рахунок для зарахування коштів за облігаціями, забезпеченими єдиним іпотечним покриттям.
Керуючий іпотечним покриттям виконує зобов'язання за облігаціями за рахунок доходів, що надходять від іпотечного покриття. Доходи, термін виплати яких ще не настав, можуть розміщуватися управителем на депозитних рахунках або використовуватися для придбання цінних паперів.
Розмір доходу та перелік витрат, що підлягають виплаті керуючому іпотечним покриттям, вказується емітентом структурованих облігацій у проспекті емісії і не може відрізнятися від задекларованого.
Керуючий іпотечним покриттям також оплачує послуги обслуговуючого установи.
Сума, що залишається після повного погашення структурованих облігацій та оплати всіх витрат і винагород управителя, належить емітенту облігацій і підлягає перерахуванню керуючим на рахунок емітента.
Строки розміщення облігацій регулюються Порядком здійснення емісії облігацій підприємств та їх обігу, затвердженого рішенням ДКЦПФР від 26.10. 2006 р. № 1178, і не можуть перевищувати одного року для відкритого способу розміщення й двох місяців - для закритого.
Захист інтересів власників облігацій здійснюється через управителя іпотечним покриттям, який виконує функції контролю за емітентом.

Література

1. http:// www. expert-company. com
2. Закон України "Про іпотеку" від 05.06. 2003 р. № 898-IV
3. Закон України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" від 19.06. 2003 р. № 979-IV
4. Законом України "Про іпотечні облігації" від 22.12. 2005 р. № 3273-IV
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Фінанси, гроші і податки | Реферат
51.1кб. | скачати


Схожі роботи:
Досвід іпотеки в розвинених країнах
Цивільно-правове регулювання іпотеки
Досвід іпотеки в країнах, що розвиваються
Рефінансування кредитних організацій 2
Рефінансування кредитних організацій
Розвиток іпотеки в Україні та місце банків у ньому
Державна реєстрація іпотеки особливості правового регулювання
Форфейтинг як інструмент рефінансування комерційного кредиту
Організація системи рефінансування кредитних організацій
© Усі права захищені
написати до нас